Определяне размера на щетите при отнемане на земя. Оценка на имущество при изземване от собственика за общински или държавни нужди

Коростелев С.П.
Заместник-председател
Експертен съвет на НП СОО "Сибир",
доктор на техническите науки, професор

Напоследък оценителите са изправени пред задачи, които надхвърлят действащото законодателство RF относно дейностите по оценка и стандартите за оценка. Такива задачи по-специално включват задачите за определяне на дела на федерацията, региона или общината в текущите проекти за развитие в държавна земя/1,2/, оценки за бюджетната ефективност на такива проекти, кадастрални и митнически оценки, както и оценки за целите на компенсиране на загуби при конфискация. парцелиза държавни нужди.

Последният тип оценка сега е най-актуален, тъй като всякакви мащабни инфраструктурни и устройствени проекти са свързани с необходимостта от изтегляне на парцели и подобряването им от собствениците или с прекратяване на права върху недвижими имоти от наематели. Могат да се дадат доста примери. Това е изтеглянето на парцели в Сочи с цел настаняване на олимпийски съоръжения. федерално значениеи прекратяване на правата върху поземлени парцели и подобрения върху тях по трасетата на четвъртия транспортен пръстен в Москва, Централния околовръстен път в Московска област, магистралата Москва-Санкт Петербург, строителство със скандали в Бутово и изпълнение на застрояване проекти върху общински земи и др.

При извършване на такива оценки оценителят има задача освен да определи пазарната стойност, да определи и загубите на собственици и наематели на поземлени имоти и недвижими имоти за целите на определяне на изкупната цена по чл. 281 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Въпреки това, такъв обект на оценка като загубив Закона за дейностите по оценяване (FZ-135) и федералните стандарти за оценка (FSO) бр.

Оценителите охотно поемат такива задачи, но при това се излагат на огромни рискове, особено в условия на повишена отговорностоценител по новото законодателство за преминаване към саморегулиране. Факт е, че все още няма призната методология за оценка на загуби или искове за щети и оценителите са принудени да измислят свои собствени методи за решаване на подобни проблеми. Освен това, при извършване на оценка с цел компенсиране на загуби или определяне на изкупната цена, оценителите се сблъскват с проблема за противоречие между икономическото съдържание на решаването на проблема и правна форма, тоест несъвършено законодателство. Това е особено очевидно сега при извършване на оценки с цел определяне на загубите, причинени във връзка с оттеглянето от собствениците недвижим имотза олимпийските съоръжения в Сочи. Оценителите, участващи в такава работа, и саморегулиращите се организации на оценителите се оказаха в много деликатно положение, тъй като клиентите на работата не си направиха труда първо да поръчат разработването на методика за оценка, както беше в случая, например, когато се извършват оценки на активи в RAO ЕС, и след това се включват професионални оценители. Каруцата беше пред коня.

От друга страна, някои от оценителите, участващи в работата, не са разбрали, че за решаване на подобни проблеми няма достатъчно знания и умения в оценката на недвижими имоти, базирани на отдавна остарели методи, базирани на американския опит в оценката от 80-те години. и 90-те години на миналия век, че са необходими нови подходи за решаване на толкова трудни задачи и детайлно познаване на законодателството на Руската федерация.

В началото нека да разберем защо изобщо възниква проблемът с изземването на парцели и оценката на загубите, причинени на собственици, ползватели на земя и наематели.

Исторически, социалната концепция за земята разграничава две големи групи хора, които имат различни възгледи за използването на земята. Първата група смята, че земята е търгуемо благо и трябва да бъде разделена между членовете на обществото с право на неограничена собственост. Друга група застъпва идеята, че земята е обща собственост и трябва да се администрира от държавата. Борбата на тези две противоположни възгледи за земята доведе до известен компромис, който беше изразен от Британския кралски съд и потвърден от Върховния съд на САЩ през 1876 г.: „Когато частната собственост влезе в противоречие с обществения интерес, тя престава да принадлежи към юрисдикцията на частното право, т.е. държавата придобива правото да налага ограничения върху правата на собственика“

Тези ограничения включват ограничения за строеж, системи за зониране, закони за развитие и развитие и контрол на околната среда.

Нито една страна в света няма абсолютна собственост върху земята. Теорията за оценка идентифицира пет държавни правомощия, които ограничават правата на собственост.

Правото на принудително изземване или присвояване на правото на частна собственост с изплащане на справедливо обезщетение на собственика.
Правото на облагане и налагане на данъци върху собствениците на имоти за поддържане правителствени програмии предоставяне на обществени услуги.
Право на прехвърляне на недвижим имот временно управление(доживотна собственост, икономическо управление, лизинг, оперативно управлениеи др.)
Право на регулиране имуществени отношения(пълно право) за осигуряване на отбраната, сигурността, здравето, морала и благосъстоянието на обществото.
Правото на държавата да върне недвижим имот в собственост в случай на смърт на собственика, който не е оставил завещание, и при липса на законни наследници (освободено имущество).

Горните разпоредби се прилагат и в Руската федерация. Член 9 от Конституцията на Руската федерация установява, че земята и други природни ресурси се използват и защитават в Руска федерациякато основа на живота и дейността на народите, живеещи на съответната територия. Земята като недвижим имот е обект на гражданско обращение. Упражнявайки властта на своя територия, държавата установява задължителни за всички ползватели на земята екологични изискванияв обществен интерес, контролира използването на земята, определя зони за сигурност, публични сервитути и др.

Член 35 от Конституцията на Руската федерация гласи: Никой не може да бъде лишен от имуществото си освен по решение на съда. Принудителното отчуждаване на имущество за държавни нужди може да се извърши само при условие аванс и еквивалентно обезщетение ».

Специалният правен режим на земята и ролята на държавата в регулирането на правата върху земята определят характеристиките на обезщетението за загуби в областта на поземлените отношения.

Също така в съветски периодобезщетението за вреди е регламентирано в осн правен акт. Редът за обезщетяване на загуби на ползватели на земя и загуби на селскостопанска продукция при разпределяне на земя за държавни и обществени нужди е регламентиран с Постановление на Министерския съвет на СССР от 9 август 1974 г. N 636 /3/.

Съвременен руското законодателстворазработи собствена система от нормативни правни актове. За щети в тази област общ правни разпоредби, посветен на обезщетение за загуби (Граждански кодекс на Руската федерация), и специални правилазаконодателство, предимно земята (LC RF), уреждащо специални въпроси за обезщетение за загуби, като се вземат предвид специалните правен режимземя.

В съответствие с чл. 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация, загубите на лице се разбират като разходи, които лицето, чиито нарушено право, е направил или ще трябва да направи за възстановяване на нарушеното право, загуба или увреждане на имуществото му (действителни щети), както и нетрудови доходи, които това лице би получило при нормални условия гражданско обращениеако правото му не е било нарушено (пропусната печалба).

Съгласно чл. 281 от Гражданския кодекс на Руската федерация, лице, чийто парцел е конфискуван, има право да получаване изкупна цена за изтеглената земя, което включва:

пазарна цена поземлен имоти недвижими имоти, разположени върху него,
както и всички щети, причинени на собственика от отнемането на поземления имот,
включително загуби, които понася във връзка с предсрочното прекратяване на задълженията му към трети лица, включително пропуснати ползи.

Изкуство. 62 Поземлен кодексРуската федерация тълкува размера на загубите, причинени от нарушаване на правата на собствениците на земя, ползвателите на земя, собствениците на земя и наемателите на поземлени парцели като загуби, подлежащи на пълно обезщетение, включително пропуснати ползи, по начина, предписан от гражданско право RF.

Постановление на правителството на Руската федерация от 07 май 2003 г. № 262 установени правила за обезщетение на собственици на поземлени парцели, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели за загуби, причинени от отнемане или временно заемане на поземлени парцели, ограничаване на правата на собствениците на земя, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели или влошаване на качеството на земята в резултат на дейности на други лица. В съответствие с този указ определянето на размера на щетите, причинени на ползвателите на земя и собствениците на земя от отнемането на поземлени имоти за държавни или общински нуждиизвършени в съответствие с гражданското право. В случай, че правото на наемателя на поземления имот е нарушено с отнемането на поземлен имот за държавни и общински нужди, загубите, понесени от наемателите на поземлените имоти във връзка с предсрочно прекратяванезадълженията му към трети лица, включително пропуснати ползи, наем, платен по договора за наем за периода след отнемането на поземления имот, както и разходите за правото на сключване на договор за наем на земя, ако е сключен на търг.

В съответствие с гореспоменатото Постановление на правителството на Руската федерация от 7 май 2003 г. № 262, на 11 март 2004 г. ръководителят на Федералния поземлен кадастър одобри " Временни насоки за изчисляване размера на загубите, причинени на собственици на поземлени парцели, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели, ограничаване на правата на собственици на земя, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели или влошаване на качеството на земята като резултат от дейността на други лица. Съгласно тези препоръки, загубите, причинени на носителите на права върху поземлени имоти, отнети за държавни и общински нужди включват реални щети, размера на пропуснатите ползи, както и размера на загубите, понесени от собствениците на права върху поземлени имоти във връзка с предсрочното прекратяване на задълженията към трети лица.

Изглежда, че е изградена логическа и йерархична структура правни документи, което напълно осигурява процеса на определяне на изкупната цена или загубите в случай на отнемане на парцели за държавни нужди. По-задълбочено изследване на тези документи от позицията на оценител обаче разкрива много проблеми, които не позволяват решаването на проблема с оценката на загубите въз основа само на спазването на изискванията на тези документи. Нека се спрем на това по-подробно.

Първо, нека се занимаваме с нови концепции за оценителя, които не са описани във FZ-135 и FSO, това се отнася преди всичко за такива понятия като "цена на обратно изкупуване", "загуби", "пропуснати печалби".

Процедурата за отнемане на поземлени парцели е предписана в членове 279 - 282 Граждански кодекс RF. В зависимост от това за чии нужди земята се изтегля, обратното изкупуване се извършва от Руската федерация, съответния субект на Руската федерация или общината. Собственикът и другите ползватели на земята на парцела трябва да бъдат поне една година предизвестие за предстоящото оттегляне. Отнемането на поземлен имот преди изтичане на една година с цел обратно изкупуване се допуска само със съгласието на собственика или ползвателя на земята на този парцел.

Решението за отнемане на поземлен имот за държавни или общински нужди подлежи на държавна регистрация в органа, който регистрира правата върху поземления имот. Собственикът и другите ползватели на земята трябва да бъдат уведомени за регистрацията, като се посочи нейната дата.

По споразумение със собственика вместо земята, отнета за държавни или общински нужди, може да му бъде предоставен друг поземлен имот, чиято стойност е включена в изкупната цена.

Плащане за конфискуван държавен или общински парцел нужди (цена на обратно изкупуване),сроковете и другите условия за обратно изкупуване се определят по споразумение със собственика на сайта. Споразумението включва задължение на Руската федерация, субект на Руската федерация или общинаплащат изкупна цена за изтеглената земя. При определяне на цената на обратно изкупуване тя включва

пазарна цена земя и недвижим имот, разположен върху него,
а също и всички загубипричинени на собственика от отнемането на поземления имот, включително загуби, които той понася във връзка с предсрочното прекратяване на задълженията му към трети лица, в т.ч. пропусната печалба.

Процедурата трябва да се разграничи покупка на земя и отнемане на земя. В първия случай е така върху поземлени имоти в частна собственост , а във втория - за състояние или общински земи. Тоест собственици на земя имат право да получат стойността на земята в случай на нейното изкупуванеза държавни или общински нужди, както и за щети. Собствениците на земя, ползвателите на земя и наемателите имат този случайсамо право на обезщетение(Оценителите често се объркват по този въпрос).

Възможно е отнемане, включително чрез обратно изкупуване, на поземлени имоти за държавни или общински нужди само при задължителната процедура, установена от действащото законодателство, задължително обезщетение в пълен размер за загуби, включително пропуснати ползи.

Така, ако собственикът, наемателят или ползвателят на земя се съгласи с предложеното му обезщетение за собствеността или правата му на собственост, тогава не възникват проблеми и процедурата се следва.

Ако собственикът не е съгласен с решението да му отнеме поземлен имот за държавни или общински нужди, или ако с него не е постигнато споразумение за изкупната цена или други условия за обратното изкупуване, органът, който е взел такова решение може да предяви иск за изкупуване на поземления имот в съда. Иск за обратно изкупуване на поземлен имот за държавни или общински нужди може да бъде предявен в срок до две години от датата на изпращане на уведомлението до собственика на поземления имот.

Традиционно загубиприето да бъде класифицирано в реални щети и пропуснати ползи. Тази класификация е отразена и в руското законодателство. Помислете за тях специфични характеристикивъв връзка с областта на поземлените отношения.

В съответствие с член 15, параграф 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация реални щетисе отнася до разходите, които лицето, чието право е нарушено, е направило или ще трябва да направи за възстановяване на нарушеното право, загубено или повредено имущество.

От икономическа гледна точка реалните щети се характеризират с намаляват(реално или предстоящо в бъдеще) парично имуществособственик, за разлика от пропусната печалбакогато паричното имущество на пострадалия не се увеличава, въпреки че можеше да се увеличи, ако имотът не беше конфискуван.

По този начин, реални щетивключва:

Първо, загуба и щета на имущество
второ, действително направените от лицето разноски към момента на запора или предявяване на иск в съда;
трето, бъдещи необходими разходи, т.е. разходи, които едно лице ще трябва да направи за възстановяване на нарушеното право;

Обобщавайки горното, може да се каже, че ако цената на обратно изкупуване и загубите от отнемането на поземления имот са изчислени правилно и собственикът, ползвателят на земята или наемателят е съгласен с изчислените стойности, тогава няма проблеми и процедурата по оттегляне е завършена . Остава обаче въпросът: кой трябва да прави такива изчисления. Директен отговор на този въпрос по-горе нормативни документине. Във всички тези документи обаче има споменаване "пазарна стойност"и са ангажирани оценители с определянето на тази стойност по закон.

Съвсем логично е, че ако оценителите участват в определянето на пазарната стойност, тогава те също са инструктирани да определят загуби и пропуснати ползи в задачата за оценка. Както бе споменато по-горе, оценителите охотно поемат такава работа и се сблъскват със сериозни методологични и правни проблеми, тъй като загубите и пропуснатите ползи не са обект на оценка. Те трябва да бъдат изчислени (изчислени) според определени разработени правила съдебна практика, тоест, за да изчисли тези стойности, оценителят трябва да е запознат с тази практика, а не да измисля свои собствени собствени методи.

За изчисляване и доказване размера на претърпените загуби е необходимо да се използват данните от баланса, разходните документи за заплатии всички други счетоводни документи икономическа дейност, включително основните, на които се основават тези данни. Най-важният изгледзагубата е пропусната печалба. Освен това в търговския оборот централно място заема пропуснатата печалба.

Върховният арбитражен съд на Руската федерация и федералните арбитражни съдилища на районите са разработили доста балансиран подход за удовлетворяване на искове за възстановяване на пропуснати ползи. В съдебната практика е разработено такова тълкуване на нормата на член 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация, в която при изчисляване на размера на пропуснатия доход ищецът трябва да определи надеждността (реалността) дохода, който е очаквал да получи при нормални условия на гражданско обращение (Решение на Федералния арбитражен съд на Севернокавказкия окръг от 3 септември 2003 г. по дело N F08-3125 / 2003 г.; Решение на Федералния арбитражен съд на Московския окръг от 3 март 2003 г. по дело N KG-A40 / 559- 03). Размерът на пропуснатия доход (пропусната печалба) трябва да се определи, като се вземат предвид разумните разходи, които кредиторът би трябвало да направи, ако задължението бъде изпълнено ( параграфи 10 - 11 от Постановление на пленумите на Върховния съд на Руската федерация и Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 01.07.96 N 6/8)

Особено трудно е доказването на щети под формата на пропуснати ползи. все пак основни принципиза определяне на такива щети и са установени в чл. 15 от Гражданския кодекс те явно не са достатъчни. Следователно, параграф 4 на чл. 393 от Гражданския кодекс специално предвижда допълнителни условия за потвърждаване на разходите за обезщетяване на пропуснати ползи: „При определяне на пропуснати ползи, предприети от кредитора мерки за получаването му и извършени за тази цел приготовленияОсвен това наличието на такива потвърждения под формата на доказателства е задължително.

Пренебрегването или непознаването на тази правна норма на практика води по правило до отказ на кредитора да удовлетвори искове за възстановяване на пропуснати ползи. Това се случва, защото кредиторът не може да обоснове претърпените загуби чрез представяне на надлежни доказателства. Пропуснатите печалби се изразяват под формата, например, на стойността на пропуснатите брутни реколти от зърно, други култури въз основа на официалните данни за добива. Доказателство за обема и размера на пропуснатите печалби са предварителни споразумения с обществени поръчки, търговски организации за продажба на готови продукти, други задължения на селските стопанства към гражданите, планове за потребление във фермата, закупуване на гориво, семена в необходимото количество, доказателства за необходимата агротехническа работа и др.

Тоест, ако собственикът на парцела не е доволен от изкупната цена или размера на загубите, определени в доклада, и отиде в съда, тогава тежестта на доказване ще падне върху оценителя.

Изходът от тази ситуация може да бъде разделянето на представянето на резултатите от работата по определяне на изкупната цена или загубите от изтеглянето на поземлен имот на 2 документа:

Доклад за определяне на пазарната стойност на недвижимия имот.
Експертно становище за изкупна цена или определяне на загуби под формата на консултативен документ.

Поне Министерството на собствеността на град Москва пое по този път при сключване на нови договори с оценители.

Изглежда, че проблемът е решен и можем спокойно да пристъпим към практическата работа по оценка за горните цели. Тук обаче възниква фундаментален проблем, свързан с несъвършенството на законодателството в областта на оценъчни дейностии федерални стандарти за оценка. И този проблем е свързан с дефиницията на понятието "пазарна цена"...

В Руската федерация редовно се приемат закони, които позволяват на държавата да изземва частна собственост от граждани - недвижими имоти и друга собственост. Например, това се случи преди Олимпиадата в Сочи, в процеса на подготовка за Световната купа или в Нова Москва. През април 2015 г. законодателите разгледаха въпроса за отнемане на земя от летни жители. Нововъведението се отнася за всички субекти на федерацията на Руската федерация. Оценка на недвижими имоти и други имоти при изземване и събаряне от държавата се извършва с цел установяване на реалната им пазарна стойност. Целта на процедурата е да се получи справедливо обезщетение на собственика.

Етапи на работа

Обжалване
клиент

Заключение
споразумения

Отпътуване
на обект

Плащане
услуги

Обучение
доклад

Вие получавате
доклад

Ние оценяваме следните видове имоти:

Оценка на поземлен имот при отнемане/събаряне от държавата;
Оценка на жилищна сграда при изтегляне/събаряне от държавата;
Оценка на имущество при изземване/събаряне от държавата;
Оценка нежилищни помещенияпри изземване / събаряне от държавата;
Оценка на търговски помещения при изтегляне/събаряне от държавата;
Оценка на офис помещения при изтегляне/събаряне от държавата;
Оценка на търговски обекти в случай на изтегляне/събаряне от държавата;
Оценка на складови съоръжения в случай на изтегляне/събаряне от държавата;
Оценка нежилищна сградапри изземване / събаряне от държавата;
Оценка на апартамент при отнемане/събаряне от държавата;
Оценка на гаража при изземване/събаряне от държавата;
Оценка на щетите при отнемане на имущество за държавни нужди.

цени:

Име на услугата	Срок	Цена
Оценка на апартамент в случай на отнемане или събаряне от държавата	2-3 дни	от 5 000 rub.
Оценка на частна къща преди нейното изтегляне и събаряне от държавата	3-5 дни	от 8 000 rub.
Оценка на търговски помещения в случай на изтегляне/събаряне от държавата	5-7 дни	от 15 000 rub.
Оценка на търговски площи в случай на изтегляне/събаряне от държавата	5-7 дни	от 15 000 rub.
Оценка на офис помещения в случай на изтегляне или събаряне от държавата	5-7 дни	от 15 000 rub.

Експертни сертификати:

Защо има нужда от нашите услуги по време на отнемане на имущество?

През последните години границите на Москва непрекъснато се разширяват. Развива се градоустройство: строят се нови сгради, градски съоръжения, топлопроводи, строят се пътища, комуникационни мрежи и др. Освен това програмата за ремонт е в разгара си, по време на която ще бъдат съборени пететажни сгради на Хрушчов.

Трансформацията на градската инфраструктура обаче има и отрицателни страни. За освобождаване на територията за държавни и общински нужди от собствениците се конфискуват частни къщи, парцели, апартаменти в многоетажни сгради, както и търговски обекти.

Преди събарянето на имота собственикът получава оферта за изкупна цена. Често предлаганата от властите сума е МНОГО НИСКА. В този случай недоплащането може да бъде няколко милиона. Специална практика се прилага по отношение на порутените къщи. На собствениците се казва, че имотът им е за събаряне, така че е евтин. Това обаче не е така, тъй като пазарната стойност на жилищата или търговски помещениявсе още остава високо. Това се доказва от проведената от INEX процедура по оценка на недвижими имоти в съответствие с федерални стандартии закони за оценъчната дейност.

Ако попаднете в такава ситуация, експертите на нашата компания ще положат всички усилия, за да ви осигурят достойно обезщетение за имота, равно на неговата пазарна стойност.

Как може да помогне независимата оценка?

Нашите експерти ще оценят пазарната стойност на всякакъв вид недвижими имоти и имоти. Ще изготвим доклад за оценка, в който ще посочим справедливата стойност на апартамента, земята, магазина, склада и т.н. Ако държавата не е съгласна със сумата, настоявайки за нейната подценена стойност, нашите адвокати ще представляват интересите на клиент в съда. Ние поемаме случая от началото до края, като винаги търсим пълно обезщетение за премахване/разрушаване на имот.

Екип от професионалисти "ИНЕКС"

Можете да се свържете с нашата компания за някоя от тези услуги за оценка на недвижими имоти. Професионалният опит, умения и отлично познаване на законодателството на Руската федерация позволяват на нашите специалисти да поемат дори най-сложните случаи, като успешно ги довеждат до положителен резултат. За да оставите спешна заявка, използвайте формата за обратна връзка или ни се обадете на номерата, посочени в "

Все по-често днес парцелите се отнемат за нуждите на държавата или общината в резултат на изпълнение на устройствени държавно значими и други мащабни проекти. За собствениците на такива парцели на законодателно ниво държавата предвижда изплащане на обезщетение при изтегляне (член 306 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Съответно е необходимо да се преценят загубите, понесени от собственика на сайта поради оттеглянето му. В съответствие с такава официална оценка, обезщетение се възлага на собственика на обекта, чието изтегляне е планирано.

Процедурата за отнемане на недвижими имоти за държавни нужди се извършва в съответствие с действащия правни актове: Граждански кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Граждански кодекс на Руската федерация); Поземлен кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Поземлен кодекс на Руската федерация); Постановление на правителството на Руската федерация от 7 май 2003 г. № 262 „За одобряване на правилата за обезщетение на собствениците на земя, ползвателите на земя, собствениците на земя и наемателите на поземлени парцели за загуби, причинени от отнемане или временно заемане на земя Парцели, ограничаване на правата на собствениците на поземлени имоти, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени имоти или влошаване на качеството на земята в резултат на дейност на други лица”; Насоки за изготвяне, актуализиране и проверка на доклади за оценка на обекти на недвижими имоти, иззети и (или) предвидени съгласно Федерален закон № 310-FZ, включително изчисляване на таксата за установяване на сервитут и (или) изчисляване на размер на загубите“, разработена от NCPC (оценъчни дейности на Националния съвет).

Разходи за оценка

Обслужване	Цена	Срок
Оценка на гаража при теглене	от 2000 rub.	2 – 3 дни
Оценка на парцела при изтегляне	от 4000 rub.	2 – 3 дни
Оценка на крайградски недвижими имоти по време на теглене	от 4000 rub.	2 – 3 дни
Оценка на офис помещения при изтегляне	от 8 000 rub.	3 – 5 дни
Оценка на търговските помещения при изтегляне	от 8 000 rub.	3 – 5 дни
Оценка на склада при теглене	от 8 000 rub.	3 – 5 дни
Оценка на нежилищна сграда при изтегляне	от 15 000 rub.	3 – 5 дни

Оценката се основава на основен набор от документи

За земя

Удостоверение за стойността на земята, вписана в кадастъра.
Кадастрален извлечение - извлечение от Държавния комитет по имоти или кадастрален паспортсайт.
Сертификат, идентифициращ собственика.
Ако обектът принадлежи на юридическо лице, сертификат за балансова стойностна датата на оценката.
Сертификат за инженерна поддръжка на обекта, съществуващ към датата на оценка.

За нежилищни сгради

Кадастрално удостоверение за стойност.
Данни за клиента, за физически лица - копие от паспорт.
Технически паспорт и етажни планове.
Доказателство, което установява собственика на обекта, на който се намира сградата, и самата строителна площадка.
Кадастрален паспорт.
Удостоверение за остатъчната и балансовата стойност на обекта, при условие че е на юридическо лице.
Кадастрален паспорт на обекта или кадастрален извлечение (от Държавния комитет по собствеността), на чиято територия се намира обектът.

Извършване на оценка при отнемане на поземлен имот за нуждите на държавата или общините

Оттеглянето на парцел е възможно както частно, така и юридически лицасамо в следните случаи:

когато обосновава необходимостта от освобождаване в законодателството на страната по отношение на земя, собственост на община или образувание,
ако е необходимо, изпълнете определени международни задължениянапример създаването на главни международни тръбопроводи,
при необходимост от маркиране на територията на общинския или държавно съоръжениеако не е възможно да се постави на друго място.

Такива обекти включват следното:

атомен,
свързани с регионалните и федерални системиенергия,
сигурност и отбрана, които включват съоръжения, предназначени да осигуряват охраната на държавната граница,
линейни, търсени за осигуряване на функционирането на субектите на естествените монополи,
регионални и федерални, свързани с транспортни системи, информатика и комуникации, средства за комуникация,
магистрали,
свързани с топло-, газо- и водоснабдителни системи.

Горният списък е изчерпателен.

Покупната цена на парцел включва:

при липса на сгради и конструкции на обекта, текущата му пазарна стойност;
загуби, причинени на собственика поради оттегляне;
ако в обекта има обекти и конструкции, тяхната пазарна стойност и самия обект.

Предимства на нашата компания

Професионалисти, които работят в нашето Бюро имат високо нивообучение и дългогодишен опит в оценката на щетите, причинени от изтеглянето на земя. В своята работа нашите експерти изчерпателно отчитат всички аспекти, които влияят на размера на цената на щетите. Заключението се формира единствено на базата на пълна, обективна, уместна и достоверна информация.

След като експертите на Бюрото завършат работата си, ще получите Доклад независима оценка, който ще бъде издаден в съответствие с всички стандарти. Работим въз основа на законодателството на Руската федерация и сме активни участници в SRO.

Във всички случаи на принудително отнемане на поземлени имоти за държавни и обществени нужди, отнемането се извършва при пълно обезщетение на стойността на отнетия имот, въз основа на пазарната стойност на земята към момента, в който собственикът е получил съобщение за изземване. .

Откупната цена се определя с чл. 281 от Гражданския кодекс на Руската федерация: 1. Плащане за парцел, изтеглен за държавни или общински нужди (цена на изкупуване), условията и други условия за обратно изкупуване се определят по споразумение със собственика на парцела. Споразумението включва задължението на Руската федерация, субект на Руската федерация или община да заплатят изкупната цена за изтегления парцел. 2. При определяне на изкупната цена тя включва пазарната стойност на поземления имот и намиращия се върху него недвижим имот, както и всички загуби, причинени на собственика от отнемането на поземления имот, включително загубите, които той понася във връзка с предсрочното прекратяване на задълженията му към трети лица, включително пропуснати ползи. 3. По споразумение със собственика вместо отнет за държавни или общински нужди парцел може да му бъде предоставен друг поземлен имот, чиято стойност е включена в изкупната цена. Процедурата, подобна на посочената по-горе, се прилага в случай на отнемане на сгради и конструкции, които се намират върху поземлен имот, който не е собственост на собственика на имота.

Обезщетението за вреди, посочено в Гражданския кодекс на Руската федерация, включва обезщетение не само за материални (пропуснати ползи и реални щети), но и за морални щети. Въпреки това, въз основа на съдебна практика, държавата до определен момент не признава нанасянето на морална вреда на носителя на правото чрез отнемане на поземлен имот. Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг в своето решение от 24 август 2009 г. по дело № A79-1656 / 2009 г. казва, че в задоволство искза обезщетение за морална вреда, причинено в резултат на противозаконно отнемане на имот, собственост на ищеца на правото на собственост, основателно се отрича, тъй като възможността за обезщетение за морални вреди във връзка с нарушаване на правата на собственост в тази област не е предвидена от действащото законодателство.

В същото време по-късно решение на арбитражните съдилища показва промяна в практиката по отношение на възстановяването на морални вреди. Така Шестнадесетият апелативен арбитражен съд в определението си от 22 октомври 2013 г. по дело No А18-813/2012 г., като разгледа обжалванеАдминистрация на Сунженски общински районсрещу решение на Арбитражния съд на Република Ингушетия от 09.07.2013 г. по дело № А18-813 / 2012 г. по иск на И.П. Дзейтова Л.Х. до правителството на Република Ингушетия и администрацията на общинския район Сунженски за обезщетение за материални и неимуществени вреди, реши, че решението на Арбитражния съд на Република Ингушетия от 9 юли 2013 г. по дело N A18-813 / 2012 г. следва да се остави без промяна, а жалбата - без удовлетворение. Съдебна зала апелативен съдсе позовава на Указ на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 23 ноември 2010 г. N 6763/10 по дело N A53-6358/08, който обобщава следното: обезщетение за неимуществени вреди за вреди, причинени от обществеността власти е възстановено законосъобразно, тъй като обезщетението за имуществени вреди, причинени поради загуба и увреждане на имущество, не води до пълно възстановяване на правата на ищеца, който в резултат незаконни дейностисъдебният изпълнител-изпълнител фактически е лишен от възможността да извършва предприемаческа дейност. Наред с това ХVI апелативен арбитражен съд изхожда от установения незаконосъобразен характер на действията на администрацията, както и доказаното причинно-следствена връзкамежду неправомерните действия на администрацията и неблагоприятните последици за предприемача. В решението си по това дело Апелативният съд отбеляза, че един от основните принципи на правото, залегнали в Конституцията на Руската федерация, е свободното използване на своите способности и имущество за предприемаческа дейности неприкосновеност на частната собственост (членове 34, 35 от Конституцията на Руската федерация). По смисъла на част 3 на член 55 от Конституцията на Руската федерация всяка намеса на държавата в упражняването на тези права може да се извършва само въз основа на федерален закон и само за постигане на целите, посочени в посочения член. Не се допуска произволна намеса на когото и да било в личните дела (параграф 1 от член 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно, ако органът държавна власте извършило незаконна намеса в предприемаческата дейност на дадено лице, такова лице трябва да може да получи справедливо парично обезщетениепричинени му неимуществени вреди. В този случай е налице грубо нарушение на правата на ищеца, защитени от Конституцията на Руската федерация от официален държавна агенцияи липсата на присъждане на такова обезщетение би означавало отказ от правосъдие.

С решение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 1 март 2014 г. N VAC-2787/14 беше определено да се откаже прехвърлянето на делото на Арбитражния съд на Република Ингушетия N A18-813 / 2012 г. на президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация за контрол чрез надзор на решението на Арбитражния съд на Република Ингушетия от 09.07.2013 г., решения на Шестнадесети арбитраж Апелативен съдот 22 октомври 2013 г. и решението на Федералния арбитражен съд на Севернокавказкия окръг от 28 януари 2014 г. по същото дело. По този начин, Арбитражни съдилищаВисшите и апелативните съдилища потвърдиха легитимността на възстановяването на морални вреди в случай на отнемане на поземлен имот за общински нужди. Съгласно параграф 2 на чл. 1099 от Гражданския кодекс на Руската федерация морални щети, причинени от действия (бездействие), които нарушават права на собственостгражданин, подлежащ на обезщетение в случаите законоустановен(Закон на Руската федерация „За обжалване пред съда на действия и решения, които нарушават правата и свободите на гражданите“). Съдът има право да разгледа самостоятелно предявен иск за обезщетение за причинените на ищеца морални или физически страдания, тъй като по силата на действащото законодателство отговорността за причинена морална вреди не зависи пряко от наличието на имуществени вреди и може да да се прилага както заедно с имуществената отговорност, така и самостоятелно

Държавата се стреми да замени апортното обезщетение с парично обезщетение, доколкото е възможно, което се вижда от приетите закони за реализиране на големи инвестиционни проекти. Законодателството определя, че плащането за поземлен имот се определя със споразумение със собственика, в случай на принудително отнемане - със съдебно решение.

За да се определи размера на обезщетението, пазарната стойност на парцела се определя въз основа на разрешеното ползване на поземления имот в деня, предхождащ деня на вземане на решението за оттегляне. Ако преди посочения ден се промени разрешеното използване на поземления имот за строителство, реконструкция на обекти от федерално значение, обекти от регионално значение или обекти местно значениеза строителство, чиято реконструкция се оттегля, пазарната стойност на поземления имот или пазарната стойност на прекратените права върху поземления имот се определя въз основа на разрешеното ползване, установено преди посочената промяна. Този метод за определяне на пазарната стойност помага за предотвратяване на злоупотреби от страна на собственика на земята: когато се вземе решение за оттегляне или се знае, че ще бъде реализиран инвестиционен проект върху определен поземлен имот, стойността на земята се повишава рязко; притежателят на правото, за да увеличи пазарната стойност, може да започне процес на промяна на разрешеното използване (стойността на земеделската земя и стойността на земята за населено място могат да варират значително).

Размерът на обезщетението се определя от пазарната стойност на оценявания обект, която пряко зависи от кадастрална стойност, определена в съответствие с федерален законт.е. най-вероятната цена, на която обектът на оценка може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, като сделката не се влияе от извънредни обстоятелства. Цената се определя въз основа на най ефективно използванепарче земя. Най-ефективното използване на поземлен имот се определя, като се вземе предвид възможното му разумно разделяне на отделни части, които се различават по форми, вид и характер на използване. Въпреки това, най-ефективното използване може да не съответства на текущото използване на земята. Важно е да се отбележи, че при определяне на най-ефективната употреба се вземат предвид следното: със специално предназначениеи разрешено ползване, преобладаващо предназначение на земята в непосредствена близост до оценявания поземлен имот, перспективи за развитие на района, в който се намира парцела, очаквани промени в пазара на земя и други недвижими имоти, текущо ползване на парцела.

Действащото законодателство не съдържа критерии за определяне на равностойността на поземлените имоти. Единственият критерий за определяне на еквивалентността е съгласието на носителя на правото за съответното обезщетение. В правната литература се изразява становище, че равностойността на поземлен имот следва да се определя, като се вземе предвид неговата потребителски характеристикикато местоположение, площ, състав на земята, плодородие на почвата, наличие на пътища за достъп и др. Трябва също така да се има предвид, че Руската федерация, съставно образувание на Руската федерация или община, действително притежава земя, която е еквивалентна на тази, която е иззета за обществени нужди. Липсата на равностоен поземлен имот позволява възможността за отказ упълномощен орган, при предоставяне на поземлен имот вместо отнетия за държавни и общински нужди.

Обезщетението за загуби в случай на отнемане на земя за държавни нужди е регламентирано в чл. 15, 280, 281, 282 от Гражданския кодекс на Руската федерация, както и Постановление на правителството на Руската федерация от 05.07.2003 г. № 262 „За одобряване на правилата за обезщетяване на собствениците на земя, ползвателите на земя, собственици на земя и наематели на земя за загуби, причинени от отнемане или временно заемане на земя, ограничаване на правата на собствениците на парцели, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели или влошаване на качеството на земята в резултат на дейности на други лица.

В съответствие с параграф 5 от „Правила за обезщетение на собствениците на земя“, утвърден с ПМС № 262, „размерът на загубите, причинени на собственици на земя, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели чрез отнемане за държавни или общински нужди или временно заемане на поземлени парцели, ограничаване на правата на собствениците на поземлени парцели, ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени парцели или влошаване на качеството на земята в резултат на дейността на други лица, се определя по споразумение на страните и се изчислява в съответствие с насокиодобрен Федерална служба поземлен регистърРусия по споразумение с Министерството на икономическото развитие и търговията на Руската федерация и Министерството на имуществените отношения на Руската федерация.

Законодателството на Руската федерация предоставя списък на случаите, при които загубите на притежателите на права не подлежат на обезщетение. Така че чл. 280 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че собственикът носи риска да му припише при определяне на изкупната цена на парцела (член 281) разходите и загубите, свързани с ново строителство, разширяване и реконструкция на сгради и постройки в поземления имот през посочения период; съгласно ал.3 на чл. 63 от ЗС, разходи, направени от собственици на поземлени имоти, ползватели на земя, собственици на земя, наематели на поземлени имоти за развитие на поземлени имоти със сгради от капитален тип и други дейности, които значително увеличават стойността на земята, след уведомяване за предстоящото отнемане, включително чрез обратно изкупуване, на парцели, не подлежат на възстановяване.

Размерът на обезщетението се определя не по-късно от шестдесет дни преди нареждането на споразумението за отнемане на недвижим имот на притежателя на поземления имот. Законът не определя дата, за която да се определя цената на обратно изкупуване.

Ако в резултат на отнемането на поземлен имот носителите на права понесат загуби поради невъзможност за изпълнение на задължения към трети лица, носителите на права върху отнети недвижим имот са длъжни да предадат на лицето, извършващо работата по оценката на отнети поземлени участъци и (или) разположени върху тях обекти на недвижими имоти или оценка на прекратените права и размера на загубите, причинени от такова отнемане, документи, потвърждаващи настъпването на загуби за притежателите на права върху отнетите недвижими имоти поради невъзможност за изпълнение тези задължения.

Компенсацията се извършва съгласно трикомпонентна структура: пазарна стойност на прекратените права върху поземлен имот, загуби, възникнали поради невъзможност за изпълнение на поети преди това задължения към трети лица и пропуснати ползи. Важно е да се отбележи, че загубите не могат да бъдат оценени от гледна точка на Федералния закон „За дейностите по оценка в Руската федерация“, в чл. 5 от този закон няма такова понятие, следователно, остава въпросът как и в какъв ред ще се оценяват преките загуби.