Відповідно до положень ст. 608 Цивільного кодексуРФ (далі - ДК РФ), право здачі майна в оренду належить його власнику. Орендодавцями можуть бути також особи, які уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.
Відповідно до п. 2 ст. 615 ГК РФ, орендар вправі за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайм) і передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі (перенайм), надавати орендоване майно безоплатне користування, а також віддавати орендні права в заставу та вносити їх як вклад у статутний капіталгосподарських товариств та товариств чи пайового внеску до виробничого кооперативу, якщо інше не встановлено ДК РФ, іншим законом чи іншими правовими актами. В зазначених випадках, крім перенайму, відповідальним за договором перед орендодавцем залишається орендар.
Договір суборенди може бути укладено терміном, перевищує термін договору оренди.
Слід зазначити, що договори суборенди регулюються тими самими правилами, як і договори оренди, якщо інше встановлено законом чи іншими правовими актами.
В зокрема, до них застосовуються ті ж вимоги щодо форми договору (наприклад, вимоги державної реєстрації), правилап. 2 ст. 621ЦК щодо відновлення договору оренди на невизначений термін з урахуванням правилабз. 2 п. 2 ст. 615ЦК, за змістом яких термін договору суборенди у будь-якому разі обмежений терміном оренди (Див.:п. 19і 20 Інформаційного листаПрезидії Вищого Арбітражного Суду РФ від 11 січня 2002 р . N 66 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із орендою").
Разом з тим, слід враховувати, що саме по собі, укладення договору суборенди на строк, що перевищує термін договору оренди, не є самостійною підставою для визнання договору суборенди недійсним (якщо при цьому договір суборенди відповідає всім необхідним умовамта вимогам законодавства, що висуваються до таких договорів).Так, недійсність частини угоди не тягне за собою недійсності інших її частин, якщо можна припустити, що угода була б вчинена і без включення недійсної її частини (ст.180ЦК України).
При цьому виходячи з положеньабз.2 п.3 ст.610, абз.2 п.2 ст.615ДК РФ, за якими, договір суборенди, укладений терміном, перевищує термін договору оренди, вважається укладеним терміном договору оренди, нарахування оплати за суборенду майна, необхідно проводити з його укладання, досі закінчення терміну дії основного договору аренды.
Наведемо конкретний прикладіз судової практики.
Суспільство звернулося до Арбітражного суду області з позовом про стягнення з Федерального суду бюджетної установизаборгованості з орендної плати у сумі 725 150 руб. за договором суборенди.
Рішенням суду першої інстанції у задоволенні позовні вимогипро стягнення орендної платибуло відмовлено. Своє рішення суд мотивував тим, що договір суборенди, укладений на строк, що перевищує дію основного договору оренди, є недійсним черезст.168ДК РФ, як правочин не відповідає вимогам закону та інших нормативно-правових актів, тому й орендна плата не підлягає стягненню з відповідача.
Апеляційний суд не погодився з висновком суду першої інстанції, звернувши увагу на таке.
Орендар зобов'язаний своєчасно вносити плату користування майном (орендну плату). Порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди (п.1 ст.614ЦК України).
Відповідно дост.ст. 309, 310 ДК РФ зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов зобов'язання та вимог закону, інших правових актів. Одностороння відмовавід виконання зобов'язання та одностороння змінайого умов не допускаються, крім випадків, передбачених законом.
Строк дії договору суборенди спірного нерухомого майнаперевищує термін дії договору оренди цього майна. Разом про те, укладання договору суборенди терміном, що перевищує термін договору оренди, перестав бути самостійним підставою визнання договору суборенди недійсним. Тим часом факт користування спірним майном, а також наявність заборгованості було підтверджено матеріалами справи і сторонами не заперечувалося.
Таким чином, суд апеляційної інстанціїобґрунтовано дійшов висновку про те, що Субарендатор, який користується майном після закінчення терміну дії основного договору оренди, підлягає виселенню із приміщень, що займаються (Див.: Постанова Сьомого Арбітражного апеляційного судувід 26 жовтня2011 р. N 07АП-8136/11).
Вищезазначений висновок підтверджується й іншим прикладом із судової практики.Так, визнаючи обґрунтованим та доведеним розмір заборгованості за договором суборенди, за період дії основного договору оренди (і відмовляючи у зустрічному позові про визнання договору суборенди недійсною нікчемною угодою за мотивами перевищення його строку, строку дії основного договору), арбітражний суд звернув увагу на те, перевищення у договорі суборенди строків, визначених договороморенди, може бути основою застосування термінів, визначених договором оренди, але з визнання угоди недійсною (Див.: Постанова Федерального арбітражного судуСхідно-Сибірського округу від 22 квітня 2013 р . N Ф02-1118/13 у справі N А33-9546/2012).
Якщо основний договір оренди приміщенняприпинив свою дію у зв'язку із закінченням його терміну, то договір суборенди, що має похідний від нього характер, також припиняє свою дію. Субарендатор, який користується майном після закінчення терміну дії основного договору оренди підлягає виселенню із приміщень, що займаються (п. 20 Інформаційного листа Президії ВАС РФN 66).
Адвокат Савостьянова ОЛЬГА
Читає несвідомо отримує думку про те, що підписався, що написав власні мотиви, читаючи заяву та її зміст. Фактично звернення є замінником інтелекту заявника. Якщо результат формується від розумового усвідомлення це буває дуже впливовим. Замовити правильний документстоїть суттєвих вкладень. Тому що відсутність неточностей є дуже важливою послугою.
Договір суборенди
Закон однозначно визначає можливість здачі вже орендованої нерухомості у суборенду: будь-який договір суборенди може бути укладений лише за згодою орендодавця. Без такого будь-які документи та угоди юридично вважатимуться недійсними. Отже, кожен суборендар зобов'язаний упевнитися:
згоду орендаря на суборенду?
5 років тому Соболєв.
Майже всі відповіли у крапку.)))))
Формулювання.
Лист - ТОВ "Пішечка" будучи власником орендованого ТОВ "Булочка" за договором оренди №_____ не заперечує у передачі частини приміщення орендованого приміщення, площею ___ м. кв. у суборенду ТОВ "Пончег"
У договорі. - одним із пунктів може звучати так: Орендар має право без згоди орендодавця передавати орендоване приміщення, так і його частини до суборенди.
Орендар має право передавати орендоване приміщення та/або його частину до суборенди за умови обов'язкового повідомлення Орендодавця.
У дод. угоді.
сторони дійшли згоди:
1- Орендодавець надає право Орендареві передати частину орендованого приміщення загальною площею ___ м. кв. у суборенду ТОВ ______ на наступних умовах
Субаренда без згоди орендодавця
Не маючи можливості придбати у власність офісне, виробниче або складське приміщення для потреб своєї фірми, багато бізнесменів вдаються до оренди нерухомості. В даному випадкудоговір укладається з власником будівлі або приміщення, який встановлює умови користування об'єктом, що здається в оренду. Разом з тим, часті випадки здачі цієї ж нерухомості в оренду третій особі, де перший орендар виступає в ролі орендодавця. Така форма відносин називається суборендою і найчастіше стає вигіднішою всім учасників угоди. Але чи можлива суборенда без згоди орендодавця – власника нерухомого майна?
Договір суборенди
Укладаючи Договір суборенди, сторони повинні керуватися положеннями чинного законодавства, зокрема, відповідними статтями Цивільного Кодексу Російської Федерації. Перше, що слід взяти до уваги - правом здачі нерухомого та будь-якого іншого майна в оренду має виключно власник. При цьому він може уповноважити будь-яку юридичну особу здавати об'єкт в оренду, або це право цій особі буде надано законом. Сам же договір суборенди укладається згідно з правилами складання звичайного орендного договору(Винятки можуть бути прописані у відповідному Законі або правовому акті).
Чи потрібна згода власника на суборенду?
Закон однозначно визначає можливість здачі вже орендованої нерухомості у суборенду: будь-який договір суборенди може бути укладений лише за згодою орендодавця. Без такого будь-які документи та угоди юридично вважатимуться недійсними. Отже, кожен суборендар зобов'язаний упевнитися:
Отримавши від орендодавця право здавати майно на суборенду, можна, своєю чергою, наділити цим правом суборендаря. Число таких суборендарів, що знаходяться в одному «ланцюжку», законодавством не обмежено.
Відповідальність за суборенду без згоди орендодавця
Відповідно до положень, прописаних у ст. 167, 168 і 1103 ДК РФ, укладання договору суборенди, виконане без згоди орендодавця, наділяє останнього право розірвати договір оренди, а також зажадати відшкодування збитків, спричинених користуванням майном, що не відповідає умовам договору. Власник нерухомості повинен прописати можливість суборенди орендованого об'єкта у договорі, і лише ця «генеральна» згода дозволяє орендарю укладати договори суборенди.
Терміни дії останніх не повинні перевищувати терміну дії договорів, укладених між орендодавцем та власником. За замовчуванням, будь-яке продовження договору оренди автоматично дозволяє продовжувати договір суборенди. Зрозуміло, спочатку лише за наявності «генеральної» згоди з боку власника.
Договір суборенди
Типовий бланк договору суборенди містить супутні документи:
Відповідно до пункту 2 статті 615 Цивільного Кодексу РФ орендар має право за згодою орендодавця здавати за договором суборенди орендоване майно іншій особі. При отриманні згоди на передачу за договором суборенди майна ця норма має імперативний характер змінена договором не може бути. Іншими словами, у договорі оренди не можна передбачити, що орендар має право укладати договір суборенди без згоди орендодавця. Але у договорі можна прямо передбачити право орендаря на передачу до суборенди майна. У такому разі додаткового отримання згоди орендодавця на укладення договору суборенди не потрібне.
Законодавець не встановлює форму та порядок дачі орендодавцем згоди на виконання угоди про передачу в суборенду орендованого майна. Згоду орендодавця на укладення договору суборенди можна оформити у вигляді листа, протоколу, угоди, доповнення до договору оренди тощо, копію якого суборендарю після ознайомлення з оригіналом потрібно отримати на руки.
Коли у договорі оренди не передбачалося право орендаря передавати орендоване майно на суборенду, то отримання даної згодипісля укладання договору оренди буде зміною умов договору оренди у частині прав орендаря щодо застосування орендованого майна. Зважаючи на положення пункту 1 статті 452 Цивільного Кодексу РФ угоду про зміну договору виконується в тій же формі, що й договір. Тому, якщо договір оренди засвідчується нотаріально, то і згода орендодавця на здачу орендованого майна в суборенду має бути оформлена нотаріально. Невиконання форми угоди тягне у себе її недійсність. Тому недійсність згоди орендодавця за собою спричинить недійсність договору суборенди, адже укладання договору суборенди без згоди орендодавця не відповідає закону.
Відповідно до частиною 3 пункту 2 статті 615 Цивільного Кодексу РФ до договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди. Відповідно до пунктом 3 статті 607 Цивільного Кодексу РФ у договорі оренди повинні бути зазначені дані, що дозволяють точно встановити майно, що підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. За відсутності цих даних у договорі оренди умова про об'єкт, підлягає передачі у найм, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір оренди вважається укладеним. Тому й у зразку договору суборенди необхідно конкретно вказати дані, що дозволяють безперечно встановити майно, що підлягає передачі суборендарю як об'єкт договору суборенди. При цьому опис майна, що передається в суборенду, має кореспондуватися з предметом договору оренди. В іншому випадку договір суборенди може бути визнаний неукладеним.
Відповідно до частиною 2 пункту 2 статті 615 Цивільного Кодексу РФ договір суборенди не можна укладати на термін, який більший за термін договору оренди. Укладання орендарем та орендодавцем договору оренди на новий термінна аналогічних умовах не тягне за собою продовження дії договору суборенди. У такому разі необхідно укласти новий договірсуборенди терміном, що відповідає терміну дії договору оренди.
Коли договір оренди та договір суборенди передбачають симетричні умови про те, щоб продовжити термін дії договору на новий термін за відсутності відмови однієї зі сторін від того, щоб продовжити договори, то дія договору суборенди продовжена у разі продовження дії договору оренди.
Припинення договору оренди, яке вважається укладеним на невизначений термін у порядку, передбаченому пунктом 2 статті 610 Цивільного Кодексу РФ (попереджаючи іншу сторону оренди за три місяці), тягне за собою припинення дії договору суборенди.
Припинення достроково договору оренди спричиняє припинення договору суборенди, укладеного відповідно до нього. Субарендатор у разі має право укладати договору оренди майно, що у його використанні за договором суборенди, межах терміну, що залишився за умов, які відповідають умовам припиненого договору оренди (стаття 618 Цивільного Кодексу РФ).
Типовий договір суборенди має додатки:
Зразок договору суборенди
Таке поняття, як суборенда нежитлового приміщення, включає масу тонкощів та нюансів. Зокрема, це стосується сплати податків. До 2012 року, оподаткування для осіб, які укладають договори оренди та суборенди, проходило по спрощеною схемою. В даний час ці поняття потрапляють під загальну системуоподаткування.
Крім того, необхідно точно знати, який код КВЕД застосовний для суборенди нежитлового об'єкта нерухомості. У цій статті ми спробуємо розібратися у всіх тонкощах здачі приміщень у суборенду.
Що таке суборенда?
Саме поняття суборенди можна класифікувати як повторне здаванняоб'єкта нерухомості в оренду третій особі Для цього потрібна згода власника приміщення. Процедура актуальна для житлових та нежитлових приміщень.
Варто відзначити, що можна здати в суборенду приміщення повністю або його частину.Виглядає це так: ви орендуєте у організації або фізичної особи нежитлове приміщення за певну суму грошей. Після цього можна здати його в суборенду за більш істотну суму.
Дозвіл на суборенду приміщень підтверджується статтею 615 пункт 2 Цивільного кодексу РФ. Він говорить, що орендар може надходити з орендованим об'єктом нерухомості так:
- здавати будову (або її частину) у суборенду;
- віддати його у безоплатне користування;
- передати свої права орендаря третій особі.
Варто зазначити, що початковий договір оренди не передбачає право орендаря на суборенду без дозволу власника. Натомість може бути включений пункт, що дає право орендарю здійснювати здачу нерухомості у суборенду. Це забезпечує пряме укладання договору між орендарем та третьою особою. Згода власника вже не потрібна.
На цьому можна зробити висновок, що договір суборенди укладається між учасниками договору. Це можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.
Іноді у ролі юридичної особи може бути агентство нерухомості, яке надає послуги зі здачі приміщень у найм. У цьому випадку змінюється оподаткування для орендаря та набуває чинності інший код КВЕД.
- Читайте також:
Упорядкування передбачає письмове оформлення стандартного документа. Підписується договір учасниками правочину. Це стандартна процедура, на яку не впливають терміни укладання договору та статус його учасників.
Договір на здавання нежитлового приміщення до суборенди повинен включати наступні моменти:
- територіальне розташування із зазначенням точної адреси;
- загальна площа будівлі;
- цільове призначення;
- термін договору суборенди;
- форма та терміни оплати.
У деяких випадках основний договір може бути підкріплений такими документами:
- кадастровим паспортом та свідоцтвом про Державну реєстрацію об'єкта;
- актом приймання/здавання нежитлового приміщення;
- протоколами розбіжностей та згоди розбіжностей.
Важливо! Незважаючи на наявність стандартної форми договору суборенди, допускається його оформлення у вільній формі. При цьому обов'язковою умовоює входження всіх основних пунктів.
Необхідно знати, що якщо договір укладається на термін понад 12 місяців, потрібна його державна реєстрація. Договір набуває чинності лише з його реєстрації. Інакше дозвіл на оренду приміщення третьою особою не матиме юридичної сили.
Крім того, договір повторної оренди не повинен перевищувати строку первинного найму. При цьому після закінчення терміну дії документ не продовжується автоматично. Щоразу потрібно складання нового договору.
Права та обов'язки сторін
На окрему увагу заслуговують права та обов'язки учасників договору. Це не стосується власника приміщення, а лише орендаря та суборендаря. Розглянемо правничий та обов'язки кожного з учасників угоди.
Орендар
Ця сторона зобов'язана: надати нежитлове приміщення у стані придатному для експлуатації, забезпечити постачання води, електроенергії та опалення.
Варто зазначити, що бездіяльність комунальних служб не має на увазі відповідальності орендаря. Крім того, орендар зобов'язаний ознайомити суборендаря з правилами внутрішнього розпорядку та планом евакуації у разі виникнення надзвичайних ситуацій.
Орендар має право проводити перевірку дотримання умов договору суборенди. Це робиться в робочий часта у присутності суборендаря. Останній зобов'язаний надати всі документи, зокрема дозвіл на певний вид діяльності.
Орендар має право на проведення капітального чи поточного ремонту у нежитлових приміщеннях, переданих у суборенду. При цьому суборендар повідомляється в письмовому виглядіза 30 днів до проведення робіт. Варто зазначити, що під час ремонту орендна плата з суборендаря не стягується.
Орендар має право встановлювати порядок роботи приміщень у вихідні та святкові дні. На порядок та розмір оплати це не впливає.
Субарендатор
Ця сторона, яка уклала договір, зобов'язана використовувати приміщення лише з метою, зазначеною у договорі. Стежити за технічним та пожежним станом нежитлового приміщення відповідно до встановлених норм.
Самостійно нести повну відповідальність перед органами, що дають дозвіл та контролюють підприємницьку діяльність. Ліквідувати наслідки аварій та іншої шкоди приміщенням, заподіяної з власної вини.
Не проводити або якщо відсутній письмовий дозвіл орендаря. Вчасно вносити встановлену договороморендну плату.
Якщо договір здачі приміщення розривається достроково, з ініціативи суборендаря, орендар повинен бути повідомлений про це пізніше, ніж за місяць.
Субарендатор зобов'язаний під час укладання договору подати орендарю такі документи:
- виписку банківських реквізитів, з печаткою підприємства та підписом бухгалтера;
- виписку з ЄДРЮЛ, взяту не пізніше ніж за 30 днів до підписання договору;
- документ, що дає дозвіл на підписання договору суборенди.
Варто зазначити, що наведений перелік обов'язків сторін далеко не повний, але вказані їхні основні права та обов'язки.
Особливості оподаткування
Субаренду дуже часто плутають із посередницькими послугами зі здачі приміщення в оренду. Відповідно до Податкового кодексу Російської Федерації, це різні поняття, відповідно, відрізняється порядок оподаткування.
Посередницькі послуги часто надають агенції нерухомості, що укладають договори оренди з власником та за його згодою здійснюють здачу приміщень третім особам. Для цього використовується код КВЕД 70.31 «Діяльність агентств нерухомості» та код КВЕД 68.31 «Агентства нерухомості».
Для діяльності з передачі в суборенду нерухомості можна використовувати код КВЕД 70.20 «Здача в оренду власної житлової та нежитлової нерухомості» та код КВЕД 68.20 «Надання в оренду та експлуатацію власних або орендованих об'єктів нерухомості».
Дохід фізичних осібвід здачі нерухомості в суборенду оподатковується за ставкою ПДФО у розмірі 13%. Документ за формою 3-ПДФО подається щорічно, до 30 квітня. Необхідна сума має бути сплачена не пізніше 15 липня поточного року.
Для юридичних осіб ставка оподаткування становить 6% за УСН. Але з огляду на статус підприємця можуть бути призначені додаткові страхові внески.
Пам'ятайте, що ухилення від оподаткування підпадає під адміністративну та кримінальну відповідальність.
Максимальний розмір штрафу при ухилянні від податків при здачі нежитлових приміщень у суборенду може становити 500 000 рублів або позбавлення волі строком до 3-х років.
Залишились питання?
Напишіть ваше запитання у формі нижче та отримайте розгорнуту консультацію юриста:
При укладанні договору суборенди потрібна письмова згода всіх власників майна. Практика показує, що багато хто забуває оформити дозвіл з усіх власників. Така потреба стосується випадків, коли власник – дитина. Але якщо люди прописані на площі без володіння нею, їх поява або дозвіл не потрібно. Практика показує, що як згода може бути документ, написаний за шаблоном, а вручну. Після цього він засвідчується у нотаріуса із зазначенням дати, підпису заявника.
Ризики для орендаря визначаються тим, що об'єкт не буде довгий часзданий суборендарю: тоді буде переплата за орендною вартістю. Відповідальність за псування майна закріплюється договором. За порушення умов користування об'єктом з боку третьої особи, фінансові претензії передаються відповідачу. Тому орендар завжди може захистити себе нормами документа. Плюсами для орендаря є можливість додаткового заробітку/економії коштів (при здачі частини приміщення третім особам).
Субаренда, що це – проста формальність чи складна правова процедура
Подібні витрати, що йдуть на дотримання зазначених правил, будуть виглядати незначними витратами порівняно з тим прибутком, який отримується від суборенди житлових приміщень на короткий термін. Тут важливо пам'ятати, що рентабельність даного бізнесу багато в чому залежатиме від активності пошуку та залучення суборендарів. Задоволений постоялець при наступній поїздці обов'язково повернеться на місце, де комфортно було проживання.
Насправді, складання такого виду угоди досить складна процедура і непосвячений у неї тонкощі людина може легко заплутатися. Тому, щоб мати розуміння про контракт суборенди, необхідно мати певні знання, що складаються з цілого ряду понять.
Особливості договору оренди
Оскільки договір суборенди є похідним від договору оренди, він може бути укладено терміном, перевищує термін дії початкового договору оренди. Зрозуміло, дострокове припинення договору оренди тягне за собою і припинення укладеного відповідно до нього договору суборенди. Однак у цьому випадку суборендар має право на укладання договору оренди на майно, що перебуває у його користуванні за договором суборенди. Такий договір може бути укладений у межах строку суборенди, що залишився, на умовах, відповідних умовам припиненого договору оренди. Тобто при дострокове припиненнядоговору оренди законодавство захищає права сумлінного орендаря, дозволяючи йому укласти самостійний договір на майно, яким він користувався на умовах суборенди, в межах строку суборенди, що залишився.
До договорів суборенди застосовуються правила про договори оренди, якщо інше не встановлено законом чи іншими правовими актами. Орендодавцем за договором суборенди є орендар за основним договором, а суборендар стосовно нього виступає орендарем.
Особливості вчинення правочину: суборенда, права та обов'язки сторін
Враховуючи виявлені ознаки договору суборенди та його загальну характеристикунеобхідно сформулювати його визначення. Договір суборенди - це громадянсько-правовий договір, згідно з яким орендар (суборендодавець), якщо інше передбачено законом або договором оренди, зобов'язується надати суборендарю певне майно у тимчасове володіння та користування або у тимчасове користування, а суборендар повинен сплачувати за це суборендодавцю орендну плату. При цьому плоди, продукція та доходи, отримані орендарем внаслідок використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
договору, попередивши контрагента щонайменше ніж за три месяца.Форма договору оренди, що передбачає перехід у подальшому права власності цього майно до орендарю, регулюється особливим чином. Такі договори повинні укладатися у формі, передбаченій для договору купівлі-продажу відповідного майна.
Укладання договору суборенди
Слід також зазначити, що якщо орендар уклав договір суборенди без згоди орендодавця, то орендодавець отримає право вимагати розірвання договору оренди та відшкодування збитків у зв'язку з тим, що орендар користується майном не відповідно до умов договору оренди.
Орендар має право за згодою орендодавця здавати орендоване майно в суборенду (піднайм) та передавати свої права та обов'язки за договором оренди іншій особі. Ця умова має імперативний характер у частині отримання згоди на передачу майна в суборенду і тому не може бути змінено договором.
Особливості договору суборенди
Дозвіл на суборенду, прописане в договорі оренди, знімає з орендаря обов'язки від подальших угод від орендодавця при наступних можливих угодах. З одного боку, це перевага для орендаря, але з іншого боку – небезпека для орендодавця, оскільки при підписанні договору оренди з правом суборенди він не має уявлення про те, з ким у майбутньому може укласти його орендар. аналогічний договір, та які можуть бути внесені додаткові умови до договору суборенди.
Чинне законодавство України передбачає укладання договору суборенди нерухомого майна, терміном більше одного року, обов'язкової реєстрації. Якщо реєстрація буде відсутня, то суборендар може зазнати певних ризиків. Адже незареєстрований у призначеному порядку договір є недійсним.
Субаренда нежитлового приміщення
Субаренда – порядок дій, у межах якого контрагент власника нежитлового приміщення, який уклав раніше договір про оренду об'єкта нерухомості, підписує нову угоду про оренду приміщення з третьою стороною. При цьому закон не передбачає заборони на підвищення орендної плати за договором суборенди. Законодавство РФ передбачає відразу кілька статей Цивільного кодексу РФ, у яких регулюється порядок здавання об'єкта нерухомості в оренду або суборенду, а також порядок укладання договору суборенди нежитлового приміщення між юридичними особами (п.2 ст.615 ЦК України). А, щоб передати право користування нежитловим приміщенням третій особі за умов суборенди, необхідно письмову згоду безпосередньо власника нерухомості (п.2 ст.615 ДК РФ). За відсутності такої згоди, оформленої додатковою угодоюабо як одна з умов орендного договору, угода по суборенді вважатиметься недійсною. Важливо!Субаренда нежитлового приміщення, що є власністю муніципалітету, буде законною лише за наявності письмового дозволу від органів муніципальної влади. Будь-які протизаконні дії можуть спричинити за собою адміністративну відповідальністьта серйозні штрафні санкції.
Здача нежитлового приміщення в суборенду не вимагає офіційної реєстрації державні структури. Первинний орендар повинен мати на руках письмову згоду власника приміщення на подальші укладання угод щодо оренди даного об'єкта нерухомості. У випадках обопільного підписання обома сторонами угоди про суборенду приміщення, КВЕД організації, її вид діяльності та інші атрибути надалі значення не мають.
Як оформити договір суборенди на нежитлове приміщення - зразок та правила
Для оформлення угоди є досить простою письмовою формою угоди. Але як бути з державною реєстрацією? Цей момент залежить від тривалості піднайму. Якщо суборенда нежитлових приміщень триватиме менше року, все обходиться без додаткових формальностей. Однак при здачі майна терміном понад 12 місяців угода реєструється через Росреєстр.
- назва документа, номер угоди за кількох суборендарів, дата укладання угоди;
- вступна частина - дані сторін угоди, запис про згоду основного орендаря на передачу приміщення третім особам;
- основна частина (таблиця 1);
- заключні положення – регламентуються форс-мажорні ситуації, юридичних осіб вказують реквізити організації;
- підписи сторін.
Субаренда нежитлового приміщення (2020г)
Юристи «Гідрокабельмонтажу» вирішили скористатися законним правом укласти орендний контракт із ТОВ «Пропеллер» безпосередньо завдяки положенням ДК РФ. Вони склали оферту, де запропонували платити на користь ТОВ «Пропелер» стільки ж, скільки вони спрямовували на рахунок зобов'язань за договором суборенди ІП Іванову А. Б.
- дані учасників угоди;
- терміни передачі майна, цільове призначення;
- детальний опис об'єкту:
- тип приміщення – будинок, кімната, складське чи офісне приміщення;
- технічна характеристика – площа, особливості планування, обладнання;
- юридична/фактична адреса розташування;
- орендний платіж, що включає:
- власне оплату користування площею;
- комунальні платежі (світло, вода, опалення тощо).
- комунікаційні витрати (телефон, інтернет-лінія);
- інші платежі на розсуд сторін;
- реквізити та підписи.
Що таке суборенда, або У треті руки
Прибуток залежить від вашої активності з пошуку та залучення клієнтів та того враження, яке залишиться у гостей міста після проживання у даній квартирі. Задоволений постоялець наступного разу повернеться сюди знову і порекомендує ваше житло своїм колегам та друзям.
Також потрібно повідомити орендодавця та отримати його згоду у письмовій формі. Термін розгляду пропозиції – один місяць. Якщо після закінчення цього терміну власник ділянки не підтвердив згоду або не відповів відмовою, орендована земля може бути передана у тимчасове користування третій особі.
Серед усіх угод, які здійснюються з нерухомістю, однією з найпоширеніших є суборенда. Що це таке, що означає це поняття, чи є така угода законною?
Субаренда – це один із видів оренди, який має на увазі передачу права використання приміщення або земельної ділянки будь-якого призначення на підставі чинного договоруоренди. Як і будь-яка операція, що проводиться на підставі договору, вона має свої особливості, що регулюють норми та обмеження.
При правильному здійсненні всіх дій, грамотному проведенні угоди, суборендодавець може законних підставахотримувати доходи від такого типу оренди.
Здача суборенди
Субаренда є передачу на право користування частини орендованого приміщення третій особі, у такому випадку має місце два договори:
- основний договір оренди житлового чи нежитлового приміщення (або земельної ділянки) з обов'язковою умовою права перездачі у суборенду;
- договір суборенди, що укладається між новим орендарем та особою, у праві користування якої знаходиться об'єкт.
У разі підписання такого документа всі сторони, які вступають до договірні відносини, іменуються так:
- власник приміщення (дільниці) - він фігурує в основному договорі оренди;
- орендар, який називається таким чином в основному договорі оренди. Під час укладання договору суборенди вже називається як суборендодавець;
- суборендар – особа, яка винаймає об'єкт в оренду у суборендодавця.
Щоб оформлення угоди здійснити законно, необхідно пройти такі етапи:
- складання договору оренди між власником приміщення або ділянки та особою, яка бажає використати його у своїх цілях. Серед прав, які матиме орендар за таким договором, обов'язково прописується можливість перескладання майна на подальшу суборенду. У тому випадку, якщо основний договір не містить такої умови, воно відображається в додатковій угоді;
- здача орендарем у суборенду третій особі (для чого складається окремий договір, до якого прикладаються встановлені порядкомдокументи);
- перехід зданого майна у право користування третьої особи (субарендатора).
Варто зазначити, що угода, що укладається з суборендодавцем, не може суперечити основним умовам основного договору оренди, наприклад:
- використовувати майно при суборенді для цілей, заборонених орендодавцем;
- здійснювати ремонт, проведення комунікацій, якщо на те немає відповідного дозволу власника.
Сам договір суборенди може бути складений на відплатній (з оплатою) та безоплатній (безкоштовній) основі. ДК РФ встановлюються деякі обмеження на можливість здійснення суборенди на безоплатній основі– у тому випадку, якщо йдеться про ділянки лісового фондуабо ж суборендар є особою, яка керує комерційною організацією, засновником або членом контролюючих органів.
Здаватися до суборенди можуть такі об'єкти:
- нежилі приміщення;
- будинки, квартири;
- земельні ділянки з будівлями та без.
Кожен з таких об'єктів має особливості здійснення угоди. Квартира та приміщення підпадають під загальні правилаоформлення суборенди, а угода із земельними ділянками вже має свої відмітні особливості. Земельна ділянка може здаватися в суборенду без письмової згоди її власника у разі, якщо договір його оренди не містить заборони на це.
Особливості укладання договору
Укладений між сторонами договір суборенди має такі особливості:
- договір повинен містити всі дані про сторони (субарендатора та суборендодавця);
- зазначаються права обох сторін, і навіть їх основні обов'язки;
- відображаються умови розірвання договору чи його зміни;
- окремо прописуються можливі спірні ситуації, і навіть шлях їх врегулювання;
- чітко ідентифікується частина приміщення, що передається до суборенди. Крім точної вказівки площі (приміщення, квартири, ділянки) у додатку вказують загальний план, на якому позначено конфігурацію та розташування;
- вартість суборенди. Важливим є той момент, що її величина не залежить від вартості оренди (якщо така умова не прописана власником приміщення, що практично не зустрічається). Цей факт є відповіддю на часто запитання- Вигідно чи ні здавати майно в суборенду? Є прецеденти, коли за право користування частини майна суборендодавець отримує навіть більше, ніж платить за оренду приміщення;
- термін суборенди. У будь-якому разі, він не може перевищувати терміну дії основного договору оренди.
Відео: Оренда та суборенда
Необхідні документи
Під час укладання договору суборенди необхідно додати пакет документів, поданий такими найменуваннями:
- паспорт орендаря або інший документ, що підтверджує особу;
- договір оренди приміщення, на підставі якого діє суборендодавець;
- банківська квитанція, що підтверджує сплату держ. мита;
- у разі, якщо під час укладання угоди присутні самі сторони, які представники (чи представник), то нотаріально завірена довіреність на право здійснення такої угоди;
- документи, що підтверджують право власності на майно;
- кадастровий паспорт. Він необхідний у тому випадку, якщо предметом договору є земельна ділянка. У тому випадку, якщо на такій ділянці є споруди (житлові та нежитлові будівліта споруди), то також надають технічний паспорт;
- якщо майно, що надається для суборенди, перебуває у власності подружжя, то обов'язково прикладають документи, що містять згоду другої сторони на здійснення такої угоди (воно засвідчується нотаріально);
- якщо на території майна, що орендується, прописані неповнолітні діти, необхідна довідка про фактичному проживаннядитини на іншій території.
Варто зазначити, що трапляються ситуації, коли через відсутність згоди власника об'єкта або за бажанням приховати свої доходи, суборендодавець здійснює здачу в оренду без документального оформлення– так звана «прихована оренда». В даному випадку такі дії є протизаконними і якщо ви маєте намір знімати приміщення в суборенду, то обов'язково вимагайте відповідного документального оформлення.