Normas federales de valoración. VI

Por aprobación de la Norma Federal de Valuación “Valoración de Bienes Inmuebles (FSO N° 7)”
Artículo 20 ley Federal de fecha 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre actividades de tasación en Federación Rusa» (Legislación Recopilada de la Federación Rusa, 1998, No. 31, Art. 3813; 2006, No. 31, Art. 3456; 2010, No. 30, Art. 3998; 2011, No. 1, Art. 43; No 29, Art. 4291;2014, N° 30, inciso 4226) Ordeno:

Aprobar la Norma Federal de Valuación adjunta “Valoración de Bienes Inmuebles (FSO N° 7)”.
Ministro
AV. Uliukaev

Estándar de valoración federal
"Valoración de Bienes Raíces (FSO No. 7)"

I. Disposiciones generales

1. Este Estándar Federal de Valuación ha sido desarrollado tomando en cuenta estándares internacionales valuación y normas federales de valuación “Conceptos generales de valuación, enfoques de valuación y requisitos para la valuación (FSO No. 1)”, “Propósito de la valuación y tipos de valor (FSO No. 2)”, “Requisitos para el informe de valuación (FSO N° 3)” (en adelante respectivamente - FSO N° 1, FSO N° 2, FSO N° 3) y determina los requisitos para la valoración de inmuebles.

2. Esta Norma Federal de Valuación desarrolla, complementa y especifica los requisitos y procedimientos establecidos por FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3, y es de uso obligatorio en la valuación de bienes inmuebles.

3. Las disposiciones de esta Norma Federal de Valuación no se aplican a la evaluación del sujeto registro estatal aire y buques de mar, embarcaciones de navegación interior, objetos espaciales, parcelas de subsuelo, empresas como complejos inmobiliarios, así como para determinar valor catastral objetos inmobiliarios por métodos de valoración masiva.

II. Objetos de evaluación

4. A los efectos de esta Norma Federal, los bienes inmuebles pueden ser objetos de evaluación: terrenos edificados, terrenos no urbanizados, objetos construcción de capital, así como piezas terrenos y las instalaciones de construcción de capital, locales residenciales y no residenciales, juntos o por separado, teniendo en cuenta los derechos de propiedad asociados a ellos, salvo que ello contradiga la legislación vigente. Para los efectos de esta Norma Federal, los objetos de gravamen pueden ser acciones en el derecho a un objeto inmobiliario.

tercero Requisitos generales para la evaluación

5. Al recabar información sobre el inmueble objeto de valoración, el tasador o su representante realiza una inspección del objeto de tasación durante el período posiblemente próximo a la fecha de la tasación, salvo que se especifique lo contrario en el encargo de tasación. En caso de omisión de inspección, el avaluador deberá indicar en el informe de valuación las razones por las cuales el objeto de avalúo no fue examinado, así como los supuestos y restricciones asociados a la omisión de inspección.

6. Tasación conjunta de un terreno e instalaciones de construcción de capital ubicadas en él en ausencia de título y documentos de título para parcela realizado teniendo en cuenta lo establecido legislación actual los derechos y obligaciones del propietario de proyectos de construcción de capital en relación con el terreno, así como el comportamiento típico de los propietarios en el mercado en cuestión en relación con un terreno similar (compra o arrendamiento).

7. A falta de derechos reales documentados de terceros en relación con el inmueble objeto de valoración, las restricciones (gravámenes), así como contaminación ambiental el objeto se evalúa sobre la base del supuesto de que no existen tales derechos, restricciones (gravámenes) y contaminación, teniendo en cuenta las circunstancias identificadas durante la inspección, a menos que se especifique lo contrario en la asignación de evaluación.

IV. Asignación para evaluación

8. El encargo para la valuación de un objeto inmueble deberá contener, además de lo señalado en el inciso 17 del FSO N° 1, la siguiente información adicional:

La composición del objeto de evaluación, indicando información suficiente para identificar cada una de sus partes (si las hubiere);
características del objeto de tasación y sus partes evaluadas o enlaces a documentos a disposición del tasador que contengan tales características;
los derechos tomados en cuenta al evaluar el objeto de tasación, las restricciones (gravámenes) de estos derechos, incluso en relación con cada una de las partes del objeto de tasación.

9. En la tarea a evaluar se podrán indicar otros valores calculados, entre ellos:

Mercado renta(estimado suma de dinero para los cuales la propiedad puede arrendarse en la fecha de valoración en condiciones típicas de mercado);
costos para la creación (reproducción o reemplazo) de instalaciones de construcción de capital;
pérdidas ( daños reales, lucro cesante) en caso de enajenación de un inmueble, así como en los demás casos;
costos para la eliminación de la contaminación ambiental y (o) recuperación de tierras.

V.Análisis de mercado

10. Para determinar el valor de los bienes inmuebles, el tasador examina el mercado en aquellos segmentos, que incluyen el uso real de la propiedad que se está tasando y otros tipos de uso necesarios para determinar su valor.

11. El análisis del mercado inmobiliario se realiza en la siguiente secuencia:

a) análisis del impacto de la situación política y socioeconómica general en el país y la región donde se encuentra el objeto de tasación en el mercado del objeto de tasación, incluidas las tendencias que han surgido en el mercado en el período anterior a la fecha de tasación;

b) determinación del segmento de mercado al que pertenece el inmueble objeto de valoración. Si el mercado inmobiliario no está desarrollado y no hay suficientes datos para tener una idea de los precios de las transacciones y (u) ofertas con inmuebles comparables, se permite ampliar el área de estudio a expensas de territorios similares en características económicas a la ubicación del inmueble objeto de evaluación;
c) análisis de datos reales sobre los precios de transacciones y (u) ofertas con objetos inmobiliarios de segmentos de mercado, a los que se puede atribuir el objeto en evaluación en lo real, así como en opciones alternativas para su uso, indicando el rango de valores de precio;

d) análisis de los principales factores que afectan la demanda, oferta y precios de inmuebles comparables, tales como tasas de retorno, periodos de recuperación de las inversiones en el mercado inmobiliario, con los intervalos de valores de estos factores;

e) las principales conclusiones sobre el mercado inmobiliario en los segmentos necesarios para evaluar el objeto, por ejemplo, dinámica de mercado, demanda, oferta, volumen de ventas, capacidad de mercado, motivación de compradores y vendedores, liquidez, fluctuaciones de precios en el mercado de la objeto que se está evaluando y otras conclusiones.
El alcance de la investigación lo determina el evaluador con base en el principio de suficiencia.

VI. Análisis de mejor uso

12. El análisis del mejor uso sustenta las estimaciones valor de mercado bienes raíces.

13. Uso máximo es aquel uso del inmueble que maximiza su productividad (correspondiente a su mayor valor) y que es físicamente posible, legalmente permitido (a la fecha en que se determinó el valor del inmueble) y financieramente justificado.

14. El uso más eficiente de la propiedad puede corresponder a su uso real o implicar otro uso, por ejemplo, reparación (o reconstrucción) de objetos de construcción de capital en el terreno.

15. El análisis del uso más eficiente le permite identificar el uso más rentable de la propiedad, que los participantes del mercado (compradores y vendedores) se guían al formar el precio de transacción. Al determinar el valor de mercado, el tasador se guía por los resultados de este análisis para seleccionar enfoques y métodos para evaluar el objeto de la tasación y seleccionar objetos inmobiliarios comparables al aplicar cada enfoque.

16. El análisis del uso más eficiente del objeto de evaluación se realiza, por regla general, de acuerdo con la planificación del espacio y soluciones constructivas. Para objetos de avalúo, incluyendo un terreno e instalaciones de construcción de capital, el uso más eficiente se determina teniendo en cuenta las instalaciones de construcción de capital existentes. Al mismo tiempo, dicho análisis se lleva a cabo realizando los cálculos necesarios para ello o sin ellos, si se presentan justificaciones que no requieren cálculos.

17. Análisis del uso más efectivo de partes de la propiedad, tales como residenciales y locales no residenciales, se lleva a cabo teniendo en cuenta el uso real de otras partes de este objeto.

18. Un análisis del uso más eficiente de una parte de un objeto inmobiliario en reconstrucción o sujeto a reconstrucción se lleva a cabo teniendo en cuenta el uso más eficiente de la totalidad del objeto inmobiliario en reconstrucción.

19. El uso más eficiente de un bien valorado por separado puede diferir de su uso más eficaz como parte del conjunto de bienes objeto de valoración.

20. El valor de mercado de un terreno construido con proyectos de construcción de capital, o proyectos de construcción de capital para la inclusión de este valor en catastro estatal los bienes raíces se valoran en función del tipo de uso real de la propiedad que se está valorando. A su vez, el solar edificado se valora como no urbanizable, destinado a un uso acorde con el tipo de su uso real.

21. El análisis del uso más eficiente de un objeto inmobiliario para arrendamiento se lleva a cabo teniendo en cuenta las condiciones para el uso de este objeto, establecidas por el contrato de arrendamiento o el borrador de dicho contrato.

VIII. Enfoques de valoración

22. Al aplicar un enfoque comparativo a la valoración de bienes inmuebles, el tasador tiene en cuenta las siguientes disposiciones:

a) se utiliza un enfoque comparativo para la valoración de bienes inmuebles, cuando es posible seleccionar un número suficiente de objetos análogos con precios de transacciones conocidos y (u) ofertas de valoración;

b) los objetos inmobiliarios se utilizan como objetos análogos que pertenecen al mismo segmento de mercado que el objeto que se evalúa y son comparables con él en términos de factores de precio. Al mismo tiempo, para todos los bienes inmuebles, incluido el objeto de tasación, la fijación de precios para cada uno de estos factores debe ser uniforme;

c) durante la evaluación, se debe describir el volumen de datos de mercado disponibles para el tasador sobre análogos de objetos y las reglas para su selección para los cálculos. La utilización en los cálculos de sólo una parte de los objetos análogos a disposición del tasador deberá justificarse en el informe de tasación;

d) para realizar los cálculos, se utilizan indicadores de costos específicos (unidades de comparación) típicos de un objeto similar que se han desarrollado en el mercado del objeto evaluado, en particular, el precio o la renta por unidad de área o unidad de volumen;

e) dependiendo de la información inicial disponible en el mercado, se pueden utilizar métodos de valoración cualitativos en el proceso de valoración de bienes inmuebles (relativa análisis comparativo, método de peritajes y otros métodos), métodos cuantitativos de evaluación (método de análisis de regresión, método de ajustes cuantitativos y otros métodos), así como sus combinaciones.

Al aplicar métodos cualitativos, la valoración de bienes inmuebles se realiza estudiando las relaciones identificadas sobre la base de un análisis de los precios de las transacciones y (o) ofertas con objetos análogos o información relevante recibida de expertos, y utilizando estas relaciones para realizar una evaluación en de acuerdo con la tecnología del método elegido para la valoración.

Al aplicar el método de ajuste, cada objeto análogo se compara con el objeto de evaluación en términos de factores de precio (elementos de comparación), estos factores revelan las diferencias en los objetos y el precio del objeto análogo o su indicador específico se ajusta de acuerdo con a las diferencias identificadas con el fin de determinar más a fondo el valor del objeto de evaluación. En este caso, el ajuste por cada elemento de comparación se basa en el principio de la contribución de este elemento al valor del objeto.

Al aplicar los métodos de análisis de regresión, el tasador, utilizando los datos del segmento de mercado del objeto tasado, construye un modelo de fijación de precios correspondiente al mercado de este objeto, según el cual determina el valor estimado del valor deseado;

f) para comparar el objeto de tasación con otros objetos inmuebles con los que se hayan realizado transacciones o que se presenten en el mercado para su realización, se suelen utilizar los siguientes elementos de comparación:

transmitido derechos de propiedad, restricciones (gravámenes) de estos derechos;
términos de financiamiento de la transacción completada o propuesta (tipo de pago, términos de crédito, otros términos);
condiciones de venta (condiciones atípicas de mercado, transacción entre afiliados, otras condiciones);
condiciones de mercado (cambios de precio para el período entre las fechas de transacción y valoración, descuentos a precios de oferta, otras condiciones);
tipo de uso y (o) zonificación;
la ubicación del objeto;
las características físicas del objeto, incluidas las propiedades del terreno, el estado de los objetos de construcción de capital, la proporción del área del terreno y el área de su desarrollo, otras características;
características económicas (nivel de gastos operativos, plazos de arrendamiento, composición de los arrendatarios, otras características);
Disponibilidad bienes muebles no relacionados con bienes raíces;
otras características (elementos) que afectan el costo;

g) además del costo, se puede utilizar un enfoque comparativo para determinar otros indicadores calculados, por ejemplo las tasas de alquiler, depreciación y obsolescencia, capitalización y tasas de descuento.

23. Al aplicar el enfoque de ingresos, el tasador tiene en cuenta las siguientes disposiciones:

a) el enfoque de ingresos se aplica a la valoración de bienes inmuebles que generan o pueden generar flujos de ingresos;

b) en el marco del enfoque de la renta, el valor de los inmuebles puede determinarse por el método de capitalización directa, el método de flujo de caja descontado o el método de capitalización según modelos de cálculo;

c) el método de capitalización directa se utiliza para evaluar objetos inmuebles que no requieren inversiones significativas de capital en su reparación o reconstrucción, cuyo uso real corresponde a su uso más eficiente. Determinar el valor de los bienes inmuebles utilizando este método se realiza dividiendo la renta anual del objeto correspondiente al mercado por la tasa de capitalización total, la cual se determina sobre la base de un análisis de datos de mercado sobre la relación de rentas y precios de objetos inmobiliarios similares al objeto objeto de valoración;

d) el método de flujo de efectivo descontado se utiliza para evaluar bienes inmuebles que generan o pueden generar flujos de ingresos con una dinámica arbitraria de su cambio en el tiempo al descontarlos a una tasa correspondiente al rendimiento de la inversión en bienes inmuebles similares;

e) el método de capitalización del modelo de cálculo se utiliza para evaluar bienes inmuebles que generan flujos de ingresos regulares con la dinámica esperada de su cambio. Dichos ingresos se capitalizan a una tasa general de capitalización, la cual se construye sobre la base de una tasa de descuento que se tiene en cuenta en el modelo de retorno de capital, métodos y condiciones de financiamiento, así como cambios esperados en los ingresos y valores de propiedad en el futuro. ;

f) la estructura (contabilización de impuestos, retorno de capital, tasa de cambio en la renta y valor de los activos) de las tasas de descuento utilizadas y (o) capitalización debe corresponder a la estructura de la renta descontada (capitalizada);

g) para los bienes inmuebles que pueden alquilarse, los pagos de alquiler deben considerarse como una fuente de ingresos;

h) la valoración de bienes inmuebles destinados a la realización de un tipo particular de negocio (por ejemplo, hoteles, restaurantes, gasolineras) puede realizarse sobre la base de información sobre las actividades operativas de este negocio separando de sus componentes de valor que no estén relacionados con el inmueble objeto de valoración.

24. Al aplicar el enfoque del costo, el tasador tiene en cuenta las siguientes disposiciones:

a) se recomienda utilizar el enfoque de costos para evaluar objetos inmobiliarios: terrenos construidos con proyectos de construcción de capital o proyectos de construcción de capital, pero no sus partes, por ejemplo, locales residenciales y no residenciales;

b) es recomendable utilizar el enfoque de costos para la valoración de inmuebles si corresponde al uso más eficiente del suelo como no urbanizable y es posible evaluar correctamente el deterioro físico, así como la obsolescencia funcional y externa (económica) del capital objetos de construcción;

c) se recomienda utilizar el enfoque de costos cuando la actividad del mercado es baja, cuando no hay suficientes datos necesarios para aplicar los enfoques comparativo y de ingresos a la valoración, así como para la valoración de bienes inmuebles proposito especial y uso (por ejemplo, instalaciones lineales, estructuras hidráulicas, torres de agua, estaciones de bombeo, salas de calderas, redes de ingenieria y otros bienes inmuebles para los que no se dispone de datos de mercado sobre transacciones y ofertas);

d) en caso general El valor de la propiedad, determinado utilizando el enfoque de costo, se calcula en la siguiente secuencia:
determinación del costo de los derechos sobre un terreno como baldío;
cálculo de costos para la creación (reproducción o reemplazo) de instalaciones de construcción de capital;
determinación de la ganancia del empresario;
determinación de desgaste y obsolescencia;
determinación del costo de los objetos de construcción de capital sumando los costos de creación de estos objetos y la ganancia del empresario y restando su desgaste físico y obsolescencia;
determinación del valor de un objeto inmobiliario como la suma del valor de los derechos sobre un terreno y el valor de los objetos de construcción de capital;

e) a los efectos de determinar el valor de mercado de un objeto inmobiliario utilizando el enfoque del costo, el terreno se evalúa como no desarrollado en el supuesto de su uso más eficiente;

f) el cálculo de los costos para la creación de instalaciones de construcción de capital se realiza sobre la base de:
datos sobre contratos de construcción (acuerdos) para la construcción de instalaciones similares;
datos sobre los costos de construcción de instalaciones similares de directorios especializados;
cálculos de presupuesto;
información de precios de mercado Materiales de construcción;
otros datos;

g) los costos de creación de objetos de construcción de capital se determinan como la suma de los costos incluidos en los trabajos de construcción e instalación directamente relacionados con la creación de estos objetos, y los costos asociados con su creación, pero no incluidos en los trabajos de construcción e instalación ;

h) a los efectos de evaluar el valor de mercado de los bienes inmuebles, el monto de la ganancia de un empresario se determina sobre la base de información de mercado por métodos de extracción, evaluaciones de expertos o modelos analíticos, teniendo en cuenta los costos directos, indirectos e imputados asociados con la creación de instalaciones de construcción de capital y la adquisición de derechos sobre un terreno;

i) el monto de la depreciación y obsolescencia se define como la pérdida de valor de la propiedad como resultado de la depreciación física, obsolescencia funcional y externa (económica). A su vez, la depreciación y la obsolescencia corresponden a objetos de construcción de capital relacionados con el inmueble objeto de valoración.

25. El tasador tiene derecho a utilizar una metodología de cálculo diferente y determinar de forma independiente el método (métodos) de valoración de bienes inmuebles en el marco de cada uno de los enfoques seleccionados, con base en los principios de materialidad, validez, inequívoca, verificabilidad y suficiencia. Al mismo tiempo, el informe de tasación debe contener una descripción del método (métodos) elegido por el tasador, que permita al usuario del informe de tasación comprender la lógica del proceso de determinación del valor y el cumplimiento del método (métodos). elegido por el tasador con la propiedad, los principios de tasación, el tipo de valor que se determina y el uso previsto de los resultados de la tasación.

VIII. Consolidación de los resultados de la evaluación

26. La coordinación de los resultados de la valoración de bienes inmuebles, obtenidos utilizando diversos métodos y enfoques, para la valoración y el reflejo de sus resultados en el informe de valoración se llevan a cabo de acuerdo con los requisitos de FSO No. 1 y FSO No. 3.

27. Si se utilizan varios métodos de valoración dentro de cualquiera de los enfoques de valoración de bienes inmuebles, sus resultados se coordinan preliminarmente para obtener un resultado intermedio de valoración de bienes inmuebles por este enfoque.

28. En el proceso de coordinación de los resultados intermedios de valoración de inmuebles obtenidos mediante diferentes aproximaciones, es necesario analizar las ventajas y desventajas de estos enfoques, explicar la discrepancia entre los resultados intermedios y, a partir del análisis, determinar el resultado final de la valoración inmobiliaria.

29. Si no hay suficientes datos de mercado necesarios para la implementación de cualquiera de los enfoques de valoración de bienes inmuebles de acuerdo con los requisitos de esta Norma Federal de Valoración y FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3, dentro del marco del enfoque elegido en base a los datos disponibles, se recomienda indicar valores indicativos (valor) del valor que se está evaluando, que no se tienen en cuenta en la aprobación final, pero que pueden usarse como verificación al resultado final de la tasación inmobiliaria.

30. Tras el procedimiento de homologación, el tasador, además de indicar en el informe de tasación el resultado final de la tasación del inmueble, opina sobre los posibles límites del intervalo en el que, a su juicio, puede estar dicho valor, salvo que se especifica lo contrario en la asignación de tasación.

MINISTERIO DE DESARROLLO ECONÓMICO DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA

PEDIDO

Sobre la aprobación de la Norma Federal de Evaluación "Procedimiento para realizar un examen, requisitos para una opinión pericial y el procedimiento para su aprobación (FSO N 5)" *

Documento modificado por:
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por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71 ..


De conformidad con y 20 de la Ley Federal del 29 de julio de 1998 N 135-FZ "Sobre actividades de tasación en la Federación Rusa" (Colección de Legislación de la Federación Rusa, 1998, N 31, Art. 3813; 2006, N 31, Art. 3456; 2011, N 1, art. 43)

Ordeno:

Aprobar la Norma Federal de Evaluación “Procedimiento para la realización de un examen, requisitos para el dictamen pericial y el procedimiento para su aprobación (FSO N 5)”.
por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

Ministro
ES Nabiullina

El procedimiento para realizar un examen, los requisitos para una opinión pericial y el procedimiento para su aprobación (FSO N 5)

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* Nombre modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71 ..

I. Disposiciones generales

1. Esta norma de valoración federal se ha desarrollado teniendo en cuenta las normas de valoración internacionales, sobre la base de la Ley Federal del 29 de julio de 1998 N 135-FZ "Sobre actividades de valoración en la Federación Rusa" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 31, Art. 3813, 2002, N 12, inciso 1093, N 46, inciso 4537, 2003, N 2, inciso 167, 2004, N 35, inciso 3607, 2006, N 2, inciso 172, N 31, inciso 3456; 2007, N 29, Artículo 3482, N 31, Artículo 4016, 2009, N 52, Artículo 6450, 2010, N 30, Artículo 3998, 2011, N 1, Artículo 43) (en adelante, la Ley Federal) y contiene requisitos para el examen de los informes de evaluación.

2. Esta norma federal de valuación establece el procedimiento para el examen de los informes de valuación, los requisitos para el dictamen pericial y el procedimiento para su aprobación.
por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

3. Esta norma federal de valuación es de uso obligatorio en el examen de los informes de valuación.

4. El examen de un informe de tasación de conformidad con el artículo 17.1 de la Ley Federal significa las acciones de un perito o expertos de una organización autorregulada de tasadores con el fin de formarse una opinión de un experto o expertos en relación con un informe firmado por un tasador o tasadores sobre el cumplimiento de los requisitos de la legislación de la Federación de Rusia sobre actividades de tasación (incluidos los requisitos de la Ley Federal, las normas de valoración federales y otros actos de la autoridad autorizada organismo federal desempeñar las funciones de regulación legal de las actividades de valoración), y en el caso de un examen del informe sobre la determinación del valor de mercado del objeto de valoración, también sobre la confirmación del valor de mercado del objeto de valoración, determinado por el tasador en el informe . El examen del informe se lleva a cabo de forma voluntaria sobre la base de un acuerdo entre el cliente del examen y la organización autorreguladora de tasadores.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

Durante el examen del informe de tasación, se realiza un estudio del trabajo realizado por el tasador (tasadores). Cuando se realiza un examen del informe de evaluación por parte de un experto (expertos), no se lleva a cabo una reevaluación.

El informe de tasación se revisa de acuerdo con los requisitos de la Ley Federal, las normas federales de tasación, las normas y las reglas para las actividades de tasación de una organización autorregulada de tasadores, un miembro consejo de expertos que es el experto (expertos) que realiza el examen del informe de evaluación.

Acciones (inacción) del experto o expertos de la organización autorregulada de tasadores durante el examen del informe de evaluación, los resultados de dicho examen pueden ser apelados partes interesadas en una organización autorregulada de tasadores en la forma y dentro de los plazos establecidos por los requisitos para la consideración por parte de una organización autorregulada de tasadores de una queja sobre una violación por parte de su miembro de los requisitos de la Ley Federal, las normas federales de valoración , otros actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia en el campo de las actividades de valoración, estándares y reglas para las actividades de valoración, reglas comerciales y ética profesional, aprobados por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 25 de diciembre de 2015 N 989 (registrado con el Ministerio de Justicia de Rusia el 21 de marzo de 2016, registro N 41484), o impugnado en los tribunales.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

II. Tipos de examen del informe de evaluación

tercero El procedimiento para realizar un examen.

6. El examen del informe de evaluación se lleva a cabo de forma voluntaria sobre la base de un acuerdo entre el cliente del examen y la organización autorregulada de evaluadores.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

El monto del pago por el examen del informe de evaluación está determinado por el contrato y no puede depender de la conclusión contenida en el dictamen pericial positivo (negativo) preparado por el experto (expertos) de la organización autorreguladora de evaluadores en base a los resultados. del examen (en adelante, el dictamen pericial).
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

7. El examen del informe de evaluación se lleva a cabo dentro de los plazos establecidos por la legislación de la Federación Rusa, documentos internos organización autorregulada de los tasadores (a menos que se dispongan otros términos en el contrato para el examen) o en el contrato para el examen.

8. La selección de un experto (expertos) de la organización autorreguladora de tasadores, que realiza (realiza) el examen del informe de evaluación, se lleva a cabo de la manera establecida por los documentos internos de la organización autorreguladora de tasadores, que contiene los criterios de selección y el procedimiento para designar a un experto (expertos) de la organización autorreguladora de tasadores, los motivos y el procedimiento para la negativa de un experto (expertos) de la organización autorreguladora de tasadores a participar en la examen del informe de tasación.

9. Un informe de tasación no puede ser revisado por un perito que suscribió el informe de tasación respecto del cual se realiza la tasación, o que sea fundador, propietario, accionista, oficial o un empleado de una entidad legal: el cliente del examen, el propietario del objeto de evaluación.

El examen del informe de tasación tampoco puede ser realizado por un perito si el experto tiene un interés real en el objeto de tasación, respecto del informe de tasación que se está realizando, o si el experto está con el fundador, propietario, funcionario de la persona jurídica - el cliente de la tasación, una persona física - el cliente del examen o la persona que firmó el informe de tasación correspondiente, en estrecha relación o propiedad, y también si entidad- el cliente del peritaje es el acreedor o asegurador del perito.

10. El experto está obligado a notificar a la organización autorreguladora de tasadores los hechos de influencia sobre él por parte de cualquier persona para influir en la conclusión (conclusiones) contenida (contenida) en la opinión pericial.

11. Para realizar un examen, el informe de evaluación o una copia certificada de acuerdo con el procedimiento establecido por la organización autorreguladora de tasadores se presenta a la organización autorreguladora de tasadores con la que el cliente del examen ha celebrado un acuerdo, en la forma y dentro de los plazos establecidos por los documentos internos de dicha organización autorreguladora de tasadores, a menos que la ley de la Federación Rusa disponga lo contrario.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

12. Al realizar un examen, una organización autorregulada de tasadores establece suposiciones y condiciones restrictivas, sujetas a las cuales se lleva a cabo un examen de un informe de tasación, que no contradicen la Ley Federal, las normas federales de valoración y otros actos en la materia. de las actividades de valoración.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

13. A los efectos del examen, la información necesaria para el examen, pero que falta en el informe de evaluación, a la que se refiere el evaluador en el informe de evaluación, es proporcionada por el evaluador a pedido del experto. El perito envía una solicitud en la forma prescrita por los documentos internos de la organización autorreguladora de tasadores, que contiene los requisitos para:
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

el contenido de la solicitud y el momento de su presentación;

justificación de la necesidad de proporcionar información;

el momento y el procedimiento para el envío de información por parte del tasador.

14. Al realizar un examen de un informe de evaluación, no está permitido que un experto use información que se conoció después de la fecha de evaluación.

15. El procedimiento de actuación del perito durante el examen del informe de tasación se establece en los documentos internos de la organización autorreguladora de tasadores.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

IV. Requisitos para un dictamen pericial

16. El dictamen pericial deberá indicar:

a) fecha de compilación y número opinión experta;

b) la base para el examen del informe de evaluación;

c) información sobre el cliente para el examen del informe de evaluación u otro organismo que inició el examen del informe de evaluación (nombre completo, ubicación, OGRN (si corresponde).

En el caso de que el cliente para el examen del informe de valoración sea individual, la información sobre él se indica en la siguiente composición: apellido, nombre, patronímico, serie y número del documento de identidad, fecha de emisión y la autoridad que emitió el documento especificado;

d) el inciso ya no es válido - ;

e) información sobre el informe de evaluación (fecha de elaboración y número de serie informe de tasación, información que identifique el objeto de tasación, la fecha en que se determinó el valor del objeto de tasación), así como información sobre otros documentos y materiales presentados para el examen del informe de tasación;

f) información sobre los supuestos y condiciones restrictivas, teniendo en cuenta que se realizó el examen del informe de evaluación;

g) información sobre el perito (peritos) que firmaron (firmaron) el dictamen pericial (apellido, nombre, patronímico, número de registro según el registro de miembros de la organización autorregulada de tasadores);

h) los resultados de la verificación del informe de valoración para el cumplimiento de los requisitos de la legislación de la Federación Rusa sobre actividades de valoración, incluidos los requisitos de la Ley Federal, las normas de valoración federal y otros actos del organismo federal autorizado que ejerce las funciones de regulación legal de las actividades de tasación, y (o) las normas y reglas de las actividades de tasación de la organización autorregulada de tasadores, de la que es miembro el tasador que firmó el informe de tasación;
por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

i) los resultados de la comprobación de la validez de los métodos de valoración elegidos por el tasador en el marco de cada uno de los enfoques de valoración utilizados por el tasador y de la comprobación de la conformidad del cálculo del valor del objeto tasado realizado en el informe con el enfoques y métodos pertinentes;

j) los resultados y justificación de otras acciones del perito durante el examen;
(Subpárrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

k) conclusión basada en los resultados del examen del informe de evaluación, que deberá ser fundamentada.

17. El resultado del examen del informe de evaluación es un dictamen pericial positivo o negativo.

Un dictamen pericial positivo es un dictamen pericial que contiene una conclusión sobre el cumplimiento del informe de valoración con los requisitos de la legislación de la Federación de Rusia sobre actividades de valoración (incluidos los requisitos de la Ley Federal, las normas de valoración federal y otros actos del gobierno federal autorizado). órgano que ejerce las funciones de regulación legal de las actividades de valuación), normas y reglas de las actividades de valuación, y en el caso de un examen del informe de valuación sobre la determinación del valor de mercado del objeto de valuación o en los casos establecidos por las normas federales de valuación, también un conclusión sobre la confirmación del valor del objeto de valoración determinado por el tasador en el informe.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

El párrafo se ha vuelto inválido: la orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71 ..

Un dictamen pericial negativo es un dictamen pericial que contiene una conclusión diferente a la conclusión especificada en el segundo párrafo de este párrafo.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

Un dictamen pericial negativo incluye una lista completa de las infracciones identificadas y su justificación.

18. Un dictamen pericial negativo debe contener una lista de errores técnicos identificados (errores tipográficos, errores tipográficos, errores gramaticales o aritméticos) que pueden inducir a error a los usuarios del informe de evaluación y también dar lugar a una interpretación ambigua.

Errores técnicos identificados cometidos por el tasador al compilar el informe de tasación, pero que no dieron lugar a una violación de los requisitos de la legislación de la Federación Rusa, incluidos los requisitos de la Ley Federal, las normas de tasación federal y otros actos del federal autorizado organismo que realiza las funciones de regulación legal de las actividades de tasación, y (o) las normas y reglas de las actividades de tasación, y no reflejadas en el valor del objeto de tasación, determinado por el tasador en el informe de tasación, no son motivo para elaborar un dictamen pericial negativo.

19. La cláusula se ha vuelto inválida: orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71 ..

20. El dictamen pericial se redacta en escribiendo de acuerdo con los requisitos de la Ley Federal, las normas federales de valoración, las normas y las reglas para las actividades de valoración de una organización autorregulada de tasadores, un miembro del consejo de expertos del cual es un experto (expertos) que realiza (realiza) un examen de el informe de tasación, debiendo estar numerado página por página, cosido, sellado con un sello de autorregulación de las organizaciones de tasadores (con excepción de los casos en que se redacte un dictamen pericial en el formulario documento electronico), firmado por el experto (expertos) que ha (han) revisado el informe de tasación, aprobado por el jefe del consejo de expertos de la organización autorregulada de tasadores u otros Persona autorizada, certificado por el jefe cuerpo ejecutivo organización autorreguladora de tasadores u otra persona autorizada y aprobada en la forma establecida por la organización autorreguladora de tasadores de acuerdo con los requisitos de esta Norma Federal de Valuación.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

V. Requisitos para el procedimiento de aprobación de un dictamen pericial

21. El procedimiento para aprobar un dictamen pericial elaborado por un experto (expertos) de una organización autorregulada de tasadores (en adelante, el procedimiento para aprobar un dictamen pericial) establecido por una organización autorreguladora de tasadores debe contener disposiciones que definan :

composición de las personas que firman el dictamen pericial;

la forma de aprobación del dictamen pericial por parte del jefe del consejo de expertos de la organización autorreguladora de tasadores u otra persona autorizada;

la forma de certificación del dictamen pericial por parte del titular del órgano ejecutivo de la organización autorreguladora de tasadores u otra persona autorizada;

la secuencia y oportunidad de los procedimientos de firma, aprobación y certificación del dictamen pericial;

la composición y volumen de la información indicada en el dictamen pericial sobre la información recibida del tasador en base a las solicitudes de información necesaria para la fiscalización, pero no incluida en el informe de tasación.

El procedimiento de aprobación de un dictamen pericial debe contener los requisitos para la firma de un dictamen pericial redactado en forma de documento electrónico, potenciado con una firma electrónica cualificada.

22. A menos que la legislación de la Federación de Rusia sobre actividades de tasación o el contrato para el examen del informe de tasación dispongan lo contrario, la organización autorreguladora de tasadores notificará a los tasadores que firmaron el informe de tasación los resultados del examen de la tasación. informes firmados por ellos en el plazo previsto en los documentos internos de las organizaciones autorreguladas de tasadores, y también envía una copia del dictamen pericial a las organizaciones autorreguladas de tasadores, cuyos miembros son los tasadores que firmaron el informe de tasación. Se puede enviar una copia del dictamen pericial en forma de documento electrónico.
(Párrafo modificado, puesto en vigor por orden del Ministerio de Desarrollo Económico de Rusia del 20 de febrero de 2017 N 71.

23. La organización autorregulada de tasadores conserva una copia del dictamen pericial para termino general periodo límite establecido por la legislación de la Federación Rusa.

Se podrá almacenar una copia del dictamen pericial en forma de documento electrónico firmado con una firma electrónica cualificada mejorada.

Revisión del documento, teniendo en cuenta
cambios y adiciones preparados
JSC "Kodeks"

Los estándares de valoración federal de 2018 prácticamente no son diferentes de los anteriores.

Todas las leyes emitidas anteriormente son válidas hasta el día de hoy.

Que es FSO

Las normas de valoración federal son valoraciones aprobadas por el Ministerio ruso.

Hay 3 estándares:

1. Conceptos generales y requisitos.
2. El objeto de la valoración y tipos de valor.
3. Requisitos obligatorios para el cálculo.

Términos y condiciones:

1. La evaluación debe ser independiente.
2. Calificación del tasador. Debe tener los conocimientos pertinentes.
3. La presencia del contrato celebrado y toda la documentación necesaria.
4. Comprobación preliminar del objeto por deudas, impuestos e hipotecas.
5. Imparcialidad del inspector. Él no debería estar interesado en bienes raíces.

Estándares de Valoración de Bienes Raíces

Los objetos de tasación de bienes inmuebles son:

1. Terrenos habitados.
2. Territorio deshabitado.
3. Propiedad en construcción.
4. Partes de la tierra.
5. Partes del local.
6. Casas residenciales.

El tasador debe inspeccionar la propiedad en el momento especificado. Si no se presentó a tiempo, debe escribir una nota explicativa indicando el motivo.

Los documentos de evaluación deben incluir la siguiente información:

1. De qué está hecho el objeto. Enumere todas sus partes.
2. Características del objeto. Comprobación de su estado en habitaciones generales e individuales.
3. Derechos que se tienen en cuenta al evaluar un objeto.

Valoración de empresas

Ella es muy importante. Gracias a la valoración, es posible determinar de antemano los ingresos y gastos del negocio.

Pasos de valoración empresarial:

1. paso preliminar. El tasador y el cliente deciden qué objetos deben revisarse y cuánto tiempo llevará. El experto estudia la empresa, profundizando poco a poco en la obra.
2. Comienzo. El tasador comienza. Llega al sitio, examina los documentos y la base de datos, así como todo lo que formará la base del trabajo.
3. Etapa analítica. Ahora debe analizar el marketing, la economía y verificar las perspectivas de desarrollo y las actividades de la empresa.
4. El último paso. Ahora puedes comenzar los cálculos. El valor de los bienes muebles y bienes raíces y los ingresos y gastos de la empresa.
5. Envío de un informe.

FSO 1

FSO 1 es conceptos generales y los requisitos necesarios para la correcta realización de la evaluación.

Las valoraciones son cosas que se pueden comprar o vender. Para evaluar correctamente el objeto, debe determinar cuánto cuesta.

El resultado final se calcula por generalización.

Hay varios enfoques para la evaluación:

1. Comparativo. El objeto se compara con sus análogos.
2. Rentable. Se calcula el beneficio por compra.
3. Costoso. Se calculan los gastos. Sucede que al comprar una casa hay que hacer reparaciones, comprar muebles nuevos. Los costos son el dinero necesario para que la casa vuelva a ser utilizable.

FOE 5

Este es un examen de la evaluación: cómo se lleva a cabo, cuáles son los requisitos para la conclusión y cómo se aprueba.

Hay varios tipos:

1. Examen de verificación del cumplimiento de los requisitos especificados en la legislación rusa.
2. Examen de confirmación de que el valor indicado en el informe es correcto y no contradice los requisitos.

El examen puede realizarse en dos casos:

1. Así lo decidió la ley.
2. Sobre la base de un contrato para determinar el costo.

El dictamen pericial establece lo siguiente:

1. Fecha de creación y número de la conclusión.
2. ¿Por qué fue necesario realizar un examen?
3. Información sobre el cliente.
4. Tipo de experiencia.
5. ¿Por qué se eligió este tipo?
6. Resultados del cálculo.
7. Condiciones que se cumplieron o no.
8. Al calcular, el experto realizó otras acciones (si no, este elemento se omite).
9. Conclusiones.

El resultado de la evaluación es una conclusión negativa o positiva.

Objetivos del examen:

1. Verificar el cumplimiento del informe con la ley.
2. Confirme la exactitud del valor especificado.
3. Verificar que el evaluador cumplió con todos los requisitos al momento de generar el informe.
4. Comprobación de validez.
5. Asegúrese de que todas las características e información sobre el objeto indicado en el informe sean verdaderas.
6. Analizar el método de uso más eficiente.
7. Resumiendo, confirmando la corrección o incorrección del informe.

FO 6

Aquí se determina el nivel de conocimiento del experto.

Debe tener los siguientes conocimientos y habilidades:

1. Información sobre el enfoque comparativo, cómo aplicarlo, conocer los métodos de evaluación y la secuencia de su aplicación.
2. requisitos analógicos.
3. Información sobre el enfoque de ingresos. Cómo calcularlo correctamente.
4. Información de costos. Cómo aplicar correctamente este enfoque y calcular las pérdidas.
5. Cómo identificar equipos desgastados u obsoletos, o locales inservibles.
6. Ser capaz de coordinar todas las características enumeradas para determinar correctamente el valor final.

Conclusión

FSO es necesario para calcular correctamente el objeto sin cometer errores. Puede descargar información detallada en este sitio web http://www.ceae.ru/law-2.htm. Todavía no se han recibido nuevos estándares, pero quizás aparezcan en el futuro.

Traemos a su atención un webinar dedicado a estándar federal tasaciones inmobiliarias: