Розірвання договору комерційного найму жилого. Припинення зобов'язань із договору найму житлового приміщення

Договір найму - це угода, за якою одна сторона (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому. Договір найму укладається письмовій формі.

Термін, на який можна укласти договір найму, – не більше п'яти років. Якщо у договорі термін не визначено, договір вважається укладеним на п'ять років. Договір, укладений терміном до року, вважається договором короткострокового найму (ст. ст. 671 , , ДК РФ).

Права наймача та наймодавця на розірвання договору

Наймач житлового приміщення має право розірвати договір найму достроково. Якщо разом із наймачем проживають інші особи, то цього необхідно їх згоду (п. 1 ст. 687 ДК РФ).

Наймодавець має право розірвати договір найму достроково лише у судовому порядкуу наступних випадках (п. п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ):

якщо наймач не вніс плату за житлове приміщення за шість місяців (якщо договором не встановлений більший термін), а при короткостроковому найму— якщо наймач не сплатив більше двох разів після закінчення встановленого договоромтермін платежу. При цьому якщо наймач вніс плату в меншому розмірі, ніж встановлено договором, розірвати договір на підставі невнесення плати не можна. Крім того, суд оцінюватиме поважність причин, через які наймач не вносив плату за житлове приміщення (чи мали місце тривала затримка). заробітної плати, важкий матеріальний стан, наявність у складі сім'ї наймача інвалідів, неповнолітніх та інші подібні обставини);
наймач чи інші громадяни, за дії яких він відповідає, зруйнували чи зіпсували житлове приміщення;
наймач використовує житлове приміщення за призначенням чи систематично порушує правничий та інтереси сусідів. Систематичне порушення прав та інтересів сусідів — це, зокрема, неодноразові дії з користування житловим приміщенням без дотримання вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних вимог, правил користування житловими приміщеннями (наприклад, порушення правил утримання домашніх тварин, вчинення щодо сусідів хуліганських дій, порушення режиму тиші у нічний час тощо);
наймач порушив інші суттєві умовидоговору.

І наймач, і наймодавець має право вимагати розірвання договору в судовому порядку, якщо приміщення перестало бути придатним для постійного проживання або перебуває в аварійному стані (п. 3 ст. 687 ЦК України).

Порядок розірвання договору

Стороні, яка має намір вимагати розірвання договору найму житлового приміщення, рекомендуємо дотримуватись наступного алгоритму.

Крок 1. Направте іншій стороні договору найму пропозицію про розірвання договору

Сторона договору, яка бажає розірвати договір найму житлового приміщення, має направити іншій стороні таку пропозицію. Якщо сторони згодні на дострокове розірваннядоговору, вони становлять відповідну угоду (п. 1 ст. 452 ЦК України).

Якщо наймач письмово попередить наймодавця про розірвання договору щонайменше ніж за місяці, договір буде розірвано незалежно від згоди наймодавця (п. 1 ст. 687 ДК РФ).

Якщо підставою для розірвання договору є використання житлового приміщення наймачем і проживають разом із громадянами за призначенням чи систематичне порушення правий і інтересів сусідів, наймодавець може попередньо попередити наймача необхідність усунення таких порушень (п. 4 ст. 687 ДК РФ).

Пропозицію про розірвання договору можна передати іншій стороні безпосередньо або надіслати рекомендованим листом із повідомленням про вручення.

Крок 2. Якщо угоди про розірвання договору не досягнуто, зверніться до суду з позовною заявою

Звернутися до суду можна тільки після того, як ви отримаєте відмову іншої сторони розірвати договір або якщо не отримаєте відповідь іншої сторони у строк, зазначений у реченні, а за його відсутності - у 30-денний термін (п. 2 ст. 452 ЦК України) .

Наймодавцеві в позовній заяві слід заявити вимогу як про розірвання договору, так і про виселення наймача і осіб, що з ним (ст. 688 ГК РФ).

Позовна заява подається до районний судза місцем проживання відповідача або місцезнаходження юридичного лиця, Якщо відповідачем виступає організація (ст. ст. 24, ЦПК РФ).

Сплатіть держмито. Оскільки позов є немайновим, розмір держмита становитиме 300 крб. (Пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

До позовної заяви прикладіть такі документи (ст. 132 ЦПК України):

копії позовної заявиза кількістю відповідачів та третіх осіб;
копію договору найму жилого приміщення;
копію правовстановлюючого документа на житлове приміщення (якщо позивачем є наймодавець);
пропозиція про розірвання договору та доказ його відправлення відповідачу;
квитанцію про сплату державного мита;
інші документи, що обґрунтовують позовні вимоги.

Зверніть увагу!

Суд може надати наймачеві термін для усунення порушень, що стали підставою для розірвання договору, тривалістю не більше року. Якщо наймач не усуне порушення, суд за повторним зверненням наймодавця ухвалить рішення про розірвання договору найму житлового приміщення. При цьому на прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на рік (п. 2 ст. 687 ЦК України).

Крок 3. Отримайте рішення суду

Рішення суду набирає законну силупісля закінчення терміну на апеляційне оскарження, якщо вона не була оскаржена. При цьому термін для подання апеляційної скаргистановить місяць з дня прийняття рішення суду в остаточній формі (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ЦПК України).

Довідка. Остаточна форма рішення суду

Ухвалення рішення суду в остаточній формі передбачає виготовлення вступної, описової, мотивувальної та резолютивної частин рішення (ч. 1 ст. 198 ЦПК України).

Резолютивна частина рішення оголошується судом у тому самому судовому засіданні, в якому закінчився розгляд справи (ч. 1 ст. 199 ЦПК України).

Упорядкування мотивованого рішення суду може бути відкладено не більше ніж на п'ять днів з дня закінчення розгляду справи. При цьому у мотивувальній частині рішення суду мають бути зазначені: обставини справи, встановлені судом; докази, на яких ґрунтуються висновки суду про ці обставини; докази, якими суд відкидає ті чи інші докази; закони, якими керувався суд (ч. 4 ст. 198, ч. 2 ст. 199 ЦПК України).

У разі подання апеляційної скарги рішення набирає законної сили після розгляду судом скарги, якщо оскаржуване рішення не було скасовано. Якщо рішення суду першої інстанції було скасовано або змінено та прийнято нове рішення, воно набирає законної сили негайно (ч. 1 ст. 209 ЦПК РФ).

При розірванні договору найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, які проживають у житловому приміщенні на момент розірвання договору, підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду.

Крок 4. Отримайте виконавчий листі зверніться до служби судових приставів

Якщо відповідач не бажає добровільно виконувати рішення суду, зверніться до служби судових приставів. Для цього отримайте в суді виконавчий лист (ч. 1 ст. 428 ЦПК РФ) і подайте його до служби судових приставів за місцем проживання боржника разом із заявою про порушення виконавчого провадження(ст. ст. 30, , Закону від 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Громадяни, які виселяються з житлового приміщення, мають право за наявності поважної причини звернутися до суду із заявою про надання відстрочки виконання рішення суду (ст. 37 Закону від 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Договірні зобов'язання комерційного наймужитла носять терміновий характер і тому припиняються перш за все закінченні термінудії договору, виходячи з якого вони виникли. По згоді сторінвони, очевидно, можуть припинитися і раніше.

Крім того, договір комерційного найму може бути розірваний у будь-який час за одностороннім рішенню наймача. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не покладається обов'язок відшкодовувати втрачену вигоду, спричинену одностороннім розірванням договору. Проте наймач зобов'язаний у письмовій формі попередитинаймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець вправі пред'явити наймачеві як стороні, що порушила договір вимогу про відшкодування втраченої вигоди у вигляді неотриманого доходу від здачі приміщення в оренду.

При розірванні договору комерційного найму на вимогу будь-якої зі сторін, зокрема - і особливо - на вимогу наймодавця, діє принцип судового розірвання , характерний і для договору найму соціального (п. п. 2 і 3 ст. 687 ЦК).

До інших принципів регулювання розірвання договору комерційного найму слід також віднести обмеження втручання держави(закону) у відносинах сторін за допомогою імперативних норм, особливо норм, що передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Кількість таких норм у ЦК мінімальна.

До відносин, пов'язаних з розірванням договору комерційного найму, повністю застосовується і принцип стійкості правакористування житловим приміщенням, характерним для відносин соціального найму. При комерційному наймі дострокове розірвання договору та виселення також допускаються у виняткових випадках, які прямо названі у ст. 687 ЦК. При цьому особливе значення надається вжиттю заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути використане лише після вичерпання всіх можливостей, наданих законом.

На вимогу будь-якої із сторіндоговір комерційного найму може бути розірвано в судовому порядку, по-перше, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, і, по-друге, у разі аварійного стану приміщення (п. 3 ст. 687 ЦК). Житловим законодавством можуть передбачатися й інші випадки такого розірвання даного договору, однак поки що вони не встановлені, оскільки житлове законодавствопрактично не регулює зобов'язання комерційного найму житла.

На вимогу наймодавцядоговір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку у випадках:

Невнесення наймачем плати за житлове приміщення за шість місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий термін, а за короткострокового найму - у разі невнесення плати більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу;

Руйнування або псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

Використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він не відповідає за призначенням;

Порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. п. 2 та 4 ст. 687 ЦК).

В умовах розірвання договору комерційного найму у випадках невнесення наймачем плати за житло особливо чітко відображено підприємницький характерцього виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує отримання доходу від здачі квартири в найм (нерідко цей дохід є йому джерелом існування), зацікавлений порвати відносини з неплатником і здати квартиру іншому наймачеві.

Разом про те і за регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає із ст. 687 ЦК, розглядає наймача як слабкий бікта передбачає для нього низку пільг та переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору через руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору ухвалити рішення про надання наймачеві строку (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не буде усунено, суд повторному розглядівимоги наймодавця має ухвалити рішення про розірвання договору. Але й у цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК). Таким чином, наймодавець, незважаючи на доведеність фактів руйнування або псування житлового приміщення наймачем або особами, за дії яких він відповідає, має зазнавати такого порушення договору та порушення його права власності протягом трьох років. Надання несправного наймача настільки тривалих термінів "на виправлення" є надмірним і несправедливим по відношенню до наймодавця.

Інтереси наймача забезпечуються у разі розірвання договору та виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку попереджає наймачапро необхідність усунення порушень, причому дана стадіяє обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду строку (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору терміном не більше року.

У разі розірвання договору комерційного найму житлового приміщення наймач та інші громадяни, які проживають у житловому приміщенні на момент розірвання договору, підлягають виселенняіз житлового приміщення на підставі рішення суду. На наймодавця-власника тут не покладається обов'язок забезпечити наймача, який підлягає відповідно до закону виселення, іншим житловим приміщенням.

За договором комерційного найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому протягом передбаченого договором строку (п. 1 ст. 671 ЦК).

Відмінність комерційного найму від найму:

комерційний наймання є звичайний цивільно-правовий договір, укладений за згодою сторін, яким і визначаються його істотні умови;
договір найму соціального оформляє безкоштовний розподіл між нужденними громадянами дефіцитного житла, що перебуває в публічній власності.

Тому відносини комерційного найму житла регулюються не житловим, а цивільним законодавством.

Для укладання договору комерційного найму не потрібні будь-які адміністративно-правові передумови у вигляді рішення владного органу, майна на житловому обліку тощо. На жодному з контрагентів тут не лежить обов'язок вступити в договірні відносини (договір комерційного найму житлового приміщення не належить і до громадських договорів).

При здачі в комерційний наймання житла, що знаходиться в державній власності деяких суб'єктів РФ, потрібне рішення певного органу виконавчої влади. Однак і в цьому випадку воно є згодою власника на укладення договору комерційного найму житла, що належить йому, а не адміністративно-правовий спосіб його розподілу між нужденними громадянами.

Юридична природа договору комерційного найму:

консенсуальний;
двосторонній;
відплатний;
терміновий.

Він має бути укладений у письмовій формі(ст. 674 ЦК), яка, однак, не є типовою: тут можливе включення до договору за згодою сторін та «випадкових» умов, нетипових для цього договору, наприклад, умови про право наймача користуватися частиною земельної ділянкиіз зазначенням її розміру та меж.

Сторони договору комерційного найму:

1) наймодавець;

Наймодавець- власник житлового приміщення (уповноважена ним особа, наприклад, його представник або компанія, яка управляє цим його майном), яке може відноситися до будь-якого житлового фонду:

приватному,
державному,
муніципальному.

за загальному правилуце приміщення, що входить у приватний житловий фонд, а наймодавець тут виступає у ролі підприємця, який має на меті отримання прибутку.

2) наймач.

В якості наймачау договорі комерційного найму, зазвичай, виступає одна людина ( фізична особа). Але закон допускає і множинність осіб за наймача (п. 1 ст. 308 ДК). Громадяни, котрі живуть разом із наймачем, можуть укласти із нею договір у тому, що вони несуть разом із наймачем солідарну відповідальність перед наймодавцем. Умовою укладання такого договору є також повідомлення наймодавця. І тут такі громадяни визнаються сонанимателями , які мають рівні з наймачем правничий та обов'язки користування житловим приміщенням (п. 4 ст. 677 ДК).

При здачі в комерційний наймання житла, що у державному чи муніципальному житловому фонді, на відносини сторін поширюється також розд. V "Правил користування житловими приміщеннями", затверджених Постановою Уряду РФ від 21 січня 2006 р. № 25 (п. 22-25, присвячені користуванню житловим приміщенням за договором найму житлового приміщення державних та муніципальних житлових фондів комерційного використання).

Укладаючи договір найму житлового приміщення на комерційних засадах, громадянин сам визначає, хто проживатиме спільно з ниму найнятому їм приміщенні. Серед цих осіб може взагалі бути його родичів. Тому стосовно даних відносин закон говорить не про «членів сім'ї наймача», а про «постійно проживаючих разом з ним громадян».

У договорі комерційного найму відповідно до п. 1 ст. 686 ЦК допускається також заміна наймача на його вимогу або на вимогу громадян, які постійно проживають разом з ним (на відміну від договору соціального найму, в якому така заміна допускається тільки на вимогу дієздатного члена сім'ї наймача). У будь-якому випадку для заміни наймача потрібна згода наймодавця. Відмова наймодавця замінити наймача іншою особою в даній ситуації не може бути оскаржена в суді. Однак у разі смерті наймача або його вибуття із житлового приміщення зобов'язальні відносини житлового наймувідповідно до п. 2 ст. 686 ЦК можуть зберегтися, якщо на місце наймача стане або один із спільно проживаючих з ним громадян (за згодою інших, що проживали), або всі вони стануть співнаймачами (за відсутності такої згоди).

Обов'язкові відносини із договору комерційного найму

Обов'язкові відносини з договору комерційного найму зберігаються у випадках переходу права власності на займане житлове приміщення, оскільки новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору (ст. 675 ДК). Таким чином, тут можлива заміна наймодавця як наслідок наявності характерного для відносин майнового, у тому числі житлового найму (оренди), «права слідування» цих «обтяжень» за відносинами власності на орендоване майно.

За згодою між сторонамидоговори комерційного найму можуть бути змінені будь-які його умови, якщо при цьому не відбудеться порушення імперативних норм закону. Відсутність детального врегулювання зміни відносин комерційного найму законом пояснюється тим, що відносини сторін відповідно до принципу свободи договору визначаються головним чином їх угодою.

Після закінчення терміну дії укладеного договорукомерційного найму за наймачем визнається переважне правона його укладання на новий термін. Реалізація цього права передбачає певні дії наймодавця (ст. 684 ЦК). Не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору він зобов'язаний або запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або інших умовах, або попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду протягом не менше одного року.

Невиконання наймодавцем цього обов'язку (за відсутності відмови наймача від продовження) тягне за собою наступне: договір вважається продовженим на тих же умовах і на той же термін. Певні наслідки передбачені і на випадок недотримання наймодавцем свого рішення не здавати приміщення в оренду протягом року, використаного ним для відмови продовжити договір: наймач має право вимагати визнання недійсним договору, укладеного наймодавцем з іншою особою, та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою відновити з ним договір (ч. 4 ст. 684 ЦК).

Припинення зобов'язань із договору найму житлового приміщення

Договірні зобов'язання комерційного найму житла припиняються:

після закінчення терміну дії договору;
по односторонньому рішеннюнаймача;
на вимогу будь-якої із сторін (в судовому порядку).

Договірні зобов'язання комерційного найму житла мають терміновий характер і тому припиняються насамперед після закінчення термінудії договору, виходячи з якого вони виникли. За згодою сторін вони, очевидно, можуть припинитися і раніше.

Крім того, договір комерційного найму може бути розірваний у будь-який час за одностороннім рішенням наймача. При цьому не потрібно пояснювати причини такого рішення, на наймача не покладається обов'язок відшкодовувати втрачену вигоду, спричинену одностороннім розірванням договору. Проте наймач зобов'язаний у письмовій формі попередити наймодавця за три місяці про розірвання договору. При недотриманні цієї умови наймодавець вправі пред'явити наймачеві як стороні, що порушила договір вимогу про відшкодування втраченої вигоди у вигляді неотриманого доходу від здачі приміщення в оренду.

Принципи розірвання договору комерційного найму:

Принцип судового розірвання(при розірванні договору комерційного найму на вимогу будь-якої зі сторін, зокрема - і особливо - на вимогу наймодавця, п. 2 і 3 ст. 687 ЦК).
Принцип обмеження втручання держави(Закону) у відносинах сторін за допомогою імперативних норм (особливо норм, що передбачають підстави для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін).
Принцип стійкості права користуванняжитловим приміщенням, характерний для відносин соціального найму (при комерційному наймі дострокове розірвання договору та виселення також допускаються у виняткових випадках, які прямо названі у ст. 687 ЦК. При цьому особливе значення надається вжиттю заходів для того, щоб уникнути виселення. Воно може бути застосоване. лише після вичерпання всіх повноважень, наданих законом).

На вимогу будь-якої із сторіндоговір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку:

якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання,
у разі аварійного стану приміщення (п. 3 ст. 687 ЦК).

Житловим законодавством можуть передбачатися й інші випадки такого розірвання даного договору, однак поки що вони не встановлені, оскільки житлове законодавство практично не регулює зобов'язання комерційного найму житла.

На вимогу наймодавцядоговір комерційного найму може бути розірваний у судовому порядку у випадках:

невнесення наймачем плати за житлове приміщення за 6 місяців, якщо договором не встановлено більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі - у разі невнесення плати понад два рази після закінчення встановленого договором строку платежу;
руйнування або псування жилого приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;
використання житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він не відповідає за призначенням;
порушення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів (п. 2 та 4 ст. 687 ЦК).

У разі розірвання договору комерційного найму у разі невнесення наймачем плати за житло особливо чітко відображено підприємницький характер цього виду найму житлового приміщення. Наймодавець, який розраховує отримання доходу від здачі квартири в найм (нерідко цей дохід є йому джерелом існування), зацікавлений порвати відносини з неплатником і здати квартиру іншому наймачеві.

Разом про те і за регулюванні розірвання договору комерційного найму закон, як випливає із ст. 687 ЦК, розглядає наймача як слабку сторонута передбачає для нього низку пільг та переваг. У разі пред'явлення наймодавцем вимоги про розірвання договору через руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає, суд може замість розірвання договору ухвалити рішення про надання наймачеві строку (не більше року) для усунення ним зазначених порушень. Якщо протягом призначеного судом строку порушення не буде усунуто, суд при повторному розгляді вимоги наймодавця повинен буде ухвалити рішення про розірвання договору. Але й у цьому випадку суд може на прохання наймача відстрочити виконання рішення на строк не більше року (абз. 2 п. 2 ст. 687 ЦК).

Інтереси наймача забезпечуються у разі розірвання договору та виселення його та інших громадян, за дії яких він відповідає, якщо вони використовують житлове приміщення не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів. У таких випадках наймодавець спочатку попереджає наймача необхідність усунення порушень, причому дана стадія є обов'язковою для наймодавця, який вирішив розірвати договір (п. 4 ст. 687 ЦК). При цьому на наймача поширюються розглянуті вище пільги: надання за рішенням суду строку (не більше року) на усунення порушень та відстрочка за рішенням суду прийнятого ним рішення про розірвання договору терміном не більше року.

УДК 347.453.3

Сторінки у журналі: 61-66

О.В. Кириченко,

кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права та процесу Ульянівського державного педагогічного університету ім. І.М. Ульянова Росія, Ульяновськ [email protected]

Розглядаються правові наслідкирозірвання договору комерційного найму житлового приміщення, що виражаються у виселенні наймача та спільно проживаючих із ним громадян без надання іншого житла. Автор пропонує законодавчо вказати правові підставирозірвання розглядуваного договору на вимогу кожної його сторін.

Ключові слова: договір комерційного найму житлового приміщення, наймач, наймодавець, розірвання договору на вимогу однієї з сторін, виселення з житлового приміщення.

Стаття 687 частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації 1996 року (далі - ДК РФ) передбачає можливість розірвання договору комерційного найму на вимогу наймача за згодою інших громадян, які постійно з ним проживають, у будь-який час, незалежно від закінчення терміну договору, для чого необхідне письмове попередження про розірвання, направлене наймодавцю за три місяці .

За ініціативою наймача договір розривається у односторонньому порядкубез звернення до суду, а перелік підстав, якими наймач може вимагати розірвання договору комерційного найму житлового приміщення, законом не обмежений. В даному випадкучітко простежується прагнення законодавця захистити інтереси наймача як слабкішого боку даного договору. При цьому не варто забувати про права та законні інтереси наймодавця.

Так, письмове попередження необхідне захисту інтересів наймодавця, враховуючи те, що тримісячний термін дозволить йому прийняти рішення про подальше використання житлового приміщення, наприклад, знайти нових наймачів. Це правило актуальне насамперед для довгострокових договорів комерційного найму, і навіть короткострокових договорів, укладених терміном понад три місяці. Відповідно, воно не застосовується, якщо термін договору комерційного найму менший за три місяці. У такому разі, на наш погляд, наймач повинен у письмовій формі попередити наймодавця про своє бажання розірвати договір у розумний термін(Ст. 314 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації 1994 (далі - ДК РФ)).

Таким чином, письмове попередження наймодавця виключає розірвання договору конклюдентними діями наймача. Однак наймачі часто порушують цю вимогу, не тільки не дотримуючись зазначеного терміну, але й виїжджаючи з житлового приміщення без (письмового чи усного) попередження про це наймодавця.

У законодавстві зарубіжних країнпередбачається захист наймодавця у наведеній вище ситуації. Так, відповідно до ч. 1 ст. 825 Цивільного кодексу України 2003 року, якщо наймач звільнив житлове приміщення без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Аналогічне правило міститься і в Законі США про Власника-наймодавця та Знімача (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)), згідно з яким наймач повинен у письмовій формі за 20 днів попередити наймодавця про своє бажання розірвати достроково договір найму житлового приміщення. Якщо наймач виїжджає з житлового приміщення, належним чином не повідомивши про це наймодавця, він повинен відшкодувати останньому найману плату за 30 днів, починаючи з моменту, коли власник-наймодавець дізнався, що наймач покинув житло.

На наш погляд, п. 1 ст. 687 ДК РФ також має передбачати відповідальність наймача, який не попередив у письмовій формі наймодавця за три місяці про своє бажання розірвати договір комерційного найму в односторонньому порядку. У зв'язку з викладеним вважаємо за необхідне доповнити зазначений пункт таким положенням: «Якщо наймач не виконав цю вимогу, наймодавець має право вимагати від нього внесення плати за житлове приміщення за три місяці».

Це положення дозволить захистити інтереси наймодавця, дисциплінуючи поведінку наймача у разі одностороннього розірванняостаннім договором. Воно повною мірою відповідає і комерційної спрямованості даного договору, оскільки неналежна поведінка наймача призведе до того, що наймодавець, несподівано поставлений перед фактом розірвання договору наймачем, не має достатньої кількості часу для пошуку нових наймачів і зазнає у зв'язку з цим збитків.

Розірвання договору комерційного найму з ініціативи наймодавця допускається лише у судовому порядку за вчинення наймачем або іншими громадянами (що проживають спільно з наймачем громадянами, піднаймачами, тимчасовими мешканцями), за дії яких він відповідає, неправомірних дій, вичерпний перелік яких дано у п. 2 та 4 ст. 687 ЦК України. Зокрема, п. 2 ст. 687 ГК РФ вказує на два такі порушення:

Невнесення наймачем плати за житлове приміщення у довгостроковому договорі комерційного найму за шість місяців, якщо при цьому договором не встановлений більший термін, а при короткостроковому - більше двох разів після закінчення встановленого договором строку платежу;

Руйнування або псування житлового приміщення (самим наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає). При цьому до звернення до суду наймодавець не зобов'язаний попереджати наймача необхідність усунення даних порушень.

У першому випадку невнесення наймачем плати є порушенням, що тягне за собою розірвання договору, якщо таке порушення було допущено не за окремі шість місяців, а безперервно більш ніж шість місяців поспіль (п. 38 Постанови Пленуму Верховного СудуРФ від 02.07.2009 року № 14 «Про деякі питання, що виникли у судовій практиці при застосуванні Житлового кодексуРосійської Федерації », далі - Постанова Пленуму № 14)).

З цього питання необхідно звернутися до Огляду судової практики Судової колегіїпо цивільним справамВерховного Суду РФ від 21.07.2000 року «Про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем плати за житло та комунальні послугипротягом шести місяців», а також до Постанови Пленуму № 14. Вивчення практики розгляду справ цієї категорії судами показало, що вид договору житлового найму (комерційний чи соціальний) є обставиною, що має значення для вирішення справи, оскільки від цього залежить вибір норми права . Наприклад, до договору найму соціального житлового приміщення не завжди застосовні положення ст. 688 ЦК України про виселення наймача без надання іншого житла.

