Determinarea cuantumului prejudiciului în timpul confiscării terenului. Evaluarea proprietății la confiscarea de la proprietar pentru nevoi municipale sau de stat

Korostelev S.P.
Vicepresedinte
Consiliul de experți al NP SOO „Siberia”,
doctor în științe tehnice, profesor

Recent, evaluatorii s-au confruntat cu sarcini care depășesc legislatia actuala RF privind activitățile de evaluare și standardele de evaluare. Astfel de sarcini, în special, includ sarcinile de determinare a cotei federației, regiunii sau municipalității în proiectele de dezvoltare în curs de desfășurare în teren de stat/1,2/, evaluări ale eficienței bugetare a unor astfel de proiecte, aprecieri cadastrale și vamale, precum și evaluări în scopul despăgubirii pierderilor în caz de sechestru. terenuri pentru nevoile statului.

Ultimul tip de evaluare este acum cel mai relevant, deoarece orice infrastructură la scară largă și proiecte de dezvoltare sunt asociate cu necesitatea de a retrage terenuri și de a le îmbunătăți de la proprietari sau cu încetarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare de la chiriași. Pot fi date destul de multe exemple. Aceasta este retragerea terenurilor din Soci pentru a găzdui instalațiile olimpice. semnificație federalăși încetarea drepturilor asupra terenurilor și îmbunătățirea acestora de-a lungul rutelor celui de-al patrulea inel de transport din Moscova, șoseaua de centură centrală din regiunea Moscovei, autostrada Moscova-Sankt Petersburg, construcția cu scandaluri în Butovo și implementarea dezvoltării. proiecte pe teren municipal etc.

La efectuarea unor astfel de aprecieri, evaluatorul are sarcina, pe lângă determinarea valorii de piață, să determine și pierderile proprietarilor și chiriașilor terenurilor și imobilelor în scopul determinării prețului de răscumpărare conform art. 281 din Codul civil al Federației Ruse. Cu toate acestea, un astfel de obiect de evaluare ca pierderiîn legea activităților de evaluare (FZ-135) și standardele federale de evaluare (FSO) nr.

Evaluatorii își asumă de bunăvoie astfel de sarcini, dar în acest sens se expun la riscuri enorme, mai ales în condiții de creștere răspundere evaluator în cadrul noii legislații privind tranziția la autoreglementare. Cert este că încă nu există o metodologie recunoscută pentru evaluarea pierderilor sau a cererilor de despăgubire, iar evaluatorii sunt nevoiți să vină cu propriile metode de rezolvare a unor astfel de probleme. În plus, atunci când efectuează o evaluare în scopul compensării pierderilor sau al stabilirii prețului de răscumpărare, evaluatorii se confruntă cu problema unei contradicții între conținutul economic al soluționării problemei și forma legala, adică legislație imperfectă. Acest lucru este evident mai ales acum când se efectuează evaluări în scopul determinării pierderilor cauzate în legătură cu retragerea de la proprietari. proprietate imobiliara pentru instalațiile olimpice din Soci. Evaluatorii implicați în astfel de lucrări, precum și organizațiile de autoreglementare ale evaluatorilor, s-au dovedit a fi într-o poziție foarte delicată, întrucât clienții lucrării nu s-au deranjat să dispună mai întâi elaborarea unei metodologii de evaluare, așa cum a fost cazul, de exemplu, atunci când se efectuează evaluări de active în RAO UE, și apoi implicați evaluatori profesioniști. Căruța era înaintea calului.

Pe de altă parte, unii dintre evaluatorii participanți la lucrare nu au înțeles că, pentru a rezolva astfel de probleme, nu există suficiente cunoștințe și abilități în evaluarea imobiliară bazată pe metode de mult depășite bazate pe experiența americană de evaluare a anilor '80. și anii 90 ai secolului trecut, că sunt necesare noi abordări, pentru rezolvarea unor sarcini atât de dificile și cunoașterea detaliată a legislației Federației Ruse.

La început, să ne dăm seama de ce se pune problema sechestrului terenurilor și a evaluării pierderilor cauzate proprietarilor, utilizatorilor terenurilor și chiriașilor.

Din punct de vedere istoric, conceptul social de pământ distinge două grupuri mari de oameni care au opinii diferite cu privire la utilizarea pământului. Primul grup consideră că terenul este un bun comercializabil și ar trebui împărțit între membrii societății cu drept de proprietate nelimitat. Un alt grup susține ideea că terenul este o proprietate comună și ar trebui să fie administrat de stat. Lupta acestor două vederi opuse asupra pământului a dus la un anumit compromis, care a fost exprimat de Curtea Regală Britanică și confirmat de Curtea Supremă a SUA în 1876: „Când proprietatea privată intră în conflict cu interesul public, aceasta încetează să aparțină jurisdicției dreptului privat, adică statul dobândește dreptul de a impune restricții asupra drepturilor proprietarului.”

Aceste restricții includ restricții de construcție, sisteme de zonare, legile de dezvoltare și dezvoltare și controale de mediu.

Nicio țară din lume nu are proprietatea absolută asupra pământului. Teoria evaluării identifică cinci puteri guvernamentale care limitează drepturile de proprietate.

Dreptul la sechestru sau însușirea dreptului de proprietate privată cu plata unei despăgubiri echitabile proprietarului.
Dreptul de a impozita și de a percepe impozite proprietarilor de proprietăți pentru a menține programe guvernamentaleși furnizarea de servicii publice.
Dreptul de a transfera bunuri imobiliare management provizoriu(proprietate pe viață, management economic, închiriere, Managementul operational etc.)
Dreptul de reglementare raporturi de proprietate(drept deplin) de a asigura apărarea, securitatea, sănătatea, morala și bunăstarea societății.
Dreptul statului de a returna bunurile imobile în proprietatea sa în cazul decesului proprietarului care nu a lăsat testament și în absența moștenitorilor legali (proprietate eșuată).

