Po schválení federálneho oceňovacieho štandardu "Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)"
Článok 20 federálny zákon zo dňa 29. júla 1998 číslo 135-FZ „Dňa oceňovacie činnosti v Ruská federácia» (Zbierané právne predpisy Ruskej federácie, 1998, č. 31, čl. 3813; 2006, č. 31, čl. 3456; 2010, č. 30, čl. 3998; 2011, č. 1, čl. 43; č. 29, čl. 4291; 2014, č. 30, položka 4226) Objednávam:
Schváľte priložený federálny štandard oceňovania „Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)“.
minister
A.V. Uljukajev
Federálny štandard oceňovania
"Oceňovanie nehnuteľností (FSO č. 7)"
I. Všeobecné ustanovenia
1. Tento federálny štandard oceňovania bol vyvinutý s prihliadnutím na medzinárodné normy oceňovanie a federálne oceňovacie štandardy "Všeobecné koncepty oceňovania, prístupy k oceňovaniu a požiadavky na oceňovanie (FSO č. 1)", "Účel oceňovania a druhy hodnoty (FSO č. 2)", "Požiadavky na správu o oceňovaní (FSO č. 2)" č. 3)“ (ďalej v tomto poradí - FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3) a určuje požiadavky na oceňovanie nehnuteľností.
2. Tento Federal Valuation Standard rozvíja, dopĺňa a špecifikuje požiadavky a postupy stanovené FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 a je povinný pre použitie pri oceňovaní nehnuteľností.
3. Ustanovenia tohto federálneho oceňovacieho štandardu sa nevzťahujú na hodnotenie predmetu štátna registrácia vzduch a námorné plavidlá, plavidlá vnútrozemskej plavby, vesmírne objekty, pozemky podložia, podniky ako majetkové komplexy, ako aj určiť katastrálna hodnota nehnuteľné predmety metódami hromadného oceňovania.
II. Predmety hodnotenia
4. Predmetmi nehnuteľností môžu byť na účely tejto federálnej normy predmety hodnotenia - zastavané pozemky, nezastavané pozemky, objekty investičná výstavba, ako aj diely pozemky a projekty investičnej výstavby, bytových a nebytových priestorov, spolu alebo samostatne, s prihliadnutím na vlastnícke práva s nimi spojené, pokiaľ to neodporuje platnej právnej úprave. Na účely tohto federálneho štandardu môžu byť predmetom hodnotenia podiely na práve k nehnuteľnosti.
III. Všeobecné požiadavky na hodnotenie
5. Pri zhromažďovaní informácií o oceňovanej nehnuteľnosti vykonáva znalec alebo jeho zástupca obhliadku predmetu oceňovania v čase prípadne blízkom dňu oceňovania, ak nie je v oceňovacej úlohe určené inak. Ak sa obhliadka nevykoná, znalec v správe o ocenení uvedie dôvody, prečo nebola obhliadka predmetnej nehnuteľnosti, ako aj predpoklady a obmedzenia spojené s nevykonaním obhliadky.
6. Spoločné ocenenie pozemku a zariadení investičnej výstavby, ktoré sa na ňom nachádzajú, bez dokladov o vlastníctve a vlastníctve pozemok vykonávané s prihliadnutím na ustanovené platná legislatíva práva a povinnosti vlastníka projektov investičnej výstavby vo vzťahu k pozemku, ako aj typické správanie vlastníkov na posudzovanom trhu vo vzťahu k obdobnému pozemku (kúpa alebo prenájom).
7. Pri absencii doložených vlastníckych práv tretích osôb vo vzťahu k oceňovanému majetku obmedzenia (vecné bremená), ako aj napr. environmentálne znečistenie objekt sa posudzuje na základe predpokladu, že neexistujú takéto práva, obmedzenia (bremená) a znečistenie s prihliadnutím na okolnosti zistené pri obhliadke, ak v zadaní na posúdenie nie je určené inak.
IV. Zadanie na hodnotenie
8. Zadanie na ocenenie nehnuteľného objektu musí okrem tých, ktoré sú uvedené v odseku 17 FSO č. 1, obsahovať nasledujúce dodatočné informácie:
Zloženie predmetu hodnotenia s uvedením informácií postačujúcich na identifikáciu každej z jeho častí (ak existujú);
charakteristiky predmetu oceňovania a jeho hodnotených častí alebo odkazy na dokumenty, ktoré má odhadca k dispozícii a ktoré takéto vlastnosti obsahujú;
práva zohľadnené pri posudzovaní predmetu ocenenia, obmedzenia (bremená) týchto práv, a to aj vo vzťahu ku každej časti predmetu ocenenia.
9. V úlohe na posúdenie môžu byť uvedené ďalšie vypočítané hodnoty, vrátane:
trhu nájomné(odhadom suma peňazí pre ktorú je možné nehnuteľnosť prenajať ku dňu ocenenia za typických trhových podmienok);
náklady na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) zariadení investičnej výstavby;
straty ( skutočné škody, ušlý zisk) v prípade scudzenia nehnuteľnosti, ako aj v iných prípadoch;
náklady na elimináciu znečisťovania životného prostredia a (alebo) rekultiváciu pôdy.
V. Analýza trhu
10. Na určenie hodnoty nehnuteľnosti odhadca skúma trh v tých segmentoch, ktoré zahŕňajú skutočné využitie oceňovanej nehnuteľnosti a iné druhy použitia potrebné na určenie jej hodnoty.
11. Analýza trhu s nehnuteľnosťami sa vykonáva v nasledujúcom poradí:
a) analýza vplyvu všeobecnej politickej a sociálno-ekonomickej situácie v krajine a regióne, kde sa predmet ocenenia nachádza, na trh oceňovaného predmetu vrátane trendov, ktoré sa objavili na trhu v období pred dátumom posudzovania;
b) určenie segmentu trhu, do ktorého patrí oceňovaná nehnuteľnosť. Ak trh s nehnuteľnosťami nie je rozvinutý a nie je dostatok údajov na získanie predstavy o cenách transakcií a (alebo) ponúk s porovnateľnými nehnuteľnosťami, je povolené rozšírenie študijnej oblasti na úkor území podobných ekonomické charakteristiky k umiestneniu hodnotenej nehnuteľnosti;
c) analýza aktuálnych údajov o cenách transakcií a (alebo) ponúk s nehnuteľnosťami zo segmentov trhu, ku ktorým možno priradiť hodnotený objekt v skutočných, ako aj v alternatívnych možnostiach jeho použitia s uvedením rozsahu cenových hodnôt;
d) analýza hlavných faktorov ovplyvňujúcich dopyt, ponuku a ceny porovnateľných nehnuteľností, ako sú miery návratnosti, doby návratnosti investícií na trhu s nehnuteľnosťami, s intervalmi hodnôt týchto faktorov;
e) hlavné závery týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami v segmentoch potrebných na hodnotenie objektu, napríklad dynamika trhu, dopyt, ponuka, objem predaja, kapacita trhu, motivácia kupujúcich a predávajúcich, likvidita, kolísanie cien na trhu hodnotený objekt a ďalšie závery.
Rozsah výskumu určuje odhadca na základe zásady dostatočnosti.
VI. Analýza najlepšieho použitia
12. Analýza najlepšieho využitia podporuje odhady Trhová hodnota nehnuteľnosť.
13. Najvyššie využitie je také využitie majetku, pri ktorom sa maximalizuje jeho produktivita (zodpovedajúca jeho najvyššej hodnote) a ktoré je fyzicky možné, právne povolené (k dátumu stanovenia hodnoty majetku) a finančne opodstatnené.
14. Najefektívnejšie využitie nehnuteľnosti môže zodpovedať jej skutočnému využitiu alebo môže zahŕňať iné využitie, napríklad opravu (alebo rekonštrukciu) objektov investičnej výstavby na pozemku.
15. Analýza najefektívnejšieho využitia umožňuje identifikovať najziskovejšie využitie nehnuteľnosti, podľa ktorého sa riadia účastníci trhu (kupujúci a predávajúci) pri tvorbe transakčnej ceny. Pri určovaní trhovej hodnoty sa znalec podľa výsledkov tejto analýzy riadi pri výbere prístupov a metód hodnotenia predmetu oceňovania a výbere porovnateľných nehnuteľností pri aplikácii každého prístupu.
16. Analýza najefektívnejšieho využitia predmetu hodnotenia sa vykonáva spravidla podľa priestorového plánovania a konštruktívne riešenia. Pre objekty oceňovania vrátane pozemku a zariadení investičnej výstavby sa určí najefektívnejšie využitie s prihliadnutím na existujúce zariadenia investičnej výstavby. Zároveň sa takáto analýza vykonáva vykonaním potrebných výpočtov pre toto alebo bez nich, ak sa predložia odôvodnenia, ktoré nevyžadujú výpočty.
17. Rozbor najefektívnejšieho využitia častí nehnuteľnosti, ako sú vstavané obytné a nebytových priestorov, sa vykonáva s prihliadnutím na skutočné využitie ostatných častí tohto objektu.
18. Analýza najefektívnejšieho využitia časti rekonštruovaného alebo rekonštruovaného nehnuteľného objektu sa vykonáva s prihliadnutím na čo najefektívnejšie využitie celého rekonštruovaného nehnuteľného predmetu.
19. Najefektívnejšie využitie nehnuteľnosti posudzovanej samostatne sa môže líšiť od jej najefektívnejšieho využitia v rámci komplexu posudzovaných nehnuteľností.
20. Trhová hodnota pozemku zastavaného projektmi investičnej výstavby alebo projektmi investičnej výstavby na zahrnutie tejto hodnoty do štátny kataster nehnuteľnosť sa oceňuje na základe druhu skutočného využitia oceňovanej nehnuteľnosti. Zároveň sa zastavaný pozemok hodnotí ako nezastavaný, určený na užívanie podľa druhu jeho skutočného využitia.
21. Analýza najefektívnejšieho využitia predmetu nehnuteľnosti na prenájom sa vykonáva s prihliadnutím na podmienky používania tohto predmetu ustanovené nájomnou zmluvou alebo návrhom takejto zmluvy.
VII. Oceňovacie prístupy
22. Pri aplikácii komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností znalec berie do úvahy tieto ustanovenia:
a) pri oceňovaní nehnuteľností sa používa porovnávací prístup, kedy je možné vybrať dostatočný počet podobných objektov so známymi transakčnými a (alebo) ponukovými cenami na ocenenie;
b) nehnuteľné predmety sa používajú ako analógové predmety, ktoré patria do rovnakého segmentu trhu ako hodnotený predmet a sú s ním porovnateľné z hľadiska cenových faktorov. Zároveň by pre všetky nehnuteľné objekty, vrátane posudzovaného, mala byť cena každého z týchto faktorov jednotná;
c) počas hodnotenia by sa mal opísať objem trhových údajov, ktoré má odhadca k dispozícii o objektoch-analógoch, a pravidlá ich výberu pre výpočty. Použitie pri výpočtoch len časti obdobných predmetov, ktoré má odhadca k dispozícii, musí byť odôvodnené v správe o ocenení;
d) na vykonávanie kalkulácií sa používajú špecifické nákladové ukazovatele (porovnávacie jednotky) typické pre podobný objekt, ktoré sa vyvinuli na trhu hodnoteného objektu, najmä cena alebo nájomné za jednotku plochy alebo jednotku objemu;
e) v závislosti od prvotných informácií dostupných na trhu možno v procese oceňovania nehnuteľností použiť kvalitatívne metódy oceňovania (rel. komparatívna analýza, metóda znaleckých posudkov a iné metódy), kvantitatívne metódy hodnotenia (metóda regresnej analýzy, metóda kvantitatívnych úprav a iné metódy), ako aj ich kombinácie.
Pri použití kvalitatívnych metód sa ocenenie nehnuteľností vykonáva štúdiom vzťahov zistených na základe analýzy cien transakcií a (alebo) ponúk s analógovými objektmi alebo relevantnými informáciami získanými od odborníkov a pomocou týchto vzťahov sa vykoná hodnotenie v v súlade s technológiou metódy zvolenej na ocenenie.
Pri aplikácii metódy úpravy sa každý analógový objekt porovnáva s predmetom hodnotenia z hľadiska cenových faktorov (prvkov porovnania), tieto faktory odhaľujú rozdiely v objektoch a cena analógového objektu alebo jeho špecifický ukazovateľ sa upravuje podľa k zisteným rozdielom za účelom ďalšieho určenia hodnoty predmetu hodnotenia. V tomto prípade je úprava pre každý prvok porovnávania založená na princípe príspevku tohto prvku k hodnote objektu.
Pri aplikácii metód regresnej analýzy odhadca na základe údajov trhového segmentu oceňovaného objektu zostaví cenový model zodpovedajúci trhu tohto objektu, podľa ktorého určí odhadovanú hodnotu požadovanej hodnoty;
f) na porovnanie predmetu hodnotenia s inými nehnuteľnými predmetmi, s ktorými boli uskutočnené obchody alebo ktoré sú prezentované na trhu na ich dokončenie, sa zvyčajne používajú tieto prvky porovnania:
Prenesené vlastnícke práva, obmedzenia (bremená) týchto práv;
podmienky financovania uskutočnenej alebo navrhovanej transakcie (typ platby, úverové podmienky, iné podmienky);
podmienky predaja (atypické podmienky pre trh, transakcia medzi pridruženými spoločnosťami, iné podmienky);
trhové podmienky (zmeny cien v období medzi transakciou a dátumom ocenenia, zľavy z ponukových cien, iné podmienky);
typ použitia a (alebo) zónovanie;
umiestnenie objektu;
fyzikálne vlastnosti objektu vrátane vlastností pozemku, stav objektov investičnej výstavby, pomer plochy pozemku a plochy jeho zástavby, iné charakteristiky;
ekonomické charakteristiky (úroveň prevádzkových nákladov, podmienky prenájmu, zloženie nájomníkov, iné charakteristiky);
Dostupnosť hnuteľný majetok nesúvisí s nehnuteľnosťami;
iné charakteristiky (prvky) ovplyvňujúce náklady;
g) okrem nákladov možno komparatívnym prístupom určiť napríklad aj ďalšie vypočítané ukazovatele ceny prenájmu, odpisy a zastarávanie, kapitalizácia a diskontné sadzby.
23. Pri aplikácii príjmového prístupu odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:
a) výnosový prístup sa uplatňuje na oceňovanie nehnuteľností, ktoré generujú alebo sú schopné generovať toky príjmov;
b) v rámci výnosového prístupu možno hodnotu nehnuteľnosti určiť metódou priamej kapitalizácie, metódou diskontovaných peňažných tokov alebo metódou kapitalizácie podľa kalkulačných modelov;
c) metódou priamej kapitalizácie sa oceňujú nehnuteľné predmety, ktoré si nevyžadujú značné kapitálové investície na ich opravu alebo rekonštrukciu, ktorých skutočné využitie zodpovedá ich najefektívnejšiemu využitiu. Stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pomocou túto metódu sa vykonáva vydelením ročného príjmu z predmetu zodpovedajúceho trhu celkovou mierou kapitalizácie, ktorá sa určí na základe analýzy trhových údajov o pomere príjmov a cien nehnuteľností podobných oceňovanému predmetu;
d) metóda diskontovaných peňažných tokov sa používa na ocenenie nehnuteľnosti, ktorá generuje alebo je schopná generovať príjmové toky s ľubovoľnou dynamikou ich zmeny v čase ich diskontovaním sadzbou zodpovedajúcou návratnosti investície do podobnej nehnuteľnosti;
e) metóda kapitalizácie výpočtového modelu sa používa na ocenenie nehnuteľností, ktoré generujú pravidelné toky príjmov s očakávanou dynamikou ich zmeny. Takýto príjem sa kapitalizuje všeobecnou sadzbou kapitalizácie, ktorá je vytvorená na základe diskontnej sadzby zohľadnenej v modeli kapitálovej návratnosti, metódach a podmienkach financovania, ako aj očakávaných zmenách v príjmoch a hodnotách majetku v budúcnosti. ;
f) štruktúra (účtovanie daní, kapitálovej návratnosti, miery zmeny príjmu a hodnoty majetku) použitých diskontných sadzieb a (alebo) kapitalizácie musí zodpovedať štruktúre diskontovaného (kapitalizovaného) príjmu;
g) v prípade nehnuteľností, ktoré možno prenajímať, by sa platby za prenájom mali považovať za zdroj príjmu;
h) ocenenie nehnuteľností určených na vykonávanie určitého druhu podnikania (napríklad hotely, reštaurácie, čerpacie stanice) možno vykonať na základe informácií o prevádzkovej činnosti tohto podniku oddelením od jeho hodnotových zložiek ktoré nesúvisia s oceňovaným majetkom.
24. Pri aplikácii nákladového prístupu odhadca zohľadňuje tieto ustanovenia:
a) nákladový prístup sa odporúča použiť na oceňovanie nehnuteľností - pozemkov zastavaných projektmi investičnej výstavby alebo investičnej výstavby, ale nie ich častí, napríklad bytových a nebytových priestorov;
b) pri oceňovaní nehnuteľností je vhodné použiť nákladový prístup, ak zodpovedá najefektívnejšiemu využitiu pozemku ako nezastavaného a je možné správne posúdiť fyzické znehodnotenie, ako aj funkčné a vonkajšie (ekonomické) zastarávanie kapitálu stavebné objekty;
c) nákladový prístup sa odporúča použiť, keď je aktivita na trhu nízka, keď nie je dostatok údajov potrebných na uplatnenie porovnávacieho a výnosového prístupu pri oceňovaní, ako aj pri oceňovaní nehnuteľností špeciálny účel a použitie (napríklad lineárne zariadenia, vodné stavby, vodárenské veže, čerpacie stanice, kotolne, inžinierske siete a iné nehnuteľnosti, pre ktoré nie sú dostupné trhové údaje o transakciách a ponukách);
d) v všeobecný prípad Hodnota nehnuteľnosti stanovená pomocou nákladového prístupu sa vypočíta v nasledujúcom poradí:
určenie nákladov na práva k pozemku ako nezastavanému;
kalkulácia nákladov na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) zariadení investičnej výstavby;
určenie zisku podnikateľa;
určenie opotrebovania a zastarania;
určenie nákladov na objekty investičnej výstavby sčítaním nákladov na vytvorenie týchto objektov a zisku podnikateľa a odpočítaním ich fyzického opotrebovania a zastarania;
určenie hodnoty nehnuteľnosti ako súčtu hodnoty práv k pozemku a hodnoty objektov investičnej výstavby;
e) na účely určenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom sa pozemok hodnotí ako nezastavaný za predpokladu jeho najefektívnejšieho využitia;
f) kalkulácia nákladov na vytvorenie zariadení investičnej výstavby sa vykonáva na základe:
údaje o stavebných zákazkách (dohodách) na výstavbu podobných zariadení;
údaje o nákladoch na výstavbu podobných zariadení zo špecializovaných adresárov;
výpočty rozpočtu;
informácie o trhovej cene Konštrukčné materiály;
iné údaje;
g) náklady na vytvorenie objektov investičnej výstavby sa určia ako súčet nákladov zahrnutých do stavebných a montážnych prác priamo súvisiacich s vytvorením týchto objektov a nákladov spojených s ich vytvorením, ktoré však nie sú zahrnuté do stavebných a montážnych prác. ;
h) na účely posúdenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa výška zisku podnikateľa zisťuje na základe trhových informácií extrakčnými metódami, odbornými posudkami alebo analytickými modelmi s prihliadnutím na priame, nepriame a imputované náklady spojené s vytvorenie zariadení investičnej výstavby a získanie práv k pozemku;
i) výška odpisov a zastarania je definovaná ako strata hodnoty majetku v dôsledku fyzického znehodnotenia, funkčného a externého (ekonomického) zastarania. Odpisy a zastarávanie sa zároveň týkajú objektov investičnej výstavby súvisiacich s oceňovaným majetkom.
25. Odhadca má právo použiť inú metodiku výpočtu a samostatne určiť spôsob (metódy) oceňovania nehnuteľností v rámci každého zo zvolených prístupov na základe zásad významnosti, platnosti, jednoznačnosti, overiteľnosti a dostatočnosti. Zároveň musí znalecký posudok obsahovať popis metódy (metód), ktorú si znalec zvolil, aby umožnil užívateľovi posudku pochopiť logiku procesu stanovenia hodnoty a súlad metódy (metód) vybrané odhadcom s nehnuteľnosťou, princípy oceňovania, typ určovanej hodnoty a zamýšľané použitie výsledkov ocenenia.
VIII. Konsolidácia výsledkov hodnotenia
26. Koordinácia výsledkov oceňovania nehnuteľností získaných rôznymi metódami a prístupmi k oceňovaniu a premietnutie jeho výsledkov do správy o ocenení sa uskutočňuje v súlade s požiadavkami FSO č. 1 a FSO č. 3.
27. Ak sa v rámci niektorého z prístupov k oceňovaniu nehnuteľností používa viacero metód oceňovania, ich výsledky sa predbežne koordinujú s cieľom získať medzivýsledok oceňovania nehnuteľností týmto prístupom.
28. V procese koordinácie priebežných výsledkov oceňovania nehnuteľností získaných pomocou rôzne prístupy, je potrebné analyzovať výhody a nevýhody týchto prístupov, vysvetliť nesúlad medzi priebežnými výsledkami a na základe analýzy určiť konečný výsledok ocenenia nehnuteľnosti.
29. Ak neexistujú dostatočné trhové údaje potrebné na implementáciu niektorého z prístupov k oceňovaniu nehnuteľností v súlade s požiadavkami tohto federálneho oceňovacieho štandardu a FSO č. 1, FSO č. 2, FSO č. 3 v rámci pri zvolenom prístupe na základe dostupných údajov sa odporúča uviesť orientačné hodnoty (hodnotu) hodnotenej hodnoty, ktoré sa pri konečnom schválení nezohľadňujú, ale môžu byť použité ako referencia na konečný výsledok ocenenia nehnuteľnosti.
30. Po kolaudačnom konaní sa znalec okrem toho, že v znaleckom posudku vyznačí konečný výsledok ohodnotenia nehnuteľnosti, vyjadrí k prípadným hraniciam intervalu, v ktorom sa podľa jeho názoru môže táto hodnota nachádzať, pokiaľ inak špecifikované v hodnotiacej úlohe.
MINISTERSTVO HOSPODÁRSKEHO ROZVOJA RUSKEJ FEDERÁCIE
OBJEDNAŤ
O schválení federálneho hodnotiaceho štandardu „Postup pri vykonávaní skúšky, požiadavky na znalecký posudok a postup pri jeho schvaľovaní (FSO N 5)“ *
Dokument v znení:
.
____________________________________________________________________
________________
nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71 ..
V súlade s a 20 federálneho zákona z 29. júla 1998 N 135-FZ "O činnostiach v oblasti hodnotenia v Ruskej federácii" (Zbierka právnych predpisov Ruskej federácie, 1998, N 31, čl. 3813; 2006, N 31, čl. 3456; 2011, N 1, čl. 43)
objednávam:
Schváliť Federálny hodnotiaci štandard „Postup pri vykonávaní skúšky, požiadavky na znalecký posudok a postup pri jeho schvaľovaní (FSO N 5)“.
nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
minister
E.S. Nabiullina
Postup pri vykonávaní skúšky, náležitosti odborného posudku a postup pri jeho schvaľovaní (FSO N 5)
________________
* Názov v znení zmien a doplnení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. februára 2017 N 71 ..
I. Všeobecné ustanovenia
1. Tento federálny štandard oceňovania bol vyvinutý s prihliadnutím na medzinárodné oceňovacie štandardy na základe federálneho zákona z 29. júla 1998 N 135-FZ "O činnostiach oceňovania v Ruskej federácii" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 31, čl. 3813; 2002, N 12, položka 1093, N 46, položka 4537; 2003, N 2, položka 167; 2004, N 35, položka 3607; 2006, N 2, položka 172, položka N 345 2007, N 29, článok 3482, N 31, článok 4016; 2009, N 52, článok 6450; 2010, N 30, článok 3998; 2011, N 1, článok 43) (ďalej len federálny zákon) a obsahuje požiadavky na preskúmanie hodnotiacich správ.
2. Tento federálny oceňovací štandard stanovuje postup pri skúmaní správ o ocenení, požiadavky na znalecký posudok a postup pri jeho schvaľovaní.
nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
3. Tento federálny štandard oceňovania je povinný používať pri skúmaní správ o oceňovaní.
4. Preskúmaním znaleckého posudku v súlade s článkom 17.1 spolkového zákona sa rozumejú úkony znalca alebo expertov samosprávnej organizácie odhadcov s cieľom vytvoriť posudok znalca alebo znalcov vo vzťahu k podpísanej správe odhadcom alebo odhadcami o súlade s požiadavkami právnych predpisov Ruskej federácie o hodnotiacich činnostiach (vrátane požiadaviek federálneho zákona, federálnych noriem oceňovania a iných aktov oprávnenej osoby federálny orgán plnenie funkcií právnej úpravy oceňovacej činnosti), a ak ide o preskúmanie protokolu o určení trhovej hodnoty predmetu ocenenia, aj o potvrdenie trhovej hodnoty predmetu ocenenia, zistenej znalcom v protokole. . Preskúmanie posudku sa vykonáva dobrovoľne na základe dohody medzi objednávateľom posudku a samoregulačnou organizáciou odhadcov.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
Počas skúmania správy o hodnotení sa vykonáva štúdia o práci vykonanej odhadcom (oceniteľmi). Pri skúmaní správy o hodnotení znalcom (znalcom) sa opätovné posúdenie nevykonáva.
Hodnotiaca správa sa posudzuje v súlade s požiadavkami federálneho zákona, federálnymi hodnotiacimi normami, normami a pravidlami pre hodnotiacu činnosť samoregulačnej organizácie odhadcov, člena odborná rada ktorým je znalec (znalci) vykonávajúci skúmanie správy o hodnotení.
Konanie (nečinnosť) znalca alebo znalcov samoregulačnej organizácie odhadcov pri skúmaní správy o hodnotení, proti výsledkom tohto skúmania sa možno odvolať. zainteresovaných strán v samoregulačnej organizácii odhadcov spôsobom a v lehotách ustanovených požiadavkami na posúdenie sťažnosti samoregulačnej organizácie odhadcov na porušenie požiadaviek federálneho zákona, federálnych noriem oceňovania zo strany jej člena , ostatné regulačné právne akty Ruskej federácie v oblasti oceňovacích činností, štandardy a pravidlá pre oceňovacie činnosti, pravidlá podnikania a profesionálna etika, schválené nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 25. decembra 2015 N 989 (registrované na Ministerstve spravodlivosti Ruska dňa 21. marca 2016, registrácia N 41484), alebo napadnuté na súde.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
II. Druhy preskúmania správy o hodnotení
III. Postup pri vykonávaní vyšetrenia
6. Preskúmanie správy o hodnotení sa vykonáva dobrovoľne na základe dohody medzi objednávateľom skúšky a samoregulačnou organizáciou odhadcov.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
Výška úhrady za preskúmanie posudku je určená zmluvou a nemôže závisieť od záveru obsiahnutého v kladnom (negatívnom) znaleckom posudku vypracovanom znalcom (znalcami) samoregulačnej organizácie odhadcov na základe výsledkov. vyšetrenia (ďalej len znalecký posudok).
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
7. Preskúmanie správy o hodnotení sa vykonáva v lehotách ustanovených právnymi predpismi Ruskej federácie, interné dokumenty samoregulačná organizácia hodnotiteľov (ak zmluva o skúške neustanovuje iné podmienky) alebo zmluva o skúške.
8. Výber znalca (znalcov) samoregulačnej organizácie odhadcov, uskutočňujúceho (vykonávajúceho) preskúmanie správy o hodnotení, sa vykonáva spôsobom ustanoveným internými dokumentmi samoregulačnej organizácie spol. odhadcov, obsahujúci výberové kritériá a postup pri vymenovaní znalca (znalcov) samosprávnej organizácie odhadcov, dôvody a postup pri odmietnutí účasti znalca (znalcov) samosprávnej organizácie odhadcov na preskúmanie správy o hodnotení.
9. Posudok nemôže preskúmať znalec, ktorý podpísal znalecký posudok, na ktorý sa ocenenie vykonáva, alebo ktorý je zakladateľom, vlastníkom, akcionárom, úradník alebo zamestnanec právnickej osoby - objednávateľ skúšky, vlastník predmetu posudzovania.
Preskúmanie znaleckého posudku tiež nemôže vykonať znalec, ak má znalec majetkovú účasť na predmete ocenenia, na znalecký posudok, ku ktorému sa znalecký posudok vykonáva, alebo ak je znalec u zriaďovateľa, vlastníka. , úradník právnickej osoby - objednávateľ posudku, fyzická osoba - objednávateľ skúšky alebo osoba, ktorá podpísala príslušnú správu o hodnotení, v blízkom alebo majetkovom vzťahu, a tiež ak subjekt- objednávateľom znaleckého posudku je veriteľ alebo poisťovateľ znalca.
10. Znalec je povinný oznámiť samosprávnej organizácii odhadcov skutočnosti ovplyvňovania ho akýmikoľvek osobami s cieľom ovplyvniť záver (závery) obsiahnutý (obsiahnutý) v znaleckom posudku.
11. Na vykonanie skúšky sa hodnotiaca správa alebo kópia overená postupom stanoveným samosprávnou organizáciou odhadcov predloží samosprávnej organizácii odhadcov, s ktorou objednávateľ skúšky uzavrel zmluvu. , spôsobom a v lehotách ustanovených internými dokumentmi takejto samoregulačnej organizácie odhadcov, ak zákon Ruskej federácie neustanovuje inak.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
12. Samoregulačná organizácia odhadcov pri vykonávaní skúšky stanoví predpoklady a obmedzujúce podmienky, na základe ktorých sa vykoná preskúmanie hodnotiacej správy, ktoré nie sú v rozpore s federálnym zákonom, federálnymi oceňovacími štandardmi a inými zákonmi v tejto oblasti. oceňovacích činností.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
13. Údaje potrebné na vykonanie skúšky, ktoré chýbajú v posudku a na ktoré sa v posudku odvoláva odhadca, poskytne na žiadosť znalca na účely vykonania skúšky znalec. Znalec zašle žiadosť spôsobom predpísaným internými dokumentmi samoregulačnej organizácie odhadcov, ktorá obsahuje náležitosti:
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
obsah žiadosti a načasovanie jej podania;
zdôvodnenie potreby poskytnúť informácie;
načasovanie a postup zasielania informácií odhadcom.
14. Pri skúmaní správy o hodnotení nie je dovolené, aby znalec použil informácie, ktoré sa dozvedeli po dátume hodnotenia.
15. Postup pri úkonoch znalca pri skúmaní znaleckého posudku ustanovujú interné dokumenty samoregulačnej organizácie odhadcov.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
IV. Požiadavky na znalecký posudok
16. V znaleckom posudku sa uvedie:
a) dátum zostavenia a číslo odborný názor;
b) podklad pre preskúmanie správy o hodnotení;
c) informácie o zákazníkovi na preskúmanie správy o hodnotení alebo inom orgáne, ktorý dal podnet na preskúmanie správy o hodnotení (celé meno, miesto, OGRN (ak existuje).
V prípade, že objednávateľ na preskúmanie správy o ocenení je individuálnyúdaje o ňom sa uvádzajú v tomto zložení: priezvisko, meno, priezvisko, séria a číslo dokladu totožnosti, dátum vydania a orgán, ktorý uvedený doklad vydal;
d) pododsek už nie je platný - ;
e) informácie o správe o hodnotení (dátum zostavenia a sériové číslo znalecký posudok, údaje identifikujúce predmet ocenenia, dátum určenia hodnoty predmetu ocenenia), ako aj údaje o ďalších dokladoch a materiáloch predložených na preskúmanie protokolu o posúdení;
f) informácie o predpokladoch a obmedzujúcich podmienkach, berúc do úvahy, ktoré preskúmanie správy o hodnotení bolo vykonané;
g) údaje o znalcovi (znalcoch), ktorý podpísal (podpísal) znalecký posudok (priezvisko, meno, priezvisko, evidenčné číslo podľa registra členov samoregulačnej organizácie odhadcov);
h) výsledky kontroly súladu správy o ocenení s požiadavkami legislatívy Ruskej federácie na oceňovacie činnosti vrátane požiadaviek federálneho zákona, federálnych oceňovacích štandardov a iných aktov oprávneného federálneho orgánu, ktorý vykonáva funkcie právneho predpisu oceňovacích činností a (alebo) štandardov a pravidiel oceňovacej činnosti samoregulačnej organizácie odhadcov, ktorej členom je znalec, ktorý podpísal správu o posudku;
nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
i) výsledky kontroly správnosti oceňovacích metód, ktoré si znalec zvolil v rámci každého z odhadcov používaných prístupov k oceňovaniu a kontroly súladu výpočtu hodnoty oceňovaného predmetu vykonaného v správe s údajmi príslušné prístupy a metódy;
j) výsledky a odôvodnenie ďalších úkonov znalca pri vyšetrení;
(Pododsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. februára 2017 N 71.
k) záver na základe výsledkov preskúmania správy o hodnotení, ktorý musí byť odôvodnený.
17. Výsledkom preskúmania správy o hodnotení je kladný alebo záporný znalecký posudok.
Kladný znalecký posudok je znalecký posudok, ktorý obsahuje záver o súlade znaleckého posudku s požiadavkami právnych predpisov Ruskej federácie na oceňovacie činnosti (vrátane požiadaviek federálneho zákona, federálnych oceňovacích štandardov a iných zákonov splnomocnenej federálnej vlády). orgán vykonávajúci funkcie právnej úpravy oceňovacej činnosti), normy a pravidlá oceňovacej činnosti a v prípade preskúmania správy o ocenení o určení trhovej hodnoty predmetu oceňovania alebo v prípadoch ustanovených federálnymi oceňovacími štandardmi aj záver o potvrdení hodnoty predmetu ocenenia stanovenej odhadcom v posudku.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
Paragraf sa stal neplatným - príkaz Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71 ..
Negatívny znalecký posudok je znalecký posudok obsahujúci záver odlišný od záveru uvedeného v druhom odseku tohto bodu.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
Negatívny znalecký posudok obsahuje úplný zoznam zistených porušení a ich odôvodnenie.
18. Negatívny znalecký posudok by mal obsahovať zoznam zistených technických chýb (preklep, tlačová chyba, gramatická alebo aritmetická chyba), ktoré môžu používateľov správy o hodnotení zavádzať a tiež viesť k nejednoznačnému výkladu.
Zistené technické chyby, ktorých sa dopustil odhadca pri zostavovaní správy o hodnotení, ktoré však neviedli k porušeniu požiadaviek právnych predpisov Ruskej federácie vrátane požiadaviek federálneho zákona, federálnych noriem hodnotenia a iných aktov oprávnenej federálnej orgánu, ktorý plní funkcie právnej úpravy oceňovacej činnosti a (alebo) noriem a pravidiel oceňovacej činnosti a nepremietnuté do hodnoty predmetu oceňovania, určenej oceňovateľom v znaleckom posudku, nie sú dôvodom na vypracovanie znaleckého posudku. negatívny znalecký posudok.
19. Doložka sa stala neplatnou - nariadenie Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska zo dňa 20. februára 2017 N 71 ..
20. Znalecký posudok sa vypracúva v písanie v súlade s požiadavkami spolkového zákona, federálnymi oceňovacími štandardmi, štandardmi a pravidlami pre oceňovaciu činnosť samoregulačnej organizácie odhadcov, ktorej členom expertnej rady je znalec (experti) vykonávajúci (vykonávajúci) skúšku posudok o ocenení a musí byť očíslovaný po stranách, prešitý, zapečatený samoregulačnou pečaťou organizácie odhadcov (s výnimkou prípadov, keď je znalecký posudok vypracovaný vo forme elektronický dokument), podpísaný znalcom (znalcom), ktorý znalecký posudok preskúmal, schválený vedúcim odbornej rady samosprávnej organizácie odhadcov alebo iným autorizovaná osoba, overené prednostom výkonný orgán samoregulačnej organizácie odhadcov alebo inej oprávnenej osoby a schválené spôsobom ustanoveným samoregulačnou organizáciou odhadcov v súlade s požiadavkami tohto federálneho oceňovacieho štandardu.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
V. Požiadavky na postup pri schvaľovaní znaleckého posudku
21. Postup pri schvaľovaní znaleckého posudku vypracovaného znalcom (znalcami) samosprávnej organizácie odhadcov (ďalej len postup schvaľovania znaleckého posudku) zriadenej samosprávnou organizáciou odhadcov musí obsahovať ustanovenia vymedzujúce :
zloženie osôb podpisujúcich znalecký posudok;
forma schválenia znaleckého posudku vedúcim odbornej rady samosprávnej organizácie odhadcov alebo inou oprávnenou osobou;
forma osvedčenia znaleckého posudku vedúcim výkonného orgánu samosprávnej organizácie odhadcov alebo inou oprávnenou osobou;
postupnosť a načasovanie postupov pri podpisovaní, schvaľovaní a osvedčovaní znaleckého posudku;
zloženie a objem informácií uvedených v znaleckom posudku o informáciách získaných od odhadcu na základe žiadostí o informácie potrebné na vykonanie skúšky, ktoré však nie sú zahrnuté v posudku.
Postup pri schvaľovaní znaleckého posudku musí obsahovať náležitosti podpísania znaleckého posudku vyhotoveného vo forme elektronického dokumentu vylepšeného kvalifikovaným elektronickým podpisom.
22. Ak legislatíva Ruskej federácie o hodnotiacich činnostiach alebo zmluva o preskúmaní správy o posúdení neustanovuje inak, samoregulačná organizácia odhadcov oznámi odhadcom, ktorí podpísali správu o hodnotení, výsledky preskúmania správy o hodnotení. nimi podpísané správy v lehote stanovenej internými dokumentmi odhadcov samosprávnych organizácií a kópiu odborného posudku zasiela aj samosprávnym organizáciám odhadcov, ktorých členmi sú znalci, ktorí podpísali správu o hodnotení. Kópiu znaleckého posudku je možné zaslať vo forme elektronického dokumentu.
(Odsek v platnom znení, nadobudol účinnosť nariadením Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruska z 20. februára 2017 N 71.
23. Kópiu znaleckého posudku uchováva samoregulačná organizácia odhadcov pre všeobecný pojem premlčacej dobe ustanovené právnymi predpismi Ruskej federácie.
Kópia znaleckého posudku môže byť uložená vo forme elektronického dokumentu podpísaného vylepšeným kvalifikovaným elektronickým podpisom.
Revízia dokumentu, berúc do úvahy
pripravované zmeny a doplnky
JSC "Kodeks"
Federálne oceňovacie štandardy z roku 2018 sa prakticky nelíšia od predchádzajúceho.
Všetky zákony vydané skôr sú platné dodnes.
Čo je FSO
Federálne oceňovacie štandardy sú ocenenia schválené ruským ministerstvom.
Existujú 3 štandardy:
- Všeobecné pojmy a požiadavky.
- Účel hodnotenia a druhy hodnoty.
- Povinné požiadavky na výpočet.
Podmienky:
- Hodnotenie musí byť nezávislé.
- Kvalifikácia odhadcu. Musí mať príslušné znalosti.
- Prítomnosť uzatvorenej zmluvy a všetkej potrebnej dokumentácie.
- Predbežná kontrola objektu na dlhy, dane a hypotéky.
- Nestrannosť inšpektora. Nemal by sa zaujímať o nehnuteľnosti.
Štandardy oceňovania nehnuteľností
Predmetom oceňovania nehnuteľností sú:
- Obývané pozemky.
- Neobývané územie.
- Nehnuteľnosť vo výstavbe.
- Časti zeme.
- Časti priestorov.
- Obytné domy.
Odhadca musí nehnuteľnosť obhliadnuť v určenom čase. Ak sa nedostavil včas, musí napísať vysvetľujúcu poznámku s uvedením dôvodu.
Hodnotiace dokumenty by mali obsahovať tieto informácie:
- Z čoho je predmet vyrobený. Uveďte všetky jeho časti.
- Charakteristika objektu. Kontrola jeho stavu vo všeobecnosti a jednotlivých miestností.
- Práva, ktoré sa berú do úvahy pri hodnotení objektu.
Oceňovanie podniku
Je veľmi dôležitá. Vďaka oceneniu je možné vopred určiť príjmy a výdavky z podnikania.
Kroky ocenenia podniku:
- predbežný krok. Odhadca a zákazník rozhodujú, ktoré predmety je potrebné skontrolovať a koľko času to bude trvať. Odborník študuje spoločnosť a postupne sa ponorí do práce.
- Štart. Začína odhadca. Príde na miesto, preskúma dokumenty a databázu, ako aj všetko, čo bude tvoriť základ práce.
- Analytická fáza. Teraz sa treba pozrieť na marketing, ekonomiku a skontrolovať perspektívy rozvoja a činnosti firmy.
- Posledný krok. Teraz môžete začať s výpočtami. Hodnota hnuteľných a nehnuteľnosť a príjmov a výdavkov spoločnosti.
- Odoslanie správy.
FSO 1
FSO 1 je všeobecné pojmy a požiadavky potrebné na správne vykonanie hodnotenia.
Ocenenia sú veci, ktoré sa dajú kúpiť alebo predať. Ak chcete správne vyhodnotiť objekt, musíte určiť, koľko to stojí.
Konečný výsledok sa vypočíta zovšeobecnením.
Existuje niekoľko prístupov k hodnoteniu:
- Porovnávací. Objekt sa porovnáva s jeho analógmi.
- Ziskové. Počíta sa zisk na nákup.
- Nákladné. Výdavky sú vypočítané. Stáva sa, že pri kúpe domu musíte vykonať opravy, kúpiť nový nábytok. Náklady sú peniaze potrebné na to, aby bol dom opäť použiteľný.
FSO 5
Ide o preskúmanie hodnotenia – ako sa vykonáva, aké sú požiadavky na záver a ako sa schvaľuje.
Existuje niekoľko typov:
- Skúška overenia súladu s požiadavkami špecifikovanými v ruskej legislatíve.
- Skúmanie potvrdenia, že hodnota uvedená v správe je správna a nie je v rozpore s požiadavkami.
Vyšetrenie je možné vykonať v dvoch prípadoch:
- Tak rozhodol zákon.
- Na základe zmluvy o určení nákladov.
V znaleckom posudku sa uvádza nasledovné:
- Dátum vytvorenia a číslo záveru.
- Prečo bolo potrebné vykonať vyšetrenie.
- Informácie o zákazníkovi.
- Typ odbornosti.
- Prečo bol vybraný tento typ?
- Výsledky výpočtu.
- Podmienky, ktoré boli alebo neboli splnené.
- Pri výpočte znalec vykonal ďalšie úkony (ak nie, táto položka sa preskočí).
- Zistenia.
Výsledkom hodnotenia je negatívny alebo pozitívny záver.
Ciele vyšetrenia:
- Skontrolujte súlad správy so zákonom.
- Potvrďte správnosť zadanej hodnoty.
- Overte, či hodnotiteľ pri vytváraní správy dodržal všetky požiadavky.
- Kontrola platnosti.
- Uistite sa, že všetky charakteristiky a informácie o objekte uvedené v správe sú pravdivé.
- Analyzujte najefektívnejší spôsob použitia.
- Zhrnutie, potvrdenie správnosti alebo nesprávnosti správy.
FSO 6
Tu sa určuje úroveň znalostí odborníka.
Musí mať tieto znalosti a zručnosti:
- Informácie o porovnávacom prístupe, ako ho aplikovať, poznať metódy hodnotenia a postupnosť ich aplikácie.
- analógové požiadavky.
- Informácie o príjmovom prístupe. Ako to správne vypočítať.
- Informácie o nákladoch. Ako správne aplikovať tento prístup a vypočítať straty.
- Ako identifikovať opotrebované alebo zastarané vybavenie alebo nepoužiteľné priestory.
- Vedieť koordinovať všetky uvedené charakteristiky, aby ste správne určili konečnú hodnotu.
Záver
FSO je potrebné na správny výpočet objektu bez chýb. Podrobné informácie si môžete stiahnuť na tejto webovej stránke http://www.ceae.ru/law-2.htm. Nové štandardy ešte neboli prijaté, ale možno sa objavia v budúcnosti.
Dávame do pozornosti webinár venovaný Federálny štandard odhady nehnuteľností: