Potrivit paragrafului 3 al art. 614 Cod Civil RF, dacă prin contract nu se prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.

Suma chiriei poate varia:

LA unilateral dacă această posibilitate este prevăzută de contract;

Prin acordul părților, în lipsa în contract a dreptului uneia dintre părți de a modifica valoarea chiriei după încheierea contractului.

Procedura unilaterală prevăzută de contract presupune modificarea cuantumului chiriei prin sesizarea celeilalte părți fără a se adresa justiției.

Având în vedere că în contract este posibil ca părțile să nu definească clar procedura de modificare a chiriei, prevederile contractului de închiriere și condițiile de modificare convenite de părți ar trebui interpretate sistematic.

Astfel, se poate stabili în contract că toate modificările aduse acestuia sunt permise „prin consimțământ”, „prin acord” al părților sau prin încheiere. acord suplimentar. LA acest caz calculul, notificarea sau alt document care conține valoarea modificată a chiriei nu va modifica automat valoarea chiriei, chiar dacă aceasta „este parte integrantă a contractului” sau „este obligatorie pentru chiriaș” din momentul specificat în contract. . Modificarea cuantumului chiriei în acest caz ar trebui să aibă loc prin acordul comun al voinței părților la contract.

Trebuie avut în vedere că de la condiția modificării contractului se pot face excepții numai prin acordul părților prin indicarea directă că această regulă nu se aplică modificării chiriei. De asemenea, contractul poate conține o listă exhaustivă a acelor termeni ai contractului care sunt modificați prin acordul părților. În aceste cazuri, prevederile conform cărora recalcularea chiriei se face de către locator și „face parte integrantă din contract” (sau „obligatoriu pentru chiriaș”) pot fi considerate ca instituind o procedură unilaterală de modificare a contractului.

Cu alte cuvinte, dacă contractul nu indică direct posibilitatea locatorului de a modifica cuantumul chiriei în mod unilateral, atunci mărimea acesteia se modifică numai prin acordul părților, întocmit (și înregistrat - clauza 3 din art. 433 din Codul civil). Codul Federației Ruse), precum și contractul în sine.

De precizat că, în conformitate cu legislația în vigoare, este posibilă obligarea unei părți să modifice contractul doar în anumite condiții. Cu alte cuvinte, dacă o parte nu dorește să semneze un acord suplimentar privind modificarea sumei chiriei, este posibil să se adreseze instanței de judecată cu cerere numai în cazurile specificate în Codul civil:

„Articolul 450. Motive pentru modificarea și rezilierea contractului

Este de remarcat faptul că refuzul unei părți de a semna un acord suplimentar nu poate fi considerat o încălcare materială a termenilor acordului.

În ceea ce privește modificarea contractului ca urmare a unei modificări semnificative a împrejurărilor din care părțile au pornit la încheierea contractului, este necesar să se facă dovada existenței tuturor condițiilor prevăzute în partea a 2-a a art. 451 din Codul civil al Federației Ruse.

O modificare a cursului de schimb nu este acceptată de instanță ca o justificare pentru o schimbare semnificativă a circumstanțelor, ceea ce este demonstrat de practica judiciară.

Acum referitor la rezilierea contractului la cererea proprietarului. În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse,

„Articolul 619. Dizolvarea timpurie contracte la cererea proprietarului

La cererea locatorului, contractul de închiriere poate fi reziliat prematur de către instanță în cazurile în care locatarul:

« Articolul 450. Temeiuri pentru modificarea şi rezilierea contractului

1. Modificarea și rezilierea contractului sunt posibile prin acordul părților, cu excepția cazului în care prezentul Cod, alte legi sau contract nu prevede altfel.

2. La cererea uneia dintre părți, contractul poate fi modificat sau reziliat prin hotărâre judecătorească numai:

1) în cazul unei încălcări substanțiale a contractului de către cealaltă parte;

2) în alte cazuri prevăzute de prezentul cod, de alte legi sau de un acord.

Încălcarea contractului de către una dintre părți este recunoscută ca esențială, ceea ce atrage pentru cealaltă parte un asemenea prejudiciu, încât aceasta este în mare măsură lipsită de ceea ce avea dreptul să se bazeze la încheierea contractului...”.

De exemplu, instanța a reziliat contractul, întrucât chiriașul, fără acordul proprietarului, a efectuat o completare la imobilul închiriat fără acordul scris al proprietarului și a confirmat acest fapt prin documente. În general, există multe exemple în practica judiciară când instanța a recunoscut reamenajarea spațiilor închiriate de către chiriaș fără acordul scris al proprietarului ca o încălcare semnificativă a contractului de închiriere.

Și pentru a justifica deteriorarea clădirii închiriate, va fi necesară o aviz tehnic serios care să confirme că imobilul a fost închiriat într-o stare satisfăcătoare și ca urmare a încălcărilor contractului de închiriere de către chiriaș, stare tehnica clădirea închiriată s-a deteriorat semnificativ.

Faptele de încălcare trebuie, de asemenea, întocmite astfel încât să poată fi folosite ca probe în instanță.

Astfel, pentru a formula o revendicare in cazurile in care chiriasul foloseste imobilul cu o incalcare materiala a termenilor contractului sau a scopului imobilului, sau cu incalcari repetate sau degradeaza material imobilul, este necesara o pregatire atenta. baza de dovezi, precum și dovezi că chiriașul, în ciuda unui avertisment scris, nu a corectat situația.

Îndrumat de paragraful 2 al art. 424 și alin. 1, 3 din art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, părțile pot stabili în contract dreptul de a modifica suma chiriei în mod unilateral. În acest caz, baza modificării este adoptarea de către partea căreia i s-a acordat un astfel de drept a unei decizii de modificare a clauzelor contractului.

Pentru a conveni asupra acestei condiții, este necesar să se indice în contract partea care deține dreptul de a modifica unilateral termenii contractului.

———————————

Exemple de declarații de condiție:

„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei”.

„Modificări ale termenilor contractului în ceea ce privește stabilirea cuantumului chiriei pot fi efectuate de către locator în mod unilateral”.

„Fiecare dintre părți are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei prin notificarea celeilalte părți în modul prevăzut de paragraful ____ din prezentul contract.”

———————————

Când se convine asupra condițiilor dreptului chiriașului de a schimbare unilaterală cuantumul chiriei, părțile trebuie să țină cont de următoarele. Conditia acordarii unui astfel de drept chiriasului nu corespunde obiceiurilor stabilite cifra de afaceri a afacerii. De regulă, doar locatorul, în calitate de persoană care dispune de bun, este învestit cu acest drept. Prin urmare, condiția privind posibilitatea modificării sumei plății de către chiriaș ar trebui să fie reflectată cât mai specific, detaliat și fără ambiguitate posibil. În caz contrar, atunci când are în vedere un litigiu, instanța poate decide că s-a comis o eroare tehnică în contract și chiriașul nu are dreptul să modifice unilateral cuantumul chiriei.

———————————

Exemplu de declarație de condiție:

„Chiriașul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei. Pretul de inchiriere se stabileste pe baza raportului de evaluare valoare de piațăînchiriere de proprietate făcută de _________________________ (se indică numele complet al evaluatorului). O notificare cu privire la modificarea cuantumului chiriei cu o copie a raportului de evaluare este trimisă locatorului de către chiriaș într-o scrisoare valoroasă cu o descriere a atașamentului și o notificare de livrare sau este transmisă prin curier împotriva unui semnătura la primire. Noul cuantum al chiriei se stabilește din prima zi a lunii următoare celei în care locatorul a primit înștiințarea modificărilor relevante ale contractului.

———————————

Contractul trebuie sa stabileasca si procedura si timpul de modificare a sumei chiriei la vointa uneia dintre parti.

De asemenea, se recomandă să se prevadă condiții pentru modificarea sumei chiriei. De exemplu, părțile pot stabili că proprietarul are dreptul să majoreze unilateral cuantumul chiriei în cazul modificării tarifelor de bază ale chiriei, a situației economice din domeniul de activitate al proprietarului și în alte cazuri.

Important ! În paragraful 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 „Cu privire la anumite probleme în practica aplicării regulilor Codului civil Federația Rusă asupra contractului de închiriere” instanța a explicat că norma alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse este dispozitiv, iar părțile au dreptul de a modifica valoarea chiriei prin acordul părților mai mult de o dată pe an.

Cu toate acestea, în cazul în care proprietarului i se acordă dreptul de a modifica valoarea chiriei în mod unilateral prin lege sau prin acord, acesta o poate folosi nu mai mult de o dată pe an.

În cazul în care nu este convenită condiția de a schimba suma chiriei în mod unilateral

Niciuna dintre părți nu are dreptul de a modifica unilateral contractul (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, modificarea sumei chiriei este posibilă numai prin acordul părților (clauza 1, articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse).

După ce am analizat problema, am ajuns la următoarea concluzie:
Cuantumul chiriei, precum și procedura de modificare a acesteia, se stabilesc în contractul de închiriere prin acordul părților. Singura limitare prevăzută de lege se referă la momentul modificării cuantumului chiriei, care ar trebui să se facă nu mai mult de o dată pe an.

Răspuns pregătit:
Expert Serviciu Consultanta Juridica GARANT
Dragoste Karasevici

Controlul calității răspunsului:
Referent al Serviciului de Consultanta Juridica GARANT
Aleksandrov Alexey

Materialul a fost pregătit pe baza unui individ consultatie scrisa furnizate ca parte a serviciului de consultanță juridică.

La paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse spune: cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. In consecinta, dreptul proprietarului la modificarea (majorarea) unilaterala a chiriei trebuie sa fie stabilit in contractul propriu-zis.

În cazul în care contractul de închiriere conține indicația unei modificări unilaterale a chiriei, proprietarul are dreptul să o majoreze fără acordul chiriașului, sub rezerva mecanismului de modificare a chiriei stabilit în contractul de închiriere (de exemplu, notificarea prealabilă către chiriașul creșterii viitoare a sumei chiriei cu o lună înainte de data modificării, o creștere bazată pe raportul unui anumit evaluator cu privire la valoarea de piață a proprietății închiriate sau ca urmare a unei modificări a indicelui inflației).

În cazul în care contractul de închiriere nu specifică procedura pentru modificarea unilaterală a chiriei, Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka consideră că majorarea acestuia este oficializată printr-un acord suplimentar.

În baza art. 452 din Codul civil al Federației Ruse, un acord de modificare a condițiilor unui contract este încheiat în aceeași formă ca și contractul în sine.

Contract de leasing proprietate imobiliara pentru o perioadă mai mare de un an este supusă înregistrării de stat, un acord suplimentar privind modificarea chiriei trebuie să fie, de asemenea, supus înregistrării de stat. Un acord neînregistrat nu respectă legislația în vigoare și, prin urmare, nu reprezintă o bază pentru plata chiriei la noile tarife. Concluzii similare au fost făcute în rezoluțiile Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Urali din 16 ianuarie 2007 și 9 ianuarie 2007 Nr. F03-A51 / 06-1 / 5119, Districtul din Orientul Îndepărtat din 06.02.2007 si 30.01.2007 Nr Ф03-А51 / 06-1 / 5592.

Regulile enumerate pentru modificarea chiriei nu se aplică cazurilor în care mecanismul de calcul al acesteia specificat în contract prevede o creștere a sumei în funcție de anumite circumstanțe, în special modificări ale salariului minim sau legislatia actuala(de exemplu, în legătură cu decizia primarului orașului de a schimba dimensiunea tarif de închiriere). Atunci nu este necesar acordul chiriașului de a majora chiria și executarea unui acord suplimentar.

Are proprietarul dreptul de a majora chiria?

buna ziua.Am inchiriat localul pe un an,am semnat o intelegere cu proprietarii.Au trecut 4 luni acum vine la mine si ridica chiria are dreptul sa ridice chiria?

Răspunsuri avocaților (2)

Modificările chiriei trebuie prevăzute în contractul de închiriere. Dacă chiria este fixă ​​pentru tot anul și nu este supusă modificării, atunci proprietarul nu are dreptul să majoreze chiria.

Și mai departe. Scrieti ca contractul de inchiriere a fost incheiat pe un an. Dacă înregistrare de stat acest acord? Dacă nu, atunci contractul de închiriere nu are forță juridică, adică pur și simplu nu se încheie între tine și proprietarul tău. Poate că proprietarul cunoaște această subtilitate și o folosește. Și dacă da, atunci în cazul refuzului dvs. de a plăti, el vă va cere pur și simplu să eliberați zona ocupată.

1. Locatarul este obligat să plătească în timp util taxa de folosință a proprietății (chirie). Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei sunt determinate de contractul de inchiriere. În cazul în care acestea nu sunt definite prin acord, se consideră că au fost stabilite procedura, condițiile și termenii care se aplică de obicei la închirierea proprietății similare în circumstanțe comparabile. 2. Plata de leasing se stabilește pentru toate bunurile închiriate în întregime sau separat pentru fiecare dintre acestea părțile constitutive sub formă de: 1) definite într-o sumă fixă ​​de plăți efectuate periodic sau la un moment dat; 2) cota stabilită a produselor, fructelor sau veniturilor primite ca urmare a utilizării bunului închiriat; 3) prestarea de către chiriaș a unor servicii; 4) transmiterea de către locatar către locator a lucrului stipulat prin contract în proprietate sau în arendă; 5) impunerea locatarului a costurilor prevazute prin contract pentru imbunatatirea imobilului inchiriat. Părțile pot prevedea în contractul de închiriere o combinație a acestor forme de chirie sau alte forme de plată a chiriei.

3. Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate prevedea altele termene minime revizuirea chiriei pt anumite tipuriînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.

4. Cu excepția cazului în care prin lege se prevede altfel, chiriașul are dreptul de a cere o reducere corespunzătoare a chiriei dacă, din împrejurări pentru care nu este responsabil, sunt îndeplinite condițiile de utilizare prevăzute de contractul de închiriere sau condiția locației. proprietatea s-a deteriorat semnificativ.

5. Cu excepția cazului în care contractul de închiriere prevede altfel, în caz încălcare materială chiriașului condițiilor de plată a chiriei, locatorul are dreptul de a cere de la acesta plata anticipată a chiriei în termenul stabilit de locator. În acest caz, locatorul nu are dreptul să ceară plata anticipată a chiriei pentru mai mult de două termene consecutive.

Cauți un răspuns?
Este mai ușor să întrebi un avocat!

Puneți o întrebare avocaților noștri - este mult mai rapid decât să căutați o soluție.

Proprietarul majorează unilateral chiria. Cum să protejăm interesele chiriașului?

Destul de comună este practica includerii în contractul de închiriere a incintei a dreptului proprietarului de a majora costul chiriei în mod unilateral. Ce ar trebui să facă un chiriaș în astfel de cazuri, mai ales într-o perioadă atât de dificilă pentru toată lumea? Mai multe despre asta mai jos.

Clientilor mei, pentru a evita abuzul din partea proprietarului, le recomand excluderea unei astfel de conditii, mai ales la incheierea unui contract de pana la 11 luni. În cazul în care proprietarul refuză să excludă condiția unei creșteri unilaterale a costului chiriei, este important să se prevadă dreptul chiriașului de a rezilia contractul unilateral sub rezerva restituirii depozitului de garanție.

Un chiriaș care a încheiat deja un acord cu condiția creșterii unilaterale a costului chiriei trebuie să cunoască următoarele:

1. Puteți modifica prețul nu mai mult de 1 dată pe an

Posibilitatea de a modifica valoarea chiriei nu mai mult de 1 dată pe an este stabilită de paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse. În plus, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a clarificat suplimentar că condițiile acordului privind valoarea chiriei nu pot fi modificate în cursul anului (clauza 11 din Scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 Nr. 66).

Astfel, chiriașul are dreptul de a contesta majorarea repetată a chiriei de către proprietar în termen de un an.

2. O creștere a costului chiriei poate fi recunoscută de instanță ca un abuz de drept

Chiriașul are dreptul să ordin judiciar cere recunoașterea acțiunilor locatorului de creștere a costului chiriei ca abuz de drept, în următoarele condiții:

• prețul de închiriere a fost majorat disproporționat față de modificarea prețurilor medii de închiriere de pe piață pentru proprietăți similare din aceeași localitate;
• prețul a depășit semnificativ cotele medii de închiriere de pe piață.

Recunoscând acțiunile locatorului ca un abuz de drept, instanța hotărăște să refuze recuperarea de la locatar a chiriei peste cotele medii ale pieței.

În același timp, chiriașul trebuie să dovedească mărimea tarifelor medii de închiriere de pe piață pentru o proprietate similară din aceeași zonă. În acest caz, chiriașul ar trebui expertiza independenta tarifele de închiriere. Dovezi suplimentare informațiile din surse deschise pot servi și: anunțuri de închiriere de pe site-uri web și ziare (cian.ru, irr.ru, avito.ru etc.); recenzii analitice ale tarifelor de închiriere publicate de publicațiile de informare (Kommersant, RBC etc.); orice altă cercetare analitică independentă. Este bine dacă sunt prezentate mai multe dovezi deodată, care confirmă poziția chiriașului.

3. Cuantumul chiriei poate fi redus in instanta

Partea 4 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse prevede dreptul chiriașului de a reduce valoarea chiriei, în cazul unei modificări a partea cea mai rea starea proprietății sau condițiile de utilizare a acesteia din motive independente de voința chiriașului.

De exemplu, motivele pentru reducerea costului chiriei pot fi următoarele circumstanțe:

• restrictionarea accesului la spatiile inchiriate;
• deconectarea neautorizată a comunicațiilor;
• efectuarea de lucrări necoordonate care împiedică utilizarea spațiilor închiriate;
• neconcordanta intre termenii contractului de inchiriere declarat in oferte comerciale proprietarul sau a promis în alt mod chiriașului înainte de semnarea contractului (de exemplu, numărul de vizitatori ai centrului comercial este mai mic decât cel declarat, neconcordanță cu publicul țintă etc.);
• nerespectarea spațiilor închiriate scopul propus specificate în contract.

Astfel, în prezența circumstanțelor de mai sus, chiriașul are dreptul de a se adresa instanței de judecată cu cerere de reducere a chiriei.

Poate un proprietar să mărească unilateral chiria?

Vă salut categoric, dragi cititori. Nu este un secret pentru nimeni că majoritatea familiilor tinere, care nu pot să-și achiziționeze propriile locuințe, locuiesc în apartamente închiriate. Până în prezent, aproximativ 3,5 milioane de familii își rezolvă problema locuinței prin angajare. În ciuda unor cifre atât de impresionante, actuala reglementare acte juridice probleme de contract recrutare comercială foarte prost reglementate. Prin urmare, mulți chiriași cad foarte des în capcana proprietarilor de spații rezidențiale și devin dependenți de condițiile de viață dictate de aceștia, dintre care cea mai neplăcută este creșterea unilaterală a chiriei. Cu toate acestea, starea de lucruri poate și ar trebui să fie întotdeauna luată sub control. Este important să aprofundăm toate condițiile prevăzute în contractul de închiriere comercială și să nu vă fie rușine să discutați poziții controversate cu proprietarul casei sau agentul imobiliar.

Creșterea costului chiriei

Dreptul civil prevede principiul unui contract liber, care constă în faptul că toate prevederile acestuia sunt stabilite prin acordul părților. Cu toate acestea, în conformitate cu articolele 421 și 422 din Codul civil al Rusiei, există o serie de excepții atunci când anumite condiții reglementate clar prin reglementări separate.

Astfel, doar o indicație directă în contract a probabilității unei creșteri a plăților chiriei servește Bază legală pentru a le indexa. Așadar, contractul poate prevedea că valoarea plăților este supusă revizuirii în cadrul ratei oficiale a inflației sau în cazurile de creștere a sumei plății pentru obligațiile de utilități etc.

Desigur, orice persoană sănătoasă ar dori termenii contractuali au fost constante și neindexate, adică că s-a prescris o sumă constantă și neschimbată de plăți lunare, fără a se acorda proprietarului dreptul de a o majora.

Cu toate acestea, găsirea unui proprietar care ar fi de acord cu astfel de condiții nu este o sarcină ușoară. La urma urmei, pentru a nu vorbi de la tribune înalte despre îmbunătățirea calității vieții, dar facturile lunare de utilități cresc constant, prețul apartamentelor crește în urma inflației, echipamentele interne se uzează și trebuie reparate, și așa mai departe... Aceste realități, desigur, sunt un factor de formare în creștere plăți de închiriere.

În cele mai multe cazuri, costul chiriei este împărțit în două părți și constă dintr-o sumă de bază și o sumă variabilă.

Plata de bază se modifică în funcție de mișcările de pe piețele imobiliare. Mulți agenți imobiliari îl sfătuiesc pe proprietar să prevadă condițiile pentru indexarea anuală a părții de bază pentru inflație (așa-numitul indice al coșului de consum).

Plata variabila consta in obligatii de utilitate si intretinere. Astăzi, aproape orice contract conține o clauză privind creșterea valorii acestuia proporțional cu creșterea.

Cea mai frecventă greșeală poate fi considerată o indicație în contract a posibilității de a crește prețul în mod unilateral atunci când situația de pe piață se modifică fără a preciza dimensiunea exactă a mișcărilor pieței. Acest lucru va duce la o dispută inevitabil între părți. Pentru a evita astfel de situații, aș recomanda să se prevadă o rată fixă ​​de creștere a chiriei. Ca punct de plecare, puteți lua oricând rata cheie stabilită de Banca Rusiei.

Întrebări privind contestațiile pentru creșterea unilaterală a chiriei

După cum am remarcat mai sus, disputa cea mai frecventă este contestația împotriva faptelor de majorare unilaterală a cuantumului plății pentru locuința închiriată. Cea mai utilă pentru mine este practica formată în paragraful 22 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil. al Federației Ruse privind un contract de închiriere”. Plenul recomandă instanțelor de judecată în toate cazurile să stabilească existența unor fapte care mărturisesc abuzul proprietarilor sub aspectul unei creșteri unilaterale a plăților chiriei. Se dovedește prin intermediul unei comparații procentuale a ratelor medii ale pieței în raport cu valoarea chiriei crescute. Iar în situația în care instanța constată un exces semnificativ, în conformitate cu alin.2 al art. 10 din Codul civil al Rusiei, va fi refuzată primirea plăților de închiriere care depășesc indicatorii medii de piață.

De asemenea, consider important să remarc faptul că, chiar dacă contractul conține clauze privind modificarea unilaterală de către proprietar a plății pentru apartament în conformitate cu paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Rusiei, el nu are dreptul de a modifica prețul contractului mai mult de o dată pe an (paragraful 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73) .

Ce trebuie să faceți dacă proprietarul crește chiria

Cu toate acestea, este imposibil să uiți complet de plățile necesare, acest lucru poate duce la impunerea unei penalități. În partea 1 a art. 614 din Codul civil al Rusiei definește în mod clar că efectuarea de plăți la timp este responsabilitatea directă a proprietarului spațiilor închiriate. Și nerezonabilă, în opinia dumneavoastră, creșterea plăților chiriei nu este inclusă în lista excepțiilor de la regula menționată. Este imposibil să refuzi îndeplinirea condițiilor prevăzute în contract în mod unilateral (articolul 310 din Codul civil al Rusiei).

Deci, rezumând toate cele de mai sus, voi observa că, pentru a evita surprizele neplăcute asociate cu o creștere unilaterală a plăților de chirie, este necesar să prescriem cu atenție procedura de calcul Bani pentru locuințe închiriate în contract. Un contract bine scris vă va proteja de încercările proprietarului de a mări plățile. Aceasta este cea mai fiabilă metodă de a menține relații bune și de parteneriat cu proprietarul apartamentului pe care îl închiriați.

Asta e tot, nu voi supraîncărca articolul cu informații inutile. Dacă în această etapă ceva rămâne neclar sau aveți întrebări suplimentare care necesită o calificare asistenta legala(inclusiv modificări ale contractului de închiriere), le puteți solicita în siguranță prin formularul de mai jos. Consultanta juridica este gratuita.

Îmi puteți mulțumi pentru munca depusă distribuind acest articol pe rețelele de socializare.

Articolul a fost scris pe baza materialelor de pe site-urile: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

În legislația civilă actuală, condițiile pentru încheierea unui contract de închiriere sunt prost precizate. În acest sens, chiriașii nu foarte pricepuți din punct de vedere juridic se trezesc adesea ostatici ai condițiilor impuse de proprietari. De exemplu, prevederi cu privire la posibilitatea creșterii unilaterale a chiriei. Cu toate acestea, situația poate fi ușor inversată. Pentru a face acest lucru, chiriașul trebuie să citească cu atenție contractul de închiriere propus și să nu fie prea leneș să fie de acord cu proprietarul și să prescrie condițiile „necesare”.

Creșterea cuantumului chiriei unilateral

În virtutea principiului libertății contractuale, termenii acestuia se stabilesc la latitudinea părților, cu excepția cazului în care conținutul termenului relevant este prevăzut de lege sau de alte acte juridice (clauza 2, articolul 1, clauza 4, articolul 421, articolul 422 din Codul civil al Federației Ruse). Pe baza acesteia, doar condițiile de majorare a chiriei direct specificate în contract constituie temei pentru majorarea legală a acesteia (de exemplu, dacă se indică că „ proprietarul are dreptul de a revizui unilateral tariful de închiriere în cazul unei modificări a costului facturilor de utilități«, « valoarea chiriei este supusă indexării nu mai mult de o dată pe an și nu mai mult de 1%"). Desigur, este benefic pentru orice chiriaș ca, în condițiile contractului, plata pentru proprietatea închiriată să fie o valoare constantă și să nu fie supusă indexării (adică că contractul specifică cantitate fixă chiria și posibilitatea creșterii acesteia nu sunt precizate; sau a declarat în mod expres că valoarea chiriei nu se poate modifica). Cu toate acestea, nu toți proprietarii vor fi de acord cu astfel de formulări. Costul facturilor la utilități crește, prețul de piață al modificărilor imobiliare, comunicațiile și alte echipamente se uzează și trebuie înlocuite... Toate acestea pot provoca o creștere a chiriei.

Cel mai adesea, chiria lunară este formată dintr-o sumă de bază și o sumă variabilă. Partea de bază se poate schimba dacă se schimbă situația de pe piața imobiliară. În plus, unele acorduri prevăd indexarea anuală a părții de bază a chiriei cu o anumită sumă (de exemplu, cu 1 mie de ruble; cu 2%) sau cu valoarea indicelui prețurilor de consum (rata inflației). variabil include plățile de utilități și întreținere. Cel mai adesea, acordul stabilește că locatorul are dreptul de a revizui unilateral tariful de închiriere în cazul unei modificări a sumei plăților de utilități și întreținere de către organizațiile de furnizare și exploatare.

Anastasia Pomelova, deputat CEO VTB Arena Park, a împărtășit modelul de stabilire a chiriei care pare a fi cel mai optim pentru ea. „Trebuie să ne îndepărtăm de chiriile fixe și variabile”, crede Anastasia. În opinia ei, este mult mai bine să prescrie suma chiriei ca formulă în contract și să indice posibilitatea (sau imposibilitatea) și procedura de indexare a fiecărei componente ale acesteia. De exemplu, " chiria lunară constă din rata de bază, care este de 20 de mii de ruble. și este neschimbat; costul deprecierii proprietății, care este egal cu 2 mii de ruble. și poate fi revizuită prin acordul părților; plata facturilor de utilitati, care se percepe conform tarifului stabilit organizații de resurse ". Deci, dacă unul dintre elementele chiriei este o plată pentru întreținerea și repararea clădirii și a zonelor comune, atunci proprietarul nu va mai putea majora chiria, invocând faptul că trebuie să repare un lift stricat sau tobogan de gunoi.

În cazul în care proprietarul a majorat totuși cuantumul chiriei, dacă chiriașul nu este de acord cu această decizie, acesta poate face recurs împotriva acesteia în instanță. Practica arată că instanțele sunt adesea de partea chiriașilor, dar factorul decisiv vor fi condițiile specificate în contractul de închiriere.

În cazul în care contractul de închiriere nu prevede posibilitatea modificării unilaterale a cuantumului chiriei în legătură cu stabilirea valorii de piață a chiriei, locatorul nu este în drept să ceară plata într-o nouă sumă. Acest lucru este valabil chiar și în cazurile în care tarifele de închiriere în vigoare la momentul încheierii contractului de închiriere erau extrem de mici și nu reflectau situația care se dezvoltă efectiv pe piața imobiliară (hotărârea Curții a XIII-a de Arbitraj din martie). 13, 2014 Nr. 13AP-27545/2013 în dosarul Nr. A42-3901/2013).

Unele părți, dimpotrivă, prevăd în contracte posibilitatea unei creșteri unilaterale a cuantumului chiriei ca urmare a schimbărilor în situația pieței. În același timp, dacă nu se specifică valoarea exactă a modificării, poate apărea o dispută între chiriaș și proprietar. Și atunci nici măcar concluzia despre creșterea prețului nu va ajuta. „Dacă chiriașul va merge în instanță, va aduce în mod firesc acolo raportul de evaluare care i se va potrivi. Iar proprietarul, la rândul său, va aduce și un raport de evaluare „favorabil”. Cel mai probabil, instanța își va desemna propria examinare, pe care apoi cineva dorește să-l conteste. Unde mergem?" - Anastasia Pomelova este indignată. Pentru a evita astfel de dispute epuizante și inutile, este mult mai rezonabil să se prevadă în contractul de închiriere o rată fixă ​​cu care chiria poate crește (de exemplu, cu 5% sau rata de refinanțare a Băncii Rusiei).

Dacă totuși a apărut un astfel de litigiu, chiriașul trebuie să dovedească faptul că proprietarul a abuzat de dreptul său de a modifica unilateral cuantumul chiriei. În cazul în care instanța constată că taxa a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare în zona dată pentru perioada relevantă și le-a depășit în mod semnificativ, atunci în baza paragrafului 2 al art. 10 din Codul civil al Federației Ruse, instanța trebuie să refuze colectarea chiriei peste ratele medii ale pieței menționate (paragraful 22 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 "").

În plus, este logic să prescrieți în mod clar procedura de creștere a unei astfel de taxe. De exemplu, să prevadă că în cazul în care locatorul modifică valoarea chiriei, acesta din urmă este obligat să transmită locatarului o notificare semnată de persoana corespunzătoare. Unele părți indică chiar modalitatea (scrisoare recomandată cu confirmare de primire, telegramă, intenționat) și termenul limită pentru trimiterea acesteia. Pana la indeplinirea conditiilor de mai sus, cuantumul chiriei se considera neschimbat. În cazul în care părțile se adresează instanței, este necesar să se stabilească faptul transmiterii înștiințării specificate către chiriaș, modalitatea și termenul de transmitere a acestuia. Chiriașului nu i se poate percepe o penalitate (penalitate) pentru perioada în care a continuat să plătească pentru proprietatea închiriată la prețul anterior, dacă nu a primit o notificare sau a primit-o într-o formă necorespunzătoare (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Sectorul Central din 27 februarie 2014 Nr. F 10-299/2014 în dosarul Nr. А35-4352/2013).

Recomandăm precizarea în contractul de închiriere a obligației părților în cazul creșterii cuantumului chiriei de încheiat scris acord suplimentar. Potrivit paragrafului 1 al art. 421 din Codul civil al Federației Ruse, cetățeni și entitati legale liber să încheie un contract; constrângerea la încheierea unui contract nu este permisă. Aceasta înseamnă că dacă există o astfel de condiție, nimeni nu te va putea obliga să încheiați un acord suplimentar, iar fără încheierea acestuia, să plătiți o chirie majorată. La această poziție aderă și instanțele, de exemplu, Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 10728/12 din 15 ianuarie 2013 în dosarul nr. A23-2648/2011.

În ceea ce privește frecvența modificării sumei chiriei, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, proprietarul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (Articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an (clauza 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73). „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere“).

Nu trebuie sa credeti ca includerea in contract a unei conditii care stabileste ca chiria poate fi modificata prin acordul partilor din anumite circumstante inseamna o modificare obligatorie a chiriei in viitor. O astfel de condiție este supusă principiului libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), care implică acordul fără nicio constrângere a părților la tranzacție de a modifica obligațiile (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj al Federației Ruse din 13 aprilie 2010 Nr. 1074/10 în dosarul Nr. A40-90259 / 08 -28-767, decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Novosibirsk din 28 mai 2014 în dosarul Nr. A45-5936 / 2014, decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 30 iunie 2014 Nr. F01-2484 / 2014 în cazul Nr. A43-19405 / 2013).

Dacă, după primirea unei notificări de la proprietar cu privire la creșterea chiriei, chiriașul începe să plătească la noua rată, aceasta va însemna acordul său și va deveni aproape imposibil să contestați noua chirie în viitor. Cert este că direcția anunțului de către proprietar va fi echivalată cu o ofertă - o ofertă adresată uneia sau mai multor persoane anume, care este destul de certă și exprimă intenția celui care a făcut-o, de a se considera a fi intrat. într-un acord cu destinatarul, care va accepta oferta (partea 1 a articolului 435 Cod civil al Federației Ruse). Consimțământul cu adoptarea sa se numește acceptare (partea 1 a articolului 438 din Codul civil al Federației Ruse). Atunci când efectuează acțiuni în termenul stabilit de locator pentru a îndeplini condițiile contractului specificate în ofertă (inclusiv plata sumei corespunzătoare de chirie), chiriașul acceptă (acceptă) oferta (partea 3 a articolului 438 din Codul civil). Codul Federației Ruse). În același timp, la modificarea contractului de închiriere (și anume, creșterea chiriei), obligațiile părților rămân într-o formă modificată (partea 1 a articolului 453 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, prin efectuarea plății ținând cont de valoarea majorată a chiriei, chiriașul acceptă termenii contractului propus de proprietar în ceea ce privește creșterea costului chiriei (decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Kemerovo din 30 iunie 2014 în dosar nr. A27-4911 / 2014).

În plus, nu vă recomandăm să încetați deloc să plătiți pentru proprietatea închiriată, deoarece întârzierea plății atrage după sine aplicarea unei penalități (penalitate). Potrivit părții 1 a art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății în timp util. Nu sunt prevăzute excepții de la această regulă pentru cazurile de nerezonabil și ilegal, în opinia chiriașului, majorarea cuantumului chiriei de către legea civilă. Obligațiile trebuie îndeplinite în mod corespunzător, în conformitate cu termenii contractului, cerințele legii și alte acte juridice (articolul 309 din Codul civil al Federației Ruse). Refuz unilateral de la îndeplinirea obligațiilor nu este permisă (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse). Un acord sau o lege poate prevedea o sumă de bani pe care debitorul este obligat să o plătească creditorului în caz de neplată sau performanță necorespunzătoare obligații, în special, în caz de întârziere în executare (articolul 330 din Codul civil al Federației Ruse). Astfel, la încetarea plății pentru chirie, instanța vă poate obliga să plătiți o penalitate (penalitate) (decizia Curții de Arbitraj din Regiunea Kemerovo din 30 iunie 2014 în dosarul nr. A27-4911 / 2014).

Proprietarul ridică chiria unilateral. Cum poți ajuta un chiriaș? (Tkachenko G.)

Data plasării articolului: 09/03/2015

Chiriașii, atunci când semnează un contract de închiriere, nu acordă întotdeauna atenția cuvenită sintagmei că „proprietarul poate crește unilateral chiria din cauza aprecierii dolarului sau a modificărilor valorii de piață a contractului de închiriere”. Dar nu iau în considerare faptul că, în consecință, costul chiriei poate crește în cele din urmă de exact de două ori, sau chiar mai mult. Ce poate face un chiriaș dacă un contract de închiriere a fost deja semnat și a primit o notificare de creștere a chiriei de la proprietar va fi discutat în acest articol.

CE TREBUIE TREBUIE SĂ ȘTIE CHIRIATUL?

1. La paragraful 11 scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Examinarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a clarificat că „când se aplică paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să pornească de la faptul că pe parcursul anului trebuie să rămână o condiție invariabilă a contractului, care să prevadă o sumă fixă ​​de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia.
Dacă contractul include o condiție care prevede posibilitatea modificării sumei chiriei mai des de o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerată nulă, făcând referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 N VAC-9525/10 în cazul N A75-10558/2009:
„... în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.Legea poate stabili și alte perioade minime de revizuire a cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de bunuri. , ar trebui furnizat.
În plus, în conformitate cu paragraful 11 ​​din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Prezentare de ansamblu asupra practicii judiciare în soluționarea litigiilor legate de închiriere”, paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conține norma peremptorie privind frecvența modificărilor cuantumului chiriei, în legătură cu care părțile nu pot modifica sau stabili în contract o condiție care diferă de cea prevăzută de prezenta regulă. Prin urmare, condiția contractului, care prevede posibilitatea unei modificări trimestriale a sumei chiriei, este nulă în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece nu este în conformitate cu legea ... "
Cu toate acestea, mai târziu, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere” a indicat în paragraful 21:
„... în temeiul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an (în acest caz, prin revizuirea legii se pot stabili și alte perioade minime a cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți).
Această normă este dispozitivă și permite modificarea, prin acordul părților, a termenilor contractului de închiriere privind cuantumul chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație a posibilității unei astfel de modificări a contractului de închiriere. acordul în sine.
Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an ... "
Astfel, proprietarul a primit dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei, dar o dată pe an. Mă voi opri asupra Rezoluției Curții de Arbitraj a Districtului Moscova din data de 20.01.2015 N F05-15294 / 2014 în cazul N A40-54476 / 14:
„... în conformitate cu paragraful 6.1 din contract, ținând cont de prevederile contractului de închiriere încheiat între părți la 28 decembrie 1993 N 2720/17, tarifele de închiriere a imobilului nu pot suferi modificări până la data de 31 decembrie. , 2011, cu excepția cazurilor prevăzute la paragrafele 6.5, 6.6 din prezentul acord.
Proprietarul are dreptul de a modifica tarifele de închiriere specificate în prezentul contract în cazul unei modificări centralizate a prețurilor și tarifelor la utilități, ratelor de bază ale chiriei terenurilor, impozitelor pe proprietate, impozitelor pe cifra de afaceri, proporțional cu valoarea majorării acestora, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 6.5 din acord).
Instanțele au constatat că reclamanta i-a comunicat, în repetate rânduri, pârâtei o altă majorare a tarifului de închiriere cu un calcul detaliat și o convenție suplimentară, la care aceasta din urmă nu a fost de acord, în legătură cu care reclamanta a formulat această cerere de modificare a condițiilor contractul N 20/155 din 23.07.2008 in ceea ce priveste tarifele de inchiriere.
Instanța, examinând și evaluat probele disponibile în cauză, inclusiv clauzele contractului nr. 20/155 din 23 iulie 2008, a concluzionat că nu există temei pentru modificarea tarifelor de închiriere pretinsă de reclamantă în conformitate cu art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de circumstanțele că de la 01.01.2014 tariful de închiriere a fost majorat de la 3872,04 ruble. până la 4015 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiu de birou și de la 3002,59 ruble. până la 3113,94 ruble. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiul de depozit.
... Contradicții în concluziile instanței indicate pozitia juridica, precum și interpretarea greșită de către instanță a normelor drept materialÎn speță, completul de judecată nu constată..."
2. Separat, voi nota contractele de închiriere încheiate pe o perioadă de până la un an. Practica de arbitraj a dezvoltat o poziție conform căreia chiria în temeiul unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an (egal cu un an) nu este supusă modificării. De exemplu, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.08.2009 N VAS-10734/09 în cazul N A12-15393/08-C28:
„... în timp ce au satisfăcut cererea, instanțele au procedat în mod rezonabil de la prevederea articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conform căreia chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util.
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de acord, dar nu mai mult de odata pe an.
Întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă mai mică de un an, cuantumul chiriei nu a putut fi modificat.
Pe baza termenilor contractului, Curtea de Apel a schimbat de drept hotărârea instanței de fond și a recuperat cuantumul creanței în baza sumei chiriei convenite de părți la momentul încheierii contractului...”
Voi cita, de asemenea, drept exemplu Decretul FAS al Districtului Ural din 21 iulie 2010 N F09-5670 / 10-C6 în cazul N A71-14477 / 2009:
„... societatea Glavryba (chiriaș) și societatea Aikai (subchiriaș) au semnat un contract de subînchiriere imobiliară din data de 1 aprilie 2009 N 310/2009, conform căruia primul etaj al unui imobil nerezidențial în suprafață de 381,9 mp, situat la adresa: Republica Udmurt, Votkinsk, strada Ordzhonikidze, 4b, pentru o perioada de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea activitatilor comerciale.
Într-o scrisoare din 08.06.2009 N 162, compania Glavryba a informat compania Aikai despre creșterea chiriei de la 01.05.2009 la 161.565 de ruble. 60 cop.
Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de compania „Aikai”, compania „Glavryba” a făcut apel la curtea de Arbitraj cu o revendicare in cauza in cauza.
După ce a studiat și evaluat în ansamblu în modul prevăzut de art. 71 Arbitraj cod procedural Federația Rusă, probele disponibile la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul apariției datoriei pârâtei față de reclamantă. Totodată, instanțele au indicat că modificarea cuantumului chiriei în temeiul contractului în litigiu după două luni de la data încheierii acestuia contravine alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, în baza căruia, ținând cont de plățile efectuate de societatea Aikai, datoria companiei Aikai a fost recalculată ... "

(1) Chiar dacă între părțile contractului de închiriere este semnat un acord privind majorarea chiriei în temeiul unui contract încheiat pe o perioadă de până la un an sau privind modificarea chiriei pentru a doua oară într-un an, un astfel de contract poate fi recunoscut. ca vid. De exemplu, Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 19 noiembrie 2009 în cazul N A11-2018/2009:
„... în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util. Procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei sunt determinate prin contractul de închiriere (partea 1 a acestui articol).
Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an (partea 3 a aceluiași articol).
Datorită faptului că modificările de drept civil ale chiriei sunt permise cel mult o dată pe an, instanța de judecată a recunoscut de drept nul de drept (contradictoriu cu legislația actuală) Protocolul nr. a majorat pentru a doua oară într-un an. Prin urmare, nu a existat nicio creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OAO Saratovstroysteklo nu avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere în mod unilateral. În consecință, contractul de închiriere, astfel cum a fost modificat prin contractul adițional la acesta din data de 12.10.2008 N 5, continuă să fie valabil până la 31.12.2009.
Motivele de anulare a actelor judiciare atacate în temeiul plângere de casare nicio dovada..."
2. Chiriașul se poate referi la faptul că o creștere unilaterală a chiriei de către proprietar este un abuz de drept.
Această declarație este confirmată de Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse cu privire la un contract de închiriere”, clauza 22:
„... dacă în lipsă reglementare de stat contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că, în urma unei astfel de modificări unilaterale, acesta a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea de proprietate similară în zona dată pentru perioada relevantă și le-a depășit în mod semnificativ, ceea ce indică faptul că proprietarul și-a abuzat de drept, instanța, în baza paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze chiria în partea care depășește ratele medii ale pieței menționate..."
La fel de bun exemplu- Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Siberia de Est din data de 20.08.2014 în cauza N A10-1405 / 2013:
„... din dosarul cauzei, reclamanta a fundamentat majorarea unilaterală de chirie prin datele raportului ARTOKS SRL „Cu privire la evaluarea valorii de piață a obiectului de evaluare” din data de 20.08.2010 N 143/42- 10 / 2.
Luând în considerare disputa și evaluând raportul menționat în conformitate cu regulile articolului 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța a stabilit utilizarea informațiilor false despre caracteristicile spațiilor închiriate și încălcarea de către evaluator a cerințelor. din Legea cu privire la activitati de evaluareși standardele federale evaluare și, prin urmare, nu a luat în considerare valoarea de piață a obiectului de evaluare definit în acesta - chiria anuală pentru 1 mp. m spațiu de depozitare, egal cu 1884 de ruble fără TVA.
În baza raportului N 617 privind evaluarea valorii de piață a valorii chiriei imobilului, efectuat de evaluatorul SRL „Fondul Proprietății al Republicii Buriația” Sluginova O.L. potrivit hotărârii Curții de Arbitraj a Republicii Buriația, instanța de fond a stabilit valoarea reală de piață a dreptului de folosință a imobilului în litigiu pe bază de închiriere.
Rezultatele acestei evaluări nu au fost contestate de persoanele care au participat la dosar și nu a fost evidențiată nicio discrepanță între acest raport și cerințele legislației în vigoare.
În conformitate cu paragraful 22 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73, dacă, în absența unei reglementări de stat privind chiria, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a închiria în mod unilateral să-și schimbe dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că, ca urmare a unei astfel de modificări unilaterale, a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare în zona dată pentru perioada corespunzătoare și a depășit semnificativ acestea, care indică abuzul de drept al proprietarului, instanța, în temeiul paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să recupereze chiria în partea care depășește ratele medii ale pieței menționate.
În baza celor de mai sus, s-a stabilit că, ca urmare a unei modificări unilaterale a chiriei anuale de către reclamantă, chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar din zona dată pentru perioada corespunzătoare. , și le-a depășit semnificativ, instanța de arbitraj a soluționat în mod corect litigiul prin recuperarea creanței în cuantum de o anumită valoare de piață a închirierii imobilului în litigiu și refuzul de a satisface pretenția...”
3. Dacă sunteți pe punctul de a semna un contract de închiriere și proprietarul dumneavoastră insistă asupra dreptului său de a modifica unilateral chiria, atunci încercați să prevazuți în contract limitele de modificare a costului taxei sau procedura de calcul a chiriei atunci când aceasta crește . De exemplu, astfel: „Cuantumul chiriei poate fi majorat de către proprietar în mod unilateral, dar nu mai mult de ___% din valoarea chiriei specificată în clauza ____ din prezentul contract”.
În caz contrar, proprietarul are dreptul să majoreze chiria cu orice sumă.
Rezoluție FAS Districtul de Nord-Vest din data de 28.01.2010 în cazul N A05-7679 / 2009:
„... din paragraful 3.1 din contract rezultă că suma chiriei poate fi majorată de către locator în mod unilateral în cazul unei majorări a tarifelor de folosință. teren pe care se află imobilul, proporțional cu suprafața spațiului închiriat, precum și o creștere a tarifelor pentru utilități și alte cheltuieli, inclusiv pentru alimentarea cu apă, canalizare, alimentare cu energie termică și energie electrică.
Instanțele au stabilit și pârâta nu contestă că tarifele pentru alimentarea cu apă și salubrizare, pentru energie termică, energie electrică au fost majorate față de anul 2008, în legătură cu care au crescut în mod corespunzător și cheltuielile locatorului pentru servicii de utilități și întreținere.
Argumentul pârâtei potrivit căreia majorarea chiriei nu este conformă cu termenii contractului, întrucât s-a făcut într-un cuantum arbitrar și nu proporțional cu costurile majorate, a fost pe bună dreptate respins de instanțe pe motiv că, fiind prevăzut la paragraful 3.1 din contract posibilitatea unei majorări unilaterale a cuantumului chiriei, părțile nu au stabilit o majorare similară proporțional cu cheltuielile efectuate de reclamant pentru a plăti utilitati, și, de asemenea, nu a prevăzut procedura și nu a stabilit calculul aplicat în cazul unei majorări unilaterale a chiriei.
Prin stabilirea pretului contractului intr-un anume suma de bani, părțile au mai prevăzut dreptul chiriașului de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul creșterii tarifelor de folosință a unui teren, tarifelor pentru utilități și întreținere și alte cheltuieli.
Astfel, modificarea chiriei ca urmare a ajustării acesteia, ținând cont de creșterea tarifelor existente, nu contravine celor de mai sus. norma legala si termenii contractului...

Pentru a rezuma cele de mai sus:

1. După primirea unei notificări de la proprietar cu privire la creșterea chiriei, orice comunicare cu acesta trebuie să aibă loc în scris cu semne de primire a documentelor (scrisori, notificări, acorduri) persoană autorizată cu data livrării sau prin scrisoare recomandată cu chitanță de retur și descrierea anexelor. Acest lucru poate fi necesar ca dovadă documentară a cuvintelor dumneavoastră în instanță.
2. Uită-te la cât timp este încheiat contractul tău de închiriere: dacă pentru o perioadă mai mică sau egală cu un an, atunci termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați pe parcursul anului. Pe baza informațiilor din acest articol, trimiteți proprietarului un răspuns motivat la notificarea de creștere a chiriei.
3. Stabilește dacă situația ta este una dintre cele descrise în articol.
3.1. Dacă ați semnat un acord care este contrar actualului drept civil apoi mergeți în instanță pentru a fi declarat nul de drept.
3.2. Dacă observați că chiria a crescut în mod evident disproporțional față de ratele pieței, contactați un evaluator pentru a determina valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a proprietății în condițiile de închiriere.
După aceea, informați proprietarul în scris despre poziția dumneavoastră și atașați o copie a raportului evaluatorului.
În cazul în care proprietarul nu vă satisface nevoile, puteți solicita instanței de judecată pentru ca notificarea de majorare a chiriei să fie declarată nulă și neaplicabilă. De exemplu, Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 22 octombrie 2013 în cazul N A05-8698 / 2012.