Prevederile de mai sus sunt implementate și în Federația Rusă. Articolul 9 din Constituția Federației Ruse stabilește că terenurile și alte resurse naturale sunt utilizate și protejate în Federația Rusă ca bază de viaţă şi activitate a popoarelor care locuiesc pe teritoriul respectiv. Terenul ca imobil face obiect de circulatie civila. Prin exercitarea puterii pe teritoriul său, statul stabilește obligatoriu pentru toți utilizatorii terenurilor Cerințe de mediuîn interes public, controlează utilizarea terenului, determină zone de securitate, servituți publice etc.

Articolul 35 din Constituția Federației Ruse prevede: Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât printr-o hotărâre judecătorească. Înstrăinarea obligatorie a proprietății pentru nevoile statului poate fi efectuată numai cu condiție avans și compensație echivalentă ».

Regimul juridic special al terenului și rolul statului în reglementarea drepturilor asupra pământului au determinat trăsăturile compensației pentru pierderi în domeniul raporturilor funciare.

De asemenea, în perioada sovietică compensarea prejudiciului a fost reglementată în mod special act juridic. Procedura de compensare a pierderilor aduse utilizatorilor de terenuri și a pierderilor de producție agricolă în timpul atribuirii terenurilor pentru nevoi de stat și publice a fost reglementată prin Decretul Consiliului de Miniștri al URSS din 9 august 1974 N 636 /3/.

Contemporan Legislația rusă a dezvoltat propriul sistem de acte juridice normative. Pentru daune în această zonă, generalul reglementarile legale, dedicat compensației pentru pierderi (Codul civil al Federației Ruse) și reguli speciale legislație, în primul rând terenuri (LC RF), care reglementează aspecte speciale de compensare a pierderilor, ținând cont de regimul juridic Pământ.

În conformitate cu art. 15 din Codul civil al Federației Ruse, o persoană, pierderile sunt înțelese drept cheltuieli pe care persoana a cărei drept încălcat, a făcut sau va trebui să facă pentru a restabili dreptul încălcat, pierderea sau deteriorarea proprietății sale (dauna reala), precum și veniturile nebanuite pe care le-ar fi încasat această persoană în condiții normale circulatie civila dacă nu i-ar fi fost încălcat dreptul (profit pierdut).

Potrivit art. 281 din Codul civil al Federației Ruse, o persoană al cărei teren este confiscat are dreptul să primind preţul de răscumpărare pentru terenul retras, care include:

pretul din magazin terenși imobile situate pe acesta,
precum și toate pierderile cauzate proprietarului prin retragerea terenului,
inclusiv pierderile pe care le suportă în legătură cu încetarea anticipată a obligațiilor sale față de terți, inclusiv profiturile pierdute.

Artă. 62 Cod funciar Federația Rusă interpretează valoarea pierderilor cauzate de încălcarea drepturilor proprietarilor de terenuri, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor ca pierderi supuse compensației integrale, inclusiv profituri pierdute, în modul prevăzut de drept civil RF.

Decretul Guvernului Federației Ruse din 07 mai 2003 nr. 262 au stabilit reguli pentru compensarea proprietarilor de terenuri, utilizatorilor terenurilor, proprietarilor și chiriașilor terenurilor pentru pierderile cauzate de retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor, restrângerea drepturilor proprietarilor de terenuri, utilizatorilor terenurilor, proprietarilor și chiriașilor terenurilor. sau deteriorarea calității terenurilor ca urmare a activităților altor persoane. În conformitate cu prezentul decret, determinarea sumei pierderilor cauzate utilizatorilor și proprietarilor de terenuri prin retragerea terenurilor pentru stat sau nevoile municipale efectuate în conformitate cu legea civilă. În cazul în care dreptul chiriașului terenului este încălcat prin retragerea unui teren pentru nevoi de stat și municipale, pierderile suferite de chiriașii terenurilor în legătură cu încetare anticipată obligațiile sale față de terți, inclusiv profiturile pierdute, chiria plătită în baza contractului de închiriere pentru perioada de după retragerea terenului, precum și costul dreptului de a încheia un contract de închiriere a terenului dacă acesta este încheiat la licitație.

În conformitate cu decretul menționat anterior al Guvernului Federației Ruse din 7 mai 2003 nr. 262, la 11 martie 2004, șeful Cadastrului Funciar Federal a aprobat " Orientări temporare pentru calcularea sumei pierderilor cauzate proprietarilor de terenuri, utilizatorilor terenurilor, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor, restrângerea drepturilor proprietarilor de terenuri, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor sau deteriorarea calității terenurilor, ca rezultat al activităților altor persoane. Conform acestor recomandări, pierderile cauzate deținătorilor de drepturi asupra terenurilor confiscate pentru nevoile statului și municipalității includ pagube reale, cuantumul profiturilor pierdute, precum și cuantumul pierderilor suportate de proprietarii de drepturi asupra terenurilor în legătură cu încetarea anticipată a obligațiilor față de terți.

S-ar părea că s-a construit o structură logică și ierarhică documente legale, care asigură integral procesul de determinare a prețului de răscumpărare sau a pierderilor în cazul retragerii terenurilor pentru nevoile statului. Totuși, un studiu mai profund al acestor documente din postura de evaluator relevă multe probleme care nu permit rezolvarea problemei evaluării pierderilor doar pe baza respectării cerințelor acestor documente. Să ne oprim asupra acestui lucru mai detaliat.

În primul rând, să ne ocupăm de concepte noi pentru evaluator care nu sunt precizate în FZ-135 și FSO, acest lucru se aplică în primul rând unor concepte precum „preț de răscumpărare”, „pierderi”, „profit pierdut”.

Procedura de sechestrare a terenurilor este prevăzută la articolele 279 - 282 Cod Civil RF. În funcție de nevoile cui este retras terenul, răscumpărarea este efectuată de Federația Rusă, subiectul relevant al Federației Ruse sau municipalitate. Proprietarul și ceilalți utilizatori ai terenului trebuie să fie un preaviz de cel puțin un an cu privire la retragerea iminentă. Retragerea unui teren înainte de expirarea unui an în scopul răscumpărării este permisă numai cu acordul proprietarului sau al utilizatorului de teren al acestui teren.

Decizia de retragere a unui teren pentru nevoi de stat sau municipale este supusă înregistrării de stat la organul care înregistrează drepturile asupra terenului. Proprietarul și ceilalți utilizatori de teren ai terenului trebuie să fie înștiințați cu privire la înregistrare, indicând data acesteia.

Prin acord cu proprietarul, în locul terenului retras pentru nevoi de stat sau municipale i se poate pune la dispoziție un alt teren, cu valoarea acestuia inclusă în prețul de răscumpărare.

Plata pentru un teren confiscat pentru stat sau municipal nevoi (prețul de răscumpărare), termenii și alte condiții de răscumpărare sunt stabilite prin acord cu proprietarul site-ului. Acordul include o obligație a Federației Ruse, a unui subiect al Federației Ruse sau municipalitate a plati preţul de răscumpărare pentru terenul retras. La determinarea prețului de răscumpărare, acesta include

pretul din magazin teren și bunuri imobile situate pe acesta,
si de asemenea toate pierderi cauzate proprietarului prin retragerea terenului, inclusiv pierderile pe care le suportă în legătură cu încetarea anticipată a obligațiilor sale față de terți, inclusiv profit pierdut.

Trebuie distinsă procedura cumpărarea terenului și retragerea terenului. În primul caz, este pe terenuri în proprietate privată , iar în al doilea - despre stare sau terenuri municipale. Adică proprietarii de pământ au dreptul de a primi valoarea terenului în cazul răscumpărării acestuia pentru nevoi de stat sau municipale, precum si pentru daune. Proprietarii de terenuri, utilizatorii terenurilor și chiriașii au acest caz numai dreptul la despăgubiri(Evaluatorii devin adesea confuzi cu privire la această problemă).

Este posibilă retragerea, inclusiv prin răscumpărare, a terenurilor pentru nevoi de stat sau municipale numai sub rezerva procedurii obligatorii stabilite de legislația în vigoare, compensarea obligatorie integrală a pierderilor, inclusiv a profiturilor pierdute.

Astfel, dacă proprietarul, chiriașul sau utilizatorul terenului este de acord cu despăgubirea care i se oferă pentru proprietatea sau drepturile sale de proprietate, atunci nu apar probleme și se urmează procedura.

Dacă proprietarul nu este de acord cu decizia de retragere a unui teren de la el pentru nevoi de stat sau municipale, sau dacă nu s-a ajuns la un acord cu el privind prețul de răscumpărare sau alte condiții pentru răscumpărare, organismul care a luat o astfel de decizie poate depune în instanță o cerere de răscumpărare a terenului. O cerere pentru răscumpărarea unui teren pentru nevoi de stat sau municipale poate fi depusă în termen de doi ani de la data trimiterii notificării către proprietarul terenului.

Tradiţional pierderi acceptat a fi clasificat în daune reale și profituri pierdute. Această clasificare se reflectă și în legislația rusă. Luați în considerare ele caracteristici specificeîn raport cu domeniul relaţiilor funciare.

În conformitate cu paragraful 2 al articolului 15 din Codul civil al Federației Ruse, conform pagube reale se referă la costurile pe care persoana căreia i s-a încălcat dreptul le-a făcut sau va trebui să le suporte pentru refacerea dreptului încălcat, bunurilor pierdute sau deteriorate.

Din punct de vedere economic, prejudiciul real se caracterizează prin scădea(real sau iminent în viitor) proprietate în numerar proprietar, spre deosebire de profit pierdut când proprietatea în numerar a părţii vătămate nu crește, deși ar fi putut crește dacă bunul nu ar fi fost confiscat.

În acest fel, pagube reale include:

În primul rând, pierderea și deteriorarea proprietății
în al doilea rând, cheltuielile efectiv suportate de persoană la momentul sechestrului sau depunerii cererii în instanță;
în al treilea rând, cheltuielile viitoare necesare, adică cheltuielile pe care o persoană va trebui să le facă pentru a restabili dreptul încălcat;

Rezumând cele de mai sus, se poate afirma că dacă prețul de răscumpărare și pierderile din retragerea terenului sunt calculate corect și proprietarul, utilizatorul sau chiriașul este de acord cu valorile calculate, atunci nu sunt probleme și procedura de retragere este finalizată. . Cu toate acestea, întrebarea rămâne: cine ar trebui să facă astfel de calcule. Răspuns direct la această întrebare în cele de mai sus documente normative Nu. Totuși, în toate aceste documente există o mențiune "valoare de piață" iar evaluatorii sunt angajaţi în determinarea acestei valori conform legii.

Este destul de logic că, dacă evaluatorii sunt implicați în determinarea valorii de piață, atunci aceștia sunt, de asemenea, instruiți să determine pierderile și profiturile pierdute în sarcina de evaluare. După cum am menționat mai sus, evaluatorii își asumă de bunăvoie o astfel de muncă și se confruntă cu metodologie serioasă și probleme juridice, întrucât pierderile și profiturile pierdute nu sunt obiecte de evaluare. Ele trebuie calculate (calculate) conform unor reguli elaborate practica judiciara, adică pentru a calcula aceste valori, evaluatorul trebuie să fie familiarizat cu această practică și să nu-și inventeze propriile metode locale.

Pentru a calcula și dovedi valoarea pierderilor suferite este necesar să se utilizeze datele bilanţului contabil, documentele de cheltuieli pt. salariileși toate celelalte documente contabile activitate economică, inclusiv pe cele primare pe care se bazează aceste date. Cea mai importantă vedere pierderea este profitul pierdut. Mai mult, în cifra de afaceri comercială, profitul pierdut ocupă un loc central.

Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse și instanțele federale de arbitraj din raioane au dezvoltat o abordare destul de echilibrată pentru a satisface cererile de recuperare a profiturilor pierdute. În practica judiciară, a fost elaborată o astfel de interpretare a normei articolului 15 din Codul civil al Federației Ruse, în care, la calcularea sumei veniturilor pierdute, reclamantul ar trebui să determine fiabilitatea (realitatea) venitul pe care se aștepta să îl primească în condiţii normale de circulaţie civilă (Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Caucaz de Nord din 09.03.2003 în cazul N Ф08-3125 / 2003; Rezoluția Curții Federale de Arbitraj din Districtul Moscova din 03.03.2003 în cazul N KG-A40 / 559-03). Valoarea veniturilor pierdute (profitul pierdut) trebuie determinată luând în considerare costurile rezonabile pe care creditorul ar trebui să le suporte dacă obligația ar fi îndeplinită ( paragrafele 10 - 11 din Decretul Plenurilor Curții Supreme a Federației Ruse și Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 01.07.96 N 6/8)

O dificultate deosebită este dovada daunelor sub formă de profituri pierdute. Deşi principii generale pentru a determina aceste daune și sunt stabilite la art. 15 Cod civil, clar nu sunt suficiente. Prin urmare, paragraful 4 al art. 393 C. civ. prevede în mod expres condiții suplimentare pentru confirmarea costurilor de compensare a profitului pierdut: „La determinarea profitului pierdut, măsurile luate de creditor pentru a-l obţine şi pregătirile făcute în acest scop„. Mai mult, prezența unor astfel de confirmări sub formă de probe este obligatorie.

Ignorarea sau necunoașterea acestei norme de drept duce în practică, de regulă, la refuzul creditorului de a satisface pretențiile de recuperare a profiturilor pierdute. Acest lucru se întâmplă deoarece creditorul nu poate justifica pierderile suferite prin prezentarea probelor corespunzătoare. Profiturile pierdute sunt exprimate sub forma, de exemplu, a valorii recoltelor brute pierdute de cereale, alte culturi pe baza datelor oficiale de randament. Dovezi privind volumul și mărimea profiturilor pierdute sunt acorduri preliminare cu achiziții, organizații comerciale privind vânzarea produselor finite, alte obligații ale fermelor țărănești față de cetățeni, planuri pentru consumul în fermă, achiziționarea de combustibil, semințe în cantitatea necesară, dovada lucrărilor agrotehnice necesare etc.

Adică, dacă proprietarul terenului nu este mulțumit de prețul de răscumpărare sau cuantumul pierderilor determinate în procesul-verbal și se adresează instanței, atunci sarcina probei revine evaluatorului.

Ieșirea din această situație poate fi împărțirea prezentării rezultatelor lucrărilor privind determinarea prețului de răscumpărare sau a pierderilor din retragerea unui teren în 2 documente:

Raport privind determinarea valorii de piata a bunurilor imobiliare.
Opinia expertului cu privire la prețul de cumpărare sau determinarea pierderilor sub forma unui document de consultare.

Cel puțin, Departamentul de Proprietate al orașului Moscova a luat acum această cale la încheierea de noi contracte cu evaluatorii.

S-ar părea că problema a fost rezolvată și putem trece în siguranță la munca practică de evaluare în scopurile de mai sus. Aceasta ridică însă o problemă fundamentală legată de imperfecțiunea legislației în domeniul activitati de evaluareși standardele federale de evaluare. Și această problemă este legată de definiția conceptului "pretul din magazin"…

În Federația Rusă, sunt adoptate în mod regulat legi care permit statului să sechestreze proprietatea privată de la cetățeni - imobile și alte proprietăți. De exemplu, acest lucru s-a întâmplat înainte de Jocurile Olimpice de la Soci, în procesul de pregătire pentru Cupa Mondială, sau la Noua Moscova. În aprilie 2015, legiuitorii au luat în considerare problema confiscării terenurilor de la locuitorii de vară. Inovația se aplică tuturor subiectelor federației Federației Ruse. Evaluarea bunurilor imobile și a altor bunuri în caz de sechestru și demolare de către stat se efectuează în vederea stabilirii valorii reale de piață a acestora. Scopul procedurii este obținerea unei compensații echitabile către proprietar.

Etapele muncii

Recurs
client

Concluzie
acorduri

Plecare
pe obiect

Plată
Servicii

Instruire
raport

Primești
raport

Evaluăm următoarele tipuri de proprietăți:

Evaluarea unui teren în caz de retragere/demolare de către stat;
Evaluarea unui imobil de locuit in caz de retragere/demolare de catre stat;
Evaluarea bunurilor în caz de sechestru/demolare de către stat;
Nota spații nerezidențiale la confiscare/demolare de către stat;
Evaluarea spațiilor comerciale în caz de retragere/demolare de către stat;
Evaluarea spațiilor de birouri în caz de retragere/demolare de către stat;
Evaluarea spațiilor comerciale cu amănuntul în cazul retragerii/demolării de către stat;
Evaluarea spatiilor de depozitare in caz de retragere/demolare de catre stat;
Nota clădire nerezidențială la confiscare/demolare de către stat;
Evaluarea unui apartament în caz de retragere/demolare de către stat;
Evaluarea garajului în caz de sechestru/demolare de către stat;
Evaluarea prejudiciului în timpul confiscării bunurilor pentru nevoile statului.

Preturi:

Numele serviciului	Termen	Preț
Evaluarea unui apartament în caz de retragere sau demolare de către stat	2 - 3 zile	de la 5 000 de ruble.
Evaluarea unei case private înainte de retragerea și demolarea acesteia de către stat	3 - 5 zile	de la 8 000 de ruble.
Evaluarea spațiilor comerciale în caz de retragere/demolare de către stat	5 - 7 zile	de la 15 000 de ruble.
Evaluarea spatiului comercial in caz de retragere/demolare de catre stat	5 - 7 zile	de la 15 000 de ruble.
Evaluarea spațiilor de birouri în caz de retragere sau demolare de către stat	5 - 7 zile	de la 15 000 de ruble.

Certificate de expert:

De ce este nevoie de serviciile noastre în timpul confiscării bunurilor?

În ultimii ani, granițele Moscovei s-au extins constant. Urbanismul se dezvoltă: se construiesc clădiri noi, amenajări urbane, magistrale de încălzire, se construiesc drumuri, rețele de comunicații etc. În plus, programul de renovare este în plină desfășurare, timp în care vor fi demolate clădiri Hrușciov cu cinci etaje.

Cu toate acestea, transformarea infrastructurii urbane are și aspecte negative. Pentru a elibera teritoriul pentru nevoi de stat și municipale, de la proprietari sunt confiscate case particulare, terenuri, apartamente în clădiri înalte, precum și facilități comerciale.

Înainte de demolarea proprietății, proprietarul primește o ofertă de preț de cumpărare. Adesea suma oferită de autorități este FOARTE MICĂ. În acest caz, subplata poate fi de câteva milioane. O practică specială este efectuată în legătură cu casele dărăpănate. Proprietarii li se spune că proprietatea lor urmează să fie demolată, deci este ieftină. Cu toate acestea, acesta nu este cazul, deoarece valoarea de piață a locuințelor sau spatii comerciale rămâne în continuare ridicată. Acest lucru este dovedit de procedura de evaluare imobiliara derulata de INEX in conformitate cu standardele federaleși legile privind activitatea de evaluare.

Dacă vă aflați într-o astfel de situație, experții companiei noastre vor depune toate eforturile pentru a se asigura că veți primi o compensație decentă pentru proprietate, egală cu valoarea de piață a acesteia.

Cum poate ajuta o evaluare independentă?

Experții noștri vor evalua valoarea de piață a oricărui tip de imobil și proprietate. Vom întocmi un raport de evaluare, în care se va indica valoarea justă a apartamentului, terenului, magazinului, depozitului etc. În cazul în care statul nu este de acord cu suma, insistând asupra valorii subevaluate a acesteia, avocații noștri vor reprezenta interesele client în instanță. Luăm cazul de la început până la sfârșit, căutând întotdeauna despăgubiri integrale pentru înlăturarea/demolarea proprietății.

Echipa de profesionisti „INEKS”

Puteți contacta compania noastră pentru oricare dintre aceste servicii de evaluare imobiliară. Experiența profesională, abilitățile și cunoștințele excelente ale legislației Federației Ruse permit specialiștilor noștri să preia chiar și cele mai complexe cazuri, aducându-le cu succes la un rezultat pozitiv. Pentru a lăsa o solicitare urgentă, utilizați formularul de feedback sau sunați-ne la numerele afișate în „

Astăzi, din ce în ce mai mult, terenurile sunt retrase pentru nevoile statului sau ale municipiului ca urmare a implementării proiectelor de dezvoltare semnificative pentru stat și a altor proiecte de anvergură. Pentru proprietarii unor astfel de terenuri, la nivel legislativ, statul prevede plata unei despăgubiri la retragere (articolul 306 din Codul civil al Federației Ruse). În consecință, este necesar să se evalueze pierderile suferite de proprietarul site-ului din cauza retragerii acestuia. În conformitate cu o astfel de evaluare oficială, o compensație este atribuită proprietarului site-ului, a cărui retragere este planificată.

Procedura de sechestru imobile pentru nevoile statului se desfășoară în conformitate cu actuala acte juridice: Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse); Codul funciar al Federației Ruse (denumit în continuare Codul funciar al Federației Ruse); Decretul Guvernului Federației Ruse din 07 mai 2003 nr. 262 „Cu privire la aprobarea regulilor de compensare a proprietarilor de terenuri, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor pentru pierderile cauzate de retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor Loturi, Restricționarea drepturilor proprietarilor de terenuri, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor sau Deteriorarea calității terenurilor ca urmare a activităților altor persoane”; Orientări pentru pregătirea, actualizarea și examinarea rapoartelor privind evaluarea bunurilor imobiliare confiscate și (sau) prevăzute în Legea federală nr. 310-FZ, inclusiv calcularea taxei pentru stabilirea unei servituți și (sau) calcularea cuantumul pierderilor”, elaborat de CNPC (Activități de evaluare a Consiliului Național).

Costul de evaluare

Serviciu	Preț	Termen
Evaluare garaj la retragere	de la 2 000 de ruble.	2 – 3 zile
Evaluarea terenului în timpul retragerii	de la 4 000 de ruble.	2 – 3 zile
Evaluarea bunurilor imobile suburbane în timpul retragerii	de la 4 000 de ruble.	2 – 3 zile
Evaluarea spațiilor de birouri la retragere	de la 8 000 de ruble.	3 – 5 zile
Evaluarea spatiului comercial la retragere	de la 8 000 de ruble.	3 – 5 zile
Evaluarea depozitului la retragere	de la 8 000 de ruble.	3 – 5 zile
Evaluarea unei clădiri nerezidențiale la retragere	de la 15 000 de ruble.	3 – 5 zile

Evaluarea se bazează pe un set de bază de documentație

Pentru teren

Certificat de valoare a terenului, consemnat în cadastru.
Extras cadastral - un extras din Comitetul Proprietății de Stat sau pașaport cadastral site-ul.
Certificat de identificare a proprietarului.
Dacă site-ul aparține unei persoane juridice, un certificat de Valoarea cărții la data evaluării.
Certificat de suport ingineresc al șantierului, existent la data evaluării.

Pentru clădiri nerezidenţiale

Certificat cadastral de valoare.
Detalii despre client, pentru persoane fizice - o copie a pașaportului.
Pașaport tehnic și planuri de etaj.
Dovada care stabilește proprietarul șantierului pe care se află imobilul și șantierul propriu-zis.
Pașaport cadastral.
Certificatul valorii reziduale și contabile a obiectului, cu condiția ca acesta să aparțină unei persoane juridice.
Pașaport cadastral al locului sau extras cadastral (de la Comitetul Proprietății de Stat), pe teritoriul căruia se află obiectul.

Efectuarea unei evaluări în timpul retragerii terenurilor pentru nevoile statului sau ale municipiilor

Retragerea unui teren este posibilă atât privat, cât și entitati legale numai în următoarele cazuri:

atunci când se justifică necesitatea unei scutiri în legea țării în legătură cu terenurile aflate în proprietatea unei municipalități sau a unei entități,
dacă este necesar, efectuați anumite obligații internaționale, de exemplu, crearea principalelor conducte internaționale,
dacă este necesară marcarea pe teritoriul municipiului sau facilitate de stat dacă nu este posibil să-l plaseze în altă parte.

Astfel de obiecte includ următoarele:

atomic,
legate de regionale şi sisteme federale energie,
securitate și apărare, care includ facilități concepute pentru a asigura protecția frontierei de stat,
liniară, în cerere pentru a asigura funcționarea subiecților monopolurilor naturale,
regionale și federale, legate de sistemele de transport, informatică și comunicații, mijloace de comunicație,
autostrăzi,
legate de sistemele de alimentare cu căldură, gaz și apă.

Lista de mai sus este exhaustivă.

Pretul de achizitie al unei bucati de teren include:

sub rezerva absenței clădirilor și structurilor pe șantier, valoarea sa actuală de piață;
pierderi cauzate proprietarului ca urmare a retragerii;
dacă pe site există obiecte și structuri, valoarea lor de piață și site-ul în sine.

Avantajele companiei noastre

Profesioniștii care lucrează în Biroul nostru au nivel inalt pregătire și mulți ani de experiență în evaluarea pagubelor cauzate de retragerea terenului. În activitatea lor, experții noștri iau în considerare în mod cuprinzător toate aspectele care afectează mărimea costului daunelor. Concluzia se formează exclusiv pe baza unor informații complete, obiective, relevante și de încredere.

După ce experții Biroului își încheie munca, veți primi un Raport evaluare independentă, care va fi emis în conformitate cu toate standardele. Lucrăm în baza legislației Federației Ruse și suntem participanți activi în SRO.

În toate cazurile de sechestrare silită a terenurilor pentru nevoi de stat și publice, sechestrul se efectuează sub rezerva despăgubirii integrale a contravalorii bunului sechestrat, pe baza valorii de piață a terenului la momentul în care proprietarul a primit notificarea de sechestru. .

Prețul de răscumpărare este determinat de art. 281 din Codul civil al Federației Ruse: 1. Plata pentru un teren retras pentru nevoi de stat sau municipale (prețul de răscumpărare), termenii și alte condiții pentru răscumpărare sunt stabilite prin acord cu proprietarul terenului. Acordul include obligația Federației Ruse, a unui subiect al Federației Ruse sau a unei municipalități de a plăti prețul de răscumpărare pentru parcela retrasă. 2. La stabilirea prețului de răscumpărare, acesta va include valoarea de piață a terenului și a imobilelor situate pe acesta, precum și toate pierderile cauzate proprietarului prin retragerea terenului, inclusiv pierderile pe care acesta le suportă în legătură cu încetarea anticipată a obligațiilor sale față de terți, inclusiv profiturile pierdute. 3. Prin acord cu proprietarul, i se poate pune la dispoziție, în locul unui teren pus sechestru pentru nevoile statului sau municipalității, un alt teren, cu valoarea acestuia inclusă în prețul de răscumpărare. Procedura similară celei specificate mai sus se aplică în cazul sechestrului imobilelor și structurilor care se află pe un teren care nu este proprietatea proprietarului imobilului.

Despăgubirea pentru prejudiciu, specificată în Codul civil al Federației Ruse, implică despăgubiri nu numai pentru prejudiciu material (profit pierdut și prejudiciu real), ci și pentru prejudiciul moral. Cu toate acestea, pe baza practica judiciara, statul, până la un anumit punct nu a recunoscut aducerea unui prejudiciu moral titularului dreptului prin sechestrarea unui teren. Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka, în Rezoluția sa din 24 august 2009 în dosarul nr. A79-1656 / 2009, spune că în satisfacție Revendicare pentru compensare pentru vătămare morală, cauzată ca urmare a sechestrului nelegal al unui bun deținut de reclamantă asupra dreptului de proprietate, este de drept refuzat, întrucât posibilitatea despăgubirii prejudiciului moral în legătură cu încălcarea drepturilor de proprietate în acest domeniu nu este prevăzută de legislatia actuala.

Totodată, o decizie ulterioară a instanțelor de arbitraj indică o schimbare în practică în ceea ce privește recuperarea daunelor morale. Astfel, Curtea a XVI-a de Arbitraj de Apel, în Hotărârea sa din 22 octombrie 2013 în dosarul nr. A18-813/2012, având în vedere recurs Administrația lui Sunzhensky districtul municipalîmpotriva deciziei Curții de Arbitraj a Republicii Ingușeția din data de 07.09.2013 în dosarul nr. A18-813 / 2012 la cererea IP Dzeytova L.Kh. Guvernului Republicii Ingușeția și Administrației districtului municipal Sunzhensky pentru compensarea prejudiciului material și moral, a decis că decizia Curții de Arbitraj a Republicii Ingușeția din 9 iulie 2013 în cauza N A18-813 / 2012 ar trebui lăsat neschimbat, iar recursul - fără satisfacție. Curtea Curtea de Apel se referă la Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 noiembrie 2010 N 6763/10 în dosarul N A53-6358/08, care rezumă următoarele: compensarea prejudiciului moral pentru prejudiciul cauzat de public autorităţilor a fost recuperată în mod legal, întrucât despăgubirile pentru daunele materiale cauzate ca urmare a pierderii şi prejudiciului proprietăţii, nu conduc la restabilirea integrală a drepturilor reclamantului, care, ca urmare, activități ilegale executorul judecătoresc-executor a fost efectiv privat de posibilitatea de a desfăşura activităţi de întreprinzător. În plus, Curtea a XVI-a de Arbitraj a procedat din caracterul nelegal constatat al acțiunilor administrației, precum și din dovezile cauzalitateîntre acţiunile ilegale ale administraţiei şi consecinţele negative pentru întreprinzător. Curtea de Apel, în decizia sa în acest caz, a remarcat că unul dintre principiile fundamentale ale dreptului, consacrat în Constituția Federației Ruse, este folosirea liberă a abilităților și proprietății pentru activitate antreprenorialăși inviolabilitatea proprietății private (articolele 34, 35 din Constituția Federației Ruse). În sensul părții 3 a articolului 55 din Constituția Federației Ruse, orice ingerință a statului în exercitarea acestor drepturi poate avea loc numai pe baza unei legi federale și numai pentru atingerea scopurilor specificate în articolul menționat. Nu este permisă amestecul arbitrar al oricui în afacerile private (paragraful 1 al articolului 1 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, dacă organul puterea statului a permis interferența ilegală în activitățile antreprenoriale ale unei persoane, o astfel de persoană ar trebui să poată primi un acord echitabil compensare bănească prejudiciul moral cauzat acestuia. În acest caz, a existat o încălcare gravă a drepturilor reclamantului protejate de Constituția Federației Ruse de către oficial agenție guvernamentală iar neacordarea unei astfel de compensații ar echivala cu o denegare a justiției.

Prin Rezoluția Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 1 martie 2014 N VAC-2787/14, s-a stabilit refuzul transferului cauzei Curții de Arbitraj a Republicii Ingușeția N A18-813/2012 către Prezidiu. a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse pentru revizuirea prin supraveghere a deciziei Curții de Arbitraj a Republicii Ingușeția din 09.07.2013, deciziile celui de-al șaisprezecelea arbitraj Curtea de Apel din 22 octombrie 2013 și decizia Curții Federale de Arbitraj din Districtul Caucaz de Nord din 28 ianuarie 2014 în același caz. În acest fel, Instanțele de arbitraj Instanțele supreme și de apel au confirmat legitimitatea recuperării daunelor morale în cazul sechestrului unui teren pentru nevoi municipale. Potrivit paragrafului 2 al art. 1099 din Codul civil al Federației Ruse daune morale cauzate de acțiuni (inacțiune) care încalcă drepturi de proprietate cetăţean, cu despăgubiri în cazuri statutar(Legea Federației Ruse „Cu privire la apelul la instanță a acțiunilor și deciziilor care încalcă drepturile și libertățile cetățenilor”). Instanța are dreptul să examineze o cerere de despăgubire formulată în mod independent pentru suferința morală sau fizică cauzată reclamantului, întrucât, în virtutea legislației în vigoare, răspunderea pentru vătămarea morală cauzată nu este direct dependentă de prezența pagubei materiale și poate să fie aplicate atât împreună cu răspunderea proprietății, cât și în mod independent

Statul se străduiește să înlocuiască pe cât posibil compensațiile în natură cu compensații bănești, fapt dovedit de legile adoptate pentru implementarea proiectelor mari de investiții. Legislația stabilește că plata pentru un teren se stabilește printr-un acord cu proprietarul, în caz de retragere silită - prin hotărâre judecătorească.

Pentru determinarea cuantumului despăgubirii, valoarea de piață a terenului se determină pe baza utilizării permise a terenului în ziua anterioară celei în care se ia decizia de retragere. Dacă înainte de ziua specificată, utilizarea permisă a terenului este modificată pentru construcția, reconstrucția de obiecte cu semnificație federală, obiecte cu semnificație regională sau obiecte importanță locală pentru construcție, a cărei reconstrucție este retrasă, valoarea de piață a terenului sau valoarea de piață a drepturilor încetate asupra terenului se determină pe baza utilizării permise stabilite înainte de modificarea specificată. Această metodă de determinare a valorii de piață ajută la prevenirea abuzului din partea proprietarului terenului: atunci când se ia o decizie de retragere sau se știe că un proiect de investiții va fi implementat pe un anumit teren, valoarea terenului crește brusc; titularul dreptului, în vederea creșterii valorii de piață, poate începe procesul de modificare a utilizării permise (valoarea terenului agricol și valoarea terenului de așezare pot varia semnificativ).

Cuantumul despăgubirii este determinat de valoarea de piață a obiectului evaluat, care depinde direct de valoarea cadastrală, determinată în conformitate cu lege federala, adică prețul cel mai probabil la care obiectul evaluării poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, în timp ce tranzacția nu este afectată de circumstanțe extraordinare. Prețul este stabilit în funcție de cel mai mult utilizare eficientă bucată de pământ. Utilizarea cea mai eficientă a unui teren este determinată ținând cont de posibila sa împărțire rezonabilă în părți separate, care diferă ca formă, tip și natura utilizării. Cu toate acestea, cea mai eficientă utilizare poate să nu se potrivească cu utilizarea actuală a terenului. Este important de reținut că atunci când se determină cea mai eficientă utilizare, se iau în considerare următoarele: motiv specialși utilizarea permisă, utilizările predominante ale terenului în imediata vecinătate a terenului evaluat, perspectivele de dezvoltare a zonei în care se află terenul, modificările preconizate pe teren și alte piețe imobiliare, utilizarea curentă a terenului.

Legislația actuală nu conține criterii pentru determinarea echivalenței terenurilor. Singurul criteriu de stabilire a echivalenței este consimțământul titularului dreptului la compensația corespunzătoare. În literatura juridică se exprimă opinia că echivalența unui teren trebuie determinată ținând cont de caracteristicile consumatorului precum locația, suprafața, compoziția terenului, fertilitatea solului, disponibilitatea căilor de acces etc. De asemenea, trebuie luat în considerare faptul că Federația Rusă, o entitate constitutivă a Federației Ruse sau o municipalitate deține efectiv un teren care este echivalent cu cel confiscat pentru nevoi publice. Lipsa unui teren echivalent permite posibilitatea refuzului organism autorizat, in punerea la dispozitie a unui teren in locul celui retras pentru nevoi de stat si municipale.

Compensarea pierderilor în cazul sechestrului terenului pentru nevoile statului este reglementată de art. 15, 280, 281, 282 din Codul civil al Federației Ruse, precum și Decretul Guvernului Federației Ruse din 07.05.2003 nr. 262 „Cu privire la aprobarea regulilor de compensare a proprietarilor de terenuri, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor de terenuri și chiriașii terenurilor pentru pierderi cauzate de retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor, restrângerea drepturilor proprietarilor terenurilor, utilizatorilor terenurilor, proprietarilor și chiriașilor terenurilor sau deteriorarea calității terenurilor ca urmare a activităților a altor persoane.

În conformitate cu paragraful 5 din „Regulile de despăgubire a proprietarilor de terenuri”, aprobate prin Decretul Guvernului nr. 262, „valoarea pierderilor cauzate proprietarilor de terenuri, utilizatorilor de terenuri, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor prin retragere pentru stat sau municipal. nevoile sau ocuparea temporară a terenurilor, restrângerea drepturilor proprietarilor de terenuri, utilizatorilor terenurilor, proprietarilor de terenuri și chiriașilor terenurilor, sau deteriorarea calității terenurilor ca urmare a activităților altor persoane, se stabilește prin acordul părților și se calculează în conformitate cu instrucțiuni aprobat Serviciul Federal carte funciara Rusia în acord cu Ministerul Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse și Ministerul Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse.

Legislația Federației Ruse oferă o listă de cazuri în care pierderile deținătorilor de drepturi nu sunt supuse compensației. Deci art. 280 din Codul civil al Federației Ruse spune că proprietarul suportă riscul de a-i atribui, la stabilirea prețului de răscumpărare al terenului (articolul 281), costurile și pierderile asociate construcției noi, extinderii și reconstrucției clădirilor și structuri pe teren în perioada specificată; conform paragrafului 3 al art. 63 din Codul funciar, cheltuielile efectuate de proprietarii de terenuri, utilizatorii terenurilor, proprietarii de terenuri, chiriașii de terenuri pentru dezvoltarea terenurilor cu clădiri de tip capital și alte activități care cresc semnificativ valoarea terenului, după notificarea viitoarei retragerea, inclusiv prin răscumpărare, a terenurilor, sunt nerambursabile.

Cuantumul despăgubirii se stabilește cu cel mult șaizeci de zile înainte de direcția acordului de retragere a bunurilor imobile către titularul dreptului de teren. Legea nu stabilește o dată pentru care să fie evaluat prețul de răscumpărare.

În cazul în care, ca urmare a retragerii terenurilor, titularii de drepturi suferă pierderi din cauza imposibilității îndeplinirii obligațiilor față de terți, titularii de drepturi ai imobilului retras sunt obligați să supună persoanei care execută lucrările evaluarea terenuri retrase și (sau) obiecte imobiliare situate pe acestea sau evaluarea încetate a drepturilor și cuantumului pierderilor cauzate de o astfel de retragere, documente care confirmă producerea unor pierderi pentru titularii de drepturi ale imobilului retras din cauza imposibilității îndeplinirii. aceste obligații.

Compensarea are loc conform unei structuri cu trei componente: valoarea de piață a drepturilor încetate asupra unui teren, pierderile apărute din cauza imposibilității îndeplinirii obligațiilor asumate anterior față de terți și profiturile pierdute. Este important de menționat că pierderile nu pot fi evaluate din punctul de vedere al Legii federale „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, în art. 5 din prezenta lege nu există un astfel de concept, prin urmare, întrebarea rămâne cum și în ce ordine vor fi evaluate pierderile directe.