Хто має реєструвати договір оренди нежитлового приміщення? Які санкції за відсутність реєстрації цього договору можуть застосувати до орендаря та орендодавця? Незареєстрований договір оренди, наслідки? Що робити, якщо договір оренди не зареєструй.

Договір оренди нежитлового приміщенняможе бути укладено сторонами:

а) на невизначений термін;

б) на визначений договором строк менше ніж рік;

в) визначений договором термін рік і більше.

Розглянемо специфіку правової регламентаціївказаних термінів договору оренди нежитлового приміщення.

Невизначений термін.

Відповідно до п. 2 ст. 610 ЦК України якщо термін оренди у договорі не визначено, договір оренди вважається укладеним на невизначений термін.

І тут кожна зі сторін договору оренди нежитлового приміщення вправі у час відмовитися від договору, попередивши про це інший бік протягом трьох місяців.

Договір оренди нежитлового приміщення, укладений на невизначений термін, не підлягає державній реєстрації (попри те, що фактичний термін дії такого договору може перевищувати один рік). Така позиція випливає з буквального тлумачення п. 2 ст. 651 ГК РФ (який передбачає обов'язковість державної реєстрації лише термінових договорів, укладених на строк не менше року) та підтверджується арбітражною практикою(Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 8 лютого 2002 р. у справі N А79-146-2001-СК2-170, Постанова ФАС Московського округу від 23 січня 2001 р. у справі N КГ-А40/6418-00, Постанови ФАС Північно-Західного округувід 13 травня 2004 р. у справі N А56-27225/03, від 25 січня 2008 р. у справі N А26-394/2007).

Не підлягає державній реєстраціїтакож договір оренди, поновлений відповідно до п. 2 ст. 621 ГК РФ на невизначений термін після закінчення основного терміну за відсутності заперечень сторін (див. п. 11 інформаційного листаПрезидії Вищої Арбітражного Судна РФ від 16 лютого 2001 р. N 59 «Огляд практики вирішення спорів, що з застосуванням Федерального закону„Про державну реєстрацію прав на нерухоме майнота угод із ним“, далі — інформаційний лист Президії ВАС РФ N 59).

Визначений договоромтермін менше року.

Договір оренди нежитлового приміщення, укладений терміном менше року, не підлягає державної реєстрації речових.

При продовженні договору оренди, укладеного терміном менше року, такий самий термін після закінчення початкового терміну оренди договір також підлягає державної реєстрації речових. Аналогічно не підлягає державній реєстрації договір оренди, укладений терміном менше року, у якому сторони передбачили умову про автоматичне продовження (пролонгації) договору після закінчення початкового терміну оренди такий самий термін за відсутності заперечень сторін (див. п. 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 59).

Визначений договором строк на рік і більше.

Договір оренди нежитлового приміщення (частини нежитлових приміщень), укладений терміном на рік і більше, підлягає державній реєстраціїі вважається ув'язненим з моменту такої реєстрації (п. 2 ст. 651 ЦК України, інформаційний лист Президії Вищої Арбітражного Суду РФ від 1 червня 2000 р. N 53). За відсутності державної реєстрації речових такий договір оренди нежитлового приміщення є неукладеним. Проте, якщо одна із сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право на підставі п. 3 ст. 165 ГК РФ пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір (див. п. 7 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 59).

Для цілей застосування п. 2 ст. 651 ГК РФ термін дії договору оренди, визначений з 1-го числа будь-якого місяця поточного року до 30-го (31-го) числа попереднього місяця наступного року, визнається рівним до року (п. 3 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 66) . Відповідно такий договір оренди підлягає державній реєстрації.

Державна реєстраціяоренди нерухомого майна проводиться у вигляді державної реєстрації речових договору оренди цього нерухомого майна. Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися одна із сторін договору оренди нерухомого майна (п. 1 ст. 26 Закону N 122-ФЗ).

При державній реєстрації договору оренди нежитлового приміщення до територіального органу федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр) подаються:

А) заяву про державну реєстрацію (яка, як правило, складається безпосередньо в територіальному органі Федеральної службидержавної реєстрації, кадастру та картографії);

Б) договір оренди, складений та оформлений відповідно до діючим законодавством, не менш ніж у двох примірниках-оригіналах (один з яких після державної реєстрації прав має бути повернений правовласнику, другий - поміщається у справу правовстановлюючих документів). Як правило, договір оренди подається на державну реєстрацію у трьох примірниках-оригіналах: по одному примірнику для кожної зі сторін, один примірник - до реєструючого органу (у справу правовстановлюючих документів);

В) кадастровий паспортприміщення із зазначенням розміру орендованої площі;

Г) документи, що підтверджують правовий статусорендодавця та орендаря:

- для фізичних осіб- Документ, що засвідчує особу (для російських громадян- паспорт громадянина РФ);

— для індивідуальних підприємців — документ, що засвідчує особу, та свідоцтво про державну реєстрацію як індивідуального підприємця;

— для юридичних осіб — установчі документи, свідоцтво про реєстрацію, документ про обрання одноосібного виконавчого органу юридичного лиця(рішення учасника, протокол загальних зборівучасників (акціонерів)) та наказ про вступ одноосібного виконавчого органу на посаду;

Д) документи, що підтверджують повноваження осіб, які представляють інтереси орендодавця або орендаря під час укладання та державної реєстрації договору оренди (у разі якщо орендодавець чи орендар діють через представника);

Е) нотаріально засвідчену згоду дружини (дружини) на укладення договору оренди, оформлене відповідно до п. 3 ст. 35 Сімейного кодексуРФ, або заяву про відсутність шлюбних відносин (якщо орендодавцем чи орендарем є фізична особа, зокрема індивідуальний підприємець);

Ж) згоду власника об'єкта державної або муніципальної власностіна укладання підприємством договору оренди нежитлового приміщення (у разі, якщо договір оренди нежитлового приміщення укладається унітарним або казенним підприємством, за яким майно закріплене на праві господарського відання або оперативного управління);

З) документ про сплату державного мита.

Державна реєстрація договору оренди об'єкта нерухомого майна можлива лише за умови наявності державної реєстрації прав орендодавця, що раніше виникли, на об'єкт оренди (права власності, господарського відання або оперативного управління). Так, наприклад, неможливо здійснити державну реєстрацію довгострокового договору оренди нежитлового приміщення, розташованого в будівлі, яка збудована (і можливо, навіть підключена до комунікацій), проте не прийнято в експлуатацію відповідно до встановленим порядком, у зв'язку з чим документи про реєстрацію права власності орендодавця на цей будинок не передано до реєструючого органу.

На практиці між суб'єктами підприємницької діяльностічасто також укладаються попередні договори оренди, відповідно до яких сторони зобов'язуються укласти у майбутньому основний договір оренди. Такі попередні договори оренди не підлягають державної реєстрації речових, незалежно від цього, який термін передбачається укласти основний договір оренди (п. 14 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 59).

Відповідно до п. 1 ст. 621 ГК РФ, якщо інше не передбачено законом або договором оренди, після закінчення терміну договору оренди орендар має за інших рівних умов переважне перед іншими особами право на укладення договору оренди на новий термін. Умови реалізації орендарем цього переважного права такі:

А) переважним правом може скористатися лише сумлінний орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди. Відповідно, наприклад, у випадках, коли орендар несвоєчасно сплачував орендну плату, використав об'єкт оренди не за призначенням або з порушенням умов договору, неналежним чиномвиконував свої обов'язки щодо утримання об'єкта оренди тощо, переважне правоу орендаря відсутня;

Б) орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про бажання укласти договір оренди нового термін. Таке повідомлення має бути зроблено орендарем у строк, зазначений у договорі оренди, а якщо у договорі такий термін не вказаний, розумний терміндо закінчення дії договору;

В) орендар має право скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий термін за інших рівних умов, запропонованих іншим потенційним орендарам. Відповідно, це можуть бути інші (порівняно з первісним договором оренди) умови за розміром орендної плати, порядком та цілями використання об'єкта оренди тощо. Слід враховувати, що з укладанні договору оренди нового термін орендар немає права нав'язувати орендодавцю умови початкового договору оренди. Як роз'яснено у п. п. 31, 32 інформаційного листа Президії ВАС РФ N 66, договір оренди, укладений відповідно до п. 1 ст. 621 ДК РФ нового термін, є новим договором оренди; при укладанні договору оренди на новий термін сторони не пов'язані умовами договору, що раніше діяв. Такий висновок побічно випливає з абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, згідно з яким при укладанні договору оренди на новий термін умови договору можуть бути змінені за згодою сторін.

Абзац 3 п. 1 ст. 621 ЦК України правові наслідкипорушення орендодавцем переважного права орендаря на укладання договору оренди на новий термін: якщо орендодавець відмовив орендареві у укладанні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право на свій вибір вимагати у суді переведення він прав та обов'язків за укладеним договором і відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити із нею договір оренди, або лише відшкодування таких збитків. При цьому за змістом зазначеної норми не має значення, чи передбачав орендодавець укласти договір оренди з іншою особою безпосередньо в момент закінчення терміну попереднього договору оренди, чи такий намір виник у орендодавця пізніше (протягом року).

Зазначимо, що п. 1 ст. 621 ЦК України має диспозитивний характер. Відповідно, сторони у договорі оренди вправі виключити переважне право орендаря на укладання договору оренди нового термін.

Відповідно до п. 2 ст. 621 ГК РФ, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень із боку орендодавця, договір вважається відновленим тих самих умовах на невизначений термін.

Непоодинокі випадки, коли договір оренди, що підлягає державній реєстрації, не був зареєстрований. Відповідно до ст. 165ГК РФ недотримання нотаріальної форми, а випадках, встановлених законом, - вимоги про державної реєстрації речових угоди тягне її недействительность. Така угода вважається нікчемною. Протеп. 2 ст. 651ГК РФ передбачено, що договір оренди будівлі або споруди, укладений терміном не менше року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту реєстрації. Відповідно, відсутність реєстрації договорів оренди, що підлягають держреєстрації відповідно до сост. 651ГК РФ, впливає укладеність договору, а чи не з його дійсність. Крім того, слід враховувати, що неукладений договір не може бути недійсним. У зв'язку зі змінами, які внесені до Цивільного кодексу РФ Федеральним законом 07.05.2013 N 100-ФЗ, изст. 165ГК РФ виключені положення про недійсність (нікчемності) угоди, що не пройшла обов'язкову державну реєстрацію. Таким чином, питання про співвідношення неукладності та недійсності договору оренди вирішено на законодавчому рівні. Вказані зміни набули чинності з 01.09.2013 року.

З питання щодо можливості передачі орендодавцем орендованого майна третій особі після підписання договору, але до його державної реєстрації див. п. 2 матеріалів до ст. 607 ГК РФ.

З 1 червня 2015 р. набули чинності зміни до п. 3 ст. 433ГК РФ. Відповідно до них договір, що підлягає державній реєстрації, вважається для третіх осіб укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Наведені висновки та судова практика засновані на колишній редакції Цивільного кодексу РФ, в якій норми аналогічного змісту були відсутні.

12.1. Висновок із судової практики:Сторони укладеного у формі договору оренди, який виконувався сторонами, але з пройшов реєстрацію, зобов'язані виконувати всі прийняті зобов'язання, немає права довільно змінювати договір і вимагати повернення безпідставного збагачення.

Примітка:З питання про те, чи зберігає силу договір оренди, який підлягав державній реєстрації, але не був зареєстрований, після переходу права власності на майно, що орендується, якщо новий власник, купуючи майно, знав про наявність такого договору (Інформаційний листПрезидії ВАС РФ від 25.02.2014 N 165), див. 4.1 матеріалів ст. 617 ГК РФ.

Судова практика:

Якщо названою угодою встановлено неустойку за порушення умов користування майном, вона підлягає стягненню з боржника..."

12.2. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди не пройшов держреєстрацію, у особи, яка користується майном на підставі такого договору, не виникають права, які можуть бути протиставлені правам третіх осіб (наприклад, право переважного укладання договору на новий термін, збереження договору чинності при зміні орендодавця).

Примітка:З питання про те, чи зберігає чинність договір оренди, який підлягав державній реєстрації, але не був зареєстрований, після переходу права власності на майно, що орендується, якщо новий власник, купуючи майно, знав про наявність такого договору, див.п. 4.1 матеріалів ст. 617 ГК РФ.

Судова практика:

Постанова Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федераціїпро договір оренди"

"... 14. Відповідно до пункту 2 статті 609 ГК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

У разі якщо сторони досягли угоди у потрібній формі за всіма істотними умовами договору оренди, який відповідно до названого положення підлягає державній реєстрації, але не був зареєстрований, то при розгляді спорів між ними судам слід виходити з наступного.

Якщо судами буде встановлено, що власник передав майно у користування, а інша особа прийняла його без будь-яких зауважень, угоду про розмір плати за користування майном та за іншими умовами користування було досягнуто сторонами та виконувалось ними, то в такому разі слід мати на увазі , Що воно пов'язало їх зобов'язанням, яке може бути довільно змінено однієї зі сторін (стаття 310ГК РФ), і підстав застосування судом положень статей 1102,1105 цього Кодексу немає. У силу статті 309 ГК РФ користування майном має здійснюватися та оплачуватись відповідно до прийнятих на себе стороною такої угоди зобов'язаннями.

Якщо названою угодою встановлено неустойку за порушення умов користування майном, вона підлягає стягненню з боржника.

У той самий час з статті 308ГК РФ права, надані особі, котрий користується майном за договором оренди, який не пройшов державну реєстрацію, неможливо знайти протиставлені їм третім особам. Зокрема, така особа не має переважного права на укладення договору на новий термін (пункт 1 статті 621ГК РФ), а до відносин користувача та третьої особи, яка придбала на підставі договору передану у користування нерухому річ, Не застосовується пункт 1 статті 617 ГК РФ ... "

Путівник із судової практики. оренда. Загальні положення (КонсультантПлюс)

12.3. Висновок із судової практики:Договір оренди, що підлягає держреєстрації, за відсутності такої є неукладеною.

Примітка:Відповідно до сп. 8 ст. 2Федерального закону від 30.12.2012 N 302-ФЗ "Про внесення змін до глав 1, 2, 3 та 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Закон N 302-ФЗ), що набрала чинності з 1 березня 2013 р., правила про державну реєстрацію угод із нерухомим майном, що містяться ст. ст. 609 і 651 ГК РФ, не підлягають застосуванню до договорів, укладених після 1 березня 2013 року.

Проте ст. 3Федерального закону від 04.03.2013 N 21-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчі актиРосійської Федерації та визнання такими, що втратили чинність окремих положень законодавчих актів Російської Федерації" виключила ст. 609,651 ГК РФ з переліку, наведеного вп. 8 ст. 2 Закону N 302-ФЗ. У зв'язку з цим державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна, укладених на строк на рік і більше, відновлюється Вказаний Закон набрав чинності 4 березня 2013 р.

Виникає питання про наслідки відсутності державної реєстрації таких договорів, якщо вони укладені 2 та 3 березня 2013 р. . Відповідно до викладеної в ньому позиції судам щодо даних договорів слід застосовувати роз'яснення, що містяться вп. 14 цієї Постанови. У ньому, зокрема, сказано, що орендар немає переважного права укладання договору новий термін (п. 1 ст. 621ГК РФ). Крім того, до відносин між ним і третьою особою, яка придбала на підставі договору нерухому річ, передану в користування, не застосовується. 1 ст. 617 ГК РФ.

З питання щодо правових наслідків відсутності державної реєстрації договору оренди, що підлягає такій реєстрації, див. п. 12.1 матеріалів до ст. 609 ГК РФ.

Суди, зазначаючи, що незареєстрований договір оренди пов'язує його сторони зобов'язанням, можуть зазначити його укладеність.

Судова практика:

Інформаційний листПрезидії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59

"...7. За відсутності державної реєстрації договору оренди нерухомого майна є неукладеним. Якщо одна із сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право на підставі пункту 3 статті 165 ЦК пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір..."

Путівник із судової практики. оренда. Загальні положення (КонсультантПлюс)

12.4. Висновок із судової практики:З питання про те, чи вважається укладеним договір оренди строком на один рік і більше, який не пройшов державну реєстрацію, якщо згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору оренди, встановивши його менше року, існує дві позиції судів.

Позиція 1.Якщо договір оренди строком на один рік і більше не пройшов державну реєстрацію, а згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору оренди, встановивши його менше ніж рік, такий договір все одно вважається неукладеним.

Примітка:

Судова практика:

Постанова ФАС Уральського округу від 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 у справі N А50-23758/2009

"...У касаційній скарзі підприємець просить ухвалу суду апеляційної інстанції скасувати, посилаючись на невідповідність висновків суду апеляційної інстанції фактичним обставинам справи. На думку позивача, висновок суду апеляційної інстанціїпро незаключеність договору оренди від 01.04.2008, укладеного між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "Попелюшка" (далі - товариство "Попелюшка", третя особа) є помилковою і не відповідає чинному законодавству. Підприємець зазначає, що положення ст. 450, 451, 452, 453 Цивільного кодексу Російської Федерації не забороняють вносити за згодою сторін зміни до договору до його державної реєстрації, у тому числі зміни, що встановлюють новий термін дії договору, за якого його державна реєстрація не вимагається.

Як випливає з матеріалів справи, 01.04.2008 між товариством "Попелюшка" (орендодавець) та підприємцем (орендар) підписано договір оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у тимчасове користування приміщення загальною площею 165 кв. м, розташоване за адресою: м. Березники, вул. Гагаріна, буд. 1.

Відповідно до п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будинку чи споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається укладеним із моменту такий регистрации.

Встановивши, що термін дії договору оренди від 01.04.2008 визначено сторонами з 01.04.2008 до 31.03.2009, цей договір в установленому законом порядку не зареєстрований, суди обґрунтовано визнали цей договір неукладеним.

При цьому суд касаційної інстанції зазначає, що згідно із п. 1 ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будівлі чи споруди укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434 Цивільного кодексу Російської Федерації).

Таким чином, через пряму вказівку закону договір оренди будівлі має бути складений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами.

За таких обставин суд апеляційної інстанції правомірно не прийняв до уваги додаткову угоду від 17.04.2008, яка змінює умову про термін дії договору оренди, підписану підприємцем та товариством "Попелюшка"..."

Позиція 2.Якщо договір оренди строком на один рік і більше не пройшов державну реєстрацію, а згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору, встановивши його менше року, договір вважається укладеним на строк, зазначений у додатковій угоді.

Примітка:Відповідно до п. 8 ст. 2 Федерального закону від 30.12.2012 N 302-ФЗ "Про внесення змін до глав 1, 2, 3 та 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Закон N 302-ФЗ), що набула чинності з 1 березня 2013 р. , правила про реєстрацію угод з нерухомим майном, які у ст. ст. 609 та 651 ЦК України, не підлягають застосуванню до договорів, укладених після 1 березня 2013 р.

Проте ст. 3 Федерального закону від 04.03.2013 N 21-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації та визнання такими, що втратили чинність окремих положень законодавчих актів Російської Федерації" виключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ із переліку, наведеного у п. 8 ст. 2 Закону N 302-ФЗ. У зв'язку з цим державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна, укладених терміном на рік і більше, відновлюється. Зазначений Закон набрав чинності 4 березня 2013 року.

Виникає питання про наслідки відсутності державної реєстрації таких договорів, якщо вони укладені 2 та 3 березня 2013 р. ". Відповідно до викладеної в ньому позиції судам щодо даних договорів слід застосовувати роз'яснення, що містяться в п. 14 цієї Постанови. У ньому, зокрема, сказано, що орендар немає переважного права укладання договору новий термін (п. 1 ст. 621 ДК РФ). Крім того, до відносин між ним та третьою особою, яка придбала на підставі договору нерухому річ, передану у користування, не застосовується п. 1 ст. 617 ЦК України.

Судова практика:

Постанова ФАС Уральського округу від 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 у справі N А50-6727/2010

"...Водночас до закінчення тримісячного строку з моменту попередження про відмову від договору оренди ті ж сторони уклали договір оренди від 10.01.2007 N 1825-07І строком дії з 01.12.2006 по 01.12.2009, підписавши до нього акт приймання передачі від 01.12.2006.

При цьому, як встановлено судом першої інстанції, заявником до матеріалів справи подано підписану сторонами 06.06.2007 зміну N 1 до договору оренди об'єкта від 10.01.2007 N 1825-07І, відповідно до якого до п. 1.3 названого договору внесено зміни до частини встановлення строку оренди об'єкта з 01.12.2006 до 28.11.2007, тобто менше року.

Враховуючи, що обов'язкова державна реєстрація названого договору, укладеного на строк менше року, не була потрібна, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що зазначений договірбув ув'язненим і регулював відносини у спірний період.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні заявлених вимог, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відмова Департаменту у приватизації майна є правомірною, оскільки підприємець Калашніков Ю.В. не є суб'єктом, який має відповідно до положень Федерального закону N 159-ФЗ переважне право на придбання майна, що орендується, внаслідок його знаходження в тимчасовому користуванні заявника менше двох років до дня набрання чинності цим Законом, договір оренди від 10.01.2007 N 1825-07І є незаключеним через відсутність його державної реєстрації, зміни від 06.06.2007 N 1 до неукладеного договору в частині строку його дії не мають юридичної силиі не тягнуть за собою правових наслідків.

Проте, роблячи зазначений висновок щодо незаключеності договору, суд апеляційної інстанції не вказав, яким нормам права суперечить воля сторін щодо внесення змін до договору оренди за строком його дії.

Відповідно до ст. 609, 651 Цивільного кодексу Російської Федерації державної реєстрації речових підлягає договір оренди нерухомого майна, укладений терміном щонайменше року.

З урахуванням того, що Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" та норми цивільного законодавства, що регулюють орендні відносини, не встановлюють строки, протягом яких договір оренди підлягає реєстрації, а також заборона на зміну сторонами умов договору в період, що передує його реєстрації, виведення суду апеляційної інстанції про визнання змін від 06.06.2007 N 1 до договору від 10.01.2007 N 1825-07І в частині строку його дії такими, що не мають юридичної сили, не можна визнати правильним.

Таким чином, зазначений договір оренди, з урахуванням внесених до нього змін, укладений на строк менше року, не вимагав обов'язкової державної реєстрації та регулював відносини сторін щодо орендованого майна в період його дії.

Враховуючи викладене, ухвала Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду підлягає скасуванню (ч. 2 ст. 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації), рішення суду першої інстанції - залишенню в силі..."

12.5. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди строком на один рік і більше не пройшов державну реєстрацію, а згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору оренди, вказавши, що його укладено на невизначений термін, такий договір все одно вважається неукладеним.

Судова практика:

Ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 18.03.2011 у справі N А43-19065/2010

...Теруправління (орендодавець) та Товариство (орендар) за участю муніципального унітарного підприємства "Департамент єдиного замовника Нижегородського району" (балансоутримувача) оформили договір оренди від 04.08.2004 N 01-01/0186 названого приміщення площею 2 квадратного метрадля використання під фітостудію та квітковий магазин.

У пункті 1.2 договору термін його дії визначено з 01.06.2004 до 16.07.2008.

Додатковою угодою від 25.04.2008 до договору оренди від 04.08.2004 встановлено, що цей договір укладено на невизначений термін.

Відповідно до пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будинку чи споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається укладеним із моменту такий регистрации.

Суд встановив і відповідач не заперечує, що договір оренди від 04.08.2004 N 01-01/0186 строком на рік не пройшов державну реєстрацію в установленому законом порядку, тому є неукладеним.

Висновок суду першої інстанції про те, що у контрагентів виникли договірні відносини з оренди названого майна з 25.04.2008 після оформлення додаткової угоди до договору оренди від 04.08.2004, є хибним, оскільки в силу правил статей 453 (пункту 2), 433 (нк 3) і 651 (пункту 2) Цивільного кодексу Російської Федерації на угоду поширюється вимога (яка не дотримано) щодо його державної реєстрації надання йому юридичної сили. Ця обставина не призвела до прийняття невірного рішення у справі з викладеного..."

12.6. Висновок із судової практики:Визнання договору оренди не укладеним у зв'язку з відсутністю державної реєстрації речових з вини орендодавця не є підставою для звільнення орендарем майна, якщо термін оренди, зазначений у договорі, не закінчився.

Судова практика:

Ухвала ФАС Північно-Кавказького округу від 15.03.2010 у справі N А01-776/2009

"...Як випливає з матеріалів справи та встановлено судом першої та апеляційної інстанцій, на підставі заяви підприємця постановою голови адміністрації від 12.05.2005 N 669 (далі - постанова N 669) прийнято рішення передати відповідачу в оренду строком на 49 років земельну ділянку, покритий водою, площею 2,4 га, що належить до категорії земель "землі сільськогосподарського призначення", для розведення риби. Відповідно до пункту 3 зазначеної постанови відповідач зобов'язаний у строк до 15.08.2005 після підписання договору оренди провести його державну реєстрацію у відділі Управління федеральної реєстраційної служби по Республіці Адигея у Тахтамукайському районі.

14 липня 2005 року позивач та відповідач уклали договір оренди земельної ділянки N 114 (далі – договір оренди) строком на 49 років. Пунктом 4.4.5 зазначеного договору передбачено, що після підписання договору та змін до нього підприємець зобов'язаний здійснити його (їх) державну реєстрацію. У разі відсутності державної реєстрації у встановлений термін договір вважався неукладеним, а передана земельна ділянка підлягала вилученню.

Задовольняючи позовні вимогипро визнання договору оренди неукладеним та відмовляючи у вимогах про звільнення спірної земельної ділянки, суди виходили із сформованих між сторонами орендних відносин, до яких застосовуються норми глави 34 Кодексу.

Відповідно до пункту 2 статті 609 Кодексу договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 25 Земельного кодексупередбачає, що права на земельні ділянки, передбачені главами 3 та 4 Земельного кодексу, виникають на підставах, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, і підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Закон N 122-ФЗ).

Оскільки у матеріалах справи відсутні докази здійсненої державної реєстрації договору оренди, суди дійшли правильного висновку про його неукладення.

Судом встановлено, що земельну ділянку передано відповідачу на підставі акта приймання-передачі від 14.07.2005. Орендна плата за вказану земельну ділянку вноситься підприємцем у повному обсязі та у встановлений договором строк. З пояснень відповідача випливає, що він не може зареєструвати договір оренди згідно з скасуванням позивачем постанови N 669. Дії адміністрації оскаржені відповідачем до суду.

Статтею 26 Закону N 122-ФЗ передбачено, що якщо одна із сторін договору ухиляється від її державної реєстрації, інша сторона має право на підставі пункту 3 статті 165 Кодексу пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір.

В даному випадкуу сторін за спірним договором є право на звернення до реєструючого органу для реєстрації спірного договору до моменту строку закінчення його дії, а також право на оскарження відмови в державній реєстрації, ухилення орендодавця або орендаря від реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Оскільки можливість реєстрації договору оренди, враховуючи термін оренди, не втрачено, судові інстанціїдійшли обґрунтованого висновку про передчасне витребування адміністрацією у підприємця переданої йому земельної ділянки..."

12.7. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди терміном менше року внесено зміни і встановлено термін договору понад рік, але згодом договір був зареєстрований, то новий договір вважається неукладеним, а попередній договір (редакція) поновленим на невизначений термін.

Судова практика:

Ухвала ФАС Поволзького округу від 16.06.2010 у справі N А55-31126/2009

"...Відповідач щорічно з 1996 року укладав із позивачем договори оренди на приміщення, розташоване у м. Сизрані по вул. Гоголя, д. 34, у тому числі, договір від 01.01.2007 N 00968 укладений на період до 30.11.2007.

Рішенням суду від 01.07.2008 у справі N А55-2325/2008 між сторонами вирішено переддоговірну суперечку, яка виникла під час укладання договору оренди від 01.01.2007 N 00968. Крім інших розбіжностей, судом затверджено пункт договору щодо строку його дії2. .2007 до 01.07.2011.

Відповідно до статті 609 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди нерухомого майна, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових.

Строк дії підписаного між позивачем та відповідачем договору оренди від 01.01.2007 становить більше одного року, однак у встановленому законом порядку сторонами не зареєстровано, у зв'язку з чим договір визнано судом неукладеним.

Виходячи з викладеного суд дійшов висновку, що між сторонами продовжує діяти договір від 01.01.2007 N 00968, який через статтю 621 Цивільного кодексу Російської Федерації відновлено на невизначений термін.

Рішення Арбітражного суду Самарської області від 29.12.2009, ухвалу Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 12.04.2010 у справі N А55-31126/2009 залишити без зміни, касаційну скаргу- без задоволення..."

12.8. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, не був зареєстрований, це не позбавляє орендаря права на судовий захист.

Судова практика:

Визначення Конституційного СудуРФ від 05.07.2001 N 154-О

"...Притому що державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди, укладеного на строк не менше року, обов'язкова, її відсутність, за змістом названих законоположень, сама по собі не позбавляє заявника права на судовий захист: в обґрунтування своїх позовних вимог ЗАТ "СЕВЕНТ" могло представляти докази, що свідчать про неможливість провести державну реєстрацію договору, а також про те, які дії були ним вчинені для цих цілей, або докази, що свідчать про недобросовісну поведінку власника, тощо, що підтверджується доданими до скарги судовими рішеннями. .."

Путівник із судової практики. оренда. загальні положення(КонсультантПлюс)

Укладено терміном щонайменше року, його необхідно зареєструвати. Саме з такої реєстрації договір вважається укладеним (ст. 651 ЦК України).

Яких правил потрібно дотримуватися під час реєстрації договору. Із заявою про договір оренди нерухомого майна може звернутися як орендар, і орендодавець. Так сказано у статті 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». Якщо в оренду здається будинок або приміщення в ньому, до договору оренди, який подається на держреєстрацію, потрібно додати поверхові плани будівлі, на яких позначаються приміщення, що здаються в оренду, із зазначенням розміру площі, що орендується.

Існує цілком законний спосібуникнути держреєстрації договору оренди: терміном менше року, а після закінчення терміну — пролонгувати. Однак тут треба врахувати таку тонкість. Договір оренди нерухомості, термін дії якого позначений з 1-го числа будь-якого місяця поточного року до останнього числа попереднього місяця наступного року, визнається у практиці укладеним на рік. Тому договір оренди з таким терміном підлягає державній реєстрації (п. 3 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 11 січня 2002 № 66). Тож, якщо потрібно уникнути держреєстрації, термін оренди має бути максимум 364 дні (365 днів, якщо оренда потрапляє на високосний рік).

Приклад

ТОВ «Московська друкарня» орендувало будинок у ЗАТ «Будмонтаж». Розглянемо дві ситуації.

Ситуація 1. Договір оренди укладено з 1 лютого 2014 року до 31 січня 2015 року включно. І тут договір треба зареєструвати.

Ситуація 2. Договір оренди укладено з 1 лютого 2014 року до 30 січня 2015 року включно. Цей договірреєструвати не потрібно.

Чи можна визнати витрати на оренду, якщо договір не зареєстрований

Якими будуть наслідки, якщо довгостроковий договір оренди нерухомості не зареєстрований. Припустимо, компанія орендувала будинок на тривалий термін (більше року), але при податкової перевіркиз'ясувалося, що договір оренди не зареєстровано. Що загрожує компанії? Відповідь залежить від ситуації. На практиці можливі такі випадки:

договір оренди на реєстрацію взагалі не подавався;
договір було подано на державну реєстрацію, але на момент проведення перевірки ще не зареєстровано;
договір був зареєстрований гаразд, але згодом у нього було внесено зміни, які зареєстровані були.

Розглянемо кожну із цих ситуацій докладно.

Ситуація 1. Договір довгострокової оренди нерухомості на реєстрацію не подавався. Подивимося, які проблеми можуть виникнути в цьому випадку у компанії під час визнання витрат на оренду у податковому обліку.

за загальному правилуплатежі за договором оренди у податковому обліку включаються до складу витрат (підп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Проте, якщо договір оренди, укладений терміном понад рік, був зареєстрований, податківці можуть дозволити врахувати відповідні витрати з оподаткування. Позиція чиновників ґрунтується на тому, що договір, який не пройшов державну реєстрацію (у тому випадку, якщо, згідно з Цивільним кодексом РФ, вона обов'язкова), не вважається укладеним, а витрати за неукладеним договором врахувати не можна. Таку думку чиновники висловлювали неодноразово (див., наприклад, листи від 12 липня 2006 р. № 03-03-04/2/172, від 17 лютого 2006 р. № 03-03-04/3/3, лист від 13 липня 2005 р. № 02-1-07/66 тощо).

На думку автора, такий підхід не можна визнати цілком обґрунтованим. Справа в тому, що недотримання норм громадянського праване повинно відбиватися на податкових правовідносинах: цивільним законодавством не передбачено, що відсутність належної реєстрації робить договір оренди недійсним. Платник податків має право врахувати вироблені ним витрати на оренду майна та без державної реєстрації договору, якщо дані витрати обґрунтовані та документально підтверджені. Крім того, як відомо, для документального підтвердження витрат достатньо мати документи, що підтверджують виконані витрати. У ситуації, що розглядається, такими документами будуть підписаний сторонами договір оренди (не важливо, зареєстрований він чи ні), акт приймання-передачі об'єкта оренди та документи, що підтверджують перерахування орендної плати.

Слід зважити, що такі висновки підтверджує і численна судова практика. Зазначимо у зв'язку з цим, наприклад, ухвали ФАС Північно-Західного округу від 7 березня 2008 р. у справі № А56-19124/2007, ФАС Уральського округу від 25 січня 2007 р. № Ф09-12242/06-С2.

Ситуація 2. Договір був поданий на державну реєстрацію, але на момент перевірки ще не зареєстрований. Як відомо, процес держреєстрації договору може затягнутися, тому орендар найчастіше починає використовувати будинок одразу після укладання договору. Відповідно, витрати у вигляді орендної плати, комунальних платежів тощо виникають у орендаря задовго до того, як договір пройде обов'язкову реєстрацію.

Тим часом із визнанням витрат на подібної ситуаціїможуть бути проблеми. Інспектори у разі знову ж таки посилаються те що, що з загальному правилу договір оренди нерухомості вважається укладеним лише з його державної реєстрації речових (п. 2 ст. 651 ДК РФ). З цього чиновники роблять висновок, що договір не може підтверджувати витрати, які зроблено до його державної реєстрації (лист Мінфіну Росії від 12 липня 2006 р. № 03-03-04/2/172).

Якщо в подібній ситуації виникне суперечка, на свій захист компанія може навести ті самі аргументи, про які ми вже говорили вище. Крім того, суди при вирішенні подібних суперечок також, як правило, займають бік підприємств (див., наприклад, ухвали ФАС Західно-Сибірського округу від 2 травня 2007 р. № Ф04-2578/2007(33740-А75-25), Північно- Західного округу від 16 серпня 2005 р. № А56-46400/04).

Проте конфліктів із перевіряльниками можна уникнути зовсім — сам Мінфін Росії запропонував, як вийти із такої ситуації (лист від 12 липня 2006 р. № 03-03-04/2/172). Потрібно користуватися пунктом 2 статті 425 Цивільного кодексу РФ і надати договору зворотну силу: поширити його дію на період з моменту передачі будівлі потенційному орендарю. Тоді договір, хай і незареєстрований, стане документом, що підтверджує, що фактично оренда вже почалася. А це означає, що вимоги Податкового кодексу РФ про документальне підтвердження видатків будуть виконані.

Таким чином, щоб уникнути суперечок з податківцями, слід внести до договору оренди положення, відповідно до якого умови укладеного договору застосовуються до відносин, що виникли з моменту його підписання. Сформулювати це положення (пункт договору) можна так: «Умови договору застосовуються до відносин, що виникли з передачі будинку від орендодавця орендарю».

Зазначимо, що якщо спочатку сторони не передбачили у договорі зворотної сили, Цю умову можна встановити і в додатковій угоді. Щоправда, таку угоду, як і основний договір, необхідно зареєструвати. Тоді орендар зможе визнавати свої витрати у тому періоді, коли він фактично почав користуватися нерухомістю.

Ситуація 3. Договір зареєстрований, але в подальшому до нього було внесено зміни. Припустимо, що договір оренди було зареєстровано, але після держреєстрації сторони двосторонньою угодою змінили (збільшили) розмір орендної плати. Чи вправі в такому разі орендар врахувати в податковому обліку повну суму нової орендної плати, якщо додаткова угода не була зареєстрована?

Фахівці Мінфіну наполягають, що цього зробити не вдасться. На думку чиновників, орендні платежі у підвищеному розмірі підлягають включенню до складу витрат лише після державної реєстрації угоди про зміну договору (див., наприклад, лист Мінфіну Росії від 30 грудня 2005 р. № 03-03-04/1/471). Щоправда, потім дещо пом'якшили свою позицію з цього питання: якщо умови додаткової угоди на період до моменту держреєстрації, орендні платежі у розмірі, встановленому угодою, що знаходиться на реєстрації, можуть враховуватися з моменту цієї зміни (лист Мінфіну Росії від 11 липня 2008 р. № 03-03-05/77). Аналогічна думка висловлена і в листі УФНС Росії за м. від 28 березня 2008 № 20-12/030173.

На думку автора, укладання додаткової угоди (незалежно від того, зареєстрована вона чи ні) не впливає на можливість врахувати витрати на оренду при оподаткуванні. Доводи самі: зміна розміру орендної плати робить договір оренди неукладеним. Отже, збільшена сума орендних платежівможе бути врахована з метою оподаткування прибутку, якщо відповідні витрати економічно обґрунтовані та документально підтверджені. Судова практика також підтверджує цей висновок (див., наприклад, ухвала ФАС Північно-Західного округу від 27 лютого 2008 р. у справі № А56-30518/2006).

Олександр Єлін,

Компанії "АКАДЕМІЯ АУДИТУ"

Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації у таких випадках:

договір оренди будівлі або споруди укладено терміном не менше одного року (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
договір оренди приміщення, що у будівлі чи споруді, укладено терміном щонайменше одного року (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень»);
договір оренди земельної ділянки укладено терміном не менше одного року (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
Декілька договорів оренди щодо одного і того ж об'єкта оренди укладено одночасно, причому термін одного з них починається відразу ж після закінчення терміну дії іншого договору. Суди розглядають такі договори як єдиний правочин, який підлягає реєстрації за умови, що загальний терміноренди за цими договорами становить один рік або більше (ухвала ФАС Північно-Кавказького округу від 31 березня 2010 р. у справі № А53-17516/2009).

Державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна не потрібна, якщо Договір оренди укладено на строк не менше одного року (наприклад, на 11 місяців).

Насправді часто трапляються випадки, коли договір оренди спочатку укладається терміном 11 місяців чи інший термін менше року, та був неодноразово триває той самий термін. Відповідно до правової позиції ВАС РФ, при продовженні договору оренди, укладеного на строк менше одного року, на такий же строк після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації через пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ (п 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. № 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним""; далі - інформаційний лист № 59).

Якщо договір оренди укладено терміном менше року й згодом лише на рік було продовжено додатковою угодою, то цьому випадку ні договір, ні додаткову угоду реєструвати не нужно. Якщо договір оренди нерухомого майна, укладений терміном менше року, продовжено додатковою угодою, виникає новий договіроренди, яка не підлягає державній реєстрації за умови, що договір також продовжено на строк менше одного року (ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 26 січня 2011 р. у справі № А82-104/2010).

Договір оренди, укладений чи поновлений на невизначений термін, державної реєстрації речових не підлягає. Це можна довести, спираючись на пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ та роз'яснення ВАС РФ.

Так, із пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ випливає, що договір, що підлягає державній реєстрації, повинен відповідати двом умовам:

встановлювати термін його;
зазначений термін має бути не менше одного року.

Договір, укладений на невизначений термін, жодній із цих умов не відповідає.

По-перше, договір оренди будинку, поновлений на невизначений термін, не потребує державної реєстрації, оскільки, згідно з пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ, державній реєстрації підлягає договір оренди будівлі, укладений лише на строк не менше одного року (п. 11 інформаційного листи №59).

По-друге, Президія ВАС РФ фактично прирівняла до укладання нового договору оренди продовження договору на той же термін після закінчення терміну його дії (п. 10 інформаційного листа № 59).

Отже, поновлення договору оренди на невизначений термін також є укладанням нового договору, який не містить умов про термін його дії та визнається укладеним на невизначений термін.

На рівні федеральних арбітражних судівокругів також склалася практично однакова практика тлумачення пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою договір оренди, укладений (відновлений) на невизначений термін, державній реєстрації не підлягає (постанови ФАС Волго-Вятського округу від 28 грудня 2010 р. у справі № А11- 417/2010, ФАС Західно-Сибірського округу від 12 травня 2011 р. у справі № А81-3520/2010 ФАС Центрального округувід 20 травня 2011 р. у справі № А48-3783/2010).

Порядок державної реєстрації речових договору.

Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися кожна зі сторін договору (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» ; далі - Закон про держреєстрацію). На практиці це означає, що сторони самі визначають, юристи якої зі сторін займатимуться реєстрацією договору, хто оплачуватиме держмито за реєстрацію договору та додаткових угоддо нього тощо. Щоб усунути невизначеність у цьому питанні, рекомендується прописати це у договорі.

Приклад пункту договору оренди про порядок його реєстрації сторонами

«Реєстрація цього Договору, а також Додаткових угод до нього здійснюється Орендодавцем у строк не пізніше двох місяців з дня підписання цього Договору. Витрати, пов'язані з первинною державною реєстрацією цього Договору, несе Орендодавець. Надалі витрати на державну реєстрацію змін до цього Договору несе Сторона, з ініціативи якої вносяться зміни. Витрати на державну реєстрацію дострокового розірванняДоговору несе та сторона, за ініціативою якої Договір підлягає розірванню. Орендар зобов'язаний протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня підписання цього Договору передати Орендодавцю необхідний пакетдокументів для державної реєстрації цього Договору».

Реєстрація договору оренди проводиться територіальними органамиФедеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна, затвердженої наказом Мін'юсту Росії від 6 серпня 2004 р. № 135.

Загальний перелік документів, що подаються на реєстрацію договору оренди, зазначено у пункті 8 Методичних рекомендаційза порядком проведення державної реєстрації речових прав на нерухомого майна та угод із нею, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 р. № 184.

Для державної реєстрації договору оренди будівлі, споруди, приміщення або його частини необхідно буде подати до реєструючого органу кадастрові паспорти об'єкта нерухомості, що здається в оренду, із зазначенням розміру орендованої площі (п. 3 ст. 26 Закону про держреєстрацію), а для державної реєстрації земельної ділянки або його частини — кадастровий паспорт земельної ділянки із зазначенням площі, що здається в оренду (п. 2 ст. 26 Закону про держреєстрацію).

Державне мито за реєстрацію договору оренди стягується у вигляді 1 тис. крб. з фізичних осіб та 15 тис. руб. з організацій (підп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). У такому ж розмірі стягуватиметься держмито за реєстрацію додаткових угод до договору оренди, а також за реєстрацію розірвання договору оренди (лист ФНП Росії від 1 листопада 2005 р. № 04-3-09/597 «Про державне мито»; далі – лист № 04-3-09/597).

Державна реєстрація за загальним правилом здійснюється протягом місяця з дня прийому заяви та документів, необхідних для державної реєстрації (п. 3 ст. 13 Закону про держреєстрацію).

Бувають випадки, коли орендодавець не виконує своїх обов'язків щодо реєстрації договору оренди, за таких обставин у орендаря є два варіанти дій: самому звернутися до реєструючого органу або вимагати реєстрації в судовому порядку.

З одного боку, договір оренди реєструється за заявою однієї із сторін. Отже, орендар може самостійно звернутися до реєструючого органу за реєстрацією договору замість орендодавця, представивши всі необхідні документи.

Однак у цьому випадку у орендаря виникають такі ризики:

самостійне звернення орендаря до реєструючого органу не зможе змусити орендодавця виконати обов'язки, покладені на нього договором. Наприклад, якщо відповідно до договору обов'язок щодо сплати державного мита за реєстрацію договору покладено на орендодавця. В цьому випадку орендарю доведеться самому оплачувати всі необхідні витрати, що окремих випадкахможе бути йому дуже обтяжливо;

самостійне звернення орендаря до реєструючого органу буде ускладнене необхідністю отримання окремих документів, які орендар самостійно отримати не може, наприклад, кадастровий паспорт приміщення. А без зазначених документів орендар здебільшого не зможе самостійно зареєструвати договір. Необхідність подання цих документів у реєструючих органах, як правило, пояснюють тим, що на кожен договір, що реєструється, заводиться нова реєстраційна справа (фактично окрема папка), в яку наново необхідно представляти копії первинних документів, включаючи кадастровий паспорт об'єкту нерухомості У світлі положень, зазначених у пункті 10 статті 33 Закону про держреєстрацію, правомірність таких заяв працівників реєструючих органів можна поставити під сумнів. Проте, щоб оскаржити таку вимогу, доведеться звертатися до суду.

З іншого боку, відповідно до пункту 3 статті 165 Цивільного кодексу РФ якщо одна із сторін ухиляється від реєстрації договору, то суд на вимогу іншої сторони має право винести рішення про реєстрацію договору. Тому якщо орендодавець не виконує свій обов'язок щодо реєстрації договору, орендарю здебільшого доцільніше або направити відповідну письмову претензію орендодавцю, або одразу звертатися з вимогою про реєстрацію договору до суду. І тут договір буде зареєстровано за рішенням суду (п. 3 ст. 165 ДК РФ).

Якщо жодна із сторін не звернулася до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору, то договір вважатиметься неукладеним.

Якщо жодна із сторін не звернеться до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору, то в цьому випадку суд не матиме підстав для винесення рішення про реєстрацію договору. Справа в тому, що якщо жодна зі сторін не зверталася, то, отже, жодна зі сторін не ухилялася від такої реєстрації. У цьому випадку договір вважатиметься неукладеним, що не тягне за собою виникнення будь-яких прав та обов'язків (постанова ФАС Північно-Західного округу від 20 квітня 2006 р. у справі № А05-14505/2005-3).

На практиці це означатиме, що у орендаря будуть відсутні право володіти та користуватися об'єктом оренди та інші права, що випливають із договору оренди, у тому числі переважне право на укладання договору на новий термін, право на здачу майна у суборенду тощо. орендодавець, якщо виникне заборгованість за орендними платежами, зможе лише звернутися до суду з вимогою стягнення безпідставного збагачення. При цьому в ситуації плата за користування нерухомим майном стягуватиметься не за середньоринковою вартістю оренди аналогічного майна, а за ціною, узгодженою сторонами в договорі, якщо при розгляді судової суперечки не доведено інше (наприклад, орендар доведе, що узгоджена орендна плата в договорі перевищує середньоринкову, або орендодавець доведе, що узгоджена орендна плата нижча за середньоринкову). Це зумовлено тією обставиною, що під час підписання договору сторони висловили волю на погодження певних договірних умовЗокрема, орендодавець передбачав отримання орендної плати, а орендар - сплату орендної плати у розмірі, узгодженому в договорі.

Якщо обов'язок щодо реєстрації договору покладено на орендодавця, орендарю слід стежити за тим, щоб договір був зареєстрований орендодавцем без особливих зволікань. Якщо ж орендодавець не вживає заходів щодо реєстрації договору, орендарю потрібно вчасно вживати заходів для захисту своїх інтересів. Справа в тому, що реєстрація договору не тільки дозволяє виключити ризики, пов'язані з незаключеністю договору, але також служить додатковою гарантієюдля орендаря на випадки несумлінних дій орендодавця Наприклад, може виявитися, що орендар підписав щодо того самого об'єкта оренди два довгострокові договори з різними орендарями. У цій ситуації буде зареєстровано саме той договір, який першим було передано на реєстрацію з усіма необхідними документами(П. 35 Методичних рекомендацій щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 р. № 184). А орендар за іншим договором зможе лише вимагати відшкодування збитків.

Реєстрація угод про зміну або розірвання договору.

Оскільки угоди про зміну або розірвання договору є його невід'ємною частиною, то на практиці виникає питання: чи будь-яку додаткову угоду до договору оренди, що пройшов державну реєстрацію, також необхідно реєструвати?

Насправді реєструвати потрібно далеко не кожну додаткову угоду до договору оренди. За загальним правилом додаткові угоди до договору оренди реєструються у тих випадках, якщо вони змінюють зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди (п. 9 інформаційного листа № 59). Зокрема, обов'язковій державній реєстрації підлягають такі угоди до договору оренди:

про зміну об'єкта оренди, як у цілому (наприклад, за договором замість 8-го поверху організація займатиме 7-й), так і в частині (наприклад, про збільшення площі, що орендується). У цьому випадку підлягає зміні істотна умовадоговору - його предмет;
про зміну умови договору розмір орендної плати. Змінюватися може або жорсткий розмір орендної плати (наприклад, з 10 тис. до 20 тис. руб.), або порядок визначення суми орендних платежів (наприклад, зі 100 до 200 дол. США за курсом ЦБ РФ на момент оплати). Угода сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеного ними у зареєстрованому договорі оренди нерухомого майна, також підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди та змінює зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди (п. 9 інформаційного листа № 59). Правова позиція щодо необхідності реєстрації угод про зміну орендної плати поділяється судовою практикою(постанови ФАС Волго-Вятського округу від 5 жовтня 2010 р. у справі № А17-9472/2009, ФАС Східно-Сибірського округу від 22 квітня 2010 р. у справі № А78-3988/2009, ФАС Далекосхідного округувід 21 лютого 2011 р. № Ф03-9792/2010 у справі № А73-279/2010, ФАС Західно-Сибірського округу від 7 квітня 2011 р. у справі № А02-247/2010, ФАС Московського округу від 17 січня № КГ-А40/16993-10 у справі № А40-33740/10-105-240, ФАС Поволзького округу від 15 липня 2010 р. у справі № А55-34696/2009, ФАС Північно-Західного округу від 6 серпня 2 № А56-38305/02, ФАС Північно-Кавказького округу від 9 серпня 2010 р. у справі № А32-46888/2009, ФАС Уральського округу від 22 червня 2009 р. № Ф09-7767/08-С6 у справі № А5 /2008-Г01, ФАС Центрального округу від 26 січня 2010 р. № Ф10-6120/09 у справі № А23-1667/09Г-2-79).

Якщо договорі встановлено порядок визначення орендної плати, то суми орендної плати за оплачувані періоди можуть відрізнятися. Це не вважається зміною умови договору про розмір орендної плати, тому жодної реєстрації в цих випадках не потрібно.

Різний розмір суми орендної плати, визначеної відповідно до встановленого у договорі порядку її обчислення, не свідчить про зміну умови договору про орендної платиякщо сам механізм визначення орендної плати залишається незмінним. Така правова позиціявикладено у пункті 11 інформаційного листа № 66. Наприклад, якщо при щомісячній орендній платі в 1 тис. дол. США у січні курс долара США був нижчим, ніж у лютому, у зв'язку з чим підсумкова сума орендної плати за лютий у рублях вийшла більше , то це не свідчить про збільшення встановленого договоромрозміру орендної плати та про зміну відповідної умови договору, оскільки сам механізм обчислення орендної плати (1 тис. дол. США за курсом ЦБ РФ на день оплати) залишається незмінним.

Оскільки зміна суми орендної плати в рамках єдиного механізму її визначення не вважається зміною умови договору про орендну плату, то така зміна суми оренди реєстрації не підлягає (постанова Президії ВАС РФ від 26 січня 2010 № 11487/09 у справі № А59-3535/ 07-С9(С-5)).

Дані про зміну терміну договору оренди необхідно реєструвати, це пов'язано з тим, що реєстрації підлягають лише договори з певним терміном та інформація про термін оренди обов'язковому порядкувноситься до ЄДРП (додаток 3 до Правил ведення Єдиного) державного реєструправ на нерухоме майно та угод з ним, затвердженим постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 № 219; далі - Правила ведення ЄДРП).

Також обов'язково буде необхідно реєструвати угоди про розірвання договорів оренди, оскільки в даному випадку будуть вноситись зміни до ЄДРП щодо погашення запису про припинення права оренди (розд. VI Правил ведення ЄДРП).

Якщо сторони за договором оренди змінилися банківські реквізити, ці зміни реєструвати не потрібно, оскільки зміна банківських реквізитів сторін зареєстрованого договору оренди не підлягає державній реєстрації (постанова ФАС Далекосхідного округу від 9 березня 2010 р. № Ф03-994/2010 у справі № А51- 8558/2009).

Держмито за реєстрацію додаткових угод до договору оренди, а також за реєстрацію розірвання договору оренди стягується в такому ж розмірі, що і за державну реєстрацію договору оренди (ЛИСТ ФНП України від 01.11.2005 № 04-3-09/597).

Що Ви думаєте щодо статті «Реєстрація договору оренди»? Прокоментуйте її, будь ласка!