Alinsunod sa domestic mga legal na regulasyon Ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa. Kung saan ang pagtaas ay maaaring gawin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Sa anong mga kaso posible na tumaas rate ng pag-upa v unilaterally kung paano pinoprotektahan ng batas ang nangungupahan, kung ano ang kailangan mong bigyang pansin kapag bumubuo ng isang kasunduan sa pag-upa. Makakakita ka ng mga sagot sa mga ito at iba pang mga tanong mula sa aming artikulo.
Kailan mo maitataas ang iyong upa?
Bilang may-ari ng lugar na nilayon mong ilipat sa pansamantalang pagmamay-ari sa isang batayan sa pag-upa, kailangan mong malaman hindi lamang ang tungkol sa iyong mga karapatan, kundi pati na rin ang tungkol sa iyong mga obligasyon. Ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa nang unilateral, ngunit gawin lamang ito, batay sa mga legal na regulasyon.
Kung hindi, maaaring mag-apply ang nangungupahan sa mga korte upang protektahan ang kanilang mga karapatan at interes. Sa lumalagong inflation, patuloy na paglaki ng mga presyo para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad, ang probisyong ito ng kasunduan sa pag-upa ay nananatiling napaka-kaugnay at naaangkop sa mahahalagang kondisyon. Samakatuwid, bago ang disenyo ng seksyon na may kaugnayan sa upa at lahat ng mga nuances ng pagtaas nito, kinakailangan na sumang-ayon sa yugto ng pagguhit ng kontrata.
Pinoprotektahan ng batas ang mga interes ng nangungupahan
Malinaw na kinokontrol ng batas ng Russia ang mga sitwasyon kung kailan maaaring taasan ng may-ari ng isang inuupahang lugar ang rate ng rental. Batay sa GC mga katulad na sitwasyon dalawa lang:
- Ang bayad para sa paggamit ng lugar ay maaaring tumaas alinsunod sa mga tuntunin ng lease o lease agreement. Ang mga kasunduan ng mga kalahok sa transaksyon ay eksakto kung ano ang hindi pinakikialaman ng Batas nang walang kaukulang pangangailangan. At kung, sa panahon ng pagpapatupad ng kontrata, ang mga partido sa una ay sumang-ayon sa posibilidad ng pagtaas ng rate ng pag-upa kung lumitaw ang ilang mga kundisyon, kung gayon ang may-ari ay may karapatang dagdagan ito. Ang ganitong mga kundisyon, halimbawa, ay ilang mga pagpapahusay na ginagawa ng may-ari, na may pahintulot ng nangungupahan, sa lugar - nagbibigay ng pagpainit o mainit na tubig, pagtaas ng kuryente, isinasagawa ang pag-aayos, atbp. Alalahanin na ang lahat ng ito ay dapat na naitala sa kasunduan sa pag-upa nilagdaan ng magkabilang partido sa transaksyon. Ang ganitong pagtaas ay maaaring gawin, ngunit ang batas ay nagtatatag ng isang malinaw na limitasyon - ito ay maaaring gawin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
- Sa kawalan ng kondisyong ito sa pangunahing dokumento ng transaksyon, ang batas ay nagtatatag na ang may-ari, sa pamamagitan ng sariling kalooban ay may karapatan din na unilaterally baguhin ang upa. Ngunit pagkatapos lamang ng isang taon na lumipas mula sa petsa ng pagpasok sa bisa ng kasunduan legal na puwersa. Sa madaling salita, pagkatapos lagdaan ang kasunduan sa pag-upa, ang bayad para sa paggamit ng lugar ay mananatiling hindi magbabago sa buong taon at pagkatapos lamang ay may karapatan ang may-ari na taasan ito nang unilaterally.
Ngunit dapat itong lalo na tandaan na ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring pangmatagalan at panandalian. Sa unang kaso, ang transaksyon ay natapos para sa isang panahon ng higit sa isang taon, dapat itong nakarehistro sa mga awtoridad ng Rosreestr. Ngunit sa kaso ng panandaliang relasyon sa pag-upa, ang kontrata ay iginuhit para sa isang panahon ng hanggang sa isang taon, ang pagpaparehistro nito ay hindi kinakailangan. Sa kasong ito, kung plano ng may-ari na taasan ang upa, maaari niyang, sa pagtatapos ng kontrata, mag-alok sa nangungupahan na muling pag-usapan ang transaksyon sa mga bagong termino.
Kung ang panukalang ito ay hindi sinunod, at walang sinuman sa mga kalahok ang nagnanais na kanselahin ang kontrata, ito ay ituturing na pahabain para sa isang hindi tiyak na tagal ng panahon na may parehong mga kondisyon.
Paano taasan ang iyong upa
Kung plano ng may-ari na taasan ang upa, kung gayon siya dapat ipaalam ito sa nangungupahan pagsusulat . Ang kundisyon para sa pagbabago, sa sitwasyong ito - ang pagtaas ng bayad para sa inuupahang lugar, ay magiging wasto mula sa sandaling maihatid ang paunawa na ito sa nangungupahan.
Ngunit, tulad ng nakikita mo mula sa pagsasanay, sa katotohanan ang lahat ay mas kumplikado. Ang probisyon ng batas na ito ay dispositive, at maaari lamang ilapat sa sitwasyon kung ang probisyong ito ay direktang isinulat sa kasunduan sa pag-upa. Sa madaling salita, anuman ang katotohanan na ang may-ari ng lupa ay may karapatan na taasan ang upa isang beses sa isang taon, ang nangungupahan ay may karapatan na hindi sumang-ayon sa naturang pagbabago at kanselahin ang kasunduan nang unilateral din. Kung ito ay isang pangmatagalang pag-upa para sa lugar, at mayroon ito pagpaparehistro ng estado, kung gayon ang lahat ng mga pagbabagong ginawa sa kontrata, kabilang ang mga nauugnay sa presyo nito - upa, ay dapat iguhit sa form karagdagang kasunduan sa pangunahing dokumento. Ang karagdagang kasunduan ay nilagdaan ng parehong mga kalahok sa relasyon sa pag-upa at nakarehistro din sa Rosreestr. Kung hindi ito nagawa, ang nangungupahan ay may karapatang hamunin ang pagtaas ng bayad para sa inuupahang lugar sa pamamagitan ng pagsusumite ng naaangkop na aplikasyon sa mga korte.
Bilang karagdagan, ang paglitaw ng ilang mga kundisyon na nabaybay sa pangunahing dokumento ay hindi rin nag-oobliga sa nangungupahan na sumang-ayon sa pagtaas ng upa ng may-ari.
Malaki ang nakasalalay sa kung paano isinulat ang kundisyong ito.. Ipagpalagay, kung binabalangkas na "maaaring magbago ang upa para sa lugar", hindi ito nangangahulugan na ang pangalawang partido ay dapat sumang-ayon sa pagbabago nito. At isa pang sitwasyon, kung ang pangunahing dokumento ay nagsasabi na sa simula ng ilang mga kundisyon, "ang bayad para sa paggamit ng lugar ay maaaring magbago." Sa pamamagitan ng paglalagay ng kanyang lagda sa naturang kasunduan, ang nangungupahan ay sumasang-ayon nang maaga sa mga pagbabago sa upa, kasama na kapag umabot ang inflation. limitasyon. Bilang karagdagan, maaaring sabihin na "sa kaganapan ng pagtanggi ng nangungupahan na magtapos ng karagdagang kasunduan, ang pagtatalo sa mga pagbabago sa pagbabayad ng upa ay isinasaalang-alang ng korte o ang kontrata ay nakansela nang maaga sa iskedyul."
Kapag hindi pumayag ang nangungupahan na bayaran ang tumaas na upa
Kapag ang may-ari ng lugar, na ginagabayan ng batas o ang mga kondisyon na napagkasunduan sa kontrata, ay nagdaragdag ng bayad para sa naupahan na bagay, at ang nangungupahan ay hindi sumasang-ayon na bayaran ito, na patuloy na ginagamit ang lugar, siyempre, ang ilang utang ay lilitaw. Tandaan na wala kang karapatang lutasin ang isyu, halimbawa, sa pamamagitan ng pagharang sa pag-access ng nangungupahan sa inuupahang lugar, at higit pa sa pamamagitan ng pagtatangkang bawiin mula sa kanya ang nagresultang utang sa anyo ng ari-arian na pagmamay-ari ng nangungupahan. Siyempre, maliban kung iba ang nakasaad sa lease.
Anna: Sabihin mo sa akin, mangyaring, nagtatapos ako ng isang kasunduan sa isang shopping complex na magrenta ng isang lugar para sa isang departamento. Hindi tinukoy ng kontrata ang dalas at laki ng pagtaas ng upa. Isinasaad lamang nito na unilateral na may karapatan ang landlord na baguhin ang halaga ng upa. Totoo bang magagawa niya ito nang hindi hihigit sa isang beses bawat 6 na buwan at hindi hihigit sa 10%? At gayon pa man - mayroon silang karaniwang kontrata, gusto mong pumirma, ayaw mo. Gusto kong itakda sa kontrata ang dalas at laki ng pagbabago sa upa. Maaari ba akong umasa sa batas para dito? Ano ang pinakamahusay na paraan upang harapin ang ganoong sitwasyon? Salamat.
Sagot:
Hello Anna!
Alinsunod sa mga regulasyon Civil Code sa upa (clause 3, artikulo 614), ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Kasabay nito, isinasaalang-alang ang mga paglilinaw ng Presidium ng Supreme Arbitration Court Pederasyon ng Russia(Liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang 11.01.2002 N 66) sa unang taon, ang mga tuntunin ng kontrata na nagbibigay ng isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan para sa pagkalkula nito ay dapat manatiling hindi nagbabago. Dagdag pa, ang upa ay maaaring baguhin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
Tungkol sa halaga ng pagbabago sa rate ng rental, pagkatapos ito ang isyu ay hindi kinokontrol ng batas. Alinsunod dito, ilalapat ang mga kundisyong iyon na napagkasunduan ng mga partido sa pagpapatupad ng kontrata.
Kasabay nito, dapat tandaan na kung ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay para sa posibilidad ng isang unilateral na pagtaas sa upa ng nagpapaupa, ngunit ang pamamaraan para sa pagkalkula nito sa naturang pagtaas ay hindi tinukoy, ang nagpapaupa ay may karapatan. Dagdagan upa para sa anumang halaga.
Gayunpaman, mayroong isa pang nuance. Kung ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay ng posibilidad ng unilateral na pagbabago ng nagpapaupa ng upa, ngunit ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng naturang pagbabago ay hindi tinukoy, ang nagpapaupa ay hindi karapat-dapat na taasan ang bayad nang walang pahintulot ng nangungupahan. Tumanggi ang mga korte na tugunan ang mga kahilingan ng may-ari para sa pagbawi ng upa sa tumaas na laki kung ito ay natagpuan na ang kasunduan na baguhin ang halaga ng upa sa sa tamang panahon sa pagitan ng mga partido ay hindi naabot, at ang nangungupahan ay tumututol sa naturang pagbabago.
Kaya, kung pumirma ka ng isang kasunduan sa pag-upa sa mga iminungkahing tuntunin, kung gayon:
- ang upa ay dapat manatiling hindi nagbabago sa unang taon;
- higit pa, ang may-ari ay may karapatan na unilaterally taasan ang halaga ng upa, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon;
- sa kawalan ng naaangkop na pamamaraan ng pagkalkula sa kontrata, ang pagtaas ay maaaring mangyari sa anumang halaga;
- kung walang pamamaraan para sa pagrerehistro ng pagbabago sa upa sa kontrata, ang naturang pagbabago ay maaaring magkabisa lamang kung ang mga partido (ang nangungupahan, lalo na) ay pumirma sa nauugnay na kasunduan.
Batay sa nabanggit, medyo mataas ang posibilidad ng isang salungatan sa pagitan ng mga partido sa sandaling nagpasya ang may-ari na taasan ang upa. At posible na ang hindi pagkakaunawaan ay kailangang lutasin sa korte.
Kung tahasan mong tinukoy sa kontrata ang dalas at pamamaraan para sa pagbabago ng upa, na isinasaalang-alang ang mga kinakailangan ng batas, kung gayon ang mga napagkasunduang tuntunin ng kontrata ay ilalapat, at sa kasong ito ang posibilidad ng isang hindi pagkakaunawaan sa pagitan ng mga partido ay mababawasan. sa pinakamababa.
Maaari mong ipahayag ang iyong hindi pagkakasundo sa mga tuntunin ng kontrata sa pamamagitan ng pagbubuo ng isang protocol ng mga hindi pagkakasundo sa mga puntong hindi nababagay sa iyo. Kung ang mga partido sa proseso ng pag-reconcile ng mga hindi pagkakasundo ay hindi nagkasundo, kung gayon ang mga nauugnay na tuntunin ng kontrata ay mananatiling hindi naaayon, at ang mga relasyon ng mga partido ay ilalapat pangkalahatang probisyon mga batas sa pag-upa. Ang isa pang paraan upang malutas ang mga hindi pagkakasundo kapag nagtatapos ng isang kontrata ay ang pag-refer ng isang hindi pagkakaunawaan bago ang kontrata sa arbitrasyon.
Nakaharap ang iyong mga kasamahan pagtaas ng upa. Gayunpaman, napatunayan nila ang kamalian ng mga aksyon ng mga panginoong maylupa at napanatili ang kanilang pera. Ang kanilang mga argumento ay makakatulong sa iyo na protektahan ang iyong negosyo.
1. Alamin kung ano ang nakakaapekto sa halaga ng upa
Ang halaga ng upa ay maaaring baguhin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 3, artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Samakatuwid, ang unang bagay na kailangan mong gawin ay alamin kung mayroong anumang mga pagbabago sa halaga ng mga pagbabayad sa upa sa loob ng 12 buwan. Pagkatapos ay ipasuri sa mga abogado ang kasunduan sa pag-upa. Ito ay maaaring magbigay na ang nagpapaupa ay may karapatan na unilateral na baguhin ang mga tuntunin ng kontrata kapag nangyari, halimbawa, ang mga naturang kaganapan:
- isang pagtaas sa rate ng buwis sa lupa;
- pagbabago sa pamamaraan para sa pagkalkula ng upa na itinatag ng mga awtoridad sa munisipyo;
- isang pagbabago sa uri ng aktibidad ng kumpanya sa teritoryo ng inuupahang lugar o lupa (halimbawa, ang mga lugar ay ginagamit hindi bilang isang bodega, ngunit bilang isang pagawaan ng produksyon);
- pagtaas sa kadastral na halaga ng real estate o ang antas ng mga presyo sa merkado.
Pagkatapos nito, kinakailangang ihambing ang mga kondisyon na naitala sa dokumento at ang mga batayan kung saan itinaas ng may-ari ang presyo.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang administrasyon ng lungsod ng Nizhnevartovsk ay pumasok sa isang kasunduan sa kumpanya ng Stroitel-88. Ang huli ay obligadong magbayad ng humigit-kumulang 24 libong rubles sa isang quarterly na batayan. para sa pagpapaupa ng lupa at mga bodega na matatagpuan dito. Gayunpaman, ang mga kawani ng departamento ari-arian ng munisipyo at yamang lupa sa pag-inspeksyon sa teritoryo, itinatag na ginamit ng organisasyon ang ari-arian para sa isang warehouse store, isang exhibition hall at isang opisina. Sa kanilang opinyon, ang katotohanang ito ay nagbabago sa mga katangian ng mundo, nito halaga ng kadastral, at pinapataas ang laki ng bayad. Muling kinakalkula ng may-ari ang halaga, isinasaalang-alang ang mga bagong pangyayari, at hiniling na magbayad ng humigit-kumulang 345 libong rubles. (kabilang ang mga multa para sa huli na pagbabayad). Ang kumpanya ay hindi sumang-ayon dito at pumunta sa korte. Ang pangunahing argumento sa pabor nito ay ang katotohanan na ang may-ari ay may karapatan na itaas ang upa nang unilateral lamang kung sakaling tumaas ang rate ng buwis sa lupa (walang iba pang mga batayan sa kontrata). Dahil hindi nagbago ang rate, ilegal ang claim ng lessor (Decree of the Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District of August 2, 2013 in case No. A75-8877/2012). Ang isang katulad na argumento ay nakatulong sa On Clinic Irkutsk na maiwasan ang taunang pagtaas ng upa na higit sa 1 milyong rubles. (dahil sa mga pagbabago sa mga presyo sa merkado). Ang sumusunod na katotohanan ay nakatulong dito: walang sugnay sa kontrata na maaaring baguhin ng may-ari ng lupa ang halaga ng upa nang unilateral na may pagtaas sa mga presyo sa merkado (decree ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 15, 2011 kung sakaling Blg. A19-15038 / 09-7-4).
Bago pirmahan ang kontrata, hilingin sa mga ekonomista na kalkulahin kung ang pag-upa ay magiging kumikita sa isang taon, kung ang laki nito ay nakasalalay, halimbawa, sa rate ng buwis o sa inflation. Bilang karagdagan, subukang sumang-ayon sa may-ari ng malinaw at hindi malabo na mga tuntunin na magbibigay-daan sa iyong baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon nang unilaterally.
2. Padalhan ang may-ari ng nakasulat na pagtanggi
Kung hindi ka nagbigay sa kontrata para sa posibilidad na suriin ang upa nang unilaterally o nagpahiwatig ng pagbabawal dito, magagawa lamang ng may-ari ng lupa na taasan ang upa sa iyong pahintulot. Kung ayaw mong baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon, sumulat ng pagtanggi at huwag pumirma ng karagdagang kasunduan. Sa kasong ito, kahit na pumunta ang may-ari sa korte upang mabawi ang mga atraso, ang batas ay nasa iyong panig.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang Borkhleb enterprise (lessor) ay nagpaupa ng pitong lugar kay Torgsin (nangungupahan) para sa isang tindahan. Buwanang upa - 160 libong rubles. Pagkatapos noon, ang may-ari malayang kadalubhasaan, na nagpakita na ang average na halaga ng upa sa merkado ay mas mataas. Sa batayan na ito, nagpadala siya kumpanya ng kalakalan isang karagdagang kasunduan upang taasan ang bayad sa 320 thousand bawat buwan. Tumanggi ang nangungupahan na lagdaan ang dokumento. Pagkatapos ang negosyo na "Borkhleb" ay nagpunta sa korte na humihiling na mabawi mula sa nangungupahan ang halagang higit sa 1.5 milyong rubles. - atraso sa upa at interes sa paggamit ng ibang tao sa cash. Kinampihan ng korte ang kumpanya ng Torgsin. Ang unang argumento ay ang kontrata ay nagtatakda na posibleng baguhin ang halaga ng upa sa pamamagitan lamang ng kasunduan ng mga partido, sa kondisyon na tumaas ang mga presyo sa merkado. Pangalawa, hindi nagbigay ng ebidensya ang may-ari ng tunay na pagtaas ng presyo. Pangatlo, ang kumpanya ay hindi pumirma ng karagdagang kasunduan, na nagpapakita ng hindi pagkakasundo nito sa mga bagong kundisyon (decree ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Abril 10, 2014 sa kaso No. A43-15549/2013).
Kung ang mga paglilitis ay pupunta sa korte, gumamit ng isa pang argumento - ang pagpilit sa nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan ay labag sa batas, dahil ito ay sumasalungat sa prinsipyo ng kanyang kalayaan alinsunod sa Artikulo 421 ng Civil Code ng Russian Federation.
3. Iulat na ang pagpapalit ng lease sa unang taon ay labag sa batas
Sa sulat ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66 (sinasabing sa panahon ng taon ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay dapat manatiling hindi nagbabago. Nangangahulugan ito na ang may-ari ng lupa walang karapatang magtaas ng upa sa unang taon ng pakikipagtulungan sa iyong kumpanya. Nalalapat din ang panuntunang ito sa mga organisasyong iyon na umuupa ng mga lugar sa loob ng isang taon o mas kaunti. Ang parehong posisyon ay sinusuportahan ng mga korte.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang Kedr Company (lessor) at Credit Europe Bank (nangungupahan) ay pumasok sa isang non-residential sublease agreement na may kondisyon na ang lessor ay may karapatan na unilaterally na suriin ang halaga ng mga pagbabayad isang beses sa isang taon. Kasabay nito, ipinangako niyang ipaalam sa nangungupahan ang tungkol sa mga pagbabago 30 araw bago magsimula ang kanilang aksyon. Pagkalipas ng anim na buwan, nakatanggap ang bangko ng nakasulat na paunawa ng pagtaas ng buwanang bayad mula sa 181 libong rubles. hanggang sa 273 libong rubles. Ngunit binayaran ng bangko ang halaga na tinukoy sa kontrata. Pagkatapos ay nagtungo sa korte ang may-ari na humihiling na mabawi ang utang, ngunit ginawa ito nang walang kabuluhan. Itinuring ng mga hukom na ang biglaang pagbabago sa mga tuntunin ng transaksyon ay lumabag sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66, pati na rin ang talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbabawal sa pagtaas ng upa ng higit sa isang beses sa isang taon (pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 08.06.2009 No. -7687/2008-11).
Gamitin ang jurisprudence na ito bilang mga karagdagang argumento sa korte o ituro ito sa may-ari. Baka ayaw niyang dalhin ang kaso sa korte.
Sa isang banda, tinukoy ng Civil Code ang isang tuntunin: ang halaga ng upa ay hindi maaaring magbago ng higit sa isang beses sa isang taon, ngunit sa kabilang banda, hindi ito nalalapat sa upa na nakasalalay sa halaga ng palitan o nakatali sa mga tiyak na koepisyent, para sa halimbawa, inflation o pagtaas ng presyo. . Ngunit kahit na sa kasong ito posible labanan ang pagtaas ng upa, ang pangunahing bagay ay upang patunayan na ang mga batayan ng panginoong maylupa ay labis o hindi gaanong mahalaga at hindi maaaring baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang Gazprom Neft ay naupahan mula sa InvestKinoProekt non-residential na lugar na may kondisyon na ang presyo ng rental ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido kung sakaling magkaroon ng opisyal na pagbabago sa inflation rate. Ang mga pagbabayad sa lease ay binubuo ng dalawang bahagi: fixed ($156.38 kada taon kada sq m) at variable (sa halaga ng aktwal na gastos sa kuryente). Makalipas ang isang taon, nag-alok ang may-ari na itaas ang base rate ng 15% dahil sa pagtaas ng presyo ng mga mamimili. Ang nangungupahan ay tumanggi, pagkatapos ay ang kumpanya na "InvestKinoProekt" ay pumunta sa korte, na natalo. Ang mga pangunahing argumento na pabor sa respondent ay ang mga ganitong argumento. Walang probisyon sa kontrata na ang pagbabago sa rate ng rental ay nakatali sa pagtaas ng mga presyo ng consumer. Bilang karagdagan, walang sugnay na nagsasaad na kung ang mga partido ay hindi magkasundo, posible na gumawa ng naaangkop na mga pagbabago sa kontrata sa pamamagitan ng korte (Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of Abril 13, 2010 No. 1074/10 sa kaso No. A40-90259 / 08-28-767).
Ipaalam sa iyong landlord na ang renegotiation clause lamang ay hindi garantiya na ito ay talagang mangyayari.
Ayon sa talata 3 ng Art. 614 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung ibinigay ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga tagal ng panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
Maaaring mag-iba ang halaga ng upa:
Unilaterally, kung ang gayong posibilidad ay ibinigay ng kasunduan;
Sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, sa kawalan sa kontrata ng karapatan ng isang partido na baguhin ang halaga ng upa pagkatapos ng pagtatapos ng kontrata.
Ang unilateral na pamamaraan na ibinigay ng kontrata ay nangangahulugan ng pagbabago ng halaga ng upa sa pamamagitan ng pag-abiso sa kabilang partido nang hindi pumunta sa korte.
Isinasaalang-alang na sa kasunduan ang mga partido ay maaaring hindi malinaw na tukuyin ang pamamaraan para sa pagbabago ng upa, ang mga probisyon ng kasunduan sa pag-upa at ang mga kondisyon para sa pagbabago nito na napagkasunduan ng mga partido ay dapat na sistematikong bigyang-kahulugan.
Kaya, maaari itong maitatag sa kontrata na ang lahat ng mga pagbabago dito ay pinapayagan "sa pamamagitan ng pahintulot", "sa pamamagitan ng kasunduan" ng mga partido o sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang karagdagang kasunduan sa kanila. V kasong ito pagkalkula, abiso o iba pang dokumento na naglalaman ng binagong halaga ng upa ay hindi awtomatikong magbabago sa halaga ng upa, kahit na ito ay "isang mahalagang bahagi ng kontrata" o "ay may bisa sa nangungupahan" mula sa sandaling tinukoy sa kontrata . Ang pagbabago sa halaga ng upa sa kasong ito ay dapat mangyari sa pamamagitan ng magkaparehong kasunduan ng mga kalooban ng mga partido sa kontrata.
Dapat tandaan na ang mga pagbubukod ay maaaring gawin mula sa kundisyon sa pagpapalit ng kontrata sa pamamagitan lamang ng kasunduan ng mga partido sa pamamagitan ng direktang pagpahiwatig na ang panuntunang ito ay hindi naaangkop sa pagbabago ng upa. Gayundin, ang kontrata ay maaaring maglaman ng isang kumpletong listahan ng mga tuntunin ng kontrata na binago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Sa mga kasong ito, ang mga probisyon na ang muling pagkalkula ng upa ay ginawa ng lessor at "ay isang mahalagang bahagi ng kontrata" (o "nagbubuklod sa nangungupahan") ay maaaring ituring na nagtatag ng isang unilateral na pamamaraan para sa pagbabago ng kontrata.
Sa madaling salita, kung ang kontrata ay hindi direktang nagpapahiwatig ng posibilidad para sa lessor na baguhin ang halaga ng upa nang unilaterally, kung gayon ang laki nito ay nagbabago lamang sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, na iginuhit (at nakarehistro - sugnay 3 ng artikulo 433 ng Civil Code ng Russian Federation) pati na rin ang kontrata mismo.
Dapat tandaan na alinsunod sa kasalukuyang batas, posibleng pilitin ang isang partido na baguhin ang kontrata kung ilang kundisyon. Sa madaling salita, kung ang isang partido ay hindi nais na pumirma ng isang karagdagang kasunduan sa pagbabago ng halaga ng upa, posible na pumunta sa korte na may paghahabol lamang sa mga kaso na tinukoy sa Civil Code:
“Artikulo 450. Mga batayan para sa pagbabago at pagtatapos ng kontrata
Kapansin-pansin na ang pagtanggi ng isang partido na pumirma ng karagdagang kasunduan ay hindi maaaring ituring bilang isang materyal na paglabag sa mga tuntunin ng kasunduan.
Tulad ng para sa pagbabago sa kontrata dahil sa isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari kung saan nagpatuloy ang mga partido sa pagtatapos ng kontrata, kinakailangan upang patunayan ang pagkakaroon ng lahat ng mga kondisyon na ibinigay para sa Bahagi 2 ng Art. 451 ng Civil Code ng Russian Federation.
Ang isang pagbabago sa halaga ng palitan ay hindi tinatanggap ng hukuman bilang isang katwiran para sa isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari, na ipinapakita ng hudisyal na kasanayan.
Ngayon tungkol sa pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng may-ari. Alinsunod sa Civil Code ng Russian Federation,
“Artikulo 619. Maagang paglusaw kontrata sa kahilingan ng may-ari
Sa kahilingan ng nagpapaupa, ang kasunduan sa pagpapaupa ay maaaring maagang wakasan ng hukuman sa mga kaso kung saan ang nangungupahan ay:
« Artikulo 450. Mga batayan para sa pagbabago at pagwawakas ng kontrata
1. Ang pagbabago at pagwawakas ng kontrata ay posible sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung iba ang itinatadhana ng Kodigong ito, ibang mga batas o ng kontrata.
2. Sa kahilingan ng isa sa mga partido, ang kontrata ay maaaring baguhin o wakasan sa pamamagitan lamang ng desisyon ng korte:
1) sa kaso ng isang materyal na paglabag sa kontrata ng kabilang partido;
2) sa ibang mga kaso na itinatadhana ng Kodigong ito, ibang mga batas o isang kasunduan.
Ang paglabag sa kontrata ng isa sa mga partido ay kinikilala bilang mahalaga, na nagsasangkot ng ganoong pinsala para sa kabilang partido na higit sa lahat ay pinagkaitan ng kung ano ang nararapat na umasa sa pagtatapos ng kontrata ... ".
Halimbawa, tinapos ng korte ang kontrata, dahil ang nangungupahan, nang walang pahintulot ng may-ari, ay nagsagawa ng karagdagan sa inuupahang gusali nang walang nakasulat na pahintulot ng may-ari, at nakumpirma ang katotohanang ito sa mga dokumento. Sa pangkalahatan sa hudisyal na kasanayan maraming mga halimbawa kung saan kinikilala ng korte paglabag sa materyal kasunduan sa pagpapaupa muling pagpapaunlad ng inuupahang lugar ng nangungupahan nang walang nakasulat na pahintulot ng may-ari.
At upang bigyang-katwiran ang pagkasira ng inuupahang gusali, ang isang seryosong teknikal na opinyon ay kinakailangan na nagpapatunay na ang gusali ay naupahan sa isang kasiya-siyang kondisyon, at bilang resulta ng mga paglabag sa pag-upa ng nangungupahan, teknikal na kondisyon ang inuupahang gusali ay lumala nang husto.
Dapat ding buuin ang mga aksyon ng mga paglabag upang magamit bilang ebidensya sa korte.
Kaya, para makapaghain ng paghahabol sa mga kaso kung saan ginagamit ng nangungupahan ang ari-arian na may materyal na paglabag sa mga tuntunin ng kontrata o layunin ng ari-arian, o may paulit-ulit na paglabag o materyal na nagpapababa sa ari-arian, kailangan ang maingat na paghahanda. base ng ebidensya, pati na rin ang ebidensya na ang nangungupahan, sa kabila ng nakasulat na babala, ay hindi itinuwid ang sitwasyon.
Ang pagkakaroon ng ipinahiwatig na ang upa ay maaaring mabago sa kaganapan ng inflation, hindi laging posible na taasan ito. Pagpipino ng form: napapailalim sa pagbabago, ginagarantiyahan ang pagbabago sa walang sablay(Resolution ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Abril 13, 2010 No. 1074/10). Ang batayan para sa pagbabago ng nakapirming halaga ng upa ay maaari lamang maging layunin na mga pangyayari. Ang mga dahilan para sa pagtaas ng upa ay kinabibilangan ng: isang pagbabago sa tinantyang halaga ng inuupahang bagay dahil sa mga pagbabago sa batas, isang pagtaas halaga sa pamilihan, na tinutukoy ng appraiser, ang pagkakaiba-iba ng index ng inflation. Sa mundo ng mga relasyon sa merkado, kapag ang nagbebenta ay gustong magbenta ng mas mahal, at ang mamimili ay gustong bumili ng mas mura, mga isyung pinagtatalunan maiiwasan lamang sa pamamagitan ng isang maayos na katwiran, legal at tumpak sa ekonomiya na kontrata. Ang mga tuntunin ng kontrata ay karaniwang hindi lalampas sa 11 buwan.
Posible ang pagtaas ng unilateral na upa
Anna: Sabihin mo sa akin, mangyaring, nagtatapos ako ng isang kasunduan sa isang shopping center na magrenta ng isang lugar para sa isang departamento. Hindi tinukoy ng kontrata ang dalas at laki ng pagtaas ng upa. Isinasaad lamang nito na unilateral na may karapatan ang landlord na baguhin ang halaga ng upa.
Totoo bang magagawa niya ito nang hindi hihigit sa isang beses bawat 6 na buwan at hindi hihigit sa 10%? At gayon pa man - mayroon silang karaniwang kontrata, gusto mong pumirma, ayaw mo. Gusto kong itakda sa kontrata ang dalas at laki ng pagbabago sa upa. Maaari ba akong umasa sa batas para dito? Ano ang pinakamahusay na paraan upang harapin ang ganoong sitwasyon? Salamat.
Sagot: Hi Anna! Alinsunod sa mga pamantayan ng Civil Code sa upa (sugnay 3, artikulo 614), ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga tagal ng panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
Pagbabago ng halaga ng upa nang unilateral
Udmurt Republic, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, para sa isang panahon mula 04/01/2009 hanggang 12/31/2009 inclusive para sa organisasyon ng mga aktibidad sa pangangalakal. 565 rub. 60 kopecks. Dahil ang utang at mga parusa ay hindi binayaran nang buo ng kumpanya ng Aikai, ang kumpanya ng Glavryba ay nagsampa ng isang paghahabol sa hukuman ng arbitrasyon sa kasong isinasaalang-alang. Napagmasdan at nasuri sa pinagsama-samang paraan sa paraang inireseta ng Art. 71 Arbitrasyon code ng pamamaraan Russian Federation, ang ebidensya na magagamit sa file ng kaso, ang mga korte ay dumating sa isang makatwirang konklusyon na ang pagkakaroon at mga batayan para sa paglitaw ng utang ng nasasakdal sa nagsasakdal ay nakumpirma.
Pagtaas ng upa ng may-ari
Ang mga relasyon sa pag-upa, na naging pinakakaraniwan mula noong sinaunang panahon, ay nangangailangan ng pansin at katumpakan kapag nagtatapos ng isang kontrata. Mga paghihirap, mga kontrobersyal na sitwasyon madalas na lumitaw dahil ang pamamaraan para sa pagtaas ng upa ay hindi maingat na tinukoy. Ang karapatang baguhin ang upa ay pag-aari ng nagpapaupa alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation.
Kung saan kinakailangan ay:
- kasunduan ng mga partido (kadalasan ay may kinalaman sa oras ng pag-amyenda ng kontrata),
- muling ayusin ang mga kondisyon ( unilateral na desisyon lessor upang baguhin ang halaga ng upa ay maaaring mangailangan ng nakasulat na paunawa),
- mga termino nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, maliban kung may iba pang mga kundisyon.
Sa harap ng pangangailangang taasan ang upa, halimbawa, isang matalim na pagtalon sa inflation, sinisimulan ng may-ari ng lupa ang proseso ng pagbabago ng mga kinakailangan sa kontraktwal. Ang unilateral na pagkakasunud-sunod ng pagbabagong ito ay lubos na posible.
Maaari bang unilaterally taasan ng landlord ang upa?
Mukhang simple at malinaw ang lahat sa mga kasunduan sa pag-upa. Ang mga kasunduang ito ay sa unang tingin lamang ay pinag-aralan at pinagkadalubhasaan, tulad ng Europa. Ito ay nagkakahalaga ng pagsasama ng isang maling salita sa mga ito - at ang tunay na African jungle ay magsisimula.
Pagtaas ng upa sa paunawa…Sa kaugalian, ang landlord ay itinuturing na mas mahusay na posisyon kaysa sa nangungupahan bilang default. Kunin, halimbawa, ang karapatan ng may-ari na taasan ang upa. Ang Civil Code ng Russian Federation ay malinaw na nagtatatag na ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 1 ng Art.
3 sining. 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Dahil ito dispositive norm, ibig sabihin, isang panuntunan na nagpapahintulot sa mga partido na magpasya para sa kanilang sarili kung paano kumilos sa isang partikular na sitwasyon, kung gayon ang kontrata ay maaaring magsama ng isang panuntunan na ang may-ari ay may karapatan na baguhin ang upa nang unilaterally.
Maaari bang unilaterally taasan ng landlord ang upa?
Ang pamamaraan, kundisyon at tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kasunduan sa pag-upa (Bahagi 1 ng nasabing artikulo). ayon sa kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (Bahagi 3 ng parehong mga artikulo). Dahil sa katotohanan na batas sibil ang isang pagbabago sa upa ay pinapayagan nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, ang korte ay may karapatang kinikilala bilang walang bisa (salungat sa kasalukuyang batas) protocol No. 7 ng kasunduan ng upa sa ilalim ng kasunduan ng 11.06.2004 N 8, dahil alinsunod sa protocol na ito, tumaas ang upa sa pangalawang pagkakataon sa isang taon. Samakatuwid, walang pagtaas sa upa mula noong Nobyembre 15, 2008, at ang OAO Saratovstroysteklo ay walang karapatang humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa nang unilaterally.
Mahalaga
Ang Civil Code ng Russian Federation direkta at walang kondisyon na nagtatatag na ang isang pagbabago sa halaga ng upa ay posible nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 3, artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Kahit na kung hindi man ay inireseta sa kontrata, ang naturang kundisyon ay magiging walang bisa (pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 21, 2011 No. VAC-9525/10). Kung Arrears ng Renta Kung may atraso sa upa, ang sibilisadong paraan upang malutas ang isyu ay magsampa ng kaso para paalisin at kolektahin ang utang.
Sa pagsasagawa, upang hikayatin ang may utang na magbayad ng utang, ang iba pang mga pamamaraan ay ginagamit, ibig sabihin, ang pag-access sa inuupahang lugar ay naharang at ang natitirang pag-aari ng nangungupahan ay pinanatili dito. Sabihin natin kaagad na kung walang kaukulang kondisyon sa kasunduan sa pag-upa, ang mga naturang aksyon ng may-ari ay maituturing na ilegal.
Maaari bang unilaterally taasan ng landlord ang upa?
N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" nilinaw na "kapag nag-aaplay ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga korte ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na ang mga tuntunin ng kontrata ay dapat manatiling hindi nagbabago sa panahon ng ang taon, na nagbibigay ng isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan ( mekanismo) para sa pagkalkula nito.” Kung ang kasunduan ay may kasamang kundisyon na nagbibigay ng posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang mas madalas kaysa isang beses sa isang taon, ang naturang kondisyon ay maaaring isaalang-alang. walang bisa, na tumutukoy sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation. Halimbawa, babanggitin ko ang Determinasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 21, 2011 N VAC-9525/10 kung sakaling N A75-10558 / 2009: "... alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng ang Civil Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), ang halaga ng upa, maliban kung ibinigay na kontrata, ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng tagal ng panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi higit sa isang beses sa isang taon.
Pansin
Ang mga nakalistang panuntunan para sa pagbabago ng upa ay hindi nalalapat sa mga kaso kung saan ang mekanismo para sa pagkalkula nito na tinukoy sa kontrata ay nagbibigay ng pagtaas sa halaga depende sa ilang mga pangyayari, sa partikular na mga pagbabago sa minimum na sahod o kasalukuyang batas(halimbawa, may kaugnayan sa pag-aampon ng alkalde ng lungsod ng isang desisyon na baguhin ang laki ng rate ng rental). Pagkatapos ang pahintulot ng nangungupahan na taasan ang upa at ang pagpapatupad ng karagdagang kasunduan ay hindi kinakailangan. Ang Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation (Resolution No. 11487/09 na may petsang Enero 26, 2010 at mail ng impormasyon may petsang 11.01.2002 No. 66 "Repasuhin ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa") at mga korte ng arbitrasyon(mga desisyon ng FAS Far Eastern District na may petsang 09.03.2010 No. Ф03-970/2010 at may petsang 07.12.2009 No. Ф03-6796/2009) naniniwala na ang naturang pagtaas sa upa ay, sa katunayan, ang katuparan ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa na napagkasunduan ng mga partido.
Ang panuntunang ito ay dispositive at nagbibigay-daan para sa pagbabago, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kasama ang kaso kung saan walang indikasyon ng posibilidad ng naturang pagbabago. sa mismong kasunduan sa pag-upa. Gayunpaman, kung, alinsunod sa batas o kasunduan ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation), kung gayon, sa loob ng kahulugan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang gayong pagbabago ay maaaring gawin niya nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon ... "Kaya, natanggap ng nagpapaupa ang karapatan na unilaterally baguhin ang laki ng upa, ngunit isang beses taon.
Pederal na Batas Blg. 69-FZ na may petsang Disyembre 21, 1994 “Sa kaligtasan ng sunog”), sa pagsasagawa ay madalas na may mga pagtatalo sa pagitan ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan kung sino ang may pananagutan sa kung ano. Dapat tiyakin ng mga may-ari ang napapanahong pagsunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog, mga regulasyon, mga ordinansa at iba pa legal na pangangailangan mga inspektor ng estado para sa pangangasiwa ng sunog, at dapat sumunod ang mga nangungupahan mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog mga pamantayan para sa ganitong uri ng mga gusali (mga sugnay 10, 38 ng Mga Panuntunan sa Kaligtasan ng Sunog sa Russian Federation PPB 01-03, na inaprubahan ng utos ng Russian Emergency Ministry ng 18.06.03 No. 313). Samakatuwid, kinakailangan sa kontrata o sa isang annex dito upang ilarawan ang tiyak na saklaw ng mga obligasyon ng nangungupahan at ng may-ari sa larangan ng kaligtasan ng sunog, na gagawing posible na malinaw na makilala ang responsableng tao.
MAHALAGA: Ang simpleng pag-abiso sa may-ari ng dagdag sa upa ay hindi nagbubuklod sa nangungupahan.