Paano makalkula ang halaga ng upa sa lupa. Kinakalkula namin ang upa para sa lupa batay sa merkado at kadastral na halaga para sa mga indibidwal

Ang mga halagang ito ay may mga pangunahing pagkakaiba sa tinantyang halaga ng lupa. Halaga ng libro ay maaaring makabuluhang mas mababa kaysa sa kadastral. Kapag nangungupahan pribadong lupain ginagamit ang market value nito. Naka-install lokal na awtoridad Ang mga rate ng buwis ay may mga limitasyon. Ang mga ito ay tinukoy ng Artikulo 394 ng Tax Code ng Russian Federation. Mga sukat mga rate ng buwis depende sa uri ng lupa. Ang kanilang coding ay isiniwalat sa Budget Classification Code.

Paano nakakaapekto ang upa sa buwis sa lupa?

sa pagitan ng upa at ang buwis sa lupa ay may direktang relasyon. Ang buwis sa lupa ay kasama sa upa. Ang halaga ng huli kapag nagpapaupa ng mga lupain ng estado sa karamihan ng mga kaso ay katumbas ng halaga ng buwis.

Ang upa sa lupa, na isang buwis sa lupa, ay sinusuportahan ng estado sa antas na nagsisiguro ng tiyak na kakayahang kumita para sa mga prodyuser ng agrikultura.

Pamamaraan ng pagbubuwis sa lupa

Ang kasalukuyang batas ay naglagay ng obligasyon na bayaran ang buwis sa mga may-ari ng lupa. Ang mga nagbabayad nito ay mga legal na entidad at indibidwal na nagmamay-ari ng lupa sa karapatan ng pagmamay-ari o walang hanggang paggamit. Ang Artikulo 388 ng Tax Code ng Russian Federation ay nagbubukod sa mga nangungupahan na kumukuha ng mga plot mula sa kanilang mga may-ari mula sa pagbabayad ng buwis.

Ang obligasyong magbayad ng mga pagbabayad ng buwis ay nahuhulog sa kanila kapag binili nila ang karapatang mag-arkila ng lupang pag-aari ng estado o mga munisipalidad. Ang halaga ng upa para sa mga pribadong lupain ay tinutukoy ng may-ari nang nakapag-iisa alinsunod sa mga presyo sa merkado. Ang kanilang antas ay lumilikha ng pangangailangan.

Ang upa para sa estado at lupang munisipal. Mga pagbabayad sa upa iba pang uri ng lupa ay binubuwisan sa rate na 18%.

Ang kalagayang pang-ekonomiya sa bansa ay naging napakalaki ng kita sa pagpapalago at pagbebenta ng mga produktong pang-agrikultura. Ngunit, tulad ng sa anumang negosyo, kailangan mo munang kalkulahin ang mga prospect, gastos at kita upang hindi magkamali at hindi masunog.

Kung mayroon kang sapat na pera para sa iyong negosyo, magagawa mo. Ngunit karamihan sa mga tao ay hindi kayang gawin ito. Ngunit hindi kinakailangan na bumili ng lupa, maaari mo itong arkilahin. Una kailangan mong malaman kung paano kinakalkula ang halaga ng pag-upa ng lupa, ayon sa kung anong mga batas ang binago nito.

Paano kinakalkula ang upa

Sa una, dapat itong banggitin na ang pag-upa ng lupa mula sa isang pribadong may-ari at mula sa estado ay hindi pareho. Kapag nagtatakda ng presyo ng pag-upa, ang estado ay ginagabayan ng mga layunin na tagapagpahiwatig ng halaga ng lupa: lokasyon nito, layunin, mga plano sa lunsod para sa lupain. Ang isang pribadong mangangalakal o kumpanya ay maaaring tumuon sa mga pansariling paraan ng pagsusuri ng mga pagpapaupa sa lupa: ang "kasikatan" ng teritoryo, mga komunikasyon tungkol dito, at kanilang sariling mga interes.

Samakatuwid, ito ay kinakailangan hatiin ang presyo ng rental sa karaniwang halaga, kadastral at merkado. Ang bawat isa sa kanila ay tinukoy ng sariling tuntunin at impluwensyahan ang bawat isa. Sa una, pag-usapan natin ang mga pangkalahatang formula, mga salik na nakakaapekto sa pagtaas o pagbaba ng upa.

Ang halaga ng anumang upa ay dapat na tinukoy sa kontrata.

Regulatoryong upa

Ang gastos ay itinakda ng estado at mga awtoridad lokal na pamahalaan. Hindi ito nagbabago sa paglipas ng panahon mula sa mga pagbabago sa merkado at iba pang mga pagbabago. Ang karaniwang gastos ay kinakalkula batay sa lokasyon nito.

• para sa subsidiary farm- dachas;
• - lupang taniman;
• industriya - mga teritoryo para sa pagtatayo ng mga pabrika;
• settlements - mga zone para sa pagtatayo ng mga tindahan, tingian at mga gusali ng opisina.

Kapag nagtatalaga ng upa, dalawang mahalagang tagapagpahiwatig ang isinasaalang-alang.

1. Heograpikal na posisyon natural na lugar, pag-unlad ng ekonomiya ng lungsod. Makatuwiran na ang lupang pang-agrikultura na matatagpuan sa timog ng bansa ay sampung beses na mas mahal kaysa sa mga katulad na lugar sa hilaga. Para sa pang-industriya at iba pang mga lugar pinakamahalaga gumaganap sa isang kalapit na lungsod. Ang lupa malapit sa Moscow ay 3-4 beses na mas mahal kaysa sa mga plot na malapit sa ibang mga lungsod sa bansa.
2. Ang halaga ng site para sa lungsod, rehiyon. Para sa bawat uri ng lupa (ayon sa nilalayon na layunin), ang sarili nitong mga tagapagpahiwatig ng halaga ay priyoridad. Mayroong maraming mga parameter na dapat isaalang-alang dito:
   • halaga ng engineering at konstruksiyon;
   • panlipunan, pang-ekonomiyang papel;
   • likas na katangian ng teritoryo;
   • halaga sa kasaysayan at arkitektura;
   • iba pang mga pagpipilian.

Ang halaga ng pag-upa ng lupang pang-agrikultura sa rehiyon ng Ivanovo (1 ektarya ay nagkakahalaga ng halos 30,000 rubles) at ang halaga ng pag-upa ng lupa para sa pagtatayo sa sentro ng Moscow (1 ektarya ng lupa ay maaaring nagkakahalaga ng ilang milyong rubles) ay seryosong naiiba. Ang isang mas tumpak na presyo para sa pagpapaupa ng lupa ay maaaring makuha nang direkta mula sa administrasyon ng lungsod o sa konseho ng nayon.

Halaga ng kadastral

Ang pagtatasa ng kadastral ng estado ay obligado para sa bawat plot ng lupa, dahil isinasaalang-alang nito ang maraming mahahalagang salik na nakakaapekto sa panghuling halaga ng pag-upa ng lupa. Kadalasan ang kadastral na halaga ay nagiging halaga sa pamilihan.

1. Sa panahon ng cadastral valuation, ang data sa mga hangganan, lugar at plano ng teritoryo ay opisyal na sinusukat at naayos. Ito ang mga katangiang ito na dapat isaalang-alang kapag kinakalkula ang tunay na upa.
2. Ang mga komunikasyon sa site ay tinasa. Lohikal na ang lupang may linya ng kuryente, suplay ng tubig at sistema ng alkantarilya ay dapat pahalagahan nang mas mahal.
3. Ang iba't ibang mga gusali sa teritoryo at ang kanilang kalagayan ay tinasa at naidokumento. Ang presyo ng pag-upa ng lupang pang-agrikultura ay itinaas ng mga greenhouse, mga gusali para sa makinarya at kagamitan.
4. Ang distansya ay isinasaalang-alang hindi lamang sa mga kalsada, kundi pati na rin sa mga kagubatan, reservoir, at iba pang likas na bagay. Ang pagkakaroon ng mga ito sa malapit ay nagpapataas ng halaga ng anumang lupain. Ang pagkakaroon ng mga latian o maruming lugar sa malapit ay maaaring magkaroon ng negatibong epekto.
5. Ang isang mahalagang tagapagpahiwatig ay ang lupain. Ang mga iregularidad sa site ay nagiging problema sa anumang paggamit ng lupa. Mahalaga rin ang kaginhawahan ng nakapalibot na lugar. Ang site, na matatagpuan sa mababang lupa, ay regular na babahain.
6. Para sa lupang pang-agrikultura, ang pag-ikot ng pananim o mga katangian ng lupa ay magiging hindi gaanong makabuluhang tagapagpahiwatig. Gayundin ang isang mahalagang punto ay ang pangangailangan para sa pre-treatment ng lupa bago maghasik.

Halaga sa pamilihan ng pag-upa

Maaaring mukhang ang kadastral na halaga ng lupa ay dapat tumutugma sa halaga sa pamilihan. Ngunit hindi ito palaging nangyayari. Sa kabila ng halatang pag-asa presyo sa pamilihan minsan ibang-iba sa kadastral.

Ang katotohanan ay ang pangwakas na halaga ay naiimpluwensyahan ng pangunahing mga kadahilanan sa merkado - supply at demand. At seryoso silang naiimpluwensyahan ng sikolohiya ng mga indibidwal at masa, ang sitwasyong pang-ekonomiya at pampulitika sa bansa at rehiyon.

Ang pinaka-madaling kapitan sa pagbabagu-bago ng merkado ay ang mga lupain sa mga urban na lugar. Ang presyo ay apektado hindi lamang layunin na mga kadahilanan(malapit sa mga tindahan, makabuluhang kalye), ngunit pati na rin ang subjective at hindi makatwiran na mga kondisyon. Kabilang dito ang "prestihiyo" ng lugar - ang kalapitan ng mga parke at mga lugar ng libangan, mga monumento ng arkitektura, ang paglalaan ng lugar "para sa mayayaman."

Ang mga lupang pang-agrikultura at pang-industriya ay may higit na katumpakan sa pagpapahalaga sa pamilihan. Ngunit dito rin, ang mga inaasahan at pagiging mapagkakatiwalaan ng mga tao ay gumaganap ng isang papel. Ang isang pagtaas sa ekonomiya ng bansa ay inaasahan, samakatuwid, ang aktibidad ng mga negosyante ay tumataas at ang pagnanais na magbukas ng mga negosyo ay tumataas. At kung ang pangangailangan para sa pagpapaunlad ng lupa ng mga negosyong ito ay lumalaki, kung gayon ang presyo ng upa ay tumataas din.

Sa madaling salita, dapat palaging isaalang-alang ng isa ang pangangailangan para sa lupa, at hindi lamang ang layunin ng data. Minsan ang pangangailangan para sa upa sa lupa ay maaaring tumaas nang walang maliwanag na dahilan. Halimbawa, nagplano ang mga negosyante na magbukas ng negosyo. Biglang sumiklab ang isang krisis, at ang mga panganib sa negosyo ay tumaas, samakatuwid, ang pangangailangan para sa lupa ay bumagsak. Ngunit kasabay nito, tumaas ang demand para sa upa, bagaman dapat ay bumagsak din ito. Nangyari ito dahil sa ang katunayan na ang ilang mga negosyante ay nagpasya na hindi bumili ng lupa, ngunit upang paupahan ito.

Pagsusuri at pagtataya ng gastos sa pagrenta

Upang gawing mas malinaw kung paano nabuo ang presyo ng pag-upa ng lupa, mas mahusay na pag-aralan ang mga pagbabago nito sa kongkretong mga halimbawa. Bago ipagpalagay ang pag-unlad ng mga kaganapan sa hinaharap, buksan natin kung ano ang maituturo ng nakaraan.

Pangkalahatang-ideya ng mga pagbabago sa nakaraang halaga

Kung kukuha ka kabuuang gastos upa sa mahabang panahon mula 2000 hanggang sa kasalukuyan, makikita mo ang direktang pagdepende ng presyo sa kalagayang pang-ekonomiya sa bansa.

Mula noong 2000, ang presyo ng upa ay patuloy na lumalaki at bumibilis: habang papalapit ang iskedyul sa 2008, mas matarik ang pagtaas ng halaga ng upa.

Noong 2008, ang tsart ay bumagsak nang husto - ang balon na ito ay nagpapakita hindi lamang ang lakas ng krisis sa "pagbabangko", ngunit ang ganap na hindi inaasahan.

Ngunit pagkatapos ng parehong matarik na pagbaba sa halaga ng lupa at upa, mabilis itong nakabawi at nagsimulang umakyat muli, bagaman hindi ganoon kabilis. Ito ay nagpapakita na ang krisis, bagama't ito ay kakila-kilabot, ay mayroon pa ring ganap na karapat-dapat na solusyon sa lahat ng mga problema.

Ang isang bagong pagbaba sa halaga ng upa ay naganap noong 2014 at nauugnay sa sitwasyong pampulitika sa bansa. Mahirap talagang magbukas ng negosyo at magrenta ng plot kapag walang pera ang populasyon. Ngunit ito ay kagiliw-giliw na ang gastos ng pag-upa para sa lupang pang-agrikultura ay hindi lamang bumagsak nang mas mabagal, ngunit tumaas pa. Kaya makikita mo sa pagsasanay ang pag-ampon ng gobyerno ng batas ng embargo at ang pagpapakilala ng mga subsidyo para sa mga producer ng agrikultura.

Kung titingnan natin ang halaga ng pag-upa ng lupa sa mas maikling panahon, makikita natin ang isang malinaw na pag-asa sa lagay ng panahon sa kalye at sa mood ng mga mamamayan. Halimbawa, ang gastos sa pag-upa ng espasyong pang-industriya at opisina ay bumaba nang husto mula Enero 1 at tumataas nang kasinglakas mula Enero 10-12 ng bawat taon. Makikita mo kaagad kung kailan magpahinga ang buong bansa. At ang halaga ng pag-upa ng lupang pang-agrikultura ay tumataas sa tagsibol at bumagsak sa taglagas. Kaya, malinaw na makikita ang pagdepende ng mga presyo sa demand sa merkado.

Sitwasyon sa kasalukuyan

Sa kabila ng panahon ng relatibong pagpapapanatag ng sitwasyong pang-ekonomiya, ang halaga ng pag-upa ng lupa ay patuloy na bumababa. Ginagawa na niya ito nang kusang-loob gaya noong 2014-2015, ngunit malinaw na nakikita ang trend. Tanging agrikultural na lupa ang naiiba, ngunit mula noong Hunyo 2016 ay bumaba na rin ang mga presyo. Ito ay dahil sa pagtatapos ng panahon ng paghahasik. Bumababa rin ang presyo ng pag-upa ng lupa para sa cottage at summer cottage construction.

Ang halaga ng upa ay itinakda ng estado. Karaniwan, ang halaga ng lupang inuupahan ay 1.5% ng tinasa nitong kadastral na halaga.

Pagtataya ng presyo para sa hinaharap

Ang halaga ng pag-upa ng lupa ay depende sa sitwasyon sa bansa. Ang krisis ay patuloy pa rin, ngunit hindi ito maaaring tumagal magpakailanman. Tulad noong 2008, ang pagbagsak ng mga presyo ng lupa sa lalong madaling panahon ay nagbigay daan sa isang bagong pagtaas, at ngayon ang nasirang relasyon sa Europa ay dapat mapalitan ng domestic production. Inihayag kamakailan na sa unang pagkakataon mula noong 2014, tumigil sa pagbagsak ang GDP ng bansa at nagkaroon ng bahagyang pagtaas. Nangangahulugan ito na lumipas na ang rurok ng krisis at nagsisimula na ang bagong pagtaas. Ibig sabihin, tataas din ang halaga ng upa sa lalong madaling panahon.

Ang mga eksperto sa real estate market ay hinuhulaan na sa 2019 ang halaga ng pag-upa ng lupa ay direktang magdedepende sa domestic economic na sitwasyon sa bansa, ngunit mayroon nang posibilidad na tumaas ang presyo.

Ang average na taunang pagbabayad sa pag-upa ay 800 rubles. Ang karapatang magrenta ay nagkakahalaga ng 10,000 - 15,000 rubles.

Mga gastos para sa papeles - 5000 rubles + 1000 rubles bayad sa estado.

Mga formula para sa pagkalkula

Tandaan na ang halaga ng upa ay ibang-iba sa kung kanino namin ito kukunin - mula sa isang pribadong may-ari o mula sa estado.

Pagkalkula ng pag-upa ng mga lupain ng estado:

A \u003d K *%, kung saan

• A- upa, na, sa katunayan, ay isang buwis;
• SA- ang kadastral na halaga ng lupain;
• % - koepisyent depende sa uri ng nangungupahan at ang layunin ng pagpapaupa.

Ang huling koepisyent ay tumatagal ng ilang mga halaga:

• 0,01% - para sa sinumang taong may hawak ng karapatan sa tax exemption o mga benepisyo sa buwis;
• 0,6% - para sa mga plots para sa subsidiary na pagsasaka, paghahardin, paghahardin, pagsasaka, para sa mga pangangailangan sa agrikultura;
• 1,5% - para sa mga teritoryo para sa pagtatayo ng mga pang-industriyang zone, pabahay at iba pang mga gusali;
• 2% - kung ang pag-upa ay para sa pagkuha ng mga mineral

Pagkalkula ng pag-upa ng pribadong lupain:

A \u003d C *%, kung saan

• A- upa bawat taon
• C- ang presyo sa merkado ng lupa;
• % - ang laki ng refinancing rate ng Central Bank.

Ang pangalawang formula ay isinasaalang-alang ang eksaktong halaga ng merkado, habang alam na natin na maaari itong lumampas sa kadastral. Kasabay nito, ang mga kadahilanan na nagpapataas ng gastos ay hindi palaging lohikal at layunin. Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay dapat matukoy ng isang independiyenteng kumpanya anim na buwan bago pumasok ang kliyente sa kanyang mga karapatan.

Isinasaalang-alang ang rate ng refinancing sa simula ng taon kung kailan natapos ang kasunduan sa pag-upa. Iyon ay, kung ang kontrata para sa pag-upa ng lupa mula Mayo hanggang Setyembre 2019 ay natapos noong Disyembre 2018, kung gayon ang rate ay magiging 7.75%% - ang rate ng Central Bank sa 2018.

Kapag umuupa ng lupa mula sa isang pribadong may-ari, ang kliyente ay hindi makakatanggap ng anumang mga benepisyo. Halimbawa, ang parehong koepisyent para sa pag-upa ng mga lupain ng estado ay maaaring 0.01%. Siyempre, para makakuha ng ganoong rate, kakailanganin mo ng maraming papeles. Ngunit sa parehong oras, ang pinakamataas na rate para sa pag-upa ng mga lupain ng estado ay 2% lamang - para sa pagmimina. Lumalabas na mas kumikita ang pag-upa ng lupa mula sa estado sa anumang kaso.

Mga halimbawa ng pagkalkula

Kunin natin si Ivan Ivanovich, na nagpasya na umarkila ng lupa para sa paghahardin. Ang panahon ng pag-upa ay Mayo-Setyembre (kabilang) 2016, ang pagpapahalaga sa merkado ng lupa ay isinagawa noong Disyembre 2015 (sa loob ng anim na buwan ayon sa mga patakaran), ang kontrata ay natapos nang sabay. Ang halaga ng lupa para sa tag-araw ng 2016 ay tinatantya sa 100,000 rubles.

1. Mga rate ng Central Bank sa 2015 - 8.25%.
2. Ang halaga ng merkado ay 100,000 rubles.
3. Taunang bayad sa pag-upa = 100,000 * 8.25% = 8250 rubles bawat taon.

Para sa panahon mula Mayo hanggang Setyembre (5 buwan), magbabayad si Ivan Ivanovich ng 3,437 rubles at 50 kopecks.

Kumuha tayo ng isa pang halimbawa - nagpasya si Sergey Petrovich na magbukas ng isang maliit na cafe sa lungsod. Ang lupa para dito ay nagpasya na kunin mula sa pamahalaang pangrehiyon. Ang termino sa pag-upa ay buong 2016, ang cadastral valuation ay isinagawa noong Hunyo 2015 at agad na nilagdaan ang isang kasunduan. Ang kadastral na halaga ng lupain ay 300,000 rubles.

1. Ang kadastral na presyo ay 300,000 rubles.
2. Ang koepisyent ay 1.5%, habang ang isang cafe ay itinatayo.
3. Taunang pagbabayad = 300,000 * 1.5% = 4,500 rubles

Mga aktwal na nuances ng pag-upa sa lupa

Bilang karagdagan sa pagkalkula ng upa, kinakailangan upang malutas ang maraming iba pang mga isyu upang makakuha ng isang site para sa libreng paggamit. Nasa video ang mga detalyadong paliwanag tungkol sa pinakamahahalagang punto ng pagbili at pagrenta ng land plot na dapat malaman ng sinumang gumagamit ng lupa.

Ang kalagayang pang-ekonomiya sa estado ay kaya ang paglaki at pagbebenta ng mga produktong pang-agrikultura ay naging isang napakakumikitang trabaho. Ngunit kailangan mo munang kalkulahin ang mga prospect, mga gastos sa hinaharap at kita upang magawa ang lahat ng tama at hindi masira. Kung may sapat na ang may-ari Pera, pagkatapos ay makakakuha siya ng lupa para sa personal na paggamit. Ngunit maraming mamamayan ang hindi kayang gawin ito. Sa kabutihang palad, hindi kinakailangan na bumili ng lupa, maaari mo itong rentahan. Ngunit una sa lahat, ito ay kinakailangan upang malaman kung paano kinakalkula ang halaga ng pag-upa ng isang land plot.

Dapat tandaan na ang pag-upa ng lupa mula sa estado at mula sa isang pribadong tao ay dalawang magkaibang bagay. Ang mga kinatawan ng mga awtoridad, kapag kinakalkula nila ang upa para sa isang land plot, ay isinasaalang-alang ang mga layunin na parameter ng halaga nito: lokasyon, layunin, ang kanilang sariling mga plano para dito. Ang pamamaraan para sa pagkalkula ng upa ng isang pribadong tao o kumpanya ay maaaring maglaman ng mga pansariling pamamaraan: ang "kasikatan" ng site, kagamitan sa komunikasyon, ang kanilang mga personal na gana.

Kaugnay nito, kinakailangang hatiin ang halaga ng upa sa karaniwang presyo, pamilihan at kadastral. Ang bawat isa sa kanila ay itinatag ayon sa sarili nitong mga alituntunin at ang isa ay nakakaimpluwensya sa isa pa. Ang halaga ng anumang upa ay dapat na tinukoy sa kasunduan.

Normatibo, kadastral at halaga sa pamilihan

Ang regulatory rent ay tinutukoy ng mga departamento ng estado at munisipyo. Hindi ito nagbabago sa pagbabagu-bago ng merkado. Ang presyo ay itinakda ayon sa kategorya ng lupa (itinalagang layunin) at lokasyon ng site. Ayon sa kategorya, ang lahat ng mga plot ay may kondisyong nahahati sa mga hindi inuupahan o ibinebenta ng estado, at sa mga plot na maaaring pribadong pagmamay-ari.

Ang pagtatasa ng kadastral ay isinasagawa mga kagawaran ng pamahalaan, obligado para sa lahat mga kapirasong lupa. Kasama nito na maraming mahahalagang kadahilanan ang isinasaalang-alang na nakakaapekto sa pangwakas na presyo ng pag-upa ng isang plot. Kadalasan ang presyo ng kadastral ay nagiging halaga sa pamilihan.

Sa panahon ng pagtatasa ng kadastral, ang impormasyon tungkol sa mga hangganan, plano at lugar ng teritoryo ay sinusukat at naayos. Ito ang mga tagapagpahiwatig na dapat isaalang-alang kapag kinakalkula ang mga tunay na pagbabayad sa pag-upa.

Ang presyo sa merkado ng lease minsan ay kapansin-pansing naiiba kumpara sa cadastral valuation. Ito ay dahil sa ang katunayan na ang pangwakas na halaga ay naiimpluwensyahan ng pangunahing mga kadahilanan sa merkado - supply at demand. At seryoso silang naiimpluwensyahan ng sikolohiya ng mga indibidwal na mamamayan at ng masa, ang sitwasyong pampulitika at pang-ekonomiya sa estado at sa hiwalay na teritoryo nito.

Higit sa lahat, ang mga lupain na matatagpuan sa loob ng lungsod ay napapailalim sa mga pagbabago sa merkado. Ang gastos ay apektado ng mga layunin na kadahilanan (proximity, pangunahing mga kalye, mga tindahan), pati na rin ang hindi makatwiran at subjective na mga kondisyon. Ito ang "prestihiyo" ng lugar, lalo na ang malapit na lokasyon ng mga parke, mga monumento ng arkitektura, ang paglalaan ng lugar kung saan nakatira ang pinakamayayamang mamamayan.

Makabuluhang objectivity habang halaga sa pamilihan matupad ang pangkalahatang inaasahan ng mga mamamayan. Kung may mga pag-asa na ang pagtaas sa ekonomiya ng estado ay lalago, kung gayon ang pangangailangan para sa pagpapaunlad ng lupa ng mga negosyo ay tataas. Dahil dito, tataas din ang halaga ng upa.

Mga formula ng pagkalkula

Mapapansin na ang presyo ayon sa kung saan kinakalkula ang upa sa lupa ay ibang-iba mula sa isa kung kanino natapos ang kontrata: sa estado o isang pribadong tao.

Ang pangkalahatang pormula para sa pagkalkula ng upa para sa lupang pag-aari ng estado ay ang mga sumusunod:

Sa kasong ito:

Ang A ay ang upa, na, sa esensya, isang bayad sa buwis;

K - kadastral na presyo ng balangkas;

- % - isang koepisyent na nakasalalay sa uri ng nangungupahan, pati na rin ang layunin ng pag-upa.

Ang ganitong mga coefficient para sa pagkalkula ng upa sa lupa ay maaaring tumagal buong linya mga halaga:

• 0.01 porsyento - para sa lahat ng tao na may karapatang maging exempt sa mga pagbabayad ng buwis o makatanggap ng mga benepisyo sa buwis;
• 0.6 porsiyento - para sa mga lupang inilaan para sa paghahalaman, pantulong at pagsasaka, hortikultura, para sa mga pangangailangang pang-agrikultura;
• 1.5 porsyento - para sa mga teritoryo na direktang nasa ilalim ng pagtatayo ng mga pang-industriyang zone, pabahay at iba pang konstruksiyon;
• 2 porsyento - kung ang pag-upa ay isinasagawa upang kunin ang mga mineral.

Ang pamamaraan para sa pagkalkula ng upa para sa lupang pag-aari ng isang pribadong may-ari ay isinasagawa alinsunod sa sumusunod na pormula:

Sa kasong ito:

• A ay ang upa na sinisingil bawat taon;
• C ay ang market value ng lupa;
• % - ang halaga ng refinancing rate ng Central Bank.

Dito natutukoy ang presyo sa pamilihan ng lupa. Ito ay maaaring higit pa sa kadastral na pagpapahalaga. Kasabay nito, ang mga kadahilanan na nagpapataas ng presyo ay hindi palaging lohikal at layunin. Dapat itakda ang presyo sa pamilihan ng lupa malayang organisasyon anim na buwan bago pumalit ang kliyente.

Ang rate ng refinancing ay itinakda sa simula ng taon kung saan nilagdaan ang kasunduan sa pag-upa. Yung. kung ang kasunduan para sa pag-upa ng isang lagay ng lupa mula Mayo hanggang Setyembre 2016 ay nilagdaan noong Disyembre noong nakaraang taon, kung gayon ang rate ay 8.25 porsyento - ito mismo ang rate ng Central Bank noong 2015.

Maaari kang magbigay ng isang halimbawa ng pagkalkula ng upa sa lupa. Nagpasya ang negosyante na magbukas ng isang cafe. Nagpasya siyang magrenta ng lupa para dito mula sa rehiyonal na Gabinete ng mga Ministro. Ang panahon ng pag-upa ay ang buong 2016. Ang cadastral valuation ay isinagawa noong Hunyo noong nakaraang taon, at isang kasunduan ay agad na natapos. Ang kadastral na presyo ng lupain ay 300 libong rubles. Pagkatapos ay ang sumusunod na pamamaraan para sa pagkalkula ng upa ng isang land plot ay itinatag:

Halaga ng kadastral - 300 libong rubles.

Ang koepisyent ay 1.5 porsyento, dahil ang pagtatayo ng isang cafe ay isinasagawa.

Ang pagbabayad para sa taon ay 300 libong rubles. * 1.5 porsyento = 4500 rubles.

Mga espesyal na kaso

Sa ngayon, isang malaking listahan mga espesyal na okasyon, kapag ang mga nangungupahan ay ganap na walang bayad sa pagbabayad ng buwis sa lupa, ay nakapaloob sa Batas "Sa Mga Pagbabayad sa Lupa" (Artikulo 12). Ang Artikulo 14 ay nagtatatag na ang mga kagawaran ng lokal na pamahalaan ay may karapatan na tukuyin ang mga benepisyo sa buwis sa lupa, bahagyang hindi pinababayaan ang nangungupahan sa pagbabayad nito para sa isang tiyak na panahon, pagpapaliban ng mga pagbabayad, pagbabawas ng rate ng buwis sa lupa para sa mga indibidwal na nangungupahan sa loob ng halaga ng buwis na nananatili sa pagtatapon ng kagawaran ng lokal na pamahalaan.pamahalaan sa sarili.

Kaya, alinsunod sa batas, ang mga sumusunod ay ganap na exempted sa pagbabayad ng buwis sa lupa:

• reserba, botanikal na hardin, pambansang parke;
• mga institusyong siyentipiko na gumagamit ng lupa para sa mga layuning pang-eksperimento at pananaliksik;
• mga mamamayan at negosyo na nakikibahagi sa katutubong sining;
• sining, kalusugan, edukasyon at mga institusyong serbisyong panlipunan;
• ang mga negosyo at mamamayan ay nakatanggap ng mga nababagabag na lupain sa pag-upa at kailangan nila ng reclamation, atbp.

Ang koleksyon ng buwis sa lupain na matatagpuan sa allotment zone ng mga riles ay kinokolekta mula sa mga organisasyon transportasyon ng riles sa halagang maximum na 25 porsiyento ng rate ng buwis, na itinatag para sa lupang pang-agrikultura.

Kung ang isang mamamayan ay pumasok sa isang kasunduan sa pag-upa sa isang lokal na munisipalidad para sa isang lote na matatagpuan sa isang munisipyo o ari-arian ng estado, kailangan niyang magbayad ng upa para dito, na hindi basta-basta kinokolekta, ngunit kinakalkula ayon sa isang espesyal na pormula. Samakatuwid, maaari kang maging interesado

Magrenta at magrenta

Ang pag-upa ay ang paggamit ng ilang ari-arian na inilipat sa nangungupahan para sa pagpapatupad ng anumang aktibidad para sa isang tiyak na panahon at para sa isang tiyak na bayad na itinatag ng kasunduan sa pag-upa. Alinsunod sa batas Pederasyon ng Russia Ang mga relasyon sa pag-upa ay pinapayagan sa anumang sektor ng ekonomiya at may kaugnayan sa anumang ari-arian, kabilang ang mga lupain. Mga kondisyon, halaga at pamamaraan para sa pagbabayad ng upa para sa mga lupang matatagpuan sa estado at ari-arian ng munisipyo ay tinutukoy ng Pamahalaan ng Russian Federation at mga katawan sariling pamahalaan ng estado mga munisipalidad.

Ang pamamaraan para sa pagtukoy ng upa para sa mga land plot na pag-aari ng estado at munisipal na ari-arian ay tinutukoy ng Dekreto ng Pamahalaan ng Russian Federation No. pagbabayad, pati na rin ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa para sa lupang pag-aari ng Russian Federation.

Ang upa ay tinutukoy batay sa kadastral na halaga ng lupain at kinakalkula bilang isang porsyento:

0.01 porsyento para sa:

• lupang ibinigay sa isang indibidwal o legal na entidad na may karapatan sa exemption mula sa pagbabayad ng buwis sa lupa alinsunod sa batas sa mga buwis at bayad, maliban sa mga kaso kung saan ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot ay nakuha sa mga auction (tender, auction);
• ng isang land plot na ibinigay sa isang indibidwal na may karapatang bawasan ang base ng buwis kapag nagbabayad ng buwis sa lupa alinsunod sa batas sa mga buwis at bayarin, kung ang base ng buwis bilang resulta ng pagbawas ng walang buwis na halaga ay ipinapalagay na maging zero, maliban sa mga kaso kung saan ang karapatan para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot na nakuha sa auction (mga tender, mga auction);
• land plot na ibinigay sa isang indibidwal na may karapatan sa pagbawas sa base ng buwis kapag nagbabayad ng buwis sa lupa alinsunod sa batas sa mga buwis at bayarin, kung ang halaga bawas sa buwis mas mababa kaysa sa laki ng base ng buwis, maliban sa mga kaso kung saan ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot ay nakuha sa mga auction (tender, auction). Kasabay nito, ang rate ng 0.01 porsyento ay itinatag kaugnay sa upa na katumbas ng halaga ng naturang bawas;
• ng isang land plot na inalis sa sirkulasyon, kung ang land plot, sa mga kaso na itinatag mga pederal na batas, ay maaaring paupahan, maliban sa mga kaso kapag ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot ay nakuha sa mga auction (tender, auction);

0.3 porsyento laban sa

• isang land plot mula sa lupang pang-agrikultura, ang karapatan kung saan muling nakarehistro alinsunod sa batas sa lupa Pederasyon ng Russia,
• pati na rin mula sa lupang pang-agrikultura na limitado sa sirkulasyon, maliban sa mga kaso kung saan ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot ay nakuha sa mga auction (tender, auction);

0.6 porsyento laban sa

• isang land plot na ibinigay para sa paggamit ng agrikultura, pagpapatakbo ng ekonomiya ng magsasaka (sakahan), personal na subsidiary na pagsasaka, pati na rin ang ibinigay sa mga mamamayan o sa kanilang mga non-profit na asosasyon para sa paghahalaman, paghahalaman at ekonomiya ng dacha, pagtatayo ng garahe, maliban sa nabanggit sa itaas;

1.5 porsyento para sa:

• isang land plot na limitado sa sirkulasyon at hindi kabilang sa kategorya ng lupang pang-agrikultura, ang karapatan sa pag-upa kung saan ay muling nakarehistro alinsunod sa batas ng lupa ng Russian Federation;
• isang land plot na ibinigay alinsunod sa isang kasunduan sa pagbuo ng isang built-up na lugar;
• mga land plot na nabuo mula sa isang land plot na ibinigay para sa pinagsamang pag-unlad ng teritoryo para sa layunin ng pagtatayo ng pabahay alinsunod sa Land Code Pederasyon ng Russia;

Kung ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot ay nakuha sa paraang inireseta ng batas ng lupa ng Russian Federation sa mga auction (mga tender, auction), kung gayon ang renta ay tinutukoy batay sa mga resulta ng naturang mga auction (mga tender, mga auction). ).