pertenece a los representantes. De acuerdo con sus términos, una de las partes, llamada abogado, asume la obligación de realizar acciones legales a expensas y en nombre del segundo participante, el principal. Entre las acciones de carácter jurídico no sólo se encuentra la celebración de negocios, sino también la representación en judicial en casos penales y civiles.
Contrato de agencia para la celebración de contratos de arrendamiento de locales
en la cara. actuando sobre la base. en adelante, el "Principal", por un lado, y en persona.
actuando sobre la base. en lo sucesivo denominado el "Agente", por otro lado, en lo sucesivo denominado las "Partes", han concluido este acuerdo, en lo sucesivo denominado el "Contrato", de la siguiente manera: 1.1.
El Agente se compromete, en nombre y a expensas del Principal, por una tarifa, a realizar acciones legales (excepto para transacciones en nombre del Principal) y otras acciones para buscar y seleccionar Clientes que cumplan con los requisitos del Principal para concluir Arrendamiento Acuerdos.
Contrato de comisión para el alquiler de un apartamento muestra
"________________________________________________", (en adelante, el Contratista), representado por _____________________, actuando sobre la base de ________________________________.
por una parte y “_____________________________________” (en adelante, el Cliente), representado por _____________________________________.
actuando sobre la base de ______________________. por otra parte, denominadas colectivamente las Partes, han concluido este acuerdo (en adelante -) de la siguiente manera: 1.1.
Contrato de alquiler diario de local residencial
Yo, ____________________________________________________________________________________ (en lo sucesivo, el Empleador) y ______________________________ hemos celebrado un acuerdo de cesión sobre lo siguiente: (en lo sucesivo, el Agente) 1.
OBJETO DEL ACUERDO 1.1 El Agente, en nombre y por cuenta del cliente, reserva un apartamento, realiza acuerdos con el propietario del apartamento y proporciona alojamiento para el Inquilino en la dirección:
Hola. Gracias por la oportunidad de utilizar el contrato de muestra.
Especialmente quiero señalar la importancia del comentario al contrato, que indica los pros y los contras, así como recomendaciones sobre a qué prestar atención al celebrar uno u otro.
Contrato de arrendamiento de apartamento
inquilino residencial en edificio de apartamentos junto con el uso de locales residenciales tiene derecho a usar la propiedad especificada en el art. 290 del Código Civil de la Federación Rusa. Los ciudadanos que residen permanentemente con el arrendatario pueden, mediante notificación al arrendador, concluir con el arrendatario que todos los ciudadanos que residen permanentemente en la vivienda son solidariamente responsables ante el arrendador con el arrendatario.
Poder notarial para alquilar un apartamento
Yo, c.____________g, _______________ año de nacimiento, pasaporte _____________, emitido por _____________ de la ciudad de Moscú ________________ del año, código de subdivisión _____________, con domicilio en la dirección: Moscú __________________________, por la presente autorizo
administrar y disponer del apartamento, que me pertenece en base a un certificado de propiedad, ubicado en la dirección: __________________________________, a saber:
arrendarlo (arrendamiento comercial), determinando los montos, plazos y demás términos del contrato a su discreción; celebrar y firmar contratos, actos de transferencia y otros Documentos requeridos; realizar liquidaciones sobre transacciones concluidas; recibir dinero debido a mí y más compensación financiera; firmar por mí y realizar todas las acciones relacionadas con la implementación de esta orden.
De acuerdo con la agencia, la agencia de bienes raíces o el agente de bienes raíces se compromete, a cambio de una tarifa, a realizar en nombre de la otra parte (principal) acciones legales y de otro tipo en su propio nombre, pero a expensas del principal o en nombre y a expensas del principal .
Un contrato de agencia puede celebrarse por un período fijo o sin especificar el período de su validez. En una transacción hecha por un agente con un tercero por cuenta propia y a expensas del principal, el agente adquiere derechos y queda obligado, incluso si el principal fue nombrado en la transacción o tuvo relaciones directas con el tercero a ejecutar la transacción.
Los ingresos del arrendador por la gestión bienes raíces dependen en gran medida de la construcción competente de las relaciones con los inquilinos. El artículo propone los esquemas contractuales más óptimos, incluso desde el punto de vista fiscal, para el arreglo de las relaciones con los arrendatarios.
Por regla general el arrendador es el dueño de la propiedad. No obstante, la ley o el propietario podrán prever los casos en que el arrendamiento de bienes se efectúe por terceros.
Así, hay cuatro formas legales arrendamiento de bienes (muebles, inmuebles):
- directamente por el dueño de la propiedad (Artículo 606 del Código Civil de la Federación Rusa);
- subarrendamiento (artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa);
- transferencia de funciones para el arrendamiento de bienes a terceros sobre la base de contrato de agencia(Artículo 1005 del Código Civil de la Federación Rusa);
- transferencia de funciones para el arrendamiento de propiedades a terceros sobre la base de un acuerdo de gestión fiduciaria (artículo 1012 del Código Civil de la Federación Rusa).
A la hora de elegir una u otra forma de construir las relaciones de alquiler con los inquilinos, en primer lugar, se tiene en cuenta el componente económico (incluidas las cuestiones relacionadas con la fiscalidad), así como la necesidad de gestionar los bienes inmuebles a la hora de alquilarlos (reparación, puesta a disposición de servicios públicos y de mantenimiento) de forma independiente o a través de terceros.
Alquiler del propietario
Hay que tener en cuenta que según el art. 612 del Código Civil de la Federación Rusa, el arrendador es responsable de las deficiencias de la propiedad arrendada, que impiden total o parcialmente su uso, incluso si no las conocía en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento. . En este caso, el arrendador está obligado a producir a su costa revisión propiedad arrendada, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario. Las reparaciones mayores deben realizarse a tiempo, contractual, y si no está determinado por el contrato o es causado por una necesidad urgente, en tiempo razonable. Todas las cuestiones no reguladas por la legislación de la Federación Rusa, las partes determinan en el contrato de arrendamiento.
Cuestiones fiscales
IVA
Sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 146 del Código Fiscal de la Federación Rusa, la obligación de pagar el IVA al presupuesto se asigna al arrendador. El arrendatario, a su vez, tiene derecho a deducir el monto del impuesto indicado en la factura del arrendador, si existe un documento que acredite el hecho de la aceptación del servicio prestado para la contabilidad. Tal documento puede ser un acto de aceptación y transferencia de la propiedad arrendada. En este caso, la deducción se proporciona al arrendatario independientemente del estado de sus acuerdos con el arrendador.
impuesto sobre la renta
Los pagos de arrendamiento de la propiedad arrendada están relacionados con otros gastos asociados con la producción y la venta (subcláusula 10, cláusula 1, artículo 264 del Código Fiscal de la Federación Rusa).
Para la prueba documental de los gastos en forma de pagos de alquiler es suficiente que el inquilino tenga un contrato de arrendamiento celebrado de acuerdo con los requisitos ley civil, y el acto de aceptación y enajenación del inmueble arrendado. Estos documentos, junto con las facturas y los documentos de pago para el pago de las cuotas de alquiler, son prueba documental suficiente de los gastos incurridos por el arrendatario en forma de pagos de alquiler.
Servicios públicos y de mantenimiento
En la práctica, el contrato de arrendamiento a menudo incluye una condición que, en exceso de las cantidades renta el arrendatario reembolsa al arrendador los gastos operativos incurridos por él en relación con la propiedad arrendada (el costo de utilidades, servicios de comunicación, seguridad, etc.). En este caso, el inquilino, por regla general, reembolsa los costos especificados al propietario mensualmente sobre la base de las facturas recibidas de este último.
Cabe señalar que hoy en día los inquilinos prácticamente no tienen posibilidades de recibir una deducción del IVA en términos de costos reembolsados al arrendador en exceso de la renta en forma de compensación por el costo del suministro de electricidad, servicios públicos, servicios de comunicaciones, seguridad y limpieza de locales arrendados. Sin embargo, hay maneras de evitar esto.
Método 1. El arrendatario celebra contratos de servicios públicos (servicios de comunicación, etc.) directamente con los proveedores de estos servicios. Es cierto que, en la mayoría de los casos, el inquilino no tiene esa oportunidad. En particular, para celebrar un contrato de suministro de energía, el suscriptor (consumidor de energía) debe tener un dispositivo receptor de energía conectado a las redes de la organización de suministro de energía, lo que es imposible cuando se alquilan locales individuales en el edificio.
Método 2. El costo de los servicios públicos está incluido en el alquiler. Como regla general, en este caso, la renta consta de dos partes: fija y variable. A su vez, la parte variable es equivalente al monto de las facturas de servicios públicos (servicios de comunicación, etc.) consumidos por el inquilino por mes. Bajo esta opción, el arrendador emite facturas al arrendatario por el monto total del alquiler (tanto la parte fija como la variable), y el arrendatario deduce el monto total del IVA indicado en la factura del arrendador.
Así, el arrendamiento de un inmueble directamente por el propietario del inmueble le impone ciertas obligaciones, entre ellas la regulación relaciones contractuales con inquilinos, servicios públicos y organizaciones operativas: la conclusión y ejecución de contratos, el control sobre el recibo del alquiler, la implementación de reparaciones importantes, la emisión de facturas y facturas, incluidos los servicios públicos y de mantenimiento, el pago de impuestos.
Características del subarriendo
Como se mencionó anteriormente, el arrendatario tiene el derecho, con el consentimiento del arrendador (propietario de la propiedad), a subarrendar la propiedad arrendada (subarrendamiento), que se formaliza mediante un acuerdo entre el arrendatario original y el subarrendatario. Por lo tanto, el propietario no tiene ninguna relación con el subarrendatario.
En cuanto a la relación entre el propietario (arrendador) y el arrendatario original, se construyen según el esquema de arrendamiento habitual, donde la única ventaja puede ser que al regular las relaciones de arrendamiento a través del “régimen de subarrendamiento”, el arrendatario inicial es una organización leal al propietario de bienes inmuebles, lo que le permite excluir el control de las relaciones contractuales, incluidas las cuestiones relacionadas con el alquiler. Sin embargo, una transacción de subarriendo es peligrosa porque la propiedad cae en manos de una persona que no está sujeta a ninguna obligación con el arrendador.
Cuestiones fiscales
Las normas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento, salvo que la ley u otros actos jurídicos dispongan lo contrario.
Así, todas las cuestiones relacionadas con la fiscalidad y la prestación de servicios públicos y de mantenimiento entre el arrendador y el arrendatario en este caso se trasladan al plano de las relaciones entre el arrendatario de origen y el subarrendatario, lo que no excluye relaciones análogas entre el propietario y el arrendatario de origen.
Contrato de agencia y gestión de fideicomisos
Contrato de agencia
En virtud de un contrato de agencia, una de las partes (agente) se compromete, mediante el pago de honorarios, a realizar acciones legales y de otro tipo en nombre de la otra parte (principal) en su propio nombre, pero a expensas del principal o en nombre y a expensas del director
En una transacción hecha por un agente con un tercero por cuenta propia y a expensas del principal, el agente adquiere derechos y queda obligado, incluso si el principal fue nombrado en la transacción o tuvo relaciones directas con el tercero a ejecutar la transacción. Si la transacción se hace por un agente con un tercero en nombre ya expensas del principal, los derechos y obligaciones surgen directamente del principal.
Gestión de confianza
Bajo un contrato de administración de fideicomiso de propiedad, una parte (el fundador de la administración) transfiere la propiedad a la otra parte (el fideicomisario) por un cierto período de tiempo en administración de fideicomiso, y la otra parte se compromete a administrar esta propiedad en interés de el fundador de la gestión o la persona indicada por él (el beneficiario). A su vez, la transferencia de bienes a la administración fiduciaria no implica la transferencia de la propiedad de los mismos al fideicomisario.
El administrador fiduciario, ejerciendo la administración fiduciaria de la propiedad, tiene derecho a realizar cualquier acción legal y real en relación con esta propiedad de conformidad con el contrato de administración fiduciaria en interés del beneficiario.
Por lo tanto, no existe una relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, ya que los contratos se celebran entre el agente (fideicomisario) y el arrendatario. Según los términos de un acuerdo de agencia o un acuerdo sobre la administración fiduciaria de la propiedad, el monto total de los ingresos recibidos por el uso de la propiedad se transfiere al propietario de la propiedad, y el propietario de la propiedad realiza el pago. Comisión de agencia o remuneración al fideicomisario.
La diferencia entre un contrato de agencia y un contrato de gestión fiduciaria
Comparando el contrato de administración de fideicomiso de bienes con el contrato de agencia (órdenes o comisiones), cabe señalar las diferencias en la actuación del mandatario y del fideicomisario, predeterminadas por los contratos correspondientes.
En primer lugar, en caso de administración de fideicomiso, la propiedad transferida a la administración de fideicomiso se separa de la otra propiedad del propietario y la propiedad del fideicomisario.
En segundo lugar, un agente bajo un acuerdo puede actuar en nombre del principal (propietario), pero bajo un acuerdo de gestión de fideicomiso esto está excluido.
En tercer lugar, bajo un acuerdo de agencia, un agente puede entrar en relaciones de subagencia, la asignación de los deberes de un fideicomisario a un tercero es inaceptable.
Cuatro, un contrato de agencia siempre es remunerado, mientras que la gestión del fideicomiso puede llevarse a cabo tanto de forma remunerada como gratuita.
Quinto, a diferencia del fideicomisario, el dueño de la propiedad (principal) tiene derecho a interferir en las actividades del agente en la ejecución de la orden.
En sexto, un acuerdo de administración de fideicomiso de bienes raíces debe registrarse en el Servicio de Registro Federal.
Cuestiones fiscales
En virtud de los contratos de arrendamiento celebrados entre un agente (fideicomisario) y los arrendatarios, el procedimiento de tributación, prestación y pago de los servicios públicos y de mantenimiento es similar al indicado anteriormente. La única diferencia es que todas las cuestiones relacionadas con la tributación, en este caso, son resueltas por el agente (fideicomisario), y no por el dueño de la propiedad. Las partes de un contrato de agencia (acuerdo de administración de fideicomiso de propiedad) tienen derecho a estipular que la prestación de los servicios públicos y de mantenimiento también se llevará a cabo por un agente (fideicomisario).
Además, en este caso, el arrendador (agente, fideicomisario), actuando como intermediario, vuelve a emitir facturas de servicios públicos al arrendatario con la asignación de montos de IVA. En este caso, el arrendatario tiene derecho a deducir el importe del impuesto sobre la base de una factura emitida por un agente (fideicomisario), que en este caso actúan como arrendadores.
Así, la principal diferencia entre un contrato de agencia (contrato de fideicomiso de la propiedad) y un contrato de arrendamiento es que todas las funciones del arrendador son transferidas por el dueño de la propiedad a un agente (fideicomisario). Este último, a su vez, está obligado, de acuerdo con los términos del contrato, a celebrar contratos de arrendamiento con los inquilinos, controlar el recibo de la renta, proporcionar (prestar) servicios públicos y de mantenimiento, revisar los locales arrendados y, si es necesario, cobrar los alquileres atrasados de los inquilinos.
Los ingresos recibidos de las actividades del agente (fideicomisario), menos su remuneración, se transfieren al propietario de la propiedad, quien, sobre la base del informe del agente (fideicomisario), paga impuestos y tasas a los presupuestos de varios niveles de la Federación Rusa.
En la actualidad, el esquema más óptimo y utilizado con frecuencia para construir relaciones de arrendamiento es la transferencia de la propiedad en arrendamiento a través de un agente sobre la base de un contrato de agencia, que otorga la autoridad para administrar la propiedad y proporcionar servicios públicos y otros servicios. El propietario de la propiedad en este caso está obligado a pagar una remuneración al agente y pagar impuestos y tasas al presupuesto y tiene derecho a controlar las actividades del agente.
El uso de intermediarios en los negocios ayuda a optimizar los pagos de impuestos. Sin embargo, con los esfuerzos del Servicio de Impuestos Federales y Rosfinmonitoring, este esquema está superado. consecuencias negativas, que puede poner en peligro no solo el negocio del propio intermediario, sino también el de sus contrapartes.
Recordemos qué distingue al contrato de agencia de los demás. Bajo un contrato de agencia, una de las partes ( agente) se compromete a cambio de una remuneración a realizar a nombre de el otro lado ( principal) acciones legales y de otro tipo en su propio nombre, pero a expensas del principal o en nombre y a expensas del principal (cláusula 1, artículo 1005 del Código Civil de la Federación Rusa).
Consideraremos un contrato de agencia, en virtud del cual el agente, en las relaciones con un tercero, actúa por cuenta propia, aunque a expensas del principal. Las reglas sobre un contrato de comisión son aplicables a tal acuerdo, si estas reglas no contradicen las disposiciones del Capítulo Código Civil de la Federación Rusa sobre la agencia o la esencia de un acuerdo de agencia (Artículo 1011 del Código Civil de la Federación Rusa).
Tenga en cuenta que condiciones esenciales de un contrato de agencia (es decir, aquellos sin el contrato del cual el contrato no se reconoce como concluido) es solo el objeto del contrato: estas son acciones legales y / o reales que el agente debe realizar en nombre del principal.
La falta de acuerdo en el contrato de otras condiciones no califica el contrato como no concluido, y tales momentos inconsistentes se determinarán de acuerdo con las disposiciones del Código Civil de la Federación Rusa (en consecuencia, si necesita una definición más clara de las condiciones que son importantes para usted, o las reglas generales del Código Civil de la Federación Rusa no son beneficiosas, estas condiciones también deben incluirse en su contrato).
Sujeto del contrato
Para determinar el objeto del contrato de agencia, es necesario acordar:— Acciones legales que debe emprender el agente (es decir, hechos o circunstancias que implica consecuencias legales, y surgiendo a voluntad de los seres físicos y entidades legales, por ejemplo, para celebrar un contrato de prestación de servicios con el contratista, un contrato de compraventa con el comprador, etc.).
— Las acciones reales a realizar por el agente (son acciones que en sí mismas no involucrar consecuencias legales , por ejemplo, buscar contratistas en nombre del principal, negociar y acordar los términos del contrato con ellos, pero sin concluirlo). Las acciones reales suelen estar relacionadas con las acciones legales encomendadas al mandatario y son necesarias para su adecuado desempeño.
En algunas situaciones, las acciones reales y legales coincidirán, por ejemplo, el recibo por parte del vendedor-agente del pago del comprador en venta minorista al mismo tiempo, es la celebración de un contrato de compraventa minorista (artículo 493 del Código Civil de la Federación Rusa).
Tenga en cuenta que las acciones que debe realizar el agente se pueden especificar sin detalles detallados, pero solo poderes generales agente (concluir transacciones, participar en liquidaciones, etc.). Sin embargo, si el agente busca albaceas para el principal, recomendamos especificar las acciones del agente para minimizar el riesgo de recalificación del contrato (y recálculo Responsabilidades fiscales agente).
En particular, la instrucción del principal puede ser que el agente:
- encuentra compradores para los bienes del principal, o viceversa, encuentra para el principal la propiedad necesaria para él (por ejemplo, bienes inmuebles);
— encuentra contratistas para realizar trabajos (prestar servicios) en las instalaciones del principal;
- concluye en su propio nombre, pero a expensas del principal, contratos con artistas intérpretes o ejecutantes, compradores, vendedores;
- realiza otras acciones que le encomiende el mandante.
Tenga en cuenta que el contrato de agencia para la compra o venta de bienes (bienes inmuebles) en relación con su sustancia juridica por lo general no plantea preguntas. Existe el riesgo de su recalificación en contratos de compraventa independientes, pero su valoración depende más del componente fiscal de la operación que de su interpretación jurídica.
Pero el contrato de agencia, que implica la participación de contratistas por parte del agente para prestar servicios, realizar trabajos para el principal, debido a la ambigüedad del componente legal, puede reclasificarse en contratos de trabajo y subcontratos (o provisión pagada servicios - dependiendo de la naturaleza del trabajo / servicios). Cualquier criterio claro para distinguir entre estos tipos de relaciones contractuales en práctica judicial no, por regla general, los tribunales analizan las circunstancias de una situación particular (por ejemplo, Sentencia del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de abril de 2013 N VAC-3637/13 en el caso N A19-13741/2011).En general, al distinguir entre un contrato de agencia y un contrato de trabajo (artículo 1005 del Código Civil de la Federación Rusa y artículo 702 del Código Civil de la Federación Rusa), se debe partir del hecho de que un contrato de agencia implica la imposición legal y otras acciones sobre el agente en interés del principal (en particular, en relación con su necesidad de obras, servicios), y el objeto del contrato de trabajo (prestación de servicios) son las obras (servicios) directamente. Según el acuerdo de agencia, el agente no asume la obligación de realizar el trabajo (servicios) por sí mismo para el principal, no es responsable de su calidad y puntualidad (artículo 993 del Código Civil de la Federación Rusa), solo tiene funciones de intermediario .
La dificultad radica en el hecho de que si el agente realiza acciones legales y de otro tipo en su propio nombre, pero a expensas del principal, en este caso se adquieren los derechos y obligaciones derivados de la transacción realizada por el agente con el contratista. por el agente, incluso si el mandante está indicado en el contrato o celebrado de forma independiente por un tercero en relación con la ejecución de la transacción (en particular, lleva a cabo la aceptación real de los trabajos (servicios) realizados por el contratista) .
Para minimizar los riesgos, le recomendamos que defina claramente el procedimiento para documentar la relación de todas las partes (principal, agente y contratista real). Al mismo tiempo, es importante separar los flujos de documentos necesarios para reflejar las transacciones en la contabilidad y la contabilidad fiscal ( documentos primarios- actos del contratista, informes del agente, etc., facturas) y flujos de documentos que confirman la ejecución real de los trabajos / servicios, el cumplimiento de los requisitos de calidad, los plazos y otros factores significativos para las partes.
Por ejemplo, las partes pueden prever en el contrato de agencia y duplicar en el contrato con el contratista un informe adicional (revista u otro documento), en el que el mandante hará constar que la obra (prestación de servicios) ha concluido y que no tiene quejas sobre su calidad y tiempo. Es aconsejable fijar dicho informe como anexo al acto de trabajo realizado (servicios prestados) en el contrato con el contratista (firmado por el contratista con un agente que ha celebrado un contrato de trabajo con él). Y una copia (o una copia adicional de dicho informe/diario) se transferirá al principal en un conjunto de documentos que confirman los gastos del agente para la ejecución de la orden del principal (por regla general, se adjunta al informe del agente).
Separación de los bienes del mandatario y del mandante
Las cosas recibidas por el intermediario del principal (o adquiridas por el intermediario a expensas del principal) son propiedad del principal. En este caso, el agente es responsable ante él por la pérdida, escasez o daño de esta propiedad (cláusula 1 del artículo 996, cláusula 1 del artículo 998, artículo 1011 del Código Civil de la Federación Rusa).Con respecto a, por ejemplo, los bienes del principal, las partes generalmente no tienen preguntas: el intermediario los acepta para la contabilidad fuera de balance. Pero para otros objetos derechos civiles la situación no es tan clara.
En virtud del artículo 128 del Código Civil de la Federación Rusa, los objetos de los derechos civiles incluyen:
— cosas, incluyendo dinero en efectivo y documentos valores, otros bienes, incluidos los fondos que no son en efectivo, los valores registrados en libros, derechos de propiedad;
— resultados del trabajo y prestación de servicios;
- resultados protegidos actividad intelectual y medios equivalentes de individualización ( propiedad intelectual);
- beneficios no materiales.
De este artículo se deduce que, por ejemplo, los fondos no monetarios se relacionan con otros bienes y no con cosas. Y esto genera dificultades para las partes del contrato de agencia en una situación en la que el intermediario está involucrado en las liquidaciones, y el tercero, por una u otra razón, no ha cumplido con sus obligaciones. obligaciones contractuales(por ejemplo, pago retrasado) o viceversa, transfirió un anticipo (y luego no se puso en contacto durante más de tres años, o fue liquidado).
Por un lado, según la redacción de los artículos 128, 996 del Código Civil de la Federación Rusa, el principal no adquiere la propiedad de los fondos que no sean en efectivo recibidos del comprador a la cuenta del agente.
Al mismo tiempo, en relación con el contrato de la comisión del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa explicado (cláusula 9 carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de fecha 17 de noviembre de 2004 N 85), que, en el sentido del art. 999 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que las partes acuerden lo contrario, el comisionista está obligado a transferir al principal los montos recibidos de la venta de bienes pertenecientes a este último, a medida que estén disponibles, y no en base a la resultados de la ejecución de la orden del principal en su totalidad. Esto significa que la obligación de transferir al comitente las cantidades recibidas de terceros nace del comisionista inmediatamente en el momento de la recepción de dichas cantidades y está sujeta a ejecución dentro de un plazo razonable, salvo que el contrato de comisión establezca lo contrario.
Resulta que todas las cantidades (incluidos los anticipos) que el comisionista recibió del comprador en virtud del contrato de compraventa (concluido en nombre del compromiso), debe transferir al compromiso. Esta obligación surge inmediatamente en el momento de la recepción de la cantidad, sin perjuicio de que el contrato pueda pactar el plazo durante el cual dichas cantidades sean transferidas al obligante.Si un tercero ha violado sus obligaciones en virtud de un acuerdo celebrado con un intermediario, se establece la cláusula 2 del artículo 993 del Código Civil de la Federación de Rusia. regla general según el cual, en caso de que un tercero incumpla una transacción celebrada con él por el comisionista, el comisionista está obligado a informar inmediatamente al contratante sobre esto, reunir las pruebas necesarias, y también, a solicitud del comisionista contratante, transferirle los derechos en virtud de tal transacción de conformidad con las reglas sobre la cesión de un crédito.
Dado que las normas establecidas para el contrato de comisión también son aplicables al contrato de agencia (artículo 1011 del Código Civil de la Federación Rusa), los montos de pago recibidos de terceros y colgados con el agente deben considerarse como una obligación del agente. al director. El agente no tiene derecho a conservarlos. Del mismo modo, el intermediario transfiere las deudas de terceros al principal.
Al mismo tiempo, si el principal tiene una deuda con el agente, el intermediario tiene derecho a retener las cantidades que se le adeuden en virtud del contrato de agencia de todas las cantidades recibidas por él a expensas del principal (artículos 410, 997, 1011 del Código Civil de la Federación Rusa).
Informe de agente
Al celebrar el contrato de agencia, el mandatario debe realizar todos los actos de derecho y de hecho que se le encomienden y, en su caso, transferir al mandante todo lo que reciba como consecuencia de ello. También está obligado a preparar un informe sobre las acciones tomadas y enviarlo al director (cláusula 1 del artículo 1008 del Código Civil de la Federación Rusa). Además, el agente debe proporcionar evidencia de los gastos incurridos, a menos que se disponga lo contrario en el contrato (cláusula 2, artículo 1008 del Código Civil de la Federación Rusa).El principal debe aceptar lo que fue transferido por el agente, considerar el informe y aceptarlo o informar cualquier objeción (cláusula 3 del artículo 1008 del Código Civil de la Federación Rusa).
- el procedimiento para que el principal acepte la orden ejecutada por el agente;
— procedimiento y plazo para consideración por el mandante del informe del mandatario;
- qué pruebas deben respaldarse con los gastos del agente (en particular, con qué documentos, la necesidad de certificar copias de los documentos adjuntos al informe, etc.).
El mandatario está obligado a informar al mandante en la forma y términos estipulados en el contrato. Si no se define el procedimiento para la ejecución del acuerdo de agencia, el agente está obligado a presentar un informe a medida que se ejecuta el acuerdo o al final de la ejecución (cláusula 1, artículo 1008 del Código Civil de la Federación Rusa) . El principal debe considerarlo y aceptar o informar sus objeciones (cláusula 3 del artículo 1008 del Código Civil de la Federación Rusa).
Las partes también fijan los términos para la consideración del informe por parte del mandante y el procedimiento para formular objeciones a los mismos. Por normas generales el informe del mandatario se considera aceptado si el mandante no informó al agente de sus objeciones dentro de los 30 días a partir de la fecha de recepción del informe, a menos que se establezca un período diferente por acuerdo de las partes (cláusula 3 del artículo 1008 del Código Civil de la Federación Rusa).
Es deseable fijar el formulario de informe del intermediario en el contrato. Puede contener la siguiente información:
— la fecha del informe;
— detalles del contrato de agencia (nombre, número, fecha);
- una lista de completados accion legal y fechas de su comisión;
- una lista de las acciones reales cometidas y las fechas de su comisión;
- gastos incurridos por el agente en relación con la ejecución del contrato;
- una lista de documentos que confirman los gastos del agente y se adjuntan al informe;
— detalles del agente y del mandante (nombre, PSRN, TIN, ubicación);
- cargo, apellido, iniciales y firma de la persona que actúa en la elaboración del informe en nombre del agente.
En caso de que no se acuerden los requisitos para el contenido del informe, el agente tiene derecho a enviar al principal un informe de contenido arbitrario. No obstante, en todo caso, deberá contener información sobre actuaciones concretas realizadas por el agente, en caso contrario no se tendrá por cumplida la obligación del agente de enviar un informe.Si del contrato resulta que el informe es de naturaleza documento principal, en base a la cual se refleja en la contabilidad la información sobre la remuneración del intermediario y los gastos reembolsables, debe cumplir con las normas del art. nueve ley Federal con fecha 06.12.2011 N 402-FZ "Sobre contabilidad", y en particular para proporcionar firmas de ambos lados. En caso de incumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para la ejecución de los documentos primarios, se le puede negar al mandante el reconocimiento de dichos gastos al gravar las utilidades, así como la deducción del IVA por los servicios de intermediación (Resoluciones del Servicio Federal Antimonopolio de Occidente Distrito de Siberia del 19 de septiembre de 2011 N A45-18674 / 2010, del 18 de mayo de 2009 N F04-2921 / 2009 (6365-A67-25), Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 3 de febrero de 2010 en el caso N A43-14355 / 2008-31-359).
Si los informes solo informan sobre el progreso de la ejecución de la orden, por el monto de la remuneración, es necesario redactar un acta de aceptación de servicios además del informe (cumpliendo con los requisitos para los detalles de la primaria documento).
En la siguiente parte del artículo, Irina Evstratova hablará sobre el término del contrato, la remuneración y los gastos del agente, y sobre el control del Servicio de Impuestos Federales y Rosfinmonitoreo sobre los esquemas de agencia.para la celebración de contratos de arrendamiento en una persona que actúa sobre la base de, en lo sucesivo denominada " Principal”, por un lado, y en la persona que actúa en base a , en adelante denominada “ Agente”, por otra parte, en lo sucesivo denominadas las “Partes”, han concluido este acuerdo, en lo sucesivo “ Tratado"sobre lo siguiente:
1. EL OBJETO DEL ACUERDO
1.1. El Agente se compromete, en nombre y a expensas del Principal, por una tarifa, a realizar acciones legales (excepto para transacciones en nombre del Principal) y otras acciones para buscar y seleccionar Clientes que cumplan con los requisitos del Principal para concluir Arrendamiento Acuerdos.
1.2. El Agente no tiene derecho a celebrar Contratos de Arrendamiento en nombre del Principal.
1.3. El Agente tiene derecho a celebrar otros acuerdos en su propio nombre y realizar otras acciones relacionadas con el cumplimiento de los términos de este Acuerdo. Para cumplir con sus obligaciones en virtud del Acuerdo, el Agente tiene derecho a utilizar los servicios de terceros, siendo plenamente responsable ante el Principal por sus acciones y pagando de forma independiente por sus servicios. Los servicios de terceros especificados en esta cláusula no son remunerados por el Mandante.
2. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL AGENTE
2.1. El agente debe:
2.1.1. Realizar acciones legales y de otro tipo para buscar y seleccionar Clientes que cumplan con los requisitos del Mandante;
2.1.2. Organizar reuniones de Clientes con el Mandante, asistir al Mandante en negociaciones, aclarar las posiciones de las Partes, asesorar al Mandante en temas relacionados con la celebración de Contratos de Arrendamiento, tarifas de alquiler, la situación económica en el mercado inmobiliario;
2.1.3. Organizar estudios de mercado para identificar Clientes potenciales en la medida necesaria para cumplir con sus obligaciones en virtud del Acuerdo y por cuenta propia.
2.1.4. Proporcionar, a solicitud del Principal, datos sobre Clientes potenciales e información sobre negociaciones celebradas con Clientes.
2.1.5. Al negociar con Clientes potenciales, tenga en cuenta los requisitos para los términos de los Contratos de Arrendamiento por escrito u oralmente establecidos por el Mandante.
2.1.6. Sin el consentimiento del Mandante, no dar a los Clientes ninguna promesa, consentimiento y confirmación en nombre del Mandante sobre la disposición de este último para firmar Contratos de Arrendamiento con ellos.
2.1.7. Presentar al Director un Informe de Progreso semanalmente de acuerdo con el Anexo No. con la indicación obligatoria de:
- el número de llamadas entrantes para anunciar el Local, indicando el espacio solicitado e información: arrendatario directo/intermediario;
- el número de clientes (posibles inquilinos) a quienes se les mostró el Local, indicando la fuente de atracción del inquilino, el estado actual del trabajo con el inquilino, las razones por las que el inquilino se niega a alquilar.
2.1.8. Dentro de los días siguientes a la conclusión de este Acuerdo, presentar al Mandante:
- una lista de agencias con las que el Agente planea cooperar para encontrar Clientes;
- plan de publicidad del Local por meses, realizado por cuenta propia;
- un plan para las actividades de mercadeo llevadas a cabo a sus expensas.
2.1.9. Asignar un intermediario personal para la ejecución del Local, cuyas funciones serán:
- mostrando locales con llenado obligatorio El acto de inspección por las partes;
- recibir llamadas directas en base a los resultados de la publicidad del Local.
2.1.10. En caso de que el Cliente, atraído por el Agente y celebrado el contrato de arrendamiento del Local, rescinda el contrato de arrendamiento antes de meses desde la fecha de su celebración, el Agente se compromete sin pago adicional por parte del Mandante, en cuestión de meses, encontrar un nuevo Cliente dispuesto a celebrar un Contrato de Arrendamiento. En caso de que el contrato de arrendamiento del Local no se celebre dentro del plazo especificado, el Agente se compromete a pagar al Cliente una penalización por el importe de una parte de su Remuneración en virtud del presente Contrato, que se calcula en proporción al número restante de meses antes del vencimiento de los primeros meses del plazo de arrendamiento en virtud del Contrato de Arrendamiento. Dicha multa deberá ser pagada dentro de los días siguientes a la recepción de la demanda del Mandante.
2.2. El agente tiene derecho:
2.2.1. Recibir una remuneración de conformidad con el artículo 4 de este Acuerdo.
2.2.2. Familiarícese con los documentos que confirman la conclusión de los Contratos de Arrendamiento por parte del Mandante (una copia del Contrato de Arrendamiento, una copia de la orden de pago).
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL PRINCIPAL
3.1. El director debe:
3.1.1. Proporcionar al Agente la información necesaria sobre los tipos de actividades del Mandante, obras/servicios realizados/prestados a los Clientes en virtud de los Contratos de Arrendamiento celebrados.
3.1.2. Pagar al Agente la remuneración estipulada en el Contrato.
3.1.3. Notificar al Agente a más tardar en días hábiles del hecho de la celebración del Contrato de Arrendamiento con el Cliente, presentado por el Agente de conformidad con este Acuerdo.
3.2. El mandante tiene derecho:
3.2.1. Solicitar y recibir del Agente información sobre Clientes potenciales e información sobre las negociaciones.
3.2.2. Estar presente en las negociaciones con Clientes potenciales en cuanto a la discusión de Contratos de Arrendamiento.
3.2.3. Exigir al Agente el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el Contrato.
3.2.4. Buscar de forma independiente inquilinos potenciales y llevar a cabo actividades adicionales para publicitar el Local;
3.2.5. Sin involucrar los servicios de terceros (con excepción del Agente), independientemente celebrar acuerdos con clientes directos y empresas afiliadas del propietario del Local, notificando al Agente por escrito.
4. REMUNERACIÓN DEL AGENTE Y CONDICIONES DE PAGO
4.1. La remuneración se paga al Agente en la cantidad de % de la mensualidad tasa de arrendamiento, incluido el IVA, excluyendo los gastos de explotación y los servicios públicos.
4.2. El momento de la prestación de los servicios objeto de este Acuerdo está determinado por la fecha especificada en el Informe Informe, de conformidad con el Anexo No.
4.3. La retribución se abona a tanto alzado por transferencia Dinero a la cuenta de liquidación del Agente a más tardar en días hábiles desde el momento en que el Cliente transfiere fondos por el derecho de uso del Local por un monto de al menos 2 meses de alquiler del Local y la firma del Informe por las Partes.
4.4. En caso de prórroga del Contrato de Arrendamiento de Local, así como en caso de conclusión del Contrato de Arrendamiento de Local con el Cliente Propuesto o su afiliada por el segundo y subsiguientes términos del contrato de arrendamiento, el reembolso de la Remuneración al Agente es no hecho.
5. PROCEDIMIENTO PARA LA FIRMA DEL ACTA DE REPRESENTACIÓN DEL CLIENTE E INFORME DEL AGENTE
5.1. Las Partes se obligan, dentro de los días hábiles contados a partir del momento de celebración de cada Contrato de Arrendamiento, a suscribir el Acta de Aceptación de los Servicios Prestados en la forma que se especifica en el Anexo N° del Contrato.
6. PRIVACIDAD
6.1. Información confidencial a los efectos del Acuerdo significa cualquier información transmitida por una Parte a la otra Parte en el proceso de implementación del Acuerdo y sujeta a protección, con excepción de la información que no puede ser confidencial de conformidad con legislación actual Federación Rusa.
6.2. Cada una de las Partes, a su discreción, podrá aplicar a los documentos que contengan información confidencial, el sello "Para uso oficial", " Secreto comercial' o 'Información confidencial'. No se puede considerar que la ausencia de dicho sello clasifique la información como públicamente disponible.
6.3. Las Partes se comprometen a no divulgar, a no discutir el contenido, a no proporcionar copias, a no publicar o divulgar de ninguna otra forma a terceros, a no utilizar información confidencial para otros fines no relacionados con el cumplimiento de las obligaciones en virtud del Acuerdo sin obtener el consentimiento previo por escrito de la otra Parte durante la vigencia del Acuerdo y por años a partir de la fecha de terminación de su vigencia.
6.4. Las Partes acordaron tomar todas las medidas y utilizar todos los medios legales para proteger la información confidencial y evitar su divulgación no autorizada, lo que incluye permitir que sus empleados accedan a la información confidencial solo en caso de necesidad oficial en la medida necesaria para cumplir con las obligaciones en virtud del Acuerdo, e informarles sobre las condiciones de este Acuerdo en relación con las obligaciones de las Partes de proteger la información confidencial.
7. RESPONSABILIDADES DE LAS PARTES
7.1. Por fracaso o ejecución indebida obligaciones en virtud del Acuerdo, las Partes serán responsables de conformidad con la legislación vigente de la Federación Rusa y los términos del Acuerdo.
7.2. Las Partes no serán responsables por el incumplimiento o cumplimiento indebido de sus obligaciones en virtud del Acuerdo, si dicho incumplimiento o cumplimiento indebido es causado por la violación de la otra Parte de sus obligaciones en virtud del Acuerdo. Las Partes tampoco son responsables por el incumplimiento o el cumplimiento indebido de sus obligaciones en virtud del Acuerdo, si esto es causado por circunstancias de fuerza mayor.
8. FUERZA MAYOR
8.1. Las Partes quedan liberadas de responsabilidad por el incumplimiento parcial o total de las obligaciones en virtud del Acuerdo si fue el resultado de circunstancias de fuerza mayor, a saber: inundaciones, terremotos u otros desastres naturales carácter natural, guerras, huelgas, decisiones de autoridades y otras circunstancias fuera del control de las Partes, si estas circunstancias afectaron directamente la ejecución del Acuerdo.
8.2. Las Partes están obligadas a notificarse mutuamente la ocurrencia de circunstancias de fuerza mayor y su duración prevista dentro de los días hábiles siguientes a la ocurrencia de dichas circunstancias. Dentro de los meses posteriores a la ocurrencia de las circunstancias de fuerza mayor, la Parte que se refiere a estas circunstancias debe proporcionar a la otra Parte prueba documental de la ocurrencia de las circunstancias de fuerza mayor.
8.3. Si la Parte que se refiere a las circunstancias especificadas no notifica a la otra Parte de manera oportuna sobre la ocurrencia de circunstancias de fuerza mayor y / o no proporciona una confirmación por escrito del hecho de su ocurrencia, entonces la Parte que se refiere a las circunstancias de fuerza mayor pierde el derecho a referirse a ellos, a menos que las circunstancias impidan la notificación oportuna y/o la provisión de confirmación por escrito.
8.4. Un certificado emitido por la cámara de comercio pertinente o el estado o autoridad municipal, será prueba documental de la ocurrencia de circunstancias de fuerza mayor.
8.5. El plazo para el cumplimiento de las obligaciones bajo el Acuerdo se extiende por la duración de las circunstancias de fuerza mayor.
8.6. Si cualquier evento de fuerza mayor continúa por más de un mes, o si se puede suponer razonablemente que durará más de un mes, las Partes iniciarán negociaciones y acordarán las enmiendas (adiciones) al Acuerdo que serán necesarias para permitir que las Partes continúen cumpliendo con sus obligaciones en virtud del Acuerdo en los términos que mejor se correspondan con las intenciones iniciales de las Partes.
8.7. En caso de que las Partes no lleguen a un acuerdo sobre la modificación (complementación) del Acuerdo dentro de los días hábiles posteriores al inicio de las negociaciones, la disputa se resuelve de conformidad con el Artículo 10 de este Acuerdo.
9. DURACIÓN, ENTRADA EN VIGOR, TERMINACIÓN
9.1. Este Acuerdo entrará en vigor a partir de su firma por las Partes y tendrá una vigencia de un año.
9.2. Este Acuerdo se prorroga automáticamente por el siguiente año del calendario, si ninguno de los interesados, un mes antes de su vencimiento, ha manifestado su intención de darlo por terminado. El número de extensiones no está limitado.
9.3. El Acuerdo puede rescindirse antes de lo previsto por acuerdo de las Partes o por los motivos previstos por la legislación vigente de la Federación Rusa.
9.4. El Acuerdo puede ser rescindido por el Principal antes de lo previsto en unilateralmente en caso de que el Agente sistemáticamente (más de una vez) no cumpla con sus obligaciones bajo el Contrato o no arriende el Local por más de un mes.
10. RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
10.1. Las Partes se comprometen a hacer todo lo posible para resolver las disputas a través de negociaciones.
10.2. Si la disputa no es resuelta por las Partes a través de negociaciones dentro de los días hábiles a partir del momento de su ocurrencia, cada una de las Partes tiene derecho a someter la disputa a la Corte de Arbitraje en la forma prescrita por la legislación vigente de la Federación Rusa.
11. OTROS TÉRMINOS
11.1. Todos los cambios y adiciones a este Acuerdo se consideran válidos si se realizan en escribiendo mediante la firma de acuerdos adicionales por representantes autorizados de ambas Partes. Todos los cambios y adiciones, debidamente ejecutados, son parte integral del Acuerdo.
11.2. Las notificaciones, mensajes y demás documentos se considerarán debidamente entregados a la Parte si existe notificación postal de su entrega, o se entregan por mensajería, o existen otras pruebas escritas que acrediten la transferencia de los documentos correspondientes al destinatario.
11.3. En caso de modificación de los datos legales, postales o bancarios de una de las Partes, nombramiento o elección funcionarios, teniendo derecho a actuar en nombre de las Partes, o el cambio de las personas responsables de la ejecución del contrato, esta última está obligada a notificarlo a la otra Parte dentro de los días hábiles siguientes a la fecha de dicho cambio. Los pagos y demás actuaciones realizados con la indicación de los datos anteriores se considerarán debidamente realizados hasta que se reciba la notificación de su modificación.
11.4. Este Acuerdo se hace en 2 copias, teniendo igual efecto legal, una copia para cada Parte.
11.5. Todas las aplicaciones acuerdos adicionales, y demás documentos firmados conjuntamente por las Partes a la fecha de celebración del Acuerdo o en proceso de implementación y adjuntos al mismo, son parte integrante del mismo.
12. DIRECCIONES LEGALES Y DATOS BANCARIOS DE LAS PARTES
Principal
Agente Jur. dirección: Dirección postal: TIN: KPP: Banco: Liquidación/cuenta: Corr./cuenta: BIC: