Standarde federale de evaluare. VI

La aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Evaluarea imobiliară (FSO nr. 7)”
Articolul 20 lege federala din 29 iulie 1998 Nr. 135-FZ „On activitati de evaluare v Federația Rusă» (Legislația colectată a Federației Ruse, 1998, Nr. 31, Art. 3813; 2006, Nr. 31, Art. 3456; 2010, Nr. 30, Art. 3998; 2011, Nr. 1, Art. 43; Nr. 29, Art. 4291; 2014, nr. 30, art. 4226) Dispun:

Aprobați standardul federal de evaluare atașat „Evaluarea proprietăților imobiliare (FSO nr. 7)”.
ministru
A.V. Uliukaev

Standard federal de evaluare
„Evaluare imobiliară (FSO nr. 7)”

I. Prevederi generale

1. Acest Standard Federal de Evaluare a fost elaborat ținând cont standarde internaționale standarde de evaluare și de evaluare federale „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru evaluare (OFS nr. 1)”, „Scopul evaluării și tipuri de valori (FSO nr. 2)”, „Cerințe pentru raportul de evaluare (OFS nr. 2) Nr. 3)" (respectiv, în continuare - OFS Nr. 1, OFS Nr. 2, OFS Nr. 3) și stabilește cerințele pentru evaluarea imobilelor.

2. Acest Standard Federal de Evaluare dezvoltă, completează și specifică cerințele și procedurile stabilite de OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3 și este obligatoriu pentru utilizarea în evaluarea imobiliară.

3. Prevederile acestui Standard Federal de Evaluare nu se aplică evaluării subiectului înregistrare de stat aer și nave maritime, nave de navigație interioară, obiecte spațiale, parcele de subsol, întreprinderi ca complexe de proprietate, precum și pentru a determina valoarea cadastrală obiecte imobiliare prin metode de evaluare în masă.

II. Obiecte de evaluare

4. În sensul prezentului standard federal, obiectele imobiliare pot fi obiecte de evaluare - terenuri construite, terenuri neamenajate, obiecte construcție capitală, precum și piese terenuriși proiecte de construcții capitale, spații rezidențiale și nerezidențiale, împreună sau separat, ținând cont de drepturile de proprietate asociate acestora, cu excepția cazului în care aceasta contravine legislației în vigoare. În sensul prezentului standard federal, obiectele de evaluare pot fi părți din dreptul la un obiect imobiliar.

III. Cerințe generale pentru evaluare

5. La colectarea informațiilor despre imobilul evaluat, evaluatorul sau reprezentantul acestuia efectuează o inspecție a obiectului de evaluare în perioada eventual apropiată de data evaluării, dacă nu se prevede altfel în sarcina de evaluare. Dacă nu se efectuează o inspecție, evaluatorul va indica în raportul de evaluare motivele pentru care proprietatea în cauză nu a fost inspectată, precum și ipotezele și restricțiile asociate cu neefectuarea unei inspecții.

6. Evaluarea comună a unui teren și a amenajărilor capitale situate pe acesta în lipsa titlului și a documentelor de proprietate pt. teren efectuate ținând cont de cele stabilite legislatia actuala drepturile și obligațiile proprietarului proiectelor de construcții de capital în legătură cu terenul, precum și comportamentul tipic al proprietarilor pe piața luată în considerare în raport cu un teren similar (cumpărare sau închiriere).

7. În lipsa unor drepturi de proprietate documentate ale terților în legătură cu bunul evaluat, restricții (grevamente), precum și poluarea mediului obiectul se evaluează pe baza ipotezei că nu există astfel de drepturi, restricții (grevări) și poluare, ținând cont de circumstanțele identificate în timpul inspecției, dacă nu se specifică altfel în atribuirea spre evaluare.

IV. Misiunea pentru evaluare

8. Cesiunea pentru evaluarea unui obiect imobiliar trebuie să conțină următoarele informații suplimentare în plus față de cele specificate la paragraful 17 din OFS nr. 1:

Compoziția obiectului de evaluare, indicând informații suficiente pentru a identifica fiecare dintre părțile sale (dacă există);
caracteristicile obiectului de evaluare și părțile sale evaluate sau legăturile către documente disponibile evaluatorului care conțin astfel de caracteristici;
drepturi luate în considerare la aprecierea obiectului de evaluare, restricții (grevațiuni) ale acestor drepturi, inclusiv cu privire la fiecare dintre părțile obiectului evaluării.

9. În sarcina de evaluare pot fi indicate și alte valori calculate, inclusiv:

Piaţă chirie(estimat suma de bani pentru care proprietatea poate fi închiriată la data evaluării în condiții tipice de piață);
costurile pentru crearea (reproducția sau înlocuirea) instalațiilor de construcție de capital;
pierderi ( pagube reale, profit pierdut) în cazul înstrăinării unui bun, precum și în alte cazuri;
costurile pentru eliminarea poluării mediului și (sau) reabilitarea terenurilor.

V. Analiza pieţei

10. Pentru a determina valoarea imobilului, evaluatorul examinează piața din acele segmente, care includ utilizarea efectivă a proprietății care se evaluează și alte tipuri de utilizare necesare pentru determinarea valorii acesteia.

11. Analiza pieței imobiliare se realizează în următoarea succesiune:

a) analiza impactului situației politice și socio-economice generale din țara și regiunea în care se află obiectul de evaluare pe piața obiectului evaluat, inclusiv tendințele care au apărut pe piață în perioada anterioară datei evaluării;

b) determinarea segmentului de piata caruia ii apartine imobilul evaluat. Dacă piața imobiliară nu este dezvoltată și nu există suficiente date pentru a vă face o idee despre prețurile tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu bunuri imobiliare comparabile, este permisă extinderea zonei de studiu în detrimentul unor teritorii similare în caracteristicile economice la locația proprietății evaluate;
c) analiza datelor efective privind prețurile tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu obiecte imobiliare din segmente de piață, cărora obiectul evaluat poate fi atribuit în mod efectiv, precum și în variante alternative de utilizare a acestuia, indicând intervalul; a valorilor prețurilor;

d) analiza principalilor factori care afectează cererea, oferta și prețurile imobiliare comparabile, precum ratele de rentabilitate, perioadele de amortizare a investițiilor pe piața imobiliară, cu intervalele de valori ale acestor factori;

e) principalele concluzii privind piața imobiliară în segmentele necesare evaluării obiectului, de exemplu, dinamica pieței, cererea, oferta, volumul vânzărilor, capacitatea pieței, motivația cumpărătorilor și vânzătorilor, lichiditatea, fluctuațiile de preț pe piața obiectul evaluat și alte concluzii.
Sfera cercetării este determinată de evaluator pe baza principiului suficienței.

VI. Analiza celei mai bune utilizări

12. Analiza celei mai bune utilizări stă la baza estimărilor valoare de piață proprietate imobiliara.

13. Cea mai mare utilizare este acea utilizare a proprietății care maximizează productivitatea acesteia (corespunzând cu cea mai mare valoare a acesteia) și care este posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal (la data la care s-a stabilit valoarea proprietății) și justificată financiar.

14. Utilizarea cea mai eficientă a proprietății poate corespunde utilizării sale efective sau poate implica o altă utilizare, de exemplu, repararea (sau reconstrucția) obiectelor de construcție capitală de pe terenul.

15. Analiza celei mai eficiente utilizări vă permite să identificați cea mai profitabilă utilizare a proprietății, după care se ghidează participanții de pe piață (cumpărători și vânzători) atunci când formează prețul tranzacției. La determinarea valorii de piață, evaluatorul se ghidează după rezultatele acestei analize pentru a selecta abordări și metode de evaluare a subiectului evaluării și selectarea obiectelor imobiliare comparabile la aplicarea fiecărei abordări.

16. Analiza utilizării cât mai eficiente a obiectului de evaluare se realizează, de regulă, în conformitate cu amenajarea spațiului și solutii constructive. Pentru obiectele de evaluare, inclusiv un teren și amenajările de construcție capitală, cea mai eficientă utilizare este determinată ținând cont de instalațiile de construcție capitală existente. În același timp, o astfel de analiză se realizează prin efectuarea calculelor necesare pentru aceasta sau fără ele, dacă sunt prezentate justificări care nu necesită calcule.

17. Analiza utilizării celei mai eficiente a părților proprietății, cum ar fi încorporate rezidențiale și spații nerezidențiale, se realizează ținând cont de utilizarea efectivă a altor părți ale acestui obiect.

18. O analiză a utilizării celei mai eficiente a unei părți a unui obiect imobiliar în reconstrucție sau supus reconstrucției se realizează ținând cont de cea mai eficientă utilizare a întregului obiect imobiliar reconstruit.

19. Utilizarea cea mai eficientă a unei proprietăți evaluate separat poate diferi de cea mai eficientă utilizare a acesteia ca parte a complexului de proprietăți evaluat.

20. Valoarea de piață a unui teren construit cu proiecte de construcții capitale sau proiecte de construcții capitale pentru includerea acestei valori în cadastru de stat imobilele se evaluează în funcție de tipul de utilizare reală a proprietății care se evaluează. Totodată, terenul intravilan este evaluat ca neamenajat, destinat utilizării în conformitate cu tipul de utilizare reală a acestuia.

21. Analiza utilizării celei mai eficiente a unui obiect imobiliar în leasing se realizează ținând cont de condițiile de folosință a acestui obiect, stabilite prin contractul de închiriere sau prin proiectul unui astfel de contract.

VII. Abordări de evaluare

22. Atunci când aplică o abordare comparativă în evaluarea bunurilor imobile, evaluatorul ia în considerare următoarele prevederi:

a) se utilizează o abordare comparativă pentru evaluarea imobilelor, atunci când este posibil să se selecteze un număr suficient de obiecte similare cu tranzacție cunoscută și (sau) să ofere prețuri pentru evaluare;

b) obiectele imobiliare sunt utilizate ca obiecte analoge care aparțin aceluiași segment de piață cu obiectul evaluat și sunt comparabile cu acesta din punct de vedere al factorilor de preț. În același timp, pentru toate obiectele imobiliare, inclusiv pentru cel în curs de evaluare, prețurile pentru fiecare dintre acești factori ar trebui să fie uniformă;

c) în timpul evaluării, trebuie descris volumul de date de piață de care dispune evaluatorul despre obiecte-analogi și regulile de selectare a acestora pentru calcule. Utilizarea în calcule a doar unei părți din obiectele analoge aflate la dispoziția evaluatorului trebuie justificată în raportul de evaluare;

d) pentru efectuarea calculelor se folosesc indicatori specifici de cost (unități de comparație) tipici unui obiect similar predominant pe piața obiectului evaluat, în special prețul sau chiria pe unitatea de suprafață sau unitatea de volum;

e) în funcție de informațiile inițiale disponibile pe piață, în procesul de evaluare a imobilelor pot fi utilizate metode de evaluare calitativă (relativ analiza comparativa, metoda evaluărilor experților și alte metode), metode cantitative de evaluare (metoda analizei regresiei, metoda ajustărilor cantitative și alte metode), precum și combinațiile acestora.

La aplicarea metodelor calitative, evaluarea imobiliară se realizează prin studierea relațiilor identificate pe baza unei analize a prețurilor tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu obiecte analoge sau informații relevante primite de la experți, și folosind aceste relații pentru a efectua o evaluare în în conformitate cu tehnologia metodei alese pentru evaluare.

La aplicarea metodei de ajustare, fiecare obiect analogic este comparat cu obiectul de evaluare în ceea ce privește factorii de preț (elementele de comparație), diferențele dintre obiecte sunt relevate de acești factori, iar prețul obiectului analog sau indicatorul specific al acestuia este ajustat în funcție de diferențele identificate în vederea determinării în continuare a valorii obiectului de evaluare. În acest caz, ajustarea pentru fiecare element de comparație se bazează pe principiul contribuției acestui element la valoarea obiectului.

La aplicarea metodelor de analiză de regresie, evaluatorul, folosind datele segmentului de piaţă al obiectului evaluat, construieşte un model de preţ corespunzător pieţei acestui obiect, în funcţie de care determină valoarea estimată a valorii dorite;

f) pentru a compara obiectul evaluarii cu alte obiecte imobiliare cu care s-au efectuat tranzactii sau care sunt prezentate pe piata pentru finalizarea lor, se folosesc de regula urmatoarele elemente de comparatie:

Transmis drepturi de proprietate, restricții (grevaje) ale acestor drepturi;
condițiile de finanțare a tranzacției finalizate sau propuse (tip de plată, condiții de creditare, alte condiții);
conditii de vanzare (conditii atipice pentru piata, tranzactie intre afiliati, alte conditii);
condițiile pieței (modificări de preț pentru perioada dintre data tranzacției și datele de evaluare, reduceri la prețurile de ofertă, alte condiții);
tipul de utilizare și (sau) zonare;
locația obiectului;
caracteristicile fizice ale obiectului, inclusiv proprietățile terenului, starea obiectelor de construcție de capital, raportul dintre suprafața terenului și aria de dezvoltare a acestuia, alte caracteristici;
caracteristici economice (nivelul cheltuielilor de exploatare, termenele de închiriere, componența chiriașilor, alte caracteristici);
Disponibilitate bunuri mobile nu are legătură cu bunurile imobiliare;
alte caracteristici (elemente) care afectează costul;

g) pe lângă cost, se poate utiliza o abordare comparativă pentru a determina, de exemplu, alți indicatori calculați tarifele de închiriere, depreciere și uzură, capitalizare și rate de actualizare.

23. La aplicarea abordării prin venit, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi:

a) abordarea prin venit se aplică evaluării bunurilor imobile care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit;

b) în cadrul abordării veniturilor, valoarea imobilului poate fi determinată prin metoda capitalizării directe, metoda fluxului de numerar actualizat sau metoda capitalizării după modele de calcul;

c) metoda valorificării directe este utilizată pentru evaluarea obiectelor imobiliare care nu necesită investiții de capital semnificative în repararea sau reconstrucția lor, a căror utilizare efectivă corespunde utilizării lor cele mai eficiente. Determinarea valorii imobiliare folosind aceasta metoda se realizează prin împărțirea venitului anual din obiectul corespunzător pieței la rata totală de capitalizare, care se determină pe baza unei analize a datelor de piață privind raportul dintre venituri și prețuri ale obiectelor imobiliare similare obiectului evaluat;

d) metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit cu o dinamică arbitrară a modificării lor în timp prin actualizarea acestora la o rată corespunzătoare rentabilității investiției în imobile similare;

e) metoda de capitalizare a modelului de calcul este utilizată pentru evaluarea bunurilor imobiliare care generează fluxuri regulate de venit cu dinamica preconizată a modificării acestora. Un astfel de venit este capitalizat la o rată generală de capitalizare, care este construită pe baza unei rate de actualizare luate în considerare în modelul de rentabilitate a capitalului, metodele și condițiile de finanțare, precum și modificările așteptate ale veniturilor și ale valorilor proprietăților în viitor;

f) structura (contabilitatea impozitelor, restituirea capitalului, rata de modificare a venitului și a valorii activelor) a ratelor de actualizare utilizate și (sau) capitalizării trebuie să corespundă structurii venitului actualizat (capitalizat);

g) pentru bunurile imobile care pot fi închiriate, plățile de închiriere trebuie considerate ca sursă de venit;

h) evaluarea imobilelor destinate desfășurării unui anumit tip de afaceri (de exemplu, hoteluri, restaurante, benzinării) poate fi efectuată pe baza informațiilor despre activitățile de exploatare a acestei afaceri prin separarea componentelor sale valorice care nu au legătură cu proprietatea evaluată.

24. La aplicarea abordării costurilor, evaluatorul ține cont de următoarele prevederi:

a) abordarea prin cost se recomandă a fi utilizată pentru evaluarea obiectelor imobiliare - terenuri construite cu proiecte de construcții capitale, sau proiecte de construcții capitale, dar nu și părți ale acestora, de exemplu, spații rezidențiale și nerezidenţiale;

b) este recomandabil să se utilizeze abordarea prin cost pentru evaluarea imobilului dacă aceasta corespunde cu cea mai eficientă utilizare a terenului ca neamenajat și este posibilă evaluarea corectă a deteriorării fizice, precum și a perimării funcționale și externe (economice) a capitalului; obiecte de constructii;

c) abordarea costului se recomandă a fi utilizată atunci când activitatea pieței este scăzută, când nu există suficiente date necesare pentru aplicarea abordării comparative și a veniturilor la evaluare, precum și pentru evaluarea imobiliară motiv specialși utilizare (de exemplu, instalații liniare, structuri hidraulice, turnuri de apă, stații de pompare, case de cazane, rețele de inginerieși alte bunuri imobiliare pentru care nu sunt disponibile date de piață privind tranzacțiile și ofertele);

d) în caz general Valoarea proprietății, determinată prin metoda costului, se calculează în următoarea secvență:
determinarea costului drepturilor asupra unui teren ca nedezvoltat;
calcularea costurilor pentru crearea (reproducția sau înlocuirea) instalațiilor de construcție de capital;
determinarea profitului antreprenorului;
determinarea uzurii și uzurii;
determinarea costului obiectelor de construcție de capital prin însumarea costurilor de creare a acestor obiecte și a profitului antreprenorului și scăderea uzurii fizice a acestora și uzura;
determinarea valorii unui obiect imobiliar ca suma dintre valoarea drepturilor asupra unui teren și valoarea obiectelor de construcție de capital;

e) în scopul determinării valorii de piață a unui obiect imobiliar prin abordarea costului, terenul este evaluat ca neamenajat în ipoteza utilizării sale celei mai eficiente;

f) calculul costurilor pentru crearea instalațiilor de construcție capitală se face pe baza:
date privind contractele de construcție (acorduri) pentru construcția de instalații similare;
date privind costurile de construcție a unor instalații similare din directoare de specialitate;
calcule bugetare;
informații despre prețul pieței Materiale de construcție;
alte date;

g) costurile de realizare a obiectelor de construcție capitală se determină ca suma costurilor incluse în lucrările de construcție și instalare direct legate de realizarea acestor obiecte și a costurilor asociate realizării acestora, dar neincluse în lucrările de construcție și instalare. ;

h) în scopul evaluării valorii de piață a bunurilor imobiliare, profitul unui antreprenor se determină pe baza informațiilor de piață prin metode de extracție, evaluări de specialitate sau modele analitice, ținând cont de costurile directe, indirecte și imputate asociate creării. a instalațiilor de construcție capitală și dobândirea de drepturi asupra unui teren;

i) cuantumul deprecierii și învechirii se definește ca pierderea valorii proprietății ca urmare a deprecierii fizice, a învechirii funcționale și externe (economice). În același timp, amortizarea și învechirea se referă la obiectele de construcție de capital aferente proprietății care se evaluează.

25. Evaluatorul are dreptul de a utiliza o metodologie de calcul diferită și de a determina în mod independent metoda (metodele) de evaluare a imobilelor în cadrul fiecăreia dintre abordările selectate, pe baza principiilor de semnificație, validitate, neechivocitate, verificabilitate și suficiență. Totodată, raportul de evaluare trebuie să conțină o descriere a metodei (metodelor) alese de evaluator, permițând utilizatorului raportului de evaluare să înțeleagă logica procesului de determinare a valorii și corespondența metodei (metodelor) alese de evaluator asupra proprietății, principiile evaluării, tipul de valoare care se stabilește și modul de utilizare prevăzut a rezultatelor evaluării.

VIII. Consolidarea rezultatelor evaluării

26. Coordonarea rezultatelor evaluării imobiliare obținute prin diferite metode și abordări de evaluare și reflectarea rezultatelor acesteia în raportul de evaluare se realizează în conformitate cu cerințele OFS nr. 1 și OFS nr. 3.

27. Dacă în cadrul oricăreia dintre abordările de evaluare a bunurilor imobiliare sunt utilizate mai multe metode de evaluare, rezultatele acestora sunt coordonate preliminar pentru a obține un rezultat intermediar al evaluării imobiliare prin această abordare.

28. În procesul de coordonare a rezultatelor intermediare ale evaluării imobilelor obţinute folosind abordări diferite, este necesar să se analizeze avantajele și dezavantajele acestor abordări, să se explice discrepanța dintre rezultatele intermediare și, pe baza analizei, să se determine rezultatul final al evaluării imobiliare.

29. Dacă există date de piață insuficiente necesare pentru implementarea oricăreia dintre abordările privind evaluarea imobiliară în conformitate cu cerințele prezentului Standard Federal de Evaluare și OFS nr. 1, OFS nr. 2, OFS nr. 3, în cadrul a abordării alese, pe baza datelor disponibile, se recomandă indicarea unor valori (valoare) indicative ale valorii care se evaluează, care nu sunt luate în considerare în aprobarea finală, dar pot fi folosite ca referință la rezultat al evaluării imobilelor.

30. După procedura de avizare, evaluatorul, pe lângă indicarea în raportul de evaluare a rezultatului final al evaluării imobilului, își dă avizul asupra posibilelor limite ale intervalului în care, în opinia sa, această valoare poate fi, cu excepția cazului în care: altfel specificat în sarcina de evaluare.

MINISTERUL DEZVOLTĂRII ECONOMICE AL FEDERATIEI RUSE

ORDIN

Cu privire la aprobarea Standardului Federal de Evaluare „Procedura de efectuare a unei examinări, cerințele pentru o opinie de expert și procedura de aprobare a acesteia (FSO N 5)” *

Document modificat de:
.
____________________________________________________________________

________________
prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71 ..


În conformitate cu și 20 din Legea federală din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Colecția de legislație a Federației Ruse, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, N 31, Art. 3456; 2011, N 1, art. 43)

Eu comand:

Aprobați Standardul Federal de Evaluare „Procedura pentru efectuarea unei examinări, cerințele pentru o opinie de expert și procedura de aprobare a acesteia (FSO N 5)”.
prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

ministru
E.S.Nabiullina

Procedura de efectuare a unei examinări, cerințele pentru o opinie de expert și procedura de aprobare a acesteia (FSO N 5)

________________
* Numele astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71 ..

I. Prevederi generale

1. Acest standard federal de evaluare a fost elaborat ținând cont de standardele internaționale de evaluare, pe baza Legii federale din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 31, Art. 3813; 2002, N 12, pct. 1093, N 46, pct. 4537; 2003, N 2, pct. 167; 2004, N 35, pct. 3607; 2006, N 2, pct. 172, pct. 31,; 2007 , N 29, articolul 3482, N 31, articolul 4016; 2009, N 52, articolul 6450; 2010, N 30, articolul 3998; 2011, N 1, articolul 43) (denumită în continuare Legea federală) și conține cerințe pentru examinarea rapoartelor de evaluare.

2. Acest standard federal de evaluare stabilește procedura de examinare a rapoartelor de evaluare, cerințele pentru o opinie de expert și procedura de aprobare a acesteia.
prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

3. Acest standard federal de evaluare este obligatoriu pentru utilizarea în examinarea rapoartelor de evaluare.

4. Examinarea unui raport de evaluare în conformitate cu articolul 17.1 din Legea federală înseamnă acțiunile unui expert sau experților unei organizații de auto-reglementare a evaluatorilor pentru a forma o opinie a unui expert sau experților în legătură cu un raport semnat. de către un evaluator sau evaluatori cu privire la conformitatea cu cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare (inclusiv, inclusiv cerințele Legii federale, standardele federale de evaluare și alte acte ale autorităților autorizate organism federalîndeplinirea funcțiilor de reglementare legală a activităților de evaluare), iar în cazul examinării raportului de determinare a valorii de piață a obiectului de evaluare, și de confirmare a valorii de piață a obiectului de evaluare, determinată de evaluator în raport. . Examinarea raportului se efectuează pe bază voluntară, pe baza unui acord între clientul examinării și organizația de autoreglementare a evaluatorilor.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

În timpul examinării raportului de evaluare se efectuează un studiu al muncii efectuate de evaluator (evaluatorii). La efectuarea unei examinări a raportului de evaluare de către un expert (experți), nu se efectuează o reevaluare.

Raportul de evaluare este revizuit în conformitate cu cerințele Legii federale, standardele federale de evaluare, standardele și regulile pentru activitățile de evaluare ale unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor, un membru consiliu de experți care este expertul (experţii) care efectuează examinarea raportului de evaluare.

Acțiuni (inacțiune) ale expertului sau experților organizației de autoreglementare a evaluatorilor în timpul examinării raportului de evaluare, rezultatele unei astfel de examinări pot fi atacate cu recurs părțile interesateîntr-o organizație de autoreglementare a evaluatorilor în modul și în limitele de timp stabilite de cerințele pentru examinarea de către o organizație de autoreglementare a evaluatorilor a unei plângeri cu privire la încălcarea de către membrul său a cerințelor Legii federale, standardelor federale de evaluare , alte acte juridice de reglementare ale Federației Ruse în domeniul activităților de evaluare, standarde și reguli pentru activitățile de evaluare, reguli de afaceri și etica profesională, aprobate prin ordinul Ministerului Dezvoltării Economice din Rusia din 25 decembrie 2015 N 989 (înregistrat cu Ministerul Justiției din Rusia la 21 martie 2016, înregistrare N 41484), sau contestată în instanță.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

II. Tipuri de examinare a raportului de evaluare

III. Procedura de efectuare a unei examinări

6. Examinarea raportului de evaluare se efectuează în mod voluntar pe baza unui acord între clientul examinării și organizația de autoreglementare a evaluatorilor.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

Cuantumul plății pentru examinarea raportului de evaluare este determinat de contract și nu poate depinde de concluzia cuprinsă în avizul de expertiză pozitiv (negativ) întocmit de expertul (experții) organizației de autoreglementare a evaluatorilor pe baza rezultatelor a examinării (denumită în continuare avizul expertului).
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

7. Examinarea raportului de evaluare se efectuează în termenele stabilite de legislația Federației Ruse, documente interne organizarea de autoreglementare a evaluatorilor (cu excepția cazului în care contractul de examinare prevede alți termeni) sau contractul de examinare.

8. Selecția unui expert (experți) ai organizației de autoreglementare a evaluatorilor, care efectuează (efectuează) examinarea raportului de evaluare, se realizează în modul stabilit prin documentele interne ale organizației de autoreglementare a evaluatori, care conțin criteriile de selecție și procedura de numire a unui expert (experți) ai organizației de autoreglementare a evaluatorilor, motivele și procedura de refuz al unui expert (experților) ai organizației de autoreglementare a evaluatorilor de a participa la examinarea raportului de evaluare.

9. Un raport de evaluare nu poate fi revizuit de către un expert care a semnat raportul de evaluare pentru care se efectuează evaluarea sau care este fondator, proprietar, acționar, oficial sau un angajat al unei persoane juridice - clientul examinării, proprietarul obiectului de evaluare.

Examinarea raportului de evaluare nu poate fi efectuată de către un expert, de asemenea, dacă expertul are un interes imobiliar în obiectul evaluării, cu privire la raportul de evaluare a căruia se efectuează evaluarea sau dacă expertul este la fondator, proprietar. , funcționar al persoanei juridice - clientul evaluării, o persoană fizică - clientul examinării sau persoana care a semnat raportul de evaluare relevant, în relație strânsă sau proprietate, precum și dacă entitate- clientul expertizei este creditorul sau asiguratorul expertului.

10. Expertul este obligat să sesizeze organizația de autoreglementare a evaluatorilor asupra faptelor de influență asupra sa de către orice persoane pentru a influența concluzia (concluziile) cuprinse (conținute) în opinia expertului.

11. Pentru efectuarea unei examinări, raportul de evaluare sau o copie certificată în conformitate cu procedura stabilită de organizația de autoreglementare a evaluatorilor se depune la organizația de autoreglementare a evaluatorilor cu care clientul examinării a încheiat un acord. , în modul și în termenele stabilite de documentele interne ale unei astfel de organizații de auto-reglementare a evaluatorilor, cu excepția cazului în care legea Federației Ruse prevede altfel.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

12. La efectuarea unei examinări, o organizație de autoreglementare a evaluatorilor stabilește ipoteze și condiții restrictive, sub rezerva cărora se efectuează o examinare a unui raport de evaluare, care nu contravin legii federale, standardelor federale de evaluare și altor acte în domeniu. a activitatilor de evaluare.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

13. În scopul examinării, informațiile necesare examinării, dar care lipsesc din raportul de evaluare, la care se referă evaluatorul în raportul de evaluare, se furnizează de către evaluator la cererea expertului. Expertul transmite o cerere în modul prevăzut de documentele interne ale organizației de autoreglementare a evaluatorilor, cuprinzând cerințele pentru:
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

conținutul cererii și momentul depunerii acesteia;

fundamentarea necesității de a furniza informații;

calendarul și procedura de transmitere a informațiilor de către evaluator.

14. La efectuarea unei examinări a unui raport de evaluare, expertului nu este permis să utilizeze informații care au devenit cunoscute după data evaluării.

15. Procedura acțiunilor expertului în timpul examinării raportului de evaluare este stabilită prin documentele interne ale organizației de autoreglementare a evaluatorilor.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

IV. Cerințe pentru o opinie de expert

16. Expertiza va indica:

a) data întocmirii și numărul opinia expertului;

b) baza examinării raportului de evaluare;

c) informații despre client pentru examinarea raportului de evaluare sau alt organism care a inițiat examinarea raportului de evaluare (nume complet, locație, OGRN (dacă există).

În cazul în care clientul pentru examinarea raportului de evaluare este individual, informațiile despre acesta sunt indicate în următoarea componență: nume, prenume, patronim, seria și numărul actului de identitate, data eliberării și autoritatea care a eliberat actul specificat;

d) subparagraful nu mai este valabil - ;

e) informații despre raportul de evaluare (data întocmirii și număr de serie raport de evaluare, informații de identificare a obiectului de evaluare, data determinării contravalorii obiectului de evaluare), precum și informații despre alte documente și materiale depuse spre examinare a raportului de evaluare;

f) informații privind ipotezele și condițiile restrictive, ținând cont de care s-a efectuat examinarea raportului de evaluare;

g) informații despre expertul (experții) care a semnat (semnat) avizul expertului (nume, prenume, patronimic, număr de înregistrare conform registrului membrilor organizației de autoreglementare a evaluatorilor);

h) rezultatele verificării raportului de evaluare pentru conformitatea cu cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare, inclusiv cerințele Legii federale, standardele federale de evaluare și alte acte ale organismului federal autorizat care exercită funcțiile de reglementare legală a activităților de evaluare și (sau) standardele și regulile activităților de evaluare ale organizației de autoreglementare a evaluatorilor, din care face parte evaluatorul care a semnat raportul de evaluare;
prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

i) rezultatele verificării validității metodelor de evaluare alese de evaluator în cadrul fiecăreia dintre abordările de evaluare utilizate de evaluator și verificarea conformității calculului valorii obiectului evaluat efectuat în raport cu cele relevante; abordări și metode;

j) rezultatele și justificarea altor acțiuni ale expertului în timpul examinării;
(Subparagraf astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

k) concluzie pe baza rezultatelor examinării raportului de evaluare, care trebuie fundamentată.

17. Rezultatul examinării raportului de evaluare este o opinie de expertiză pozitivă sau negativă.

O opinie pozitivă a unui expert este o opinie a unui expert care conține o concluzie privind conformitatea raportului de evaluare cu cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare (inclusiv cerințele Legii federale, standardele federale de evaluare și alte acte ale autorităților federale autorizate). organism care exercită funcțiile de reglementare legală a activităților de evaluare), standardele și regulile activităților de evaluare, iar în cazul examinării raportului de evaluare privind determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare sau în cazurile stabilite de standardele federale de evaluare, de asemenea, un concluzie privind confirmarea valorii obiectului de evaluare determinată de evaluator în raport.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

Alineatul a devenit invalid - ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71 ..

O opinie negativă de expert este o opinie de expertiză care conține o concluzie diferită de concluzia specificată în al doilea paragraf al prezentei clauze.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

O opinie negativă a unui expert include o listă completă a încălcărilor identificate și justificarea acestora.

18. O opinie negativă a unui expert ar trebui să conțină o listă a erorilor tehnice identificate (greșeală de tipar, greșeală de tipărire, greșeală gramaticală sau aritmetică) care pot induce în eroare utilizatorii raportului de evaluare și, de asemenea, să conducă la o interpretare ambiguă.

Au fost identificate erori tehnice făcute de evaluator la întocmirea raportului de evaluare, dar care nu au condus la încălcarea cerințelor legislației Federației Ruse, inclusiv cerințele Legii federale, standardele federale de evaluare și alte acte ale autorităților federale autorizate. organismul care îndeplinește funcțiile de reglementare legală a activităților de evaluare, și (sau) standardele și regulile activităților de evaluare, și care nu sunt reflectate în valoarea obiectului evaluării, determinată de evaluator în raportul de evaluare, nu constituie temei de întocmire. o opinie negativă a unui expert.

19. Clauza a devenit nulă - ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71 ..

20. O expertiză se întocmește în scrisîn conformitate cu cerințele Legii federale, standardele federale de evaluare, standardele și regulile pentru activitățile de evaluare ale unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor, al cărei membru al consiliului de experți este un expert (experți) care efectuează (desfășoară) o examinare a raportul de evaluare, și trebuie să fie numerotat pagină cu pagină, cusut, sigilat cu un sigiliu de autoreglementare organizațiile de evaluatori (cu excepția cazurilor în care o expertiză se întocmește sub forma document electronic), semnat de expertul (experții) care au efectuat (au) revizuit raportul de evaluare, aprobat de șeful consiliului de experți al organizației de autoreglementare a evaluatorilor sau alte persoană autorizată, certificat de șef organ executiv organizație de autoreglementare a evaluatorilor sau altă persoană autorizată și aprobată în modul stabilit de organizația de autoreglementare a evaluatorilor în conformitate cu cerințele acestui Standard Federal de Evaluare.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

V. Cerințe pentru procedura de aprobare a unei expertize

21. Procedura de aprobare a unei expertize întocmite de un expert (experți) ai unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor (denumită în continuare procedura de aprobare a unei expertize) stabilită de o organizație de autoreglementare a evaluatorilor trebuie să conțină prevederi care să definească :

componența persoanelor care semnează expertiza;

forma de aprobare a expertizei de către conducătorul consiliului de experți al organizației de autoreglementare a evaluatorilor sau altă persoană împuternicită;

forma de certificare a expertizei de către conducătorul organului executiv al organizației de autoreglementare a evaluatorilor sau altă persoană împuternicită;

succesiunea și calendarul procedurilor de semnare, aprobare și certificare a expertizei;

componența și întinderea informațiilor indicate în avizul de expertiză cu privire la informațiile primite de la evaluator pe baza solicitărilor de informații necesare examinării, dar neincluse în raportul de evaluare.

Procedura de aprobare a unei expertize trebuie să conțină cerințe pentru semnarea unei expertize întocmite sub forma unui document electronic, consolidat cu o semnătură electronică calificată.

22. Cu excepția cazului în care legislația Federației Ruse privind activitatea de evaluare sau contractul de examinare a raportului de evaluare nu prevede altfel, organizația de autoreglementare a evaluatorilor va notifica evaluatorilor care au semnat raportul de evaluare rezultatele examinării. rapoartele semnate de aceștia în termenul prevăzut de documentele interne ale evaluatorilor organizației de autoreglementare și, de asemenea, transmite o copie a expertizei organizațiilor de autoreglementare ale evaluatorilor, ai căror membri sunt evaluatorii care au semnat raportul de evaluare. O copie a avizului expertului poate fi trimisă sub forma unui document electronic.
(Alineatul astfel cum a fost modificat, pus în vigoare prin ordin al Ministerului Dezvoltării Economice al Rusiei din 20 februarie 2017 N 71.

23. O copie a expertizei se păstrează de către organizația de autoreglementare a evaluatorilor pt termen general termen de prescripție stabilite de legislația Federației Ruse.

O copie a avizului expertului poate fi stocată sub forma unui document electronic semnat cu o semnătură electronică calificată îmbunătățită.

Revizuirea documentului, luând în considerare
modificări și completări pregătite
SA „Kodeks”

Standardele federale de evaluare din 2018 nu sunt practic diferite de cele precedente.

Toate legile emise anterior sunt valabile până în prezent.

Ce este FSO

Standardele federale de evaluare sunt evaluări aprobate de Ministerul Rusiei.

Există 3 standarde:

1. Concepte și cerințe generale.
2. Scopul evaluării și tipurile de valoare.
3. Cerințe obligatorii pentru calcul.

Termeni și condiții:

1. Evaluarea trebuie să fie independentă.
2. Calificarea evaluatorului. El trebuie să aibă cunoștințele relevante.
3. Prezența contractului încheiat și a tuturor documentației necesare.
4. Verificarea prealabilă a obiectului pentru datorii, impozite și ipoteci.
5. imparțialitatea inspectorului. Nu ar trebui să fie interesat de imobiliare.

Standarde de evaluare a bunurilor imobiliare

Obiectele evaluarii imobiliare sunt:

1. Locuri de pământ locuite.
2. Teritoriu nelocuit.
3. Proprietate in constructie.
4. Părți ale pământului.
5. Părți ale localului.
6. Case de locuit.

Evaluatorul trebuie să inspecteze proprietatea la ora specificată. Dacă nu s-a prezentat la timp, trebuie să scrie o notă explicativă în care să indice motivul.

Documentele de evaluare trebuie să includă următoarele informații:

1. Din ce este făcut obiectul. Enumerați toate părțile sale.
2. Caracteristicile obiectului. Verificarea stării sale în camere generale și individuale.
3. Drepturi care sunt luate în considerare la evaluarea unui obiect.

Evaluarea afacerii

Ea este foarte importantă. Datorită evaluării, este posibil să se determine în avans veniturile și cheltuielile din afacere.

Etapele de evaluare a afacerii:

1. pas preliminar. Evaluatorul și clientul decid ce obiecte trebuie verificate și cât timp va dura. Expertul studiază compania, aprofundând treptat în muncă.
2. Start. Evaluatorul începe. Ajunge la fața locului, examinează documentele și baza de date, precum și tot ceea ce va sta la baza lucrării.
3. Etapa analitică. Acum trebuie să vă uitați la marketing, economie și să verificați perspectivele de dezvoltare și activitățile companiei.
4. Pasul final. Acum puteți începe calculele. Valoarea bunurilor mobile și proprietate imobiliarași veniturile și cheltuielile companiei.
5. Trimiterea unui raport.

FSO 1

FSO 1 este concepte generaleși cerințele necesare pentru desfășurarea corectă a evaluării.

Evaluările sunt lucruri care pot fi cumpărate sau vândute. Pentru a evalua corect obiectul, trebuie să determinați cât costă.

Rezultatul final se calculează prin generalizare.

Există mai multe abordări ale evaluării:

1. Comparativ. Obiectul este comparat cu analogii săi.
2. Profitabil. Se calculează profitul pe achiziție.
3. Costitor. Cheltuielile sunt calculate. Se întâmplă că atunci când cumpărați o casă trebuie să faceți reparații, să cumpărați mobilier nou. Costurile sunt banii necesari pentru a face casa din nou utilizabilă.

FSO 5

Aceasta este o examinare a evaluării - cum este efectuată, care sunt cerințele pentru concluzie și cum este aprobată.

Există mai multe tipuri:

1. Examinarea verificării conformității cu cerințele specificate în legislația rusă.
2. Examinarea confirmării că valoarea indicată în raport este corectă și nu contravine cerințelor.

Examinarea poate fi efectuată în două cazuri:

1. Asta a decis legea.
2. Pe baza unui contract de determinare a costului.

În opinia expertului se precizează următoarele:

1. Data creării și numărul încheierii.
2. De ce a fost necesar să se efectueze o examinare.
3. Informații despre client.
4. Tipul expertizei.
5. De ce a fost ales acest tip?
6. Rezultatele calculului.
7. Condiții care au fost sau nu au fost îndeplinite.
8. La calcul, expertul a efectuat alte acțiuni (dacă nu, acest articol este omis).
9. Concluzii.

Rezultatul evaluării este o concluzie negativă sau pozitivă.

Obiectivele examenului:

1. Verificați conformitatea raportului cu legea.
2. Confirmați corectitudinea valorii specificate.
3. Verificați dacă evaluatorul a respectat toate cerințele atunci când a generat raportul.
4. Verificare valabilitate.
5. Asigurați-vă că toate caracteristicile și informațiile despre obiectul indicate în raport sunt adevărate.
6. Analizați cea mai eficientă metodă de utilizare.
7. Rezumând, confirmând corectitudinea sau incorectitudinea raportului.

FSO 6

Aici este determinat nivelul de cunoștințe al expertului.

El trebuie să aibă următoarele cunoștințe și abilități:

1. Informații despre abordarea comparativă, modul de aplicare al acesteia, cunoașterea metodelor de evaluare și succesiunea aplicării acestora.
2. cerințe analogice.
3. Informații despre abordarea veniturilor. Cum se calculează corect.
4. Informații despre costuri. Cum să aplicați corect această abordare și să calculați pierderile.
5. Cum să identifici echipamentele uzate sau învechite sau spațiile inutilizabile.
6. Să fie capabil să coordoneze toate caracteristicile enumerate pentru a determina corect valoarea finală.

Concluzie

FSO este necesar pentru a calcula corect obiectul fără a face greșeli. Puteți descărca informații detaliate de pe acest site http://www.ceae.ru/law-2.htm. Noi standarde nu au fost încă primite, dar poate că vor apărea în viitor.

Vă aducem în atenție un webinar dedicat Standard federal evaluari imobiliare: