Mga pamantayan sa pagpapahalaga ng pederal. VI

Sa pag-apruba ng Federal Valuation Standard "Real Estate Valuation (FSO No. 7)"
Artikulo 20 pederal na batas na may petsang Hulyo 29, 1998 No. 135-FZ "Sa mga aktibidad sa pagtatasa v Pederasyon ng Russia» (Collected Legislation of the Russian Federation, 1998, No. 31, Art. 3813; 2006, No. 31, Art. 3456; 2010, No. 30, Art. 3998; 2011, No. 1, Art. 43; No. . 29, Art. 4291; 2014, No. 30, item 4226) Iniuutos ko:

Aprubahan ang kalakip na Federal Valuation Standard na "Real Estate Valuation (FSO No. 7)".
Ministro
A.V. Ulyukaev

Pamantayan ng pederal na pagpapahalaga
"Real Estate Appraisal (FSO No. 7)"

I. Pangkalahatang mga probisyon

1. Ang Federal Assessment Standard na ito ay binuo na isinasaalang-alang internasyonal na pamantayan mga pamantayan sa pagpapahalaga at pederal na pagpapahalaga "Mga pangkalahatang konsepto ng pagpapahalaga, mga diskarte sa pagpapahalaga at mga kinakailangan para sa pagpapahalaga (FSO No. 1)", "Layunin ng pagpapahalaga at mga uri ng halaga (FSO No. 2)", "Mga kinakailangan para sa ulat ng pagpapahalaga (FSO) No. 3)" (simula dito ayon sa pagkakabanggit - FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3) at tinutukoy ang mga kinakailangan para sa real estate valuation.

2. Ang Federal Valuation Standard na ito ay bubuo, nagdaragdag at tumutukoy sa mga kinakailangan at pamamaraan na itinatag ng FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3, at ipinag-uutos na gamitin sa pagtatasa ng real estate.

3. Ang mga probisyon ng Federal Valuation Standard na ito ay hindi nalalapat sa pagtatasa ng paksa pagpaparehistro ng estado hangin at mga sasakyang-dagat, inland navigation vessels, space objects, subsoil plots, mga negosyo bilang property complexes, pati na rin upang matukoy halaga ng kadastral mga bagay sa real estate sa pamamagitan ng mga pamamaraan ng mass assessment.

II. Mga bagay ng pagtatasa

4. Para sa mga layunin ng Pederal na Pamantayan na ito, ang mga bagay ng real estate ay maaaring maging mga bagay ng pagtatasa - mga built-up na plot ng lupa, hindi pa binuo na mga plot ng lupa, mga bagay pagbuo ng kapital, pati na rin ang mga bahagi mga kapirasong lupa at mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital, residential at non-residential na lugar, magkasama o magkahiwalay, na isinasaalang-alang ang mga karapatan sa ari-arian na nauugnay sa kanila, maliban kung ito ay sumasalungat sa kasalukuyang batas. Para sa mga layunin ng Pederal na Pamantayan na ito, ang mga bagay ng pagtatasa ay maaaring nakikibahagi sa karapatan sa isang bagay na real estate.

III. Pangkalahatang mga kinakailangan para sa pagtatasa

5. Kapag nangongolekta ng impormasyon tungkol sa ari-arian na pinahahalagahan, ang appraiser o ang kanyang kinatawan ay nagsasagawa ng inspeksyon ng appraisal object sa panahon na posibleng malapit sa petsa ng appraisal, maliban kung tinukoy sa appraisal task. Sa kaso ng pagkabigo na magsagawa ng inspeksyon, dapat ipahiwatig ng appraiser sa ulat ng pagtatasa ang mga dahilan kung bakit hindi napagmasdan ang object ng appraisal, pati na rin ang mga pagpapalagay at paghihigpit na nauugnay sa hindi pagsagawa ng inspeksyon.

6. Pinagsamang pagtatasa ng isang lupain at mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital na matatagpuan dito sa kawalan ng mga dokumento ng titulo at titulo para sa kapirasong lupa isinasagawa na isinasaalang-alang ang itinatag kasalukuyang batas ang mga karapatan at obligasyon ng may-ari ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital na may kaugnayan sa plot ng lupa, pati na rin ang karaniwang pag-uugali ng mga may-ari sa merkado na isinasaalang-alang na may kaugnayan sa isang katulad na plot ng lupa (pagbili o pag-upa).

7. Sa kawalan ng mga dokumentadong karapatan sa ari-arian ng mga ikatlong partido na may kaugnayan sa pag-aari na pinahahalagahan, mga paghihigpit (encumbrances), pati na rin ang polusyon sa kapaligiran ang bagay ay tinasa batay sa pag-aakalang walang ganoong mga karapatan, mga paghihigpit (encumbrances) at polusyon, na isinasaalang-alang ang mga pangyayari na natukoy sa panahon ng inspeksyon, maliban kung tinukoy sa pagtatalaga para sa pagtatasa.

IV. Takdang-aralin para sa pagsusuri

8. Ang pagtatalaga para sa valuation ng isang real estate object ay dapat maglaman ng sumusunod na karagdagang impormasyon bilang karagdagan sa tinukoy sa clause 17 ng FSO No. 1:

Ang komposisyon ng bagay ng pagtatasa, na nagpapahiwatig ng sapat na impormasyon upang makilala ang bawat bahagi nito (kung mayroon man);
mga katangian ng bagay sa pagtatasa at ang mga nasuri nitong bahagi o mga link sa mga dokumentong magagamit ng appraiser na naglalaman ng mga naturang katangian;
ang mga karapatan na isinasaalang-alang kapag tinatasa ang bagay sa pagtatasa, mga paghihigpit (mga encumbrances) ng mga karapatang ito, kabilang ang may kaugnayan sa bawat isa sa mga bahagi ng bagay sa pagtatasa.

9. Sa gawain para sa pagtatasa, ang iba pang mga kinakalkula na halaga ay maaaring ipahiwatig, kabilang ang:

Merkado upa(tinatantiya Kabuuang Pera kung saan ang ari-arian ay maaaring arkilahin sa petsa ng pagtatasa sa ilalim ng karaniwang mga kondisyon ng merkado);
mga gastos para sa paglikha (pagpaparami o pagpapalit) ng mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital;
pagkalugi ( tunay na pinsala, nawalang tubo) sa kaganapan ng alienation ng isang ari-arian, gayundin sa iba pang mga kaso;
mga gastos para sa pag-aalis ng polusyon sa kapaligiran at (o) pagbawi ng lupa.

V. Pagsusuri sa Market

10. Upang matukoy ang halaga ng real estate, sinusuri ng appraiser ang merkado sa mga segment na iyon, na kinabibilangan ng aktwal na paggamit ng ari-arian na pinahahalagahan at iba pang uri ng paggamit na kinakailangan upang matukoy ang halaga nito.

11. Ang pagsusuri sa merkado ng real estate ay isinasagawa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

a) pagsusuri ng epekto ng pangkalahatang sitwasyong pampulitika at sosyo-ekonomiko sa bansa at rehiyon kung saan matatagpuan ang bagay sa pagtatasa sa merkado ng tinasa na bagay, kabilang ang mga uso na lumitaw sa merkado sa panahon bago ang petsa ng pagtatasa;

b) pagpapasiya ng segment ng merkado kung saan nabibilang ang ari-arian na pinahahalagahan. Kung ang merkado ng real estate ay hindi binuo at walang sapat na data upang makakuha ng ideya ng mga presyo ng mga transaksyon at (o) mga alok na may maihahambing na real estate, pinapayagan na palawakin ang lugar ng pag-aaral sa gastos ng mga teritoryo na katulad sa pang-ekonomiyang katangian sa lokasyon ng ari-arian na sinusuri;
c) pagsusuri ng aktwal na data sa mga presyo ng mga transaksyon at (o) mga alok sa mga bagay sa real estate mula sa mga segment ng merkado, kung saan ang bagay na sinusuri ay maaaring maiugnay sa aktwal, pati na rin sa mga alternatibong opsyon para sa paggamit nito, na nagpapahiwatig ng saklaw ng mga halaga ng presyo;

d) pagsusuri ng mga pangunahing kadahilanan na nakakaapekto sa demand, supply at mga presyo ng maihahambing na real estate, tulad ng mga rate ng pagbabalik, mga panahon ng pagbabayad ng mga pamumuhunan sa merkado ng real estate, na may mga pagitan ng mga halaga ng mga salik na ito;

e) ang mga pangunahing konklusyon tungkol sa merkado ng real estate sa mga segment na kinakailangan upang suriin ang bagay, halimbawa, dinamika ng merkado, demand, supply, dami ng benta, kapasidad sa merkado, pagganyak ng mga mamimili at nagbebenta, pagkatubig, pagbabagu-bago ng presyo sa merkado ng bagay na sinusuri, at iba pang konklusyon.
Ang saklaw ng pananaliksik ay tinutukoy ng appraiser batay sa prinsipyo ng kasapatan.

VI. Pinakamahusay na pagsusuri sa paggamit

12. Ang pagsusuri sa pinakamahusay na paggamit ay sumasailalim sa mga pagtatantya halaga sa pamilihan real estate.

13. Ang pinakamataas na paggamit ay ang paggamit ng ari-arian na nagpapalaki sa pagiging produktibo nito (naaayon sa pinakamataas na halaga nito) at pisikal na posible, legal na pinahihintulutan (sa petsa na natukoy ang halaga ng ari-arian) at pinansiyal na makatwiran.

14. Ang pinakamabisang paggamit ng ari-arian ay maaaring tumutugma sa aktwal na paggamit nito o may kinalaman sa iba pang paggamit, halimbawa, pagkukumpuni (o muling pagtatayo) ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital sa lupa.

15. Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ay nagbibigay-daan sa iyo upang matukoy ang pinaka-pinakinabangang paggamit ng ari-arian, kung saan ang mga kalahok sa merkado (mga mamimili at nagbebenta) ay ginagabayan kapag bumubuo ng presyo ng transaksyon. Kapag tinutukoy ang halaga sa merkado, ang appraiser ay ginagabayan ng mga resulta ng pagsusuring ito upang pumili ng mga diskarte at pamamaraan para sa pagtatasa ng paksa ng pagtatasa at pagpili ng maihahambing na mga bagay sa real estate kapag inilalapat ang bawat diskarte.

16. Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng bagay ng pagtatasa ay isinasagawa, bilang panuntunan, ayon sa pagpaplano ng espasyo at mga nakabubuo na solusyon. Para sa mga bagay ng pagtatasa, kabilang ang isang land plot at mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital, ang pinakamabisang paggamit ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang mga kasalukuyang pasilidad ng pagtatayo ng kapital. Kasabay nito, ang naturang pagsusuri ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagsasagawa ng mga kinakailangang kalkulasyon para dito o wala ang mga ito, kung ang mga katwiran ay ipinakita na hindi nangangailangan ng mga kalkulasyon.

17. Pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng mga bahagi ng ari-arian, tulad ng built-in na tirahan at non-residential na lugar, ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang aktwal na paggamit ng iba pang bahagi ng bagay na ito.

18. Isinasagawa ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng isang bahagi ng isang bagay sa real estate na muling itinatayo o napapailalim sa muling pagtatayo na isinasaalang-alang ang pinakamabisang paggamit ng buong bagay na real estate na muling itinatayo.

19. Ang pinakamabisang paggamit ng isang ari-arian na pinahahalagahan nang hiwalay ay maaaring mag-iba sa pinakamabisang paggamit nito bilang bahagi ng kumplikadong mga ari-arian na pinahahalagahan.

20. Ang market value ng isang land plot na binuo gamit ang capital construction projects, o capital construction project para sa pagsasama ng value na ito sa kadastre ng estado ang real estate ay pinahahalagahan batay sa uri ng aktwal na paggamit ng ari-arian na pinahahalagahan. Kasabay nito, ang built-up na land plot ay tinasa bilang hindi pa binuo, na inilaan para sa paggamit alinsunod sa uri ng aktwal na paggamit nito.

21. Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng isang bagay sa real estate para sa pagpapaupa ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang mga kondisyon para sa paggamit ng bagay na ito, na itinatag ng kasunduan sa pag-upa o ang draft ng naturang kasunduan.

VII. Mga Pagdulog sa Pagpapahalaga

22. Kapag nag-aaplay ng comparative approach sa valuation ng real estate, isinasaalang-alang ng appraiser ang mga sumusunod na probisyon:

a) ang isang paghahambing na diskarte ay ginagamit para sa pagtatasa ng real estate, kapag posible na pumili ng sapat na bilang ng mga analog na bagay na may mga kilalang presyo ng mga transaksyon at (o) mga alok para sa pagtatasa;

b) ang mga bagay sa real estate ay ginagamit bilang mga analog na bagay na kabilang sa parehong segment ng merkado bilang ang bagay na sinusuri at maihahambing dito sa mga tuntunin ng mga kadahilanan sa pagpepresyo. Kasabay nito, para sa lahat ng bagay sa real estate, kabilang ang tinatasa, ang pagpepresyo para sa bawat isa sa mga salik na ito ay dapat na pare-pareho;

c) sa panahon ng pagtatasa, ang dami ng data ng merkado na magagamit sa appraiser tungkol sa mga bagay-analogues at ang mga patakaran para sa kanilang pagpili para sa mga kalkulasyon ay dapat na inilarawan. Ang paggamit sa mga kalkulasyon ng isang bahagi lamang ng mga katulad na bagay na magagamit ng appraiser ay dapat na makatwiran sa ulat ng pagtatasa;

d) upang magsagawa ng mga kalkulasyon, ang mga tiyak na tagapagpahiwatig ng gastos (mga yunit ng paghahambing) na tipikal para sa isang katulad na bagay na binuo sa merkado ng nasuri na bagay, sa partikular, ang presyo o upa sa bawat yunit ng lugar o yunit ng lakas ng tunog, ay ginagamit;

e) depende sa paunang impormasyon na makukuha sa merkado, maaaring gamitin ang mga pamamaraan ng qualitative valuation sa proseso ng pagtatasa ng real estate (relative paghahambing na pagsusuri, paraan ng mga pagtatasa ng eksperto at iba pang mga pamamaraan), mga paraan ng pagtatasa ng dami (paraan ng pagsusuri ng regression, paraan ng mga pagsasaayos ng dami at iba pang mga pamamaraan), pati na rin ang kanilang mga kumbinasyon.

Kapag nag-aaplay ng mga pamamaraan ng husay, ang pagtatasa ng real estate ay isinasagawa sa pamamagitan ng pag-aaral ng mga relasyong natukoy batay sa pagsusuri ng mga presyo ng mga transaksyon at (o) mga alok na may mga analog na bagay o may-katuturang impormasyon na natanggap mula sa mga eksperto, at paggamit ng mga relasyong ito upang magsagawa ng pagtatasa sa alinsunod sa teknolohiya ng paraang pinili para sa pagpapahalaga.

Kapag nag-aaplay ng paraan ng pagsasaayos, ang bawat analogue na bagay ay inihahambing sa object ng pagtatasa sa mga tuntunin ng mga salik sa pagpepresyo (mga elemento ng paghahambing), ang mga pagkakaiba sa mga bagay ay ipinahayag ng mga salik na ito, at ang presyo ng analogue object o ang partikular na tagapagpahiwatig nito ay nababagay ayon sa sa mga natukoy na pagkakaiba upang higit na matukoy ang halaga ng bagay ng pagtatasa. Sa kasong ito, ang pagsasaayos para sa bawat elemento ng paghahambing ay batay sa prinsipyo ng kontribusyon ng elementong ito sa halaga ng bagay.

Kapag nag-aaplay ng mga pamamaraan ng pagsusuri ng regression, ang appraiser, gamit ang data ng market segment ng appraised object, ay bumubuo ng isang modelo ng pagpepresyo na naaayon sa merkado ng bagay na ito, ayon sa kung saan tinutukoy nito ang tinantyang halaga ng nais na halaga;

f) upang ihambing ang bagay ng pagtatasa sa iba pang mga bagay sa real estate kung saan ang mga transaksyon ay ginawa o ipinakita sa merkado para sa kanilang pagkumpleto, ang mga sumusunod na elemento ng paghahambing ay karaniwang ginagamit:

Ipinadala mga karapatan sa ari-arian, mga paghihigpit (encumbrances) ng mga karapatang ito;
mga tuntunin ng pagpopondo sa nakumpleto o iminungkahing transaksyon (uri ng pagbabayad, mga tuntunin sa kredito, iba pang mga tuntunin);
mga kondisyon ng pagbebenta (hindi tipikal na mga kondisyon para sa merkado, transaksyon sa pagitan ng mga kaakibat, iba pang mga kundisyon);
mga kondisyon sa merkado (mga pagbabago sa presyo para sa panahon sa pagitan ng mga petsa ng transaksyon at pagtatasa, mga diskwento na mag-aalok ng mga presyo, iba pang mga kundisyon);
uri ng paggamit at (o) zoning;
ang lokasyon ng bagay;
ang mga pisikal na katangian ng bagay, kabilang ang mga katangian ng land plot, ang estado ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital, ang ratio ng lugar ng land plot at ang lugar ng pag-unlad nito, iba pang mga katangian;
pang-ekonomiyang mga katangian (antas ng mga gastos sa pagpapatakbo, mga tuntunin sa pag-upa, komposisyon ng mga nangungupahan, iba pang mga katangian);
Availability palipat-lipat na ari-arian hindi nauugnay sa real estate;
iba pang mga katangian (mga elemento) na nakakaapekto sa gastos;

g) bilang karagdagan sa gastos, maaaring gamitin ang isang paghahambing na diskarte upang matukoy ang iba pang mga kalkuladong tagapagpahiwatig, halimbawa mga rate ng pag-upa, pagbaba ng halaga at pagkaluma, capitalization at mga rate ng diskwento.

23. Kapag nag-aaplay ng diskarte sa kita, isinasaalang-alang ng appraiser ang mga sumusunod na probisyon:

a) ang diskarte sa kita ay inilalapat sa pagtatasa ng real estate na bumubuo o nakakagawa ng mga daloy ng kita;

b) sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita, ang halaga ng real estate ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng direktang paraan ng capitalization, ang discounted cash flow method o ang capitalization method ayon sa mga modelo ng pagkalkula;

c) ang direktang paraan ng capitalization ay ginagamit upang suriin ang mga bagay sa real estate na hindi nangangailangan ng makabuluhang pamumuhunan ng kapital sa kanilang pagkukumpuni o muling pagtatayo, ang aktwal na paggamit nito ay tumutugma sa kanilang pinakamabisang paggamit. Pagtukoy sa halaga ng paggamit ng real estate ang pamamaraang ito ay ginagampanan sa pamamagitan ng paghahati sa taunang kita mula sa bagay na naaayon sa merkado sa pamamagitan ng kabuuang rate ng capitalization, na tinutukoy batay sa isang pagsusuri ng data ng merkado sa ratio ng kita at mga presyo ng mga bagay sa real estate na katulad ng bagay na pinahahalagahan;

d) ang paraan ng may diskwentong cash flow ay ginagamit upang suriin ang real estate na bumubuo o nakakagawa ng mga daloy ng kita na may di-makatwirang dynamics ng kanilang pagbabago sa paglipas ng panahon sa pamamagitan ng diskwento sa mga ito sa isang rate na tumutugma sa return on investment sa katulad na real estate;

e) ang paraan ng pagkalkula ng modelo ng capitalization ay ginagamit upang suriin ang real estate na bumubuo ng mga regular na daloy ng kita na may inaasahang dinamika ng kanilang pagbabago. Ang nasabing kita ay naka-capitalize sa isang pangkalahatang rate ng capitalization, na itinayo batay sa isang rate ng diskwento na isinasaalang-alang sa modelo ng pagbabalik ng kapital, mga pamamaraan at kondisyon ng financing, pati na rin ang mga inaasahang pagbabago sa kita at mga halaga ng ari-arian sa hinaharap ;

f) ang istraktura (pagtutuos ng mga buwis, pagbabalik ng kapital, rate ng pagbabago sa kita at halaga ng asset) ng ginamit na mga rate ng diskwento at (o) capitalization ay dapat na tumutugma sa istraktura ng bawas (capitalized) na kita;

g) para sa real estate na maaaring paupahan, ang mga pagbabayad sa pag-upa ay dapat isaalang-alang bilang pinagmumulan ng kita;

h) ang pagtatasa ng real estate na nilayon para sa pagsasagawa ng isang partikular na uri ng negosyo (halimbawa, mga hotel, restaurant, gas station) ay maaaring isagawa batay sa impormasyon tungkol sa mga aktibidad sa pagpapatakbo ng negosyong ito sa pamamagitan ng paghihiwalay mula sa mga bahagi ng halaga nito na hindi nauugnay sa ari-arian na pinahahalagahan.

24. Kapag nag-aaplay ng diskarte sa gastos, isinasaalang-alang ng appraiser ang mga sumusunod na probisyon:

a) ang diskarte sa gastos ay inirerekomenda na gamitin upang suriin ang mga bagay sa real estate - mga plot ng lupa na binuo gamit ang mga proyekto sa pagtatayo ng kapital, o mga proyekto sa pagtatayo ng kapital, ngunit hindi ang kanilang mga bahagi, halimbawa, mga tirahan at hindi tirahan na lugar;

b) ipinapayong gamitin ang diskarte sa gastos para sa pagtatasa ng real estate kung ito ay tumutugma sa pinaka mahusay na paggamit ng land plot bilang hindi pa binuo at posible na tama na masuri ang pisikal na pagkasira, pati na rin ang functional at panlabas (ekonomikong) pagkaluma ng kapital. mga bagay sa pagtatayo;

c) ang diskarte sa gastos ay inirerekomenda na gamitin kapag ang aktibidad sa merkado ay mababa, kapag walang sapat na data na kinakailangan upang mailapat ang paghahambing at mga diskarte sa kita sa pagtatasa, pati na rin para sa pagtatasa ng real estate espesyal na layunin at paggamit (halimbawa, mga linear na pasilidad, hydraulic structure, water tower, pumping station, boiler house, mga network ng engineering at iba pang real estate kung saan hindi available ang market data sa mga transaksyon at alok);

d) sa pangkalahatang kaso Ang halaga ng ari-arian, na tinutukoy gamit ang diskarte sa gastos, ay kinakalkula sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:
pagpapasiya ng halaga ng mga karapatan sa isang lupain bilang hindi pa binuo;
pagkalkula ng mga gastos para sa paglikha (pagpaparami o pagpapalit) ng mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital;
pagpapasiya ng kita ng negosyante;
pagpapasiya ng pagsusuot at pagkaluma;
pagpapasiya ng halaga ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital sa pamamagitan ng pagbubuod ng mga gastos sa paglikha ng mga bagay na ito at ang kita ng negosyante at pagbabawas ng kanilang pisikal na pagkasira at pagkaluma;
pagpapasiya ng halaga ng isang bagay na real estate bilang ang kabuuan ng halaga ng mga karapatan sa isang land plot at ang halaga ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital;

e) para sa mga layunin ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng isang real estate object gamit ang cost approach, ang land plot ay tinatasa bilang hindi pa binuo sa pag-aakalang ang pinaka-epektibong paggamit nito;

f) ang pagkalkula ng mga gastos para sa paglikha ng mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital ay ginawa batay sa:
data sa mga kontrata sa pagtatayo (mga kasunduan) para sa pagtatayo ng mga katulad na pasilidad;
data sa mga gastos sa pagtatayo ng mga katulad na pasilidad mula sa mga dalubhasang direktoryo;
pagkalkula ng badyet;
impormasyon sa presyo ng merkado Mga Materyales sa Konstruksyon;
ibang data;

g) ang mga gastos sa paglikha ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng mga gastos na kasama sa mga gawaing konstruksyon at pag-install na direktang nauugnay sa paglikha ng mga bagay na ito, at ang mga gastos na nauugnay sa kanilang paglikha, ngunit hindi kasama sa mga gawaing konstruksyon at pag-install ;

h) para sa mga layunin ng pagtatasa ng halaga sa merkado ng real estate, ang halaga ng kita ng isang negosyante ay tinutukoy batay sa impormasyon sa merkado sa pamamagitan ng mga pamamaraan ng pagkuha, mga pagtatasa ng eksperto o analytical na mga modelo, na isinasaalang-alang ang direkta, hindi direkta at imputed na mga gastos na nauugnay sa ang paglikha ng mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital at ang pagkuha ng mga karapatan sa isang land plot;

i) ang halaga ng pamumura at pagkaluma ay tinukoy bilang ang pagkawala ng halaga ng ari-arian bilang resulta ng pisikal na pamumura, functional at panlabas (pang-ekonomiyang) pagkaluma. Kasabay nito, ang pamumura at pagkaluma ay nauugnay sa mga bagay sa pagtatayo ng kapital na may kaugnayan sa pag-aari na pinahahalagahan.

25. Ang appraiser ay may karapatang gumamit ng ibang pamamaraan ng pagkalkula at independiyenteng tukuyin ang pamamaraan (paraan) ng pagtatasa ng real estate sa loob ng balangkas ng bawat isa sa mga napiling diskarte, batay sa mga prinsipyo ng materyalidad, bisa, hindi malabo, kakayahang maberipika at sapat. Kasabay nito, ang ulat ng pagtatasa ay dapat maglaman ng isang paglalarawan ng pamamaraan (paraan) na pinili ng appraiser, na nagpapahintulot sa gumagamit ng ulat ng pagtatasa na maunawaan ang lohika ng proseso ng pagtukoy ng halaga at ang pagsunod ng pamamaraan (mga pamamaraan) pinili ng appraiser kasama ang ari-arian, ang mga prinsipyo ng pagtatasa, ang uri ng halaga na tinutukoy at ang nilalayong paggamit ng mga resulta ng pagtatasa.

VIII. Pagsasama-sama ng mga resulta ng pagsusuri

26. Ang koordinasyon ng mga resulta ng pagtatasa ng real estate, na nakuha gamit ang iba't ibang mga pamamaraan at diskarte, sa pagtatasa, at pagmuni-muni ng mga resulta nito sa ulat ng pagtatasa ay isinasagawa alinsunod sa mga kinakailangan ng FSO No. 1 at FSO No. 3.

27. Kung ang ilang mga paraan ng pagpapahalaga ay ginamit sa loob ng alinman sa mga diskarte sa pagtatasa ng real estate, ang kanilang mga resulta ay paunang pinag-ugnay upang makakuha ng isang intermediate na resulta ng pagtatasa ng real estate sa pamamagitan ng pamamaraang ito.

28. Sa proseso ng pag-coordinate ng mga pansamantalang resulta ng real estate valuation na nakuha gamit ang iba't ibang diskarte, kinakailangang pag-aralan ang mga pakinabang at disadvantage ng mga pamamaraang ito, ipaliwanag ang pagkakaiba sa pagitan ng mga intermediate na resulta at, batay sa pagsusuri, tukuyin ang huling resulta ng pagtatasa ng real estate.

29. Kung walang sapat na market data na kailangan para sa pagpapatupad ng alinman sa mga diskarte sa real estate valuation alinsunod sa mga kinakailangan nitong Federal Valuation Standard at FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3, sa loob ng framework ng napiling diskarte batay sa magagamit na data, inirerekumenda na ipahiwatig ang mga indicative na halaga (halaga) ng halaga na tinasa, na hindi isinasaalang-alang sa panghuling pag-apruba, ngunit maaaring magamit bilang pag-verify sa huling resulta ng ang pagpapahalaga sa real estate.

30. Pagkatapos ng pamamaraan ng pag-apruba, ang appraiser, bilang karagdagan sa pagpahiwatig sa ulat ng pagtatasa ng huling resulta ng pagtatasa ng real estate, ay nagbibigay ng kanyang opinyon sa mga posibleng hangganan ng pagitan kung saan, sa kanyang opinyon, ang halagang ito ay maaaring, maliban kung kung hindi man ay tinukoy sa pagtatalaga ng pagtatasa.

MINISTRY OF ECONOMIC DEVELOPMENT NG RUSSIAN FEDERATION

ORDER

Sa pag-apruba ng Federal Assessment Standard "Pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagsusuri, mga kinakailangan para sa opinyon ng eksperto at ang pamamaraan para sa pag-apruba nito (FSO N 5)" *


Dokumento na binago ng:
.
____________________________________________________________________

________________
sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia noong Pebrero 20, 2017 N 71 ..


Alinsunod sa at 20 ng Federal Law ng Hulyo 29, 1998 N 135-FZ "On Appraisal Activities in the Russian Federation" (Collection of Legislation of the Russian Federation, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, N 31, Art. 3456; 2011, N 1, art. 43)

nag-order ako:

Aprubahan ang Federal Assessment Standard "Pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagsusuri, mga kinakailangan para sa opinyon ng eksperto at ang pamamaraan para sa pag-apruba nito (FSO N 5)".
sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

Ministro
E.S. Nabiullina

Ang pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagsusuri, ang mga kinakailangan para sa isang opinyon ng eksperto at ang pamamaraan para sa pag-apruba nito (FSO N 5)

________________
* Pangalan na sinususugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71 ..

I. Pangkalahatang mga probisyon

1. Ang pederal na pamantayan sa pagpapahalaga na ito ay binuo na isinasaalang-alang ang mga internasyonal na pamantayan sa pagpapahalaga, batay sa Pederal na Batas ng Hulyo 29, 1998 N 135-FZ "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 31, Art. 3813; 2002 , N 12, item 1093, N 46, item 4537; 2003, N 2, item 167; 2004, N 35, item 3607; 2006, N 2, item 172, N 31, item 2007 , N 29, Artikulo 3482, N 31, Artikulo 4016; 2009, N 52, Artikulo 6450; 2010, N 30, Artikulo 3998; 2011, N 1, Artikulo 43) (mula rito ay tinutukoy bilang Pederal na Batas) at naglalaman ng mga kinakailangan para sa pagsusuri ng mga ulat sa pagtatasa.

2. Itinatag ng pederal na pamantayan sa pagpapahalaga na ito ang pamamaraan para sa pagsusuri ng mga ulat sa pagpapahalaga, ang mga kinakailangan para sa opinyon ng eksperto at ang pamamaraan para sa pag-apruba nito.
sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

3. Ang pederal na pamantayan sa pagpapahalaga na ito ay ipinag-uutos para gamitin sa pagsusuri ng mga ulat sa pagpapahalaga.

4. Ang pagsusuri ng isang ulat sa pagtatasa alinsunod sa Artikulo 17.1 ng Pederal na Batas ay nangangahulugang ang mga aksyon ng isang dalubhasa o mga dalubhasa ng isang self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser upang makabuo ng opinyon ng isang dalubhasa o mga eksperto na may kaugnayan sa isang ulat na nilagdaan. ng isang appraiser o appraiser sa pagsunod sa mga kinakailangan ng batas ng Russian Federation sa mga aktibidad sa pagtatasa (kabilang ang mga kinakailangan ng Pederal na Batas, mga pamantayan sa pagtatasa ng pederal at iba pang mga aksyon ng awtorisadong pederal na katawan gumaganap ng mga pag-andar ng ligal na regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga), at sa kaso ng pagsusuri ng ulat sa pagtukoy ng halaga ng pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga, pati na rin sa pagkumpirma ng halaga ng pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga, na tinutukoy ng appraiser sa ulat . Ang pagsusuri ng ulat ay isinasagawa sa isang boluntaryong batayan batay sa isang kasunduan sa pagitan ng customer ng pagsusuri at ng self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

Sa panahon ng pagsusuri sa ulat ng pagtatasa, ang isang pag-aaral ng gawaing isinagawa ng appraiser (appraiser) ay isinasagawa. Kapag nagsasagawa ng pagsusuri sa ulat ng pagtatasa ng isang eksperto (mga eksperto), hindi isinasagawa ang muling pagtatasa.

Ang ulat ng pagtatasa ay sinusuri alinsunod sa mga kinakailangan ng Pederal na Batas, mga pederal na pamantayan sa pagtatasa, mga pamantayan at mga patakaran para sa mga aktibidad sa pagtatasa ng isang organisasyong self-regulatory ng mga appraiser, isang miyembro ekspertong konseho na siyang eksperto (mga eksperto) na nagsasagawa ng pagsusuri sa ulat ng pagsusuri.

Ang mga aksyon (hindi pagkilos) ng eksperto o mga eksperto ng self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser sa panahon ng pagsusuri ng ulat ng pagtatasa, ang mga resulta ng naturang pagsusuri ay maaaring iapela mga stakeholder sa isang organisasyong self-regulatory ng mga appraiser sa paraang at sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinatag ng mga kinakailangan para sa pagsasaalang-alang ng isang self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser ng isang reklamo tungkol sa isang paglabag ng miyembro nito sa mga kinakailangan ng Pederal na Batas, mga pamantayan ng pederal na pagtatasa , iba pang mga regulasyong ligal na aksyon ng Russian Federation sa larangan ng mga aktibidad sa pagpapahalaga, mga pamantayan at mga patakaran para sa mga aktibidad sa pagpapahalaga, mga patakaran sa negosyo at propesyonal na etika, na inaprubahan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia noong Disyembre 25, 2015 N 989 (nakarehistro sa Ministry of Justice ng Russia noong Marso 21, 2016, pagpaparehistro N 41484), o hinamon sa korte.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

II. Mga uri ng pagsusuri ng ulat ng pagtatasa

III. Ang pamamaraan para sa pagsasagawa ng pagsusuri

6. Ang pagsusuri ng ulat ng pagtatasa ay isinasagawa sa isang boluntaryong batayan sa batayan ng isang kasunduan sa pagitan ng customer ng pagsusuri at ng self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

Ang halaga ng pagbabayad para sa pagsusuri ng ulat ng pagtatasa ay tinutukoy ng kontrata at hindi maaaring nakasalalay sa konklusyon na nilalaman sa positibo (negatibong) opinyon ng eksperto na inihanda ng eksperto (mga eksperto) ng self-regulatory organization ng mga appraiser batay sa mga resulta. ng pagsusuri (mula dito ay tinutukoy bilang opinyon ng eksperto).
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

7. Ang pagsusuri ng ulat ng pagtatasa ay isinasagawa sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinatag ng batas ng Russian Federation, panloob na mga dokumento organisasyong self-regulatory ng mga appraiser (maliban kung ang ibang mga tuntunin ay ibinigay ng kontrata para sa pagsusuri) o ang kontrata para sa pagsusuri.

8. Ang pagpili ng isang dalubhasa (eksperto) ng self-regulatory organization ng mga appraiser, na nagsasagawa (nagsasagawa) ng pagsusuri sa ulat ng pagtatasa, ay isinasagawa sa paraang itinatag ng mga panloob na dokumento ng self-regulatory organization ng appraisers, na naglalaman ng mga pamantayan sa pagpili at ang pamamaraan para sa paghirang ng isang dalubhasa (eksperto) ng self-regulatory organization ng appraisers, ang mga batayan at pamamaraan para sa pagtanggi ng isang eksperto (eksperto) ng self-regulatory organization ng appraisers mula sa pakikilahok sa pagsusuri ng ulat ng pagtatasa.

9. Ang isang ulat sa pagtatasa ay hindi maaaring suriin ng isang eksperto na pumirma sa ulat ng pagtatasa kung saan ang pagtatasa ay isinasagawa, o kung sino ang isang tagapagtatag, may-ari, shareholder, opisyal o isang empleyado ng isang legal na entity - ang customer ng pagsusuri, ang may-ari ng bagay ng pagtatasa.

Ang pagsusuri sa ulat ng pagtatasa ay hindi rin maaaring isagawa ng isang dalubhasa kung ang dalubhasa ay may interes sa ari-arian sa bagay sa pagtatasa, tungkol sa ulat ng pagtatasa kung saan isinasagawa ang pagtatasa, o kung ang eksperto ay kasama ng tagapagtatag, may-ari. , opisyal ng legal na entity - customer ng appraisal, isang indibidwal - ang customer ng pagsusuri o ang taong pumirma sa nauugnay na ulat sa pagtatasa, sa malapit na relasyon o ari-arian, at kung nilalang- ang kostumer ng kadalubhasaan ay ang pinagkakautangan o tagaseguro ng eksperto.

10. Ang eksperto ay obligadong ipaalam sa self-regulatory organization ng mga appraisers ng mga katotohanan ng impluwensya sa kanya ng sinumang tao upang maimpluwensyahan ang konklusyon (konklusyon) na nilalaman (napaloob) sa opinyon ng eksperto.

11. Upang magsagawa ng pagsusuri, ang ulat ng pagtatasa o isang kopya na pinatunayan alinsunod sa pamamaraan na itinatag ng organisasyong self-regulatory ng mga appraiser ay dapat isumite sa self-regulatory organization ng mga appraiser kung saan ang customer ng pagsusuri ay nagtapos ng isang kasunduan , sa paraan at sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinatag ng mga panloob na dokumento ng naturang organisasyong self-regulatory ng mga appraiser, maliban kung itinakda ng batas ng Russian Federation.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

12. Kapag nagsasagawa ng pagsusuri, ang isang self-regulatory organization ng mga appraiser ay nagtatatag ng mga pagpapalagay at paghihigpit na mga kundisyon, na napapailalim sa kung saan ang pagsusuri ng isang ulat ng pagtatasa ay isinasagawa, na hindi sumasalungat sa Pederal na Batas, pederal na mga pamantayan sa pagpapahalaga at iba pang mga aksyon sa larangan. ng mga aktibidad sa pagpapahalaga.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

13. Para sa mga layunin ng pagsusuri, ang impormasyong kailangan para sa pagsusuri, ngunit nawawala sa ulat ng pagtatasa, na tinutukoy ng tagasuri sa ulat ng pagtatasa, ay ibinibigay ng tagasuri sa kahilingan ng eksperto. Ang eksperto ay nagpapadala ng kahilingan sa paraang inireseta ng mga panloob na dokumento ng self-regulatory organization ng mga appraiser, na naglalaman ng mga kinakailangan para sa:
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

ang nilalaman ng kahilingan at ang oras ng pagsusumite nito;

pagpapatibay ng pangangailangang magbigay ng impormasyon;

ang tiyempo at pamamaraan para sa pagpapadala ng impormasyon ng appraiser.

14. Kapag nagsasagawa ng pagsusuri ng isang ulat ng pagtatasa, hindi pinapayagan para sa isang eksperto na gumamit ng impormasyon na nalaman pagkatapos ng petsa ng pagtatasa.

15. Ang pamamaraan para sa mga aksyon ng dalubhasa sa panahon ng pagsusuri ng ulat ng pagtatasa ay itinatag ng mga panloob na dokumento ng organisasyong self-regulatory ng mga appraiser.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

IV. Mga kinakailangan para sa opinyon ng eksperto

16. Ang opinyon ng eksperto ay dapat magpahiwatig ng:

a) petsa ng compilation at numero opinyon ng eksperto;

b) ang batayan para sa pagsusuri ng ulat ng pagtatasa;

c) impormasyon tungkol sa customer para sa pagsusuri ng ulat ng pagtatasa o ibang katawan na nagpasimula ng pagsusuri ng ulat ng pagtatasa (buong pangalan, lokasyon, OGRN (kung mayroon man).

Sa kaganapan na ang customer para sa pagsusuri ng ulat ng pagtatasa ay indibidwal, ang impormasyon tungkol sa kanya ay ipinahiwatig sa sumusunod na komposisyon: apelyido, unang pangalan, patronymic, serye at numero ng dokumento ng pagkakakilanlan, petsa ng isyu at awtoridad na nagbigay ng tinukoy na dokumento;

d) ang subparagraph ay hindi na wasto - ;

e) impormasyon tungkol sa ulat ng pagsusuri (petsa ng compilation at serial number ulat ng pagtatasa, impormasyong nagpapakilala sa bagay ng pagtatasa, ang petsa na natukoy ang halaga ng bagay sa pagtatasa), pati na rin ang impormasyon tungkol sa iba pang mga dokumento at materyales na isinumite para sa pagsusuri ng ulat sa pagtatasa;

f) impormasyon sa mga pagpapalagay at paghihigpit na mga kondisyon, na isinasaalang-alang kung saan ang pagsusuri ng ulat ng pagtatasa ay isinagawa;

g) impormasyon tungkol sa eksperto (mga eksperto) na pumirma (nagpirma) sa opinyon ng eksperto (apelyido, unang pangalan, patronymic, numero ng pagpaparehistro ayon sa rehistro ng mga miyembro ng self-regulatory organization ng mga appraiser);

h) ang mga resulta ng pagsuri sa ulat ng pagtatasa para sa pagsunod sa mga kinakailangan ng batas ng Russian Federation sa mga aktibidad sa pagpapahalaga, kabilang ang mga kinakailangan ng Pederal na Batas, mga pamantayan sa pagtatasa ng pederal at iba pang mga aksyon ng awtorisadong pederal na katawan na nagsasagawa ng mga tungkulin ng ligal na regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga, at (o) mga pamantayan at mga tuntunin ng mga aktibidad sa pagtatasa ng organisasyong self-regulatory ng mga appraiser, kung saan miyembro ang appraiser na pumirma sa ulat ng pagtatasa;
sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

i) ang mga resulta ng pagsuri sa bisa ng mga pamamaraan ng pagtatasa na pinili ng appraiser sa loob ng balangkas ng bawat isa sa mga diskarte sa pagtatasa na ginamit ng appraiser at pagsuri sa pagsunod sa pagkalkula ng halaga ng appraiser na isinagawa sa ulat na may kaugnay na mga diskarte at pamamaraan;

j) ang mga resulta at pagbibigay-katwiran ng iba pang mga aksyon ng eksperto sa panahon ng pagsusuri;
(Subparagraph bilang susugan, na ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

k) konklusyon batay sa mga resulta ng pagsusuri ng ulat ng pagtatasa, na dapat patunayan.

17. Ang resulta ng pagsusuri sa ulat ng pagtatasa ay positibo o negatibong opinyon ng eksperto.

Ang isang positibong opinyon ng eksperto ay isang opinyon ng eksperto na naglalaman ng isang konklusyon sa pagsunod sa ulat ng pagtatasa sa mga kinakailangan ng batas ng Russian Federation sa mga aktibidad sa pagpapahalaga (kabilang ang mga kinakailangan ng Pederal na Batas, mga pamantayan sa pagtatasa ng pederal at iba pang mga aksyon ng awtorisadong pederal katawan na nagsasagawa ng mga pag-andar ng ligal na regulasyon ng mga aktibidad sa pagpapahalaga), mga pamantayan at mga patakaran ng mga aktibidad sa pagpapahalaga, at sa kaso ng pagsusuri ng ulat ng pagpapahalaga sa pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng bagay sa pagpapahalaga o sa mga kaso na itinatag ng mga pamantayan ng pederal na pagpapahalaga, isang konklusyon sa pagkumpirma ng halaga ng bagay sa pagpapahalaga na tinutukoy ng appraiser sa ulat.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

Ang talata ay naging hindi wasto - ang utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71 ..

Ang negatibong opinyon ng eksperto ay isang opinyon ng eksperto na naglalaman ng konklusyon na iba sa konklusyong tinukoy sa ikalawang talata ng talatang ito.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

Kasama sa negatibong opinyon ng eksperto ang kumpletong listahan ng mga paglabag na natukoy at ang kanilang katwiran.

18. Ang negatibong opinyon ng eksperto ay dapat maglaman ng listahan ng mga natukoy na teknikal na error (typo, misprint, grammatical o arithmetic error) na maaaring makalinlang sa mga user ng ulat ng pagtatasa, at humantong din sa isang hindi tiyak na interpretasyon.

Natukoy na mga teknikal na pagkakamali na ginawa ng appraiser kapag kino-compile ang ulat ng pagtatasa, ngunit hindi humantong sa isang paglabag sa mga kinakailangan ng batas ng Russian Federation, kabilang ang mga kinakailangan ng Pederal na Batas, pederal na mga pamantayan sa pagtatasa at iba pang mga aksyon ng awtorisadong pederal. katawan na gumaganap ng mga tungkulin ng legal na regulasyon ng mga aktibidad sa pagtatasa, at (o) mga pamantayan at panuntunan ng mga aktibidad sa pagtatasa, at hindi makikita sa halaga ng bagay sa pagtasa, na tinutukoy ng appraiser sa ulat ng pagtasa, ay hindi batayan para sa pagbuo ng isang negatibong opinyon ng eksperto.

19. Ang sugnay ay naging hindi wasto - utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71 ..

20. Isang ekspertong opinyon ang iginuhit sa pagsusulat alinsunod sa mga kinakailangan ng Pederal na Batas, mga pamantayan sa pagtatasa ng pederal, mga pamantayan at mga patakaran para sa mga aktibidad sa pagpapahalaga ng isang organisasyong self-regulatory ng mga appraiser, isang miyembro ng konseho ng dalubhasa kung saan ay isang dalubhasa (mga eksperto) na nagsasagawa (nagsasagawa) ng pagsusuri ng ang ulat ng pagpapahalaga, at dapat na may bilang na pahina sa bawat pahina, tinatahi, selyuhan ng isang self-regulatory seal na mga organisasyon ng mga appraiser (maliban sa mga kaso kapag ang opinyon ng eksperto ay iginuhit sa form elektronikong dokumento), nilagdaan ng eksperto (mga eksperto) na (nagkaroon) ng pagsusuri sa ulat ng pagtatasa, na inaprubahan ng pinuno ng ekspertong konseho ng organisasyong self-regulatory ng mga appraiser o iba pang awtorisadong tao, pinatunayan ng ulo executive body organisasyong self-regulatory ng mga appraiser o iba pang awtorisadong tao at naaprubahan sa paraang itinatag ng self-regulatory organization ng mga appraiser alinsunod sa mga kinakailangan ng Federal Valuation Standard na ito.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

V. Mga kinakailangan para sa pamamaraan para sa pag-apruba ng opinyon ng eksperto

21. Ang pamamaraan para sa pag-apruba ng opinyon ng dalubhasa na inihanda ng isang dalubhasa (mga eksperto) ng isang self-regulatory organization ng mga appraiser (mula rito ay tinutukoy bilang ang pamamaraan para sa pag-apruba ng opinyon ng eksperto) na itinatag ng isang self-regulatory na organisasyon ng mga appraiser ay dapat maglaman ng mga probisyon na tumutukoy sa :

komposisyon ng mga taong pumipirma sa opinyon ng eksperto;

ang anyo ng pag-apruba ng opinyon ng eksperto ng pinuno ng konseho ng dalubhasa ng organisasyong self-regulatory ng mga appraiser o ibang awtorisadong tao;

ang anyo ng sertipikasyon ng opinyon ng eksperto ng pinuno ng executive body ng self-regulatory organization ng mga appraiser o ibang awtorisadong tao;

ang pagkakasunud-sunod at timing ng mga pamamaraan para sa pagpirma, pag-apruba at pagpapatunay ng opinyon ng eksperto;

ang komposisyon at dami ng impormasyon na ipinahiwatig sa opinyon ng eksperto sa impormasyong natanggap mula sa appraiser batay sa mga kahilingan para sa impormasyong kinakailangan para sa pagsusuri, ngunit hindi kasama sa ulat ng pagtatasa.

Ang pamamaraan para sa pag-apruba ng opinyon ng eksperto ay dapat maglaman ng mga kinakailangan para sa pagpirma ng opinyon ng eksperto na iginuhit sa anyo ng isang elektronikong dokumento, na pinahusay ng isang kwalipikadong elektronikong lagda.

22. Maliban kung itinakda ng batas ng Russian Federation sa mga aktibidad sa pagtatasa o ang kontrata para sa pagsusuri ng ulat ng pagtatasa, ang organisasyong self-regulatory ng mga appraiser ay dapat abisuhan ang mga appraiser na pumirma sa ulat ng pagtatasa ng mga resulta ng pagsusuri ng mga ulat na nilagdaan nila sa loob ng panahon na itinakda ng mga panloob na dokumento ng mga appraiser ng self-regulatory organization, at nagpapadala din ng kopya ng opinyon ng eksperto sa mga self-regulatory organization ng appraisers, na ang mga miyembro ay ang appraisers na pumirma sa appraisal report. Ang isang kopya ng opinyon ng eksperto ay maaaring ipadala sa anyo ng isang elektronikong dokumento.
(Talata bilang susugan, ipinatupad sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Pebrero 20, 2017 N 71.

23. Ang isang kopya ng opinyon ng eksperto ay itinatago ng self-regulatory organization ng mga appraiser para sa pangkalahatang termino panahon ng limitasyon itinatag ng batas ng Russian Federation.

Ang isang kopya ng opinyon ng eksperto ay maaaring maimbak sa anyo ng isang elektronikong dokumento na nilagdaan ng isang pinahusay na kwalipikadong elektronikong lagda.

Rebisyon ng dokumento, isinasaalang-alang
mga pagbabago at karagdagan na inihanda
JSC "Kodeks"

Ang mga pederal na pamantayan sa pagpapahalaga ng 2018 ay halos hindi naiiba sa nauna.

Lahat ng mga batas na inilabas kanina ay may bisa hanggang ngayon.

Ano ang FSO

Ang mga pamantayan sa pagpapahalaga ng pederal ay mga pagpapahalagang inaprubahan ng Ministri ng Russia.

Mayroong 3 pamantayan:

  1. Pangkalahatang konsepto at kinakailangan.
  2. Ang layunin ng pagtatasa at mga uri ng halaga.
  3. Mga kinakailangang kinakailangan para sa pagkalkula.

Mga tuntunin at kundisyon:

  1. Ang pagsusuri ay dapat na independyente.
  2. Kwalipikasyon ng Appraiser. Dapat ay mayroon siyang kaugnay na kaalaman.
  3. Ang pagkakaroon ng natapos na kontrata at lahat ng kinakailangang dokumentasyon.
  4. Paunang pagsusuri ng bagay para sa mga utang, buwis at pagkakasangla.
  5. Kawalang-kinikilingan ng inspektor. Hindi siya dapat interesado sa real estate.

Mga Pamantayan sa Pagsusuri ng Real Estate

Ang mga bagay ng pagtatasa ng real estate ay:

  1. Tinatahanang mga kapirasong lupa.
  2. Walang nakatirang teritoryo.
  3. Property under construction.
  4. Mga bahagi ng daigdig.
  5. Mga bahagi ng lugar.
  6. Mga bahay na tirahan.

Dapat suriin ng appraiser ang ari-arian sa tinukoy na oras. Kung hindi siya dumating sa oras, dapat siyang magsulat ng isang paliwanag na tala na nagpapahiwatig ng dahilan.

Ang mga dokumento ng pagtatasa ay dapat kasama ang sumusunod na impormasyon:

  1. Ano ang bagay na gawa sa. Ilista ang lahat ng bahagi nito.
  2. Mga katangian ng bagay. Sinusuri ang kondisyon nito sa pangkalahatan at indibidwal na mga silid.
  3. Mga karapatan na isinasaalang-alang kapag sinusuri ang isang bagay.

Pagpapahalaga sa negosyo

Siya ay napakahalaga. Salamat sa pagpapahalaga, posibleng matukoy nang maaga ang kita at gastos mula sa negosyo.

Mga Hakbang sa Pagpapahalaga sa Negosyo:

  1. paunang hakbang. Ang appraiser at ang customer ang magpapasya kung aling mga bagay ang kailangang suriin at kung gaano katagal ang aabutin. Pinag-aaralan ng eksperto ang kumpanya, unti-unting sinisiyasat ang trabaho.
  2. Magsimula. Nagsisimula ang appraiser. Dumating siya sa site, sinusuri ang mga dokumento at database, pati na rin ang lahat na magiging batayan ng trabaho.
  3. Yugto ng pagsusuri. Ngayon ay kailangan mong tingnan ang marketing, economics at suriin ang mga prospect ng pag-unlad at aktibidad ng kumpanya.
  4. Ang huling hakbang. Ngayon ay maaari mong simulan ang mga kalkulasyon. Ang halaga ng movable at real estate at kita at gastos ng kumpanya.
  5. Pagsusumite ng ulat.

FSO 1

Ang FSO 1 ay pangkalahatang konsepto at ang mga kinakailangan na kinakailangan para sa tamang pagsasagawa ng pagtatasa.

Ang pagpapahalaga ay mga bagay na maaaring bilhin o ibenta. Upang masuri nang tama ang bagay, kailangan mong matukoy kung magkano ang halaga nito.

Ang huling resulta ay kinakalkula sa pamamagitan ng generalization.

Mayroong ilang mga diskarte sa pagsusuri:

  1. Pahambing. Ang bagay ay inihambing sa mga analogue nito.
  2. kumikita. Ang tubo sa bawat pagbili ay kinakalkula.
  3. Mahal. Kinakalkula ang mga gastos. Nangyayari na kapag bumibili ng bahay kailangan mong ayusin, bumili ng mga bagong kasangkapan. Ang mga gastos ay ang perang kailangan para magamit muli ang bahay.

FSO 5

Ito ay isang pagsusuri sa pagtatasa - kung paano ito isinasagawa, ano ang mga kinakailangan para sa konklusyon, at kung paano ito naaprubahan.

Mayroong ilang mga uri:

  1. Pagsusuri ng pagpapatunay ng pagsunod sa mga kinakailangan na tinukoy sa batas ng Russia.
  2. Pagsusuri ng kumpirmasyon na ang halagang ipinahiwatig sa ulat ay tama at hindi sumasalungat sa mga kinakailangan.

Ang pagsusuri ay maaaring isagawa sa dalawang kaso:

  1. Iyon ang napagdesisyunan ng batas.
  2. Sa batayan ng isang kontrata para sa pagtukoy ng gastos.

Ang opinyon ng eksperto ay nagsasaad ng sumusunod:

  1. Petsa ng paglikha at bilang ng konklusyon.
  2. Bakit kailangang magsagawa ng pagsusuri.
  3. Impormasyon tungkol sa customer.
  4. Uri ng kadalubhasaan.
  5. Bakit napili ang ganitong uri?
  6. Mga resulta ng pagkalkula.
  7. Mga kundisyon na natugunan o hindi.
  8. Kapag nagkalkula, ang eksperto ay nagsagawa ng iba pang mga aksyon (kung hindi, ang item na ito ay nilaktawan).
  9. Mga konklusyon.

Ang resulta ng pagtatasa ay negatibo o positibong konklusyon.

Mga layunin ng pagsusulit:

  1. Suriin ang pagsunod ng ulat sa batas.
  2. Kumpirmahin ang kawastuhan ng tinukoy na halaga.
  3. I-verify na nakasunod ang evaluator sa lahat ng kinakailangan noong bumubuo ng ulat.
  4. Pagsusuri ng bisa.
  5. Tiyaking totoo ang lahat ng katangian at impormasyon tungkol sa bagay na ipinahiwatig sa ulat.
  6. Pag-aralan ang pinakamabisang paraan ng paggamit.
  7. Summing up, nagpapatunay sa tama o mali ng ulat.

FSO 6

Dito natutukoy ang antas ng kaalaman ng dalubhasa.

Dapat siyang magkaroon ng sumusunod na kaalaman at kasanayan:

  1. Impormasyon tungkol sa paghahambing na diskarte, kung paano ilapat ito, alam ang mga pamamaraan ng pagsusuri at ang pagkakasunud-sunod ng kanilang aplikasyon.
  2. mga kinakailangan sa analogue.
  3. Impormasyon tungkol sa diskarte sa kita. Paano makalkula ito nang tama.
  4. Impormasyon sa gastos. Paano wastong ilapat ang diskarteng ito at kalkulahin ang mga pagkalugi.
  5. Paano matukoy ang mga sira na o hindi na ginagamit na kagamitan, o hindi nagagamit na lugar.
  6. Magagawang i-coordinate ang lahat ng nakalistang katangian upang matukoy nang tama ang pinal na halaga.

Konklusyon

Ang FSO ay kinakailangan upang wastong kalkulahin ang bagay nang hindi nagkakamali. Maaari kang mag-download ng detalyadong impormasyon sa website na ito http://www.ceae.ru/law-2.htm. Ang mga bagong pamantayan ay hindi pa natatanggap, ngunit marahil ay lilitaw ang mga ito sa hinaharap.

Dinadala namin sa iyong atensyon ang isang webinar na nakatuon sa Federal Standard mga pagtatasa ng real estate:


© 2022 egoist24.ru Mga sistema ng pagbabayad. mortgage. Mga bangko. Yandex pera. webmoney. Pangkalahatang Impormasyon.