Суди при розгляді справ про розірвання договорів як комерційного, так і соціального найму створюють умови для дослідження причин заборгованості, що утворилася у наймача з оплати житлового приміщення, вважаючи, що вони відносяться до обставин, що мають юридичне значеннявідповідно до п 2 ст. 687 ЦК України.

Поважними причинами невнесення плати за житло та комунальні послуги суди визнають тривалі затримки виплати заробітної плати, пенсії, безробіття, тяжке матеріальне становище наймача та повністю дієздатних членів його сім'ї у зв'язку зі втратою ними роботи та неможливістю працевлаштування, незважаючи на заходи, що вживаються ними, (або) членів його сім'ї, наявність у складі сім'ї інвалідів, неповнолітніх дітей та ін. заборгованості задовольняються. Водночас суди не ставлять на обговорення питання щодо причин утворення заборгованості у випадках, коли відповідачі-наймачі довгий часне проживають у житлових приміщеннях та не оплачують житло та комунальні послуги; належним чином повідомлено про час і місце судового засіданняза останнім відомим місцем проживання, але на судове засідання не є, про причину неявки до суду не повідомляють, письмові поясненнята докази не представляють.

Така практика судів є правильною, оскільки доведення поважності причин утворення заборгованості в силу статей 55, 56 Цивільного процесуального кодексуРосійської Федерації 2002 року (далі - ЦПК РФ) лежить на відповідачеві-наймачі. Відповідно до ч. 4 ст. 167 ЦПК РФ суд має право розглянути справу без відповідача, сповіщеного про час і місце судового засідання, якщо він не повідомив суд про поважних причинах неявки і не просив розглянути справу за його відсутності.

Відповідно до п. 2 ст. 687 ДК РФ якщо протягом визначеного судом терміну наймач не усуне допущених порушень або не вживе всіх необхідних заходів для їх усунення, суд за повторним зверненням наймодавця приймає рішення про розірвання договору комерційного найму житлового приміщення. Судова практикапоказує, що випадки повторного звернення наймодавця з вимогою про розірвання договору найму житлового приміщення у зв'язку з невнесенням наймачем необхідних платежів у строк, встановлений судомпри первинному зверненні наймодавця з аналогічною вимогою, дуже рідкісні.

Водночас за відсутності поважних причин (не вважаються поважними такі причини, як зловживання спиртними напоями або наркотичними речовинами, забудькуватість, відсутність роботи у працездатного громадянина) невнесення наймачем плати за житлове приміщення та комунальних платежів безперервно більш ніж шість місяців поспіль справ задовольняють позови про виселення.

Таким чином, керуючись викладеним, доцільно за аналогією до ст. 90 Житлового кодексу Російської Федерації 2004 року (далі - ЖК РФ) надати наймодавцеві право вимагати у судовому порядку розірвання договору комерційного найму у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення без поважних причин.

Відповідно, суд у кожній конкретній ситуації встановлюватиме, чи є причини, через які наймач не вносить плату за житлове приміщення, поважними. Крім того, з урахуванням п. 38 Постанови Пленуму № 14 щодо довгострокового комерційного найму необхідно брати до уваги невнесення наймачем без поважних причин плати за житлове приміщення безперервно більш як шість місяців поспіль. Зазначені положення пропонуємо закріпити у п. 2 ст. 687 ЦК України.

У другому випадку, зазначеному у п. 2 ст. 687 ГК РФ, протизаконні дії наймача або інших громадян, за дії яких він відповідає, що тягнуть за собою руйнування або псування житлового приміщення, повинні бути підтверджені відповідним актом, зокрема, органу державної житлової інспекції, або ухвалою про застосування заходів адміністративної відповідальності.

Так, в одному з підмосковних сіл Воскресенського району з однокімнатної квартири виселили матір, 56-річну П., та її 36-річну доньку. Судом було встановлено, що житлове приміщення стало розсадником антисанітарії та осередком пожеж. В актах обстеження житлового приміщення, досліджених судом, було зафіксовано, що у квартирі тривалий час не проводився ремонт, сантехнічне обладнання стало непридатним, унітаз був забитий фекаліями, природні потреби справлялися мешканцями на підлогу. У квартирі стояв нестерпно сильний запах аміаку, спостерігалося скупчення тарганів, мух, підлога та балкон були завалені побутовим сміттям та відходами людської життєдіяльності. Усі вимоги наймодавця привести квартиру у належний стан були проігноровані. Відповідачки ніде не працювали, зловживали спиртними напоями, приймали у себе осіб антисоціальної поведінки.

Виселення наймача і мешканців спільно з ним громадян з цієї підстави є крайнім заходом на мешканців, які злісно порушують свої обов'язки. При цьому житлове законодавство не передбачає обов'язкового виселення всіх осіб, які мешкають у житловому приміщенні. Якщо вдається встановити конкретних винних осіб, то судовому порядку можуть бути виселені саме ці особи. Відповідно, решта мешканців може бути залишено як наймач житлового приміщення. Тому суд при розгляді вищезгаданої справи перевірив винність обох осіб – і матері, і дочки.

Крім того, виселення з цієї підстави можливе лише при встановленні факту систематичності протиправних винних дій з боку наймача та громадян, які спільно з ним проживають, які, незважаючи на попередження наймодавця про необхідність усунути допущені порушення, ці порушення не усувають.

Пункт 4 ст. 687 ДК РФ додатково вказує на неправомірні дії наймача та (або) інших громадян, за дії яких він відповідає, також є підставою для розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця:

використання житлового приміщення не за призначенням;

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів.

Відповідно до п. 39 Постанови Пленуму № 14 під використанням житлового приміщення не за призначенням розуміється використання житлового приміщення не для проживання громадян, а для інших цілей, наприклад, використання його для офісів, складів, розміщення промислових виробництв, утримання та розведення тварин, тобто. фактичне перетворення житлового приміщення на нежитлове.

Обов'язок використовувати житлове приміщення з урахуванням дотримання правий і законних інтересів сусідів полягає в ст. 17 Конституції РФ 1993 року та ст. 10 ДК РФ, що забороняють здійснення суб'єктивних прав на шкоду правам і свободам інших осіб.

До систематичного порушення прав та законних інтересів сусідів слід віднести неодноразові, повторювані дії наймача та громадян, які проживають спільно з ним у житловому приміщенні та за яких він несе відповідальність, за користуванням житловим приміщенням без дотримання прав та законних інтересів проживаючих у цьому житловому приміщенні чи будинку громадян, без дотримання вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічних, екологічних та інших вимог законодавства, правил користування житловими приміщеннями (наприклад, прослуховування музики, використання телевізора, гра на музичних інструментах у нічний час з перевищенням допустимої гучності, виробництво ремонтних, будівельних робітабо інших дій, що спричинили порушення спокою громадян та тиші в нічний час, порушення правил утримання домашніх тварин, вчинення щодо сусідів хуліганських дій та ін. (Постанова Пленуму № 14; ч. 1 ст. 2 Закону м. Москви від 12.07.2002 року № 42 «Про дотримання спокою громадян та тиші у нічний час у місті Москві»).

Так, порушенням прав та законних інтересів сусідів є недотримання правил утримання тварин у житлових приміщеннях. Численні нормативні правові акти, прийняті на регіональному рівні, наприклад, Рішення Зборів депутатів міського округу «Місто Волжськ» від 21.05.2009 року № 525 «Про затвердження Правил утримання домашніх тварин на території міського округу “Місто Волзьк”», Постанова голови міського округу Відрадний Самарській області від 19.10.2008 року № 525 «Про прийняття порядку утримання домашніх тварин на території міського округу Відрадний Самарської області», Рішення Думи м. Костроми від 15.07.1999 року № 109 «Про правила утримання собак та котів у м. Кострома», встановлюють вимоги до утримання домашніх тварин, які мають дотримуватися у тому числі наймачами та громадянами, що проживають з ними. Власники домашніх тварин повинні забезпечувати безпеку громадян від фізичного впливу домашніх тварин, спокій та тишу в нічний час доби, дотримуватись вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні та ветеринарні правила утримання тварин, не допускати забруднення тваринами житлових приміщень та місць загального користування у будинках. Не дозволяється тримати тварин у місцях загального користування: коридорах, сходових майданчиках, горищах, підвалах, а також на балконах та лоджиях. У житловому приміщенні дозволяється утримувати тварин лише за відсутності у сусідів медичних протипоказань (алергії). На наш погляд, у договорі комерційного найму сторонам необхідно обумовити умову можливості утримання тварин у житловому приміщенні.

Відповідно до п. 4 ст. 687 ДК РФ, на відміну п. 2 цієї статті, наймодавець вправі розірвати договір у судовому порядку лише за умови, що неправомірні дії продовжуються, попри попередження необхідність усунення порушень, зроблене наймодавцем наймачу. Але й у разі застосовуються правила, передбачені пп. 4 п. 2 ст. 687 ЦК України.

На наш погляд, аналіз пп. 4 п. 2 та п. 4 ст. 687 ГК РФ дозволяє зробити висновок про те, що розірвання договору комерційного найму і виселення з житлового приміщення наймача і громадян, які з ним проживають, які систематично порушують права і законні інтересисусідів, можливо лише як крайній мірі. При цьому суд має вирішити, що краще: забезпечити потерпілому сусідові нормальне життя в житловому приміщенні та залишити правопорушників без даху над головою чи зберегти житло для порушників, але змусити сусіда терпіти незручності? Практика показує, що в даному випадку суд приймає сторону наймача та громадян, які разом з ним проживають.

Таким чином, перелік підстав для розірвання договору з ініціативи наймодавця у випадках скоєння наймачем або іншими громадянами (постійно проживаючими спільно з наймачем; піднаймачами; тимчасовими мешканцями), за дії яких він відповідає, неправомірні дії, зазначені у ст. 687 ЦК України, є вичерпним.

Проте, як зазначалося, навіть за наявності зазначених у пунктах 2, 4 ст. 687 ГК РФ порушень суд може відмовити наймодавцю в задоволенні позову, надавши наймачу термін (не більше року) для усунення порушень, і задовольнити вимогу наймодавця тільки при повторному його зверненні до суду у разі неусунення наймачем (або неприйняття заходів щодо усунення) порушень. При цьому на прохання наймача суд у рішенні про розірвання договору може відстрочити виконання рішення терміном не більше року.

За змістом наведеної норми, ця відстрочка надається наймачеві з метою пошуку іншого житла. Це правило, на наш погляд, свідчить про підвищені гарантії прав наймача і дає можливість суду врахувати конкретні обставини справи (наприклад, ступінь провини наймача, його стан здоров'я, матеріальне становище, наявність у сім'ї інвалідів, людей похилого віку, які потребують постійного догляду, неповнолітніх дітей. та ін.). Можливість відстрочення виконання рішення суду про розірвання договору комерційного найму – це прояв гуманізму законодавця. Відстрочка необхідна, наприклад, якщо договір розривається в зимовий час, а наймач має маленьких дітей, а також в інших складних життєвих ситуаціях.

У той самий час, на думку деяких авторів, зокрема, Д.В. Карпухіна, недосконалість даної норми полягає в тому, що при очевидних негативних діях (бездіяльності) наймача та осіб, за дії яких він відповідає, наймодавець потрапляє у залежність від позиції судової інстанції, яка може затягнути процедуру розірвання договору найму житлового приміщення до двох років. Зазначене розпорядження ущемляє положення наймодавця, оскільки дозволяє наймачеві протягом тривалого періоду зберігати право проживання в житловому приміщенні власника. Крім того, відповідно до ст. 12 ГК РФ право на припинення або зміну договору служить одним із способів захисту порушених громадянських прав, Положення ж п. 2 ст. 687 ГК РФ порушують надане наймодавцеві право на захист.

У силу п. 2 ст. 683 ГК РФ до договору короткострокового комерційного найму становище пп. 4 п. 2 ст. 687 ЦК України не застосовується, якщо договором не передбачено інше.

На закінчення зазначимо, що законність розірвання конкретного договору найму житлового приміщення з метою запобігання можливим правопорушенням перевіряється судами загальної юрисдикції. Суди при цьому визначають, зокрема, відсутність поважних причин у разі невнесення наймачем плати за житлове приміщення та комунальні послуги, ступінь провини наймача та мешканців з ним громадян при руйнуванні, псуванні житлового приміщення, порушенні прав та законних інтересів сусідів тощо. Без встановлення та дослідження зазначених та інших необхідних фактичних обставинсуди не ухвалюють рішень, що підтверджують розірвання договору найму житлового приміщення. Прийняття ж судом рішення означає, що договір найму розірвано у межах принципу свободи договору та за умов відсутності свавілля із боку наймодавця. Таким чином, рішення суду виступає одним із правоприпиняючих юридичних фактівпід час розірвання договору комерційного найму житлового приміщення у судовому порядку.

Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення в судовому порядку на вимогу однієї з його сторін у більшості випадків є санкцією за порушення договору. Це положення відноситься до розірвання договору комерційного найму на вимогу наймодавця, оскільки наймач може розірвати такий договір у будь-який час, у тому числі з причин, не пов'язаних з порушенням умов договору наймодавцем. Як міра відповідальності наймача за порушення договору комерційного найму житлового приміщення розірвання договору може бути здійснено на підставах, передбачених пунктами 2, 4 ст. 687 ЦК України.

До перелічених у цій статті підстав, з погляду, необхідно додати перебудову, перепланування і реконструкцію житлового приміщення наймачем без згоди наймодавця (ст. 678 ДК РФ) та її відмову у приведенні такого приміщення колишній стан встановлений термін(П. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Цей випадок, на наш погляд, необхідно класифікувати як суттєве порушення технічного станужитлового приміщення, тобто його ушкодження (п. 2 год. 5 ст. 29 ЖК РФ). Відповідно до зазначеної підстави договір комерційного найму підлягає розірванню на вимогу наймодавця-власника житлового приміщення, на якого покладаються обов'язки щодо приведення такого житлового приміщення в колишній стан.

Рішення суду про збереження житлового приміщення у перевлаштованому (перепланованому) стані при самовільному перебудові (переплануванні) може бути винесене за наявності двох умов у сукупності: не порушуються права та законні інтереси громадян, не створюється загроза їх життю та здоров'ю (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

У всіх перерахованих випадках розірвання договору найму житлового приміщення можливе за наявності умов, за яких настає цивільно-правова відповідальність: протиправності дій (бездіяльності), шкоди, причинно-наслідкового зв'язку між протиправною поведінкою та шкодою, що настала, вини правопорушника. За порушення прав та інтересів сусідів шкода завдається не іншій стороні договору, а третім особам, тому їм також має надаватися право вимагати розірвання договору комерційного найму жилого приміщення.

За змістом п. 39 Постанови Пленуму № 14, у випадках використання житлового приміщення не за призначенням, систематичного порушення прав та законних інтересів сусідів або безгосподарного поводження з житловим приміщенням, що призводить до його руйнування, виселенню без надання іншого житлового приміщення повинні підлягати громадяни, які безпосередньо вчиняють такі дії (винні особи). Раніше таке становище містилося у ст. 98 Житлового кодексу РРФСР 1983 року.

Договір комерційного найму житлового приміщення також може бути розірваний на вимогу наймодавця у позасудовому порядкупісля закінчення терміну договору і при волевиявленні про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше одного року житлове приміщення в оренду (ст. 684 ГК РФ).

Список літератури

1. Аполлонов А.О., Страунінг Е.Л. Про правила користування житловим приміщенням // Житлове право. 2006. № 5. С. 2-39.

2. Карпухін Д.В., Забєлова Л.Б. Комерційний наймання житлового приміщення: особливості розірвання договору // Житлове право. 2010. № 7. С. 45-51.

3. Кузнєцова О.В. Практика судових суперечокпро виселення // Житлове право. 2009. № 9. С. 55-94.