Según el apartado 3 del art. 614 Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que el acuerdo disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los períodos de tiempo estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año.

El monto del alquiler puede variar:

EN unilateralmente si tal posibilidad está estipulada en el contrato;

Por acuerdo de las partes, en ausencia en el contrato del derecho de una de las partes a cambiar el monto del alquiler después de la celebración del contrato.

El procedimiento unilateral previsto en el contrato consiste en modificar el importe de la renta mediante notificación a la otra parte sin acudir a los tribunales.

Teniendo en cuenta que en el contrato las partes pueden no definir claramente el procedimiento para cambiar el alquiler, las disposiciones del contrato de alquiler y las condiciones para cambiarlo acordadas por las partes deben interpretarse sistemáticamente.

Así, puede establecerse en el contrato que todas las modificaciones del mismo están permitidas "por consentimiento", "por acuerdo" de las partes o por celebración acuerdo adicional. EN este caso cálculo, notificación u otro documento que contenga el monto modificado del alquiler no cambiará automáticamente el monto del alquiler, incluso si "es parte integral del contrato" o "es vinculante para el arrendatario" desde el momento especificado en el contrato . El cambio en el monto de la renta en este caso debe ocurrir por mutuo acuerdo de las voluntades de las partes en el contrato.

Debe tenerse en cuenta que se pueden hacer excepciones a la condición de cambiar el contrato solo por acuerdo de las partes indicando directamente que esta regla no se aplica a la modificación de la renta. Asimismo, el contrato podrá contener una lista exhaustiva de aquellos términos del contrato que sean modificados por acuerdo de las partes. En estos casos, las disposiciones de que el nuevo cálculo de la renta es realizado por el arrendador y "es parte integrante del contrato" (o "es vinculante para el arrendatario") puede considerarse que establece un procedimiento unilateral para cambiar el contrato.

En otras palabras, si el contrato no indica directamente la posibilidad de que el arrendador cambie el monto de la renta unilateralmente, entonces su tamaño cambia solo por acuerdo de las partes, redactado (y registrado - inciso 3 del artículo 433 de Civil Código de la Federación de Rusia), así como el propio contrato.

Cabe señalar que, de acuerdo con la legislación vigente, es posible obligar a una parte a cambiar el contrato solo bajo ciertas condiciones. En otras palabras, si una de las partes no quiere firmar un acuerdo adicional sobre el cambio del monto del alquiler, es posible acudir a los tribunales con un reclamo solo en los casos especificados en el Código Civil:

“Artículo 450. Causas para modificar y rescindir el contrato

Cabe señalar que la negativa de una parte a firmar un acuerdo adicional no puede considerarse un incumplimiento sustancial de los términos del acuerdo.

En cuanto al cambio en el contrato debido a un cambio significativo en las circunstancias de las que procedieron las partes al celebrar el contrato, es necesario probar la presencia de todas las condiciones previstas en la Parte 2 del art. 451 del Código Civil de la Federación Rusa.

El tribunal no acepta un cambio en el tipo de cambio como justificación de un cambio significativo en las circunstancias, lo cual se demuestra en la práctica judicial.

Ahora con respecto a la resolución del contrato a instancia del arrendador. De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa,

“Artículo 619. disolución anticipada contratos a petición del arrendador

A petición del arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser rescindido prematuramente por el tribunal en los casos en que el arrendatario:

« Artículo 450. Causas de modificación y extinción del contrato.

1. La modificación y resolución del contrato son posibles por acuerdo de las partes, salvo disposición en contrario de este Código, de otras leyes o del contrato.

2. A petición de una de las partes, el contrato sólo podrá ser modificado o rescindido por decisión judicial:

1) en caso de incumplimiento material del contrato por la otra parte;

2) en los demás casos previstos por este Código, otras leyes o un convenio.

Se reconoce como esencial la violación del contrato por una de las partes, que acarrea tal perjuicio para la otra parte que se ve privada en gran medida de lo que tenía derecho a contar al celebrar el contrato…”.

Por ejemplo, el tribunal rescindió el contrato, ya que el inquilino, sin el consentimiento del propietario, realizó una ampliación del edificio arrendado sin el consentimiento por escrito del propietario, y confirmó este hecho con documentos. En general, hay muchos ejemplos en la práctica judicial en los que el tribunal reconoció la remodelación de las instalaciones arrendadas por parte del inquilino sin el consentimiento por escrito del propietario como una violación significativa del contrato de arrendamiento.

Y para justificar el deterioro del inmueble arrendado, se requerirá dictamen técnico serio que acredite que el inmueble fue arrendado en condiciones satisfactorias, y como consecuencia de infracciones del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, condición técnica edificio alquilado se deterioró significativamente.

También se deben redactar actas de violaciones para que puedan usarse como prueba en los tribunales.

Por lo tanto, para presentar un reclamo en los casos en que el arrendatario utiliza la propiedad con un incumplimiento material de los términos del contrato o el propósito de la propiedad, o con violaciones repetidas o degrada materialmente la propiedad, es necesaria una preparación cuidadosa. evidencia base, así como evidencia de que el inquilino, a pesar de una advertencia por escrito, no corrigió la situación.

Guiado por el apartado 2 del art. 424 y los párrafos 1, 3 del art. 450 del Código Civil de la Federación Rusa, las partes pueden fijar en el contrato el derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente. En este caso, la base para el cambio es la adopción por la parte a la que se le ha otorgado tal derecho, de una decisión de cambiar los términos del contrato.

Para aceptar esta condición, es necesario indicar en el contrato la parte que posee el derecho de cambiar unilateralmente los términos del contrato.

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Ejemplos de declaración de condición:

"El arrendador tiene derecho a modificar unilateralmente el importe de la renta".

“Los cambios en los términos del contrato en términos de establecer el monto de la renta pueden ser realizados por el arrendador unilateralmente”.

"Cada una de las partes tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto de la renta mediante notificación a la otra parte en la forma prescrita por el párrafo ____ de este acuerdo".

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Al acordar los términos del derecho del arrendatario a cambio unilateral el monto del alquiler, las partes deben tener en cuenta lo siguiente. La condición para otorgar tal derecho al arrendatario no corresponde a las costumbres establecidas volumen de negocios. Por regla general, sólo el arrendador, como persona que dispone de la propiedad, tiene este derecho. Por lo tanto, la condición sobre la posibilidad de cambiar el monto del pago por parte del arrendatario debe reflejarse de la manera más específica, detallada e inequívoca posible. De lo contrario, al considerar una disputa, el tribunal puede decidir que se cometió un error técnico en el contrato y el inquilino no tiene derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente.

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Ejemplo de declaración de condición:

“El arrendatario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe de la renta. La tarifa de alquiler se determina sobre la base del informe de tasación. valor de mercado arrendamiento de inmueble realizado por _________________________ (se indica el nombre completo del tasador). El inquilino envía al arrendador un aviso de cambio en el monto del alquiler con una copia del informe de tasación en una carta valiosa con una descripción del embargo y un aviso de entrega, o se transmite a través de un mensajero contra un firma en el recibo. El nuevo importe de la renta se fija desde el primer día del mes siguiente a aquel en que el arrendador recibió la notificación de las modificaciones del contrato correspondientes.

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El contrato también debe establecer el procedimiento y el tiempo para cambiar el monto de la renta a voluntad de una de las partes.

También se recomienda establecer condiciones para cambiar el monto del alquiler. Por ejemplo, las partes pueden determinar que el propietario tiene derecho a aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de cambio en las tarifas base de alquiler, la situación económica en el campo de actividad del propietario y en otros casos.

Importante ! En el párrafo 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N 73 “Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil Federación Rusa sobre el contrato de arrendamiento”, el tribunal explicó que la norma del inciso 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa es dispositivo y las partes tienen derecho a cambiar el monto del alquiler por acuerdo de las partes más de una vez al año.

Sin embargo, si al arrendador se le concede el derecho de cambiar el monto de la renta unilateralmente por ley o por acuerdo, puede usarlo no más de una vez al año.

Si no se pacta la condición de modificar unilateralmente el importe de la renta

Ninguna de las partes tiene derecho a modificar unilateralmente el contrato (artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa). En este caso, un cambio en el monto del alquiler solo es posible por acuerdo de las partes (cláusula 1, artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa).

Después de considerar el problema, llegamos a la siguiente conclusión:
El monto del alquiler, así como el procedimiento para cambiarlo, se determinan en el contrato de arrendamiento por acuerdo de las partes. La única limitación prevista por la ley se refiere al momento de los cambios en el monto de la renta, que debe realizarse no más de una vez al año.

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En el apartado 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa dice: a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año. En consecuencia, el derecho del arrendador a la modificación (aumento) unilateral de la renta debe fijarse en el propio contrato.

Si el contrato de arrendamiento contiene una indicación de un cambio unilateral en la renta, el arrendador tiene derecho a aumentarla sin el consentimiento del arrendatario, sujeto al mecanismo de cambio de renta fijado en el contrato de arrendamiento (por ejemplo, notificación previa a el inquilino del próximo aumento en el monto del alquiler un mes antes de la fecha del cambio, un aumento basado en el informe de un tasador particular sobre el valor de mercado de la propiedad arrendada o debido a un cambio en el índice de inflación).

Si el contrato de arrendamiento no especifica el procedimiento para un cambio unilateral en la renta, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka cree que su aumento se formaliza mediante un acuerdo adicional.

Basado en el arte. 452 del Código Civil de la Federación Rusa, un acuerdo para cambiar los términos de un contrato se celebra de la misma forma que el contrato mismo.

Contrato de arrendamiento bienes raíces por un período de más de un año está sujeto a registro estatal, un acuerdo adicional sobre el cambio de la renta también debe someterse a registro estatal. Un acuerdo no registrado no cumple con la legislación vigente, y por lo tanto no es una base para pagar el alquiler a las nuevas tarifas. Se llegaron a conclusiones similares en las resoluciones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales de fecha 16 de enero de 2007 y 9 de enero de 2007 No. F03-A51 / 06-1 / 5119, Distrito del Lejano Oriente de fecha 06/02/2007 y 30/01/2007 No. Ф03-А51 / 06-1 / 5592.

Las reglas enumeradas para modificar el alquiler no se aplican a los casos en que el mecanismo para calcularlo especificado en el contrato prevea un aumento del monto en función de determinadas circunstancias, en particular cambios en el salario mínimo o legislación actual(por ejemplo, en relación con la decisión del alcalde de la ciudad de cambiar el tamaño tasa de arrendamiento). Entonces no se requiere el consentimiento del inquilino para aumentar el alquiler y la ejecución de un acuerdo adicional.

¿Tiene el propietario derecho a aumentar el alquiler?

hola alquile el local por un año firmamos un convenio con los caseros han pasado 4 meses ahora me viene y me sube el alquiler tiene derecho a subir el alquiler?

Abogados Respuestas (2)

El cambio en el alquiler debe estar previsto en el contrato de arrendamiento. Si la renta es fija para todo el año y no está sujeta a cambios, entonces el arrendador no tiene derecho a aumentar la renta.

Y además. Usted escribe que el contrato de arrendamiento se celebró por un año. Si registro estatal este acuerdo? Si no, entonces su contrato de arrendamiento no tiene fuerza legal, es decir, simplemente no se concluye entre usted y su arrendador. Quizás el propietario conoce esta sutileza y la usa. Y si es así, en caso de que se niegue a pagar, simplemente le pedirá que desaloje el área ocupada.

1. El arrendatario está obligado a pagar la tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) en tiempo y forma. El procedimiento, las condiciones y los plazos para el pago de la renta están determinados por el contrato de arrendamiento. En caso de que no estén definidos en el contrato, se considera que se ha establecido el procedimiento, condiciones y plazos que se aplican habitualmente cuando se alquilan inmuebles similares en circunstancias comparables. 2. La cuota de arrendamiento se establece para todos los bienes arrendados en su conjunto o por separado para cada uno de sus partes constituyentes en forma de: 1) definido en una cantidad fija de pagos realizados periódicamente o en un momento; 2) la parte establecida de los productos, frutos o rentas percibidas como consecuencia del uso del inmueble arrendado; 3) prestación por parte del arrendatario de determinados servicios; 4) la transmisión por el arrendatario al arrendador de la cosa estipulada en el contrato en propiedad o en arrendamiento; 5) imposición al arrendatario de los gastos estipulados en el contrato para la mejora del inmueble arrendado. Las partes pueden prever en el contrato de arrendamiento una combinación de estas formas de alquiler u otras formas de pago del alquiler.

3. Salvo que el contrato disponga otra cosa, el importe de la renta podrá modificarse por acuerdo de las partes dentro del plazo estipulado en el contrato, pero no más de una vez al año. La ley podrá prever otras términos mínimos revisión de la renta de ciertos tipos arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes.

4. Salvo disposición legal en contrario, el arrendatario tendrá derecho a exigir la correspondiente reducción de la renta si, por circunstancias de las que no es responsable, las condiciones de uso previstas en el contrato de arrendamiento, o el estado del la propiedad se ha deteriorado significativamente.

5. A menos que se disponga lo contrario en el contrato de arrendamiento, en caso de incumplimiento sustancial el arrendatario de las condiciones de pago de la renta, el arrendador tiene derecho a exigirle el pago anticipado de la renta dentro del plazo fijado por el arrendador. En este caso, el arrendador no tendrá derecho a exigir el pago anticipado de la renta por más de dos plazos consecutivos.

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El arrendador sube unilateralmente el alquiler. ¿Cómo proteger los intereses del inquilino?

Es bastante habitual la práctica de incluir en el contrato de arrendamiento del local el derecho del arrendador a aumentar el precio del alquiler de forma unilateral. ¿Qué debe hacer un inquilino en estos casos, especialmente en un momento tan difícil para todos? Más sobre eso a continuación.

A mis clientes, para evitar abusos por parte del arrendador, les recomiendo excluir tal condición, especialmente al celebrar un contrato de hasta 11 meses. Si el propietario se niega a excluir la condición de un aumento unilateral en el costo del alquiler, es importante prever el derecho del inquilino a rescindir el contrato unilateralmente sujeto a la devolución del depósito de seguridad.

Un inquilino que ya ha firmado un acuerdo con la condición de aumentar el costo del alquiler unilateralmente necesita saber lo siguiente:

1. Puede cambiar el precio no más de 1 vez al año

La capacidad de cambiar el monto del alquiler no más de 1 vez por año está establecida por el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Además, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia aclaró además que los términos del acuerdo sobre el monto del alquiler no se pueden cambiar durante el año (cláusula 11 de la Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66).

Así, el arrendatario tiene derecho a impugnar el aumento reiterado de la renta por parte del arrendador en el plazo de un año.

2. Un aumento en el costo del alquiler puede ser reconocido por el tribunal como un abuso de derecho

El arrendatario tiene derecho a orden judicial exigir el reconocimiento de las acciones del arrendador para aumentar el costo de la renta como un abuso de derecho, sujeto a las siguientes condiciones:

• el precio del alquiler se ha incrementado desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas de alquiler promedio del mercado para propiedades similares en la misma localidad;
• el precio superó significativamente las tarifas de alquiler promedio del mercado.

Habiendo reconocido las acciones del arrendador como un abuso de derecho, el tribunal toma la decisión de negarse a recuperar del arrendatario el alquiler en exceso de las tasas medias del mercado.

Al mismo tiempo, el inquilino debe probar el tamaño de las tarifas de alquiler promedio del mercado para una propiedad similar en la misma área. En este caso, el inquilino debe experiencia independiente las tasas de alquiler. Evidencia adicional La información de fuentes abiertas también puede servir: anuncios de alquiler de sitios web y periódicos (cian.ru, irr.ru, avito.ru, etc.); revisiones analíticas de tarifas de alquiler publicadas por publicaciones de información (Kommersant, RBC, etc.); cualquier otra investigación analítica independiente. Es bueno si se presentan varias pruebas a la vez, confirmando la posición del inquilino.

3. El monto del alquiler se puede reducir en la corte

la parte 4 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia establece el derecho del inquilino a reducir el monto del alquiler, en caso de un cambio en el peor lado la condición de la propiedad o las condiciones de su uso por razones fuera del control del arrendatario.

Por ejemplo, los motivos para reducir el costo del alquiler pueden ser las siguientes circunstancias:

• restricción de acceso a locales alquilados;
• desconexión no autorizada de comunicaciones;
• realizar trabajos descoordinados que impidan el uso del local arrendado;
• discrepancia entre los términos del contrato de arrendamiento declarado en ofertas comerciales el arrendador o de otro modo se lo prometió al arrendatario antes de la firma del contrato (por ejemplo, el número de visitantes al centro comercial es menor que el establecido, inconsistencia con el público objetivo, etc.);
• incumplimiento de los locales alquilados finalidad prevista especificado en el contrato.

Por lo tanto, en presencia de las circunstancias anteriores, el inquilino tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal para reducir el monto del alquiler.

¿Puede un arrendador aumentar unilateralmente la renta?

Les doy la bienvenida categóricamente queridos lectores. No es ningún secreto que la mayoría de las familias jóvenes, que no pueden comprar su propia vivienda, viven en apartamentos alquilados. A la fecha, cerca de 3,5 millones de familias resuelven su problema habitacional a través de la contratación. A pesar de cifras tan impresionantes, la regulación actual actos legales problemas de contrato reclutamiento comercial muy mal regulado. Por lo tanto, muchos inquilinos caen muy a menudo en la trampa de los propietarios de locales residenciales y se vuelven dependientes de las condiciones de vida dictadas por ellos, la más desagradable de las cuales es un aumento unilateral de la renta. Sin embargo, el estado de cosas siempre puede y debe tomarse bajo control. Es importante profundizar en todas las condiciones prescritas en el contrato de arrendamiento comercial y no avergonzarse de discutir posiciones controvertidas con el propietario o el agente inmobiliario.

Aumentar el costo del alquiler

El derecho civil prevé el principio de un contrato libre, que consiste en que todas sus disposiciones se establecen por acuerdo de las partes. Sin embargo, de conformidad con los artículos 421 y 422 del Código Civil de Rusia, hay una serie de excepciones cuando ciertas condiciones claramente regulada por reglamentos separados.

Por lo tanto, solo sirve una indicación directa en el contrato de la probabilidad de un aumento en los pagos de la renta. base legal para indexarlos. Así, el contrato puede estipular que el monto de los pagos está sujeto a revisión en el marco de la tasa de inflación oficial o en los casos de aumento en el monto del pago de las obligaciones de servicios públicos, etc.

Naturalmente, a toda persona en su sano juicio le gustaría términos contractuales eran constantes y no indexados, es decir, que se prescribía un monto constante e invariable de cuotas mensuales, sin otorgar al arrendador derecho a aumentarlo.

Sin embargo, encontrar un propietario que esté de acuerdo con tales condiciones no es una tarea fácil. Después de todo, para no hablar desde los altos tribunos sobre la mejora de la calidad de vida, pero las facturas mensuales de servicios públicos aumentan constantemente, el precio de los apartamentos aumenta a raíz de la inflación, los equipos internos se desgastan y deben repararse. y así sucesivamente ... Estas realidades, por supuesto, son un factor formativo en el aumento pago de renta.

En la mayoría de los casos, el costo del alquiler se divide en dos partes y consta de una base y una cantidad variable.

El pago base cambia dependiendo de los movimientos en los mercados inmobiliarios. Muchos agentes inmobiliarios aconsejan al arrendador que proporcione las condiciones para la indexación anual de la parte base de la inflación (el llamado índice de la canasta de consumo).

El pago variable consiste en obligaciones de servicios y mantenimiento. Hoy en día, casi cualquier contrato contiene una cláusula sobre el aumento de su valor en proporción al crecimiento.

El error más común puede considerarse una indicación en el contrato de la posibilidad de subir el precio unilateralmente cuando cambia la situación en el mercado sin especificar el tamaño exacto de los movimientos del mercado. Esto conducirá a una disputa inevitable entre las partes. Para evitar tales situaciones, recomendaría prever una tasa de aumento de alquiler fija. Como punto de partida, siempre puede tomar la tasa clave establecida por el Banco de Rusia.

Preguntas sobre apelaciones unilaterales de aumento de alquiler

Como señalé anteriormente, la disputa más común es la apelación contra los hechos de un aumento unilateral en el monto del pago de la vivienda en alquiler. La más útil para mí es la práctica formada en el párrafo 22 del Decreto del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 No. 73 “Sobre ciertas cuestiones de la práctica de aplicar las reglas del Código Civil de la Federación de Rusia en un contrato de arrendamiento”. El Pleno recomienda que los tribunales en todos los casos establezcan la existencia de hechos que acrediten el abuso de los propietarios en términos de un aumento unilateral en el pago de la renta. Resulta por medio de una comparación porcentual de las tarifas promedio del mercado en relación con el valor de la renta aumentada. Y en el caso de que el tribunal averigüe un exceso significativo, de conformidad con el apartado 2 del art. 10 del Código Civil de Rusia, se negará la recepción de pagos de alquiler que excedan los indicadores promedio del mercado.

También considero importante señalar que incluso si el contrato contiene cláusulas sobre el cambio unilateral por parte del propietario del pago del apartamento de conformidad con el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de Rusia, no tiene derecho a cambiar el precio del contrato más de una vez al año (párrafo 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 No 73) .

Qué hacer si el propietario sube el alquiler

Sin embargo, es imposible olvidarse por completo de los pagos necesarios, esto puede conducir a la imposición de una sanción. En la parte 1 del art. 614 del Código Civil de Rusia define claramente que hacer los pagos a tiempo es responsabilidad directa del propietario de los locales arrendados. E irrazonable, en su opinión, el aumento en los pagos de alquiler no está incluido en la lista de excepciones de la regla mencionada. Es imposible negarse a cumplir las condiciones prescritas en el contrato unilateralmente (artículo 310 del Código Civil de Rusia).

Entonces, resumiendo todo lo anterior, señalaré que para evitar sorpresas desagradables asociadas con un aumento unilateral en los pagos de alquiler, es necesario prescribir cuidadosamente el procedimiento para calcular Dinero para alquiler de vivienda en el contrato. Un contrato bien redactado lo protegerá de los intentos del arrendador de aumentar los pagos. Este es el método más seguro para mantener buenas relaciones de colaboración con el propietario del apartamento que está alquilando.

Eso es todo, no sobrecargaré el artículo con información innecesaria. Si en esta etapa algo no está claro o si tiene preguntas adicionales que requieren un experto asistencia legal(incluidas las modificaciones del contrato de arrendamiento), puede solicitarlas de forma segura a través del siguiente formulario. La asesoría legal es gratuita.

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El artículo fue escrito en base a materiales de los sitios: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

En la legislación civil actual, las condiciones para celebrar un contrato de arrendamiento están mal detalladas. En este sentido, los inquilinos que no son muy expertos legalmente a menudo se ven rehenes de las condiciones impuestas por los propietarios. Por ejemplo, disposiciones sobre la posibilidad de aumento unilateral de la renta. Sin embargo, la situación puede revertirse fácilmente. Para ello, el inquilino debe leer atentamente el contrato de arrendamiento propuesto y no ser demasiado perezoso para ponerse de acuerdo con el propietario y prescribir las condiciones "necesarias".

Aumentar el importe del alquiler de forma unilateral

En virtud del principio de libertad de contratación, sus términos se determinan a discreción de las partes, excepto cuando el contenido del término correspondiente esté prescrito por la ley u otros actos jurídicos (inciso 2, artículo 1, inciso 4, artículo 421, artículo 422 del Código Civil de la Federación Rusa). Con base en esto, solo las condiciones para aumentar la renta directamente especificadas en el contrato son causales para su aumento legal (por ejemplo, si se indica que “ el propietario tiene derecho a revisar unilateralmente la tarifa de alquiler en caso de un cambio en el costo de las facturas de servicios públicos«, « el monto del alquiler está sujeto a indexación no más de una vez al año y no más del 1%"). Por supuesto, es beneficioso para cualquier arrendatario que, según los términos del contrato, el pago de la propiedad arrendada sea un valor constante y no esté sujeto a indexación (es decir, que el contrato especifique cantidad fija no se especifica la renta y la posibilidad de su aumento; o se establezca expresamente que el importe de la renta no está sujeto a cambios). Sin embargo, no todos los propietarios estarán de acuerdo con tales formulaciones. El costo de las facturas de servicios públicos aumenta, el precio de mercado de los bienes raíces cambia, las comunicaciones y otros equipos se desgastan y deben reemplazarse ... Todo esto puede causar un aumento en el alquiler.

La mayoría de las veces, el alquiler mensual consiste en una base y una cantidad variable. La parte básica puede cambiar si cambia la situación en el mercado inmobiliario. Además, algunos acuerdos prevén la indexación anual de la parte base del alquiler por una cantidad específica (por ejemplo, por 1 mil rublos, por 2%) o por el valor del índice de precios al consumidor (tasa de inflación). variable Incluye pagos de servicios públicos y mantenimiento. En la mayoría de los casos, el acuerdo establece que el arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente la tarifa de alquiler en caso de un cambio en el monto de los pagos de servicios públicos y mantenimiento por parte de las organizaciones proveedoras y operativas.

Anastasia Pomelova, diputado CEO VTB Arena Park, compartió el modelo de configuración de alquiler que parece ser el más óptimo para ella. “Necesitamos alejarnos de las rentas fijas y variables”, cree Anastasia. En su opinión, es mucho mejor prescribir el monto de la renta como fórmula en el contrato e indicar la posibilidad (o imposibilidad) y el procedimiento para indexar cada uno de sus componentes. Por ejemplo, " el alquiler mensual consiste en la tarifa base, que es de 20 mil rublos. y no cambia; el costo de la depreciación de la propiedad, que es igual a 2 mil rublos. y podrá ser revisado por acuerdo de las partes; pago de las facturas de los servicios públicos, que se cobra de acuerdo con la tarifa establecida organizaciones de recursos ". Entonces, si uno de los elementos de la renta es un pago por el mantenimiento y la reparación del edificio y las áreas comunes, entonces el arrendador ya no podrá aumentar la renta, alegando el hecho de que necesita reparar un ascensor averiado o vertedero de basura

Sin embargo, si el arrendador aumentó el monto del alquiler, si el arrendatario no está de acuerdo con esta decisión, puede apelar contra ella ante los tribunales. La práctica muestra que los tribunales a menudo se ponen del lado de los inquilinos, pero el factor decisivo serán las condiciones especificadas en el contrato de arrendamiento.

Si el contrato de arrendamiento no prevé la posibilidad de cambiar el monto de la renta unilateralmente en relación con el establecimiento del valor de mercado de la renta, el arrendador no tiene derecho a exigir el pago de una nueva cantidad. Esto se aplica incluso a los casos en que las tarifas de alquiler vigentes en el momento de la celebración del contrato de arrendamiento eran extremadamente bajas y no reflejaban la situación que realmente se está desarrollando en el mercado inmobiliario (sentencia de la Corte de Apelaciones Décimo Tercera Arbitraje fechada marzo 13, 2014 N° 13AP-27545/2013 en el expediente N° A42-3901/2013).

Algunas partes, por el contrario, prevén en los contratos la posibilidad de un aumento unilateral en el monto del alquiler debido a cambios en la situación del mercado. Al mismo tiempo, si no se especifica la cantidad exacta del cambio, puede surgir una disputa entre el inquilino y el propietario. Y luego, incluso la conclusión sobre el aumento de precios no ayudará. “Si el inquilino va a juicio, naturalmente traerá allí el informe de tasación que le convenga. Y el arrendador, por su parte, también aportará informe de valoración “favorable”. Lo más probable es que el tribunal designe su propio examen, que luego alguien quiere impugnar. ¿A dónde vamos?" - Anastasia Pomelova está indignada. Para evitar disputas tan agotadoras y sin sentido, es mucho más razonable proporcionar en el contrato de arrendamiento una tasa fija por la cual la renta puede aumentar (por ejemplo, en un 5% o la tasa de refinanciación del Banco de Rusia).

Si, no obstante, surgiera tal disputa, el inquilino debe probar el hecho de que el propietario abusó de su derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler. Si el tribunal determina que la tarifa ha aumentado de manera desproporcionada con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área determinada durante el período relevante, y las ha excedido significativamente, entonces, sobre la base del párrafo 2 del art. 10 del Código Civil de la Federación Rusa, el tribunal debe negarse a cobrar el alquiler por encima de las tasas de mercado promedio mencionadas (párrafo 22 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 No. 73 "").

Además, tiene sentido prescribir claramente el procedimiento para aumentar dicha tarifa. Por ejemplo, disponer que si el arrendador cambia el monto de la renta, este último está obligado a enviar al arrendatario un aviso firmado por la persona adecuada. Algunas partes incluso indican el método (carta certificada con acuse de recibo, telegrama, a propósito) y el plazo para enviarlo. Hasta el cumplimiento de las condiciones anteriores, el importe de la renta se considerará invariable. Si las partes recurren a la corte, es necesario establecer el hecho de enviar el aviso especificado al inquilino, el método y el plazo para enviarlo. Al arrendatario no se le puede cobrar multa (multa) por el tiempo en que siguió pagando el inmueble arrendado al precio anterior, si no recibió notificación o la recibió en forma indebida (Decreto del Servicio Federal Antimonopolio de Distrito Centro de fecha 27 de febrero de 2014 N° F 10-299/2014 en el expediente N° А35-4352/2013).

Recomendamos especificar en el contrato de arrendamiento la obligación de las partes en caso de aumento en el monto de la renta a celebrar escribiendo acuerdo adicional. Según el apartado 1 del art. 421 del Código Civil de la Federación Rusa, ciudadanos y entidades legales libre de celebrar un contrato; no se permite la coacción para celebrar un contrato. Esto significa que si existe tal condición, nadie podrá obligarlo a celebrar un acuerdo adicional y, sin su celebración, a pagar un alquiler más alto. Los tribunales también se adhieren a esta posición, por ejemplo, el Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución del 15 de enero de 2013 No. 10728/12 en el caso No. A23-2648 / 2011.

En cuanto a la frecuencia de cambio del monto del alquiler, si, de acuerdo con la ley o el acuerdo, el propietario tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (Artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa), entonces, dentro de el sentido del apartado 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa, dicho cambio no puede ser realizado por él más de una vez al año (cláusula 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 No. 73 “Sobre Ciertas Cuestiones en la Práctica de la Aplicación de las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento“).

No debe pensarse que la inclusión en el contrato de una condición que establezca que la renta puede modificarse por acuerdo de las partes por determinadas circunstancias suponga una modificación obligatoria de la renta en el futuro. Tal condición está sujeta al principio de libertad de contrato (Artículo 421 del Código Civil de la Federación Rusa), lo que implica un acuerdo sin coerción de las partes en la transacción para cambiar las obligaciones (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de abril de 2010 No. 1074/10 en el caso No. A40-90259 / 08 -28-767, decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Novosibirsk del 28 de mayo de 2014 en el caso No. A45-5936 / 2014, decisión del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 30 de junio de 2014 No. F01-2484 / 2014 en el caso No. A43-19405 / 2013).

Si, después de recibir un aviso del propietario sobre el aumento de la renta, el inquilino comienza a pagar la nueva tarifa, esto significará su consentimiento y será casi imposible impugnar la nueva renta en el futuro. El hecho es que la dirección de la notificación por parte del arrendador se equiparará a una oferta - una oferta dirigida a una o varias personas determinadas, que es bastante definida y expresa la intención de la persona que la hizo, de considerarse que ha entrado en un acuerdo con el destinatario, que aceptará la oferta (parte 1 del artículo 435 del Código Civil de la Federación Rusa). El consentimiento con su adopción se llama aceptación (parte 1 del artículo 438 del Código Civil de la Federación Rusa). Al realizar acciones dentro del plazo establecido por el arrendador para cumplir con los términos del contrato especificado en la oferta (incluido el pago de la cantidad correspondiente de alquiler), el arrendatario acepta (acepta) la oferta (parte 3 del artículo 438 de la Civil Código de la Federación Rusa). Al mismo tiempo, al cambiar el contrato de arrendamiento (es decir, aumentar la renta), las obligaciones de las partes permanecen en forma modificada (parte 1 del artículo 453 del Código Civil de la Federación Rusa). Por lo tanto, al realizar el pago teniendo en cuenta el aumento del monto del alquiler, el arrendatario acepta los términos del contrato propuesto por el arrendador en términos de aumentar el costo del alquiler (decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kemerovo del 30 de junio de 2014 en causa No. A27-4911/2014).

Además, no le recomendamos que deje de pagar en absoluto la propiedad alquilada, ya que la demora en el pago conlleva la imposición de una sanción (penalización). De acuerdo con la Parte 1 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa, el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad de manera oportuna. No se prevén excepciones a esta regla para casos de aumento irrazonable e ilegal, en opinión del inquilino, en el monto del alquiler por la ley civil. Las obligaciones deben cumplirse correctamente de acuerdo con los términos del contrato, los requisitos de la ley y otros actos legales (artículo 309 del Código Civil de la Federación Rusa). negativa unilateral del cumplimiento de las obligaciones no está permitido (Artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa). Un convenio o ley puede prever una suma de dinero que el deudor está obligado a pagar al acreedor en caso de mora o rendimiento inadecuado obligaciones, en particular, en caso de retraso en el cumplimiento (Artículo 330 del Código Civil de la Federación Rusa). Por lo tanto, al finalizar el pago del alquiler, el tribunal puede obligarlo a pagar una multa (multa) (decisión del Tribunal de Arbitraje de la Región de Kemerovo del 30 de junio de 2014 en el caso No. A27-4911 / 2014).

El arrendador sube el alquiler unilateralmente. ¿Cómo puedes ayudar a un inquilino? (Tkachenko G.)

Fecha de colocación del artículo: 03/09/2015

Los inquilinos, al firmar un contrato de arrendamiento, no siempre prestan la debida atención a la frase de que “el propietario puede aumentar unilateralmente la renta debido a la apreciación del dólar o cambios en el valor de mercado del contrato de arrendamiento”. Pero no tienen en cuenta que, como resultado, el costo del alquiler puede finalmente aumentar exactamente el doble o incluso más. En este artículo se analizará qué puede hacer un inquilino si ya se ha firmado un contrato de arrendamiento y se ha recibido un aviso de aumento de alquiler del propietario.

¿QUÉ DEBE TENER QUE SABER EL ARRENDATARIO?

1. En el párrafo 11 carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" aclaró que "al aplicar el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, los tribunales debe proceder del hecho de que durante el año debe permanecer una condición invariable del contrato, previendo una cantidad fija de renta o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.
Si el contrato incluye una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, dicha condición podría considerarse nula, en referencia al párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 21 de febrero de 2011 N VAC-9525/10 en el caso N A75-10558/2009:
"... de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede ser modificado por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.La ley puede establecer otros plazos mínimos para la revisión del monto de la renta para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de propiedad , debería ser provisto.
Además, de conformidad con el párrafo 11 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Resumen de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con el arrendamiento", párrafo 3 del Artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa contiene norma imperativa sobre la frecuencia de los cambios en el monto de la renta, en relación con los cuales las partes no pueden cambiar o establecer en el contrato una condición diferente a la prevista por esta regla. Por lo tanto, la condición del contrato, que prevé la posibilidad de un cambio trimestral en el monto del alquiler, es nula en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa por no estar de acuerdo con la ley ... "
Sin embargo, más tarde, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 73 del 17 de noviembre de 2011 "Sobre Ciertas Cuestiones de la Práctica de Aplicar las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento" indicado en párrafo 21:
"... en virtud del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año (en este caso, podrán establecerse otros plazos mínimos por ley de revisión del importe de la renta para determinados tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de determinados tipos de inmuebles).
Esta norma es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto de la renta más de una vez al año, incluso en el caso de que no se indique la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento. acuerdo en sí.
Sin embargo, si, de conformidad con la ley o el contrato, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces, en el sentido del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, tal cambio no puede ser realizado por él más de una vez al año ... "
Así, el arrendador recibía el derecho de cambiar unilateralmente el monto de la renta, pero una vez al año. Me detendré en la Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Moscú de fecha 20/01/2015 N F05-15294 / 2014 en el caso N A40-54476 / 14:
"... de conformidad con el párrafo 6.1 del contrato, teniendo en cuenta las disposiciones del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 28 de diciembre de 1993 N 2720/17, las tarifas de alquiler de los locales no están sujetas a cambios hasta el 31 de diciembre , 2011, salvo lo dispuesto en los apartados 6.5, 6.6 del presente acuerdo.
El arrendador tiene derecho a cambiar las tarifas de alquiler especificadas en este acuerdo en caso de un cambio centralizado en los precios y tarifas de los servicios públicos, tarifas básicas de alquiler de la tierra, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre el volumen de ventas, en proporción al monto de su aumento, pero no más de una vez al año (cláusula 6.5 del contrato).
Los tribunales encontraron que la actora le informó repetidamente a la demandada sobre un aumento diferente en la tarifa de alquiler con un cálculo detallado y un acuerdo adicional, al que esta última no estuvo de acuerdo, en relación con lo cual la actora interpuso esta demanda de modificación de los términos de el contrato N 20/155 de fecha 23.07.2008 en materia de tarifas de alquiler.
El tribunal, habiendo examinado y valorado la prueba disponible en el caso, incluyendo los términos del contrato No. 20/155 de fecha 23 de julio de 2008, concluyó que no había fundamento para el cambio en las tarifas de alquiler reclamado por el actor de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, teniendo en cuenta las circunstancias de que desde el 01/01/2014 la tarifa de alquiler se ha incrementado de 3872,04 rublos. hasta 4015 frotar. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de oficina y desde 3002,59 rublos. hasta 3113,94 rublos. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de almacén.
... Contradicciones en las conclusiones del tribunal del indicado posicion legal, así como la mala interpretación por parte del tribunal de las normas ley sustantiva En el presente caso, el panel de jueces no encuentra..."
2. Señalaré separadamente los contratos de arrendamiento celebrados hasta por un año. Práctica de arbitraje desarrolló una posición según la cual la renta en virtud de un acuerdo celebrado por un período de menos de un año (igual a un año) no está sujeta a cambios. Por ejemplo, la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 27/08/2009 N VAS-10734/09 en el caso N A12-15393/08-C28:
"... mientras se satisfacía el reclamo, los tribunales procedieron razonablemente de la disposición del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa de que el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna.
De conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.
Dado que el contrato de arrendamiento se celebró por un período de menos de un año, el monto de la renta no podía modificarse.
Según los términos del contrato, Tribunal de Apelación cambió legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y recuperó el monto de la deuda en función del monto del alquiler acordado por las partes en el momento de la celebración del contrato ... "
También citaré como ejemplo el Decreto de la FAS del Distrito Ural del 21 de julio de 2010 N F09-5670 / 10-C6 en el caso N A71-14477 / 2009:
"... la empresa Glavryba (inquilino) y la empresa Aikai (subinquilino) firmaron un contrato de subarrendamiento de bienes inmuebles con fecha 1 de abril de 2009 N 310/2009, según el cual el primer piso de un local no residencial con una superficie de 381,9 m2, ubicado en la dirección: Udmurt Republic, Votkinsk, Ordzhonikidze st., 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales.
En una carta de fecha 06.08.2009 N 162, la empresa Glavryba informó a la empresa Aikai sobre el aumento del alquiler del 01.05.2009 a 161.565 rublos. 60 coronas
Dado que la empresa "Aikai" no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa "Glavryba" apeló a tribunal de arbitraje con una demanda en el caso que nos ocupa.
Habiendo estudiado y evaluado en conjunto en la forma prescrita por el art. 71 Arbitraje código procesal Federación de Rusia, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la existencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante. Al mismo tiempo, los tribunales indicaron que cambiar el monto del alquiler en virtud del contrato en disputa después de dos meses a partir de la fecha de su celebración contradice el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre cuya base, teniendo en cuenta los pagos realizados por la empresa Aikai, se volvió a calcular la deuda de la empresa Aikai ... "

1. Incluso si se firma un acuerdo entre las partes del contrato de arrendamiento sobre el aumento de la renta en virtud de un contrato celebrado por un período de hasta un año o sobre la modificación de la renta por segunda vez en un año, tal acuerdo puede ser reconocido como vacío. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Antimonopolio Federal del Distrito Volga-Vyatka del 19 de noviembre de 2009 en el caso N A11-2018/2009:
"... de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna. Se determinan el procedimiento, las condiciones y los términos para pagar el alquiler por el contrato de arrendamiento (parte 1 de este artículo).
A menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados en el contrato, pero no más de una vez al año (Parte 3 del mismo artículo).
Debido al hecho de que los cambios de derecho civil en el alquiler no se permiten más de una vez al año, el tribunal reconoció legítimamente como nulo (contradictorio con la legislación actual) el Protocolo No. aumentado por segunda vez en un año. Por lo tanto, no ha habido aumento en el alquiler desde el 15 de noviembre de 2008 y OAO Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral. En consecuencia, el contrato de arrendamiento, modificado por el contrato adicional al mismo de fecha 12/10/2008 N 5, continúa vigente hasta el 31/12/2009.
Causales de anulación de los actos judiciales apelados con base en la demanda de casación sin evidencia..."
2. El arrendatario podrá alegar que un aumento unilateral de la renta por parte del arrendador es un abuso de derecho.
Esta declaración está confirmada por la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N 73 (modificado el 25 de enero de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia en un contrato de arrendamiento", cláusula 22:
"... si en la ausencia regulación estatal el contrato de arrendamiento prevé el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, ha aumentado de manera desproporcionada con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada durante el período relevante, y los excedió significativamente, lo que indica que el propietario abusó de su derecho, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del Artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a cobrar el alquiler en la parte que exceda de las cotizaciones medias del mercado..."
Como buen ejemplo- Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de fecha 20.08.2014 en el caso N A10-1405 / 2013:
"... como se desprende del expediente, el demandante justificó el aumento unilateral de la renta con los datos del informe de ARTOKS LLC "Sobre la evaluación del valor de mercado del objeto de tasación" de fecha 20.08.2010 N 143 / 42- 10 / 2.
Considerando la disputa y evaluando dicho informe de acuerdo con las reglas del Artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, el tribunal estableció el uso de información falsa sobre las características de los locales arrendados y la violación por parte del tasador de los requisitos. de la Ley de actividades de tasación Y normas federales valoración y, por lo tanto, no tuvo en cuenta el valor de mercado del objeto de valoración definido en él: el alquiler anual de 1 sq. m de espacio de almacenamiento, igual a 1884 rublos sin IVA.
Sobre la base del informe N 617 sobre la evaluación del valor de mercado del valor del alquiler de bienes inmuebles, realizado por el tasador LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. según el fallo del Tribunal de Arbitraje de la República de Buriatia, el tribunal de primera instancia estableció el valor real de mercado del derecho a utilizar los locales en litigio en régimen de arrendamiento.
Los resultados de esta evaluación no fueron cuestionados por las personas que participaron en el caso, y no se reveló ninguna discrepancia entre este informe y los requisitos de la legislación vigente.
De conformidad con el párrafo 22 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 N 73, si en ausencia de regulación estatal de la renta, el contrato de arrendamiento establece el derecho del arrendador a unilateralmente cambiar su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, aumentó de manera desproporcionada al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada por el período correspondiente, y excedió significativamente ellos, lo que indica el abuso del derecho del propietario, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a recuperar el alquiler en la parte que excede las tasas promedio de mercado mencionadas.
Con fundamento en lo anterior, habiendo establecido que como consecuencia de un cambio unilateral en la renta anual por parte de la actora, la renta aumentó de manera desproporcionada al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área determinada por el período correspondiente , y los excedió significativamente, el tribunal de arbitraje resolvió correctamente la disputa recuperando la deuda por un monto de cierto valor de mercado del arrendamiento de la propiedad en disputa y negándose a satisfacer la demanda ... "
3. Si estás a punto de firmar un contrato de arrendamiento y tu arrendador insiste en su derecho a cambiar unilateralmente la renta, entonces trata de estipular en el contrato los límites para cambiar el costo de la tarifa o el procedimiento para calcular la renta cuando aumenta. . Por ejemplo, así: "El propietario puede aumentar el monto del alquiler unilateralmente, pero no más del ___% del monto del alquiler especificado en la cláusula ____ de este contrato".
De lo contrario, el propietario tiene derecho a aumentar la renta en cualquier cantidad.
Resolución FAS Distrito Noroeste de fecha 28/01/2010 en el expediente N A05-7679/2009:
"... del apartado 3.1 del contrato se desprende que el arrendador puede aumentar unilateralmente el importe de la renta en caso de aumento de las tarifas por el uso parcela en el que se encuentra el edificio, en proporción al área de los locales arrendados, así como un aumento en las tarifas de servicios públicos y otros gastos, incluido el suministro de agua, alcantarillado, suministro de calor y electricidad.
Los tribunales establecieron y el demandado no discute que las tarifas de suministro de agua y saneamiento, energía térmica, electricidad aumentaron en comparación con 2008, en relación con lo cual los gastos del arrendador por servicios públicos y de mantenimiento aumentaron en consecuencia.
La alegación de la demandada de que el incremento de la renta no se ajustaba a los términos del contrato, ya que se realizó en una cuantía arbitraria y no proporcional al incremento de los costes, fue legítimamente rechazada por los tribunales por considerar que, habiendo previsto en párrafo 3.1 del contrato la posibilidad de un aumento unilateral en el monto de la renta, las partes no fijaron un aumento similar en proporción a los gastos incurridos por el demandante para pagar utilidades, y tampoco preveía el procedimiento y no establecía el cálculo aplicado en caso de aumento unilateral de la renta.
Al fijar el precio del contrato en un determinado suma de dinero, las partes también establecieron el derecho del arrendatario a aumentar unilateralmente el monto del alquiler en caso de aumento de las tarifas por el uso de un terreno, tarifas por servicios públicos y mantenimiento y otros gastos.
Así, la variación de la renta como consecuencia de su ajuste, teniendo en cuenta el incremento de las tarifas existentes, no contradice lo anterior. norma juridica y las condiciones del contrato...

PARA RESUMEN LO ANTERIOR:

1. Después de recibir un aviso del propietario sobre el aumento de la renta, toda comunicación con él debe realizarse por escrito con marcas de recepción de documentos (cartas, notificaciones, acuerdos) Persona autorizada con la fecha de entrega o por correo certificado con acuse de recibo y una descripción de los archivos adjuntos. Esto puede ser necesario como evidencia documental de sus palabras en la corte.
2. Mire cuánto tiempo se concluye su contrato de arrendamiento: si es por un período menor o igual a un año, entonces los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios durante el año. Basándose en la información de este artículo, envíe al propietario una respuesta razonada a su aviso de aumento de alquiler.
3. Determina si tu situación es una de las descritas en el artículo.
3.1. Si ha firmado un acuerdo contrario al actual ley civil luego ir a la corte para que lo declaren nulo y sin efecto.
3.2. Si ve que el alquiler ha aumentado claramente fuera de proporción con las tarifas del mercado, comuníquese con un tasador para determinar el valor de mercado real del derecho a usar la propiedad según los términos del arrendamiento.
Después de eso, informe al arrendador por escrito de su posición y adjunte una copia del informe del tasador.
Si el arrendador no satisface sus necesidades, puede presentar una solicitud ante el tribunal para que el aviso de aumento de la renta sea declarado inválido e inaplicable. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental del 22 de octubre de 2013 en el expediente N A05-8698/2012.