Договори, спрямовані на відчуження права власності. Договори про відчуження нерухомого майна (дарування, купівля-продаж, міна)

Відчуження майна

Відчуження майна

Відчуження майна - цивільне право- Передача майна, що належить одній особі, у власність іншої особи.
Відчуження майна - одне із способів здійснення власником правомочності розпорядження майном, здійснюваного возмездно чи безоплатно. Розрізняють:
- відчуження з волі власника: купівля-продаж чи дарування; і
- відчуження без волі власника: конфіскація, реквізиція чи примусовий продаж майна боржника з метою стягнення боргу, присудженого судом.

По англійськи: Alienation

Синоніми:Алієнтація

Фінансовий словник Фінам.


Дивитися що таке "Відчуження майна" в інших словниках:

    - (frаudulent conveyance) Передача власності іншій особі, щоб вона не потрапила до кредиторів. Наприклад, якщо чоловік переводить свій будинок на ім'я дружини, оскільки він розуміє, що його справа перебуває на межі банкрутства, суд може скасувати. Словник бізнес-термінів

    - (fraudulent conveyance) Передача власності іншій особі для того, щоб вона не потрапила до кредиторів. Так, якщо чоловік, розуміючи, що його справа перебуває на межі банкрутства, переводить свій будинок на ім'я дружини, суд може анулювати таку угоду в ... Фінансовий словник

    відчуження майна, спрямоване до обману кредиторів- Передача власності іншій особі для того, щоб вона не потрапила до кредиторів. Так, якщо чоловік, розуміючи, що його справа перебуває на межі банкрутства, переводить свій будинок на ім'я дружини, суд може анулювати таку угоду відповідно до Закону. Довідник технічного перекладача

    Див. Відчуження … Енциклопедія права

    Примусове відчуження майна- Див. Відчуження … Великий юридичний словник

    Відчуження майна (майнових прав) передача речей у власність іншої особи, так само як передача права власності або будь-якого майнового права (включаючи права, виражені цінними паперами) його власником іншій особі. Від відчуження… … Вікіпедія

    ВІДЧУЖЕННЯ- у цивільному праві відчуженням визнається передача майна у власність іншої особи; відчуження один із способів здійснення власником правомочності розпорядження належним йому майном. Розрізняється відчуження відплатне (купівля… Юридичний словниксучасного громадянського права

    Цей термін має й інші значення, див. Відчуження. Відчуження майна (майнових прав) передача речей у власність іншої особи, а також передача права власності або будь-якого майнового права (включно з правами, … Вікіпедія

    У цивільному праві передача майна у власність іншої особи; один із способів здійснення власником правомочності розпорядження належним йому майном. Розрізняється ВІДЧУЖЕННЯ відплатне (купівля продаж) та безоплатне (дарування). Фінансовий словник

Коли мова заходить про нерухомість, багато людей, на жаль, не мають чіткого уявлення про те, що є відчуженням майна. Однак у цій юридичній угоді все гранично зрозуміло. Для здійснення угоди з відчуження власності потрібно мати відповідні знання у цій сфері. Непідготовлена ​​людина при самостійному здійсненні угоди може мати справу з низкою проблем. Щоб усе пройшло успішно, найкраще роботу щодо укладання договору довірити юристу. Отже, що є відчуження не рухомого майнаі що можна відчужувати?

Що таке поняття відчуження майна

Насамперед необхідно відповісти на запитання, що ж є відчуження власності? Відчуження майна - це передача об'єкту іншій людині. У цивільному праві дано чітке визначення цього терміну, де сказано, що відчуження власності вважається передача будь-якого об'єкта у власність іншій особі. Це може бути як рухоме, так і нерухоме майно.

Але якщо на це подивитися з іншого боку, то, на перший погляд, може здатися, що відмова від права користування з подальшою передачею власності на тимчасове користування не має відношення до відчуження нерухомості. Крім того, до цієї категорії не має жодного відношення та відмови від права на інтелектуальну власність.

Відчуженню не підлягають об'єкти інтелектуальної власностіта різноманітних послуг. А ось що стосується грошей і речей, то це має пряме відношення до відчуження.

Види відчуження майна

Право власності може виникнути під час укладання наступних видів угод:

Усі перелічені види угоди ставляться до відчуження власності.

Право власності може виникнути як на майнові об'єкти рухомого, а й нерухомого виду. Повний списокоб'єктів, на які поширюється дане право, прописано у законі РФ. Але найголовніше у тому, що цей перелік регулярно оновлюється. Право власності може припинитися лише у разі, якщо людина відмовиться від речі чи знищить її.

Примусове відчуження майна

Примусове відчуження може статися лише в тому випадку, якщо ділянка землі була вилучена державних потреб. Крім того, якщо власник неналежним чиномвикористовує земельна ділянка, то його також у примусовому порядкуможуть вилучити.

При відчуженні майнового об'єкта між сторонами можуть бути укладені різні договори:

  • купівлі-продажу;
  • Обмін;
  • Дарування.

Під час укладання договору купівлі-продажумайновий об'єкт передається іншій стороні після внесення сплати з цього приводу продавця.

Аналогічна ситуація відбувається також під час продажу права на майновий об'єкт. При підписанні договору на майно майнаодна сторона має право зробити обмін однієї речі на іншу, більш значущу для нього на сьогоднішній момент. У разі сторони, що у участі в угоді виступають як покупця, і продавця одночасно. Адже вони мають передати і прийняти майно чи об'єкт, який колись належав іншій стороні.

Що стосується укладання договору дарування, то об'єкт буде переданий стороні, що обдаровується. Він має право їй розпоряджатися на безоплатній основі, згідно з умовами договору. Крім того, дарувальник має можливість звільнити обдаровану особу від майнових зобов'язань обдаровувану особу. Крім того, слід зазначити, що відчуження майнового об'єкта може мати форму пожертвування. На перший погляд це нагадує договір дарування.

Відмінність полягає лише в тому, що він надає право на передачу майнового об'єкта для суспільних цілей. Якщо одна із сторін відмовляється виконувати зобов'язання, то процедура відчуження здійснюється за рішенням суду. Власник, який раніше мав право на майно, позбавляється його після його передачі іншій особі. Це з тим, що остання сторона відразу ж приймає дане майно. Вочевидь, вона має право власності з законних підставах.

Тут варто зазначити, що сторона (учасник загальної частки) має право на конкретну частку у даній власності. Щодо інших учасників, то за бажання вони мають право придбати цю частку.

Зверніть увагу, що це положення не відноситься до продажу з публічних договорів. Власник, який продає частку власності, зобов'язаний сповістити інших учасників письмовому вигляді. У договорі необхідно вказати вартість та умови, на яких ви маєте намір продати частку.

Якщо інші учасники спільної власності не збиралися купувати частку, виставлену на продаж або відмовляться від її придбання, то продавець може продати її на будь-яких вигідних йому умовах. При зверненні до нотаріуса за укладанням угоди з продажу частки у спільній частковій власності, ви повинні бути готові до того, що вам доведеться надати доказ, що кожен учасник власності сповіщений про рішення.

У більшості випадків власники спільних часток добровільно пред'являють нотаріусу відмову від права переважного придбанняцієї частки.

У деяких випадках можуть виникнути ситуації, коли немає можливості отримати такий доказ. Однак у більшості таких випадках власник відчужуваної частки просто не приходить до нотаріуса, і підписує відмову від частки, що він продає. Або він є до нотаріуса, але відмовляється підписувати договір про відчуження, незважаючи на те, що у усній формітаку згоду дає. У разі рекомендується оформити передачу заяви. Написавши заяву, продавець повинен повідомити власника загальної частки про своє рішення. Така заява здебільшого має довільний характер. Крім того, у заяві слід зазначити таку інформацію:

  • Об'єкти продажу.
  • Адреса, за якою знаходиться об'єкт нерухомості.
  • Ціна, за яку ви виставляєте нерухомість на продаж.

Також варто зазначити, що продавець має право будь-коли змінити умови продажу нерухомості. Про такі зміни ви повинні повідомити кожного учасника пайової власності, який може претендувати на придбання частки. Якщо майно буде продано за завищеною ціною, на відміну від тієї, яка була встановлена ​​спочатку, але на колишніх умовах, то знову надавати доказ про те, що всі учасники повідомлено, не доведеться. Але якщо вартість знизилася, такий доказ вам необхідно надати повторно.

За договором купівлі-продажу нерухомого майна(Договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру або інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти його та сплатити за нього певну грошову суму.

За договором міни нерухомості кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншої сторони якесь майно, причому нерухоме майно має бути предметом передачі хоча б одній із сторін.

За договором дарування дарувальник передає або зобов'язується передати обдарованому у власність нерухоме майно безоплатно.

У нотаріальній практиці найчастіше відбуваються угоди із житлом: житловими будинками, квартирами, кімнатами у квартирах. Особливим об'єктомнерухомості є квартира в багатоквартирному будинку. Відмінною особливістютакої квартири є те, що її власнику поряд з належним йому приміщенням, що займається під квартиру, належить також частка у праві власності на спільне майновдома: загальні приміщеннябудинки, що несуть конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більш ніж одну квартиру. Власник квартири не має права відчужувати свою частку у праві власності на спільне майно житлового будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на квартиру.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна, придбаного подружжям у період шлюбу і є спільною сумісною власністю подружжя, засвідчується за наявності згоди чоловіка з продавцем нерухомого майна на продаж (міну) цього майна. Відповідно до п. 3 ст. 35 СК така згода має бути нотаріально засвідчена. Якщо така згода відсутня або порушена форма його вираження, правочин може бути визнаний недійсним. Не потрібна згода чоловіка на продаж нерухомого майна, що є роздільною власністю подружжя. До власності кожного з подружжя відповідно до ст. 256 ЦК належить майно, що належало кожному з подружжя до одруження, а також майно, отримане одним з подружжя під час шлюбу в дарунок або в порядку наслідування. Стаття 36 СК додає ще один різновид підстав виникнення роздільної власності подружжя на майно, придбане хоча б і в період шлюбу: отримання одним із подружжя майна з інших безоплатних угод. Найпоширенішим видом безоплатних угод нині є передача житлових приміщень у власність однієї з них у результаті приватизації. Відсутня потреба у згоді чоловіка на продаж нерухомого майна, придбаного в період шлюбу на спільні кошти, якщо щодо цього майна подружжям укладено шлюбний договір, відповідно до якого відбулася зміна правового режиму цього майна та встановлено режим, відмінний від режиму спільної сумісної власності. При цьому якщо шлюбним договором встановлено роздільна власність одного з подружжя на майно, яке в даний час є об'єктом відчуження, то на вчинення правочину не потрібно взагалі будь-якої згоди другого чоловіка. При відчуженні одним із подружжя частки у праві спільної власності на майно, щодо якого шлюбним договором встановлено спільну пайову власність на це майно, згода чоловіка на відчуження частки також не потрібна, проте угода щодо відчуження майна оформляється з дотриманням вимог ст. 250 ЦК про переважне право купівлі співвласника відчужуваної частки. У випадку, коли правовий режимвласності подружжя змінено шлюбним договором, у справах нотаріуса має бути залишено копію цього договору або відповідний витяг з нього. Якщо як докази, що підтверджують право власності на нерухоме майно, що відчужується, нотаріусу представлені документи, з яких неможливо встановити підстави або час придбання майна (наприклад, реєстраційне посвідчення), на відчуження такого майна нотаріус за загальному правилуповинен зажадати згоду другого чоловіка. Якщо власник майна стверджує, що право власності на майно належить йому одному, він має підтвердити свою заяву будь-яким. додатковим документом, що безперечно свідчить про зазначені обставини. Наприклад, щодо квартир, які раніше перебували в будинках ЖБК, на які згодом у громадян через закон виникло право власності, таким додатковим документом може бути довідка житлово-будівельного кооперативу, що містить інформацію про те, що вся сума паєнокопивань вносилася власником квартири до набуття чинності шлюб. Одержання нотаріально посвідченої згоди на вчинення правочину необхідно не тільки від чоловіка особи, яка здійснює відчуження нерухомого майна, але і від чоловіка покупця (або особи, якій майно переходить за договором міни). Ця вимога також міститься у п. 3 ст. 35 СК, і воно легко зрозуміле: адже гроші, на які купується нерухоме майно, також є спільною сумісною власністю подружжя, у зв'язку з чим розпорядження ними має проводитися за взаємною згодою подружжя. На чоловіка обдаровуваного дана вимога закону не поширюється через те, що майно обдаровується переходить у власність безоплатно. При посвідченні договору від імені особи, яка не має чоловіка (холост, вдів), нотаріусу про це подається відповідна письмова заява особи, яка відчужує майно. Зміст заяви доводиться до набувача майна, який на підтвердження того, що ця обставина йому відома, розписується на зазначеній заяві.

Відповідно до ст. 250 ЦК при продажу частки у праві спільної власності одним із співвласників сторонній особі інші учасники пайової власності мають пре майнове правокупівлі частки, що продається, за ціною, за яку вона продається, та на інших рівних умовах, крім випадків продажу з публічних торгів. Продавець частки зобов'язаний сповістити в письмовій формі інших учасників часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі із зазначенням ціни та інших умов, у яких продає її. Якщо інші учасники пайової власності відмовляться від покупки або не придбають частку, що продається, у праві власності на нерухоме майно протягом місяця, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. При оформленні угоди з продажу частки у праві спільної власності на нерухоме майно нотаріус повинен упевнитися у виконанні цієї вимоги. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про майбутній продаж частки у спільній власності на нерухоме майно може бути свідоцтво про передачу заяви продавця у порядку ст. 86 Основ законодавства РФ про нотаріат або заяви інших учасників спільної власності про відмову від здійснення переважного права купівлі частки, що продається. Подібне правило згідно з п. 5 ст. 250 ЦК застосовується і під час укладання договору міни частки у праві спільної власності на якесь майно або майнове право. Як правило, співвласники особи, яка відчужує свою частку, добровільно подають нотаріусу заяви про відмову від права переважного придбання цієї частки. Виникають випадки, коли отримання такої згоди стає скрутним: співвласник продавця відчужуваної частки у праві спільної власності на майно ухиляється від явки до нотаріуса для підписання відповідного документа. І тут можливе оформлення передачі йому заяви, яким продавець офіційно. Не поширюються ці правила про переважне право придбання частки у спільній власності на договори дарування частки у спільній частковій власності на квартиру.

Угоди, пов'язані з відчуженням чи придбанням нерухомого майна неповнолітніх до чотирнадцяти років можуть відбуватися з дозволу законних представників, угоди з нерухомістю від імені малолітніх оформляються їх законними представниками. Відповідно до закону, неможливо продати квартиру, що належить малолітньому громадянину, за якого діє його мати, батькам матері або іншим близьким її родичам. Дарування нерухомого майна від імені неповнолітніх дітей до чотирнадцяти років та громадян, визнаних недієздатними, відповідно до ст. 575 ЦК заборонено.

Договір продажу нерухомості має передбачати ціну цього майна. Ціна в договорі продажу нерухомості є однією з істотних умов. За відсутності у договорі погодженого у письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним. Порядок сплати покупної ціни визначається угодою сторін. За бажанням учасників угоди сума, належна до сплати, може бути передана продавцю до підписання договору або після його підписання, а також до передачі нерухомого майна або після його передачі. У разі, коли розрахунок за продане нерухоме майно провадиться сторонами після передачі нерухомості покупцю (продаж у кредит), покупець повинен здійснити оплату у строк, передбачений договором. Якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, з моменту передачі нерухомого майна покупцю та до його оплати майно, продане в кредит (на виплат), визнається таким, що перебуває у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем його обов'язку з оплати нерухомого майна (п. 5 ст. 488 та п. 3 ст.489 ЦК), тобто. з'являється заставу з закону. При оформленні договору міни, об'єктом якого є нерухоме майно, також може бути передбачений розмір грошової доплати, яка виробляється якоюсь із сторін за майно, що обмінюється. Якщо з договору міни не випливає інше, майно, яке підлягає обміну, передбачається рівноцінним. Якщо ж відповідно до договору міни види нерухомого майна, що обмінюються, визнаються нерівноцінними, сторона, зобов'язана передати майно, ціна якого нижче майна, що надається в обмін, повинна сплатити різницю в цінах до або після виконання її обов'язку передати товар. Порядок розрахунків у своїй аналогічний порядку розрахунків під час продажу нерухомого майна.

Відповідно до ст. 56 Основ законодавства РФ про нотаріат посвідчення договорів про відчуження житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, і навіть земельної ділянки виробляється за місцем перебування зазначеного имущества. Договір міни нерухомого майна на рухоме майно має бути засвідчений за місцем знаходження нерухомого майна. Договір міни нерухомого майна на інше нерухоме майно можна засвідчити за місцем знаходження будь-якого з об'єктів нерухомості, що підлягають мені, незалежно.

Виконання різних договорів про відчуження нерухомості відрізняється певними особливостями. Зокрема виконання договору купівлі-продажу нерухомого майна регулюється ст. 556 ЦК. Передача проданого об'єкта нерухомості продавцем та прийняття його покупцем мають бути оформлені передавальним актом або іншим документом, підписаним обома сторонами. До фактичної передачі проданого нерухомого майна покупцю та підписання сторонами передавального актадоговір продажу нерухомого майна не може вважатися виконаним. Понад те, ухилення однієї зі сторін від передачі майна чи підписання передавального акта сприймається як відмови від виконання договору купівлі-продажу. Передавальний акт має складатися у письмовій формі. Передавальний акт може бути складений сторонами безпосередньо при підписанні ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, а також у будь-який час після його підписання, у тому числі після реєстрації нотаріально засвідченого договору в установі юстиції.

Вимоги щодо необхідності складання передавального акта або іншого документа про передачу поширюються і на договір міни, предметом якого є нерухоме майно, оскільки згідно зі ст. 567 ЦК, до договору міни застосовуються відповідно до правил про купівлю-продаж. При цьому кожна зі сторін визнається продавцем нерухомого майна, яке вона зобов'язується передати, та покупцем іншого нерухомого майна, яке вона зобов'язується прийняти в обмін. Відповідно до ст. 585 ЦК у разі, коли договором ренти передбачається передача майна під виплату ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі та оплати майна застосовуються правила про купівлю-продаж. Тому у випадках, коли нерухоме майно передається у власність платника ренти за плату, виконання договору також має супроводжуватися укладанням передавального акта або іншого документа, що свідчить про передачу. Для договорів дарування майна законодавством передбачено інший, більш спрощений порядок виконання. Передача дарунка (не зроблено винятку і для випадків, коли дар передається нерухоме майно) здійснюється за допомогою його вручення, символічної передачі (вручення ключів) і т.п.

Документи, необхідні для нотаріального посвідчення договорів

  • Правовстановлюючі документи:
    • договір передачі та свідоцтво про власність на житло,
    • договір міни,
    • договір купівлі-продажу,
    • договір дарування,
    • свідоцтво про право на спадщину,
    • свідоцтво про державну реєстрацію права, інші угоди;
  • Акт передачі квартири за договором (для договорів, засвідчених не пізніше 01 березня 1996 року);
  • Довідка про оціночну вартість квартири - довідка БТІ, поверховий план, експлікація, кадастровий паспорт;
  • Виписка з домової книги – 2 екз.;
  • Письмову згоду чоловіка (нотаріально засвідчену);
  • За наявності неповнолітніх дітей необхідний дозвіл з органів опіки та піклування;
  • Особиста присутність з паспортами сторін, що у договорі. (паспорт має бути не прострочений, відповідна заміна паспорта у 20 років, 45 років здійснено);
  • Для отримання пільг з оплати:
    • інвалідам 1 та 2 гр. - Довідка ВТЕК,
    • для родичів - свідчення, що підтверджують спорідненість.

Відчуження майна – це надання іншим особам у власність різних речей. До них, серед іншого, відносять акції та інші цінні папери. Розберемося далі особливостях відчуження майна.

Загальні відомості

У цивільному праві відчуження майна – це процедура, що з передачею прав ті чи інші речі. При цьому один суб'єкт (що надає предмет) повинен бути власником. Тут необхідно вказати на один важливий момент. Відмова від права на річ чи продукт інтелектуальної власності, передача матеріальних цінностей у тимчасове використання не виступатиме як відчуження майна. Те саме становище діє щодо послуг. Аналогічна ситуація складається при позичкових чи орендних відносинах. В зазначених випадкахтакож здійснюється відчуження майна. Це відбувається лише за певних угодах. При позичці чи оренді об'єкти передаються лише у тимчасове користування. Право власності ними залишається у законного власника.

Угоди

У всіх цих випадках одна особа втрачає, а інша набуває права власності на об'єкт. Їм може бути нерухоме чи рухоме майно.

Специфіка

Перелік речей, щодо яких діє право власності, визначено законодавчо. Тим часом він залишається відкритим і постійно поповнюється. Право власності суб'єкт може втратити при здійсненні будь-якої угоди. Особа може також знищити річ, крім того, вона може бути у нього вилучена на законних підставах.

Укладання договорів

Відчуження державного майнавідбувається у рамках приватизації. Як правило, у таких випадках знаходиться приватний інвестор, який купує якийсь об'єкт за встановлену ціну. Відчуження муніципального майназдійснюється аналогічним чином. Як приклад можна навести приватизацію квартир, оформлених у користування за договорами найму. Також у законодавстві передбачено передачу у власність громадянам земельних ділянок. Про особливості відчуження нерухомого майна сказано в нормативні актиМО, а також у ЦК. При передачі у власність землі, зокрема, призначаються громадські слухання, проводиться певна підготовка ділянки до угоди.

Мена

Відчуження майна може відбуватися на возмездной чи безоплатної основі. Наприклад, під час укладання договору міни замість об'єкта особа отримує іншу річ. У цьому випадку право власності на перше майно він втрачає, але набуває його щодо наданої матеріальної цінності. Умови міни прописуються у самому договорі.

Дарування

І тут відбувається безоплатне відчуження об'єкта. Так само здійснюється перехід прав на нього. Крім того, дарувальник має право звільнити іншу особу від майнового зобов'язанняперед собою. Одним з різновидів дарування є пожертвування. У цьому випадку, однак, має місце громадська користь у процесі відчуження. У такий спосіб, як правило, передаються речі чи інші цінності на користь лікарень, релігійних організацій, виховних установ та ін.

Заборона відчуження майна

У законодавстві передбачені випадки, коли суб'єкт не може вільно розпоряджатися своїми матеріальними цінностями. Так, наприклад, під час укладання довгострокового орендного договору(більше ніж на рік) виникає обтяження. За його наявності угода купівлі-продажу не може відбуватися. Так само як і не можна здійснити обмін або дарування об'єкта. Заборона може діяти і щодо майна, що використовується як забезпечення позову або заарештованого у межах виконавчого листа. І тут, якщо суб'єкт не виконує зобов'язання, що він прийняв він, його власність може використовуватися уповноваженими органамиза рішенням суду для їх погашення у примусовому порядку. Найчастіше такі заходи застосовуються до осіб, які ухиляються від виплати кредиту чи аліментів.

Класифікація угод

Угоди, за умов яких може передбачатися відчуження майна, різняться за кількістю учасників. Так, угоди можуть бути:

  1. Односторонніми. Вони здійснюються одним суб'єктом. Наприклад, такими угодами є заповіт, дарування, відмови від наслідування та ін. Вони стосуються інтересів однієї і більше особи. У цьому юридичні наслідки у разі виникають після прийняття адресатом волевиявлення суб'єкта.
  2. Двосторонні. У таких угодах беруть участь два суб'єкти. У цьому їх волевиявлення мають збігатися. До таких угод відносять купівлю-продаж, обмін.
  3. Багатосторонні. У таких угодах представлені інтереси понад три сторони. Вони полягають у тих випадках, коли між діями учасників немає протиріч і вони спрямовані на досягнення єдиних цілей. Наприклад, особи домовляються про здійснення спільної діяльностіна повернення господарського об'єкта. У ряді угод може передбачатися не один вид участі, а кілька.

Продаж об'єктів подружжям

Майно, яке придбано у шлюбі, перебуває у спільній власності. Якщо один із подружжя вирішує продати щось, він повинен отримати на це згоду іншого. При цьому за пунктом третьим ст. 35 СК, воно має бути засвідчено нотаріусом. За відсутності згоди чи порушенні форми його висловлювання угода визнається недійсною. Немає необхідності оформляти документ щодо власності, що належала подружжю до одруження. Не потрібна згода і під час продажу отриманого майна після реєстрації подружжя у порядку спадкування чи дар.

Пайова власність

Її відчуження здійснюється відповідно до ст. 250 ЦК. Згідно з цією нормою, продаж частки одним із власників третій особі здійснюється за дотримання порядку переважного придбання. Він поширюється на законних власниківінших частин майна. У цьому випадку продавець повинен сповістити їх у письмовій формі про свій намір. У повідомленні він зазначає вартість та інші умови угоди. Інші власники повинні протягом місяця ухвалити рішення, набувати частку чи ні. У разі відмови продавець укладає угоду з стороннім суб'єктом. Аналогічний порядок діє і під час обміну. Насправді інші власники зазвичай самі надають відмову від придбання частки переважно. Цей документповинен засвідчуватися нотаріусом.

Особливі випадки

Угоди, що стосуються відчуження нерухомості неповнолітніх або осіб, які не досягли 14 літрів, можуть укладатися за згодою їхніх законних представників. Продаж об'єктів від імені малолітніх провадиться батьками, опікунами або усиновлювачами. При цьому у законі встановлено обмеження. Так, не можна продати квартиру, яка належить малолітньому, представником якого є його мати, її батькам або іншим близьким родичам. Законодавство забороняє дарування майна, власниками якого є неповнолітні та громадяни, визнані недієздатними.

Коли майно переходить від одного власника іншому, у юридичній теорії та практиці говорять про його відчуження. Операція може проводитися добровільно та примусово, при цьому важливо знати особливі випадки, коли засвідчення відповідного договору нотаріуса – обов'язково.

Поряд із правом власності, коли сам власник користується та розпоряджається своїм матеріальним чи нематеріальним майном існує явище відчуження власності. Маються на увазі ті ситуації, коли об'єкт (матеріальна річ) або права на нього передаються від однієї особи до іншої.

Відчужувати можна:

  • будь-які об'єкти нерухомості;
  • матеріальні рухомі об'єкти;
  • права на це майно;
  • грошові кошти.

Передача власності походить від однієї особи до іншої. В обох випадках сторони можуть бути:

  • приватними громадянами;
  • фірмами, компаніями, громадськими організаціямита іншими юридичними особами;
  • державою від імені представників федеральної чи муніципальної влади.

Немайнові об'єкти (наприклад, патенти, права на книгу) фізично не можуть бути відчужені, тому в законі та на практиці не передбачено проведення подібних операцій. Проте вилученню підлягають права ці об'єкти. Наприклад, якщо автор незаконно привласнив собі право видавництва чужої книги, то будуть відчужуватися саме ці права.

З юридичної погляду, коли об'єкт чи декларація про нього передаються від однієї боку інший, який завжди є відчуженням. Наприклад, є зовні схожі, але насправді різні ситуації:

  1. Коли громадянин, держава або юрособа відмовляються від отримання будь-якого об'єкта (наприклад, як подарунок або за заповітом).
  2. Коли майно надається в користування на якийсь час (це оренда або найм, але до відчуження ці види угод не мають відношення).
  3. Коли сторони погодили відчуження майна у майбутньому – найпоширеніший випадок пов'язані з підписанням попереднього договору, яким продавець зобов'язується продати, а покупець зобов'язується купити майно.

Істотна ознака відчуження майна - після цієї операції право власності на об'єкт переходить від однієї сторони іншої. Тому в цих випадках про відчуження йти не може.

Питання відчуження досить добре опрацьоване як на теоретичному рівні, так і у відповідній судовій практиці. Правові особливостіцієї операції пов'язані з конкретним видом об'єктів. Наприклад, особливості відчуження будь-якого об'єкта нерухомості (квартира, земельна ділянка, дача та ін.) регулюються спеціальним Федеральним законом №159 .

В загальному випадкувідчуження може відбуватися добровільно та примусово. Добровільна передача власності можлива під час укладання відповідного договору залежно від виду правочину:

  1. Купівля – угода купівлі-продажу починає діяти відразу після того, як сторони оформили та підписали договір. Однак він має пройти обов'язкову реєстрацію, оскільки держав має зафіксувати факт переходу нерухомості до нового власника. Якщо реєстрація не відбулася, право власності не виникає.
  2. Мена – у разі складається договір міни (можливо з доплатою однієї зі сторін). Також потрібно Державна реєстраціяугоди.
  3. Дарування - нарешті, при даруванні деяких об'єктів (будь-яка нерухомість, автомобілі, цінні речі) обов'язково складання договору і в деяких випадках - сплата податку (близькі родичі від них звільнені).

Примусова форма операції може здійснюватися лише після прийняття судового рішення. Найбільш поширені причини відчуження такі:

  • сплата боргів;
  • виплата аліментів;
  • конфіскація у зв'язку із злочином громадянина або представників компанії;
  • відчуження у зв'язку з державною необхідністю (реквізиція майна для військових потреб).

Таким чином, об'єкт переходить новому власнику добровільно (оплатно чи безоплатно) або примусово.

Договори про відчуження: завіряти чи ні

Як такого договору про відчуження майна немає, оскільки під час здійснення кожної угоди вказується конкретний вид операції (купівля, обміну, дарування). При цьому часто ці договори не потребують засвідчення нотаріуса. Але є кілька випадків, коли звернутись до нього обов'язково:

  1. Продаж частки в нерухомості іншій особі (а не іншим власникам, у яких діє право переважної покупки).
  2. Продаж будь-якої нерухомості, яка знаходиться у власності осіб віком до 18 років, а також частково або повністю недієздатних (у будь-якому віці).
  3. Продаж частки у земельній ділянці.
  4. Продаж, дарування та імена (з доплатою або без неї). статутний капіталТОВ.
  5. Розпорядження нерухомим об'єктоморганами опіки чи умовах довірчого управління.
  6. Договори ренти – коли одна особа зобов'язується передати квартиру або інше майно у власність після смерті, а друга сторона постійно вносить платежі на утримання першої (щомісяця).
  7. Договір довічного утримання з утриманням – ця угода дуже схожа на ренту, але замість грошових щомісячних надходжень громадянин повинен утримувати власника майна та доглядати його до його смерті (а після смерті отримати його об'єкт у власність).

Таким чином, якщо йдеться про звичайні угоди купівлі-продажу між двома або декількома повнолітніми дієздатними громадянами, то нотаріальне завіренняне знадобиться. А державна реєстрація потрібна у всіх випадках, пов'язаних зі зміною власника нерухомості.

Відчуження частки у квартирі

Коли йдеться про продаж квартири, яка має одного повнолітнього власника, ситуація стандартна. Але якщо відчужується (продається, дарується чи обмінюється) частка, є певні ускладнення. Порядок у цьому випадку буде таким:

  1. Оскільки всі власники цієї ж квартири або будинку (ділянки) мають право переважної покупки, насамперед потрібно отримати їхню згоду з покупкою (тобто вони куплять самі) або відмову (тобто вони дадуть згоду на купівлю сторонньою особою).
  2. Для цього складається повідомлення (у письмовій формі без засвідчення нотаріуса) і доставляється власникам безпосередньо, поштою, а в особливо складних випадках – через нотаріуса (коли особа свідомо ухиляється від отримання листа). Складається звернення у довільному вигляді.

А повідомлення про його вручення адресату (у разі надсилання поштою) також можна оформити довільно.

  1. Термін прийняття рішення – 1 календарний місяць. Якщо після отримання повідомлення власники відмовилися або висловили свою позицію, то продавати частку громадянин може будь-якій особі.
  2. Далі продаж відбувається звичайним способом із наданням відповідних документів та реєстрації угоди. Єдина суттєва відмінність – договір обов'язково реєструється у нотаріуса.

Якщо право переважної купівлі було порушено, а співвласники за фактом не погоджуються з переходом власності сторонній особі, вони можуть звертатися до суду. У цьому термін звернення – трохи більше 3 календарних місяців із дня угоди. В іншому випадку позовна давністьзакінчується і звернутися з претензією вони не зможуть (за винятком ситуації, коли громадяни не могли вчасно прийти до суду з поважних причин).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ. Якщо частка була оформлена у власність до 1 січня 2016 року і власник володів нею менше 3 років, то громадянин повинен сплатити податок на доходи (при купівлі нового житла він стягуватиметься з отриманої різниці, якщо вона була є).

Відчуження майна неповнолітнього

Якщо громадянину менше 18 років, закон передбачає особливі умовита процедуру відчуження (продажу, міни, дарування) нерухомого та рухомого майна. Якщо дитина була визнана недієздатною повністю або частково, то в будь-якому випадку від її імені діятиме лише законний представник:

  • батьки;
  • прийомні батьки;
  • опікуни;
  • представники органів опіки.

Якщо ж дитина дієздатна, то існує 2 варіанти залежно від її віку:

  1. Якщо йому менше 14 років, то від його імені діють лише законні представники (тобто в самій угоді він не бере участі – не потрібний його підпис та особиста присутність).
  2. Якщо йому від 14 до 17 років (включно), він самостійно присутній на угоді, ставить підпис, але у присутності і з дозволу батьків (чи інших законних представників).

При цьому в будь-яких названих випадках батьки попередньо повинні звернутися до органів опіки та отримати їхню письмову згоду на здійснення операції. Наприклад, якщо йдеться про продаж квартири, то органи опіки повинні переконатися, що наслідки не завдадуть дитині збитків.

Зазвичай дозвіл видається досить швидко за умови очевидного покращення умови життя неповнолітнього внаслідок угоди:

  • переїзд у більший населений пункт(З села до міста);
  • придбання квартири чи будинку більшої площі;
  • придбання квартири з комунальними умовами (переїзд із неупорядкованого приватного будинку).

В інших випадках опіка може вимагати додаткові докази, які засвідчують у тому, що рішення про продаж квартири справді відповідає інтересам неповнолітнього: наприклад, переїзд у сільську місцевість благотворно позначиться на його здоров'ї. медичні довідкита висновки).


© 2022 egoist24.ru Платіжні системи. Іпотека. банки. Яндекс гроші. WebManey. Загальна інформація.