При одобрение на Федералния стандарт за оценка "Оценка на недвижими имоти (FSO № 7)"
Член 20 федерален законот 29 юли 1998 г. № 135-FZ „На оценъчни дейности v Руска федерация» (Сборник на законодателството на Руската федерация, 1998 г., № 31, чл. 3813; 2006 г., № 31, чл. 3456; 2010 г., № 30, чл. 3998; 2011 г., № 1, чл. 43; бр. 29, чл. 4291; 2014 г., № 30, т. 4226) Поръчвам:
Одобрява приложения Федерален стандарт за оценка "Оценка на недвижими имоти (FSO № 7)".
министър
A.V. Улюкаев
Федерален стандарт за оценка
"Оценка на недвижими имоти (FSO № 7)"
I. Общи положения
1. Този федерален стандарт за оценка е разработен, като се вземат предвид международни стандартиоценка и федерални стандарти за оценка "Общи концепции за оценка, подходи към оценката и изисквания за оценка (FSO № 1)", "Цел на оценката и видове стойност (FSO № 2)", "Изисквания към доклада за оценка (FSO) No 3)“ (по-нататък съответно – ФСО No 1, ФСО No 2, ФСО No 3) и определя изискванията за оценка на недвижимите имоти.
2. Този федерален стандарт за оценка разработва, допълва и уточнява изискванията и процедурите, установени от FSO № 1, FSO № 2, FSO № 3, и е задължителен за използване при оценка на недвижими имоти.
3. Разпоредбите на този федерален стандарт за оценка не се прилагат за оценката на субекта държавна регистрациявъздух и морски кораби, плавателни съдове за вътрешно плаване, космически обекти, земни участъци, предприятия като имуществени комплекси, както и за определяне кадастрална стойностобекти на недвижими имоти по методи за масова оценка.
II. Обекти на оценка
4. За целите на този федерален стандарт обектите на недвижими имоти могат да бъдат обекти на оценка - застроени поземлени парцели, незастроени парцели, обекти капитално строителство, както и части парцелии проекти за капитално строителство, жилищни и нежилищни помещения, заедно или поотделно, като се вземат предвид правата на собственост, свързани с тях, освен ако това противоречи на действащото законодателство. За целите на този федерален стандарт обектите на оценка могат да бъдат дялове в правото на недвижим имот.
III. Общи изисквания за оценяване
5. При събиране на информация за оценявания имот, оценителят или негов представител извършва оглед на оценявания обект в период, евентуално близък до датата на оценката, освен ако в заданието за оценка не е посочено друго. Ако проверка не бъде извършена, оценителят посочва в доклада за оценка причините, поради които обектът не е проверен, както и допусканията и ограниченията, свързани с неизвършването на проверка.
6. Съвместна оценка на поземлен имот и разположени върху него съоръжения за капитално строителство при липса на документи за собственост и собственост за поземлен имотизвършено, като се вземат предвид установените действащото законодателствоправата и задълженията на собственика на проекти за капитално строителство по отношение на парцела, както и типичното поведение на собствениците на разглеждания пазар по отношение на подобен поземлен имот (покупка или отдаване под наем).
7. При липса на документално доказани имуществени права на трети лица по отношение на оценявания имот, ограничения (обременяване), както и замърсяване на околната средаобектът се оценява въз основа на допускането, че няма такива права, ограничения (обременяване) и замърсяване, като се вземат предвид установените при проверката обстоятелства, освен ако в заданието за оценка не е посочено друго.
IV. Задание за оценка
8. Заданието за оценка на обект на недвижим имот трябва да съдържа следната допълнителна информация в допълнение към посочената в параграф 17 от ФСО № 1:
Съставът на обекта на оценка, посочващ информация, достатъчна за идентифициране на всяка негова част (ако има такава);
характеристики на обекта на оценка и неговите оценени части или връзки към документи, достъпни за оценителя, съдържащи такива характеристики;
права, взети предвид при оценка на обекта на оценка, ограничения (обременяване) на тези права, включително по отношение на всяка от частите на обекта на оценка.
9. В задачата за оценка могат да бъдат посочени и други изчислени стойности, включително:
пазар под наем(оценено сума париза които имотът може да бъде отдаден под наем към датата на оценката при типични пазарни условия);
разходи за създаване (възпроизвеждане или подмяна) на съоръжения за капитално строителство;
загуби ( реални щети, пропусната печалба) при отчуждаване на имот, както и в други случаи;
разходи за премахване на замърсяването на околната среда и (или) рекултивация.
V. Анализ на пазара
10. За да определи стойността на недвижимия имот, оценителят изследва пазара в тези сегменти, които включват реалното използване на оценявания имот и други видове използване, необходими за определяне на стойността му.
11. Анализът на пазара на недвижими имоти се извършва в следната последователност:
а) анализ на въздействието на общата политическа и социално-икономическа ситуация в страната и региона, където се намира обектът на оценка, върху пазара на оценявания обект, включително тенденциите, възникнали на пазара в периода, предхождащ датата на оценката;
б) определяне на пазарния сегмент, към който принадлежи оценяваният имот. Ако пазарът на недвижими имоти не е развит и няма достатъчно данни, за да получите представа за цените на сделките и (или) офертите със сравними недвижими имоти, е разрешено разширяване на областта на изследване за сметка на територии, подобни на икономически характеристики към местоположението на оценявания имот;
в) анализ на действителни данни за цените на сделки и (или) оферти с обекти на недвижими имоти от пазарни сегменти, към които може да бъде приписан обектът, който се оценява, както в действителните, така и в алтернативни варианти за неговото използване, посочвайки диапазона на ценовите стойности;
г) анализ на основните фактори, влияещи върху търсенето, предлагането и цените на сравними недвижими имоти, като възвръщаемост, периоди на изплащане на инвестициите на пазара на недвижими имоти, с интервалите на стойностите на тези фактори;
д) основните заключения относно пазара на недвижими имоти в сегментите, необходими за оценка на обекта, например пазарна динамика, търсене, предлагане, обем на продажбите, пазарен капацитет, мотивация на купувачи и продавачи, ликвидност, колебания на цените на пазара на обект, който се оценява, и други заключения.
Обхватът на изследването се определя от оценителя въз основа на принципа на достатъчност.
VI. Анализ на най-добрата употреба
12. Анализът на най-доброто използване е в основата на оценките пазарна стойностнедвижим имот.
13. Най-високо използване е това използване на имота, което максимизира неговата производителност (съответстващо на най-високата му стойност) и което е физически възможно, законово разрешено (към датата на определяне на стойността на имота) и финансово оправдано.
14. Най-ефективното използване на имота може да съответства на действителното му използване или да включва друго използване, например ремонт (или реконструкция) на обекти за капитално строителство в поземления имот.
15. Анализът на най-ефективното използване ви позволява да идентифицирате най-изгодното използване на имота, от което се ръководят участниците на пазара (купувачи и продавачи) при формиране на цената на сделката. При определяне на пазарната стойност оценителят се ръководи от резултатите от този анализ за избор на подходи и методи за оценка на предмета на оценка и избор на съпоставими обекти на недвижими имоти при прилагане на всеки подход.
16. Анализът на най-ефективното използване на обекта на оценка се извършва по правило според пространственото планиране и конструктивни решения. За обекти на оценка, включително поземлен имот и съоръжения за капитално строителство, най-ефективното използване се определя, като се вземат предвид съществуващите съоръжения за капитално строителство. В същото време такъв анализ се извършва чрез извършване на необходимите изчисления за това или без тях, ако са представени обосновки, които не изискват изчисления.
17. Анализ на най-ефективното използване на части от имота, като вградени жилищни и нежилищни помещения, се извършва, като се вземе предвид действителното използване на други части от този обект.
18. Извършва се анализ на най-ефективното използване на част от обект на недвижим имот, който се реконструира или подлежи на реконструкция, като се отчита най-ефективното използване на целия преустройван обект на недвижим имот.
19. Най-ефективното използване на имот, оценяван отделно, може да се различава от най-ефективното му използване като част от комплекса от оценявани имоти.
20. Пазарната стойност на поземлен имот, застроен с проекти за капитално строителство, или проекти за капитално строителство за включването на тази стойност в държавен кадастърнедвижимите имоти се оценяват въз основа на вида на действителното използване на оценявания имот. В същото време застроеният поземлен имот се оценява като незастроен, предназначен за ползване съобразно вида на действителното му ползване.
21. Анализът на най-ефективното използване на обект на недвижим имот за лизинг се извършва, като се вземат предвид условията за ползване на този обект, установени с договора за наем или проекта на такъв договор.
VII. Подходи за оценка
22. При прилагане на сравнителен подход при оценката на недвижими имоти, оценителят взема предвид следните разпоредби:
а) за оценка на недвижими имоти се използва сравнителен подход, когато е възможно да се изберат достатъчен брой подобни обекти с известна сделка и (или) оферирани цени за оценка;
б) като аналогови обекти се използват обекти на недвижими имоти, които принадлежат към същия пазарен сегмент като оценявания обект и са сравними с него по отношение на ценовите фактори. В същото време за всички обекти на недвижими имоти, включително и за оценявания, ценообразуването за всеки един от тези фактори трябва да бъде еднакво;
в) по време на оценката трябва да се опише обемът на пазарните данни, с които разполага оценителят, за обекти-аналози и правилата за избора им за изчисления. Използването в изчисленията само на част от наличните на оценителя аналогични обекти трябва да бъде обосновано в доклада за оценка;
г) за извършване на изчисления се използват специфични разходни показатели (единици за сравнение), характерни за подобен обект, преобладаващ на пазара на оценявания обект, по-специално цена или наем за единица площ или единица обем;
д) в зависимост от първоначалната информация, налична на пазара, в процеса на оценка на недвижимите имоти могат да се използват качествени методи за оценка (отн. сравнителен анализ, методът на експертните оценки и други методи), количествените методи за оценка (методът на регресионния анализ, методът на количествените корекции и други методи), както и техните комбинации.
При прилагането на качествени методи оценката на недвижимите имоти се извършва чрез изучаване на връзките, идентифицирани въз основа на анализ на цените на сделките и (или) офертите с аналогови обекти или съответната информация, получена от експерти, и използване на тези взаимоотношения за извършване на оценка в в съответствие с технологията на избрания метод за оценка.
При прилагане на метода на корекция всеки аналогов обект се сравнява с обекта на оценка по отношение на ценообразуващи фактори (елементи за сравнение), разликите в обектите се разкриват от тези фактори, а цената на аналоговия обект или неговия специфичен показател се коригира според установените различия с цел допълнително определяне на стойността на обекта на оценка. В този случай корекцията за всеки сравнителен елемент се основава на принципа на приноса на този елемент към стойността на обекта.
При прилагане на методите на регресионния анализ, оценителят, използвайки данните от пазарния сегмент на оценявания обект, изгражда модел на ценообразуване, съответстващ на пазара на този обект, според който определя прогнозната стойност на желаната стойност;
е) за сравняване на обекта на оценка с други обекти на недвижими имоти, с които са извършени сделки или които са представени на пазара за тяхното приключване, обикновено се използват следните елементи на сравнение:
Предаден права на собственост, ограничения (обременяване) на тези права;
условия за финансиране на извършената или предложена сделка (вид на плащане, условия за кредит, други условия);
условия на продажба (нетипични условия за пазара, сделка между филиали, други условия);
пазарни условия (промени в цените за периода между датата на сделката и датата на оценка, отстъпки към офертните цени, други условия);
вид на използване и (или) зониране;
местоположението на обекта;
физическите характеристики на обекта, включително свойствата на парцела, състоянието на обектите за капитално строителство, съотношението на площта на парцела и площта на неговото развитие, други характеристики;
икономически характеристики (ниво на оперативни разходи, условия за лизинг, състав на наемателите, други характеристики);
Наличност движимо имуществоне са свързани с недвижими имоти;
други характеристики (елементи), влияещи върху себестойността;
ж) в допълнение към разходите може да се използва сравнителен подход за определяне на други изчислени показатели, например наемни цени, амортизация и овехтяване, капитализация и сконтови проценти.
23. При прилагането на доходния подход оценителят взема предвид следните разпоредби:
а) подходът на доходите се прилага при оценката на недвижими имоти, които генерират или могат да генерират потоци от приходи;
б) в рамките на доходовия подход стойността на недвижимите имоти може да се определи по метода на директна капитализация, метода на дисконтирания паричен поток или метода на капитализация по изчислителни модели;
в) методът на директна капитализация се използва за оценка на обекти на недвижими имоти, които не изискват значителни капиталови инвестиции за техния ремонт или реконструкция, чието реално използване съответства на тяхното най-ефективно използване. Определяне на стойността на недвижим имот, използван този методсе извършва чрез разделяне на годишния доход от съответния на пазара обект на общата капитализация, която се определя въз основа на анализ на пазарни данни за съотношението на дохода и цените на обекти на недвижими имоти, подобни на оценявания обект;
г) методът на дисконтираните парични потоци се използва за оценка на недвижими имоти, които генерират или могат да генерират потоци от доходи с произволна динамика на промяната им във времето чрез дисконтирането им с процент, съответстващ на възвръщаемостта на инвестицията в подобни недвижими имоти;
д) методът на капитализация на изчислителния модел се използва за оценка на недвижими имоти, които генерират редовни потоци от приходи с очакваната динамика на тяхното изменение. Такъв доход се капитализира по обща ставка на капитализация, която се конструира на базата на дисконтов процент, взет предвид в модела за възвръщаемост на капитала, методите и условията на финансиране, както и очакваните промени в дохода и стойността на имуществото в бъдеще;
е) структурата (отчитане на данъци, връщане на капитала, процент на промяна в дохода и стойността на активите) на използваните сконтови проценти и (или) капитализация трябва да съответства на структурата на дисконтирания (капитализиран) доход;
ж) за недвижими имоти, които могат да се отдават под наем, наемните плащания следва да се разглеждат като източник на доходи;
з) оценката на недвижими имоти, предназначени за извършване на определен вид бизнес (например хотели, ресторанти, бензиностанции), може да се извърши въз основа на информация за оперативната дейност на този бизнес, като се отделят от неговите стойностни компоненти които не са свързани с оценявания имот.
