Listahan ng mga dokumento para sa libreng pagtanggap ng isang plot mula sa estado. Pagbuo ng isang land plot mula sa estado o munisipal na mga lupain Nais ko sa iyo ang isang magandang araw at isang disenteng buhay

Pagbuo (edukasyon) kapirasong lupa mula sa mga lupain sa estado o ari-arian ng munisipyo ay isa sa mga paraan ng edukasyon mga kapirasong lupa nakasaad sa talata 1 ng Artikulo 11.2 Land Code Pederasyon ng Russia(ZK RF).
Ang pagkakaloob ng mga plots ng lupa mula sa mga lupang pag-aari ng estado o munisipyo, alinsunod sa Artikulo 29 ng Land Code ng Russian Federation, ay isinasagawa batay sa isang desisyon. mga ehekutibong katawan kapangyarihan ng estado o mga katawan lokal na pamahalaan(LSG) na may karapatang magbigay ng mga kaugnay na lupain.
kasalukuyang batas sa lupa ibinigay iba't ibang sitwasyon kapag ito ay naging kinakailangan upang bumuo ng isang land plot mula sa mga lupain na estado o munisipal na pag-aari. Ito ay maaaring ang probisyon ng isang land plot kung saan matatagpuan ang mga gusali, istruktura at istruktura na pag-aari ng isang mamamayan (legal na entity), ang pagkakaloob ng isang land plot para sa pagtatayo, o para sa mga layuning hindi nauugnay sa konstruksiyon, at ilang iba pang mga sitwasyon. .
kung saan, anuman ang layunin ng pagkakaloob ng lupain mula sa mga lupang nasa pagmamay-ari ng estado o munisipyo, bago gumawa ng desisyon sa probisyon nito, dapat mabuo ang land plot v sa takdang panahon.
Alinsunod sa mga kinakailangan ng Land Code ng Russian Federation, magtrabaho sa pagbuo ng isang land plot sa walang sablay kasama ang:

• pagganap ng mga gawa na may kaugnayan sa land plot, bilang isang resulta kung saan ang paghahanda ng mga dokumento na naglalaman ng kinakailangan para sa pagpapatupad ng estado pagpaparehistro ng kadastral impormasyon tungkol sa naturang lupain mga gawaing kadastral);
• pagpapatupad ng pagpaparehistro ng kadastral ng estado ng land plot.

Kabaligtaran sa mga kaso ng pagbuo ng mga plots ng lupa sa pamamagitan ng pagbabago ng mga umiiral na plots (seksyon, allotment, consolidation at redistribution), kapag bumubuo ng mga land plot mula sa mga lupang pag-aari ng estado o munisipyo. ang susi ay ang pagpili ng lupa , na ibibigay sa isang mamamayan (o legal na entity) 1 .

Ang mga resulta ng pagpili ng isang plot ng lupa para sa pagtatayo ay dokumentado kumilos sa pagpili ng lupa , ang application na kung saan ay plano ng layout ng lupa (mga plot) sa cadastral plan o cadastral na mapa ng nauugnay na teritoryo (talata 5 ng Artikulo 31 ng Land Code ng Russian Federation) 2 .

V indibidwal na mga kaso ang pag-apruba ng layout ng land plot sa cadastral plan o cadastral map (Scheme) ng may-katuturang teritoryo ay kinakailangan din sa kaso ng pagbibigay ng mga land plot kung saan matatagpuan ang mga gusali, istruktura o istruktura na pag-aari ng aplikante 3 . Sa mga kasong ito (pati na rin kapag nagbibigay ng land plot para sa mga layuning hindi nauugnay sa konstruksiyon), pagkatapos matanggap ang scheme, tinitiyak ng aplikante ang pagpapatupad ng cadastral work na may kaugnayan sa land plot sa kanyang sariling gastos at nag-aaplay para sa state cadastral registration ng lupang ito.
Ang mga normatibong gawain ng pederal na antas ay hindi nagtatatag kung sino ang may pananagutan sa paghahanda ng Scheme. Ang Ministri ng Economic Development ng Russia, sa mga paglilinaw nito sa isyung ito, ay nakatuon sa katotohanang iyon pederal na antas walang mga pamantayan na nag-oobliga sa mga LSG na independiyenteng gumawa ng mga Scheme (kabilang ang mga nasa Land Code ng Russian Federation). Kaya gawain sa pagbuo ng mga Scheme ay maaaring isagawa ng sinumang tao , kabilang ang LSG, o isang legal na entity na kumikilos batay sa isang utos ng munisipyo 4 .
Mga kinakailangan sa pagsasanay layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo (kabilang ang Format ng schema sa sa elektronikong format, form na Mga Scheme sa hard copy) na inaprubahan sa pamamagitan ng utos ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Nobyembre 27, 2014 No. 762 5 .
Ang susunod na yugto sa pagbuo ng isang land plot ay ang aktwal na pagpapatupad ng cadastral work, iyon ay, pag-survey sa isang land plot, na isang buong hanay ng mga aktibidad, kabilang ang pagbisita ng mga espesyalista mula sa Cadastral Center ng Don LLC upang magsagawa ng geodetic mga sukat ng isang land plot gamit ang modernong kagamitan sa satellite, pati na rin ang pag-aayos ng mga hangganan ng site na may mga pansamantalang marka ng hangganan.
Maaari kang magbasa nang higit pa tungkol sa pamamaraan ng pagsusuri sa seksyon ng aming website na "Pagsusuri ng Lupa".

Batay sa mga resulta ng survey, ang isang plano sa survey ay nabuo alinsunod sa mga kinakailangan ng order ng Ministry of Economic Development ng Russia na may petsang Nobyembre 24, 2008 No. 412. Ang impormasyon sa mga kinakailangan para sa anyo ng isang plano sa pagsusuri ng lupa ay matatagpuan nang mas detalyado sa seksyon ng aming website na "Pagsusuri ng Lupa".
Isang halimbawa ng boundary plan para sa pagbuo isang land plot mula sa estado o munisipal na lupain (at hindi lamang) ay matatagpuan sa kaukulang seksyon ng aming website.
Matapos makumpleto ang gawaing kadastral at paghahanda ng isang plano sa hangganan kinakailangang hakbang pagbuo ng isang land plot mula sa mga lupain ng estado (o munisipyo). ay ang pagpapatupad kanyang pagpaparehistro ng kadastral ng estado .
Sa kasong ito, kinakailangang isaalang-alang ang mga sumusunod na probisyon ng Pederal na Batas ng Hulyo 24, 2007 No. 221-FZ (Cadastre Law):
- ang impormasyon sa nabuong land plot na ipinasok sa State Real Estate Cadastre (GKN) ay pansamantalang 6 ;
- sa kawalan ng address ng land plot na itinalaga alinsunod sa itinatag na pamamaraan, isang paglalarawan ng lokasyon nito ay ipinasok sa State Property Committee 7 .
Sa mga tuntunin ng pagtatalaga ng isang address, dapat tandaan na ang opsyon ng pagtatalaga nito pagkatapos ng pagkumpleto ng mga gawaing kadastral (ngunit bago ang pamamaraan ng pagpaparehistro ng kadastral) 8 ay mas kanais-nais, dahil binabawasan nito ang mga gastos sa oras. Gayunpaman, ang kasalukuyang batas ay hindi nagbabawal sa pagpapatupad ng pamamaraang ito pagkatapos ng pagpapatupad ng cadastral registration.
Dapat tandaan na kung ang pagpaparehistro ng estado ng karapatan sa isang plot na nabuo at naitala sa State Property Committee ay hindi isinasagawa sa loob ng limang taon, kung gayon, alinsunod sa mga kinakailangan ng Artikulo 24 ng Cadastre Law, impormasyon tungkol sa site ay kakanselahin at hindi isasama sa State Property Committee.

Ang mga espesyalista ng Cadastral Center ng Don LLC ay gagawa ng lahat para sa iyo kinakailangang gawain nauugnay sa pagbuo ng isang land plot mula sa estado o munisipal na lupain sa rehiyon ng Rostov 9 at ang Republika ng Crimea sa pinakamainam na termino .

__________________
1 Ang pagbubukod ay ang mga kaso ng pagbibigay ng mga lupain kung saan matatagpuan ang mga gusali, istruktura o istrukturang pag-aari ng isang mamamayan (legal na entity).
2 Sa kaganapan ng di-umano'y pag-alis, kasama ang paraan ng pagtubos, ng isang lupain para sa estado o pangangailangan ng munisipyo ang pagkilos sa pagpili ng isang land plot ay sinamahan din ng mga kalkulasyon ng mga pagkalugi ng mga may-ari ng mga land plot, mga gumagamit ng lupa, mga may-ari ng lupa, mga nangungupahan ng mga plots ng lupa (talata 3 ng talata 5 ng artikulo 31 ng Land Code ng Russian Federation)
3 Kung ang pagpaparehistro ng kadastre ng estado ng land plot ay hindi natupad o sa kadastre ng estado real estate, walang impormasyon tungkol sa land plot na kinakailangan para sa pagpapalabas ng isang cadastral passport ng land plot (talata 7 ng artikulo 36 ng RF LC)
4 Liham ng Ministri ng Economic Development ng Russian Federation na may petsang Marso 16, 2011 N D23-1073 "Sa mga taong awtorisadong bumuo at gumawa ng mga scheme ng layout ng land plot". Kasabay nito, dapat itong isaalang-alang na sa kasalukuyan ang Ministry of Economic Development ng Russia ay nakabuo ng isang draft na Order ng Ministry of Economic Development ng Russia "Sa pag-apruba ng anyo ng layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo, ang paghahanda nito ay isinasagawa sa anyo ng isang dokumento sa papel, mga kinakailangan para sa paghahanda ng scheme ang lokasyon ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo at ang format ng layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo kapag inihahanda ang layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo sa anyo elektronikong dokumento"
5 Order of the Ministry of Economic Development of Russia na may petsang Nobyembre 27, 2014 No. 762 "Sa pag-apruba ng mga kinakailangan para sa paghahanda ng layout ng isang land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo at ang format ng layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo kapag inihahanda ang layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo sa anyo ng isang electronic na dokumento, ang anyo ng layout ng land plot o land plots sa cadastral plan ng teritoryo, ang paghahanda nito ay isinasagawa sa anyo ng isang papel na dokumento "(Nakarehistro sa Ministry of Justice ng Russia noong Pebrero 16, 2015 No. 36018). Ang simula ng utos ay 03/01/2015, samakatuwid, ang mga kaugnay na rehiyonal na kilos (halimbawa, ang utos ng Pamahalaan ng Sevastopol na may petsang 09/30/2014 No. 336 "Sa pag-apruba mga regulasyong pang-administratibo probisyon ng serbisyo ng estado na "Pag-apruba ng layout ng land plot sa cadastral plan o cadastral na mapa ng may-katuturang teritoryo") ay dapat iayon sa kautusang ito.
6 Alinsunod sa talata 4 ng Artikulo 24 ng Cadastre Law, ang tanging pagbubukod ay ang impormasyon tungkol sa mga bagay, ang karapatan kung saan ay itinuturing na lumitaw sa bisa ng pederal na batas, anuman ang pagpaparehistro ng estado. Sa lahat ng iba pang mga kaso, nawawala ang pansamantalang katangian ng impormasyon pagkatapos ng pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa mga bagong nabuong lupain sa Unified rehistro ng estado karapatan sa real estate at mga transaksyon dito (EGRP)
7 Alinsunod sa Pederal na Batas Blg. 131-FZ ng Oktubre 6, 2003 "Sa pangkalahatang mga prinsipyo mga organisasyon ng lokal na self-government sa Russian Federation "" ang pagtatalaga ng mga address ay nasa loob ng kakayahan ng mga lokal na self-government body (LSGs) ng mga settlement, urban district at mga munisipal na distrito(Artikulo 14, 15 at 16 ng Batas Blg. 131-FZ)
8 Ang mga Espesyalista ng LLC Cadastral Center of the Don, napapailalim sa pagpapalabas ng customer ng isang naaangkop na kapangyarihan ng abogado upang kumatawan sa kanyang mga interes, ay maaaring matiyak na ang lokal na self-government body ay makontak at ang address ay itinalaga sa mga bagong nabuong lupain ( ang serbisyong ito ay ibinibigay din kapag kasama sa kontrata)
9 Pangunahing nagsasagawa kami ng mga gawaing kadastral sa Rostov-on-Don, Novocherkassk, Bataysk, Azov, Aksay, Chaltyr, Taganrog at mga katabing lugar, gayunpaman, posible na magsagawa ng trabaho sa ibang mga lugar ng rehiyon ng Rostov, na isinasaalang-alang ang mga karagdagang gastos sa transportasyon. Ang pagsasagawa ng gawaing kadastral sa iba pang mga nasasakupang entidad ng Russian Federation ay posible kung may sapat na dami at napapailalim sa indibidwal na pag-apruba

Ang isang pakete ng dokumentasyon para sa may-ari ng lupa ay kinakailangan upang bigyan ang kanyang sarili ng dalawang uri ng dokumentasyon para sa imbakan.

Pinag-uusapan natin ang mga legal na dokumento at legal na dokumento. Sila ang lumikha ng isang pamarisan sa batas sibil para sa mga garantiya ng ari-arian ng isang tao. Legal meron sila magkaibang lakas at hindi maaaring palitan, na sumasalamin sa mga functional na tampok ng pagmamay-ari ng memorya.

Ang mga dokumento ng pamagat para sa isang land plot ay opisyal na inisyu ng impormasyon tungkol sa katotohanan ng paglitaw ng isang karapatan sa isang plot. Lumilitaw ang mga ito sa simula, sa sandali ng pagkuha ng karapatang pagmamay-ari nito. Iyon ay, ang pagmamay-ari ng allotment ay lumitaw sa naturang batayan, na naayos sa pangunahing kilos o kontrata.

Ang mga dokumento ng pamagat ay mga sertipiko na nagpapatunay sa karapatang magkaroon ng isang pamamahagi at nagsasaad ng anyo ng batas.

Ang mga ito ay inisyu bilang isang resulta sa Rosreestr. Sinasabi nila ang katotohanan na mayroong impormasyon tungkol sa kanya sa State Real Estate Cadastre (GKN). Pangalawa rin sila sa pagkakasunud-sunod ng pagtanggap. Ang kanilang pagpapalabas ay pinapayagan lamang kapag ipinakita sa departamento ng GKN ang pangunahing kumpirmasyon ng pagmamay-ari, na isang dokumento ng titulo.

Mga legal na dokumento para sa lupa

Ang uri ng dokumento na nagsisilbing titulo ng titulo ay depende sa legal na pamarisan na nagresulta sa pagmamay-ari ng may-ari ng memorya. Ang mga ito ay, bukod sa iba pang mga bagay, ay kumikilos sa pagpapalabas ng mga allotment na natanggap noong nakaraang siglo, sa loob ng balangkas ng batas ng Lupang Sobyet.

Ang kanilang kaugnayan ay hindi nawala hanggang ngayon. Hindi sila maaaring palitan ng mga sertipiko at iba pang mga dokumento. inilabas mamaya. Ang legal na kapasidad ng ganitong uri ng papel ay tinutukoy ng pagkilos ng Pederal na Batas ng Oktubre 25, 2001, sa pagpasok sa puwersa ng Labor Code ng Russian Federation, sa ilalim ng No. 137-FZ.

Kung ang lupa ay nakuha sa ilalim ng aksyon batas ng Russia, mga kontrata at iba pang impormasyon tungkol sa pagkuha nito, na isinagawa bilang opisyal na dokumento, nabibilang sa mga legal na nauna.

Kaya, ang mga dokumento na nagpapatunay ng mga karapatan sa lupain ay:

• Administrative acts sa paglalaan ng lupa, extracts mula sa administrative acts o mga resolusyon ng board of collective farms (state farms) sa pagkakaloob ng lupa.
• Mga kontrata ng mga transaksyon sa ari-arian: regalo, bill of sale o exchange agreement. Kung ang pamamahagi ay nakuha bilang isang resulta ng isang aksyong batas sibil.
• Sertipiko ng Mana - para sa mga lupang natanggap sa pamamagitan ng testamento o paglipat mga karapatan sa ari-arian mula sa namatay na may-ari.
• I-extract mula sa desisyon ng korte, kung ang pagmamay-ari ay pinagtatalunan sa korte.

Kung ang paglalaan ay lumahok sa pribatisasyon, ang isang administratibong dokumento ay nakalakip sa pangunahing dokumento. batas ng estado tungkol sa paglilipat ng mga karapatan. Kung siya ay natubos mula sa administrasyon, bilang karagdagan sa pagkilos ng pagtubos, isang resibo ng pagbabayad ay nakalakip.

Ang mga dokumento ng titulo lamang ang nagpapahintulot sa real estate na lumahok sa isang transaksyon ng ari-arian o paglipat sa pamamagitan ng mana. Sa batayan nito, pinapayagan na matukoy ang mga katangian na makabuluhan para sa pamagat ng memorya, na sumasalamin sa kadalisayan ng transaksyon at ang peremptory na legal na kapasidad ng paglalaan.

Ngayon alam mo na kung ano ang isang dokumento ng titulo para sa isang land plot, ngunit may isa pa mahalagang pananaw mga dokumento sa memorya, higit pa sa ibaba.

Legal na Dokumentasyon

Ang ganitong uri ng dokumento ay naglalaman ng pinahabang impormasyon tungkol sa land plot at nagpapatunay:

1. Ang anyo ng legal na kapasidad, batay sa kung saan ang paksa ay nagmamay-ari ng pamamahagi.
2. Impormasyon tungkol sa may-ari at ang mga pangunahing katangian ng kadastral ng site.
3. Lokasyon (address) ng memorya, numero ng kadastral.

Ibinibigay sa mga mamamayan pagkatapos ng transaksyon sa ari-arian o iba pang opsyon, sa anyo ng isang sertipiko na inisyu ng Rosreestr. Ito ay pinunan ayon sa form na itinatag sa rehiyon sa lokasyon ng memorya. Ibinigay sa kahilingan ng may hawak ng copyright sa pagtatanghal ng isang dokumento ng pamagat. Ang impormasyon tungkol dito ay ipinasok sa sertipiko.

Ang mga uri ng mga dokumento ay tinutukoy ng paraan ng pagmamay-ari. Ang mga pangunahing ay mga sertipiko at gawa:

1. batas ng estado sa plot ng lupa sa karapatan ng pagmamay-ari;
2. panghabambuhay na pagmamana ng pagmamay-ari;
3. sertipiko ng pag-upa.

Sa batayan ng isa sa mga nakalistang dokumento, ang may-ari ay maaaring magsagawa ng mga legal na operasyon na nangangailangan ng kumpirmasyon ng kanyang legal na kapasidad na itapon ang lupa.

Halimbawa, mag-isyu ng encumbrance, ilipat ang lupa sa, o. At din - gamitin ang memorya para sa nilalayon na layunin sinasamantala ito. Sa lugar na ito, pinapayagan ito aktibidad ng entrepreneurial. Ngunit para sa mga mamamayan na nagmamay-ari ng lupa nang walang katapusan, hindi pinapayagan ang pagpaparehistro. legal na entidad.

Pansin, kapag ginagamit ang pamamahagi para sa iba pang mga layunin, posible para sa mga pangangailangan ng estado at munisipyo.

Ang mga itinalagang sertipiko ay kasangkot sa mga transaksyon sa ari-arian, kasama ang mga uri ng securities na nagtatatag ng titulo, kung ang itinalagang uri ng karapatan ay kinokontrol ng batas para sa transaksyon.

Ang mga sertipiko ay ibinibigay sa bisa ng Pederal na Batas "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito", na may petsang Hulyo 21, 1997, sa ilalim ng No. 122-FZ.

Nagbigay kami ng listahan ng mga dokumento para sa land plot, ngayon ay pag-usapan natin ang kanilang legal na puwersa.

Legal na puwersa at mga kinakailangan

Nakukuha ng mga dokumento ng pamagat ang katayuan ng legal na precedent batay sa pagsunod sa mga legal na regulasyon. Mga mapagkukunan ng kanilang awtorisadong resibo, na naaayon sa mga pamantayan ng lupa at batas sibil ay:

1. pangangasiwa ng lokalidad;
2. hukuman ng distrito;
3. rehiyonal at korte ng cassation(sa pag-apela);
4. legal na payo, mga kumpanya ng real estate.

Administratibo at mga paghatol magkaroon ng pantay na puwersa sa pagtatatag ng karapatan ng pagmamay-ari ng balangkas. Mga kontrata sa batas sibil Ang mga transaksyon sa ari-arian ay iginuhit ng mga espesyalista ng mga legal at real estate firm.

Lahat ng legal na dokumento magkakabisa lamang pagkatapos ng pagpaparehistro sa Rosreestr, ang pangangailangang ito ay sapilitan. Ito ay kinokontrol ng Art. 131 ng Civil Code ng Russian Federation. Kung walang pagpaparehistro, ang impormasyon sa pagkuha ng isang memorya ay hindi ipasok sa mga rekord ng kadastral ng State Property Committee.

Panahon ng bisa ng mga dokumento ng pamagat

Ang mga papel na pamagat ay ibinibigay nang walang limitasyon sa oras. Alinsunod dito, ang kanilang legal na puwersa ay hindi nawawala sa paglipas ng panahon. Ina-update ang impormasyon sa pamamagitan ng pagpapalit ng mga cadastral passport ng memorya, mga extract mula sa mga cadastral record, atbp. Ang ilang mga kilos ay ibinigay sa mga mamamayan sa panahon ng Sobyet ngunit ang mga ito ay may kaugnayan pa rin ngayon.

Ang pagwawakas ng kanilang bisa, batay sa kung saan ang pagkansela ay pinahihintulutan, ay nangyayari sa pagwawakas ng karapatang gamitin ang memorya. Ang mga sitwasyon na nagpapahintulot sa pagpawi ng mga papeles ay kinabibilangan ng:

Ang mga naturang aksyon ay maaaring magresulta sa mga parusa sa halagang:

• 500 - 1000 rubles para sa mga indibidwal;
• 1000 - 2000 rubles para sa mga opisyal;
• 10 - 20 thousand, para sa mga negosyante.

Kung, pagkatapos magbayad ng multa, ang dokumentasyon ay hindi inihanda, pagkatapos ay sa batayan ng Art. 76 ng Land Code ng Russian Federation, ang mga lupain ay kukunin para ilipat sa nararapat na may-ari - isang pang-ekonomiyang entidad.

Sa pagkatuklas ng isang pagkawala, dapat mong agad na iulat ang nangyari sa executive committee ng settlement, para sa kanilang pagpapanumbalik. Ang paghahanap para sa pinagmulan ng paglitaw ng batas ay dapat nasa archival information. Kung naka-archive o mga rekord ng administratibo hindi mahanap ang impormasyon, kailangan mong magsampa ng kaso.

V pahayag ng paghahabol gumawa ng isang kahilingan para sa pagpapanumbalik ng mga karapatan sa pagmamay-ari ng lupa. Nakalakip sa aplikasyon ang mga papeles na makukuha mula sa may-ari ng lupa. Ang kanilang kakulangan ay maaaring mapunan patotoo ng saksi na ang site ay ginagamit ng nagsasakdal.

Ang isang administratibong desisyon sa pagkilala sa pagmamay-ari ng isang memorya ay katumbas ng isang hudisyal. Batay sa pagkilala sa karapatang pagmamay-ari ng mga pagkakataong ito, pinapayagang ibalik ang legal na kapasidad ng paglalaan, na may sapilitang pagpaparehistro sa Rosreestr.

Mga kinakailangang dokumento para tukuyin ito legal na katayuan at legal na kapasidad. Sa kaso ng kanilang pagkawala, kinakailangan na ibalik ang mga ito sa isang hudisyal o administratibong utos.

Zharkova Olga Alexandrovna, Associate Professor ng Departamento legal na proteksyon kapaligiran Faculty of Law St. Petersburg State University, kandidato ng legal sciences.

Batay sa pagsusuri ng hudisyal na kasanayan, inilarawan ng may-akda ang mga paghihirap na kinakaharap ng developer sa pagkuha ng isang land plot para sa mga layunin ng konstruksiyon dahil sa mga pagbabago sa mga kinakailangan para sa dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo at ang lumalaking papel nito sa proseso ng konstruksiyon. Ang mga rekomendasyon ay ginawa sa pagdadala ng mga pamantayan ng batas sa pagpaplano ng lupa at bayan sa linya at pagtiyak ng pagkakaugnay ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo na may mga pagtatantya sa kadastral at disenyo.

Mga Keyword: pagkakaloob ng isang plot ng lupa para sa mga layunin ng pagtatayo, pagkakaloob ng isang plot ng lupa para sa pagmamay-ari, dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo, kasunduan sa pagpapalit ng lupa, mga linear na bagay.

Ang lupa sa Russia bilang isang lokasyon para sa real estate ay partikular na interes. Kasabay nito, posible na gawing pormal ang mga karapatan sa isang land plot para sa layunin ng paggana ng isang real estate object dito sa dalawang paraan: upang makuha ang mga karapatan sa isang land plot sa ilalim ng isang umiiral na bagay alinsunod sa Art. Art. 35, 36 ng Land Code (mula rito ay tinutukoy bilang Land Code ng Russian Federation) o tumanggap ng isang walang laman na plot ng lupa upang mapaunlakan ang isang bagong nilikha na real estate object (para sa mga layunin ng konstruksiyon). Isinasaalang-alang ang mga heograpikal na detalye ng Russia, ang karamihan sa aming lupain ay libre mula sa anumang mga gusali, at maaaring ipalagay na ito ay ang institusyon ng pagbibigay ng mga plot ng lupa para sa mga layunin ng konstruksiyon na dapat ibigay. Espesyal na atensyon sa batas. Gayunpaman, sa antas ng pederal, ang mga isyung ito ay iniharap sa eskematiko. Mayroong ilang mga artikulo lamang sa Land Code ng Russian Federation (Artikulo 30-32) na kumokontrol sa pamamaraan para sa pagbibigay ng mga plot ng lupa para sa mga layunin ng pagtatayo. Isinasaalang-alang ang naturang regulasyon sa balangkas sa antas ng pederal, maraming mga isyu ang ipinakita nang mas detalyado sa batas ng mga nasasakupang entidad ng Russian Federation at maging sa lokal na antas. Sa kasong ito, ang mga espesyal na problema ay lumitaw na may kaugnayan sa pagtatapon ng mga plots ng lupa, ang pagmamay-ari nito ay hindi nililimitahan. Ang pagtatapon ng naturang mga lupain sa bisa ng bahagi 10 ng Art. 3 ng Pederal na Batas ng Oktubre 25, 2001 N 137-FZ "Sa Enactment of the Land Code of the Russian Federation" ay isinasagawa ng mga lokal na pamahalaan (LSG), ito ay humahantong sa katotohanan na madalas sa bawat munisipalidad (MO) ang sarili nitong pamamaraan ay itinatag, naiiba sa iba . Sa ganoong sitwasyon, isinasaalang-alang ang mga umiiral na kontradiksyon at puwang sa batas, ang hudisyal na kasanayan, na malayo rin sa palaging hindi malabo, ay may partikular na kaugnayan kaugnay sa institusyong ito.

Ang isa sa mga pinaka-seryosong problema para sa mga developer ay ang pangangailangan upang bumuo ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo, kung wala ito ay madalas na nagiging napakahirap na makakuha ng isang land plot para sa pagtatayo.

Kasalukuyan Kodigo sa pagpaplano ng lungsod(mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation) ay nagbibigay ng isang napakalinaw at pare-parehong pamamaraan para sa paggawa ng mga desisyon sa pagpaplano at pagpapaunlad ng mga teritoryo, na kinumpirma ng maraming taon ng pagsasanay. Ang pagbuo ng mga dokumento ay isinasagawa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod: master plan, land use and development rules (LZZ), territory planning project (PPT), territory surveying project (PMT); plano sa pagpaplano ng bayan ng land plot (GPZU), disenyo at pagtatantya ng dokumentasyon; pagkatapos ay darating ang konstruksiyon. Kasabay nito, mahalagang maunawaan kung paano ipinamahagi ang mga interes kaugnay sa pagbuo ng lahat ng dokumentasyong ito. Ang nag-develop, bilang isang patakaran, ay interesado lamang sa isang bagay - nais niyang makakuha ng isang maliit na kapirasong lupa sa ilang quarter, at para dito kailangan niyang, bilang isang pasanin, planuhin at suriin ang buong quarter, na ganap na walang malasakit sa kanya. . Para sa kanya, walang konsepto ng isang masama o magandang proyekto, ang developer ay hinahabol ng isang solong layunin - ang proyekto ay dapat maaprubahan. Mula sa puntong ito, ang pinakamahalaga para sa developer ay hindi ang taga-disenyo na maaaring mag-alok ng mga pinakakawili-wiling solusyon, ngunit ang isa na ang proyekto ay malamang na maaprubahan. At kahit na ang alinman sa mga coordinating na awtoridad ay nagpasya na suriin ang proyekto para sa kalidad pagpaplano ng mga solusyon, pagkatapos ayon sa batas ang pamantayang kailangan para sa naturang pagtatasa ay hindi mahahanap. Bilang karagdagan, noong Marso 20, 2011, ang Pederal na Batas Blg. 41-FZ ay pinagtibay, na, bukod sa iba pang mga pagbabago na ginawa sa Civil Code ng Russian Federation, ay kinansela ang pagsusuri ng dokumentasyon ng pagpaplano ng lunsod, na sa anumang paraan ay hindi nag-ambag sa pagpapabuti ng kalidad ng mga desisyon sa disenyo.

Sa pagsasaalang-alang sa dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo, mayroong isang medyo nasasalat na ligal na vacuum sa batas.

Una sa lahat, hindi natutukoy kung ang probisyon ng teritoryo na may dokumentasyon ng pagpaplano ay ipinag-uutos, o maaari itong ihanda lamang na may kaugnayan sa mga teritoryo kung saan ang anumang pagbabago sa lunsod ay binalak; ang mga kaso kung kailan kinakailangan ang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay hindi tinukoy. Sa kasalukuyan ay walang pederal mga alituntunin para sa paghahanda ng mga dokumento sa pagpaplano ng teritoryo (nagsisimula pa lang ang trabaho sa kanila). Hindi man ito tinukoy sa batas. legal na katayuan pagpaplano ng mga proyekto, na may kaugnayan sa kung saan mayroong malaking bilang ng mga pagtatalo tungkol sa pamamaraan para sa kanilang pag-apruba, lalo na, kung ang legal na komite ng Pamahalaan ay may karapatang hindi sumang-ayon sa PTP na sinang-ayunan ng Committee on Urban Planning and Architecture at ipadala ito para sa rebisyon; kung posible bang tanggihan ang pag-apruba ng PPT kung ang tanging dahilan ng pagbabalik ng proyekto para sa rebisyon ay ang mga negatibong resulta ng mga pampublikong pagdinig. Totoo, halimbawa, ang Ikalabintatlong Arbitrasyon Hukuman ng Apela itinuro na ang desisyon na aprubahan ang draft na layout ay hindi normatibo legal na kilos <1>, kung saan ang Supremo Hukuman ng arbitrasyon RF<2>Gayunpaman, mas mainam na pagsamahin ang legal na katayuan ng PPT sa antas ng pederal na batas.

<1>Tingnan ang: Ruling ng Ikalabintatlong AAC na may petsang 18.08.2011 sa kaso No. А56-71130/2010.
<2>Tingnan ang: Pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 1, 2012 N VAC-396/12.

Hindi itinatag sa antas ng pederal pinakamababang listahan ang input data na kailangan upang bumuo ng isang PPT, at pare-parehong kinakailangan sa kanila, na nagpapakilala ng malaking pagkalito sa pamamaraan para sa pagproseso ng mga dokumento. Sa panahon ng pag-apruba ng PPT, kinakailangan na patuloy itong gawing muli, dahil sa panahon ng pagbuo ng proyekto, ang akumulasyon at pagbabago ng paunang data ng pagpaplano ng lunsod ay nagpapatuloy, bilang karagdagan, ang mga pananaw ng mga awtoridad sa koordinasyon ay patuloy na nagbabago sa pag-unawa kung ano ang eksaktong nakatago sa ilalim nito o sa termino o parirala ng Civil Code ng Russian Federation.

Ngunit ang pinakamahalagang pagsisikap ng developer ng PPT ay ginugugol sa pag-uugnay sa mga kinakailangan ng iba't ibang departamento, at higit sa lahat ang Komite para sa yamang lupa at ang Committee for Urban Planning and Architecture (sa iba't ibang rehiyon ay maaaring iba ang tawag sa kanila, sa St. Petersburg sila ay KZR at KGA).

Ang mga pamantayan ng Pederal na Batas "Sa State Real Estate Cadastre", ang Land Code ng Russian Federation at ang Civil Code ng Russian Federation tungkol sa regulasyon ng pagbuo ng dokumentasyon ng pagpaplano ay hindi na-coordinate sa anumang paraan, ang pagpapatuloy ng pagpapasya sa pagpaplano ng lunsod ng mga proyekto sa pagpaplano sa mga aktibidad ng legal na regulasyon ugnayan ng lupa at ari-arian. Karamihan sa mga land plot na naitala sa real estate cadastre ay hindi tumutugma sa contours ng plots na inaprubahan bilang bahagi ng land surveying project. Walang kasanayan sa pagdadala ng mga land plot na dati nang naitala sa real estate cadastre alinsunod sa mga hangganan na inaprubahan sa proyekto ng pagsusuri ng lupa. Karaniwan na ang pulang linya ay nababagay upang maiugnay ito sa mga hangganan ng lupain, na kahit papaano ay itinatag nang hindi isinasaalang-alang ang pulang linya. Kadalasan, hinihiling ng coordinating body na i-finalize ang draft batay sa mga komento na resulta ng mga malalang error na ginawa nang mas maaga ng parehong katawan. Kapansin-pansin sa bagay na ito ay ang kaso nang ang St. Petersburg Land Surveyor, sa negatibong opinyon nito, ay iginuhit ang atensyon ng developer sa katotohanan na ang mga hangganan ng isa sa mga land plot, na isinasaalang-alang at sinuri bago ang pagbuo ng proyekto. , tumawid sa mga hangganan ng isang reservoir na palaging naroon. Ang developer ng proyekto ay walang pagkakataon na baguhin ang parehong mga hangganan ng land plot at ang mga limitasyon ng reservoir, dahil ang site ay pag-aari ng ibang tao, at walang legal na inireseta na mga pamamaraan upang iwasto ang "kapintasan" na ito sa loob ng balangkas nito. proyekto<3>.

<3>Tingnan ang: Nikonov P.V. Pagsusuri ng proseso ng pagbibigay ng teritoryo ng St. Petersburg na may dokumentasyon sa pagpaplano at pagsusuri ng lupa ng mga teritoryo: Mag-ulat sa seminar ng State Research and Development Center para sa Pangkalahatang Plano ng St. Petersburg // www.nipigrad.ru/ publ/6/obesp_ter.php.

Tungkol sa isyu ng pagbibigay ng isang land plot para sa mga layunin ng konstruksiyon, dapat tandaan na ang RF LC ay nagbibigay lamang ng dalawa mga posibleng paraan pagkuha ng isang land plot para sa mga layuning ito: alinman sa pamamagitan ng mga tender o sa pamamagitan ng pamamaraan para sa pagpili ng isang land plot, walang ibang paraan kasalukuyang lehislatura ay hindi naglalaman, habang ang pagmamay-ari ng isang land plot para sa pagtatayo ay maaari lamang makuha sa pamamagitan ng mga tender (maliban sa malalaking pamilya para sa indibidwal na pagtatayo ng pabahay). Ito ay medyo natural na ang mga developer ay nagsisikap na makahanap ng mga pagpipilian para sa pagkuha ng isang land plot para sa pagtatayo na lumalampas sa panuntunang ito.

Ang pinakasimpleng at, tila, ang pinaka-maginhawang opsyon para sa pagkuha ng isang land plot sa pagmamay-ari para sa mga layunin ng konstruksiyon ay isang kasunduan para sa pagpapalitan ng mga plots ng lupa na matatagpuan, ayon sa pagkakabanggit, sa pribado at pampublikong ari-arian. Mula sa pananaw batas sibil ang naturang kasunduan ay hindi nagiging sanhi ng anumang mga reklamo, na kung saan ang ilang mga hukuman ay sumang-ayon. halimbawa, Federal Antimonopoly Service ng Volga District<4>ipinahiwatig na ang kontrata para sa pagpapalitan ng isang land plot na pag-aari ng kumpanya na may lawak na​​​​​2472 sq. m sa isang plot na 5000 sq. m mula sa lupain ng mga pamayanan na may uri ng pinahihintulutang paggamit "para sa isang istasyon ng gas na may paghuhugas ng kotse", na natapos sa pagitan ng kumpanya at ng executive committee sa mga tuntunin ng pagkakapareho ng mga ipinagpalit na plots, ay sumusunod sa mga kinakailangan ng lupa at sibil. batas. Gayunpaman, ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay hindi sumang-ayon sa puntong ito ng pananaw, na nagpapahiwatig<5>na ang mga partido ay hindi nagbigay ng katibayan ng pagsunod sa pamamaraang itinatag ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation, sa pagkakaloob ng isang land plot para sa pagtatayo mula sa mga lupain na estado o munisipal na pag-aari. Ayon sa talata 2 ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation, ang pagkakaloob ng mga plot ng lupa para sa pagmamay-ari nang walang paunang pag-apruba ng lokasyon ng mga bagay ay isinasagawa nang eksklusibo sa auction. Kaya, ang kasunduan sa palitan ay natapos sa paglabag sa mga probisyon ng Art. 30 ZK RF.

<4>Tingnan ang: Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng Volga District na may petsang Nobyembre 12, 2010 kung sakaling N A65-15941 / 2009.
<5>Tingnan ang: Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ng 06/21/2011 N 18545/10.

Gayunpaman, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa palitan sa pagitan ng pampubliko at pribadong entidad ay posible pa rin, ngunit kung ang mga land plots kung saan lumitaw ang intensyon na makipagpalitan ay naglalaman ng mga bagay sa real estate na pribado at pampublikong pagmamay-ari, ayon sa pagkakabanggit. Sa kasong ito, posible na magtapos ng isang kasunduan para sa pagpapalitan ng mga bagay sa real estate, at ang mga plot ng lupa kung saan matatagpuan ang mga bagay na ito, alinsunod sa Art. 35 ng Land Code ng Russian Federation ay susunod sa kapalaran ng mga gusali. Sa hinaharap, sa naturang land plot na nakuha mula sa pampublikong ari-arian, posible na bumuo ng isa pang bagay, kung ang mga parameter ng gusali at ang uri ng pinahihintulutang paggamit ng land plot ay nagpapahintulot sa paglalagay ng isa pang bagay doon. Kasabay nito, walang sinuman ang nag-aalinlangan na kung ang isang lupain ay nakuha sa pagmamay-ari alinsunod sa Art. Art. 35 o 36 ng Land Code ng Russian Federation, kung gayon posible na magtayo ng isa pang bagay dito, napapailalim sa mga kondisyon sa itaas. Nagkaroon ng mga problema ang mga developer kung, alinsunod sa Art. 36 ng Land Code ng Russian Federation, ang land plot ay nakuha sa pag-upa.

Sa ganoong sitwasyon, bilang panuntunan, ang mga awtoridad na pinahintulutan na mag-isyu ng mga permit sa pagtatayo at komisyon ay hindi tumanggi na mag-isyu ng mga dokumentong ito dahil sa isang paglabag sa pamamaraan para sa pagkuha ng mga karapatan sa isang land plot. Gayunpaman, ang posisyon ng Rosreestr ay eksaktong kabaligtaran: ang mga awtoridad sa pagpaparehistro ay tumanggi na irehistro ang mga karapatan sa isang bagong nilikha na real estate object dahil sa isang paglabag sa pamamaraan para sa pagkuha ng mga karapatan sa isang land plot, na ibinigay para sa Art. 30 ZK RF. Ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay sumunod sa parehong posisyon sa loob ng mahabang panahon, na itinuturo na ang pamamaraan para sa pagbibigay ng isang land plot para sa mga layunin ng pagtatayo, na ibinigay para sa Art. 30 ng Labor Code ng Russian Federation, ay hindi naglalaman ng anumang mga pagbubukod sa mga patakaran na itinatag nito<6>. Gayunpaman, sa dakong huli ang Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ay kumuha ng ibang posisyon, na nagpapahiwatig na ang mga patakaran ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation ay hindi nagbibigay para sa mga sitwasyon kung saan ang pagtatayo ng isang bagong pasilidad ay isinasagawa sa isang site na ibinigay na sa parehong tao bilang ang may-ari ng dati nang itinayo na mga pasilidad ng isang katulad na layunin para sa kanilang operasyon. Building permit na ibinigay ng lokal na self-government tiyak na bagay sa isang tiyak na lupain, na hindi maaaring muling ilaan alinsunod sa pamamaraan ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation, ay dapat isaalang-alang bilang pahintulot ng katawan na ito sa isang pansamantalang karagdagang paggamit lupa ng may-ari nito<7>. Ang terminong "pansamantala" ay tila nangangahulugan na ang proseso ng konstruksiyon mismo ay pansamantala. Gayunpaman, upang itayo ang inupahan alinsunod sa Art. 36 ng Land Code ng Russian Federation, ang isang land plot ay hindi palaging napakasimple.

<6>Tingnan ang: Mga Depinisyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Disyembre 23, 2009 N VAC-14434/09, na may petsang Oktubre 19, 2009 N VAC-10665/09.
<7>Tingnan ang: Dekreto ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 16, 2010 N 14434/09.

halimbawa, kung sa St. Petersburg ang nangungupahan ng land plot (sa kaso kapag ang kasunduan sa pag-upa ay natapos sa nangungupahan tulad ng sa isang taong may eksklusibong karapatan sa bisa ng batas ng Russian Federation upang makatanggap ng isang land plot para sa pagmamay-ari o pag-upa, at ang mga dokumento ng titulo para dito ay hindi naglalaman ng pahintulot na bumuo ng isang land plot) ay gustong magtayo ng anumang bagay na real estate sa naturang land plot, dapat niyang tapusin ang isang kasunduan sa pamahalaan ng St. lupain para sa isang bayad<8>. Ang pamamaraan para sa gobyerno na gumawa ng desisyon upang tapusin ang isang kasunduan sa pagbuo ng isang land plot ay nakapaloob sa seksyon 6 ng Decree of the Government of St. Petersburg noong Disyembre 30, 2010 N 1813, at ang pamamaraan na ibinigay para dito. kumilos, sa mga tuntunin ng pagiging kumplikado at pagiging kumplikado, ay kahawig ng pamamaraan para sa pagsang-ayon sa isang pagkilos ng pagpili ng isang lupain.

<8>Tingnan ang: Art. 6 ng Batas ng St. Petersburg na may petsang 17.06.2004 N 282-43 "Sa pamamaraan para sa pagbibigay ng mga bagay sa real estate na pag-aari ng St. Petersburg para sa pagtatayo at muling pagtatayo".

Kasabay nito, dapat tandaan na ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-unlad ay, sa prinsipyo, posible lamang kung ang land plot ay ibinigay para sa pagpapatakbo ng ari-arian alinsunod sa Art. 36 RF LC. Sa pagsasagawa, hindi karaniwan para sa isang kasunduan sa pag-unlad na tapusin sa isang tao na nabigyan ng isang plot ng lupa para sa paglalagay ng isang pansamantalang gusali, na isang matinding paglabag sa bahagi ng isang pampublikong awtoridad, na ginagawang posible na iwasan ang pag-bid. Ang pamamaraan para sa pagbibigay ng mga land plot para sa paglalagay ng mga pansamantalang gusali ay kinokontrol, bilang panuntunan, sa antas ng rehiyon: sa St. Petersburg, halimbawa, sa pamamagitan ng Decree of the Government of St. Petersburg ng Disyembre 30, 2010 N 1830; na may maraming reserbasyon, maaari nating sabihin na sa antas ng pederal, Art. 34 RF LC.

Ang Artikulo 30 ng RF LC ay binuo nang napakagulo na hindi ito nagbibigay ng isang hindi malabo na sagot sa pinakamahalagang tanong: sa anong mga kaso ang pag-bid ay ipinag-uutos? Matapos pag-aralan ang mga pamantayan ng Labor Code ng Russian Federation sa mga isyu sa pagtatayo, maaari nating tapusin na mayroong apat na ganoong mga kaso. Gayunpaman, ang dalawang kaso ay hindi nagdudulot ng malubhang problema sa pagsasanay. Kabilang dito ang Art. 30.2 ng Land Code ng Russian Federation - pinagsamang pag-unlad ng isang land plot para sa layunin ng pagtatayo ng pabahay, at sugnay 6 ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation - kung ang land plot ay nabuo, ngunit hindi nakatalaga sa isang mamamayan o legal na entity. Dalawang iba pang mga kaso sa pagsasanay ay lumikha ng maraming problema.

Una, pinag-uusapan natin ang talata 11 ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation - paglalagay ng isang bagay sa urban o rural settlements alinsunod sa dokumentasyon ng pagpaplano ng lunsod sa pag-unlad at paggamit ng lupa at mga panuntunan sa pag-unlad.

Sa pagkakaroon ng pinagtibay na PZZ at ang dokumentasyong binuo batay sa pagpaplano ng teritoryo sa anyo ng isang proyekto sa pagpaplano at isang proyekto ng pagsusuri ng lupa, ang pagkakaloob ng isang land plot sa teritoryong ito ay posible lamang batay sa mga resulta ng mga tender. Ang Decree of the Government of St. Petersburg N 1813 ay nagsasaad: kung may kaugnayan sa teritoryo kung saan matatagpuan ang land plot, ang dokumentasyon ng pagpaplano ng teritoryo ay naaprubahan, nagpasya ang Construction Committee na tumanggi na tanggapin ang aplikasyon para sa pagpili ng lupa. balangkas at gumawa ng desisyon sa paunang pag-apruba ng lokasyon ng bagay.

Mula sa mga salita ng talata 11 ng Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation, ito ay hindi lubos na malinaw sa kung anong punto ang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay dapat na magagamit. Masasabing walang alinlangan na kung ang dokumentasyon ng pagpaplano ay naaprubahan sa oras ng aplikasyon, kung gayon ang pagkakaloob ng isang land plot ay posible lamang sa pamamagitan ng auction. Ngunit ang tanong ay lumitaw: paano kung ang dokumentasyon ng pagpaplano ay naaprubahan pagkatapos maisumite ang aplikasyon, kapag ang pamamaraan para sa pagpili ng isang land plot ay nagsimula na, ngunit bago ang isang desisyon ay ginawa sa paunang pag-apruba ng lokasyon ng bagay, i.e. hanggang sa mayroon ang aplikante preemptive right upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa hiniling na lupain sa kanya, kung pampublikong entidad itigil ang pamamaraan para sa pagpili ng isang lupain at pumunta sa pamamaraan ng pag-bid?

Hanggang sa katapusan ng 2009, ang pagsasanay sa korte ay nagpatuloy mula sa katotohanan na ang naunang kasunduan sa lokasyon ng isang bagay ay humahadlang sa pag-bid; dalawa yan mga independiyenteng pamamaraan, at ang mga awtoridad ay hindi maaaring baguhin ang mga ito o pagsamahin ang kanilang iba't ibang elemento. Gayunpaman, noong 2009 ang diskarte ng hudisyal na kasanayan ay nagbago, gayunpaman, ito ay nag-aalala sa sitwasyon kung kailan, pagkatapos ng pagsisimula ng pagpaparehistro ng pagkilos ng pagpili, ngunit bago ang desisyon ay ginawa sa paunang pag-apruba ng lokasyon ng bagay, isa pang aplikasyon para sa ang parehong land plot ay matatanggap. Ang mga korte ay nagsimulang maniwala na sa kasong ito ang lupain ay dapat na ilagay para sa auction, at ang opinyon na ito ay kasunod na suportado ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation.<9>. Kaugnay ng sitwasyong isinasaalang-alang (pag-apruba ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo pagkatapos ng pagsisimula ng batas sa pagpili), ang mismong katotohanan na, sa prinsipyo, naging posible na lumipat mula sa isang pamamaraan (pag-bid) patungo sa isa pa (pagpili at paunang kasunduan). Gayunpaman, mula sa mga salita ng talata 11 ng Art. 30 ng Labor Code ng Russian Federation imposibleng makakuha ng hindi malabo na sagot sa tanong na ito. At kapag isinasaalang-alang ng mga lokal na awtoridad na pagkatapos ng pag-apruba ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo, kung nangyari ito bago ginawa ang desisyon sa paunang pag-apruba ng lokasyon ng bagay, kinakailangan na lumipat mula sa pamamaraan ng pagpili sa malambot, tila dapat nilang samantalahin ang pagkakataong ibinigay ng talata 1.1, 1.2 Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation, kasama sa Land Code ng Russian Federation ng Federal Law ng Disyembre 27, 2009 N 365-FZ. Alinsunod sa mga pamantayang ito, ang mga awtoridad ng estado ng mga nasasakupang entidad ng Russian Federation at mga lokal na pamahalaan sa sarili ay may karapatang magtatag ng isang listahan ng mga kaso kapag ang pagkakaloob ng mga land plot na pinahintulutan nilang itapon ay isinasagawa nang eksklusibo sa auction.

<9>Tingnan ang: Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Setyembre 14, 2010 N 4224/10.

Kapag kasama sa lokal normative act mga probisyon sa ipinag-uutos na pag-bid, kung bago ang desisyon sa paunang pag-apruba ng lokasyon ng bagay, ang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay naaprubahan, ang paglipat sa pag-bid ay magiging mandatory. Kung hindi man, tila ang pag-apruba ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo pagkatapos ng pagsisimula ng pagpapatupad ng batas sa pagpili ay hindi maaaring magsama ng paglipat sa pag-bid.

At isa pang punto ay nangangailangan ng paglilinaw. Karaniwang makatagpo ng ganitong sitwasyon kung kailan, sa oras ng paghahain ng aplikasyon para sa isang pagpipilian, ang dokumentasyon ng pagpaplano ay naaprubahan, na nagsilbing batayan para sa pagtanggi sa pagtanggap ng isang aplikasyon, at pagkatapos ay kinailangan na baguhin ang dati. naaprubahang dokumentasyon. Sa kawalan ng katiyakan ng pambatasan, ang tanong ay bumangon sa pangunahing pagiging lehitimo ng naturang pamamaraan tulad ng pag-amyenda sa naunang inaprubahang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo o pagbabago nito sa pamamagitan ng pag-apruba ng bagong PPP na may sabay-sabay na pagkilala sa dating PPP o bahagi nito. bilang hindi wasto. Ngunit hangga't hindi itinakda ng batas, lumalabas na sa panahon habang pinoproseso ang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo, may pagkakataon ang developer na gamitin ang pamamaraan ng pagpili nang walang bidding.

Pangalawa, Art. 30.1 ng Land Code ng Russian Federation - ang pagkakaloob ng isang land plot para sa mga layunin ng pagtatayo ng pabahay, na isinasagawa lamang batay sa mga resulta ng isang auction. Sa mga salita ng panuntunang ito, ang lahat ay napakalinaw. Ang mga paghihirap ay lumitaw hindi kapag nakakuha ng isang land plot mula sa pampublikong ari-arian, ngunit sa ibang sitwasyon. Kung ang developer ay nagmamay-ari na ng isang land plot, ang uri ng pinahihintulutang paggamit na nagpapahintulot sa pagtatayo ng isang gusali ng tirahan dito, kung gayon, natural, walang auction ang kinakailangan sa kasong ito. Ngunit para sa pagtatayo sa naturang land plot, pati na rin sa anumang iba pa, kinakailangan na makuha planong panglunsod kapirasong lupa. Gayunpaman, ang mga awtoridad, bilang panuntunan, ay tumanggi na mag-isyu ng GPZU kung ang developer ay hindi bumuo ng isang proyekto sa pagpaplano ng teritoryo sa kanyang sariling gastos. Pagsasanay sa arbitrage pagkatapos ng mahabang pag-aatubili, pumanig siya sa mga developer. Kaya, sa kaso No. А56-8730/2009, hinamon ng may-ari ng mga land plot, ang kumpanya ng SMU-2, ang pagtanggi ng City Administration ng St. Petersburg na mag-isyu ng mga plano sa pagpaplano ng lunsod dito. Sa tugon nito, tinukoy ng CAC ang hindi pagkakapare-pareho ng aplikasyon ng may-ari ng mga plot na may mga kinakailangan ng Art. 44 ng Civil Code ng Russian Federation, na tumutukoy sa nilalaman ng urban development plan. Sa opinyon ng CAA, ang kakulangan ng isang proyekto sa pagpaplano ng teritoryo ay hindi nagpapahintulot na punan ang plano sa pagpapaunlad ng lunsod sa wastong paraan, na ginagawang imposibleng mailabas ito bago ang pagbuo ng PPT. Korte ng una at hukuman ng apela sumang-ayon sa KGA, ngunit ang FAS Northwestern District itinatag na pinapayagan ng Civil Code ng Russian Federation ang pagpapalabas ng isang plano sa pagpaplano ng lunsod bilang isang hiwalay na dokumento.

Dapat bigyan ng pansin ang pangangailangang linawin ang katayuan ng planong panglunsod. Magiging lohikal na alisin ang dokumentong ito mula sa dokumentasyon ng pagpaplano ng teritoryo, ibalik ito sa orihinal nitong kahulugan - isang dokumento ng permit.

At isa pang bagay na nagdudulot ng maraming katanungan: maaari bang kumilos ang mga mamamayan at legal na entity bilang mga customer para sa pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo? Dahil sa mahinang kalagayan sa pananalapi, ito ay kapaki-pakinabang para sa mga lokal na sariling pamahalaan kapag ang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay binuo sa gastos ng pribado, at hindi mga pondo sa badyet. Ang sitwasyon ay pinalubha ng Pederal na Batas ng Marso 20, 2011 N 41-FZ, bago ang pag-aampon kung saan sa Art. 45 ng Civil Code ng Russian Federation, ipinahiwatig na ang paghahanda ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo ay isinasagawa ng mga awtorisadong katawan. kapangyarihang tagapagpaganap, LSG nang nakapag-iisa o batay sa kontrata ng estado o munisipyo. Dinagdagan ng nasabing Batas ang probisyong ito ng sumusunod na probisyon: ang paghahanda ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay maaaring isagawa ng mga indibidwal o legal na entity sa kanilang gastos. Hindi lahat lokal na awtoridad ang pagbabagong ito ay nagdulot ng positibong reaksyon. halimbawa, sa isang pulong ng pamahalaan ng St. Petersburg (minuto ng 03.07.2012 N 148) sa hinaharap ay napagpasyahan na bumuo ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo batay sa kontrata ng gobyerno nagtapos kasunod ng mga resulta ng paglalagay ng order ng awtorisadong katawan. Bagama't ang desisyong ito ay salungat sa Art. 45 ng Civil Code ng Russian Federation, halos hindi ito matatawag na hindi makatwiran.

Kung sumang-ayon ang mga awtoridad sa panukala ng developer na bumuo ng dokumentasyon sa pagpaplano, kakailanganing lutasin ang mga isyu ng partikular na customer na ito, na nililimitahan ang mga interes ng ibang tao, kabilang ang mga interes ng lahat ng nakatira sa quarter na ito. Sa ilang mga pamayanan mayroong, halimbawa, mga sitwasyon kung kailan, sa panahon ng pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo, ang isang pribadong customer ay hindi nagreserba ng mga plot ng lupa para sa disenyo ng mga linear na bagay. Bagaman sa karamihan ng mga rehiyon, ito ay tiyak na dahil sa mahinang sitwasyon sa pananalapi at kakulangan ng mga kwalipikadong tauhan na mas gusto ng mga awtoridad na ang dokumentasyon ng pagpaplano ay binuo sa gastos ng pribadong pondo.

Ang isa pang pagbabago na ipinakilala ng Pederal na Batas N 41-FZ ay nagtataas pa rin ng maraming katanungan. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa "mahabang pagtitiis" na mga linear na pasilidad, ang mga detalye ng lokasyon at pagpapatakbo nito ay ganap na hindi pinansin ng kasalukuyang batas.

Land Code ng Russian Federation sa Art. Ang 30 ay hindi gumagawa ng anumang mga pagbubukod tungkol sa pamamaraan para sa pagrehistro ng mga karapatan sa isang land plot para sa pagtatayo ng mga linear na pasilidad, kahit na dapat itong isaalang-alang kahit na ang isang linear na pasilidad, bilang panuntunan, ay matatagpuan sa teritoryo ng ilang mga land plot. . Ang Ministri ng Economic Development ng Russia ay matagal nang nakabuo ng isang draft na batas, ang pag-aampon kung saan ay lubos na mapadali ang pagtatayo ng mga linear na pasilidad, ngunit sa halip, ang Federal Law N 41-FZ ay pinagtibay, na higit na kumplikado ang lahat.

Matapos ang pagpasok sa bisa ng mga susog na ginawa ng nasabing Batas sa Art. Art. 44, 48, 51, 55 ng Civil Code ng Russian Federation, para sa disenyo, pagtatayo at pag-commissioning ng mga linear na pasilidad, ang developer ay hindi dapat magsumite ng isang GPZU, tulad ng dati, ngunit isang proyekto sa pagpaplano at isang proyekto ng pagsusuri ng lupa. Ang pagpapakilala ng gayong mga seryosong pagbabago ay makatwiran lamang kung sila ay sinamahan ng mga pagbabago sa Art. 30 ng Land Code ng Russian Federation at ang pangangailangan na gumuhit ng isang pagkilos ng pagpili at pagbuo ng isang land plot para sa paglalagay ng mga linear na pasilidad ay aalisin. Ang pagkakaroon ng PPT at PMT para sa mga linear na bagay ay sapat na. Ngunit Art. 30 RF LC ay hindi nabago. Kasabay nito, dapat tandaan na ang isang kinakailangan ng batas ay hindi sapat upang lumikha ng isang PPT at isang PMT para sa isang linear na pasilidad, walang mga pamamaraan para sa pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo na isinasaalang-alang ang mga detalye ng mga linear na pasilidad. . Hindi rin malinaw kung aling katawan ang mag-aapruba sa PPT kung ang linear na pasilidad ay matatagpuan sa teritoryo ng ilang munisipalidad. Sa ngayon, mayroon lamang isang paraan out - sa kasong ito, sa teritoryo ng bawat MO, ang sarili nitong PPT ay maaaprubahan. Napagtanto ang mga paghihirap na lumitaw, ang mambabatas ay dalawang beses na ipinagpaliban ang pagpapakilala ng mga pamantayang ito - una hanggang Disyembre 31, 2012, pagkatapos ay hanggang Disyembre 31, 2013. Nananatiling inaasahan na hindi bababa sa mga alituntunin para sa pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo na may kaugnayan sa mga linear na bagay. At sa anumang kaso, kung ang mga probisyon sa pangangailangan na bumuo ng isang land plot para sa paglalagay ng isang linear na pasilidad sa pagbuo ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay naiwan sa mga pamantayan ng Land Code ng Russian Federation, kung gayon hindi bababa sa mga pamantayan ng ang Land Code ng Russian Federation at ang Civil Code ng Russian Federation ay dapat na maiugnay, dahil sa ilalim ng kasalukuyang sitwasyon ay hindi pa rin malinaw kung saan dapat maaprubahan ang dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo - kapag gumagawa ng desisyon sa paunang pag-apruba ng ang lokasyon ng bagay, o isang desisyon sa pagkakaloob ng isang land plot, o sa anumang iba pang oras.

Sa kabila ng katotohanan na sa antas ng lehislatibo lamang ang kinakailangan upang bumuo ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo na may kaugnayan sa mga linear na bagay ay nakasaad, sa pagsasagawa ay madalas na may mga sitwasyon kung kailan, kapag gumuhit ng isang kilos sa pagpili para sa paglalagay ng isang lugar na bagay, ang mga awtoridad hilingin sa developer na bumuo ng isang plano sa disenyo, habang sa antas ng pambatasan ay walang ganoong pangangailangan. hindi naayos. Bilang isang patakaran, ang sitwasyon ay bubuo sa isang paraan na kung, sa oras na ang land plot ay matatagpuan sa cadastral plan ng teritoryo at ang populasyon ay alam, ang potensyal na developer ay hindi nag-apply sa awtorisadong katawan na may isang aplikasyon para sa pagbuo ng PPT, pagkatapos ay ipagkakait sa kanya ang pagpapatupad ng batas sa pagpili. Sa kasong ito, natural na lalabas ang isa pang dahilan bilang batayan ng pagtanggi.

halimbawa, ang Federal Antimonopoly Service ng North-Western District na kinikilala bilang ilegal ang hindi pagkilos ng pamahalaan ng St. Ang dahilan para sa hindi pagkilos na ito ay malinaw na malayo - isang paglabag sa Art. 9 ng Batas ng St. Petersburg "Sa pamamaraan para sa pag-aayos at pagdaraos ng mga pampublikong pagdinig at pagpapaalam sa populasyon sa pagpapatupad mga aktibidad sa pagpaplano ng lunsod sa St. Petersburg", ang kawalan sa mga materyales ng impormasyon tungkol sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa isang pansamantalang trading pavilion at ang pagkakaroon ng isang metal na parola sa loob ng mga hangganan ng hiniling na site<10>. Tamang-tama na ibinasura ng Korte ang argumento ng Pamahalaan na ang Art. 9 ng Batas sa itaas, dahil ang indikasyon ng titik ng bahay sa tapat kung saan matatagpuan ang lupain ay hindi kinakailangan para sa isang mensaheng nagbibigay-impormasyon tungkol sa posible o paparating na probisyon ng isang land plot para sa pagtatayo; pinawalang-bisa din ng korte ang argumento ng gobyerno tungkol sa pagkasira ng parola bago naibigay ang lupa, dahil ang bagay na ito ay hindi naaangkop sa real estate. Malinaw mula sa kasalukuyang kaso na ang tunay na dahilan para sa pag-uugaling ito ng gobyerno ay malamang na ang kakulangan ng binuong PTP na binuo ng developer.

<10>Tingnan ang: Dekreto ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District ng Abril 10, 2012 N A56-36992/2011.

Ang posisyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation sa isyung ito ay ipinahayag nang tiyak - ang kawalan ng isang proyekto sa pagpaplano ng teritoryo ay hindi maaaring maging hadlang sa pagpili ng isang lupain, dahil, alinsunod sa talata 2 ng Art. 31 ng Land Code ng Russian Federation, sa kahilingan ng isang ligal na nilalang, ang mga lokal na self-government body ay obligadong tiyakin ang pagpili ng isang land plot batay sa mga dokumento ng cadastre at mga dokumento sa pamamahala ng lupa, na isinasaalang-alang ang kapaligiran, urban. pagpaplano at iba pang mga kondisyon para sa paggamit ng nauugnay na teritoryo at subsoil sa loob ng mga hangganan nito, sa pamamagitan ng pagtukoy ng mga opsyon para sa paghahanap ng isang bagay at pagsasagawa ng mga pamamaraan ng pag-apruba sa mga kaso na ibinigay para sa mga pederal na batas, na may katumbas mga katawan ng pamahalaan, lokal na pamahalaan, mga munisipalidad <11>.

<11>Tingnan ang: Pagpapasiya ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation noong Disyembre 28, 2011 N VAC-5094/11.

Ang isa pang problema na kinakaharap ng developer ay kung siya ay nagpatuloy sa pagbuo ng PPT (pumirma ng isang kasunduan sa taga-disenyo), ngunit bago gumawa ng desisyon sa paunang pag-apruba ng lokasyon ng bagay, magkakaroon ng isa pang aplikante para sa hiniling na kapirasong lupa, kung gayon ang mga awtoridad ay mapipilitang ihinto ang pamamaraan para sa pagpaparehistro ng pagkilos ng pagpili at simulan ang mga paghahanda para sa auction. Sa kasong ito, bumangon ang tanong: sino ang nagbibigay ng bayad sa nabigong developer para sa mga gastos sa pagbuo ng PPT? Legislatively itinatag na mekanismo walang reimbursement sa kasong ito. Sa anumang kaso, ang halaga ng mga gastos na ito ay hindi maaaring kasunod na isama sa halaga ng isang land plot o isang lease right na inilagay para sa auction. Ang tanging bagay na nananatili sa kasong ito ay isaalang-alang ang mga hindi makatarungang gastos ng developer bilang mga panganib para sa negosyante.

Mula sa nabanggit, malinaw na sa pagsasakatuparan ng institusyon ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo at ang lumalagong papel nito sa proseso ng konstruksyon, kinakailangang iayon hindi lamang ang mga pamantayan ng batas sa pagpaplano ng lupa at bayan, kundi pati na rin upang matiyak ang kaugnayan ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo sa mga pagtatantya ng kadastral at disenyo.

Ang pagpaparehistro ng mga plot ng estado sa ari-arian ay nagpapahintulot ilang mga kategorya mamamayan upang makatipid ng malaking pondo. Ang pagkuha ng pagmamay-ari ay nangyayari sa isang aplikasyon kung saan dapat na kalakip ang mga dokumentong nagpapatunay sa karapatang magbigay ng libreng site.

Ang probisyon ng isang libreng site mula sa estado ay nauunawaan bilang ang paglipat ng mga karapatan sa ari-arian mula sa lokal na administrasyon sa isang pribadong tao (legal o natural). Ang batayan para sa naturang paglipat ay maaaring ang pagkakaroon ng mga benepisyo, isang kasunduan sa administrasyon sa nilalayong paggamit site o kasunduan sa pagpapaunlad ng teritoryo.

Pambatasang regulasyon

Pambatasang regulasyon Ang paglalaan ng mga plots mula sa munisipalidad ay isinasagawa:

• mga lokal na regulasyon.

Mga kinakailangang dokumento

V pangkalahatang kaso ang listahan ng mga dokumentong ibinigay ng benepisyaryo kapag nag-aaplay para sa isang land plot ay kinabibilangan ng:

• pasaporte ng aplikante;
• tungkol sa mga wastong karapatan sa real estate;
• isang sertipiko mula sa pamamahala ng bahay tungkol sa mga taong nakarehistro sa apartment ng aplikante;
• isang dokumento sa pagkakaroon ng mga benepisyo;
• ang hiniling na site (kung ang probisyon ay napagkasunduan na);
• sertipiko ng komposisyon ng pamilya mula sa opisina ng pagpapatala;
• Sertipiko ng kasal;
• isang katas mula sa USRN sa mga karapatan sa itinayong bahay (kung ang lupa ay dati nang naupahan para sa pagtatayo).

Ang application form ay inisyu sa katawan ng apela, ang teksto ay dapat magsaad ng batayan kung saan ang aplikante ay may karapatan na libreng site, at ang layunin ng pagkuha ang site na ito(pagtatayo ng bahay, paghahalaman, atbp.).

Maaaring mag-order ng extract mula sa USRN sa anumang MFC, para sa mga may-ari ng ari-arian ito ay libre at ibinibigay sa araw ng aplikasyon. Ang isang sertipiko mula sa pamamahala ng bahay ay nagkakahalaga ng 300 rubles at ibinibigay lamang na may ganap na bayad na mga bill ng utility sa araw ng kahilingan.

Mga tungkulin awtoridad ng munisipyo ay ang paglipat ng site at tulong sa pagpaparehistro ng estado, at ang tungkulin ng aplikante ay itakda ang oras(hindi bababa sa 30 araw).