A bérleti szerződés olyan megállapodás, amelynek értelmében az egyik fél (a bérbeadó) kötelezettséget vállal arra, hogy a másik fél (bérlő) számára térítés ellenében lakást biztosít annak birtoklásáért és használatáért. A bérleti szerződés az írás.
A bérleti szerződés megkötésének időtartama legfeljebb öt év. Ha a szerződésben nincs meghatározva a futamidő, a szerződés öt évre megkötöttnek minősül. A legfeljebb egy évre kötött szerződés rövid távú bérleti szerződésnek minősül (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 671. cikke).
A bérlő és a bérbeadó jogai a szerződés felmondásához
A helyiség bérlőjének joga van a bérleti szerződést idő előtt felmondani. Ha más személyek élnek együtt a bérlővel, akkor ehhez az ő hozzájárulásuk szükséges (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 1. szakasza).
A bérbeadónak csak ben van joga a bérleti szerződést idő előtt felmondani bírói végzés a következő esetekben (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 2., 4. szakasza, 450. cikkének 2. szakasza):
- ha a bérlő hat hónapig nem fizeti a lakás bérleti díját (kivéve, ha a szerződés hosszabb időtartamot állapít meg), és rövid időszak- ha a bérlő a díjat több mint két alkalommal nem fizette meg a lejárta után megállapodás által megállapított fizetési határidő. Ugyanakkor, ha a bérlő a szerződésben megállapítottnál kisebb összegű díjat fizetett, a szerződés felmondása díjfizetés elmulasztása miatt nem lehetséges. Ezenkívül a bíróság megvizsgálja azon okok megalapozottságát, amelyek miatt a bérlő nem fizette a bérleti díjat (volt-e hosszú késés bérek, nehéz anyagi helyzet, fogyatékkal élők, kiskorúak munkáltatójának családjában való jelenléte és egyéb hasonló körülmények);
- a bérlő vagy más állampolgár, akinek tetteiért felelős, a lakóhelyiséget megsemmisítette vagy elrontotta;
- a bérlő a helyiséget más célra használja, vagy rendszeresen megsérti a szomszédok jogait és érdekeit. A szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése többek között a lakóhelyiség követelmények be nem tartása miatti ismételt felhasználása. tűzbiztonság, egészségügyi és higiéniai követelmények, a lakóhelyiségek használatának szabályai (például házi kedvencek tartási szabályainak megsértése, szomszédokkal szembeni huligán cselekmények elkövetése, éjszakai csendszabályzat megsértése stb.);
- a munkáltató mást megsértett lényeges feltételek szerződéseket.
Mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak jogában áll a szerződés felbontását bíróságon követelni, ha a helyiség már nem alkalmas állandó tartózkodásra, vagy leromlott állapotú (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének 3. szakasza).
A szerződés felbontásának eljárása
Javasoljuk, hogy a lakásbérleti szerződés felmondását követelni kívánó fél kövesse az alábbi algoritmust.
1. lépés: Küldjön ajánlatot a bérleti szerződést kötő másik félnek a szerződés felbontására
Az a szerződő fél, aki a bérleti szerződést fel kívánja mondani, köteles ilyen ajánlatot megküldeni a másik félnek. Ha a felek beleegyeznek korai feloldódás szerződéseket alkotnak (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 452. cikkének 1. szakasza).
Ha a bérlő legalább három hónappal korábban írásban figyelmezteti a bérbeadót a szerződés felmondásáról, a szerződés a bérbeadó beleegyezésére való tekintet nélkül megszűnik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének 1. szakasza).
Ha a szerződés felbontásának alapja a helyiség bérlő és a vele együtt élő polgárok általi más célra történő használata, vagy a szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése, a bérbeadó előzetesen figyelmeztetheti a bérlőt a megszüntetés szükségességére. ilyen jogsértések (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 4. bekezdése).
A szerződés felbontására vonatkozó ajánlat közvetlenül a másik félnek átadható, vagy tértivevényes ajánlott levélben elküldhető.
2. lépés: Ha nem születik megállapodás a szerződés felbontásáról, forduljon a bírósághoz keresetlevéllel
Bírósághoz csak akkor fordulhat, ha a másik fél a szerződés felmondását megtagadja, vagy ha az ajánlatban meghatározott határidőn belül, ennek hiányában 30 napon belül nem kap választ a másik féltől (záradék Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 452. cikkének 2. cikke) .
A bérbeadónak a keresetlevélben nyilatkoznia kell a szerződés felmondásáról, valamint a bérlő és a vele együtt élő személyek kilakoltatásáról (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 688. cikke).
A keresetet benyújtják kerületi Bíróság az alperes lakóhelyén vagy telephelyén jogalany ha az alperes szervezet (az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 24. cikke).
Fizesse meg az állami illetéket. Mivel a követelés nem vagyoni jellegű, az állami illeték összege 300 rubel lesz. (Az Orosz Föderáció adótörvényének 333.19. cikke 3. szakasz, 1. pont).
A keresetlevélhez csatolja a következő dokumentumokat (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 132. cikke):
- másolatok igénybejelentés az alperesek és harmadik felek száma szerint;
- a bérleti szerződés másolata;
- a lakás tulajdonjogát igazoló okirat másolata (ha a felperes a bérbeadó);
- a szerződés felbontására vonatkozó javaslat és annak az alperesnek való megküldésének bizonyítéka;
- az állami illeték megfizetésének átvétele;
- egyéb állításokat alátámasztó dokumentumok.
Jegyzet!
A bíróság a bérlőnek legfeljebb egy év határidőt adhat a szerződés felbontásának alapjául szolgáló jogsértések megszüntetésére. Ha a bérlő a jogsértéseket nem szünteti meg, a bíróság a bérbeadó ismételt fellebbezése alapján a bérleti szerződés felbontásáról dönt. Ugyanakkor a bíróság a munkáltató kérelmére a határozat végrehajtását legfeljebb egy évre elhalaszthatja. cikk (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke).
3. lépés: Kérjen bírósági határozatot
A bíróság határozata hatályba lép jogi hatályát lejárta után a fellebbezés ha nem támadták meg. Azonban a bejelentés határideje fellebbezés a bíróság jogerős határozatának napjától számított egy hónap (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 209. cikkének 1. része, 321. cikkének 2. része).
Referencia. Az ítélet végső formája
A bírósági határozat végleges formában történő meghozatala biztosítja a határozat bevezető, ismertető, motivációs és határozati részeinek elkészítését ( 1. rész Art. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 198. cikke).
A határozat rendelkező részét a bíróság ugyanazon a bírósági ülésen hirdeti ki, amelyen az ügy befejeződött ( 1. rész Art. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 199. cikke).
Az indokolással ellátott bírósági határozat megalkotása az eljárás befejezésétől számított legfeljebb öt nappal elhalasztható. A bírósági határozat indokolásában ugyanakkor fel kell tüntetni: az eset bíróság által megállapított körülményeit; a bizonyítékok, amelyeken a bíróság e körülményekre vonatkozó következtetései alapulnak; olyan érvek, amelyek alapján a bíróság bizonyos bizonyítékokat elutasít; a törvényeket, amelyeket a bíróság követett 4. rész Art. 198. cikk 2. része Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 199. cikke).
Fellebbezés benyújtása esetén a határozat a panasz bírósági elbírálását követően lép hatályba, kivéve, ha a megtámadott határozatot hatályon kívül helyezték. Ha az elsőfokú bíróság határozatát visszavonták vagy megváltoztatták, és új határozatot hoztak, az azonnal hatályba lép (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 209. cikkének 1. része).
A lakásbérleti szerződés megszűnésekor a bérlőt és a szerződés megszűnésekor a lakóhelyiségben lakó többi állampolgárt bírósági határozat alapján ki kell üríteni a lakásból.
4. lépés: Szerezd meg teljesítménylistaés lépjen kapcsolatba a végrehajtókkal
Ha az alperes nem akar önként eleget tenni a bírósági határozatnak, forduljon a végrehajtói szolgálathoz. Ehhez szerezzen be végrehajtási okiratot a bíróságon (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 428. cikkének 1. része), és nyújtsa be az adós lakóhelye szerinti végrehajtói szolgálathoz az eljárás megindítása iránti kérelemmel együtt. végrehajtási eljárás(30. cikk, 2007.10.02., N 229-FZ törvény).
A lakóhelyiségből kilakoltatott állampolgároknak joga van alapos indok esetén bírósághoz fordulni a bírósági határozat végrehajtásának elhalasztásáért (a 2007.10.02-i N 229-FZ törvény 37. cikke).
Szerződéses kötelezettségek kereskedelmi toborzás lakhatás sürgős jellegűek, ezért elsősorban az lejárat annak a szerződésnek a feltételei, amely alapján azok keletkeztek. A felek megállapodása alapján persze hamarabb is abbahagyhatják.
Ezenkívül a kereskedelmi lízingszerződés egyoldalúan bármikor felmondható munkáltatói döntés. Ugyanakkor nem kell indokolni egy ilyen döntést, a munkáltató nem köteles megtéríteni a szerződés egyoldalú felmondásából eredő elmaradt hasznot. A munkáltatónak azonban írásban kell lennie figyelmeztet bérbeadó három hónapra a szerződés felbontására. Ha ezt a feltételt nem tartják be, a bérbeadónak jogában áll előterjeszteni a bérlő, mint szerződésszegő fél felé az elmaradt haszon megtérítését a helyiségek bérbeadásából származó bevételkiesés formájában.
A kereskedelmi bérleti szerződés bármely fél kérelmére, ideértve - és különösen - a bérbeadó kérelmére történő felmondása esetén, elv bírósági megszüntetés , ami a társadalmi munkaszerződésre is jellemző (Ptk. 687. § 2. és 3. pont).
A kereskedelmi lízingszerződés felmondásának szabályozására vonatkozó egyéb elveknek is tartalmazniuk kell korlátozza a kormányzati beavatkozást(törvény) útján a feleknek imperatív normák, különösen a szerződés valamelyik fél kérelmére történő felmondásának okáról szóló szabályokat. Az ilyen normák száma a Ptk-ban minimális.
Kereskedelmi lízingszerződés felmondásával kapcsolatos kapcsolatokra teljes körűen alkalmazandó és a jog stabilitásának elve társas bérleti kapcsolatokra jellemző lakóhelyiség-használat. Kereskedelmi bérbeadás esetén a szerződés idő előtti felmondása és a kilakoltatás is megengedett kivételes esetekben, amelyeket közvetlenül a Ptk. 687 GK. Különös jelentőséget tulajdonítanak ugyanakkor a kilakoltatás elkerülése érdekében hozott intézkedéseknek. Alkalmazása csak a törvényben biztosított valamennyi lehetőség kimerítése után lehetséges.
Bármelyik fél kérésére a kereskedelmi bérleti szerződés felmondható bíróság előtt, egyrészt, ha a helyiség már nem alkalmas állandó lakhatásra, másrészt a helyiség rendkívüli állapota esetén (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének 3. szakasza). A lakhatási jogszabályok más esetekről is rendelkezhetnek ilyen felmondásról. ez a megállapodás, de még nincsenek telepítve, mert lakástörvény gyakorlatilag nem szabályozza a kereskedelmi bérlakások kötelezettségeit.
A bérbeadó kérésére A kereskedelmi bérleti szerződést a bíróság az alábbi esetekben mondhatja fel:
Ha a bérlő hat hónapig nem fizeti meg a lakóhelyiség ellenértékét, ha a szerződés nem állapít meg hosszabb időtartamot, rövid távú bérlet esetén pedig a bérlő több mint kétszeri elmulasztása esetén. a megállapodásban megállapított fizetési határidő lejárta;
a helyiség megsemmisítése vagy megrongálása a bérlő vagy más olyan állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős;
A lakóhelyiségek más célokra történő használata a bérlő vagy más olyan állampolgárok által, akiknek tetteiért felelős;
A szomszédok jogainak és érdekeinek megsértése a munkáltató vagy más állampolgárok részéről, akiknek tetteiért felelős (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének 2. és 4. szakasza).
A kereskedelmi bérleti szerződés felmondásának feltételeiben abban az esetben, ha a bérlő nem fizeti meg a lakhatási díjat, a vállalkozói jelleg ez a fajta bérlet. A bérbeadó, aki lakásbérlésből bevételre számít (sokszor ez a jövedelem megélhetési forrást jelent számára), abban érdekelt, hogy megszakítsa a kapcsolatot a nemfizetővel, és a lakást egy másik bérlőnek adja bérbe.
Ugyanakkor a kereskedelmi haszonbérleti szerződés felmondásának szabályozása során a törvény, amint az a Kbt. 687. §-a szerint a munkáltató gyenge oldalakéntés számos előnyt és előnyt biztosít. Ha a bérbeadó kéri a szerződés felbontását, mert a bérlő vagy más állampolgárok, akiknek a cselekményéért felelős a lakóhelyiségben megsemmisült vagy megrongálódtak, a bíróság a szerződés felmondása helyett úgy határozhat, hogy határidőt ad a bérlőnek. (legfeljebb egy év) ezen jogsértések megszüntetésére. Ha a jogsértéseket a bíróság által meghatározott határidőn belül nem szüntetik meg, a bíróság újragondolása a bérbeadó kérésére a szerződés felbontásáról kell döntenie. A bíróság azonban ebben az esetben is a munkáltató kérelmére legfeljebb egy évre elhalaszthatja a határozat végrehajtását (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének (2) bekezdése, 2. pont). Így a bérbeadónak, annak ellenére, hogy a bérlő vagy azok a személyek, akiknek cselekményéért felelős, a helyiség megsemmisülését vagy megrongálódását bizonyított tények igazolják, körülbelül három évig el kell tűrnie az ilyen szerződésszegést és tulajdonjogának megsértését. A hibás bérlő ilyen hosszú "javítási" időszaka túlzónak és igazságtalannak tűnik a bérbeadóval szemben.
A bérlő érdekei akkor is biztosítottak, ha a szerződés megszűnik, és kilakoltatják őt és más állampolgárokat, akiknek tetteiért ő felelős, ha a helyiséget más célra használják, vagy szisztematikusan megsértik a szomszédok jogait és érdekeit. Ilyenkor először a bérbeadó figyelmeztet a munkáltató a jogsértések megszüntetésének szükségességéről, és ezt a szakaszt kötelező a bérbeadó számára, aki úgy dönt, hogy felmondja a szerződést (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének (4) bekezdése). Ugyanakkor a munkáltatóra vonatkoznak a fent tárgyalt kedvezmények: bírósági határozattal (legfeljebb egy év) határidőt biztosítanak a jogsértések megszüntetésére, és bírósági határozattal elhalasztják a munkaviszony megszüntetéséről szóló határozatát. szerződést legfeljebb egy év időtartamra.
A lakóhelyiség kereskedelmi bérleti szerződésének felmondása esetén a bérlőt és a szerződés megszűnésekor a lakóhelyiségben élő többi állampolgárt a kilakoltatás lakásból bírósági határozat alapján. A bérbeadó-tulajdonos nem köteles a jogszabály szerint kilakoltatás alá eső bérlőnek más lakóhelyet biztosítani.
Kereskedelmi bérleti szerződés alapján az egyik fél - a tulajdonos vagy az általa meghatalmazott személy (bérbeadó) vállalja, hogy a másik félnek (bérlőnek) lakást biztosít a szerződésben meghatározott időtartam alatt annak birtoklásáért és használatáért fizetendő díj ellenében (671. cikk 1. pont). a Ptk.).
A különbség a kereskedelmi és a közösségi kölcsönzés között:
- A kereskedelmi lízing a felek megegyezésével létrejött rendes polgári jogi szerződés, amely meghatározza annak lényeges feltételeit;
- szociális bérleti szerződés hivatalossá teszi a köztulajdonban lévő szűkös lakások ingyenes szétosztását a rászoruló állampolgárok között.
Így a kereskedelmi lakásbérleti viszonyokat nem a lakhatás, hanem a polgári jogszabályok szabályozzák.
Kereskedelmi bérleti szerződés megkötéséhez nincs szükség adminisztratív és jogi előfeltételekre hatósági határozat, lakásnyilvántartási státusz stb. Itt egyik szerződő fél sem köteles szerződéses viszonyt létesíteni (a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés nem szerepel a közbeszerzési szerződések számában).
Az Orosz Föderáció egyes alkotóelemei által állami tulajdonban lévő kereskedelmi lakások bérbeadásakor egy bizonyos végrehajtó hatóság határozata szükséges. Ez azonban ebben az esetben is a tulajdonos beleegyezését jelenti a tulajdonában lévő lakások kereskedelmi bérbeadására vonatkozó szerződés megkötéséhez, nem pedig a rászoruló polgárok közötti elosztásának közigazgatási-jogi módját.
A kereskedelmi lízingszerződés jogi természete:
- konszenzuális;
- kétoldalú;
- kompenzált;
- sürgős.
Le kell zárni írásban(Ptk. 674. §), ami azonban nem jellemző: itt lehetőség van a szerződésbe a felek megegyezésével olyan „véletlenszerű” feltételeket is belefoglalni, amelyek erre a szerződésre nem jellemzőek, pl. a bérlő használati jogáról szóló részről telek jelezve annak méretét és határait.
A kereskedelmi lízingszerződés felei:
1) a bérbeadó;
Földesúr- a lakás tulajdonosa (az általa meghatalmazott személy, pl. képviselője vagy az ingatlanát kezelő társaság), amely bármely lakásállományra vonatkozhat:
- magán
- állapot,
- városi.
Által Általános szabály ez egy magánlakásállomány része, és itt a bérbeadó vállalkozóként tevékenykedik, aki a profitszerzés célját követi.
2) munkáltató.
Mint munkáltató A kereskedelmi lízingszerződésben általában egy személy jár el ( Egyedi). De a törvény azt is lehetővé teszi, hogy a munkáltató oldalán több személy szerepeljen (a Polgári Törvénykönyv 308. cikkének (1) bekezdése). A bérlővel állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárok megállapodást köthetnek vele, hogy a bérlővel egyetemlegesen felelnek a bérbeadó felé. Az ilyen megállapodás megkötésének feltétele a bérbeadó értesítése is. Ebben az esetben az ilyen állampolgárokat társbérlőnek ismerik el, akiknek a bérlővel azonos jogaik és kötelezettségeik vannak a lakóhelyiségek használatára vonatkozóan (a Polgári Törvénykönyv 677. cikkének (4) bekezdése).
Az állami vagy önkormányzati lakásállományban található kereskedelmi bérlakás bérbeadása esetén a Sec. V „A lakóhelyiségek használatának szabályai”, jóváhagyva az Orosz Föderáció kormányának 2006. január 21-i 25. számú rendeletével (22-25. pontok, amelyek az állami és önkormányzati bérleti szerződés alapján a lakóhelyiségek használatára vonatkoznak kereskedelmi célú lakásalapok).
Lakóhelyiség bérleti szerződés megkötése kereskedelmi alapon, a polgár maga határozza meg, hogy ki fog vele élni az általa bérelt helyiségekben. Ezek között a személyek között egyáltalán nem lehetnek rokonai. A törvény tehát e kapcsolatok kapcsán nem „a munkáltató családtagjairól”, hanem „a vele állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárokról” beszél.
(1) bekezdése szerinti kereskedelmi lízingszerződésben a Kbt. A Ptk. 686. §-a alapján a bérlőt az ő kérésére vagy a vele állandóan lakó polgárok kérésére is lehet helyettesíteni (ellentétben a társadalmi munkaszerződéssel, amelyben az ilyen helyettesítés csak cselekvőképes család kérésére megengedett). a munkáltató tagja). A bérlőváltáshoz minden esetben a bérbeadó hozzájárulása szükséges. A bérbeadó megtagadása abban, hogy a bérlőt más személlyel helyettesítse ebben a helyzetben, nem támadható meg bíróság előtt. A bérlő halála vagy a lakásból való távozása esetén azonban a kötelezettségek lakásbérlés(2) bekezdése szerint. A Ptk. 686. §-a megőrzhető, ha a vele együtt élő állampolgárok közül valamelyik (a többi lakó beleegyezésével), vagy mindegyikük bérlőtárs lesz (ebben a hozzájárulás hiányában). a bérlőtől.
Kereskedelmi munkaszerződésből eredő kötelező jogviszonyok
A kereskedelmi bérleti szerződésből eredő kötelező jogviszonyok a használt helyiségek tulajdonjogának átruházása esetén is megmaradnak, mivel az új tulajdonos egy korábban megkötött szerződés alapján válik bérbeadóvá (a Polgári Törvénykönyv 675. cikke). Így lehetőség van a bérbeadó helyébe itt a bérbeadott ingatlanon fennálló vagyoni viszonyra ezen, a tulajdonviszonyokra, így a lakásbérletre (bérletre) jellemző „terhek” „követési jog” megléte következtében.
A felek megállapodása alapján kereskedelmi bérleti szerződések a feltételek változhatnak. hacsak nem sértik a törvény kötelező normáit. A kereskedelmi haszonbérleti jogviszonyok változásának részletes jogszabályi szabályozásának hiányát az magyarázza, hogy itt a felek szerződési szabadságának elve szerinti viszonyát elsősorban a megállapodásuk határozza meg.
A megkötött szerződés lejárta után a munkaadó kereskedelmi foglalkoztatását ismerik el elővásárlási jog következtetésére új kifejezés. E jog érvényesítése magában foglalja a bérbeadó bizonyos intézkedéseit (a Polgári Törvénykönyv 684. cikke). Legkésőbb három hónappal a szerződés lejárta előtt köteles vagy felajánlani a bérlőnek, hogy azonos vagy más feltételek mellett kössön megállapodást, vagy figyelmeztetni a bérlőt a szerződés meghosszabbításának megtagadásáról a szerződés megtagadása miatti döntéssel összefüggésben. bérbe adni a helyiséget legalább egy évre.
A bérbeadó e kötelezettségének elmulasztása (a bérlő megújítási megtagadása hiányában) a következő következménnyel jár: a szerződés azonos feltételekkel és időtartamra meghosszabbítottnak minősül. Abban az esetben, ha a bérbeadó nem teljesíti a szerződés megújításának megtagadására vonatkozó határozatát, hogy a bérbeadó az év során nem adja ki a helyiséget, bizonyos következményekkel jár: a bérlő jogosult elismerést követelni. érvénytelen szerződés a bérbeadó egy másik személlyel kötött, és (vagy) a vele kötött szerződés megújításának megtagadása miatt okozott veszteségek megtérítése (a Polgári Törvénykönyv 684. cikkének 4. része).
Lakóhelyiségek kereskedelmi bérleti szerződéséből származó kötelezettségek megszűnése
A kereskedelmi lakásbérbeadás szerződéses kötelezettségei megszűnnek:
- a szerződés lejárta után;
- tovább egyoldalú döntést munkáltató;
- bármelyik fél kérésére (bíróságon).
A kereskedelmi lakásbérbeadás szerződéses kötelezettségei sürgős jellegűek, ezért mindenekelőtt megszűnnek lejártakor annak a szerződésnek a feltételeit, amely alapján azok keletkeztek. A felek megegyezésével természetesen korábban is leállhatnak.
Ezenkívül a kereskedelmi bérleti szerződés bármikor felmondható. a munkáltató egyoldalú döntése alapján. Ugyanakkor nem kell indokolni egy ilyen döntést, a munkáltató nem köteles megtéríteni a szerződés egyoldalú felmondásából eredő elmaradt hasznot. A bérlőnek azonban a szerződés felmondása előtt három hónappal írásban értesítenie kell a bérbeadót. Ha ezt a feltételt nem tartják be, a bérbeadónak jogában áll előterjeszteni a bérlő, mint szerződésszegő fél felé az elmaradt haszon megtérítését a helyiségek bérbeadásából származó bevételkiesés formájában.
A kereskedelmi lízingszerződés felmondásának alapelvei:
- A bírósági feloszlatás elve(a kereskedelmi munkaszerződés megszűnésekor bármelyik fél kérésére, ideértve - és különösen - a bérbeadó kérelmére az Art. (2) és (3) bekezdését. 687 GK).
- Az állami beavatkozás korlátozásának elve(jog) a felekkel szemben imperatív szabályokon (különösen a szerződés valamelyik fél kérelmére történő felmondására okot adó szabályokon) keresztül.
- A használati jog fenntarthatóságának elve a szociális bérleti jogviszonyokra jellemző lakás (üzleti bérlet esetén a szerződés idő előtti felmondása és a kilakoltatás is megengedett kivételes esetekben, amelyeket a Ptk. 687. § kifejezetten megnevez. Ugyanakkor kiemelt jelentőséget tulajdonítanak a Ptk. intézkedések megtétele a kilakoltatás elkerülése érdekében. Alkalmazása csak a törvényben biztosított valamennyi lehetőség kimerítése után lehetséges).
Bármelyik fél kérésére A kereskedelmi bérleti szerződést bírósági végzéssel lehet felmondani:
- ha a helyiség már nem alkalmas állandó lakhatásra,
- a helyiség rendkívüli állapota esetén (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének 3. szakasza).
A lakásjogszabályok rendelkezhetnek más esetekről is a jelen szerződés ilyen jellegű felmondásáról, de ez idáig nem került megállapításra, mivel a lakásjog gyakorlatilag nem szabályozza a lakások kereskedelmi bérbeadásának kötelezettségeit.
A bérbeadó kérésére A kereskedelmi bérleti szerződést a bíróság az alábbi esetekben mondhatja fel:
- ha a bérlő 6 hónapig nem fizeti a lakóhelyiség díját, ha a szerződés hosszabb időtartamot nem ír elő, rövid távú bérlet esetén pedig a bérlő több mint kétszeri fizetésének elmulasztása esetén a szerződés lejárta után. a megállapodásban megállapított fizetési határidő;
- a lakás megsemmisítése vagy megrongálása a bérlő vagy más olyan állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős;
- a lakóhelyiségek más célokra történő használata a bérlő vagy más állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős;
- a szomszédok jogainak és érdekeinek megsértése a bérlő vagy más állampolgárok részéről, akiknek tetteiért ő felelős (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének 2. és 4. szakasza).
A kereskedelmi bérleti szerződés felmondásának feltételeiben abban az esetben, ha a bérlő nem fizeti a lakhatási díjat, különösen egyértelműen tükröződik az ilyen típusú lakóhelyiségek bérbeadásának vállalkozói jellege. A bérbeadó, aki lakásbérlésből bevételre számít (sokszor ez a jövedelem megélhetési forrást jelent számára), abban érdekelt, hogy megszakítsa a kapcsolatot a nemfizetővel, és a lakást egy másik bérlőnek adja bérbe.
Ugyanakkor a kereskedelmi haszonbérleti szerződés felmondásának szabályozása során a törvény, amint az a Kbt. 687 GK, gyenge pontnak tekinti a munkáltatótés számos előnyt és előnyt biztosít. Ha a bérbeadó kéri a szerződés felbontását, mert a bérlő vagy más állampolgárok, akiknek a cselekményéért felelős a lakóhelyiségben megsemmisült vagy megrongálódtak, a bíróság a szerződés felmondása helyett úgy határozhat, hogy határidőt ad a bérlőnek. (legfeljebb egy év) ezen jogsértések megszüntetésére. Ha a jogsértéseket a bíróság által meghatározott határidőn belül nem szüntetik meg, a bíróságnak a bérbeadó keresetének újratárgyalásakor a szerződés felbontásáról kell döntenie. A bíróság azonban ebben az esetben is a munkáltató kérelmére legfeljebb egy évre elhalaszthatja a határozat végrehajtását (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének (2) bekezdése, 2. pont).
A bérlő érdekei akkor is biztosítottak, ha a szerződés megszűnik, és kilakoltatják őt és más állampolgárokat, akiknek tetteiért ő felelős, ha a helyiséget más célra használják, vagy szisztematikusan megsértik a szomszédok jogait és érdekeit. Ilyen esetekben a bérbeadó először figyelmezteti a bérlőt a jogsértések megszüntetésének szükségességére, és ez a szakasz kötelező a bérbeadó számára, aki úgy dönt, hogy felmondja a szerződést (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének 4. bekezdése). Ugyanakkor a munkáltatóra vonatkoznak a fent tárgyalt kedvezmények: bírósági határozattal (legfeljebb egy év) határidőt biztosítanak a jogsértések megszüntetésére, és bírósági határozattal elhalasztják a munkaviszony megszüntetéséről szóló határozatát. szerződést legfeljebb egy év időtartamra.
UDC 347.453.3
Lapok a folyóiratban: 61-66
O.V. Kiricsenko,
jelölt jogtudományok, egyetemi docens, V.I. nevét viselő Uljanovszki Állami Pedagógiai Egyetem Polgári Jogi és Eljárási Tanszéke. BAN BEN. Ulyanova Oroszország, Ulyanovsk [e-mail védett]
Figyelembe veszik jogi következményei a lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadására vonatkozó szerződés felmondása, amely a bérlő és a vele együtt élő polgárok más lakás biztosítása nélkül történő kilakoltatásában fejeződik ki. A szerző jogszabályalkotást javasol jogi indokok a kérdéses szerződés felmondása mindegyik fél kérelmére.
Kulcsszavak: lakóhelyiség kereskedelmi bérbeadási szerződése, bérlő, bérbeadó, szerződés felmondása valamelyik fél kérelmére, kilakoltatás a lakásból.
A második rész 687. cikke Polgári törvénykönyv Orosz Föderáció Az 1996. évi törvény (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) lehetővé teszi a kereskedelmi lízingszerződés felmondását a bérlő kérésére a vele állandóan lakó többi állampolgár beleegyezésével, függetlenül attól, hogy a bérlő lejárt volna. a szerződést, amely megköveteli a felmondásról szóló írásbeli figyelmeztetést, amelyet három hónappal korábban kell megküldeni a bérbeadónak.
A munkáltató kezdeményezésére a szerződés megszűnik ben egyoldalúan bírósághoz fordulás nélkül, és a törvény nem korlátozza azon indokok listáját, amelyek alapján a bérlő követelheti a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés felbontását. V ez az eset egyértelműen nyomon követte a jogalkotó azon törekvését, hogy a munkáltató érdekeit védje, mint a szóban forgó szerződés gyengébb oldalát. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni a bérbeadó jogairól és jogos érdekeiről.
Így a bérbeadó érdekeinek védelme érdekében írásbeli figyelmeztetés szükséges, tekintettel arra, hogy három hónapos határidő lehetővé teszi számára, hogy döntsön a helyiség további használatáról, például új bérlők kereséséről. Ez a szabály elsősorban a hosszú távú kereskedelmi lízingszerződésekre, valamint a három hónapot meghaladó időtartamra kötött rövid távú szerződésekre vonatkozik. Ennek megfelelően nem alkalmazható, ha a kereskedelmi bérleti szerződés időtartama három hónapnál rövidebb. Ebben az esetben véleményünk szerint a bérlőnek írásban kell bejelentenie a bérbeadónak a szerződés felmondási szándékát ésszerű idő(Az Orosz Föderáció 1994. évi Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) első részének 314. cikke).
Így a bérbeadó írásbeli figyelmeztetése kizárja a szerződés felmondását a bérlő ráutaló magatartásával. A bérlők azonban gyakran megsértik ezt a követelményt, nemcsak hogy nem tartják be a meghatározott időtartamot, hanem a bérbeadó (írásbeli vagy szóbeli) figyelmeztetése nélkül is elhagyják a helyiséget.
A jogalkotásban külföldi országok a bérbeadó védelméről rendelkezik a fenti helyzetben. Tehát az Art. 1. részével összhangban. Ukrajna Polgári Törvénykönyve 2003. évi 825. §-a szerint, ha a bérlő figyelmeztetés nélkül kiürítette a lakást, a bérbeadónak joga van három hónapig lakáshasználati díjat követelni tőle, ha a bérbeadó bizonyítja, hogy nem tudott bérleti szerződést kötni. megegyezés azonos feltételekkel egy másik személlyel. Hasonló szabályt tartalmaz az Egyesült Államok lakástulajdonos-bérlői törvénye (RCW 59.18), amely szerint a bérlőnek 20 nappal korábban írásban értesítenie kell a bérbeadót a bérleti szerződés idő előtti felmondásáról. Ha a bérlő a bérbeadó előzetes értesítése nélkül kiköltözik a lakásból, köteles az utolsó bérleti díjat visszafizetni 30 napra attól az időponttól számítva, amikor a tulajdonos-bérbeadó tudomást szerez arról, hogy a bérlő elhagyta a lakást.
Álláspontunk szerint a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének elő kell írnia annak a bérlőnek a felelősségét is, aki három hónappal korábban nem figyelmeztette írásban a bérbeadót a kereskedelmi lízingszerződés egyoldalú felmondására irányuló szándékáról. A fentiekkel összefüggésben szükségesnek tartjuk a meghatározott bekezdés kiegészítését az alábbi rendelkezéssel: „Ha a bérlő ennek a követelménynek nem tett eleget, a bérbeadónak jogában áll három hónapig a lakás bérleti díjának megfizetésére kötelezni. "
Ez a rendelkezés a bérbeadó érdekeit védi azáltal, hogy fegyelmezi a bérlő magatartását ilyen esetekben egyoldalú felmondás utolsó szerződés. Teljes mértékben megfelel a szóban forgó szerződés kereskedelmi irányultságának, mivel a bérlő helytelen magatartása ahhoz vezet, hogy a bérbeadónak, váratlanul szembesülve a szerződés bérlő általi felmondásának tényével, nem marad elég ideje új bérlőt keresni, ezzel kapcsolatban veszteségei keletkeznek.
A kereskedelmi bérleti szerződés felmondása a bérbeadó kezdeményezésére csak a bérlő vagy más állampolgárok (a bérlővel együtt élő állampolgárok, albérlők, ideiglenes lakosok) megbízásából lehetséges, akiknek tetteiért ő felelős, jogellenes cselekmények, amelyek kimerítő felsorolását a 2. és 4. pont tartalmazza. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke. Különösen az Art. (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke két ilyen jogsértést jelez:
Hosszú távú kereskedelmi bérleti szerződésben a lakóhelyiség bérlő általi fizetésének elmulasztása hat hónapig, kivéve, ha a szerződés hosszabb időtartamot ír elő, rövid távú szerződés esetén pedig a lejárat után több mint kétszer. a megállapodásban megállapított fizetési határidő;
A lakóhelyiségek megsemmisítése vagy megrongálódása (maga a bérlő vagy más állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős). Ugyanakkor a bérbeadó a bírósághoz fordulás előtt nem köteles figyelmeztetni a bérlőt e jogsértések megszüntetésének szükségességére.
Az első esetben szabálysértésnek minősül, ha a bérlő nem fizeti a díjat, és a szerződés felmondásával jár, ha a jogsértést nem egyedileg hat hónapon keresztül, hanem egymást követő hat hónapon túl folyamatosan követték el (38. a plénum határozatának Legfelsőbb Bíróság RF 2009. július 2-án kelt 14. sz. „A bírói gyakorlatban a kérelmezés során felmerült egyes kérdésekről Lakáskód Orosz Föderáció”, a továbbiakban: a plénum 14. sz. határozata)).
Ebben a kérdésben utalni kell a Bírói gyakorlat áttekintésére. Bírói Kollégium tovább polgári ügyek Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának 2000. július 21-i határozata „A lakóhelyiségek szociális bérbeadására vonatkozó szerződés felmondásáról azzal összefüggésben, hogy a bérlő nem fizeti a lakhatási díjat és közművek hat hónapon belül”, valamint a 14. számú plénum határozatára. Az ilyen kategóriájú ügyek bírósági elbírálásának gyakorlatának tanulmányozása kimutatta, hogy a lakásszerződés típusa (kereskedelmi vagy szociális) fontos körülmény a megoldás szempontjából. az esetet, hiszen ettől függ a jogállamiság megválasztása . Például az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 688. cikke a bérlő kilakoltatásáról más lakás biztosítása nélkül.
Mind a kereskedelmi, mind a szociális bérleti szerződések felmondásával kapcsolatos ügyek elbírálásakor a bíróságok feltételeket teremtenek a bérlő lakhatási tartozásának okainak kivizsgálásához, mivel úgy vélik, hogy azok olyan körülményekhez kapcsolódnak, amelyek jogi jelentősége(2) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
A bíróságok alapos okként ismerik el a lakhatási és közüzemi díjak fizetésének elmaradását a bérek, nyugdíjak fizetésének hosszan tartó késéseit, a munkanélküliséget, a munkáltató és a teljes munkaképes családtagjainak állásvesztés miatti nehéz anyagi helyzetét és a munkavégzés képtelenségét. munkaviszony, intézkedésük ellenére, a munkáltató és (vagy) családtagjai betegsége, rokkant személyek, kiskorú gyermekek stb. jelenléte a családban. A bíróságok több hónapon át alapos okból megtagadják a munkaszerződés megszüntetésére irányuló kereset kielégítését, miközben a törlesztési követelést kielégítik. A bíróságok ugyanakkor nem tárgyalják az adósság keletkezésének okait olyan esetekben, amikor az alperes-munkaadók hosszú idő ne éljen lakóhelyiségben, és ne fizessen lakhatásért és rezsiért; idejéről és helyéről megfelelően értesítették bírósági ülés az utolsó ismert lakóhelyén, de nem jelennek meg a bírósági ülésen, nem jelzik a bíróságon való megjelenés okát, írásos magyarázatokés nem szolgáltat bizonyítékot.
A bíróságok ezen gyakorlata helyesnek tűnik, hiszen a tartozás keletkezésének okainak megalapozottságának bizonyítása a Ptk. 55., 56. eljárási kódex A 2002. évi Orosz Föderáció (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása) az alperes munkáltatót terheli. cikk 4. részével összhangban. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 167. §-a szerint a bíróságnak jogában áll az ügyet az alperes távollétében tárgyalni, a bírósági ülés idejéről és helyéről értesítve, ha nem tájékoztatta a bíróságot jó okok ah meg nem jelenés, és nem kérte, hogy távollétében vizsgálják meg az ügyet.
(2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. §-a alapján, ha a bérlő a bíróság által meghatározott határidőn belül nem szünteti meg az elkövetett jogsértéseket, vagy nem tesz meg minden szükséges intézkedést azok megszüntetésére, a bíróság a bérbeadó ismételt kérelmére, úgy határoz, hogy felmondja a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződést. Arbitrázs gyakorlat azt mutatja, hogy a bérbeadó ismételt kérelme a lakóhelyiségek bérleti szerződésének felmondásával összefüggésben azzal összefüggésben, hogy a bérlő nem fizette időben a szükséges fizetéseket, bíróság elrendelte a bérbeadó kezdeti fellebbezése során hasonló követelménnyel rendkívül ritkák.
Ugyanakkor megalapozott ok hiányában (pl. alkohol- vagy drogfogyasztás, feledékenység, munkaképtelen polgár esetén nem tekinthető indokoltnak) a bérlő folyamatos lakás- és rezsifizetési kötelezettségének elmulasztása. a bíróságok több mint hat hónapon keresztül – az egyes esetek körülményeit figyelembe véve – kielégítik a kilakoltatási igényeket.
Ezért a fentiek alapján tanácsos, a 3. cikk analógiájával. Az Orosz Föderáció 2004. évi lakásügyi törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Lakáskódexe) 90. cikke, hogy biztosítsa a bérbeadónak azt a jogot, hogy bíróságon követelje a kereskedelmi lízingszerződés felmondását abban az esetben, ha a bérlő nem fizet. a lakásért alapos ok nélkül.
Ennek megfelelően a bíróság minden konkrét esetben megállapítja, hogy megalapozottak-e azok az okok, amelyek miatt a bérlő nem fizeti a bérleti díjat. Ezen túlmenően, figyelembe véve a 14. számú plénum rendelet 38. bekezdését a hosszú távú kereskedelmi bérleti díjra vonatkozóan, figyelembe kell venni azt a tényt, hogy a bérlő alapos indok nélkül nem fizet a lakóhelyiségért folyamatosan. több mint hat hónapig egymás után. Javasoljuk ezen rendelkezések egységes szerkezetbe foglalását az Art. (2) bekezdésében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
Az Art. (2) bekezdésében meghatározott második esetben. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. §-a szerint a bérlő vagy más olyan állampolgárok jogellenes cselekményeit, akiknek tetteiért ő felelős, és amelyek a lakás megsemmisítését vagy megrongálódását vonják maguk után, megfelelő cselekménynek, különösen állami hatóságnak kell megerősítenie. lakásvizsgálat, illetve közigazgatási felelősségre vonási intézkedések alkalmazásáról szóló határozat.
Így az egyik Moszkvához közeli faluban, a Voskresensky járásban egy egyszobás lakásból kilakoltattak egy anyát, az 56 éves P.-t és 36 éves lányát. A bíróság megállapította, hogy a lakóhelyiségek egészségtelen állapotok és tüzek melegágyává váltak. A bíróság által megvizsgált lakóhelyiségek vizsgálati aktusaiban rögzítésre került, hogy a lakás hosszabb ideje nem volt felújítva, a vízvezetékek használhatatlanná váltak, a WC csésze ürülékkel eltömődött, a lakók megbirkóztak a természetes igényeket a padlón. A lakásban elviselhetetlenül erős ammónia szaga volt, csótányok, legyek halmozódtak fel, a padló és az erkély tele volt háztartási szeméttel és emberi hulladékkal. A bérbeadó minden igényét figyelmen kívül hagyták, hogy a lakást megfelelő állapotba hozzák. A vádlottak sehol nem dolgoztak, alkohollal visszaéltek, antiszociális magatartású személyeket láttak vendégül.
A bérlő és a vele együtt élő állampolgárok ilyen alapon történő kilakoltatása rendkívüli befolyást jelent a kötelességüket rosszindulatúan megszegő bérlőkre. Ugyanakkor a lakhatási jogszabályok nem írják elő minden lakóhelyiségben élő személy kötelező kilakoltatását. Ha sikerül azonosítani a konkrét bűnösöket, akkor ezeket a személyeket bíróság előtt ki lehet utasítani. Ennek megfelelően a többi lakó maradhat bérlőként a lakásban. Ezért a bíróság a fenti ügy elbírálásakor mindkét személy – mind az anya, mind a lánya – bűnösségét ellenőrizte.
Ezen túlmenően az érintett indokok alapján történő kilakoltatás csak akkor lehetséges, ha a bérlő és a vele együtt élő polgárok szisztematikus jogellenes cselekményeinek ténye megállapítható, akik a bérbeadónak a jogsértések megszüntetésének szükségességére vonatkozó figyelmeztetése ellenére sem megszünteti ezeket a jogsértéseket.
cikk (4) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke ezenkívül rámutat a bérlő és (vagy) más állampolgárok jogellenes cselekedeteire, akiknek a cselekedeteiért ő felelős, amelyek szintén a kereskedelmi lízingszerződés felmondását adják a bérbeadó kérésére:
A helyiségek más célra történő használata;
A szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése.
A 14. számú plénum határozatának 39. pontja értelmében a lakóhelyiség más célú hasznosítása a lakóhelyiség nem állampolgárok tartózkodási céljára, hanem más célra történő felhasználását jelenti, például irodának, raktárnak, szállás ipari termelések, állatok tartása és tenyésztése, i.e. egy lakás tényleges átalakítása nem lakáscélúvá.
A helyiséghasználati kötelezettség a szomszédok jogainak és jogos érdekeinek figyelembevételével a Kbt. Az Orosz Föderáció 1993. évi alkotmányának 17. cikke és a Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 10. cikke megtiltja az alanyi jogok gyakorlását mások jogainak és szabadságainak sérelmére.
A szomszédok jogainak és jogos érdekeinek szisztematikus megsértése magában foglalja a bérlő és a vele a lakóhelyiségben együtt élő polgárok ismétlődő és ismételt cselekményeit, amelyekért felelős a lakóhelyiség használatáért a lakóhely jogainak és jogos érdekeinek tiszteletben tartása nélkül. akik ebben a lakóhelyiségben élnek, vagy lakosokat laknak, anélkül, hogy betartanák a tűzbiztonsági követelményeket, az egészségügyi és higiéniai, környezetvédelmi és egyéb jogszabályi előírásokat, a lakóhelyiségek használatára vonatkozó szabályokat (például zenehallgatás, tévézés, éjszakai hangszerek használata). a megengedett térfogat túllépése, javítások elvégzése, építési munkák vagy egyéb, az állampolgárok nyugalmának és éjszakai csendjének megzavarását, kisállattartási szabályok megsértését, szomszédok elleni garázdaság elkövetését, stb. eredményező cselekmény 42. sz. Moszkva”).
Így a szomszédok jogainak és jogos érdekeinek megsértése a lakóhelyiségben történő állattartásra vonatkozó szabályok be nem tartása. Számos szabályozás jogi aktusok felvette regionális szinten, például a "Volzsszk város" városi körzet Képviselőházának 2009. május 21-i határozata, 525. sz. "A háziállatok tartására vonatkozó szabályok jóváhagyásáról a városi kerületben" Volzhsk város "", határozata a szamarai régió Otradnij városi körzetének vezetője, 2005. október 19-i 1048. sz. „A kisállatok tartására vonatkozó eljárás elfogadásáról a szamarai régió Otradny városi kerületében”, Kostroma város Duma határozata kelt. 1999. július 15. 109. sz. „A kutyák és macskák tartásának szabályairól Kostroma városában” meghatározza a házi kedvencek tartására vonatkozó követelményeket, amelyeket be kell tartani, beleértve a munkáltatókat és a velük élő polgárokat is. Az állattartóknak biztosítaniuk kell az állampolgárok biztonságát a kedvtelésből tartott állatok fizikai behatásaitól, az éjszakai nyugalmat és nyugalmat, be kell tartaniuk a tűzbiztonsági követelményeket, az állattartás higiéniai és állategészségügyi szabályait, valamint meg kell akadályozni, hogy az állatok szennyezzék a lakóhelyiségeket és a házak közös helyiségeit. A közös helyiségekben: folyosókon, lépcsőházakon, padlásokon, pincéken, valamint erkélyeken, loggiákon állatot tartani tilos. A lakóhelyiségben állatot tartani csak abban az esetben szabad, ha a szomszédoknak nincs orvosi ellenjavallata (allergia). Álláspontunk szerint a kereskedelmi haszonbérleti szerződésben a feleknek feltételt kell kötniük a lakóterületi állattartás lehetőségéről.
Az Art. (4) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. §-a szerint a bérbeadónak e cikk (2) bekezdésével ellentétben csak akkor van joga a szerződést bíróság előtt felmondani, ha a jogellenes cselekmények folytatódnak, annak ellenére, hogy figyelmeztették a bérbeadó által elkövetett jogsértések megszüntetésére. a bérlőnek. De még ebben az esetben is a bekezdésekben előírt szabályokat. 4 p. 2 art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
Véleményünk szerint a bekezdések elemzése. 4. § (2) és (4) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke lehetővé teszi számunkra arra a következtetésre jutást, hogy a kereskedelmi lízingszerződés felmondása, valamint a bérlő és a vele élő polgárok helyiségeiből való kilakoltatása, akik szisztematikusan megsértik a jogokat, jogos érdekei szomszédok, talán csak végső esetben. Ugyanakkor a bíróságnak el kell döntenie, mi a jobb: a sérült szomszédnak normális életet biztosítani egy lakóövezetben, és tető nélkül hagyni az elkövetőket, vagy továbbra is megtartani a lakást az elkövetőknek, de rákényszeríteni a szomszédot elviseli a kellemetlenségeket? A gyakorlat azt mutatja, hogy ebben az esetben a bíróság a munkáltató és a vele együtt élő állampolgárok oldalára áll.
Így a bérbeadó kezdeményezésére történő szerződésbontás okainak felsorolása azokban az esetekben, amikor a bérlő vagy más állampolgárok (a bérlőnél állandó lakóhellyel, albérlők, ideiglenes lakosok) jogellenes cselekményeket követnek el, az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke kimerítő.
Azonban, mint már említettük, még az Art. 2., 4. bekezdésében megjelöltek jelenlétében is. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének megsértése miatt a bíróság megtagadhatja a bérbeadó követelésének kielégítését, és a bérlőnek határidőt (legfeljebb egy évet) biztosít a jogsértések megszüntetésére, és csak akkor elégítheti ki a bérbeadó követelését, ha újra kérelmezi. bírósághoz fordul, ha a bérlő a jogsértéseket nem szünteti meg (vagy nem intézkedik annak megszüntetésére). Ugyanakkor a munkáltató kérelmére a bíróság a szerződés felbontásáról szóló határozatában a határozat végrehajtását egy évig meg nem haladó időtartamra elhalaszthatja.
A fenti norma szerint ezt a késedelmet a bérlő kapja, hogy másik lakást találjon. Ez a szabály véleményünk szerint a munkáltatói jogok fokozottabb garanciáiról tanúskodik, és lehetővé teszi a bíróság számára, hogy figyelembe vegye az ügy sajátos körülményeit (például a munkáltató bűnösségének mértékét, egészségi állapotát, anyagi helyzetét). , fogyatékkal élők, állandó gondozásra szoruló idős polgárok, kiskorú gyermekek stb. jelenléte a családban). A jogalkotó humanizmusának megnyilvánulása a kereskedelmi lízingszerződés megszüntetésére vonatkozó bírósági határozat végrehajtásának elhalasztásának lehetősége. Késésre van szükség például, ha télen mondják fel a szerződést, és a munkáltatónak kisgyermeke van, illetve egyéb nehéz élethelyzetekben.
Ugyanakkor egyes szerzők szerint, különösen D.V. Karpukhin szerint e norma tökéletlensége abban rejlik, hogy a munkáltató és azon személyek nyilvánvaló negatív cselekedeteivel (tétlenségével), akiknek tetteiért felelős, a bérbeadó függővé válik a pozíciójától. bíróság, amely akár két évig is elodázhatja a kereskedelmi lízingszerződés felmondási eljárását. A meghatározott előírás sérti a bérbeadó helyzetét, mivel lehetővé teszi a bérlő számára, hogy a tulajdonos lakóhelyiségében hosszabb ideig megőrizze tartózkodási jogát. Ezen túlmenően az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 12. §-a szerint a szerződés felbontásának vagy módosításának joga a megsértett személyek védelmének egyik módja. polgári jogok 2. pontjában foglaltak szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke sérti a bérbeadónak biztosított védelemhez való jogot.
Az Art. (2) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 683. cikke a rövid távú kereskedelmi foglalkoztatási szerződéshez, a bekezdések rendelkezése. 4 p. 2 art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke nem alkalmazandó, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.
Végezetül megjegyezzük, hogy egy konkrét lakásbérleti szerződés felmondásának jogszerűségét az esetleges jogsértések megelőzése érdekében a bíróságok ellenőrzik. általános joghatóság. Ugyanakkor a bíróságok megállapítják különösen az alapos indokok hiányát abban az esetben, ha a bérlő nem fizet a lakhatásért és a rezsiért, a bérlő és a vele együtt élő polgárok bűnösségének fokát a megsemmisülésben, a károkozásban. helyiségek, szomszédok jogainak és jogos érdekeinek megsértése stb. Anélkül, hogy ezek és más szükségesek felállítanák és tanulmányoznák tényleges körülmények a bíróságok nem hoznak határozatot a bérleti szerződés felmondásáról. A bírósági határozat meghozatala azt jelenti, hogy a bérleti szerződés a szerződési szabadság elve keretében és a bérbeadó önkényének hiányában megszűnik. Így a bíróság határozata az egyik megszüntető jogi tények a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés bírósági eljárásban történő megszűnésekor.
A lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadására vonatkozó szerződés bírósági felmondása az egyik fél kérelmére a legtöbb esetben a szerződés megszegésének szankciója. Ez a rendelkezés vonatkozik a kereskedelmi lízingszerződésnek a bérbeadó kérelmére történő felmondására, mivel a bérlő bármikor felmondhatja az ilyen szerződést, ideértve a szerződés feltételeinek bérbeadó általi megsértésével összefüggő okokat is. A bérlőnek a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés megsértése miatti felelősségének intézkedéseként a szerződés felmondása az Art. (2) és (4) bekezdésében foglalt indokok alapján történhet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
Az ebben a cikkben felsorolt indokokhoz véleményünk szerint hozzá kell adni a lakóhelyiség bérlő által a bérbeadó hozzájárulása nélkül történő átszervezését, átépítését és újjáépítését (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 678. cikke), valamint a bérlő hozzájárulását. az ilyen helyiségek korábbi állapotába való visszahelyezésének megtagadása beállítani az időt(az LC RF 2. cikkelye, 5. része, 29. cikk).
Ezt az esetet véleményünk szerint a kategóriába kell sorolni anyagi jogsértés műszaki állapot lakóhelyiség, vagyis annak kára (az LC RF 2. cikkelye, 5. része, 29. cikk). A meghatározott okoknak megfelelően a kereskedelmi bérleti szerződés a lakóhelyiség bérbeadó-tulajdonosának kérelmére felmondható, aki felelős a lakóhely korábbi állapotába hozásáért.
Az átszervezett (áttervezett) állapotú lakás jogosulatlan átszervezése (áttervezése) megőrzéséről bírósági határozat akkor hozható, ha összesen két feltétel fennáll: az állampolgárok jogai és jogos érdekei nem sérülnek, életük, ill. egészségét nem fenyegeti veszély (a ZhK RF 29. cikkének 4. része).
A fenti esetekben a bérleti szerződés felmondása akkor lehetséges, ha fennállnak a polgári jogi felelősség fennállásának feltételei: cselekmény jogellenessége (mulasztása), károkozás, a jogellenes magatartás és a bekövetkezett sérelem közötti okozati összefüggés, bűnösség. az elkövetőtől. A szomszédok jogainak és érdekeinek megsértése esetén a sérelem nem a másik szerződő félnek, hanem harmadik feleknek történik, ezért nekik is meg kell adni a jogot arra, hogy a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés felbontását követeljék.
A 14. számú plénum határozatának 39. pontja szerint a lakóhelyiséggel való visszaélés, a szomszédok jogainak és jogos érdekeinek szisztematikus megsértése, vagy a lakóhelyiség megsemmisítéséhez vezető helytelen gazdálkodás, más lakóhelyiség biztosítása nélkül történő kilakoltatás esetén indokolt. az állampolgárok közvetlenül követnek el ilyen cselekményeket (elkövetők). Korábban ilyen rendelkezést a Kbt. Az RSFSR 1983. évi lakásügyi törvénykönyve 98. cikke.
alatt is felmondható a bérbeadó kérelmére a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés bíróságon kívüli a szerződés időtartamának lejártakor és a szerződés meghosszabbításának megtagadásának akaratának kinyilvánítása esetén azzal a döntéssel kapcsolatban, hogy a helyiséget legalább egy évre nem adják bérbe (az orosz polgári törvénykönyv 684. cikke). Föderáció).
Bibliográfia
1. Apollonov A.O., Strauning E.L. A lakóhelyiségek használatának szabályairól // Lakásjog. 2006. No. 5. S. 2-39.
2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadása: a szerződés felbontásának jellemzői // Lakásjog. 2010. No. 7. S. 45-51.
3. Kuznyecova O.V. Gyakorlat pereskedés a kilakoltatásról // Lakástörvény. 2009. No. 9. S. 55-94.