24. При прилагането на разходния подход оценителят взема предвид следните разпоредби:
а) разходният подход се препоръчва да се използва за оценка на обекти на недвижими имоти - парцели, застроени с проекти за капитално строителство, или проекти за капитално строителство, но не и техните части, например жилищни и нежилищни помещения;
б) препоръчително е да се използва разходният подход за оценка на недвижими имоти, ако отговаря на най-ефективното използване на парцела като незастроен и е възможно правилно да се оцени физическото влошаване, както и функционалното и външно (икономическо) остаряване на капитала строителни обекти;
в) разходният подход се препоръчва да се използва, когато пазарната активност е ниска, когато няма достатъчно данни, необходими за прилагане на сравнителния и доходния подход към оценка, както и за оценка на недвижими имоти със специално предназначениеи използване (например линейни съоръжения, хидравлични конструкции, водни кули, помпени станции, котелни, инженерни мрежии други недвижими имоти, за които не са налични пазарни данни за сделки и оферти);
г) в общ случайСтойността на имота, определена по разходния подход, се изчислява в следната последователност:
определяне на стойността на правата върху поземлен имот като незастроен;
изчисляване на разходите за създаване (възпроизвеждане или подмяна) на съоръжения за капитално строителство;
определяне на печалбата на предприемача;
определяне на износване и остаряване;
определяне на себестойността на обектите за капитално строителство чрез сумиране на разходите за създаване на тези обекти и печалбата на предприемача и изваждане на тяхното физическо износване и остаряване;
определяне на стойността на обект на недвижим имот като сбор от стойността на права върху поземлен имот и стойността на обекти на капитално строителство;
д) за целите на определяне на пазарната стойност на обект на недвижим имот по разходния подход парцелът се оценява като незастроен при предположение за най-ефективното му използване;
е) изчисляването на разходите за създаване на съоръжения за капитално строителство се извършва въз основа на:
данни за строителни договори (споразумения) за изграждане на подобни съоръжения;
данни за разходите за изграждане на подобни съоръжения от специализирани справочници;
бюджетни изчисления;
информация за пазарните цени Строителни материали;
други данни;
ж) разходите за създаване на обекти за капитално строителство се определят като сбор от разходите, включени в строително-монтажните работи, пряко свързани със създаването на тези обекти, и разходите, свързани с тяхното създаване, но невключени в строително-монтажните работи ;
з) за целите на оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти размерът на печалбата на предприемача се определя въз основа на пазарна информация чрез методи за извличане, експертни оценки или аналитични модели, като се вземат предвид преките, косвените и условните разходи, свързани с създаване на съоръжения за капитално строителство и придобиване на права върху поземлен имот;
и) размерът на амортизацията и амортизацията се определя като загуба на стойност на имуществото в резултат на физическа амортизация, функционално и външно (икономическо) остаряване. В същото време амортизацията и остаряването се отнасят за обекти на капитално строителство, свързани с оценявания имот.
25. Оценителят има право да използва различна методика за изчисляване и самостоятелно да определя метода (методите) за оценка на недвижимите имоти в рамките на всеки един от избраните подходи, въз основа на принципите на същественост, валидност, недвусмисленост, проверяваемост и достатъчност. В същото време докладът за оценка трябва да съдържа описание на избрания от оценителя метод (методи), което позволява на потребителя на доклада за оценка да разбере логиката на процеса на определяне на стойността и съответствието на метода (методите) избран от оценителя с имота, принципите на оценка, вида на определяната стойност и предназначението на резултатите от оценката.
VIII. Консолидиране на резултатите от оценката
26. Съгласуването на резултатите от оценката на недвижими имоти, получени с помощта на различни методи и подходи за оценка, и отразяването на резултатите от оценката в доклада за оценка се извършват в съответствие с изискванията на FSO № 1 и FSO № 3.
27. Ако в рамките на някой от подходите за оценка на недвижими имоти се използват няколко метода за оценка, резултатите им се съгласуват предварително, за да се получи междинен резултат от оценката на недвижими имоти по този подход.
28. В процеса на съгласуване на междинните резултати от оценката на недвижимите имоти, получени чрез различни подходи, е необходимо да се анализират предимствата и недостатъците на тези подходи, да се обясни несъответствието между междинните резултати и въз основа на анализа да се определи крайният резултат от оценката на недвижимия имот.
29. При недостатъчни пазарни данни, необходими за прилагането на някой от подходите за оценка на недвижими имоти в съответствие с изискванията на този федерален стандарт за оценка и FSO № 1, FSO № 2, FSO № 3, в рамките на от избрания подход въз основа на наличните данни се препоръчва да се посочат индикативни стойности (стойност) на оценяваната стойност, които не се вземат предвид при окончателното одобрение, но могат да се използват като препратка към крайния резултат от оценката на недвижимите имоти.
30. След процедурата по одобрение, оценителят, освен че посочва в доклада за оценка крайния резултат от оценката на недвижимия имот, дава своето становище за възможните граници на интервала, в който според него може да бъде тази стойност, освен ако друго е посочено в заданието за оценка.
МИНИСТЕРСТВО НА ИКОНОМИЧЕСКОТО РАЗВИТИЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ
ПОРЪЧКА
Относно одобрението на Федералния стандарт за оценка "Процедурата за провеждане на изпит, изискванията за експертно мнение и процедурата за неговото одобрение (FSO N 5)" *
Документ, изменен от:
.
____________________________________________________________________
________________
със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71 ..
В съответствие с и 20 от Федералния закон от 29 юли 1998 г. N 135-FZ "За дейностите по оценяване в Руската федерация" (Сборник на законодателството на Руската федерация, 1998 г., N 31, чл. 3813; 2006 г., N 31, чл.3456; 2011 г., N 1, чл.43)
Заповядвам:
Одобрява Федералния стандарт за оценка „Процедура за провеждане на изследване, изисквания за експертно мнение и процедурата за неговото одобрение (FSO N 5)“.
със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
министър
Е. С. Набиулина
Процедурата за провеждане на експертиза, изискванията за експертно заключение и процедурата за неговото одобряване (FSO N 5)
________________
* Името е изменено, въведено в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71 ..
I. Общи положения
1. Този федерален стандарт за оценка е разработен, като се вземат предвид международните стандарти за оценка, въз основа на Федералния закон от 29 юли 1998 г. N 135-FZ "За дейностите по оценка в Руската федерация" (Собрание Законодателства Российской Федерации, 1998 г., N 31, чл.3813; 2002, N 12, т. 1093, N 46, т. 4537; 2003, N 2, т. 167; 2004, N 35, т. 3607; 2006, N 2, т. 34, 172; 2007 , N 29, член 3482, N 31, член 4016; 2009, N 52, член 6450; 2010, N 30, член 3998; 2011, N 1, член 43) (наричан по-долу Федералния закон) за разглеждане на доклади за оценка.
2. Този федерален стандарт за оценка установява реда за разглеждане на докладите за оценка, изискванията за експертно мнение и реда за неговото одобрение.
със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
3. Този федерален стандарт за оценка е задължителен за използване при проверка на доклади за оценка.
4. Разглеждането на доклад за оценка в съответствие с член 17.1 от Федералния закон означава действията на експерт или експерти на саморегулираща се организация на оценители с цел формиране на мнение на експерт или експерти във връзка с подписан доклад от оценител или оценители при спазване на изискванията на законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценяване (включително изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка и други актове на упълномощения федерален организпълнява функциите на правно регулиране на дейностите по оценяване), а в случай на проверка на доклада за определяне на пазарната стойност на обекта на оценка, и при потвърждаване на пазарната стойност на обекта на оценка, определена от оценителя в доклада . Проверката на доклада се извършва на доброволни начала въз основа на споразумение между клиента на проверката и саморегулиращата се организация на оценителите.
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
При разглеждането на доклада за оценка се извършва проучване на извършената работа от оценителя (оценителите). При извършване на проверка на доклада за оценка от експерт (експерти), повторна оценка не се извършва.
Докладът за оценка се преглежда в съответствие с изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка, стандартите и правилата за дейностите по оценяване на саморегулираща се организация на оценителите, член експертен съветкойто е експертът (експертите), извършващ проверката на доклада за оценка.
Действия (бездействие) на експерта или експертите на саморегулиращата се организация на оценителите по време на проверката на доклада за оценка, резултатите от такава проверка могат да бъдат обжалвани заинтересовани странив саморегулираща се организация на оценителите по начина и в сроковете, определени от изискванията за разглеждане от саморегулираща се организация на оценителите на жалба за нарушение от неин член на изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка , други регулаторни правни актове на Руската федерация в областта на дейностите по оценяване, стандарти и правила за оценъчни дейности, бизнес правила и професионална етика, одобрени със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 25 декември 2015 г. N 989 (регистриран с Министерството на правосъдието на Русия на 21 март 2016 г., регистрационен N 41484), или оспорен в съда.
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
II. Видове проверка на доклада за оценка
III. Процедурата за провеждане на изпит
6. Проверката на доклада за оценка се извършва на доброволни начала въз основа на споразумение между клиента на проверката и саморегулиращата се организация на оценителите.
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
Размерът на плащането за проверка на доклада за оценка се определя от договора и не може да зависи от заключението, съдържащо се в положителното (отрицателно) експертно мнение, изготвено от експерта (експертите) на саморегулиращата се организация на оценителите въз основа на резултатите на експертизата (наричано по-нататък експертното заключение).
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
7. Разглеждането на доклада за оценка се извършва в рамките на сроковете, определени от законодателството на Руската федерация, вътрешни документисаморегулираща се организация на оценители (освен ако други условия не са предвидени в договора за изпита) или договора за изпита.
8. Изборът на експерт (експерти) на саморегулиращата се организация на оценителите, извършващ (извършващ) проверката на доклада за оценка, се извършва по начина, установен с вътрешните документи на саморегулиращата се организация на оценители, съдържащ критериите за подбор и реда за назначаване на експерт (експерти) на саморегулиращата се организация на оценителите, основанията и реда за отказ на експерт (експерти) на саморегулиращата се организация на оценителите да участва в преглед на доклада за оценка.
9. Доклад за оценка не може да бъде разглеждан от експерт, подписал доклада за оценка, по отношение на който се извършва оценката, или който е учредител, собственик, акционер, официаленили служител на юридическо лице - клиент на изследването, собственик на обекта на оценка.
Проучване на акта за оценка също не може да бъде извършено от вещо лице, ако вещото лице има имуществен интерес в обекта на оценката, по отношение на доклада за оценка, на който се извършва оценката, или ако вещото лице е с учредителя, собственика. , длъжностно лице на юридическото лице - клиент на оценката, физическо лице - клиент на прегледа или лицето, подписало съответния доклад за оценка, в близки отношения или собственост, както и ако субект- клиентът на експертизата е кредиторът или застрахователят на вещото лице.
10. Експертът е длъжен да уведоми саморегулиращата се организация на оценителите за фактите на въздействие върху него от всякакви лица, за да повлияе на заключението (заключенията), съдържащи се (съдържащи се) в експертното заключение.
11. За провеждане на изпит докладът за оценка или копие, заверено по реда, установен от саморегулиращата се организация на оценителите, се представя на саморегулиращата се организация на оценителите, с която клиентът на проверката има сключен договор. , по начина и в сроковете, определени от вътрешните документи на такава саморегулираща се организация на оценителите, освен ако не е предвидено друго в закон на Руската федерация.
(Апарат с измененията, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
12. При провеждане на проверка саморегулираща се организация на оценителите установява допускания и ограничителни условия, при които се извършва проверка на доклад за оценка, които не противоречат на Федералния закон, федералните стандарти за оценка и други актове в областта. на оценъчни дейности.
(Апарат с измененията, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
13. За целите на изследването информацията, необходима за изследването, но липсваща в доклада за оценка, посочена от оценителя в доклада за оценка, се предоставя от оценителя по искане на вещото лице. Експертът изпраща искане по реда, предписан от вътрешните документи на саморегулиращата се организация на оценителите, съдържащи изискванията за:
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
съдържанието на искането и времето за неговото подаване;
обосновка на необходимостта от предоставяне на информация;
времето и процедурата за изпращане на информация от оценителя.
14. При извършване на проверка на доклад за оценка не се допуска експерт да използва информация, станала известна след датата на оценката.
15. Редът за действията на експерта при разглеждане на атестационния доклад се определя от вътрешните документи на саморегулиращата се организация на оценителите.
(Апарат с измененията, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
IV. Изисквания за експертно мнение
16. В експертното заключение се посочва:
а) дата на съставяне и номер експертно мнение;
б) основата за разглеждане на доклада за оценка;
в) информация за клиента за проверка на доклада за оценка или друг орган, който е инициирал проверката на доклада за оценка (пълно име, местоположение, OGRN (ако има такъв).
В случай, че клиентът за проверка на доклада за оценка е индивидуален, информацията за него е посочена в следния състав: фамилия, собствено име, отчество, серия и номер на документа за самоличност, дата на издаване и орган, издал посочения документ;
г) алинея вече не е валидна - ;
д) информация за доклада за оценка (дата на съставяне и сериен номердоклад за оценка, информация, идентифицираща обекта на оценка, дата на определяне на стойността на обекта на оценка), както и информация за други документи и материали, представени за разглеждане на доклада за оценка;
е) информация за допусканията и ограничителните условия, като се вземат предвид които е извършена проверката на доклада за оценка;
ж) информация за експерта (експертите), който е подписал (подписал) експертното заключение (фамилия, собствено име, отчество, регистрационен номерспоред регистъра на членовете на саморегулиращата се организация на оценителите);
з) резултатите от проверката на доклада за оценка за съответствие с изискванията на законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценка, включително изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка и други актове на упълномощения федерален орган, изпълняващ функциите на правно регулиране на дейностите по оценяване и (или) стандартите и правилата за дейностите по оценяване на саморегулиращата се организация на оценителите, в която членува оценителят, подписал доклада за оценка;
със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
и) резултатите от проверка на валидността на избраните от оценителя методи за оценка в рамките на всеки от използваните от оценителя подходи за оценка и проверка на съответствието на извършеното в доклада изчисление на стойността на оценявания обект с подходящи подходи и методи;
к) резултатите и обосновката на други действия на вещото лице по време на изследването;
(Изменена алинея, въведена в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
к) заключение въз основа на резултатите от проверката на доклада за оценка, което трябва да бъде обосновано.
17. Резултатът от проверката на доклада за оценка е положително или отрицателно експертно заключение.
Положително експертно заключение е експертно заключение, съдържащо заключение относно съответствието на доклада за оценка с изискванията на законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценка (включително изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка и други актове на оторизирания федерален орган, упражняващ функциите по правно регулиране на дейностите по оценяване), стандарти и правила за дейностите по оценка, а в случай на проверка на доклада за оценка за определяне на пазарната стойност на обекта на оценка или в случаите, установени с федерални стандарти за оценка, също заключение за потвърждаване на стойността на обекта на оценка, определена от оценителя в доклада.
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
Параграфът е невалиден - заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71 ..
Отрицателното експертно заключение е експертно заключение, съдържащо заключение, различно от заключението, посочено във втора алинея на тази алинея.
(Изменен параграф, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
Отрицателното експертно заключение включва пълен списък на констатираните нарушения и тяхната обосновка.
18. Отрицателното експертно заключение трябва да съдържа списък с идентифицирани технически грешки (печатна грешка, граматична или аритметична грешка), които могат да подведат потребителите на доклада за оценка и да доведат до нееднозначно тълкуване.
Идентифицирани технически грешки, допуснати от оценителя при съставяне на доклада за оценка, но които не са довели до нарушаване на изискванията на законодателството на Руската федерация, включително изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка и други актове на оторизирания федерален орган, който изпълнява функциите по правно регулиране на дейностите по оценяване, и (или) стандарти и правила за оценяване, които не са отразени в стойността на обекта на оценка, определена от оценителя в доклада за оценка, не са основание за съставяне отрицателно експертно мнение.
19. Клаузата е невалидна - заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71 ..
20. Експертиза се съставя в писанев съответствие с изискванията на Федералния закон, федералните стандарти за оценка, стандарти и правила за дейностите по оценяване на саморегулираща се организация на оценителите, член на експертния съвет на която е експерт (експерти), провеждащ (провеждащ) проверка на доклада за оценка, и трябва да бъде номериран страница по страница, зашит, запечатан със саморегулиращ се печат на организациите на оценителите (с изключение на случаите, когато експертното заключение се съставя по б. електронен документ), подписан от експерта (експертите), който е провел (са) преглед на доклада за оценка, одобрен от ръководителя на експертния съвет на саморегулиращата се организация на оценителите или др. упълномощено лице, заверен от гл изпълнителен органсаморегулираща се организация на оценителите или друго упълномощено лице и одобрена по начина, установен от саморегулиращата се организация на оценителите, в съответствие с изискванията на този федерален стандарт за оценка.
(Апарат с измененията, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
V. Изисквания към реда за одобряване на експертно заключение
21. Процедурата за одобряване на експертно заключение, изготвено от експерт (експерти) на саморегулираща се организация на оценителите (наричана по-нататък процедурата за одобряване на експертно становище), създадена от саморегулираща се организация на оценителите, трябва да съдържа разпоредби, определящи :
състав на лицата, подписващи експертното заключение;
форма на одобрение на експертното мнение от ръководителя на експертния съвет на саморегулиращата се организация на оценителите или друго упълномощено лице;
форма на заверка на експертното заключение от ръководителя на изпълнителния орган на саморегулиращата се организация на оценителите или друго упълномощено лице;
последователността и сроковете на процедурите по подписване, одобряване и заверка на експертното заключение;
състава и обема на информацията, посочена в експертното заключение относно информацията, получена от оценителя въз основа на искания за информация, необходима за проверката, но невключена в доклада за оценка.
Процедурата за одобряване на експертно заключение трябва да съдържа изисквания за подписване на експертно заключение, съставено под формата на електронен документ, допълнен с квалифициран електронен подпис.
22. Освен ако не е предвидено друго в законодателството на Руската федерация относно дейностите по оценяване или договора за проверка на доклада за оценка, саморегулиращата се организация на оценителите уведомява оценителите, които са подписали доклада за оценка, за резултатите от проверката на оценката. доклади, подписани от тях в срока, предвиден във вътрешните документи на оценителите на саморегулиращата се организация, а също така изпраща копие от експертното становище до саморегулиращите се организации на оценителите, чиито членове са оценителите, подписали доклада за оценка. Копие от експертното заключение може да бъде изпратено под формата на електронен документ.
(Апарат с измененията, въведен в сила със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 февруари 2017 г. N 71.
23. Копие от експертното заключение се съхранява от саморегулиращата се организация на оценителите за общ термин давностен срокустановено от законодателството на Руската федерация.
Копие от експертното заключение може да се съхранява под формата на електронен документ, подписан с усилен квалифициран електронен подпис.
Ревизия на документа, като се вземе предвид
изготвени промени и допълнения
АД "Кодекс"
Федералните стандарти за оценка от 2018 г. практически не се различават от предишните.
Всички закони, издадени по-рано, са валидни и до днес.
Какво е FSO
Федералните стандарти за оценка са оценки, одобрени от руското министерство.
Има 3 стандарта:
- Общи понятия и изисквания.
- Целта на оценката и видовете стойности.
- Задължителни изисквания за изчисляване.
Правила и условия:
- Оценката трябва да бъде независима.
- Квалификация на оценител. Той трябва да притежава съответните знания.
- Наличието на сключения договор и цялата необходима документация.
- Предварителна проверка на обекта за дългове, данъци и ипотеки.
- Безпристрастност на инспектора. Той не трябва да се интересува от недвижими имоти.
Стандарти за оценка на недвижими имоти
Обектите на оценка на недвижими имоти са:
- Обитаеми парцели.
- Необитаема територия.
- Имот в строеж.
- Части от земята.
- Части от помещенията.
- Жилищни къщи.
Оценителят трябва да огледа имота в определения час. Ако не се е явил навреме, трябва да напише обяснителна бележка, в която да посочи причината.
Документите за оценка трябва да включват следната информация:
- От какво е направен обектът. Избройте всички негови части.
- Характеристики на обекта. Проверка на състоянието му в общи и отделни стаи.
- Права, които се вземат предвид при оценката на обект.
Оценка на бизнеса
Тя е много важна. Благодарение на оценката е възможно предварително да се определят приходите и разходите от бизнеса.
Стъпки за оценка на бизнеса:
- предварителна стъпка. Оценителят и клиентът решават кои обекти трябва да бъдат проверени и колко време ще отнеме това. Експертът изучава компанията, като постепенно се задълбочава в работата.
- Започнете. Оценителят започва. Той пристига на обекта, разглежда документите и базата данни, както и всичко, което ще бъде в основата на работата.
- Аналитичен етап. Сега трябва да разгледате маркетинга, икономиката и да проверите перспективите за развитие и дейностите на компанията.
- Последната стъпка. Сега можете да започнете изчисленията. Стойността на движими и недвижим имоти приходи и разходи на компанията.
- Подаване на отчет.
FSO 1
FSO 1 е общи понятияи изискванията, необходими за правилното провеждане на оценката.
Оценките са неща, които могат да бъдат купени или продадени. За да оцените правилно обекта, трябва да определите колко струва.
Крайният резултат се изчислява чрез обобщение.
Има няколко подхода за оценка:
- Сравнителен. Обектът се сравнява с неговите аналози.
- Печеливш. Изчислява се печалбата от покупка.
- Скъпо. Разходите се калкулират. Случва се, когато купувате къща, трябва да направите ремонт, да закупите нови мебели. Разходите са парите, необходими, за да се направи къщата отново използваема.
FSO 5
Това е проверка на оценката – как се извършва, какви са изискванията за заключението и как се одобрява.
Има няколко вида:
- Проверка за проверка на съответствието с изискванията, посочени в руското законодателство.
- Проверка на потвърждение, че стойността, посочена в отчета, е вярна и не противоречи на изискванията.
Изследването може да се извърши в два случая:
- Така реши законът.
- Въз основа на договор за определяне на разхода.
Експертното заключение гласи следното:
- Дата на създаване и номер на заключението.
- Защо беше необходимо да се проведе преглед.
- Информация за клиента.
- Вид експертиза.
- Защо беше избран този тип?
- Резултати от изчисленията.
- Условия, които са били или не са били изпълнени.
- При изчисляване експертът е извършил други действия (ако не, този елемент се пропуска).
- Заключения.
Резултатът от оценката е отрицателно или положително заключение.
Цели на изпита:
- Проверете съответствието на доклада със закона.
- Потвърдете правилността на посочената стойност.
- Проверете дали оценителят е спазил всички изисквания при генериране на доклада.
- Проверка за валидност.
- Уверете се, че всички характеристики и информация за обекта, посочени в отчета, са верни.
- Анализирайте най-ефективния метод за използване.
- Обобщаване, потвърждаване на коректността или неправилността на отчета.
FSO 6
Тук се определя нивото на знания на експерта.
Той трябва да притежава следните знания и умения:
- Информация за сравнителния подход, как да го приложите, познаване на методите за оценка и последователността на тяхното прилагане.
- аналогови изисквания.
- Информация за доходния подход. Как да го изчислим правилно.
- Информация за разходите. Как правилно да приложите този подход и да изчислите загубите.
- Как да идентифицираме износено или остаряло оборудване или неизползваеми помещения.
- Да можете да координирате всички изброени характеристики, за да определите правилно крайната стойност.
Заключение
FSO е необходим за правилно изчисляване на обекта, без да се правят грешки. Можете да изтеглите подробна информация на този уебсайт http://www.ceae.ru/law-2.htm. Нови стандарти все още не са получени, но може би ще се появят в бъдеще.
Предлагаме на вашето внимание уебинар, посветен на Федерален стандартоценки на недвижими имоти: