Tus compañeros se enfrentan aumento en el alquiler. Sin embargo, pudieron probar la ilicitud de las acciones de los propietarios y quedarse con su dinero. Sus argumentos le ayudarán a proteger su negocio.

1. Averigüe qué afecta el monto del alquiler

El monto del alquiler no se puede cambiar más de una vez al año (cláusula 3, artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Por lo tanto, lo primero que debe hacer es averiguar si ha habido cambios en el monto de los pagos de alquiler durante 12 meses. Luego haga que los abogados examinen el contrato de arrendamiento. Puede disponer que el arrendador tenga derecho a unilateralmente cambiar los términos del contrato al ocurrir, por ejemplo, tales eventos:

• un aumento en la tasa del impuesto a la tierra;
• cambio en la metodología para el cálculo de la renta establecida por las autoridades municipales;
• un cambio en el tipo de actividad de la empresa en el territorio de los locales o terrenos arrendados (por ejemplo, los locales no se utilizan como almacén, sino como taller de producción);
• aumento del valor catastral de los inmuebles o del nivel de los precios de mercado.

Después de eso, es necesario comparar las condiciones registradas en el documento y los motivos por los cuales el arrendador sube el precio.

Ejemplo (inquilino ganó)

La administración de la ciudad de Nizhnevartovsk firmó un acuerdo con la empresa Stroitel-88. Este último se vio obligado a pagar unos 24 mil rublos trimestralmente. por el arrendamiento de terrenos y almacenes ubicados en el mismo. Sin embargo, el personal del departamento propiedad municipal y recursos de la tierra al inspeccionar el territorio, se estableció que la organización utilizó la propiedad para una tienda de depósito, una sala de exposiciones y una oficina. En su opinión, este hecho cambia las características de la tierra, su valor catastral, y aumenta el tamaño de la tarifa. El arrendador recalculó el monto, teniendo en cuenta las nuevas circunstancias, y exigió pagar unos 345 mil rublos. (incluyendo multas por pago atrasado). La empresa no estuvo de acuerdo con esto y acudió a los tribunales. El principal argumento a su favor era el hecho de que el arrendador tenía derecho a aumentar la renta unilateralmente solo en caso de aumento de la tasa del impuesto territorial (no había otros motivos en el contrato). Dado que la tasa no ha cambiado, el reclamo del arrendador es ilegal (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental del 2 de agosto de 2013 en el caso No. A75-8877 / 2012). Un argumento similar ayudó a On Clinic Irkutsk a evitar un aumento anual de la renta de más de 1 millón de rublos. (debido a cambios en los precios de mercado). Aquí ayudó el siguiente hecho: no había ninguna cláusula en el contrato que el arrendador pudiera cambiar el monto del alquiler unilateralmente con un aumento en los precios de mercado (decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 15 de noviembre de 2011 en caso nº A19-15038/09-7-4).

Antes de firmar el contrato, pide a los economistas que calculen si el arrendamiento será rentable en un año, si su tamaño depende, por ejemplo, de la tasa impositiva o de la inflación. Además, trate de acordar con el arrendador términos claros e inequívocos que le permitan cambiar los términos de la transacción de manera unilateral.

2. Enviar al arrendador una negativa por escrito

Si no proporcionó en el contrato la posibilidad de revisar el alquiler unilateralmente o indicó una prohibición al respecto, entonces el arrendador podrá aumentar el alquiler solo con su consentimiento. Si no desea cambiar los términos de la transacción, escriba una negativa y no firme un acuerdo adicional. En este caso, aunque el arrendador acuda a los tribunales para recuperar los atrasos, la ley estará de tu parte.

Ejemplo (inquilino ganó)

La empresa Borkhleb (arrendador) arrendó siete locales a Torgsin (inquilino) para una tienda. Alquiler mensual - 160 mil rublos. Posteriormente, el arrendador experiencia independiente, que mostró que el costo promedio de alquiler en el mercado es mayor. Sobre esta base, envió empresa comercial un acuerdo adicional para aumentar la tarifa a 320 mil por mes. El inquilino se negó a firmar el documento. Luego, la empresa "Borkhleb" acudió a los tribunales exigiendo recuperar del inquilino una cantidad de más de 1,5 millones de rublos. - alquileres atrasados ​​e intereses sobre el uso de la propiedad de otras personas en efectivo. El tribunal se puso del lado de la empresa Torgsin. El primer argumento es que el contrato estipula que es posible cambiar el monto de la renta solo por acuerdo de las partes, siempre que los precios de mercado aumenten. En segundo lugar, el arrendador no aportó pruebas de un aumento real de los precios. En tercer lugar, la empresa no firmó un acuerdo adicional, lo que demuestra su desacuerdo con las nuevas condiciones (decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 10 de abril de 2014 en el caso No. A43-15549/2013).

Si el procedimiento llega a los tribunales, use otro argumento: obligar al inquilino a celebrar un contrato es ilegal, ya que esto es contrario al principio de su libertad de conformidad con el artículo 421 Código Civil radiofrecuencia

3. Informar que cambiar el contrato de arrendamiento en el primer año es ilegal

En la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 No. 66 (se dice que durante el año los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios. Esto significa que el propietario no elegible para aumentar alquiler en el primer año de cooperación con su empresa. Esta regla también se aplica a aquellas organizaciones que alquilan locales por un período de un año o menos. La misma posición es apoyada por los tribunales.

Ejemplo (inquilino ganó)

La empresa Kedr (arrendador) y Credit Europe Bank (inquilino) celebraron un contrato de subarrendamiento no residencial con la condición de que el arrendador tiene derecho a revisar unilateralmente el monto de los pagos una vez al año. Al mismo tiempo, se compromete a informar al arrendatario sobre los cambios 30 días antes del inicio de su actuación. Seis meses después, el banco recibió una notificación por escrito de un aumento en la tarifa mensual de 181 mil rublos. hasta 273 mil rublos. Pero el banco pagó la cantidad que estaba especificada en el contrato. Entonces el arrendador acudió a los tribunales exigiendo el cobro de la deuda, pero lo hizo en vano. Los jueces consideraron que el cambio repentino en los términos de la transacción violó el párrafo 11 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66, así como el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, que prohíbe los aumentos de alquiler más de una vez al año (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 08.06.2009 No. -7687/2008-11).

Use esta jurisprudencia como argumento adicional en la corte o indíquelo al arrendador. Es posible que no quiera llevar el caso a los tribunales.

Por un lado, el Código Civil especifica una regla: el monto de la renta no puede cambiar más de una vez al año, pero por otro lado, no se aplica a las rentas que dependen del tipo de cambio o están sujetas a coeficientes específicos, por ejemplo, la inflación o los aumentos de precios. Pero incluso en este caso es posible impugnar un aumento de alquiler, lo principal es probar que los motivos del propietario son exagerados o insignificantes y no pueden cambiar los términos de la transacción.

Ejemplo (inquilino ganó)

Gazprom Neft arrendó locales no residenciales de InvestKinoProekt con la condición de que el precio del alquiler pueda revisarse por acuerdo de las partes en caso de un cambio oficial en la tasa de inflación. Pagos de alquiler constaba de dos partes: fijo ($156,38 por año por m2) y variable (en el monto de los costos reales de electricidad). Un año después, el arrendador ofreció aumentar la tarifa base en un 15 % debido al aumento de los precios al consumidor. El inquilino se negó, luego la empresa "InvestKinoProekt" fue a los tribunales, que perdió. Los principales argumentos a favor del demandado fueron tales argumentos. No había ninguna disposición en el contrato que el cambio tasa de arrendamiento vinculado al aumento de los precios al consumidor. Además, no había ninguna cláusula que estableciera que si las partes no llegan a un acuerdo mutuo, será posible realizar los cambios apropiados en el contrato a través del tribunal (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de 13 de abril de 2010 N° 1074/10 en el expediente N° A40-90259/28-08-767).

Hágale saber a su arrendador que la cláusula de renegociación por sí sola no garantiza que esto realmente suceda.

El arrendador sube el alquiler unilateralmente. ¿Cómo puedes ayudar a un inquilino? (Tkachenko G.)

Fecha de colocación del artículo: 03/09/2015

Los inquilinos, al firmar un contrato de arrendamiento, no siempre prestan la debida atención a la frase de que "el propietario puede aumentar unilateralmente la renta debido a la apreciación del dólar o cambios en valor de mercado alquiler Pero no tienen en cuenta que, como resultado, el costo del alquiler puede aumentar en última instancia exactamente dos veces, o incluso más.

¿QUÉ DEBE TENER QUE SABER EL ARRENDATARIO?

1. En el párrafo 11 de la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Resumen de la práctica de resolver disputas relacionadas con el alquiler" aclaró que "al aplicar el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, los tribunales deben partir del hecho de que durante el año el El término del contrato debe permanecer sin cambios, previendo para una empresa el monto de la renta o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.
Si el contrato incluye una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, dicha condición podría considerarse nula, en referencia al párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 21 de febrero de 2011 N VAC-9525/10 en el caso N A75-10558/2009:
"... de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede ser modificado por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año. términos mínimos revisión de la renta de ciertos tipos arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes.
Además, de conformidad con el párrafo 11 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con el alquiler", párrafo 3 del Artículo 614 de el Código Civil de la Federación de Rusia contiene una regla imperativa con respecto a la frecuencia de los cambios en el monto del alquiler, en relación con la cual las partes no pueden cambiar o establecer en el contrato una condición que difiera de la prevista por esta regla. Por lo tanto, la condición del contrato, que prevé la posibilidad de un cambio trimestral en el monto del alquiler, es nula en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa por no estar de acuerdo con la ley ... "
Sin embargo, más tarde, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 73 del 17 de noviembre de 2011 "Sobre Ciertas Cuestiones de la Práctica de Aplicar las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento" indicó en párrafo 21:
"... en virtud del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año (en este caso, podrán establecerse otros plazos mínimos por ley de revisión del importe de la renta para determinados tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de determinados tipos de inmuebles).
Esta norma es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto de la renta más de una vez al año, incluso en el caso de que no se indique la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento. acuerdo en sí.
Sin embargo, si, de conformidad con la ley o el contrato, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces, en el sentido del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, tal cambio no puede ser realizado por él más de una vez al año ... "
Así, el arrendador recibía el derecho de cambiar unilateralmente el monto de la renta, pero una vez al año. Me detendré en la Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Moscú de fecha 20/01/2015 N F05-15294 / 2014 en el caso N A40-54476 / 14:
"... de conformidad con el párrafo 6.1 del contrato, teniendo en cuenta las disposiciones del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 28 de diciembre de 1993 N 2720/17, las tarifas de alquiler de los locales no están sujetas a cambios hasta el 31 de diciembre , 2011, salvo lo dispuesto en los apartados 6.5, 6.6 del presente acuerdo.
El propietario tiene derecho a cambiar las tarifas de alquiler especificadas en este acuerdo en caso de un cambio centralizado en los precios y tarifas de los servicios públicos, tarifas básicas de alquiler de la tierra, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre el volumen de negocios, en proporción al monto de su aumento, pero no más de una vez al año (cláusula 6.5 del acuerdo).
Los tribunales han establecido que la actora le comunicó reiteradamente a la demandada otra subida del precio del alquiler, con un cálculo detallado y acuerdo adicional, a lo que éste no estuvo de acuerdo, en virtud de lo cual la actora interpuso la presente demanda de modificación de los términos del contrato N 20/155 de fecha 23.07.2008 en materia de tarifas de alquiler.
El tribunal, habiendo examinado y valorado la prueba disponible en el caso, incluyendo los términos del contrato No. 20/155 de fecha 23 de julio de 2008, concluyó que no había fundamento para el cambio en las tarifas de alquiler reclamado por el actor de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, teniendo en cuenta las circunstancias de que desde el 01/01/2014 la tarifa de alquiler se ha incrementado de 3872,04 rublos. hasta 4015 frotar. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de oficina y desde 3002,59 rublos. hasta 3113,94 rublos. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de almacén.
... Contradicciones en las conclusiones del tribunal del indicado posicion legal, así como la mala interpretación por parte del tribunal de las normas ley sustantiva en este caso junta judicial no encuentra..."
2. Señalaré separadamente los contratos de arrendamiento celebrados hasta por un año. Práctica de arbitraje desarrolló una posición según la cual la renta en virtud de un acuerdo celebrado por un período de menos de un año (igual a un año) no está sujeta a cambios. Por ejemplo, la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 27/08/2009 N VAS-10734/09 en el caso N A12-15393/08-C28:
"... al satisfacer el reclamo, los tribunales procedieron razonablemente de la disposición del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa que el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna.
De conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.
Dado que el contrato de arrendamiento se celebró por un período de menos de un año, el monto de la renta no podía modificarse.
Según los términos del contrato, Tribunal de Apelación cambió legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y recuperó el monto de la deuda en función del monto del alquiler acordado por las partes en el momento de la celebración del contrato ... "
También citaré como ejemplo el Decreto de la FAS del Distrito Ural del 21 de julio de 2010 N F09-5670 / 10-C6 en el caso N A71-14477 / 2009:
"... la empresa Glavryba (inquilino) y la empresa Aikai (subinquilino) firmaron un contrato de subarrendamiento bienes raíces de fecha 01.04.2009 N 310/2009, según la cual se transfirió el primer piso a la empresa "Aikay" para posesión y uso temporal locales no residenciales con una superficie de 381,9 m2. m, ubicado en la dirección: República de Udmurtia, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales.
En una carta de fecha 06.08.2009 N 162, la empresa Glavryba informó a la empresa Aikai sobre el aumento del alquiler del 01.05.2009 a 161.565 rublos. 60 coronas
Dado que la empresa "Aikai" no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa "Glavryba" presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje sobre el caso en cuestión.
Habiendo estudiado y evaluado en conjunto en la forma prescrita por el art. 71 Arbitraje código procesal Federación de Rusia, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la existencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante. Al mismo tiempo, los tribunales indicaron que cambiar el monto del alquiler en virtud del contrato en disputa después de dos meses a partir de la fecha de su celebración contradice el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre cuya base, teniendo en cuenta los pagos realizados por la empresa Aikai, se volvió a calcular la deuda de la empresa Aikai ... "

1. Incluso si se firma un acuerdo entre las partes del contrato de arrendamiento sobre el aumento de la renta en virtud de un contrato celebrado por un período de hasta un año o sobre la modificación de la renta por segunda vez en un año, tal acuerdo puede ser reconocido como vacío. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 19 de noviembre de 2009 en el caso N A11-2018/2009:
"... de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna. Se determinan el procedimiento, las condiciones y los términos para pagar el alquiler por el contrato de arrendamiento (parte 1 de este artículo).
A menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados en el contrato, pero no más de una vez al año (Parte 3 del mismo artículo).
Debido a ley civil se permite un cambio en la renta no más de una vez al año, el tribunal reconoció legítimamente como nulo y sin efecto (contradictorio con la legislación vigente) el protocolo No. 7 del acuerdo de la renta bajo el acuerdo de 11.06.2004 N 8, ya que de acuerdo con este protocolo, la renta aumentó por segunda vez al año. Por lo tanto, no ha habido aumento en el alquiler desde el 15 de noviembre de 2008 y OAO Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral. En consecuencia, el contrato de arrendamiento, modificado por el contrato adicional al mismo de fecha 12/10/2008 N 5, continúa vigente hasta el 31/12/2009.
Causales de anulación de los actos judiciales apelados con base en la demanda de casación sin evidencia..."
2. El arrendatario podrá alegar que un aumento unilateral de la renta por parte del arrendador es un abuso de derecho.
Esta declaración está confirmada por la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N 73 (modificado el 25 de enero de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia en un contrato de arrendamiento", cláusula 22:
"... si en la ausencia regulación estatal el contrato de arrendamiento prevé el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, ha aumentado de manera desproporcionada con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada durante el período relevante, y los excedió significativamente, lo que indica que el propietario abusó de su derecho, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del Artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a cobrar el alquiler en la parte que exceda de las cotizaciones medias del mercado..."
Como buen ejemplo- Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental de fecha 20.08.2014 en el caso N A10-1405 / 2013:
"... como se desprende del expediente, la actora justificó el aumento unilateral de la renta con los datos del informe de ARTOKS LLC "Sobre la evaluación del valor de mercado del objeto de tasación" de fecha 20.08.2010 N 143 / 42- 10 / 2.
Considerando la disputa y evaluando dicho informe de acuerdo con las reglas del Artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, el tribunal estableció el uso de información falsa sobre las características de los locales arrendados y la violación por parte del tasador de los requisitos. de la Ley de actividades de tasación y normas federales valoración y, por lo tanto, no tuvo en cuenta el valor de mercado del objeto de valoración definido en él: el alquiler anual de 1 sq. m de espacio de almacenamiento, igual a 1884 rublos sin IVA.
Sobre la base del informe N 617 sobre la evaluación del valor de mercado del valor del alquiler de bienes inmuebles, realizado por el tasador LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. según el fallo del Tribunal de Arbitraje de la República de Buriatia, el tribunal de primera instancia estableció el valor real de mercado del derecho a utilizar los locales en litigio en régimen de arrendamiento.
Los resultados de esta evaluación no fueron cuestionados por las personas involucradas en el caso, las inconsistencias de este informe con los requisitos legislación actual extraviado.
De conformidad con el párrafo 22 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 N 73, si en ausencia de regulación estatal de la renta, el contrato de arrendamiento establece el derecho del arrendador a unilateralmente cambiar su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, aumentó desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada por el período correspondiente, y superó significativamente ellos, lo que indica el abuso del derecho del propietario, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a recuperar el alquiler en la parte que excede las tasas promedio de mercado mencionadas.
Con fundamento en lo anterior, habiendo establecido que como consecuencia de un cambio unilateral en la renta anual por parte de la actora, la renta aumentó de manera desproporcionada al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área determinada por el período correspondiente , y los excedió significativamente, el tribunal de arbitraje resolvió correctamente la disputa recuperando la deuda por un monto de cierto valor de mercado del arrendamiento de la propiedad en disputa y negándose a satisfacer la demanda ... "
3. Si estás a punto de firmar un contrato de arrendamiento y tu arrendador insiste en su derecho a cambiar unilateralmente la renta, entonces trata de estipular en el contrato los límites para cambiar el costo de la tarifa o el procedimiento para calcular la renta cuando aumenta. . Por ejemplo, así: "El propietario puede aumentar el monto del alquiler unilateralmente, pero no más del ___% del monto del alquiler especificado en la cláusula ____ de este contrato".
De lo contrario, el propietario tiene derecho a aumentar la renta en cualquier cantidad.
Resolución FAS Distrito Noroeste de fecha 28/01/2010 en el expediente N A05-7679/2009:
"... del apartado 3.1 del contrato se desprende que el arrendador puede aumentar unilateralmente el importe de la renta en caso de aumento de las tarifas por el uso parcela en el que se encuentra el edificio, en proporción al área de los locales arrendados, así como un aumento en las tarifas de servicios públicos y otros gastos, incluido el suministro de agua, alcantarillado, suministro de calor y electricidad.
Los tribunales establecieron y el demandado no discute que las tarifas de suministro de agua y saneamiento, energía térmica, electricidad aumentaron en comparación con 2008, en relación con lo cual los gastos del arrendador por servicios públicos y de mantenimiento aumentaron en consecuencia.
La alegación de la demandada de que el aumento del alquiler no se ajusta a los términos del contrato, ya que se realizó en una cuantía arbitraria y no proporcional al aumento de los costes, fue legítimamente rechazada por los tribunales por considerar que, habiendo previsto en párrafo 3.1 del contrato la posibilidad de un aumento unilateral en el monto de la renta, las partes no fijaron un aumento similar en proporción a los gastos incurridos por el demandante para pagar utilidades, y tampoco preveía el procedimiento y no establecía el cálculo aplicado en caso de aumento unilateral de la renta.
Al fijar el precio del contrato en un determinado suma de dinero, las partes también establecieron el derecho del arrendatario a aumentar unilateralmente el monto del alquiler en caso de aumento de las tarifas por el uso del terreno, tarifas por servicios públicos y otros gastos.
Así, el cambio en la renta como consecuencia de su ajuste, teniendo en cuenta el aumento de las tarifas existentes, no contradice la norma legal nombrada y los términos del contrato..."

PARA RESUMEN LO ANTERIOR:

1. Después de recibir la notificación del arrendador sobre el aumento de la renta, toda comunicación con él debe realizarse en escribiendo con marcas de recepción de documentos (cartas, notificaciones, acuerdos) Persona autorizada con la fecha de entrega o por correo certificado con acuse de recibo y una descripción de los archivos adjuntos. Esto puede ser necesario como evidencia documental de sus palabras en la corte.
2. Mire cuánto tiempo se concluye su contrato de arrendamiento: si es por un período menor o igual a un año, entonces los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios durante el año. Basándose en la información de este artículo, envíe al propietario una respuesta razonada a su aviso de aumento de alquiler.
3. Determina si tu situación es una de las descritas en el artículo.
3.1. Si ha firmado un acuerdo que es contrario a la ley civil vigente, vaya a los tribunales para declararlo nulo y sin efecto.
3.2. Si ve que el alquiler ha aumentado claramente fuera de proporción con las tarifas del mercado, comuníquese con un tasador para determinar el verdadero valor de mercado del derecho a usar la propiedad según los términos del contrato de arrendamiento.
Después de eso, informe al arrendador por escrito de su posición y adjunte una copia del informe del tasador.
Si el arrendador no satisface sus necesidades, puede presentar una solicitud ante el tribunal para que el aviso de aumento de la renta se declare inválido e inaplicable. Por ejemplo, la Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental del 22 de octubre de 2013 en el expediente N A05-8698/2012.

Habiendo indicado que la renta se puede cambiar en caso de inflación, no siempre es posible aumentarla. Refinamiento de la forma: sujeto a cambios, garantiza un cambio en sin fallar(Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 13 de abril de 2010 No. 1074/10). La base para cambiar la cantidad fija de la renta solo puede ser circunstancias objetivas. Las razones del aumento de la renta incluyen: un cambio en el valor estimado del objeto arrendado debido a cambios en la legislación, un aumento en el valor de mercado determinado por el tasador, una variación en el índice de inflación. En el mundo de las relaciones de mercado, cuando el vendedor quiere vender más caro y el comprador quiere comprar más barato, cuestiones contenciosas sólo puede evitarse mediante un contrato bien razonado, legal y económicamente correcto. Los términos del contrato por lo general no exceden los 11 meses.

Posible aumento unilateral de la renta

Anna: Dime por favor, estoy haciendo un convenio con un centro comercial para alquilar un local para un departamento. El contrato no especifica la frecuencia y el tamaño del aumento de la renta. Simplemente establece que el arrendador tiene derecho unilateralmente a revisar el monto de la renta.
¿Es cierto que no puede hacer esto más de una vez cada 6 meses y no más del 10%? Y, sin embargo, tienen un contrato estándar, quieres firmar, no quieres. Quiero prescribir en el contrato la frecuencia y el tamaño del cambio de alquiler. ¿Puedo confiar en la ley para esto? ¿Cuál es la mejor manera de lidiar con una situación así? Gracias.
Respuesta: Hola Ana! De conformidad con las normas del Código Civil sobre rentas (cláusula 3, artículo 614), el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados en el contrato, pero no más de una vez al año.

Cambiar el monto del alquiler unilateralmente

República de Udmurtia, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales 565 rub. 60 kopeks. Dado que la empresa Aikai no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa Glavryba presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje en el caso en cuestión. Habiendo examinado y evaluado en conjunto de la manera prescrita por el art. 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la presencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante.

Aumento de alquiler por parte del propietario

Las relaciones de arrendamiento, que han sido las más comunes desde la antigüedad, requieren atención y precisión al celebrar un contrato. Dificultades, situaciones controvertidas la mayoría de las veces surgen porque el procedimiento para aumentar la renta no se especifica cuidadosamente. El derecho a cambiar la renta pertenece al arrendador de conformidad con el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa.
Donde requisito previo son:

• acuerdo de las partes (la mayoría de las veces se refiere al momento de la modificación del contrato),
• condiciones de reorden ( decisión unilateral arrendador para cambiar el monto del alquiler puede requerir un aviso por escrito),
• términos no más de una vez al año, a menos que existan otras condiciones.

Ante la necesidad de aumentar la renta, por ejemplo, un fuerte salto en la inflación, el arrendador inicia el proceso de cambio de los requisitos contractuales. El orden unilateral de este cambio es completamente posible.

¿Puede un arrendador aumentar unilateralmente la renta?

Simplemente parece que todo en los contratos de arrendamiento es simple y claro. Estos tratados solo se estudian y dominan a primera vista, como Europa. Vale la pena incluir una redacción incorrecta en ellos, y comienza la verdadera jungla africana.

Aumento de alquiler con aviso... Tradicionalmente, se considera que el propietario está en una mejor posición que el inquilino por defecto. Tomemos, por ejemplo, el derecho del propietario a aumentar la renta. El Código Civil de la Federación Rusa establece expresamente que el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año (cláusula 1 del art.

3 arte. 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Porque norma dispositiva, es decir, una regla que permite a las partes decidir por sí mismas cómo comportarse en una situación dada, entonces el contrato puede incluir una regla según la cual el arrendador tiene derecho a cambiar la renta unilateralmente.

¿Puede el arrendador aumentar unilateralmente la renta?

El procedimiento, las condiciones y los términos para el pago de la renta están determinados por el contrato de arrendamiento (Parte 1 de este artículo). Salvo disposición en contrario en el contrato, el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el acuerdo, pero no más de una vez al año (Parte 3 del mismo artículo). Debido al hecho de que los cambios de alquiler en la ley civil no se permiten más de una vez al año, el tribunal declaró legítimamente nulo y sin efecto (contradictorio con la legislación actual ) Protocolo No. El protocolo aumentó el alquiler por segunda vez en un año. Por lo tanto, no ha habido aumento en el alquiler desde el 15 de noviembre de 2008 y OAO Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral.

Importante

El Código Civil de la Federación Rusa establece directa e incondicionalmente que un cambio en el monto del alquiler no es posible más de una vez al año (cláusula 3, artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa). Incluso si se especifica lo contrario en el contrato, dicha condición será nula (determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 21 de febrero de 2011 No. VAC-9525/10). Si se atrasa el alquiler Cuando surge un atraso en el alquiler, la forma civilizada de resolver el problema es presentar una demanda para desalojar y cobrar la deuda.

En la práctica, para alentar al deudor a pagar la deuda, se utilizan otros métodos, a saber, se bloquea el acceso al local arrendado y se retienen en él los bienes restantes del arrendatario. Digamos de inmediato que si no hay una condición correspondiente en el contrato de arrendamiento, tales acciones del propietario se considerarán ilegales.

¿Puede un arrendador aumentar unilateralmente la renta?

N 66 "Revisión de la práctica de resolver disputas relacionadas con el alquiler" aclaró que "al aplicar el párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, los tribunales deben partir del hecho de que los términos del contrato deben permanecer sin cambios durante el año, previendo un monto fijo de renta o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.” Si el contrato incluyera una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto de la renta más a menudo que una vez al año, tal condición podría ser considerado nulo, en referencia al párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 21 de febrero de 2011 N VAC-9525/10 en el caso N A75-10558 / 2009: "... de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro del período de tiempo estipulado por el contrato, pero no más de una vez al año.

Atención

Las reglas enumeradas para la modificación de la renta no se aplican en los casos en que el mecanismo de cálculo previsto en el convenio prevea un aumento de la cuantía en función de determinadas circunstancias, en particular, cambios en el salario mínimo o la legislación vigente (por ejemplo, en relación con con la decisión del alcalde de la ciudad de cambiar la tarifa de alquiler). Entonces no se requiere el consentimiento del inquilino para aumentar el alquiler y la ejecución de un acuerdo adicional. El Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa (Resolución No. 11487/09 del 26 de enero de 2010 y correo de informacion de fecha 11.01.2002 No. 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler") y tribunales de arbitraje(decisiones de la FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 03.09.2010 No. Ф03-970/2010 y de fecha 12.07.2009 No. Ф03-6796/2009) creen que tal aumento en la renta es, de hecho, el cumplimiento de los términos del contrato de arrendamiento acordado por las partes.

Esta regla es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto de la renta más de una vez al año, incluso en el caso en que no se indique la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento. acuerdo en sí Sin embargo, si, de acuerdo con la ley o el acuerdo, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (Artículo 310 del Código Civil de la Federación Rusa), entonces, en el sentido del párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, él no puede realizar dicho cambio más de una vez al año ... "Por lo tanto, el arrendador recibió el derecho de cambiar unilateralmente el tamaño de la renta, pero una vez al año.
Ley Federal N° 69-FZ del 21 de diciembre de 1994 “Sobre seguridad contra incendios”), en la práctica a menudo hay disputas entre propietarios e inquilinos sobre quién es responsable de qué. Los propietarios deben garantizar el cumplimiento oportuno de los requisitos, reglamentos, ordenanzas y otros requisitos de seguridad contra incendios. requerimientos legales inspectores estatales para la supervisión de incendios, y los inquilinos deben cumplir requisitos de seguridad contra incendios normas para este tipo de edificios (cláusulas 10, 38 de las Normas de seguridad contra incendios en la Federación de Rusia PPB 01-03, aprobadas por orden del Ministerio de Emergencias de Rusia del 18.06.03 No. 313). Por tanto, es necesario que en el contrato o en un anexo al mismo se describa el alcance concreto de las obligaciones del arrendatario y del arrendador en materia de seguridad contra incendios, lo que permitirá identificar claramente al responsable.
IMPORTANTE: El simple hecho de notificar al arrendador sobre un aumento de la renta no es vinculante para el arrendatario.

PREGUNTA: Las partes celebraron un contrato de arrendamiento de locales no residenciales (bienes raíces) por un período de un año. El acuerdo prevé el derecho del arrendador a aumentar la renta dos veces al año. ¿Cuántas veces durante la vigencia de dicho acuerdo puede el arrendador aumentar la renta?

RESPUESTA: De acuerdo con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez por año. año. La ley podrá prever otros términos mínimos para la revisión del monto de la renta para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes.
El párrafo 21 "Sobre ciertas cuestiones de la práctica de aplicar las reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un contrato de arrendamiento" aclara que esta regla es dispositiva y permite un cambio, por acuerdo de las partes, de los términos del contrato de arrendamiento acuerdo sobre el monto del alquiler más de una vez al año, incluso en el caso de que no haya indicios de la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento en sí.
Sin embargo, si, de conformidad con la ley o el contrato, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces, en el sentido del párrafo 3 del artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa, tal cambio no puede ser realizado por él más de una vez al año.
Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento de locales no residenciales (bienes inmuebles) establece el derecho del arrendador a aumentar el monto del alquiler unilateralmente, entonces dado derecho puede ser vendido por el arrendador no más de una vez al año. Si el acuerdo establece que el arrendador tiene derecho a cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, entonces tal condición es contraria a los requisitos de la ley, ya que el arrendador puede cambiar el monto del alquiler más de una vez al año únicamente. si el inquilino está de acuerdo con tal cambio. Si el arrendador ha aumentado el alquiler más de una vez al año, entonces el inquilino tiene derecho a impugnar dicho aumento del alquiler (términos del contrato) en los tribunales.

Además, es necesario tener en cuenta que la tarifa de alquiler puede fijarse en el contrato de arrendamiento no solo en una cantidad fija de dinero, sino que también puede ser equivalente, por ejemplo, a una cierta cantidad en una moneda extranjera (dólar o euros). Tal determinación del monto del alquiler, por regla general, se practica en contratos de arrendamiento a largo plazo para locales no residenciales (bienes raíces) y tiene como objetivo eliminar los efectos adversos de la inflación. V este caso tal condición supondrá el establecimiento de un mecanismo para el cálculo de la renta, por lo que una variación en el tipo de cambio de una moneda extranjera (dólar o euro) no supondrá una variación (incremento) en el importe de la renta de la vivienda no residencial contrato de arrendamiento de locales (bienes raíces) en el sentido de la cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa.

LEA TAMBIÉN CONSULTAS DE UN ABOGADO INMOBILIARIO:

De acuerdo con las normas internas regulaciones legales El arrendador tiene derecho a aumentar el alquiler. Donde el aumento no puede hacerse más de una vez al año. En qué casos es posible aumentar la tarifa de alquiler unilateralmente, cómo protege la ley al inquilino, a qué debe prestar atención al redactar un contrato de arrendamiento. Encontrará respuestas a estas y otras preguntas en nuestro artículo.

¿Cuándo puedes subir tu alquiler?

Como propietario de un inmueble que pretende traspasar a posesión temporal en régimen de arrendamiento, es necesario que conozca no solo sus derechos, sino también sus obligaciones. El arrendador tiene el derecho de aumentar la renta unilateralmente, pero para hacer esto solamente, basado en las normas legales.

En caso contrario, el arrendatario podrá solicitar tribunales para proteger sus derechos e intereses. Con la inflación creciente, el crecimiento constante de los precios de la vivienda y los servicios comunales, esta disposición del contrato de arrendamiento sigue siendo muy relevante y se aplica a condiciones esenciales. Por lo tanto, antes del diseño de la sección relacionada con el alquiler y todos los matices de su aumento, es necesario acordar la etapa de redacción del contrato.

La ley protege los intereses del inquilino

La legislación rusa regula claramente las situaciones en las que el propietario de un local arrendado puede aumentar la tarifa de alquiler. Basado en el CG situaciones similares sólo dos:

1. La tarifa por el uso del local podrá incrementarse de acuerdo con los términos del contrato de arrendamiento o arrendamiento. Los acuerdos de los participantes en la transacción son exactamente aquello en lo que la Ley no interfiere sin una necesidad correspondiente. Y si, durante la ejecución del contrato, las partes acordaron inicialmente la posibilidad de aumentar la tarifa de alquiler si se dan ciertas condiciones, entonces el arrendador tiene derecho a aumentarla. Tales condiciones, por ejemplo, son ciertas mejoras que el propietario, con el consentimiento del inquilino, realiza en el local: se proporciona calefacción o agua caliente, se aumenta la energía eléctrica, se realizan reparaciones, etc. Recuerde que todo esto debe ser registrada en el contrato de arrendamiento firmado por ambas partes de la transacción. Se puede hacer tal aumento, pero la ley establece una limitación clara: esto no se puede hacer más de una vez al año.
2. En ausencia de esta condición en el documento principal de la transacción, la legislación establece que el arrendador, por propia voluntad también tiene derecho a cambiar unilateralmente la renta. Pero solo después de que haya transcurrido un año desde la fecha de entrada en vigor del tratado. fuerza legal. En otras palabras, después de firmar el contrato de arrendamiento, la tarifa por el uso del local se mantendrá sin cambios durante todo el año y solo entonces el arrendador tiene derecho a aumentarla unilateralmente.

Pero debe tenerse especialmente en cuenta que el contrato de arrendamiento puede ser a largo plazo y a corto plazo. En el primer caso, la transacción se concluye por un período de más de un año, debe registrarse ante las autoridades de Rosreestr. Pero en el caso de relaciones de arrendamiento a corto plazo, el contrato se redacta por un período de hasta un año, no se requiere su registro. En este caso, si el arrendador planea aumentar la renta, puede, al final del contrato, ofrecer al arrendatario renegociar la transacción en nuevos términos.

Si no se siguió esta propuesta, y ninguno de los partícipes deseaba rescindir el contrato, se entiende prorrogado por tiempo indefinido con las mismas condiciones.

Cómo aumentar tu alquiler

Si el arrendador planea aumentar el alquiler, entonces debe informar al inquilino por escrito. La condición para el cambio, en esta situación, un aumento en el pago de los locales arrendados, se vuelve válida desde el momento en que se entrega este aviso al inquilino.

Pero, como puede ver en la práctica, en realidad todo es mucho más complicado. Esta disposición de la legislación es dispositiva, y solo se puede aplicar en la situación si esta disposición se escribió directamente en el contrato de arrendamiento. En otras palabras, independientemente de que el arrendador tenga derecho a aumentar la renta una vez al año, el arrendatario tiene derecho a no estar de acuerdo con tal cambio y cancelar el acuerdo también unilateralmente. Si se trata de un contrato de arrendamiento a largo plazo para el local, y tiene registro estatal, entonces todos los cambios que se realicen en el contrato, incluidos los relacionados con su precio - alquiler, deben redactarse en forma de un acuerdo adicional al documento principal. El acuerdo adicional lo firman ambos participantes en la relación de arrendamiento y también está registrado en Rosreestr. Si esto no se hace, el arrendatario tiene derecho a impugnar el aumento del pago del local alquilado presentando la correspondiente solicitud ante los tribunales.

Además, la concurrencia de determinadas condiciones que se detallan en el documento principal tampoco obligan al arrendatario a aceptar un aumento de la renta por parte del arrendador.

Mucho depende de cómo se escribió esta condición.. Supongamos que si se formula que “puede cambiar la renta del local”, esto no significa en absoluto que la segunda parte deba estar de acuerdo con su cambio. Y otra situación, si el documento principal dice que con el inicio ciertas condiciones"La tarifa por el uso de las instalaciones está sujeta a cambios". Al poner su firma en dicho acuerdo, el inquilino acepta de antemano los cambios en el alquiler, incluso cuando la inflación alcanza límite. Como complemento, se puede indicar que "en caso de negativa del arrendatario a celebrar un contrato adicional, la disputa sobre los cambios en el pago de la renta es considerada por el tribunal o el contrato se cancela antes de lo previsto".

Cuando el inquilino no está de acuerdo con pagar el aumento de la renta

Cuando el dueño del local, guiado por la ley o por los términos pactados en el contrato, aumenta el canon por la cosa arrendada, y el arrendatario no se compromete a pagarlo, continuando en el uso del local, por supuesto, aparece alguna deuda. Recuerde que usted no tiene derecho a resolver el problema, por ejemplo, bloqueando el acceso del inquilino al local alquilado, y más aún intentando recuperar de él la deuda resultante en forma de bienes que pertenecen al inquilino. Por supuesto, a menos que se indique lo contrario en el contrato de arrendamiento.