Nakaharap ang iyong mga kasamahan pagtaas ng upa. Gayunpaman, napatunayan nila ang kamalian ng mga aksyon ng mga panginoong maylupa at napanatili ang kanilang pera. Ang kanilang mga argumento ay makakatulong sa iyo na protektahan ang iyong negosyo.
1. Alamin kung ano ang nakakaapekto sa halaga ng upa
Ang halaga ng upa ay maaaring mabago nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 3, artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Samakatuwid, ang unang bagay na kailangan mong gawin ay alamin kung mayroong anumang mga pagbabago sa halaga ng mga pagbabayad sa upa sa loob ng 12 buwan. Pagkatapos ay ipasuri sa mga abogado ang kasunduan sa pag-upa. Ito ay maaaring magbigay na ang may-ari ng lupa ay may karapatan na unilaterally baguhin ang mga tuntunin ng kontrata kapag nangyari, halimbawa, ang mga naturang kaganapan:
- isang pagtaas sa rate ng buwis sa lupa;
- pagbabago sa pamamaraan para sa pagkalkula ng upa na itinatag ng mga awtoridad sa munisipyo;
- isang pagbabago sa uri ng aktibidad ng kumpanya sa teritoryo ng inuupahang lugar o lupa (halimbawa, ang mga lugar ay ginagamit hindi bilang isang bodega, ngunit bilang isang pagawaan ng produksyon);
- pagtaas sa kadastral na halaga ng real estate o ang antas ng mga presyo sa merkado.
Pagkatapos nito, kinakailangang ihambing ang mga kondisyon na naitala sa dokumento at ang mga batayan kung saan itinaas ng may-ari ang presyo.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang administrasyon ng lungsod ng Nizhnevartovsk ay pumasok sa isang kasunduan sa kumpanya ng Stroitel-88. Ang huli ay obligadong magbayad ng humigit-kumulang 24 libong rubles sa isang quarterly na batayan. para sa pagpapaupa ng lupa at mga bodega na matatagpuan dito. Gayunpaman, ang mga kawani ng departamento ari-arian ng munisipyo at yamang lupa sa pag-inspeksyon sa teritoryo, itinatag na ginamit ng organisasyon ang ari-arian para sa isang warehouse store, isang exhibition hall at isang opisina. Sa kanilang opinyon, ang katotohanang ito ay nagbabago sa mga katangian ng mundo, nito halaga ng kadastral, at pinapataas ang laki ng bayad. Muling kinakalkula ng may-ari ang halaga, na isinasaalang-alang ang mga bagong pangyayari, at hiniling na magbayad ng humigit-kumulang 345 libong rubles. (kabilang ang mga multa para sa huli na pagbabayad). Ang kumpanya ay hindi sumang-ayon dito at pumunta sa korte. Ang pangunahing argumento sa pabor nito ay ang katotohanan na ang may-ari ay may karapatan na itaas ang upa nang unilateral lamang kung sakaling tumaas ang rate ng buwis sa lupa (walang iba pang mga batayan sa kontrata). Dahil hindi nagbago ang rate, ilegal ang claim ng lessor (Decree of the Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District of August 2, 2013 in case No. A75-8877/2012). Ang isang katulad na argumento ay nakatulong sa On Clinic Irkutsk na maiwasan ang taunang pagtaas ng upa na higit sa 1 milyong rubles. (dahil sa mga pagbabago sa mga presyo sa merkado). Ang katotohanang ito ay nakatulong dito: walang sugnay sa kontrata na maaaring baguhin ng may-ari ng lupa ang halaga ng upa nang unilateral na may pagtaas sa mga presyo sa merkado (decree ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Nobyembre 15, 2011 kung sakaling Hindi A19-15038 / 09-7-4).
Bago pirmahan ang kontrata, hilingin sa mga ekonomista na kalkulahin kung ang pag-upa ay magiging kumikita sa isang taon, kung ang laki nito ay nakasalalay, halimbawa, sa rate ng buwis o sa inflation. Bilang karagdagan, subukang sumang-ayon sa may-ari ng malinaw at hindi malabo na mga tuntunin na magbibigay-daan sa iyong baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon nang unilaterally.
2. Padalhan ang may-ari ng nakasulat na pagtanggi
Kung hindi ka nagbigay sa kontrata para sa posibilidad na suriin ang upa nang unilaterally o nagpahiwatig ng pagbabawal dito, kung gayon ang may-ari ay magagawang taasan ang upa lamang sa iyong pahintulot. Kung ayaw mong baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon, sumulat ng pagtanggi at huwag pumirma ng karagdagang kasunduan. Sa kasong ito, kahit na pumunta ang may-ari sa korte upang mabawi ang mga atraso, ang batas ay nasa iyong panig.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang Borkhleb enterprise (lessor) ay nagpaupa ng pitong lugar kay Torgsin (nangungupahan) para sa isang tindahan. Buwanang upa - 160 libong rubles. Pagkatapos noon, ang may-ari malayang kadalubhasaan, na nagpakita na ang average na halaga ng upa sa merkado ay mas mataas. Sa batayan na ito, nagpadala siya kumpanya ng kalakalan isang karagdagang kasunduan upang taasan ang bayad sa 320 thousand bawat buwan. Tumanggi ang nangungupahan na pirmahan ang dokumento. Pagkatapos ang enterprise na "Borkhleb" ay nagpunta sa korte na humihiling na mabawi mula sa nangungupahan ang halagang higit sa 1.5 milyong rubles. - atraso sa upa at interes sa paggamit ng ibang tao sa cash. Kinampihan ng korte ang kumpanya ng Torgsin. Ang unang argumento ay ang kontrata ay nagtatakda na posibleng baguhin ang halaga ng upa sa pamamagitan lamang ng kasunduan ng mga partido, sa kondisyon na tumaas ang mga presyo sa merkado. Pangalawa, hindi nagbigay ng ebidensya ang may-ari ng tunay na pagtaas ng presyo. Pangatlo, ang kumpanya ay hindi pumirma ng karagdagang kasunduan, na nagpapakita ng hindi pagkakasundo nito sa mga bagong kundisyon (decree ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Abril 10, 2014 sa kaso No. A43-15549/2013).
Kung ang mga paglilitis ay pupunta sa korte, gumamit ng isa pang argumento - ang pagpilit sa nangungupahan na tapusin ang isang kontrata ay labag sa batas, dahil ito ay salungat sa prinsipyo ng kanyang kalayaan alinsunod sa artikulo 421 Civil Code RF.
3. Iulat na ang pagpapalit ng lease sa unang taon ay labag sa batas
Sa sulat ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66 (sinasabing sa panahon ng taon ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay dapat manatiling hindi nagbabago. Nangangahulugan ito na ang may-ari ng lupa hindi karapat-dapat na itaas upa sa unang taon ng pakikipagtulungan sa iyong kumpanya. Nalalapat din ang panuntunang ito sa mga organisasyong iyon na umuupa ng mga lugar sa loob ng isang taon o mas kaunti. Ang parehong posisyon ay sinusuportahan ng mga korte.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang kumpanya ng Kedr (lessor) at Credit Europe Bank (nangungupahan) ay pumasok sa isang non-residential sublease na kasunduan na may kondisyon na ang lessor ay may karapatan na unilaterally suriin ang halaga ng mga pagbabayad isang beses sa isang taon. Kasabay nito, ipinangako niyang ipaalam sa nangungupahan ang tungkol sa mga pagbabago 30 araw bago magsimula ang kanilang aksyon. Pagkalipas ng anim na buwan, nakatanggap ang bangko ng nakasulat na paunawa ng pagtaas ng buwanang bayad mula sa 181 libong rubles. hanggang sa 273 libong rubles. Ngunit binayaran ng bangko ang halaga na tinukoy sa kontrata. Pagkatapos ay nagtungo sa korte ang may-ari na humihiling na mabawi ang utang, ngunit ginawa ito nang walang kabuluhan. Itinuring ng mga hukom na ang biglaang pagbabago sa mga tuntunin ng transaksyon ay lumabag sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66, pati na rin ang talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbabawal sa pagtaas ng upa ng higit sa isang beses sa isang taon (pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 08.06.2009 No. -7687/2008-11).
Gamitin ang jurisprudence na ito bilang mga karagdagang argumento sa korte o ituro ito sa may-ari. Baka ayaw niyang dalhin ang kaso sa korte.
Sa isang banda, tinukoy ng Civil Code ang isang tuntunin: ang halaga ng upa ay hindi maaaring magbago ng higit sa isang beses sa isang taon, ngunit sa kabilang banda, hindi ito nalalapat sa upa na nakasalalay sa halaga ng palitan o nakatali sa mga tiyak na koepisyent, para sa halimbawa, inflation o pagtaas ng presyo. . Ngunit kahit na sa kasong ito posible labanan ang pagtaas ng upa, ang pangunahing bagay ay upang patunayan na ang mga batayan ng panginoong maylupa ay labis o hindi gaanong mahalaga at hindi maaaring baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon.
Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)
Ang Gazprom Neft ay nagpaupa ng mga non-residential na lugar mula sa InvestKinoProekt sa kondisyon na ang presyo ng rental ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido kung sakaling magkaroon ng opisyal na pagbabago sa inflation rate. Mga pagbabayad sa upa binubuo ng dalawang bahagi: fixed ($156.38 kada taon kada sq m) at variable (sa halaga ng aktwal na gastos sa kuryente). Makalipas ang isang taon, nag-alok ang may-ari na itaas ang base rate ng 15% dahil sa pagtaas ng presyo ng mga mamimili. Ang nangungupahan ay tumanggi, pagkatapos ay ang kumpanya na "InvestKinoProekt" ay pumunta sa korte, na natalo. Ang mga pangunahing argumento na pabor sa respondent ay ang mga ganitong argumento. Walang probisyon sa kontrata na ang pagbabago rate ng pag-upa nauugnay sa pagtaas ng presyo ng mga mamimili. Bilang karagdagan, walang sugnay na nagsasaad na kung ang mga partido ay hindi magkasundo, posible na gumawa ng naaangkop na mga pagbabago sa kontrata sa pamamagitan ng korte (Decree of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation na may petsang 13.04.2010 No. 1074/10 kung sakaling No. A40-90259 / 08-28-767).
Ipaalam sa iyong landlord na ang renegotiation clause lamang ay hindi garantiya na ito ay talagang mangyayari.
Unilateral na itinataas ng may-ari ang upa. Paano mo matutulungan ang isang nangungupahan? (Tkachenko G.)
Petsa ng pagkakalagay ng artikulo: 09/03/2015
Ang mga nangungupahan, kapag pumipirma ng isang lease, ay hindi palaging binibigyang pansin ang pariralang "maaaring unilateral na taasan ng may-ari ang upa dahil sa pagtaas ng dolyar o mga pagbabago sa halaga sa pamilihan upa. Ngunit hindi nila isinasaalang-alang na bilang isang resulta, ang halaga ng upa ay maaaring tumaas sa huli ng eksaktong dalawang beses, o higit pa. ay tatalakayin sa artikulong ito.
ANO ANG DAPAT MALAMAN NG RENTER?
1. Sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court Pederasyon ng Russia na may petsang Enero 11, 2002 N 66 "Pangkalahatang-ideya ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" nilinaw na "kapag nag-aaplay ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga korte ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na sa panahon ng taon ang ang termino ng kontrata ay dapat manatiling hindi nagbabago, na nagbibigay para sa isang kompanya ng halaga ng upa o ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito.
Kung ang kontrata ay may kasamang kondisyon na nagbibigay para sa posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang mas madalas kaysa isang beses sa isang taon, ang naturang kondisyon ay maaaring ituring na walang bisa, na tumutukoy sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation. Halimbawa, babanggitin ko ang Determinasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Pebrero 21, 2011 N VAC-9525/10 kung sakaling N A75-10558/2009:
"... alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), ang halaga ng upa, maliban kung ibinigay ng kasunduan, ay maaaring baguhin ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. pinakamababang termino rebisyon ng upa para sa ibang mga klase pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian.
Bilang karagdagan, alinsunod sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation noong Enero 11, 2002 N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa hudisyal sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa", talata 3 ng Artikulo 614 ng ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang kinakailangang tuntunin tungkol sa dalas ng mga pagbabago sa halaga ng upa, na may kaugnayan kung saan ang mga partido ay hindi maaaring magbago o magtatag sa kontrata ng isang kondisyon na naiiba mula sa ibinigay ng panuntunang ito. Samakatuwid, ang kondisyon ng kontrata, na nagbibigay para sa posibilidad ng mga quarterly na pagbabago sa halaga ng upa, ay walang bisa sa pamamagitan ng Artikulo 168 ng Civil Code ng Russian Federation bilang hindi alinsunod sa batas ... "
Gayunpaman, kalaunan ang Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation sa Resolution No. 73 ng Nobyembre 17, 2011 "Sa Ilang Mga Isyu ng Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Lease Agreement" na ipinahiwatig sa talata 21:
"... sa bisa ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng kasunduan, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sa kasong ito, ang iba pang pinakamababang panahon ay maaaring itatag sa pamamagitan ng pagbabago sa batas ng halaga ng upa para sa ilang uri ng pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian).
Ang pamantayang ito ay dispositive at nagbibigay-daan sa pagbabago, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kasama ang kaso kung saan walang indikasyon ng posibilidad ng naturang pagbabago sa pag-upa. kasunduan mismo.
Gayunpaman, kung, alinsunod sa batas o kasunduan, ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally na baguhin ang halaga ng upa (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation), kung gayon, sa loob ng kahulugan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang gayong pagbabago ay maaaring gawin niya nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon ... "
Kaya, natanggap ng may-ari ang karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa, ngunit isang beses sa isang taon. Tatalakayin ko ang Resolusyon ng Arbitration Court ng Moscow District na may petsang 01/20/2015 N F05-15294 / 2014 kung sakaling N A40-54476 / 14:
"... alinsunod sa talata 6.1 ng kasunduan, na isinasaalang-alang ang mga probisyon ng kasunduan sa pag-upa na natapos sa pagitan ng mga partido noong Disyembre 28, 1993 N 2720/17, ang mga rate ng pag-upa para sa lugar ay hindi maaaring magbago hanggang Disyembre 31 , 2011, maliban sa itinatadhana sa mga talata 6.5, 6.6 ng kasunduang ito.
Ang may-ari ng lupa ay may karapatan na baguhin ang mga rate ng pag-upa na tinukoy sa kasunduang ito kung sakaling magkaroon ng sentralisadong pagbabago sa mga presyo at taripa para sa mga utility, pangunahing mga rate ng upa para sa lupa, mga buwis sa ari-arian, mga buwis sa turnover, sa proporsyon sa halaga ng kanilang pagtaas, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon ( sugnay 6.5 ng kasunduan).
Napagtibay ng mga korte na paulit-ulit na sinabihan ng nagsasakdal ang nasasakdal tungkol sa isa pang pagtaas sa rate ng upa, na may detalyadong kalkulasyon at karagdagang kasunduan, kung saan ang huli ay hindi sumang-ayon, na may kaugnayan sa kung saan ang nagsasakdal ay naghain ng paghahabol na ito para sa mga pagbabago sa mga tuntunin ng kontrata N 20/155 na may petsang 23.07.2008 sa mga tuntunin ng mga rate ng rental.
Ang korte, nang masuri at masuri ang ebidensyang makukuha sa kaso, kabilang ang mga tuntunin ng kontrata No. 20/155 na may petsang Hulyo 23, 2008, ay nagpasiya na walang mga batayan para sa pagbabago sa mga rate ng rental na inaangkin ng nagsasakdal alinsunod sa Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, na isinasaalang-alang ang mga pangyayari na mula 01/01/2014 ang rate ng pag-upa ay nadagdagan mula sa 3872.04 rubles. hanggang sa 4015 kuskusin. para sa 1 sq. m bawat taon para sa espasyo ng opisina at mula sa 3002.59 rubles. hanggang sa 3113.94 rubles. para sa 1 sq. m bawat taon para sa espasyo ng bodega.
... Contradictions sa mga konklusyon ng hukuman ng ipinahiwatig legal na posisyon, pati na rin ang maling interpretasyon ng korte ng mga pamantayan matibay na batas sa kasong ito hudisyal na lupon hindi mahanap..."
2. Hiwalay, papansinin ko ang mga kasunduan sa pag-upa na natapos hanggang sa isang taon. Pagsasanay sa arbitrage bumuo ng isang posisyon ayon sa kung saan ang upa sa ilalim ng isang kasunduan ay natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon (katumbas ng isang taon) ay hindi napapailalim sa pagbabago. Halimbawa, ang Determinasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 08.27.2009 N VAS-10734/09 kung sakaling N A12-15393/08-C28:
"... habang natutugunan ang paghahabol, ang mga korte ay makatuwirang nagpatuloy mula sa probisyon ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation na ang nangungupahan ay obligadong magbayad ng bayad para sa paggamit ng ari-arian (renta) sa isang napapanahong paraan.
Alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng kasunduan, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
Dahil ang pag-upa ay natapos sa loob ng isang panahon na wala pang isang taon, ang halaga ng upa ay hindi na mababago.
Batay sa mga tuntunin ng kontrata, hukuman ng apela nararapat na binago ang desisyon ng korte ng unang pagkakataon at nabawi ang halaga ng utang batay sa halaga ng upa na napagkasunduan ng mga partido sa oras ng pagtatapos ng kontrata ... "
Babanggitin ko rin bilang halimbawa ang Dekreto ng FAS ng Ural District noong Hulyo 21, 2010 N F09-5670 / 10-C6 kung sakaling N A71-14477 / 2009:
"... ang kumpanya ng Glavryba (nangungupahan) at ang kumpanya ng Aikai (subtenant) ay pumirma ng isang kasunduan sa sublease real estate na may petsang 01.04.2009 N 310/2009, ayon sa kung saan ang unang palapag ay inilipat sa kumpanyang "Aikay" para sa pansamantalang pagmamay-ari at paggamit non-residential na lugar na may lawak na 381.9 sq. m, na matatagpuan sa address: Udmurt Republic, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, para sa isang panahon mula 04/01/2009 hanggang 12/31/2009 kasama para sa organisasyon ng mga aktibidad sa pangangalakal.
Sa isang liham na may petsang 08.06.2009 N 162, ipinaalam ng kumpanya ng Glavryba sa kumpanya ng Aikai ang tungkol sa pagtaas ng upa mula 01.05.2009 hanggang 161,565 rubles. 60 kop.
Dahil ang utang at mga parusa ay hindi binayaran ng kumpanyang "Aikai" nang buo, ang kumpanyang "Glavryba" ay nagsampa ng isang paghahabol sa hukuman ng arbitrasyon sa kasong isinasaalang-alang.
Ang pagkakaroon ng pag-aaral at pagsusuri sa pinagsama-samang paraan sa paraang inireseta ng Art. 71 Arbitrasyon code ng pamamaraan Russian Federation, ang ebidensya na magagamit sa file ng kaso, ang mga korte ay dumating sa isang makatwirang konklusyon na ang pagkakaroon at mga batayan para sa paglitaw ng utang ng nasasakdal sa nagsasakdal ay nakumpirma. Kasabay nito, ipinahiwatig ng mga korte na ang pagbabago ng halaga ng upa sa ilalim ng pinagtatalunang kasunduan pagkatapos ng dalawang buwan mula sa petsa ng konklusyon nito ay sumasalungat sa talata 3 ng Art. 614 ng Civil Code ng Russian Federation, batay sa kung saan, isinasaalang-alang ang mga pagbabayad na ginawa ng kumpanya ng Aikai, ang utang ng kumpanya ng Aikai ay muling nakalkula ... "
1. Kahit na ang isang kasunduan ay nilagdaan sa pagitan ng mga partido sa kasunduan sa pag-upa sa pagtaas ng upa sa ilalim ng isang kasunduan na natapos nang hanggang isang taon o sa pagpapalit ng upa sa pangalawang pagkakataon sa isang taon, ang naturang kasunduan ay maaaring kilalanin bilang walang bisa. Halimbawa, ang Decree of the Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District ng Nobyembre 19, 2009 kung sakaling N A11-2018/2009:
"... alinsunod sa Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ay obligadong magbayad ng bayad para sa paggamit ng ari-arian (renta) sa isang napapanahong paraan. Ang pamamaraan, mga kondisyon at mga tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay tinutukoy sa pamamagitan ng kasunduan sa pag-upa (bahagi 1 ng artikulong ito).
Maliban kung itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (Bahagi 3 ng parehong artikulo).
Dahil sa batas sibil ang isang pagbabago sa upa ay pinapayagan nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, ang hukuman ay may karapatang kinikilala bilang walang bisa (salungat sa kasalukuyang batas) protocol No. 7 ng kasunduan ng upa sa ilalim ng kasunduan ng 11.06.2004 N 8, dahil alinsunod sa protocol na ito, tumaas ang upa sa ikalawang pagkakataon sa isang taon. Samakatuwid, walang pagtaas sa upa mula noong Nobyembre 15, 2008, at ang OAO Saratovstroysteklo ay walang karapatang humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa nang unilaterally. Dahil dito, ang kasunduan sa pag-upa, na binago ng karagdagang kasunduan dito na may petsang 10/12/2008 N 5, ay patuloy na may bisa hanggang 12/31/2009.
Mga batayan para sa pagkansela ng inapela na mga aksyong panghukuman batay sa reklamo sa cassation walang ebidensya..."
2. Ang nangungupahan ay maaaring sumangguni sa katotohanan na ang unilateral na pagtaas sa upa ng may-ari ay isang pag-abuso sa karapatan.
Ang pahayag na ito ay kinumpirma ng Decree of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Nobyembre 17, 2011 N 73 (tulad ng susugan noong Enero 25, 2013) "Sa Ilang Mga Isyu sa Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa", sugnay 22:
“... kung sa kawalan regulasyon ng estado ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay ng karapatan ng nagpapaupa na unilaterally na baguhin ang laki nito, pagkatapos ay sa mga kaso kung saan napatunayan na bilang resulta ng naturang unilateral na pagbabago, ito ay tumaas nang hindi katimbang sa pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa ibinigay na lugar para sa may-katuturang panahon, at makabuluhang lumampas sa kanila, na nagpapahiwatig na inabuso ng may-ari ang kanyang karapatan, ang hukuman, batay sa talata 2 ng Artikulo 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ay tumangging mangolekta ng upa sa bahagi na lumalampas sa pinangalanang average na mga rate ng merkado ... "
Bilang magandang halimbawa- Resolusyon ng Arbitration Court ng East Siberian District na may petsang 08.20.2014 kung sakaling N A10-1405 / 2013:
"... tulad ng mga sumusunod mula sa file ng kaso, pinatunayan ng nagsasakdal ang unilateral na pagtaas sa upa sa pamamagitan ng data ng ulat ng ARTOKS LLC "Sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng bagay sa pagtatasa" na may petsang 08.20.2010 N 143 / 42- 10 / 2.
Isinasaalang-alang ang pagtatalo at pagsusuri sa nasabing ulat alinsunod sa mga patakaran ng Artikulo 71 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation, itinatag ng korte ang paggamit ng maling impormasyon tungkol sa mga katangian ng inuupahang lugar at ang paglabag ng appraiser ng mga kinakailangan ng Batas sa mga aktibidad sa pagtatasa at mga pederal na pamantayan valuation, at samakatuwid ay hindi isinasaalang-alang ang market value ng valuation object na tinukoy dito - ang taunang upa para sa 1 sq. m ng espasyo sa imbakan, katumbas ng 1884 rubles na walang VAT.
Sa batayan ng ulat N 617 sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng halaga ng upa ng real estate, na isinagawa ng appraiser LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. ayon sa desisyon ng Arbitration Court ng Republic of Buryatia, itinatag ng court of first instance ang aktwal na market value ng karapatang gamitin ang pinagtatalunang lugar sa isang lease basis.
Ang mga resulta ng pagtatasa na ito ay hindi hinamon ng mga taong sangkot sa kaso, ang mga hindi pagkakatugma ng ulat na ito sa mga kinakailangan kasalukuyang batas hindi mahanap.
Alinsunod sa talata 22 ng Decree of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 N 73, kung sa kawalan ng regulasyon ng estado sa upa, ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay para sa karapatan ng nagpapaupa sa unilaterally baguhin ang laki nito, pagkatapos ay sa mga kaso kung saan napatunayan na bilang resulta ng naturang unilateral na pagbabago, tumaas ito nang hindi katumbas ng pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa ibinigay na lugar para sa kaukulang panahon, at makabuluhang lumampas ang mga ito, na nagpapahiwatig ng pang-aabuso sa karapatan ng may-ari ng lupa, ang hukuman, sa batayan ng talata 2 ng Artikulo 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ay tumangging mangolekta ng upa sa bahagi na lumalampas sa pinangalanang average na mga rate ng merkado.
Batay sa naunang nabanggit, na itinatag na bilang isang resulta ng isang unilateral na pagbabago sa taunang upa ng nagsasakdal, ang upa ay tumaas nang hindi katumbas ng pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa ibinigay na lugar para sa kaukulang panahon. , at makabuluhang lumampas sa kanila, wastong nalutas ng korte ng arbitrasyon ang hindi pagkakaunawaan sa pamamagitan ng pagbawi ng utang sa halaga ng isang tiyak na halaga sa merkado ng pag-upa ng pinagtatalunang pag-aari at pagtanggi na masiyahan ang paghahabol ... "
3. Kung pipirma ka pa lang ng isang lease at iginigiit ng iyong landlord ang kanyang karapatan na unilaterally na baguhin ang upa, subukang itakda sa kontrata ang mga limitasyon para sa pagbabago ng halaga ng bayad o ang pamamaraan para sa pagkalkula ng upa kapag tumaas ito. . Halimbawa, tulad nito: "Ang halaga ng upa ay maaaring tumaas ng may-ari nang unilateral, ngunit hindi hihigit sa ___% ng halaga ng upa na tinukoy sa sugnay ____ ng kasunduang ito."
Kung hindi, ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa sa anumang halaga.
Resolusyon ng FAS Northwestern District may petsang 01/28/2010 kung sakaling N A05-7679 / 2009:
"... ito ay sumusunod mula sa talata 3.1 ng kasunduan na ang halaga ng upa ay maaaring tumaas ng nagpapaupa nang unilaterally kung sakaling tumaas ang mga taripa para sa paggamit. kapirasong lupa kung saan matatagpuan ang gusali, sa proporsyon sa lugar ng naupahan na lugar, pati na rin ang pagtaas ng mga taripa para sa mga kagamitan at iba pang mga gastos, kabilang ang para sa supply ng tubig, alkantarilya, supply ng init at kuryente.
Ang mga korte na itinatag at ang nasasakdal ay hindi pinagtatalunan na ang mga taripa para sa supply ng tubig at kalinisan, para sa thermal energy, kuryente ay nadagdagan kumpara noong 2008, na may kaugnayan kung saan ang mga gastos ng nagpapaupa para sa mga serbisyo sa utility at pagpapanatili ay tumaas nang naaayon.
Ang argumento ng nasasakdal na ang pagtaas ng upa ay hindi sumusunod sa mga tuntunin ng kasunduan, dahil ginawa ito sa isang di-makatwirang halaga at hindi sa proporsyon sa tumaas na mga gastos, ay nararapat na tinanggihan ng mga korte sa kadahilanang, sa pagkakaroon ng itinatadhana sa talata 3.1 ng kasunduan ang posibilidad ng isang unilateral na pagtaas sa halaga ng upa, ang mga partido ay hindi nagtakda ng katulad na pagtaas sa proporsyon sa mga gastos ng nagsasakdal na natamo upang bayaran mga kagamitan, at hindi rin nagbigay para sa pamamaraan at hindi nagtatag ng pagkalkula na inilapat sa kaganapan ng isang unilateral na pagtaas sa upa.
Sa pamamagitan ng pagtatakda ng presyo ng kontrata sa isang tiyak Kabuuang Pera, ang mga partido ay nagbigay din ng karapatan ng nangungupahan na unilaterally taasan ang halaga ng upa kung sakaling tumaas ang mga taripa para sa paggamit ng land plot, mga taripa para sa mga utility at iba pang gastos.
Kaya, ang pagbabago sa upa bilang isang resulta ng pagsasaayos nito, na isinasaalang-alang ang pagtaas ng mga umiiral na taripa, ay hindi sumasalungat sa pinangalanang legal na pamantayan at mga tuntunin ng kontrata ... "
PARA IBUOD ANG ITAAS:
1. Pagkatapos makatanggap ng paunawa mula sa may-ari tungkol sa pagtaas ng upa, ang lahat ng komunikasyon sa kanya ay dapat maganap sa pagsusulat na may mga marka ng pagtanggap ng mga dokumento (mga liham, abiso, kasunduan) awtorisadong tao kasama ang petsa ng paghahatid o sa pamamagitan ng rehistradong koreo na may resibo sa pagbabalik at isang paglalarawan ng mga kalakip. Maaaring kailanganin ito bilang dokumentaryong ebidensya ng iyong mga salita sa korte.
2. Tingnan kung gaano katagal natapos ang iyong kasunduan sa pag-upa: kung sa isang panahon na mas mababa sa o katumbas ng isang taon, ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay dapat manatiling hindi nagbabago sa taon. Batay sa impormasyon sa artikulong ito, magpadala sa iyong kasero ng isang makatwirang tugon sa iyong paunawa sa pagtaas ng upa.
3. Tukuyin kung ang iyong sitwasyon ay isa sa mga inilarawan sa artikulo.
3.1. Kung lumagda ka sa isang kasunduan na salungat sa kasalukuyang batas sibil, pumunta sa korte upang ideklara itong walang bisa.
3.2. Kung nakikita mong malinaw na tumaas ang upa na hindi naaayon sa mga rate sa merkado, makipag-ugnayan sa isang appraiser upang matukoy ang tunay na halaga sa pamilihan ng karapatang gamitin ang ari-arian sa ilalim ng mga tuntunin sa pag-upa.
Pagkatapos nito, ipagbigay-alam sa may-ari nang nakasulat ang iyong posisyon at maglakip ng kopya ng ulat ng appraiser.
Kung hindi matugunan ng may-ari ang iyong mga pangangailangan, maaari kang mag-aplay sa korte upang maideklarang hindi wasto at hindi maipapatupad ang paunawa ng pagtaas ng upa. Halimbawa, ang Decree of the Federal Antimonopoly Service ng North-Western District ng Oktubre 22, 2013 kung sakaling N A05-8698 / 2012.
Ang pagkakaroon ng ipinahiwatig na ang upa ay maaaring mabago sa kaganapan ng inflation, hindi laging posible na taasan ito. Pagpipino ng form: napapailalim sa pagbabago, ginagarantiyahan ang pagbabago sa walang sablay(Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Abril 13, 2010 No. 1074/10). Ang batayan para sa pagbabago ng nakapirming halaga ng upa ay maaari lamang maging layunin na mga pangyayari. Ang mga dahilan para sa pagtaas ng upa ay kinabibilangan ng: isang pagbabago sa tinantyang halaga ng naupahang bagay dahil sa mga pagbabago sa batas, isang pagtaas sa halaga ng pamilihan na tinutukoy ng appraiser, isang pagkakaiba-iba sa index ng inflation. Sa mundo ng mga relasyon sa merkado, kapag ang nagbebenta ay gustong magbenta ng mas mahal, at ang mamimili ay gustong bumili ng mas mura, mga isyung pinagtatalunan maiiwasan lamang sa pamamagitan ng isang maayos na katwiran, legal at tumpak na kontrata. Ang mga tuntunin ng kontrata ay karaniwang hindi lalampas sa 11 buwan.
Posible ang pagtaas ng unilateral na upa
Anna: Sabihin mo sa akin, mangyaring, nagtatapos ako ng isang kasunduan sa isang shopping center na magrenta ng isang lugar para sa isang departamento. Hindi tinukoy ng kontrata ang dalas at laki ng pagtaas ng upa. Isinasaad lamang nito na unilateral na may karapatan ang landlord na baguhin ang halaga ng upa.
Totoo bang magagawa niya ito nang hindi hihigit sa isang beses bawat 6 na buwan at hindi hihigit sa 10%? At gayon pa man - mayroon silang karaniwang kontrata, gusto mong pumirma, ayaw mo. Gusto kong itakda sa kontrata ang dalas at laki ng pagbabago sa upa. Maaari ba akong umasa sa batas para dito? Ano ang pinakamahusay na paraan upang harapin ang ganoong sitwasyon? Salamat.
Sagot: Hi Anna! Alinsunod sa mga pamantayan ng Civil Code sa upa (sugnay 3, artikulo 614), ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga tagal ng panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
Pagbabago ng halaga ng upa nang unilateral
Udmurt Republic, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, para sa isang panahon mula 04/01/2009 hanggang 12/31/2009 inclusive para sa organisasyon ng mga aktibidad sa pangangalakal. 565 rub. 60 kopecks. Dahil ang utang at mga multa ay hindi binayaran nang buo ng kumpanya ng Aikai, ang kumpanya ng Glavryba ay nagsampa ng isang paghahabol sa hukuman ng arbitrasyon sa kasong isinasaalang-alang. Ang pagkakaroon ng pagsusuri at pagsusuri sa pinagsama-samang paraan sa paraang inireseta ng Art. 71 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation, ang ebidensya na magagamit sa file ng kaso, ang mga korte ay dumating sa isang makatwirang konklusyon na ang presensya at mga batayan para sa paglitaw ng utang ng nasasakdal sa nagsasakdal ay nakumpirma.
Pagtaas ng upa ng may-ari
Ang mga relasyon sa pag-upa, na naging pinakakaraniwan mula noong sinaunang panahon, ay nangangailangan ng pansin at katumpakan kapag nagtatapos ng isang kontrata. Mga paghihirap, mga kontrobersyal na sitwasyon madalas na lumitaw dahil ang pamamaraan para sa pagtaas ng upa ay hindi maingat na tinukoy. Ang karapatang baguhin ang upa ay pag-aari ng nagpapaupa alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation.
Kung saan kinakailangan ay:
- kasunduan ng mga partido (kadalasan ay may kinalaman sa oras ng pag-amyenda ng kontrata),
- muling ayusin ang mga kondisyon ( unilateral na desisyon lessor upang baguhin ang halaga ng upa ay maaaring mangailangan ng nakasulat na paunawa),
- mga termino nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, maliban kung may iba pang mga kundisyon.
Sa harap ng pangangailangang taasan ang upa, halimbawa, isang matalim na pagtalon sa inflation, sinisimulan ng may-ari ng lupa ang proseso ng pagbabago ng mga kinakailangan sa kontraktwal. Ang unilateral na pagkakasunud-sunod ng pagbabagong ito ay lubos na posible.
Maaari bang unilaterally taasan ng landlord ang upa?
Mukhang simple at malinaw ang lahat sa mga kasunduan sa pag-upa. Ang mga kasunduang ito ay sa unang tingin lamang ay pinag-aralan at pinagkadalubhasaan, tulad ng Europa. Ito ay nagkakahalaga ng pagsasama ng isang maling salita sa mga ito - at ang tunay na African jungle ay magsisimula.
Pagtaas ng upa sa paunawa…Sa kaugalian, ang landlord ay itinuturing na mas mahusay na posisyon kaysa sa nangungupahan bilang default. Kunin, halimbawa, ang karapatan ng may-ari na taasan ang upa. Ang Civil Code ng Russian Federation ay malinaw na nagtatatag na ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 1 ng Art.
3 sining. 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Dahil ito dispositive na pamantayan, ibig sabihin, isang panuntunan na nagpapahintulot sa mga partido na magpasya para sa kanilang sarili kung paano kumilos sa isang partikular na sitwasyon, kung gayon ang kontrata ay maaaring magsama ng isang panuntunan na ang may-ari ay may karapatan na baguhin ang upa nang unilaterally.
Maaari bang unilaterally taasan ng landlord ang upa?
Ang pamamaraan, kundisyon at tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kasunduan sa pag-upa (Bahagi 1 ng Artikulo na ito). ang kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (Bahagi 3 ng parehong artikulo). Dahil sa katotohanan na ang mga pagbabago sa batas sibil sa upa ay pinapayagan nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, ang hukuman ay may karapatang ideklara na walang bisa (salungat sa kasalukuyang batas ) Protocol No. Ang protocol ay nagtaas ng upa sa pangalawang pagkakataon sa isang taon. Samakatuwid, walang pagtaas sa upa mula noong Nobyembre 15, 2008, at ang OAO Saratovstroysteklo ay walang karapatang humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa nang unilaterally.
Mahalaga
Ang Civil Code ng Russian Federation direkta at walang kondisyon na nagtatatag na ang isang pagbabago sa halaga ng upa ay posible nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 3, artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Kahit na kung hindi man ay inireseta sa kontrata, ang naturang kundisyon ay magiging walang bisa (pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 21, 2011 No. VAC-9525/10). Kung Arrears ng Renta Kung may atraso sa upa, ang sibilisadong paraan upang malutas ang isyu ay magsampa ng kaso upang paalisin at kolektahin ang utang.
Sa pagsasagawa, upang hikayatin ang may utang na magbayad ng utang, ang iba pang mga pamamaraan ay ginagamit, ibig sabihin, ang pag-access sa inuupahang lugar ay naharang at ang natitirang pag-aari ng nangungupahan ay pinanatili dito. Sabihin natin kaagad na kung walang kaukulang kondisyon sa kasunduan sa pag-upa, ang mga naturang aksyon ng may-ari ay maituturing na ilegal.
Maaari bang unilaterally taasan ng landlord ang upa?
N 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" nilinaw na "kapag nag-aaplay ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga korte ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na ang mga tuntunin ng kontrata ay dapat manatiling hindi nagbabago sa panahon ng ang taon, na nagbibigay ng isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan ( mekanismo) para sa pagkalkula nito.” Kung ang kasunduan ay may kasamang kondisyon na nagbibigay ng posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang mas madalas kaysa isang beses sa isang taon, ang naturang kondisyon ay maaaring itinuturing na walang bisa, na tumutukoy sa talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation. Halimbawa, babanggitin ko ang Determinasyon ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Pebrero 21, 2011 N VAC-9525/10 kung sakaling N A75-10558/2009: "... alinsunod sa talata 3 ng Artikulo 614 ng ang Civil Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), ang halaga ng upa, maliban kung ibinigay na kontrata, ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng tagal ng panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi higit sa isang beses sa isang taon.
Pansin
Ang mga nakalistang panuntunan para sa pagbabago ng upa ay hindi nalalapat sa mga kaso kung saan ang mekanismo para sa pagkalkula nito na tinukoy sa kasunduan ay nagbibigay ng pagtaas sa halaga depende sa ilang mga pangyayari, sa partikular na mga pagbabago sa minimum na sahod o kasalukuyang batas (halimbawa, kaugnay ng sa desisyon ng alkalde ng lungsod na baguhin ang rate ng pag-upa). Pagkatapos ang pahintulot ng nangungupahan na taasan ang upa at ang pagpapatupad ng karagdagang kasunduan ay hindi kinakailangan. Ang Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation (Resolution No. 11487/09 na may petsang Enero 26, 2010 at mail ng impormasyon may petsang 11.01.2002 No. 66 "Repasuhin ang kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa") at mga korte ng arbitrasyon(mga desisyon ng FAS Far Eastern District na may petsang 09.03.2010 No. Ф03-970/2010 at may petsang 07.12.2009 No. Ф03-6796/2009) naniniwala na ang naturang pagtaas sa upa ay, sa katunayan, ang katuparan ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa na napagkasunduan ng mga partido.
Ang panuntunang ito ay dispositive at nagpapahintulot sa pagbabago, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kasama ang kaso kung saan walang indikasyon ng posibilidad ng naturang pagbabago sa pag-upa. kasunduan mismo. Gayunpaman, kung, alinsunod sa batas o kasunduan ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation), kung gayon, sa loob ng kahulugan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang gayong pagbabago ay maaaring gawin niya nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon ... "Kaya, ang nagpapaupa ay nakatanggap ng karapatang unilaterally baguhin ang laki ng upa, ngunit isang beses sa isang taon.
Pederal na Batas Blg. 69-FZ na may petsang Disyembre 21, 1994 “Sa kaligtasan ng sunog”), sa pagsasagawa ay madalas na may mga pagtatalo sa pagitan ng mga panginoong maylupa at mga nangungupahan kung sino ang may pananagutan sa kung ano. Dapat tiyakin ng mga may-ari ang napapanahong pagsunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog, mga regulasyon, mga ordinansa at iba pa legal na pangangailangan mga inspektor ng estado para sa pangangasiwa ng sunog, at dapat sumunod ang mga nangungupahan mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog mga pamantayan para sa ganitong uri ng mga gusali (mga sugnay 10, 38 ng Mga Panuntunan sa Kaligtasan ng Sunog sa Russian Federation PPB 01-03, na inaprubahan ng utos ng Russian Emergency Ministry ng 18.06.03 No. 313). Samakatuwid, kinakailangan sa kontrata o sa isang annex dito upang ilarawan ang tiyak na saklaw ng mga obligasyon ng nangungupahan at ng may-ari sa larangan ng kaligtasan ng sunog, na gagawing posible na malinaw na makilala ang responsableng tao.
MAHALAGA: Ang simpleng pag-abiso sa may-ari ng pagtaas ng upa ay hindi dapat mag-bisa sa nangungupahan.
TANONG: Ang mga partido ay nagtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar (real estate) para sa isang panahon ng isang taon. Ang kasunduan ay nagbibigay ng karapatan ng may-ari na taasan ang upa dalawang beses sa isang taon. Ilang beses sa panahon ng naturang kasunduan maaaring taasan ng landlord ang upa?
SAGOT: Ayon sa sugnay 3 ng artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga tagal ng panahon na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Maaaring magkaloob ang batas para sa iba pang pinakamababang termino para sa pagrepaso sa halaga ng upa para sa ilang uri ng pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian.
Paragraph 21 "Sa Ilang Isyu ng Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa" ay nililinaw na ang panuntunang ito ay dispositive at nagbibigay-daan para sa pagbabago, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, ng mga tuntunin ng pag-upa. kasunduan sa halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kabilang ang kaso kung saan walang indikasyon ng posibilidad ng naturang pagbabago sa mismong kasunduan sa pag-upa.
Gayunpaman, kung, alinsunod sa batas o kasunduan, ang nagpapaupa ay may karapatan na unilaterally na baguhin ang halaga ng upa (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation), kung gayon, sa loob ng kahulugan ng talata 3 ng Artikulo 614 ng ang Civil Code ng Russian Federation, ang gayong pagbabago ay maaaring gawin niya nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
Kaya, kung ang kasunduan sa pag-upa para sa mga non-residential na lugar (real estate) ay nagbibigay ng karapatan ng may-ari na taasan ang halaga ng upa nang unilaterally, kung gayon binigay ng tama maaaring ibenta ng nagpapaupa nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Kung ang kasunduan ay nagsasaad na ang may-ari ng lupa ay may karapatang baguhin ang halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kung gayon ang naturang kondisyon ay salungat sa mga kinakailangan ng batas, dahil ang may-ari ay maaaring magbago ng halaga ng upa ng higit sa isang beses sa isang taon lamang. kung sumang-ayon ang nangungupahan sa naturang pagbabago. Kung ang may-ari ay nagtaas ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kung gayon ang nangungupahan ay may karapatang hamunin ang naturang pagtaas ng upa (mga termino ng kontrata) sa korte.
Bilang karagdagan, kinakailangang isaalang-alang ang katotohanan na ang rate ng pag-upa ay maaaring itakda sa kasunduan sa pag-upa hindi lamang sa isang nakapirming halaga ng pera, ngunit maging katumbas din, halimbawa, sa isang tiyak na halaga sa isang dayuhang pera (dolyar o euro). Ang ganitong pagpapasiya ng halaga ng upa, bilang panuntunan, ay isinasagawa sa mga pangmatagalang kasunduan sa pag-upa para sa mga hindi tirahan na lugar (real estate) at naglalayong alisin ang masamang epekto ng inflation. V kasong ito ang ganitong kondisyon ay mangangahulugan ng pagtatatag ng mekanismo para sa pagkalkula ng upa, kaya ang pagbabago sa halaga ng palitan ng dayuhang pera (dollar o euro) ay hindi nangangahulugang pagbabago (pagtaas) sa halaga ng upa ng hindi tirahan. kasunduan sa pag-upa ng lugar (real estate) sa loob ng kahulugan ng sugnay 3 ng artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation.
BASAHIN DIN ANG MGA KONSULTASYON NG ISANG REAL ESTATE LAWYER:
Alinsunod sa domestic mga legal na regulasyon Ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa. Kung saan ang pagtaas ay maaaring gawin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Sa anong mga kaso posible na taasan ang rate ng pag-upa nang unilaterally, kung paano pinoprotektahan ng batas ang nangungupahan, kung ano ang kailangan mong bigyang pansin kapag bumubuo ng isang kasunduan sa pag-upa. Makakakita ka ng mga sagot sa mga ito at iba pang mga tanong mula sa aming artikulo.
Kailan mo maitataas ang iyong upa?
Bilang may-ari ng lugar na nilayon mong ilipat sa pansamantalang pagmamay-ari sa isang batayan sa pag-upa, kailangan mong malaman hindi lamang ang tungkol sa iyong mga karapatan, kundi pati na rin ang tungkol sa iyong mga obligasyon. Ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa nang unilateral, ngunit gawin lamang ito, batay sa mga legal na regulasyon.
Kung hindi, maaaring mag-apply ang nangungupahan sa mga korte upang protektahan ang kanilang mga karapatan at interes. Sa lumalagong inflation, patuloy na paglaki ng mga presyo para sa pabahay at mga serbisyong pangkomunidad, ang probisyong ito ng kasunduan sa pag-upa ay nananatiling napaka-kaugnay at naaangkop sa mahahalagang kondisyon. Samakatuwid, bago ang disenyo ng seksyon na may kaugnayan sa upa at lahat ng mga nuances ng pagtaas nito, kinakailangan na sumang-ayon sa yugto ng pagguhit ng kontrata.
Pinoprotektahan ng batas ang mga interes ng nangungupahan
Malinaw na kinokontrol ng batas ng Russia ang mga sitwasyon kung kailan maaaring taasan ng may-ari ng isang inuupahang lugar ang rate ng rental. Batay sa GC mga katulad na sitwasyon dalawa lang:
- Ang bayad para sa paggamit ng lugar ay maaaring tumaas alinsunod sa mga tuntunin ng lease o lease agreement. Ang mga kasunduan ng mga kalahok sa transaksyon ay eksakto kung ano ang hindi pinakikialaman ng Batas nang walang kaukulang pangangailangan. At kung, sa panahon ng pagpapatupad ng kontrata, ang mga partido sa una ay sumang-ayon sa posibilidad ng pagtaas ng rate ng pag-upa kung lumitaw ang ilang mga kundisyon, kung gayon ang may-ari ay may karapatang dagdagan ito. Ang ganitong mga kundisyon, halimbawa, ay ilang mga pagpapahusay na ginagawa ng may-ari, na may pahintulot ng nangungupahan, sa lugar - nagbibigay ng pagpainit o mainit na tubig, pagtaas ng kuryente, isinasagawa ang pagkukumpuni, atbp. Alalahanin na ang lahat ng ito ay dapat na naitala sa lease na nilagdaan ng parehong partido sa transaksyon. Ang ganitong pagtaas ay maaaring gawin, ngunit ang batas ay nagtatatag ng isang malinaw na limitasyon - ito ay maaaring gawin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.
- Sa kawalan ng kondisyong ito sa pangunahing dokumento ng transaksyon, ang batas ay nagtatatag na ang may-ari, sa pamamagitan ng sariling kalooban ay may karapatan din na unilaterally baguhin ang upa. Ngunit pagkatapos lamang ng isang taon na lumipas mula sa petsa ng pagpasok sa bisa ng kasunduan legal na puwersa. Sa madaling salita, pagkatapos lagdaan ang kasunduan sa pag-upa, ang bayad para sa paggamit ng lugar ay mananatiling hindi magbabago sa buong taon at pagkatapos lamang ay may karapatan ang may-ari na taasan ito nang unilaterally.
Ngunit dapat itong lalo na tandaan na ang kasunduan sa pag-upa ay maaaring pangmatagalan at panandalian. Sa unang kaso, ang transaksyon ay natapos para sa isang panahon ng higit sa isang taon, dapat itong nakarehistro sa mga awtoridad ng Rosreestr. Ngunit sa kaso ng mga panandaliang relasyon sa pag-upa, ang kontrata ay iginuhit para sa isang panahon ng hanggang sa isang taon, ang pagpaparehistro nito ay hindi kinakailangan. Sa kasong ito, kung plano ng may-ari na taasan ang rate ng pag-upa, maaari niyang, sa pagtatapos ng kontrata, mag-alok sa nangungupahan na muling pag-usapan ang transaksyon sa mga bagong termino.
Kung hindi sinunod ang alok na ito, at walang sinuman sa mga kalahok ang nagnanais na kanselahin ang kontrata, ito ay ituturing na pahabain para sa isang hindi tiyak na tagal ng panahon na may parehong mga kundisyon.
Paano taasan ang iyong upa
Kung plano ng may-ari na taasan ang upa, kung gayon siya dapat ipaalam sa nangungupahan sa pamamagitan ng sulat. Ang kundisyon para sa pagbabago, sa sitwasyong ito - ang pagtaas ng bayad para sa inuupahang lugar, ay magiging wasto mula sa sandaling maihatid ang pabatid na ito sa nangungupahan.
Ngunit, tulad ng nakikita mo mula sa pagsasanay, sa katotohanan ang lahat ay mas kumplikado. Ang probisyon ng batas na ito ay dispositive, at maaari lamang ilapat sa sitwasyon kung ang probisyong ito ay direktang isinulat sa kasunduan sa pag-upa. Sa madaling salita, anuman ang katotohanan na ang may-ari ng lupa ay may karapatan na taasan ang upa isang beses sa isang taon, ang nangungupahan ay may karapatan na hindi sumang-ayon sa naturang pagbabago at kanselahin ang kasunduan nang unilateral din. Kung ito ay isang pangmatagalang pag-upa para sa lugar, at mayroon ito pagpaparehistro ng estado, kung gayon ang lahat ng mga pagbabago na ginawa sa kontrata, kabilang ang mga nauugnay sa presyo nito - upa, ay dapat iguhit sa anyo ng isang karagdagang kasunduan sa pangunahing dokumento. Ang karagdagang kasunduan ay nilagdaan ng parehong mga kalahok sa relasyon sa pag-upa at nakarehistro din sa Rosreestr. Kung hindi ito nagawa, ang nangungupahan ay may karapatang hamunin ang pagtaas ng bayad para sa inuupahang lugar sa pamamagitan ng pagsusumite ng naaangkop na aplikasyon sa mga korte.
Bilang karagdagan, ang paglitaw ng ilang mga kundisyon na nabaybay sa pangunahing dokumento ay hindi rin nag-oobliga sa nangungupahan na sumang-ayon sa pagtaas ng upa ng may-ari.
Malaki ang nakasalalay sa kung paano isinulat ang kundisyong ito.. Ipagpalagay, kung nabalangkas na "maaaring magbago ang upa para sa lugar", hindi ito nangangahulugan na ang pangalawang partido ay dapat sumang-ayon sa pagbabago nito. At isa pang sitwasyon, kung ang pangunahing dokumento ay nagsasabi na sa simula ilang kundisyon"Ang bayad para sa paggamit ng lugar ay maaaring magbago." Sa pamamagitan ng paglalagay ng kanyang lagda sa naturang kasunduan, ang nangungupahan ay sumasang-ayon nang maaga sa mga pagbabago sa upa, kasama na kapag umabot ang inflation. limitasyon. Bilang karagdagan, maaaring ipahiwatig na "sa kaganapan ng pagtanggi ng nangungupahan na magtapos ng karagdagang kasunduan, ang hindi pagkakaunawaan sa mga pagbabago sa pagbabayad ng upa ay isinasaalang-alang ng korte o ang kontrata ay nakansela nang maaga sa iskedyul."
Kapag hindi pumayag ang nangungupahan na bayaran ang tumaas na upa
Kapag ang may-ari ng lugar, na ginagabayan ng batas o ang mga tuntunin na napagkasunduan sa kontrata, ay nagdaragdag ng bayad para sa naupahan na bagay, at ang nangungupahan ay hindi sumasang-ayon na bayaran ito, na patuloy na ginagamit ang lugar, siyempre, ang ilang utang ay lilitaw. Tandaan na wala kang karapatang lutasin ang isyu, halimbawa, sa pamamagitan ng pagharang sa pag-access ng nangungupahan sa inuupahang lugar, at higit pa sa pamamagitan ng pagtatangkang bawiin mula sa kanya ang nagresultang utang sa anyo ng ari-arian na pagmamay-ari ng nangungupahan. Siyempre, maliban kung iba ang nakasaad sa lease.