Переведення житлового приміщення у нежитлове. Переведення житлового приміщення в нежитлове: аналіз законодавства та судової практики Переведення нежитлового приміщення в житлове - судова практика

Ви думаєте, що ви російська? Народилися в СРСР і думаєте, що ви росіянин, українець, білорус? Ні. Це не так.

Ви насправді російська, українець чи білорус. Але ви думаєте, що ви єврей.

Дичину? Неправильне слово. Правильне слово "імпринтінг".

Новонароджений асоціює себе з тими рисами особи, які спостерігає одразу після народження. Цей природний механізм властивий більшості живих істот, які мають зор.

Новонароджені в СРСР кілька перших днів бачили мати мінімум часу годівлі, а більшу частину часу бачили особи персоналу пологового будинку. За дивним збігом обставин вони були (і залишаються досі) здебільшого єврейськими. Прийом дикий за своєю сутністю та ефективності.

Все дитинство ви дивувалися, чому живете в оточенні нерідних людей. Рідкісні євреї на вашому шляху могли робити з вами все що завгодно, адже ви до них тяглися, а інших відштовхували. Та й зараз можуть.

Виправити це ви не зможете - одноразовий імпринтинг і на все життя. Зрозуміти це складно, інстинкт оформився, коли вам було дуже далеко до здатності формулювати. З того моменту не збереглося ні слів, ні подробиць. Залишилися лише риси осіб у глибині пам'яті. Ті риси, які ви вважаєте своїми рідними.

3 коментарі

Система та спостерігач

Визначимо систему як об'єкт, існування якого не викликає сумнівів.

Спостерігач системи - об'єкт не є частиною спостережуваної ним системи, тобто визначальний своє існування навіть через незалежні від системи чинники.

Спостерігач з погляду системи є джерелом хаосу - як керуючих впливів, і наслідків спостережних вимірів, які мають причинно-наслідкового зв'язку з системою.

Внутрішній спостерігач - потенційно досяжний для системи об'єкт щодо якого можлива інверсія каналів спостереження та впливу, що управляє.

Зовнішній спостерігач - навіть потенційно недосяжний для системи об'єкт, що знаходиться за обрієм подій системи (просторовим та тимчасовим).

Гіпотеза №1. Всевидюче око

Припустимо, що наш всесвіт є системою і має зовнішній спостерігач. Тоді спостережні вимірювання можуть відбуватися, наприклад, за допомогою «гравітаційного випромінювання», що пронизує всесвіт з усіх боків ззовні. Перетин захоплення «гравітаційного випромінювання» пропорційно масі об'єкта, і проекція «тіні» від цього захоплення в інший об'єкт сприймається як сила тяжіння. Вона буде пропорційна добутку мас об'єктів і обернено пропорційна відстані між ними, що визначає щільність «тіні».

Захоплення «гравітаційного випромінювання» об'єктом збільшує його хаотичність і сприймається нами як час. Об'єкт непрозорий для «гравітаційного випромінювання», переріз захоплення якого більший за геометричний розмір, усередині всесвіту виглядає як чорна діра.

Гіпотеза №2. Внутрішній спостерігач

Можливо, що наш всесвіт спостерігає за собою сам. Наприклад, за допомогою пар квантово заплутаних частинок рознесених у просторі як еталони. Тоді простір між ними насичено ймовірністю існування процесу, що породив ці частинки, що досягає максимальної щільності на перетині траєкторій цих частинок. Існування цих частинок також означає відсутність траєкторіях об'єктів досить великого перерізу захоплення, здатного поглинути ці частинки. Інші припущення залишаються такими ж як і для першої гіпотези, крім:

Плин часу

Стороннє спостереження об'єкта, що наближається до горизонту подій чорної діри, якщо визначальним фактором часу у всесвіті є «зовнішній спостерігач», уповільнюватиметься рівно вдвічі - тінь від чорної діри перекриє рівно половину можливих траєкторій «гравітаційного випромінювання». Якщо ж визначальним фактором є «внутрішній спостерігач», то тінь перекриє всю траєкторію взаємодії і протягом часу об'єкта, що падає в чорну дірку, повністю зупиниться для погляду з боку.

Також не виключена можливість комбінації цих гіпотез у тій чи іншій пропорції.

Власники квартир у багатоквартирних будинках часто бувають незадоволені тим, що в їхньому будинку знаходиться магазин, офіс чи інше нежитлове приміщення. Одним із способів боротьби з такими нежитловими приміщеннями є подання позову до судупро визнання недійсним рішення про переведення житлового приміщення до нежитлового.
Мешканці будинку часто вказують на те, що:
згодина реконструкцію, перебудову та (або) перепланування переведеної в нежитлове приміщення квартири;
приєднання до нежитлового приміщення частини спільного майна багатоквартирного будинку, а під цим, як правило, розуміється обладнання окремого входу
вони не давали.
20 січня 2015р Московським міським судом (касаційна інстанція) був розглянутий позов про визнання недійсним розпорядженняпро переведення житлового приміщення до нежитлового (Визначення від 20 січня 2015 р. N 4г/1-56). Позивач, фізична особа – власник квартирив багатоквартирному будинку, заснував свій позов на аргументах, зазначених вище.
Суд відмовивпозивачу у задоволенні його вимог з таких підстав:
Використання прибудинкового земельної ділянкипід доріжку до пішохідного тротуару не порушує прав мешканців, так як право власності на земельна ділянкане зареєстровановідповідно в даному випадкувідсутній факт використання спільного майна мешканців будинку.
Доказ позивача про те, що він не давав згоди на переведення житлового в нежитлове приміщення, вірно відхилений судом, оскільки ДЖП та ЖФ м. Москви самостійно приймає рішення про переведення житлового приміщення до нежитлового. При цьому отримання згоди власниківприміщень, розташованих безпосередньо над квартирою, діючим законодавствомне передбачено, вони повинні бути лише повідомлені про прийняте рішення.
Доказ позивача про те, що дозвіл на облаштування окремого входуотримано без згоди інших співвласників будинку, визнано неспроможним, оскільки відповідачем представлено виписка із рішення загальних зборіввласників, що свідчить про прийняття рішення про передачу йому частини спільного майна будинку на виконання робіт відповідно до проектом перебудови.

В іншій справі підприємець був не згоден з відмовоюДепартаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви переведення квартири в нежитлове приміщення. У свою чергу Департамент житлової політики та житлового фонду м. Москви вважав, що він не може ухвалити рішення про переведення житлового в нежитлове приміщенняу зв'язку з тим, що радою депутатів державного зборів відмовлено у відповідності проекту рішення про переведенняжитлового приміщення у нежитлове.
Суд визнав рішення Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москвиобґрунтованим, оскільки згідно з пунктом 5.7.4. Регламенту підготовки повідомлення про переклад(відмову у перекладі), затвердженого Постановою Уряду Москви від 15 травня 2007 року №382-ПП, однією з підстав для відмовиє негативний висновокоргану виконавчої владиміста Москви, міської організації.
Але варто зазначити, що рада депутатів муніципальних зборів при відмови у відповідності проектурішення про переведення житлового приміщення до нежитлового, повинен таку відмову мотивувати. У разі мотивом послужили звернення мешканцівбагатоквартирного будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться, про незгодуз передачею частини спільного майна будинку(підвіконна частина фасаду до рівня підлоги) для влаштування окремого входу зацікавленій особі(Постанова Десятого арбітражного апеляційного судувід 1 квітня 2015 р. N 09АП-5381/2015).

В останній суперечці підприємець довів, що відмоваДепартаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви у наданні державної послугиз підготовки та видачі повідомлення про переведення (відмову у перекладі) житлового приміщення є недійсним.
Судом було встановлено, що підприємець, будучи власником житлового приміщення, звернувся до Департаменту із заявою про розгляд питання про переведення приміщення в нежитловез метою використання як салон-магазин непродовольчих товарів.
При цьому Департамент відмовивпідприємцю у наданні державної послуги з підготовки та видачі, пославшись на відсутність інформації про погодження радою депутатів муніципальних зборів проекту рішення про переведення.
Суд виходив із відсутності у Департаменту правових підставдля відмови підприємцю у наданні державної послуги з підготовки та видачі повідомлення про переведення житлового приміщення до нежитлового.
Суд зазначив, що законодавством встановлено: якщо у встановлений термінз моменту надходження документів на розгляд ради депутатів до Департаменту не надійде рішення з питання погодження проекту рішенняпро переведення житлового приміщення в нежитлове, таке проект вважається узгодженим.
Доводи касаційної скаргипро те, що підприємець повторно звернувсяу службу «одного вікна» із заявою про надання державної послуги з підготовки та видачі повідомлення про переведення (відмову в перекладі) житлового приміщення до нежитлового, і надалі відкликав свою повторну заяву, що, на думку Департаменту, свідчить про відмови від надання послуги, було відхилено судом (Постанова АСМО від 20 березня 2015 р. у справі N А40-62879/14).

Фролова Юлія Сергіївна

студентка 4 курси, Юридичний інститутФДБОУ ВПО "Держуніверситет-УНПК", м. Орел

Мельников Микола Миколайович

науковий керівник, кандидат юридичних наук,

доцент кафедри " Цивільне правоі процес»,

Юридичний інститут ФДБОУ ВПО

«Держуніверситет-УНПК», м. Орел

Відповідно до ч. 1 ст. 17 Житлового кодексу Російської Федерації(Далі - ЖК РФ) житлове приміщення призначене для проживання громадян. З цього правила ЖК РФ передбачає один виняток: допускається здійснення в житловому приміщенні професійної чи індивідуальної підприємницької діяльностігромадянами, але у разі, якщо це порушує правничий та законні інтереси інших громадян, і навіть вимоги, яким має відповідати житлове приміщення.

У літературі наголошувалося, що для здійснення підприємницької діяльності набагато зручніше та вигідніше використовувати приміщення, розташовані в житлових будинках на перших поверхах, ніж брати в оренду дорогі офіси у бізнес-центрах. Щоб така діяльність здійснювалася на законних підставах, відповідне приміщення необхідно перевести з житлового фонду в нежитловий.

Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове (або, навпаки, нежитлового приміщенняв житлове, що також часто зустрічається практично) регулюється главою 3 ЖК РФ. Переклад допускається за дотримання низки умов, однією з яких є забезпечення технічної можливості обладнання доступу до приміщення, що переводиться без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень. Насправді це виявляється, насамперед, у необхідності влаштування окремого входу у відповідне приміщення. У разі перебування приміщення, що переводиться в багатоквартирному будинку, необхідно враховувати положення ст. 36, 40 ЖК РФ, згідно з якими зменшення розміру загального майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку. При облаштуванні окремого входу в приміщення, що переводиться, вирішується питання про порядок використання земельної ділянки, для чого може знадобитися згадана вище згода власників. Судова практика в даному випадку виходить з наступного: якщо земельна ділянка не сформована в порядку, передбаченому Федеральним законом від 29.12.2004 № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації» (Відомості Верховної, 03.01.2005. № 1. ст. 15), згода власників приміщень на використання ділянки не потрібна, оскільки вона не входить до загальної пайову власністьвласників багатоквартирного будинку, а значить їх права при проведенні робіт з обладнання окремого входу в житлове приміщення, що перекладається, не порушуються (Визначення Верховного СудуРФ від 13.01.2010 № 80-В09-26). В інших випадках згода власників приміщень на використання земельної ділянки необхідна, оскільки ділянку згідно зі ст. 36 ЖК РФ є спільним майном власників багатоквартирного будинку, а в результаті обладнання окремого входу режим користування такої земельної ділянки змінюється (Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 09.06.2010 у справі № А11-12777/2009).

Не потрібна згода власників, якщо при переведенні житлового приміщення в нежитлове не торкаються несучих конструкцій, а також не відбувається зменшення розміру загального майна (Постанова ФАС Волго-Вятського округу від 12.02.2010 у справі № А29-3219/2009). Згоди власників суміжних житлових приміщень для перекладу також не потрібно отримувати; вони повинні бути лише повідомлені про відповідне рішення )).

Порядок здійснення переказу регламентується ст. 23 ЖК РФ, відповідно до якої переклад здійснюється органом місцевого самоврядування. Ст. 23 ЖК РФ передбачає перелік документів, необхідних для подання у Уповноважений органдля здійснення перекладу. Цей перелік є вичерпним і підлягає розширювальному тлумаченню. Насправді органи місцевого самоврядування найчастіше зловживають своїми повноваженнями, вимагаючи вчинити не передбачені законом дії чи уявити додаткові документи. Слід зазначити, що муніципалітет немає права покладати на осіб, здійснюють переклад житлових приміщень в нежитлові, додаткові (не передбачені законом) обов'язки. Наприклад, зробити інвестиційні вкладення відновлення житлового фонду міста (Постанова ФАС Волго-Вятского округу від 08.08.2008 р. у справі № А31-5840/2007-28). Разом з тим, у ряді випадків можуть знадобитися документи на дозвілуповноважених органів. Так, наприклад, при переведенні приміщення, яке відноситься до об'єктів культурної або історичної спадщини, потрібне узгодження проекту перебудови з органом охорони таких об'єктів (Постанова ФАС Далекосхідного округувід 01.09.2010 (Ф03-6355/2010). Якщо ж з огляду на специфіку діяльності потрібне обладнання автостоянки, то необхідний дозвіл ДІБДР (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 05.04.2006 у справі № Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).

Із заявою про переведення вправі звертатися власник приміщення або уповноважена ним особа. Суб'єкт, який володіє приміщенням на законній підставі, але яка є власником і неуповноважений їм скоєння подібних дій, неспроможна звертатися з відповідним заявою до місцевого самоврядування. Із заявою про переведення нежитлового приміщення до житлового також не вправі звертатися установа, яка володіє таким приміщенням на праві оперативного управління(Постанова ФАС Далекосхідного округу від 28.05.2010 № Ф03-2872/2010).

Рішення про переведення чи відмову у перекладі приміщення приймається за результатами розгляду заяви уповноваженим органом пізніше як за 45 днів із дня подання документів (ч.3 ст. 23 ЖК РФ). Орган місцевого самоврядування немає права виходити межі встановленого ЖК РФ терміну (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 05.04.2006 у справі №Ф04-2161/2006(21143-А02-22)).

У разі необхідності проведення робіт з перебудови або перепланування приміщення, що переводиться, уповноважений орган у документі, що підтверджує прийняття рішення про переведення, зобов'язаний вказати вимогу про їх проведення (ст. 23 ЖК РФ). При цьому не виключається можливість проведення робіт з перебудови чи перепланування приміщення ще до прийняття органом місцевого самоврядування рішення про переведення. Проте проект перебудови має бути узгоджений з уповноваженим органом (Постанова ФАС Західно-Сибірського округу від 04.12.2007 № Ф04-8302/2007 (40655-А27-31)).

При розробці проекту перебудови та перепланування необхідно враховувати Правила та норми технічної експлуатації житлового фонду, затверджені Постановою Держбуду РФ від 27.09.2003 № 170 ( російська газета. - 23.10.2003. - № 214). Наприклад, вимоги п. 4.2.4.9 Правил про неприпустимість розширення та пробивання прорізів у стінах великопанельних та великоблочних будівель. Інакше у перекладі може бути відмовлено (Визначення Вищого Арбітражного Суду РФ від 26.05.2010 № ВАС-6391/10).

Підстави відмовити у перекладі передбачені ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Рішення про відмову в перекладі має містити підстави для відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені ч. 1 ст. 23 ЖК РФ. При цьому не допускається відмова за умови вчинення додаткових дій, наприклад: надати висновок державної експертизипо проекту; отримати в адміністрації міста розпорядження про дозвіл на реконструкцію приміщення під офіс (Постанова ФАС Східно-Сибірського округу від 10.03.2010 у справі № А33-16206/2009).

Відмова у перекладі може бути оскаржена заявником у судовому порядку. У разі визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним, суд повинен зобов'язати адміністрацію ухвалити рішення про переведення (Постанова ФАС Далекосхідного округу від 21.11.2007 № Ф03-А51/07-1/5290).

У висновку хотілося б відзначити таке: суперечки, пов'язані з переведенням житлових приміщень у нежитлові та нежитлові приміщення в житлові, широко поширені в судовій практиці. Як справедливо зазначається у літературі, усе це свідчить про недосконалість законодавства у цій сфері. Законодавцю необхідно звернути увагу на цю проблемута вдосконалити норми з метою більш детальної регламентації та спрощення процедури перекладу. Таким чином, на наш погляд, кількість суперечок буде скорочено.

Список літератури:

1. Макєєв П. В. Про проблеми реалізації положень Житлового кодексу Російської Федерації при переведенні житлового приміщення в нежитлове // Житлове право. - 2009. - № 12. - С. 67-74.

2. Шевчук Д.О. Правові аспектипереведення приміщення з житлового фонду до нежитлового. // Право та економіка. - 2009. - № 9. - C. 14-16.

Олексій Олексійович Русін
Юрисконсульт ТОВ «Мелт»
E-mail:[email protected]
тел. 8926-889-67-72

Десь із 1997 року можна спостерігати ситуацію, як підприємці активно скуповують квартири на перших поверхах, старі будинки для облаштування у цих приміщеннях офісів, перукарень, складів, магазинів тощо. В даний час відзначається картина «з точністю до навпаки», все частіше місцеві органивлада подається пакети документів на переведення приміщень з нежитлового фонду в житловий.

Цю ситуацію можна пояснити тим, що в даний час величезною популярністю стали користуватися так звані квартири-студії в центральних районах великих міст.

Переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення може також обумовлюватися й іншими факторами. Наприклад, у підприємства-гіганта є багато вільних технічних приміщень, які даним підприємством не використовуються, але після переобладнання можуть відповідати вимогам проживання. Відповідно, дане підприємство може задовольнити потребу в розміщенні своїх співробітників та фахівців, що приїжджають, за рахунок даних технічних приміщень. В результаті, дані технічні, нежитлові приміщення після переобладнання стають гуртожитком для працівників чи молодих спеціалістів.

Зміна у бік зменшення вартості комерційної нерухомості та збільшення вартості квартир у певному районі, що сильно перевищують вартість нежитлових приміщень, природним чином може вплинути на кількість бажаючих перевести нежитлове приміщення у житлове з метою подальшого продажу.
У цьому дамо визначення житловим і нежитловим приміщенням.

Житловим приміщенням визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Житловий кодекс РФ називає ряд ознак житлового приміщення: нерухомий характер, ізольованість та придатність для постійного проживання громадян (відповідність встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства), наявність яких у приміщення дозволяє набути йому правовий режимжитлове приміщення. Очевидно, що правовий режим житлового приміщення виникає з моменту юридичного встановленнявідповідності приміщення ознакам жилого приміщення. Порядок визнання приміщення житловим та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, регламентуються Положенням, затвердженим ухвалою Уряду Російської Федерації від 28.01.06 р. N 47.

В російському законодавствінемає визначення поняття «нежитлове приміщення». Розуміння даного терміназнайшло відображення в Федеральний законвід 21.07.97 р. N 122-ФЗ «Про державної реєстраціїправ на нерухоме майноі угод із ним» . Відповідно до абзацу 2 п. 6 ст. 12 Закону приміщення (нежитлове) є «об'єктом, що входить до складу будівель і споруд».

У цій статті ми хочемо розглянути і проаналізувати судову практику існуючу на сьогоднішній день регулюючу відносини, що виникають у зв'язку з переведенням нежитлового приміщення в житлове приміщення. Розглянемо конкретні судові справи.

Відповідно до частини 2 статті 23 ЖК РФ для переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа до органу, що здійснює переведення приміщень, за місцем розташування приміщення, що переводиться, представляє займеновані в пунктах 1-5 зазначеної статті документи.
Так, Державне освітній закладсереднього професійної освіти«Владивостокське художнє училище» звернулося до Арбітражного суду Приморського краю із заявою до адміністрації м. Владивостока про визнання незаконним рішенняадміністрації від 25.09.2009 N 266-р та про зобов'язання адміністрації здійснити переведення нежитлових приміщень загальною площею 402,6 кв.м у житлові в будівлі (житловий будинок з нежитловими приміщеннями, літ.А), розташованому за адресою: м. Владивосток, вул. . Хабаровська, 16.
Суть справи: училище звернулося до адміністрації із заявою про переведення спірних нежитлових приміщень у житлові за погодженням перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться. Рішенням управління з обліку та розподілу житлової площі адміністрації від 25.09,2009 N 266-р училищу відмовлено у переведенні нежитлових приміщень 1-го та 2-го поверхів у житловому будинку N 16 по вулиці Хабаровська у житлові, з вимогою перебудови та перепланування на підставі пункту 1 частини 1 статті 24 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) - неподання певних частиною 2 статті 23 ЖК РФ документів.

Відмовляючи у задоволенні заявлених вимог суди виходили з того, що власником спірних нежитлових приміщень є Приморський край, управління власністю якого в даний час здійснює департамент майнових відносинПриморський край. Останній не сам не звертався, не уповноважував іншу особу звернутися до уповноваженого органу із заявою про переведення приміщень. Навпаки, у матеріалах справи є лист департаменту від 24.09.2009 N 53/2-18-4169, яким відмовлено училищу відповідно до перекладу нежитлових приміщень 1-го і 2-го поверхів у будинку, розташованому за адресою: м.Владивосток, вул. Хабаровська,16 у житлові приміщення (Постанова Федерального арбітражного судуДалекосхідного округу від 28 травня 2010 р. N Ф03-2872/2010
у справі N А51-12554/2009).

На підставіст. 23 ЖК РФ у громадян які займають приміщення, але які є власниками даних приміщень відсутня право вимоги переведення займаного приміщення житловий фонд.
Показовою з цього питання є така цивільна справа. Так, Щ.А.А. звернувся до суду до Префектури САО м. Москви та Департаменту Житлової Політики та Житлового Фонду м. Москви з позовною заявою, в якій просить зобов'язати префектуру САТ м. Москви перевести в житловий фонд приміщення, яке він займає.
Суть справи: Щ.А.А. та його сім'я (дружина, син) з … року проживають у приміщенні, розташованому за адресою: м. Москва…, яке займається під електрощитову, в одній кімнаті розташовується електрощит, а в іншій – передпокій, санвузол, ванна та кухня. Дана квартира була надана Щ.А.А. ВАТ "МАЗД", де він працював на посаді помічника генерального директора.

В обґрунтуванні своїх вимог Щ.А.А. Пояснив, що понад 10 років префектура САТ р. Москви неспроможна вирішити питання переведення даного приміщення житловий фонд. Ці обставини послужили для звернення до суду.

Відмовляючи у задоволенні заявлених вимог, суди виходив речей, що Щ.А.А. не належить право вимагати перебудови та переведення приміщення за адресою: м. Москва, у житловий фонд. Відповідно до ст. 23 ЖК РФ переведення нежитлового приміщення в житлове здійснюється за ініціативою власника приміщення органом місцевого самоврядування (Визначення СК за цивільним справамМосковського міського суду від 12 січня 2011 р. у справі N 33-126).

У разі, якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання нежитлового, що переводиться в житлове приміщення, проект перебудови та (або) перепланування повинен бути складений з урахуванням чинних вимог технічних регламентівдо організацій, які здійснюють підготовку таких проектів.

Так, товариство з обмеженою відповідальністю «Весна-2» звернулося до Арбітражного суду Волгоградській областііз заявою, у якій просить суд визнати незаконною відмову адміністрації Радянського району м.Волгограда про визнання недійсною відмови у переведенні нежитлового приміщення до житлового викладеного у листі N 01-08/1504 від 9.07.2010 року.

Суть справи: заявник, будучи власником нежитлового вбудованого приміщення, розташованого за адресою м.Волгоград, вул. Осетинська, б.5 з дозволу адміністрації Радянського району м.Волгограда 04.01.2002 року N 15 ТОВ «Весна-2» здійснив перепланування даного вбудованого приміщення. Ворошилівським міжрайонним БТІ було оформлено технічний паспортна житлове приміщення (квартиру) N 28, у будинку N 5, на вулиці Осетинській. Потім Ворошилівське міжрайонне БТІ листом від 18.05.2010 N 194 інформувало заявника, що йому необхідно вирішити питання щодо переведення спірного нежитлового приміщення до житлового. У червні 2010 року заявник звернувся із заявою до Адміністрації про переведення нежитлового приміщення до житлового, проте Адміністрацією відмовлено у переведенні спірного приміщення з нежитлового до житлового.

На думку заявника, Адміністрація Радянського району м.Волгограда вимагає від товариства наново виконання всієї процедури переведення нежитлового приміщення до квартири, що істотно порушує законні правата інтереси заявника. Останній вважає, що оскільки він здійснив переведення нежитлового приміщення в житлове на підставі чинної на той момент постанови Адміністрації Волгоградської області N 642 від 30.11.1998 і цим виконав усі необхідні вимоги, встановлені цим положенням, то відмова Адміністрації, що оспорюється, є незаконною.

Відмовляючи у задоволенні заяви, суд виходив із того, що представлений ТОВ «Весна-2» проект перепланування вбудованих приміщень підготовлений проектною організацією ТОВ «Інжстром» у 2001 році. На момент подання заяви про переведення нежитлового приміщення до житлового змінилися вимоги технічних регламентів до організацій, що здійснюють підготовку проектів (Постанова Дванадцятого арбітражного апеляційного суду від 28 січня 2011 р. N 12АП-9732/2010).

З цими висновками суду слід погодитись, як випливає з підпункту 4 пункту 1 ст. 24 ЖК РФ відмова у переведенні нежитлового приміщення в житлове приміщення допускається у разі невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства, так само згідно з пунктом 2 статті 47 Містобудівного кодексуРосійської Федерації від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ види робіт з інженерних досліджень, що впливають на безпеку об'єктів капітального будівництва, повинні виконуватися тільки індивідуальними підприємцямиабо юридичними особами, які мають видані саморегулівною організацією свідоцтва про допуск до таких видів робіт.

При зміні режиму використання нежитлових приміщень насамперед має визначатися технічна можливість використовувати такі приміщення як житлові приміщення.

Показовою з цього питання є така цивільна справа. Так, М. звернувся до суду із заявою про визнання незаконною ухвали адміністрації міста Вологди N … від<данные изъяты>та про покладання на адміністрацію міста Вологди обов'язки перевести вказане нежитлове приміщення у житлове приміщення.

Суть справи: М. на праві власності належить нежитлове приміщення N… загальною площею… кв. м, розташоване на технічному поверсі житлового будинку за адресою:<данные изъяты>. М. звернувся до адміністрації міста Вологди про переведення зазначеного нежитлового приміщення до житлового приміщення. Постановою адміністрації міста Вологди N … від<данные изъяты>М. відмовлено у переведенні нежитлового приміщення, розташованого за адресою:<…>, у житлове приміщення у зв'язку з тим, що до цього приміщення відсутній доступ за допомогою ліфта, передбачений вимогамиПоложення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню або реконструкції, затвердженому постановою Уряду Російської Федерації від 28.01.2006 N 47.

В обґрунтування заявлених вимог М. зазначив, що відмова адміністрації міста Вологди у переведенні нежитлового приміщення до житлового приміщення через відсутність доступу ліфта на одинадцятому поверсі житлового будинку є незаконною та необґрунтованою. Вважає, що ця причина не відповідає дійсності, доступ до нежитлових приміщень здійснюється за комбінованою схемою: за допомогою ліфта до попереднього поверху і сходами до нежитлового приміщення. Прийнята в житловому будинку комбінована схема доступу до приміщень останнього поверху не суперечить Положенню про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції, затвердженому постановою Уряду Російської Федерації від 28.01.2006 N 4 нормам та правилам.

Задовольняючи заявлені вимоги суди виходив із такого, що згідно з технічним висновком ТОВ «дані вилучено» про стан конструкцій нежитлового приміщення N … розташованого на одинадцятому поверсі будівлі за адресою:<данные изъяты>, відповідно до якого існуюче інженерне обладнання нежитлового приміщення (водопостачання, каналізація, опалення, електрообладнання, вентиляція), а також існуюче об'ємно-планувальне рішення дозволяє забезпечити нормальне функціонування цього приміщення за призначенням квартири. У нежитлових приміщеннях створено всі умови комфортного проживання. Переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення не вплине на загальну конструктивну схему будівлі в цілому, не торкається конструктивних та інших характеристик надійності та безпеки будівлі, будівельні конструкціїприміщення знаходяться у працездатному стані, відповідають вимогам нормативно-технічної документації, СНиП 31-01-2003 «Будівлі житлові багатоквартирні», СанПіН 2.1.2.2645-10 «Санітарно-Епідеміологічні вимоги до умов проживання в житлових будинках та приміщеннях» та здоров'ю людей. У зв'язку з тим, що студія побудована як квартира з урахуванням вимог будівельних та санітарних норм, її переведення в житлові приміщення не порушує права та законні інтереси власників інших приміщень, не створює загрози їх життю та здоров'ю ( Апеляційне визначенняВологодського обласного суду від 30 травня 2012 р. N 33-2080/2012).

Переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення не допускається, якщо таке приміщення не відповідає вимогам до житлових приміщень, знаходяться в будівлі громадського призначення, не мають окремого входу, ізольованого від окремих приміщень.

Так, Підприємець звернувся до Арбітражного суду Пермського краюіз заявою про визнання недійсним розпорядження Голови адміністрації Свердловського району міста Пермі «Про скасування розпоряджень голови адміністрації Свердловського району міста Пермі та акта приймальної комісії про завершення перебудови та/або перепланування приміщення від 24.05.2010 N 50», а також про зобов'язання усунути прав та законних інтересів шляхом скасування оспорюваного розпорядження.

Суть справи: підприємцю на праві власності належить чотириповерхова цегляна будівля, розташована за адресою: м. Перм, просп. Комсомольський, 54. Дана будівля реконструйована з будівлі готелю під торговий центр. На підставі розпорядження Глави адміністрації нежитлове приміщення розташоване за адресою: Комсомольський проспект, 54, що належать підприємцю, переведено до житлового приміщення. Після чого було проведено робочу нараду, яку було ініційовано протестом Прокурора Свердловського району міста Пермі на розпорядження голови адміністрації про переведення нежитлового приміщення, розташованого за адресою: Комсомольський проспект, 54 у м. Пермі до житлового приміщення, за результатами якого було прийнято рішення здійснити комісійний огляд приміщень, переведених у житлові. Після огляду було видано розпорядження Глави адміністрації, яким скасовано попереднє розпорядження про переведення нежитлового приміщення, розташованого за адресою: Комсомольський проспект, 54 у м. Пермі, до житлового приміщення.

Відмовляючи у задоволенні заявлених вимог, суд виходив з того, що вимоги до житлових приміщень передбачені Положенням затвердженим постановою Уряду Російської Федерації від 28.01.2006 N 47, згідно з п. 5 зазначеного Положення житловим приміщенням визнається, зокрема квартира, що є структурно відокремленим приміщенням будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку, що складається з однієї або декількох кімнат, а також з приміщень допоміжного використання, призначених задоволення громадянами побутових та інших потреб, що з їх проживанням у такому відокремленому приміщенні; відповідно до п. 6 Положення багатоквартирним будинком є сукупність двох і більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, що прилягає до житлового будинку, або у приміщення загального користування у такому будинку. Тому будинок, розташований за адресою: м. Перм, просп. Комсомольський, 54, реконструйований під торговий центр, є будинком громадського призначення, вхід до приміщень, що належать підприємцю, здійснюється через приміщення громадського призначення, які не мають ізольованого входу від інших приміщень. Для перекладу даного приміщеньз нежитлових в житлові потрібен влаштування окремого входу (Постанова ФАС Уральського округу від 13 січня 2012 р. N Ф09-9806/11 у справі N А50-3183/2011).

З цими висновками суду слід погодитись, оскільки згідно з пунктом 4 ст. 22 Житлового кодексу Російської Федерації переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам.

Питання переведення нежитлового приміщення до житлового, згідно зі ст. 23 ЖК РФ, віднесено до компетенції органу місцевого самоврядування, а чи не суду.

Так, позивачі, які діють у своїх інтересах, звернулися до суду. позовною заявоюдо відповідача - Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви про визнання житловим приміщення, яке займає позивачі, розташоване за адресою:<адрес>загальною площею ... кв. м, та зобов'язання відповідача здійснити переведення займаного житлового приміщення до житлового фонду.

Ухвалою від 03 листопада 2011 року суд ухвалив припинити провадження у даній цивільній справі за позовом до Департаменту житлової політики та житлового фонду м. Москви про визнання приміщення житловим та зобов'язання відповідача здійснити переведення займаного житлового приміщення до житлового фонду (Визначення СК у цивільних справах Московського міського суду) від 20 грудня 2011 р. (N 33-39273).

З цими висновками суду слід погодитись, відповідно до ст. 23 ЖК РФ переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування, а не судом. Відповідно до цієї статті Позивачам для переведення нежитлового приміщення в житлове приміщення необхідно надати в орган місцевого самоврядування відповідний комплект документів. Позивачі не користувалися цим правом.

В Наприкінці цієї статті для проникливого читача ми хотіли б зробити певні висновки.

Таким чином, підсумовуючи ми хотіли б зробити обґрунтований висновок, що не кожному приміщенню можна привласнити статус житлового, відповідно не кожне приміщення можна перевести з нежитлового в житлове.

Для переведення нежитлового приміщення в житлове необхідно дотримуватись вимог передбачених законодавством, надавши перелік документів передбачений у п. 2 ст. 23 ЖК РФ цей перелік є вичерпним. Цей комплект документів необхідно подавати до належного органу (орган, що здійснює переведення приміщень).

У разі якщо для подальшого використання приміщення як житлового потрібно проведення його перебудови та (або) перепланування проект перебудови та (або) перепланування житлового приміщення повинен відповідати вимогам законодавства.

Список використаної літератури під час підготовки даної статті:

Нормативно-правові акти

Житловий кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 N 188-ФЗ // Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29 грудня 2004 р. N 190-ФЗ// Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Федеральний закон від 21 липня 1997 N 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» / / Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Постанова Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47
«Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та таким, що підлягає знесенню або реконструкції»// Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Будівельні норми та правила БНіП 31-01-2003
«Будинки житлові багатоквартирні» (прийняті постановою Держбуду РФ від 23 червня 2003 N 109) / / Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Постанова Головного державного санітарного лікаряРФ від 10 червня 2010 N 64 «Про затвердження СанПіН 2.1.2.2645-10» / / Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант.

Судова практика

Постанова Федерального арбітражного суду Далекосхідного округу від 28 травня 2010 р. N Ф03-2872/2010 у справі N А51-12554/2009// Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;

Ухвалу СК у цивільних справах Московського міського суду від 12 січня 2011 р. у справі N 33-126//Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Ухвала Дванадцятого арбітражного апеляційного суду від 28 січня 2011 р. N 12АП-9732/2010//Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Апеляційна ухвала Вологодського обласного суду від 30 травня 2012 р. N 33-2080/2012//Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Постанова ФАС Уральського округу від 13 січня 2012 р. N Ф09-9806/11 у справі N А50-3183/2011//Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант;
Ухвала СК у цивільних справах Московського міського суду від 20 грудня 2011 р. N 33-39273//Доступ з інформаційно-правового забезпечення Гарант.

ЖК РФ Стаття 23. Порядок переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення

1. Переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування (далі - орган, який здійснює переведення приміщень).

2. Для переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення або нежитлового приміщення до житлового приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа (далі у цьому розділі - заявник) до органу, що здійснює переведення приміщень, за місцем перебування приміщення, що переводиться, безпосередньо або через багатофункціональний центрнадання державних та муніципальних послуг (далі - багатофункціональний центр) відповідно до ув'язнених ними встановленому УрядомРосійської Федерації в порядку угодою про взаємодію представляє:

1) заяву про переведення приміщення;

2) правовстановлюючі документи на приміщення, що перекладається (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);

3) план приміщення, що перекладається, з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);

4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;

5) підготовлений та оформлений у встановленому порядкупроект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі, якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення);

6) протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить рішення про їхню згоду на переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення;

7) згоду кожного власника всіх приміщень, що примикають до приміщення, що переводиться, на переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення.

2.1. Заявник має право не подавати документи, передбачені пунктами 3 та 4 частини 2 цієї статті, а також у разі, якщо право на приміщення, що переводиться, зареєстроване в Єдиному державний реєстрнерухомості, документи, передбачені пунктом 2 частини 2 цієї статті. Для розгляду заяви про переведення приміщення орган, який здійснює переведення приміщень, запитує наступні документи (їх копії або відомості, що містяться в них), якщо вони не були подані заявником за власною ініціативою: