Galina Tkachenko, jefa del departamento legal
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Los inquilinos, al firmar un contrato de arrendamiento, no siempre prestan la debida atención a la frase que “el propietario puede, en unilateralmente aumentar la renta por apreciación del dólar o cambios valor de mercado alquiler." Pero no tienen en cuenta que, como resultado, el costo del alquiler puede finalmente aumentar exactamente el doble o incluso más. En este artículo se analizará qué puede hacer un inquilino si ya se ha firmado un contrato de arrendamiento y se ha recibido un aviso de aumento de alquiler del propietario.
¿Qué debe saber un inquilino?
1. En el párrafo 11 Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N° 66 “Revisión de la práctica de solución de controversias en materia de alquiler” aclaró que “al aplicarpárrafo 3 del artículo 614 Código Civil Los tribunales de la Federación de Rusia deben partir del hecho de que durante el año los términos del contrato deben permanecer sin cambios, proporcionando una cantidad fija de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.
Si el contrato incluye una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto de la renta más de una vez al año, tal condición podría considerarse nula, refiriéndose a párrafo 3 del artículo 614 Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré Definición El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 21 de febrero de 2011 No. VAS-9525/10 en el caso No. A75-10558/2009:
"...De acuerdo a párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato , pero no más de una vez al año. La ley podrá prever otras términos mínimos revisión de la renta de ciertos tipos arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes.
Además, de acuerdo con párrafo 11 Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66 "Revisión de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con el alquiler" párrafo 3 del artículo 614 El Código Civil de la Federación Rusa contiene norma imperativa sobre la frecuencia de los cambios en el monto de la renta, en relación con los cuales las partes no pueden cambiar o establecer en el contrato una condición diferente a la prevista en este la norma . Por lo tanto, la condición del contrato, que prevé la posibilidad de cambios trimestrales en el monto de la renta, es nula por artículo 168 Código Civil de la Federación Rusa por no cumplir con la ley ... ".
Sin embargo, más tarde, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 73 del 17 de noviembre de 2011 "Sobre Ciertas Cuestiones de la Práctica de Aplicar las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento", indicó en Pág. 21:
"... En virtud de párrafo 3 del artículo 614 El Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el acuerdo disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los períodos de tiempo estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año (en este caso, el la ley podrá establecer otros plazos mínimos para la revisión del importe de la renta para determinados tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de determinados tipos de inmuebles).
esta norma es dispositivo y admite cambio por acuerdo de las partes de los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto del alquiler más de una vez al año, incluso en el caso de que no haya indicios de la posibilidad de tal cambio en el propio contrato de arrendamiento.
Sin embargo, si, de conformidad con la ley o el contrato dueñotiene el derecho de unilateralmente cambiar el alquiler ( Código Civil de la Federación Rusa), entonces dentro del significadopárrafo 3 del artículo 614 Código Civil de la Federación Rusa, tal cambio puede ser realizado por él no más de una vez al año...».
Así, el arrendador recibía el derecho de cambiar unilateralmente el monto de la renta, pero una vez al año. me detendré en Decretos y el Tribunal de Arbitraje del Distrito de Moscú de fecha 20 de enero de 2015 No. F05-15294/2014 en el caso No. A40-54476/14:
“...Según el párrafo 6.1 del contrato, teniendo en cuenta las disposiciones del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 28 de diciembre de 1993 No. 2720/17, las tarifas de alquiler del local no están sujetas a cambios hasta el 31 de diciembre , 2011, salvo lo dispuesto en los apartados 6.5, 6.6 del presente acuerdo.
El arrendador tiene derecho a cambiar las tarifas de alquiler especificadas en este acuerdo en caso de un cambio centralizado en los precios y tarifas de los servicios públicos, tarifas básicas de alquiler de la tierra, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre el volumen de ventas, en proporción al monto de su aumento, pero no más de una vez al año (cláusula 6.5 del acuerdo).
Los tribunales encontraron que el demandante le dijo repetidamente al demandado sobre otro aumento en la tarifa del alquiler, con un cálculo detallado y acuerdo adicional, a lo que éste no estuvo de acuerdo, en virtud de lo cual la actora interpuso la presente demanda de modificación de las condiciones del contrato N° 20/155 de fecha 23.07.2008 en materia de arriendos.
El tribunal, habiendo examinado y valorado la prueba disponible en el caso, incluyendo los términos del contrato No. 20/155 de fecha 23 de julio de 2008, llegó a la conclusión de que no había fundamento para el cambio en las tarifas de alquiler declarado por la actora en De acuerdo con artículo 614 Código Civil de la Federación Rusa, teniendo en cuenta que a partir del 01.01.2014 se ha incrementado la tarifa de alquiler desde RUB 3.872,04 hasta 4.015 rublos. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de oficinas y de 3.002,59 rublos. hasta RUB 3.113,94 por 1 metro cuadrado m por año para espacio de almacén.
Contradicciones en las conclusiones del tribunal de la posición jurídica indicada, así como interpretación incorrecta de las normas por parte del tribunal ley sustantiva en el presente caso, el jurado no encuentra...".
2. Por separado, me gustaría señalar los contratos de arrendamiento celebrados por hasta un año. La práctica judicial ha desarrollado una posición según la cual la renta en virtud de un acuerdo celebrado por un período de menos de un año (igual a un año) no está sujeta a cambios. Por ejemplo, Definición El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 27 de agosto de 2009 No. VAS-10734/09 en el caso No. A12-15393/08-C28:
“... Satisfaciendo la pretensión, los tribunales procedieron razonablemente de la disposición artículo 614 Código Civil de la Federación Rusa que el inquilino está obligado a pagar oportunamente una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler).
De acuerdo conpárrafo 3 del artículo 614 El Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.
Dado que el contrato de arrendamiento se celebró por un período de menos de un año, el monto de la renta no podía modificarse.
Según los términos del contrato, Tribunal de Apelación cambió legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y recuperó el monto de la deuda con base en el monto del alquiler acordado por las partes en el momento de la celebración del contrato ...”.
tambien dare como ejemplo Decreto Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de los Urales de fecha 21 de julio de 2010 No. F09-5670/10-C6 en el caso No. A71-14477/2009:
“... La empresa Glavryba (inquilino) y la empresa Aikai (subinquilino) firmaron un contrato de subarrendamiento bienes raíces con fecha 01.04.2009 No. 310/2009, según el cual el primer piso de un local no residencial con un área de 381.9 sq. m, ubicado en la dirección: República de Udmurtia, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales.
En una carta del 08/06/2009 No. 162, la compañía Glavryba informó a la compañía Aikai sobre el aumento en el alquiler del 01/05/2009 a 161,565 rublos. 60 coronas
Dado que la empresa "Aikai" no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa "Glavryba" apeló a tribunal de arbitraje con una demanda en el caso que nos ocupa.
Después de examinar y evaluar en conjunto en la forma prescrita Arte. 71 Arbitraje código procesal Federación de Rusia, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la existencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante. Al mismo tiempo, los tribunales indicaron que cambiar el monto de la renta en virtud del contrato en disputa después de dos meses a partir de la fecha de su celebración es contrario a el apartado 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre cuya base, teniendo en cuenta los pagos realizados por la empresa Aikai, se volvió a calcular la deuda de la empresa Aikai ... ".
1. Incluso si se firma un acuerdo entre las partes del contrato de arrendamiento sobre el aumento de la renta en virtud de un contrato celebrado por un período de hasta un año o sobre el cambio de la renta por segunda vez en un año, entonces tal acuerdo puede ser reconocido como nulo. Por ejemplo, Decreto Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka de fecha 19 de noviembre de 2009 en el caso No. A11-2018/2009:
"... De acuerdo con artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, el arrendatario está obligado a realizar pagos oportunos por el uso de la propiedad (alquiler). El procedimiento, las condiciones y los términos para el pago de la renta están determinados por el contrato de arrendamiento ( parte 1 dicho artículo).
A menos que el contrato disponga lo contrario, el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro del período de tiempo estipulado en el contrato, pero no más de una vez al año.(parte 3 del mismo artículo) .
Debido al hecho de que el derecho civil permite cambiar la renta no más de una vez al año, el tribunal reconoció legítimamente como nulo y sin efecto (contradiciendo la legislación vigente) el protocolo No. 7 del contrato de alquiler bajo el acuerdo No. la tarifa aumentó para el segundo tiempo en un año. Por lo tanto, no ha habido aumento en el alquiler desde el 15 de noviembre de 2008 y OAO Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral. En consecuencia, el contrato de arrendamiento, modificado por el contrato adicional al mismo de fecha 12/10/2008 N° 5, continúa vigente hasta el 31/12/2009.
Causales de anulación de los actos judiciales apelados con base en la demanda de casación no hay evidencia..."
2. El arrendatario podrá alegar que un aumento unilateral de la renta por parte del arrendador es un abuso de derecho.
Esta afirmación se confirma Decreto m del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 No. 73 (modificado el 25 de enero de 2013) “Sobre ciertas cuestiones de la práctica de aplicar las reglas del Código Civil de la Federación Rusa sobre un Contrato de Arrendamiento”, párrafo 22:
“... Si en ausencia regulación estatal el contrato de arrendamiento prevé el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, ha aumentado de manera desproporcionada con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada durante el período relevante, y los superó significativamente que atestigua el abuso del derecho del propietario, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a cobrar el alquiler en la parte que exceda las tasas promedio de mercado mencionadas ... ".
EN calidad buen ejemplo- Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de fecha 20 de agosto de 2014 en el caso No. A10-1405/2013:
“... Como se desprende del expediente, aumento unilateral el demandante justificó el alquiler con los datos del informe de ARTOKS LLC "Sobre la evaluación del valor de mercado del objeto de tasación" con fecha 20.08.2010 No. 143/42-10/2.
Considerando la disputa y evaluando dicho informe de acuerdo con las reglas del Artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, el tribunal estableció el uso de información falsa sobre las características de los locales arrendados y la violación por parte del tasador de los requisitos. de la Ley de actividades de tasación Y normas federales valoración y, por lo tanto, no tuvo en cuenta el valor de mercado del objeto de valoración definido en él: el alquiler anual de 1 sq. m de espacio de almacenamiento, igual a 1.884 rublos sin IVA.
Sobre la base del informe No. 617 sobre la evaluación del valor de mercado del valor de alquiler de bienes inmuebles, realizado por el tasador LLC "Fondo de propiedad de la República de Buriatia" Sluginova OL por definición del Tribunal de Arbitraje de la República de Buryatia, el tribunal de primera instancia estableció el valor real de mercado del derecho a utilizar los locales en litigio en régimen de arrendamiento.
Los resultados de esta evaluación no fueron cuestionados por las personas involucradas en el caso, las inconsistencias de este informe con los requisitos legislación actual extraviado.
De conformidad con la cláusula 22 de la Resolución No. 73 del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011, si en ausencia de regulación estatal de la renta, el contrato de arrendamiento establece el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, aumentó de manera desproporcionada con respecto al cambio en las tasas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área dada por el período correspondiente, y significativamente los superó, lo que indica que el propietario abusó de su derecho, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a cobrar las tarifas de alquiler que superan las tasas promedio de mercado mencionadas.
Con fundamento en lo anterior, habiendo establecido que como consecuencia de un cambio unilateral en la renta anual por parte de la actora, la renta aumentó de manera desproporcionada al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área determinada por el período correspondiente , y los superó significativamente, el tribunal de arbitraje resolvió correctamente la disputa recuperando la deuda por el monto de un cierto valor de mercado del arrendamiento de la propiedad en disputa y negándose a satisfacer la demanda ...”.
3. Si está a punto de firmar un contrato de arrendamiento y el propietario insiste en su derecho a cambio unilateral alquiler, luego intente estipular en el contrato los límites para cambiar el costo de la tarifa o el procedimiento para calcular el alquiler cuando aumenta. Por ejemplo, así: "El Arrendador podrá aumentar el monto de la renta unilateralmente, pero no más del __% del monto de la renta especificado en la cláusula ___ de este contrato".
De lo contrario, el propietario tiene derecho a aumentar la renta en cualquier cantidad.
Resolución FAS Distrito Noroeste con fecha 28/01/2010 en el caso No. А05-7679/2009:
“... Del párrafo 3.1 del contrato se desprende que el arrendador puede aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de aumento de las tarifas por el uso parcela en el que se encuentra el edificio en proporción al área de los locales arrendados, así como un aumento en las tarifas de servicios públicos y otros gastos, incluido el suministro de agua, alcantarillado, suministro de calor y electricidad.
Los tribunales establecieron y el demandado no discute que las tarifas de suministro de agua y saneamiento, de energía térmica, de electricidad se incrementaron en comparación con 2008, en relación con lo cual, en consecuencia, aumentaron los gastos del arrendador para pagar los servicios públicos y de mantenimiento.
La alegación de la demandada de que el incremento de la renta no se ajustaba a los términos del contrato, ya que se realizó en una cuantía arbitraria y no proporcional al incremento de los costes, fue legítimamente rechazada por los tribunales por considerar que, habiendo previsto en cláusula 3.1 del contrato la posibilidad de un aumento unilateral en el monto de la renta, las partes no fijaron un aumento similar en proporción a los gastos incurridos por el demandante para pagar utilidades, así como no preveía el procedimiento y no establecía el cálculo aplicado en caso de aumento unilateral de la renta.
Habiendo fijado el precio del contrato en un monto monetario específico en el párrafo 3.1 del acuerdo, las partes también previeron el derecho del arrendatario a aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de aumento de tarifas por el uso de un terreno. parcela, tarifas de servicios públicos y mantenimiento y otros gastos.
Así, la variación de la renta como consecuencia de su ajuste, teniendo en cuenta el incremento de las tarifas existentes, no contradice lo anterior. norma juridica y las condiciones del contrato...
resumir arribaC dijo:
1. Después de recibir la notificación del arrendador sobre el aumento de la renta, toda comunicación con él debe realizarse en escribiendo con marcas de recepción de documentos (cartas, notificaciones, acuerdos) Persona autorizada con la fecha de entrega o por correo certificado con acuse de recibo y una descripción de los archivos adjuntos. Esto puede ser necesario como evidencia documental de sus palabras en la corte.
2. Mire cuánto tiempo se concluye su contrato de arrendamiento: si es por un período menor o igual a un año, entonces los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios durante el año. Basándose en la información de este artículo, envíe al propietario una respuesta razonada a su aviso de aumento de alquiler.
3. Determina si tu situación es una de las descritas en el artículo.
3.1. Si ha firmado un acuerdo contrario al actual ley civil luego ir a la corte para que lo declaren nulo y sin efecto.
3.2. Si ve que el alquiler ha aumentado claramente fuera de proporción con las tarifas del mercado, comuníquese con un tasador para determinar el valor de mercado real del derecho a usar la propiedad según los términos del arrendamiento.
Después de eso, informe al arrendador por escrito de su posición y adjunte una copia del informe del tasador.
Si el arrendador no satisface sus necesidades, puede presentar una solicitud ante el tribunal para que el aviso de aumento de la renta sea declarado inválido e inaplicable. Por ejemplo, la Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental de 22 de octubre de 2013 en el expediente N° A05-8698/2012.
Tus compañeros se enfrentan aumento en el alquiler. Sin embargo, pudieron probar la ilicitud de las acciones de los propietarios y quedarse con su dinero. Sus argumentos le ayudarán a proteger su negocio.
1. Averigüe qué afecta el monto del alquiler
El monto del alquiler no se puede cambiar más de una vez al año (cláusula 3, artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Por lo tanto, lo primero que debe hacer es averiguar si ha habido cambios en el monto de los pagos de alquiler durante 12 meses. Luego haga que los abogados examinen el contrato de arrendamiento. Puede disponer que el arrendador tenga el derecho de cambiar unilateralmente los términos del contrato ante la ocurrencia, por ejemplo, de tales eventos:
- un aumento en la tasa del impuesto a la tierra;
- cambio en la metodología para el cálculo de la renta establecida por las autoridades municipales;
- un cambio en el tipo de actividad de la empresa en el territorio de los locales o terrenos arrendados (por ejemplo, los locales no se utilizan como almacén, sino como taller de producción);
- aumento del valor catastral de los inmuebles o del nivel de los precios de mercado.
Después de eso, es necesario comparar las condiciones registradas en el documento y los motivos por los cuales el arrendador sube el precio.
Ejemplo (inquilino ganó)
La administración de la ciudad de Nizhnevartovsk firmó un acuerdo con la empresa Stroitel-88. Este último se vio obligado a pagar unos 24 mil rublos trimestralmente. por el arrendamiento de terrenos y almacenes ubicados en el mismo. Sin embargo, el personal del departamento propiedad municipal Y recursos de la tierra al inspeccionar el territorio, se estableció que la organización utilizó la propiedad para una tienda de depósito, una sala de exposiciones y una oficina. En su opinión, este hecho cambia las características de la tierra, su valor catastral, y aumenta el tamaño de la tarifa. El arrendador recalculó el monto, teniendo en cuenta las nuevas circunstancias, y exigió pagar unos 345 mil rublos. (incluyendo multas por pago atrasado). La empresa no estuvo de acuerdo con esto y acudió a los tribunales. El principal argumento a su favor era el hecho de que el propietario tenía derecho a aumentar la renta unilateralmente solo en caso de aumento de la tasa del impuesto territorial (no había otros motivos en el contrato). Dado que la tasa no ha cambiado, la reclamación del arrendador es ilegal (Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 2 de agosto de 2013 en el caso No. A75-8877/2012). Un argumento similar ayudó a On Clinic Irkutsk a evitar un aumento anual de la renta de más de 1 millón de rublos. (debido a cambios en los precios de mercado). Este hecho ayudó aquí: no había ninguna cláusula en el contrato que el arrendador pudiera cambiar el monto del alquiler unilateralmente con un aumento en los precios de mercado (decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de noviembre de 2011 en el caso No. .A19-15038/09-7-4).
Antes de firmar el contrato, pida a los economistas que calculen si el arrendamiento será rentable en un año, si su tamaño depende, por ejemplo, de la tasa impositiva o de la inflación. Además, trate de acordar con el propietario términos claros e inequívocos que le permitan cambiar los términos de la transacción de manera unilateral.
2. Enviar al arrendador una negativa por escrito
Si no dispuso en el contrato la posibilidad de revisar el alquiler unilateralmente o indicó una prohibición al respecto, entonces el arrendador podrá aumentar el alquiler solo con su consentimiento. Si no desea cambiar los términos de la transacción, escriba una negativa y no firme un acuerdo adicional. En este caso, aunque el propietario acuda a los tribunales para recuperar los atrasos, la ley estará de tu parte.
Ejemplo (inquilino ganó)
La empresa Borkhleb (arrendador) arrendó siete locales a Torgsin (inquilino) para una tienda. Alquiler mensual - 160 mil rublos. Posteriormente, el arrendador experiencia independiente, que mostró que el costo promedio de alquiler en el mercado es mayor. Sobre esta base, envió empresa comercial un acuerdo adicional para aumentar la tarifa a 320 mil por mes. El inquilino se negó a firmar el documento. Luego, la empresa "Borkhleb" acudió a los tribunales exigiendo recuperar del inquilino una cantidad de más de 1,5 millones de rublos. - atrasos en el alquiler e intereses por el uso del dinero de otras personas. El tribunal se puso del lado de la empresa Torgsin. El primer argumento es que el contrato estipula que es posible cambiar el monto de la renta solo por acuerdo de las partes, siempre que los precios de mercado aumenten. En segundo lugar, el arrendador no aportó pruebas de un aumento real de los precios. En tercer lugar, la empresa no firmó un acuerdo adicional, lo que demuestra su desacuerdo con las nuevas condiciones (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 10 de abril de 2014 en el caso No. A43-15549/2013).
Si el procedimiento va a los tribunales, use otro argumento: obligar al inquilino a celebrar un acuerdo es ilegal, ya que esto contradice el principio de su libertad de conformidad con el Artículo 421 del Código Civil de la Federación Rusa.
3. Informar que cambiar el contrato de arrendamiento en el primer año es ilegal
En la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66 (se dice que durante el año los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios. Esto significa que el propietario no tiene derecho a aumentar la renta en el primer año de cooperación con su empresa. Esta regla también se aplica a aquellas organizaciones que alquilan locales por un período de un año o menos. La misma posición es apoyada por los tribunales.
Ejemplo (inquilino ganó)
Kedr Company (arrendador) y Credit Europe Bank (inquilino) celebraron un contrato de subarrendamiento no residencial con la condición de que el arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente el monto de los pagos una vez al año. Al mismo tiempo, se compromete a informar al arrendatario sobre los cambios 30 días antes del inicio de su actuación. Seis meses después, el banco recibió una notificación por escrito de un aumento en la tarifa mensual de 181 mil rublos. hasta 273 mil rublos. Pero el banco pagó la cantidad que estaba especificada en el contrato. Entonces el arrendador acudió a los tribunales exigiendo el cobro de la deuda, pero lo hizo en vano. Los jueces consideraron que el cambio repentino en los términos de la transacción violó el párrafo 11 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66, así como el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, que prohíbe los aumentos de alquiler más de una vez al año (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 08.06.2009 No. -7687/2008-11).
Utilizar esta práctica judicial como argumentos adicionales en la corte o indicárselo al arrendador. Es posible que no quiera llevar el caso a los tribunales.
Por un lado, el Código Civil especifica una regla: el monto de la renta no puede cambiar más de una vez al año, pero por otro lado, no se aplica a las rentas que dependen del tipo de cambio o están sujetas a coeficientes específicos, por ejemplo, la inflación o los aumentos de precios. Pero incluso en este caso es posible impugnar un aumento de alquiler, lo principal es probar que los motivos del propietario son exagerados o insignificantes y no pueden cambiar los términos de la transacción.
Ejemplo (inquilino ganó)
Gazprom Neft alquilado a InvestKinoProekt locales no residenciales con la condición de que el precio del alquiler pueda ser revisado por acuerdo de las partes en caso de un cambio oficial en la tasa de inflación. Pagos de alquiler constaba de dos partes: fijo ($156,38 por año por m2) y variable (en el monto de los costos reales de electricidad). Un año después, el arrendador ofreció aumentar la tarifa base en un 15 % debido al aumento de los precios al consumidor. El inquilino se negó, luego la empresa "InvestKinoProekt" fue a los tribunales, que perdió. Los principales argumentos a favor del demandado fueron tales argumentos. No había ninguna disposición en el contrato que el cambio tasa de arrendamiento vinculado al aumento de los precios al consumidor. Además, no había ninguna cláusula que estableciera que si las partes no llegan a un acuerdo mutuo, será posible realizar los cambios apropiados en el contrato a través de la corte (Decreto del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 13.04.2010 N° 1074/10 en el expediente N° A40-90259 / 28-08-767).
Hágale saber a su arrendador que la cláusula de renegociación por sí sola no garantiza que esto realmente suceda.
LLC "Kran" (Arrendador) y LLC "Magazin" (Arrendatario) concluyeron un contrato de arrendamiento de bienes raíces. Cláusula 5.2.2. del acuerdo establece: "El monto de la renta está sujeto a cambios unilateralmente previa notificación al Arrendatario por parte del Arrendador, pero no más de una vez al año, por el coeficiente HIPC - el índice compuesto de precios al consumidor para todos los bienes y servicios para región de permanente, determinado a partir de los datos Cuerpo territorial servicio federal estadísticas estatales para la región de Perm (Permstat). El primer cambio en el monto de la renta bajo las circunstancias especificadas en este párrafo se realiza no antes de los 12 meses calendario a partir de la fecha de firma del acta de aceptación y transferencia del local (Anexo No. 2), luego de la misma manera . Un cambio en el monto de la renta debido a las circunstancias especificadas en esta cláusula se realiza dentro de los 60 (sesenta) días del calendario desde la fecha de la solicitud de la Parte al acuerdo con propuesta de cambio de renta bajo este acuerdo a la otra Parte con la presentación por parte de la Parte iniciadora de los documentos de respaldo especificados en este párrafo, personalmente o por correo. 17/2018 Sin embargo, el Inquilino no está de acuerdo con el aumento del monto del alquiler, refiriéndose a la rentabilidad de la tienda.
Pregunta 1. ¿Es necesario en tales circunstancias celebrar un acuerdo adicional al contrato de arrendamiento para aumentar la renta? ¿O es suficiente un aviso y a partir del 17/01/2018 para cobrar al inquilino una cuota del 5% más?
Pregunta 2. En consecuencia, si el arrendatario se niega a firmar el contrato adicional y pagar la renta en un 5% más, ¿tiene el Arrendador motivos para cobrar la deuda a través de la vía judicial?
Responder
1. No, no es necesario celebrar un acuerdo adicional, basta con una notificación con los documentos justificativos especificados en el acuerdo.
La justificación de esta posición se da a continuación en los materiales de "Abogado de Sistemas" .
¿Cómo se puede determinar el monto del alquiler?
El mecanismo para cambiar los términos del contrato de arrendamiento depende directamente del método para determinar el monto del alquiler establecido en el contrato.
1. El importe de la renta se fija en una cantidad fija de dinero.
EN este caso el exacto suma de dinero, que el arrendatario cede al arrendador en los plazos establecidos por el contrato.
Un ejemplo de una cláusula de contrato de arrendamiento en forma firme
“El inquilino mensualmente, a más tardar el día 5 del mes actual (pagado), transfiere el alquiler por un monto de 100,000 rublos a la cuenta corriente del arrendador. (cien mil rublos), IVA incluido.
2. El monto de la renta se determina utilizando el procedimiento (mecanismo) para su cálculo fijado en el contrato.
En este caso, la renta se fija mediante diversas fórmulas, coeficientes, tasas arancelarias u otros datos, que son un mecanismo para determinar el monto de la renta.
Un ejemplo de un mecanismo para determinar el monto de la renta en un contrato
“El arrendatario mensualmente, a más tardar el día 5 del mes (pagado) en curso, transfiere a la cuenta de liquidación del arrendador la renta determinada a razón de $100 (cien dólares estadounidenses) por 1 metro cuadrado por año en rublos al tipo de cambio del Banco Central de la Federación de Rusia en la fecha de pago, incluido el IVA.
Restricciones en los cambios de alquiler
Características de cambiar el monto del alquiler en relación con cada método para determinar el monto del alquiler. Sin embargo, independientemente del procedimiento para determinar el monto de la renta, se debe tener en cuenta lo siguiente. Por acuerdo de las partes del contrato, esta cantidad puede cambiar en cualquier momento. Pero unilateralmente, a petición del arrendador, el monto del alquiler en cualquier caso puede modificarse no más de una vez al año. Tal posicion legal contenido en la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 No. 73 "Sobre ciertas cuestiones de la práctica de aplicar las reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento" (como modificado).*
Razón fundamental
Anteriormente, el monto del alquiler en cualquier caso no podía cambiar más de una vez al año. En otras palabras, había una regla obligatoria de que los términos del contrato, que establecían un monto fijo de la renta o el procedimiento (mecanismo) para calcularlo, debían permanecer sin cambios durante el año ("Resumen de la práctica de resolución de disputas relacionados con el alquiler”; en adelante - correo de informacion № 66).
Además, en casos individuales la renta se fija en el contrato de forma conjunta. Esto significa que una parte de la renta se fija en una cantidad fija y la otra parte se determina determinando el procedimiento para calcularla. En este caso, debe tenerse en cuenta que la modificación de cada parte de la renta está sujeta a las reglas generales para su incremento, y la modificación de una o ambas partes (una cantidad fija y (o) el procedimiento para determinar la renta) no puede ocurrir más de una vez al año, salvo acuerdo de las partes en el contrato. En otras palabras, dicha cláusula del contrato de arrendamiento también puede cambiarse no más de una vez al año; se puede cambiar como uno de partes constituyentes alquiler, o ambos. Sin embargo, el arrendador unilateralmente no podrá cambiar primero la cantidad fija de una parte de la renta, y después de seis meses cambiar el procedimiento para determinar la otra parte.
En la práctica, la prohibición de un aumento unilateral del monto del alquiler por parte del arrendador más de una vez al año puede eludirse de la siguiente manera. El arrendador, que tiene derecho a aumentar la renta unilateralmente, puede ofrecer al arrendatario emitir dicho aumento en forma de acuerdo adicional. Esto se debe a que, por acuerdo de las partes del contrato, el monto de la renta puede cambiar con cualquier frecuencia, incluso más de una vez al año (tal posición legal se establece en la Resolución del Pleno del Supremo). Tribunal de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 No. 73 “Sobre Ciertas Cuestiones de Práctica aplicación de las reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento” (modificado)). Por lo tanto, si el arrendatario acepta firmar dicho acuerdo, el arrendador podrá volver a aumentar la renta posteriormente, ejerciendo su derecho a un aumento de renta unilateral. Y en caso de litigio, el arrendador podrá hacer referencia a que la primera vez se modificó la renta por acuerdo de las partes, es decir, la restricción no aplica en este caso.
¿Cómo puede un arrendador aumentar el monto del alquiler, que se establece en una cantidad fija?
Si la renta se expresa en un monto fijo, entonces hay tres formas de aumentar su monto durante la vigencia del contrato.
1. Acordar con el arrendatario el aumento de la renta y formalizar este acuerdo en forma de acuerdo adicional.
Por regla general el importe de la renta, expresado como una cantidad fija, debe permanecer invariable durante todo el plazo del arrendamiento. A menos que se especifique lo contrario en la ley o el contrato, el monto del alquiler solo se puede cambiar por acuerdo de las partes (). Así, como regla general, si el inquilino no está de acuerdo en aumentar la renta, el arrendador no puede aumentar la renta.
Es cierto que la ley permite la posibilidad de cambiar el contrato unilateralmente para casos de cambios significativos en las circunstancias de las que procedieron las partes al celebrar el contrato (). Sin embargo, el propietario tiene pocas posibilidades de aprovechar esta oportunidad. La materialidad de las circunstancias aún debe probarse, lo que a menudo resulta ser una tarea difícil. Además, como regla, las circunstancias pueden cambiar significativamente solo en relación con el inquilino. En relación con el arrendador, es mucho más difícil probar la materialidad del cambio de circunstancias en los tribunales.
Lo principal que el arrendador espera al concluir el contrato es el recibo del alquiler. En base a esto, los propietarios en un período de inestabilidad económica a menudo comenzaron a acudir a los tribunales para exigir la rescisión de los contratos de arrendamiento. Como circunstancias significativas señalaron los procesos inflacionarios que se estaban dando en el país en ese momento. Sin embargo, los tribunales negaron a los arrendadores la satisfacción de dichos reclamos, indicando que un aumento significativo de la inflación no es una circunstancia con la que la ley asocie el surgimiento del derecho del arrendador a cambiar o rescindir el contrato de arrendamiento en orden judicial( , en adelante Decreto N° 1074/10).
Al mismo tiempo, incluso si el inquilino acepta aumentar el alquiler, entonces para tal aumento uno de su consentimiento por escrito y (o) acciones que confirmen dicho consentimiento (por ejemplo, hacer Dinero más grande) no será suficiente. Para hacer esto, las partes deberán firmar un documento (acuerdo) sobre el cambio de alquiler. El hecho es que un contrato de arrendamiento de bienes raíces se concluye mediante la redacción de un documento firmado por las partes (), y un acuerdo para cambiar los términos del acuerdo debe redactarse de la misma forma que el acuerdo en sí ().
Sin embargo, si el contrato no prevé la posibilidad de que el arrendador aumente la renta unilateralmente, y el arrendatario no desea firmar un acuerdo adicional al contrato de modificación de la renta, entonces el arrendador no podrá aumentar la cantidad. de la renta por el uso del inmueble arrendado.
Por tanto, la única forma fiable de que el arrendador aumente el importe de la renta de forma unilateral sería la de hacer constar expresamente esta posibilidad en el contrato.
2. Disponer en el contrato que a partir de tal o cual fecha (o bajo tales o cuales condiciones) el arrendador podrá aumentar el monto de la renta unilateralmente, es decir, sin el consentimiento del arrendatario.*
Un ejemplo de una cláusula de contrato sobre la posibilidad de aumento de alquiler unilateral
“El arrendador tiene derecho a modificar unilateralmente el monto de la renta no más de una vez al año sin acudir a los tribunales, notificándolo por escrito al arrendatario con una anticipación no mayor a 30 (treinta) días calendario”.
Al mismo tiempo, el arrendador debe tener en cuenta que el arrendatario puede no estar de acuerdo con la inclusión de tal cláusula en el contrato de arrendamiento, ya que es evidente que no redunda en interés del arrendatario. En tales casos, puede recomendar al arrendador que ofrezca a su contraparte una versión más suave de los términos para aumentar el costo del alquiler. Por ejemplo, la cláusula del contrato sobre la posibilidad de aumentar unilateralmente la renta por parte del arrendador puede complementarse con la condición de que el monto de la renta pueda modificarse de acuerdo con el índice de inflación o no más de una cierta cantidad como porcentaje: "... pero no más del 5 %". En este caso, las posibilidades de celebrar un acuerdo con la contraparte serán significativamente mayores, ya que la relación entre las partes será más segura.
3. Prescribir en el contrato de antemano que a partir de tal o cual fecha la renta aumente tanto sin previo aviso del arrendador al arrendatario.
Ejemplo de una cláusula de acuerdo para un aumento de alquiler "automático" sin ningún aviso del propietario al inquilino
“Durante el primer año después de la celebración de este Acuerdo, el alquiler se fija en 50.000 rublos. Después del final de la primera año del calendario el término del Acuerdo, el monto del alquiler aumenta a 70,000 rublos.
¡Atención! La condición sobre el derecho del arrendador a aumentar unilateralmente la renta debe formularse con la mayor claridad y detalle posible.
Supongamos que las partes indicaron en el contrato que el monto de la renta puede ser revisado por las partes en el futuro. Por ejemplo: "El monto del alquiler puede revisarse en función de la tasa de inflación oficial, pero no más de una vez al año". Esto significará que las partes deberán acordar previamente dicha revisión y formalizarla mediante un acuerdo adicional. En sí, la inclusión en el contrato de arrendamiento de una condición que establezca que la renta puede modificarse por acuerdo de las partes no más de una vez al año debido a determinadas circunstancias (crecimiento de la inflación, etc.), no significa que las partes al acuerdo se han comprometido a concluir un acuerdo en el futuro para modificar el contrato en esta parte ().
Estudio de caso: juzgado denegó demanda de arrendador por cobro de deudas, indicando que no se acordó el procedimiento para el aumento de la renta
El arrendador demandó a la corte para recuperar el alquiler atrasado del arrendatario. Como se desprende de las circunstancias del caso, se celebró un contrato de arrendamiento entre el arrendador y el arrendatario, de conformidad con la cláusula 3.1 del cual el monto de la renta se fija en una cantidad fija en base al informe del tasador. De acuerdo con el párrafo 3.4 del contrato de arrendamiento, el monto del pago por el uso de la propiedad podría ser revisado por el arrendador de manera indiscutible y unilateral, pero no más de una vez al año. En virtud de la cláusula 5.1 del contrato, se permitían cambios en los términos del contrato por acuerdo de las partes, y las adiciones y cambios realizados debían ser considerados por las contrapartes en el plazo de un mes y formalizarse en acuerdos adicionales.
El propietario notificó al inquilino por carta el aumento de la renta, adjuntando un nuevo informe del tasador, pero el inquilino continuó pagando la renta en la misma cantidad, no estaba de acuerdo con el aumento de la renta y consideró que el aumento en sí era ilegal.
Como señaló el tribunal, del contrato de arrendamiento se desprende que las contrapartes, habiendo acordado la posibilidad de un cambio unilateral en el monto de la renta, no previeron el procedimiento para registrar dichos cambios. Las partes en el acuerdo establecen tamaño fijo renta, determinada sobre la base del informe de un tasador específico, mientras que la presentación de un informe de tasador diferente no se menciona como base para un cambio unilateral en el monto de la renta. Por lo tanto, al enviar al demandado un aviso de cambio en el monto de los pagos en virtud del contrato, el arrendador cambió de forma independiente el procedimiento para calcular el alquiler.
Con base en la interpretación de los párrafos 5.1 y 3.4 del contrato, el tribunal concluyó que la voluntad real de las partes del contrato se dirigía a la necesidad de celebrar un contrato adicional para cambiar el monto del alquiler. Habiendo establecido que el acuerdo para cambiar el monto de la renta en estatutario no se ha llegado al orden entre las partes, y el demandado se opone a cambiarlo, el tribunal consideró irrazonable el reclamo del demandante y le negó la satisfacción de su reclamo ().
En este caso, el tribunal no se puso del lado del arrendador principalmente por los siguientes motivos:
- en el contrato, habiendo establecido el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente el monto de la renta, las partes no prescribieron el mecanismo para ejercer este derecho;
- en el contrato se establecía que todos los cambios al contrato se formalizan mediante acuerdos adicionales, o, en otras palabras, los cambios solo eran posibles por acuerdo de las partes.
Por lo tanto, para que el arrendador obtenga el derecho de aumentar la renta unilateralmente, debe constar en el contrato lo siguiente.
1. En qué casos es posible tal cambio en la renta (por ejemplo, un año después de la firma del acto de aceptación y transferencia con una tasa de inflación anual del 7% o más).
2. El procedimiento para que el arrendador ejerza el derecho a aumentar la renta (por ejemplo, el arrendador envía un aviso al arrendatario, que contiene información sobre el aumento de la renta y en qué cantidad).
3. El procedimiento para notificarlo al arrendatario (por ejemplo, por correo certificado con acuse de recibo o personalmente al empleado del arrendatario contra firma en la oficina del arrendatario).
4. A partir de qué momento se considerará modificada la condición de la renta (por ejemplo, transcurrido un mes desde la recepción del aviso por parte del arrendatario)*”.
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Las relaciones de arrendamiento, que han sido las más comunes desde la antigüedad, requieren atención y precisión al celebrar un contrato. Dificultades, situaciones controvertidas la mayoría de las veces surgen porque el procedimiento para aumentar la renta no se especifica cuidadosamente. El derecho a cambiar la renta pertenece al arrendador de acuerdo con el párrafo . Donde requisito previo están:
- acuerdo de las partes (la mayoría de las veces con respecto al momento de la modificación del contrato),
- condiciones de reorden ( decisión unilateral arrendador para cambiar el monto del alquiler puede requerir un aviso por escrito),
- términos no más de una vez al año, a menos que existan otras condiciones.
Ante la necesidad de aumentar la renta, por ejemplo, un fuerte salto en la inflación, el arrendador inicia el proceso de cambio de los requisitos contractuales. El orden unilateral de este cambio es completamente posible. La ausencia de una cláusula sobre la notificación obligatoria del arrendatario genera malentendidos que pueden resolverse de conformidad con el párrafo 1 del art., que establece que la forma del contrato de arrendamiento y los acuerdos deben cumplir y pasar por el procedimiento de registro con las autoridades. Gobierno local. El aumento de alquiler incluye lo siguiente:
- notificación por escrito al inquilino al menos un mes antes de la fecha de vencimiento para cambiar el contrato de arrendamiento; enviado como registrado o entregado personalmente bajo firma;
- redactar un acuerdo adicional, que necesariamente indica las cláusulas del contrato que se han vuelto inválidas, los cambios se realizan en detalle;
- aunque no haya cláusulas en el contrato que prevean un cambio en la renta, de acuerdo con la ley, el arrendador puede aumentarla unilateralmente.
Por parte del arrendatario, la justificación del aumento de la renta puede fijarse en el propio contrato. Habiendo indicado que la renta se puede cambiar en caso de inflación, no siempre es posible aumentarla. Refinamiento de la forma: sujeto a cambios, garantiza un cambio en sin fallar(Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de abril de 2010 No. 1074/10).
La base para cambiar la cantidad fija de la renta solo puede ser circunstancias objetivas. Las razones del aumento de la renta incluyen: un cambio en el valor estimado del objeto arrendado debido a cambios en la legislación, un aumento en el valor de mercado determinado por el tasador, una variación en el índice de inflación.
En el mundo de las relaciones de mercado, cuando el vendedor quiere vender más caro y el comprador quiere comprar más barato, cuestiones contenciosas sólo puede evitarse mediante un contrato bien razonado, legal y económicamente correcto. Los términos del contrato por lo general no exceden los 11 meses.
Quizás, consulta legal especialista en cambios con experiencia contrato estándar evitará que ambas partes resuelvan disputas en los tribunales.
Guiado por el apartado 2 del art. 424 y los párrafos 1, 3 del art. 450 del Código Civil de la Federación Rusa, las partes pueden fijar en el contrato el derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente. En este caso, la base para el cambio es la adopción por la parte a la que se le ha otorgado tal derecho, de una decisión de cambiar los términos del contrato.
Para aceptar esta condición, es necesario indicar en el contrato la parte que posee el derecho de cambiar unilateralmente los términos del contrato.
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Ejemplos de declaración de condición:
"El arrendador tiene derecho a modificar unilateralmente el importe de la renta".
“Los cambios en los términos del contrato en términos de establecer el monto de la renta pueden ser realizados por el arrendador unilateralmente”.
"Cada una de las partes tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto de la renta notificándolo a la otra parte en la forma prescrita por la cláusula ____ de este contrato".
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Al pactar una condición sobre el derecho del arrendatario a cambiar unilateralmente el monto de la renta, las partes deberán tener en cuenta lo siguiente. La condición para otorgar tal derecho al arrendatario no corresponde a las costumbres establecidas volumen de negocios. Por regla general, sólo el arrendador, como persona que dispone de la propiedad, tiene este derecho. Por lo tanto, la condición sobre la posibilidad de cambiar el monto del pago por parte del arrendatario debe reflejarse de la manera más específica, detallada e inequívoca posible. De lo contrario, al considerar una disputa, el tribunal puede decidir que se cometió un error técnico en el contrato y el inquilino no tiene derecho a cambiar el monto del alquiler unilateralmente.
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Ejemplo de declaración de condición:
“El arrendatario tiene derecho a modificar unilateralmente el importe de la renta. El canon de arrendamiento se determina con base en el acto de tasación del valor de mercado del arrendamiento del inmueble, realizado por _____________________________ (se indica el nombre completo del tasador). El inquilino envía al arrendador un aviso de cambio en el monto del alquiler con una copia del informe de tasación en una carta valiosa con una descripción del embargo y un aviso de entrega, o se transmite a través de un servicio de mensajería contra un firma en el recibo. El nuevo importe de la renta se fija desde el primer día del mes siguiente a aquel en que el arrendador recibió la notificación de las modificaciones del contrato correspondientes.
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El contrato también debe establecer el procedimiento y el tiempo para cambiar el monto de la renta a voluntad de una de las partes.
También se recomienda establecer condiciones para cambiar el monto del alquiler. Por ejemplo, las partes pueden determinar que el propietario tiene derecho a aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de cambio en las tarifas base de alquiler, la situación económica en el campo de actividad del propietario y en otros casos.
Importante ! En el párrafo 21 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2011 N 73 "Sobre ciertas cuestiones de la práctica de aplicar las reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento", el tribunal explicó que la norma del apartado 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación Rusa es dispositivo y las partes tienen derecho a cambiar el monto del alquiler por acuerdo de las partes más de una vez al año.
Sin embargo, si al arrendador se le concede el derecho de cambiar el monto de la renta unilateralmente por ley o por acuerdo, puede usarlo no más de una vez al año.
Si no se pacta la condición de modificar unilateralmente el importe de la renta
Ninguna de las partes tiene derecho a modificar unilateralmente el contrato (artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa). En este caso, un cambio en el monto del alquiler solo es posible por acuerdo de las partes (cláusula 1, artículo 450 del Código Civil de la Federación Rusa).