Как да изчислим размера на наема за земя. Ние изчисляваме наема за земя на база пазарна и кадастрална стойност за физически лица

Тези стойности имат фундаментални разлики в прогнозната стойност на земята. Балансова стойностможе да бъде значително по-ниска от кадастралната. При отдаване под наем частна земяизползва се пазарната му стойност. Инсталиран местни властиданъчните ставки имат своите ограничения. Те са определени в член 394 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Размери данъчни ставкизависи от вида на земята. Тяхното кодиране е разкрито в Кодекса за бюджетна класификация.

Как наемът влияе върху данъка върху земята?

Между под наеми поземлен данък има пряка връзка. Поземлен данък е включен в наема. Размерът на последните при отдаване под наем на държавни земи в повечето случаи е равен на размера на данъка.

Поземлената рента, която е поземлен данък, се подпомага от държавата на ниво, което осигурява определена доходност за земеделските производители.

Процедура за данъчно облагане на земята

Действащото законодателство поставя задължението за плащане на данък върху собствениците на земята. Нейни платци са юридически и физически лица, които притежават земя на право на собственост или безсрочно ползване. Член 388 от Данъчния кодекс на Руската федерация освобождава от плащане на данък наемателите, които вземат парцели от собствениците си.

Задължението за плащане на данъци пада върху тях, когато изкупуват правото на наем на земя, собственост на държавата или общините. Размерът на наема за частни парцели се определя от собственика самостоятелно в съответствие с пазарните цени. Нивото им създава търсене.

Наемът за държавата и общинска земя. Наемни плащаниядруги видове земя се облагат със ставка от 18%.

Икономическата ситуация в страната е такава, че стана много изгодно да се отглежда и продава селскостопанска продукция. Но, както във всеки бизнес, първо трябва да изчислите перспективите, разходите и печалбите, за да не направите грешка и да не изгорите.

Ако имате достатъчно пари за вашия бизнес, можете. Но повечето хора не са в състояние да направят това. Но не е необходимо да купувате земя, можете да я наемете. Първо трябва да разберете как се изчислява цената за наемане на земя, според какви закони се променя.

Как се изчислява наемът

Първоначално трябва да се спомене, че наемането на земя от частен собственик и от държавата не е едно и също нещо. При определяне на наемната цена държавата се ръководи от обективни показатели за стойността на земята: нейното местоположение, предназначение, градоустройствени планове за земята. Частен търговец или фирма може да се съсредоточи върху субективни начини за оценка на наемите на земя: „популярността“ на територията, комуникациите върху нея и собствените си интереси.

Следователно е необходимо разделете наемната цена на стандартна стойност, кадастрална и пазарна.Всеки от тях се определя от собствени правилаи си влияят взаимно. Първо, нека поговорим за общи формули, фактори, които влияят върху увеличаването или намаляването на наема.

Размерът на всеки наем трябва да бъде посочен в договора.

Регулаторен наем

Цената се определя от държавата и властите местно управление. Той не се променя с течение на времето от пазарни колебания и други промени. Стандартната цена се изчислява въз основа на местоположението му.

• за помощно стопанство- дачи;
• - обработваема земя;
• индустрия - територии за изграждане на фабрики;
• населени места - зони за изграждане на магазини, търговски и офис сгради.

При определяне на наем се вземат предвид два важни показателя.

1. Географско положение природна зона, икономическото развитие на града.Логично е, че земеделските земи, разположени в южната част на страната, са десет пъти по-скъпи от подобни площи на север. За промишлени и други зони голямо значениеиграе в близкия град. Земята близо до Москва е 3-4 пъти по-скъпа от парцелите в близост до други градове в страната.
2. Стойността на обекта за града, обл. За всеки вид земя (според предназначението) са приоритетни собствените си показатели за стойност. Тук трябва да се вземат предвид много параметри:
   • инженерна и строителна стойност;
   • социална, икономическа роля;
   • природни качества на територията;
   • историческа и архитектурна стойност;
   • други възможности.

Цената за наемане на земеделска земя в района на Иваново (1 хектар струва около 30 000 рубли) и цената на наемане на земя за строителство в центъра на Москва (1 хектар земя може да струва няколко милиона рубли) са сериозно различни. По-точна цена за наем на земя може да бъде получена директно от градската администрация или селския съвет.

Кадастрална стойност

Държавната кадастрална оценка е задължителна за всеки парцел, тъй като отчита много важни фактори, които влияят на крайната цена на наемането на земя. Често кадастралната стойност се превръща в пазарна стойност.

1. При кадастралната оценка служебно се измерват и фиксират данни за границите, площта и плана на територията. Именно тези характеристики трябва да се вземат предвид при изчисляването на реалния наем.
2. Оценяват се комуникациите на сайта. Логично е земята с електропровод, водопровод и канализация да се оценява по-скъпо.
3. Оценяват се и се документират различни сгради на територията и тяхното състояние. Цената на наемането на земеделска земя се вдига от оранжерии, сгради за машини и съоръжения.
4. Разстоянието се взема предвид не само до пътищата, но и до гори, водоеми и други природни обекти. Наличието им наблизо увеличава стойността на всяка земя. Наличието на заблатени или замърсени райони в близост може да има отрицателен ефект.
5. Важен показател е теренът. Нередностите на обекта се превръщат в проблем при всяко използване на земята. Релефът на околността също има значение. Обектът, разположен в низината, ще бъде редовно наводняван.
6. За земеделската земя сеитбообращението или характеристиките на почвата ще бъдат не по-малко значим показател. Също така важен момент е необходимостта от предварителна обработка на земята преди сеитбата.

Пазарна стойност на лизинга

Може да изглежда, че кадастралната стойност на земята трябва да съответства на пазарната стойност. Но това не винаги е така. Въпреки очевидната зависимост пазарна стойностпонякога много различен от кадастралния.

Факт е, че крайната сума се влияе от основните пазарни фактори – търсене и предлагане. И те са сериозно повлияни от психологията на индивидите и масите, икономическата и политическата ситуация в страната и региона.

Най-податливи на пазарни колебания са земите в градските райони. Цената се влияе не само обективни фактори(близост до магазини, значими улици), но и субективни и ирационални условия. Те включват "престижа" на района - близостта на паркове и зони за отдих, архитектурни паметници, разпределението на зоната "за богатите".

По-голяма обективност при пазарната оценка имат земеделските и промишлените земи. Но и тук роля играят очакванията и доверието на хората. Очаква се нарастване на икономиката на страната, следователно активността на предприемачите се увеличава и желанието за откриване на предприятия се увеличава. И ако търсенето на застрояване на земя от тези предприятия расте, тогава цената на наема също се повишава.

С други думи, винаги трябва да се отчита търсенето на земя, а не само обективните данни. Понякога търсенето на рента за земя може да нарасне без никаква видима причина. Например, предприемачите планираха да отворят бизнес. Изведнъж избухна криза и рисковете в бизнеса се увеличиха, следователно търсенето на земя спадна. Но в същото време търсенето на наем се увеличи, въпреки че също трябваше да падне. Това се случи поради факта, че някои предприемачи решиха да не купуват земя, а да я отдават под наем.

Анализ и прогноза на разходите за наем

За да стане по-ясно как се формира цената за наем на земя, по-добре е да анализирате нейните колебания конкретни примери. Преди да приемем развитието на бъдещите събития, нека се обърнем към това, което миналото може да научи.

Преглед на промените в минали стойности

Ако вземете крайна ценанаем за дълъг период от 2000 г. до момента, се вижда пряката зависимост на цената от икономическата ситуация в страната.

От 2000 г. насам цената на наема непрекъснато расте и се ускорява: колкото по-близо е графикът до 2008 г., толкова по-рязко става покачването на цената на наема.

През 2008 г. графиката пада рязко надолу - това добре показва не само силата на "банковата" криза, но и нейната абсолютна неочакваност.

Но след също толкова рязък спад в цената на земята и наема, тя бързо се възстановява и отново започва да върви нагоре, макар и не толкова бързо. Това показва, че кризата, макар и ужасна, все пак имаше напълно достойно решение на всички проблеми.

Нов спад в цената на наема настъпи през 2014 г. и беше свързан с политическата ситуация в страната. Наистина е трудно да се отвори бизнес и да се наеме парцел, когато населението просто няма пари. Но е интересно, че цената на наема на земеделска земя не само пада по-бавно, но дори се повишава. Така на практика можете да видите приемането от правителството на закона за ембаргото и въвеждането на субсидии за земеделски производители.

Ако погледнем цената на наемането на земя за по-кратък период от време, ще видим ясна зависимост от времето на улицата и настроението на гражданите. Например цената на наемането на промишлени и офис площи пада рязко от 1 януари и се повишава също толкова силно от 10-12 януари всяка година. Веднага се вижда кога цялата страна отива да почива. А цената на наемането на земеделска земя се увеличава през пролетта и пада през есента. Така ясно се вижда зависимостта на цените от търсенето на пазара.

Ситуация в момента

Въпреки периода на относително стабилизиране на икономическата ситуация, разходите за наемане на земя продължават да падат. Тя прави това вече толкова охотно, колкото през 2014-2015 г., но тенденцията е ясно видима. Различава се само земеделската земя, но от юни 2016 г. цените също вървят надолу. Това се дължи на края на периода на сеитба. Цената на наемането на земя за строителство на вили и вили също пада.

Размерът на наема се определя от държавата. Обикновено стойността на земята под наем е 1,5% от нейната оценена кадастрална стойност.

Ценова прогноза за бъдещето

Цената за наемане на земя зависи от ситуацията в страната. Кризата продължава, но не може да продължи вечно. Както и през 2008 г., спадът на цените на земята скоро отстъпи място на ново увеличение и сега прекъснатите отношения с Европа трябва да бъдат заменени от местно производство. Наскоро беше обявено, че за първи път от 2014 г. БВП на страната е спрял да пада и има леко увеличение. Това означава, че пикът на кризата е отминал и започва нов възход. Това означава, че цената на наема също ще се повиши скоро.

Експертите на пазара на недвижими имоти прогнозират, че през 2019 г. цената за наемане на земя ще зависи пряко от вътрешната икономическа ситуация в страната, но вече има тенденция към поскъпване.

Средното годишно плащане за наем е 800 рубли. Правото на наем струва 10 000 - 15 000 рубли.

Разходи за документи - 5000 рубли + 1000 рубли държавна такса.

Формули за изчисление

Имайте предвид, че цената на наема е много различна от това от кого го взимаме – от частен собственик или от държавата.

Изчисляване на наем на държавни земи:

A \u003d K *%, където

• А- наем, който всъщност е данък;
• ДА СЕ- кадастралната стойност на земята;
• % - коефициент в зависимост от вида на наемателя и целта на лизинга.

Последният коефициент приема няколко стойности:

• 0,01% - за всички лица, които имат право на освобождаване от данъци или данъчни облекчения;
• 0,6% - за парцели за помощно стопанство, градинарство, градинарство, земеделие, за земеделски нужди;
• 1,5% - за територии за изграждане на промишлени зони, жилищни и други сгради;
• 2% - ако лизингът е за добив на полезни изкопаеми

Изчисляване на наема на частна земя:

A \u003d C *%, където

• А- наем на година
• ° С- пазарната цена на земята;
• % - размера на лихвата за рефинансиране на Централната банка.

Втората формула отчита точно пазарната стойност, докато вече знаем, че тя може да надвишава кадастралната. В същото време факторите, които увеличават разходите, не винаги са логични и обективни. Пазарната стойност на земята трябва да бъде определена от независима компания шест месеца преди клиентът да влезе в правата си.

Процентът на рефинансиране се взема предвид в началото на годината, когато е сключен договорът за лизинг. Тоест, ако договорът за наем на земя от май до септември 2019 г. е сключен през декември 2018 г., тогава ставката ще бъде 7,75%% - процентът на Централната банка през 2018 г.

При наемане на земя от частен собственик клиентът не може да получи никакви ползи. Например, същият коефициент за отдаване под наем на държавни земи може да бъде 0,01%. Разбира се, за да получите такава ставка, ще ви трябват много документи. Но в същото време максималната ставка за отдаване под наем на държавни земи е само 2% - за добив. Оказва се, че във всеки случай е по-изгодно да се наеме земя от държавата.

Примери за изчисление

Да вземем Иван Иванович, който реши да наеме земя за градинарство. Срокът за наем е май-септември (включително) 2016 г., пазарната оценка на земята е извършена през декември 2015 г. (за шест месеца по правилата), договорът е сключен по същото време. Цената на земята за лятото на 2016 г. се оценява на 100 000 рубли.

1. Лихвени проценти на Централната банка през 2015 г. - 8,25%.
2. Пазарната стойност е 100 000 рубли.
3. Годишно плащане за наем = 100 000 * 8,25% = 8250 рубли на година.

За периода от май до септември (5 месеца) Иван Иванович ще плати 3437 рубли и 50 копейки.

Да вземем друг пример - Сергей Петрович реши да отвори малко кафене в града. Земя за това реши да вземе от регионалното правителство. Срокът за наем е цялата 2016 г., кадастралната оценка е извършена през юни 2015 г. и веднага е подписан договор. Кадастралната стойност на земята е 300 000 рубли.

1. Кадастралната цена е 300 000 рубли.
2. Коефициентът е 1,5%, тъй като се строи кафене.
3. Годишно плащане = 300 000 * 1,5% = 4 500 рубли

Действителни нюанси на земя под наем

В допълнение към изчисляването на наема е необходимо да се решат много други въпроси, за да получите сайт за безплатно ползване. Подробни обяснения за най-важните моменти за покупка и наемане на парцел, които всеки ползвател на земя трябва да знае, са във видеото.

Икономическата ситуация в държавата е такава, че отглеждането и продажбата на селскостопанска продукция се е превърнало в много печелившо занимание. Но първо трябва да изчислите перспективите, бъдещите разходи и приходи, за да направите всичко правилно и да не се развалите. Ако собственикът има достатъчно Пари, тогава той може да придобие земя за лично ползване. Но много граждани не могат да си позволят това. За щастие изобщо не е необходимо да купувате земя, можете да я наемете. Но преди всичко е необходимо да разберете как се изчислява цената на наемането на парцел.

Трябва да се има предвид, че наемането на земя от държавата и от частно лице са две различни неща. Представителите на властите, когато изчисляват наема за парцел, вземат предвид обективните параметри на неговата стойност: местоположение, предназначение и собствените си планове за него. Методиката за изчисляване на наема на частно лице или фирма може да съдържа субективни методи: "популярността" на сайта, комуникационното оборудване, личните им апетити.

В тази връзка е необходимо цената на наема да се раздели на стандартна цена, пазарна и кадастрална. Всеки от тях се установява по свои собствени правила и единият е в състояние да влияе на другия. Размерът на всеки наем трябва да бъде посочен в споразумението.

Нормативна, кадастрална и пазарна стойност

Регулаторният наем се определя от държавни и общински служби. Не се променя с колебанията на пазара. Цената се определя според категория земя (определена цел) и местоположението на сайта. По категории всички парцели се разделят условно на тези, които държавата не отдава под наем и не продава, и на парцели, които може да са частна собственост.

Извършена е кадастрална оценка правителствени ведомства, задължителен за всички парцели. Именно с него се вземат предвид много важни фактори, които влияят на крайната цена на наемане на парцел. Често кадастралната цена се превръща в пазарна стойност.

При кадастралната оценка се измерва и фиксира информация за границите, плана и площта на територията. Именно тези показатели трябва да се вземат предвид при изчисляване на реалните лизингови плащания.

Пазарната цена на лизинга понякога се различава значително в сравнение с кадастралната оценка. Това се дължи на факта, че крайната сума се влияе от основните пазарни фактори – търсене и предлагане. И те са сериозно повлияни от психологията на отделните граждани и масите, политическата и икономическата ситуация в държавата и на отделната й територия.

Най-вече парцелите, които се намират в рамките на града, са подложени на пазарни колебания. Разходът се влияе от обективни фактори (близост, главни улици, магазини), както и ирационални и субективни условия. Това са "престижът" на района, а именно близкото разположение на паркове, архитектурни паметници, разпределението на района, където живеят най-богатите граждани.

Значителна обективност по време на пазарна стойностотговарят на общите очаквания на гражданите. Ако има надежди, че нарастването на икономиката на държавата ще расте, тогава търсенето на развитие на земята от предприятията ще се увеличи. В резултат на това цената на наема също ще се увеличи.

Формули за изчисление

Може да се отбележи, че цената, по която се изчислява наемът за земя, е много различна от тази, с която е сключен договорът: с държавата или с частно лице.

Общата формула за изчисляване на наема за земя, собственост на държавата, е както следва:

В такъв случай:

A е наемът, който по същество е данъчна такса;

К - кадастрална цена на парцела;

- % - коефициент, който зависи от вида на наемателя, както и от целта на лизинга.

Такива коефициенти за изчисляване на рентата на земята могат да вземат цяла линиястойности:

• 0,01 на сто - за всички лица, които имат право да бъдат освободени от данъчни плащания или да получават данъчни облекчения;
• 0,6 на сто - за земи, предназначени за градинарство, спомагателни и Земеделие, градинарство, за земеделски нужди;
• 1,5 на сто - за територии, непосредствено застроени на промишлени зони, жилищно и друго строителство;
• 2 процента - ако наемът се извършва с цел добив на полезни изкопаеми.

Методиката за изчисляване на наема за земя, собственост на частен собственик, се извършва в съответствие със следната формула:

В такъв случай:

• A е наемът, начислен за година;
• C е пазарната стойност на земята;
• % - стойността на процента на рефинансиране на Централната банка.

Тук се определя пазарната цена на земята. Може да е повече от кадастралната оценка. В същото време факторите, които повишават цената, не винаги са логични и обективни. Трябва да се определи пазарната цена на земята независима организацияшест месеца преди клиентът да поеме управлението.

Процентът на рефинансиране се определя в началото на годината, през която е сключен договорът за лизинг. Тези. ако договорът за наем на парцел от май до септември 2016 г. е подписан през декември миналата година, то ставката е 8,25 процента - точно това е ставката на Централната банка през 2015 г.

Можете да дадете пример за изчисляване на наема на земя. Предприемачът решил да отвори кафене. Той реши да наеме парцел за това от регионалния кабинет на министрите. Срокът за наем е цялата 2016 г. Кадастралната оценка е извършена през юни миналата година, като веднага е сключен договор. Кадастралната цена на земята е 300 хиляди рубли. След това се установява следната процедура за изчисляване на наема на поземлен имот:

Кадастрална стойност - 300 хиляди рубли.

Коефициентът е 1,5 на сто, тъй като е в ход строителството на кафене.

Плащането за годината е 300 хиляди рубли. * 1,5 процента = 4500 рубли.

Специални случаи

Към днешна дата огромен списък специални случаи, когато наемателите са напълно освободени от плащане на поземлен данък, се съдържа в Закона "За плащанията на земята" (чл. 12). Член 14 установява, че органите на местното самоуправление имат право да определят облекчения за данък върху земята, като частично освобождават наемателя от плащането му за определен период, отлагат плащанията, намаляват ставката на данъка върху земята за отделни наематели в рамките на размера на данъка, който остава на разположение на отдел местно самоуправление.самоуправление.

По този начин, в съответствие със закона, следните лица са напълно освободени от плащане на данък поземлен данък:

• резервати, ботанически градини, национални паркове;
• научни институции, използващи земя за експериментални и изследователски цели;
• граждани и предприятия, занимаващи се с народни занаяти;
• институции за изкуства, здравеопазване, образование и социални услуги;
• предприятия и граждани са получили нарушени земи под аренда и имат нужда от рекултивация и др.

Събирането на данъци върху земя, разположена в разпределителната зона на железниците, се събира от организации железопътен транспортв размер максимум 25 на сто от данъчната ставка, която се установява за земеделска земя.

Ако гражданин сключи договор за наем с местна община за поземлен имот, намиращ се в общински или държавна собственост, той трябва да плати за него наем, който не се събира произволно, а се изчислява по специална формула. Следователно може да се интересувате

Наем и наем

Наемът е ползването на имущество, прехвърлено на наемателя за извършване на каквато и да е дейност за определен период и срещу определена такса, установена с договора за наем. В съответствие със закона Руска федерациялизинговите отношения са разрешени във всички сектори на икономиката и по отношение на всяка собственост, включително поземлени парцели. Условия, размер и ред за плащане на наем за поземлени имоти, намиращи се в държавата и общинска собственостсе определят от правителството и органите на Руската федерация държавно самоуправление общини.

Процедурата за определяне на наем за поземлени парцели, собственост на държавна и общинска собственост, се определя с Постановление на правителството на Руската федерация № 582 от 16 юли 2009 г. „За основните принципи за определяне на наем при отдаване под наем на земя, собственост на държавна или общинска собственост имущество, както и Правилата за определяне на размера на наемното плащане, както и реда, условията и сроковете за плащане на наем за земя, собственост на Руската федерация.

Наемът се определя на базата на кадастралната стойност на парцела и се изчислява като процент:

0,01 процента за:

• поземлен имот, предоставен на физическо лице или юридическо лицекойто има право на освобождаване от плащане на поземлен данък в съответствие със законодателството за данъците и таксите, с изключение на случаите, когато правото да сключи договор за наем на поземлен имот е придобито на търгове (търги, търгове);
• на поземлен имот, предоставен на физическо лице, което има право да намали данъчната основа при плащане на поземлен данък в съответствие със законодателството за данъците и таксите, ако данъчната основа в резултат на намаление с необлагаема сума се приема за да бъде нула, с изключение на случаите, когато правото за сключване на договор за наем на поземлен имот, придобит на търг (търговия, търгове);
• поземлен имот, предоставен на физическо лице, което има право на намаляване на данъчната основа при плащане на данък поземлен данък в съответствие със законодателството за данъци и такси, ако сумата данъчно приспаданепо-малко от размера на данъчната основа, с изключение на случаите, когато правото за сключване на договор за наем на поземлен имот е придобито на търгове (торгове, търгове). В същото време ставката от 0,01 на сто се установява спрямо наема, равен на размера на такова приспадане;
• на поземлен имот, изтеглен от обращение, ако поземлен имот, в установените случаи федерални закони, може да се отдава под наем, с изключение на случаите, когато правото за сключване на договор за наем на поземлен имот се придобива на търгове (търговия, търгове);

0,3 процента срещу

• поземлен имот от земеделска земя, правото върху който се пререгистрира в съответствие с поземленото законодателствоРуска федерация,
• както и от земеделска земя, ограничена в обращение, с изключение на случаите, когато правото за сключване на договор за наем на поземлен имот е придобито на търгове (торгове, търгове);

0,6 процента срещу

• парцел, предоставен за селскостопанско ползване, водене на селско (фермерско) стопанство, лично помощно стопанство, както и предоставен на граждани или техните сдружения с нестопанска цел за градинарство, градинарство и дача икономика, гаражно строителство, освен посоченото по-горе;

1,5 процента за:

• поземлен имот, който е ограничен в обращение и не принадлежи към категорията земеделска земя, правото на аренда върху която е пререгистрирано в съответствие със законодателството на Руската федерация за земята;
• парцел, предоставен в съответствие със споразумение за развитие на застроена площ;
• поземлени имоти, образувани от поземлен имот, предвиден за интегрирано развитие на територията с цел жилищно строителство в съответствие с Поземлен кодексРуска федерация;

Ако правото за сключване на договор за наем на поземлен имот е придобито по начина, предписан от законодателството на Руската федерация на търгове (торги, търгове), тогава наемът се определя въз основа на резултатите от такива търгове (оферти, търгове). ).