Договір оренди не зареєстрований. Коли можна обійтися без державної реєстрації речових договору оренди Договір оренди не зареєстрований податкові наслідки

Один із найпоширеніших і найчастіше укладених договорів на території нашої держави є договір оренди. При його укладенні та виконанні необхідно враховувати безліч деталей, що дозволяють надалі правильно побудувати позиції обох сторін договору.

Правовому регулюванню цього договору присвячено розділ 34 Цивільного кодексуРФ. Договір оренди не тягне у себе зміни власника, а передбачає лише передачу орендодавцем орендарю майна або лише користування, або користування й у володіння одночасно. Здати майно у найм може лише його власник. Однак, як особа, яка підписує договір, може виступати не власник, а уповноважена ним особа (агент, ріелтор тощо).

Відмінність оренди від найму квартири.

Поряд із договором оренди може укладатися договір найму житлового приміщення і часто ці два види договорів змішують. Розглянемо, у чому полягає їхня відмінність та особливості. Обидва договори є видами договору майнового найму. Договір найму житлового приміщення регулюється главою 35 ЦК України, договору оренди присвячена глава 34 Цивільного кодексу РФ. Коли за плату здається житлове приміщення для проживання в ньому, укладається договір найму жилого приміщення. В інших випадках: коли здається інше нерухоме майно, крім житлових приміщень (офіси, будинки і т.д.), або коли житлові приміщення здаються юридичній особі, укладається договір оренди. Таким чином, тип використовуваного договору залежить від сторін договору (фізичний або юридична особа), і навіть від об'єкта договору (житлове приміщення чи інший об'єкт нерухомості).

Одна з найважливіших практичних відмінностей оренди від найму полягає в тому, що договір найму квартири не підлягає державної реєстрації незалежно від терміну дії. Тобто укладаючи договір найму квартири навіть на 5 років, достатньо поставити підписи під договором і цей договір буде дійсним, без будь-яких додаткових дій. На відміну від цього, договір оренди, укладений на рік і більше повинен пройти державну реєстрацію, без якої він матиме суттєві дефекти. Докладніше про це ми розповімо далі, а зараз повернемось до договору оренди.

Істотними умовами договору орендиє умови про об'єкт оренди, і навіть умови розмір орендної плати. Відповідно до статті 609 ЦК України письмова формадоговору оренди потрібно у разі, якщо хоча б однією зі сторін договору є юридична особа, а також якщо договір укладено на термін більше року.

До істотних умов не входить термін, на який укладено договір оренди, але незважаючи на це термін договору є важливим моментом, оскільки він безпосередньо пов'язаний з процедурою державної реєстрації.

Реєстрація договору оренди потрібна у разі, якщо його укладено на строк не менше одного року.

Звільняється орендар від процедури реєстрації у двох випадках:

Якщо договір оренди укладено терміном менше одного року.
Сторони мають право передбачити у договорі оренди умову, за якою після закінчення терміну оренди за відсутності заперечень сторін договір вважається продовженим на колишніх умовах. У разі, якщо спочатку договір оренди укладався терміном менше року, під час його продовження на такий самий термін, реєструвати договір не потрібно. Закон не забороняє неодноразово продовжувати договір оренди нерухомого майна вказаним способом. Саме собою таке продовження, якщо воно здійснюється терміном менше року, не тягне потреби реєструвати договір і є підставою у тому, щоб розглядати такий договір як укладений терміном понад рік.
Якщо договір оренди укладається на невизначений термін.
У договорі оренди може бути встановлено безпосередньо, що його укладено на невизначений термін, крім того, в силу. 2 ст. 610 Цивільного кодексу РФ, якщо у договорі не вказали термін оренди (навмисно чи випадково), то вважається, що договір укладено на невизначений термін.

Відповідно до ст. 621 ГК РФ під час укладання договору оренди на новий термінумови договору можуть бути змінені за згодою сторін. Укладання договору оренди новий термін є укладанням нового договору. На це зазначено у п.п. 31-32 Огляду практики вирішення спорів, пов'язаних з орендою, затвердженого інформаційним листом Президії ВАС РФ від 11.01.2002 № 66. Тому, якщо термін такого нового договору оренди менше року, він також не підлягає державній реєстрації.

Якщо договір оренди не пройшов державної реєстрації, чи він є дійсним?

Так, але лише для сторін цього договору, для третіх осіб він не має правового ефекту. Іншими словами, орендар не може відмовитися вносити орендну плату, пославшись на те, що договір не був зареєстрований, так само як і орендодавець не може довільно вигнати орендаря з об'єкта нерухомості, що займається.

Проте орендар немає переважного права перед третіми особами на укладання договору оренди нового термін, не зберігає права оренди під час переходу права власності на нерухомість до іншої особі тощо. Тобто для решти осіб, крім орендаря і орендодавця, договору оренди начебто немає. У тому числі це передбачає, що орендодавець може укласти з третьою особою договір оренди щодо тієї ж нерухомості, зареєструвати його, і тоді новий орендар матиме пріоритет перед попереднім, який займає приміщення за незареєстрованим договором.

Проблема реєстрації договорів оренди, укладених 2 та 3 березня 2013 року.

Нагадаємо, що наприкінці 2012 року було прийнято Федеральний закон, який встановлює, що правила державної реєстрації договору оренди нерухомості не підлягають застосуванню до договорів, укладених після 1 березня 2013 року. Але як тільки цей закон набув чинності, відразу з'явився новий, який скасував це правило і державна реєстрація договору оренди нерухомості відновилася вже 4 березня 2013 року. Причини внесення змін до вже ухвалений законзаконодавцем не коментувалися. Але скасування та подальше відновлення норм про державну реєстрацію договорів оренди нерухомості, само собою, породили невизначеність щодо наслідків договорів, укладених 2 та 3 березня 2013 р.: чи дійсні договори оренди, які були укладені у ці дні та не пройшли державну реєстрацію?

У Постанові Пленуму від 25.12.2013 № 98, ВАС РФ роз'яснив, що договір оренди нерухомості, укладений 2 і 3 березня 2013 р. на термін не менше року і не пройшов державну реєстрацію, є обов'язковим тільки для його сторін і не дозволяє орендарю протиставити свої права третім особам. Іншими словами, такий договір є дійсним для сторін, але для третіх осіб він не існує, тобто його правовий режимповністю відповідає розглянутому раніше для договорів, які не пройшли держреєстрацію.

Актуальність статті та її відповідність законодавству підтверджені станом на 01 січня 2017 року.

Відповідно до пункту 3 статті 607 ДК РФ у договорі оренди повинні бути зазначені дані, що дозволяють точно встановити майно, що підлягає передачі орендареві як об'єкт оренди. За відсутності цих даних у договорі умова про об'єкт, підлягає передачі у найм, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним. Істотною умовою договору оренди є його предмет. Таким чином, якщо не буде чітко ідентифікований предмет оренди (об'єкт, що передається в оренду), то такий договір не може бути визнаний укладеним.

Предметом договору оренди може бути лише річ, визначена індивідуальними ознаками. Ця ознака предмета договору випливає із істоти орендного правовідносини, що передбачає термінове володіння та користування (або тільки користування) предметом та повернення його орендодавцю після закінчення терміну договору. Саме з цієї причини до п. 3 зазначеної статті включено вимогу до опису предмета договору: сторони повинні чітко вказати дані, що дозволяють безперечно встановити майно, що підлягає передачі орендареві як об'єкт оренди.

Якщо йдеться про оренду цілої будівлі або іншого єдиного комплексу нерухомого майна, то в цьому випадку достатньо вказівки на його адресу та площу. Якщо предметом оренди стає частина будівлі (наприклад, певна територія, одна або кілька кімнат тощо), слід звернути увагу на те, чи є частина, що орендується, окремим об'єктом права або включається до загальної площі будівлі. У першому випадку для ідентифікації достатньо вказати адресу об'єкта та його кадастровий номер. У другому випадку не обійтись без виписки з технічного паспорту, Що включає експлікацію та поверховий план приміщень.Копію плану в даному випадкудоцільно оформити додатком до договору, зазначивши у ньому орендовану площу. При здачі в оренду будівлі, споруди, приміщення в них або частини приміщень до договору оренди нерухомого майна, що подається на державну реєстрацію прав, обов'язковим додатком є кадастрові паспорти будівлі, споруди та приміщення із зазначенням розміру площі, що орендується. Договір оренди приміщення або частини приміщення при цьому реєструється як обтяження прав орендодавця відповідного приміщення (частини приміщення).

Кадастровий паспорт як документ, найповніше, а головне — достовірно визначальний унікальні просторові та інші характеристики нерухомої речі, є витягом з державного кадастру нерухомості (ст. 14 Федерального законувід 24 липня 2007 р. N 221-ФЗ "Про державному кадастрінерухомості").

Неузгодженість предмета договору оренди може спричинити різні сторони негативні наслідки, зокрема донарахування податків та податкові санкції.

Так, підприємець був притягнутий до відповідальності за те, що, застосовуючи спеціальний податковий режим, обчислював та сплачував податок з площі, яка не відповідає умовам договору (Постанова Арбітражного суду УО від 20.05.2016 N Ф09-3964/16), що, на думку податкових органівта суду, є необґрунтованим отриманням податкової вигоди.

Водночас суди, на відміну від податкових органів, схильні вважати фактичне використання орендованих приміщень приводом для віднесення відповідних витрат до витрат при розрахунку податку на прибуток під час використання суб'єктом господарювання загальної системиоподаткування (Постанова ФАС МО від 06.03.2014 р. у справі N А41-18838/13).

При цьому, вирішуючи суперечки, що стосуються безпосередньо сторін договору, суди є більш категоричними. Якщо предмет договору не визначено ні в його тексті, ні в акті приймання-передачі, договір визнається неукладеним, а орендар, хоч і почав використовувати майно, стає зобов'язаним звільнити приміщення ( Апеляційне визначенняЯрославського обласного суду від 11.09.2014 у справі N 33-5241/2014).

Проте слід пам'ятати таке:згідно з пунктом 15 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011р.

N 73 (ред. від 25.12.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федераціїпро договір оренди" якщо орендована річ у договорі оренди не індивідуалізована належним чином, проте договір фактично виконувався сторонами (наприклад, річ була передана орендарю і при цьому суперечка неналежному виконанніобов'язки орендодавця щодо передачі об'єкта оренди між сторонами був відсутній), сторони не мають права оскаржувати цей договір на підставі, пов'язаній з неналежним описом об'єкта оренди, у тому числі посилатися на його неукладеність або недійсність.

Відповіді на поширені питання щодо роботи з Конструктором позовних заявта скаргАдміністративні суперечки. Консультації юриста Звертаємось до арбітражного суду. Консультації юриста Звертаємось до мирового суду. Консультації юристаЗвертаємось до суду загальної юрисдикції(районний, міський, обласний). Консультації юристаКалькулятори державного мита, пені, відсотків, компенсаційАвторське право. Консультації юриста Адміністративна відповідальність. Консультації юристаАліменти. Консультації юристаОренда. Консультації юристаБанкрутство. Консультації ЮристаСтягнення збитків, безпідставного збагачення. Відшкодування шкоди. Консультації юриста Держмито. Консультації юриста Державні (муніципальні) закупівлі. Консультації юриста Договір пайової участі. Консультації юристаДоговір: укладання, розірвання, зміна, заперечення. Консультації юристаДосудове врегулювання спору. Консультації юриста Житлові питання. Консультації юриста Позики та кредити.

Якщо договір оренди земельної ділянки не зареєстровано

Консультації юриста Захист прав споживачів. Консультації юриста Захист честі, гідності, ділової репутації. Консультації юриста Здоров'я. Оплата лікарняних листів. Консультації юриста Земельне законодавство. Консультації юристаІноземні громадяни. Вступ та відмова від громадянства. Консультації юристаВиконавче провадження. Консультації юристаКорпоративні спориПодаткові перевірки. Податки та внески. Консультації юристаСпадщина. Нотаріат. Консультації Юриста Нерухомість. Загальні питання Пенсійне законодавство. Консультації юриста Представництво. Консультації юриста Право власності: визнання, захист, відновлення та припинення. Консультації юриста Наказове провадження. Консультації юриста Отримання компенсацій, відшкодування витрат Перевірки організацій та ІП. Консультації юриста Реєстрація нерухомості. Консультації юриста Реєстрація, розірвання шлюбу, поділ майна. Консультації юриста Сімейні суперечки. Суперечки щодо дітей. Консультації юриста Страхування. Консультації юриста Будівництво. Консультації юриста Судові витрати. Консультації юриста Торги (аукціони, конкурси) Третейський розгляд. Консультації юриста Трудове законодавство. Консультації юриста юридичних фактів. Консультації юриста Фінансова оренда (лізинг). Консультації юриста Кримінальний процес. Консультації юриста

Останнім часом продовжує формуватись судова практика щодо визнання незареєстрованого договору оренди ув'язненим 1 .

Питання реєстрації договору оренди нерухомості

Крім цього, з 01 червня 2015 року положення Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ЦК РФ), що стосуються визначення моменту укладання договору, зазнали змін. Відповідно до зміненого пункту 3 статті 433 ДК РФ договір, що підлягає державної реєстрації речових, вважається для третіх осіб укладеним з його реєстрації. Отже, договори оренди, що не пройшли державну реєстрацію, породжують права та обов'язки для безпосередньо сторін договору, незважаючи на такі положення щодо державної реєстрації:

пункт 1 статті 164 ДК РФ «У випадках, якщо законом передбачено державну реєстрацію угод, правові наслідки угоди наступають після її реєстрації»;
пункт 2 статті 609 ГК РФ "Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом";
пункт 2 статті 651 ДК РФ «Договір оренди будівлі або споруди, укладений терміном не менше року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації».

Зміни не є абсолютно новими, оскільки формування судової практики щодо питання обов'язковості inter partes незареєстрованих договорів почалося з постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 № 73 «Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди». Відповідно до пункту 14 цієї постанови якщо сторони досягли угоди за всіма істотними умовами договору оренди, у тому числі про розмір орендної плати, власник передав та орендар прийняв майно у користування, то існуючі відносини не можуть бути довільно змінені однією зі сторін, а мають здійснюватися та оплачуватись відповідно до умов договору.

Обов'язковість для сторін такої умови договору як його строк неодноразово було підтверджено судами: так, якщо це не зачепить прав третіх осіб, то до закінчення встановленого угодою терміну користування орендар має право займати приміщення, вносячи за нього плату, встановлену угодою сторін, а відповідно вимагати повернення приміщення можливе лише після його закінчення (пункт 3 інформаційного листаПрезидії ВАС РФ від 25 лютого 2014 року № 165 «Огляд судової практики щодо спорів, пов'язаних із визнанням договорів неукладеними» (далі - Інформаційний лист № 165), ухвала Арбітражного суду Центрального округувід 06 серпня 2015 року № Ф10-2597/2015).

У той же час, незважаючи на те, що державна реєстрація договору не впливає на укладеність договору, слід зазначити, що за її відсутності можуть виникнути такі обмеження:

до таких відносин не застосовується пункт 1 статті 617 ЦК України, тобто орендар не зможе посилатися на збереження договору при зміні власника (пункт 4 Інформаційного листа № 165);
орендар немає переважного права укладання договору новий термін (пункт 1 статті 621 ДК РФ) (Визначення ВАС РФ від 27 серпня 2013 року № ВАС-11154/13);
поновлення договору оренди на невизначений термін, можуть виникнути тільки на підставі укладеного договору оренди (постанова Тринадцятого арбітражного апеляційного судувід 04 серпня 2015 року (№ 13АП-13821/2015);
при отриманні дозволу на будівництво/на введення в експлуатацію у їхній видачі буде відмовлено, оскільки для третіх осіб права орендаря земельної ділянкине виникли (ухвала Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 15 липня 2015 року № 17АП-7454/2015-ГК, ухвала Чотирнадцятого арбітражного апеляційного суду від 12 травня 2015).

Крім вищезгаданого, слід зазначити, що якщо умовами договору оренди на одну зі сторін покладено обов'язок щодо організації державної реєстрації договору, то невиконання такого обов'язку є підставою для розірвання договору (Визначення Верховного СудуРФ від 25 березня 2015 року № 301-ЕС14-7672, Ухвала Верховного Суду РФ від 12 травня 2015 року № 305-ЕС15-4247).

На закінчення слід зазначити загальна змінапідходу законодавця до питань реєстрації обтяжень як стосовно розглянутої вище оренди, і до іпотеці. Такий підхід відповідає сформованій в останні кілька років судовій практиці, згідно з якою навіть за відсутності державної реєстрації договору відносини між сторонами регулюються зазначеним договором.

1 Постанова Четвертого арбітражного апеляційного суду від 18 червня 2015 року № 1-2 7421/2015, Ухвала Арбітражного суду Поволзького округу від 27 липня 2015 року № Ф06-9151/2011.

Олексій Сорокін Анатолійович, провідний юрист

Держава за допомогою елемента обов'язкової реєстраціїдоговору оренди нерухомого майна надає значущість даним правових відносині здійснює визнання права користування орендаря, що виникло, перед третіми особами. Від укладення договору оренди та його державної реєстрації залежить доля договірних відносинта поведінка сторін надалі, зазначений фактор може впливати на обчислення обов'язкових податків. Враховуючи всю різноманітність спорів, що випливають із договорів оренди нерухомого майна для сторін, важливо розібратися з наслідками недотримання умови державної реєстрації договору оренди. Найчастіше сторони уникають умов про обов'язкову державну реєстрацію договору оренди нерухомості, особливо це характерно для представників малого бізнесу. У наслідках та ризиках відсутності державної реєстрації речових договору оренди дозволяє розібратися аналіз судової практики.

Насамперед, варто визначитися з об'єктами, що підлягають державній реєстрації за договором оренди. Відповідно до пункту 2 статті 609 Цивільного кодексу РФ, договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом. Договір оренди будинку або споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається ув'язненим з такої реєстрації (пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ).

В інформаційному листі Президії Вищого Арбітражного Суду РФ від 01.06.2000 № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень» зазначено, що до договорів оренди будь-якого нежитлового приміщеннязастосовні правила статті 651 Цивільного кодексу РФ. У свою чергу це означає те, що державній реєстрації підлягає договір, в оренду за яким передається таке нерухоме майно, як офіс, нежитлове приміщення, будівля і споруда.

Різні правові позиції про наслідки відсутності державної реєстрації речових договору оренди нерухомого майна неодноразово висловлювалися Вищим Арбітражним Судом Російської Федерації. Так, наприклад, у пункті 14 Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду від 25.01.2013 № 13 було зазначено, що у випадку, якщо сторони досягли угоди у потрібній формі за всіма істотними умовами договору оренди, але зазначений договірне був зареєстрований, при розгляді спорів між ними судам слід виходити з того, що власник передав майно у користування, а інша особа прийняла його без зауважень. У такому разі слід мати на увазі, що сторони вже пов'язані зобов'язанням, яке не може бути довільно змінено однією зі сторін, та підстав для застосування судом положень статей 1102, 1105 цього кодексу немає. У силу статті 309 Цивільного кодексу РФ, користування майном має здійснюватися та оплачуватись відповідно до прийнятих на себе стороною такої угоди зобов'язаннями.

У той самий час, відповідно до статті 308 Цивільного кодексу РФ, права, надані особі, котрий користується майном за договором оренди, який не пройшов державну реєстрацію, неможливо знайти протиставлені їм третім особам. Зокрема, така особа не має переважного права на укладення договору на новий термін (пункт 1 статті 621 Цивільного кодексу РФ), а до відносин користувача та третьої особи, яка придбала на підставі договору передану у користування нерухому річ, Не застосовується пункт 1 статті 617 Цивільного кодексу РФ.

Іншими словами, у разі фактичного виконання сторонами своїх зобов'язань за договором оренди нерухомого майна відсутність державної реєстрації такого договору не є підставою для визнання правочину недійсним. Таким чином, зміст статті 165 Цивільного кодексу РФ, згідно з якою недотримання вимоги про реєстрацію будь-якої угоди тягне за собою її недійсність, судами має трактуватися інакше.

В інформаційному листі Вищого Арбітражного Суду РФ від 25.02.2015 № 165 «Огляд практики зі спорів, пов'язаних із визнанням договорів неукладеними» вищезазначені норми отримують більш детальне трактування. Листом покладено край всій різноманітності судової практики розгляду спорів, пов'язаних з наслідками відсутності державної реєстрації договору оренди нерухомого майна.

Суд у листі до черговий раззазначив, що вчинений у належній формі договір, всі істотні умови якого узгоджені сторонами, проте необхідна державна реєстрація якого не здійснена, не породжує всіх наслідків, на які він спрямований, до здійснення реєстрації. Водночас, такий договір вже з моменту досягнення сторонами угоди за всіма його суттєвими умовами тягне за собою правові наслідки у відносинах між ними, а також може породити весь комплекс наслідків, на які він безпосередньо спрямований, після державної реєстрації. Подібний договір може бути оскаржений за правилами про недійсність угод, а ось сторона договору, який не пройшов необхідну державну реєстрацію, не має права на цій підставі посилатися на його неукладеність. Інше тлумачення призвело б до того, що сторона недійсної угодимогла б вимагати її реєстрації у судовому порядку.

Судова система неодноразово висловлювала різні позиції щодо впливу терміну дії договору оренди та необхідності його державної реєстрації. У разі передбачається правильним висновок Президії Вищої Арбітражного Судна РФ від 16.02.2001 № 59 в «Огляді практики вирішення суперечок, що з застосуванням Федерального закону «Про державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і угод із нею»» у тому, що ув'язнений терміном менше року договір оренди, що передбачає автоматичну пролонгацію на аналогічний термін, так що при складанні загальний терміноренди складає більше одного року, не підлягає державній реєстрації .

У цьому ж листі було озвучено думку про те, що угода сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеної ними в договорі оренди нерухомого майна, що підлягає державній реєстрації, також має бути піддана процедурі державної реєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди та змінює зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди. Зазначене положення виявилося логічно вірним щодо будь-якої додаткової угоди до договору оренди нерухомого майна.

Так, наприклад, перенайм повинен здійснюватися з волевиявлення колишнього орендаря, нового орендаря та орендодавця за умови дотримання вимог до форми основної угоди, включаючи державну реєстрацію, до цих правовідносин застосовні норми статті 391 Цивільного кодексу РФ .

Приклад із судової практики

Суд встановив, що в результаті перенайму відбувається заміна орендаря у зобов'язанні, що виникло з договору оренди, тому перенайм повинен здійснюватися з дотриманням норм цивільного законодавства про поступку вимоги та переведення боргу відповідно до статті 391 Цивільного кодексу РФ. Така угода відбувається за волевиявленням колишнього і нового боржників та кредитора з дотриманням вимог до форми, пред'явлених до основної угоди. У силу пункту 3 статті 433 Цивільного кодексу РФ договір, що підлягає державній реєстрації, вважається ув'язненим з його реєстрації. Початковий договір оренди пройшов державну реєстрацію, а отже, і угода про перенайм мала бути зареєстрована. Це означає, що ця угодавідповідно до вищеназваних норм не може вважатися ув'язненим, а зміна орендаря в договорі, що відбулася. Зрештою суд стягнув з орендаря на користь орендодавця орендну плату лише за фактичне користування приміщенням (Постанова Федерального Арбітражного Суду Північно-Західного округувід 04.12.2006 у справі № А56-13599/2006).

Схожа ситуація може скластися у випадку, якщо сторони уклали новий договірабо додаткову угоду до основного договору. У разі відсутності такої реєстрації вони визнаються незаключеними та до відносин між сторонами визнаються умови вихідного зобов'язання . З іншого боку, це може бути підставою для пред'явлення орендарем вимоги до орендодавцю про безпідставне збагачення за орендними платежами (у разі визнання договору неукладеним).

Незареєстрований у встановленому порядкудоговір оренди нерухомості може бути оскаржений за правилами про недійсність угод , аухилення від державної реєстрації речових договору оренди з боку орендаря може спричинити розірвання договору оренди.

Приклад із практики

Суд відмовив підприємцю у передачі касаційної скарги до Судової колегії з економічних спорів Верховного Суду Російської Федерації за позовом підприємця до Товариства про визнання недійсним одностороннього розірвання договору оренди. При цьому суд правильно встановив, що орендар вживав заходів щодо державної реєстрації лише після розірвання договору оренди, договір, у свою чергу, був розірваний у зв'язку з невиконанням підприємцем обов'язку щодо державної реєстрації оренди нерухомого майна. За таких обставин суди визнали, що дії Товариства щодо одностороннього розірванняспірного договору оренди та примусу підприємця до звільнення займаного приміщення відповідають закону та умовам договору оренди, а тому відмовили у задоволенні позову (Визначення Верховного Суду РФ від 25.03.2015 у справі № А29-6329/2013).

Згідно зі статтею 432 Цивільного кодексу РФ, договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору.

Договір, що є неукладеним внаслідок неузгодження істотних умов, не може бути визнаний недійсним, тому що він не тільки не породжує наслідків, на які був направлений, але і є фактично відсутнім через недосягнення сторонами будь-якої угоди, а отже, не може породити такі наслідки та у майбутньому. Зазначені положення Цивільного кодексу Російської Федерації у тому системному тлумаченні за недосягнення у потрібній формі угоди про суттєву умову договору передбачають не недійсність договору, а інші наслідки як його неукладеності .

Проміжний аналіз вищевказаних судових актів дозволяє зробити висновок про те, що відсутність державної реєстрації договору оренди нерухомого майна впливає на укладеність договору, а не на його дійсність. Юридично важливою обставиною, що підлягає ухвалі судом, є фактичні відносини між сторонами залежно від терміну ув'язнення. Сама ж відсутність державної реєстрації договору оренди не є тією підставою, відповідно до якої особа може бути позбавлена права на судовий захист. Це означає, що в суді при розгляді спору у сторін немає необхідності обґрунтовувати причини відсутності державної реєстрації договору.

З 1 липня 2015 року у цивільному законодавствінастають зміни, які стосуватимуться і моменту укладання договору: після набуття ним чинності договір, що підлягає державній реєстрації, вважається для третіх осіб укладеним з моменту його реєстрації. Загалом це не змінює тенденцій у правозастосовчої практики арбітражних судів, а лише офіційно закріплює позицію, що неодноразово виражалася в актах тлумачення.

Відносини з оренди об'єктів нерухомості враховуються також у податкових правовідносинах. Орендодавець сплачує податок на майно, яке здається їм в оренду, а орендар при сплаті орендних платежіввраховує їх у складі витрат щодо податкової бази з податку прибуток. Орендар у деяких випадках також виступає податковим агентом з податку на додану вартість (далі – ПДВ), який, у свою чергу, включається до платежів за договором оренди нерухомого майна.

За відсутності реєстрації договору оренди нерухомого майна орендар практично може зіштовхнутися з труднощами обчислення витрат, Мінфін вважає, що на момент державної реєстрації речових компанія не є орендарем даного об'єкта й у неї відсутні правові підстависплачувати його орендну плату, в такий спосіб, зменшується податкова база прибуток. Подібна позиція міститься у листі Мінфіну Росії від 06.03.2008 № 03-03-06/1/152.

Судова практика, що складається, заперечує зазначені домисли деяких посадових осіб податкової інспекції: якщо договір оренди не зареєстровано, але факт використання орендованого майна та оплати орендних платежів підтверджено, понесені витрати можна врахувати у складі витрат, які надалі зменшують податкову базу з податку на прибуток (Постанова Федерального Арбітражного суду Московського округу від 16.08.2007 у справі № А40-51763/06-115-305).

До об'єкта оподаткування з ПДВ входять орендні платежі. Відповідно до пункту 3 статті 161 Податкового кодексу РФ, податковим агентом з орендованого об'єкта нерухомості є орендар, який зобов'язаний обчислити, утримати з доходів, що сплачуються орендодавцю, та сплатити до бюджету відповідну суму податку. Звідси випливає логічно вірне питання: чи існує обов'язок щодо сплати ПДВ за відсутності зареєстрованого договору оренди нерухомості? Звісно ж, позиція про те, що відсутність реєстрації договору оренди не звільняє від виконання обов'язку зі сплати ПДВ.

Зазначені висновки підтверджуються судовою практикою. Так, наприклад, суд відхилив як необґрунтований аргумент заявника про те, що договір оренди, через недотримання умов пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ, є неукладеним і не може породжувати жодних правових наслідків, зокрема і зі сплати податку. Враховуючи реальне використання підприємцем нежитлового приміщення у своїй виробничої діяльності, відсутність реєстрації договору оренди не звільняє податкового агента від виконання покладених на нього обов'язків Підприємець також не врахувала, що у зв'язку з продовженням користування майном після закінчення терміну договору за відсутності заперечень з боку орендодавця договір оренди, відповідно до пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ, був відновлений на невизначений термін, а отже, стосовно невірного підлягав державній реєстрації (Рішення Арбітражного суду Сахалінської області від 04.01.2013 у справі № А59-5129/2012).

Таким чином, якщо договір оренди не пройшов необхідну процедуру державної реєстрації, але належним чином виконувався, сторони зазначеного договору зобов'язані виконати всі прийняті на себе зобов'язання. Єдина відмінність таких договорів у тому, що у відсутності реєстрації в сторін є права, які можуть бути протиставлені невизначеному колу осіб. Судова практика демонструє мінімум ризиків наслідків відсутності державної реєстрації, внаслідок чого умова про обов'язкову державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна, укладеного на термін більше одного року, може стати формальною.

Сорокін Олексій Анатолійович, провідний юрист,

E-mail: [email protected]

До уваги передплатників: ви можете ставити запитання безпосередньо авторам на тему статті.

Оплачує відповіді редакція ЖП.

Про умови усних консультацій та ведення судових справ ви домовляєтесь самі. Редакція не несе відповідальності за дії чи бездіяльність експертів.

Непоодинокі випадки, коли договір оренди, що підлягає державній реєстрації, не був зареєстрований. Відповідно до ст. 165ГК РФ недотримання нотаріальної форми, а випадках, встановлених законом, - вимоги про державної реєстрації речових угоди тягне її недействительность. Така угода вважається нікчемною. Протеп. 2 ст. 651ГК РФ передбачено, що договір оренди будівлі або споруди, укладений терміном не менше року, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту реєстрації. Відповідно, відсутність реєстрації договорів оренди, що підлягають держреєстрації відповідно до сост. 651ГК РФ, впливає укладеність договору, а чи не з його дійсність. Крім того, слід враховувати, що неукладений договір не може бути недійсним. У зв'язку зі змінами, які внесені до Цивільного кодексу РФ Федеральним законом 07.05.2013 N 100-ФЗ, изст. 165ГК РФ виключені положення про недійсність (нікчемності) угоди, що не пройшла обов'язкову державну реєстрацію. Таким чином, питання про співвідношення неукладності та недійсності договору оренди вирішено на законодавчому рівні. Вказані зміни набули чинності з 01.09.2013 року.

З питання щодо можливості передачі орендодавцем орендованого майна третій особі після підписання договору, але до його державної реєстрації див. п. 2 матеріалів до ст. 607 ГК РФ.

З 1 червня 2015 р. набули чинності зміни до п. 3 ст. 433ГК РФ. Відповідно до них договір, що підлягає державній реєстрації, вважається для третіх осіб укладеним з моменту його реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Наведені висновки та судова практика засновані на колишній редакції Цивільного кодексу РФ, в якій норми аналогічного змісту були відсутні.

12.1. Висновок із судової практики:Сторони укладеного у потрібній формі договору оренди, який виконувався сторонами, але не пройшов реєстрацію, зобов'язані виконувати всі прийняті зобов'язання, немає права довільно змінювати договір і вимагати повернення безпідставного збагачення.

Примітка:З питання про те, чи зберігає силу договір оренди, який підлягав державній реєстрації, але не був зареєстрований, після переходу права власності на майно, що орендується, якщо новий власник, купуючи майно, знав про наявність такого договору (Інформаційний листПрезидії ВАС РФ від 25.02.2014 N 165), див. 4.1 матеріалів ст. 617 ГК РФ.

Судова практика:

Якщо названою угодою встановлено неустойку за порушення умов користування майном, вона підлягає стягненню з боржника..."

12.2. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди не пройшов держреєстрацію, у особи, яка користується майном на підставі такого договору, не виникають права, які можуть бути протиставлені правам третіх осіб (наприклад, право переважного укладання договору на новий термін, на збереження договору в силі під час зміни орендодавця).

Примітка:З питання про те, чи зберігає чинність договір оренди, який підлягав державній реєстрації, але не був зареєстрований, після переходу права власності на майно, що орендується, якщо новий власник, купуючи майно, знав про наявність такого договору, див.п. 4.1 матеріалів ст. 617 ГК РФ.

Судова практика:

Постанова Пленуму ВАС РФ від 17.11.2011 N 73 (ред. Від 25.01.2013) "Про окремі питання практики застосування правил Цивільного кодексу Російської Федерації про договір оренди"

"... 14. Відповідно до пункту 2 статті 609 ГК РФ договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом.

У разі якщо сторони досягли угоди у потрібній формі за всіма істотними умовами договору оренди, який відповідно до названого положення підлягає державній реєстрації, але не був зареєстрований, то при розгляді спорів між ними судам слід виходити з наступного.

Якщо судами буде встановлено, що власник передав майно у користування, а інша особа прийняла його без будь-яких зауважень, угоду про розмір плати за користування майном та за іншими умовами користування було досягнуто сторонами та виконувалось ними, то в такому разі слід мати на увазі , Що воно пов'язало їх зобов'язанням, яке може бути довільно змінено однієї зі сторін (стаття 310ГК РФ), і підстав застосування судом положень статей 1102,1105 цього Кодексу немає. У силу статті 309 ГК РФ користування майном має здійснюватися та оплачуватись відповідно до прийнятих на себе стороною такої угоди зобов'язаннями.

Якщо названою угодою встановлено неустойку за порушення умов користування майном, вона підлягає стягненню з боржника.

У той самий час з статті 308ГК РФ права, надані особі, котрий користується майном за договором оренди, який не пройшов державну реєстрацію, неможливо знайти протиставлені їм третім особам. Зокрема, така особа не має переважного права на укладення договору на новий термін (пункт 1 статті 621ГК РФ), а до відносин користувача та третьої особи, яка придбала на підставі договору передану в користування нерухому річ, не застосовується пункт 1 статті 617ГК РФ... "

Путівник із судової практики. оренда. Загальні положення (КонсультантПлюс)

12.3. Висновок із судової практики:Договір оренди, що підлягає держреєстрації, за відсутності такої є неукладеною.

Примітка:Відповідно до сп. 8 ст. 2Федерального закону від 30.12.2012 N 302-ФЗ "Про внесення змін до глав 1, 2, 3 та 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Закон N 302-ФЗ), що набрала чинності з 1 березня 2013 р., правила про державну реєстрацію угод із нерухомим майном, що містяться ст. ст. 609 і 651 ГК РФ, не підлягають застосуванню до договорів, укладених після 1 березня 2013 року.

Проте ст. 3Федерального закону від 04.03.2013 N 21-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчі актиРосійської Федерації та визнання такими, що втратили чинність окремих положень законодавчих актів Російської Федерації" виключила ст. 609,651 ГК РФ з переліку, наведеного вп. 8 ст. 2 Закону N 302-ФЗ. У зв'язку з цим державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна, укладених на строк на рік і більше, відновлюється Вказаний Закон набрав чинності 4 березня 2013 р.

Виникає питання про наслідки відсутності державної реєстрації таких договорів, якщо вони укладені 2 та 3 березня 2013 р. . Відповідно до викладеної в ньому позиції судам щодо даних договорів слід застосовувати роз'яснення, що містяться вп. 14 цієї Постанови. У ньому, зокрема, сказано, що орендар немає переважного права укладання договору новий термін (п. 1 ст. 621ГК РФ). Крім того, до відносин між ним і третьою особою, яка придбала на підставі договору нерухому річ, передану в користування, не застосовується. 1 ст. 617 ГК РФ.

З питання щодо правових наслідків відсутності державної реєстрації договору оренди, що підлягає такій реєстрації, див. п. 12.1 матеріалів до ст. 609 ГК РФ.

Суди, зазначаючи, що незареєстрований договір оренди пов'язує його сторони зобов'язанням, можуть зазначити його укладеність.

Судова практика:

Інформаційний листПрезидії ВАС РФ від 16.02.2001 N 59

"...7. За відсутності державної реєстрації договору оренди нерухомого майна є неукладеним. Якщо одна із сторін такого договору ухиляється від його державної реєстрації, інша сторона має право на підставі пункту 3 статті 165 ЦК пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір..."

Путівник із судової практики. оренда. Загальні положення (КонсультантПлюс)

12.4. Висновок із судової практики:З питання про те, чи вважається укладеним договір оренди строком на один рік і більше, який не пройшов державну реєстрацію, якщо згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору оренди, встановивши його менше року, існує дві позиції судів.

Позиція 1.Якщо договір оренди строком на один рік і більше не пройшов державну реєстрацію, а згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору оренди, встановивши його менше ніж рік, такий договір все одно вважається неукладеним.

Примітка:

Судова практика:

Постанова ФАС Уральського округу від 23.03.2010 N Ф09-1742/10-С3 у справі N А50-23758/2009

"...У касаційній скарзі підприємець просить ухвалу суду апеляційної інстанції скасувати, посилаючись на невідповідність висновків суду апеляційної інстанції фактичним обставинам справи. На думку позивача, висновок суду апеляційної інстанціїпро незаключеність договору оренди від 01.04.2008, укладеного між позивачем та товариством з обмеженою відповідальністю "Попелюшка" (далі - товариство "Попелюшка", третя особа) є помилковою і не відповідає чинному законодавству. Підприємець зазначає, що положення ст. 450, 451, 452, 453 Цивільного кодексу Російської Федерації не забороняють вносити за згодою сторін зміни до договору до його державної реєстрації, у тому числі зміни, що встановлюють новий термін дії договору, за якого його державна реєстрація не вимагається.

Як випливає з матеріалів справи, 01.04.2008 між товариством "Попелюшка" (орендодавець) та підприємцем (орендар) підписано договір оренди нерухомого майна, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у тимчасове користування приміщення загальною площею 165 кв. м, розташоване за адресою: м. Березники, вул. Гагаріна, буд. 1.

Відповідно до п. 2 ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будинку чи споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається укладеним із моменту такий регистрации.

Встановивши, що термін дії договору оренди від 01.04.2008 визначено сторонами з 01.04.2008 до 31.03.2009, даний договіру встановленому законом порядку не зареєстровано, суди обґрунтовано визнали цей договір неукладеним.

При цьому суд касаційної інстанції зазначає, що згідно із п. 1 ст. 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будівлі чи споруди укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 434 Цивільного кодексу Російської Федерації).

Таким чином, через пряму вказівку закону договір оренди будівлі має бути складений у вигляді єдиного документа, підписаного сторонами.

За таких обставин суд апеляційної інстанції правомірно не прийняв до уваги додаткову угоду від 17.04.2008, яка змінює умову про термін дії договору оренди, підписану підприємцем та товариством "Попелюшка"..."

Позиція 2.Якщо договір оренди строком на один рік і більше не пройшов державну реєстрацію, а згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору, встановивши його менше року, договір вважається укладеним на строк, зазначений у додатковій угоді.

Примітка:Відповідно до п. 8 ст. 2 Федерального закону від 30.12.2012 N 302-ФЗ "Про внесення змін до глав 1, 2, 3 та 4 частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації" (далі - Закон N 302-ФЗ), що набула чинності з 1 березня 2013 р. , правила про реєстрацію угод з нерухомим майном, які у ст. ст. 609 та 651 ЦК України, не підлягають застосуванню до договорів, укладених після 1 березня 2013 р.

Проте ст. 3 Федерального закону від 04.03.2013 N 21-ФЗ "Про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації та визнання такими, що втратили чинність окремих положень законодавчих актів Російської Федерації" виключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ із переліку, наведеного у п. 8 ст. 2 Закону N 302-ФЗ. У зв'язку з цим державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна, укладених терміном на рік і більше, відновлюється. Зазначений Закон набрав чинності 4 березня 2013 року.

Виникає питання про наслідки відсутності державної реєстрації таких договорів, якщо вони укладені 2 та 3 березня 2013 р. ". Відповідно до викладеної в ньому позиції судам щодо даних договорів слід застосовувати роз'яснення, що містяться в п. 14 цієї Постанови. У ньому, зокрема, сказано, що орендар немає переважного права укладання договору новий термін (п. 1 ст. 621 ДК РФ). Крім того, до відносин між ним та третьою особою, яка придбала на підставі договору нерухому річ, передану у користування, не застосовується п. 1 ст. 617 ЦК України.

Судова практика:

Постанова ФАС Уральського округу від 25.10.2010 N Ф09-8797/10-С6 у справі N А50-6727/2010

"...Водночас до закінчення тримісячного строку з моменту попередження про відмову від договору оренди ті ж сторони уклали договір оренди від 10.01.2007 N 1825-07І строком дії з 01.12.2006 по 01.12.2009, підписавши до нього акт приймання передачі від 01.12.2006.

При цьому, як встановлено судом першої інстанції, заявником до матеріалів справи подано підписану сторонами 06.06.2007 зміну N 1 до договору оренди об'єкта від 10.01.2007 N 1825-07І, відповідно до якого до п. 1.3 названого договору внесено зміни до частини встановлення строку оренди об'єкта з 01.12.2006 до 28.11.2007, тобто менше року.

Враховуючи, що обов'язкова державна реєстрація названого договору, укладеного на строк менше року, не була потрібна, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що зазначений договір був укладеним та регулював відносини у спірний період.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні заявлених вимог, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відмова Департаменту у приватизації майна є правомірною, оскільки підприємець Калашніков Ю.В. не є суб'єктом, який має відповідно до положень Федерального закону N 159-ФЗ переважне правона придбання орендованого майна, внаслідок його знаходження у тимчасовому користуванні заявника менше двох років до дня набрання чинності названим Законом, договір оренди від 10.01.2007 N 1825-07І є неукладеним через відсутність його державної реєстрації, зміни від 06.06.2007 N 1 неукладеному договору в частині строку його дії не мають юридичної силиі не тягнуть за собою правових наслідків.

Проте, роблячи зазначений висновок щодо незаключеності договору, суд апеляційної інстанції не вказав, яким нормам права суперечить воля сторін щодо внесення змін до договору оренди за строком його дії.

Відповідно до ст. 609, 651 Цивільного кодексу Російської Федерації державної реєстрації речових підлягає договір оренди нерухомого майна, укладений терміном щонайменше року.

З урахуванням того, що Федеральний закон від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" та норми цивільного законодавства, що регулюють орендні відносини, не встановлюють строки, протягом яких договір оренди підлягає реєстрації, а також заборона на зміну сторонами умов договору в період, що передує його реєстрації, виведення суду апеляційної інстанції про визнання змін від 06.06.2007 N 1 до договору від 10.01.2007 N 1825-07І щодо частини строку його дії, що не мають юридичної сили, не можна визнати правильним.

Таким чином, зазначений договір оренди, з урахуванням внесених до нього змін, укладений на строк менше року, не вимагав обов'язкової державної реєстрації, та регулював відносини сторін щодо орендованого майна в період його дії.

Враховуючи викладене, ухвала Сімнадцятого арбітражного апеляційного суду підлягає скасуванню (ч. 2 ст. 288 Арбітражного процесуального кодексу Російської Федерації), рішення суду першої інстанції - залишенню в силі..."

12.5. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди строком на один рік і більше не пройшов державну реєстрацію, а згодом сторони додатковою угодою внесли зміни до строку договору оренди, вказавши, що він укладений на невизначений термін, такий договір все одно вважається неукладеним.

Судова практика:

Ухвала ФАС Волго-Вятського округу від 18.03.2011 у справі N А43-19065/2010

...Теруправління (орендодавець) та Товариство (орендар) за участю муніципального унітарного підприємства "Департамент єдиного замовника Нижегородського району" (балансоутримувача) оформили договір оренди від 04.08.2004 N 01-01/0186 названого приміщення площею 2 квадратного метрадля використання під фітостудію та квітковий магазин.

У пункті 1.2 договору термін його дії визначено з 01.06.2004 до 16.07.2008.

Додатковою угодою від 25.04.2008 до договору оренди від 04.08.2004 встановлено, що цей договір укладено на невизначений термін.

Відповідно до пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди будинку чи споруди, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових і вважається укладеним із моменту такий регистрации.

Суд встановив і відповідач не заперечує, що договір оренди від 04.08.2004 N 01-01/0186 строком на понад рік не пройшов державну реєстрацію в установленому законом порядку, тому є неукладеним.

Висновок суду першої інстанції про те, що у контрагентів виникли договірні відносини з оренди названого майна з 25.04.2008 після оформлення додаткової угоди до договору оренди від 04.08.2004, є помилковим, оскільки в силу правил статей 453 (пункту 2), 433 3) і 651 (пункту 2) Цивільного кодексу Російської Федерації на угоду поширюється вимога (яка не дотримано) щодо його державної реєстрації надання йому юридичної сили. Ця обставина не призвела до прийняття невірного рішення у справі з викладеного..."

12.6. Висновок із судової практики:Визнання договору оренди не укладеним у зв'язку з відсутністю державної реєстрації речових з вини орендодавця не є підставою для звільнення орендарем майна, якщо термін оренди, зазначений у договорі, не закінчився.

Судова практика:

Ухвала ФАС Північно-Кавказького округу від 15.03.2010 у справі N А01-776/2009

"...Як випливає з матеріалів справи та встановлено судом першої та апеляційної інстанцій, на підставі заяви підприємця постановою голови адміністрації від 12.05.2005 N 669 (далі - постанова N 669) прийнято рішення передати відповідачу в оренду строком на 49 років земельну ділянку, покритий водою, площею 2,4 га, що належить до категорії земель "землі сільськогосподарського призначення", для розведення риби. Відповідно до пункту 3 зазначеної постанови відповідач зобов'язаний у строк до 15.08.2005 після підписання договору оренди провести його державну реєстрацію у відділі Управління федеральної реєстраційної служби по Республіці Адигея у Тахтамукайському районі.

14 липня 2005 року позивач та відповідач уклали договір оренди земельної ділянки N 114 (далі - договір оренди) строком на 49 років. Пунктом 4.4.5 зазначеного договору передбачено, що після підписання договору та змін до нього підприємець зобов'язаний здійснити його (їх) державну реєстрацію. У разі відсутності державної реєстрації у встановлений термін договір вважався неукладеним, а передана земельна ділянка підлягала вилученню.

Задовольняючи позовні вимогипро визнання договору оренди неукладеним та відмовляючи у вимогах про звільнення спірної земельної ділянки, суди виходили із сформованих між сторонами орендних відносин, до яких застосовуються норми глави 34 Кодексу.

Відповідно до пункту 2 статті 609 Кодексу договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом. Стаття 25 Земельного кодексупередбачає, що права на земельні ділянки, передбачені главами 3 та 4 Земельного кодексу, виникають на підставах, встановлених цивільним законодавством, федеральними законами, та підлягають державній реєстрації відповідно до Федерального закону від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним" (далі - Закон N 122-ФЗ).

Оскільки у матеріалах справи відсутні докази здійсненої державної реєстрації договору оренди, суди дійшли правильного висновку про його неукладення.

Судом встановлено, що земельну ділянку передано відповідачу на підставі акта приймання-передачі від 14.07.2005. Орендна плата за вказану земельну ділянку вноситься підприємцем у повному обсязі та у встановлений договором строк. З пояснень відповідача випливає, що він не може зареєструвати договір оренди згідно з скасуванням позивачем постанови N 669. Дії адміністрації оскаржені відповідачем до суду.

Статтею 26 Закону N 122-ФЗ передбачено, що якщо одна із сторін договору ухиляється від її державної реєстрації, інша сторона має право на підставі пункту 3 статті 165 Кодексу пред'явити позов про зобов'язання зареєструвати договір.

У цьому випадку сторони за спірним договором мають право на звернення до реєструючого органу для реєстрації спірного договору до моменту строку закінчення його дії, а також право на оскарження відмови в державній реєстрації, ухилення орендодавця або орендаря від реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Оскільки можливість реєстрації договору оренди, враховуючи термін оренди, не втрачено, судові інстанціїдійшли обґрунтованого висновку про передчасне витребування адміністрацією у підприємця переданої йому земельної ділянки..."

12.7. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди терміном менше року внесено зміни і встановлено термін договору понад рік, але згодом договір був зареєстрований, то новий договір вважається неукладеним, а попередній договір (редакція) поновленим на невизначений термін.

Судова практика:

Ухвала ФАС Поволзького округу від 16.06.2010 у справі N А55-31126/2009

"...Відповідач щорічно з 1996 року укладав із позивачем договори оренди на приміщення, розташоване у м. Сизрані по вул. Гоголя, д. 34, у тому числі, договір від 01.01.2007 N 00968 укладений на період до 30.11.2007.

Рішенням суду від 01.07.2008 у справі N А55-2325/2008 між сторонами вирішено переддоговірну суперечку, яка виникла під час укладання договору оренди від 01.01.2007 N 00968. Крім інших розбіжностей, судом затверджено пункт договору щодо строку його дії2. .2007 до 01.07.2011.

Відповідно до статті 609 Цивільного кодексу Російської Федерації договір оренди нерухомого майна, укладений терміном щонайменше року, підлягає державної реєстрації речових.

Строк дії підписаного між позивачем та відповідачем договору оренди від 01.01.2007 становить більше одного року, однак у встановленому законом порядку сторонами не зареєстровано, у зв'язку з чим договір визнано судом неукладеним.

Виходячи з викладеного суд дійшов висновку, що між сторонами продовжує діяти договір від 01.01.2007 N 00968, який через статтю 621 Цивільного кодексу Російської Федерації відновлено на невизначений термін.

Рішення Арбітражного суду Самарської області від 29.12.2009, ухвалу Одинадцятого арбітражного апеляційного суду від 12.04.2010 у справі N А55-31126/2009 залишити без зміни, касаційну скаргу- без задоволення..."

12.8. Висновок із судової практики:Якщо договір оренди будівлі або споруди, укладений на строк не менше року, не був зареєстрований, це не позбавляє орендаря права на судовий захист.

Судова практика:

Визначення Конституційного СудуРФ від 05.07.2001 N 154-О

"...Притому що державна реєстрація договору оренди будівлі або споруди, укладеного на строк не менше року, обов'язкова, її відсутність, за змістом названих законоположень, сама по собі не позбавляє заявника права на судовий захист: в обґрунтування своїх позовних вимог ЗАТ "СЕВЕНТ" могло представляти докази, що свідчать про неможливість зробити державну реєстрацію договору, а також про те, які дії були ним скоєні для цих цілей, або докази, що свідчать про недобросовісну поведінку власника, тощо, що підтверджується доданими до скарги судовими рішеннями. .."

Путівник із судової практики. оренда. загальні положення(КонсультантПлюс)

Договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації у таких випадках:

договір оренди будівлі або споруди укладено терміном не менше одного року (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
договір оренди приміщення, що у будівлі чи споруді, укладено терміном щонайменше одного року (інформаційний лист Президії ВАС РФ від 1 червня 2000 р. № 53 «Про державну реєстрацію договорів оренди нежитлових приміщень»);
договір оренди земельної ділянки укладено терміном не менше одного року (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
кілька договорів оренди щодо однієї й тієї ж об'єкта оренди укладено одночасно, причому термін однієї з них починається відразу після закінчення терміну дії іншого договору. Суди розглядають такі договори як єдиний правочин, який підлягає реєстрації за умови, що загальний термін оренди за цими договорами становить один рік або більше (ухвала ФАС Північно-Кавказького округу від 31 березня 2010 р. у справі № А53-17516/2009).

Державна реєстрація договорів оренди нерухомого майна не потрібна, якщо Договір оренди укладено на строк не менше одного року (наприклад, на 11 місяців).

Насправді часто трапляються випадки, коли договір оренди спочатку укладається терміном 11 місяців чи інший термін менше року, та був неодноразово триває той самий термін. Відповідно до правової позиції ВАС РФ, при продовженні договору оренди, укладеного на строк менше одного року, на такий же строк після закінчення початкового терміну оренди відносини сторін регулюються новим договором оренди, який не підлягає державній реєстрації через пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ (п 10 інформаційного листа Президії ВАС РФ від 16 лютого 2001 р. № 59 "Огляд практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним""; далі - інформаційний лист № 59).

Якщо договір оренди укладено терміном менше року й згодом лише на рік було продовжено додатковою угодою, то цьому випадку ні договір, ні додаткову угоду реєструвати не нужно. Якщо договір оренди нерухомого майна, укладений на строк менше року, продовжено додатковою угодою, то виникає новий договір оренди, який не підлягає державній реєстрації за умови, що договір також продовжено на строк менше одного року (постанова ФАС Волго-Вятського округу від 26 січня 2011 року) м. у справі № А82-104/2010).

Договір оренди, укладений чи поновлений на невизначений термін, державної реєстрації речових не підлягає. Це можна довести, спираючись на пункт 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ та роз'яснення ВАС РФ.

Так, із пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ випливає, що договір, що підлягає державній реєстрації, повинен відповідати двом умовам:

встановлювати термін його;
зазначений термін має бути не менше одного року.

Договір, укладений на невизначений термін, жодній із цих умов не відповідає.

По-перше, договір оренди будівлі, поновлений на невизначений термін, не потребує державної реєстрації, оскільки, згідно з пунктом 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ, державній реєстрації підлягає договір оренди будівлі, укладений лише на строк не менше одного року (п. 11 інформаційного листи №59).

По-друге, Президія ВАС РФ фактично прирівняла до укладання нового договору оренди продовження договору на той же термін після закінчення терміну його дії (п. 10 інформаційного листа № 59).

Отже, поновлення договору оренди на невизначений термін також є укладанням нового договору, який не містить умов про строк його дії та визнається укладеним на невизначений термін.

На рівні федеральних арбітражних судів округів також склалася практично однакова практика тлумачення пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу РФ, за якою договір оренди, укладений (відновлений) на невизначений термін, державної реєстрації речових не підлягає (постанови ФАС Волго-Вятського округу від 28 грудня 2010 р.). у справі № А11-417/2010, ФАС Західно-Сибірського округу від 12 травня 2011 р. у справі № А81-3520/2010 (ФАС Центрального округу від 20 травня 2011 р. у справі № А48-3783/2010).

Порядок державної реєстрації речових договору.

Із заявою про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може звернутися кожна зі сторін договору (абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального закону від 21 липня 1997 р. № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» ; далі - Закон про держреєстрацію). На практиці це означає, що сторони самі визначають, юристи якої зі сторін займатимуться реєстрацією договору, хто оплачуватиме держмито за реєстрацію договору та додаткових угоддо нього тощо. Щоб усунути невизначеність у цьому питанні, рекомендується прописати це у договорі.

Приклад пункту договору оренди про порядок його реєстрації сторонами

«Реєстрація цього Договору, а також Додаткових угод до нього здійснюється Орендодавцем у строк не пізніше двох місяців з дня підписання цього Договору. Витрати, пов'язані з первинною державною реєстрацією цього Договору, несе Орендодавець. Надалі витрати на державну реєстрацію змін до цього Договору несе Сторона, з ініціативи якої вносяться зміни. Витрати на державну реєстрацію дострокового розірванняДоговору несе та сторона, за ініціативою якої Договір підлягає розірванню. Орендар зобов'язаний протягом 5 (п'яти) робочих днів з дня підписання цього Договору передати Орендодавцю необхідний пакетдокументів для державної реєстрації цього Договору».

Реєстрація договору оренди проводиться територіальними органами Федеральної службидержавної реєстрації, кадастру та картографії відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна, затвердженої наказом Мін'юсту Росії від 6 серпня 2004 р. № 135.

Загальний перелік документів, що подаються на реєстрацію договору оренди, зазначено у пункті 8 Методичних рекомендаційза порядком проведення державної реєстрації речових прав на нерухомого майна та угод із нею, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 р. № 184.

Для державної реєстрації договору оренди будівлі, споруди, приміщення або його частини необхідно буде подати до реєструючого органу кадастрові паспорти об'єкта нерухомості, що здається в оренду, із зазначенням розміру орендованої площі (п. 3 ст. 26 Закону про держреєстрацію), а для державної реєстрації земельної ділянки або його частини - кадастровий паспортземельної ділянки із зазначенням площі, що здається в оренду (п. 2 ст. 26 Закону про держреєстрацію).

Державне мито за реєстрацію договору оренди стягується у вигляді 1 тис. крб. з фізичних осібта 15 тис. руб. з організацій (підп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). У такому ж розмірі стягуватиметься держмито за реєстрацію додаткових угод до договору оренди, а також за реєстрацію розірвання договору оренди (лист ФНП Росії від 1 листопада 2005 р. № 04-3-09/597 «Про державне мито»; далі – лист № 04-3-09/597).

Державна реєстрація з загальному правилуздійснюється протягом місяця з дня прийому заяви та документів, необхідних для державної реєстрації (п. 3 ст. 13 Закону про держреєстрацію).

Бувають випадки, коли орендодавець не виконує своїх обов'язків щодо реєстрації договору оренди, за таких обставин орендар має два варіанти дій: самому звернутися до реєструючого органу або ж вимагати реєстрації в судовому порядку.

З одного боку, договір оренди реєструється за заявою однієї із сторін. Отже, орендар може самостійно звернутися до реєструючого органу за реєстрацією договору замість орендодавця, представивши всі необхідні документи.

Однак у цьому випадку у орендаря виникають такі ризики:

самостійне звернення орендаря до реєструючого органу не зможе змусити орендодавця виконати обов'язки, покладені на нього договором. Наприклад, якщо відповідно до договору обов'язок щодо сплати державного мита за реєстрацію договору покладено на орендодавця. В цьому випадку орендарю доведеться самому оплачувати всі необхідні витрати, що окремих випадкахможе бути йому дуже обтяжливо;

самостійне звернення орендаря до реєструючого органу буде ускладнене необхідністю отримання окремих документів, які орендар самостійно отримати не може, наприклад, кадастровий паспорт приміщення. А без зазначених документів орендар здебільшого не зможе самостійно зареєструвати договір. Необхідність подання цих документів у реєструючих органах, як правило, пояснюють тим, що на кожен договір, що реєструється, заводиться нова реєстраційна справа (фактично окрема папка), в яку наново необхідно представляти копії первинних документів, включаючи кадастровий паспорт об'єкту нерухомості У світлі положень, зазначених у пункті 10 статті 33 Закону про держреєстрацію, правомірність таких заяв працівників реєструючих органів можна поставити під сумнів. Проте, щоб оскаржити таку вимогу, доведеться звертатися до суду.

З іншого боку, відповідно до пункту 3 статті 165 Цивільного кодексу РФ якщо одна із сторін ухиляється від реєстрації договору, то суд на вимогу іншої сторони має право винести рішення про реєстрацію договору. Тому якщо орендодавець не виконує свій обов'язок щодо реєстрації договору, орендарю здебільшого доцільніше або направити відповідну письмову претензію орендодавцю, або одразу звертатися з вимогою про реєстрацію договору до суду. І тут договір буде зареєстровано за рішенням суду (п. 3 ст. 165 ДК РФ).

Якщо жодна із сторін не звернулася до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору, то договір вважатиметься неукладеним.

Якщо жодна із сторін не звернеться до реєструючого органу з вимогою про реєстрацію договору, то в цьому випадку суд не матиме підстав для винесення рішення про реєстрацію договору. Справа в тому, що якщо жодна зі сторін не зверталася, то, отже, жодна зі сторін не ухилялася від такої реєстрації. У цьому випадку договір вважатиметься неукладеним, що не тягне за собою виникнення будь-яких прав та обов'язків (постанова ФАС Північно-Західного округу від 20 квітня 2006 р. у справі № А05-14505/2005-3).

На практиці це означатиме, що у орендаря будуть відсутні право володіти та користуватися об'єктом оренди та інші права, що випливають із договору оренди, у тому числі переважне право на укладання договору на новий термін, право на здачу майна у суборенду тощо. орендодавець, якщо виникне заборгованість за орендними платежами, зможе лише звернутися до суду з вимогою стягнення безпідставного збагачення. При цьому в ситуації плата за користування нерухомим майном стягуватиметься не за середньоринковою вартістю оренди аналогічного майна, а за ціною, узгодженою сторонами в договорі, якщо при розгляді судової суперечки не доведено інше (наприклад, орендар доведе, що узгоджена орендна плата в договорі перевищує середньоринкову, або орендодавець доведе, що узгоджена орендна плата нижча за середньоринкову). Це зумовлено тією обставиною, що під час підписання договору сторони висловили волю на погодження певних договірних умовЗокрема, орендодавець передбачав отримання орендної плати, а орендар - сплату орендної плати у розмірі, узгодженому в договорі.

Якщо обов'язок реєстрації договору покладено на орендодавця, орендарю слід стежити, щоб договір був зареєстрований орендодавцем без особливих зволікань. Якщо ж орендодавець не вживає заходів щодо реєстрації договору, орендарю потрібно вчасно вживати заходів для захисту своїх інтересів. Справа в тому, що реєстрація договору не тільки дозволяє виключити ризики, пов'язані з незаключеністю договору, але також служить додатковою гарантієюдля орендаря на випадки несумлінних дій орендодавця Наприклад, може виявитися, що орендар підписав щодо того самого об'єкта оренди два довгострокові договори з різними орендарями. У цій ситуації буде зареєстровано саме той договір, який першим було передано на реєстрацію з усіма необхідними документами(П. 35 Методичних рекомендацій щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 р. № 184). А орендар за іншим договором зможе лише вимагати відшкодування збитків.

Реєстрація угод про зміну або розірвання договору.

Оскільки угоди про зміну або розірвання договору є його невід'ємною частиною, то на практиці виникає питання: чи будь-яку додаткову угоду до договору оренди, що пройшов державну реєстрацію, також необхідно реєструвати?

Насправді реєструвати потрібно далеко не кожну додаткову угоду до договору оренди. За загальним правилом додаткові угоди до договору оренди реєструються у тих випадках, якщо вони змінюють зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди (п. 9 інформаційного листа № 59). Зокрема, обов'язковій державній реєстрації підлягають такі угоди до договору оренди:

про зміну об'єкта оренди, як у цілому (наприклад, за договором замість 8-го поверху організація займатиме 7-й), так і в частині (наприклад, про збільшення площі, що орендується). У цьому випадку підлягає зміні істотна умовадоговору - його предмет;
про зміну умови договору розмір орендної плати. Змінюватися може або жорсткий розмір орендної плати (наприклад, з 10 тис. до 20 тис. руб.), або порядок визначення суми орендних платежів (наприклад, зі 100 до 200 дол. США за курсом ЦБ РФ на момент оплати). Угода сторін про зміну розміру орендної плати, зазначеного ними у зареєстрованому договорі оренди нерухомого майна, також підлягає обов'язковій державній реєстрації, оскільки є невід'ємною частиною договору оренди та змінює зміст та умови обтяження, що породжується договором оренди (п. 9 інформаційного листа № 59). Правова позиція щодо необхідності реєстрації угод про зміну орендної плати поділяється судовою практикою (постанови ФАС Волго-Вятського округу від 5 жовтня 2010 р. у справі № А17-9472/2009, ФАС Східно-Сибірського округу від 22 квітня 2010 р. у справі № А -3988/2009, ФАС Далекосхідного округувід 21 лютого 2011 р. № Ф03-9792/2010 у справі № А73-279/2010, ФАС Західно-Сибірського округу від 7 квітня 2011 р. у справі № А02-247/2010, ФАС Московського округу від 17 січня № КГ-А40/16993-10 у справі № А40-33740/10-105-240, ФАС Поволзького округу від 15 липня 2010 р. у справі № А55-34696/2009, ФАС Північно-Західного округу від 6 серпня 2 № А56-38305/02, ФАС Північно-Кавказького округу від 9 серпня 2010 р. у справі № А32-46888/2009, ФАС Уральського округу від 22 червня 2009 р. № Ф09-7767/08-С6 у справі № А5 /2008-Г01, ФАС Центрального округу від 26 січня 2010 р. № Ф10-6120/09 у справі № А23-1667/09Г-2-79).

Якщо договорі встановлено порядок визначення орендної плати, то суми орендної плати за оплачувані періоди можуть відрізнятися. Це не вважається зміною умови договору про розмір орендної плати, тому жодної реєстрації в цих випадках не потрібно.

Різний розмір суми орендної плати, визначеної відповідно до встановленого у договорі порядку її обчислення, не свідчить про зміну умови договору про орендної платиякщо сам механізм визначення орендної плати залишається незмінним. Така правова позиціявикладено у пункті 11 інформаційного листа № 66. Наприклад, якщо при щомісячній орендній платі в 1 тис. дол. США у січні курс долара США був нижчим, ніж у лютому, у зв'язку з чим підсумкова сума орендної плати за лютий у рублях вийшла більше , то це не свідчить про збільшення встановленого договоромрозміру орендної плати та про зміну відповідної умови договору, оскільки сам механізм обчислення орендної плати (1 тис. дол. США за курсом ЦБ РФ на день оплати) залишається незмінним.

Оскільки зміна суми орендної плати в рамках єдиного механізму її визначення не вважається зміною умови договору про орендну плату, то така зміна суми оренди реєстрації не підлягає (постанова Президії ВАС РФ від 26 січня 2010 № 11487/09 у справі № А59-3535/ 07-С9(С-5)).

Дані про зміну терміну договору оренди необхідно реєструвати, це пов'язано з тим, що реєстрації підлягають лише договори з певним терміном та інформація про термін оренди обов'язковому порядкувноситься до ЄДРП (додаток 3 до Правил ведення Єдиного) державного реєструправ на нерухоме майно та угод з ним, затвердженим постановою Уряду РФ від 18 лютого 1998 № 219; далі - Правила ведення ЄДРП).

Також обов'язково буде необхідно реєструвати угоди про розірвання договорів оренди, оскільки в даному випадку будуть вноситись зміни до ЄДРП щодо погашення запису про припинення права оренди (розд. VI Правил ведення ЄДРП).

Якщо сторони за договором оренди змінилися банківські реквізити, ці зміни реєструвати не потрібно, оскільки зміна банківських реквізитів сторін зареєстрованого договору оренди не підлягає державній реєстрації (постанова ФАС Далекосхідного округу від 9 березня 2010 р. № Ф03-994/2010 у справі № А51- 8558/2009).

Держмито за реєстрацію додаткових угод до договору оренди, а також за реєстрацію розірвання договору оренди стягується в такому ж розмірі, що і за державну реєстрацію договору оренди (ЛИСТ ФНП України від 01.11.2005 № 04-3-09/597).

Що Ви думаєте щодо статті «Реєстрація договору оренди»? Прокоментуйте її, будь ласка!