Mga problemang nagmumula sa panahon ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito. Mga problema sa pagpaparehistro ng estado ng isang kasunduan sa mortgage at mortgage bilang isang paghihigpit (encumbrance) ng karapatan ng isang ari-arian sa isang hindi natitinag na ari-arian

konsepto pagpaparehistro ng estado Ang mga karapatan sa real estate ay ibinibigay sa Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito", kung saan ang pagpaparehistro ng estado ay tinukoy bilang " legal na kilos pagkilala at pagkumpirma ng estado ng paglitaw, paghihigpit (encumbrance), paglilipat at pagwawakas ng mga karapatan sa real estate alinsunod sa Civil Code ng Republika ng Kazakhstan.

Bago isaalang-alang ang mismong konsepto ng pagpaparehistro ng estado, dapat linawin ang ilang aspeto. At ang una sa kanila: ano ang ibig sabihin ng mambabatas sa kasong ito sa ilalim ng real estate? Clause 1, Art. 117 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan ay nagbibigay ng ganoon pangkalahatang kahulugan real estate: lahat ng bagay na matatag na konektado sa pamamagitan ng lupa, mga bagay, ang paggalaw na imposible nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin. Ngunit bukod dito, kasama rin sa real estate ang mga bagay na hindi nakakatugon sa pamantayang ito - hangin at mga sasakyang-dagat, inland navigation vessels, space objects, pati na rin ang (Artikulo 119 ng Civil Code ng Republic of Kazakhstan) isang enterprise bilang property complex. Ang real estate ay isang legal na konsepto, at ang ari-arian ay maaaring mauri bilang real estate ayon sa batas, na mayroon pinakamahalaga upang matukoy kung ang mga karapatan dito at mga transaksyon dito ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.

Kaya, ang pagsusuri modernong batas, maaari mong gawin ang sumusunod na listahan ng mga bagay sa real estate, ang mga karapatan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado alinsunod sa Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito":

1) mga plot ng lupa (Artikulo 117 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito");
2) subsoil plots (ibid.);
3) nakahiwalay na anyong tubig (ibid.);
4) kagubatan, perennial plantations (ibid.);
5) mga gusali (Artikulo 117 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan), mga bahagi ng mga gusali;
6) mga istruktura (Artikulo 117 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan); mga istruktura sa itaas at sa ilalim ng lupa, mga pasilidad sa engineering, imprastraktura ng transportasyon at pagpapabuti (sugnay 4, artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan na may petsang Hulyo 16, 2001 No. 242-II "Sa mga aktibidad sa arkitektura, pagpaplano ng lunsod at pagtatayo sa Republika ng Kazakhstan" at mga elemento ng imprastraktura ng engineering ng pabahay sektor (artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan sa Ugnayan sa Pabahay ");
7) non-residential na lugar (Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan sa Mga Ugnayan sa Pabahay, Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito"); mga bahagi ng lugar (LRK "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito");
8) mga negosyo bilang isang kumplikadong pag-aari (Artikulo 119 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito";
9) mga gusali ng tirahan at ang kanilang mga bahagi (Artikulo 601 ng Kodigo Sibil ng Republika ng Kazakhstan), mga gusali ng tirahan na may mga tirahan at hindi tirahan na lugar (Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan sa Mga Ugnayan sa Pabahay); mga gusali ng tirahan sa mga cottage ng tag-init na may karapatang magrehistro ng paninirahan dito;
10) mga apartment, ang kanilang mga bahagi (Artikulo 194, 601 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan), mga lugar ng serbisyo, iba pang lugar ng tirahan sa mga gusali ng tirahan at iba pang mga gusali na angkop para sa permanenteng at pansamantalang paninirahan (Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan sa Relasyon sa Pabahay);
11) mga silid (Artikulo 9 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan sa Mga Ugnayan sa Pabahay, Artikulo 5 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan, na may bisa ng batas, na may petsang Disyembre 23, 1995 N 2723 Sa Mortgage ng Real Estate ng Republika ng Kazakhstan);
12) dachas, mga bahay sa hardin, mga garahe at iba pang mga gusali na may kahalagahan sa consumer (Artikulo 56 ng Mga Batayan ng Batas sa Mga Notari, Artikulo 5 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa Real Estate Mortgage");
13) mga gusali ng tirahan na walang karapatang magrehistro ng paninirahan sa kanila at mga gusali ng utility at istruktura sa mga plot ng hardin; hindi permanenteng mga gusali ng tirahan at mga utility na gusali at istruktura sa mga plot ng hardin (LRK "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito");
14) condominiums bilang real estate complexes (Batas ng Republika ng Kazakhstan sa Housing Relations, Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito");
15) mga bagay ng konstruksyon na isinasagawa na hindi ang paksa kasalukuyang kontrata kontrata sa pagtatayo (Artikulo 25 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito".

Sa huling kaso, mayroong isang tiyak na problema sa pagpapatupad ng batas: kailan humihinto ang isang bagay na ginagawang pagtatayo upang maging isang koleksyon ng mga materyales sa gusali at nagiging isang bagay na real estate? Halimbawa, may mga sitwasyon kapag ang taong nagsimula sa pagtatayo ng isang bagay, sa ilang kadahilanan, ay hindi makumpleto ito, ngunit sa parehong oras ay interesado sa pag-alienate ng naturang bagay.

Nagbangon ito ng isa pang tanong: anong kapalaran ang naghihintay kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang object ng construction in progress. Art. 37 Land Code Ang Republic of Kazakhstan na may petsang Hunyo 20, 2003 No. 442-II ay nagbibigay na kapag ang pagmamay-ari ng mga gusali at istruktura ay inilipat, ang karapatang gamitin ang mga nauugnay na lupain ay pumasa din. Ang Clause 1 ng Artikulo 244 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan ay nilinaw ang probisyong ito, na nagsasabi na kapag nagbebenta ng "isang gusali, istraktura o iba pang real estate sa bumibili, kasabay ng paglipat ng pagmamay-ari ng naturang real estate, ang mga karapatan sa iyon bahagi ng land plot na inookupahan ng real estate na ito at kinakailangan para sa paggamit nito ay inilipat ". Ngunit kung ang object ng construction in progress ay hindi kinikilala bilang real estate, ang panuntunang ito ay hindi nalalapat sa pagbebenta nito, at samakatuwid ang paunang pahintulot ng may-ari ng land plot ay kinakailangan. Ito ay humahantong sa isang komplikasyon ng pamamaraan para sa pagbebenta at pagbili ng kasalukuyang konstruksyon, kumpara sa pagbebenta at pagbili ng naitataas at hindi natitinag na ari-arian.

Dapat pansinin na ang Artikulo 569 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan ay nagbibigay para sa pag-iingat ng site ng konstruksiyon, pagkatapos kung saan ang may-ari ay may karapatang irehistro ito bilang real estate, at pagkatapos ay gumawa ng mga transaksyon.

Sa pagsasagawa, may mga kaso kapag ang mga awtoridad sa pagpaparehistro ay tumanggi na magrehistro ng mga transaksyon na may kasalukuyang pagtatayo.

Susunod, dapat mong malaman kung aling mga karapatan sa real estate ang napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ang sagot sa tanong na ito ay ibinigay ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan (Artikulo 118): ang karapatan ng pagmamay-ari, ang karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, ang karapatan ng pamamahala sa pagpapatakbo, ang karapatan ng minanang pagmamay-ari habang buhay, ang karapatan ng permanenteng paggamit, pagsasangla, easements. Ilang artikulo Civil Code at ang Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" ay nagpapahiwatig din ng iba pang mga uri ng mga karapatan na napapailalim sa pagpaparehistro (halimbawa, upa, pamamahala ng tiwala, atbp.)

Ngayon bumalik tayo sa mismong konsepto ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito. Batay sa mga salita ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" at ang mga artikulo ng Civil Code, maaari itong tapusin na ang pagpaparehistro ng estado, na kinikilala ang paglitaw ng mga karapatan sa real estate , sa gayon ay ipinakilala ito sa sirkulasyon ng batas sibil at ginagawang legal ang mga kasunod na transaksyon dito, na napapailalim din sa pagpaparehistro ng estado sa mga kaso na itinakda ng Civil Code.

Sa pamamagitan ng paunang pagpaparehistro ng estado ng bagong likhang real estate, kinikilala ng estado ang mga karapatan dito para sa legal o indibidwal. Sa kasunod na pagpaparehistro ng paglilipat ng mga karapatan, kinukumpirma ng estado ang pagbabago o pagwawakas ng mga dating nakarehistrong karapatan sa real estate. Sa alinman sa mga nakalistang kaso ng pagkilala at pagkumpirma ng mga karapatan ng estado, ito ay ipinahayag sa isang legal na aksyon sa anyo ng paggawa ng mga entry sa Unified Register of Rights to Real Estate na mga dokumento ng titulo, na nagbibigay ng sertipiko ng pagmamay-ari o sa anyo ng isang marka sa mga dokumento ng pamagat. Mula sa lahat ng ito, maaari nating tapusin na ang pagpaparehistro ng estado ay isang legal na kalikasan. Gayunpaman, ang pagsusuri ng mga artikulo ng Civil Code ay nagpapakita na ang sandali ng paglitaw ng mga karapatan ay maaaring hindi palaging nag-tutugma sa oras sa kanilang pagpaparehistro ng estado, na ibinigay bilang isang pagbubukod sa talata 2 ng artikulo 8 ng Civil Code. Bukod dito, ang tuntunin ng batas na ito ay hindi nag-uugnay sa sandali ng paglitaw ng mga paghihigpit, halimbawa, sa anyo ng pag-agaw, sa oras ng kanilang pagpaparehistro ng estado.

Kaya, nakikita natin na ang mambabatas, na itinatag ang ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan at iba pang mga kaganapan, sa parehong oras ay hindi nagbigay sa prosesong ito ng isang karakter na eksklusibong nagtatatag ng pamagat, na nagpapahintulot sa amin na isaalang-alang ang naturang pagpaparehistro bilang isang pagmuni-muni sa magparehistro para sa isang walang limitasyong lupon ng mga tao ng maaasahan at komprehensibong impormasyon tungkol sa legal na katayuan real estate, ang pagbabago o pagwawakas nito. Ang konklusyon na ito ay kinumpirma din ng katotohanan na ang pagkilala sa mga karapatan sa real estate ay maaaring isagawa sa utos ng hudisyal, ang posibilidad na itinakda ng Art. 9 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan at ang mga pamantayan batas pamamaraan. Sa kasong ito, ang desisyon ng korte ang dapat gumanap sa papel ng isang gawa ng pagkilala ng estado ng mga karapatan, at ang pagpaparehistro, pagkatapos gawin ang desisyon, ay magiging responsibilidad ng may-katuturang ahensya ng gobyerno.

Sa pagbibigay ng konsepto ng pagpaparehistro ng estado, ang mambabatas ay nakikilala sa prinsipyo ang katumbas na mga pormulasyon "isang gawa ng isang katawan ng estado na nagbibigay ng mga karapatan" at "isang ligal na pagkilos ng pagkilala ng estado ng mga karapatan", at ginawa ito, tila, para sa sumusunod na dahilan:

- imposibleng malito ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan at isang aksyon ng isang katawan ng estado na bumubuo ng mga karapatan, batay sa isang paghahambing ng mga talata 1, 2 ng artikulo 8 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, kung saan ang mga konsepto na ito ay itinuturing bilang malaya;
- ang pangunahing gawain ng publikasyon batas ng estado- lumikha ng isang batayan para sa paglitaw ng mga karapatan at obligasyon, habang ang pagpaparehistro ng estado ay may iba pang mga gawain, kabilang ang pagtukoy sa mga partikular na kaso ang oras kung kailan lumitaw ang mga karapatan;
- mula sa punto ng view ng ligal na lohika, isinasaalang-alang ang pagpaparehistro ng mga karapatan bilang isang aksyon ng estado na nagbubunga ng mga karapatang sibil ay imposible rin, dahil ang pariralang "pagpaparehistro ng mga karapatan na nagdudulot ng mga karapatang ito" ay hindi makatwiran;
- ang pagkilala sa katayuan ng may-katuturang batas ng estado pagkatapos ng pagpaparehistro ay mangangailangan din ng pagpapataw sa pananagutan ng estado para sa ligal na kadalisayan at legalidad ng mga karapatan na pinatunayan, na, siyempre, ay magkakaroon ng mga negatibong kahihinatnan para sa badyet nito, dahil sa katunayan ito ay magiging maging tungkol sa responsibilidad ng mga nagbabayad ng buwis para sa mga iligal na aksyon ng mga partido kapag gumagawa ng isang deal.

Bilang karagdagan dito, maaari itong idagdag na ang mambabatas, malamang, ay sinadya ng isang ligal na kilos hindi ang pagpapalabas ng anumang normatibong legal na kilos, ngunit ang pagganap ng mga aksyon na naglalayong magpasok ng impormasyon sa Pinag-isang Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate sa pagkakasunud-sunod upang i-streamline ang turnover ng real estate.

Sa pagbubuod sa itaas, maaari nating tapusin na ang pagpaparehistro ay ang legalisasyon para sa sibil na sirkulasyon ng mga transaksyon at ang mga karapatan at obligasyon na nabuo ng mga ito, pati na rin ang iba pang mga batayan para sa paglitaw ng mga karapatan at obligasyon na ibinigay para sa talata 1 ng artikulo 8 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan.

Sa esensya, ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan ay hindi dapat malito sa pagpaparehistro ng isang espesyal o accounting kalikasan, dahil ang naturang pagpaparehistro ay mas malamang na isang pagpaparehistro ng real estate mismo, at hindi ang mga karapatan dito, na isinagawa upang makamit ang isang bilang ng mga layunin ng pampublikong batas. (halimbawa, pagpaparehistro ng real estate sa mga awtoridad teknikal na imbentaryo). Ang pagpaparehistro ng mga karapatan ng estado ay inilaan upang matiyak ang katatagan ng paglilipat ng real estate, dahil ang huli ay hindi lamang ari-arian, kundi pati na rin ang kahalagahan sa lipunan. Ang ganitong katatagan ay nakakamit sa pamamagitan ng paglalagay ng mga transaksyon at iba pang mga aksyon sa real estate sa labas ng mga pribadong interes ng mga partido, pati na rin ang paglikha ng isang espesyal, pinag-isang sistema ng impormasyon, na nagpapahintulot sa lahat ng mga paksa ng batas na makatanggap ng eksklusibo at mapagkakatiwalaang data lamang sa legal na katayuan ng isang bagay.

Malinaw, ang isa sa mga pangunahing gawain ng pagpaparehistro ng estado ay upang magarantiya ang legalidad ng mga transaksyon sa real estate, kahit na ang isyung ito ay kasalukuyang hindi ganap na kinokontrol ng batas. Bilang karagdagan, ang pagkakaroon ng Pinag-isang Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate ay lubos na nagpapadali sa mga aktibidad ng iba't ibang mga katawan ng estado na may kaugnayan sa pangangailangang panatilihin ang mga talaan ng mga may-ari ng ari-arian. Halimbawa, ang mga aktibidad ng mga awtoridad sa buwis sa paggamit ng kontrol sa mga gastos ng mga mamamayan, ang mga aktibidad ng serbisyo ng bailiff, na nangangailangan ng impormasyon tungkol sa pagkakaroon o kawalan ng ari-arian mula sa isang partikular na tao. Magagawang kontrolin ng mga awtoridad na antimonopolyo ang pagsunod sa pamamaraan para sa pagsusumite ng mga petisyon alinsunod sa Artikulo 17 at 18 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan na may petsang Abril 12, 2004 No. 544-II "Sa regulasyon ng mga aktibidad sa pangangalakal", kapag ang isang transaksyon para sa pagkuha ng ari-arian ay nangangailangan ng paunang pag-apruba mula sa mga awtoridad ng antimonopolyo.

Ang batas ay nagbibigay ng dalawang anyo ng pagpaparehistro ng estado: mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito. Dahil tinutukoy ng Artikulo 118 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan na bilang karagdagan sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa pag-aari at iba pang mga karapatan sa lupa, ang limitasyon, paglitaw, paglilipat at pagwawakas ng mga karapatang ito ay napapailalim din sa pagpaparehistro, na literal na binibigyang-kahulugan ang mga probisyon ng panuntunang ito. , maaaring tapusin ng isa na ang lahat ng mga transaksyon sa real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, dahil ang anumang transaksyon ay isang paraan o iba pang konektado sa paglitaw, pagwawakas, paglipat o paghihigpit ng mga karapatan sa real estate, iyon ay, sa mga pangyayari na ipinahiwatig ng Artikulo 118 ng ang Civil Code ng Republika ng Kazakhstan bilang mga kaso kung saan ang pagpaparehistro ng transaksyon ay kinakailangan. Ngunit kung ang kundisyong ito ay hindi natutugunan, dalawang uri ng mga kahihinatnan ang posible.

Pagsusuri sa mga artikulo ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan (isinasaalang-alang ang Artikulo 157, na naglalaman ng probisyon na, sa mga kaso na itinatag ng batas, ang hindi pagsunod sa kinakailangan para sa pagpaparehistro ng estado ng isang transaksyon ay nangangailangan ng kawalan ng bisa nito), maaari naming tapusin na ang kawalan ng bisa ng isang transaksyon sa kaso ng hindi pagsunod sa mga kinakailangan sa pagpaparehistro ay hindi palaging nagaganap , ngunit sa mga kaso lamang kung saan ang batas ay naglalaman ng direktang indikasyon nito (Artikulo 588 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan), o direktang nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado, nang hindi tinutukoy ang mga kahihinatnan ng hindi pagsunod sa kinakailangang ito (Artikulo 574 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan). Sa mga kasong ito, ang transaksyon, ayon sa Artikulo 157, 159 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, ay dapat ituring na walang bisa.

Bilang isang tuntunin, isinasaalang-alang ng mambabatas na sapat na ang paggamit ng isa sa mga anyo ng pagpaparehistro ng estado: mga karapatan o mga transaksyon. At sa partikular na mahirap na mga kaso lamang, kapag kinakailangan na gumamit ng kontrol ng estado, kapwa sa transaksyon mismo at sa paglipat ng mga karapatan sa ilalim nito, ang batas ay nagbibigay para sa pagpaparehistro ng parehong transaksyon at mga karapatan sa ilalim ng transaksyong ito. Kasama sa mga ganitong kaso ang pagpaparehistro ng isang kasunduan at ang paglipat ng pagmamay-ari, una, sa ilalim ng isang kontrata para sa pagbebenta ng mga lugar ng tirahan o isang negosyo, pangalawa, sa ilalim ng isang kasunduan sa palitan para sa mga ganitong uri ng mga bagay sa real estate, at, pangatlo, sa ilalim ng isang kontrata ng donasyon ng real estate. Ito'y nagsisilbing karagdagang garantiya ligal na kadalisayan ng mga nakarehistrong kontrata.

Kung saan pagsasanay sa mundo batay sa pangangailangang gamitin walang sablay mga pagkakataon para sa non-governmental mga ligal na institusyon upang matiyak ang ligal na kadalisayan ng mga nakarehistrong kasunduan at ang legalidad ng mga karapatan na nagmula sa kanilang batayan, na ganap na nakakatugon sa mga layunin ng paglikha ng isang matatag na paglilipat ng real estate. Para sa mga bansa ng sistema ng batas ng Anglo-Saxon, ito ay isang obligadong pakikilahok sa transaksyon ng isang insurance broker. Para sa mga bansa ng sistema ng batas ng kontinental, kung saan kabilang din ang ating estado, ang gayong paraan na hindi estado upang matiyak na ang legalidad ng mga transaksyon sa real estate ay palaging kanilang ipinag-uutos na pagpapanotaryo.

Ang pagpaparehistro ng mga transaksyon sa real estate ay palaging umiiral, at ito ay ginawa ng mga technical inventory body (BTI) at mga komite ng lupa sa pamamagitan ng paglalagay ng selyo ng pagpaparehistro sa isang notarized na dokumento. Ang lahat ng data sa bagay ay ipinasok sa mga log ng pagpaparehistro. Noong nakaraan, ang sistema ng mga awtoridad sa pagpaparehistro at ang pamamaraan mismo ay tinutukoy nang nakapag-iisa ng estado, ang pagpaparehistro ay ang pangalawang yugto sa paglipat ng pagmamay-ari ng ari-arian, kasunod ng ipinag-uutos na notarization ng transaksyon. .

Kaugnay ng pag-unlad ng mga relasyon at pagbabago sa pamilihan buhay pang-ekonomiya Sa ating bansa, ang merkado ng real estate ay muling nabuhay at nagsimulang aktibong umunlad, at samakatuwid ito ay naging kinakailangan na magkaroon ng isang pare-parehong pamamaraan para sa pagrehistro ng real estate sa buong estado, upang posible na masubaybayan ang buong proseso ng paglitaw, pagwawakas at paglipat ng mga karapatan sa isang hiwalay na ari-arian. Samakatuwid, ipinakilala ng batas ang mandatoryong pagpaparehistro ng estado ng anumang mga karapatan sa real estate, na isinasagawa sa pamamagitan ng pagpasok ng data na tinutukoy ng mambabatas sa Pinag-isang Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Nito, na karaniwan sa buong teritoryo ng estado, at ang mga patakaran para sa pagpapanatili nito ay pareho din sa buong teritoryo nito.

Ang internasyonal na legal na karanasan ay matagal nang naglaan para sa ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate, ngunit batay lamang sa isang notarized na transaksyon. Ang batas ay nagpapahintulot sa mga mamamayan na mag-aplay nang direkta sa awtoridad sa pagpaparehistro na may isang kasunduan na iginuhit sa isang simple pagsusulat, ibig sabihin, sa esensya, inililipat ang mga tungkulin ng isang independyente at walang kinikilingan na notaryo sa isang lingkod sibil. Ang sitwasyong ito ay malamang na hindi mag-ambag sa paglikha sa Kazakhstan ng isang mekanismo ng garantisadong legal na seguridad at legalidad ng transaksyon, ngunit sa halip ay magbibigay ng red tape, burukrasya, ambisyoso at pang-aabuso ng mga opisyal, isang pagtaas sa kriminalisasyon ng real estate. merkado at pagtaas ng bilang ng mga demanda sa mga korteng sobra nang pasanin. Ang pananaw na ito ay ibinahagi ng mga pinuno ng ilang pinakamataas na katawan awtoridad at administrasyon, pati na rin ang ilang mga kinatawan ng Parliament. Kasalukuyang naka-on inisyatiba ng pambatasan may mga draft na batas sa mga pagbabago sa Civil Code sa mga tuntunin ng pagtatatag ng obligasyon na i-notaryo ang mga transaksyon sa real estate.

Ang isang tiyak na kahirapan sa mga aktibidad ng mga institusyon ng karapatang pantao ay dulot din ng katotohanan na, bagama't ang pagpaparehistro ng estado sa napakaraming kaso ay may kahalagahang bumubuo ng batas na may kaugnayan sa karapatang mairehistro, mayroon ding mga kaso kapag ang paglitaw ng isang tunay o iba pang nakarehistrong karapatan sa real estate ay maaaring hindi nauugnay sa sandali ng pagpaparehistro ng estado, ngunit sa sandaling direktang tinukoy sa batas, iyon ay, ang pagpaparehistro ng estado sa kasong ito ay walang karapatan na nagtatatag, ngunit isang halagang nagpapatunay ng tama. Ang ipinahiwatig na pagiging kumplikado ay konektado, una sa lahat, sa katotohanan na ang sandali ng paglitaw ng kaukulang mga karapatan ay hindi makikita sa system rehistro ng estado, na kung saan ay maaaring humantong sa imposibilidad ng pagkuha ng komprehensibong data sa katayuan ng ari-arian sa pamamagitan ng sistema ng pagpaparehistro.

Ang isa sa mga pagbubukod na ito ay ang mga probisyon ng bahagi 1 ng artikulo 341 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, na nagtatatag ng panuntunan sa paglitaw ng karapatan ng pledge sa paggalang sa ari-arian na ililipat mula sa sandali ng naturang paglipat, maliban kung kung hindi man ay ibinigay ng kasunduan sa pledge.

Bilang karagdagan, ayon sa bahagi 5 ng artikulo 488 at bahagi 3 ng artikulo 489 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, kapag ang real estate ay ibinebenta nang pautang o nang installment, maliban kung itinatadhana ng batas, ang ari-arian na ito mula sa sandaling ito ay inilipat sa bumibili hanggang sa ang sandali ng buong pagbabayad ay kinikilala bilang na-pledge sa nagbebenta. Sa kasong ito, ang karapatan ng pledge ay lumitaw sa bisa ng batas at sa sandaling tinukoy sa batas. Katulad nito, ang isang pangako ay lumitaw sa kaso ng isang kasunduan sa pag-upa. Ang isyu ng pamamaraan para sa pagrehistro ng isang pangako sa bisa ng batas ay naging problema sa loob ng ilang panahon, dahil hindi rin ang Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, o ang Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon with It", o ang Law of the Republic of Kazakhstan "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" ay may direktang mga tagubilin sa pamamaraang ito, at ang mga kahihinatnan ng hindi pagpaparehistro. Nagkaroon ng iba't ibang pananaw sa bagay na ito. Kaya, si Yu.G. Basin, na naniniwala na ang pledge sa bisa ng batas ay dapat na nakarehistro sa pangkalahatang kaayusan, iminungkahi na maglagay ng pananagutan para sa kakulangan ng pagpaparehistro nito sa mga interesadong partido sa ilalim ng kasunduan, iyon ay, ang hindi pagpaparehistro ng pangako sa kasong ito ay nangangahulugan ng kawalang-bisa ng terminong ito ng kasunduan, at, nang naaayon, pinagkaitan ang mga partido ng ang posibilidad ng pagtukoy dito kung sakaling magkaroon ng hindi pagkakaunawaan.

Ngunit noong Hulyo 16, 1998, ang Instruksyon ay pinagtibay sa pamamaraan para sa pag-isyu at pagkansela ng mga sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ng Mga Sentro ng Real Estate (inaprubahan ng Ahensya para sa Pagpaparehistro ng Real Estate at Legal na Entidad ng Ministry of Justice of the Republic of Kazakhstan.), Kung saan ang mga kontrobersyal na isyu ay , hangga't maaari, ay pinahihintulutan ng mambabatas. Ang tagubiling ito ay nagsasaad na ang pagpaparehistro ng isang pangako na nagmumula sa bisa ng batas ay dapat na isagawa nang sabay-sabay sa pagpaparehistro ng karapatan ng nagsasangla (bumili, nagbabayad ng upa, atbp.) (clause 29 ng Tagubilin), tungkol sa kung saan ang mga partido ay dapat bigyan ng babala ang transaksyon. Malinaw, isinasaalang-alang ng mambabatas ang pagpaparehistro ng isang pangako sa bisa ng batas hindi bilang karapatan ng mga interesadong partido, ngunit bilang tungkulin ng rehistradong katawan at mga opisyal nito, kung ang data sa paglitaw ng naturang pangako ay nahulog sa kanilang larangan ng pananaw (na hindi maiiwasang mangyari kapag ang mga dokumento ay isinumite para sa pagpaparehistro ng paglipat ng pagmamay-ari o kung hindi man totoong tama, pati na rin para sa pagpaparehistro ng isang transaksyon), dahil ang paghihigpit (encumbrance) ng karapatan dito ay nangyayari hindi sa kahilingan ng mga partido, ngunit dahil sa mga kinakailangan ng batas. Ang sandali ng paglitaw ng paghihigpit na ito (encumbrance) ng karapatan, sa kaibahan sa paglitaw ng isang pangako sa bisa ng isang kasunduan sa mortgage, ay dapat isaalang-alang hindi ang sandali ng pagpaparehistro, ngunit ang simula ng panahon ng pagbabayad sa ilalim ng kasunduan (o ang katuparan ng iba pang mga obligasyon ng assignee), dahil ang isang pangako ay ipinataw sa panahong ito sa bisa ng batas ( talata 2, sugnay 31 ng Mga Tagubilin). Bagama't ang Instruksyon ay nakatuon sa mga transaksyon sa mga lugar ng tirahan, tila posible na gamitin ang mga probisyon nito sa pamamagitan ng pagkakatulad sa mga transaksyon sa iba pang real estate.

Ito rin ay nananatiling bukas na tanong tungkol sa sandali kung kailan lumitaw ang karapatan ng pagmamay-ari ng real estate sa mga tagapagmana. Ang umiiral na mga pagkakaiba sa bagay na ito ay nauugnay sa mga salita ng Artikulo 1042 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, ayon sa kung saan tinanggap na mana kinikilala pag-aari ng tagapagmana mula sa oras ng pagbubukas ng mana, at ang mismong katotohanan ng pagtanggap ay isinasagawa sa pamamagitan ng aktwal na pagpasok sa pagmamay-ari o sa pamamagitan ng pag-file ng isang aplikasyon sa isang notaryo. Sa kabilang banda, ang Artikulo 1072 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan ay nagsasalita tungkol sa imposibilidad ng paglitaw ng mga karapatan sa pag-aari mula sa sandali ng pagtanggap ng mana, dahil ang aktwal na pagpasok sa pagmamay-ari ng minanang ari-arian ng isa sa mga tagapagmana. o ang pag-file ng isang aplikasyon para sa pagtanggap ng mana sa kanya ay hindi nagbubukod ng posibilidad na kilalanin ang iba pang mga tagapagmana ng karapatan ng pagmamay-ari sa parehong ari-arian o bahagi nito. Batay sa nilalaman ng artikulong ito, ang pagtanggap ng isang mana ay dapat isaalang-alang bilang kalooban ng tagapagmana na pumasok sa mga karapatan sa mana at bilang paglitaw ng kanyang karapatan na pamahalaan (pagmamay-ari) ang minanang real estate sa loob ng balangkas ng batas hanggang ang sandali ng pagpaparehistro ng karapatan ng ari-arian. Ang karapatang ito ng pamamahala (pag-aari) ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro, dahil hindi ito kasama sa listahan ng mga karapatan sa pag-aari na itinakda sa Artikulo 118 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, at ang pagpaparehistro nito ay hindi ibinigay ng ibang batas.

Ang pagbabalik sa mga posibleng negatibong kahihinatnan ng pagkakaroon ng mga pagbubukod sa tuntunin na ibinigay para sa Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, mapapansin na ang mga naturang kahihinatnan ay maaaring mabawasan dahil sa mahigpit na pagpapatupad ng mga kinakailangan ng Artikulo 118 ng Civil Kodigo ng Republika ng Kazakhstan at Artikulo 4 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon sa kanya", na nag-oobliga sa lahat ng mga may hawak ng karapatan, kabilang ang mga nakakuha ng katayuang ito nang walang pagrehistro ng estado, na ipasok ang nauugnay na data sa rehistro. Sa kabilang banda, huwag kalimutan na, ayon sa Bahagi 1 ng Artikulo 16 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito", ang pagpaparehistro ng mga karapatan ay may likas na deklaratibo, na ay, ito ay bunga ng inisyatiba ng hindi institusyon ng hustisya, ngunit ang mga may hawak ng karapatan. Kaya, ang tanging insentibo para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan ng may-ari ng hindi natitinag na ari-arian o iba pang may hawak ng karapatan ay ang imposibilidad ng paggamit ng buong kapangyarihan ng awtoridad na may kaugnayan sa ari-arian na ito.

Sa kasalukuyan, maraming problema ang lumitaw na may kaugnayan sa pagpaparehistro ng mga kasunduan sa pagpapaupa ng real estate. Gayundin sa kasalukuyan ay problemadong isyu sa kung ang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar na natapos para sa isang panahon na mas mababa sa 1 taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ang katotohanan ay ang Civil Code ng Republika ng Kazakhstan, kapag tinutukoy ang legal na katayuan ng mga gusali at istruktura, ay tahimik tungkol sa katotohanan na maaari nilang isama ang mga independiyenteng ginamit na non-residential na lugar, non-residential na lugar sa mga independiyenteng real estate object. Ang nasabing hindi pagkakapare-pareho sa pagitan ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan at ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" ay humantong sa isang hindi pagkakaunawaan sa aplikasyon ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Republika. ng Kazakhstan sa mga lugar na hindi tirahan. Ang desisyon kung ang isang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar na natapos para sa isang panahon na mas mababa sa 1 taon ay napapailalim sa pagpaparehistro ay depende sa kung ang non-residential na lugar ay kinikilala bilang isang independiyenteng real estate object. Kung oo, kung gayon ang mga pangkalahatang pamantayan lamang ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan sa pagpaparehistro ng mga kasunduan sa pag-upa ng real estate ay nalalapat dito. Kung isasaalang-alang namin ang mga non-residential na lugar bilang bahagi ng gusali, kung gayon, tila, ang mga pagbubukod na itinatag ng Artikulo 651 ng Civil Code ng Republika ng Kazakhstan ay nalalapat dito.

MS. KALINYCHEVA, post-graduate na estudyante ng All-Russian State Tax Academy sa ilalim ng Ministri ng Pananalapi ng Russia Hanggang sa 90s ng ika-20 siglo, ang mga transaksyon sa USSR ay talagang pinapayagan lamang para sa pagbebenta, pagpapalitan at donasyon ng mga gusali ng tirahan. Matapos ang 1990s, ang merkado ng real estate sa Russia ay nagsimulang aktibong umunlad: bilang karagdagan sa mga gusali ng tirahan sa kanayunan, ang real estate sa lungsod ay kasangkot sa turnover. Upang maprotektahan mga karapatan sa konstitusyon mga indibidwal at legal na entity, pati na rin ang estado mismo, naging kinakailangan upang lumikha iisang sistema kontrol sa mga transaksyon sa real estate at ang paglipat ng pagmamay-ari nito, i.e., upang mabuo ang institusyon ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate, mga transaksyon dito at matukoy ang mga katawan ng estado na magsasagawa ng pagpaparehistrong ito.

Ang artikulong ito ay kinopya mula sa https://www.site

MS. KALINYCHEVA,
postgraduate na estudyante ng All-Russian State Tax Academy sa ilalim ng Ministry of Finance ng Russia

Hanggang sa 90s ng ika-20 siglo, ang mga transaksyon sa teritoryo ng USSR ay talagang pinapayagan lamang para sa pagbebenta, pagpapalitan at donasyon ng mga gusali ng tirahan. Matapos ang 1990s, ang merkado ng real estate sa Russia ay nagsimulang aktibong umunlad: bilang karagdagan sa mga gusali ng tirahan sa kanayunan, ang real estate sa lungsod ay kasangkot sa turnover. Upang maprotektahan ang mga karapatan sa konstitusyon ng mga indibidwal at ligal na nilalang, pati na rin ang estado mismo, naging kinakailangan upang lumikha ng isang pinag-isang sistema para sa pagsubaybay sa mga transaksyon sa real estate at ang paglipat ng pagmamay-ari nito, ibig sabihin, upang bumuo ng isang institusyon para sa estado. pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate, mga transaksyon dito at matukoy ang mga awtoridad ng estado na magsasagawa ng pagpaparehistrong ito.

Ang kasalukuyang Civil Code ng Russian Federation sa Art. 131 sa kondisyon na ang karapatan ng pagmamay-ari at iba pang mga karapatan sa ari-arian sa real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, at binalangkas din ang mga kondisyon para sa paghihigpit sinabing karapatan, ang kanilang paglipat at pagwawakas. Ang Civil Code ng Russian Federation ay binibigyang diin na ang karapatan ng pagmamay-ari sa real estate ay lumitaw nang tumpak mula sa sandali ng pagpaparehistro ng kaukulang karapatan sa form na itinatag ng batas. Sa Art. Ang 18 ng Housing Code ng Russian Federation ay nagsasaad din na ang karapatan ng pagmamay-ari at iba pang mga tunay na karapatan sa mga lugar ng tirahan ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado.
Hanggang 1997 sa Pederasyon ng Russia nagkaroon ng napakagulong pamamaraan para sa pagrehistro ng mga karapatan sa real estate: walang iisang mapagkukunan ng impormasyon na naglalaman ng lahat ng impormasyon tungkol sa mga transaksyon sa real estate at ang paglipat ng mga karapatan dito sa teritoryo ng Russia. Ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate, lalo na sa mga lugar ng tirahan, ay isinagawa ng mga katawan ng teknikal na accounting at imbentaryo.
Ang sitwasyon ay kapansin-pansing nagbago sa pagdating ng Pederal na Batas Blg. 122-FZ ng Hulyo 21, 1997 "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon dito" (mula rito ay tinutukoy bilang Batas sa Pagpaparehistro ng Mga Karapatan sa Ari-arian). Ang pamahalaan ay nagtakda ng isang layunin upang ipakilala ang isang pinag-isang rehistro ng mga karapatan sa real estate sa buong Russian Federation. Kaya, lumitaw ang mga institusyon ng hustisya, partikular na nilikha para sa pagpapanatili ng rehistro at pagpapatupad na ito kontrol ng estado sa merkado ng real estate sa buong Russia.
Ang mga institusyon ng hustisya ay sinisingil ng gawain ng pagsasagawa ng isang ligal na pagsusuri ng mga dokumento at pag-verify ng legalidad ng mga transaksyon sa real estate, upang maitaguyod ang kawalan ng mga kontradiksyon sa pagitan ng ipinahayag at nakarehistrong mga karapatan sa real estate. Ang kahalagahan ng naturang pagsusuri ay nakasalalay sa katotohanan na ang pagpaparehistro ng estado ay ang tanging katibayan ng pagkakaroon ng isang nakarehistrong karapatan, at ang nakarehistrong karapatang ito ay maaari lamang hamunin sa korte. Ang konsepto at pamamaraan ng pagpaparehistro ng estado ay nabaybay sa Batas sa Pagpaparehistro ng Mga Karapatan sa Ari-arian, ngunit hindi nito nilulutas ang lahat ng mga isyu kapag nagsasaalang-alang para sa mga transaksyon sa real estate.
Ang kakanyahan ng pagpaparehistro ng estado ng mga transaksyon sa real estate ay ang pagpaparehistro ng paglipat ng mga karapatan sa partikular na real estate. Kaya, sa Art. Ang 130 ng Civil Code ng Russian Federation ay naglilista ng mga bagay na may kaugnayan sa real estate. Kung isasaalang-alang namin sa gawaing ito ang real estate lamang na may kaugnayan sa tirahan, kung gayon, iniuugnay ang mga pamantayan tungkol sa pagpaparehistro ng real estate, na nakasaad sa Civil Code ng Russian Federation, na may katulad na mga pamantayan ng Housing Code ng Russian Federation, tinutukoy namin na isang gusali ng tirahan, bahagi ng isang gusali ng tirahan, isang apartment, bahagi ng isang apartment , silid.
Ayon sa talata 1 ng Art. 15 ZhK RF object karapatan sa pabahay ay mga tirahan. Ang mga residential na lugar ay mga nakahiwalay na lugar, na real estate at angkop para sa permanenteng paninirahan ng mga mamamayan (sugnay 2, artikulo 15 ng LC RF). Kaya, ang isang tirahan ayon sa Housing Code ng Russian Federation ay may isang bilang ng mga legal na tampok.
Ang isang living space ay palaging nauunawaan bilang isang nakahiwalay na silid, iyon ay, nakahiwalay sa iba pang mga tirahan, pati na rin ang delimited mula sa natitirang bahagi ng espasyo.
Ang mga nakahiwalay na tirahan ay bahagi ng isang gusali o isang buong gusali na, dahil sa mga katangian nito, ay maaaring ihiwalay (legal na ihiwalay) mula sa iba pang tirahan. Samakatuwid, ang isang bahagi ng isang silid, isang hindi insulated na bahagi ng isang apartment, sa madaling salita, ang isang sulok ay hindi maaaring makilala bilang bahagi ng tirahan. Ang mga bahaging ito ay isinama sa iba pa mga lugar ng tirahan at hindi maaaring ihiwalay o makuha nang hiwalay. Marahil, ang isang bahagi ng isang bahay o apartment ay dapat na maunawaan bilang ilang mga silid ng bahay o apartment na ito, na kung saan ay ang object ng mga karapatan sa pabahay. Ang Housing Code ng Russian Federation ay hindi naglalaman ng isang malinaw na konsepto na mayroong isang bahagi ng real estate. Sa Art. 16, tinukoy niya ang mga konsepto ng "residential building", "apartment", "room", ngunit hindi ipinaliwanag ang mga konsepto ng "bahagi ng isang gusali ng tirahan" o "bahagi ng isang apartment".
Sa Mga Panuntunan para sa Pagpapanatili ng Pinag-isang Rehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at mga Transaksyon kasama Ito (mula rito ay tinutukoy bilang Mga Panuntunan), na inaprubahan ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation na may petsang Pebrero 18, 1998 No. 219 "Sa Pag-apruba ng Ang Mga Panuntunan para sa Pagpapanatili ng Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate at mga Transaksyon kasama Nito” (simula dito - Dekreto Blg. 219), ay naglalaman ng mga patakaran para sa pagpuno sa subsection I ng rehistro. Ang talata 24 ng Mga Panuntunan ay mababasa: "Mga anyo ng subsection I, na naaayon sa mga uri ng real estate:
land plot (form I-1), gusali o istraktura (form I-2), residential, non-residential premises at iba pang bahagi ng isang gusali o istraktura (form I-3) ... ”Gayunpaman, ang Housing Code ng Inuri ng Russian Federation ang isang gusali ng tirahan bilang isang gusali ng tirahan, na sa pamamagitan ng kahulugan, hindi ito maaaring maging bahagi ng alinman sa isang gusali o isang istraktura, dahil ito mismo ay isang hiwalay na gusali (istraktura). Ang talata 29 ng Mga Panuntunan ay nagbibigay ng mga halimbawa ng mga pangalan ng mga bagay, na naglilista ng isang gusali ng tirahan, plot ng hardin, ngunit walang ganoong mga kahulugan bilang bahagi ng isang gusali ng tirahan o bahagi ng isang apartment.
Kabanata 18 "Mga karapatan sa ari-arian at iba pang tunay na karapatan sa mga lugar ng tirahan" ng Civil Code ng Russian Federation ay malinaw na nagtatakda ng relasyon na nauugnay sa isang gusali ng tirahan at isang apartment, ngunit hindi isang bahagi ng lugar ng tirahan o isang bagay bilang isang "kuwarto ” ay palaging nabanggit.
Ang Artikulo 16 ng Housing Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang kumpletong listahan ng mga lugar ng tirahan. Samakatuwid, maaaring walang ibang tirahan. Sa account na ito, A.A. Sinabi ni Titov na "ang paninirahan sa aspetong ito ay isang lugar sa teritoryo ng Russia ... isang uri ng" tahanan "na pinoprotektahan ito mula sa masamang epekto panlabas kapaligiran. <...>Sa Russia, ang pabahay ay pa rin ang lugar, na sa ilang mga binuo bansa ay hindi kinikilala bilang tulad. Ang mga barracks, pansamantalang kubo, mga bagon ay pang-araw-araw na pangyayari sa ating buhay.
Pagpapatuloy mula dito, imposibleng makilala ang pabahay sa Russia lamang na may komportableng tirahan, at ang karapatan dito - na may karapatang manirahan sa ganoong silid ... ".
Ang isang katulad na opinyon ay ibinahagi sa kanyang artikulo ni A.V. Khaldeev, na nagbibigay-diin na "ang kategoryang "pabahay" ... sa nito legal na kalikasan hindi kailangang magtatag ng katulad na (residential) na pamantayan. A.V. Ipinahayag ni Khaldeev ang opinyon na ang kategoryang "residential na lugar" ay ipinakilala sa batas sa pabahay para sa pagpapatupad ng karapatan sa pabahay na nakasaad sa Konstitusyon ng Russian Federation. Ang terminong "tirahan" ay direktang ginamit sa legal na regulasyon civil turnover. A.V. Binigyang-diin ni Khaldeev: “Introduksyon karagdagang mga kinakailangan sa pabahay bilang isang bagay ng mga pangunahing karapatang pantao ay hahantong sa isang makabuluhang pagpapaliit ng saklaw ng unibersal mga garantiya ng konstitusyon... Sa modernong mga kondisyon sa ating bansa at sa mundo sa kabuuan, ang pamantayan ng pamumuhay at mga kondisyon ng pamumuhay ng mga tao ay lubhang magkakaibang. Ang mga pangangailangan sa tirahan ng mga mamamayan ay patuloy na natutugunan sa pamamagitan ng pamumuhay sa mga kubo, yurt ... kuwartel ... mga kariton, atbp. ... lahat ng nakalistang lugar, kung ang isang tao ay nakatira sa mga ito, ay ang kanyang tirahan ... ".
Mula sa mga opinyon sa itaas, sumusunod na sa siyentipikong panitikan mayroong dalawang konsepto: "tirahan" at "tirahan". Gayunpaman, walang sagot sa tanong kung anong mga relasyon ang naaangkop sa mga bagay tulad ng isang yurt, isang yaranga, isang trailer, isang barrack, kung ang mga naturang bagay, mula sa punto ng view ng konsepto ng "tirahan", ipinatupad ang tama. ng mga mamamayan sa pabahay, at sa kabilang banda, ay hindi kabilang sa residential premises at, dahil dito, ang mga relasyon na nagmumula sa kanilang paggamit ay hindi kinokontrol ng batas sa pabahay.
Itinaas din ni A. Borisenko ang tanong kung anong uri ng lugar na angkop para sa pamumuhay (mga kariton, pagbabago ng mga bahay) ang dapat maiugnay. Sa kanyang artikulo, itinuturo niya na "sa pamamagitan ng paglalapat ng pamantayan ng layunin, ang isang tao ay maaaring gumawa ng isang hindi malabo na konklusyon na hindi sila makikilala bilang residential real estate."
I. Ipinakilala ni Kuzmina ang konsepto ng "permanenteng paninirahan". Sa kanyang opinyon, ang criterion para sa pagkilala sa residential premises mula sa non-residential premises ay ang posibilidad ng permanenteng paninirahan sa lugar na ito. Ang mga prefabricated na bagay, bagon, atbp., ayon sa kanilang kahulugan, ay hindi maaaring gamitin bilang lugar para sa permanenteng paninirahan at, samakatuwid, ay hindi maaaring isama sa stock ng pabahay. I.A. Ang Farshatov ay may opinyon din na ang mga lugar lamang na angkop para sa permanenteng paninirahan ay maaaring mauri bilang residential premises. Sinabi niya na "ang pamumuhay sa kanila (mga kariton, kuwartel, atbp.) bilang isang upahang tao ay hindi maaaring maging kwalipikado bilang isang relasyon sa pabahay. Kapag nilutas ang mga isyu na may kaugnayan sa mga karapatan sa paggamit, ang pagkawala ng mga karapatang ito, ang isa ay hindi magabayan ng mga pamantayan ng batas sa pabahay.
Pinahihintulutang aplikasyon pangkalahatang pamantayan kasunduan sa pag-upa (pag-upa ng ari-arian).
Makikita mula sa nabanggit na ang isyu ng pag-regulate ng mga relasyon na nauugnay sa mga bagay tulad ng isang yurt, yaranga, trailer, atbp., ay medyo talamak. Sa ngayon, ang hudisyal na kasanayan ay tulad na kapag nagpapasya sa isyu ng pagpapaalis mula sa naturang lugar, ang mga patakaran na namamahala sa pag-upa ng ari-arian ay inilalapat. Sa aming opinyon, nilalabag nito ang mga karapatan ng mga taong naninirahan sa gayong mga lugar, pangunahin ang karapatan sa hindi masusugatan ng tahanan at ang karapatan sa pabahay mismo. Kapag nag-isyu ng mga hudisyal na aksyon, hindi sinusuri ng mga korte ang mga isyu kung ang pinaalis na tao ay may ibang lugar na tirahan, na maaaring humantong sa sapilitang paglalagalag, sa buhay "sa kalye". Posible ang sapilitang pagpapaalis sa loob ng 5 araw pagkatapos ng abiso ng may utang. Gayunpaman, ngayon, halimbawa, sa Moscow imposibleng makahanap ng tamang lugar ng pamumuhay sa isang maikling panahon at sa isang abot-kayang presyo, na talagang pinipilit ang isang tao na umalis sa pinalayas na lugar "sa kahit saan". Ang pagpapaalis mula sa isang trailer, kuwartel, atbp. na lugar ay posible kahit na wala ang taong pinaalis. Siyempre, kapag nagtatatag ng mga kapansin-pansing hadlang sa pagpapaalis (sakit, nasa isang business trip, atbp.) bailiff inilalagay sa harap ng hukom ang tanong ng pagpapaliban o pagsuspinde sa pagpapaalis (Artikulo 355 ng Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng Russian Federation), ngunit ito ay nananatili lamang sa pagpapasya ng korte.
Marahil ang isyu na may kaugnayan sa pagpaparehistro ng mga bagay tulad ng isang yurt, yaranga, kariton, atbp., ay maaaring ituring na maayos, dahil ang mga bagay na ito ay kinikilala kapwa sa mga siyentipikong bilog at sa hudisyal na kasanayan hindi tirahan. Gayunpaman, ang Decree No. 219 ay hindi naglalaman ng anumang pagbanggit ng pagkakaroon ng naturang mga pasilidad. Ang pag-aayos ng naturang problema ay posible lamang sa tulong ng pagsasanay sa pagpapatupad ng batas.
Ang susunod na problema na kinakaharap ng mga awtoridad ng hustisya ay ang pagpaparehistro ng paglipat ng karapatan sa real estate na nasa ilalim ng konstruksiyon (Artikulo 219 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang mga katawan ng hustisya ay nilikha pangunahin upang maiwasan ang mga paglabag sa mga karapatan ng mga indibidwal at legal na entity. Iyon ang dahilan kung bakit malinaw na itinakda ng Batas sa Pagpaparehistro ng Mga Karapatan sa Ari-arian ang mga batayan kung saan ginawa ang mga desisyon upang tanggihan ang pagpaparehistro ng estado. Sa Art. 131 ng Civil Code ng Russian Federation ay tumutukoy sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian, habang Art. 219 ay nagpapahiwatig na ang naturang karapatan ay lumitaw lamang mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado, samakatuwid, bago ang naturang pagpaparehistro, ang karapatan ng pagmamay-ari sa loob ng kahulugan ng Art. 219 ay wala. Sa kasong ito, kinakailangang isaalang-alang ang pagmamay-ari hindi mismo sa real estate object, ngunit sa complex ng ari-arian na ginamit sa paglikha nito, kabilang ang mga materyales na kinakailangan para sa pagtatayo. Ang problemang ito ay hindi nakatanggap ng hindi malabo na solusyon.
Ang kakanyahan nito ay nakasalalay sa katotohanan na ang lumikha ng real estate bago ang pagpaparehistro ng estado ay may mga karapatan at gumaganap ng mga tungkulin na likas sa may-ari. Kaya, ang tagalikha ng real estate ay may pananagutan para sa ganap na proteksyon, pagpapanatili, ang pangangailangan na magbayad para sa pinsalang dulot, atbp. Sa pagsasagawa, ang mga transaksyon ay isinasagawa sa naturang ari-arian para sa paghiwalay nito. Gayunpaman, ang naturang karapatan ay hindi maaaring maging kwalipikado bilang isang malayang karapatan. Ang mga dahilan ay medyo pormal - ang batas ay hindi nagtatakda para sa nasabing karapatan sa pag-aari.
Mula sa nabanggit, sumusunod na ang layunin ng institusyon ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay upang magtatag ng isang matatag, kontroladong sistema ng paglilipat ng real estate. Ang ganitong sistema ay kinakailangan pangunahin upang maprotektahan ang mga karapatan sa ari-arian ng mga indibidwal at legal na entity.
Batay sa nabanggit, maaari naming ibigay ang sumusunod na kahulugan ng pagpaparehistro ng estado. Ang pagpaparehistro ng estado ay isang sistema ng legal, organisasyon, pamamaraan at iba pang mga hakbang na nagsisiguro ng isang kumpleto at maaasahang pagmuni-muni ng data sa mga karapatan sa real estate at lahat ng mga pagbabagong nagaganap sa kanila; isang maayos na kumbinasyon ng pampubliko at pribadong interes sa real estate; pagbuo ng isang maaasahan, ligal at bukas na sirkulasyong sibil.
Mahigpit na itinatakda ng batas ng Russia na tanging ang pagpaparehistro ng estado ng karapatan sa real estate at mga transaksyon para sa paglipat ng karapatang ito ay isang kumpirmasyon ng paglipat ng real estate sa ibang may-ari at pag-secure ng karapatan sa ari-arian na ito. Binibigyang-diin ng mambabatas na posibleng hamunin ang karapatang kinumpirma ng institusyon ng pagpaparehistro ng estado lamang sa korte. Ang ganitong paraan ng pagpasok sa mga legal na relasyon ay tipikal para sa batas sibil. Kasabay nito, hindi katulad karapatang sibil relasyon, ang inisyatiba sa pagbuo ng mga relasyon sa pagpaparehistro ay isang panig - ang batayan para sa paglitaw ng mga relasyon sa pagpaparehistro ay ang aplikasyon ng may hawak ng copyright. Ang institusyon ng hustisya para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ay hindi maaaring simulan ang proseso ng pagpaparehistro, gayundin ang puwersahin ang mga kalahok sa mga transaksyong sibil na gawing pormal ang kanilang mga karapatan sa real estate. Kaya, ang mga awtoridad sa pagpaparehistro ay pumasok sa mga relasyon sa pagpaparehistro hindi sa kanilang sariling malayang kalooban, ngunit sa pamamagitan ng kagustuhan ng may hawak ng karapatan. Tulad ng para sa pagwawakas ng mga relasyon sa pagpaparehistro, posible rin ang mga ito sa inisyatiba ng may-ari ng copyright. Ang batas ay nagbibigay para sa may hawak ng karapatan ng karapatang tumanggi na magrehistro ng mga karapatan sa real estate sa anumang yugto ng proseso ng pagpaparehistro bago ang isang desisyon ay ginawa ng awtoridad sa pagrerehistro.

Bibliograpiya
1 Tingnan ang: Rehistrasyon ng estado ng mga karapatan sa real estate: teorya at kasanayan: Sat. mga artikulo / Comp. E.A. Kindeeva, M.G. Piskunov. - M., 2005.
2 Titov A.A. Komentaryo sa Housing Code ng Russian Federation. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
3 Khaldeev A.V. Kaugnayan ng mga legal na kategoryang "tirahan" at "tirahan". Teoretikal at praktikal na aspeto. 2005 // Ibid.
4 Borisenko A. Residential real estate bilang isang bagay ng pagbebenta. 2005 // SPS "ConsultantPlus".
5 Tingnan ang: Kuzmina I. Ang konsepto ng tirahan. 2005 // Ibid.
6 Farshatov I.A. Mga komento sa ZhK RF. 2006 // Ibid.
7 Tingnan ang: Trubnikov P. Pagsasaalang-alang ng mga korte ng mga kaso sa mga hindi pagkakaunawaan sa pabahay // Ibid.
8 Tingnan ang: Liham ng Ministri ng Pagbubuwis ng Russia na may petsang Abril 27, 2001 Hindi. 8, 1995 No. 33 "Sa pamamaraan para sa pagkalkula at pagbabayad ng buwis sa ari-arian sa mga negosyo sa badyet" // Normative acts sa pananalapi, buwis, seguro at accounting. 2001. Blg. 7.

Panimula

Konklusyon

Panitikan at NPA

Panimula

Sa pag-ampon ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga isyu ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay nakakuha ng espesyal na kahalagahan, at ang pagpaparehistro mismo ay kadalasang isang halaga na bumubuo ng batas. Alinsunod sa mga probisyon ng Kodigo, ang paglitaw ng mga karapatan sa ari-arian sa real estate at iba pang mga karapatan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado (sugnay 2, artikulo 8 ng Kodigo Sibil) ay ginawang nakadepende sa pagsunod sa mga kinakailangan sa pagpaparehistro, at sa ilang mga kaso, ang bisa ng isang transaksyon na ginawa sa real estate.

Ayon kay Art. 164 ng Civil Code ng pagpaparehistro ng estado sa mga kaso at sa paraang ibinigay para sa Art. 131 ng Kodigo at Batas "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito", ang mga transaksyon sa lupa at iba pang real estate ay napapailalim. Ang Artikulo 131 ng Kodigo Sibil ay tumutukoy na ang karapatan ng pagmamay-ari at iba pang tunay na karapatan sa mga bagay na hindi natitinag ay napapailalim sa pagpaparehistro, katulad ng: ang karapatan ng pamamahala sa ekonomiya, ang karapatan ng pamamahala sa pagpapatakbo, ang karapatan ng buhay na namamana na pagmamay-ari ng isang lupa, ang karapatan ng permanenteng (walang limitasyong) paggamit ng isang land plot, easements, bilang karagdagan - mortgage, pati na rin ang limitasyon, paglitaw, paglilipat at pagwawakas ng mga karapatang ito.

Ang paghahambing ng mga legal na pamantayang ito, kasama ang kanilang literal na interpretasyon, ay nagbibigay ng dahilan upang tapusin na ang mga transaksyon sa real estate ay napapailalim sa pagpaparehistro sa lahat ng mga kaso, dahil ang anumang transaksyon sa real estate ay kahit papaano ay konektado sa paglitaw (pagwawakas, paglipat, paghihigpit) ng mga karapatan sa real estate , ibig sabihin, may mga pangyayari na tinutukoy sa Art. 164 ng Civil Code para sa mga kaso kung saan kinakailangan ang pagpaparehistro ng isang transaksyon.

1. Ang konsepto ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate at kasanayan sa mundo

A. Ang kakanyahan ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate

Ang Civil Code ng Russian Federation ay malawakang gumagamit ng terminong "pagparehistro ng estado". Ayon sa Civil Code ng Russian Federation, ang mga legal na entity ay napapailalim sa rehistrasyon ng estado (Artikulo 51; Clause 2 ng Artikulo 54; Clause 2 at 4 ng Artikulo 57; Clause 2 ng Artikulo 59; Clause 2 ng Artikulo 61; Clause 1 at 2 ng Artikulo 62, mga talata 1, 2 at 5 ng artikulo 63, talata 2 ng artikulo 73, talata 3 ng artikulo 90, talata 2 ng artikulo 98, talata 2 ng artikulo 109, talata 4 ng artikulo 114), ang kanilang mga dokumentong bumubuo ( sugnay 3, artikulo 52) at mga pangalan ng kumpanya (sugnay 4, artikulo 54); mga pangalan ng mga mamamayan, ang kanilang pagbabago, gayundin ang iba pang mga gawa ng katayuang sibil (sugnay 3, artikulo 19, artikulo 47); mga katotohanan ng pagkuha at pagkawala ng isang mamamayan ng katayuan ng isang indibidwal na negosyante (mga sugnay 1 at 2 ng artikulo 23; sugnay 1 ng artikulo 25) at ang katayuan ng isang tagapagmana (sugnay 2 ng artikulo 1038).

Kadalasan, ang terminong "pagpaparehistro ng estado" ay ginagamit pagdating sa mga karapatan sa real estate (sugnay 2 ng artikulo 8; artikulo 131; sugnay 1 ng artikulo 164; artikulo 219; sugnay 3 ng artikulo 225; sugnay 3 274; art. 5041) at mga transaksyon dito (talata 2 ng artikulo 28; talata 3-6 ng artikulo 131; art. 164-165; talata 2 ng artikulo 223; art. 251; talata 3 ng artikulo .339, aytem 389 aytem 2, aytem 433 aytem 3, aytem 558 aytem 2, aytem 560 aytem 3, aytem 573 aytem 2, aytem 574 aytem 3, aytem 584, aytem Artikulo 609 § 2; Artikulo 633-643; Artikulo 651 § 2; Artikulo 658 § 2; Artikulo 1028 § 2; Artikulo 1031 § 2; Artikulo 1036; Artikulo 1037 § 2). Mayroon ding mga sanggunian sa Civil Code ng Russian Federation sa pagpaparehistro ng estado ng real estate mismo (sugnay 1 ng artikulo 130, sugnay 1 ng artikulo 234), paglilipat ng mga karapatan sa real estate (mga artikulo 131 at 551, sugnay 2 ng artikulo 1017 ), mga desisyon sa pag-withdraw ng isang land plot - isang espesyal na pagkilos ng isang katawan ng estado na may kaugnayan sa isang partikular na bagay sa real estate (sugnay 4, artikulo 279, artikulo 280). Sa wakas, mayroon isang espesyal na kaso mga indikasyon ng pagpaparehistro ng estado (talata 1 ng artikulo 234), kapag hindi malinaw ang tungkol sa pagpaparehistro ng kung ano (mga karapatan, ari-arian, legal na katotohanan o iba pa) ay tinatalakay.

Siyempre, hindi magiging problema ang gayong sari-saring kategorya ng pambatasan kung ang mambabatas ay aalagaan ang kanilang malinaw na pagkakaiba.

Sa kasamaang palad, hindi niya ginawa. Bilang isang resulta, na sa mga unang buwan ng nakalistang mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation, maraming mga hindi pagkakaunawaan ang nagsimulang lumitaw, ang pinagmulan kung saan ay ang kakulangan ng katiyakan ng pambatasan sa mga usapin ng relasyon sa pagitan ng mga pamamaraan para sa pagrehistro ng mga karapatan at pagpaparehistro ng mga transaksyon sa real estate at ang legal na kahalagahan ng bawat uri ng pagpaparehistro. Pagsasanay sa pagpapatupad ng batas patuloy na ginabayan by-laws pinagtibay bago ang pagpasok sa puwersa ng Civil Code ng Russian Federation, habang hinihintay ang paglitaw ng isang espesyal na pederal na batas.

Ang pagkabigong sumunod sa kinakailangan upang magrehistro ng isang transaksyon ay maaaring magresulta sa dalawang uri ng mga kahihinatnan. Kaya, talata 1 ng Art. 165 ng Civil Code ay naglalaman ng isang probisyon ayon sa kung saan ang kabiguang sumunod sa notaryo form, at sa mga kaso na itinatag ng batas, ang kinakailangan para sa pagpaparehistro ng estado ng isang transaksyon ay nangangailangan ng kawalan ng bisa nito. Ang pagsusuri sa mga artikulo ng Kodigo (isinasaalang-alang ang Artikulo 165) ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang kawalan ng bisa ng isang transaksyon sa kaso ng hindi pagsunod sa kinakailangan para sa pagpaparehistro nito ay hindi palaging nagaganap, ngunit lamang sa mga kaso kung saan ang batas alinman ay naglalaman ng direktang indikasyon sa epektong ito (Artikulo 558 ng Civil Code, halimbawa, ay nagtatakda na ang mga kontrata para sa pagbebenta ng isang tirahan na bahay o apartment ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado at itinuturing na natapos mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro), o direktang nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado ng transaksyon, nang hindi tinutukoy ang mga kahihinatnan ng hindi pagsunod sa iniaatas na ito (sa partikular, sa Artikulo 574 ng Civil Code na may kaugnayan sa isang kontrata ng donasyon ng hindi matinag na ari-arian). Sa parehong mga kaso, hindi nakarehistro sa sa tamang panahon ang transaksyon ay sumusunod sa bisa ng Art. 165, 168 ng Civil Code na ituring na null and void bilang hindi pagsunod sa mga kinakailangan ng batas.

Kasabay nito, si Art. 550 ng Kodigo ay nagtatatag ng pangangailangan na magbigay ng isang kontrata para sa pagbebenta ng real estate (maliban sa isang negosyo

o residential premises) lamang sa isang simpleng nakasulat na anyo nang walang rehistro ng estado nito, kahit na ang karapatan ng pagmamay-ari ng nakakuha ng alienated na ari-arian ay maaaring lumitaw lamang pagkatapos ng pagpaparehistro ng karapatang ito (Artikulo 223 ng Civil Code). Sa pagtingin sa nabanggit na may kaugnayan sa Art. 131 at 164 ng Civil Code, tila ang kontratang ito para sa pagbebenta ng real estate ay dapat ding irehistro, ngunit ang pagpaparehistro nito ay kailangan lamang mangyari kapag inirehistro ang pagmamay-ari ng bumibili ng nakuhang ari-arian - ang kontrata ay mangangailangan ng pagpaparehistro bilang isang titulo dokumento kung saan nakabatay ang lumalabas na karapatan sa pagmamay-ari. Hanggang sa pagpaparehistro ng mga karapatan ng bagong may-ari, ang kontrata ay puno na legal na epekto, at ang mga karapatan (claim) na nagmumula dito bilang mula sa isang pinagkasunduan na transaksyon ay ipagkakaloob na may posibilidad ng proteksyong panghukuman.

Kaya Art. Ang 131 at 164 ng Civil Code ay nagsasalita tungkol sa mga kaso at pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado na may kaugnayan sa real estate at mga kaugnay na transaksyon. Gayunpaman, ang Art. 8 ng Pederal na Batas "Sa Pagpapatibay ng Bahagi Una ng Civil Code ng Russian Federation" ay nagbibigay na hanggang sa pagpasok sa puwersa ng batas sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, ang kasalukuyang pamamaraan ng pagpaparehistro ay inilalapat. Dahil sa batas na batas tinutukoy sa artikulo, na ipinatupad noong Enero 31, 1998, maaari itong mapagtatalunan na hanggang sa sandaling iyon ang Civil Code ay tinutukoy lamang ang mga kaso kung saan ang pagpaparehistro ng real estate ay kinakailangan, ngunit hindi kinokontrol ang pamamaraan para sa naturang pagpaparehistro (dahil sa ang kakulangan ng may-katuturang mga legal na pamantayan sa Kodigo), na iniiwan ito hanggang sa isang tiyak na oras sa anyo kung saan ito ay itinatag sa puwersa mga legal na gawain, kabilang ang batas ng mga paksa ng Russian Federation. Kasabay nito, dapat tandaan na ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate sa antas ng pederal ay kinokontrol ng malayo sa perpekto at bahagyang luma na. mga regulasyon, at ang mga kaugnay na kilos ng mga nasasakupang entidad ng Russian Federation ay hindi pinagtibay sa lahat ng dako.

Ayon kay Art. 219 ng Civil Code, ang karapatan ng pagmamay-ari sa mga gusali, istruktura at iba pang bagong likhang real estate na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado ay lumitaw lamang mula sa sandali ng naturang pagpaparehistro.

Ang isang estado o munisipal na negosyo, kung saan ang hindi natitinag na ari-arian ay itinalaga sa ilalim ng karapatan ng pamamahala ng ekonomiya, ay walang karapatan na paupahan ito, ipangako ito, gawin itong kontribusyon sa awtorisadong kapital mga pang-ekonomiyang kumpanya at pakikipagsosyo o kung hindi man ay itapon ang naturang ari-arian nang walang pahintulot ng may-ari. Ang natitirang bahagi ng ari-arian na pagmamay-ari niya, ang kumpanya ay may karapatan na itapon nang nakapag-iisa, maliban kung itinakda ng batas.

Ang isang espesyal na legal na rehimen ay itinatag sa Civil Code kapag ang real estate ay ipinangako (mortgage) at foreclosed dito sa kahilingan ng mortgagee (clause 1, artikulo 339, artikulo 340, 349 ng Civil Code).

Ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay obligado: sa kahilingan ng may-ari ng copyright, na patunayan ang pagpaparehistro sa pamamagitan ng pag-isyu ng isang dokumento sa nakarehistrong karapatan o transaksyon o sa pamamagitan ng paggawa ng isang inskripsiyon sa dokumentong isinumite mismo para sa pagpaparehistro (clause 3 ng artikulo 131 ng Civil Code); magbigay ng impormasyon tungkol sa naturang pagpaparehistro at mga rehistradong karapatan sa sinumang tao (talata 4 ng artikulo 131 ng Civil Code). Sa kaso ng pagtanggi sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate o mga transaksyon dito, o pag-iwas sa pagpaparehistro, ang may hawak ng karapatan ay may karapatang mag-apela laban sa aksyon ng awtoridad sa pagrehistro sa korte.

Batay sa talata 6 ng Art. 131 ng Civil Code, ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng estado at ang mga batayan para sa pagtanggi dito ay dapat matukoy ng batas sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito. Ang nasabing Batas ay pinagtibay sa Russian Federation noong Hulyo 21, 1997 - "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito."

Alinsunod sa Batas na ito, ang kahalagahan ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay: ay isang gawa ng pagkilala at pagkumpirma ng estado ng paglitaw, paghihigpit, paglilipat o pagwawakas ng mga karapatan sa real estate alinsunod sa kasama ang Civil Code ng Russian Federation; ay ang tanging katibayan ng pagkakaroon ng isang rehistradong karapatan; isinasagawa sa buong teritoryo ng Russia ayon sa sistema ng mga rekord na itinatag ng Batas sa mga karapatan sa bawat bagay sa real estate sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito; ang petsa ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan ay tumutukoy sa araw na ginawa ang mga nauugnay na entry sa Unified State Register of Rights; isinasagawa sa lokasyon ng real estate sa loob ng distrito ng pagpaparehistro.

Ang pagtanggi sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan o pag-iwas dito ay maaaring iapela ng isang interesadong tao sa isang hukuman, isang hukuman ng arbitrasyon.

Ang ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado ay napapailalim sa mga karapatan sa real estate, ang mga dokumento ng pamagat na kung saan ay inisyu pagkatapos ng pagsasabatas ng pinagtibay na Batas. Ang mga karapatan sa real estate na lumitaw bago ang pagpasok nito sa puwersa ay kinikilala bilang legal na may bisa kahit na wala ang kanilang estado

pagpaparehistro na ipinakilala ng nasabing Batas. Ang pagpaparehistro ng naturang mga karapatan ay isinasagawa sa kahilingan ng kanilang mga may hawak. Ang pangangailangan para sa pagpaparehistro ng estado ng isang paghihigpit (encumbrance) o iba pang transaksyon sa real estate na lumitaw pagkatapos ng pagpapakilala ng Batas na pinag-uusapan ay nangangailangan ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa bagay na ito na lumitaw bago ang pagpapakilala ng Batas na ito sa bisa (Artikulo 6 ng Batas ). Ang mga paghihigpit (encumbrances) ay nauunawaan bilang mga kundisyon na itinatag ng Batas, mga pagbabawal na nagpapahirap sa paggamit ng karapatan ng pagmamay-ari o iba pang tunay na karapatan sa tiyak na bagay real estate (pagkaalipin, mortgage, pamamahala ng tiwala, pag-upa, pagkakabit ng ari-arian, atbp.).

Bukas na ang pagpaparehistro. Ang katawan na nagpapatupad nito ay obligadong magbigay ng impormasyong nakapaloob sa Unified State Register of Rights tungkol sa anumang bagay sa real estate sa sinumang tao na nagpakita ng kard ng pagkakakilanlan at isang nakasulat na aplikasyon. Ang isang katas mula sa rehistro ay dapat maglaman ng isang paglalarawan ng ari-arian, mga nakarehistrong karapatan dito, pati na rin ang mga paghihigpit (encumbrances) ng mga karapatan. Ang pagtanggi na magbigay ng hinihiling na impormasyon ay maaaring iapela sa korte.

Ang data sa nilalaman ng mga dokumento ng pamagat, maliban sa impormasyon sa mga paghihigpit (encumbrances), pangkalahatang impormasyon sa mga karapatan ng isang indibidwal sa mga bagay na real estate na mayroon siya, mga extract na may impormasyon sa paglipat ng mga karapatan sa isang real estate object ay maaaring ibigay sa paraang itinakda ng Batas lamang sa mga taong tinukoy sa Batas: mga may hawak ng karapatan ; mga taong nakatanggap ng power of attorney mula sa may hawak ng copyright; mga pinuno ng mga lokal na katawan ng self-government at mga awtoridad ng estado ng mga nasasakupang entity ng Russian Federation; mga awtoridad sa buwis; hukuman at pagpapatupad ng batas na may mga kaso sa pag-unlad na may kaugnayan sa mga bagay

real estate at (o) kanilang mga may hawak ng karapatan; tagapagmana ayon sa testamento o batas (sugnay 3, artikulo 7 ng Batas).

Ang impormasyon tungkol sa mga nakarehistrong karapatan sa mga bagay sa real estate ay ibinibigay para sa isang bayad, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas. Ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate ay isasagawa ng mga institusyon ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito sa teritoryo ng distrito ng pagpaparehistro sa lokasyon ng real estate. Susuriin nila ang bisa ng mga dokumentong isinumite ng aplikante at ang pagkakaroon ng mga naaangkop na karapatan ng tao o awtoridad na naghanda ng mga dokumento, gayundin ang pagkakaroon ng dati nang nakarehistro at inaangkin na mga karapatan. Ipinagkatiwala sa kanila ang pagpapalabas ng mga dokumento na nagpapatunay sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan, pati na rin ang impormasyon sa mga nakarehistrong karapatan.

Ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay isinasagawa pagkatapos matanggap ang mga dokumento na kinakailangan para dito at matugunan ang mga kinakailangan ng nasabing Batas, pagrehistro sa kanila, pagsasagawa ng legal na pagsusuri ng mga dokumento at pag-verify ng legalidad ng transaksyon, pagtatatag ng kawalan ng mga kontradiksyon sa pagitan ng inaangkin at nakarehistro na ng mga karapatan sa ari-arian na ito, iba pang dahilan para sa pagtanggi o pagsususpinde ng pagpaparehistro ng mga karapatan. Ang pagpaparehistro ng mga paghihigpit (encumbrances) ng mga karapatan, pagkakasangla, pag-upa o iba pang mga transaksyon sa real estate ay pinapayagan lamang sa ilalim ng Batas kung mayroong rehistrasyon ng estado ng mga dating lumitaw na mga karapatan dito sa Unified State Register of Rights. Ang pagpaparehistro ng mga karapatan ay dapat isagawa nang hindi lalampas sa isang buwan mula sa petsa ng pag-file ng aplikasyon at lahat mga kinakailangang dokumento(Artikulo 13 ng Batas).

Ang pagpaparehistro ng paglitaw at paglilipat ng mga karapatan sa real estate ay pinatunayan ng isang sertipiko nito, at ang pagpaparehistro ng mga kontrata at iba pang mga transaksyon sa pamamagitan ng paggawa ng isang espesyal na inskripsiyon sa pagpaparehistro sa isang dokumento na nagpapahayag ng nilalaman ng transaksyon. Isinasagawa ito sa kahilingan ng may-ari ng copyright, ng partido sa kontrata o ng taong pinahintulutan nila kung mayroon siyang kapangyarihan ng abogado.

Kung ang mga karapatan ay lumitaw batay sa mga kasunduan (transaksyon) na hindi nangangailangan ng notarization, ang mga aplikasyon para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ay dapat isumite ng lahat ng partido sa kasunduan (transaksyon). Kung ang isa sa kanila ay umiwas sa pagpaparehistro ng mga karapatan, ang paglipat ng pagmamay-ari ay nakarehistro batay sa desisyon ng korte na kinuha sa demanda ng kabilang partido. Kapag ang mga karapatan ay lumitaw sa batayan ng mga kasunduan (transaksyon), bagaman hindi sila nangangailangan ng ipinag-uutos na notarization, ngunit sa kahilingan ng partido na notarized, isang aplikasyon para sa pagpaparehistro ng karapatan ay isinumite ng isa sa mga partido sa kasunduan.

Ang mga batayan para sa pagpaparehistro ng pagkakaroon, paglitaw, pagwawakas, paglilipat, paghihigpit (encumbrance) ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay: mga aksyon ng mga awtoridad ng estado o lokal na pamamahala sa sarili sa loob ng kanilang kakayahan; mga kontrata at iba pang mga transaksyon sa real estate, mga sertipiko ng pribatisasyon ng mga lugar ng tirahan, na ginawa alinsunod sa batas; mga sertipiko ng karapatan sa mana; pumasok sa legal na epekto mga desisyon ng korte, atbp. Ang isang ipinag-uutos na annex sa mga dokumento na kinakailangan para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ay isang plano ng isang land plot at (o) isang plano ng isang real estate object.

B. Pandaigdigang pagsasanay ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate

Mula sa pananaw ng Espanyol na siyentipiko na si Fernando P.M. Gonzalez, kapag inuuri ang karanasan sa daigdig sa larangan ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa mga plot ng lupa at iba pang real estate, ang isa ay maaaring "magtatag ng isang pamantayan para sa isang makatwirang pagpili ng isang sistema ng pagpaparehistro: ang kagustuhan ay ibinibigay sa isa na nag-aalis ng kawalan ng katiyakan sa mas malaking lawak sa ang pinakamababang kamag-anak na gastos. Ang isa na, sa mas mababa o katumbas na kamag-anak na gastos, ay nagbibigay ng higit pang impormasyon at mas mahusay na kalidad, bilang resulta kung saan nakakatulong ito upang mabawasan ang halaga ng impormasyon at, sa huli, ang transaksyon. Bilang resulta, ang isa na, sa parehong halaga, ay gumagawa ng pinakamalakas na epekto sa pagpaparehistro ".

Ang bawat sistema ng pagpaparehistro ay dapat tiyakin ang pagiging maaasahan at transparency ng sibil na sirkulasyon ng real estate. Sa isang ekonomiya ng merkado, sa kawalan ng naaangkop na mga garantiya ng pagiging maaasahan at publisidad sa bahagi ng mga pampublikong awtoridad, ang isyung ito ay nalutas sa pamamagitan ng pagbibigay ng karagdagang mga pribadong serbisyong legal ng mga kalahok sa merkado, na sa huli ay nakakaapekto sa gastos ng isang transaksyon sa real estate, ay tumutukoy sa tagal ng pagpapatupad nito at ang pagiging maaasahan ng pagkumpleto nito.

Sa sistema ng batas sa pagpaparehistro ng Aleman, ang isang entry sa pampublikong rehistro ng mga karapatan sa real estate ay ang tanging patunay ng titulo sa ari-arian na ito (o ang isa lamang na dapat malaman ng isang entity na nagnanais na pumasok sa isang transaksyon na nauugnay sa ari-arian na ito) . Ang mga sistema ng pagpaparehistro ng real estate sa Germany at Spain ay nailalarawan sa katotohanan na ang nilalaman ng talaan ng titulo ng real estate sa pampublikong rehistro ay nangunguna kaysa sa iba't ibang mga dokumento na nagpapahiwatig ng paglilipat ng mga karapatan sa ari-arian na ito, ngunit hindi maayos na nakarehistro. Kaya, kahit na ang isang maling entry sa mga karapatan sa real estate sa rehistro ay itinuturing na ang tanging totoo hanggang sa ito ay naitama sa inireseta na paraan, at ang taong naging may-hawak ng karapatan batay sa entry na ito sa rehistro ay ang tanging tunay na may hawak ng karapatan. Gayunpaman, ang prinsipyo na ang lahat ng bagay na naitala sa rehistro ng mga karapatan sa real estate ay nangangailangan ng ilang mga paghihirap sa pagpapasya kung sino ang mananagot sa tunay na may-ari sa pagkakaroon ng mga maling entry.

Sa Alemanya, ang paglitaw ng problemang ito ay pinipigilan sa isang simpleng paraan: bago gumawa ng isang entry sa pagpaparehistro sa rehistro ng mga karapatan sa real estate, ang registrar ay dapat kumuha ng nakasulat na pahintulot dito mula sa lahat ng mga interesadong partido sa isang notaryo na form. Sa madaling salita, lahat ng mga interesadong partido (dapat na nakarehistro ang kanilang mga karapatan sa rehistro ng mga karapatan sa real estate) ay dapat magbigay ng pormal ngunit tahasang pag-apruba ng teksto ng entry sa rehistro sa taong nagsasagawa ng pagpaparehistro. Sa turn, ang huli ay obligado na maayos na ipaalam sa lahat ng mga taong apektado ng mga bagong talaan ng pagpaparehistro. Kaya, kung ang isang entry sa rehistro ay mali, gayunpaman ay ginawa ito nang may pahintulot ng mga taong maaaring magdusa ng pinsala mula sa entry na ito at mag-claim ng mga pinsala, at ang mga interesadong partido ay mas pinoprotektahan ang kanilang mga karapatan kaysa sinuman.

Kung walang kasunduan ang naabot ng mga interesadong partido, ang isyu ng pagtatala ay maaaring malutas sa korte. Ang awtoridad sa pagpaparehistro ay responsable lamang para sa wastong abiso ng lahat ng mga interesadong partido. Ang pamamaraang ito ay maaasahan sa mga tuntunin ng pagprotekta sa mga karapatan ng mga may hawak ng copyright, ngunit ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng mahabang panahon ng mga aksyon sa pagpaparehistro, lalo na kung ang isang tao ay hindi sumasang-ayon sa mga aksyon na ito at ang kaso ay isinasaalang-alang sa korte.

Sa Spain, ang proteksyon laban sa isang maling pagpasok sa pagpapatala ay nakakamit sa ibang paraan: ang registrar ay obligado na gumuhit at gumawa ng mga entry sa pagpaparehistro, siya ay mananagot din para sa posibleng pinsala kung ang entry na ito ay hindi tama. Kaya, ang rehistro, na gumaganap ng kanyang mga opisyal na tungkulin, ibig sabihin, nagsasagawa ng pagsusuri sa mga dokumento na isinumite sa kanya para sa pagpaparehistro, ay kumikilos bilang isang tagapagtanggol ng batas kapag gumagawa ng desisyon sa paggawa ng mga aksyon sa pagpaparehistro.

Sa Germany, "para sa paglipat ng pagmamay-ari ng mga bagay na hindi natitinag (o ang pagtatatag ng isang pangako na may kaugnayan sa real estate), isang pampublikong aksyon ay kinakailangan - isang entry sa isang espesyal na Land Register", dahil, ayon sa § 873 ng Aleman Civil Code (GGB), ang anumang pagbabago sa legal na katayuan ng real estate ay nangangailangan ng pagpaparehistro sa land register, pati na rin ang pahintulot ng lahat ng mga partido na ang mga karapatan sa real estate na ito ay apektado. Sa madaling salita, para sa pagpapatupad ng kalooban ng mga paksa ng batas sibil paglilipat ng tungkulin ng real estate upang makamit legal na kahihinatnan ng isang tunay na kalikasan, ang isang panlabas na ipinahayag na kaganapan sa anyo ng isang pormal na pagkilos ng pampublikong awtoridad ay kinakailangan - ang paggawa ng isang entry sa pagpaparehistro na nag-aayos ng bisa ng isang transaksyon sa real estate alienation.

Ang sistema ng pagpaparehistro na ginagamit sa mga libro ng lupa, ayon sa

Ang GSU ay binuo sa mga sumusunod na prinsipyo:

a) ang pagpapakilala ng mga karapatan sa ari-arian, i.e. anumang pagbabago sa legal na katayuan ng isang hindi natitinag na ari-arian ay napapailalim sa pagpaparehistro sa rehistro ng lupa (§ 873 GGU);

b) mga espesyalidad, ibig sabihin. ang isang hiwalay na sheet ay inilalaan sa rehistro ng lupa para sa pagtatala ng data sa bawat plot ng lupa (proposisyon 1, talata 1 § 3 ng Mga Regulasyon sa rehistro ng lupa)

c) publisidad, ibig sabihin. sinumang interesadong tao ay may karapatang tumanggap ng impormasyon mula sa rehistro ng lupa na may kaugnayan sa isang partikular na plot ng lupa (talata 1 § 13 ng Mga Regulasyon sa rehistro ng lupa);

d) ang pagiging maaasahan ng rekord ng lupa, i.e. ang isang entry na ginawa sa rehistro ng lupa ay may legal na puwersa para sa mga bona fide na ikatlong partido, kahit na sa mga kaso kung saan hindi ito tumutugma sa aktwal na legal na sitwasyon (§ 892-894 BGB);

e) seniority ng mga karapatan sa ari-arian, i.e. kung mayroong dalawang karapatan sa rem sa parehong bagay ng hindi natitinag na ari-arian, ibinibigay ang priyoridad sa karapatang iyon, ang pagpasok sa rehistro ng lupa na kung saan ay ginawa nang mas maaga (§ 879 GGU).

Ang lahat ng mga isyu na may kaugnayan sa pagpaparehistro ng mga karapatang ito ay kinokontrol sa Alemanya ng Regulasyon sa mga aklat ng lupa, na pinagtibay noong Marso 24, 1897. Alinsunod dito, ang mga aklat ng lupa ay pinananatili ng mga espesyal na institusyon ng lupa na tumatakbo sa ilalim ng mga pangkalahatang korte unang pagkakataon sa lokasyon ng ari-arian.

Sa mga institusyong ito, ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa rehistro ng lupa ay isinasagawa ng mga rehistro na nakakumpleto ng isang espesyal na kurso sa pagsasanay. Sila ay independyente sa paggawa ng mga desisyon. Ang kanilang tungkulin ay i-verify ang mga kredensyal ng mga taong itinuturing ang kanilang sarili bilang mga interesadong partido.

Ang epekto ng mga land book ay umaabot sa mga distrito kung saan ang teritoryo ay matatagpuan ang mga land plot na kasama sa aklat. Ang mismong aklat ay isang rehistro ng estado para sa pagtatala ng mga karapatan sa mga plot ng lupa at iba pang real estate. Ang rehistrong ito ay nagrerehistro ng mga karapatan sa lahat ng matatagpuan sa Pribadong pag-aari lupa, gusali at istruktura. Anumang entry sa land book ay itinuring na totoo hanggang sa gawin ang mga pagwawasto dito.

Ang Land Registry Institute sa Germany ay batay sa mga sumusunod na prinsipyo:

a) tiwala ng publiko sa rehistro ng lupa;

b) limitadong pagkakaroon ng nilalaman nito;

c) pagpaparehistro batay sa isang aplikasyon;

d) mga bayarin.

Ang pagpaparehistro ng lupa sa rehistro ng lupa ay isinasagawa sa kahilingan ng sinumang tao na ang karapatan ay apektado ng naturang pagpaparehistro o kung saan pabor ito ay isinasagawa (§ 885 GGU). Kung kinakailangan ang sertipikasyon ng notaryo para sa pagpaparehistro ng tunay na ari-arian, kung gayon ang pagpaparehistro ay maaaring isagawa ng isang notaryo sa ngalan ng taong ang karapatan ay apektado ng naturang pagpaparehistro (§ 313 BGB). Bilang karagdagan, upang makilala ang bisa ng isang transaksyon sa real estate alienation, ang batas ng Aleman ay nagbibigay ng isang espesyal na pamamaraan. Pormal na ang desisyon hiwalay na dokumento nangangailangan ng notarization na may obligadong sabay-sabay na presensya ng mga partido o ng kanilang mga awtorisadong kinatawan (§ 925 GGU).

Ayon sa § 883 BGB, ang mga paunang entry sa mga natapos na kontrata para sa alienation ng real estate ay maaaring gawin sa rehistro ng lupa. Ang entry na ito ay nagbibigay-daan sa bumibili ng real estate na hingin ang pagganap ng kontrata, at nagbabala rin sa ibang mga tao mula sa pag-claim ng karapatang kunin ang real estate na ito. Ang isang utos na ginawa pagkatapos ng pagpaparehistro sa rehistro ng lupa ng isang paunang entry sa alienation ng isang land plot o karapatan ay hindi wasto. Tinitiyak ng land registry system ang mataas na antas ng transparency at publisidad sa mga transaksyong kinasasangkutan ng lupa at iba pang real estate sa Germany.

Sa Spain, ang kasalukuyang sistema ng pagpaparehistro ay ipinakilala ng Mortgage Law (1861), na nagtatag ng mga bagong diskarte sa pagpaparehistro. Alinsunod sa iniaatas ng Batas, ang Register of Ownership of Rights to Real Estate (simula dito ay tinutukoy bilang Register of Property) ay nilikha, kung saan ang mga karapatan sa pagmamay-ari sa real estate, iba pang mga karapatan sa ari-arian at ang kanilang mga paghihigpit at encumbrances ay nakarehistro. Isinasagawa ito sa mga distrito ng pagpaparehistro na hindi hawakan ang isa't isa at nag-tutugma sa mga hangganan ng mga administratibong teritoryo ng Espanya. Isinasaalang-alang ang mga pampublikong interes, ang malalaking distrito ng pagpaparehistro ay maaaring hatiin sa ilang maliliit na distrito (nangyayari ito, halimbawa, sa Madrid, Barcelona).

Ang rehistro ng ari-arian ay itinatago sa mga espesyal na aklat, na binibilang at ineendorso ng hukom. Ang form at pamamaraan para sa pagpuno sa mga ito ay tinutukoy ng Spanish Ministry of Justice (Artikulo 238 ng Mortgage Law). Ang isang entry sa pagpaparehistro sa Registry ng Ari-arian ay maaaring tukuyin bilang "isang katas na ginawa ng registrar ng ari-arian, pagkatapos ng legal na kwalipikasyon: mula sa mga nilalaman ng mga dokumentong irerehistro, lahat na may legal na kahalagahan sa mga partido, ang paksa at hinaharap mga nakakuha, batay sa mga nilalaman ng rehistro." Ang lahat ng mga talaan ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay nakarehistro sa Property Registry. Ang mga karapatan ng isang indibidwal na ari-arian ay naitala sa isang hiwalay na talaan sa pagkakasunud-sunod. Kaya, inaayos ng registration sheet ang proseso ng paglilipat ng mga karapatan sa real estate. Kasabay nito, ang huling may hawak ng karapatan ay ang tanging legal, at ang bawat karapatan sa real estate ay pagmamay-ari lamang ng isa matuwid na may-ari. Ang lahat ng hindi rehistradong karapatan sa real estate ay di-wasto, walang bisa dahil sa pagkakaroon ng record ng pagpaparehistro sa Property Register.

Ang pananagutan ng registrar para sa legalidad ng entry ay ginagarantiyahan ang pagiging epektibo ng nabanggit na prinsipyo: lahat ng nakatala sa Property Register ay totoo at legal, dahil ang isa na nagparehistro ng kanyang karapatan sa real estate ay nakakakuha ng mga karapatan dito sa form at volume kung saan ang mga ito ay ipinasok sa Property Register. Ang impormasyon ng Register tungkol sa mga karapatan sa real estate, gayundin ang mga paghihigpit at encumbrances ay bukas sa mga interesadong partido.

Ang sistema ng pagpaparehistro ng Espanyol, sa ilalim ng Mortgage Law, ay sumusunod sa

ang mga sumusunod na pangunahing prinsipyo:

a) publisidad, ibig sabihin. ang pagpaparehistro ng karapatan sa real estate ay pampubliko at bukas para sa pagsusuri;

b) mga kahulugan, ibig sabihin. bawat ari-arian ay may sariling hiwalay na listahan ng pagpaparehistro (Art. 8, 243);

c) mga pagkakasunud-sunod, i.e. ang isang bagong talaan ng pagpaparehistro sa Rehistro ng mga karapatan sa real estate ay pumapatay sa lahat ng mga lumang talaan sa Rehistro para sa ari-arian na ito (Artikulo 20);

d) pagsasara, i.e. ipinagbabawal na irehistro ang mga transaksyon sa real estate na may mas maagang petsa kaysa sa huling entry sa Rehistro ng Ari-arian (Artikulo 17);

e) priyoridad, ibig sabihin. ang karapatan sa real estate ay nagmula sa petsa ng pagpaparehistro sa Rehistro ng Ari-arian - kung sino ang unang magrehistro ay nakakuha ng karapatan (Artikulo 25);

f) hindi paglaban, ibig sabihin. hindi rehistradong karapatan sa real estate ay hindi maituturing na legal na karapatan dito (Art. 23, 24).

Ang sistema ng Espanyol sa pagrerehistro ng mga titulo ng real estate sa Property Registry ay hindi sapilitan, ngunit ito ay lubos na epektibo, dahil ang may-ari ng ari-arian na ito ay hindi makakakuha ng isang mortgage loan na sinigurado ng real estate (at ang real estate ay ang pinaka-maaasahang paraan ng pag-secure ng isang pautang ) nang hindi nagrerehistro ng mortgage sa Property Registry. Ang kinakailangan para sa pagpaparehistro ng isang mortgage sa Property Registry ay sapilitang pagpaparehistro ipinangakong pagmamay-ari ng ari-arian.

Sa pagsasaalang-alang panahon ng pagbabago sa kabuuan, isang bagong sistema ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate sa Property Registry ay ipinakilala sa Spain noong 1944.

Ang sistema ng Espanyol ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian sa Property Registry ay batay sa isang legal na pagsusuri ng mga transaksyong isinumite para sa pagpaparehistro. Ang legal na pagsusuri ng transaksyon ay nagsasangkot ng pagsuri sa kawastuhan ng anyo ng mga isinumiteng dokumento; legal na kapasidad ng mga indibidwal at legal na kapasidad ng mga legal na entity na mga partido sa transaksyon; pagsunod sa transaksyon sa kasalukuyang batas.

Pagkatapos magsagawa ng legal na pagsusuri, nagpasya ang registrar na kilalanin ang transaksyon bilang sumusunod sa batas, o tungkol sa hindi pagsunod nito. Sa unang kaso, ang karapatan ay nakarehistro sa Property Register, sa pangalawang kaso, ang pagpaparehistro ay tinanggihan. Maaaring iapela ang desisyon ng registrar.

Ang isang karagdagang garantiya ng pagiging lehitimo ng mga transaksyon ay kadalasan ang lahat ng mga transaksyon sa real estate ay pinatunayan ng isang notaryo pagkatapos makatanggap ng sertipiko mula sa Property Registry sa legal na katayuan ng hindi natitinag. Kaya, ang notaryo ay nagpapanotaryo sa transaksyon ng real estate, at ang registrar ay nagpapatunay ng bisa nito sa Property Registry. Ang karanasan sa mundo ay nagpapakita na nang walang tiyak na kinakailangang elemento sa proseso ng pagpaparehistro ng pamagat, ang prosesong ito ay halos tiyak na mapapahamak sa pagkabigo, at ganap na pagpaparehistro ng lahat mga kapirasong lupa ay malamang na hindi na makukumpleto. Hindi sa lahat ng nangungunang bansa sa mundo pangkalahatang mga prinsipyo ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate ay isinagawa at naayos na may parehong pagkakasunud-sunod. Ang perpektong sistema ng pagpaparehistro ng real estate ay dapat na ganap at mapagkakatiwalaan na sumasalamin sa legal na katayuan ng ari-arian, ginagarantiyahan ang pagiging maaasahan at katumpakan ng data, at hindi sumangguni sa nilalaman ng mga nakaraang transaksyon upang maging pamilyar sa mga pinakabagong entry sa registry. Dapat nitong tiyakin ang isang maayos na kumbinasyon ng pampubliko at pribadong mga interes at bantayan ang mga interes ng ari-arian ng matapat na mga kalahok sa mga transaksyong sibil, mabawasan ang posibilidad ng hindi katapatan sa mga transaksyon sa real estate.

Sa aming opinyon, ang rehistrasyon ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay isang right-certifying act of public authority, inaayos ang dynamics ng legal na status ng real estate upang matiyak ang legal, bukas at maaasahang sibil na sirkulasyon nito. Ang Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997 N 122-FZ "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito" (mula rito ay tinutukoy bilang Batas sa Pagpaparehistro) ay tumutukoy sa pagpaparehistro ng estado bilang "isang legal na pagkilos ng pagkilala at pagkumpirma ng estado ng paglitaw, paghihigpit (encumbrance), paglipat o pagwawakas ng mga karapatan sa real estate alinsunod sa Civil Code ng Russian Federation" (sugnay 1, artikulo 2).

Ang sugnay 3 ng Artikulo 131 ng Civil Code ng Russian Federation at Artikulo 14 ng Batas sa Pagpaparehistro ay nagpapahiwatig ng likas na nagpapatunay ng karapatan ng pagpaparehistro ng estado, ayon sa kung saan ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay pinatunayan alinman sa pamamagitan ng isang sertipiko ng estado pagpaparehistro ng mga karapatan, o sa pamamagitan ng paggawa ng isang espesyal na inskripsiyon sa pagpaparehistro sa dokumentong isinumite para sa pagpaparehistro .

Ang katotohanan na ang pagpaparehistro ng estado ay hindi may titulong karakter ay pinatutunayan ng talata 3 ng sugnay 8 ng Artikulo 12 ng Batas sa Pagpaparehistro, na nagbabasa: "Kung ang mga entry sa Pinag-isang Estado ng Rehistro ng mga Karapatan at ang dokumento ng titulo ay hindi magkatugma, ang titulong dokumento ay may priyoridad." Gayunpaman, ang isa ay maaaring sumang-ayon sa N.A. Syrodoev, na naniniwala na ang nabanggit na priyoridad ng dokumento ng pamagat sa pagpasok sa Unified State Register of Rights sa kaso ng hindi pagkakapare-pareho ng mga entry ay nagpapahiwatig ng hindi pagkakapare-pareho ng mambabatas sa pagbuo ng isang malinaw na ligal na istraktura at ang kanyang pagtanggi mula sa isang hindi malabo na posisyon dito. isyu. Ang hindi pagkakapare-pareho ay isa sa mga makabuluhang pagkukulang ng pinangalanang Batas sa Pagpaparehistro.

Napagtanto ng mambabatas ng Russia ang pandaigdigang karanasan sa pagrehistro ng mga karapatan sa real estate at ipinatupad ito sa Batas sa Pagpaparehistro sa anyo ng isang symbiosis ng dalawang sistema ng pagpaparehistro: pagpaparehistro ng mga dokumento (mga gawa) at pagpaparehistro ng mga pamagat. Ang posisyon na ito ay dahil sa ang katunayan na sa simula sa Civil Code ng Russian Federation ang mambabatas ay hindi nagpahayag ng kanyang hindi malabo na posisyon sa isyu ng pagpaparehistro ng real estate. Halimbawa, ayon sa sugnay 1 ng artikulo 131 ng Civil Code ng Russian Federation, ang legal na pamagat sa real estate sa anyo ng mga karapatan sa ari-arian, iba pang mga tunay na karapatan, pati na rin ang iba pang mga karapatan na ibinigay ng batas ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ngunit sa talata 3 ng parehong artikulo, itinatag na ang sertipikasyon ng pagpaparehistro ay isinasagawa alinman sa pamamagitan ng isang dokumento sa isang rehistradong karapatan o transaksyon, o sa pamamagitan ng paggawa ng inskripsyon ng pagkilala sa isang dokumento na isinumite para sa pagpaparehistro. Kasabay nito, ang Artikulo 164 ng Civil Code ng Russian Federation ay tumutukoy sa pagpaparehistro ng mga transaksyon sa lupa at iba pang real estate. Pangkalahatang pangangailangan sa mga transaksyon sa real estate - pagsunod sa kanilang nakasulat na form, sa indibidwal na mga kaso at pagpapanotaryo.

Ang pagsasanay sa daigdig ay nagmumula sa pangangailangang gamitin ang mga posibilidad ng mga non-estado na ligal na institusyon nang walang pagkukulang upang matiyak ang ligal na kadalisayan ng mga nakarehistrong kasunduan at ang legalidad ng mga karapatang magmumula sa kanilang batayan. Tila ang pangangailangang ito ay lubos na makatwiran bilang pagtugon sa mga layunin ng paglikha ng isang matatag na turnover ng real estate at paghahatid upang ibukod ang posibilidad ng malawakang pagpaparehistro ng mga voidable at void na mga transaksyon.

2. Mga problema sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate

Ang pagpaparehistro ng estado ng pagmamay-ari ng real estate ay ang tanging legal na patunay ng karapatang pagmamay-ari, gamitin at itapon ito. Binibigyan ng estado ang may-ari ng karapatang pumili sa pagitan ng pagpaparehistro ng bagay at pagpaparehistro bilang iisang complex. At dito mahalaga na huwag magkamali.

Mas mainam ang pagpili ng pagpaparehistro ng bagay kung ang mga bagay ay hindi konektado sa isa't isa sa pamamagitan ng iisang teknolohikal na cycle at kung plano ng may-ari na gumamit ng mga bahagi ng ari-arian nang hiwalay. Halimbawa, kapag bumibili ng maraming lugar, ang ilan ay uupahan, habang ang iba ay ibebenta. Ang pagbebenta ng buong bagay sa mga bahagi ay mas madali din. Ang pagkakaroon ng hiwalay na mga sertipiko ay magpapabilis sa posibilidad ng mga transaksyon at magliligtas sa iyo mula sa hindi kinakailangang red tape.

Kung ang isang bilang ng mga bagay ay kasama sa isang solong teknolohikal na kadena at, bilang karagdagan, isinasaalang-alang ang mga plano ng may-ari, ang kumplikadong ito ay ginagamit upang makakuha ng pautang, kung gayon ang pagpaparehistro bilang isang kumplikadong bagay ay ipinapayong - ang may-ari ay magkakaroon ng isang malakas na patunay ng karapatang pagmamay-ari ang partikular na bagay na ito sa kabuuan para sa nilalayon nitong layunin. Nang hindi gumagamit ng mga serbisyo ng mga espesyalista, magagawa niyang pamahalaan ang buong complex sa parehong oras, na magiging malaking tulong sa pagpapasya sa kapalaran ng buong pasilidad sa kabuuan.

Ang kahalagahan ng naturang desisyon ay makikita nang malinaw mula sa isang praktikal na halimbawa.

Inayos ng kumpanya ang pagtatayo ng isang fuel distribution complex para sa imbakan at pakyawan at tingi na pagbebenta ng mga produktong petrolyo sa isa sa mga distrito ng rehiyon ng Moscow. Natapos ang isang kasunduan sa lokal na administrasyon para sa pag-upa ng lupa sa loob ng 49 na taon, na may kabuuang lugar na 3.2 ektarya, sinimulan namin ang unang yugto ng konstruksiyon, na nakumpleto nang napakabilis, at batay sa isang sertipiko ng pagtanggap ng estado. , limang bagay ang isinagawa: isang gusaling pang-administratibo, isang checkpoint, mga pasilidad sa paggamot, isang transformer substation at isang gasolinahan na may mga daanang daan at isang katabing naka-landscape na lugar. Pagkatapos ng paghahatid, lumitaw ang problema sa pagrehistro ng pagmamay-ari ng mga ipinakilala na bagay.

Ang pederal na batas na "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" ng Hulyo 21, 1997 ay tumutukoy na ang may-ari ay maaaring makakuha ng isang sertipiko ng pagmamay-ari ng real estate pagkatapos lamang ipasok ang bagay sa Unified State Register. Ayon kay Art. 2 ng Batas, natatanggap ng may-ari ang buong hanay ng mga karapatan (pag-aari, paggamit, pagtatapon) para sa real estate lamang mula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado. Sa batayan ng Batas na ito, 5 mga sertipiko ang nakuha lamang para sa mga gusali.

Para sa samahan ng mga aktibidad, kailangan ang malalaking pamumuhunan, na, dahil sa mga gastos sa pagtatayo, wala ang kumpanya. Nagpasya ang management na kumuha ng pautang at gamitin ang buong complex sa ilalim ng isang mortgage upang makakuha ng working capital. Sa kurso ng pagkuha nito, isang problema ang lumitaw: sa katunayan, ang parehong mga appraiser at banker ay naunawaan na ang collateral ay isang mataas na kumikitang fuel at distribution complex, ang gastos kung saan maraming beses na lumampas sa halaga ng pautang, ngunit legal na mayroong 5 mga sertipiko para sa ilan. istruktura, ng maliit na lugar, ito ay hindi malinaw kung paano interconnected. Dahil, ayon sa Batas, ang pagpaparehistro ng estado ay isinasagawa sa lokasyon ng real estate (Artikulo 2, Clause 4), ang kumpanya ay nag-aplay sa lokal na tanggapan ng kinatawan ng Moscow Regional Registration Chamber na may kahilingan na mag-isyu ng isang solong sertipiko para sa buong complex ng pamamahagi ng gasolina.

Upang patunayan ang kanilang mga pag-aangkin, ang mga tagapamahala ng kumpanya ay nagtalo na ang bagay ay isang solong kumplikadong may isang karaniwang layunin sa pag-andar at na ang pagpaparehistro ng object-by-object ay hindi magpapakita ng tunay na halaga ng complex at ang mga teknolohikal na kakayahan nito, dahil kabilang dito ang hindi lamang mga gusali. , ngunit pati na rin ang mga kalsada, mga daanan ng daan riles ng tren, lupain sa lease. Bilang karagdagan, tinukoy ng Batas ang real estate bilang mga land plot, subsoil plot, nakahiwalay na anyong tubig at lahat ng bagay na konektado sa lupa sa paraang imposible ang kanilang paggalaw nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin, kabilang ang mga gusali, istruktura, tirahan at hindi. -residential premises, kagubatan at perennial plantations, condominiums, enterprises bilang property complexes. Sa kasong ito, ang isang bilang ng mga bagay ay lumabas na nasa labas ng saklaw ng pagpaparehistro - mga kalsada, mga daanan ng pag-access, atbp.

Ang mga problemang ito ay naging paksa ng talakayan sa mga espesyalista mula sa Moscow Regional Registration Chamber. Batay sa pagsusuri ng problema at umiiral na mga nauna, ang lokal na tanggapan ng kinatawan ay inirerekomenda na magsagawa ng isang solong pagpaparehistro ng bagay bilang isang kumplikadong bagay sa batayan ng Art. 134 ng Civil Code ng Russian Federation. Tinutukoy ng artikulong ito na "kung ang magkakaibang mga bagay ay bumubuo ng isang solong kabuuan, na kinasasangkutan ng kanilang paggamit ayon sa Pangkalahatang layunin, sila ay itinuturing na isang bagay (komplikadong bagay)", samakatuwid, ang may-ari ay may karapatang irehistro ang fuel-distributing complex bilang isang kumplikadong bagay. Gayunpaman, kailangan munang irehistro ang mga bagay na teknolohikal na kasama sa gasolina- distributing complex, ngunit nanatili sa labas ng registration: reservoir park, loading at unloading racks, pumping station na may canopy.

Tumagal ng 4 na buwan para sa karagdagang pagpaparehistro, at pagkatapos lamang ang may-ari ay may mga kinakailangang dokumento sa kanyang mga kamay: dalawang sertipiko ng pagmamay-ari! Bakit dalawa? Oo, dahil sa nakalipas na panahon, napagtanto ng mga tagapamahala kung gaano kahalaga para sa karagdagang paggamit na irehistro ang mga bagay nang sama-sama o hiwalay, at nagpasyang magparehistro ayon sa kanilang layunin sa pagganap. Kaya, ang isang solong sertipiko ay kinabibilangan ng mga pasilidad na karaniwang bumubuo sa base para sa pag-iimbak at pagbebenta ng mga produktong petrolyo: mga gusaling pang-administratibo at amenity, isang checkpoint, mga pasilidad sa paggamot, isang substation ng transformer, isang main at isang backup na sakahan ng tangke, isang discharge at loading rack , isang pumping station na may canopy, - na may listahan ng mga titik ng bawat bagay at ang kabuuang kabuuang lugar. Ang isang gasolinahan ay nakarehistro nang hiwalay, dahil ang layunin nito ay ang tingi na pagbebenta ng gasolina.

Kaya, bago magpatuloy sa pagpaparehistro ng estado ng real estate, kinakailangan upang magpasya kung ang kumplikadong ito ay kumakatawan sa isang solong functional chain, ang pagpaparehistro ng kung saan hiwalay ay maaaring makapinsala sa parehong halaga nito at gawing imposible na higit pang gamitin ito para sa nilalayon nitong layunin.

Samakatuwid, ang mga salita ng Art. 2 ng Pederal na Batas ng Russian Federation "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito", pinagtibay Estado Duma Hunyo 17, 1997, kung saan ang pagpaparehistro ng estado ay tinukoy bilang isang legal na pagkilos ng pagkilala at pagkumpirma ng estado ng paglitaw, paghihigpit (encumbrance), paglipat o pagwawakas ng mga karapatan sa real estate, gayundin ang tanging at kumpletong katibayan ng pagkakaroon ng mga karapatan sa real estate.

Ang kabiguan ng naturang mga salita, sa aming opinyon, ay konektado din sa katotohanan na ang pagpaparehistro ng estado ay halos hindi maituturing na ang tanging patunay ng pagkakaroon ng mga karapatan, dahil ang probisyong ito ay sumasalungat sa Art. 12 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag ng posibilidad pagkilala sa hudisyal karapatan, gayundin ang mga pamamaraang panghukuman.

Bukod dito, ang nasuri na kahulugan, tila, ay hindi masyadong tama mula sa isang leksikal na pananaw, dahil ang ginamit na pariralang "legal na pagkilos ng pagkilala ng mga karapatan ng estado" ay maaaring makatwirang magpahiwatig ng isang gawa ng isang katawan ng estado na bumubuo ng mga karapatan. Kasabay nito, tila hindi katanggap-tanggap na lituhin ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan at isang aksyon ng isang katawan ng estado na bumubuo ng mga karapatan. Ang konklusyong ito ay sumusunod mula sa paghahambing ng mga talata 1, 2 ng Art. 8 ng Civil Code ng Russian Federation, kung saan ang mga konseptong ito ay itinuturing na independiyente.

Ang pagkakaiba sa pagitan ng isang batas ng estado at pagpaparehistro ay maaari ding masubaybayan sa pamamagitan ng paghahambing ng mga gawain na kanilang nalutas. Kaya, ang paglalathala ng isang batas ng estado ay nagsisilbing batayan para sa paglitaw ng mga karapatan at obligasyon. Ang pagpaparehistro ng estado ay may iba pang mga gawain na ipinahiwatig sa itaas, kabilang ang pagtukoy sa mga partikular na kaso ng oras ng paglitaw ng mga karapatan.

Ang pagpaparehistro ng mga karapatan ay hindi maaaring isaalang-alang bilang isang batas ng estado na nagdudulot ng mga karapatang sibil, at mula sa punto ng view ng legal na lohika, dahil ang turnover na "pagpaparehistro ng mga karapatan na nagdudulot ng mga karapatang ito" ay walang ganoong lohika.

Bilang karagdagan, ang pagkilala sa katayuan ng nauugnay na batas ng estado pagkatapos ng pagpaparehistro ay magsasama ng mga negatibong kahihinatnan para sa badyet ng estado. Kaya, kung ang estado, sa pamamagitan ng mga kilos ng pagpaparehistro, ay lumilikha, nagbabago relasyong sibil, kung gayon sa kasong ito ay may pananagutan din ito para sa ligal na kadalisayan at legalidad ng mga karapatang pinatunayan. Sa katunayan, sa kasong ito, pag-uusapan natin ang responsibilidad ng estado sa anyo ng responsibilidad ng mga nagbabayad ng buwis para sa mga iligal na aksyon ng mga partido kapag nagtatapos ng isang transaksyon. Walang bansa sa mundo ang mayamang sapat na kayang bayaran ang karangyaan ng pananagutan sa mga aksyon ng mga sangkot sa pribadong transaksyon.

Kasabay nito, ang pagsasanay sa mundo ay nagpapatuloy mula sa pangangailangang gamitin ang mga posibilidad ng mga non-estado na ligal na institusyon nang walang pagkukulang upang matiyak ang ligal na kadalisayan ng mga rehistradong kasunduan at ang legalidad ng mga karapatang nagmula sa kanilang batayan. Tila ang pangangailangang ito ay lubos na makatwiran bilang pagtugon sa mga layunin ng paglikha ng isang matatag na turnover ng real estate at paghahatid upang ibukod ang posibilidad ng malawakang pagpaparehistro ng mga voidable at void na mga transaksyon.

Nagpapatakbo mga legal na sistema ibang bansa bumuo ng dalawang pangunahing paraan upang matiyak ang legalidad ng mga pribadong dokumento ng titulo, gayundin ang mga karapatan na napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Para sa mga bansang gumagamit ng sistema ng batas sibil, ito ay isang mandatoryong pagpapanotaryo ng mga transaksyon sa real estate.

Para sa mga bansang may modelong batas ng Anglo-Saxon, ipinag-uutos para sa isang kompanya ng seguro na lumahok sa proseso ng pagtatapos ng isang kasunduan kasama ng isang abogado o broker.

Sa kasamaang palad, hindi pinansin ng Civil Code ng Russian Federation itong problema, na may kaugnayan kung saan nangangailangan pa rin ito ng agarang desisyon nito, na isinasaalang-alang ang mga posibleng negatibong kahihinatnan ng mga iligal na transaksyon sa isang lugar na makabuluhang panlipunan tulad ng real estate. Ang mga pagtatangka na italaga ang nabanggit na mga tungkulin ng legal na kontrol sa mga institusyon ng hustisya, tulad ng itinatadhana sa Pederal na Batas ng Russian Federation "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Ito", hindi lamang sumasalungat sa mga argumento sa itaas at nagsasama ng hindi makatwirang negatibong kahihinatnan para sa badyet, ngunit pinapayagan din ang pag-uusap tungkol sa paglikha ng quasi-judicial na kontrol sa mga relasyon sa batas sibil. Ang paglikha ng naturang kontrol ay nagtataas ng maraming mga katanungan tungkol sa mga kwalipikasyon ng mga espesyalista at pinuno ng mga institusyon ng hustisya, dahil ang nasuri na Pederal na Batas ay hindi naglalaman ng mga kinakailangan para sa kanilang ipinag-uutos na legal na edukasyon, sa pag-aakalang ang mga nauugnay na posisyon sa mga institusyon ng hustisya ay maaaring sakupin ng mga taong may karanasan sa mga katawan ng pagpaparehistro ng estado.

Ang isang tiyak na kahirapan sa mga aktibidad ng mga institusyon ng karapatang pantao ay dulot din ng mga umiiral na pagbubukod sa pangkalahatang tuntunin tungkol sa pangangailangang magparehistro para sa paglitaw ng mga karapatan sa real estate. Ang kahirapan na ito ay pangunahin dahil sa ang katunayan na ang sandali ng paglitaw ng mga kaugnay na karapatan ay hindi makikita sa sistema ng pagpapatala ng estado, na kung saan ay maaaring humantong sa imposibilidad ng pagkuha ng komprehensibong data sa katayuan ng ari-arian sa pamamagitan ng sistema ng pagpaparehistro. .

Kasama sa mga naturang pagbubukod ang mga probisyon ng talata 4 ng Art. 218 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbibigay para sa pagkuha ng pagmamay-ari ng isang apartment, garahe, at iba pang ari-arian ng isang consumer cooperative pagkatapos magbayad ng kontribusyon sa bahagi nito.

Ang isa pang pagbubukod, sa aming opinyon, ay ang mga probisyon ng Bahagi 1 ng Art. 341 ng parehong Code, na nagtatatag ng panuntunan sa paglitaw ng karapatan ng pledge kaugnay ng ari-arian na ililipat mula sa sandali ng naturang paglilipat, maliban kung iba ang ibinigay ng kasunduan sa pledge.

Ang listahan sa itaas ng mga pagbubukod ay maaaring dagdagan. Kaya, lalo na, naghihintay para sa kanya permiso ng hudisyal ang tanong ng sandali ng paglitaw ng mga karapatan sa real estate, batay sa mga pamantayan ng batas. Ayon sa bahagi 5 ng Art. 488 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga kalakal na ibinebenta sa kredito ay ipinangako sa nagbebenta, maliban kung ibinigay ng kasunduan ng mga partido. Bilang karagdagan, ang karapatang mag-pledge ng real estate sa bisa ng batas ay lumitaw din kapag nagrerehistro ng isang kasunduan sa pagpapanatili ng buhay na may isang umaasa sa batayan ng Bahagi 1 ng Art. 587 ng Civil Code ng Russian Federation. Mula sa aming pananaw, ang paglitaw ng naturang mga karapatan ay dapat na nauugnay sa sandali ng kanilang pagpaparehistro ng estado, na ipinaliwanag sa pamamagitan ng pangangailangan upang matiyak ang pag-iisa ng prinsipyo ng pag-secure ng mga karapatan at encumbrances ng real estate, pati na rin upang limitahan ang posibilidad ng hindi makatarungang pagpapalawak ng listahan ng mga pagbubukod sa pangkalahatang tuntunin na ibinigay para sa talata 2 ng Art. 8 ng Civil Code ng Russian Federation. Kaugnay ng nabanggit, tila ang kontrata ng pagbebenta, na nagbibigay para sa pagbabayad ng real estate sa kredito, ay nahuhulog sa larangan ng view ng pagpaparehistro ng estado bilang batayan para sa paglitaw ng isang karapatan sa ari-arian - isang mortgage, bagaman sa ibang sitwasyon (maliban kung ang bagay ay isang gusali ng tirahan o lugar) hindi ito ibinigay para sa pagpaparehistro.

Ito rin ay nananatiling bukas sa teorya ng batas ang tanong ng sandali ng paglitaw ng pagmamay-ari ng real estate ng mga tagapagmana. Ang mga umiiral na pagkakaiba sa bagay na ito ay nauugnay sa mga salita ng Art. 546 ng Civil Code ng RSFSR, ayon sa kung saan ang tinanggap na mana ay kinikilala bilang pag-aari ng tagapagmana mula sa oras ng pagbubukas ng mana, at ang katotohanan ng pagtanggap ay isinasagawa sa pamamagitan ng aktwal na pagpasok sa pagmamay-ari o sa pamamagitan ng pag-file ng isang aplikasyon sa isang notaryo. Ang nasabing tuntunin ng batas, habang itinatag ang sandali kung saan kinikilala ang minanang ari-arian bilang pag-aari ng tagapagmana, sa parehong oras ay hindi nagpahiwatig kung anong tunay na karapatan ang pag-aari na ito ay batay: sa karapatan ng pagmamay-ari, ang karapatan ng pamamahala sa ekonomiya , ang karapatan ng pamamahala ng tiwala, atbp. Ang paggamit ng iba pang mga pamantayan ng batas sibil upang linawin ang posisyon ng mambabatas ay hindi rin nagpapahintulot sa amin na makarating sa isang kumpletong konklusyon.

Kaya, ang paglitaw ng tiyak na karapatan ng pagmamay-ari sa pagpasok sa mana ay hindi direktang nakumpirma ng mga probisyon ng par. 2 p. 2 sining. 218 ng Civil Code ng Russian Federation at Art. 548 ng Civil Code ng RSFSR. Sa unang kaso, ikinonekta ng mambabatas ang konsepto ng pagmamay-ari ng ari-arian sa panahon ng pagmamana sa karapatan ng pagmamay-ari, at sa pangalawang kaso, ito ay nagbibigay na sa kaganapan ng pagkamatay ng isang mamamayan na tumanggap ngunit hindi pa pormal ang mana, ang kanyang mga tagapagmana ay nagmamana ng ari-arian na ito sa isang pangkalahatang batayan, habang sa ibang mga sitwasyon, ang mana ay isinasagawa sa pagkakasunud-sunod namamana na paghahatid karapatan.

Pinangalanan bilang isang kalaban mga legal na regulasyon nakatayo Art. 549 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagsasalita tungkol sa imposibilidad ng paglitaw ng karapatan ng pagmamay-ari mula sa sandali ng pagtanggap ng mana, dahil ang aktwal na pagpasok sa pagmamay-ari ng minanang ari-arian ng isa sa mga tagapagmana o ang paghaharap. ng isang aplikasyon para sa pagtanggap ng mana sa kanya ay hindi ibinubukod ang posibilidad ng pagkilala sa iba pang mga tagapagmana ng karapatan ng pagmamay-ari sa parehong ari-arian o bahagi nito. Batay sa nilalaman ng artikulong ito, ang pagtanggap ng isang mana ay dapat isaalang-alang bilang kalooban ng tagapagmana na pumasok sa mga karapatan sa mana at bilang paglitaw ng kanyang karapatan na pamahalaan (pagmamay-ari) ang minanang real estate sa loob ng balangkas ng batas hanggang ang sandali ng pagpaparehistro ng karapatan ng pagmamay-ari. Ang karapatang ito ng pamamahala (pag-aari) ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro, dahil hindi ito kasama sa listahan ng mga tunay na karapatan na itinakda sa Art. 131 ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang ipinahiwatig na puwang ng mambabatas na may kaugnayan sa isang malinaw na kahulugan ng sandali kung kailan lumitaw ang karapatan ng pagmamay-ari sa panahon ng mana ay dapat malutas sa mga pamantayan ng seksyon " batas ng mana ikatlong bahagi ng Civil Code ng Russian Federation.

Pagbabalik sa mga posibleng negatibong kahihinatnan ng pagkakaroon ng mga pagbubukod sa pangkalahatang tuntunin na ibinigay para sa talata 2 ng Art. 8 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga sumusunod ay dapat tandaan. Ang ganitong mga kahihinatnan ay dapat mabawasan sa pamamagitan ng mahigpit na pagsunod sa mga kinakailangan ng Art. 131 ng Civil Code ng Russian Federation, na nag-oobliga sa lahat ng mga may hawak ng karapatan, kabilang ang mga nakakuha ng katayuang ito nang walang pagrehistro ng estado, na ipasok ang nauugnay na data sa rehistro. Ang paggamit ng may-hawak ng karapatan ng kanyang mga karapatan sa real estate na may partisipasyon ng mga ikatlong partido ay dapat na nakadepende sa sandali ng pagpasok ng may-katuturang data sa mga karapatang ito sa rehistro. Kaya, nang walang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan, ang may-ari ay hindi ganap na magagamit ang kanyang mga kapangyarihan ng awtoridad na may kaugnayan sa ari-arian na pagmamay-ari niya.

Alinsunod sa mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga karapatan sa real estate, ang kanilang paglitaw, limitasyon, pagwawakas at paglipat ay napapailalim sa pagpaparehistro sa rehistro ng estado. Sa esensya, ang pagpaparehistro na ito ay inilaan upang matiyak ang katatagan ng paglilipat ng real estate, dahil ang huli ay hindi lamang ari-arian, kundi pati na rin ang kahalagahan sa lipunan. Ang pagtiyak ng katatagan ay nakakamit sa pamamagitan ng pag-highlight ng mga transaksyon at iba pang mga aksyon na may real estate na lampas sa mga pribadong interes ng mga partido at paglikha ng isang espesyal na sistema ng impormasyon na nagpapahintulot sa lahat ng mga paksa ng batas na makatanggap ng eksklusibo at maaasahang data lamang sa legal na katayuan ng isang partikular na bagay.

Ang pagbubuod sa itaas, maaari nating tapusin na ang pagpaparehistro ay ang legalisasyon para sa sibil na sirkulasyon ng mga transaksyon at ang mga karapatan at obligasyon na nabuo ng mga ito, pati na rin ang iba pang mga batayan para sa paglitaw ng mga karapatan at obligasyon na ibinigay para sa talata 1 ng Art. 8 ng Civil Code ng Russian Federation. Tila ang iminungkahing kahulugan ng pagpaparehistro ng estado ay naaayon sa pangkalahatang probisyon Civil Code ng Russian Federation, na kumokontrol sa sirkulasyon ng real estate at mga karapatan dito. Kaya, alinsunod sa Art. 131 ng Civil Code ng Russian Federation ang mga tunay na karapatan sa real estate, ang kanilang limitasyon, paglitaw, paglilipat at pagwawakas ay napapailalim sa pagpaparehistro ng estado. Ang sandali ng paglitaw ng mga karapatan ay maaaring hindi magkasabay sa oras ng kanilang pagpaparehistro ng estado, na ibinigay bilang isang pagbubukod sa talata 2 ng Art. 8 ng Civil Code. Bukod dito, ang tuntunin ng batas na ito ay hindi nag-uugnay sa sandali ng paglitaw ng mga paghihigpit, halimbawa, sa anyo ng pag-agaw, sa oras ng kanilang pagpaparehistro ng estado. Kaya, ang mambabatas, na itinatag ang ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan at iba pang mga kaganapan, sa parehong oras ay hindi nagbigay sa prosesong ito ng isang eksklusibong pamagat na nagtatatag ng karakter, na nagpapahintulot sa amin na isaalang-alang ang naturang pagpaparehistro bilang isang pagmuni-muni sa rehistro para sa isang walang limitasyong bilog ng mga tao ng maaasahan at komprehensibong impormasyon tungkol sa legal na katayuan ng real estate, ang pagbabago o pagwawakas nito.

Konklusyon

Dahil sa malaking kahalagahan ng real estate sa buhay at mga aktibidad ng mga mamamayan at legal na entity, gayundin sa sirkulasyon ng sibil, sinigurado ng batas ang espesyal na legal na rehimen nito. Ito ay nakasalalay sa katotohanan na ang karapatan ng pagmamay-ari, iba pang mga tunay na karapatan sa real estate, ang kanilang mga paghihigpit, paglitaw, paglilipat at pagwawakas ay napapailalim sa ipinag-uutos na pagpaparehistro ng estado sa Unified State Register ng mga institusyon ng hustisya. Dapat nakarehistro.

Kahit na sistemang Ruso Ang pagpaparehistro ng real estate ay higit na pinagtibay ang mga pangunahing probisyon ng mga sistema ng pagpaparehistro ng Alemanya at Espanya, at din echoes ang pre-rebolusyonaryong karanasan ng Russia sa paglikha ng Votchina charter,

ngunit ito ay pangunahing umaasa sa Civil Code ng Russian Federation, ay may sariling mga detalye, sarili nitong mga katangian, na maaaring magbago lamang kapag hindi lamang ang Registration Law ay binago, kundi pati na rin ang Civil Code ng Russian Federation. Sa pagpasok sa bisa ng Batas "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon kasama Nito", isang pinag-isang pamamaraan para sa pagrehistro ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay ipinakilala, anuman ang uri ng real estate at ang paksa ng Federation kung saan matatagpuan ang teritoryo nito. Nagsimula na ang trabaho sa paglikha ng kaukulang Unified State Register. Ang lahat ng ito sa kalaunan ay gagawing transparent ang merkado ng real estate ng Russia, sa maraming paraan ay pinutol ang mga ugat ng krimen at pandaraya sa larangan ng paglilipat ng real estate.

Ang mga transaksyon sa real estate ay bumubuo ng isang makabuluhang bahagi ng paglilipat ng sibil at karamihan ay nangangailangan ng pagkilala ng estado at pagkumpirma ng mga karapatan ng kanilang mga kalahok, na dahil sa espesyal na katangian ng paksa ng naturang mga transaksyon - real estate. Kasama sa real estate ang mga land plot, subsoil plot, hiwalay na anyong tubig at lahat ng bagay na matatag na konektado sa lupa, i.e. mga bagay, ang paggalaw ng kung saan ay imposible nang walang hindi katimbang na pinsala sa kanilang layunin, kabilang ang mga kagubatan, pangmatagalang plantasyon, mga gusali, mga istraktura.

2.2 Ilang aktwal na problema ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito

Ang problema sa tamang kwalipikasyon ng mga kontrata o karapatan sa real estate ay tila isa sa ang pinaka-pinipilit na mga problema pagpaparehistro ng estado.

Ang kwalipikasyon ng batas sibil ay lumaganap sa lahat ng aktibidad serbisyo sa pagpaparehistro Ministri ng Hustisya ng Republika ng Belarus. Ito ay partikular na kahalagahan sa panahon ng legal na pagsusuri ng mga dokumentong isinumite para sa pagpaparehistro ng estado. Ang mga empleyado ang nagsasagawa ng legal na kadalubhasaan na direktang lumulutas sa mga problema ng kwalipikasyon.

Ang kwalipikasyon sa kontrata ay may dalawang pangunahing yugto. Ang una ay ang kwalipikasyon na isinagawa ng mga partido sa pagtatapos ng kontrata, pagpapatupad nito, pagbabago at pagwawakas. Ang kwalipikasyon sa yugtong ito ay idinisenyo upang matiyak ang tamang pagpaparehistro ng mga relasyon ng mga partido, pati na rin ang wastong paggamit ng kanilang mga karapatan at obligasyon. Ang pangalawa ay ang kwalipikasyon na isinagawa ng mga awtoridad sa pagpapatupad ng batas, kabilang ang mga awtoridad para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, sa proseso ng pagtulong sa mga mamamayan at organisasyon sa pagpapatupad ng huli ng kanilang mga karapatan at obligasyon, pati na rin bilang kontrol sa prosesong ito. Ang kwalipikasyon sa yugtong ito ay naglalayong tiyakin ang batas at kaayusan sa proseso ng pagpapatupad ng mga partido ng kontrata ng kanilang mga karapatang sibil at pagtupad sa mga tungkuling itinalaga sa kanila. Kapag nagsasagawa ng pagpaparehistro ng estado, mga espesyal na serbisyo ng Ministri ng Hustisya ng Republika ng Belarus, ang kanilang mga opisyal bago magsagawa ng mga aksyon sa pagpaparehistro, dapat mong i-install legal na katayuan isang taong nag-aplay para sa pagpaparehistro ng estado ng karapatan sa real estate o isang transaksyon dito; kung ang nauugnay na layunin ng mga karapatang sibil ay real estate at kung ano ang legal na rehimen nito; ano ang mga mahahalagang kondisyon ang kontrata sa batayan kung saan lumitaw ang karapatan, o kung ano ang katangian ng isa pang legal na katotohanan na naging batayan para sa paglitaw ng karapatan sa real estate. Ang pagkabigong maitatag, hindi kumpleto o maling pagtatatag ng mga nakalistang punto ay maaaring magdulot ng hindi makatwirang pagpaparehistro ng karapatan sa real estate o isang transaksyon dito, o isang hindi makatwirang pagtanggi na magsagawa ng mga aksyon sa pagpaparehistro. Gaano kahalaga ito ay malinaw hindi lamang mula sa itaas, kundi pati na rin sa katotohanan na sa kaso ng hindi tamang kwalipikasyon, ang mga mamamayan at legal na entidad ay may karapatang magsampa ng kaso o reklamo sa korte. Mga legal na entity at ang mga mamamayan ay maaaring mag-apela sa korte ng mga naturang aksyon at desisyon, tulad ng, halimbawa, pagtanggi o pag-iwas sa serbisyo ng pagpaparehistro para sa pagpaparehistro ng mga karapatan mula sa pagpaparehistro ng estado; pagtanggi na magbigay ng impormasyon sa mga nakarehistrong karapatan; pagtanggi na iwasto ang isang teknikal na error, paglabag sa mga deadline para sa pagpaparehistro, pagpapalabas ng impormasyon at pagwawasto ng isang teknikal na error. Ang pakikilahok ng mga awtoridad ng hustisya sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay ang mga sumusunod. Una, ang katawan ay maaaring anyayahan ng korte na lumahok sa proseso o sumali dito sa sarili nitong inisyatiba upang magbigay ng opinyon sa kaso upang matupad ang mga tungkulin na itinalaga dito at upang maprotektahan ang mga karapatan ng mga mamamayan at ang mga interes ng estado. Pangalawa, ang katawan ay maaaring kumilos bilang isang ikatlong partido na hindi nagdedeklara ng mga independiyenteng paghahabol sa paksa ng hindi pagkakaunawaan. Ang pangatlo, marahil ang pinakakaraniwang paraan upang malutas ang mga hindi pagkakasundo sa pagitan ng isang indibidwal at isang katawan ay isang reklamo.

Sa panahon ng pagpapatupad ng isang desisyon ng korte, maaaring lumitaw ang isang sitwasyon kapag ang katawan, sa pamamagitan ng walang sariling kasalanan, ay hindi magagawang isagawa ang desisyon ng korte. Halimbawa, kung, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang awtoridad ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay kailangang magrehistro ng karapatan, kung gayon ang aplikante ay dapat magsumite ng isang aplikasyon, mga nauugnay na dokumento, isang desisyon ng korte, atbp. Malinaw, nang walang aplikasyon ng mamamayan, mayroon ang seryosong dahilan, ayon sa kung saan ang katawan ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay hindi magagawang isagawa ang desisyon ng korte. Samakatuwid, mayroong dalawang paraan sa labas ng sitwasyong ito. Ang una ay ang pagbabalik dokumentong tagapagpaganap nang walang execution sa issuing authority. Ang pangalawang paraan sa labas ay nakasalalay sa kalinawan at katiyakan ng gumaganang bahagi ng paghatol. Kapag pinag-aaralan ang Batas "Sa Pagpaparehistro ng Estado ng Mga Karapatan sa Real Estate at Mga Transaksyon dito", ang mga pagdududa ay lumitaw tungkol sa aplikasyon ng mga probisyon nito sa mga desisyon na naglalaman lamang ng obligasyon ng mga awtoridad ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito. upang magsagawa ng mga aksyon sa pagpaparehistro, ngunit walang salitang walang binanggit tungkol sa pagtatatag ng mga karapatan o sa sandali ng kanilang paglitaw. Tila na kung ang desisyon ng korte ay hindi nagdurusa sa gayong pagkukulang, ang katawan ay may karapatang ipahiwatig lamang ang desisyon ng korte sa hanay na "mga dokumento - mga batayan para sa pagpaparehistro". Maiiwasan nito ang posibleng pananagutan para sa hindi pagpapatupad ng desisyon ng korte.

Kapag nagrerehistro ng paglipat ng mga karapatan sa pagbebenta ng mga gusali, lumitaw ang isang problema na, kasama ang pagpaparehistro ng estado ng gusali, ang paglipat ng pagmamay-ari ng land plot kung saan matatagpuan ang gusaling ito ay dapat na nakarehistro. Ang estado, na nagrerehistro ng karapatan, ay hindi lamang kinikilala ito bilang lumitaw, ngunit kinukumpirma din ang pagsunod sa batas sa proseso ng pagkuha ng karapatan sa real estate, ginagarantiyahan ang proteksyon ng karapatang ito. Hindi ito makakapagbigay ng mga ganoong garantiya kapag nananatili ang tanong kung may karapatan ang may-ari ng gusali sa lupa. Dahil ang sagot tungkol sa karapatan ng tao sa gusali ay nakasalalay din sa kung ano ang magiging mensahe tungkol dito. Ang pagpaparehistro ng estado ng mga transaksyon sa mga gusali, ang paglipat ng mga karapatan sa kanila nang walang mga dokumento sa land plot sa ilalim ng mga ito ay imposible rin.

Kapag nagrerehistro ng paglipat ng mga karapatan sa isang gusali, hindi lamang dapat itatag ng isa ang karapatan ng nagbebenta sa lupa, ngunit irehistro din ang paglipat ng karapatang ito sa bumibili. Sa kasong ito lamang magaganap ang sabay-sabay na paglilipat ng mga karapatan sa gusali at lupa. Sa pagtingin sa nabanggit, ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan (paglipat ng mga karapatan) sa isang gusali ay hindi tinatanggap sa mga kaso kung saan ang pagpaparehistro ng mga karapatan sa land plot sa ilalim nito ay hindi ginanap.

Ang kontrata ng pagbebenta ay hindi lamang ang dokumento ng titulo na nagsisilbing batayan para sa pagpaparehistro ng isang karapatan. Kabilang sa mga batayan para sa pagpaparehistro ng mga karapatan, ang Batas ay nag-iisa ng isang gawa ng awtoridad. Ang mga problemang nagmumula sa kasong ito ay nangangailangan din ng kanilang sariling pagsusuri. Kung sakaling ang isang kilos ng mga awtoridad ng estado at pangangasiwa ng isang paksa ng Republika ng Belarus, ang mga lokal na katawan ng self-government ay inisyu bilang paglabag sa pamamaraan na itinatag ng batas na ipinapatupad sa lugar ng paglalathala ng naturang mga aksyon sa oras ng kanilang publikasyon, hindi ito maaaring maging batayan para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan.

Ang legal na pagkilala sa isang gawa bilang di-wasto ay maaari lamang isagawa ng mga awtorisadong katawan at sa paraang itinakda ng batas, i.e. hukuman ayon sa itinatag na pamamaraan. Kaugnay nito, ang katawan ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay hindi maaaring tanggihan ang pagpaparehistro ng mga karapatan ng estado. Kasunod nito na ang registrar, na natuklasan na ang ari-arian ay nakuha batay sa isang iligal na administratibong gawa, ay walang karapatan hindi lamang na tanggihan ang pagpaparehistro, kundi pati na rin maghain ng isang paghahabol para sa pagkansela ng batas na ito.

May malinaw na salungatan. Sa pagsasagawa, ang isyung ito ay nalutas sa iba't ibang paraan. Ang isang bilang ng mga katawan ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay gumawa ng desisyon na tanggihan ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan batay sa naturang mga aksyon. Kasabay nito, may mga precedents kapag ang katawan ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay tumigil sa pagtanggi na magparehistro dahil sa katotohanan na ang mga korte, sa proseso ng pagsasaalang-alang ng mga hindi pagkakaunawaan, ay nagpapatuloy mula sa katotohanan na gayon sa ngayon ang mga gawaing pang-administratibo na ito ay hindi pa idineklara na hindi wasto, ang awtoridad ng hustisya ay walang karapatan na tanggihan ang pagpaparehistro. Dahil dito, ang katawan ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay dapat na suspindihin ang pagpaparehistro at magpadala ng kahilingan sa opisina ng tagausig. Tila na sa sitwasyong ito mayroong tatlong mga pagpipilian para sa aksyon: pagpaparehistro ng estado ng real estate

1) ang opisina ng tagausig ay nagsampa ng isang paghahabol sa korte, at ang "katapusan" ng nakarehistrong karapatan ay nakasalalay sa desisyon ng korte;

2) iniiwan ng tanggapan ng tagausig ang kahilingan nang hindi sinasagot, at pagkatapos ng pag-expire mga deadline pagsuspinde ng pagpaparehistro at hindi pagtanggap ng tugon sa kahilingan sa pagpaparehistro ay dapat isagawa;

3) ang tanggapan ng tagausig ay nagbibigay ng sagot at ang katawan ng hustisya para sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay kumikilos alinsunod dito.

Pagrehistro ng estado sa batas sibil

Ang pag-unlad ng mga relasyon sa merkado sa Russia ay nakakaapekto sa halos lahat ng mga spheres ng buhay pang-ekonomiya ng bansa. Sa kasalukuyan, ang real estate ay isang object ng aktibong paglilipat ng batas sibil...

Pagrehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate

pagpaparehistro ng estado ng karapatan sa real estate Alinsunod sa Civil Code ng Russian Federation, ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito ay isang legal na pagkilos ng pagkilala at pagkumpirma ng estado ng pangyayari ...

Ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate sa Russian Federation

Ang pagpaparehistro ng mga karapatan ng estado ay isinasagawa upang kilalanin at kumpirmahin ng estado ang mga batayan para sa paglitaw, paglilipat, pagsagap o pagwawakas ng mga karapatan sa real estate ...

Ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito

Ang konsepto ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay ibinibigay sa Artikulo 2 ng Pederal na Batas ng Russian Federation "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito", na pinagtibay ng Estado Duma noong Hunyo 17, 1997 .. .

Ang pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito

Sibil na legal na rehimen ng real estate

Ang pagpaparehistro ng estado ng real estate ay isang legal na pagkilos ng pagkilala at pagkumpirma ng estado ng paglikha, pagbabago, at pagwawakas ng pagkakaroon ng real estate. Ang real estate ay itinuturing na nilikha, binago...

rehistrasyon ng estado transaksyon sa real estate Ang pag-unlad ng mga relasyon sa merkado sa ating bansa ay nauugnay sa paglitaw iba't ibang uri mga problema, kabilang ang legal na kalikasan, sa pamamagitan ng resolusyon kung saan, hangga't maaari at kinakailangan ...

Mga aspeto ng batas sibil ng institusyon ng pagpaparehistro ng estado

Ang konsepto ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate ay ibinibigay sa Artikulo 1 ng Batas ng Republika ng Kazakhstan "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" ...

Real estate bilang isang bagay ng mga karapatang sibil

pangunahing tampok legal na rehimen real estate - espesyal na order paglitaw, pagbabago at pagwawakas ng pagmamay-ari at iba pang mga karapatan sa mga bagay na ito, mga espesyal na kinakailangan para sa mga transaksyon sa real estate Grishaev S.A...

Ang isyu ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito, napapailalim sa pagpaparehistro ng estado, ay isinasaalang-alang sa ligal na panitikan bilang isa sa mga pinaka makabuluhang ...

Ang konsepto ng real estate at mga transaksyon dito

Sa ilalim ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon kasama nito ay nauunawaan ang isang ligal na pagkilos ng pagkilala at pagkumpirma ng estado ng paglitaw, paghihigpit ...

Ang pamamaraan para sa pagsasagawa ng mga gawaing notaryo

Ang pangangailangan para sa isang binuo, komprehensibo at naa-access na sistema ng pagpaparehistro ay lumitaw nang sabay-sabay sa mga proseso ng pribatisasyon ng estado at munisipal na ari-arian...

Mga transaksyon sa real estate

Ang desisyon ng korte bilang batayan para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate

Sa kasalukuyan, parami nang parami ang mga transaksyon sa real estate na ginagawa sa Russia, ang paglipat ng karapatan mula sa dating may-ari at ang karapatan ng bagong may-ari ng nauugnay na ari-arian ay nakarehistro...