Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Договір оренди землі з правом викупу

Договір оренди земельної ділянкисільськогосподарського призначення застосовується для передачі користування землею в тимчасове користування певних умов. Це можуть бути як грошові кошти, і сільськогосподарська продукція.

Завантажити бланк договору безкоштовно можна наприкінці статті.
Звертаємо вашу увагу на те, що договір простий та типовий. Служить для ознайомлення – додаткові умови вносяться самостійно та за погодженням сторін.

Невелике відео про нюанси під час оренди земельної ділянки. Обов'язково догляньте сюжет до кінця - там багато цінної та корисної інформації.

Договір оренди землі - зразок 2018-2019

Іменоване в подальшому «Орендодавець», в особі __________________________________, що діє на підставі ____________, з одного боку, та ________________________, іменоване надалі «Орендатор», в особі ________________________, що діє на підставі ____________, з іншого боку, уклали цей договір про наступне:

Предмет договору

1.1. Орендодавець здає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею _________ гектарів, розташовану за адресою: м. __________________, ________________. Кордони орендованої ділянки вказані на плані ділянки, що додається до договору (Додаток № 1). План ділянки є складовою та невід'ємною частиною цього договору.
Кадастровий номер земельної ділянки _________________________________________.
Цільове призначення земельної ділянки: _______________________________________.
Дозволене використання земельної ділянки _________________________________.
1.2. Земельна ділянка належить Орендодавцю на праві власності, що підтверджується свідоцтвом державної реєстраціїправа власності № ____ від "__"________ 20__ р., виданим _____.

Орендна плата

2.1. Розмір щомісячної плати за орендовану земельну ділянку становить ________ рублів.
2.2. Орендна платавноситься Орендарем пізніше ___ числа кожного місяця шляхом перерахування зазначеної у п. 2.1 суми на розрахунковий рахунок Орендодавця.
2.3. Зміна розміру орендної плати та порядку її внесення здійснюється шляхом підписання додаткової угодидо цього договору.

Права та обов'язки орендаря

3.1. Орендар має право:
3.1.1. використовувати ділянку відповідно до цього договору та діючим законодавствомРФ;
3.1.2. використовувати в встановленому порядкудля власних потреб наявні на земельній ділянці прісні підземні води, і навіть закриті водойми відповідно до законодавства РФ;
3.1.3. мати у власності посіви та посадки сільськогосподарських культур та насаджень, отриману сільськогосподарську продукцію та доходи від її реалізації;
3.1.4. зводити з дотриманням правил забудови будівлі, будівлі, споруди відповідно до цільового призначення земельної ділянки та її дозволеного використання з дотриманням вимог містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;
3.1.5. проводити відповідно до дозволеного використання зрошувальні, осушувальні та інші меліоративні роботи, будувати ставки та інші закриті водойми відповідно до встановлених законодавством екологічних, будівельних, санітарно-гігієнічних та інших спеціальних вимог;
3.1.6. після закінчення терміну договору оренди земельної ділянки переважне правона укладення нового договору оренди земельної ділянки новий термін, крім випадків, встановлених законодавством;
3.1.7. передавати свої права та обов'язки за договором оренди земельної ділянки третій особі, у тому числі віддавати орендні права земельної ділянки у заставу та вносити їх як вклад у статутний капіталгосподарського товариства або товариства, без згоди Орендодавця (власника земельної ділянки) за умови його повідомлення. У разі відповідальним за договором оренди земельної ділянки перед Орендодавцем стає новий орендар земельної ділянки, крім випадку передачі орендних прав у заставу;
3.1.8. передавати земельну ділянку до суборенди в межах строку договору оренди земельної ділянки без згоди Орендодавця (власника земельної ділянки) за умови її повідомлення;
3.1.9. здійснювати інші права використання земельної ділянки, передбачені законодавством.
3.2. Орендар зобов'язаний:
3.2.1. використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та належності до категорії земель та дозволеного використання способами, що не завдають шкоди довкілля, зокрема землі як природному об'єкту;
3.2.2. зберігати межові, геодезичні та інші спеціальні знаки, встановлені на земельних ділянках відповідно до законодавства;
3.2.3. здійснювати заходи щодо охорони земель, встановлені законодавством;
3.2.4. своєчасно провадити орендні платежі за землю, встановлені розділом 2 цього договору;
3.2.5. дотримуватись при використанні земельної ділянки вимоги містобудівних регламентів, будівельних, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних та інших правил, нормативів;
3.2.6. не допускати забруднення, деградації та погіршення родючості ґрунтів на землі;
3.2.7. не порушувати права інших землекористувачів та природокористувачів;
3.2.8. виконувати інші вимоги, передбачені законодавством землі.

Права та обов'язки орендодавця

4.1. Орендодавець має право:
4.1.1. здійснювати контроль за використанням та охороною земель Орендарем;
4.1.2. вимагати дострокового розірваннядоговору у випадках, передбачених розділом 7 цього договору;
4.1.3. на відшкодування збитків, заподіяних погіршенням якості земель та екологічної обстановкив результаті господарської діяльностіОрендаря;
4.1.4. змінювати за погодженням з Орендарем розмір орендної плати не частіше ніж один раз на рік.
4.2. Орендодавець зобов'язаний:
4.2.1. передати Орендарю земельну ділянку, зазначену у п. 1.1 цього договору;
4.2.2. сприяти за заявками Орендаря виконанню необхідних робітіз землеустрою;
4.2.3. відповідно до умов договору відшкодовувати після закінчення терміну оренди повністю або частково витрати, понесені Орендарем на освоєння земель та покращення сільськогосподарських угідь;
4.2.4. сприяти Орендарю у відшкодуванні збитків, включаючи втрачену вигоду, при вилученні земель для державних та суспільних потреб.

Відповідальність сторін

5.1. У разі невиконання або неналежного виконаннясторонами зобов'язань за цим договором вони відповідають відповідно до чинного законодавства. .
5.2. У разі не внесення Орендарем орендної плати у встановлений цим договором строк Орендар сплачує Орендодавцю пені за кожен день прострочення у розмірі ___% від розміру платежу, що підлягає сплаті за відповідний розрахунковий період.
5.3. У разі невчасного повернення земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцю пені за кожен день прострочення у розмірі ____% від розміру річної орендної плати.

Розгляд суперечок

6.1. Спори, які можуть виникнути під час виконання цього договору, сторони прагнутимуть вирішувати шляхом переговорів.
6.2. При не врегулюванні у процесі переговорів спірних питаньсуперечки будуть вирішуватися в суді відповідно до процесуальним законодавствомРФ.

Розірвання договору

7.1. Орендодавець має право вимагати дострокового розірвання цього договору у випадках, передбачених ГК РФ та Земельним кодексом РФ.
7.2. Орендар має право вимагати дострокового розірвання цього договору у випадках, передбачених ДК РФ та Земельним кодексом РФ.

Інші умови

8.1. Цей договір укладено строком на _______ років і набирає чинності з моменту його державної реєстрації встановленому закономпорядку. Витрати на державну реєстрацію несе __________________.
8.2. Будь-які зміни та доповнення до цього договору дійсні за умови, якщо вони вчинені у письмовій формі та підписані належно уповноваженими на те представниками сторін та зареєстровані у встановленому законом порядку.
8.3. Цей договір складено у трьох примірниках, один з яких зберігається у __________, решта видається сторонам на руки, причому всі примірники мають однакову юридичну силу.
8.4. У всьому іншому, не передбаченому цим договором, сторони керуватимуться чинним законодавством РФ.

Дані сторін

Орендодавець________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
(Підпис)___________________________________________________«___» _______________ 20__г.

Орендар __________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________
(Підпис)_________________________________________________«_____» _______________ 20__г.

Погодьтеся, не кожен уміє обробляти землю, яка належить до категорії сільгоспземель, а використовувати її якось інакше не можна. І в такому разі для власника ділянки оптимальним рішенням буде передача земель у тимчасове користування по орендного договору . Саме про орендні угоди на землі с/г призначення йтиметься розмова в цій статті, суттєві нюанси цієї угодиі, звичайно ж, далі ви зможете договір оренди землі сільгосппризначення завантажити безкоштовно.

Категорії с/г угідь та їх використання

Вся земля, згідно з цивільними та правовими нормами, поділяється на види відповідно до їх призначення. Це зроблено для оформлення окремого юридичного статусуземлі різного призначення та її захист.

Земельний статус визначається не тільки можливістю використовувати конкретний наділ, але його оборотом. Площа с/г угідь становить приблизно 39 % від усієї площі Російської Федерації, Саме зазначені земельні угіддя мають вирішальне значення для нашої країни, а тому перебувають під особливою охороною держави.

Цим статусом практично повністю забезпечується наявність товарно-сировинного виробництва, що гарантує продовольчу безпекудержави. Крім цього, переведення земель, що мають цей статус, в іншу категорію передбачає особливий регламент.

Для доцільного та вірного користування територіями с/г призначення поділяються на:

переважні – території, що перебувають під особливою охороною;
значущі та продуктивні території;
землі незадовільної якості або не придатні під с/г виробництво.

Подібний поділ, за кадастровими критеріями, захищає від користування не за цільовим призначенням земельних площ високої якості.

Особливості орендної угоди

С/г угіддя – це території, що розташовані поза населених пунктівта призначені під потреби та цілі сільського господарства. Головною відмінною рисоюземель сільськогосподарського призначення є родючість і здатність виробляти сільськогосподарську продукцію.

Звертаємо увагу, що для здійснення орендних угод будь-яка ділянка має пройти реєстрацію в кадастрових органах та отримати відповідний номер.

Це означає, що при оформленні угоди власник землі (орендодавець), що передбачається до передачі в тимчасове користування, повинен мати всі докази законних праввласності на ділянку.

Об'єкт орендної угоди

За орендарем закріплено право оформляти у найм території без обмеження площ. Крім того, об'єкт орендних відносин може бути переданий орендарем у суборенду до закінчення періоду дії основного договору, але за обов'язкової згоди від законного власника наділу.

Особа, яка користується наділом за орендним договором, має право передавати власне право користування ним у заставу, але лише на період дії орендної угоди. У тому числі, часто оформляється передача зазначених прав банківським організаціям, щоб оформити кредит на розвиток сільськогосподарської діяльності Проте, власник має право, обмежити або взагалі заборонити подібні дії орендаря, прописавши це одним із положень угоди.

Правообмеження у використанні об'єкта оренди

До одного з ключових принципів користування с/г територіями належить збереження їхнього призначення в частині цільового використання. Це обов'язкове положення для опису в кожному орендному договорі на сільгосптериторії. Безпосередньо законним власникомнаділу (орендодавцем) вказуються допустимі варіанти користування сільгоспплощею, оскільки для орендаря не завжди буває важливо, на жаль, у якому стані земля залишиться після нього.

За Земельним кодексом наділи, передані/отримані в оренду, можуть використовуватись під:

садівницьку/городницьку діяльність;
тваринництво, мисливське або рибальське госп-во;
вирощування кормів (косіння сіна);
пасовища для тварин;
садово-дачне будівництво (у поодиноких випадках ІЖС).

Використання с/г територій із порушеннями призводить до правових наслідків, У тому числі дуже солідні штрафи, а при злісних порушеннях вилучення з власності.

Припустимо, більше трьох років земельні території використовуються з порушенням цілей, велика ймовірність, що несумлінний власник може бути позбавлений наділу через суд.

Детально про термін оренди

Неодмінною умовою будь-якої орендної угоди є становище, що обумовлює термін його дії, та передача/отримання с/г територій у найм не виняток. Сторонам угоди треба погодити та точно прописати період часу, на який ділянку буде передано у тимчасове використання. Виходячи з с правових норм, учасники будь-яких орендних угод мають право на власний розсуд встановлювати ключові положення угоди. Інакше висловлюючись, вони мають право самостійно визначити орендні терміни. Однак, при оренді територій с/г призначення ці права обмежені певними правовими вимогами за граничним та мінімальним терміном.

Мінімальний період тимчасового користування земельними територіямиможе встановлюватися суб'єктом РФ відповідно до виду передбачуваної діяльності.

Іншими словами, кожен регіон встановлює мінімально допустимий час оренди. Припустимо, для земель, відведених під сінокосіння. Якщо розглядати граничний термін оренди, то у всіх регіонах завжди однаковий і становить 49 років.

На основі цих принципів і слід встановлювати термін дії орендної угоди у кожному конкретному випадку. Експерти радять оформляти орендний договір на 3 роки. Досить тривалий термін дозволяє зберегти верхні шари, що є найціннішими, забезпечити використання земель за цільовим призначенням та не допустити впливу шкідливих факторів. Крім того, це може стати початком для оформлення довгострокової угоди на оренду земельної ділянки і, отже, будуть серйозні інвестиційні вкладення в землю. Причому орендні відносини з державою/муніципалітетом та чітке дотримання встановлених законодавством вимог (зокрема, цільове користування наділом) передбачають подальше переоформлення орендованої ділянки у особисту власність.

