Podľa odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak nie je v zmluve stanovené inak, výška nájomného sa môže zmeniť dohodou zmluvných strán v lehotách stanovených zmluvou, najviac však raz ročne.

Výška nájmu sa môže líšiť:

AT jednostranne ak je takáto možnosť stanovená v zmluve;

Po dohode zmluvných strán, ak v zmluve chýba právo jednej zmluvnej strany na zmenu výšky nájomného po uzavretí zmluvy.

Jednostranný postup stanovený zmluvou znamená zmenu výšky nájomného oznámením druhej zmluvnej strane bez súdneho konania.

Vzhľadom na to, že v zmluve si zmluvné strany nemôžu jasne definovať postup pri zmene nájomného, ​​ustanovenia nájomnej zmluvy a podmienky jej zmeny dohodnuté zmluvnými stranami by sa mali vykladať systematicky.

V zmluve tak môže byť ustanovené, že všetky jej zmeny sú povolené „súhlasom“, „dohodou“ zmluvných strán alebo uzavretím dodatočná dohoda. AT tento prípad kalkuláciou, oznámením alebo iným dokladom obsahujúcim zmenenú výšku nájomného sa výška nájomného automaticky nezmení, a to ani v prípade, že „je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy“ alebo „je pre nájomcu záväzný“ od okamihu uvedeného v zmluve. . K zmene výšky nájomného by v tomto prípade malo dôjsť po vzájomnej dohode vôle zmluvných strán.

Treba mať na pamäti, že výnimky z podmienky zmeny zmluvy je možné urobiť len dohodou zmluvných strán s priamym uvedením, že toto pravidlo sa na zmenu nájomného nevzťahuje. Zmluva môže obsahovať aj taxatívny zoznam tých podmienok zmluvy, ktoré sa menia dohodou zmluvných strán. V týchto prípadoch možno za ustanovenie jednostranného postupu pri zmene zmluvy považovať ustanovenia, že prepočet nájomného vykonáva prenajímateľ a „je neoddeliteľnou súčasťou zmluvy“ (resp. „je pre nájomcu záväzný“).

Inými slovami, ak zo zmluvy priamo nevyplýva možnosť prenajímateľa jednostranne zmeniť výšku nájomného, ​​potom sa jeho výška mení len dohodou zmluvných strán, vyhotovenou (a zaregistrovanou - ods. 3 článku 433 Obč. Kódex Ruskej federácie), ako aj samotná zmluva.

Treba si uvedomiť, že v súlade s platnou právnou úpravou je možné prinútiť zmluvnú stranu k zmene zmluvy len za určitých podmienok. Inými slovami, ak strana nechce podpísať dodatočnú dohodu o zmene výšky nájomného, ​​je možné obrátiť sa so žalobou na súd len v prípadoch uvedených v Občianskom zákonníku:

„Článok 450. Dôvody na zmenu a ukončenie zmluvy

Je pozoruhodné, že odmietnutie zmluvnej strany podpísať dodatočnú dohodu nemožno považovať za podstatné porušenie podmienok zmluvy.

Pokiaľ ide o zmenu zmluvy z dôvodu výraznej zmeny okolností, z ktorých strany pri uzatváraní zmluvy vychádzali, je potrebné preukázať splnenie všetkých podmienok ustanovených v 2. časti čl. 451 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zmenu kurzu neakceptuje súd ako odôvodnenie výraznej zmeny pomerov, čo ukazuje súdna prax.

Teraz s ohľadom na ukončenie zmluvy na žiadosť prenajímateľa. V súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie

„Článok 619. Skoré rozpustenie zmluvy na žiadosť prenajímateľa

Na návrh prenajímateľa môže byť nájomná zmluva predčasne ukončená súdom v prípadoch, ak nájomca:

« Článok 450. Dôvody na zmenu a ukončenie zmluvy

1. Zmena a ukončenie zmluvy je možné dohodou zmluvných strán, pokiaľ tento Kódex, iné zákony alebo zmluva neustanovuje inak.

2. Na žiadosť jednej zo zmluvných strán možno zmluvu zmeniť alebo ukončiť rozhodnutím súdu len:

1) v prípade podstatného porušenia zmluvy druhou zmluvnou stranou;

2) v iných prípadoch ustanovených týmto kódexom, inými zákonmi alebo dohodou.

Porušenie zmluvy jednou zo zmluvných strán sa považuje za podstatné, čo spôsobí druhej zmluvnej strane takú ujmu, že je do značnej miery zbavená toho, s čím mohla pri uzatváraní zmluvy počítať...“.

Súd napríklad vypovedal zmluvu, keďže nájomca bez súhlasu prenajímateľa vykonal nadstavbu prenajatej budovy bez písomného súhlasu prenajímateľa a túto skutočnosť potvrdil dokladmi. Vo všeobecnosti je v súdnej praxi veľa príkladov, kedy súd uznal prerábku prenajatých priestorov nájomcom bez písomného súhlasu prenajímateľa za podstatné porušenie nájomnej zmluvy.

A na odôvodnenie znehodnotenia prenajatej budovy bude potrebný seriózny technický posudok, ktorý potvrdí, že budova bola prenajatá vo vyhovujúcom stave a v dôsledku porušení nájomnej zmluvy zo strany nájomcu, technický stav prenajatá budova sa výrazne zhoršila.

Akty o priestupkoch musia byť vypracované tak, aby sa dali použiť ako dôkaz na súde.

Na uplatnenie reklamácie v prípadoch, keď nájomca užíva nehnuteľnosť s podstatným porušením zmluvných podmienok alebo účelu nehnuteľnosti, alebo s opakovaným porušovaním alebo vecne znehodnocuje nehnuteľnosť, je teda potrebná starostlivá príprava. dôkazová základňa, ako aj dôkazy, že nájomca napriek písomnému upozorneniu nenapravil vzniknutý stav.

Riadiac sa odsekom 2 čl. 424 a ods. 1, 3 čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie si zmluvné strany môžu v zmluve stanoviť právo jednostranne zmeniť výšku nájomného. V tomto prípade je základom pre zmenu prijatie rozhodnutia o zmene zmluvných podmienok stranou, ktorej bolo takéto právo priznané.

Pre dohodnutie tejto podmienky je potrebné v zmluve uviesť stranu, ktorej patrí právo jednostranne meniť zmluvné podmienky.

———————————

Príklady podmienok:

"Prenajímateľ má právo výšku nájomného jednostranne meniť."

"Zmeny zmluvných podmienok v zmysle určenia výšky nájomného môže prenajímateľ vykonať jednostranne."

"Každá zo zmluvných strán má právo jednostranne zmeniť výšku nájomného tak, že to oznámi druhej zmluvnej strane spôsobom ustanoveným v odseku ____ tejto zmluvy."

———————————

Pri odsúhlasení podmienok má nájomca právo na jednostranná zmena výšku nájomného musia zmluvné strany zohľadniť nasledovné. Podmienka priznania takéhoto práva nájomcovi nezodpovedá ustáleným zvyklostiam obchodného obratu. Toto právo má spravidla len prenajímateľ ako osoba disponujúca s majetkom. Preto by mala byť podmienka o možnosti zmeny výšky úhrady nájomcom premietnutá čo najkonkrétnejšie, najpodrobnejšie a najjednoznačnejšie. V opačnom prípade môže súd pri prejednávaní sporu rozhodnúť, že v zmluve došlo k technickej chybe a nájomca nemá právo výšku nájomného jednostranne meniť.

———————————

Príklad vyhlásenia o stave:

„Nájomca má právo jednostranne meniť výšku nájomného. Výška nájomného je stanovená na základe znaleckého posudku Trhová hodnota prenájom majetku uskutočnený __________________________ (uvádza sa celé meno odhadcu). Oznámenie o zmene výšky nájomného s kópiou správy o ocenení zašle nájomca prenajímateľovi cenným listom s popisom prílohy a avízom o doručení, alebo ho zašle kuriérom proti podpis pri prevzatí. Nová výška nájomného sa stanovuje od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bolo prenajímateľovi doručené oznámenie o príslušných dodatkoch k zmluve.

———————————

V zmluve musí byť stanovený aj postup a čas zmeny výšky nájomného podľa vôle jednej zo strán.

Odporúča sa tiež zabezpečiť podmienky na zmenu výšky nájomného. Zmluvné strany si môžu napríklad určiť, že prenajímateľ má právo jednostranne zvýšiť výšku nájomného v prípade zmeny základných sadzieb nájomného, ​​ekonomickej situácie v oblasti činnosti prenajímateľa a v iných prípadoch.

Dôležité! V bode 21 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka“. Ruská federácia o nájomnej zmluve“ súd vysvetlil, že norma odseku 3 ust. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je dispozitívny a zmluvné strany majú právo meniť výšku nájomného dohodou zmluvných strán viac ako raz ročne.

Ak je však prenajímateľovi zákonom alebo dohodou priznané právo jednostranne zmeniť výšku nájomného, ​​môže ho použiť najviac raz ročne.

Ak nie je dohodnutá podmienka jednostranne zmeniť výšku nájomného

Žiadna zo strán nemá právo jednostranne meniť zmluvu (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto prípade je zmena výšky nájomného možná len na základe dohody strán (odsek 1, článok 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Po zvážení problému sme dospeli k tomuto záveru:
Výška nájomného, ​​ako aj postup pri jeho zmene sú stanovené v nájomnej zmluve dohodou zmluvných strán. Jediné obmedzenie stanovené zákonom sa týka načasovania zmien výšky nájomného, ​​ktoré by sa nemali vykonávať častejšie ako raz ročne.

Pripravená odpoveď:
Právne poradenstvo Expert GARANT
Karaševič Láska

Kontrola kvality odozvy:
Recenzent Právneho poradenstva GARANT
Aleksandrov Alexey

Materiál bol pripravený na základe jednotlivca písomná konzultácia poskytované v rámci služby Právne poradenstvo.

V odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie hovorí: pokiaľ nie je v zmluve stanovené inak, výška nájomného sa môže zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených zmluvou, najviac však raz ročne. V dôsledku toho musí byť právo prenajímateľa na jednostrannú zmenu (zvýšenie) nájomného zakotvené v samotnej zmluve.

Ak nájomná zmluva obsahuje údaj o jednostrannej zmene nájomného, ​​má prenajímateľ právo ho zvýšiť aj bez súhlasu nájomcu pri dodržaní mechanizmu zmeny nájomného stanoveného v nájomnej zmluve (napr. nájomca o nadchádzajúcom zvýšení výšky nájomného mesiac pred dátumom zmeny, zvýšení na základe konkrétneho znaleckého posudku o trhovej hodnote prenajatej nehnuteľnosti alebo z dôvodu zmeny inflačného indexu).

Ak nájomná zmluva nešpecifikuje postup pri jednostrannej zmene nájomného, ​​Federálna protimonopolná služba okresu Volga-Vyatka sa domnieva, že jeho zvýšenie je formalizované dodatočnou dohodou.

Na základe čl. 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa dohoda o zmene zmluvných podmienok uzatvára v rovnakej forme ako samotná zmluva.

Nájomná zmluva nehnuteľnosť na obdobie dlhšie ako jeden rok podlieha štátnej registrácii, štátna registrácia musí prejsť aj dodatočnou dohodou o zmene nájomného. Neregistrovaná dohoda nie je v súlade s platnou legislatívou, a preto nie je základom pre platenie nájomného podľa nových sadzieb. K podobným záverom dospela aj uznesenia Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu zo 16. januára 2007 a 9. januára 2007 č. F03-A51 / 06-1 / 5119, Ďaleký východný obvod zo dňa 02.06.2007 a 30.01.2007 č. Ф03-А51 / 06-1 / 5592.

Uvedené pravidlá zmeny nájomného sa nevzťahujú na prípady, keď mechanizmus jeho výpočtu určený v zmluve počíta so zvýšením sumy v závislosti od určitých okolností, najmä zmien minimálnej mzdy resp. platná legislatíva(napr. v súvislosti s rozhodnutím primátora mesta o zmene veľ nájomného). Vtedy nie je potrebný súhlas nájomcu so zvýšením nájomného a uzavretím dodatočnej dohody.

Má prenajímateľ právo na zvýšenie nájomného?

ahojte.Prenajal som priestory na jeden rok,podpísali sme dohodu s prenajímateľmi.Teraz ubehli 4 mesiace a on za mnou príde a zvýši nájomné,má právo zvýšiť nájomné?

Odpovede právnikov (2)

Zmenu nájomného je potrebné zabezpečiť v nájomnej zmluve. Ak je nájomné fixné na celý rok a nie je predmetom zmeny, tak prenajímateľ nemá právo na zvýšenie nájomného.

A ďalej. Píšete, že nájomná zmluva bola uzatvorená na jeden rok. Či už štátna registrácia túto dohodu? Ak nie, potom váš prenájom nemá právnu silu, teda medzi vami a vaším prenajímateľom sa jednoducho neuzatvára. Možno prenajímateľ pozná túto jemnosť a využíva ju. A ak áno, tak v prípade vášho odmietnutia platby vás jednoducho požiada o uvoľnenie obsadeného priestoru.

1. Nájomca je povinný včas zaplatiť poplatok za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Postup, podmienky a termíny platenia nájomného určuje nájomná zmluva. V prípade, že nie sú v zmluve definované, má sa za to, že bol stanovený postup, podmienky a podmienky, ktoré sa zvyčajne uplatňujú pri prenájme obdobnej nehnuteľnosti za porovnateľných okolností. 2. Nájomná splátka sa stanovuje za všetok prenajatý majetok ako celok alebo samostatne za každý z nich základné časti vo forme: 1) definovaného pevnou sumou platieb vykonávaných pravidelne alebo naraz; 2) stanovený podiel produktov, ovocia alebo príjmu získaného v dôsledku používania prenajatého majetku; 3) poskytovanie určitých služieb nájomcom; 4) odovzdať nájomcom prenajímateľovi vec ustanovenú zmluvou do vlastníctva alebo do nájmu; 5) uloženie nájomcovi nákladov stanovených zmluvou na zlepšenie prenajatého majetku. Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve ujednať kombináciu týchto foriem nájmu alebo iné formy úhrady nájomného.

3. Ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno zmeniť dohodou zmluvných strán v lehote stanovenej zmluvou, najviac však jedenkrát ročne. Zákon môže ustanoviť aj iné minimálne podmienky revízia nájomného za určité typy prenájom, ako aj na prenájom niektorých druhov majetku.

4. Ak zákon neustanovuje inak, nájomca má právo požadovať zodpovedajúce zníženie nájomného, ​​ak v dôsledku okolností, za ktoré nezodpovedá, boli porušené podmienky užívania upravené nájomnou zmluvou, alebo podmienka nájomného. majetok sa výrazne zhoršil.

5. Ak nájomná zmluva neustanovuje inak, v príp závažné porušenie nájomcovi podmienky platenia nájomného, ​​má prenajímateľ právo od neho požadovať predčasné zaplatenie nájomného v lehote stanovenej prenajímateľom. V tomto prípade prenajímateľ nie je oprávnený požadovať predčasné zaplatenie nájomného za viac ako dve po sebe nasledujúce obdobia.

Hľadáte odpoveď?
Jednoduchšie je opýtať sa právnika!

Opýtajte sa našich právnikov – je to oveľa rýchlejšie ako hľadanie riešenia.

Prenajímateľ jednostranne zvyšuje nájomné. Ako chrániť záujmy nájomcu?

Pomerne bežná je prax, že do zmluvy o prenájme priestorov je zahrnuté právo prenajímateľa jednostranne zvýšiť náklady na nájom. Čo má robiť nájomca v takýchto prípadoch, navyše v takom ťažkom období pre všetkých? Viac o tom nižšie.

Mojim klientom, aby nedošlo k zneužitiu zo strany prenajímateľa, odporúčam takúto podmienku vylúčiť, najmä pri uzatváraní zmluvy do 11 mesiacov. Ak prenajímateľ odmietne vylúčiť podmienku jednostranného zvýšenia ceny nájmu, je dôležité zabezpečiť právo nájomcu jednostranne vypovedať zmluvu s vrátením zábezpeky.

Nájomca, ktorý už uzatvoril zmluvu s podmienkou jednostranného zvýšenia nákladov na nájomné, potrebuje vedieť:

1. Cenu môžete zmeniť maximálne 1-krát za rok

Možnosť zmeniť výšku nájomného najviac 1-krát za rok ustanovuje odsek 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Okrem toho Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie dodatočne objasnilo, že podmienky dohody o výške nájomného nemožno v priebehu roka meniť (bod 11 Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66).

Nájomca má teda právo do jedného roka napadnúť opakované zvýšenie nájomného zo strany prenajímateľa.

2. Zvýšenie nákladov na nájomné môže súd uznať za zneužitie práva

Nájomca má právo súdneho poriadku požadovať uznanie konania prenajímateľa o zvýšenie ceny nájomného za zneužitie práva pri splnení nasledujúcich podmienok:

• cena prenájmu bola neúmerne zvýšená k zmene priemerných trhových sadzieb prenájmu podobných nehnuteľností v tej istej lokalite;
• cena výrazne prevyšovala priemerné trhové nájomné.

Po uznaní konania prenajímateľa ako zneužitia práva súd rozhodne o odmietnutí vymáhať od nájomcu nájomné presahujúce priemerné trhové sadzby.

Zároveň musí nájomca preukázať veľkosť priemerných trhových sadzieb nájomného za podobné nehnuteľnosti v rovnakej oblasti. V tomto prípade by mal nájomca nezávislá odbornosť ceny prenájmu. Dodatočné dôkazy informácie z otvorených zdrojov môžu tiež slúžiť: oznámenia o prenájme z webových stránok a novín (cian.ru, irr.ru, avito.ru atď.); analytické prehľady nájomného publikované informačnými publikáciami (Kommersant, RBC atď.); akýkoľvek iný nezávislý analytický výskum. Je dobré, ak sa predloží viacero dôkazov naraz, potvrdzujúcich postavenie nájomcu.

3. Výšku nájomného je možné znížiť súdnou cestou

4. časť čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje právo nájomcu znížiť výšku nájomného v prípade zmeny najhoršia strana stav nehnuteľnosti alebo podmienky jej užívania z dôvodov, ktoré nájomca nemôže ovplyvniť.

Dôvodom na zníženie nákladov na prenájom môžu byť napríklad tieto okolnosti:

• obmedzenie prístupu do prenajatých priestorov;
• neoprávnené odpojenie komunikácie;
• vykonávanie nekoordinovaných prác, ktoré bránia využívaniu prenajatých priestorov;
• nesúlad medzi podmienkami nájomnej zmluvy deklarovanými v r obchodné ponuky prenajímateľ alebo inak prisľúbil nájomcovi pred podpisom zmluvy (napr. návštevnosť obchodného centra je menšia ako je uvedená, nesúlad s cieľovým publikom a pod.);
• nedodržiavanie prenajatých priestorov zamýšľaný účelšpecifikované v zmluve.

Nájomca má teda za vyššie uvedených okolností právo obrátiť sa na súd so žiadosťou o zníženie výšky nájomného.

Môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť nájomné?

Kategoricky vás vítam, milí čitatelia. Nie je žiadnym tajomstvom, že väčšina mladých rodín, ktoré si nemôžu kúpiť vlastné bývanie, býva v prenajatých bytoch. K dnešnému dňu asi 3,5 milióna rodín rieši svoj problém s bývaním cez prenájom. Napriek takýmto pôsobivým číslam súčasná regulácia právne úkony zmluvné záležitosti komerčný nábor veľmi zle regulované. Mnohí nájomníci sa preto veľmi často chytia do pasce vlastníkov bytových priestorov a stávajú sa závislými na nimi diktovaných životných podmienkach, z ktorých najnepríjemnejšie je jednostranné zvyšovanie nájomného. Stav vecí však vždy možno a treba mať pod kontrolou. Dôležité je ponoriť sa do všetkých podmienok predpísaných v zmluve o komerčnom prenájme a nehanbiť sa diskutovať o kontroverzných stanoviskách s majiteľom domu či realitkou.

Zvýšenie nákladov na prenájom

Občianske právo ustanovuje zásadu voľnej zmluvy, ktorá spočíva v tom, že všetky jej ustanovenia sa ustanovujú dohodou zmluvných strán. V súlade s článkami 421 a 422 Občianskeho zákonníka Ruska však existuje niekoľko výnimiek, keď určité podmienky jasne upravené osobitnými predpismi.

Slúži teda len priamy údaj v zmluve o pravdepodobnosti zvýšenia platieb nájomného právny základ na ich indexovanie. V zmluve sa teda môže ustanoviť, že výška platieb podlieha revízii v rámci oficiálnej miery inflácie alebo v prípade zvýšenia výšky platby za záväzky za služby atď.

Prirodzene, každý rozumný človek by chcel zmluvné podmienky boli konštantné a neindexované, to znamená, že bola predpísaná konštantná a nezmenená výška mesačných platieb bez toho, aby sa prenajímateľovi udelilo právo na jej zvýšenie.

Nájsť majiteľa, ktorý by s takýmito podmienkami súhlasil, však nie je jednoduchá záležitosť. Napokon, aby sme nehovorili z vysokých tribún o zlepšovaní kvality života, ale neustále sa zvyšujú mesačné poplatky za energie, v dôsledku inflácie rastie cena bytov, opotrebováva sa vybavenie domu a treba ho opraviť, a tak ďalej... Tieto skutočnosti sú, samozrejme, formujúcim faktorom nárastu splátky nájomného.

Vo väčšine prípadov sú náklady na prenájom rozdelené na dve časti a pozostávajú zo základnej a variabilnej sumy.

Základná platba sa mení v závislosti od pohybov na realitných trhoch. Mnoho realitných kancelárií radí prenajímateľovi, aby zabezpečil podmienky pre ročnú indexáciu základnej časti o infláciu (tzv. index spotrebného koša).

Variabilná platba pozostáva zo záväzkov za služby a údržby. Dnes takmer každá zmluva obsahuje klauzulu o zvyšovaní jej hodnoty v pomere k rastu.

Za najčastejšiu chybu možno považovať uvedenie v zmluve o možnosti jednostranného zvýšenia ceny pri zmene situácie na trhu bez uvedenia presnej veľkosti trhových pohybov. To povedie k nevyhnutnému sporu medzi stranami. Aby sa predišlo takýmto situáciám, odporučil by som stanoviť pevnú sadzbu zvýšenia nájomného. Ako východiskový bod si vždy môžete vziať kľúčovú sadzbu stanovenú Bankou Ruska.

Otázky týkajúce sa jednostranného zvýšenia nájomného odvolania

Ako som uviedol vyššie, najčastejším sporom je odvolanie proti skutočnostiam o jednostrannom zvýšení sumy úhrady za nájomné bývanie. Najužitočnejšia je pre mňa prax sformovaná v paragrafe 22 vyhlášky pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých otázkach praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka“. Ruskej federácie o nájomnej zmluve“. Plénum odporúča, aby súdy vo všetkých prípadoch preukázali existenciu skutočností, ktoré svedčia o zneužívaní prenajímateľov v zmysle jednostranného zvyšovania platieb nájomného. Vyplýva to z percentuálneho porovnania priemerných trhových sadzieb vo vzťahu k hodnote zvýšeného nájomného. A v prípade, ak súd zistí výrazný exces, v súlade s odsekom 2 ust. 10 Občianskeho zákonníka Ruska bude odmietnuté prijatie platieb nájomného nad priemerné trhové ukazovatele.

Za dôležité považujem aj to, že ak aj zmluva obsahuje klauzuly o jednostrannej zmene zo strany vlastníka platby za byt v súlade s odsekom 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nie je oprávnený meniť cenu zmluvy viac ako raz ročne (odsek 21 uznesenia pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73) .

Čo robiť, ak prenajímateľ zvýši nájomné

Nemožno však úplne zabudnúť na potrebné platby, môže to viesť k uloženiu pokuty. V časti 1 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruska jasne definuje, že za včasné platby je priamo zodpovedný vlastník prenajatých priestorov. A podľa vás neprimerané zvýšenie platieb nájomného nie je zahrnuté v zozname výnimiek z menovaného pravidla. Nie je možné jednostranne odmietnuť splnenie podmienok stanovených v zmluve (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruska).

Zhrnutím vyššie uvedeného teda podotýkam, že aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam spojeným s jednostranným zvýšením nájomného, ​​je potrebné starostlivo predpísať postup výpočtu Peniaze na nájomné bývanie v zmluve. Dobre napísaná zmluva vás ochráni pred pokusmi prenajímateľa o zvýšenie platieb. Ide o najspoľahlivejšiu metódu na udržiavanie dobrých a partnerských vzťahov s majiteľom bytu, ktorý si prenajímate.

To je všetko, nebudem článok zahlcovať zbytočnými informáciami. Ak v tejto fáze nie je niečo jasné alebo máte ďalšie otázky, ktoré si vyžadujú kvalifikáciu právnu pomoc(vrátane dodatkov k nájomnej zmluve), pokojne sa ich môžete opýtať prostredníctvom nižšie uvedeného formulára. Právne poradenstvo je bezplatné.

Za odvedenú prácu sa mi môžete poďakovať zdieľaním tohto článku na sociálnych sieťach.

Článok bol napísaný na základe materiálov zo stránok: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

V súčasnej občianskej právnej úprave sú podmienky uzatvorenia nájomnej zmluvy zle rozpísané. V tomto smere sa nie príliš právne zdatní nájomníci často stávajú rukojemníkmi podmienok, ktoré im prenajímatelia kladú. Napríklad ustanovenia o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného. Situácia sa však dá ľahko zvrátiť. K tomu si musí nájomca pozorne prečítať navrhovanú nájomnú zmluvu a nebyť lenivý dohodnúť sa s prenajímateľom a predpísať mu „nevyhnutné“ podmienky.

Jednostranné zvýšenie výšky nájomného

Na základe princípu zmluvnej slobody sa jej podmienky určujú podľa uváženia zmluvných strán, s výnimkou prípadov, keď obsah príslušnej podmienky predpisuje zákon alebo iné právne akty (odsek 2, článok 1, odsek 4, článok 421, článok 422 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Na základe toho sú dôvodom na jeho zákonné zvýšenie len podmienky zvýšenia nájomného priamo uvedené v zmluve (napr. ak je uvedené, že „ prenajímateľ má právo jednostranne upraviť nájomné v prípade zmeny nákladov na účty za energie«, « výška nájomného podlieha indexácii najviac raz ročne a najviac 1 %"). Pre každého nájomcu je samozrejme výhodné, že podľa podmienok zmluvy je platba za prenajatý majetok konštantná a nepodlieha indexácii (t. j. že zmluva špecifikuje pevná suma nájom a možnosť jeho zvýšenia nie sú uvedené; alebo výslovne uviedol, že výška nájomného sa nemení). Nie každý prenajímateľ však bude s takýmito formuláciami súhlasiť. Náklady na účty za energie rastú, trhová cena nehnuteľností sa mení, komunikačné a iné zariadenia sa opotrebúvajú a je potrebné ich vymeniť... To všetko môže spôsobiť zvýšenie nájomného.

Najčastejšie sa mesačné nájomné skladá zo základnej a variabilnej sumy. Základná časť sa môže zmeniť, ak sa zmení situácia na realitnom trhu. Okrem toho niektoré dohody stanovujú ročnú indexáciu základnej časti nájomného o určitú sumu (napríklad o 1 000 rubľov; o 2 %) alebo o hodnotu indexu spotrebiteľských cien (miera inflácie). premenlivý zahŕňa platby za energie a údržbu. V dohode sa najčastejšie stanovuje, že prenajímateľ má právo jednostranne upraviť sadzbu nájomného v prípade zmeny výšky platieb za energie a údržby dodávateľskými a prevádzkovými organizáciami.

Anastasia Pomelová, poslanec generálny riaditeľ VTB Arena Park zdieľala model nastavenia nájomného, ​​ktorý sa jej javí ako najoptimálnejší. „Musíme ustúpiť od fixného a variabilného nájomného,“ verí Anastasia. Oveľa lepšie je podľa nej v zmluve predpísať ako vzorec výšku nájomného a uviesť možnosť (alebo nemožnosť) a postup indexovania každej jeho zložky. Napríklad, " mesačné nájomné sa skladá zo základnej sadzby, ktorá je 20 tisíc rubľov. a je nezmenený; náklady na odpisy majetku, ktoré sa rovnajú 2 000 rubľov. a môžu byť revidované po dohode strán; platba účtov za energie, ktorá sa účtuje podľa stanovenej tarify zdrojové organizácie ". Ak je teda jedným z prvkov nájomného platba za údržbu a opravy budovy a spoločných priestorov, tak prenajímateľ už nebude môcť zvýšiť nájomné s odvolaním sa na skutočnosť, že potrebuje opraviť pokazený výťah, resp. žľab na odpadky.

Ak prenajímateľ napriek tomu zvýšil výšku nájomného, ​​ak nájomca s týmto rozhodnutím nesúhlasí, môže sa proti nemu odvolať na súde. Prax ukazuje, že súdy sa často stavajú na stranu nájomníkov, no rozhodujúce budú podmienky uvedené v nájomnej zmluve.

Ak nájomná zmluva neupravuje možnosť jednostranne zmeniť výšku nájomného v súvislosti so stanovením trhovej hodnoty nájomného, ​​nie je prenajímateľ oprávnený požadovať úhradu v novej výške. Týka sa to aj prípadov, keď sadzby nájomného platné v čase uzavretia nájomnej zmluvy boli extrémne nízke a nezodpovedali aktuálnej situácii na trhu s nehnuteľnosťami (rozhodnutie Trinásteho odvolacieho rozhodcovského súdu z marca 13, 2014 č. 13AP-27545/2013 vo veci č. A42-3901/2013).

Niektoré zmluvné strany, naopak, v zmluvách počítajú s možnosťou jednostranného zvýšenia výšky nájomného z dôvodu zmeny situácie na trhu. Zároveň, ak nebude určená presná výška zmeny, môže dôjsť medzi nájomcom a prenajímateľom k sporu. A potom nepomôže ani záver o zdražovaní. „Ak sa nájomca obráti na súd, samozrejme tam prinesie znalecký posudok, ktorý mu bude vyhovovať. A prenajímateľ zo svojej strany prinesie aj „priaznivý“ posudok. S najväčšou pravdepodobnosťou si súd určí vlastný prieskum, ktorý potom chce niekto napadnúť. Kam ideme?" - rozhorčuje sa Anastasia Pomelová. Aby sa predišlo takýmto vyčerpávajúcim a nezmyselným sporom, je oveľa rozumnejšie uviesť v nájomnej zmluve pevnú sadzbu, o ktorú sa môže nájomné zvýšiť (napríklad o 5 % alebo sadzba refinancovania Bank of Russia).

Ak by k takémuto sporu predsa len došlo, musí nájomca preukázať skutočnosť, že prenajímateľ zneužil svoje právo jednostranne zmeniť výšku nájomného. Ak súd zistí, že poplatok sa neúmerne zvýšil k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobného majetku v danej oblasti za rozhodné obdobie a výrazne ich prevýšil, potom na základe odseku 2 ust. 10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí súd odmietnuť vyberať nájomné presahujúce uvedené priemerné trhové sadzby (odsek 22 uznesenia pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 "").

Okrem toho má zmysel jasne stanoviť postup na zvýšenie takéhoto poplatku. Napríklad stanoviť, že ak prenajímateľ zmení výšku nájomného, ​​ten je povinný zaslať nájomcovi oznámenie podpísané príslušnou osobou. Niektoré strany dokonca uvádzajú spôsob (doporučený list s potvrdením o prijatí, telegram, zámerne) a termín odoslania. Do splnenia vyššie uvedených podmienok sa výška nájomného považuje za nezmenenú. Ak sa strany obrátia na súd, je potrebné zistiť skutočnosť zaslania určeného oznámenia nájomcovi, spôsob a lehotu na jeho odoslanie. Nájomcovi nemožno účtovať penále (penále) za čas, počas ktorého pokračoval v platení za prenajatý majetok za predchádzajúcu cenu, ak nedostal oznámenie alebo ho dostal v nevhodnej forme (vyhláška Federálnej protimonopolnej služby z r. centrálny obvod zo dňa 27.02.2014 č. F 10-299/2014 vo veci č. А35-4352/2013).

Odporúčame v nájomnej zmluve špecifikovať povinnosť zmluvných strán v prípade zvýšenia výšky nájomného uzavrieť písanie dodatková dohoda. Podľa odseku 1 čl. 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, občania a právnických osôb slobodne uzavrieť zmluvu; nátlak na uzavretie zmluvy nie je prípustný. To znamená, že ak je takáto podmienka, nikto vás nebude môcť nútiť uzavrieť dodatočnú dohodu a bez jej uzavretia platiť zvýšené nájomné. Tohto stanoviska sa držia aj súdy, napríklad Prezídium Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v uznesení č. 10728/12 z 15. januára 2013 vo veci A23-2648/2011.

Pokiaľ ide o frekvenciu zmeny výšky nájomného, ​​ak má prenajímateľ v súlade so zákonom alebo dohodou právo jednostranne zmeniť výšku nájomného (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), potom v rámci zmysle odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, takúto zmenu môže vykonať najviac raz ročne (bod 21 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“).

Nemali by ste si myslieť, že zahrnutie podmienky do zmluvy, ktorá stanovuje, že nájomné sa môže za určitých okolností meniť dohodou strán, znamená v budúcnosti povinnú zmenu nájomného. Takáto podmienka podlieha zásade zmluvnej slobody (článok 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ktorá zahŕňa dohodu bez akéhokoľvek nátlaku strán transakcie na zmenu záväzkov (uznesenie prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 13.04.2010 číslo 1074/10 vo veci A40-90259 / 08 -28-767, rozhodnutie Rozhodcovského súdu Novosibirskej oblasti zo dňa 28.05.2014 vo veci A45-5936 / 2014, rozhodnutie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 30. júna 2014 č. F01-2484 / 2014 vo veci č. A43-19405 / 2013).

Ak po obdržaní oznámenia od prenajímateľa o zvýšení nájomného začne nájomca platiť novú sadzbu, bude to znamenať jeho súhlas a napadnúť nové nájomné bude v budúcnosti takmer nemožné. Faktom je, že smerovanie oznámenia zo strany prenajímateľa sa bude rovnať ponuke – ponuke adresovanej jednej alebo viacerým konkrétnym osobám, ktorá je celkom určitá a vyjadruje úmysel osoby, ktorá ju podala, považovať sa za vstúpil uzavrieť dohodu s adresátom, ktorý ponuku prijme (časť 1 článku 435 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Súhlas s jeho prijatím sa nazýva prijatie (časť 1 článku 438 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Pri vykonaní úkonov v lehote stanovenej prenajímateľom na splnenie podmienok zmluvy uvedených v ponuke (vrátane zaplatenia zodpovedajúcej výšky nájomného) nájomca ponuku akceptuje (prijíma) (časť 3 článku 438 obč. Kódex Ruskej federácie). Zároveň pri zmene nájomnej zmluvy (a to zvýšením nájomného) zostávajú povinnosti zmluvných strán v zmenenej forme (časť 1 článku 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zaplatením s prihliadnutím na zvýšenú výšku nájomného teda nájomca akceptuje podmienky zmluvy navrhnuté prenajímateľom v zmysle zvýšenia nákladov na nájomné (rozhodnutie Rozhodcovského súdu regiónu Kemerovo zo dňa 30.06.2014 sp. číslo prípadu A27-4911 / 2014).

Okrem toho vám neodporúčame, aby ste vôbec prestali platiť za prenajatú nehnuteľnosť, pretože omeškanie s platbou má za následok uloženie sankcie (sankcie). Podľa časti 1 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomca povinný včas zaplatiť poplatok za užívanie nehnuteľnosti. Výnimky z tohto pravidla pre prípady neprimeraného a nezákonného, ​​podľa názoru nájomcu, občianskoprávneho zvýšenia výšky nájomného nie sú ustanovené. Povinnosti musia byť splnené riadne v súlade s podmienkami zmluvy, požiadavkami zákona a inými právnymi aktmi (článok 309 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Jednostranné odmietnutie z plnenia záväzkov nie je dovolené (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Dohoda alebo zákon môže ustanoviť peňažnú sumu, ktorú je dlžník povinný zaplatiť veriteľovi v prípade omeškania resp. nesprávny výkon povinnosti, najmä v prípade omeškania s plnením (článok 330 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Po ukončení platenia nájomného Vás teda súd môže zaviazať k zaplateniu penále (trestného trestu) (rozhodnutie Rozhodcovského súdu regiónu Kemerovo zo dňa 30.6.2014 vo veci č. A27-4911 / 2014).

Prenajímateľ zvyšuje nájomné jednostranne. Ako môžete pomôcť nájomníkovi? (Tkachenko G.)

Dátum umiestnenia článku: 03.09.2015

Nájomcovia pri podpise nájomnej zmluvy nie vždy venujú náležitú pozornosť vete, že „prenajímateľ môže jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu zhodnotenia dolára alebo zmien trhovej hodnoty nájmu“. Ale neberú do úvahy, že v dôsledku toho sa náklady na prenájom môžu v konečnom dôsledku zvýšiť presne dvakrát, ba dokonca aj viac. Čo môže urobiť nájomca, ak už bola podpísaná nájomná zmluva a od prenajímateľa mu bolo doručené oznámenie o zvýšení nájomného, ​​to si povieme v tomto článku.

ČO BY MAL NÁJOMCA VEDIEŤ?

1. V 11. ods informačný list Prezídium Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66 „Preskúmanie praxe riešenia sporov súvisiacich s nájomným“ objasnilo, že „pri aplikácii odseku 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie súdy musí vychádzať zo skutočnosti, že počas roka musí zostať nemenná podmienka zmluvy, ktorá stanovuje pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu.
Ak zmluva obsahuje podmienku umožňujúcu meniť výšku nájomného častejšie ako raz za rok, takáto podmienka by mohla byť považovaná za neplatnú s odkazom na odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Pre príklad uvediem rozhodnutie Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 21. februára 2011 N VAC-9525/10 vo veci N A75-10558/2009:
"... v súlade s článkom 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) výšku nájomného, ​​pokiaľ nie je v zmluve stanovené inak, možno zmeniť dohodou zmluvných strán v lehotách ustanovených zmluvou, najviac však raz ročne Zákon môže pri niektorých druhoch nájmu, ako aj pri prenájme niektorých druhov nehnuteľností stanoviť iné minimálne lehoty na preskúmanie výšky nájomného. , mali by byť poskytnuté.
Okrem toho v súlade s odsekom 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66 „Prehľad súdnej praxe pri riešení sporov súvisiacich s prenájmom“, odsek 3 článku 614 ods. obsahuje Občiansky zákonník Ruskej federácie imperatívnu normu o frekvencii zmien výšky nájomného, ​​v súvislosti s ktorými zmluvné strany nemôžu zmeniť alebo ustanoviť v zmluve podmienku odlišnú od tej, ktorú ustanovuje toto pravidlo. Preto je podmienka zmluvy, ktorá stanovuje možnosť štvrťročných zmien výšky nájomného, ​​neplatná na základe článku 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, pretože nie je v súlade so zákonom ... “
Neskôr však plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v uznesení č.73 zo 17. novembra 2011 „O niektorých otázkach praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ uvedené v č. odsek 21:
„... podľa článku 614 ods. 3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno zmeniť dohodou zmluvných strán v lehotách stanovených dohodou, ale najviac raz ročne (v tomto prípade môžu byť zákonom ustanovené iné minimálne lehoty revízia výšky nájomného pri niektorých druhoch prenájmu, ako aj pri prenájme niektorých druhov nehnuteľností).
Táto norma je dispozitívna a umožňuje po dohode zmluvných strán zmeniť podmienky nájomnej zmluvy o výške nájomného viac ako raz za rok, a to aj v prípade, keď nič nenaznačuje možnosť takejto zmeny nájomnej zmluvy. samotnú dohodu.
Ak má však prenajímateľ v súlade so zákonom alebo zmluvou právo jednostranne zmeniť výšku nájomného (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), potom v zmysle článku 614 ods. Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, takúto zmenu môže vykonať nie viac ako raz za rok ... “
Prenajímateľ tak získal právo jednostranne zmeniť výšku nájomného, ​​avšak raz ročne. Pozastavím sa nad uznesením Rozhodcovského súdu Moskovského okresu zo dňa 20.01.2015 N F05-15294 / 2014 vo veci N A40-54476 / 14:
„... v súlade s bodom 6.1 zmluvy, s prihliadnutím na ustanovenia nájomnej zmluvy uzavretej medzi zmluvnými stranami dňa 28.12.1993 N 2720/17, sa sadzby nájomného za priestory do 31.12. , 2011, okrem prípadov uvedených v bodoch 6.5, 6.6 tejto zmluvy.
Prenajímateľ má právo zmeniť sadzby nájomného uvedené v tejto zmluve v prípade centralizovanej zmeny cien a taríf za energie, základných sadzieb nájomného za pozemky, dane z nehnuteľností, dane z obratu v pomere k výške ich zvýšenia, najviac však raz za rok (bod 6.5 zmluvy).
Súdy zistili, že žalobca opakovane oznamoval žalovanému rozdielne zvýšenie nájomného s podrobným výpočtom a dodatočnou dohodou, s čím tento nesúhlasil, v súvislosti s ktorým žalobca podal tento žalobný návrh na zmenu podmienok ust. zmluvy N 20/155 zo dňa 23.07.2008 v zmysle sadzieb nájomného.
Súd po preskúmaní a vyhodnotení dôkazov dostupných vo veci, vrátane podmienok zmluvy č. 20/155 zo dňa 23.07.2008, dospel k záveru, že nie sú dôvody na zmenu nájomného uplatňovaného žalobcom v súlade s čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, berúc do úvahy okolnosti, že od 1.1.2014 sa sadzba nájomného zvýšila z 3872,04 rubľov. až 4015 rub. za 1 m2 m za rok pre kancelárske priestory a od 3002,59 rubľov. až 3113,94 rubľov. za 1 m2 m za rok pre skladové priestory.
... Rozpory v záveroch súdu označeného právne postavenie, ako aj nesprávny výklad noriem súdom hmotné právo V prejednávanej veci porota nezistila...“
2. Samostatne si poznačím nájomné zmluvy uzatvorené do roka. Arbitrážna prax vypracoval stanovisko, podľa ktorého sa nájomné podľa zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok (rovná sa jeden rok) nemení. Napríklad rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 27.8.2009 N VAS-10734/09 vo veci N A12-15393/08-C28:
„... pri uspokojení nároku súdy dôvodne vychádzali z ustanovenia § 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, že nájomca je povinný včas zaplatiť poplatok za užívanie nehnuteľnosti (nájomné).
V súlade s odsekom 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak zmluva neustanovuje inak, výška nájomného sa môže zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených zmluvou, najviac však raz za rok.
Keďže nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, výšku nájomného nebolo možné meniť.
Na základe zmluvných podmienok odvolací súd oprávnene zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie a vymáhal dlžnú sumu podľa výšky nájomného, ​​na ktorej sa strany dohodli v čase uzavretia zmluvy...“
Ako príklad uvediem aj vyhlášku FAS okresu Ural z 21. júla 2010 N F09-5670 / 10-C6 vo veci N A71-14477 / 2009:
„... spoločnosť Glavryba (nájomca) a spoločnosť Aikai (podnájomca) podpísali zmluvu o podnájme nehnuteľnosti zo dňa 01.04.2009 N 310/2009, podľa ktorej prvé poschodie nebytového priestoru o výmere 381,9 st. m2, so sídlom na adrese: Udmurtská republika, Votkinsk, Ordzhonikidze ul., 4b, na obdobie od 4. 1. 2009 do 31. 12. 2009 vrátane na organizovanie obchodných činností.
Spoločnosť Glavryba listom zo dňa 08.06.2009 N 162 informovala spoločnosť Aikai o zvýšení nájomného od 01.05.2009 na 161 565 rubľov. 60 kop.
Keďže dlh a penále neboli zo strany firmy „Aikai“ uhradené v plnej výške, spoločnosť „Glavryba“ sa odvolala na arbitrážny súd s nárokom v prejednávanej veci.
Po preštudovaní a celkovom hodnotení spôsobom predpísaným v čl. 71 Arbitráž procesný kódex Ruskej federácie, dôkazy dostupné v spise, súdy dospeli k rozumnému záveru, že existencia a dôvody vzniku dlhu žalovaného voči žalobcovi boli potvrdené. Súdy zároveň naznačili, že zmena výšky nájomného podľa spornej zmluvy po dvoch mesiacoch odo dňa jej uzavretia je v rozpore s odsekom 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na základe ktorého, berúc do úvahy platby uskutočnené spoločnosťou Aikai, bol dlh spoločnosti Aikai prepočítaný ... “

1. Aj keď je medzi účastníkmi nájomnej zmluvy podpísaná dohoda o zvýšení nájomného zmluvou uzavretou do jedného roka alebo o zmene nájomného druhýkrát v roku, možno takúto dohodu uznať. ako neplatné. Napríklad vyhláška Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 19. novembra 2009 vo veci N A11-2018/2009:
"... v súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomca povinný včas zaplatiť poplatok za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Stanovuje sa postup, podmienky a termíny platenia nájomného." nájomnou zmluvou (1. časť tohto článku).
Ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno zmeniť dohodou zmluvných strán v lehote stanovenej zmluvou, najviac však jedenkrát ročne (3. časť toho istého článku).
Vzhľadom na to, že občianskoprávne zmeny v nájomnom sú povolené maximálne raz za rok, súd právoplatne uznal za nulitný (v rozpore s platnou právnou úpravou) druhýkrát za rok navýšený protokol č. Od 15. novembra 2008 teda nedošlo k zvýšeniu nájomného a OAO Saratovstroysteklo nemala právo požadovať jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva v znení dodatku k nej zo dňa 12. 10. 2008 N 5 zostáva v platnosti do 31. 12. 2009.
Dôvody na zrušenie napadnutých súdnych aktov na základe kasačná sťažnosťžiadne dôkazy...“
2. Nájomca sa môže odvolávať na to, že jednostranné zvýšenie nájomného zo strany prenajímateľa je zneužitím práva.
Toto tvrdenie potvrdzuje aj Uznesenie pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011 N 73 (v znení z 25. januára 2013) „O niektorých otázkach praxe aplikácie Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“, odsek 22:
„... ak v neprítomnosti štátna regulácia nájomná zmluva ustanovuje právo prenajímateľa jednostranne zmeniť jej veľkosť, potom v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny sa táto neúmerne zvýšila k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobný majetok v danej oblasti za príslušné obdobie a výrazne ich prekročil, čo svedčí o tom, že prenajímateľ zneužil svoje právo, súd na základe článku 10 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zamietne vyberať nájomné v časti presahujúcej uvedené priemerné trhové sadzby...“
Ako dobrý príklad- Rozhodnutie Rozhodcovského súdu Východosibírskeho okresu zo dňa 20. augusta 2014 vo veci N A10-1405 / 2013:
"... ako vyplýva zo spisu, jednostranné zvýšenie nájomného žalobca odôvodnil údajmi správy spoločnosti ARTOKS LLC "O posúdení trhovej hodnoty predmetu ocenenia" zo dňa 08.20.2010 N 143 / 42- 10/2
Po zvážení sporu a posúdení uvedenej správy v súlade s pravidlami článku 71 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie súd zistil použitie nepravdivých informácií o vlastnostiach prenajatých priestorov a porušenie požiadaviek odhadcom. zákona o oceňovacie činnosti a federálne normy ocenenie, a teda nezohľadnila trhovú hodnotu v ňom definovaného predmetu ocenenia - ročné nájomné za 1 m2. m úložného priestoru, čo sa rovná 1884 rubľov bez DPH.
Na základe správy N 617 o posúdení trhovej hodnoty výšky nájmu nehnuteľnosti, ktorú vypracoval odhadca LLC "Fond majetku Burjatskej republiky" Sluginova O.L. podľa rozhodnutia Rozhodcovského súdu Burjatskej republiky súd prvého stupňa zistil skutočnú trhovú hodnotu práva užívať sporné priestory v prenájme.
Výsledky tohto hodnotenia neboli spochybnené osobami zúčastnenými na prípade a nezistil sa žiadny rozpor medzi touto správou a požiadavkami platnej legislatívy.
V súlade s odsekom 22 vyhlášky pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011 N 73, ak v prípade absencie štátnej regulácie nájomného, ​​nájomná zmluva ustanovuje právo prenajímateľa jednostranne zmeniť jeho veľkosť, potom v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny, neúmerne vzrástla k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobného majetku v danej oblasti za zodpovedajúce obdobie a výrazne prekročila im, čo naznačuje zneužitie práva prenajímateľa, súd na základe článku 10 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmietne vymáhať nájomné v časti presahujúcej uvedené priemerné trhové sadzby.
Na základe uvedeného, ​​po zistení, že v dôsledku jednostrannej zmeny ročného nájomného zo strany žalobcu sa nájomné zvýšilo neúmerne k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobných nehnuteľností v danej oblasti za zodpovedajúce obdobie. , a výrazne ich prekročil, rozhodcovský súd spor správne vyriešil tak, že dlh vo výške určitej trhovej hodnoty nájmu spornej nehnuteľnosti vymohol a pohľadávku odmietol uspokojiť ... “
3. Ak sa práve chystáte podpísať nájomnú zmluvu a váš prenajímateľ trvá na svojom práve jednostranne meniť nájomné, skúste si v zmluve stanoviť limity pre zmenu ceny poplatku alebo postupu pri výpočte nájomného pri jeho zvýšení. . Napríklad takto: "Výšku nájomného môže prenajímateľ zvýšiť jednostranne, najviac však o ___% zo sumy nájomného uvedenej v bode ____ tejto zmluvy."
V opačnom prípade má prenajímateľ právo zvýšiť nájomné o ľubovoľnú sumu.
rozlíšenie FAS Severozápadný okres zo dňa 28.01.2010 vo veci N A05-7679 / 2009:
„... z bodu 3.1 zmluvy vyplýva, že výšku nájomného môže prenajímateľ v prípade zvýšenia taríf za užívanie jednostranne zvýšiť. pozemok na ktorom sa budova nachádza, v pomere k ploche prenajatých priestorov, ako aj zvýšenie taríf za energie a iné výdavky vrátane vodného, ​​stočného, ​​tepla a elektriny.
Súdy skonštatovali a žalovaný nespochybňuje, že tarify za dodávku vody a hygieny, za tepelnú energiu, elektrinu boli v porovnaní s rokom 2008 zvýšené, v súvislosti s čím sa úmerne zvýšili aj výdavky prenajímateľa za inžinierske siete a údržbu.
Argumentáciu žalovaného, ​​že zvýšenie nájomného nie je v súlade s podmienkami dohody, keďže bolo vykonané v svojvoľnej výške a nie v pomere k zvýšeným nákladom, súdy dôvodne odmietli s odôvodnením, že vzhľadom na to, že v ust. bod 3.1 dohody možnosť jednostranného zvýšenia výšky nájomného, ​​zmluvné strany nestanovili obdobné zvýšenie v pomere k výdavkom žalobcu vynaloženým na zaplatenie komunálne služby, a taktiež neustanovil postup a neustanovil výpočet uplatňovaný pri jednostrannom zvýšení nájomného.
Stanovením zmluvnej ceny v konkrétnom suma peňazí, zmluvné strany stanovili aj právo nájomcu jednostranne zvýšiť výšku nájomného v prípade zvýšenia taríf za užívanie pozemku, taríf za služby a údržbu a iných výdavkov.
Zmena nájomného v dôsledku jeho úpravy s prihliadnutím na zvýšenie existujúcich taríf teda nie je v rozpore s vyššie uvedeným právna norma a podmienky zmluvy...

ZHRNUTIE VYŠŠIE uvedeného:

1. Po obdržaní oznámenia od prenajímateľa o zvýšení nájomného musí všetka komunikácia s ním prebiehať písomne ​​so známkami prevzatia dokumentov (listy, oznámenia, dohody) autorizovaná osoba s dátumom doručenia alebo doporučene poštou s doručenkou a popisom príloh. Môže to byť potrebné ako listinný dôkaz vašich slov na súde.
2. Pozrite sa, na ako dlho je vaša nájomná zmluva uzatvorená: ak na dobu kratšiu alebo rovnú jednému roku, potom doba trvania nájomnej zmluvy musí zostať počas roka nezmenená. Na základe informácií v tomto článku pošlite svojmu prenajímateľovi odôvodnenú odpoveď na vaše oznámenie o zvýšení nájomného.
3. Zistite, či je vaša situácia jednou z tých, ktoré sú opísané v článku.
3.1. Ak ste podpísali dohodu, ktorá je v rozpore so súčasnou civilné právo potom sa obráťte na súd, aby ho vyhlásil za neplatné.
3.2. Ak zistíte, že nájomné sa zvýšilo zjavne neúmerne k trhovým sadzbám, obráťte sa na odhadcu, aby určil skutočnú trhovú hodnotu práva na užívanie nehnuteľnosti podľa podmienok prenájmu.
Potom písomne ​​informujte prenajímateľa o svojej pozícii a priložte kópiu správy znalca.
Ak vám prenajímateľ nevychádza v ústrety, môžete sa obrátiť na súd, aby oznámenie o zvýšení nájomného vyhlásil za neplatné a nevykonateľné. Napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu z 22. októbra 2013 vo veci N A05-8698 / 2012.