Unilateral na pagtaas ng upa. Sa may-ari: Pagbabago ng upa at pagwawakas ng pag-upa

Galina Tkachenko, pinuno ng legal na departamento

Ang mga nangungupahan, kapag pumipirma ng isang kasunduan sa pag-upa, ay hindi palaging binibigyang pansin ang parirala na "maaaring ang may-ari, sa unilaterally taasan ang upa dahil sa pagtaas ng dolyar o pagbabago halaga sa pamilihan paupahan." Ngunit hindi nila isinasaalang-alang na bilang isang resulta, ang halaga ng upa ay maaaring tumaas nang eksakto ng dalawang beses, o higit pa. Kung ano ang magagawa ng isang nangungupahan kung ang isang lease ay nilagdaan na at ang isang paunawa ng pagtaas ng upa ay natanggap mula sa may-ari ay tatalakayin sa artikulong ito.

Ano ang dapat malaman ng isang nangungupahan?

1. Sa talata 11 Liham ng impormasyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court Pederasyon ng Russia na may petsang Enero 11, 2002 No. 66 "Pagsusuri ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" nilinaw na "kapag nag-aaplaytalata 3 ng Artikulo 614 Civil Code Ang mga korte ng Russian Federation ay dapat magpatuloy mula sa katotohanan na sa panahon ng taon ang mga tuntunin ng kontrata ay dapat manatiling hindi nagbabago, na nagbibigay ng isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito.

Kung ang kontrata ay may kasamang kundisyon na nagbibigay para sa posibilidad na baguhin ang halaga ng upa nang mas madalas kaysa isang beses sa isang taon, ang naturang kundisyon ay maaaring ituring na walang bisa, na tumutukoy sa talata 3 ng artikulo 614 Civil Code ng Russian Federation. Halimbawa, mag-quote ako Kahulugan Ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Pebrero 21, 2011 No. VAS-9525/10 sa kaso No. A75-10558/2009:

"...Ayon kay talata 3 ng artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), ang halaga ng upa, maliban kung itinatadhana ng kontrata, ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kontrata , ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Maaaring maglaan ang batas para sa iba pinakamababang termino rebisyon ng upa para sa ibang mga klase pag-upa, gayundin para sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian.

Bilang karagdagan, alinsunod sa talata 11 Liham ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66 "Pagsusuri ng hudisyal na kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan na may kaugnayan sa upa" talata 3 ng artikulo 614 Ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng paunang pamantayan tungkol sa dalas ng mga pagbabago sa halaga ng upa, na may kaugnayan sa kung saan ang mga partido ay hindi maaaring magbago o magtatag sa kontrata ng isang kondisyon na naiiba mula sa ibinigay para dito. ang nakasanayan . Samakatuwid, ang kondisyon ng kontrata, na nagbibigay para sa posibilidad ng quarterly na pagbabago sa halaga ng upa, ay walang bisa dahil sa artikulo 168 Civil Code ng Russian Federation bilang hindi sumusunod sa batas ... ".

Gayunpaman, kalaunan ang Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation sa Resolution No. 73 na may petsang Nobyembre 17, 2011 "Sa Ilang Mga Isyu ng Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa", ay ipinahiwatig sa p. 21:

"... Sa bisa ng talata 3 ng Artikulo 614 Ang Civil Code ng Russian Federation, maliban kung itinakda ng kasunduan, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga takdang panahon na itinakda ng kasunduan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sa kasong ito, ang maaaring magtatag ang batas ng iba pang pinakamababang tuntunin para sa pagrepaso sa halaga ng upa para sa ilang uri ng pag-upa, at para din sa pag-upa ng ilang uri ng ari-arian).

Ang pamantayang ito ay dispositive at umamin pagbabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa sa halaga ng upa nang higit sa isang beses sa isang taon, kabilang sa kaso kung saan walang indikasyon ng posibilidad ng naturang pagbabago sa mismong kasunduan sa pag-upa.

Gayunpaman, kung, alinsunod sa batas o kontrata panginoong maylupamay karapatan na unilaterally baguhin ang upa ( Civil Code ng Russian Federation), pagkatapos ay sa loob ng kahulugantalata 3 ng Artikulo 614 Civil Code ng Russian Federation, ang gayong pagbabago ay maaaring isagawa niya hindi hihigit sa isang beses sa isang taon...».

Kaya, natanggap ng may-ari ang karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa, ngunit isang beses sa isang taon. titigil ako sa Mga utos at ang Arbitration Court ng Moscow District na may petsang Enero 20, 2015 No. F05-15294 / 2014 sa kaso No. A40-54476 / 14:

“...Ayon sa sugnay 6.1 ng kasunduan, na isinasaalang-alang ang mga probisyon ng kasunduan sa pag-upa na natapos sa pagitan ng mga partido noong Disyembre 28, 1993 No. 2720/17, ang mga rate ng pag-upa para sa lugar ay hindi maaaring magbago hanggang Disyembre 31 , 2011, maliban sa itinatadhana sa mga sugnay 6.5, 6.6 ng kasunduang ito.

Ang may-ari ng lupa ay may karapatan na baguhin ang mga rate ng pag-upa na tinukoy sa kasunduang ito kung sakaling magkaroon ng sentralisadong pagbabago sa mga presyo at taripa para sa mga utility, pangunahing mga rate ng upa para sa lupa, mga buwis sa ari-arian, mga buwis sa turnover, sa proporsyon sa halaga ng kanilang pagtaas, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon ( sugnay 6.5 ng kasunduan).

Nalaman ng mga korte na paulit-ulit na sinabihan ng nagsasakdal ang nasasakdal tungkol sa isa pang pagtaas sa rate ng upa, na may detalyadong kalkulasyon at karagdagang kasunduan, kung saan ang huli ay hindi sumang-ayon, na may kaugnayan sa kung saan ang nagsasakdal ay nagsampa ng paghahabol na ito para sa mga pagbabago sa mga tuntunin ng kontrata No. 20/155 na may petsang 23.07.2008 sa mga tuntunin ng mga rate ng pag-upa.

Ang korte, nang masuri at masuri ang ebidensyang makukuha sa kaso, kasama ang mga tuntunin ng kontrata No. 20/155 na may petsang Hulyo 23, 2008, ay dumating sa konklusyon na walang mga batayan para sa pagbabago sa mga rate ng rental na idineklara ng nagsasakdal sa alinsunod sa artikulo 614 Civil Code ng Russian Federation, isinasaalang-alang ang katotohanan na mula 01.01.2014 ang rental rate ay nadagdagan mula sa RUB 3,872.04 hanggang 4,015 rubles. para sa 1 sq. m bawat taon para sa espasyo ng opisina at mula sa 3,002.59 rubles. hanggang RUB 3,113.94 para sa 1 sq. m bawat taon para sa espasyo ng bodega.

Mga kontradiksyon sa mga konklusyon ng korte ng ipinahiwatig na legal na posisyon, pati na rin ang hindi tamang interpretasyon ng mga pamantayan ng korte matibay na batas sa kasalukuyang kaso, hindi mahanap ng panel ng mga hukom ... ".

2. Hiwalay, gusto kong tandaan ang mga kasunduan sa pag-upa na natapos hanggang sa isang taon. Ang kasanayang panghukuman ay bumuo ng isang posisyon ayon sa kung saan ang upa sa ilalim ng isang kasunduan ay natapos para sa isang panahon na mas mababa sa isang taon (katumbas ng isang taon) ay hindi napapailalim sa pagbabago. Halimbawa, Kahulugan Ang Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Agosto 27, 2009 No. VAS-10734/09 sa kaso No. A12-15393/08-C28:

“... Satisfying the claim, the courts reasonably proceeded from the provision artikulo 614 Sibil na Kodigo ng Russian Federation na ang nangungupahan ay obligadong magbayad ng napapanahong bayad para sa paggamit ng ari-arian (upa).

Alinsunod satalata 3 ng artikulo 614 Ang Civil Code ng Russian Federation, maliban kung ibinigay ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring mabago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng mga limitasyon ng oras na itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.

Dahil ang pag-upa ay natapos sa loob ng isang panahon na wala pang isang taon, ang halaga ng upa ay hindi na mababago.

Batay sa mga tuntunin ng kontrata, hukuman ng apela nararapat na binago ang desisyon ng court of first instance at nabawi ang halaga ng utang batay sa halaga ng upa na napagkasunduan ng mga partido sa oras ng pagtatapos ng kontrata ...".

Magbibigay din ako bilang halimbawa Dekreto Federal Antimonopoly Service ng Ural District na may petsang Hulyo 21, 2010 No. F09-5670 / 10-C6 sa kaso No. A71-14477 / 2009:

“... Ang kumpanya ng Glavryba (nangungupahan) at ang kumpanya ng Aikai (subtenant) ay pumirma ng isang kasunduan sa sublease real estate na may petsang 01.04.2009 No. 310/2009, ayon sa kung saan ang unang palapag ng isang non-residential na lugar na may lawak na 381.9 sq. m, na matatagpuan sa address: Udmurt Republic, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, para sa isang panahon mula 04/01/2009 hanggang 12/31/2009 kasama para sa organisasyon ng mga aktibidad sa pangangalakal.

Sa isang liham na may petsang 06/08/2009 No. 162, ipinaalam ng kumpanya ng Glavryba sa kumpanya ng Aikai ang tungkol sa pagtaas ng upa mula 05/01/2009 hanggang 161,565 rubles. 60 kop.

Dahil ang utang at mga parusa ay hindi binayaran ng kumpanyang "Aikai" nang buo, ang kumpanyang "Glavryba" ay umapela sa hukuman ng Arbitrasyon na may paghahabol sa kasong kinakaharap.

Matapos suriin at suriin ang pinagsama-samang paraan sa paraang inireseta Art. 71 Arbitrasyon code ng pamamaraan Russian Federation, ang ebidensya na magagamit sa file ng kaso, ang mga korte ay dumating sa isang makatwirang konklusyon na ang pagkakaroon at mga batayan para sa paglitaw ng utang ng nasasakdal sa nagsasakdal ay nakumpirma. Kasabay nito, ipinahiwatig ng mga korte na ang pagbabago ng halaga ng upa sa ilalim ng pinagtatalunang kasunduan pagkatapos ng dalawang buwan mula sa petsa ng pagtatapos nito ay salungat sa talata 3 ng Art. 614 ng Civil Code ng Russian Federation, batay sa kung saan, isinasaalang-alang ang mga pagbabayad na ginawa ng kumpanya ng Aikai, ang utang ng kumpanya ng Aikai ay muling nakalkula ... ".

1. Kahit na ang isang kasunduan ay nilagdaan sa pagitan ng mga partido sa kasunduan sa pag-upa sa pagtaas ng upa sa ilalim ng isang kasunduan na natapos sa loob ng hanggang isang taon o sa pagbabago ng upa sa pangalawang pagkakataon sa isang taon, kung gayon ang naturang kasunduan ay maaaring kinikilala bilang walang bisa. Halimbawa, Dekreto Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Nobyembre 19, 2009 sa kaso No. A11-2018/2009:

"... Alinsunod sa artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ay obligadong gumawa ng napapanahong mga pagbabayad para sa paggamit ng ari-arian (upa). Ang pamamaraan, kundisyon at tuntunin para sa pagbabayad ng upa ay tinutukoy ng kasunduan sa pag-upa ( bahagi 1 nasabing artikulo).

Maliban kung itinakda ng kontrata, ang halaga ng upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa loob ng panahong itinakda ng kontrata, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon(bahagi 3 ng parehong artikulo) .

Dahil sa katotohanan na pinapayagan ng batas sibil na baguhin ang upa nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, ang hukuman ay may karapatang kinikilala bilang null and void (sumasalungat sa kasalukuyang batas) protocol No. 7 ng kasunduan sa upa sa ilalim ng kasunduan No. tumaas ang bayad para sa pangalawa oras sa isang taon. Samakatuwid, walang pagtaas sa upa mula noong Nobyembre 15, 2008, at ang OAO Saratovstroysteklo ay walang karapatang humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa nang unilaterally. Dahil dito, ang kasunduan sa pag-upa, na binago ng karagdagang kasunduan dito na may petsang 10/12/2008 No. 5, ay patuloy na may bisa hanggang 12/31/2009.

Mga batayan para sa pagkansela ng inapela na mga aksyong panghukuman batay sa reklamo sa cassation walang ebidensya..."

2. Ang nangungupahan ay maaaring sumangguni sa katotohanan na ang unilateral na pagtaas sa upa ng may-ari ay isang pag-abuso sa karapatan.

Ang paninindigan na ito ay nakumpirma Dekreto m ng Plenum ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation ng Nobyembre 17, 2011 No. 73 (tulad ng sinusugan noong Enero 25, 2013) "Sa Ilang Mga Isyu ng Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa", talata 22:

“... Kung sa kawalan regulasyon ng estado ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay ng karapatan ng nagpapaupa na unilaterally na baguhin ang laki nito, pagkatapos ay sa mga kaso kung saan napatunayan na bilang resulta ng naturang unilateral na pagbabago, ito ay tumaas nang hindi katimbang sa pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa ibinigay na lugar para sa nauugnay na panahon, at higit na lumampas sa kanila na nagpapatotoo sa pag-abuso ng nagpapaupa sa kanyang karapatan, ang korte, batay sa talata 2 ng Artikulo 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ay tumangging mangolekta ng upa sa bahagi na lumalampas sa pinangalanang average na mga rate ng merkado ... ".

SA kalidad magandang halimbawa- Resolusyon ng Arbitration Court ng East Siberian District na may petsang Agosto 20, 2014 sa kaso No. A10-1405 / 2013:

“... Tulad ng sumusunod mula sa file ng kaso, unilateral na pagtaas pinatunayan ng nagsasakdal ang upa gamit ang data ng ulat ng ARTOKS LLC "Sa pagtatasa ng halaga ng pamilihan ng bagay sa pagtatasa" na may petsang 20.08.2010 No. 143/42-10/2.

Isinasaalang-alang ang pagtatalo at pagsusuri sa nasabing ulat alinsunod sa mga patakaran ng Artikulo 71 ng Arbitration Procedure Code ng Russian Federation, itinatag ng korte ang paggamit ng maling impormasyon tungkol sa mga katangian ng inuupahang lugar at ang paglabag ng appraiser ng mga kinakailangan ng Batas sa mga aktibidad sa pagtatasa At mga pederal na pamantayan valuation, at samakatuwid ay hindi isinasaalang-alang ang market value ng valuation object na tinukoy dito - ang taunang upa para sa 1 sq. m ng espasyo sa imbakan, katumbas ng 1,884 rubles na walang VAT.

Sa batayan ng ulat No. 617 sa pagtatasa ng halaga ng merkado ng halaga ng pag-upa ng real estate, na isinagawa ng appraiser LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova OL sa pamamagitan ng kahulugan ng Arbitration Court of the Republic of Buryatia, itinatag ng korte ng unang pagkakataon ang aktwal na halaga sa pamilihan ng karapatang gamitin ang pinagtatalunang lugar sa batayan ng pag-upa .

Ang mga resulta ng pagtatasa na ito ay hindi pinagtatalunan ng mga taong sangkot sa kaso, ang mga hindi pagkakatugma ng ulat na ito sa mga kinakailangan kasalukuyang batas hindi mahanap.

Alinsunod sa sugnay 22 ng Resolusyon Blg. 73 ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011, kung sa kawalan ng regulasyon ng estado ng upa, ang kasunduan sa pag-upa ay nagbibigay ng karapatan ng nagpapaupa na unilaterally baguhin ang laki nito, pagkatapos ay sa mga kaso kung saan napatunayan na bilang resulta ng naturang unilateral na pagbabago, tumaas ito nang hindi katumbas ng pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa ibinigay na lugar para sa kaukulang panahon, at makabuluhang lumampas sa kanila, na nagpapahiwatig na inabuso ng may-ari ang kanyang karapatan, ang hukuman, batay sa talata 2 ng Artikulo 10 ng Civil Code ng Russian Federation, ay tumangging kolektahin ang mga bayarin sa upa na lampas sa pinangalanang average na mga rate ng merkado.

Batay sa naunang nabanggit, na itinatag na bilang isang resulta ng isang unilateral na pagbabago sa taunang upa ng nagsasakdal, ang upa ay tumaas nang hindi katumbas ng pagbabago sa average na mga rate ng merkado na binayaran para sa pag-upa ng katulad na ari-arian sa ibinigay na lugar para sa kaukulang panahon. , at makabuluhang lumampas sa kanila, wastong nalutas ng korte ng arbitrasyon ang hindi pagkakaunawaan sa pamamagitan ng pagbawi ng utang sa halaga ng isang tiyak na halaga sa pamilihan ng pag-upa ng pinagtatalunang ari-arian at pagtanggi na masiyahan ang paghahabol ...".

3. Kung pipirma ka pa lang ng lease at iginigiit ng iyong landlord ang kanyang karapatan unilateral na pagbabago upa, pagkatapos ay subukang itakda sa kontrata ang mga limitasyon para sa pagbabago ng halaga ng bayad o ang pamamaraan para sa pagkalkula ng upa kapag ito ay tumaas. Halimbawa, tulad nito: "Ang halaga ng upa ay maaaring tumaas ng Lessor nang unilateral, ngunit hindi hihigit sa __% ng halaga ng renta na tinukoy sa sugnay ___ ng kasunduang ito."

Kung hindi, ang may-ari ay may karapatan na taasan ang upa sa anumang halaga.

Resolusyon ng FAS Northwestern District napetsahan 01/28/2010 sa kaso No. А05-7679/2009:

“... Ito ay sumusunod mula sa talata 3.1 ng kasunduan na ang halaga ng upa ay maaaring tumaas ng nagpapaupa nang unilaterally kung sakaling tumaas ang mga taripa para sa paggamit. kapirasong lupa kung saan ang gusali ay matatagpuan sa proporsyon sa lugar ng naupahan na lugar, pati na rin ang pagtaas ng mga taripa para sa mga kagamitan at iba pang mga gastos, kabilang ang para sa supply ng tubig, alkantarilya, supply ng init at kuryente.

Ang mga korte na itinatag at ang nasasakdal ay hindi pinagtatalunan na ang mga taripa para sa supply ng tubig at kalinisan, para sa thermal energy, kuryente ay nadagdagan kumpara sa 2008, na may kaugnayan kung saan, nang naaayon, ang mga gastos ng lessor para sa pagbabayad ng mga serbisyo sa utility at pagpapanatili ay tumaas.

Ang argumento ng nasasakdal na ang pagtaas ng upa ay hindi sumusunod sa mga tuntunin ng kasunduan, dahil ginawa ito sa isang di-makatwirang halaga at hindi sa proporsyon sa tumaas na mga gastos, ay nararapat na tinanggihan ng mga korte sa kadahilanang, sa pagkakaroon ng itinatadhana sa sugnay 3.1 ng kasunduan ang posibilidad ng isang unilateral na pagtaas sa halaga ng upa, ang mga partido ay hindi nagtakda ng katulad na pagtaas sa proporsyon sa mga gastos ng nagsasakdal na natamo sa pagbabayad mga kagamitan, gayundin ay hindi nagbigay para sa pamamaraan at hindi nagtatag ng pagkalkula na inilapat sa kaganapan ng isang unilateral na pagtaas sa upa.

Ang pagkakaroon ng pagtatatag ng presyo ng kontrata sa isang tiyak na halaga ng pera sa talata 3.1 ng kasunduan, ang mga partido ay nagbigay din ng karapatan ng nangungupahan na unilaterally taasan ang halaga ng upa kung sakaling tumaas ang mga taripa para sa paggamit ng lupa. plot, mga taripa para sa utility at pagpapanatili at iba pang mga gastos.

Kaya, ang pagbabago sa upa bilang resulta ng pagsasaayos nito, na isinasaalang-alang ang pagtaas sa mga umiiral na taripa, ay hindi sumasalungat sa itaas legal na pamantayan at ang mga tuntunin ng kontrata...

Sum up sa itaasc sinabi:

1. Pagkatapos makatanggap ng paunawa mula sa may-ari tungkol sa pagtaas ng upa, ang lahat ng komunikasyon sa kanya ay dapat maganap sa pagsusulat na may mga marka ng pagtanggap ng mga dokumento (mga liham, abiso, kasunduan) awtorisadong tao kasama ang petsa ng paghahatid o sa pamamagitan ng rehistradong koreo na may resibo sa pagbabalik at isang paglalarawan ng mga kalakip. Maaaring kailanganin ito bilang dokumentaryong ebidensya ng iyong mga salita sa korte.

2. Tingnan kung gaano katagal natapos ang iyong kasunduan sa pag-upa: kung sa isang panahon na mas mababa sa o katumbas ng isang taon, ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay dapat manatiling hindi nagbabago sa taon. Batay sa impormasyon sa artikulong ito, magpadala sa iyong kasero ng isang makatwirang tugon sa iyong paunawa sa pagtaas ng upa.

3. Tukuyin kung ang iyong sitwasyon ay isa sa mga inilarawan sa artikulo.

3.1. Kung lumagda ka sa isang kasunduan na salungat sa kasalukuyang batas sibil pagkatapos ay pumunta sa korte upang ideklara itong null and void.

3.2. Kung nakikita mo na malinaw na tumaas ang upa na wala sa proporsyon sa mga presyo sa merkado, makipag-ugnayan sa isang appraiser upang matukoy ang aktwal na halaga sa pamilihan ng karapatang gamitin ang ari-arian sa ilalim ng mga tuntunin sa pag-upa.

Pagkatapos nito, ipagbigay-alam sa may-ari nang nakasulat ang iyong posisyon at maglakip ng kopya ng ulat ng appraiser.

Kung hindi matugunan ng may-ari ang iyong mga pangangailangan, maaari kang mag-aplay sa korte upang ideklarang hindi wasto at hindi maipapatupad ang paunawa ng pagtaas ng upa. Halimbawa, ang Resolution ng Federal Antimonopoly Service ng North-Western District ng Oktubre 22, 2013 sa kaso No. A05-8698/2012.

Nakaharap ang iyong mga kasamahan pagtaas ng upa. Gayunpaman, napatunayan nila ang kamalian ng mga aksyon ng mga panginoong maylupa at napanatili ang kanilang pera. Ang kanilang mga argumento ay makakatulong sa iyo na protektahan ang iyong negosyo.

1. Alamin kung ano ang nakakaapekto sa halaga ng upa

Ang halaga ng upa ay maaaring mabago nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon (sugnay 3, artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation). Samakatuwid, ang unang bagay na kailangan mong gawin ay alamin kung mayroong anumang mga pagbabago sa halaga ng mga pagbabayad sa upa sa loob ng 12 buwan. Pagkatapos ay ipasuri sa mga abogado ang kasunduan sa pag-upa. Maaaring magbigay ito na ang nagpapaupa ay may karapatan na unilateral na baguhin ang mga tuntunin ng kontrata kapag nangyari, halimbawa, ang mga naturang kaganapan:

isang pagtaas sa rate ng buwis sa lupa;
pagbabago sa pamamaraan para sa pagkalkula ng upa na itinatag ng mga awtoridad sa munisipyo;
isang pagbabago sa uri ng aktibidad ng kumpanya sa teritoryo ng inuupahang lugar o lupa (halimbawa, ang mga lugar ay ginagamit hindi bilang isang bodega, ngunit bilang isang pagawaan ng produksyon);
pagtaas sa kadastral na halaga ng real estate o ang antas ng mga presyo sa merkado.

Pagkatapos nito, kinakailangang ihambing ang mga kondisyon na naitala sa dokumento at ang mga batayan kung saan itinaas ng may-ari ang presyo.

Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)

Ang administrasyon ng lungsod ng Nizhnevartovsk ay pumasok sa isang kasunduan sa kumpanya ng Stroitel-88. Ang huli ay obligadong magbayad ng humigit-kumulang 24 libong rubles sa isang quarterly na batayan. para sa pagpapaupa ng lupa at mga bodega na matatagpuan dito. Gayunpaman, ang mga kawani ng departamento ari-arian ng munisipyo At yamang lupa sa pag-inspeksyon sa teritoryo, itinatag na ginamit ng organisasyon ang ari-arian para sa isang warehouse store, isang exhibition hall at isang opisina. Sa kanilang opinyon, ang katotohanang ito ay nagbabago sa mga katangian ng mundo, nito halaga ng kadastral, at pinapataas ang laki ng bayad. Muling kinakalkula ng may-ari ang halaga, na isinasaalang-alang ang mga bagong pangyayari, at hiniling na magbayad ng humigit-kumulang 345 libong rubles. (kabilang ang mga multa para sa huli na pagbabayad). Ang kumpanya ay hindi sumang-ayon dito at pumunta sa korte. Ang pangunahing argumento sa pabor nito ay ang katotohanan na ang may-ari ay may karapatan na itaas ang upa nang unilateral lamang kung sakaling tumaas ang rate ng buwis sa lupa (walang iba pang mga batayan sa kontrata). Dahil hindi nagbago ang rate, ilegal ang claim ng lessor (Decree of the Federal Antimonopoly Service of the West Siberian District of August 2, 2013 in case No. A75-8877/2012). Ang isang katulad na argumento ay nakatulong sa On Clinic Irkutsk na maiwasan ang taunang pagtaas ng upa na higit sa 1 milyong rubles. (dahil sa mga pagbabago sa mga presyo sa merkado). Ang sumusunod na katotohanan ay nakatulong dito: walang sugnay sa kontrata na maaaring baguhin ng may-ari ng lupa ang halaga ng upa nang unilateral na may pagtaas sa mga presyo sa merkado (decree ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 15, 2011 kung sakaling Blg. A19-15038 / 09-7-4).

Bago pumirma sa kontrata, hilingin sa mga ekonomista na kalkulahin kung ang pag-upa ay magiging kumikita sa isang taon, kung ang laki nito ay nakasalalay, halimbawa, sa rate ng buwis o sa inflation. Bilang karagdagan, subukang sumang-ayon sa may-ari ng malinaw at hindi malabo na mga tuntunin na magbibigay-daan sa iyong baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon nang unilaterally.

2. Padalhan ang may-ari ng nakasulat na pagtanggi

Kung hindi ka nagbigay sa kontrata para sa posibilidad na suriin ang upa nang unilaterally o nagpahiwatig ng pagbabawal dito, kung gayon ang may-ari ay magagawang taasan ang upa lamang sa iyong pahintulot. Kung ayaw mong baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon, sumulat ng pagtanggi at huwag pumirma ng karagdagang kasunduan. Sa kasong ito, kahit na pumunta ang may-ari sa korte upang mabawi ang mga atraso, ang batas ay nasa iyong panig.

Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)

Ang Borkhleb enterprise (lessor) ay nagpaupa ng pitong lugar kay Torgsin (nangungupahan) para sa isang tindahan. Buwanang upa - 160 libong rubles. Pagkatapos noon, ang may-ari malayang kadalubhasaan, na nagpakita na ang average na halaga ng upa sa merkado ay mas mataas. Sa batayan na ito, nagpadala siya kumpanya ng kalakalan isang karagdagang kasunduan upang taasan ang bayad sa 320 thousand bawat buwan. Tumanggi ang nangungupahan na lagdaan ang dokumento. Pagkatapos ang enterprise na "Borkhleb" ay nagpunta sa korte na humihiling na mabawi mula sa nangungupahan ang halagang higit sa 1.5 milyong rubles. - atraso sa upa at interes para sa paggamit ng pera ng ibang tao. Kinampihan ng korte ang kumpanya ng Torgsin. Ang unang argumento ay ang kontrata ay nagtatakda na posibleng baguhin ang halaga ng upa sa pamamagitan lamang ng kasunduan ng mga partido, sa kondisyon na tumaas ang mga presyo sa merkado. Pangalawa, hindi nagbigay ng ebidensya ang may-ari ng tunay na pagtaas ng presyo. Pangatlo, ang kumpanya ay hindi pumirma ng karagdagang kasunduan, na nagpapakita ng hindi pagkakasundo nito sa mga bagong kundisyon (decree ng Federal Antimonopoly Service ng Volga-Vyatka District na may petsang Abril 10, 2014 sa kaso No. A43-15549/2013).

Kung ang mga paglilitis ay pupunta sa korte, gumamit ng isa pang argumento - ang pagpilit sa nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan ay labag sa batas, dahil ito ay sumasalungat sa prinsipyo ng kanyang kalayaan alinsunod sa Artikulo 421 ng Civil Code ng Russian Federation.

3. Iulat na ang pagpapalit ng lease sa unang taon ay labag sa batas

Sa sulat ng impormasyon ng Presidium ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation na may petsang Enero 11, 2002 No. 66 (sinasabing sa panahon ng taon ang mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay dapat manatiling hindi nagbabago. Nangangahulugan ito na ang may-ari ng lupa walang karapatang magtaas ng upa sa unang taon ng pakikipagtulungan sa iyong kumpanya. Nalalapat din ang panuntunang ito sa mga organisasyong iyon na umuupa ng mga lugar sa loob ng isang taon o mas kaunti. Ang parehong posisyon ay sinusuportahan ng mga korte.

Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)

Ang kumpanya ng Kedr (lessor) at Credit Europe Bank (nangungupahan) ay pumasok sa isang non-residential sublease na kasunduan na may kondisyon na ang lessor ay may karapatan na unilaterally suriin ang halaga ng mga pagbabayad isang beses sa isang taon. Kasabay nito, ipinangako niyang ipaalam sa nangungupahan ang tungkol sa mga pagbabago 30 araw bago magsimula ang kanilang aksyon. Pagkalipas ng anim na buwan, nakatanggap ang bangko ng nakasulat na paunawa ng pagtaas ng buwanang bayad mula sa 181 libong rubles. hanggang sa 273 libong rubles. Ngunit binayaran ng bangko ang halaga na tinukoy sa kontrata. Pagkatapos ay nagtungo sa korte ang may-ari na humihiling na mabawi ang utang, ngunit ginawa ito nang walang kabuluhan. Itinuring ng mga hukom na ang biglaang pagbabago sa mga tuntunin ng transaksyon ay lumabag sa talata 11 ng liham ng impormasyon ng Korte Suprema ng Arbitrasyon ng Russian Federation No. 66, pati na rin ang talata 3 ng Artikulo 614 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbabawal sa pagtaas ng upa ng higit sa isang beses sa isang taon (pagpapasiya ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang 08.06.2009 No. -7687/2008-11).

Gamitin mo to hudisyal na kasanayan bilang karagdagang mga argumento sa korte o ituro ito sa may-ari. Baka ayaw niyang dalhin ang kaso sa korte.

Sa isang banda, ang Civil Code ay tumutukoy sa isang tuntunin: ang halaga ng upa ay hindi maaaring magbago ng higit sa isang beses sa isang taon, ngunit sa kabilang banda, hindi ito nalalapat sa upa na nakasalalay sa halaga ng palitan o nakatali sa mga tiyak na koepisyent, para sa halimbawa, inflation o pagtaas ng presyo. . Ngunit kahit na sa kasong ito posible labanan ang pagtaas ng upa, ang pangunahing bagay ay upang patunayan na ang mga batayan ng panginoong maylupa ay labis o hindi gaanong mahalaga at hindi maaaring baguhin ang mga tuntunin ng transaksyon.

Halimbawa (nanalo ang nangungupahan)

Ang Gazprom Neft ay naupahan mula sa InvestKinoProekt non-residential na lugar na may kondisyon na ang presyo ng rental ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido kung sakaling magkaroon ng opisyal na pagbabago sa inflation rate. Mga pagbabayad sa upa binubuo ng dalawang bahagi: fixed ($156.38 kada taon kada sq m) at variable (sa halaga ng aktwal na gastos sa kuryente). Makalipas ang isang taon, nag-alok ang may-ari na itaas ang base rate ng 15% dahil sa tumataas na presyo ng consumer. Ang nangungupahan ay tumanggi, pagkatapos ay ang kumpanya na "InvestKinoProekt" ay pumunta sa korte, na natalo. Ang mga pangunahing argumento na pabor sa respondent ay ang mga ganitong argumento. Walang probisyon sa kontrata na ang pagbabago rate ng pag-upa nauugnay sa pagtaas ng presyo ng mga mamimili. Bilang karagdagan, walang sugnay na nagsasaad na kung ang mga partido ay hindi magkasundo, posible na gumawa ng naaangkop na mga pagbabago sa kontrata sa pamamagitan ng korte (Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of Abril 13, 2010 No. 1074/10 sa kaso No. A40-90259 / 08-28-767).

Ipaalam sa iyong landlord na ang renegotiation clause lamang ay hindi garantiya na ito ay talagang mangyayari.

LLC "Kran" (Lessor) at LLC "Magazin" (Lessee) ay nagtapos ng isang real estate lease agreement. Sugnay 5.2.2. ng kasunduan ay nagbibigay ng: "Ang halaga ng upa ay maaaring magbago nang unilaterally sa pag-abiso ng Lessee ng Lessor, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, sa pamamagitan ng HIPC coefficient - ang pinagsama-samang index ng presyo ng consumer para sa lahat ng mga produkto at serbisyo para sa Rehiyon ng Perm, tinutukoy mula sa data Awtoridad ng teritoryo Serbisyong Pederal istatistika ng estado para sa rehiyon ng Perm (Permstat). Ang unang pagbabago sa halaga ng upa sa ilalim ng mga pangyayaring tinukoy sa talatang ito ay ginawa nang hindi mas maaga kaysa sa 12 buwan ng kalendaryo mula sa petsa ng pagpirma sa pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng lugar (Appendix No. 2), pagkatapos ay sa parehong paraan . Ang pagbabago sa halaga ng upa dahil sa mga pangyayari na tinukoy sa sugnay na ito ay isinasagawa sa loob ng 60 (animnapung) mga araw sa kalendaryo mula sa petsa ng kahilingan ng Partido hanggang sa kasunduan na may panukalang baguhin ang upa sa ilalim ng kasunduang ito sa kabilang Partido kasama ang pagtatanghal ng nagpasimulang Partido ng mga sumusuportang dokumento na tinukoy sa talatang ito, nang personal o sa pamamagitan ng koreo. 17/2018 Gayunpaman, hindi sumasang-ayon ang Nangungupahan sa pagtaas ng halaga ng upa, na tumutukoy sa kakayahang kumita ng tindahan.

Tanong 1. Kailangan ba sa ilalim ng mga ganitong pagkakataon na magtapos ng karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pag-upa upang madagdagan ang upa? O sapat na ba ang isang paunawa at mula 01/17/2018 para singilin ang nangungupahan ng bayad na 5% pa?

Tanong 2. Alinsunod dito, kung ang nangungupahan ay tumanggi na pumirma sa karagdagang kasunduan at magbayad ng upa ng 5% na higit pa, ang Nagpapaupa ba ay may mga batayan para sa pagkolekta ng utang sa pamamagitan ng korte?

Sagot

1. Hindi, hindi na kailangang magtapos ng karagdagang kasunduan, sapat na ang isang abiso kasama ang mga sumusuportang dokumento na tinukoy sa kasunduan.

Ang katwiran para sa posisyon na ito ay ibinigay sa ibaba sa mga materyales ng "Systems Lawyer" .

Paano matutukoy ang halaga ng upa?

Ang mekanismo para sa pagbabago ng mga tuntunin ng kasunduan sa pag-upa ay direktang nakasalalay sa kung aling paraan ng pagtukoy ng halaga ng upa ang itinatag sa kasunduan.

1. Ang halaga ng upa ay nakatakda sa isang nakapirming halaga ng pera.

SA kasong ito ang eksaktong Kabuuang Pera, na inililipat ng nangungupahan sa may-ari sa loob ng mga takdang panahon na itinatag ng kasunduan.

Isang halimbawa ng sugnay ng kasunduan sa pag-upa sa isang firm na anyo

"Ang nangungupahan buwan-buwan, hindi lalampas sa ika-5 araw ng kasalukuyang (bayad) na buwan, ay naglilipat ng upa sa halagang 100,000 rubles sa kasalukuyang account ng nagpapaupa. (isang daang libong rubles), kabilang ang VAT.

2. Ang halaga ng upa ay tinutukoy gamit ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito na naayos sa kontrata.

Sa kasong ito, ang upa ay itinakda gamit ang iba't ibang mga formula, coefficient, mga rate ng taripa o iba pang data, na isang mekanismo para sa pagtukoy ng halaga ng upa.

Isang halimbawa ng mekanismo para sa pagtukoy ng halaga ng upa sa isang kontrata

“Ang nangungupahan buwan-buwan, hindi lalampas sa ika-5 araw ng kasalukuyang (bayad) na buwan, ay inililipat sa settlement account ng may-ari ng lupa ang renta na tinukoy sa halagang $ 100 (isang daang US dollars) para sa 1 metro kwadrado bawat taon sa rubles sa exchange rate ng Central Bank ng Russian Federation sa petsa ng pagbabayad, kabilang ang VAT.

Mga paghihigpit sa mga pagbabago sa upa

Mga tampok ng pagbabago ng halaga ng upa na may kaugnayan sa bawat paraan ng pagtukoy ng halaga ng upa. Gayunpaman, anuman ang pamamaraan para sa pagtukoy ng halaga ng upa, ang mga sumusunod ay dapat isaalang-alang. Sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa kontrata, ang halagang ito ay maaaring magbago anumang oras. Ngunit sa unilaterally, sa kahilingan ng nagpapaupa, ang halaga ng upa sa anumang kaso ay maaaring baguhin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. ganyan legal na posisyon nakapaloob sa resolusyon ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 No. 73 "Sa Ilang Isyu sa Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa" (bilang sinusugan). *

Katuwiran

Dati, ang halaga ng upa sa anumang kaso ay maaaring magbago nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Sa madaling salita, mayroong ipinag-uutos na tuntunin na ang mga tuntunin ng kontrata, na nagbibigay para sa isang nakapirming halaga ng upa o ang pamamaraan (mekanismo) para sa pagkalkula nito, ay kailangang manatiling hindi nagbabago sa taon ("Pangkalahatang-ideya ng kasanayan sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan. nauugnay sa upa"; pagkatapos nito - mail ng impormasyon № 66).

Bukod, sa indibidwal na mga kaso ang upa ay itinakda sa kontrata sa pinagsamang paraan. Nangangahulugan ito na ang isang bahagi ng upa ay nakatakda sa isang nakapirming halaga, at ang iba pang bahagi ay tinutukoy sa pamamagitan ng pagtukoy sa pamamaraan para sa pagkalkula nito. Sa kasong ito, dapat tandaan na ang pagbabago sa bawat bahagi ng upa ay napapailalim sa mga pangkalahatang tuntunin para sa pagtaas nito, at isang pagbabago sa isa o parehong bahagi (isang nakapirming halaga at (o) ang pamamaraan para sa pagtukoy ng renta) ay hindi maaaring mangyari nang higit sa isang beses sa isang taon, maliban bilang kasunduan ng mga partido sa kontrata. Sa madaling salita, ang naturang sugnay ng kasunduan sa pag-upa ay maaari ding baguhin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon; maaari itong baguhin bilang isa sa mga bahaging bumubuo upa, o pareho. Gayunpaman, unilaterally hindi magagawa ng landlord na baguhin ang nakapirming halaga ng isang bahagi ng upa, at pagkatapos ng anim na buwan ay baguhin ang pamamaraan para sa pagtukoy sa kabilang bahagi.

Sa pagsasagawa, ang pagbabawal sa unilateral na pagtaas sa halaga ng upa ng may-ari ng higit sa isang beses sa isang taon ay maaaring iwasan sa sumusunod na paraan. Ang may-ari, na may karapatang taasan ang upa nang unilaterally, ay maaaring mag-alok sa nangungupahan na mag-isyu ng naturang pagtaas sa anyo ng karagdagang kasunduan. Ito ay dahil sa katotohanan na, sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido sa kasunduan, ang halaga ng upa ay maaaring magbago sa anumang dalas, kabilang ang higit sa isang beses sa isang taon (tulad ng isang legal na posisyon ay itinakda sa Resolution of the Plenum of the Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Nobyembre 17, 2011 No. 73 "Sa Ilang Mga Isyu ng Practice application ng mga patakaran ng Civil Code ng Russian Federation sa isang kasunduan sa pag-upa" (tulad ng binago)). Samakatuwid, kung ang nangungupahan ay sumang-ayon na pumirma sa naturang kasunduan, pagkatapos ay magagawa ng landlord na itaas muli ang upa, na ginagamit ang kanyang karapatan sa isang unilateral na pagtaas ng upa. At sa kaganapan ng isang hindi pagkakaunawaan, ang may-ari ay maaaring sumangguni sa katotohanan na sa unang pagkakataon na ang upa ay binago sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, iyon ay, ang paghihigpit ay hindi nalalapat sa kasong ito.

Paano tataas ng landlord ang halaga ng upa, na nakatakda sa isang nakapirming halaga

Kung ang upa ay ipinahayag sa isang nakapirming halaga, kung gayon mayroong tatlong paraan upang madagdagan ang halaga nito sa panahon ng termino ng kontrata.

1. Sumang-ayon sa nangungupahan na taasan ang upa at gawing pormal ang kasunduang ito sa anyo ng karagdagang kasunduan.

Sa pamamagitan ng pangkalahatang tuntunin ang halaga ng upa, na ipinahayag bilang isang nakapirming halaga, ay dapat manatiling hindi nagbabago sa buong panahon ng pag-upa. Maliban kung tinukoy sa batas o kontrata, ang halaga ng upa ay maaari lamang baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido (). Kaya, bilang pangkalahatang tuntunin, kung ang nangungupahan ay hindi sumang-ayon na taasan ang upa, hindi maaaring taasan ng may-ari ang upa.

Totoo, pinapayagan ng batas ang posibilidad na baguhin ang kontrata nang unilaterally para sa mga kaso ng mga makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari kung saan nagpatuloy ang mga partido kapag tinatapos ang kontrata (). Gayunpaman, ang may-ari ay may maliit na pagkakataon na samantalahin ang pagkakataong ito. Ang materyalidad ng mga pangyayari ay kailangan pa ring patunayan, na kadalasang nagpapatunay na isang mahirap na gawain. Bilang karagdagan, bilang isang patakaran, ang mga pangyayari ay maaaring magbago nang malaki lamang na may kaugnayan sa nangungupahan. Kaugnay ng panginoong maylupa, mas mahirap patunayan ang materyalidad ng pagbabago sa mga pangyayari sa korte.

Ang pangunahing bagay na inaasahan ng may-ari sa pagtatapos ng kontrata ay ang pagtanggap ng upa. Batay dito, ang mga panginoong maylupa sa panahon ng kawalang-katatagan ng ekonomiya ay madalas na nagsimulang mag-aplay sa mga korte upang hingin ang pagwawakas ng mga kasunduan sa pagpapaupa. Bilang makabuluhang mga pangyayari, itinuro nila ang mga proseso ng inflationary na nagaganap sa bansa noong panahong iyon. Gayunpaman, tinanggihan ng mga korte ang kasiyahan ng mga panginoong maylupa sa naturang mga paghahabol, na nagpapahiwatig na ang isang makabuluhang pagtaas sa inflation ay hindi isang pangyayari kung saan iniuugnay ng batas ang paglitaw ng karapatan ng may-ari na baguhin o wakasan ang kasunduan sa pag-upa sa utos ng hudisyal( , pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Dekreto Blg. 1074/10).

Kasabay nito, kahit na sumang-ayon ang nangungupahan sa pagtaas ng upa, kung gayon para sa naturang pagtaas, isa sa kanyang nakasulat na pahintulot at (o) mga aksyon na nagkukumpirma sa naturang pahintulot (halimbawa, paggawa ng Pera mas malaki) ay hindi magiging sapat. Upang gawin ito, ang mga partido ay kailangang pumirma ng isang dokumento (kasunduan) sa pagpapalit ng upa. Ang katotohanan ay ang isang kasunduan sa pag-upa ng real estate ay tinapos sa pamamagitan ng pagguhit ng isang dokumento na nilagdaan ng mga partido (), at ang isang kasunduan upang baguhin ang mga tuntunin ng kasunduan ay dapat na iguguhit sa parehong anyo ng mismong kasunduan ().

Gayunpaman, kung ang kasunduan ay hindi nagbibigay ng posibilidad para sa lessor na taasan ang upa nang unilaterally, at ang nangungupahan ay hindi nagnanais na pumirma ng karagdagang kasunduan sa kasunduan sa pagbabago ng upa, kung gayon ang lessor ay hindi magagawang taasan ang halaga. ng upa para sa paggamit ng inuupahang ari-arian.

Samakatuwid, ang tanging maaasahang paraan para sa landlord na taasan ang halaga ng upa nang unilateral ay ang hayagang pagsasabi ng posibilidad na ito sa kontrata.

2. Isaad sa kontrata na mula sa ganoon at ganoong petsa (o sa ilalim ng ganoon at ganoong mga kundisyon) maaaring taasan ng may-ari ng lupa ang halaga ng upa nang unilateral, iyon ay, nang walang pahintulot ng nangungupahan. *

Isang halimbawa ng isang sugnay ng kontrata sa posibilidad ng unilateral na pagtaas ng upa

"Ang may-ari ng lupa ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon nang hindi pumunta sa korte sa pamamagitan ng pag-abiso sa nangungupahan nang nakasulat nang hindi lalampas sa 30 (tatlumpung) araw ng kalendaryo nang maaga."

Kasabay nito, dapat isaalang-alang ng may-ari na ang nangungupahan ay maaaring hindi sumang-ayon sa pagsasama ng naturang sugnay sa kasunduan sa pag-upa, dahil malinaw na hindi ito para sa interes ng nangungupahan. Sa ganitong mga kaso, maaari mong irekomenda ang may-ari na mag-alok sa kanyang katapat ng mas banayad na bersyon ng mga tuntunin para sa pagtaas ng halaga ng upa. Halimbawa, ang sugnay ng kasunduan sa posibilidad ng unilateral na pagtaas ng upa ng may-ari ay maaaring dagdagan ng kondisyon na ang halaga ng upa ay maaaring baguhin alinsunod sa inflation index o hindi hihigit sa isang tiyak na halaga bilang isang porsyento: "... ngunit hindi hihigit sa 5 %". Sa kasong ito, ang mga pagkakataon na magtapos ng isang kasunduan sa katapat ay magiging mas mataas, dahil ang relasyon sa pagitan ng mga partido ay magiging mas tiyak.

3. Itakda nang maaga sa kontrata na mula sa ganoon at ganoong petsa ang upa ay tataas nang labis nang walang anumang abiso mula sa may-ari sa nangungupahan.

Halimbawa ng sugnay ng kasunduan para sa "awtomatikong" pagtaas ng upa nang walang anumang abiso mula sa may-ari sa nangungupahan

"Sa unang taon pagkatapos ng pagtatapos ng Kasunduang ito, ang upa ay nakatakda sa 50,000 rubles. Matapos ang pagtatapos ng una taon ng kalendaryo ang termino ng Kasunduan, ang halaga ng upa ay tataas sa 70,000 rubles.

Pansin! Ang kundisyon sa kanan ng may-ari na unilaterally taasan ang upa ay dapat na bumalangkas nang malinaw at detalyado hangga't maaari.

Ipagpalagay na ang mga partido ay nagpahiwatig sa kontrata na ang halaga ng upa ay maaaring baguhin ng mga partido sa hinaharap. Halimbawa: "Ang halaga ng upa ay maaaring baguhin batay sa opisyal na inflation rate, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon." Nangangahulugan ito na ang mga partido ay dapat sumang-ayon nang maaga sa naturang rebisyon at gawing pormal ito sa pamamagitan ng karagdagang kasunduan. Sa sarili nito, ang pagsasama sa kasunduan sa pag-upa ng isang kondisyon na nagtatatag na ang upa ay maaaring baguhin sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon dahil sa ilang mga pangyayari (paglago ng inflation, atbp.), ay hindi nangangahulugan na ang mga partido sa kasunduan ay isinagawa upang tapusin ang isang kasunduan sa hinaharap upang amyendahan ang kontrata sa bahaging ito ().

Pag-aaral ng kaso: tinanggihan ng korte ang claim ng landlord para sa pangongolekta ng utang, na nagpapahiwatig na ang pamamaraan para sa pagtaas ng upa ay hindi napagkasunduan

Ang may-ari ay nagdemanda sa korte upang mabawi ang atraso sa upa mula sa nangungupahan. Tulad ng mga sumusunod mula sa mga pangyayari ng kaso, ang isang kasunduan sa pag-upa ay natapos sa pagitan ng may-ari at ng nangungupahan, alinsunod sa sugnay 3.1 kung saan ang halaga ng upa ay itinakda sa isang nakapirming halaga batay sa ulat ng appraiser. Ayon sa talata 3.4 ng kasunduan sa pag-upa, ang halaga ng kabayaran para sa paggamit ng ari-arian ay maaaring suriin ng nagpapaupa sa isang hindi mapag-aalinlanganan at unilateral na paraan, ngunit hindi hihigit sa isang beses sa isang taon. Sa bisa ng sugnay 5.1 ng kontrata, ang mga pagbabago sa mga tuntunin ng kontrata ay pinahintulutan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, at ang mga pagdaragdag at pagbabagong ginawa ay dapat isaalang-alang ng mga katapat sa loob ng isang buwan at ginawang pormal sa mga karagdagang kasunduan.

Inabisuhan ng may-ari ang nangungupahan sa pamamagitan ng liham ng pagtaas ng upa, na nag-attach dito ng bagong ulat ng appraiser, ngunit ipinagpatuloy ng nangungupahan ang pagbabayad ng upa sa parehong halaga, hindi sumasang-ayon sa pagtaas ng upa at isinasaalang-alang ang mismong pagtaas na labag sa batas.

Tulad ng itinuro ng korte, sumusunod ito mula sa kasunduan sa pag-upa na ang mga katapat, na sumang-ayon sa posibilidad ng isang unilateral na pagbabago sa halaga ng upa, ay hindi nagbigay para sa pamamaraan para sa pagrehistro ng mga naturang pagbabago. Itinakda ang mga partido sa kasunduan takdang sukat upa, na tinutukoy batay sa isang partikular na ulat ng appraiser, habang ang pagsusumite ng ibang ulat ng appraiser ay hindi pinangalanan bilang batayan para sa isang unilateral na pagbabago sa halaga ng upa. Kaya, sa pamamagitan ng pagpapadala sa nasasakdal ng abiso ng pagbabago sa halaga ng mga pagbabayad sa ilalim ng kasunduan, independiyenteng binago ng lessor ang pamamaraan para sa pagkalkula ng upa.

Batay sa interpretasyon ng mga talata 5.1 at 3.4 ng kasunduan, napagpasyahan ng korte na ang aktwal na kalooban ng mga partido sa kasunduan ay nakadirekta sa pangangailangang magtapos ng karagdagang kasunduan upang baguhin ang halaga ng upa. Ang pagkakaroon ng itinatag na ang kasunduan upang baguhin ang halaga ng upa sa ayon sa batas ang utos sa pagitan ng mga partido ay hindi pa naabot, at ang nasasakdal ay tumututol sa pagbabago ng ganoon, itinuring ng korte na ang paghahabol ng nagsasakdal ay hindi makatwiran at tinanggihan siya ng kasiyahan ng kanyang paghahabol ().

Sa kasong ito, ang korte ay hindi pumanig sa panginoong maylupa pangunahin sa mga sumusunod na batayan:

sa kontrata, na itinatag ang karapatan ng nagpapaupa na unilaterally na baguhin ang halaga ng upa, hindi inireseta ng mga partido ang mekanismo para sa paggamit ng karapatang ito;
ito ay nakasaad sa kontrata na ang lahat ng mga pagbabago sa kontrata ay pormal na sa pamamagitan ng karagdagang mga kasunduan, o, sa madaling salita, ang mga pagbabago ay posible lamang sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Samakatuwid, upang makuha ng may-ari ang karapatan na taasan ang upa nang unilaterally, ang mga sumusunod ay dapat na nakasaad sa kontrata.

1. Sa anong mga kaso posible ang gayong pagbabago sa upa (halimbawa, isang taon pagkatapos ng paglagda sa akto ng pagtanggap at paglipat na may taunang inflation rate na 7% o higit pa).

2. Ang pamamaraan para sa lessor na gamitin ang karapatan na taasan ang upa (halimbawa, ang lessor ay nagpapadala ng paunawa sa nangungupahan, na naglalaman ng impormasyon tungkol sa pagtaas ng upa at kung anong halaga).

3. Ang pamamaraan para sa pag-abiso sa nangungupahan tungkol dito (halimbawa, sa pamamagitan ng rehistradong koreo na may pagkilala sa resibo o personal sa empleyado ng nangungupahan laban sa lagda sa opisina ng nangungupahan).

4. Mula sa anong sandali ituturing na nagbago ang kondisyon ng upa (halimbawa, pagkatapos ng isang buwan pagkatapos matanggap ng nangungupahan ang paunawa)*”.

propesyonal sistema ng sanggunian para sa mga abogado, kung saan makikita mo ang sagot sa alinman, kahit na ang pinakamahirap na tanong.

Ang mga relasyon sa pag-upa, na naging pinakakaraniwan mula noong sinaunang panahon, ay nangangailangan ng pansin at katumpakan kapag nagtatapos ng isang kontrata. Mga paghihirap, mga kontrobersyal na sitwasyon madalas na lumitaw dahil ang pamamaraan para sa pagtaas ng upa ay hindi maingat na tinukoy. Ang karapatang baguhin ang upa ay pagmamay-ari ng nagpapaupa alinsunod sa sugnay. Kung saan kinakailangan ay:

kasunduan ng mga partido (kadalasan ay may kinalaman sa oras ng pag-amyenda ng kontrata),
muling ayusin ang mga kondisyon ( unilateral na desisyon lessor upang baguhin ang halaga ng upa ay maaaring mangailangan ng nakasulat na paunawa),
mga termino nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon, maliban kung may iba pang mga kundisyon.

Sa harap ng pangangailangang taasan ang upa, halimbawa, isang matalim na pagtalon sa inflation, sinisimulan ng may-ari ng lupa ang proseso ng pagbabago ng mga kinakailangan sa kontraktwal. Ang unilateral na pagkakasunud-sunod ng pagbabagong ito ay lubos na posible. Ang kawalan ng isang sugnay sa ipinag-uutos na abiso ng nangungupahan ay humahantong sa mga hindi pagkakaunawaan na maaaring malutas alinsunod sa talata 1 ng Art., na nagsasaad na ang anyo ng pag-upa at mga kasunduan ay dapat sumunod at dumaan sa pamamaraan ng pagpaparehistro sa mga awtoridad lokal na pamahalaan. Kasama sa pagtaas ng upa ang mga sumusunod:

nakasulat na paunawa sa nangungupahan nang hindi bababa sa isang buwan bago ang takdang petsa para sa pagbabago ng lease; ipinadala bilang nakarehistro o ipinasa nang personal sa ilalim ng lagda;
pagguhit ng isang karagdagang kasunduan, na kinakailangang nagpapahiwatig ng mga sugnay ng kontrata na naging hindi wasto, ang mga pagbabago ay ginawa nang detalyado;
kahit na walang mga sugnay sa kontrata na nagbibigay ng pagbabago sa upa, alinsunod sa batas, maaaring unilaterally taasan ito ng may-ari.

Sa bahagi ng nangungupahan, ang katwiran para sa pagtaas ng upa ay maaaring ayusin sa mismong kontrata. Ang pagkakaroon ng ipinahiwatig na ang upa ay maaaring mabago sa kaganapan ng inflation, hindi laging posible na taasan ito. Pagpipino ng form: napapailalim sa pagbabago, ginagarantiyahan ang pagbabago sa walang sablay(Resolusyon ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Abril 13, 2010 No. 1074/10).

Ang batayan para sa pagbabago ng nakapirming halaga ng upa ay maaari lamang maging layunin na mga pangyayari. Ang mga dahilan para sa pagtaas ng upa ay kinabibilangan ng: isang pagbabago sa tinantyang halaga ng naupahang bagay dahil sa mga pagbabago sa batas, isang pagtaas sa halaga ng pamilihan na tinutukoy ng appraiser, isang pagkakaiba-iba sa index ng inflation.

Sa mundo ng mga relasyon sa merkado, kapag ang nagbebenta ay gustong magbenta ng mas mahal, at ang mamimili ay gustong bumili ng mas mura, mga isyung pinagtatalunan maiiwasan lamang sa pamamagitan ng isang maayos na katwiran, legal at tumpak na kontrata. Ang mga tuntunin ng kontrata ay karaniwang hindi lalampas sa 11 buwan.

siguro, legal na konsultasyon may karanasan na espesyalista sa pagbabago karaniwang kontrata ay magliligtas sa magkabilang panig mula sa paglutas ng mga hindi pagkakaunawaan sa korte.

Ginagabayan ng talata 2 ng Art. 424 at mga talata 1, 3 ng Art. 450 ng Civil Code ng Russian Federation, maaaring ayusin ng mga partido sa kontrata ang karapatang baguhin ang halaga ng upa nang unilaterally. Sa kasong ito, ang batayan para sa pagbabago ay ang pag-ampon ng partido, na nabigyan ng ganoong karapatan, ng isang desisyon na baguhin ang mga tuntunin ng kontrata.

Upang sumang-ayon sa kondisyong ito, kinakailangang ipahiwatig sa kontrata ang partido na nagmamay-ari ng karapatang unilaterally baguhin ang mga tuntunin ng kontrata.

———————————

Mga halimbawa ng pahayag ng kondisyon:

"Ang may-ari ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa."

"Ang mga pagbabago sa mga tuntunin ng kontrata sa mga tuntunin ng pagtatatag ng halaga ng upa ay maaaring gawin ng nagpapaupa nang unilaterally."

"Ang bawat isa sa mga partido ay may karapatan na unilateral na baguhin ang halaga ng upa sa pamamagitan ng pag-abiso sa kabilang partido sa paraang itinakda ng talata ____ ng kasunduang ito."

———————————

Kapag sumang-ayon sa isang kundisyon sa karapatan ng nangungupahan na unilateral na baguhin ang halaga ng upa, dapat isaalang-alang ng mga partido ang mga sumusunod. Ang kondisyon para sa pagbibigay ng ganoong karapatan sa nangungupahan ay hindi tumutugma sa itinatag na mga kaugalian paglilipat ng negosyo. Bilang isang tuntunin, tanging ang nagpapaupa, bilang taong nagtatapon ng ari-arian, ang pinagkalooban ng karapatang ito. Samakatuwid, ang kondisyon sa posibilidad ng pagbabago ng halaga ng pagbabayad ng nangungupahan ay dapat na ipakita nang partikular, nang detalyado at hindi malabo hangga't maaari. Kung hindi, kapag isinasaalang-alang ang isang hindi pagkakaunawaan, ang hukuman ay maaaring magpasya na ang isang teknikal na pagkakamali ay ginawa sa kontrata at ang nangungupahan ay walang karapatan na baguhin ang halaga ng upa nang unilaterally.

———————————

Halimbawa ng pahayag ng kondisyon:

"Ang nangungupahan ay may karapatan na unilaterally baguhin ang halaga ng upa. Ang rate ng pag-upa ay tinutukoy batay sa pagkilos ng pagtatasa ng halaga sa pamilihan ng pag-upa ng ari-arian, na ginawa ni ___________________________ (ipinahiwatig ang buong pangalan ng appraiser). Ang isang paunawa ng pagbabago sa halaga ng upa na may kopya ng ulat ng pagtatasa ay ipinadala sa lessor ng nangungupahan sa isang mahalagang liham na may paglalarawan ng kalakip at isang paunawa ng paghahatid, o ipinadala sa pamamagitan ng isang courier laban sa isang lagda sa resibo. Ang bagong halaga ng upa ay itinakda mula sa unang araw ng buwan kasunod ng buwan kung saan natanggap ng nagpapaupa ang paunawa ng mga nauugnay na pagbabago sa kontrata.

———————————

Dapat ding itatag ng kontrata ang pamamaraan at oras para sa pagbabago ng halaga ng upa sa kagustuhan ng isa sa mga partido.

Inirerekomenda din na magbigay ng mga kondisyon para sa pagbabago ng halaga ng upa. Halimbawa, maaaring matukoy ng mga partido na ang may-ari ng lupa ay may karapatan na unilateral na taasan ang halaga ng upa kung sakaling magbago ang mga batayang rate ng upa, ang kalagayang pang-ekonomiya sa larangan ng aktibidad ng may-ari, at sa iba pang mga kaso.

Mahalaga! Sa talata 21 ng Resolution ng Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Nobyembre 17, 2011 N 73 "Sa Ilang Isyu ng Practice ng Paglalapat ng Mga Panuntunan ng Civil Code ng Russian Federation sa isang Kasunduan sa Pag-upa", ipinaliwanag ng korte na ang pamantayan ng talata 3 ng Art. 614 ng Civil Code ng Russian Federation ay dispositive at ang mga partido ay may karapatan na baguhin ang halaga ng upa sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido nang higit sa isang beses sa isang taon.

Gayunpaman, kung ang may-ari ay binigyan ng karapatang baguhin ang halaga ng upa nang unilateral ayon sa batas o sa pamamagitan ng kasunduan, maaari niya itong gamitin nang hindi hihigit sa isang beses sa isang taon.

Kung ang kondisyon na baguhin ang halaga ng upa nang unilateral ay hindi napagkasunduan

Wala sa mga partido ang may karapatan na unilaterally amyendahan ang kontrata (Artikulo 310 ng Civil Code ng Russian Federation). Sa kasong ito, ang pagbabago sa halaga ng upa ay posible lamang sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido (sugnay 1, artikulo 450 ng Civil Code ng Russian Federation).