(3) bekezdése szerint 614 Polgári törvénykönyv Ha a megállapodás másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a megállapodásban meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható.

A bérleti díj összege változhat:

V egyoldalúan ha a szerződés ilyen lehetőséget előír;

A felek megállapodása alapján, ha a szerződésben nincs az egyik félnek a bérleti díj összegének módosítási joga a szerződés megkötését követően.

A szerződésben előírt egyoldalú eljárás a bérleti díj összegének megváltoztatását jelenti a másik fél értesítésével, bírósági eljárás nélkül.

Tekintettel arra, hogy a megállapodásban a felek nem határozhatják meg egyértelműen a bérleti díj módosításának menetét, a bérleti szerződésben foglaltakat és a felek által elfogadott változtatási feltételeket rendszerszerűen kell értelmezni.

Így a szerződésben rögzíthető, hogy annak minden változtatása megengedett a felek "egyetértése alapján", "megállapodása alapján" vagy szerződéskötéssel. további megállapodás. V ez az eset kalkuláció, értesítés vagy egyéb, a bérleti díj megváltozott összegét tartalmazó dokumentum nem változtatja automatikusan a bérleti díj összegét, még akkor sem, ha az a szerződésben meghatározott pillanattól kezdve "a szerződés szerves részét képezi" vagy "a bérlőre nézve kötelező". . A bérleti díj mértékének változása ebben az esetben a szerződő felek akaratának közös megegyezésével történjen.

Figyelembe kell venni, hogy a szerződésmódosítás feltétele alól csak a felek megegyezésével lehet kivételt tenni, közvetlenül jelezve, hogy ez a szabály a bérleti díj módosítására nem vonatkozik. Ezenkívül a szerződés tartalmazhatja a szerződés azon feltételeinek kimerítő listáját, amelyeket a felek megállapodása alapján módosítanak. Ezekben az esetekben a szerződésmódosítás egyoldalú eljárását megalapozónak tekinthető az a rendelkezés, amely szerint a bérleti díj újraszámítását a bérbeadó végzi, és az „a szerződés szerves részét képezi” (vagy „a bérlőre nézve kötelező”).

Más szóval, ha a szerződésben nem szerepel közvetlenül a bérbeadónak a bérleti díj összegének egyoldalú módosításának lehetősége, akkor annak nagysága csak a felek megállapodása alapján, összeállított (és bejegyzett - Ptk. 433. § 3. pontja) változik. az Orosz Föderáció kódexe), valamint magát a szerződést.

Figyelembe kell venni, hogy a hatályos jogszabályok értelmében csak bizonyos feltételek mellett lehet a felet szerződésmódosításra kényszeríteni. Vagyis, ha a fél nem kíván kiegészítő megállapodást kötni a bérleti díj mértékének módosításáról, csak a Ptk.-ban meghatározott esetekben van lehetőség keresettel bírósághoz fordulni:

„450. cikk. A szerződés módosításának és felmondásának indokai

Figyelemre méltó, hogy a kiegészítő megállapodás aláírásának egy fél általi megtagadása nem tekinthető a szerződés feltételeinek lényeges megszegésének.

Ami a felek szerződéskötéskor kiinduló körülményeinek jelentős változása miatti szerződésmódosítást illeti, igazolni kell az Art. 2. részében előírt valamennyi feltétel fennállását. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 451. cikke.

Az árfolyam változását a bíróság nem fogadja el a körülmények jelentős változásának indoklásaként, amit a bírói gyakorlat is mutat.

Most a bérbeadó kérelmére történő szerződésbontás kapcsán. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének megfelelően

„619. cikk. Korai feloszlás szerződéseket a bérbeadó kérésére

A bérbeadó kérelmére a bérleti szerződést a bíróság idő előtt felmondhatja, ha a bérlő:

« 450. cikk. A szerződés módosításának és felmondásának indokai

1. A szerződés megváltoztatása és megszüntetése a felek megegyezésével lehetséges, kivéve, ha a jelen Kódex, más jogszabályok vagy a szerződés másként rendelkezik.

2. A szerződést az egyik fél kérelmére csak bírósági határozattal lehet módosítani vagy megszüntetni:

1) a másik fél lényeges szerződésszegése esetén;

2) a jelen Kódexben, más törvényben vagy megállapodásban meghatározott egyéb esetekben.

Lényegesnek minősül az egyik fél szerződésszegése, amely a másik fél számára olyan kárt okoz, amely nagymértékben megfosztja attól, amire a szerződés megkötésekor számíthatott…”.

Például a bíróság felmondta a szerződést, mivel a bérlő a bérbeadó beleegyezése nélkül a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül bővítette a bérelt épületet, és ezt a tényt dokumentumokkal is megerősítette. Általánosságban elmondható, hogy a bírói gyakorlatban számos példa van arra, amikor a bíróság a bérleti szerződés jelentős megsértéseként ismerte el, hogy a bérlő a bérbeadó írásbeli hozzájárulása nélkül átalakította a bérelt helyiséget.

A bérelt épület állapotromlásának igazolásához pedig komoly műszaki szakvélemény szükséges, amely megerősíti, hogy az épületet kielégítő állapotban adták bérbe, és a bérlő megszegte a bérleti szerződést, műszaki állapot a bérelt épület jelentősen leromlott.

A szabálysértési aktusokat is el kell készíteni, hogy azokat bizonyítékként lehessen felhasználni a bíróságon.

Tehát az olyan esetekben, amikor a bérlő az ingatlant a szerződési feltételek vagy az ingatlan rendeltetésének lényeges megsértésével, vagy ismétlődő jogsértésekkel, vagy az ingatlant lényegesen lerontja, a keresetindításhoz gondos előkészítés szükséges. bizonyítékbázis, valamint bizonyítékok arra vonatkozóan, hogy a bérlő írásbeli figyelmeztetés ellenére sem javította a helyzetet.

cikk (2) bekezdése alapján. 424. § (1) és (3) bekezdései. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikke értelmében a felek a szerződésben rögzíthetik a bérleti díj összegének egyoldalú megváltoztatásának jogát. Ebben az esetben a változtatás alapja az, hogy az ilyen jogot feljogosított fél a szerződés feltételeit módosító határozatot fogad el.

E feltétel elfogadásához a szerződésben meg kell jelölni azt a felet, aki jogosult a szerződés feltételeinek egyoldalú megváltoztatására.

———————————

Példák a feltételekre:

"A bérbeadónak joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét."

"A bérleti díj összegének megállapítása tekintetében a szerződés feltételeit a bérbeadó egyoldalúan módosíthatja."

"Mindegyik fél jogosult a bérleti díj összegét egyoldalúan megváltoztatni a másik fél értesítésével a jelen megállapodás ____. pontjában meghatározott módon."

———————————

A feltételek egyeztetésekor a bérlő jogosult arra egyoldalú változás a bérleti díj összegét a feleknek a következőket kell figyelembe venniük. A bérlő ilyen jogának megadásának feltétele nem felel meg a kialakult szokásoknak üzleti forgalom. Ez a jog főszabály szerint csak a bérbeadót, mint az ingatlannal rendelkező személyt illeti meg. Ezért a fizetési összeg bérlő általi megváltoztatásának lehetőségére vonatkozó feltételt a lehető legpontosabban, részletesebben és egyértelműbben kell tükrözni. Ellenkező esetben a vita elbírálásakor a bíróság dönthet úgy, hogy műszaki hiba történt a szerződésben, és a bérlőnek nincs joga a bérleti díj összegét egyoldalúan módosítani.

———————————

Példa a feltétel kijelentésére:

„A bérlőnek joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét. A bérleti díj meghatározása az értékelő jegyzőkönyv alapján történik piaci értéke _________________________ által kötött ingatlan bérleti szerződés (az értékbecslő teljes neve feltüntetve). A bérleti díj összegének változásáról szóló értesítést az értékbecslési jegyzőkönyv másolatával együtt a bérlő értékes levélben küldi meg a bérbeadónak a csatolmány leírásával és a kézbesítési értesítéssel, vagy futár útján továbbítja aláírás az átvételkor. A bérleti díj új összege az azt követő hónap első napjától kerül megállapításra, amelyben a bérbeadó megkapta a szerződés vonatkozó módosításáról szóló értesítést.

———————————

A szerződésben meg kell határozni a bérleti díj összegének az egyik fél akarata szerinti megváltoztatásának eljárását és idejét is.

Javasoljuk a bérleti díj mértékének módosításának feltételeit is biztosítani. Például a felek meghatározhatják, hogy a bérbeadónak joga van a bérleti díj összegét egyoldalúan emelni az alapbérleti díjak, a bérbeadó tevékenységi körének gazdasági helyzetének változása esetén és egyéb esetekben.

Fontos! Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i N 73 „A polgári törvénykönyv szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló határozatának 21. bekezdésében Orosz Föderáció a bérleti szerződésről” a bíróság kifejtette, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke diszpozitív, és a feleknek joguk van a bérleti díj összegét a felek megállapodása alapján évente többször is megváltoztatni.

Ha azonban a bérbeadót jogszabály vagy megállapodás biztosítja a bérleti díj összegének egyoldalú módosítására, azt évente legfeljebb egyszer veheti igénybe.

Ha a bérleti díj összegének egyoldalú módosításának feltételében nem állapodnak meg

Egyik félnek sincs joga a szerződés egyoldalú módosítására (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke). Ebben az esetben a bérleti díj összegének módosítása csak a felek megállapodásával lehetséges (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 450. cikkének 1. szakasza).

A probléma mérlegelése után a következő következtetésre jutottunk:
A bérleti díj mértékét, valamint módosításának rendjét a bérleti szerződés határozza meg a felek megegyezésével. A törvényben meghatározott egyetlen korlátozás a bérleti díj összegének módosításának időpontjára vonatkozik, amelyet évente legfeljebb egyszer kell megtenni.

Elkészített válasz:
Jogi tanácsadó szolgáltatás szakértő GARANT
Karasevich szerelem

Válasz minőségellenőrzés:
A GARANT Jogi Tanácsadó Szolgálat bírálója
Alekszandrov Alekszej

Az anyag egyén alapján készült írásbeli konzultáció a Jogi Tanácsadó szolgáltatás részeként.

Az Art. (3) bekezdésében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke kimondja: ha a szerződés másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható. Ebből következően magában a szerződésben rögzíteni kell a bérbeadó jogát a bérleti díj egyoldalú megváltoztatására (emelésére).

Ha a bérleti szerződés utalást tartalmaz a bérleti díj egyoldalú változására, a bérbeadónak jogában áll azt a bérlő hozzájárulása nélkül emelni, figyelemmel a bérleti szerződésben rögzített bérleti díj módosítási mechanizmusra (például előzetes értesítés) a változás időpontja előtt egy hónappal a bérleti díj összegének közelgő emeléséről, a bérbe adott értékbecslőnek a lízingelt ingatlan forgalmi értékéről szóló jelentésén alapuló vagy az inflációs index változása miatti emelésről a bérlő.

Ha a bérleti szerződés nem határozza meg a bérleti díj egyoldalú megváltoztatásának eljárását, a Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata úgy véli, hogy az emelést egy további megállapodás formalizálja.

Art. alapján Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 452. cikke értelmében a szerződés feltételeinek megváltoztatására vonatkozó megállapodást ugyanolyan formában kötik meg, mint magát a szerződést.

Bérleti szerződés ingatlan egy évnél hosszabb időszakra állami regisztrációhoz kötött, a bérleti díj módosítására vonatkozó kiegészítő megállapodást is állami nyilvántartásba kell venni. A nem bejegyzett szerződés nem felel meg a hatályos jogszabályoknak, ezért nem ad bérleti díjat az új díjszabás szerint. Hasonló következtetésekre jutottak az Uráli Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata 2007.01.16. és 2007.01.09. Ф03-А51 / 06-1 / 5119 sz. Távol-keleti körzet 2007. 02. 06. és 2007. 01. 30. Ф03-А51 / 06-1 / 5592 sz.

A bérleti díj módosításának felsorolt ​​szabályai nem vonatkoznak arra az esetre, ha a szerződésben meghatározott számítási mechanizmus bizonyos körülmények, így különösen a minimálbér változása, ill. hatályos jogszabályok(például a város polgármesterének méretmódosítási döntése kapcsán bérleti díj). Ekkor nem szükséges a bérlő hozzájárulása a bérleti díj emeléséhez és további megállapodás megkötéséhez.

Van-e joga a bérbeadónak emelni a bérleti díjat?

szia.Egy évre béreltem a helyiséget,szerződést kötöttünk a tulajokkal.4 hónap telt el most jön hozzám és emeli a bérleti díjat,van joga emelni a bérleti díjat?

Ügyvédek válaszai (2)

A bérleti díj változásáról a bérleti szerződésben rendelkezni kell. Ha a bérleti díj egész évre fix és nem változhat, akkor a bérbeadónak nincs joga a bérleti díj emelésére.

És tovább. Azt írod, hogy a bérleti szerződést egy évre kötötték. Hogy állami regisztráció ez a megállapodás? Ha nem, akkor a bérleti szerződése nem rendelkezik jogi ereje, vagyis egyszerűen nem kötődik közted és a bérbeadód között. Talán a tulajdonos ismeri ezt a finomságot, és használja is. És ha igen, akkor a fizetés megtagadása esetén egyszerűen felkéri, hogy hagyja el a megszállt területet.

1. A bérlő köteles az ingatlan használati díját (bérleti díjat) határidőben megfizetni. A bérleti díj fizetésének rendjét, feltételeit és feltételeit a bérleti szerződés határozza meg. Abban az esetben, ha ezeket a szerződés nem határozza meg, úgy tekintendő, hogy megállapították azt az eljárást, feltételeket és feltételeket, amelyeket a hasonló ingatlanok összehasonlítható körülmények közötti bérbeadásánál általában alkalmazni kell. 2. A lízingdíjat minden bérelt ingatlan egészére vagy mindegyikére külön-külön állapítják meg alkotórészei a következő formában: 1) meghatározott összegű, időszakonként vagy időben teljesített kifizetésekben; 2) a termékek, gyümölcsök vagy a bérelt ingatlan használatából származó bevétel megállapított hányada; 3) bizonyos szolgáltatások bérlő általi nyújtása; 4) a bérlő által a szerződésben meghatározott dolognak tulajdonba vagy bérletbe történő átruházása a bérbeadóra; 5) a lízingelt ingatlan javítására vonatkozó, szerződésben meghatározott költségek bérlőre hárítása. A felek a bérleti szerződésben rendelkezhetnek e bérleti formák kombinációjáról vagy egyéb bérleti díj fizetési módokról.

3. Ha a szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérleti díj mértéke a felek megállapodása alapján a szerződésben rögzített határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható. A törvény mást is előírhat minimális feltételekévi bérleti díj felülvizsgálata bizonyos fajták lízing, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérletére.

4. Ha jogszabály eltérően nem rendelkezik, a bérlő jogosult a bérleti díj ennek megfelelő csökkentését követelni, ha olyan körülmények miatt, amelyekért nem ő felelős, a bérleti szerződésben meghatározott használati feltételek, vagy a bérbeadás feltételei fennállnak. az ingatlan jelentősen leromlott.

5. Ha a bérleti szerződés eltérően nem rendelkezik, abban az esetben anyagi jogsértés a bérlő a bérleti díj fizetésére vonatkozó feltételeket, a bérbeadó jogosult tőle a bérleti díj idő előtti megfizetését követelni a bérbeadó által megállapított határidőn belül. Ebben az esetben a bérbeadó nem követelheti a bérleti díj idő előtti megfizetését több mint két egymást követő időszakra.

Választ keres?
Könnyebb ügyvédet kérni!

Tegyen fel egy kérdést ügyvédeinknek – ez sokkal gyorsabb, mint megoldást keresni.

A bérbeadó egyoldalúan emeli a bérleti díjat. Hogyan lehet megvédeni a bérlő érdekeit?

Elég gyakori az a gyakorlat, hogy a helyiség bérleti szerződésébe belefoglalják a bérbeadó jogát a bérleti díj egyoldalú emelésére. Mit tegyen ilyenkor a bérlő, különösen a mindenki számára ilyen nehéz időszakban? Erről lentebb bővebben.

Ügyfeleimnek a bérbeadó visszaélések elkerülése érdekében javaslom az ilyen feltétel kizárását, különösen 11 hónapig terjedő szerződéskötéskor. Amennyiben a bérbeadó megtagadja a bérleti díj egyoldalú emelésének feltételének kizárását, fontos biztosítani a bérlőnek a szerződés egyoldalú felmondási jogát az óvadék visszafizetése mellett.

Annak a bérlőnek, aki a bérleti díj egyoldalú emelésének feltételével már szerződést kötött, ismernie kell a következőket:

1. Évente legfeljebb 1 alkalommal módosíthatja az árat

A bérleti díj összegének évente legfeljebb 1 alkalommal történő megváltoztatásának lehetőségét az Art. (3) bekezdése határozza meg. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke. Ezen túlmenően az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége azt is pontosította, hogy a bérleti díj összegére vonatkozó megállapodás feltételeit az év során nem lehet megváltoztatni (a Legfelsőbb Választottbíróság Elnöksége tájékoztató levelének 11. pontja). Orosz Föderáció, 2002. január 11., 66. sz.).

Így a bérlőnek jogában áll egy éven belül megtámadni a bérbeadó általi ismételt bérleti díj emelést.

2. A bérleti díj emelését a bíróság joggal való visszaélésként ismerheti el

A bérlőnek joga van ahhoz bírói végzés követelje a bérbeadó által a bérleti díj emelésére irányuló cselekmények joggal való visszaélésként való elismerését, az alábbi feltételek mellett:

• a bérleti díjat aránytalanul megemelték az ugyanazon a településen található hasonló ingatlanok átlagos piaci bérleti díjának változásához képest;
• az ár jelentősen meghaladta az átlagos piaci bérleti díjakat.

Miután a bíróság a bérbeadó cselekményét a joggal való visszaélésként ismeri el, úgy határoz, hogy megtagadja az átlagos piaci árakat meghaladó bérleti díj behajtását a bérlőtől.

Ugyanakkor a bérlőnek igazolnia kell az azonos területen lévő hasonló ingatlanok átlagos piaci bérleti díjainak nagyságát. Ebben az esetben a bérlőnek kell független szakértelem bérleti díjak. További bizonyítékok a nyílt forrásokból származó információk is szolgálhatnak: bérleti hirdetmények webhelyekről és újságokról (cian.ru, irr.ru, avito.ru stb.); tájékoztató kiadványok (Kommersant, RBC stb.) által közzétett elemző áttekintések a bérleti díjakról; bármely más független elemző kutatás. Jó, ha egyszerre több bizonyítékot is bemutatnak, amelyek megerősítik a bérlő álláspontját.

3. A bérleti díj összege bírósági úton csökkenthető

cikk 4. része Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke előírja a bérlő jogát, hogy csökkentse a bérleti díj összegét, ha megváltozik a bérleti díj. a legrosszabb oldal az ingatlan állapota, illetve a bérlőtől független okból használatának feltételei.

Például a bérleti díj csökkentésének okai lehetnek a következő körülmények:

• a bérelt helyiségekbe való bejutás korlátozása;
• a kommunikáció jogosulatlan megszakítása;
• a bérelt helyiség használatát akadályozó, összehangolatlan munkavégzés;
• -ban bejelentett bérleti feltételek közötti eltérés kereskedelmi ajánlatok a bérbeadó vagy más módon a bérlőnek a szerződés aláírása előtt megígérte (például a bevásárlóközpont látogatottsága a megadottnál kevesebb, a célközönséggel való eltérés stb.);
• a bérelt helyiségek nem megfelelősége szándékos cél szerződésben meghatározott.

Így a fenti körülmények fennállása esetén a bérlőnek jogában áll bírósághoz fordulni a bérleti díj összegének csökkentésére irányuló igényével.

A bérbeadó egyoldalúan emelheti a bérleti díjat?

Üdvözlöm a kedves olvasókat. Nem titok, hogy a fiatal családok többsége, akik nem tudnak saját lakást vásárolni, bérelt lakásban élnek. A mai napig körülbelül 3,5 millió család oldja meg lakhatási problémáját bérbeadással. Az ilyen lenyűgöző adatok ellenére a jelenlegi szabályozás jogi aktusok szerződéses kérdések kereskedelmi toborzás nagyon rosszul szabályozott. Ezért sok bérlő nagyon gyakran esik a lakóhelyiségek tulajdonosainak csapdájába, és függővé válik az általuk diktált életkörülményektől, amelyek közül a legkellemetlenebb a bérleti díj egyoldalú emelése. A dolgok állását azonban mindig kézben lehet és kell is kézbe venni. Fontos, hogy elmélyedjen a kereskedelmi lízingszerződésben előírt összes feltételben, és ne szégyellje a háztulajdonossal vagy az ingatlanossal megbeszélni a vitás álláspontokat.

A bérleti díj emelése

A polgári jog előírja a szabad szerződés elvét, amely abból áll, hogy minden rendelkezését a felek megállapodása alapján állapítják meg. Az oroszországi polgári törvénykönyv 421. és 422. cikkével összhangban azonban számos kivétel létezik, amikor bizonyos feltételek külön szabályzatok egyértelműen szabályozzák.

Így csak a szerződésben a bérleti díjak növekedésének valószínűségének közvetlen feltüntetése szolgál jogi alap indexelni őket. Így a szerződésben kiköthető a befizetések összegének felülvizsgálata a hatósági inflációs ráta keretein belül vagy a közüzemi kötelezettségek fizetési összegének emelése esetén stb.

Természetesen minden józan ember szeretné szerződéses feltételekállandó és nem indexált, azaz állandó és változatlan összegű havi törlesztőrészletet írtak elő anélkül, hogy a bérbeadónak jogot adtak volna annak emelésére.

Nem könnyű azonban olyan gazdit találni, aki vállalja az ilyen feltételeket. Hiszen azért, hogy ne az életminőség javításáról beszéljenek magas tribunusok, hanem folyamatosan emelkednek a havi rezsi, az infláció nyomán nőnek a lakások árai, a házon belüli berendezések elhasználódnak, javításra szorulnak, és így tovább... Ezek a valóságok természetesen a növekedést alakítják bérleti díjak.

A legtöbb esetben a bérleti díj két részre oszlik, és egy alapból és egy változó összegből áll.

Az alaptörlesztés az ingatlanpiaci mozgások függvényében változik. Sok ingatlanos azt tanácsolja a bérbeadónak, hogy biztosítsa az inflációs alaprész (ún. fogyasztói kosárindex) éves indexálásának feltételeit.

A változó fizetés közüzemi és fenntartási kötelezettségekből áll. Ma már szinte minden szerződés tartalmaz kikötést az érték növekedésével arányos növeléséről.

A leggyakrabban előforduló tévedésnek tekinthető a szerződésben szereplő jelzés az egyoldalú áremelés lehetőségére, ha a piaci helyzet a piaci mozgások pontos nagyságának meghatározása nélkül változik. Ez elkerülhetetlen vitához vezet a felek között. Az ilyen helyzetek elkerülése érdekében fix bérleti díj emelésről javaslom. Kiindulópontként mindig az Oroszországi Bank által meghatározott irányadó kamatlábat veheti igénybe.

Az egyoldalú lakbérrel kapcsolatos kérdések megnövelik a fellebbezéseket

Mint fentebb megjegyeztem, a leggyakoribb vita a bérlakás-fizetés összegének egyoldalú emelésével kapcsolatos tényállás elleni fellebbezés. Számomra a leghasznosabb az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011. november 17-i 73. számú, „A Polgári Törvénykönyv szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló rendeletének 22. bekezdésében kialakított gyakorlat. az Orosz Föderáció bérleti szerződésről szóló határozata”. A plénum azt javasolja, hogy a bíróságok minden esetben állapítsanak meg olyan tényeket, amelyek a bérbeadók visszaéléséről tanúskodnak a bérleti díj egyoldalú emelése tekintetében. Ez az átlagos piaci áraknak az emelt bérleti díj értékéhez viszonyított százalékos összehasonlításával derül ki. Abban az esetben pedig, ha a bíróság jelentős többletet állapít meg, az Art. (2) bekezdése szerint. Az orosz Polgári Törvénykönyv 10. cikke értelmében az átlagos piaci mutatókat meghaladó bérleti díjak beérkezését megtagadják.

Fontosnak tartom megjegyezni azt is, hogy még abban az esetben is, ha a szerződés tartalmazza a lakás kifizetésének a tulajdonos általi egyoldalú megváltoztatását az Art. (3) bekezdése szerint. Az oroszországi polgári törvénykönyv 614. §-a értelmében nem jogosult évente többször módosítani a szerződés árát (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i, 73. sz. határozatának 21. pontja) .

Mi a teendő, ha a bérbeadó emeli a bérleti díjat

A szükséges befizetésekről azonban nem lehet teljesen megfeledkezni, ez büntetés kiszabásához vezethet. cikk 1. részében Az oroszországi polgári törvénykönyv 614. cikke egyértelműen meghatározza, hogy az időben történő fizetés a bérelt helyiség tulajdonosának közvetlen felelőssége. És az Ön szerint indokolatlan bérleti díj emelése nem szerepel a nevezett szabály alóli kivételek listáján. Lehetetlen egyoldalúan megtagadni a szerződésben előírt feltételek teljesítését (Oroszország Polgári Törvénykönyvének 310. cikke).

Összegezve tehát a fentieket, megjegyzem, hogy a bérleti díjak egyoldalú emelésével járó kellemetlen meglepetések elkerülése érdekében gondosan elő kell írni a számítási eljárást. Pénz bérlakásra a szerződésben. A jól megírt szerződés megvédi Önt attól, hogy a bérbeadó megpróbálja növelni a kifizetéseket. Ez a legmegbízhatóbb módszer a jó és partneri kapcsolatok fenntartására a bérelt lakás tulajdonosával.

Ez minden, nem fogom túlterhelni a cikket felesleges információkkal. Ha ebben a szakaszban valami homályos marad, vagy további kérdései vannak, amelyekhez képzett jogi segítségnyújtás(beleértve a bérleti szerződés módosításait is), nyugodtan kérheti őket az alábbi űrlapon keresztül. A jogi tanácsadás ingyenes.

Megköszönheti az elvégzett munkát, ha megosztja ezt a cikket a közösségi hálózatokon.

A cikk a következő webhelyek anyagai alapján készült: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

A hatályos polgári jogi szabályozásban a bérleti szerződés megkötésének feltételei rosszul vannak megfogalmazva. E tekintetben a jogilag nem túl jártas bérlők gyakran a bérbeadók által támasztott feltételek túszai közé kerülnek. Például az egyoldalú lakbéremelés lehetőségére vonatkozó rendelkezések. A helyzet azonban könnyen megfordítható. Ehhez a bérlőnek figyelmesen el kell olvasnia a javasolt bérleti szerződést, és nem kell lusta megegyeznie a bérbeadóval, és elő kell írnia a „szükséges” feltételeket.

A bérleti díj összegének egyoldalú emelése

A szerződési szabadság elve értelmében annak feltételeit a felek belátása szerint határozzák meg, kivéve, ha a vonatkozó feltétel tartalmát törvény vagy más jogi aktus írja elő (2. cikk, 1. cikk, 4. pont, 421. cikk, Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 422. cikke). Ennek alapján csak a bérleti díj emelésének a szerződésben közvetlenül meghatározott feltételei adnak okot annak jogszabályi emelésére (például ha feltüntetik, hogy „ a bérbeadónak jogában áll egyoldalúan felülvizsgálni a bérleti díj mértékét a rezsiköltség változása esetén«, « a bérleti díj összege évente legfeljebb egyszer és legfeljebb 1% indexálható"). Természetesen minden bérlő számára előnyös, ha a szerződés feltételei szerint a lízingelt ingatlan ellenértéke állandó értékű, és nem indexálható (azaz a szerződésben meghatározottak). állandó mennyiség a bérleti díj és annak növelésének lehetősége nincs kifejtve; vagy kifejezetten jelezte, hogy a bérleti díj összege nem változhat). Azonban nem minden bérbeadó ért egyet az ilyen megfogalmazásokkal. Emelkedik a rezsi költsége, az ingatlanváltozások piaci ára, a kommunikációs és egyéb berendezések elhasználódnak, cserére szorulnak... Mindez bérleti díj növekedést okozhat.

Leggyakrabban a havi bérleti díj alapból és változó összegből áll. Az alaprész változhat, ha változik a helyzet az ingatlanpiacon. Ezenkívül egyes megállapodások előírják a bérleti díj alaprészének éves indexálását egy meghatározott összeggel (például 1 ezer rubel; 2%) vagy a fogyasztói árindex értékével (inflációs ráta). változó tartalmazza a közüzemi és fenntartási díjakat. Leggyakrabban a megállapodás rögzíti, hogy a lízingbeadónak joga van egyoldalúan felülvizsgálni a bérleti díj mértékét abban az esetben, ha az ellátó és üzemeltető szervezetek a közüzemi és karbantartási díjak összegében megváltoznak.

Anasztázia Pomelova, helyettes vezérigazgató A VTB Arena Park megosztotta a számára legoptimálisabbnak tűnő bérleti díjat. „El kell távolodnunk a fix és változó bérleti díjaktól” – véli Anastasia. Véleménye szerint sokkal jobb, ha a bérleti díj összegét képletként írják elő a szerződésben, és feltüntetik annak lehetőségét (vagy lehetetlenségét) és az egyes összetevők indexálásának menetét. Például, " a havi bérleti díj az alapkamatból áll, amely 20 ezer rubel. és változatlan; az ingatlan értékcsökkenésének költsége, amely 2 ezer rubelnek felel meg. és a felek megállapodása alapján felülvizsgálható; közüzemi számlák fizetése, amely a megállapított díjszabás szerint kerül felszámításra erőforrás-szervezetek ". Tehát ha a bérleti díj egyik eleme az épület és a közös helyiségek karbantartásának, javításának kifizetése, akkor a bérbeadó már nem emelheti a bérleti díjat arra hivatkozva, hogy elromlott liftet, ill. szemetes csúszda.

Ha a bérbeadó ennek ellenére megemelte a bérleti díjat, ha a bérlő nem ért egyet ezzel a döntéssel, bíróságon fellebbezhet ellene. A gyakorlat azt mutatja, hogy a bíróságok gyakran a bérlők oldalára állnak, de a bérleti szerződésben meghatározott feltételek a döntőek.

Ha a bérleti szerződés a bérleti díj forgalmi értékének megállapításával összefüggésben nem rendelkezik a bérleti díj összegének egyoldalú módosításáról, a bérbeadó nem jogosult új összegű fizetést követelni. Ez még azokra az esetekre is vonatkozik, amikor a bérleti szerződés megkötésekor hatályos bérleti díjak rendkívül alacsonyak voltak, és nem tükrözték az ingatlanpiacon ténylegesen kialakuló helyzetet (a Tizenharmadik Választottbíróság márciusi határozata 13, 2014. sz. 13AP-27545/2013 sz. ügyben A42-3901/2013).

Egyes felek éppen ellenkezőleg, a szerződésekben biztosítják a bérleti díj összegének egyoldalú emelésének lehetőségét a piaci helyzet változása miatt. Ugyanakkor, ha nincs megadva a változás pontos mértéke, vita alakulhat ki a bérlő és a bérbeadó között. És akkor még az áremelésre vonatkozó következtetés sem segít. „Ha a bérlő bírósághoz fordul, természetesen elhozza a neki megfelelő értékelő jegyzőkönyvet. És a tulajdonos a maga részéről hoz egy "kedvező" értékelő jelentést is. Valószínűleg a bíróság saját vizsgálatot fog kijelölni, amit aztán valaki meg akar támadni. Hová megyünk?" - háborodik fel Anastasia Pomelova. Az ilyen kimerítő és értelmetlen viták elkerülése érdekében sokkal ésszerűbb a bérleti szerződésben rögzíteni egy rögzített kamatlábat, amellyel a bérleti díj emelkedhet (például 5%-kal vagy az Orosz Bank refinanszírozási kamatával).

Ha mégis felmerült ilyen vita, a bérlőnek kell bizonyítania, hogy a bérbeadó visszaélt a bérleti díj összegének egyoldalú módosításához való jogával. Ha a bíróság megállapítja, hogy a díj az adott területen hasonló ingatlan bérbeadásáért fizetett átlagos piaci árfolyamok tárgyidőszaki változásához képest aránytalanul megemelkedett, és azokat jelentősen meghaladta, akkor az Art. (2) bekezdése alapján. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 10. cikke értelmében a bíróságnak meg kell tagadnia a megnevezett átlagos piaci árakat meghaladó bérleti díj beszedését (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i határozatának 22. pontja). 73 "").

Ezenkívül célszerű egyértelműen előírni az ilyen díj emelésének eljárását. Például rendelkezzen arról, hogy ha a bérbeadó módosítja a bérleti díj összegét, akkor köteles a bérlőnek a megfelelő személy által aláírt értesítést küldeni. Egyes felek még a módját (átvételi elismervényes ajánlott levél, távirat, szándékosan) és a feladás határidejét is jelzik. A fenti feltételek teljesüléséig a bérleti díj mértéke változatlannak minősül. Ha a felek bírósághoz fordulnak, meg kell állapítani a meghatározott értesítés bérlő részére történő megküldésének tényét, a megküldés módját és határidejét. A bérlő nem számítható fel kötbérre (bírságra) arra az időre, ameddig a bérelt ingatlanért továbbra is a korábbi áron fizetett, ha nem kapott értesítést, vagy azt nem megfelelő formában kapta meg (a Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálat rendelete a Központi Kerület 2014. február 27-én kelt F 10-299/2014. sz. ügyben А35-4352/2013).

Javasoljuk a bérleti szerződésben rögzíteni a felek megkötési kötelezettségét a bérleti díj összegének emelése esetén. írás kiegészítő megállapodás. (1) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. §-a, állampolgárai és jogalanyok szabadon köthet szerződést; szerződéskötési kényszer nem megengedett. Ez azt jelenti, hogy ilyen feltétel fennállása esetén senki sem kényszerítheti Önt további megállapodás megkötésére, és annak megkötése nélkül emelt bérleti díj fizetésére. A bíróságok is ehhez az állásponthoz ragaszkodnak, például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége az A23-2648/2011. sz. ügyben 2013. január 15-én hozott 10728/12. számú határozatában.

Ami a bérleti díj összegének módosításának gyakoriságát illeti, ha a törvénynek vagy a megállapodásnak megfelelően a bérbeadónak joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke), akkor (3) bekezdése értelmében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. §-a szerint ilyen változtatást évente legfeljebb egyszer hajthat végre (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011. november 17-i, 73. sz. határozatának 21. pontja). „Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésre vonatkozó szabályainak alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről”).

Nem szabad azt gondolnia, hogy egy olyan feltétel szerződésbe foglalása, amely megállapítja, hogy a bérleti díj bizonyos körülmények miatt a felek megegyezésével módosítható, a bérleti díj jövőbeni kötelező változását jelenti. Az ilyen feltételre a szerződési szabadság elve vonatkozik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 421. cikke), ami azt jelenti, hogy az ügyletben részt vevő felek a kötelezettségeik megváltoztatására irányuló kényszer nélkül beleegyeznek (a Legfelsőbb Választottbíróság Elnökségének állásfoglalása). Az Orosz Föderáció 2010. április 13-i 1074/10. sz. A40-90259 / 08 -28-767 sz. ügyben hozott határozata, a Novoszibirszki Régió Választottbíróságának 2014. május 28-i határozata az A45-5936 sz. ügyben / 2014, a Volga-Vjatka Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálata 2014. június 30-i F01-2484 / 2014. sz. határozata az A43-19405 / 2013. sz. ügyben).

Ha a bérbeadó a bérbeadótól a bérleti díj emeléséről szóló értesítést követően az új árfolyamon kezd fizetni, az a beleegyezését jelenti, és szinte lehetetlenné válik az új bérleti díj megtámadása a jövőben. A helyzet az, hogy a lízingbeadó értesítésének iránya egy ajánlatnak minősül - egy vagy több konkrét személynek szóló ajánlatnak, amely meglehetősen határozott, és kifejezi az azt megtevő szándékát, hogy úgy tekintse, hogy megkötötte. megállapodás a címzettel, aki elfogadja az ajánlatot (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 435. cikkének 1. része). Az elfogadáshoz való hozzájárulást elfogadásnak nevezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 438. cikkének 1. része). Amikor a bérbeadó által az ajánlatban meghatározott szerződési feltételek teljesítése érdekében meghatározott határidőn belül intézkedik (beleértve a megfelelő összegű bérleti díj megfizetését is), a bérlő elfogadja (elfogadja) az ajánlatot (Ptk. 438. § 3. Az Orosz Föderáció kódexe). Ugyanakkor a bérleti szerződés megváltoztatásakor (nevezetesen a bérleti díj emelésekor) a felek kötelezettségei módosított formában maradnak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 453. cikkének 1. része). Így a bérlő a megemelt bérleti díj figyelembevételével történő fizetéssel elfogadja a bérbeadó által javasolt szerződési feltételeket a bérleti díj emelése tekintetében (a Kemerovói Régió Választottbíróságának 2014. június 30-i határozata ügyszám: A27-4911 / 2014).

Ezenkívül egyáltalán nem javasoljuk, hogy hagyja abba a bérelt ingatlanok fizetését, mivel a fizetési késedelem kötbér (büntetés) kiszabását vonja maga után. cikk 1. része szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke értelmében a bérlő köteles időben díjat fizetni az ingatlan használatáért. Ez alól a szabály alól a bérlő szerint indokolatlan és jogellenes, polgári jogi bérleti díjemelés esetére nem adnak kivételt. A kötelezettségeket megfelelően kell teljesíteni a szerződés feltételeivel, a törvényi követelményekkel és más jogi aktusokkal összhangban (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 309. cikke). Egyoldalú megtagadás a kötelezettségek teljesítése nem megengedett (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke). Megállapodás vagy jogszabály rendelkezhet olyan pénzösszegről, amelyet az adós köteles megfizetni a hitelezőnek, ha nem teljesít, ill. nem megfelelő teljesítmény kötelezettségek, különösen a teljesítési késedelem esetén (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 330. cikke). Így a bérleti díj fizetésének megszüntetése esetén a bíróság kötbér (bírságok) fizetésére kötelezheti Önt (a Kemerovói Régió Választottbíróságának 2014. június 30-i határozata az A27-4911 / 2014 sz. ügyben).

A bérbeadó egyoldalúan emeli a bérleti díjat. Hogyan segíthetsz egy bérlőnek? (Tkacsenko G.)

Cikkfeladás dátuma: 2015.09.03

A bérlők a bérleti szerződés megkötésekor nem mindig fordítanak kellő figyelmet arra a mondatra, hogy "a bérbeadó a dollár felértékelődése vagy a bérleti szerződés piaci értékének változása miatt egyoldalúan emelheti a bérleti díjat". De nem veszik figyelembe, hogy ennek következtében a bérleti díj végül pontosan a kétszeresére, sőt még többre is emelkedhet. Hogy mit tehet a bérlő, ha már aláírták a bérleti szerződést, és a bérbeadótól értesítést kapott a bérleti díj emeléséről, arról ebben a cikkben lesz szó.

MIT KELL TUDNI A BÉRLŐNEK?

1. A 11. bekezdésben tájékoztató levél Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Elnöksége 2002. január 11-én kelt N 66 „A bérleti jogviták rendezésének gyakorlatának áttekintése” pontosította, hogy „az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikke (3) bekezdésének alkalmazásakor a bíróságok abból kell kiindulnia, hogy az év során a szerződésnek változatlan feltételnek kell maradnia, amely fix összegű bérleti díjról vagy annak kiszámításának eljárásáról (mechanizmusáról) rendelkezik.
Ha a szerződés olyan feltételt tartalmaz, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének évente többszöri módosítását, az ilyen feltétel az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdésére hivatkozva semmisnek tekinthető. Például idézem az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2011. február 21-i N VAC-9525/10 határozatát az N A75-10558/2009 ügyben:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 614. cikkének (3) bekezdésével összhangban a bérleti díj összege, hacsak a megállapodás másként nem rendelkezik, módosítható a felek megállapodása a megállapodásban rögzített határidőn belül, de legfeljebb évente egy alkalommal A törvény bizonyos típusú bérleti szerződések, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérleti díjának összegének felülvizsgálatára más minimális időszakot is meghatározhat. , biztosítani kell.
Ezen túlmenően, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 2002. január 11-i, N 66 „A bérleti jogviták megoldására vonatkozó bírói gyakorlat áttekintése” című tájékoztató levelének 11. bekezdésével összhangban, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnöksége 614. cikkének (3) bekezdése. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve tartalmazza kötelező norma a bérleti díj összegének azon változásának gyakoriságára vonatkozóan, amellyel kapcsolatban a felek a jelen szabályban foglaltaktól eltérő feltételt nem változtathatnak, illetve nem állapíthatnak meg a szerződésben. Ezért a szerződés azon feltétele, amely lehetővé teszi a bérleti díj összegének negyedéves módosítását, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke értelmében semmis, mivel nem áll összhangban a törvénnyel…
Később azonban az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának plénuma a 2011. november 17-i 73. számú határozatában "Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve bérleti szerződésre vonatkozó szabályainak alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről" megjelölve 21. bekezdés:
"...az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdése értelmében, ha a megállapodás másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a megállapodásban meghatározott határidőn belül módosítható, de évente legfeljebb egy alkalommal (ebben az esetben a törvény a bérleti díj összegének felülvizsgálatakor más minimális időszakokat is megállapíthat bizonyos típusú lízingekre, valamint bizonyos típusú ingatlanok bérletére).
Ez a norma diszpozitív, és lehetővé teszi a bérleti szerződés feltételeinek a bérleti díj összegére vonatkozó feltételeinek a felek egyetértésével évente többszöri módosítását, beleértve azt az esetet is, amikor nincs utalás a bérleti szerződés ilyen változásának lehetőségére. magát a megállapodást.
Ha azonban a törvénynek vagy a megállapodásnak megfelelően a bérbeadónak joga van egyoldalúan módosítani a bérleti díj összegét (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 310. cikke), akkor a 614. cikk (3) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve értelmében ilyen változtatást évente legfeljebb egyszer hajthat végre ... "
Így a bérbeadó megkapta a jogot a bérleti díj összegének egyoldalú, de évente egyszeri módosítására. Kitérek a Moszkvai Kerületi Választottbíróság 2015.01.20-i N F05-15294 / 2014 N A40-54476 / 14 sz. ügyben hozott határozatára:
„... a szerződés 6.1. pontja szerint a felek között 1993. december 28-án N 2720/17 kötött bérleti szerződésben foglaltak figyelembevételével a helyiségek bérleti díjai december 31-ig nem változhatnak. , 2011, kivéve a jelen megállapodás 6.5., 6.6. pontjában foglaltakat.
A bérbeadónak jogában áll a jelen szerződésben meghatározott bérleti díjakat a rezsi árak és tarifák, a föld alapbérleti díjai, ingatlanadó, forgalmi adó központosított változása esetén ezek emelésének mértékével arányosan módosítani, de évente legfeljebb egyszer (a szerződés 6.5. pontja).
A bíróságok megállapították, hogy a felperes részletes kalkulációval és kiegészítő megállapodással többször is közölte az alperessel a bérleti díj eltérő emelését, amelyhez az utóbbi nem értett egyet, amellyel kapcsolatban a felperes a jelen szerződési feltételek módosítása iránti kérelmét benyújtotta. a 2008.07.23-án kelt N 20/155. sz. szerződés a bérleti díjak tekintetében.
A bíróság az ügyben rendelkezésre álló bizonyítékok – köztük a 2008. július 23-án kelt 20/155. sz. szerződési feltételek – megvizsgálása és értékelése után arra a következtetésre jutott, hogy a felperes által hivatkozott bérleti díjak módosításának nem volt alapja a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikke, figyelembe véve azokat a körülményeket, amelyek szerint 2014.01.01-től a bérleti díj 3872,04 rubelről emelkedett. akár 4015 dörzsölje. 1 négyzetméterért m évente irodaterületre és 3002,59 rubeltől. legfeljebb 3113,94 rubel. 1 négyzetméterért m/év raktárhelyiség.
... Ellentmondások a megjelölt bíróság következtetéseiben jogi helyzetét, valamint a normák bíróság általi félreértelmezése anyagi jog A jelen ügyben a bírói testület nem találja..."
2. Külön megjegyzem a legfeljebb egy évre kötött bérleti szerződéseket. Arbitrázs gyakorlat olyan álláspontot dolgozott ki, amely szerint egy évnél rövidebb (egy évnek megfelelő) időtartamra kötött megállapodás alapján a bérleti díj nem változhat. Például az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának 2009.08.27-i N VAS-10734/09 határozata az N A12-15393/08-C28 ügyben:
„... a kereset kielégítése során a bíróságok ésszerűen az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének azon rendelkezéséből indultak ki, amely szerint a bérlő köteles az ingatlan használati díját (bérleti díjat) időben megfizetni.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 614. cikkének (3) bekezdésével összhangban, ha a megállapodás másként nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a megállapodásban meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer.
Mivel a bérleti szerződést egy évnél rövidebb időtartamra kötötték, a bérleti díj összegét nem lehetett módosítani.
A szerződés feltételei alapján fellebbviteli bíróság jogosan változtatta meg az elsőfokú bíróság határozatát, és a felek által a szerződéskötéskor megállapodott bérleti díj összege alapján behajtotta a tartozás összegét..."
Példaként említem az uráli körzet FAS 2010. július 21-i N F09-5670 / 10-C6 rendeletét is az N A71-14477 / 2009 ügyben:
"... a Glavryba cég (bérlő) és az Aikai cég (albérlő) 2009. április 1-jén N 310/2009 ingatlanalbérleti szerződést írt alá, amely szerint egy 381,9 alapterületű nem lakás céljára szolgáló helyiség első emelete négyzetméter, a következő címen található: Udmurt Köztársaság, Votkinsk, Ordzhonikidze utca, 4b, 2009.01.04. és 2009.12.31. közötti időszakra, kereskedelmi tevékenység szervezésére.
A Glavryba cég 2009.06.08-án kelt N 162 levelében tájékoztatta az Aikai céget a bérleti díj 2009.05.01-ről 161.565 rubelre történő emeléséről. 60 kop.
Mivel az "Aikai" cég nem fizette ki teljes egészében a tartozást és a kötbéreket, a "Glavryba" cég fellebbezett a választottbíróság keresettel a jelen ügyben.
pontjában előírt módon összesített tanulmányozást és értékelést követően. 71 Választottbíróság eljárási kódex Orosz Föderáció, az ügy irataiban rendelkezésre álló bizonyítékok alapján a bíróságok arra az ésszerű következtetésre jutottak, hogy az alperesnek a felperessel szemben fennálló tartozásának fennállása és fennállásának okai beigazolódtak. A bíróságok ugyanakkor jelezték, hogy a vitatott megállapodás szerinti bérleti díj összegének a megkötésétől számított két hónap elteltével történő megváltoztatása ellentétes a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. §-a, amely alapján, figyelembe véve az Aikai cég által teljesített kifizetéseket, az Aikai társaság adósságát újraszámították ... "

(1) Az ilyen megállapodás elismerhető abban az esetben is, ha a bérleti szerződés felei megállapodást írnak alá a bérleti díj emeléséről legfeljebb egy évre kötött megállapodás alapján, vagy a bérleti díj éven belül másodjára történő módosításáról. mint semmis. Például a Volga-Vjatka körzet Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2009. november 19-i rendelete az N A11-2018/2009 ügyben:
"... az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 614. cikkével összhangban a bérlő köteles az ingatlan használati díjat (bérleti díjat) időben megfizetni. A bérleti díj fizetésének eljárását, feltételeit és feltételeit meghatározzák. a bérleti szerződés alapján (e cikk 1. része).
Ha a szerződés eltérően nem rendelkezik, a bérleti díj összege a felek megállapodása alapján a szerződésben meghatározott határidőn belül, de legfeljebb évente egyszer módosítható (ugyanannak a cikknek a 3. része).
Tekintettel arra, hogy a lakbér polgári jogi módosítása évente legfeljebb egy alkalommal megengedett, a bíróság joggal ismerte el semmisnek (a hatályos jogszabályoknak ellentmondó) a Jegyzőkönyv sz. Ezért 2008. november 15. óta nem emelkedett a bérleti díj, és az OAO Saratovstroysteklo-nak nem volt joga a bérleti szerződés egyoldalú felmondását követelni. Következésképpen a 2008.10.12. N 5. sz. kiegészítő szerződéssel módosított bérleti szerződés 2009.12.31-ig továbbra is érvényben van.
alapján a fellebbezett bírósági cselekmények visszavonásának indoka kassációs panasz nincs bizonyíték..."
2. A bérlő hivatkozhat arra, hogy a bérbeadó egyoldalú bérleti díjemelése joggal való visszaélés.
Ezt az állítást megerősíti az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága plénumának 2011. november 17-i N 73 (a 2013. január 25-i módosítással) „A Polgári Törvénykönyv szabályai alkalmazásának gyakorlatának egyes kérdéseiről” szóló határozata. Az Orosz Föderáció bérleti szerződésről szóló rendelete" 22. szakasza:
„... ha távollétében állami szabályozás a lízingszerződés biztosítja a lízingbeadó egyoldalú méretváltoztatási jogát, majd abban az esetben, ha bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változás eredményeként az a lízingdíjjal fizetett átlagos piaci árak változásával aránytalanul megnőtt. hasonló ingatlan az adott területen az adott időszakban, és jelentősen meghaladta azokat, ami arra utal, hogy a bérbeadó visszaélt jogával, a bíróság az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 10. cikkének (2) bekezdése alapján megtagadja a bérleti díj beszedését. a megnevezett átlagos piaci árfolyamokat meghaladó részben..."
Mint jó példa- A Kelet-Szibériai Kerületi Választottbíróság 2014.08.20-i határozata az N A10-1405 / 2013 ügyben:
„... az iratokból következően a felperes az egyoldalú bérleti díj emelést az ARTOKS LLC „Az értékbecslés tárgya forgalmi értékének megállapításáról” 2010.08.20. N 143 / 42- jelentésének adataival támasztotta alá. 10/2.
A bíróság a vitát mérlegelve és az említett jelentést az Orosz Föderáció Választottbírósági Eljárási Törvénykönyve 71. cikkének szabályai szerint értékelve megállapította a bérelt helyiség jellemzőire vonatkozó hamis információk felhasználását és a követelmények értékbecslő általi megsértését. törvényének értékelési tevékenységekés szövetségi szabványokértékbecslést, ezért nem vette figyelembe az abban meghatározott értékelési tárgy piaci értékét - 1 nm éves bérleti díját. m tárolóhely, amely 1884 rubelnek felel meg áfa nélkül.
Az ingatlan bérleti díja piaci értékének értékeléséről szóló N 617. sz. jelentés alapján, amelyet az LLC "Burjáti Köztársaság Ingatlanalapja" értékbecslő végzett Sluginova O.L. a Burját Köztársasági Választottbíróság ítélete szerint az elsőfokú bíróság megállapította a vitatott helyiség bérleti jogának tényleges forgalmi értékét.
Az elbírálás eredményeit az ügyben részt vevő személyek nem vitatták, a jelentés és a hatályos jogszabályok előírásai között eltérés nem mutatkozott.
Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2011. november 17-i N 73. sz. rendeletének 22. bekezdésével összhangban, ha a bérleti díj állami szabályozásának hiányában a bérleti szerződés előírja a bérbeadó egyoldalú jogát. méretét változtatja, akkor abban az esetben, ha bebizonyosodik, hogy az ilyen egyoldalú változás eredményeként az adott területen az adott területen hasonló ingatlan lízingjére fizetett átlagos piaci árfolyamok megfelelő időszakra vonatkozó változásához képest aránytalanul megnőtt, és jelentősen meghaladta. ezek alapján, ami a bérbeadó jogával való visszaélésre utal, a bíróság az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 10. cikkének (2) bekezdése alapján megtagadja a bérleti díj behajtását a megnevezett átlagos piaci árfolyamokat meghaladó részben.
A fentiek alapján megállapította, hogy az éves bérleti díj felperes általi egyoldalú módosítása következtében a bérleti díj aránytalanul megemelkedett az adott területen hasonló ingatlan bérleti díjának megfelelő időszakra fizetett átlagos piaci árfolyamok változásával. , és jelentősen túllépte azokat, a választottbíróság helyesen oldotta meg a vitát azzal, hogy behajtotta a vitatott ingatlan bérleti szerződésének meghatározott forgalmi értékének megfelelő tartozást, és megtagadta a követelés kielégítését..."
3. Ha éppen bérleti szerződés aláírása előtt áll, és bérbeadója ragaszkodik a bérleti díj egyoldalú módosításának jogához, akkor próbálja meg a szerződésben rögzíteni a díj módosításának határait, vagy a bérleti díj kiszámításának eljárását, ha az emelkedik. . Például így: "A bérleti díj összegét a bérbeadó egyoldalúan emelheti, de legfeljebb a jelen szerződés ____. pontjában meghatározott bérleti díj összegének ___%-ával."
Ellenkező esetben a bérbeadónak joga van a bérleti díjat tetszőleges összeggel emelni.
FAS felbontás Északnyugati kerület 2010.01.28-án kelt N A05-7679 / 2009 ügyben:
„... a megállapodás 3.1. pontjából következik, hogy a bérleti díj összegét a bérbeadó a használati díjak emelése esetén egyoldalúan emelheti. telek amelyen az épület található, a bérelt helyiségek területének arányában, valamint a közüzemi díjak és egyéb költségek emelése, beleértve a vízellátást, a csatornázást, a hőellátást és a villamos energiát.
A bíróságok megállapították és az alperes nem vitatja, hogy a vízszolgáltatás és a csatornázás, a hőenergia, a villamos energia díjai 2008-hoz képest emelkedtek, ezzel összefüggésben ennek megfelelően nőttek a bérbeadó közüzemi és karbantartási költségei.
Az alperes azon érvelését, miszerint a bérleti díj emelése nem felel meg a megállapodásban foglaltaknak, mivel önkényes összegben, és nem a megnövekedett költségek arányában történt, a bíróságok jogosan utasították el arra hivatkozva, hogy a bérleti díj emelése a 2011. évi CX. A megállapodás 3.1. pontja értelmében a bérleti díj összegének egyoldalú emelésének lehetőségét, a felek nem határoztak meg hasonló emelést a felperes fizetési költségeivel arányosan. segédprogramok, továbbá nem rendelkezett az eljárásról és nem állapította meg az egyoldalú bérleti díj emelés esetén alkalmazott számítást.
A szerződés árának konkrétban történő rögzítésével pénzösszeg, a felek rendelkeztek arról is, hogy a bérlő egyoldalúan megemelje a bérleti díj összegét a telekhasználati díjak, a közüzemi díjak és az egyéb költségek emelése esetén.
Így a bérleti díj kiigazításából adódó változása, figyelembe véve a meglévő tarifák emelkedését, nem mond ellent a fentieknek. jogi normaés a szerződés feltételei...

A FENTIEK ÖSSZEFOGLALÁSÁVAL:

1. Miután megkapta a bérbeadótól a bérleti díj emeléséről szóló értesítést, minden vele folytatott kommunikációt írásban kell megtenni, az iratok (levelek, értesítések, megállapodások) kézhezvételéről szóló jelzéssel ellátva. felhatalmazott személy a kézbesítés dátumával vagy tértivevényes ajánlott levélben, a mellékletek leírásával. Erre szükség lehet a bíróság előtti szavainak okirati bizonyítékaként.
2. Nézze meg, mennyi időre kötött bérleti szerződést: ha legfeljebb egy évre szól, akkor a bérleti szerződés feltételeinek változatlannak kell maradniuk az év során. A cikkben található információk alapján küldje el bérbeadójának indokolással ellátott választ a bérleti díj emelésére vonatkozó értesítésére.
3. Határozza meg, hogy az Ön helyzete a cikkben leírtak közé tartozik-e.
3.1. Ha a jelenlegivel ellentétes megállapodást írt alá polgári jog akkor forduljon bírósághoz, hogy nyilvánítsa semmisnek.
3.2. Ha úgy látja, hogy a bérleti díj egyértelműen a piaci árakhoz képest aránytalanul emelkedett, forduljon értékbecslőhöz, hogy megállapítsa az ingatlan bérleti feltételekkel történő használati jogának valós piaci értékét.
Ezt követően írásban tájékoztassa a bérbeadót álláspontjáról, és csatolja az értékbecslői jelentés másolatát.
Ha a bérbeadó nem elégíti ki az Ön igényeit, akkor bírósághoz fordulhat a bérleti díj emeléséről szóló értesítés érvénytelenségének és végrehajthatatlannak nyilvánítása érdekében. Például az Északnyugati Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2013. október 22-i rendelete az N A05-8698 / 2012 sz.