49. Ejecución en materia de prenda: causales, procedimiento, ejecución de la materia.
Artículo 348
1. En caso de incumplimiento o rendimiento inadecuado el deudor de la obligación garantizada.
El acreedor prendario adquiere el derecho de ejecución sobre el objeto de la prenda, si el día del vencimiento del cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda, ésta no se cumple, a menos que ley o contrato, tal derecho nace con posterioridad o en virtud de ley la recogida puede hacerse antes.
En los casos en que una obligación garantizada por una prenda en virtud de ley, no prevé un plazo para su ejecución y no contiene condiciones que permitan determinar este plazo, el acreedor prendario adquiere el derecho de imponer la ejecución sobre el objeto de la prenda después de la expiración del plazo determinado de conformidad con el apartado dos del apartado 2 del artículo 314 de este Código.
2. La ejecución hipotecaria no está permitida si la violación de la obligación garantizada por parte del deudor es extremadamente insignificante y el monto de los créditos del acreedor prendario es claramente desproporcionado al valor de la propiedad prendada. Salvo prueba en contrario, se presume que el incumplimiento de la obligación garantizada por la prenda es sumamente insignificante y el monto de los créditos del acreedor prendario es manifiestamente desproporcionado al valor de los bienes pignorados, siempre que concurran simultáneamente las siguientes condiciones:
1) el monto de la obligación incumplida es inferior al cinco por ciento del valor de los bienes dados en prenda en virtud del contrato de prenda;
2) el plazo de demora en el cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda es inferior a tres meses.
3. A menos que el contrato de prenda disponga otra cosa, la ejecución hipotecaria de bienes dados en prenda para garantizar una obligación cumplida mediante pagos periódicos está permitida en caso de violación sistemática de los términos para hacerlos, es decir, en caso de violación de los términos para hacer los pagos más de tres veces dentro de los doce meses anteriores a la fecha de la solicitud ante el tribunal o la fecha de envío de una notificación de ejecución hipotecaria sobre la propiedad dada en prenda fuera orden judicial, incluso si cada retraso es insignificante.
4. El deudor y el pignorante que sea un tercero tendrán derecho a extinguir en cualquier momento antes de la venta de la cosa prendada la ejecución forzosa sobre la misma y su venta, habiendo cumplido la obligación garantizada por la prenda o aquella parte de la misma, cuyo cumplimiento está retrasado. Un acuerdo que limita este derecho es nulo.
En el cumplimiento de una obligación garantizada por una prenda o parte de ella, cuyo cumplimiento está vencido, el deudor y el acreedor prendario que es un tercero deben reembolsar los gastos incurridos por el acreedor prendario en relación con la ejecución del objeto de la prenda. .
Artículo 349
1. La ejecución de los bienes pignorados se practicará por sentencia judicial, salvo que el pacto entre el pignorante y el acreedor prendario prevea la ejecución extrajudicial de los bienes pignorados.
2. La satisfacción extrajudicial del crédito del acreedor prendario a expensas de los bienes pignorados está permitida sobre la base de un acuerdo entre el acreedor prendario y el acreedor prendario, a menos que se disponga lo contrario. ley.
3. La ejecución en materia de prenda sólo podrá exigirse por sentencia judicial en los casos en que:
1) el objeto de la prenda es una vivienda propiedad de una persona física;
2) el objeto de la prenda es una propiedad que tiene un valor histórico, artístico o cultural importante para la sociedad;
3) acreedor - individual en establecido de acuerdo reconocido como desaparecido;
4) el bien pignorado es objeto de prendas anteriores y posteriores, en las que se aplican distintos procedimientos de ejecución en materia de prenda o distintas formas de venta del bien pignorado;
5) los bienes se dan en prenda para garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a varias co-hipotecas.
4. La ley podrá prever otros casos en los que no se permita la ejecución extrajudicial de los bienes dados en prenda.
5. Un contrato de prenda que contenga una condición sobre la ejecución extrajudicial de la propiedad prendada o una condición sobre el procedimiento para la venta de la propiedad prendada sobre la base de una decisión judicial puede prever un método o varios métodos para la venta de la propiedad prendada , que el acreedor prendario tiene derecho a utilizar a su propia discreción, en la inclusión en una secuencia determinada o dependiendo de cualquier otra condición.
6. Si el contrato de prenda que contiene la condición de exigir la ejecución de los bienes pignorados en un procedimiento extrajudicial es certificado por un notario, en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por el deudor de la obligación garantizada por el prenda, se permite ejecutar sobre el objeto de la prenda según la inscripción ejecutiva del notario sin ir a juicio en la forma establecida legislación sobre notarios y legislación Federación Rusa sobre los procedimientos de ejecución.
7. Características registro estatal se establece la transmisión de derechos sobre bienes inmuebles hipotecados, que se ejecutan en procedimiento extrajudicial, según inscripción ejecutiva de un notario ley sobre el registro estatal de los derechos de bienes muebles y se ocupa de ello.
8. Si la prenda surge en virtud de la ley, es posible exigir la ejecución extrajudicial de los bienes pignorados siempre que las partes en el contrato, que implica el nacimiento de una prenda en virtud de la ley, cumplan con las disposiciones puntos 5 y 6 de este artículo.
Artículo 350. Venta de bienes pignorados.
1. Realización (venta) del bien pignorado, para lo cual, de conformidad con artículo 349 de este Código, la ejecución se impone, se lleva a cabo en la forma prescrita ley sobre una hipoteca o ley en prenda, salvo disposición legal en contrario.
2. Ha expirado. - Federales ley de fecha 06.12.2011 N 405-FZ.
3. Si la cantidad recibida de la venta de los bienes pignorados no es suficiente para cubrir el crédito del acreedor prendario, éste tiene derecho (salvo estipulación en contrario en la ley o el contrato) a recibir la cantidad faltante de los otros bienes del acreedor prendario. deudor, sin utilizar la ventaja basada en la prenda.
4. Si la cantidad recibida por la venta de la cosa dada en prenda excede la cantidad del crédito del acreedor prendario garantizado por la prenda, la diferencia será devuelta al acreedor prendario.
5. El deudor y el pignorante, que son terceros, en cualquier momento anterior a la venta de la cosa prendada, tendrán derecho a resolver la ejecución forzosa sobre ésta y su venta, habiendo cumplido la obligación garantizada por la prenda o su parte, cuyo cumplimiento está vencido. Un acuerdo que limita este derecho es nulo.
6. Cuando una subasta es declarada nula, el acreedor prendario, de acuerdo con el pignorante, tiene derecho a adquirir los bienes dados en prenda y compensar sus créditos garantizados por la prenda contra el precio de compra. Este acuerdo está sujeto a regulaciones sobre el contrato de compraventa.
Cuando una subasta repetida sea declarada nula, el acreedor prendario tendrá derecho a retener el objeto de la prenda con su valor en una cantidad no más del diez por ciento inferior al precio de venta inicial en la subasta repetida.
Si el acreedor prendario no hace uso del derecho a retener el objeto de la prenda en el plazo de un mes a partir de la fecha del anuncio de fracaso de las subastas repetidas, se rescindirá el contrato de prenda.
Ejecución hipotecaria de la propiedad prendada
La ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda significa su embargo (inventario), embargo y venta forzosa (inciso 1, artículo 46 de la Ley de Procedimientos de Ejecución). Son causales de ejecución de los bienes pignorados el incumplimiento o el cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda por las circunstancias de las que es responsable (inciso 1 del artículo 348 del Código Civil). Así, por ejemplo, si el incumplimiento de la obligación garantizada fue consecuencia de fuerza mayor, entonces no puede exigirse la ejecución del objeto de la prenda.
La ejecución hipotecaria de los bienes pignorados puede rechazarse si la violación por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda es extremadamente insignificante, y el monto de los créditos del acreedor prendario como resultado es claramente desproporcionado con respecto al valor de los bienes pignorados (cláusula 1, artículo 54 de la Ley Hipotecaria). De esto regla general la legislación vigente hace una única excepción. A menos que el contrato de hipoteca disponga lo contrario, se permite la ejecución hipotecaria de la propiedad dada en prenda para garantizar una obligación cumplida mediante pagos periódicos en caso de violación de los términos para hacer pagos más de tres veces dentro de 12 meses, incluso si cada retraso es insignificante (cláusula 2, artículo 50 de la Ley Hipotecaria).
La ejecución de los bienes dados en prenda puede hacerse por sentencia judicial, por escrito ejecutivo de notario o por acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario, concluido después de que surja la causa de ejecución sobre el objeto de la prenda.
La ejecución hipotecaria en materia de prenda sólo puede imponerse por decisión judicial (inciso 3 del artículo 349 del Código Civil) en los siguientes casos:
a) cuando se requirió el consentimiento o permiso de otra persona u organismo para la celebración de un contrato de prenda;
b) cuando el objeto de la prenda sea un solar (artículo 278 del Código Civil), bienes que tengan un significado histórico, artístico o de otro tipo Valor cultural para la sociedad;
c) cuando el pignorante esté ausente y sea imposible establecer su ubicación.
La ejecución extrajudicial de bienes dados en prenda se permite, en primer lugar, mediante la realización de una inscripción ejecutiva de un notario, que está prevista en caso de impago de un préstamo garantizado con una prenda de cosas en una casa de empeño (inciso 5 del artículo 358 de el Código Civil). La inscripción ejecutiva se hace en la forma prescrita por el art. Arte. 89 - 94 Fundamentos de la legislación de la Federación Rusa sobre notarios del 11 de febrero de 1993<1>. En segundo lugar, es posible a expensas de los bienes inmuebles pignorados sobre la base de un acuerdo notarial entre el acreedor prendario y el pignorante, celebrado después de que surgieron los motivos de ejecución hipotecaria sobre el tema de la prenda. Tal acuerdo puede ser reconocido por el tribunal como inválido en la demanda de una persona cuyos derechos fueron violados por tal acuerdo (cláusula 1, artículo 349 del Código Civil). Las condiciones de validez de este acuerdo y los límites de su aplicación están previstos en el art. 55 de la Ley Hipotecaria.
Los elementos obligatorios del contenido del acuerdo sobre la satisfacción de los créditos a expensas de los bienes inmuebles hipotecados se especifican en el párrafo 4 del art. 55 de la Ley Hipotecaria. Además, en este acuerdo las partes pueden disponer la venta de los bienes pignorados en subasta pública o en subasta organizada por un organismo especializado, así como la adquisición de los bienes pignorados por el acreedor prendario para sí o para terceros, compensando con el precio de compra las reclamaciones del acreedor prendario contra el deudor, garantizado con hipoteca. En el apartado 2 del art. 55 de la Ley Hipotecaria enumera los casos en los que no se permite la satisfacción de los créditos del acreedor hipotecario a expensas de los bienes inmuebles pignorados sobre la base de dicho acuerdo. Las reglas del contrato de compraventa se aplican al contrato de adquisición del inmueble pignorado por el acreedor prendario (inciso 3, artículo 55 de la Ley Hipotecaria)<1>.
Como regla general, para ejecutar extrajudicialmente los bienes muebles dados en prenda, cuando estos bienes quedan en poder del pignorante, es necesario un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario (párrafo 2 del artículo 349 del Código Civil). Sin embargo, este acuerdo solo puede celebrarse después de que surjan las causales de ejecución hipotecaria sobre los bienes muebles pignorados. En la pignoración de bienes muebles, el acreedor prendario, al producirse causal de ejecución sobre el objeto de la prenda, puede disponer de ellos en la forma prescrita por el contrato, por ejemplo, transferirlos a comisión (inciso 2 del artículo 349 de la Ley Civil). Código).
En algunos casos, la ley podrá establecer un procedimiento especial para la ejecución del objeto de la prenda. Por ejemplo, en el apartado 3 del art. 49 de la Ley Hipotecaria establece tal método de ejecución como la implementación por parte del acreedor prendario de la hipoteca de una inscripción de prenda especial que otorga al acreedor hipotecario el derecho a vender la hipoteca después de un cierto período para retener del procede el importe de la obligación garantizada por su prenda.
Venta de bienes en prenda
La realización (venta) de la cosa dada en prenda, que se ejecuta, se lleva a cabo mediante la venta con subasta pública en la forma prescrita por la legislación procesal, salvo que la ley establezca un procedimiento diferente (párrafo 1 del artículo 350 del Código Civil). Las subastas públicas no son la única forma de venta de bienes pignorados sujetos a ejecución hipotecaria. Según los apartados 2 y 3 del art. 54 de la Ley de Procedimientos de Ejecución, la venta de la propiedad del deudor, con excepción de los bienes inmuebles, se lleva a cabo por una organización especializada en una comisión y otra base contractual, prevista por la ley federal. La venta de los bienes inmuebles del deudor se lleva a cabo mediante la celebración de subastas por parte de organismos especializados que tienen derecho a realizar transacciones con bienes inmuebles.
A petición del deudor hipotecario, el tribunal tiene el derecho en la decisión de ejecución de la propiedad dada en prenda de posponer su venta en subasta pública hasta por un año. El aplazamiento no afecta los derechos y obligaciones de las partes en la obligación garantizada por la prenda de estos bienes, y no libera al deudor de indemnizar al acreedor por las pérdidas y penas que hayan aumentado durante el retraso (párrafo 2 del artículo 350 de la Código Civil). En el apartado 3 del art. 54 de la Ley Hipotecaria establece que, al determinar el período por el cual se concede un aplazamiento para la venta de la propiedad dada en prenda, el tribunal también está obligado a tener en cuenta que el monto de los créditos del acreedor prendario a satisfacerse del valor de los bienes pignorados al tiempo del vencimiento de la mora no deben exceder del valor de los bienes pignorados según la tasación indicada en un contrato de hipoteca.
El precio inicial de venta de los bienes pignorados, a partir del cual se abre la subasta, se establece por sentencia judicial en los casos de ejecución hipotecaria de los bienes en proceso judicial, o por acuerdo entre el acreedor prendario y el pignorante en los demás casos. En ambos casos, no depende de la condición contenida en el contrato de prenda sobre la valoración del objeto de la prenda. La propiedad dada en prenda se vende a la persona que ofreció el precio más alto en la subasta (párrafo 3 del artículo 350 del Código Civil).
Cuando una subasta es declarada nula, el acreedor prendario tiene derecho, de común acuerdo con el pignorante, a adquirir los bienes pignorados y compensar sus créditos garantizados por la prenda contra el precio de compra. Las reglas sobre el contrato de compraventa (cláusula 4 del artículo 350 del Código Civil) se aplican a tal acuerdo. En el apartado 2 del art. 58 de la Ley Hipotecaria especifica que el acreedor prendario tiene derecho, por acuerdo con el pignorante, a adquirir la propiedad pignorada a su precio de venta inicial por subasta pública y compensar con el precio de compra sus créditos garantizados por la hipoteca de esta propiedad dentro de los 10 días siguientes al anuncio de la nulidad de la subasta pública. Cuando se declara inválida una subasta repetida, el acreedor prendario tiene derecho a retener el objeto de la prenda con una tasación de la misma en un monto que no sea más del 10 por ciento inferior al precio de venta inicial en la subasta repetida (Parte 2, Cláusula 4, artículo 350 del Código Civil). De acuerdo con el apartado 4 del art. 58 de la Ley Hipotecaria, el acreedor hipotecario tiene derecho a adquirir (retener) la propiedad dada en prenda a un precio que no sea más del 25 por ciento inferior a su precio de venta inicial. Si el acreedor prendario no hace uso del derecho a retener el objeto de la prenda en el plazo de un mes a partir de la fecha del anuncio de fracaso de las subastas repetidas, se rescindirá el contrato de prenda.
El procedimiento general para la distribución de la cantidad de dinero recibida por la venta de bienes dados en prenda está previsto en el art. Arte. 77 - 78 de la Ley de Procedimientos de Ejecución. Las características de la distribución de la cantidad especificada de dinero pueden estar previstas por otras leyes federales (en particular, el artículo 61 de la Ley Hipotecaria). Si el monto recibido por la venta de la propiedad dada en prenda excede el monto del crédito del acreedor garantizado por la prenda, la diferencia se devolverá al pignorante.
El deudor y el pignorante, siendo un tercero, tendrán el derecho en cualquier momento antes de la venta del objeto de la prenda de dar por terminado el gravamen de ejecución sobre él y su venta, habiendo cumplido la obligación garantizada por la prenda o la parte de la misma. éste, cuyo cumplimiento está vencido. Un acuerdo que limita este derecho es nulo.
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Se puede celebrar un contrato de préstamo sujeto a la provisión de garantía. Muy a menudo, este concepto implica una garantía o prenda. La ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada del deudor se lleva a cabo con mayor frecuencia en los tribunales, simultáneamente con el cobro de la deuda.
Al mismo tiempo, existen algunas características que deben ser tenidas en cuenta por las partes.
Prenda como forma de garantizar una obligación
La garantía, en particular la prenda, se utiliza para proporcionar al acreedor garantías adicionales. Es decir, se realizará o transferirá al prestamista algún objeto o derecho si el deudor deja de cumplir su obligación en todo o en parte.
En la práctica, los vehículos o los bienes inmuebles suelen utilizarse como garantía. Al mismo tiempo, la ley no prohíbe la transferencia de garantías y otros bienes. Por ejemplo, una participación en una LLC también se puede utilizar como garantía, así como un derecho de arrendamiento y derechos sobre diversos objetos, como maquinaria, etc.
El objeto de la prenda es asegurar garantía adicional para el acreedor, pero el deudor también debe tener algún sentido en la ejecución del contrato. En la mayoría de los casos, la provisión de garantías permite obtener condiciones más favorables o incluso otorga el derecho a concluir una transacción, ya que, en ausencia de garantías, el acreedor se niega a iniciar relaciones legales.
Cuando se ejecuta la propiedad del deudor
La ejecución hipotecaria sobre bienes en garantía se implementa si el deudor no cumple con su obligación, en su totalidad o en parte (párrafo 1 del Artículo 348 del Código Civil de la Federación Rusa). La segunda opción, cuando el procedimiento parece posible, es la puesta en marcha del procedimiento concursal de un ciudadano.
Esta medida se aplica únicamente a casos extremos cuando no sea posible utilizar otros métodos de protección de derechos. Por ejemplo, si el deudor se niega a realizar pagos periódicos durante un largo período de tiempo, no tiene una cuenta o de la cual pueda recibir un reembolso.
Sin embargo, la ejecución hipotecaria es derecho legal el acreedor prendario, que tiene derecho en cualquier momento, en caso de incumplimiento de la obligación, a presentar tal reclamación ante el tribunal.
Vale la pena considerar la proporcionalidad del valor de la garantía y la deuda. Entonces, sobre la base del párrafo 2 del artículo 348 del Código Civil de la Federación Rusa, el monto de la deuda debe ser de al menos el 5 por ciento del valor de la propiedad pignorada, y el período de demora debe ser de al menos tres meses.
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Cuando se trata de garantizar los pagos periódicos, por ejemplo, al prestar a los ciudadanos, no se permite un período de mora de tres meses, sino una violación de los plazos por tres veces dentro de un año (párrafo 3 del artículo 348 del Código Civil de La Federación Rusa).
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Otro punto importante. Puede ejecutar una hipoteca no sólo en la propiedad hipotecada, en el marco. Pero el acreedor hipotecario tendrá derecho de suscripción preferente ante otros acreedores, lo que le permitirá recibir fondos de la venta del objeto en primer lugar.
Además, el acreedor hipotecario podrá embargar el objeto en cualquier momento y, en algunos casos, vender dicha propiedad en los tribunales.
Es posible ejecutar no sólo sobre el objeto de la prenda, sino también sobre cualquier propiedad del deudor. Esto es posible dentro del procedimiento procedimientos de ejecución, alguaciles. Sin embargo, el acreedor prendario tendrá siempre un derecho de prelación sobre los demás acreedores.
Métodos de recolección
Actualmente existen dos formas de ejecutar una propiedad hipotecada:
- orden judicial.
Más comúnmente utilizado ya que no requiere notarización y fácil de empezar.
- Orden extrajudicial.
No siempre se utiliza, la mayoría de las veces se requiere la participación voluntaria de las partes y el acceso del acreedor a la garantía.
En la práctica, el procedimiento judicial se utiliza con mayor frecuencia, sin embargo, todo depende de la voluntad de las partes y la documentación disponible.
mandato judicial
El acreedor tiene el derecho en cualquier momento (sujeto a las condiciones de la duración o frecuencia de la violación, así como proporcionalidad) de imponer la ejecución sobre el objeto de la prenda. No importa si hay un acuerdo extrajudicial o no.
El procedimiento se lleva a cabo en el siguiente orden:
- Se observa la orden de instrucción, si es preceptiva.
El acreedor debe enviar al deudor una reclamación con una propuesta de pago voluntario de la deuda.
- Se está preparando una solicitud de cobro de deudas.
Así como la ejecución hipotecaria. Se permiten dos opciones: el uso simultáneo de dos procedimientos o alternativamente. En el segundo caso, primero se toma una decisión para cobrar la deuda y luego, en una solicitud separada, se impone el cobro de la garantía.
- Los documentos se presentan al tribunal para obtener una decisión judicial y un documento ejecutivo.
- La orden de ejecución se transfiere al servicio. alguaciles domicilio del deudor.
Junto con la demanda se puede presentar una solicitud de imposición. Debe justificar por qué es necesaria tal medida, cómo su no uso puede tener consecuencias negativas.
Tal solicitud se considera sin llamar a las partes, dentro de un día, la hoja también se emite el siguiente día hábil, ya que la demora en el proceso puede conducir a la venta ilegal del objeto.
El alguacil, después de recibir una hoja de ejecución, inicia un procedimiento, del que también se notifica al deudor. Se invita al pignorante a que enajene por su cuenta el objeto de la prenda, si no lo hace, se anuncia su búsqueda.
La propiedad se venderá en una subasta. Si no se vende después de tres intentos, aunque se rebaje el precio, se pedirá al acreedor que lo reciba para saldar la deuda. En caso de negativa, no podrá recibir una sanción a expensas de este objeto.
orden extrajudicial
Solo se puede aplicar un procedimiento extrajudicial si las partes han concluido un acuerdo al respecto, que puede redactarse como un documento separado o ser parte del contrato original (cláusula 1 del artículo 339 del Código Civil de Rusia). Federación). Dicho acuerdo debe contener todas las condiciones bajo las cuales se venderá la propiedad, incluido el método.
El procedimiento se lleva a cabo en el siguiente orden:
- se toman todas las medidas necesarias para cumplir con las obligaciones del deudor;
- el deudor es notificado de la ejecución hipotecaria.
Además, todo dependerá de la voluntad del deudor y de las circunstancias del caso. Si el objeto es almacenado por el acreedor, entonces puede iniciar el procedimiento en cualquier momento, pero si está en uso del deudor, entonces la ejecución solo será posible si se lo transfiere al acreedor.
La realización será admisible diez días después de la recepción por el acreedor prendario de la notificación del inicio del procedimiento. El plazo puede prorrogarse en el contrato (párrafo 8 del artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa).
El objeto de la prenda se transfiere al banco en virtud del acto de aceptación y transferencia. Registro este documento es obligatorio.
Es mejor si el acuerdo está certificado por un notario. En este caso, se podrá iniciar el procedimiento de ejecución sobre la base de la inscripción ejecutiva del notario. No será necesario recurrir al tribunal.
La propiedad se vende en subasta. Si la cantidad restante después de la venta no es suficiente para cubrir completamente la obligación, el recuperador tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal. Si quedan fondos después de la venta, entonces el recuperador debe transferirlos al deudor.
Situación en la práctica
El procedimiento extrajudicial se utiliza con menos frecuencia que el judicial, ya que las partes no siempre redactan acuerdo correcto, y el deudor no siempre transfiere voluntariamente el objeto de la prenda al acreedor. Además, cualquier situaciones controvertidas permitido sólo a través de los tribunales.
La ejecución hipotecaria puede ser complicada de varias maneras:
- El deudor oculta la propiedad del acreedor o trata de venderla.
Estos métodos son ilegales, pero a menudo se usan en la práctica.
- Los alguaciles no tienen oportunidad real de almacenar el objeto arrestado.
En tales casos, se designa un custodio responsable, pero no siempre cumple debidamente con sus obligaciones, a pesar de la presencia de responsabilidad.
- El objeto de la prenda no puede realizarse.
En este caso, el acreedor puede tomarlo por sí mismo, pero esto no siempre tiene sentido.
Otro problema es la evaluación incorrecta del valor de la propiedad. Las partes no siempre utilizan expertos para esto, pero ellas mismas no pueden evaluar adecuadamente el costo. Esto conduce al hecho de que el objeto no puede venderse al valor de rescate o, por el contrario, a las pérdidas del deudor hipotecario.
Resumiendo
La ejecución hipotecaria sobre un bien del deudor es un procedimiento que consiste en la venta de la cosa objeto de la prenda u otro bien que no fuere prenda, con el fin de aplicación obligaciones del deudor frente al acreedor.
Se permiten dos opciones: judicial y extrajudicial. Cada uno se usa en casos específicos y difiere en orden y características.
Los préstamos colaterales son un tipo de financiación bancaria muy popular para personas físicas y jurídicas en Rusia y en el mundo. La presencia de garantías, que suele ser la más objetos valiosos, por ejemplo, automóviles o bienes raíces, le permite minimizar los riesgos del banco (otros institución de crédito o individuos), lo que a su vez proporciona importantes beneficios a los prestatarios.
La provisión de garantías como garantía implica no solo la oportunidad de obtener condiciones crediticias muy leales, sino también la comprensión de todos los riesgos que pueden resultar en el incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones bajo el contrato. El principal riesgo es la pérdida de la garantía, que, si el prestatario viola el contrato de préstamo (contrato de préstamo), puede ser gravado. Al mismo tiempo, es importante entender que es la prenda la que se considerará como la primera opción para que el acreedor satisfaga sus créditos, y solo si no hay garantía suficiente para pagar los créditos restantes, se estudiarán otras opciones. y usado, incluyendo otros bienes, dinero e ingresos del prestatario.
El Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa) en el Artículo 334 define el concepto de prenda de la siguiente manera: en virtud de una prenda, un acreedor bajo una obligación garantizada (deudor hipotecario) tiene el derecho, en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de esta obligación, a recibir satisfacción del valor de los bienes pignorados (objeto de la prenda). ) predominantemente sobre otros acreedores de la persona que posee los bienes pignorados (pignorante). En los casos y en la forma prescritos por la ley, la reclamación del acreedor prendario puede satisfacerse transfiriendo el objeto de la prenda al acreedor prendario (dejándolo con el acreedor prendario).
A pesar de la culpabilidad del deudor, el artículo 348 del Código Civil de la Federación de Rusia establece que no se permite la ejecución hipotecaria de la propiedad del deudor si el deudor ha violado levemente la obligación y el monto de los créditos del acreedor claramente no corresponde al valor de la propiedad.
La ejecución hipotecaria de los bienes pignorados se lleva a cabo por sentencia judicial, a menos que el acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario no prevea orden extrajudicial ejecución de una propiedad hipotecada. EN la edición actual El Código Civil de la Federación Rusa retuvo una disposición al respecto.
Anteriormente en práctica judicial a menudo se planteó la cuestión de si el acreedor prendario, que tiene un acuerdo con el pignorante sobre la ejecución extrajudicial del objeto de la prenda, tiene derecho a presentar una demanda judicial de ejecución hipotecaria sobre la propiedad prendada. Ahora, el Código Civil de la Federación de Rusia prevé la posibilidad de que, si un acuerdo entre las partes prevé un procedimiento extrajudicial para la ejecución de la propiedad prendada, el acreedor prendario conserva el derecho de presentar una demanda ante el tribunal por la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada. En este caso, los gastos adicionales asociados a la ejecución del bien pignorado en un procedimiento judicial correrán a cargo del acreedor prendario, salvo que pruebe que la ejecución del bien pignorado o la venta del bien pignorado de conformidad con el acuerdo sobre el procedimiento de ejecución extrajudicial no se llevaron a cabo con motivo de la actuación del acreedor prendario o de terceros.
La ejecución hipotecaria en materia de prenda sólo puede imponerse por sentencia judicial en los casos en que:
1) el objeto de la prenda es el único local residencial propiedad de un ciudadano, excepto en los casos de celebración de un acuerdo sobre ejecución extrajudicial después de que surjan las causales de ejecución;
2) el objeto de la prenda es una propiedad que tiene un valor histórico, artístico o cultural importante para la sociedad;
3) el pignorante - un individuo en la forma prescrita reconocida como desaparecida;
4) el bien pignorado es objeto de prendas anteriores y posteriores, en las que se aplican diferentes procedimientos para la ejecución del objeto de la prenda o diferentes métodos de venta de los bienes pignorados, salvo disposición en contrario por acuerdo entre los acreedores prendarios anteriores y posteriores;
5) los bienes se dan en prenda para garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a favor de varios acreedores prendarios, salvo el caso en que un acuerdo entre todos los codeudores y el pignorante prevea un procedimiento extrajudicial de ejecución.
Además, cabe señalar que legislación moderna prevé la posibilidad de ejecución hipotecaria sobre los bienes pignorados en interés de personas que no son acreedoras prendarias (artículo 78 de la Ley Federal del 2 de octubre de 2007 N° 229 “Sobre Procedimientos de Ejecución”). Ciertamente en situación similar surge la pregunta: ¿la prenda pierde su función de seguridad como garantía del cumplimiento de la obligación principal? Respondiendo a esta pregunta, cabe señalar que los procedimientos de ejecución son de derecho público, por lo tanto, en caso de conflicto entre las normas de derecho privado del Código Civil de la Federación de Rusia y las normas de derecho público de los procedimientos de ejecución, la prioridad pertenece a las normas de la legislación ejecutiva. De lo contrario, al resolver este problema, los deudores sin escrúpulos podrían retirar casi todos los bienes del cobro, concluyendo “ retroactivo» contratos de prenda sobre bienes no registrables.
Especial atención merece la cuestión de la ejecución hipotecaria de los bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca. En caso de incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones derivadas de un préstamo hipotecario (falta de pago o retraso en el pago del importe de la deuda y de los intereses del préstamo en todo o en parte), el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar la vivienda ( otro bienes raíces) pignorado en virtud de un contrato de hipoteca. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que la ejecución hipotecaria de una vivienda propiedad de los ciudadanos solo puede imponerse en los tribunales. El cobro puede rescindirse si el deudor paga todas las obligaciones para pagar el préstamo hipotecario en cualquier momento antes de la venta de la propiedad dada en prenda o si el acreedor prendario deja atrás la propiedad. La ejecución de una casa o departamento hipotecado y la venta de esta propiedad son causales para terminar el derecho a usarlos.
Como regla general, si la vivienda (parte de ella) es la única apta para la residencia permanente del pignorante y los miembros de su familia que conviven con él, entonces no se puede cobrar por deudas. Se exceptúa el caso de que esta vivienda esté hipotecada sobre un préstamo otorgado para la compra o construcción de esta u otra vivienda, su revisión o mejora, así como para pagar dichos préstamos emitidos anteriormente. En estos casos, se le puede imponer la recuperación, pero solo por decisión judicial y solo en caso de violación sistemática (más de tres veces en 12 meses) de los términos para realizar pagos periódicos en virtud del contrato de préstamo. Es importante saber que un préstamo hipotecario contra una hipoteca puede ser ejecutado en caso de un retraso sistemático en los pagos, incluso si cada retraso es insignificante.
La venta de bienes pignorados en ejecución hipotecaria se divide en dos tipos, dependiendo de cómo se lleve a cabo la ejecución (en un procedimiento judicial o extrajudicial).
La venta de la propiedad dada en prenda, que se ejecuta sobre la base de una decisión judicial, se lleva a cabo mediante la venta en una subasta pública en la forma prescrita por el Código Civil de la Federación Rusa. Al mismo tiempo, el tribunal, a petición del pignorante que es el deudor de la obligación, si buenas razones tiene el derecho de posponer la venta de la propiedad dada en prenda en subasta pública hasta por un año. El aplazamiento no libera al deudor de la indemnización de las pérdidas del acreedor que hayan aumentado durante la mora, los intereses y las multas.
Si la ejecución hipotecaria de bienes pignorados se impone extrajudicialmente, su venta se lleva a cabo mediante venta en subasta realizada de acuerdo con las reglas previstas por el Código Civil de la Federación Rusa o un acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario. Si el pignorante es una persona que se dedica a la actividad empresarial, el acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario también puede disponer que la venta de la propiedad prendada se lleve a cabo por:
– dejar por el acreedor prendario el objeto de la prenda para sí mismo, incluso mediante la recepción del objeto de la prenda en la propiedad del acreedor prendario a un precio y en otras condiciones que se determinen dicho acuerdo, pero no debajo valor de mercado;
– venta del objeto de la prenda por el acreedor prendario a otra persona a un precio no inferior al valor de mercado con deducción del producto del dinero del monto de la obligación garantizada por la prenda.
Las subastas públicas para la venta de bienes dados en prenda son organizadas y conducidas por organismos que, de conformidad con legislación procesal La Federación Rusa está encargada de la ejecución juicios, y se llevan a cabo en la ubicación de esta propiedad.
Además, una circunstancia importante es que las partes en el contrato de hipoteca tienen derecho a establecer una disposición en la que el acreedor prendario tenga derecho a retener el bien pignorado al ejecutar el objeto de la hipoteca, tanto extrajudicialmente como por decisión judicial, teniendo en cuenta cuenta los requisitos establecidos por la Ley Federal de fecha 16 de julio de 1998, N° 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)”.
Irina Troitskaya,
jefe especialista-experto
departamento de registro estatal de bienes raices
Oficina de Rosreestr
en la región de Omsk,
registrador del Estado.
Resolución del Pleno Corte Suprema No. 50 del 17 de noviembre de 2015 "Sobre la aplicación de la legislación por parte de los tribunales al considerar ciertas cuestiones que surgen en el curso de los procedimientos de ejecución" en el párrafo 68 se refiere a un viejo problema: la posibilidad de ejecución hipotecaria sobre bienes dados en prenda a solicitud de un acreedor no garantizado.
Resultó así:
68. El alguacil puede imponer la ejecución de los bienes pignorados para satisfacer las pretensiones del cobrador que no sea el acreedor prendario, a falta de bienes distintos de los bienes pignorados susceptibles de embargo. ejecución hipotecaria en este caso se lleva a cabo teniendo en cuenta las reglas para la venta de bienes gravados con los derechos de terceros (cláusula 1 del artículo 353, artículo 460 del Código Civil de la Federación Rusa, artículo 38 de la Ley Hipotecaria), incluso con un aviso al comprador que la propiedad que se vende está pignorada y, en consecuencia, con la conservación de la prenda al transferir los derechos sobre la propiedad del deudor prendario al comprador. || La venta de los bienes pignorados a falta de la notificación requerida y su adquisición por persona que no sabía ni debía saber que los bienes son objeto de la prenda, en virtud del inciso 2 del párrafo 1 del artículo 352 de la Código Civil de la Federación Rusa, implica la terminación de la prenda. En este caso, el acreedor prendario tiene derecho a exigir la indemnización de las pérdidas a la persona a quien se le encomiende la obligación de informar sobre el gravamen de los bienes..
En primer lugar, prestemos atención al hecho de que los cobradores no colaterales pueden solicitar el tema de la prenda solo si no hay otra propiedad. Esta declaración, me parece, no se deriva del significado de la ley sobre procedimientos de ejecución y no cumple con la ley civil sobre fianza.
Las reglas dadas en el Decreto sobre la venta de bienes dados en prenda a solicitud de un reclamante no colateral son una especie de continuación de tal enfoque libre. El objeto de prenda embargado, según consta en la Resolución, se vende para satisfacer las pretensiones del reclamante, que no es acreedor prendario, con la conservación de la prenda, cuya existencia deberá ser notificada a los posibles compradores.
¿Cómo se relaciona esta regla con las disposiciones del Código Civil sobre “arresto bajo fianza”? Según el apartado 5 del art. 334 del Código Civil, una persona en cuyo interés se impuso una prohibición de enajenar un bien (artículo 174.1) tiene los derechos y obligaciones de un acreedor prendario en relación con este bien desde el momento en que entra en vigor la decisión judicial, por la cual el se cumplieron los requisitos de dicho acreedor u otra persona autorizada.
¿El apartado 5 del art. 334 del Código Civil en los casos de embargo de bienes en el marco de procedimientos de ejecución con fines de ejecución? Si se distribuye, el “acreedor con embargo preventivo” se convierte en prenda posterior, debiendo efectuarse la venta de los bienes embargados de conformidad con lo dispuesto en el artículo 342.1 del Código Civil, es decir, de forma distinta a lo previsto en el inciso 68 de la Resolución del Pleno. El artículo 342.1 establece que en caso de ejecución de los bienes pignorados por créditos garantizados con prenda posterior, el acreedor prendario anterior tiene derecho a exigir simultáneamente el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la prenda y la ejecución de esos bienes. Si el tenedor de la prenda bajo el contrato de prenda anterior no hizo uso de este derecho, la propiedad, que grava los créditos garantizados por la prenda posterior, pasa a su adquirente con un gravamen por la prenda anterior.
Dado que el párrafo 68 del Decreto prescribe un procedimiento diferente, se puede suponer que la Corte Suprema parte de ideas un tanto diferentes sobre el alcance de las reglas sobre “arresto bajo fianza”. ¿Cuáles son estas representaciones?
Quizás, desde el punto de vista del Tribunal Supremo, las reglas del apartado 5 del art. 334 del Código Civil sólo se aplican en el caso de que los bienes embargados hayan sido enajenados en contravención de esta prohibición. En otras palabras, un "arresto de fianza" ocurre solo del lado de un tercero a quien se enajenó la propiedad previamente incautada. Teóricamente, esto puede explicarse a partir de las normas del Código Civil. El apartado 5 del art. 334 del Código Civil, hablando de que el "acreedor con embargo preventivo" tiene los derechos y obligaciones del acreedor prendario, se refiere al art. 174.1 del Código Civil, y el art. 174.1 habla literalmente sólo de los casos en que los bienes embargados fueron enajenados. Por lo tanto, obtenemos la salida requerida. Sin embargo, ¿el apartado 5 del art. 334 GK?
N° 306-FZ del 30 de diciembre de 2008 en el párrafo 1 del artículo 55 de este ley Federal se han hecho modificaciones que se aplican a las relaciones jurídicas que han surgido desde la finalización del procedimiento aplicado en un caso de quiebra y se han introducido antes del día en que la Ley Federal entre en vigor.
1. Se permite satisfacer extrajudicialmente los créditos del acreedor prendario a expensas de los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca, si así lo prevé el contrato de hipoteca o el contrato de constitución de hipoteca en virtud de la ley, o si la Los derechos del acreedor prendario se certifican mediante un bono hipotecario, un bono hipotecario.
Se permite la ejecución extrajudicial del objeto de la hipoteca por orden de ejecución de un notario sobre la base de un contrato de hipoteca notariado o un contrato notariado que implica la aparición de una hipoteca en virtud de la ley, o una hipoteca, que contienen una condición sobre la ejecución extrajudicial del inmueble hipotecado.
Si los derechos del acreedor hipotecario están certificados por una hipoteca, se permite la satisfacción de los créditos del acreedor hipotecario a expensas de los bienes pignorados en virtud del contrato de hipoteca extrajudicialmente mediante nota ejecutiva del notario si la condición para la ejecución extrajudicial está contenida tanto en el hipoteca y en el acuerdo o contrato de hipoteca, que implica el surgimiento de una hipoteca en virtud de la ley, en virtud de la cual se emite una hipoteca. Dichos contratos deben ser notariados.
2. La realización de los bienes dados en prenda, que se ejecutan en procedimiento extrajudicial, se hará de conformidad con el procedimiento establecido por el artículo 56 de esta Ley Federal.
Si el contrato de hipoteca prevé una condición de ejecución extrajudicial del inmueble hipotecado y las partes del contrato están entidad y (o) un empresario individual, para garantizar obligaciones relacionadas con actividad empresarial, las formas de realizar el objeto de la hipoteca pueden ser, en particular, que el acreedor prendario deje para sí la propiedad prendada y venda la propiedad prendada por el acreedor prendario a otra persona.
Las relaciones de las partes en cuanto al abandono de los bienes pignorados por el acreedor prendario y la venta de los bienes pignorados por el acreedor prendario a otra persona, se regirán por las reglas de la legislación civil sobre compraventa, a menos que de la naturaleza de la cosa se desprenda otra cosa. relación legal.
Exclusión del registro estatal unificado empresarios individuales persona física que sea parte en un contrato de hipoteca que contenga alguna de las disposiciones previstas en el segundo párrafo de este párrafo, no implicará la extinción de las disposiciones del contrato de hipoteca por el hecho de que el acreedor prendario deje para sí el bien pignorado o por la venta de los bienes dados en prenda por el acreedor prendario a otra persona.
3. Cuando el acreedor prendario deje los bienes pignorados, los dejará con la compensación del precio de compra de los créditos del acreedor prendario contra el deudor, garantizados con hipoteca, a un precio igual al valor de mercado de dichos bienes. propiedad, determinada en la forma prescrita por la ley
Cuando la propiedad prendada es vendida por el acreedor prendario a otra persona, es vendida por el acreedor prendario con retención del producto del monto de la obligación garantizada por la prenda a un precio no inferior al valor de mercado de dicha propiedad, determinado de conformidad con el procedimiento establecido por la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de tasación.
Si parte interesada no conforme con la valoración de los bienes pignorados, tiene derecho a exigir del acreedor prendario la indemnización de los perjuicios causados por la venta de los bienes pignorados, al precio indicado en el informe de valoración.
4. Compromiso acciones de registro para ingresar información en el Unified Registro Estatal los bienes inmuebles en relación con el objeto de la hipoteca, que se gravan extrajudicialmente, se permiten sobre la base de la inscripción ejecutiva de un notario en la forma establecida por la Ley Federal No. 218-FZ del 13 de julio de 2015 "Sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces" .
5. No se permite el cumplimiento de los requisitos del acreedor prendario en la forma prescrita por este artículo si:
1) el objeto de la hipoteca es una vivienda (su parte), si para el ciudadano deudor y los miembros de su familia que viven juntos en los locales de propiedad, es el único local adecuado para la residencia permanente, excepto en los casos en que la conclusión de un acuerdo sobre la circulación después de que surja la causal de ejecución de la recuperación extrajudicial;
2) el pignorante - un individuo en la forma prescrita reconocida como desaparecida;
3) el bien pignorado es objeto de hipotecas anteriores y posteriores, en las que se aplican distintos procedimientos de ejecución en materia de hipoteca o diferentes métodos de venta de los bienes pignorados, salvo pacto en contrario entre los acreedores prendarios anteriores y posteriores;
4) los bienes se dan en prenda para garantizar el cumplimiento de diversas obligaciones frente a varios co-deudores hipotecarios, a menos que el acuerdo de todos los co-deudores hipotecarios con el deudor prendario prevea un procedimiento extrajudicial de ejecución;
5) el objeto de la hipoteca es parcela de la composición de la tierra agrícola, que está sujeta a la Ley Federal del 24 de julio de 2002 N 101-FZ "Sobre la circulación de la tierra agrícola" y en la que no hay edificio, estructura, estructura;
6) el objeto de la hipoteca es una parcela de tierra de la composición de tierras agrícolas, proporcionada a un ciudadano para la construcción de viviendas individuales, personales granja subsidiaria, horticultura, ganadería o jardinería, así como edificios, estructuras, estructuras ubicadas en este terreno;