Цим Положенням, затвердженим загальним зборамичленів НП СРОВ «СПО», встановлюються вимоги до осіб, які претендують на вступ до членів НП СРОО «СПО» (ст. 3), види та порядок сплати членських внесків (ст. 7) та інші питання, пов'язані з членством у НП СРОО « СПО».
3) Порушення провадження за скаргою на дії оцінювача у СРОВ та проведення перевірки спеціальним органомСРОВ.
Статтями 24.3, 24.4 ФЗ «Про оцінної діяльності» встановлено порядок проведення СРОО контролю над діяльністю своїх членів. У тому числі перевірка може здійснюватися за скаргою на дії оцінювача.
Порядок проведення перевірок, у тому числі позапланових, у НП СРОВ «СПО» встановлено Положенням «Про відділ з контролю за провадженням оціночної діяльності членами Некомерційного партнерства Саморегулівної організації оцінювачів «Спільнота професіоналів оцінки» (утв. Рішенням Ради НП СТОВ «СПО» від 31 березня 2009) (повний текст документа). Результатом проведення перевірки може стати передача матеріалів перевірки до дисциплінарного комітету СРОО з метою застосування оцінювача заходів дисциплінарної відповідальності.
4) Застосування оцінювачу заходів відповідальності у передбаченому законом порядке. Про форми відповідальності оцінювача та порядок притягнення до них див. нижче.
Таким чином, виходячи з нормативних вимог до виконання звіту, оцінювачам необхідно використати необхідні формати документів та формування інформації.
Зазначимо, що OpenDocument Format, (ODF) є відкритим формат файлів документів для зберігання та обміну редагованими офісними документами, у тому числі текстовими документами(такі як нотатки, звіти та книги), електронними таблицями, малюнками, базами даних, презентаціями. Детальні відомості про формат можна отримати на офіційному сайті розробника ODF - некомерційної організації OASIS (Organization for the Advancement of Structured Information Standards).
У свою чергу XML (англ. eXtensible Markup Language — мова розмітки, що розширюється) - рекомендована Консорціумом Всесвітньої павутини (W3C) мова розмітки. Специфікація XML визначає XML-документи і частково визначає поведінку XML-процесорів (програм, що читають XML-документи і забезпечують доступ до їх вмісту).
Допомога у формуванні документів у відповідних вимогах форматах може бути надана спеціалізованими організаціями, Наприклад, ТОВ «МОК-Центр».
Отримання кваліфікованої електронного підписуздійснюється в рамках Федерального закону від 06.04.2011 № 63-ФЗ «Про електронний підпис». Статтею 2 зазначеного нормативного акта передбачається, що «кваліфікований сертифікат ключа перевірки електронного підпису (кваліфікований сертифікат) – сертифікат ключа перевірки електронного підпису, виданий акредитованим посвідчувальним центром або довіреною особою акредитованого посвідчувального центру або федеральним органом виконавчої влади, уповноваженим у сфері використання електронного підпису».
Таким чином, для отримання кваліфікованого сертифікатаслід звертатися до акредитованого посвідчувального центру. До таких центрів, що засвідчують, належать, наприклад:
Закрите акціонерне товариство«Національний засвідчуючий центр»;
Посвідчувальний центр СКБ Контур;
Центр «КАРТОТЕКА»
та інші центри, що засвідчують.
Виходячи з вищевикладеного, оцінювачам, зайнятим у роботах за кадастровою оцінкою, слід дотримуватися обов'язкових нормативні вимоги, що пред'являються до оформлення звітів, у тому числі в частині формування звітів електронному виглядіз дотриманням вимог до електронним форматамзберігання інформації.
Повний перелік санкцій, які можуть бути застосовані до членів НП СРОВ «СПО», встановлено у додатку № 1 « Дисциплінарні стягнення» до зазначеного Положення.
2) Цивільно-правовий.
Насамперед, цивільно-правова відповідальність оцінювача визначається розміром збитків, які можуть бути заподіяні замовнику оцінки або іншій особі несумлінними діями оцінювача.
Стаття 15 ЦК України визначає, що збитки - це «витрати, які особа, чиє право порушено, справило або має зробити для відновлення порушеного права, втрата або пошкодження його майна ( реальні збитки), а також неотримані доходи, які ця особа отримала б за звичайних умов громадянського обороту, Якби його право не було порушено (упущена вигода)».
Стаття 24.6 конкретизує це положення: «збитки, заподіяні замовнику, який уклав договір на проведення оцінки, або майнову шкоду, заподіяну третім особам внаслідок використання підсумкової величини ринкової або іншої вартості об'єкта оцінки, зазначеної у звіті, підписаному оцінювачем або оцінювачами, підлягають відшкодуванню у повному обсязі за рахунок майна оцінювача або оцінювачів, які завдали своїми діями (бездіяльністю) збитків або майнової шкоди при здійсненні оціночної діяльності, або за рахунок майна юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір».
З метою зменшення ступеня ризику не відшкодування зазначених збитків, законодавцем запроваджено положення про те, що СРОО «зобов'язане пред'являти до своїх членів вимоги щодо використання таких видів забезпечення такої відповідальності:
укладення договору обов'язкового страхуваннявідповідальності оцінювача при здійсненні оцінної діяльності, розмір страхової суми в якому не може бути меншим ніж триста тисяч рублів;
формування компенсаційного фонду саморегулівної організації оцінювачів, до якого кожним членом саморегулівної організації оцінювачів має бути внесений обов'язковий внесок у розмірі не менше ніж тридцять тисяч рублів».
Однак зазначимо, що заподіяння збитків у розмірі, що перевищує страхову суму в 300 000 рублів, підлягає стягненню з оцінювача, або якщо останній відмовився від виплати - за рахунок коштів компенсаційного фонду СРОО.
Практичним прикладом стягнення з оцінювача збитків може бути Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 11.03.2012 у справі № А17-3890/2011().
3) Адміністративною.
Як приклад залучення оціночної компанії до адміністративної відповідальностінаведемо Постанову Тринадцятого арбітражного апеляційного судувід 23.10.2012 у справі № А56-25491/2012 (документ на сайті «Картотека арбітражних справ»). У даній справі за скаргою фізичної особи Управління Росспоживнагляду притягло оцінну організацію до адміністративної відповідальності за вчинення таких правопорушень:
Надання послуг, що не відповідають вимогам нормативних правових актів, що встановлюють порядок (правила) виконання робіт або надання населенню послуг, що утворює склад частини 1 статті 14.4 Кодексу Російської Федераціїпро адміністративні правопорушення.
Введення в оману щодо споживчих властивостей, якості товару (роботи, послуги), що утворює склад статті 14.7 Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення
Суд погодився з оцінкою дій оцінювача, даних Управлінням Росспоживнагляду, та залишив у силі рішення про притягнення до адміністративної відповідальності та накладення штрафу.
4) Кримінальну. Чинна редакція Кримінального кодексу Російської Федерації не містить складу злочину, об'єктивна сторонаякого полягає у порушенні норм законодавства про оцінну діяльність.
Проте зазначимо, що, побічно, діяльність з оцінки може породити вчинення оцінювачем злочинів у сфері. економічної діяльності, наприклад, шахрайства, тобто розкрадання чужого майна або набуття права на чуже майно шляхом обману чи зловживання довірою, відповідальність за вчинення якого передбачено ст. 159 Кримінального кодексу Російської Федерації.
Зазначимо, що «обман як спосіб скоєння розкрадання або набуття права на чуже майно, відповідальність за яке передбачена статтею 159 КК РФ, може полягати у свідомому повідомленні свідомо хибних, не відповідних дійсності відомостей або за умовчанням про справжні факти, або у навмисних діях (наприклад , у наданні фальсифікованого товару або іншого предмета правочину, використанні різних обманних прийомів при розрахунках за товари або послуги або при грі в азартні ігри, в імітації касових розрахунків тощо), спрямованих на введення власника майна або іншої особи в оману» ( див. п. 2 Постанова Пленуму Верховного СудуРФ від 27.12.2007 № 51 «Про судовій практиціу справах про шахрайство, присвоєння та розтрату» (повний текст документа на сайті «Російської Газети»). Таким чином, дії оцінювача щодо складання явно недостовірного звіту про оцінку можуть бути кваліфіковані як обман, який, у свою чергу, може стати результатом шахрайства.
10. Чи поширюються на оціночну діяльність вимоги антимонопольного законодавства?
Частина 1 ст. 3 Федерального закону від 26.07.2006 № 135-ФЗ «Про захист конкуренції» (далі - ФЗ «Про захист конкуренції») передбачає: «Цей Федеральний закон поширюється на відносини, пов'язані з захистом конкуренції, у тому числі із запобіганням та припиненням монополістичної діяльності та недобросовісної конкуренції, і в яких беруть участь російські юридичні особи та іноземні юридичні особи, організації, федеральні органивиконавчої влади, органи державної владисуб'єктів Російської Федерації, органи місцевого самоврядування, інші здійснюють функції зазначених органів органи чи організації, і навіть державні позабюджетні фонди, Центральний банк Російської Федерації, фізичні особи, зокрема індивідуальні підприємці».
Пункт 5 ст. 4 ФЗ «Про захист конкуренції» розкриває поняття суб'єкта господарювання, а саме їм визнається «комерційна організація, некомерційна організація, що здійснює діяльність, що приносить їй дохід, індивідуальний підприємець, інша фізична особа, не зареєстрована як індивідуального підприємця, але здійснює професійну діяльність, що приносить дохід, відповідно до федеральних законів на підставі державної реєстраціїта (або) ліцензії, а також через членство в саморегулюючій організації».
Таким чином, під суб'єктом господарювання розуміються категорії осіб, що прямо належать до вищезгаданих форм, в яких може здійснюватися оцінна діяльність, а саме:
а) комерційні організації, у яких працюють оцінювачі. Відповідно до ст. 50 Цивільного кодексуРФ під комерційними організаціямирозуміються «організації, що переслідують отримання прибутку як основну мету своєї діяльності». Таким чином, господарські товариства та товариства підпадають під дію антимонопольного регулювання. Крім того, юридичні особи окремо згадані у ч. 1 ст. 3 ФЗ «Про захист конкуренції»;
б) індивідуальні підприємці;
в) фізичні особи, не зареєстровані як індивідуальні підприємці, але здійснюють професійну діяльність, що приносить дохід через членство в саморегулюючій організації. Зазначена категорія ФЗ «Про захист конкуренції» у повному обсязі відповідає статусу приватнооцінювача.
Отже, з викладеного слід дійти невтішного висновку у тому, що з прямої вказівки законодавства про захист конкуренції, будь-який оцінювач - частнопрактикующий чи індивідуальний підприємець - підпадає під дію норм цього законодавства.
11. Який документ має бути підготовлений за результатами проведення судової експертизи?
Випадки, порядок та вимоги до проведення судової експертизи, а також до документів, які виготовляються за результатами судової експертизи, встановлені такими нормативними актами:
Кримінально- процесуальним кодексомРосійської Федерації - у частині проведення судової експертизи у межах кримінальної справи;
Арбітражним процесуальним кодексом Російської Федерації - у межах цивільних справ, підвідомчих арбітражним судам;
Цивільним процесуальним кодексом Російської Федерації - у межах цивільних справ, підвідомчих судам загальної юрисдикції;
У всіх випадках застосовується Федеральний закон від 31.05.2001 № 73-ФЗ «Про державну судово-експертну діяльність у Російській Федерації».
У рамках проведення судової експертизи, якщо до участі у справі як експерт залучається оцінювач, результуючим документом судової експертизи має стати висновок судового експерта, яке може і повинно мати відповідне найменування.
12. Чи потрібний підпис у звіті про оцінку генерального директораюридичної особи, працівник якої підготував цей звіт?
Відповідно до ст. 11 ФЗ «Про оціночну діяльність» звіт про оцінку «має бути пронумерований посторінково, прошитий (за винятком випадків складання звіту у формі електронного документа), підписаний оцінювачем або оцінювачами, які провели оцінку, а також скріплено особистою печаткою оцінювача або печаткою юридичної особи, з якою оцінювач або оцінювачі уклали трудовий договір».
Насправді зустрічається ситуація, коли звіт про оцінку, випущений оцінювачем, які перебувають у штаті юридичної особи, як скріплюється печаткою даної юридичної особи, але у ньому також ставиться підпис одноособового виконавчого органуданого юридичної особи (директора, генерального директора), хоча директор і виконував звіт про оцінку.
Звісно ж, така ситуація над повною мірою відповідає становищу ФЗ «Про оцінної діяльності» і може бути кваліфікована як введення у оману - оскільки утрудняє ідентифікацію оцінювача-виконавця звіту.
Більше того, у практиці НП СРОО «СПО» зустрічаються ситуації, коли уповноважені органи висувають претензії до директора юридичної особи, яка поставила свій підпис на звіті про оцінку, тоді як виконавцем звіту директор не є.
Є правильним рекомендувати ставити печатку юридичної особи на підпис оцінювача, який виконав звіт про оцінку. У цьому може виникнути колізія внутрішніх документів юридичної особи та зазначеної рекомендації, оскільки у внутрішніх документахюридичної особи, часто, містяться обмеження, - наприклад, друк може скріплювати лише підпис директора чи головного бухгалтера. У світлі вимог ФЗ «Про оціночну діяльність» можна дозволити цю колізію шляхом випуску наказу по юридичній особі, спрямованого розширення сфери застосування круглої друку юридичної особи, для скріплення звітів про оцінку, підписаних оцінювачами - працівниками цієї юридичної особи.
13. Які існують обов'язкові вимогидо експерта-техніку під час проведення експертизи у межах законодавства про обов'язкове страхування громадянської відповідальностівласників транспортних засобів?
Федеральним закономвід 25.04.2002 № 40-ФЗ "Про обов'язкове страхування цивільної відповідальності власників транспортних засобів", зокрема, ст. 12, передбачено, при заподіянні шкоди майну потерпілий зобов'язаний подати пошкоджений транспортний засіб або його залишкидля огляду та (або) незалежної технічної експертизи, що проводиться у порядку, встановленому статтею 12.1 цього Закону, інше майнодля огляду та (або) незалежної експертизи (оцінки), що проводиться у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.
Статтею 12.1 зазначеного Федерального закону передбачаються правила проведення незалежної технічної експертизи транспортного засобу, що встановлюють, що незалежна технічна експертизатранспортних засобів проводиться експертом-техніком або експертною організацією, що має у штаті не менше одного експерта-техніка.
Відповідно до п. 5 Правил організації та проведення незалежної технічної експертизи транспортного засобу під час вирішення питання про виплату страхового відшкодуванняза договором обов'язкового страхування цивільної відповідальності власника транспортного засобу (утв. Постановою Уряду РФ від 24.04.2003 № 238) кспертом-техніком визнається фізична особа, яка пройшла професійну атестацію на відповідність встановленим вимогам та внесена до державний реєстрекспертів-техніків (далі називається - реєстр).
Експертною організацією визнається юридична особа, що має у своєму штаті не менше одного експерта-техніка, для якого ця організація є основним місцем роботи, а проведення експертизи є одним із видів діяльності, передбачених в установчих (статутних) документах зазначеної організації».
Наказом Мінтрансу РФ № 124, Мін'юсту РФ № 315, МВС РФ № 817, Мінздоровсоцрозвитку РФ № 714 від 17.10.2006 затверджено умови та порядку професійної атестаціїекспертів-техніків, які здійснюють незалежну технічну експертизу транспортних засобів, зокрема вимог до експертів-технік.
Сукупність змісту наведених вище норм, а також відсутність у нормативних актах прямої відповіді на питання щодо статусу оцінювача при визначенні збитків у рамках ОСАЦВ дозволяють зробити висновки:
1) Щодо транспортного засобу та його залишків проводиться незалежна технічна експертиза, яка виконується експертом-техніком, що пройшов атестацію та внесеним до відповідного реєстру, або експертною організацією, що відповідає вищезазначеним вимогам.
2) Щодо іншого майна, за винятком транспортного засобу та його залишків, проводиться незалежна експертиза(Оцінка), яка проводиться особами, що мають право на здійснення оцінної діяльності відповідно до Федерального закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оцінну діяльність у Російській Федерації».
14. Які обов'язкові умови має містити договір на проведення оцінки відповідно до змін 135-ФЗ від 22.07.2014?
Норми Федерального закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оцінну діяльність у Російської Федерації» (далі - Федеральний закон) містять низку спеціальних вимог до договору проведення оцінки (далі - договір).
Зокрема, стаття 10, під назвою «обов'язкові вимоги до договору на проведення оцінки» містить ряд обов'язкових умовдоговору. Положення Федерального закону від 21.07.2014 № 225-ФЗ «Про внесення змін до Федерального закону «Про оціночну діяльність у Російській Федерації» внесли суттєві коригування до норм цієї статті Федерального закону. Отже, нині договір проведення оцінки має містити такі умови.
1. Ціль оцінки
Відповідно до положень Федерального стандарту оцінки (ФСТ) № 2 (утв. Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007 № 255) метою оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки, вид якої визначається у завданні на оцінку.
Законодавство про оцінну діяльність не містить вичерпного або зразкового перелікуможливих цілей оцінки, у своїй представляється, що мета оцінки при зазначенні у договорі має формулюватися докладніше, ніж передбачено ФСО № 2. У цьому зазначена у договорі мета оцінки має співвідноситися з видом визначеної вартості, а випадків обов'язкової оцінки- із положеннями законодавства, що встановлює обов'язковий характер такої оцінки, а також із передбачуваним використанням звіту про оцінку.
2. Опис об'єкта або об'єктів оцінки, що дозволяє здійснити їх ідентифікацію
Видається важливим при формуванні опису об'єкта оцінки узгодити в договорі такий опис об'єкта оцінки, який дозволить без сумніву провести ідентифікацію об'єкта оцінки, відмежувати цей об'єкт від інших суміжних об'єктів.
Безперечно, що об'єкти кадастрового обліку, що мають індивідуальні кадастрові номери, що не повторюються, в деякій мірі простіше описати з посиланням на кадастровий номер і ознаки об'єкта, що містяться в правовстановлюючих або правозасвідчувальних документах.
При оцінці «бізнесу» доцільно вказати унікальні ознаки юридичної особи, що індивідуалізують (індивідуальний номер платника податків, основний державний реєстраційний номері т.п.).
Для оцінки цінних паперівтакож можна вказати номер, дату державної реєстрації випуску, державний орган, який здійснив державну реєстрацію випуску, а також найменування та вищезазначені ознаки емітента.
Великі складнощі можуть виникнути з оцінкою об'єктів, які визначаються родовими ознаками. Однак у всіх випадках рекомендується орієнтуватися на максимальний обсяг індивідуальних ознак, які знаходять своє підтвердження в документах на об'єкт, що оцінюється.
3. Вид визначеної вартості об'єкта оцінки
При зазначенні у договорі для проведення оцінки необхідно керуватися положеннями п. 5 ФСТ № 2, який містить вичерпний перелік видів вартості, що використовуються при здійсненні оціночної діяльності: ринкова, інвестиційна, ліквідаційна, кадастрова.
4 Розмір грошової винагородиза проведення оцінки
Відповідно до ст. 424 Цивільного кодексу Російської Федерації (ДК РФ) "виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін". Глава 39 ЦК України передбачає, що договір возмездного наданняпослуг є суворо відплатним договором.
У цьому сенсі потрібно визначити та узгодити у договорі розмір грошової винагороди, а також, у разі потреби – чіткі та зрозумілі правила та умови зміни зазначеного розміру винагороди. У цьому ст. 16 Федерального закону прямо вказує, що розмір оплати оцінювачу, розмір грошової винагороди за проведення оцінки об'єкта оцінки юридичній особі, з якою оцінювач уклав трудовий договір, не може залежати від підсумкової величини вартості об'єкта оцінки.
5. Дата визначення вартості об'єкта оцінки
Відповідно актуальної редакціїст. 10 Федерального закону «датою визначення вартості об'єкта оцінки (датою проведення оцінки, датою оцінки) є дата, станом яку визначено вартість об'єкта оцінки».
6. Відомості про обов'язкове страхування цивільної відповідальності оцінювача відповідно до Федерального закону
Інформація про обов'язкове страхування відповідальності оцінювача має бути зазначена в обсязі, що дозволяє замовнику отримати інформацію не тільки про наявність такого договору страхування, а й страховика. У договорі проведення оцінки слід зазначати номер договору страхування (страхового поліса), його дату, термін, який здійснено страхування, найменування страховика, його ОГРН і (або) ІПН, адресу місцезнаходження страховика.
7. Найменування саморегулівної організації оцінювачів, членом якої є оцінювач, та місце знаходження цієї організації
8. Вказівки на стандарти оціночної діяльності, які застосовуватимуться під час проведення оцінки
У договорі для проведення оцінки необхідно вказувати застосовні федеральні стандарти оцінки та стандарти та правила оціночної діяльності, встановлені саморегулівною організацією, членом якої є оцінювач, який підготував звіт, із зазначенням найменування затвердившого їх органу, що затверджує документа (наказ, рішення та ін.), дати та номери затверджуючого документа, і навіть найменування самого документа.
9. Вказівка на розмір, порядок та підстави настання додаткової відповідальності стосовно відповідальності, встановленої цивільним законодавствомта статтею 24.6 Федерального закону, оцінювача або юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір
Для дотримання зазначеної вимоги закону до договору проведення оцінки може бути включено, наприклад, умова про неустойку порушення термінів проведення оцінки.
10. Відомості про договір страхування відповідальності юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір, за порушення вимог договору на проведення оцінки та договору страхування відповідальності за заподіяння шкоди майну третіх осіб внаслідок порушення вимог Федерального закону, федеральних стандартівоцінки, інших нормативних правових актів Російської Федерації у сфері оціночної діяльності, стандартів та правил оціночної діяльності
Аналогічно п. 6.
11. Відомості про банківську гарантію, що забезпечує належне виконання зобов'язань за договором на проведення оцінки, у разі, якщо виконання зобов'язань за таким договором забезпечено банківською гарантією
У договорі проведення оцінки рекомендується вказувати номер, дату видачі, термін дії, суму, яку видана банківська гарантія, а також найменування гаранта, його ОГРН та (або) ІПН, адресу місцезнаходження гаранта. Відомості про зазначений спосіб забезпечення можуть бути отримані виходячи з договору, укладеного між банком, що видав гарантію, та оцінювальною компанією.
Зазначена інформація має бути зазначена лише у разі, якщо виконання зобов'язань за договором забезпечено банківською гарантією.
12. Відомості про незалежність юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір, та оцінювача відповідно до вимог статті 16 Федерального закону.
Стаття 16 Федерального закону містить дуже великий перелік вимог до незалежності юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір, та оцінювача. Для цілей дотримання вимог законодавства до договору на проведення оцінки може бути включено застереження про те, що на дату підписання договору сторонам не відомо про порушення вимог незалежності оцінювача та організації, з якою оцінювач уклав трудовий договір, встановлених ст. 16 Федерального закону від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність у Російській Федерації» та сторони зобов'язуються сповіщати один одного про виникнення таких обставин
13. У договорі на проведення оцінки, укладеному замовником з юридичною особою, повинні бути зазначені відомості про оцінювача або оцінювачів, які проводитиму оцінку, у тому числі прізвище, ім'я, по батькові оцінювача або оцінювачів.
Вказана вимога Федерального закону не вимагає додаткових пояснень і свідчить про те, що в договорі не повинні бути поіменовані всі оцінювачі-співробітники юридичної особи, а лише конкретний оцінювач, який складатиме і підписуватиме звіт про оцінку, що є предметом укладеного договору.
14. Щодо оцінки об'єктів, що належать Російській Федерації, суб'єктам Російської Федерації або муніципальним утворенням, договір проведення оцінки від імені замовника укладається особою, уповноваженим власником скоєння угод з об'єктами, якщо інше встановлено законодавством Російської Федерації.
Як випливає з п. п. 16, 17 ФСТ № 1 (утв. Наказом Мінекономрозвитку РФ від 20.07.2007 № 256), договір на проведення оцінки повинен включати завдання на оцінку, і ряд вимог до змісту договору на проведення оцінки (таких як опис об'єкта оцінки, ціль оцінки, вид вартості, дата оцінки) може бути виконаний шляхом включення відповідних відомостей у завдання на оцінку.
Водночас п. 17 ФСТ № 1 містить низку вимог до змісту завдання на оцінку, прямо не передбачених ст. 10 Федерального закону. Враховуючи, що завдання є частиною договору на проведення оцінки, можна зробити висновок, що договір на проведення оцінки також повинен також містити таку інформацію, що підлягає вказівці в заданні на оцінку:
1) Майнові права на об'єкт оцінки
Вказуються відповідно до змісту правовстановлюючих документів.
2) Передбачуване використання результатів оцінки та пов'язані з цим обмеження
Вказуються відповідно до фактичних намірів замовника та положень законодавства у разі, коли оцінка є обов'язковою.
3) Термін проведення оцінки
4) Допущення та обмеження, на яких має ґрунтуватися оцінка
Вказуються відповідно до фактичними обставинамита положеннями законодавства.
Додатково до зазначеним умовамдоговору, слід звернути особливу увагуна наступні важливі елементидоговору:
1. Предмет договору
За загальним змістом Федерального закону предметом договору має бути надання послуг з оцінки об'єкта оцінки в рамках Федерального закону (або виконання робіт з оцінки). Іншими словами, предмет договору для проведення оцінки повинен формулюватися як надання послуг (виконання робіт), «спрямованих на встановлення щодо об'єктів оцінки ринкової, кадастрової чи іншої вартості» (ст. 3 Федерального закону).
Зазначимо, що питання щодо природи договорів на проведення оцінки - чи є такі договори за своїм сутнісним утриманням договорами відплатного надання послуг або ж договорами підряду, - є дискусійним і, в більшості випадків, не вимагає прямої відповіді.
2. Перелік документації, що надається замовником оцінки, та строки її надання
Враховуючи необхідність дотримання зазначених у завданні на оцінку термінів проведення оцінки, надається необхідним визначати перелік документації, яка має бути надана замовником, термін її надання, та включати до договору умову про можливість витребування додаткових документівта строк їх надання, а також умова про те, що до надходження від замовника спочатку витребуваних документів, виконавець вправі не приступати до проведення оцінки, а у разі порушення строків надання додаткових документів - продовжити термін виконання оцінки на кількість днів прострочення надання додаткових документів.
Відповідно до п. 8 Федерального стандарту оцінки «Оцінка нерухомості (ФСТ № 7)» (утв. Наказом Мінекономрозвитку Росії № 611 від 25.09.2014) у завданні на оцінку нерухомості, яке є частиною договору на проведення оцінки, необхідно вказуватинаступну додаткову інформацію:
1. Склад об'єкта оцінки із зазначенням відомостей, достатніх для ідентифікації кожної його частин (за наявності);
2. Характеристики об'єкта оцінки та його оцінюваних частин або посилання на доступні для оцінювача документи, що містять такі характеристики;
3. Права, що враховуються при оцінці об'єкта оцінки, обмеження (обтяження) цих прав, у тому числі щодо кожної із частин об'єкта оцінки.
Також слід враховувати п. 7 ФСТ № 7, який передбачає, що відсутність документально підтверджених майнових правтретіх осіб щодо об'єкта нерухомості, що оцінюється, обмежень (обтяжень), а також екологічного забрудненняоцінка об'єкта проводиться виходячи з припущення про відсутність таких прав обмежень та забруднень з урахуванням обставин, виявлених у процесі огляду, якщо завдання на оцінку не вказано інше.
Таким чином, якщо щодо об'єкта оцінки є інформація про екологічне забруднення, рекомендується також про це вказувати.
У завданні на оцінку можуть бути вказані інші розрахункові величини, у тому числі:
1. Ринкова орендна плата (розрахункова грошова сума, за яку об'єкт нерухомості може бути зданий в оренду на дату оцінки за типових ринкових умов);
2. Витрати створення (відтворення чи заміщення) об'єктів капітального будівництва;
3. Збитки (реальні збитки, втрачена вигода) при відчуженні об'єкта нерухомості, а також в інших випадках;
4. Витрати на усунення екологічного забруднення та (або) рекультивацію земельної ділянки.
Також слід враховувати, що від наявності відповідної вказівки залежатиме наявність або відсутність обов'язку оцінювача крім підсумкового результату оцінки також наводити своє судження про можливі межі інтервалу, в якому може бути вартість об'єкта.
Відповідно до п. 4 ФСТ № 7 з метою зазначеного федерального стандарту оцінки об'єктами оцінки можуть бути об'єкти нерухомості - забудовані земельні ділянки, незабудовані земельні ділянки, об'єкти капітального будівництва, і навіть частини земельних ділянокта об'єктів капітального будівництва, житлові та нежилі приміщення, разом чи окремо, з урахуванням пов'язаних із нею майнових прав, якщо це суперечить чинному законодавству. Також з метою ФСО № 7 об'єктами оцінки можуть бути частки праві на об'єкт нерухомості.
Відповідно до п. 3 ФСТ № 7 цей стандарт оцінки не поширюється на оцінку повітряних, що підлягають державній реєстрації, та морських суден, судів внутрішнього плавання, космічних об'єктів, ділянок надр, підприємств як майнових комплексів, і навіть визначення кадастрової вартості нерухомості методами масової оцінки.
15.Чи може оцінна компанія, що діє за законодавством Російської Федерації, робити оцінку майна, розташованого на території Республіки Казахстан (відповідно до діючим законодавствомРосійської Федерації)?
Насамперед, зазначимо, що Республіка Казахстан є самостійною державою, не входить до складу Російської Федерації, і, отже, має власну правову систему.
Також необхідно звернути увагу на мету використання звіту про оцінку. Якщо оцінка не є обов'язковою, а необхідна тільки для ухвалення рішення однієї зі сторін угоди, то проведення такої оцінки не спричинить суттєвих правових наслідківі є можливим.
Якщо ж оцінка є обов'язковою, її проведення за законодавством РФ не можна визнати правомірним у зв'язку з такими обставинами.
Сам собою Федеральний закон від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночну діяльність у Російської Федерації» не встановлює обмежень, що з неприпустимістю проведення оцінки об'єктів, що є поза території РФ. Однак як видно з найменування даного федерального закону, предметом його регулювання є правовідносини, що випливають із здійснення оцінної діяльності саме в Російській Федерації. Отже, і згаданий федеральний закон, і прийняті на його виконання підзаконні акти(Включаючи федеральні стандарти оцінки) застосовуються виключно на території РФ.
Аналогічний висновок дозволяють зробити положення розділу VI частини третьої Цивільного кодексу Російської Федерації (міжнародне приватне право). Зокрема, ст. 1205 ДК РФ встановлює, що «право власності та інші речові права на нерухоме та рухоме майно визначаються за правом країни, де це майно знаходиться». Ст. 1205.1 ДК РФ говорить, що правом, «що підлягають застосуванню до речових прав, визначаються, зокрема:
1) види об'єктів речових прав, у тому числі належність майна до нерухомих чи рухомих речей;
2) оборотоспроможність об'єктів речових прав;
3) види речових прав;
5) виникнення та припинення речових прав, у тому числі перехід права власності;
6) здійснення речових прав;
7) захист речових прав».
З викладених норм ДК РФ слід, що з об'єктів оцінки, розташованих поза території РФ, застосовуються норми законодавства про право власності тієї держави, де ці об'єкти розташовані.
Таким чином, за загальному правилу, в оцінці майна належить, насамперед, керуватися положеннями законодавства про оцінної діяльності тієї держави, у якому майно розташоване. Так, наприклад, побіжний аналіз законодавства Республіки Казахстан дозволив виявити Постанову Уряду Республіки Казахстан від 12 лютого 2013 року № 124 «Про деякі питання оціночної діяльності», якою, серед іншого, затверджено Стандарт «Оцінка вартості не рухомого майна».
Іншими словами, не виявлено підстав для застосування законодавства РФ про оцінну діяльність або прямого застосування норм міжнародних актів (в обхід внутрішнього законодавства Республіки Казахстан) при оцінці майна, що знаходиться в Республіці Казахстан.
Щодо того, чи може оцінна компанія, що діє біля Російської Федерації, здійснювати оцінну діяльність біля Республіки Казахстан, слід звернути увагу на таке.
Насамперед, у відповіді це питання слід орієнтуватися на внутрішнє законодавство про оцінної діяльності Республіки Казахстан.
Так, п. 9 ст. 2 Закону Республіки Казахстан від 30 листопада 2000 року № 109-II «Про оціночну діяльність у Республіці Казахстан» говорить «оцінювач - фізична чи юридична особа, має ліцензію здійснення оціночної діяльності і обов'язково є членом однієї з палат оцінювачів».
Пункт 2 ст. 4 згаданого Закону Республіки Казахстан вказує: «оцінювачі-фізичні особи вправі займатися оцінною діяльністю відповідно до цього Закону на підставі трудового договору з юридичною особою, яка здійснює оцінну діяльність, або самостійно як індивідуальний підприємець на підставі ліцензії, передбаченою ЗакономРеспубліки Казахстан «Про дозволи та повідомлення».
Таким чином, для здійснення оціночної діяльності в Республіці Казахстан потрібно отримання ліцензії та вступ до відповідної організації - палати оцінювачів.
Закон Республіки Казахстан від 16 травня 2014 року № 202-V «Про дозволи та повідомлення» при першому наближенні не містить обмежень, пов'язаних з отриманням ліцензії для громадян іншої держави.
Глава 3-1 (палати оцінювачів) Закону Республіки Казахстан від 30 листопада 2000 року № 109-II «Про оціночну діяльність у Республіці Казахстан» також обмежує перелік потенційних членів палат оцінювачем лише громадянами Республіки Казахстан.
Отже, громадянин Російської Федерації, за дотримання умов, встановлених вищепереліченими нормативними актами, вправі здійснювати оцінну діяльність біля Республіки Казахстан, керуючись нормативно-правовими актами цієї держави.
16. Чи можна провести оцінку об'єкта капітального будівництва - нежитлової будівлі- для цілей продажу без урахування вартості земельної ділянки?
Відповідно до п. 3 ФСТ № 1 «до об'єктів оцінки належать об'єкти громадянських прав, щодо яких законодавством Російської Федерації встановлено можливість участі в цивільному обороте». Пункт 4 ФСТ № 7 запроваджує уточнення даного визначеннящодо того, що об'єктом оцінки можуть бути «забудовані земельні ділянки, об'єкти капітального будівництва (далі - ГКС)<…>разом чи окремо, з урахуванням пов'язаних із нею майнових прав, якщо це суперечить чинному законодавству».
З наведеного слід зробити такі висновки:
До об'єктів оцінки відносяться лише об'єкти цивільних прав, які можуть брати участь у обороті;
ГКС (будівлі та споруди) підлягають оцінці з урахуванням пов'язаних з ними майнових прав, якщо наявність таких прав не суперечить закону.
Отже, необхідно визначити: чи може у цивільному обігу брати участь ГКС без прав на земельну ділянку, розташовану під цим ГКС?
Відповідно до ст. 273 Цивільного кодексу Російської Федерації (ГК РФ) «при переході права власності на будівлю або споруду, що належало власнику земельної ділянки, на якій вона знаходиться, до набувача будівлі або споруди переходить право власності на земельну ділянку, зайняту будівлею або спорудою та необхідну для її використання , Якщо інше не передбачено законом». У свою чергу, ст. 35 Земельного кодексуРосійської Федерації (ЗК РФ) встановлює таке правило для випадків, коли земельна ділянка під відчужуваним будинком належить не продавцю будівлі: «при переході права власності на будинок, споруда, що знаходяться на чужій земельній ділянці, до іншої особи вона набуває права на використання відповідної частини земельної ділянки, зайнятої будинком, спорудою та необхідної для їх використання, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що й колишній їх власник». Аналогічне правило встановлено п. 2 ст. 271 ЦК України.
З іншого боку, ст. 271 ГК РФ встановлює: «власник будівлі, споруди або іншої нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, що належить іншій особі, має право користування наданою такою особою під цю нерухомість земельною ділянкою», При цьому «власник нерухомості, що знаходиться на чужій земельній ділянці, має право володіти, користуватися і розпоряджатися цією нерухомістю на свій розсуд, у тому числі зносити відповідні будівлі та споруди, оскільки це не суперечить умовам користування даною ділянкою, встановленим закономчи договором».
З наведених норм випливає:
ГКР не може існувати окремо від прав на земельну ділянку, розташовану під даними ГКР;
ГКР не може бути відчужений без урахування земельної ділянки, на якій розташований ГКР.
Іншими словами, ГКС не може бути об'єктом цивільного обороту без урахування прав на земельну ділянку, на якій цей ГКС розташований і який необхідний для використання цього ГКС.
Якщо права на земельну ділянку під ГКС не оформлені, то не випливає, що дані права відсутні. Наприклад, якщо земельна ділянка знаходиться в державної власності, то права на нього можуть бути оформлені у порядку, передбаченому п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А саме, земельна ділянка, що знаходиться в державній або муніципальної власності, надається на праві оренди без проведення торгів у разі надання цієї ділянки власникам будівель, споруд, приміщень, розташованих на даній земельній ділянці.
Крім того, згідно зі ст. 65 ЗК РФ, що закріплює принцип платності землекористування, користування земельною ділянкою особою, якій ця ділянкане належить на будь-якому праві, є підставою для стягнення з цієї особи безпідставного збагачення на вимогу власника земельної ділянки ( вказана позиціязнаходить підтвердження, наприклад, у Постанові Президії ВАС РФ від 15.11.2011 № 8251/11 у справі № А57-12992/09-5).
З викладеного слід зробити такі висновки:
1. Оцінка ринкової вартостібудівлі, споруди для цілей продажу без урахування прав на земельну ділянку, розташовану під ними, є некоректною, т.к. об'єкт нерухомості не може брати участь у обороті окремо від прав на земельну ділянку.
2. Об'єктом оцінки може бути (залежно від умов завдання на оцінку):
а) Будівлю та земельну ділянку;
б) Земельна ділянка окремо від будівлі;
в) Будівля, ринкова вартість якої визначається як ринкова вартість будівлі із земельною ділянкою з якої виключено величину ринкової вартості прав на земельну ділянку.
Ретроспективний критичний огляд законодавства, що регулює оцінювальну діяльність.
Добре відомо, що найважливішою умовою успішного розвитку будь-якого виду діяльності є якість законодавчої бази. Це особливо важливо в такій галузі, що стрімко розвивається, як оцінка, в якій законодавство, по суті, відстає в розвитку від самої галузі.
У сфері оціночної діяльності стикаються інтереси багатьох сторін: це і безпосередньо оцінювачі - фізичні особи, це їх роботодавці - юридичні особи, це споживачі оціночних послуг, це чиновники різних рівнів та мастей. Природно очікувати, що кожна зі сторін лобіює свої інтереси щодо розвитку оцінного законодавства, намагаючись «протягнути» вигідні саме цій групі поправки до закону «Про оціночну діяльність». Зрозуміло, добре законодавство має забезпечувати дотримання балансу інтересів усіх сторін, створюючи при цьому сприятливі умовидля діяльності та розвитку ринку оцінювачів. Адже, з одного боку, надмірне «загвинчування гайок» призведе до того, що розвиток галузі буде скуто бюрократичними перешкодами. А з іншого боку, має існувати реальний механізм контролю над оцінювачами. Такий механізм потрібен, щоб перешкоджати недобросовісній оцінці, що, на жаль, набула широкого поширення.
Інтереси оцінювача в даному випадкуполягають у тому, щоб законодавча база містила чіткі, однозначні та здійснені на практиці вимоги до його діяльності, починаючи від умов входження на ринок та закінчуючи вимогами до кінцевого продукту – звіту про оцінку.
Що було раніше
Починаючи з 1998 року, коли з'явився перший закон про оціночну діяльність, і аж до реформ законодавства в оціночній діяльності, що відбулися в 2006-2007 роках, ми мали нехай і недосконалі, але відносно прості та зрозумілі правила гри на ринку оцінки.
Діяльність оцінювачів регулювалася Федеральним законом «Про оціночну діяльність» №135-ФЗ (у тодішній редакції) та Стандартами оцінки, затвердженими Постановою Уряду РФ № 519 від 6 липня 2001 року. Ці стандарти особливо не обмежували оцінювача, більше того, багато важливих для оцінювачів питань у них взагалі не було відображено. Втім, ці стандарти мали одну позитивну для оцінювача якість - виконувати їх було не надто складно.
Закон про оцінну діяльність визнавав суб'єктами оціночної діяльності як юридичних, так і фізичних осіб(Індивідуальних підприємців). Для ведення оцінної діяльності підприємства або індивідуальному підприємцю була потрібна ліцензія, що видається Росимуществом. Оцінювачу ж - фізичній особі, яка не є індивідуальним підприємцем, було необхідно мати документ про відповідну освіту в галузі оціночної діяльності ( професійної перепідготовки), причому оцінювач повинен був раз на три роки проходити підвищення кваліфікації. На цьому вимоги до нього закінчувалися.
Крім того, закон вимагав від оціночної компанії чи індивідуального підприємця страхувати свою відповідальність. Страховим випадком, за задумом законодавства, було заподіяння збитків третім особам у зв'язку із здійсненням оцінювачем своєї діяльності. У цій галузі законодавство про оцінну діяльність так і не запрацювало повноцінно: на практиці не було жодного прецеденту, коли страховику оцінювача потрібно було виплачувати збитки.
Необхідність змін правил гри на оцінному ринку назріла досить давно – потреби ринку просто «переросли» існуюче законодавство. Зокрема багато говорилося про перехід оцінювачів на саморегулювання. Необхідність передачі регулюючих повноважень від державних органів до саморегулівних організацій оцінювачів мало хто заперечував, і питання було лише в тому, який саме варіант саморегулювання буде здійснено на практиці. Саме тут кожна зі сторін намагалася «протягнути» зміни у законі у тому вигляді, в якому вигідно їй, унаслідок чого обговорення затягнулося на кілька років. Довгоочікувані поправки до закону про оціночну діяльність були прийняті в червні 2006 року, докорінно змінивши взаємини гравців на ринку, зокрема, оцінювача та компанії-роботодавця. Оскільки суб'єкти оціночної діяльності, які мали на той момент ліцензії, отримали право на її підставі продовжувати свою діяльність до кінця 2007 року, можна говорити про те, що нове законодавство повною мірою набуло чинності лише на початку 2008 року.
Оцінювач та юридична особа
Закон про оцінну діяльність у нової редакціїяк суб'єкти оцінки визнає лише оцінювачів - фізичних осіб, членів саморегулівної організації оцінювачів. Компанія - юридична особа, яка займається оцінкою, повинна мати у своєму штаті не менше двох оцінювачів - членів саморегулівної організації (СРО). Оцінювач є відповідальним за результати своєї діяльності, обов'язковому порядкустрахуючи свою відповідальність.
Достатня кількість компаній поки що підійшла до вимоги нового закону про оцінну діяльність формально: у СРО реєструється кількість оцінювачів, близька до мінімально необхідного. Вони підписують звіти, що випускаються компанією. Зрозуміло, такий підхід можливий до того часу, поки механізм притягнення оцінювачів до відповідальності практично ще не набрав чинності. Адже в міру того, як оцінювачі будуть освоюватися в рамках нового законодавства, все більше стануть важливими питання, які вже зараз викликають дискусії серед оцінювачів
Зокрема, хто ж на практиці відповідає за результат діяльності оцінювача - сам оцінювач або його компанія-роботодавець? У законі сказано, що "збитки, заподіяні замовнику, підлягають відшкодуванню в повному обсязі за рахунок майна оцінювача або оцінювачів, що завдали своїми діями (бездіяльністю), або за рахунок майна юридичної особи, з якою оцінювач уклав трудовий договір". При цьому зазначається, що юридична особа може вказати в договорі на проведення оцінки умови прийняття на себе зобов'язання щодо додаткового забезпеченняобов'язки оцінювача відшкодувати збитки, завдані замовнику. Більшість оцінювачів визнають це формулювання розмитим. Насправді будь-який великий замовник вимагає, щоб відповідальність юридичної особи була прописана в договорі на оцінку, що фактично замикає відповідальність оцінювачів на юридичну особу. Тому зазвичай компанія страхує свою відповідальність як юридичної особи (крім обов'язкового страхування відповідальності своїх оцінювачів – членів СРО). Все це говорить про те, що замовники, по суті, відкидають механізм відповідальності, запропонований розробниками закону, тобто механізм відповідальності саме фізичної особи. У випадку з оцінкою бізнесу величина шкоди може становити десятки і сотні мільйонів рублів, і дивно в цьому випадку говорити, що фізична особа може щось відшкодувати зі свого майна, та й сума страховки фізичної особи в 300 тис. рублів не виглядає адекватною . Розмір компенсаційного фонду саморегулівних організацій також відповідає розміру можливої величини збитків її членів.
Залишається відкритим та інше питання - якщо відповідальність оцінювача чітко прописана у законодавстві, то як здійснювати контроль над оціночними компаніями? Адже саме вони укладають договір на оцінку, і найнятому оцінювачу - фізичній особі не залишається нічого іншого, як дотримуватися їх «побажань». Та й великі клієнти орієнтуються саме на компанії, а не на оцінювачів – фізичних осіб. Таким чином, оціночні компанії залишаються великими гравцями на ринку, але вони виявляються звільненими від частини відповідальності. Незрозумілий, наприклад, механізм відповідальності відверто недобросовісних компаній: цілком імовірно, що такими компаніями можуть бути знайдені «дірки» у законодавстві для здійснення тих чи інших неправомірних дій.
Оцінювач та саморегульовані організації
У результаті законодавчої реформи ринку вийшли нові сильні гравці - саморегулівні організації оцінювачів. Деякі з цих організацій діяли і раніше, щоправда, членство у таких організаціях було добровільним. На момент виходу статті до друку налічується сім таких організацій.
Закон вимагає від саморегулівних організацій включати не менше 300 членів, які формують своїми внесками компенсаційний фондорганізації (нині цей внесок становить 30 тис. крб.). Компенсаційний фонд, за задумом законодавців, забезпечує додаткове покриття збитків, заподіяних оцінювачем третій стороні. Основними ж функціями саморегулівних організацій є, по-перше, контроль за діяльністю самих оцінювачів (захист прав споживача послуг цієї галузі), а по-друге, захист корпоративних інтересів самих оцінювачів.
Відповідно до задуму авторів реформи, передбачається тісний зв'язок оцінювача та саморегулівної організації. СРО повинні представляти інтереси своїх членів у відносинах з органами влади, розробляти стандарти оцінки для даної конкретної СРО, організовувати конференції, семінари для оцінювачів, що в них вступили. Реально у багатьох випадках взаємодія оцінювача та саморегулівної організації обмежується наступною схемою: оцінювач сплачує внесок у компенсаційний фонд, виконує всі формальності та обмежує цим свою участь у діяльності саморегулівної організації. Але не все у цьому питанні залежить від волі оцінювача. У ряді випадків участі саморегулівної організації у діяльності оцінювача не уникнути. Так, наприклад, коли оцінюється бізнес для цілей примусового викупу міноритарного пакета акцій, потрібна вартісна експертиза СРО.
Можна говорити про те, що механізм реального притягнення оцінювача до відповідальності за неналежне виконання своїх обов'язків щодо оцінки об'єкта на даний момент так і не запрацював. Випадків, коли оцінювачеві доводилося відшкодовувати збитки, пов'язані з його діяльністю, як не було, так на сьогоднішній момент і немає. Водночас на практиці вже наголошувалося на низці спроб створити прецедент. Але, як говорилося, залишається незрозумілим, чи витримають компенсаційні фонди, якщо їх доведеться використовувати «за прямим призначенням».
Вогкість законодавства, що стосується саморегулівних організацій, часом призводить до курйозів. Так, згідно з листом Мінфіну від 19 грудня 2007 року, внески до компенсаційного фонду саморегулівних організацій не враховуються у складі видатків з метою оподаткування. Отже, внески до компенсаційного фонду підлягають оподаткуванню на прибуток. З одного боку, формально з Мінфіном важко посперечатися: справді, з 1 січня 2006 року цільові внески та відрахування до публічно-правових професійних об'єднань із переліку цільових надходжень, які не є доходами, виключені. А з іншого боку, ухвалений у грудні 2007 року Федеральний закон «Про саморегулівні організації» затверджує в точності протилежне. У цьому законі йдеться, що «не допускається здійснення виплат із компенсаційного фонду, за винятком виплат з метою забезпечення майнової відповідальності членів саморегулівної організації перед споживачами вироблених ними товарів (робіт, послуг) та іншими особами».
Зрозуміло, говорити про податок на прибуток стосовно компенсаційного фонду саморегулівних організацій абсурдно. Водночас слід очікувати, що поки що сире законодавство щодо оціночної діяльності породжуватиме й інші подібні курйози.
Оцінювач та стандарти
Те, що стандарти оцінки, затверджені Постановою Уряду № 519, потребують переробки, говорилося вже давно. Зазначене постанову мало обмежує оцінювача у виборі грошей, і практично кожен оцінювач вибирав власні орієнтири. Розробка нових стандартів разом із супутніми обговореннями велася понад два роки. За основу розробниками стандартів було прийнято Міжнародні стандартиоцінки (МСО).
І ось нарешті в серпні 2007 року Мінекономрозвитку затвердило нові стандарти оцінки ФСТ № 1, ФСТ № 2 та ФСТ № 3. Ці стандарти були опубліковані в Російській газеті» 4 вересня 2007 року і відразу ж набрали чинності для оцінювачів, які набули СРО і здійснюють оцінну діяльність у порядку, передбаченому Федеральним законом № 135-ФЗ у новій редакції. Інші оцінювачі, тобто ті, хто ще працював за продовженою до 1 січня 2008 року ліцензією, все ще використовували старі стандарти, затверджені Постановою Уряду № 519.
Потрібно сказати, нові стандарти, на відміну попередніх, істотно обмежують оцінювача. Так, зросли вимоги до різноманітних припущень, експертних коригувань тощо. Такі припущення і коригування завжди прямо чи опосередковано використовуються у будь-якому звіті про оцінку, і за її здійсненні оцінювачу доводиться спиратися як у аналіз ринкової ситуації, і власний досвід. Нові федеральні стандарти оцінки вимагають у звіті про оцінку, якщо в ньому використовується експертна думка оцінювача, проводити аналіз цього значення на відповідність ринковим умовам. Вони також вимагають обґрунтувати всі зроблені оцінювачем припущення при узгодженні результатів оцінки, хоча таке узгодження найчастіше виготовляють основі експертних суджень оцінювача (прямо чи опосередковано, як, наприклад, у межах методу аналізу ієрархій).
У Федеральних стандартах оцінки є низка моментів, які, мабуть, свідчать про недоробку цих стандартів. Наприклад, стандарти фактично забороняють використовувати в рамках прибуткового підходу до оцінки будь-які методи, крім методу дисконтованого грошового потоку (DCF). Також згідно зі стандартом у рамках порівняльного підходу оцінювачем має бути обґрунтований як вибір одиниць порівняння, так і відмова від використання одиниць порівняння, що на практиці можна розуміти дуже вільно. Ці та їм подібні нечіткі формулювання можуть бути підставою для претензій до оцінювача з боку контролюючих органів.
Нові стандарти оперують лише чотирма видами вартості - це ринкова, інвестиційна, ліквідаційна та кадастрова вартість. У той же час, ранні стандарти містили десять видів вартості. Зі стандартів виключені такі, наприклад, види вартості, як вартість у існуючому використанні, вартість для цілей оподаткування, утилізаційна вартість тощо. Чи випливає з цього, що визначення цих видів вартості не є предметом оцінної діяльності? ФСТ не дають відповіді це питання.
Одне з нововведень стосується термінів проведення оцінки: у стандартах говориться, що якщо оцінка згідно із законодавством РФ є обов'язковою, то з дати проведення оцінки до дати складання звіту про оцінку має відбутися не більше трьох місяців. Це досить жорстке обмеження, з огляду на те, що сам собою термін підготовки звіту з оцінки бізнесу деяких об'єктів, наприклад, великого бізнесу, досягає місяця і більше залежно від того, наскільки швидко вдається зібрати необхідні документи.
Чи гарантують вимоги, що містяться у нових ФСО, зростання якості звітів щодо оцінки? На це питання поки що не можна відповісти однозначно. Стандарти, з одного боку, містять багато суворих формальних вимог до звіту, внаслідок чого контролюючим органам стало простіше «загорнути» неугодний звіт. З іншого боку, не можна говорити про те, що нові стандарти серйозно перешкоджають викривленню вартості у звіті про оцінку: жодні найсуворіші обґрунтування припущень та коригування не гарантують того, що отримана оцінювачем підсумкова вартість відповідає дійсності. Багато в чому це питання досвіду, кваліфікації та й сумлінності оцінювача.
p align="justify"> Резюмуючи, можна сказати, що нові Федеральні стандарти не повною мірою задовольняють потребу оцінного ринку в ясної і здійсненної стандартизації оцінної діяльності. Водночас стандартизацію оціночної діяльності ще не завершено. На момент написання статті Мінекономрозвитку РФ проходить активне обговорення федеральних стандартів «Оцінка бізнесу» (ФСТ № 5), «Оцінка нерухомості» (ФСТ № 6), «Оцінка інтелектуальної власностіі нематеріальних активів»(ФСТ № 7).
Неясне майбутнє
На момент виходу статті можна говорити про те, що реформування законодавчого регулюванняоцінної діяльності не можна вважати завершеним. Цьому перешкоджає зіткнення інтересів сильних учасників ринку - це великі оціночні компанії, і державні органи, такі як Мінімущество, Мінекономрозвитку РФ, Торгово-промислова палата РФ, та самі СРО оцінювачів. Різні структури лобіюють свої інтереси, намагаючись провести вигідні їм виправлення до законодавства.
Так, до Держдуми вже внесено проект поправок до закону про оцінну діяльність, що передбачає повернення статусу суб'єктів оцінної діяльності юридичним особам - спеціалізованим оцінним компаніям. При цьому мінімальний розмір страхової суми, на яку суб'єкт оціночної діяльності буде зобов'язаний застрахувати свою відповідальність, зросте згідно із законопроектом з 300 тис. руб. до 30 млн руб., А страховий внесок у компенсаційний фонд СРО збільшиться з 30 до 60 тис. руб. Понад те, наділити правом оцінки майна, повністю чи частково належить РФ, планується лише юридичних.
Навколо цього законопроекту вже ведуться спекотні суперечки, що виходять за межі оцінної спільноти. Зокрема, з різкою критикою законодавства щодо оціночної діяльності виступали мер Москви Ю.М. Лужков, Голова Ради Федерацій С. Миронов, законодавством про оцінну діяльність зайнялася навіть Громадська палатаРФ, що опублікувала свій висновок щодо згаданого проекту внесення змін до закону «Про оцінну діяльність», що містить критику закону чинного.
Все це говорить про те, що найближчим часом можливі нові зміни в законодавстві щодо оціночної діяльності. І цілком можливо, що маятник реформ хитнеться назад.
У програші від такої непослідовності в черговий развиявляться, зрозуміло, самі оцінювачі. Оцінювачі – фізичні особи вже заплатили внесок до компенсаційного фонду саморегулівних організацій, тепер у разі відповідних змін у законодавстві доведеться заплатити та їх роботодавцям – юридичним особам, а самим оцінювачам – «доплатити» до компенсаційного фонду. Крім того, щоб законодавство запрацювало на практиці, потрібен час для того, щоб оцінне співтовариство до нього пристосувалося. Не можна говорити про підвищення якості оціночних послуг, поки оцінювач недостатньо чітко розуміє, який законодавчою базоюйому керуватись.
БІЛИШЕВА Ірина Валентинівна, начальник відділу оцінки аудиторсько-консалтингової групи «BKR-Інтерком-Аудит»
КОЗЛОВ Микола Олександрович, методолог-оцінювач аудиторсько-консалтингової групи «BKR-Інтерком-Аудит»
В даний час юридична особа (оцінна компанія, ТОВ), яка має намір із замовником укласти договір на оцінку, зобов'язана мати в штаті оціночної фірми не менше двох оцінювачів, право здійснення оцінної діяльності яких не призупинено.
Калінінградське бюро «ОЦІНКА І КОНСАЛТИНГ» може запропонувати вакансію другого оцінювача з кваліфікаційним атестатом(або першого оцінювача) за одним, декількома або всіма напрямками в оцінці: оцінка рухомого майна, оцінка нерухомого майна, оцінка бізнесу - на безоплатній основі.
Калінінградське бюро «ОЦІНКА І КОНСАЛТИНГ» надасть Вам дані оцінювача з кваліфікаційним атестатом безоплатно через сайт для взаємодії на всій території РФ.
Оцінювач при Калінінградському бюро «ОЦІНКА І КОНСАЛТИНГ» має всі необхідні документи для здійснення оціночної діяльності:
- є членом однієї з саморегулівних організацій оцінювачів
- має страховий поліс та підтверджує отримання професійних знань у галузі оціночної діяльності документ про освіту
- має кваліфікаційний атестат з усіх напрямків в оцінці: оцінка рухомого майна, оцінка нерухомого майна, оцінка бізнесу
Другий оцінювач у штат ТОВабо оцінювач за сумісництвом з кваліфікаційним атестатом у сфері оціночної діяльності - це необхідність дотримання вимог чинного законодавства в оціночній діяльності, можливість для оціночної компанії вести бізнес, для оцінювача в штаті цієї оціночної компанії - можливість реалізувати свої можливості за рахунок виконання своїх трудових обов'язків. Другий оцінювач у фірму також потрібен для отримання акредитації організацією при кредитних установах чи інших організаціях
Оцінювач у штаті оціночної організації або оцінювач за сумісництвом може здійснювати оцінну діяльність лише за напрямками, зазначеними у кваліфікаційному атестаті
Отримання кваліфікаційного атестату покладено на уповноважений орган. Кваліфікаційний атестат видається оцінювачу за результатами складання дуже складного кваліфікаційного іспиту за трьома напрямками: оцінка нерухомості, оцінка рухомого майна, оцінка бізнесу
Реєстр кваліфікаційних атестатів оцінювачів можна переглянути на офіційному сайті Росреєстру під назвою відомості з реєстру кваліфікаційних атестатів. Видача кваліфікаційних атестатів регламентована уповноваженим органом. Отримати атестат оцінювача можна за заявою оцінювача при успішному складання іспиту та наявності досвіду роботи в оціночній діяльності
Потрібен другий оцінювачтоді, коли в штаті оціночної компанії (ТОВ) вже є оцінювач з кваліфікаційним атестатом, який проводить оцінку та самостійно підписує звіти про оцінку, потрібен другий оцінювач з кваліфікаційним атестатом, який проводить оцінку і самостійно буде підписувати звіти про оцінку, а також, тоді , коли обидва оцінювачі з кваліфікаційними атестатами, разом будуть проводити оцінку і кожен самостійно підписуватиме звіти про оцінку
Якщо вам потрібен другий оцінювач у штат або за сумісництвом із кваліфікаційним атестатомрадимо звернутися через або на адресу Калінінградського бюро «ОЦІНКА І КОНСАЛТИНГ». Послуга надання відомостей про оцінювача з кваліфікаційним атестатом безкоштовна та поширюється на всі регіони РФ. Заробітня платаоцінювачу встановлюється у відповідність до трудового договору та вимог чинного законодавства
Наші принципи – якість, оперативність, достовірність. Приходьте до нас, телефонуйте нам і ми Вам допоможемо!
Багато хто не знає, що "ліцензії на оцінку" скасовано ще у 2007 році. Але це не означає, що оцінкою може займатися будь-хто. У цій статті ви дізнаєтесь, які документи повинні обов'язково бути в оцінювача.
З оцінкою більшість людей стикаються не часто. Тому чітке уявлення у тому, що таке " оцінна діяльність " у масах відсутня. Багато хто знає, що є таки люди, як "оцінювачі", але хто вони, яку освіту мають, які документи на дозвілпотрібні для їхньої роботи навіть не уявляють. До того ж, клієнти частенько вимагають надати "ліцензію на оцінку", які були скасовані ще в 2007 році. Але це не означає, що документів на право займатися оцінкою взагалі не існує. У цій статті ми намагатимемося прояснити ситуацію з цього приводу.
Цікавий факт - за чинним законодавством оцінювачем може бути лише фізична особа. При цьому він може займатися оцінною діяльністю як у приватному порядку, так і трудового договоруз юридичною особою. У другому випадку договір на оцінку укладає юридичну особу, але виконує роботу конкретний оцінювач. Самі ж юридичні особи перестали бути суб'єктами оціночної діяльності разом із скасуванням ліцензування у 2007 році.
Тож які ж документи мають бути у оцінювача, щоб він мав право займатися оцінкою?
По-перше оцінювач повинен мати диплом за спеціальністю, що має спрямованість у галузі оціночної діяльності. На даний момент це наступні спеціальності (освітні програми):
- Оцінка вартості підприємства (бізнесу);
- Оцінка вартості нерухомості;
- Оцінка вартості машин, обладнання та транспортних засобів;
- Оцінка вартості нематеріальних активів та інтелектуальної власності;
- "Фінанси та кредит" спеціалізація "Оцінка власності";
- "Антикризове управління", Спеціалізація "Оцінка вартості підприємства (бізнесу)".
Важливий момент - спеціальності під номерами 2,3,4 дозволяють оцінювачу оцінювати лише ті види майна, які відповідають назві спеціальності. Так, якщо оцінювач має диплом за спеціальністю " Оцінка вартості нерухомості", то він не може виконувати оцінку автомобілів чи акцій.
Також важливо знати – спеціальність "Оцінка вартості підприємства (бізнесу)" дозволяє оцінювачу займатися оцінкою будь-яких видів майнаоскільки у складі бізнесу може зустрітися все, що завгодно. Це найчастіша спеціальність, за якою здобувають свої дипломи оцінювачі.
Щоб займатися оцінною діяльністю, оцінювач крім спеціальної освіти також повинен:
- не мати незрозумілої чи непогашеної судимості;
- бути чинним членом саморегулівної організації оцінювачів – СРО;
- застрахувати свою відповідальність у сумі щонайменше 300 000 рублів;
Наявність чи відсутність судимості перевірити сторонній особіскладно. Але вам і не потрібно хвилюватися з цього приводу. Ця вимога уважно перевіряє та відстежує саморегулівна організація оцінювачів при вступі до неї та у процесі діяльності оцінювача.
Як згадувалося оцінювач обов'язково входить у саморегулівну організацію оцінювачів (СРО). Список всіх існуючих СРО оцінювачів можна переглянути на сайті РосРеєстр. На дату написання цієї статтііснує лише 15 СРО оцінювачів. Але просто вступити туди недостатньо, потрібно мати статус діючого члена - тобто. сплачувати внески та виконувати інші вимоги, інакше членство може бути припинене або зовсім анульоване.
У своїх звітах оцінювач обов'язково вказує відомості про членство в СРО, а наприкінці звіту зазвичай підшиває свідоцтво про членство або витяг з реєстру членів СРО. Але наявність цієї виписки не гарантує, що саме зараз членство оцінювача не призупинено. На щастя, це досить легко перевірити на сайті СРО, членом якого є оцінювач. Там завжди є реєстр усіх членів даного СРО, в якому можна подивитися поточний статус оцінювача.
Для підтвердження виконання вимог про страхування оцінювач вказує у своїх звітах усі відомості про страхування, а часто ще й підшиває копію страхового поліса. Головне, на що слід звернути увагу, щоб дата складання звіту попадала на період дії поліса, інакше такий звіт може бути оскаржений.
Часто ще запитують: "А чи є якісь вимоги щодо обов'язкового періодичного підвищення кваліфікації в оцінювачів?" Відповідаємо – чинним законодавством подібні вимоги не встановлені. Раніше вони були, але у 2007 році під час реформування оцінної діяльності їх прибрали із закону. Ймовірно, залишили на відкуп СРО оцінювачів. Але більшість СРО обов'язкового періодичного підвищення кваліфікації для рядових оцінювачів на даний момент не потребує.
Крім усього вищезгаданого є один цікавий момент. Як згадувалося, юридичних осіб є суб'єктами оціночної діяльності, але можуть укладати договори оцінку. До таких юридичних осіб висуваються певні вимоги:
- у штаті компанії має бути не менше двох оцінювачів фізичних осіб, для яких дотримано всіх вимог, описаних вище (диплом, членство СРО, страховка);
- юридична особа має застрахувати свою відповідальність у сумі щонайменше 3 000 000 крб.
При цьому звіт може виконати та підписати лише один оцінювач, що цілком законно. А ось замовнику залишиться тільки гадати, чи виконала вищезгадані вимоги сама юрособа, з якою він уклав договір. Багато компаній, що укладають договори на оцінку, вказують відомості про другого оцінювача в договорі або звіті, але так роблять не всі.
Отже, підіб'ємо підсумок, які обов'язкові документиможе надати оцінювач для підтвердження законності своєї діяльності:
- диплом зі спеціальності, що має відношення до оцінної діяльності;
- свідоцтво про членство або витяг з реєстру членів СРО;
- Чинний страховий поліс страхування професійної відповідальності у сумі щонайменше 300 000 крб.
Для підтвердження кваліфікації оцінювач може надати додаткові дипломи, свідоцтва, сертифікати, але слід пам'ятати, що ці документи не є обов'язковими.