Незалежна оцінка: термін дії та можливість заощадити. Термін дії оцінки ринкової вартості Звіт оцінці дійсний 6 місяців

Передбачений законодавством Російської Федераціїпро оцінної діяльностітермін дії звіту про оцінку є економічно виправданим.

Про це Лист Мінекономрозвитку РФ від 27.06.2011 N Д06-3135.

Відповідно до пункту 26 Федерального стандартуоцінки » Загальні поняттяоцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1)», затвердженого Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20.07.2007 N 256 (далі — ФСТ N 1), підсумкова величина вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованої для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної офертипройшло трохи більше 6 місяців.

Таким чином, відповідно до законодавства Російської Федерації про оціночну діяльність звіт про оцінку повинен бути актуальним або на дату укладання угоди з об'єктом оцінки, або на дату подання публічної оферти.

Додатково фахівці Мінекономрозвитку повідомляють, що згідно з п. 6 розд.

II та розд. III ФСТ N 1 оцінювач визначає підсумкову вартість шляхом розрахунку вартості об'єкта оцінки при використанні підходів до оцінки та обґрунтованого оцінювачем погодження (узагальнення) результатів, отриманих у рамках застосування різних підходів до оцінки.

Під час підготовки звіту про оцінку оцінювач вивчає кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки, збирає інформацію, суттєву для визначення вартості об'єкта оцінки тими підходами та методами, які на підставі його судження повинні бути застосовані при проведенні оцінки, у тому числі: інформацію про політичні, економічні, соціальних та екологічних та інших факторах, що впливають на вартість об'єкта оцінки, та інформацію про попит та пропозицію на ринку, до якого відноситься об'єкт оцінки, включаючи інформацію про фактори, що впливають на попит та пропозицію, кількісні та якісних характеристикахданих факторів.

Інформація, подана у звіті про оцінку, повинна дозволити користувачеві звіту про оцінку зробити правильні висновки про характеристики, що досліджувалися оцінювачем при проведенні оцінки та визначенні підсумкової величини вартості об'єкта оцінки, та прийняти обґрунтовані рішення, що базуються на цих висновках.

Слід зазначити, що як після дати оцінки, так і після дати складання звіту можуть відбуватися події, що істотно впливають на підсумкову величину ринкової вартостіоб'єкта оцінки, а збільшення терміну використання звіту про оцінку веде до підвищення ризиків прийняття необґрунтованих рішень, зокрема, у держави.

Строк дії звіту про оцінку.

На головну → Статті

Статті

Термін дії звіту про оцінку – 16 квітня 2013 р.

Як зазначає генеральний директорЕкспертно-оцінної компанії «Система» Максим Ляшок, у процесі використання результатів роботи оцінювача, якими є звіт про оцінку майна та сам висновок про вартість майна — як невід'ємна частина такого звіту, у замовників чи інших зацікавлених осіб (нотаріусів, юристів, адвокатів, реєстратів) , аудиторів, бухгалтерів і т.д.) часто виникає таке питання: який термін дії звіту про оцінку?Або інакше кажучи: чи дійсний той звіт, яким має на увазі замовник, з урахуванням тієї дати, яка вказана у наявному звіті?

Щоб розібратися у цьому питанні, конкретизуємо деякі поняття.

Дата оцінки.Відповідно до п. 3 Національного стандарту№1 « Загальні принципиоцінки майна та майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003р. № 1440, дата оцінки - це дата (число, місяць і рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість. Усі розрахунки щодо вартості майна проводяться з урахуванням ринкової кон'юнктури саме з цю дату (ціни, курс валюти, показники інфляції, законодавчі вимогиі т.д.). Дана дата обов'язково вказується в договорі на оцінку як його обов'язкова умова (нарівні також, наприклад, з такими обов'язковими умовамидоговору, як вид визначається вартості і мета оцінки) і навіть не завжди збігається з датою договору, як часто вважає замовник оцінки. Дату оцінки повинен визначати замовник, т.к. саме йому вирішувати, коли він використовує результати проведеної оцінки. І до речі — часом (наприклад, з метою стягнення збитків) дата оцінки може бути навіть «ретроспективною», тобто. визначений на деякий період назад, до дати укладення договору.

Дата завершення складання звіту.Це дата, якою датується саме висновок вартість майна, тобто. дата, якою були оцінені всі оціночні процедури. Всі події на ринку, що відбулися після цієї дати і можуть призвести до зміни вартості об'єкта, повинні бути причиною для переоцінки, якщо результати такої оцінки ще не були використані замовником з метою, зазначеною оцінювачем у висновку, відповідно до умов договору на оцінку.

Як ми тепер бачимо, ці дві дати дата оцінки та дата завершення складання звіту - не є тотожними поняттямияк іноді помилково вважає замовник оцінки. Навпаки, наприклад, у випадках оцінки великих і складних об’єктів (цілісних майнових комплексів) з урахуванням термінів оцінки різниця між датою оцінки (навіть якщо вона збігається в більшості випадків з датою оцінки). укладення договору), а дата складання звіту іноді може становити від кількох тижнів до кількох місяців.

Слід тепер зазначити, що як встановлено п. 57 вищезгаданого Національного стандарту №1 «Загальні принципи оцінки майна та майнових прав», термін дії звіту (і відповідно — висновки про вартість майна, як його невід'ємну частину) зазначаються оцінювачем лише у разі потреби або випадках, встановлених законодавством спеціально для деяких ситуацій.

До таких ситуацій, наприклад, належать:

— приватизація чи продаж державного чи комунального майна конкурентними засобами (термін дії звіту — 6 місяців з дати оцінки);

- оренда державного або комунального майна (термін дії звіту - 6 місяців з дати проведення оцінки);

- Виконавче провадження (термін дії звіту - 6 місяців з дати підписання оцінки);

- Експертна грошова оцінка землі (термін дії звіту - 12 місяців з дати оцінки);

- «оціночна вартість» об’єкта нерухомості, визначена для цілей оподаткування (звіт дійсний протягом 6 місяців від дати оцінки).

Як можна помітити, на відміну від категорії «дата оцінки», категорія «дата проведення оцінки» законодавством хоч і використовується, але чітко не відрегульована і, як правило, трактується саме як «дата оцінки».

Крім того, зазначимо, що навіть у випадках, коли термін дії звіту не вказано оцінювачем, такий термін може бути нормативно визначений відповідними органами (наприклад, органами місцевого самоврядування), які використовують цей звіт, з урахуванням чинного законодавства.

Таким чином, можемо зробити такий висновок, що термін дії звіту, крім випадків, визначених законодавством або відповідними органами, не є обов'язковою категорією і може бути зазначений у звіті лише в тих ситуаціях, коли оцінювач вважає це за необхідне — наприклад, коли проводиться оцінка майна умовах постійно мінливого ринку (з урахуванням поточної цінової динаміки на певному ринку, будь-яких інших ринкових параметрів, що постійно змінюються, що впливають на вартість об'єкта тощо).

При цьому хотіли б також помітити, що у випадках, коли зацікавлена ​​особа, що використовує звіт оцінювача для прийняття будь-яких рішень, саме визначає, що з урахуванням закінчення періоду часу необхідно провести переоцінку об'єкта, то при певних умовможна проводити не «нову» оцінку, а здійснити так звану актуалізацію «старого» звіту про оцінку.

Порядок проведення актуалізації звіту про оцінку регулюється п.58-59 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав».

Експертно-оцінна компанія «Система»

eacs.com.ua

⇐ Оцінка для МСФОК спискуОцінка нерухомості для спадщини ⇒

Суддя Горячова О.М. Справа № 33А-2916

Доповідач Шалагіна О.В.

АПЕЛЯЦІЙНЕ ВИЗНАЧЕННЯ

Судова колегія з адміністративним справамКемеровського обласного суду

У складі:

Головуючого Шалагіної О.В.,

Суддів Євтіфєєвої О.Е., Бикової С.В.,

За секретаря Ламбіної Ю.В.,

Розглянувши у відкритому судовому засіданніза доповіддю судді Шалагіної О.В. цивільну справу за апеляційною скаргою Третьякова В.Р. на рішення Ленінського районного судум. Кемерово від 11 грудня 2014 року у справі за заявою Третьякова В. Р. про заперечення постанови судового пристава-виконавця,

ВСТАНОВИЛА:

Третьяков В.Р. звернувся до суду із заявою про оскарження ухвали судового пристава-виконавця.

Заява мотивована тим, що він є боржником з виконавчого провадження №, збудженому 14.08.2013р., про стягнення на користь ТОВ «Сибір-Сервіс» руб. коп. Постановою судового пристава-виконавця від 18.09.2013р. виконавчі провадження щодо Третьякова В.Р. об'єднані у зведене №.

Актом від 18.09.2013р. та постановою від 18.09.2013р. Судовий пристав-виконавець арештував квартиру боржника за адресою: .

Постановою від 06.03.2014р. судовий пристав-виконавець Слєпцова К.А. прийняла оцінку одного об'єкта заарештованого майна - частки на квартиру за адресою: у сумі руб. на підставі звіту оцінної організації№ від 20.02.2014р.

Постановою від 16.06.2014р. судовий пристав-виконавець передала до Росмайна на реалізацію на відкритих торгах у формі аукціону частку у праві спільної власностіна вказану квартиру за ціною руб.

Досі торги не проведені.

21.10.2014р. боржник Третьяков В.Р. звернувся до судового пристава-виконавця із заявою про припинення торгів з продажу майна боржника, посилаючись на те, що оцінка, встановлена ​​на 10.02.2014р., втратила свою легальність та застосовність 10.08.2014р. (через 6 місяців). У цьому випадку судовий пристав-виконавець зобов'язаний протягом одного місяця з дати закінчення зазначеного терміну залучити оцінювача для повторної оцінки майна боржника.

Відтак звіт ТОВ «Незалежна професійна оцінка» від 20.02.2014р. та засновані на ньому ухвали судового пристава-виконавця від 06.03.2014р. (Про прийняття оцінки) та від 16.06.2014р. (про передачу на торги) на даний час (після 10.08.2014р.) не можуть бути підставою для виставлення на торги частки у праві власності на спірну квартиру.

З цих причин він зажадав від судового пристава-виконавця направити до ТУ Росмайна по Кемеровській області та до ТОВ «Лотос» постанову про припинення процедури обігу торгів на вказане майно.

Постановою від 05.11.2014р. судовий пристав-виконавець відмовила у задоволенні клопотання, мотивуючи його тим, що передала заарештоване майно на реалізацію в межах 6-місячного строку, встановленого пунктом 26 ФСТ №1, і що така передача на реалізацію є публічною офертою.

Вважає цю постанову незаконною і скасованою, а процедуру торгів з продажу вищевказаної квартири підлягає припиненню, оскільки до 10.08.2014р. договір купівлі-продажу заарештованого майна не укладено.

Посилання судового пристава-виконавця на те, що оголошення про продаж заарештованого майна, опубліковане 07.07.2014, було публічною офертою, необґрунтоване, оскільки під останньою пункт 2 статті розуміє «Утримує все суттєві умовидоговору пропозицію, на підставі якого вбачається воля особи, яка робить пропозицію, укласти договір на зазначених у пропозиції умовах з будь-ким, хто відгукнеться».

Оголошення про торги зазначеним вимогам не відповідає, оскільки не містило всіх істотних умов договору купівлі-продажу нерухомості (насамперед тверду цінуоб'єкта), не виходить від продавця об'єкта і не містить обов'язку продавця укласти договір з будь-ким, хто відгукнеться (для укладання договору учаснику необхідно не просто «відкликатися», а й виграти торги).

У зв'язку із викладеним судовий пристав-виконавець зобов'язаний після 10.08.2014р. організувати нову оцінку заарештованого майна, а торги з попередньої оцінки підлягають припиненню.

Просить визнати недійсною постанову судового пристава-виконавця відділу судових приставівпо Ленінському району м. Кемерово Слєпцової К.А., винесене в рамках виконавчого провадження №, від 05.11.2014р. про відмову у припиненні торгів із продажу майна; зобов'язати судового пристава-виконавця усунути допущене порушення прав заявника шляхом винесення постанови про припинення процедури обігу торгів на частку у праві власності на квартиру за адресою: на підставі звіту ТОВ «Незалежна професійна оцінка» № від 20.02.2014р.

Судовий пристав-виконавець ОСП у Ленінському районі м. Кемерово Слєпцова К.А. заяви не визнала.

Рішенням Ленінського районного суду м. Кемерово від 11 грудня 2014 року заяву Третьякова В.Р. про заперечення постанови судового пристава-виконавця від 05.11.2014 року про відмову у припиненні торгів з продажу майна залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі Третьяков В.Р. просить рішення суду скасувати, посилаючись на аргументи, наведені у суді першої інстанції. Також зазначає, що оголошення про продаж заарештованого майна, опубліковане в газеті «З рук в руки» №27 від 07.07.2014р., не може відповідати ознакам публічної оферти, зазначеним у пункті 2 статті, його можна було б визнати офертою не більше ніж у щодо торгів, призначених на 07.08.2014р. Але зазначені торги були проведені у зв'язку з призупиненням виконавчого провадження, у зв'язку з чим дана оферта втратила свою актуальність.

Враховуючи, що дана дата пройшла, організатор торгів був зобов'язаний зробити нове повідомлення про проведення торгів, що не було зроблено до винесення рішення суду. Оферта на участь у торгах, призначених на іншу дату, ніким не робилася та не висувалась. Термін на висування такої оферти минув (бо дата 10.08.2014р. пройшла). Відтак судовий пристав-виконавець зобов'язаний після 10.08.2014р. організувати нову оцінку заарештованого майна.

Не згоден із висновком суду про обрання заявником неналежного способу захисту права, оскільки істотою вимог, розглянутих судом, було недопущення проведення торгів та продажу його майна за ціною, застосованою з порушенням закону, тобто за довільно обраною судовим приставом-виконавцем ціною.

У засідання суду апеляційної інстанціїТретьяков В.Р., належним чином сповіщений розгляд справи, не з'явився.

Судова колегія вважає за можливе розглянути справу за його відсутності.

Вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши судовий пристав-виконавець ОСП по Ленінському району м. Кемерово Бєляєву Т.О. та представника стягувача ТОВ «Сибір-Сервіс» Макаренка Р.А., які просили рішення суду залишити без зміни, розглянувши справу відповідно до ч.1 ст. у межах доводів, викладених у апеляційній скарзі, судова колегіяне вбачає підстав для скасування рішення суду.

Відповідно до ч.1 ст. постанови головного судового пристава Російської Федерації, головного судового пристава суб'єкта Російської Федерації, старшого судового пристава, їх заступників, судового пристава-виконавця, їх дії (бездіяльність) можуть бути оскаржені стягувачем, боржником або особами, чиї права та інтереси порушені такими постановами, діями ( бездіяльністю).

З матеріалів справи слід і судом встановлено, що Третьяков В.Р. є в даний час боржником з виконавчого провадження про стягнення на користь ТОВ «Сибір-Сервіс» руб. коп. (Л.Д.5), об'єднаній постановою судового пристава-виконавця ОСП по Ленінському району м. Кемерово від 18.09.2013р. у зведене № (л.д.6).

Актом та постановою судового пристава-виконавця від 18.09.2013р. накладено арешт на квартиру боржника за адресою (л.д. 7).

Постановою від 06.03.2014р. Судовий пристав-виконавець ОСП по Ленінському району м. Кемерово ПІБ4 прийняла оцінку одного об'єкта заарештованого майна - частки на квартиру за адресою: , у сумі руб. на підставі звіту оціночної організації № від 20.02.2014 (Л.Д. 8-9).

Постановою судового пристава-виконавця від 16.06.2014р. в Росмайно на реалізацію на відкритих торгах у формі аукціону передана частка у праві спільної власності на вказану вище квартиру за ціною руб. (Л.Д. 10-11).

Актом передачі арештованого майна на торги від 30.06.2014 року вказане майно було передано на торги до ТОВ «Лотос» (л.д. 37).

Ухвалою Ленінського районного суду м. Кемерово від 24.06.2014 року у справі № призупинено виконавче провадження № у частині реалізації на торгах зазначеного майна до набрання рішенням суду законну силу(Л.Д. 42-43).

Постановою судового пристава-виконавця ОСП у Ленінському районі м. Кемерово від 04.08.2014 року виконавче провадження у цій частині призупинено (л.д. 44).

20.10.2014 Третьяков В.Р. звернувся із заявою до судового пристава-виконавця ОСП у Ленінському районі м. Кемерово, в якому просить припинити виконавче провадження, оскільки звіт ТОВ «НВО» № 1402-01-005 від 20.02.2014 року втратив свою актуальність, торги не вчинено (арк. д. 45-46).

Постановою судового пристава-виконавця ОСП у Ленінському районі м. Кемерово від 05 листопада 2014 року Третьякову В.Р. відмовлено у припиненні торгів спірного майна (л.д. 47-48).

Постановою судового пристава-виконавця ОСП у Ленінському районі м. Кемерово від 05 листопада 2014 року виконавче провадження відновлено, оскільки підстави для зупинення провадження у справі відпали (л.д. 49).

Дозволяючи заявлені вимоги, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відмову у їх задоволенні, оскільки відмова судовим приставом-виконавцем у припиненні торгів з продажу спірного майна відповідає вимогам закону та не спричинила порушення прав Третьякова В.Р.

Так, згідно зі ст.87 Федерального закону від 02.10.2007р. № 229-ФЗ «Про виконавче провадження» примусова реалізація майна боржника здійснюється шляхом його продажу спеціалізованими організаціями, що залучаються у порядку, встановленому УрядомРосійської Федерації (ч.1).

Спеціалізована організація зобов'язана в десятиденний термін з дня отримання майна боржника за актом приймання-передачі розміщувати інформацію про майно, що реалізується, в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування, а про майно, що реалізується на торгах, а також у друкованих засобах масової інформації. Реалізація нерухомого майна боржника, цінних паперів(за винятком інвестиційних паїв відкритих пайових інвестиційних фондів, а за рішенням судового пристава-виконавця - також інвестиційних паїв інтервальних пайових інвестиційних фондів), майнових прав, закладеного майна, на яке звернуто стягнення для задоволення вимог стягувача, який не є заставоутримувачем, предметів, що мають або художню цінність, а також речі, вартість якої перевищує п'ятсот тисяч рублів, включаючи неподільну, складну річ, головну річ та річ, пов'язану з нею загальним призначенням(Приналежність), здійснюється шляхом проведення відкритих торгів у формі аукціону (ч.3).

Відповідно до ч.8 ст. Федерального закону «Про виконавче провадження», якщо встановлений законодавством Російської Федерації про оціночну діяльність термін дії звіту про оцінку майна боржника закінчився, судовий пристав-виконавець зобов'язаний протягом одного місяця з дня закінчення зазначеного терміну залучити оцінювача для повторної оцінки майна боржника у порядку, встановленому цією статтею.

Таким чином, як правильно вказав суд, закон не наказує судовому приставу-виконавцю виносити ухвалу про припинення торгів при закінченні терміну дії звіту про оцінку майна боржника.

Відповідно до п.26 Федерального стандарту оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи до оцінки та вимоги до проведення оцінки» (ФСТ № 1), затвердженого Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007р. № 256, підсумкова величина ринкової вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше шість місяців.

Відповідно до ст.ст. - торги проводяться шляхом здійснення певних дій: опублікування повідомлення про проведення торгів із зазначенням відомостей про час, місце і форму торгів, їх предмет та порядок проведення, у тому числі про порядок оформлення участі в торгах, визначення особи, яка виграла торги, відомості про початковій ціні, направленні заявок на участь у торгах та сплаті задатку, вибір кращої пропозиції.

Статтею передбачено, що що містить всі істотні умови договору пропозиція, з якої вбачається воля особи, яка робить пропозицію, укласти договір на зазначених у пропозиції умовах з будь-ким, хто відгукнеться, визнається офертою (публічна оферта).

Як встановлено судом, у газеті «З рук до рук» № 27 від 07.07.2014 року організатором торгів було опубліковано повідомлення про проведення 7.08.2014р. торгів із продажу вищевказаного заарештованого майна боржника (л.д.54). Дане повідомлення містить всі істотні умови, що пред'являються до договору купівлі-продажу нерухомості, зокрема ціну і предмет договору.

Отже, всупереч доказам заявника, це повідомлення має всі ознаки публічної оферти і є такою.

Таким чином, майно було передано судовим приставом-виконавцем на реалізацію на торгах 16.06.2014 року, оголошено про продаж майна на торгах 07.07.2014 року, тобто в межах строку, встановленого п.26 ФСТ № 1, згідно з чим оцінка, зазначена у звіті про оцінку, не втратила своєї актуальності, а тому ухвалою судового пристава-виконавця від 05 листопада 2014 року Третьякову В.Р. обґрунтовано було відмовлено у задоволенні його заяви про припинення торгів із продажу майна боржника.

Не може бути прийнятий до уваги аргумент заявника у скарзі про те, що, оскільки торги, про які було оголошено, не було проведено 7.08.2014р. у зв'язку із призупиненням виконавчого провадження, а після цього оферта на участь у торгах ніким не робилася, хоча організатор торгів повинен був зробити нове повідомлення, то термін на висування такої оферти минув, і судовий пристав-виконавець зобов'язаний організувати нову оцінку.

Статтею Федерального закону «Про виконавче провадження» передбачено, що торги мають бути проведені у двомісячний термін із дня отримання організатором торгів майна реалізації.

Відповідно до ст.42 названого Федерального закону виконавче провадження зупиняється судом або судовим приставом-виконавцем до усунення обставин, що стали підставою для зупинення виконавчого провадження.

Пункт 4.2 Порядку взаємодії Федеральної службисудових приставів та Федерального агентстваз управління державним майномз питань організації продажу майна, заарештованого на виконання судових рішеньабо актів органів, яким надано право приймати рішення про звернення стягнення на майно, затвердженого Наказом ФССП РФ № 347, Росмайна № від 25.07.2008р., встановлює, що якщо виконавче провадження, у межах якого арештоване майно передано на реалізацію, призупинено, виконавчі діїабо застосування заходів примусового виконаннявідкладені або надана відстрочка або розстрочка, судовий пристав-виконавець негайно надсилає до територіального органу ФССП Росії та до Росмайна (спеціалізовані організації) копію відповідної ухвали або ухвали.

Росмайно (спеціалізовані організації) негайно після отримання від територіального органуФССП Росії або судового пристава-виконавця відповідної ухвали або ухвали зупиняє процедуру реалізації арештованого майна.

З системного тлумачення викладених норм випливає, що у разі прийняття судовим приставом-виконавцем або судом рішення про зупинення виконавчого провадження процедура реалізації арештованого майна припиняється, а після закінчення терміну зупинення примусового виконання процедура реалізації арештованого майна триває.

Чинне законодавство не передбачає розміщення інформації про проведення нових торгів у засобах масової інформації та в мережі "Інтернет" після закінчення термінів призупинення виконавчого провадження та поновлення процедури проведення торгів, оскільки даному випадкунові торги із продажу майна не оголошуються.

Інші доводи скарги не спростовують висновків суду, викладених у рішенні, побудовані на неправильному тлумаченні норм матеріального правата іншій оцінці доказів, із чим судова колегія неспроможна погодитися.

За таких даних судова колегія вважає рішення суду законним та обґрунтованим та підстав для його скасування за доводами апеляційної скарги не знаходить.

Керуючись ст. , судова колегія

ВИЗНАЧИЛА:

Рішення Ленінського районного суду м. Кемерово від 11 грудня 2014 року залишити без зміни, апеляційну скаргу- Без задоволення.

Головуючий:

"Узгоджено" ____________ суддя Шалагіна О.В.

Якщо організація визначення ринкової вартості об'єкта основних засобів, призначеного для продажу, залучає незалежного оцінювача, то як довго можна посилатися на дане їм висновок і чи можна врахувати витрати на оцінку при оподаткуванні прибутку, якщо оцінений об'єкт так і не проданий? Пояснюють експерти служби Правового консалтингуГАРАНТ Павло Єрін та Олена Мельникова.

Для визначення ринкової вартості запланованих до реалізації основних засобів організація залучає незалежного оцінювача, але реалізувати оцінений основний засіб який завжди виходить. Який термін дії звіту оцінювача протягом якого часу можна посилатися на нього при визначенні ринкової вартості? Чи можна врахувати у витратах з податку на прибуток витрати на оцінку основного засобу, не реалізованого протягом податкового періоду?

Статтею 12 Федерального закону від 29.07.1998 N 135-ФЗ "Про оціночну діяльність у Російській Федерації" (далі - Закон N 135-ФЗ) передбачено, що підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначена у звіті, складеному на підставах та в порядку, передбачені цим федеральним законом, визнається достовірною і рекомендованою з метою вчинення угоди з об'єктом оцінки, якщо у порядку, встановленому законодавством РФ, або у судовому порядкуне встановлено інше.

У звіті оцінювача вказується дата, станом на яку визначається вартість об'єкта оцінки (частина четверта ст. 11 Закону N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандарту оцінки "Загальні поняття оцінки, підходи та вимоги до проведення оцінки (ФСТ N 1) ", затвердженого наказом Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007 N 256, далі - ФСТ N 1).

Законодавство про оціночну діяльність не встановлює терміну дії звіту про оцінку як такого. Разом з тим, п. 26 ФСТ N 1 передбачає, що підсумкова величина ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, за винятком кадастрової, зазначена у звіті про оцінку, може бути визнана рекомендованою для цілей укладання угоди з об'єктами оцінки, якщо з дати складання звіту про оцінку до дати укладання угоди з об'єктом оцінки або дати подання публічної оферти пройшло не більше шести місяців. Відмітимо, що судова практикане у всіх випадках розглядає закінчення зазначеного шестимісячного терміну як однозначне свідоцтво недостовірності відомостей про ринкову вартість об'єкта, що містяться у звіті про оцінку (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 07.11.2011 N Ф01-4554/11). При виникненні спору про достовірність величини ринкової вартості об'єкта оцінки, встановленої у звіті, у тому числі у зв'язку з наявним іншим звітом про оцінку цього ж об'єкта, спір може бути розглянутий у судовому порядку (ст. 13 Закону N 135-ФЗ, рішення Арбітражного суду Свердловській областівід 01.06.2012 N А60-12493/2011).

Слід зазначити, що список випадків, коли проведення незалежної оцінки об'єкта є обов'язковим, обмежений законодавством (ст. 8 Закону N 135-ФЗ). за загальному правилуоб'єкти основних засобів, що належать на праві власності комерційної організації, у зв'язку з їх відчуженням, обов'язкової оцінкине підлягають. Для цілей оподаткування застосування в угоді ціни, визнаної ринковою, може мати значення під час угод між взаємозалежними особами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), проте й у разі податкове законодавство не зобов'язує платника податків підтверджувати ціну угоди звітом оцінювача .

Загальні критерії обліку витрат за оподаткування прибутку передбачені п. 1 ст. 252 НК РФ. Відповідно до цієї норми з метою оподаткування прибутку платник податків має право зменшити отримані доходи у сумі вироблених витрат (крім витрат, зазначених у ст. 270 НК РФ). При цьому видатками визнаються виражені у грошовій формі економічно виправдані та документально підтверджені витрати, які виконані для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу.

Витрати, в залежності від їх характеру, а також умов здійснення та напрямів діяльності платника податків, поділяються на витрати, пов'язані з виробництвом та реалізацією, та позареалізаційні витрати (п. 2 ст. 252 НК РФ).

Підпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ відносить до інших витрат, пов'язаних з виробництвом та (або) реалізацією, на які можуть бути зменшені доходи, отримані платником податків, платежі за реєстрацію прав на нерухоме майнота землю, угод із зазначеними об'єктами, платежі за надання інформації про зареєстровані права, оплата послуг уповноважених органіві спеціалізованих організаційз оцінки майна, виготовлення документів кадастрового та технічного обліку (інвентаризації) об'єктів нерухомості.

Крім того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ дозволяє врахувати при оподаткуванні прибутку витрати на консультаційні та інші аналогічні послуги.

Зазначимо, що податкове законодавство не конкретизує види угод або об'єкти майна, що є предметом угод, під час яких витрати на незалежну оцінкуоб'єктів можна врахувати при оподаткуванні прибутку. Норми НК РФ не виключають можливості зменшити оподатковуваний прибуток на витрати, пов'язані з проведенням оцінки об'єкта майна, і у випадках, коли така оцінка відповідно до законодавства не є обов'язковою.

Наявні роз'яснення фахівців Мінфіну же Росії та податкові органи свідчать, що вони займають позицію, за якою витрати, пов'язані з експертною оцінкою майна, враховуються для формування податкової бази з податку прибуток як інших витрат за умови їх відповідності положенням п. 1 ст. 252 НК РФ (листи Мінфіну Росії від 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, від 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, Управління ФНП по м. Москві від 20.12.2004 N 26 12/83208).

Отже, можливість врахувати з метою оподаткування прибутку Витрати оцінку об'єктів основних засобів у аналізованому разі залежить, зокрема, від цього, чи можуть бути визнані економічно виправданими і виробленими реалізації діяльності, спрямованої отримання доходу. У цьому необхідно пам'ятати, що це критерії сутнісно є оцінними і визначаються залежно багатьох обставин, мають значення у конкретній ситуації.

Зазначимо, що щодо економічної обґрунтованості витрат Конституційний СудРФ у визначеннях від 04.06.2007 N 366-О-П та від 04.06.2007 N 320-О-П вказав, що обґрунтованість витрат, що враховуються при розрахунку податкової бази, повинна оцінюватися з урахуванням обставин, що свідчать про наміри платника податків отримати економічний ефект результаті реальної підприємницької чи іншої економічної діяльності. Податкове законодавствоне використовує поняття економічної доцільності та не регулює порядок та умови ведення фінансово-господарської діяльності, а тому обґрунтованість витрат, що зменшують з метою оподаткування отримані доходи, не може оцінюватися з точки зору їх доцільності, раціональності, ефективності чи отриманого результату.

Судова практика наголошує, що за змістом ст. 252 НК РФ економічна обґрунтованість понесених платником податків витрат визначається не фактично отриманими доходами платника податків у конкретному податковому періоді, а спрямованістю таких витрат на отримання доходів, а також специфікою діяльності платника податків (постанова ФАС Центрального округувід 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).

У листі від 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Мінфін Росії також підтвердив, що питання оцінки ефективності та доцільності витрат перебуває у віданні платника податків як суб'єкта підприємницької діяльності. При цьому, на думку Мінфіну Росії, критерій економічної виправданості витрат слід розглядати у зв'язку зі становищем четвертого абзацу п. 1 ст. 252 НК РФ, відповідно до якого витратами визнаються будь-які витрати за умови, що вони виконані для здійснення діяльності, спрямованої на отримання доходу. Саме наявність зв'язку вироблених витрат з підприємницькою діяльністюплатника податків є основним чинником визнання вироблених витрат економічно виправданими витратами.

Тобто, якщо організація може довести об'єктивну спрямованість витрат отримання доходу, вона має право врахувати такі витрати при оподаткуванні прибутку.

На наш погляд, у даному випадку облік платником податків витрат на проведення оцінки об'єктів основних засобів небезпідставний. Відповідно до ст. 6 Закону N 135-ФЗ юридичні особимають право на проведення оцінювачем оцінки будь-яких належних їм об'єктів оцінки на підставах та умовах, передбачених цим федеральним законом. Ринкова ціна об'єкта встановлюється з метою його продажу, інакше кажучи, визначення об'єктивних критеріїв формування договірної ціни, що, на нашу думку, дозволяє віднести проведення оцінки діяльності, спрямованої отримання доходу. Однак при цьому має враховуватись реальний намір організації зробити угоду з об'єктом. У зв'язку з цим, як ми вважаємо, проведення підготовчих заходів до угоди, включно із залученням незалежного оцінювача, організації доцільно підтвердити документально з обґрунтуванням їх зв'язку з планованим економічним ефектом.

Зрозуміло, виникнення розбіжностей із податковим органом щодо правомірності обліку таких витрат у цій ситуації не виключено. Зазначимо, що в правозастосовчої практикиє приклади підтримки судами позиції платника податків, у тому числі у випадках, коли неправомірність обліку витрат на оцінку об'єктів Податковий органобґрунтовував тим, що такі об'єкти згодом не були реалізовані (дивіться постанови ФАС Московського округу від 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволзького округу від 01.08.2007 N А12-20527/06 від 11.03.2008 N А75-18/2008).

З текстами документів, згаданих у відповіді експертів, можна ознайомитись у довідковій правовій системі

У ряді випадків необхідно визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості. Для цього використовується процедура оцінки.

Розглядаються фактори, які можуть вплинути на вартість нерухомості, та на їх основі визначається вартість.

На неї впливають як характеристики самого об'єкта, так і оточення, ринкового середовища, політичної та економічної ситуації тощо.

У звіті про оцінку обов'язково ставиться дата, яку він зроблено. У багатьох випадках оцінка використовується незабаром після визначення. Тоді термін дії немає значення. Дуже часто можна почути питання: Скільки діє оцінка квартири?

Якщо оцінка відбувається регулярно, її результат можна вважати дійсним до наступної процедури.

Але найчастіше вказується певна дата, до якої вона дійсна.

Відповідно до терміну дії оцінки не може бути більше півроку.

Після завершення знайдена вартість не рекомендується до використання. Судовий органабо кредитна організаціяшвидше за все, її не приймуть.

Тому потрібно проводити оцінку наново.

Увага!Якщо з якихось причин виникають сумніви щодо достовірності оцінки, вони можуть бути дозволені в суді.

У разі період, минулий від часу оцінки, теж має значення.

Термін дії оцінки квартири також не перевищує 6 місяців.

Договір оцінки нерухомості

Без договору оцінка вважається недійсною. Він полягає у простій письмовій формі, стандартного бланку немає.

Договір може укладатися на:

• один об'єкт;
• декілька об'єктів;
• довготривале співробітництво.

У ньому обов'язково вказується:

1. Хто замовник оцінки.
2. Хтось виконавець, тобто оцінювач.
3. Відомості про кваліфікацію та підтвердження громадянської відповідальностіоцінювача.
4. Що саме слід оцінити.
5. Для яких цілей потрібно дізнатися вартість (цим визначаються методи, що використовуються).
6. Вид визначеної вартості.
7. Перелік стандартів оціночної діяльності.
8. Дата, яку визначається вартість.
9. Термін дії.
10. Розмір винагороди (він може виражатися у частках чи відсотках вартості) і порядок оплати.

Коли і з ким полягає?

Замовником може бути лише власник або його довірена особа.

Це може бути компанія чи окрема людина.

Оцінювач може працювати у компанії або самостійно.

Але він обов'язково повинен мати відповідну освіту та перебувати у саморегулюючій організації оцінювачів.

Його кваліфікацію підтверджують:

• диплом про освіту;
• свідоцтво;
• та витяг з реєстру оцінювачів.

Довідка: Іноді у договорі є і третя сторона – платник Тобто, це той, хто оплачує послуги, але не володіє нерухомістю.

Це також може бути організація чи приватна особа.

Необхідні документи

Для підписання договору з боку замовника потрібні:

1. Паспорт власника-фізичної особи.

   Для юридичного потрібно рішення (протокол) про обрання керівника (або інше підтвердження повноважень) та його паспорт.

2. Свідоцтво про нерухомість.
3. Правовстановлюючі документи.
4. Різноманітна технічна документація.
5. У разі потреби – довіреність та паспорт представника.

Правовстановлюючий документ - той, на підставі якого виникло право власності.

Їм може бути:

• договір купівлі-продажу;
• приватизації;
• дарська;
• та інші подібні залежно від ситуації.

Потрібна технічна документація залежить від типу нерухомості.

Договір оцінки квартири вимагає:

1. Технічний план, який видається у БТІ.
2. Кадастровий або технічний паспорт.
3. Поверхова експлікація.

Про терміни оцінки квартири було зазначено вище.

Для житлового будинку:

1. Кадастровий/технічний паспорт.
2. План земельної ділянки, на якому він розташований, із зазначеними межами.
3. Витяг з ЄДРП про обтяження.
4. Відомості про інженерні мережі.

Для визначення вартості комерційної нерухомості:

1. Технічний паспорт.
2. Витяг з ЄДРП.
3. План земельної ділянки
4. Відомості про обтяження.

Увага!Також будуть потрібні установчі документи та протокол зборів з рішенням про призначення керівника, якщо власник – організація.

Для оцінки земельної ділянки:

1. Кадастровий паспорт.
2. План ділянки із зазначенням точних меж.
3. Документи, якими визначається розмір податку землю.

Якщо договір укладається на об'єкт незавершеного будівництва:

1. Дозвільна документація для будівництва.
2. Проект із поясненнями до нього.
3. Витяг з ЄДРП.
4. Відомості про конструктивної системита дозволеної потужності споживання ресурсів.
5. Кадастровий чи технічний паспорт. У ньому мають бути вказані ступінь завершеності будівництва та площа забудови.
6. Якщо будівля законсервована – акт консервації.

Важливо: Якщо власник - компанія, буде потрібно довідка про балансової вартості. Її підготує бухгалтерія.

Оцінювач надає документи, що підтверджують його кваліфікацію. Далі у статті ви знайдете інструкцію із заповнення та як виглядає оцінка квартири.

Інструкція із заповнення

Як правило, шаблон договору є в організації, що оцінює, або незалежного оцінювача.

Він заповнюється від руки чи комп'ютері.

У документ вноситься така інформація:

1. Його номер.
2. Дата укладання.
3. Відомості про всі чинні сторони. Це ПІБ або назва організації, ПІБ представників та підстава, на якій вони діють (довіреність, Статут компанії, протокол зборів тощо).
4. Кількість примірників звіту про оцінку.
5. Відомості про оцінювача (оцінювачів): ПІБ, назва та розташування саморегулівної організації та інформація про страхування відповідальності.
6. Наприкінці договору зазначаються адреси та банківські реквізити сторін-юридичних організацій.

Договір підписується сторонами чи їх представниками. Також складається завдання оцінку, що є додатком до договору.

До нього вноситься інформація:

• про об'єкт оцінки;
• вартості;
• способі та порядку оплати;
• терміни проведення;
• та інших важливих умов.

Підводне каміння та нюанси

У деяких ситуаціях може знадобитися дізнатися вартість нерухомості на якусь дату минулого.

Наприклад, це буває потрібно для:

• визначення розміру податку у спадок;
• в судових розглядах, пов'язаних з визначенням збитків, отриманих у минулому;
• при судовому розподілі майна після розлучення;
• при складанні шлюбного договору, якщо він укладається через тривалий час після весілля.

У разі проводиться ретроспективна оцінка. У її ході враховуються події, характеристики та показники на необхідну дату у минулому.

Якщо минуло понад півроку, результат оцінки у разі не буде дійсний нині.

Як бачимо, термін дії оцінки є важливим параметром. Він визначає, протягом якого її можна використовувати. Також важливо правильно вказати у договорі всю необхідну інформацію та підготувати необхідні документи. А скільки дійсна оцінка квартири ви тепер знаєте.

Що таке ретроспективна оцінка нерухомості дивіться на відео: