mandato judicial ejecución de una propiedad hipotecada .
Ejecución de una propiedad hipotecada orden judicial previsto por el art. 349, 350 del Código Civil de la Federación Rusa, art. 51 ley Federal de fecha 16/07/1998 N 102-FZ "Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)" (en adelante, la Ley Hipotecaria), art. 78 de la Ley Federal "Sobre Procedimientos de Ejecución" (en adelante, la Ley).
Al determinar el precio de venta inicial de la propiedad prendada en caso de ejecución hipotecaria de la propiedad prendada en un tribunal, el alguacil determina el precio de venta inicial de la propiedad prendada en función del precio especificado en Orden judicial de ejecución al ejecutar la ejecución de los bienes dados en prenda, independientemente de que este precio corresponda a valor de mercado propiedad hipotecada.
Si no hay indicación del precio de venta inicial en la orden de ejecución de la ejecución de bienes inmuebles dados en prenda, después de la iniciación procedimientos de ejecución el alguacil invita al demandante a presentar una solicitud ante el tribunal para establecer el precio de venta inicial o solicitar de forma independiente al tribunal una solicitud de aclaración del documento de ejecución (artículo 32 de la Ley Federal "Sobre procedimientos de ejecución"), en el que el tribunal plantea la cuestión de su determinación (teniendo en cuenta la posición Corte Suprema Federación Rusa que la determinación del precio de venta inicial de la propiedad prendada la realiza el tribunal en la etapa de consideración del caso, y no cualquier otro organismo en la ejecución de la decisión, de lo contrario, desde el punto de vista de la legislación rusa , daría lugar a un procedimiento ilegal de ejecución del bien pignorado, así como lo dispuesto en el inc. 4 p.2 art. 54 de la Ley Hipotecaria).
Simultáneamente a la adopción de las medidas encaminadas a fijar el precio de venta inicial del inmueble prendado, deberá ser, de conformidad con el art. 86 de la Ley Federal "Sobre Procedimientos de Ejecución" para tomar medidas para garantizar su seguridad.
Si en un auto de ejecución de ejecución sobre bienes dados en prenda no relacionados con cosas inamovibles, no hay indicación del precio de venta inicial de la propiedad pignorada, el precio de venta inicial de dicha propiedad se determina de acuerdo con los requisitos del párrafo 3 del art. 340 del Código Civil de la Federación Rusa.
Al realizar la propiedad prendada en el marco de un procedimiento de ejecución, el alguacil debe tener en cuenta lo siguiente.
De acuerdo con la parte 3 del art. 78 de la Ley, la venta de bienes pignorados en el marco del procedimiento de ejecución se realiza en la forma prescrita por la Ley, teniendo en cuenta las particularidades previstas por la Ley Hipotecaria, así como otras leyes federales que prevén la detalles de la ejecución hipotecaria de ciertos tipos de bienes pignorados.
De conformidad con el apartado 1 del art. 350 del Código Civil de la Federación Rusa, la venta de bienes pignorados, que se ejecuta sobre la base de una decisión judicial, se lleva a cabo mediante la venta con subasta pública en la forma prescrita por el Código Civil de la Federación Rusa y la legislación procesal.
Se exceptúan los casos (siempre que el pignorante ejerza una actividad empresarial) cuando el acuerdo entre el acreedor prendario y el pignorante establezca que la venta del objeto de la prenda se realice en la forma establecida por los párrafos segundo y tercero del apartado 2 del art. . 350.1 del Código Civil de la Federación Rusa.
Si el acuerdo entre el pignorante dedicado a la actividad empresarial y el acreedor prendario establece que la venta de la propiedad prendada se lleva a cabo dejando atrás la propiedad prendada, se recomienda al alguacil que se refiera a las normas del párrafo 1 del art. 350 del Código Civil de la Federación Rusa, párrafo dos, párrafo 2 del art. 350.1 del Código Civil de la Federación Rusa, párrafo dos, párrafo 2 del art. 55 de la Ley Hipotecaria, indicando el procedimiento para la venta de la propiedad del deudor.
Después de la aplicación de las medidas sobre los bienes pignorados, el alguacil emite una decisión sobre la venta de los bienes pignorados dejando atrás al acreedor prendario de los bienes pignorados.
Después de la expiración del plazo para apelar contra dicha decisión, el alguacil embarga los bienes (con la redacción de un acta de embargo de bienes) y los transfiere al acreedor prendario. La transferencia de bienes al acreedor prendario por parte del albacea-ejecutor se formaliza mediante un acto de aceptación y transferencia.
El acreedor prendario, que ha retenido la propiedad prendada en el marco del acuerdo celebrado con el pignorante, solicita de forma independiente a la autoridad de registro que registre la transferencia de propiedad.
Después de firmar este acto de aceptación y transferencia, el alguacil emitirá una decisión sobre la finalización del procedimiento de ejecución sobre la base del párrafo 1 de la parte 1 del art. 47 de la Ley.
En el caso de bienes pignorados que no estén relacionados con cosas inmuebles, en virtud de una decisión judicial, el alguacil está obligado a enviar, a más tardar diez días antes de la fecha de la subasta, al acreedor prendario, pignorante y deudor de la obligación principal, un aviso a escribiendo en la celebración de una subasta, indicando la fecha, hora y lugar de la subasta (cláusula 1, artículo 350.2 del Código Civil de la Federación Rusa).
De conformidad con el apartado 3 del art. 57 de la Ley Hipotecaria, el organizador de la subasta deberá notificar sobre la próxima subasta a más tardar diez días, pero no antes de treinta días antes de que se celebren en periódico, que es el oficial cuerpo de información cuerpo poder Ejecutivo sujeto de la Federación Rusa, en la ubicación de los bienes inmuebles puestos a la venta, y también envía la información relevante para su publicación en Internet de la manera establecido por el Gobierno Federación Rusa.
El procedimiento para publicar información en Internet sobre la licitación para la venta de bienes inmuebles pignorados está determinado por el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 30 de enero de 2013 N 66 "Sobre las Reglas para el envío de información sobre la licitación para la venta de bienes inmuebles pignorados". inmuebles y bienes muebles en el curso de los procedimientos de ejecución, así como en la licitación extrajudicial de la venta de bienes muebles pignorados para su colocación en la red de información y telecomunicaciones "Internet".
Las subastas públicas para la venta de bienes inmuebles pignorados en el marco del procedimiento de ejecución se llevan a cabo en la ubicación de este inmueble (inciso 2, artículo 57 de la Ley Hipotecaria).
Si el documento ejecutivo contiene solo un requisito para ejecutar la propiedad en prenda sin indicar el monto a recuperar, entonces los procedimientos de ejecución iniciados sobre la base de dichos procedimientos de ejecución terminan con un alguacil sobre la base del párrafo 1 de la parte 1 del art. 47 de la Ley después de la transferencia de los bienes no vendidos al acreedor prendario o después de la venta efectiva de los bienes dados en prenda, independientemente de la cantidad recibida por la venta.
Si, además del requisito de ejecutar la propiedad prendada, el documento ejecutivo contiene un requisito para recuperar el monto de la deuda en relación con una obligación incumplida garantizada por una prenda, entonces el alguacil, si el producto de la ejecución hipotecaria en el bienes pignorados, son insuficientes, continúa la ejecución de este documento ejecutivo en orden general, proporcionado por la ley para la ejecución de documentos ejecutivos de carácter patrimonial.
De conformidad con el apartado 3 del art. 349 del Código Civil de la Federación de Rusia, la ejecución en materia de prenda solo puede imponerse mediante una decisión judicial en los casos en que:
el objeto de la prenda es la única vivienda que no pertenece al derecho de propiedad de un ciudadano, con excepción de los casos en que, surgida la causal de ejecución, se celebre un acuerdo de ejecución extrajudicial;
el objeto de la prenda es una propiedad con un significado histórico, artístico o de otro tipo Valor cultural para la sociedad;
los bienes pignorados son objeto de prendas anteriores y posteriores, en las que se aplican diferentes procedimientos para la ejecución del objeto de la prenda o diferentes métodos de venta de los bienes pignorados, salvo disposición en contrario por acuerdo entre los acreedores prendarios anteriores y posteriores;
los bienes se dan en prenda para garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a varios acreedores prendarios, excepto en el caso en que el acuerdo de todos los acreedores prendarios con el acreedor prendario disponga orden extrajudicial juicio hipotecario.
Asimismo, según el párr. 5 y 6 art. 55 de la Ley Hipotecaria, no se permite la satisfacción extrajudicial de los créditos del acreedor prendario si:
el objeto de la hipoteca es una vivienda propiedad de una persona física;
prometidor - individual de conformidad con el procedimiento establecido reconocido como desaparecido;
el bien pignorado es objeto de hipotecas anteriores y posteriores, en las que se aplican distintos procedimientos de ejecución del bien hipotecado o distintas modalidades de venta del bien pignorado;
la propiedad está pignorada para garantizar el cumplimiento de varias obligaciones a varias co-hipotecas;
el objeto de la hipoteca es parcela de la composición de la tierra agrícola, que está sujeta a la Ley Federal del 24 de julio de 2002 N 101-FZ "Sobre la circulación de la tierra agrícola" y en la que no hay edificio, estructura, estructura;
el objeto de la hipoteca es una parcela de tierra de la composición de tierras agrícolas, proporcionada a un ciudadano para la construcción de viviendas individuales, personales granja subsidiaria, economía de la dacha, horticultura, ganadería o jardinería, así como edificios, estructuras, estructuras ubicadas en este terreno;
el objeto de la hipoteca es un terreno, que se especifica en el párrafo 1 del art. 62.1 de la Ley Hipotecaria y donde no existan edificios, construcciones, estructuras;
el objeto de la hipoteca es una propiedad que es de propiedad estatal o municipal;
el derecho del pignorante a la propiedad prendada no está registrado en el Registro Unificado registro estatal derechos a no bienes muebles y transacciones con él;
el objeto de la hipoteca es una propiedad de importante valor histórico, artístico o cultural para la sociedad.
En este sentido, si en el curso de un procedimiento de ejecución para la recuperación de Dinero en virtud de una obligación garantizada por una prenda, la existencia de los bienes dados en prenda especificados en el párrafo 3 del art. 349 del Código Civil de la Federación Rusa, párrafo 5 del art. 55 de la Ley Hipotecaria, se recomienda al alguacil que explique por escrito al reclamante que es el acreedor hipotecario la necesidad de acudir a los tribunales con una solicitud de ejecución hipotecaria sobre el hipotecado bienes raíces con el establecimiento de su precio de venta inicial.
Si el acreedor prendario no hace uso del derecho de acudir al tribunal con una solicitud pertinente, y también si el deudor no tiene otros bienes que puedan ser gravados, se recomienda que el alguacil-ejecutor devuelva documento ejecutivo reclamante de acuerdo con el párrafo 6 h.1 Artículo. 46 de la Ley.
Se puede celebrar un contrato de préstamo sujeto a la provisión de garantía. Muy a menudo, este concepto implica una garantía o prenda. La ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada del deudor se lleva a cabo con mayor frecuencia en los tribunales, simultáneamente con el cobro de la deuda.
Al mismo tiempo, existen algunas características que deben ser tenidas en cuenta por las partes.
Prenda como forma de garantizar una obligación
La garantía, en particular la prenda, se utiliza para proporcionar al acreedor garantías adicionales. Es decir, se realizará o transferirá al prestamista algún objeto o derecho si el deudor deja de cumplir su obligación en todo o en parte.
En la práctica, los vehículos o los bienes inmuebles suelen utilizarse como garantía. Al mismo tiempo, la ley no prohíbe la transferencia de garantías y otros bienes. Por ejemplo, una participación en una LLC también se puede utilizar como garantía, así como un derecho de arrendamiento y derechos sobre diversos objetos, como maquinaria, etc.
El objeto de la prenda es asegurar garantía adicional para el acreedor, pero el deudor también debe tener algún sentido en la ejecución del contrato. En la mayoría de los casos, la provisión de garantías permite obtener condiciones más favorables o incluso otorga el derecho a concluir una transacción, ya que, en ausencia de garantías, el acreedor se niega a iniciar relaciones legales.
Cuando se ejecuta la propiedad del deudor
La ejecución hipotecaria sobre bienes garantizados se implementa si el deudor no cumple con su obligación, en su totalidad o en parte (párrafo 1 del Artículo 348 del Código Civil de la Federación Rusa). La segunda opción, cuando el procedimiento parece posible, es la puesta en marcha del procedimiento concursal de un ciudadano.
Esta medida se aplica únicamente a casos extremos cuando no sea posible utilizar otros métodos de protección de derechos. Por ejemplo, si el deudor se niega a realizar pagos periódicos durante un largo período de tiempo, no tiene una cuenta o de la cual pueda recibir un reembolso.
Sin embargo, la ejecución es el derecho legal del acreedor prendario, que tiene derecho en cualquier momento, en caso de incumplimiento de la obligación, a presentar tal reclamación ante el tribunal.
Vale la pena considerar la proporcionalidad del valor de la garantía y la deuda. Entonces, sobre la base del párrafo 2 del artículo 348 del Código Civil de la Federación Rusa, el monto de la deuda debe ser de al menos el 5 por ciento del valor de la propiedad pignorada, y el período de demora debe ser de al menos tres meses.
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Cuando se trata de garantizar pagos periódicos, por ejemplo, al prestar a los ciudadanos, no se permite un período de mora de tres meses, sino una violación de los plazos por tres veces dentro de un año (párrafo 3 del artículo 348 del Código Civil de La Federación Rusa).
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Otro punto importante. Puede ejecutar una hipoteca no sólo en la propiedad hipotecada, en el marco. Pero el acreedor hipotecario tendrá derecho de suscripción preferente ante otros acreedores, lo que le permitirá recibir fondos de la venta del objeto en primer lugar.
Además, el acreedor hipotecario podrá embargar el objeto en cualquier momento y, en algunos casos, vender dicha propiedad en los tribunales.
Es posible ejecutar no sólo sobre el objeto de la prenda, sino también sobre cualquier propiedad del deudor. Esto es posible en el marco del procedimiento para los procedimientos de ejecución, alguaciles. Sin embargo, el acreedor prendario tendrá siempre un derecho de prelación sobre los demás acreedores.
Métodos de recolección
Actualmente existen dos formas de ejecutar una propiedad hipotecada:
- orden judicial.
Más comúnmente utilizado ya que no requiere notarización y fácil de empezar.
- Orden extrajudicial.
No siempre se utiliza, la mayoría de las veces se requiere la participación voluntaria de las partes y el acceso del acreedor a la garantía.
En la práctica, el procedimiento judicial se utiliza con mayor frecuencia, sin embargo, todo depende de la voluntad de las partes y la documentación disponible.
mandato judicial
El acreedor tiene el derecho en cualquier momento (sujeto a las condiciones de la duración o frecuencia de la violación, así como proporcionalidad) de imponer la ejecución sobre el objeto de la prenda. No importa si hay un acuerdo extrajudicial o no.
El procedimiento se lleva a cabo en el siguiente orden:
- Se observa la orden de instrucción, si es preceptiva.
El acreedor debe enviar al deudor una reclamación con una propuesta de pago voluntario de la deuda.
- Se está preparando una solicitud de cobro de deudas.
Así como la ejecución hipotecaria. Se permiten dos opciones: el uso simultáneo de dos procedimientos o alternativamente. En el segundo caso, primero se toma una decisión para cobrar la deuda y luego, en una solicitud separada, se impone el cobro de la garantía.
- Los documentos se presentan al tribunal para obtener una decisión judicial y un documento ejecutivo.
- La orden de ejecución se transfiere al servicio de alguacil en el lugar de residencia del deudor.
Junto con la demanda se puede presentar una solicitud de imposición. Debe justificar por qué es necesaria tal medida, cómo su no uso puede tener consecuencias negativas.
Tal solicitud se considera sin llamar a las partes, dentro de un día, la hoja también se emite el siguiente día hábil, ya que la demora en el proceso puede conducir a la venta ilegal del objeto.
El alguacil, después de recibir una hoja de ejecución, inicia un procedimiento, del que también se notifica al deudor. Se invita al pignorante a que enajene por su cuenta el objeto de la prenda, si no lo hace, se anuncia su búsqueda.
La propiedad se venderá en una subasta. Si no se vende después de tres intentos, aunque se rebaje el precio, se pedirá al acreedor que lo reciba para saldar la deuda. En caso de negativa, no podrá recibir una sanción a expensas de este objeto.
orden extrajudicial
Solo se puede aplicar un procedimiento extrajudicial si las partes han concluido un acuerdo al respecto, que puede redactarse como un documento separado o ser parte del contrato original (cláusula 1 del artículo 339 del Código Civil de Rusia). Federación). Dicho acuerdo debe contener todas las condiciones bajo las cuales se venderá la propiedad, incluido el método.
El procedimiento se lleva a cabo en el siguiente orden:
- se toman todas las medidas necesarias para cumplir con las obligaciones del deudor;
- el deudor es notificado de la ejecución hipotecaria.
Además, todo dependerá de la voluntad del deudor y de las circunstancias del caso. Si el objeto es almacenado por el acreedor, entonces puede iniciar el procedimiento en cualquier momento, pero si está en uso del deudor, entonces la ejecución solo será posible si se lo transfiere al acreedor.
La realización será admisible diez días después de la recepción por el acreedor prendario de la notificación del inicio del procedimiento. El plazo puede prorrogarse en el contrato (párrafo 8 del artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa).
El objeto de la prenda se transfiere al banco en virtud del acto de aceptación y transferencia. Registro este documento es obligatorio.
Es mejor si el acuerdo está certificado por un notario. En este caso, se podrá iniciar el procedimiento de ejecución sobre la base de la inscripción ejecutiva del notario. No será necesario recurrir al tribunal.
La propiedad se vende en subasta. Si la cantidad restante después de la venta no es suficiente para cubrir completamente la obligación, el recuperador tiene derecho a presentar una demanda ante el tribunal. Si quedan fondos después de la venta, entonces el recuperador debe transferirlos al deudor.
Situación en la práctica
El procedimiento extrajudicial se utiliza con menos frecuencia que el judicial, ya que las partes no siempre redactan acuerdo correcto, y el deudor no siempre transfiere voluntariamente el objeto de la prenda al acreedor. Además, cualquier situaciones controvertidas permitido sólo a través de los tribunales.
La ejecución hipotecaria puede ser complicada de varias maneras:
- El deudor oculta la propiedad del acreedor o trata de venderla.
Estos métodos son ilegales, pero a menudo se usan en la práctica.
- Los alguaciles no tienen oportunidad real de almacenar el objeto arrestado.
En tales casos, se designa un custodio responsable, pero no siempre cumple debidamente con sus obligaciones, a pesar de la presencia de responsabilidad.
- El objeto de la prenda no puede realizarse.
En este caso, el acreedor puede tomarlo por sí mismo, pero esto no siempre tiene sentido.
Otro problema es la evaluación incorrecta del valor de la propiedad. Las partes no siempre utilizan expertos para esto, pero ellas mismas no pueden evaluar adecuadamente el costo. Esto conduce al hecho de que el objeto no puede venderse al valor de rescate o, por el contrario, a las pérdidas del deudor hipotecario.
Resumiendo
La ejecución hipotecaria sobre un bien del deudor es un procedimiento que consiste en la venta de la cosa objeto de la prenda u otro bien que no fuere prenda, con el fin de aplicación obligaciones del deudor frente al acreedor.
Se permiten dos opciones: judicial y extrajudicial. Cada uno se usa en casos específicos y difiere en orden y características.
El acreedor suele practicar la ejecución hipotecaria de los bienes hipotecados si el ciudadano deudor no cumple con las obligaciones garantizadas. El procedimiento según el cual se realiza dicho procedimiento está claramente regulado por las disposiciones del Artículo 349 del Código Civil de la Federación Rusa. Las condiciones bajo las cuales el acreedor prendario puede recuperar legalmente el objeto de la prenda están especificadas por las normas del Artículo 348 del Código Civil de la Federación Rusa. Cabe aclarar cómo se satisfacen los requisitos legales del acreedor hipotecario mediante el cobro de los bienes pignorados.
Las causales que permiten al acreedor hipotecario imponer legalmente la ejecución sobre un determinado bien en garantía están reguladas por el artículo 348 del Código Civil. Así, el primer párrafo de este artículo dispone que el acreedor hipotecario puede satisfacer legalmente sus propios créditos imponiendo una pena sobre los objetos que se dan en prenda, si un ciudadano ( persona obligada) no cumple en absoluto o cumple mal la obligación garantizada. Sin embargo, el párrafo segundo del artículo 348 del Código Civil establece que el acreedor no podrá recobrar legalmente la prenda si el incumplimiento esta obligación no se considera significativo, lo que hace que las solicitudes del prestamista sean desproporcionadas con el valor real de la garantía.
El párrafo 2 del artículo 348 del Código Civil especifica que el incumplimiento de una obligación cometida por un ciudadano deudor se considera insignificante, y el monto de los créditos del acreedor hipotecario se considera inadecuado para la valoración de la prenda, si concurren las siguientes condiciones se cumplen simultáneamente:
- el monto de la deuda declarada para el pago no excede el 5% del valor de la garantía;
- el ciudadano ha retrasado el pago de la deuda (cumplimiento de la obligación) por un período de tiempo no superior a 3 (tres) meses.
Si la obligación se paga mediante pagos regulares, el acreedor tiene derecho a recuperar el bien dado en prenda en caso de retrasos sistemáticos permitidos por el deudor. El incumplimiento de los plazos se considera sistemático si el sujeto obligado tiene más de 3 (tres) veces en mora del pago estipulado durante los 12 meses anteriores a la fecha de presentación. demanda judicial o, alternativamente, la fecha de transmisión de la notificación de recuperación en un procedimiento extrajudicial. Este orden de satisfacción requerimientos legales del acreedor se aplica incluso en caso de retrasos menores, a menos que el contrato de prenda prevea otro método de cobro de la deuda. El fundamento es el tercer párrafo del artículo 348 del Código Civil.
Una aclaración importante la contiene el inciso 4 del artículo 348, reflejado en el Código Civil. Un ciudadano-deudor y un ciudadano-deudor hipotecario (que actúa como una tercera persona) tienen la oportunidad de detener la recuperación y posterior venta (venta) de la propiedad pignorada. Puede hacer esto en cualquier momento si el objeto aún no se ha implementado. Para detener el cobro/realización, es necesario pagar la deuda correspondiente declarada por el acreedor para su devolución. Este puede ser el monto total de la obligación, o una cierta parte de ella, para la cual se permite un retraso. Tal derecho no puede ser limitado.
Cobro de garantías reales: cómo se satisfacen los requisitos legales del acreedor
¿Cómo recuperar una prenda si el acreedor tiene las causales previstas en el artículo 348 del Código Civil? El procedimiento correspondiente se establece por lo dispuesto en el artículo 349 del Código Civil. Así, el párrafo primero del artículo 349 del Código Civil establece claramente que la aplicación de la pena adecuada se realiza de conformidad con la sentencia dictada por el tribunal, a menos que, por supuesto, las partes en su acuerdo hayan previsto un mecanismo extrajudicial para demandas satisfactorias.
El acreedor prendario puede recuperar la prenda mediante la presentación de la correspondiente demanda ante el tribunal, incluso si las partes han previsto en su contrato un procedimiento extrajudicial para la ejecución de los bienes dados en prenda. Esta opción está prevista en el apartado 2 del apartado 1 del artículo 349 del Código Civil. Al mismo tiempo, el acreedor prendario asume las costas judiciales correspondientes si no puede probar que el mecanismo de recuperación/ejecución extrajudicial estipulado en el acuerdo no se aplicó por la actuación de las terceras entidades pignoraticias.
El apartado 3 del apartado 1 del artículo 349 del Código Civil establece que el acreedor hipotecario y demás entidades que intervienen en la recuperación y venta de la cosa dada en prenda están obligados a hacer todo lo necesario para obtener la mayor cantidad de la venta. Una entidad que sufrió una pérdida debido al hecho de que tal obligación no fue debidamente cumplida tiene derecho a exigir una compensación adecuada por el daño recibido.
mandato judicial
El párrafo tercero del artículo 349 del Código Civil define una lista de situaciones típicas en las que la fianza se cobra únicamente por sentencia judicial:
- esta propiedad asegura el cumplimiento de varias obligaciones a varios acreedores-hipotecarios. Excepción: estos acreedores emitidos conjuntamente con el deudor hipotecario acuerdo General prever un mecanismo extrajudicial para satisfacer los créditos de la deuda;
- esta propiedad es objeto de contratos de prenda previos y posteriores que prevén diferentes mecanismos de cobro/realización;
- el deudor hipotecario es un ciudadano (individuo) que legalmente se considera desaparecido sin dejar rastro;
- el objeto en prenda es de gran valor social;
- los bienes inmuebles entregados al acreedor como garantía se consideran legítimamente el único espacio habitable que está en la propiedad legal de un ciudadano. Una posible excepción es que las partes hayan celebrado un acuerdo que prevea un procedimiento de recuperación/venta extrajudicial cuando existan motivos válidos para pagar los créditos legales del acreedor de esta manera.
La ley puede prever otras (otras) situaciones en las que no se permite un procedimiento de reclamación extrajudicial. Todos los acuerdos que se redacten en violación de los requisitos anteriores del párrafo 3 del artículo 349 del Código Civil se consideran nulos de pleno derecho.
orden extrajudicial
Los créditos del acreedor pignoraticio pueden liquidarse mediante garantía sin enviar una solicitud a Corte, es decir, por acuerdo extrajudicial si las partes han celebrado un acuerdo adecuado, y la ley no establece otro procedimiento. Esta disposición está prevista en el apartado 2 del artículo 349 del Código Civil. Y el párrafo cuarto del artículo 349 del Código Civil permite la inclusión en el contrato de prenda de una condición sobre el uso de un mecanismo de recuperación extrajudicial. Si se celebra un acuerdo sobre un mecanismo de recuperación extrajudicial, la forma de este documento debe corresponder a la forma de un acuerdo de prenda (párrafo quinto del artículo 349 del Código Civil).
El inciso sexto del artículo 349 del Código Civil permite la recuperación realizada para cerrar los créditos del acreedor por medio de inscripción de un notario ejecutivo sin necesidad de presentar una demanda judicial. Este orden lo establece la legislación reguladora de los procedimientos ejecutivos y notariales. La reclamación de una prenda por un acreedor mediante inscripción ejecutiva notarial se practica si el ciudadano deudor no cumple con la obligación garantizada, y el propio contrato de prenda, cuyo contenido contiene un mecanismo de reclamación extrajudicial, es certificado por un notario. .
El acuerdo de las partes que establezca un mecanismo extrajudicial de ejecución deberá prever uno o, alternativamente, varios métodos para la venta (venta) de las garantías reales permitidas por el Código Civil. El mismo documento deberá indicar la valoración de la garantía -el precio inicial de su venta- o, en su defecto, el procedimiento según el cual se debe determinar dicho precio. El acreedor pignoraticio tiene derecho a elegir el método de venta, si el acuerdo pertinente prevé varios métodos. Tales requisitos están establecidos por el párrafo séptimo del artículo 349 del Código Civil.
El párrafo 1 del inciso 8 del artículo 349 del Código Civil establece que el acreedor prendario o un notario autorizado que reclame el objeto de la prenda de conformidad con la legislación notarial debe notificar al deudor (prestatario), al pignorante, a otros acreedores prendarios conocidos (acreedores ) sobre el inicio del proceso de recuperación extrajudicial. El inciso 2 del inciso 8 del mismo artículo del Código Civil permite la venta de tal cosa después de por lo menos 10 días, contados a partir del momento en que los sujetos antes mencionados (partes) reciban la notificación respectiva, salvo que la ley establezca otro plazo. o un contrato de prenda. Si existe un riesgo de deterioro significativo de un bien mueble que es objeto de garantía, entonces la venta de dicho bien puede llevarse a cabo antes de lo previsto.
El objeto para el que se solicitó la recuperación (reclamo) se ejecuta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 350 del Código Civil (si se aplica un procedimiento judicial) o, en su defecto, el artículo 350.1 del Código Civil (si se utiliza un mecanismo extrajudicial ). La subasta, que se realiza con el fin de vender bienes muebles no inmuebles, se regula por el artículo 350.2 del Código Civil.
Satisfacción anticipada de los derechos legítimos del acreedor
La cláusula 1 del artículo 351 del Código Civil estipula situaciones en las que el acreedor, el titular de la prenda, tiene derecho a exigir del ciudadano deudor el reembolso anticipado de las obligaciones correspondientes. Estas pueden ser las siguientes situaciones:
- el objeto fue dejado al deudor hipotecario, pero se retiró de su posesión por motivos (condiciones) que no corresponden a los parámetros del contrato de prenda;
- la cosa se destruye o se pierde por causas completamente ajenas a la voluntad del acreedor hipotecario y fuera de la zona de su responsabilidad;
- las demás situaciones previstas por el convenio o, en su defecto, por la ley.
El inciso 2 del artículo 351 del Código Civil define situaciones en las que el acreedor hipotecario podrá exigir del ciudadano deudor el cumplimiento anticipado de las obligaciones garantizadas y reclamar (realizar) la prenda si se cumple el requisito de amortización anticipada de estas obligaciones. no cumplida Estas situaciones incluyen:
- el deudor violó las reglas previstas para el contrato de prenda subsiguiente;
- el deudor incumplió ciertas obligaciones previstas por las normas específicas del artículo 343 del Código Civil (párrafo dos, inciso uno y el inciso tercero del párrafo uno);
- el deudor no cumple con los requisitos que rigen la enajenación de los bienes pignorados y las normas que rigen la puesta a disposición de dichos objetos para la posesión temporal o uso de terceros;
- otras situaciones típicas que pueda prever la ley.
Valoración del bien pignorado: principales etapas
Si un activo se pignora a un banco acreedor, su valor generalmente se estima de la siguiente manera:
- Se establece el valor de mercado (justo) de la propiedad transferida, relevante al momento de la celebración del contrato de préstamo.
- Se calcula el precio de prenda del activo proporcionado. La legislación no regula la metodología estricta para dicho cálculo. Los expertos se guían por las normas internas de la entidad financiera. Aspectos Importantes– una evaluación fiable de los riesgos probables y un cálculo exhaustivo de todos los costes posibles asociados con la próxima venta de la garantía.
- definicion de primero Precio inicial próximas subastas. Se trata del costo inicial de implementación. Por regla general, se calcula indexando el precio del depósito a la inflación.
El mecanismo de cobro de la garantía hipotecaria por parte del banco acreedor
Si el bien fue pignorado en virtud de un contrato de hipoteca bancaria, su cobro por el banco acreedor se realiza de conformidad con el procedimiento previsto en los artículos 50-55.2 de la Ley 102-FZ, emitida el 16 de julio de 1998, en edición actual. Las causales de tal sanción están reguladas por el artículo 50 de este Código. acto normativo. El artículo 51 de la Ley 102-FZ establece que el procedimiento judicial para la recuperación de la garantía hipotecaria por un banco acreedor se aplica en todas las situaciones, salvo las previstas en el artículo 55 de este acto reglamentario.
Tal como lo establece el párrafo segundo del artículo 54 de la FZ-102, la sentencia judicial que aprueba la recuperación de un objeto dado en prenda en virtud de un contrato de hipoteca indica los siguientes puntos:
- La cantidad de dinero adeudada al acreedor prendario de acuerdo con el volumen de los créditos. Esta cantidad se asigna del costo de la implementación del objeto.
- Una descripción detallada del bien inmueble, cuya venta satisfará los requisitos establecidos por el banco acreedor. Estos pueden ser datos de la USRN, información catastral, dirección o, alternativamente, ubicación, nombre del objeto.
- Modalidad y mecanismo de enajenación del objeto recuperable de la prenda. Si las partes han reflejado este momento en su acuerdo, el tribunal utilizará las reglas de tal acuerdo.
- El precio de venta inicial del activo hipotecario para la próxima subasta. Se determina por el acuerdo de las partes (si fue posible lograrlo) o por el tribunal (si surgió una disputa).
- Medidas para garantizar la seguridad de los objetos objeto de recogida y posterior venta.
El párrafo tercero del artículo 54 de FZ-102 proporciona motivos que permiten que el tribunal conceda a un prestatario-deudor un aplazamiento para la venta de un activo recuperable pignorado en virtud de un contrato de hipoteca por un período no superior a 1 año. El tribunal puede conceder tal demora a petición del deudor, si existen razones válidas. El inciso cuarto del artículo 54 de la Ley Federal-102 establece la improcedencia de este retraso en una situación de quiebra del acreedor prendario o, alternativamente, del pignorante. Otra razón para la inadmisibilidad de un retraso es si dicho retraso conducirá a un deterioro notable de la solvencia del acreedor prendario.
El párrafo quinto del artículo 55 de la Ley Federal-102 define situaciones típicas en las que no es posible un mecanismo extrajudicial para reclamar una prenda hipotecaria. Ejemplos de tales situaciones pueden ser la demanda del único espacio habitable del prestatario-deudor, que es objeto de una hipoteca, la ausencia de noticias sobre la ubicación del deudor-individuo. En consecuencia, en estos casos juicio no puede haber alternativa. La práctica judicial confirma convincentemente este hecho.
Si tiene alguna duda, puede consultarla gratuitamente a los abogados de la empresa en el siguiente formulario. La respuesta de un especialista competente lo ayudará a tomar la decisión correcta.
La ejecución hipotecaria sobre los bienes dados en prenda se aplica si el deudor no cumple con sus obligaciones. Cuál es el procedimiento para ejecutar la propiedad prendada y en qué casos el deudor puede no ser responsable de sus obligaciones, lo diremos en el artículo.
¿En qué casos se efectúa la ejecución hipotecaria de los bienes del deudor?
Si el deudor no cumple o incorrectamente cumple la obligación asumida, entonces a fin de proteger los derechos del acreedor, el legislador ha previsto la posibilidad de ejecución hipotecaria sobre los bienes del deudor, que se encuentran pignorados.
A pesar de la culpa del deudor, Código Civil el artículo 348 establece que no se permite la ejecución de los bienes del deudor si el deudor ha incumplido levemente la obligación y el monto de los créditos del acreedor claramente no corresponde al valor de los bienes. Pero en este caso, se deben cumplir varias condiciones:
- el monto de la deuda es inferior al 5% del valor de la propiedad dada en prenda;
- el plazo de mora en la obligación por parte del deudor es inferior a 3 meses.
Excepciones en la ley
La Ley N° 306-FZ obliga al acreedor, si va a recuperar del deudor los bienes dados en prenda, a notificarlo por escrito, que debe contener los siguientes elementos:
- el nombre del bien pignorado, que corresponde al contrato de prenda;
- la cantidad reclamada por el acreedor;
- opción para la implementación de la promesa, que está prevista en el contrato;
- el valor del precio inicial de la garantía.
Además, si el objeto de la prenda tiene tendencia a deteriorarse durante un cierto período de tiempo o hay una tendencia a una fuerte disminución en su valor con respecto al especificado en el acuerdo, entonces el acreedor tiene 10 días a la posibilidad de su ejecución tan pronto como el prestatario reciba dicha notificación.
El plazo puede variar 45 días desde el momento en que se envió la notificación. En caso contrario, se podrá acusar al acreedor prendario de retener deliberadamente el objeto de la prenda con el fin de enriquecimiento adicional u otros procedimientos contrarios a la ley.
De todos modos nueva edición de la ley de prenda ha simplificado la posibilidad de solicitar su ejecución, y también ha aportado mucha experiencia nueva a la práctica judicial.
¿Cómo se valoran los bienes hipotecados?
La valoración de la propiedad pignorada, por regla general, se lleva a cabo en 3 etapas:
- Determinación del valor de mercado del inmueble en el momento de la celebración del contrato de préstamo.
- Determinación del valor colateral de la propiedad. El legislador no proporciona una metodología para calcular dicho costo; normas básicas en este caso habrá instrucciones bancarias internas. Lo principal en este caso es calcular 2 direcciones: todos los posibles costos asociados con la venta de la propiedad pignorada y los posibles riesgos.
- Determinación del posible precio por el que se subastará el inmueble. En este caso, el valor de la garantía se ajusta a la tasa de inflación.
En cualquier caso, independientemente del tipo de propiedad pignorada, es más conveniente que el prestamista solicite una estimación de costos a un especialista.
Ejecución hipotecaria de bienes dados en prenda en virtud de un contrato de préstamo
La mayoría de los ciudadanos se enfrentaban al problema de los préstamos garantizados por una propiedad. Muy común en este caso es una prenda de bienes raíces o un automóvil. Echemos un vistazo más de cerca a todas las acciones por parte del banco.
Entonces, organización de crédito tiene derecho a ejecutar la propiedad prendada si el prestatario o los garantes no hacen pagos mensuales más de 3 veces dentro de 12 meses, a pesar de que la cantidad de retraso puede ser insignificante.
El banco puede optar por un procedimiento extrajudicial para resolver el problema o solicitar al tribunal la ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada.
Por lo tanto, si hay una condición en el contrato de préstamo de que las partes resolverán todas las diferencias que surgieron a través de las negociaciones sin acudir a los tribunales, entonces el banco se beneficiará de esto. Tenga en cuenta que el legislador ha establecido una restricción: si la prenda contiene bienes inmuebles que pertenecen al deudor por derecho de dominio y es su única vivienda, la cuestión de la ejecución de la propiedad prendada solo puede resolverse judicialmente. Pero si las partes firmaron un acuerdo después de la formación de un retraso en el que todas las disputas se resolverían fuera de los tribunales, entonces este es su derecho.
Entonces, la secuencia de acciones del banco cuando utiliza el procedimiento extrajudicial para ejecutar la propiedad dada en prenda es la siguiente:
- El trabajo se lleva a cabo con el deudor y se le notifica el monto de la deuda y el momento de su reembolso.
- Se envía una carta al deudor informándole que se ha iniciado el procedimiento de ejecución del bien pignorado.
- El deudor debe transferir el objeto de la prenda al banco en virtud del acto de aceptación y transferencia.
- El Banco notificará al deudor el lugar y la hora de la subasta para la venta de los bienes dados en prenda.
- Si la subasta se reconoce como válida, la deuda con el banco y la remuneración al organizador de la subasta se pagan con los ingresos. Si después de ese dinero sobra, se devuelven al deudor.
- Si la subasta no se lleva a cabo, el banco tiene derecho a comprar la propiedad dentro de los 10 días y compensar sus reclamaciones en el monto de la compra.
- Si el banco se niega a comprar el objeto hipotecado, se realiza una segunda subasta en un mes.
- Si la segunda subasta no tuvo lugar, el banco dentro de 1 mes tiene derecho a comprar la propiedad a un costo 25% inferior a su valor en la primera subasta.
- Si el banco no hace uso del derecho de compra en este momento, se rescinde la prenda.
Al elegir un procedimiento judicial para ejecutar la propiedad dada en prenda, el banco primero envía un reclamo al deudor con la condición de que el caso se lleve a los tribunales si el deudor no cumple con la obligación. Además, el banco presenta la declaración de demanda al tribunal, que toma una decisión sobre la ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada.
Recuperación extrajudicial
El cobro extrajudicial con cargo a prenda es posible en el marco de dos procedimientos:
- Por acuerdo de las partes, pero solo a condición de que el objeto de la prenda no esté incluido en la lista de bienes, cuya ejecución solo está permitida por una decisión judicial.
- Según la inscripción del notario ejecutivo como parte de la ejecución, que se lleva a cabo por los alguaciles. Tal procedimiento es admisible siempre que el contrato de prenda haya sido notariado o que el contrato de préstamo esté garantizado por una prenda que no esté incluida en la lista de bienes, cuyo cobro se imponga únicamente por decisión judicial.
Acuerdo sobre la posibilidad de recuperación judicial a expensas de una prenda se celebra en la misma forma que el contrato de prenda. Por lo general, esta condición simplemente se incluye en el acuerdo de prenda, lo que permite a las partes no volver a tratar este tema en el futuro. Acuerdo suplementario o una condición sobre un procedimiento extrajudicial para satisfacer los créditos del acreedor a expensas de una prenda debe prever una descripción de un procedimiento específico para la venta de bienes pignorados. Conjunto mínimo de requisitos– una o más opciones legales para la ejecución de la prenda, así como una cláusula sobre el valor de la prenda en el contexto del precio de salida de la venta, o el procedimiento para determinarlo.
Si las partes han proporcionado varios formas posibles venta de garantías, el derecho a elegir una opción específica pertenece al acreedor prendario, a menos que las partes acuerden lo contrario.
Como el acreedor no puede ser el prendario directo, y el deudor no puede ser el prendario, al iniciarse el procedimiento de ejecución de la prenda, su iniciador está obligado a ponerlo en conocimiento de todos los interesados mediante el envío de notificaciones por escrito. La venta de la garantía puede iniciarse solo después de 10 días después de que el deudor (pignorante) reciba la notificación correspondiente, a menos que el acuerdo disponga un período más largo o se derive de los requisitos de la ley. Los procedimientos bancarios son una excepción: el plazo puede reducirse, sin embargo, solo si existe un riesgo grave de una caída significativa en el valor de la garantía en comparación con el precio de salida de la venta indicado en el aviso.
Procedimiento extrajudicial de cobro a costa de fianza- una opción más rápida, rentable y eficaz para resolver un problema de deuda, y para todas las partes de la obligación. Pero detrás de estos beneficios viene un mayor grado de riesgo. No se pueden excluir situaciones de abuso de derecho, actuaciones dolosas, violaciones derechos legales, porque los intereses de las partes a menudo son muy diferentes, y perder la propiedad de la prenda y perder la propiedad valiosa no es la mejor manera fuera de los problemas de la deuda. Si bien deja margen suficiente para que las partes determinen de manera independiente el procedimiento para ejecutar una prenda, la legislación aún protege sus derechos e intereses al establecer casos de aplicación obligatoria del procedimiento de cobro judicial. Las partes no pueden eludir los requisitos de la ley, y todos los acuerdos sobre este asunto se consideran nulos y sin efecto.
recuperación judicial
Esta opción se utiliza si:
- bienes pignorados de valor histórico o cultural;
- la garantía es la única propiedad residencial propiedad del prestatario;
- el deudor es declarado desaparecido;
- Hay varios acreedores hipotecarios involucrados en el caso.
Como es el procedimiento:
- El banco toma medidas para pagar la deuda: envío de cartas, correos electrónicos, llamadas, etc.
- Si las medidas no surten efecto, el acreedor recurre al tribunal con declaración de demanda. Sobre la base de este documento, el tribunal puede decidir embargar el objeto de la garantía antes del inicio de la venta y la emisión de una decisión final.
- Después de la consideración del caso por el tribunal, se toma una decisión sobre la recuperación. Todos son notificados sobre esto. gente interesada incluido el deudor. El deudor tiene derecho a escribir una solicitud para posponer la subasta. Plazo máximo- 12 meses. Se otorga un aplazamiento si el deudor asegura al tribunal que podrá restablecer la solvencia y pagar la deuda al acreedor.
- Si no hay apelación, el acreedor envía la orden de ejecución a los alguaciles. Se inician procedimientos de ejecución contra el prestatario.
- Se embargan los bienes, se confiscan los documentos de garantía. Luego se vende en subasta.
En cualquier estado del procedimiento, el deudor tiene derecho a rescindir el cobro si cumple íntegramente con sus obligaciones.
El procedimiento de ejecución de un inmueble hipotecado
Entonces, el tribunal tomó la decisión de ejecutar la propiedad prendada y el acreedor, por su propia iniciativa, envía los documentos. alguaciles para iniciar el procedimiento de ejecución.
El alguacil: el albacea debe retirar el artículo prendado del deudor o tomar los documentos que son necesarios para la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada.
La siguiente etapa es la venta de la propiedad en subasta pública.
Varios escenarios son posibles aquí.
- La propiedad se vende con éxito en una subasta y, del monto recibido, el acreedor cobra su deuda, los organizadores de la subasta reciben una tarifa por los servicios, el saldo (si corresponde) se transfiere al deudor. Si el dinero recibido de la venta no fue suficiente para cubrir el préstamo, entonces el monto restante de la deuda se paga con la otra propiedad del ciudadano.
- Los oficios fueron declarados inválidos. Se ofrece al acreedor redimir la propiedad pignorada dentro de los 10 días a partir de la fecha de la subasta, incluida la deuda del ciudadano en la cantidad.
- El prestamista se niega a comprar la propiedad. En este caso, un mes después de la primera subasta, se anuncia la segunda.
- No se realizaron intercambios. Al prestamista se le ofrece nuevamente comprar la propiedad, pero a un costo 25% menor que el declarado en la primera subasta.
- El prestamista se niega a comprar la propiedad, y la prenda deja de ser válida.
En principio, el procedimiento de venta de un inmueble es similar al procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria de un inmueble dado en prenda. Con una sola diferencia: extrajudicialmente, el banco es el responsable de la venta de la propiedad, y en el segundo caso, el alguacil.
Reglas para la ejecución de una cosa dada en prenda en la modalidad extrajudicial
Arte. 349 del Código establece ciertas reglas en caso de cobro del objeto de la prenda en régimen extrajudicial:
- los participantes en el procedimiento pueden incluir una condición sobre el tratamiento extrajudicial directamente en el propio contrato de prenda. De esta forma, se logrará una combinación de un contrato de prenda con un contrato de régimen extrajudicial para la resolución del problema.
- si se concluye un acuerdo por separado, solo se permite en una forma idéntica al acuerdo de prenda.
- el acuerdo puede celebrarse en cualquier momento. Dicho documento no solo puede seguir al contrato de prenda, sino también precederlo, e incluso el contrato sobre cuya base surge la obligación principal.
- Desde un punto de vista formal, es posible celebrar un acuerdo sobre un régimen extrajudicial incluso sin especificar un artículo de compromiso específico: el llamado acuerdo en caso de compromisos futuros.
- en un acuerdo en sin fallar debe especificarse:
— métodos de venta de la propiedad;
- el valor de venta inicial de la cosa dada en prenda o el método de su determinación. - si el acuerdo de las partes prevé varios modos de realización de la cosa dada en prenda, el derecho de elegir uno de ellos está a disposición del acreedor prendario, si la posibilidad de elegir otro ciudadano no está especificada en el acuerdo.
- si la ejecución de la cosa dada en prenda se produce en régimen extrajudicial según inscripción ejecutiva del notario, regulación este proceso se lleva a cabo:
- los fundamentos de la legislación de la Federación Rusa sobre notarios;
- Ley Federal "Sobre Procedimientos de Ejecución". - deben cumplirse las siguientes condiciones:
— el deudor no cumple o cumple indebidamente la obligación garantizada por la prenda;
– Se protocolizó el contrato de prenda, en el que se condiciona la posibilidad de ejercer el cobro en régimen extrajudicial. - al cobrar en un modo extrajudicial, la persona autorizada relevante que cobra de acuerdo con las reglas de los Fundamentos de la Legislación de la Federación Rusa sobre notarios (prendatario o notario) está obligada a notificar al pignorante, acreedor prendario y deudor de el inicio del procedimiento.
Problemas en la Ejecución Hipotecaria de Bienes Hipotecados
Al ejecutar una propiedad hipotecada, pueden surgir problemas que debe conocer y, si es posible, prevenirlos.
- Antes de la venta del inmueble dado en prenda, se debe realizar su tasación. En este caso, puede surgir un conflicto de partes, ya que los especialistas pueden usar diferentes indicadores al calcular el valor de la propiedad en garantía.
- El costo del organizador de la subasta es del 3% de los ingresos después de la venta de la propiedad prendada. Por eso, si el monto de la venta no es suficiente para pagar sus servicios, este costo es reembolsado por el acreedor prendario.
- En la presencia de buenas razones el tribunal tiene el derecho de posponer la venta de la propiedad del deudor en subasta por 1 año. Sin embargo, esta mora no libera al deudor del pago de los intereses, multas y sanciones que hubieren sobrevenido por la mora en la obligación. De acuerdo, no es una medida muy humana por parte del legislador. Y no se sabe a favor de quién se interpretará esta disposición. Sin embargo, uno puede esperar que durante este tiempo el deudor encuentre dinero para pagar la deuda, y su propiedad no tendrá que ser vendida en subasta.
- Si se ha decidido vender en remate el bien dado en prenda, deberá notificarse al deudor con una antelación mínima de 10 días. De lo contrario, estas subastas pueden ser declaradas nulas.
- Si un tasador interviene extrajudicialmente para determinar el valor de la propiedad, entonces el costo inicial del objeto en la subasta no debe ser inferior al 80% del monto indicado en el informe de tasación.
- La subasta se declara nula, el acreedor se niega a redimir la propiedad, se rescinde el contrato de prenda. ¿Qué pasa entonces con la deuda? Es esta disposición la que indirectamente viola los derechos del acreedor.
- En todo caso, al ejecutarse la cosa dada en prenda, se deberá dar aviso de ello al deudor. De lo contrario, ¿cómo puede transferir los documentos al acreedor para la venta de bienes en subasta?
Así, la ejecución de bienes hipotecados es uno de los procedimientos más controvertidos en legislación rusa. A pesar de los más que detallados y descripción paso a paso procedimientos en reglamentacion actos legales En la práctica surgen problemas que las partes tienen que resolver por sí solas o por vía judicial.
Procedimiento simplificado para el cobro de garantías
Arte. 12 de la Ley Federal “Sobre las casas de empeño” establece un procedimiento simplificado, bajo el cual se lleva a cabo la ejecución hipotecaria de los bienes dados en prenda.
Si el prestatario incumple su obligación dentro del plazo de gracia de un mes, que comienza a computarse a partir del día siguiente al de la devolución de los fondos, se le asigna el estado de no reclamado.
Parte 2 Arte. 12 de esta ley establece que la casa de empeño tiene derecho a recuperar cosas con tal estado asignado.
El cobro se hace en virtud de la inscripción ejecutiva del notario en modo innegable. Sin embargo, los términos del contrato de préstamo pueden establecer la posibilidad de ejecución sin el uso de una inscripción adecuada.
La ley establece el derecho del prestatario en cualquier momento antes de que la casa de empeño venda la propiedad dada en prenda para pagar la deuda a la casa de empeño, terminando así el procedimiento para cobrar la propiedad dada en prenda.
El procedimiento de ejecución hipotecaria y los métodos para la venta de bienes dados en prenda.
La ejecución hipotecaria de los bienes dados en prenda puede imponerse en forma judicial o extrajudicial. Salvo disposición en contrario del acuerdo entre el pignorante y el acreedor prendario, se aplicará el procedimiento judicial de ejecución. En los casos establecidos por la ley, la ejecución del objeto de la prenda solo puede imponerse en los tribunales (véanse los párrafos 1 - 3 del artículo 349 del Código Civil de la Federación de Rusia, el artículo 51, párrafos 5 y 6 del artículo 55 de la Federal Ley de 16 de julio de 1998 N 102- Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)" (en adelante Ley Hipotecaria).
Ejecución de una propiedad hipotecada orden judicial mediante la presentación de la oportuna reclamación. La demanda de ejecución sobre los bienes pignorados y la demanda por el cobro de la deuda en virtud de la obligación garantizada son demandas independientes y pueden interponerse ante los tribunales simultáneamente o por separado (en cualquier secuencia) (ver cláusula 9 de la Resolución del Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación). Tribunal de Arbitraje de la Federación Rusa del 17 de febrero de 2011 N 10 , párrafo 65 del Decreto del Pleno de las Fuerzas Armadas de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2015 N 50, Revisión práctica judicial, aprobado por el Presidium de las Fuerzas Armadas de la Federación Rusa el 7 de diciembre de 2011).
Esta regla se aplica sólo en los casos en que el pignorante es un deudor garantizado. En caso contrario, en el marco del procedimiento de ejecución, el deudor no puede ser gravado sobre los bienes de un tercero.
Al imponer ejecución sobre bienes hipotecados en un proceso judicial, la venta de estos bienes de acuerdo con regla general realizado vendiéndolo subasta pública.
El procedimiento para la realización de subastas públicas para la venta de bienes muebles dados en prenda está determinado por el art. 350, 350.2 del Código Civil de la Federación de Rusia y la legislación sobre procedimientos de ejecución (véanse, en particular, las partes 3 y 4 del artículo 78, artículo 87, capítulo 9 de la Ley sobre procedimientos de ejecución). Las subastas públicas para la venta de bienes inmuebles dados en prenda se realizan de conformidad con la legislación sobre procedimientos de ejecución, teniendo en cuenta las particularidades establecidas por la Ley Hipotecaria (ver inciso 1, artículo 56 de esta ley).
En la parte no regulada por las normas pertinentes, a subasta pública para la venta de bienes pignorados (tanto muebles como inmuebles), lo dispuesto en el art. 449.1 del Código Civil de la Federación Rusa.
En Fuera de la corte gravando ejecución sobre los bienes dados en prenda, su venta, por regla general, se realiza mediante subastas.
El procedimiento para la celebración de concursos para la venta de bienes muebles dados en prenda está determinado por el art. 350.2 del Código Civil de la Federación Rusa o un acuerdo entre el deudor y el acreedor prendario (cláusula 1 del artículo 350.1 del Código Civil de la Federación Rusa). Las subastas para la venta de bienes inmuebles hipotecados se celebran de conformidad con la Ley Hipotecaria (véase, en particular, el artículo 59 de esta Ley).
En la parte no regulada por las normas de la materia, la licitación para la venta de bienes pignorados (tanto muebles como inmuebles) está sujeta a provisiones generales ley civil sobre la conclusión de un acuerdo en subasta (Artículos 447 - 449 del Código Civil de la Federación Rusa) (ver párrafo 7 del Artículo 350.2 del Código Civil de la Federación Rusa, párrafo tres del párrafo 2 del Artículo 56 de la Ley Hipotecaria ).
La ley o el acuerdo de las partes también podrá prever las siguientes formas de realizar el compromiso bienes muebles al imponerle una sanción (tanto judicial como extrajudicialmente):
Dejando por el prendario del objeto de la prenda detrás de él;
Venta por el acreedor prendario del objeto de la prenda a otra persona.
El uso de estos métodos en el procedimiento extrajudicial para la ejecución hipotecaria de bienes muebles pignorados es posible siempre que el pignorante sea una persona que se dedique a una actividad empresarial (consulte el párrafo 1 del artículo 350 y el párrafo 2 del artículo 350.1 del Código Civil de la Federación de Rusia) .
hipotecado bienes raíces cuando se le aplica la ejecución (tanto judicial como extrajudicialmente), por acuerdo de las partes, puede ejecutarse dejando atrás al acreedor prendario de la cosa prendada. Este método se puede utilizar en los casos en que las partes en el contrato de hipoteca están entidad o empresario individual y el contrato se celebra para garantizar obligaciones relacionadas con actividad empresarial(ver incisos 2 y 3 del artículo 55, artículo 59.1 de la Ley Hipotecaria).
Cuando se efectúe la ejecución de bienes pignorados en un proceso judicial, estos bienes, por acuerdo de las partes, podrán también ser vendidos en subastas que no sean públicas (salvo los casos en que, en virtud de la ley, la gravamen de los bienes pignorados sólo pueda efectuarse en juicio) (párrafo 2 del art. 56 de la Ley Hipotecaria).
Reglas sobre ciertos tipos La prenda puede prever otras formas de venta de los bienes pignorados. Por ejemplo, un derecho de obligación prendado, por acuerdo de las partes, puede ejercerse transfiriéndolo al acreedor prendario o cesión al acreedor prendario o a un tercero (consulte el Artículo 358.8 del Código Civil de la Federación Rusa).
Si el contrato de ejecución de la cosa dada en prenda prevé varias formas de enajenar esa propiedad, el derecho a elegir la forma de enajenación corresponde, por regla general, al acreedor prendario (párrafo dos del inciso 7 del artículo 349 del Código Civil de La Federación Rusa).
La ejecución extrajudicial de bienes pignorados, por regla general, se lleva a cabo fuera del marco de los procedimientos de ejecución -realizando las transacciones necesarias para la venta del objeto de la prenda por el propio acreedor prendario en la forma aplicable (en particular, un acuerdo con el organizador de la subasta al vender bienes en subasta) (cláusula 4 del Art. 350.1 del Código Civil de la Federación Rusa). En el caso de que el contrato de prenda esté certificado por un notario, cobro extrajudicial la propiedad hipotecada también puede ser girada sobre la base de inscripción ejecutiva de un notario (