Розрахунок оплати оренди

Величина оплати за користування землями с/г призначення обов'язкова до фіксації у документі. Це положення обов'язково для всіх видів оренди. Дане становище зобов'язує особа, орендує наділ, вносити зазначену суму, що може виражатися у грошовому еквіваленті, і навіть у вигляді певної продукції, послуг чи внесенням в об'єкт аренды.

Розмір ставки не регулюється законодавством. Однак, існує правове обмеженнящодо зміни орендних платежівза с/г території. Вона може переглядатися не частіше, одного разу на 12 місяців.

Щодо підрахунку остаточної суми для внесення за користування наділом, то вона вважається виходячи із розміру переданого наділу шляхом множення на вартість однієї одиниці площі. Внаслідок цього виходить середня величина до оплати, яка може коригуватися за погодженням сторін. Регулярність внесення платежів також обумовлюється в орендній угоді, припустимо, орендна плата вноситиметься 1 раз на місяць або щокварталу/щорічно з обов'язковою вказівкою конкретної дати та способу оплати. Крім цього, у договорі доцільно прописати загальну вартістьоренди за весь період користування наділом за орендною угодою.

Причини, які можуть спричинити анулювання договору

Припинення орендних відносин, якщо це закінчення дії договору чи існує домовленість сторін з цього питання – процес досить складний. Анулювати орендну угоду, не доклавши певних зусиль, якщо один із учасників угоди заперечує, не вдасться. Одностороннє розірванняорендної угоди на землі с/г призначення можливе лише у суді, шляхом подання відповідної заяви.

Якщо домовитися з другим учасником угоди не виходить, то чекають судові розгляди. Але для анулювання угоди, а, отже, і держреєстрації (при середньострокових та довгострокових орендних відносинах), потрібно пред'явити дуже вагомі обґрунтування. Якщо в договорі немає положення, що регулює це питання, тоді він вирішується, виходячи з Цивільного кодексу.

Причиною анулювання орендної угоди на користування територіями с/г призначення є лише порушення одним із учасників угоди положень договору. Щоб уникнути можливих конфліктних ситуацій у вирішенні цього питання доцільно ще етапі узгодження та оформлення договору прописати зазначений пункт у документі.

Причиною анулювання орендної угоди може стати, наприклад, регулярне невчасне внесення орендних платежів, користування наділом за цільовим призначенням, істотне погіршення якості землі через неправильне використання.

Зміна законного власника орендованої землі вважається підставою анулювання договору.

Тонкощі орендної угоди

Передача землі с/г призначення у тимчасове користування за орендним договором є досить популярним варіантом розпоряджатися правами власності на нерухомість. Але часто не всі приділяють належної уваги оформленню таких угод.

Слід ретельно визначити всі ключові положення угоди з докладними поясненнями та досягнутою домовленістю. Лише так вони знаходять законну силу . Укладання довгострокових угод зобов'язує сторони зареєструвати угоду у відповідних інстанціях (Держреєстр).

Якщо особа, яка користується наділом за орендною угодою, протягом усього періоду чітко виконувала всі положення договору, то вона має переважне право знову орендувати цей наділпісля закінчення терміну дії угоди.

Крім суттєвих та додаткових умов, узгоджених сторонами, можна уточнити і передачу права власності на земельну ділянку після сплати обумовленої суми.

Подібна угода прирівнюється до продажу/купівлі земельної ділянки на виплат. Але в подібної ситуації, крім розділу про переоформлення права власності до іншого власника, зазначаються та відповідні положення відповідного договору.

Важливо! Перелік даних, без зазначення яких у тексті договір не буде укладеним та дійсним, встановлено цивільним та земельним законодавством.

Так, до цих відомостей відносяться:

Предмет договору (ст. 607 Цивільного кодексу, далі - ЦК РФ).
Ціна договору (п. 12 ст. 22 Земельного кодексу, Далі - ЗК РФ).

Предмет договору обов'язково індивідуалізується за допомогою конкретних даних адреси, площі, кадастрового номера. Також вказується категорія земель та вид дозволеного використання.

Зверніть увагу! Якщо наведена інформація не дозволяє однозначно ідентифікувати об'єкт договору, то відповідно до положень ст. 607 ГК РФ угода недійсна.

Доречно докласти межовий план або виписку з Єдиного державного реєструнерухомості про об'єкт нерухомості. Помилка буде використання плану ділянки без опису її меж. Межі території повинні бути засвідчені, що підтверджується великою судовою практикою, наприклад, ухвалою ФАС Московського округу від 08.02.2005 № КГ-А41/74-05 у справі № А41-К1-8210/04.

Зверніть увагу! Розмір ціни може бути встановлений у вигляді фіксованої суми. Також можливе узгодження у договорі алгоритму її розрахунку у кожному новому періоді.

Якщо передбачено зміну орендної плати залежно від певних умов (наприклад, у разі централізованого зниження або підвищення ставки орендної плати з боку держави тощо), складання додаткової угоди не потрібне, як не потрібна і держреєстрація змін (п. 2 ст. 614 ГК РФ, Постанова ФАС Московського округу від 20.02.2004 № КГ-А40/9565-03 у справі № А40-14527/03-41-123).

Термін дії та державна реєстрація договору оренди землі

Важливо! Згідно загальним вимогамдо договорів про оренду нерухомості термін не є в такому документі істотною умовоютому в тексті він може бути не вказаний.

У такому разі угода діятиме протягом невизначеного часу. Будь-яка із сторін зможе заявити про своє бажання розірвати договір, попередивши іншу за 3 місяці, якщо інша умова про термін такого повідомлення не передбачено законодавством чи угодою сторін (п. 2 ст. 610 ЦК України).

Зверніть увагу! ЗК РФ передбачає обмеження термінів оренди для окремих категорійземель. Наприклад, максимальний терміноренди земель сільгосппризначення, що перебувають у власності держави або муніципалітету, не має перевищувати 49 років (п. 3. ст. 9 закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» від 24.07.2002 № 101-ФЗ).

Якщо у договорі оренди земельної ділянки, для якої законодавством встановлені граничні показники часу дії, строк не вказано взагалі або перевищує встановлений нормами, то угода буде вважатися укладеною на максимальну можливий термін(П. 3 ст. 610 ГК РФ).

Важливо! Договір оренди земельної ділянки потребує державної реєстрації речових (п. 2 ст. 609 НК РФ). При цьому встановлюється, що фіксувати дані в ЄДРН про оренду земельної ділянки необхідно у тому випадку, якщо угода укладена на строк не менше 1 року (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Як продовжити договір оренди землі

Пролонгацію договору оренди можна здійснити шляхом укладання додаткової угоди, якщо в документі вказано конкретний термін його закінчення. При цьому важливо конкретно сформулювати термін продовження або вказати умову продовження на невизначений період. Фрази типу "на той же період" можуть бути витлумачені сторонами неоднозначно. Якщо договір був короткостроковим (наприклад, на 11 місяців), то продовження на той же термін передбачає продовження на 11 місяців, а не до аналогічної дати наступного року, як думає багато хто. Примітно, що у разі продовження такого короткострокового договоруна період до 1 року держреєстрація не потрібна.
У вихідний документ можна спочатку включити пункт про автопролонгації (наприклад, за правилами п. 2 ст. 621 ЦК України).

Важливо! Добросовісний орендар, у разі відсутності обмежень у договорі чи законодавстві, має перевагу по відношенню до інших осіб під час укладання угоди про оренду землі на новий термін. При цьому умови початкової угоди за бажанням учасників угоди можуть бути змінені.

У разі відмови орендодавця продовжувати вказані договірні відносиниз орендарем він протягом 1 року не може укладати угоду про оренду цієї земельної ділянки на тих же умовах. Інакше орендар може звернутися до суду з позовом про переоформлення цього договору на себе та відшкодування збитків (п. 1 ст. 621 ЦК України).

Договір оренди частини земельної ділянки

П. 1 ст. 607 ДК РФ говорить, що земельні ділянки можуть бути в оренду, як та інші природні об'єкти з визначеними межами. Положення ЗК РФ доповнюють це твердження: як об'єкт відносин, регульованих земельним законодавством РФ, можуть бути як ділянки землі, а й їх частини (п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

З урахуванням судової практикив даному випадкунайкращим варіантом буде додаток до угоди оформленого та підписаного сторонами ситуаційного плану переданої у користування частини земельної ділянки та акту виміру площ.
Ще одним варіантом такого опису предмета договору може послужити межовий план усієї ділянки (графічний розділ) з позначеною на ньому частиною, що передається в оренду (постанова ФАС ДО від 30.08.2013 № Ф03-3767/13).

Якщо договір оренди частини земельної ділянки укладено терміном понад 1 року, його потрібно зареєструвати в Росреестре (п. 2 ст. 609 ДК РФ). Для цього потрібно провести межові роботи, т.к. реєстрація обтяження частини ділянки орендою здійснюється одночасно з кадастровим облікомтакої частини (п. 3 ст. 44 ФЗ від 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державну реєстрацію нерухомості»).

Важливо! Відсутність належного межового плану на частину ділянки призведе до відмови у реєстрації (див. Постанову 2-го ААС від 12.01.2018 у справі № А29-5525/2017).

Суб'єкти договору: договір оренди ділянки землі між фізичними особами та за участю юридичних осіб

ДК РФ не передбачає будь-яких спеціальних вимог до особи, яка виступає як орендар.

Важливо! ЗК РФ у ст. 22 визначає, що особам, які не мають громадянства, або особам з іноземним громадянством можуть бути надані ділянки на праві оренди, за винятком ситуацій, передбачених ЗК РФ.

Орендодавцем може бути будь-яка особа — як юридична, так і фізична. Головна вимога у тому, що здавати у найм нерухомість може лише її власник (ст. 608 ДК РФ). Також як орендодавець може виступати особа, наділена таким правом законом або власником (наприклад, за довіреністю).

Зверніть увагу! Головною відмінністю договору за участю юридичної особи (у ролі як орендаря, так і орендодавця) є необхідність укладання договору письмовому вигляді, Навіть якщо він буде короткостроковим (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Найменування сторін зазначаються у преамбулі договору. Для фізичної особи необхідно зазначити дані паспорта. Представник юрособи пред'являє довіреність, номер та дата оформлення якої також мають бути зазначені у договорі. Якщо представник із боку організації має право діяти без довіреності, необхідно зафіксувати найменування документа, виходячи з яких він здійснює действия.

Розірвання договору оренди

Причини для дострокового припиненнядоговору оренди земельної ділянки з ініціативи сторін з погляду цивільного законодавствавідображені у ст. 619-620 ЦК України:

Невиконання сторонами умов угоди. У цьому випадку для розірвання договору сторони мають звернутися до суду.
На підставі повідомлення від сторони-ініціатора за 3 місяці, якщо за умовами договору не передбачено інший період (ст. 610 ЦК України). Якщо після настання дати закінчення терміну дії договору сторони не виявили бажання його пролонгувати, всі права та обов'язки сторін щодо нього припиняються (ст. 621 ДК РФ).
На підставі ст. 22 та 46 ЗК РФ передбачені додаткові випадкита умови розірвання угоди, специфічні для землі як об'єкта нерухомості. Наприклад, п. 9 ст. 22 ЗК РФ стверджує, що орендодавець може вимагати припинення договору оренди, підписаного терміном понад 5 років, тільки через суд і з приведенням як підстав для цього прикладів суттєвого порушенняумов договору. Якщо орендар у розумні терміниусунув усі порушення, то сам факт їх виявлення не розглядатиметься судом як підстава для розірвання договору (п. 3 постанови Пленуму ВАС РФ від 24.03.2005 № 11).

Додатково в цій статті розглядаються інші випадки, пов'язані з погіршенням родючих якостей землі, у зв'язку з чим правомірною є вимога орендодавця про розірвання договору оренди.

Типовий договір оренди земельної ділянки (бланк)

Укладання договору оренди державної землімає особливості: читайте, коли землю в оренду у держави можна взяти тільки на торгах, а коли просто звернувшись із заявою.

Стаття розкриє основні моменти, пов'язані із договором оренди сільськогосподарських земель. Для чого потрібна угода, хто виступає сторонами, і як її заповнити – далі.

Угоду з оренди ділянки обов'язково необхідно підтверджувати документами – письмовим договором.

Щоб отримати земельну ділянку у користування, можна не купувати її у власність – землю можна орендувати. Домовленість закріпити угодою. Як це зробити?

Оренда землі є відмінним варіантом для тих, хто не має коштів на покупку власного наділу.

Землі сільгосппризначення використовують для таких цілей:

садівництво та городництво;
засів зерновими;
вирощування птахів та тварин;
рибальство;
вирощування трав для годівлі худоби.

Максимальний термін оренди – 49 років. Мінімальний термінне встановлено, він обмовляється сторонами індивідуально та прописується у договорі.

Законом дозволяється поступатися орендою земельної ділянки. Якщо орендодавець не проти, орендар має право переоформити землю на іншу особу.

Також він має можливість залишати земельну ділянку як заставу комерційним організаціям(Банкам), якщо потрібний кредит для сільськогосподарської мети.

За оренду належить платити. Спосіб оплати описується у договорі. Законодавством не заборонено змінювати розмір плати – зменшувати чи збільшувати.

В односторонньому порядкуце можна робити не більше 1 разу на рік. Орендна плата буває:

фіксованою;
обчислюваної як від результату діяльності;
у формі послуг, що надаються орендодавцю;
у формі майна.

Земельний податок сплачується лише власниками ділянок. Особи, які орендують землю, звільнено від сплати. Договір оренди буває терміновим чи безстроковим.

Встановлюються терміни сторонами угоди. Законодавство встановлює деякі обмеження:

Щоб укласти угоду, необхідно підготувати такі документи:

паспорти сторін – оригінали та копії;
для організацій – витяг з Реєстру;
кадастровий паспорт на ділянку землі;
квитанцію про оплату мита;
якщо потрібно, довіреність;
документи на право власності на ділянку.

Залежно від ситуації, список паперів може відрізнятися. Орендувати сільськогосподарські землі сьогодні є найбільш оптимальним та вигідним варіантом для підприємців та фізичних осіб.

Законодавство не встановлює обмеження щодо дозволених обсягів оренди. Тобто орендар має право орендувати необмежену кількість земельних ділянок.

Призначення угоди

Оренда земель сільськогосподарського призначення – можливість отримати у тимчасове володіння земельну ділянку, підписавши з власником угоду.

Договір оренди необхідний, щоб передати у користування родючу територію, придатну для виробництва.

Земельна ділянка визначається 130 статтею Цивільного кодексу як об'єкт нерухомості. Тобто, його можна використовувати для різних операцій.

Відповідно до статті 607 (пункт 1) Цивільного кодексу, ділянку землі дозволено передавати в оренду.

Відповідно до статті 609 Цивільного кодексу, договір оренди підлягає реєстрації.

Якщо він укладається на строк до 1 року, то робити це не потрібно – стаття 26 Земельного кодексу.

Поняття сільськогосподарської землі відображено у статті 77 Земельного кодексу.

Орендні відносини регулює глава 34 Цивільного кодексу. Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу, сторони договору вправі розірвати його будь-якої миті.

Хто може заперечити заповіт на квартиру після смерті, читайте тут.

Відповідно до статті 615 (пункт 2), орендар має право здійснювати з орендованою ділянкою такі дії:

здавати третім особам;
передавати власні права та обов'язки іншим особам;
віддавати права з оренди у борг;
вносити права з оренди як внесок у капітал товариств.

Але для цього потрібна згода власника ділянки.

Оренда сільськогосподарських земель має нюанси. Угода про оренду не може змінювати тип дозволеного використання земельної ділянки.

Такі зміни визнаються самовільними та передбачають відповідальність адміністративного характеру.

Після взяття ділянки в оренду, щоб займатися тваринництвом, громадянин не має права зводити на ньому житлові споруди, навіть якщо це передбачено договором.

Якщо договір укладається більш ніж на 1 рік, його необхідно реєструвати в Росреєстрі. Оренда сільськогосподарської землі має свої особливості.

Будь-яка особа має право звернутися із заявою в виконавчі организ проханням виділити йому відповідну ділянку, необхідну ведення сільськогосподарської діяльності. Така ділянка може бути передана у володіння у вигляді торгів.

Предмет договору оренди – земельна ділянка. Орендодавець повинен надати орендареві у визначений термін ділянку землі на тимчасове користування.

Відео: продовження термінів оренди земельних ділянок

Продукція та інші доходи, отримані орендарем у процесі діяльності цьому ділянці, є його власністю.

Сторонами договору можуть бути фізичні особи, приватні підприємці, організації, і навіть установи державного чи муніципального типу.

Право передавати земельну ділянку в оренду – одне із повноважень власника цієї ділянки або її довіреної особи.

Список громадян-орендодавців залежить від форми права власності на землю. Орендодавцем може виступати громадяни та юридичні особи, які є власниками ділянки землі.

Якщо ділянка землі є комунальною власністю, то розпоряджатися нею та передавати в оренду має право лише органи місцевого самоврядування– сільські, селищні та міські ради.

У обох сторін угоди є правничий та обов'язки. Власник має такі права:

подавати до суду на розірвання договору, якщо земля використовується не за призначенням;
регулярно навідуватись на ділянку, оглядати її;
вимагати від користувача відшкодувати збитки, завдані землі.

Обов'язки – передати землю на тимчасове використання, виключити втручання у роботу орендаря.

Користувач має такі права:

використовувати отриману ділянку у своїх цілях за умовами договору;
передавати землю іншому користувачеві (якщо дозволить власник);
особисто розпоряджатися продукцією, одержаною із землі.

Обов'язки такі – своєчасно вносити плату користування ділянки, після закінчення терміну дії договору викупити землю чи продовжити договір, контролювати зміст грунту та його родючість.

Договір оренди належить до стандартної двосторонньої угоди, тому й вимоги щодо нього стандартні. Затвердженої форми немає, але є обов'язкові для відображення в угоді дані.

особисті дані та назва сторін;
дані із паспорта або установчої документації;
адреса проживання;
контакти.

Обов'язково вказати, що предмет оренди. Без цього угода вважається недійсною.

Докладно описати адресу або координати ділянки, її площу, межі та кадастровий номер.

Якщо буде відсутня інформація про оплату, це може стати причиною визнання договору недійсним.

Сторонам дозволено встановлювати такі типи плати:

чітко встановлену суму;
частку від прибутку, отриманого внаслідок роботи на землі – у натурі або грошима;
передача іншого предмета;
зобов'язання щодо поліпшення землі орендарем.

Встановити порядок внесення оплати та строки. Форма оформлення – проста письмова, завіряти у нотаріуса не потрібно.

До бланку договору на оренду землі вписати такі відомості:

дату та місце укладання договору;
Права та обов'язки сторін;
дані про об'єкт оренди;
інформацію про цільове призначенняземлі, умов її використання;
суму плати за оренду;
відповідальність сторін порушення умов угоди;
терміни передачі землі користувачеві;
умови повернення ділянки орендодавцю;
тип договору за терміном дії – короткостроковий (менше 5 років), довгостроковий (до 49 років).

Складається цей договір у 2 примірниках, кожної сторони угоди.

Будь-який договір можна розірвати, якщо порушено його умови або змінилися обставини.

Розірвати договір оренди нелегко, якщо одна зі сторін проти цього.

Розірвання без втрати часу та зусиль можливе, якщо орендар та орендодавець згодні на це обидва.

Односторонній порядок розірвання має на увазі подачу позовної заявиу суд. Орендар немає права розривати угоду, якщо відбулася зміна власника земельної ділянки.

Якщо договорі оренди ця тема не зачіпається, то вирішується цю проблему виходячи з Цивільного кодексу.

Головна підстава для розірвання угоди – нецільове використання землі чи недотримання обов'язків сторін. Ці умови необхідно прописувати у договорі.

Інші причини розірвання – несплата орендних платежів, нецільове використання землі, неправильне її використання, унаслідок чого погіршилася родюча якість.

Зміна власника не є причиною розірвання угоди. Найчастіші підстави для розірвання договору оренди:

закінчення строку, на який угоду було укладено;
ділянку землі викупили у примусовому порядку;
орендар став власником цієї землі;
смерть орендаря чи винесення йому судового вироку;
земельну ділянку відчужує заставоутримувач;
орендарем було юридична особа, Яке ліквідувалося.

Розірвання можливе за згодою або за рішенням суду. Сторона-ініціатор звертається до другої сторони та надає інформацію про ті пункти, які порушені.

Як можна отримати земельну ділянку від держави безкоштовно, читайте тут.

Як отримати квартиру багатодітній сім'ївід держави, дивіться тут.

Після цього можна звернутися до суду. Оформляється розірвання договору у такій формі, як і за його укладання.

Таким чином, договір оренди ділянки сільськогосподарської землі укладається від 1 року до 49 років. У цьому кожної зі сторін є правничий та обов'язки.

За їхнє порушення загрожує відповідальність. Якщо договір оренди сторони захочуть внести зміни, то складається додаткову угоду.

Поправки не повинні суперечити нормам законодавчих актів. Якщо сторони угоди не можуть дійти спільної думки, то необхідно звернутися до суду.