Determinación de la cuantía de los daños durante el despojo de terrenos. Valuación de bienes en caso de embargo al propietario por necesidades municipales o estatales

Korostelev SP
vicepresidente
Consejo de expertos de NP SOO "Siberia",
doctor en ciencias técnicas, profesor

Recientemente, los tasadores se han enfrentado a tareas que van más allá legislación actual RF sobre actividades de valoración y normas de valoración. Tales tareas, en particular, incluyen las tareas de determinar la participación de la federación, región o municipio en los proyectos de desarrollo en curso en tierra estatal/1,2/, evaluaciones de la eficiencia presupuestaria de dichos proyectos, evaluaciones catastrales y aduaneras, así como evaluaciones a efectos de compensación de pérdidas en caso de embargo terrenos por necesidades del estado.

Este último tipo de evaluación es ahora el más relevante, ya que cualquier proyecto de infraestructura y desarrollo de gran escala está asociado con la necesidad de retirar terrenos y mejorarlos de los propietarios o con la extinción de los derechos de propiedad de los inquilinos. Se pueden dar muchos ejemplos. Se trata de la retirada de terrenos en Sochi para albergar instalaciones olímpicas. significado federal y la rescisión de los derechos sobre terrenos y mejoras a lo largo de las rutas del cuarto anillo de transporte en Moscú, la carretera de circunvalación central en la región de Moscú, la carretera Moscú-San Petersburgo, la construcción con escándalos en Butovo y la implementación del desarrollo. proyectos en suelo municipal, etc.

Al realizar dichas valoraciones, el tasador tiene la tarea, además de determinar el valor de mercado, de determinar también las pérdidas de propietarios y arrendatarios de terrenos e inmuebles a los efectos de determinar el precio de redención en virtud del art. 281 del Código Civil de la Federación Rusa. Sin embargo, un objeto de evaluación como pérdidas en la ley sobre actividades de valoración (FZ-135) y las normas federales de valoración (FSO) no.

Los evaluadores asumen voluntariamente tales tareas, pero al hacerlo se exponen a enormes riesgos, especialmente en condiciones de mayor responsabilidad tasador bajo la nueva legislación sobre la transición a la autorregulación. El hecho es que todavía no existe una metodología reconocida para evaluar pérdidas o reclamaciones por daños y perjuicios, y los tasadores se ven obligados a idear sus propios métodos para resolver tales problemas. Además, al realizar una tasación con el fin de compensar pérdidas o determinar el precio de rescate, los tasadores se enfrentan al problema de una contradicción entre el contenido económico de resolver el problema y forma jurídica, es decir, legislación imperfecta. Esto es especialmente evidente ahora cuando se realizan evaluaciones con el fin de determinar las pérdidas causadas en relación con el retiro de los propietarios. bienes raíces para las instalaciones olímpicas de Sochi. Los tasadores involucrados en tal trabajo, y las organizaciones autorreguladoras de tasadores, resultaron estar en una posición muy delicada, ya que los clientes de la obra no se molestaron en ordenar primero el desarrollo de una metodología de tasación, como fue el caso, por ejemplo, al realizar tasaciones de activos en la RAO UE, y luego involucrar a tasadores profesionales. El carro iba delante del caballo.

Por otro lado, algunos de los tasadores que participaron en el trabajo no entendieron que para resolver tales problemas, no hay suficientes conocimientos y habilidades en la tasación de bienes raíces basados en métodos obsoletos basados en la experiencia de tasación estadounidense de los años 80. y los años 90 del siglo pasado, que se necesitan nuevos enfoques para resolver tareas tan difíciles y un conocimiento detallado de la legislación de la Federación Rusa.

Al principio, averigüemos por qué surge el problema de la incautación de terrenos y la evaluación de las pérdidas causadas a los propietarios, usuarios de la tierra y arrendatarios.

Históricamente, el concepto social de la tierra distingue dos grandes grupos de personas que tienen diferentes puntos de vista sobre el uso de la tierra. El primer grupo cree que la tierra es un bien comerciable y debe ser dividida entre los miembros de la sociedad con derecho a la propiedad ilimitada. Otro grupo defiende la idea de que la tierra es una propiedad común y debe ser administrada por el estado. La lucha de estos dos puntos de vista opuestos sobre la tierra condujo a un cierto compromiso, que fue expresado por la Corte Real Británica y confirmado por la Corte Suprema de los Estados Unidos en 1876: “Cuando la propiedad privada entra en conflicto con el interés público, deja de pertenecer a la jurisdicción del derecho privado, es decir, el Estado adquiere el derecho de imponer restricciones a los derechos del propietario”

Estas restricciones incluyen restricciones de construcción, sistemas de zonificación, desarrollo y leyes de desarrollo y controles ambientales.

Ningún país del mundo tiene la propiedad absoluta de la tierra. La teoría de la valoración identifica cinco poderes gubernamentales que limitan los derechos de propiedad.

El derecho al embargo o apropiación forzosa del derecho a la propiedad privada con el pago de una justa indemnización al propietario.
El derecho a gravar y cobrar impuestos a los dueños de propiedades para mantener programas gubernamentales y prestación de servicios públicos.
El derecho a transferir bienes inmuebles gestión provisional(propiedad vitalicia, gestión económica, arrendamiento, gestión operativa etc)
Derecho de regulación relaciones de propiedad(de pleno derecho) para garantizar la defensa, la seguridad, la salud, la moral y el bienestar de la sociedad.
El derecho del Estado a devolver los bienes inmuebles a su propiedad en caso de fallecimiento del propietario que no haya dejado testamento y en ausencia de herederos legales (bienes embargados).

Las disposiciones anteriores también se aplican en la Federación Rusa. El artículo 9 de la Constitución de la Federación Rusa establece que la tierra y otros recursos naturales se utilizan y protegen en Federación Rusa como base de la vida y actividad de los pueblos que habitan en el respectivo territorio. La tierra como bien inmueble es un objeto de circulación civil. Al ejercer el poder en su territorio, el Estado establece la obligatoriedad para todos los usuarios de la tierra Requisitos medioambientales en el interés público, controla el uso de la tierra, determina zonas de seguridad, servidumbres públicas, etc.

El artículo 35 de la Constitución de la Federación de Rusia establece: Nadie puede ser privado de su propiedad sino por sentencia judicial. La enajenación forzosa de bienes para necesidades del Estado sólo puede efectuarse con la condición anticipo y compensación equivalente ».

El régimen jurídico especial de la tierra y el papel del Estado en la regulación de los derechos sobre la tierra determinaron las características de la compensación por pérdidas en el campo de las relaciones territoriales.

También en periodo soviético la indemnización por daños y perjuicios se reguló en un régimen especial acto legal. El procedimiento de compensación por pérdidas a los usuarios de la tierra y pérdidas de producción agrícola durante la asignación de tierras para necesidades estatales y públicas fue regulado por el Decreto del Consejo de Ministros de la URSS del 9 de agosto de 1974 N 636 /3/.

Contemporáneo legislación rusa desarrolló su propio sistema de actos jurídicos normativos. Por daños en esta área, el general regulaciones legales, dedicado a la compensación por pérdidas (Código Civil de la Federación Rusa), y reglas especiales legislación, principalmente territorial (LC RF), que regula aspectos especiales de compensación por pérdidas, teniendo en cuenta régimen jurídico tierra.

De conformidad con el art. 15 del Código Civil de la Federación Rusa, una persona, las pérdidas se entienden como gastos que la persona cuyo derecho violado, ha hecho o tendrá que hacer para restituir el derecho violado, pérdida o daño a su propiedad (daño real), así como las rentas no laborales que esta persona habría percibido en condiciones normales circulación civil si su derecho no hubiera sido violado (lucro cesante).

Según el art. 281 del Código Civil de la Federación Rusa, una persona cuya parcela es confiscada tiene derecho a recepción precio de redención de la tierra retirada, que incluye:

valor de mercado parcela y bienes inmuebles ubicados en él,
así como todos los perjuicios causados al propietario por el retiro del terreno,
incluidas las pérdidas en que incurra en relación con la terminación anticipada de sus obligaciones con terceros, incluido el lucro cesante.

Arte. 62 Código de tierra La Federación de Rusia interpreta el monto de las pérdidas causadas por la violación de los derechos de los propietarios de la tierra, los usuarios de la tierra, los propietarios de la tierra y los arrendatarios de terrenos como pérdidas sujetas a compensación total, incluido el lucro cesante, en la forma prescrita por ley civil radiofrecuencia

Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 07 de mayo de 2003 No. 262 estableció reglas para la compensación a propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, terratenientes y arrendatarios de terrenos por pérdidas causadas por el retiro u ocupación temporal de terrenos, restricción de los derechos de los propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, terratenientes y arrendatarios de terrenos o deterioro de la calidad de la tierra como resultado de las actividades de otras personas. De conformidad con este Decreto, la determinación del monto de las pérdidas causadas a los usuarios y propietarios de terrenos por la retirada de terrenos para uso estatal o necesidades municipales realizado de conformidad con el derecho civil. En el caso de que se viole el derecho del arrendatario del terreno por la retirada de un terreno para necesidades estatales y municipales, las pérdidas sufridas por los arrendatarios de los terrenos en relación con terminación anticipada sus obligaciones con terceros, incluido el lucro cesante, la renta pagada en virtud del contrato de arrendamiento por el período posterior a la retirada del terreno, así como el costo del derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de terreno si se celebra en subasta.

De conformidad con el mencionado Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 7 de mayo de 2003 No. 262, el 11 de marzo de 2004, el Jefe del Catastro Federal de Tierras aprobó " Directrices temporales para el cálculo del monto de las pérdidas causadas a los propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, propietarios de terrenos y arrendatarios de terrenos, restricción de los derechos de los propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, propietarios de terrenos y arrendatarios de terrenos o deterioro de la calidad del suelo como como resultado de las actividades de otras personas. De acuerdo con estas recomendaciones, las pérdidas causadas a los titulares de derechos sobre terrenos embargados para necesidades estatales y municipales incluyen daños reales, el monto del lucro cesante, así como el monto de las pérdidas sufridas por los propietarios de derechos sobre terrenos en relación con la terminación anticipada de obligaciones con terceros.

Parecería que se ha construido una estructura lógica y jerárquica documentos legales, que asegura plenamente el proceso de determinación del precio de rescate o pérdidas en caso de retiro de terrenos por necesidades estatales. Sin embargo, un estudio más profundo de estos documentos desde la posición de un tasador revela muchos problemas que no permiten resolver el problema de evaluar las pérdidas en función de seguir únicamente los requisitos de estos documentos. Detengámonos en esto con más detalle.

Primero, tratemos los nuevos conceptos para el tasador que no están detallados en FZ-135 y FSO, esto se aplica principalmente a conceptos tales como "precio de recompra", "pérdidas", "lucros cesantes".

El procedimiento para la incautación de terrenos está prescrito en los artículos 279 - 282 Código Civil radiofrecuencia Dependiendo de las necesidades de quién se retira la tierra, la redención se lleva a cabo por la Federación Rusa, el sujeto relevante de la Federación Rusa o el municipio. El propietario y otros usuarios de la tierra del terreno deben ser al menos un año de aviso de la retirada inminente. El retiro de una parcela de tierra antes de la expiración de un año con fines de redención solo se permite con el consentimiento del propietario o usuario de la tierra de esta parcela.

La decisión de retirar un terreno por necesidades estatales o municipales está sujeta al registro estatal ante el organismo que registra los derechos sobre el terreno. La inscripción deberá ser notificada al propietario y demás usufructuarios del solar, con indicación de su fecha.

Por acuerdo con el propietario, en lugar del terreno retirado para necesidades estatales o municipales, se le puede proporcionar otro terreno, con su valor incluido en el precio de redención.

El pago de un terreno confiscado para el estado o municipio necesidades (precio de redención), Los términos y otras condiciones de redención se determinan mediante acuerdo con el propietario del sitio. El acuerdo incluye una obligación de la Federación Rusa, un sujeto de la Federación Rusa o municipio pagar precio de redención de la tierra retirada. Al determinar el precio de rescate, incluye

valor de mercado la tierra y los bienes inmuebles que se encuentran en ella,
y también todos pérdidas causado al propietario por la retirada del terreno, incluidas las pérdidas en que incurra en relación con la terminación anticipada de sus obligaciones frente a terceros, incluidas lucro cesante.

El procedimiento debe distinguirse compra de terrenos y retiro de terrenos. En el primer caso, es en terrenos en propiedad privada , y en el segundo - sobre el estado o terrenos municipales. Es decir, propietarios tienen derecho a recibir el valor de la tierra en caso de redención para necesidades estatales o municipales, así como para daños y perjuicios. Los propietarios, usuarios de la tierra y arrendatarios tienen este caso solamente derecho a daños y perjuicios(Los evaluadores a menudo se confunden con este tema).

Es posible la retirada, incluso mediante redención, de terrenos para necesidades estatales o municipales sólo con sujeción al procedimiento obligatorio establecido por la legislación vigente, la indemnización obligatoria en su totalidad de las pérdidas, incluido el lucro cesante.

Así, si el propietario, arrendatario o usuario del suelo está de acuerdo con la compensación que se le ofrece por su propiedad o derechos de propiedad, entonces no surgen problemas y se sigue el procedimiento.

Si el propietario no está de acuerdo con la decisión de retirarle un terreno por necesidades estatales o municipales, o si no se ha llegado a un acuerdo con él sobre el precio de redención u otras condiciones para la redención, el organismo que tomó tal decisión puede presentar una reclamación para la redención de la parcela de tierra en los tribunales. La demanda de redención de un terreno por necesidades estatales o municipales puede presentarse dentro de los dos años siguientes a la fecha de envío de la notificación al propietario del terreno.

Tradicionalmente pérdidas aceptado para ser clasificado en daños reales y lucro cesante. Esta clasificación también se refleja en la legislación rusa. Considerarlos características específicas en relación con el campo de las relaciones territoriales.

De conformidad con el párrafo 2 del artículo 15 del Código Civil de la Federación Rusa bajo daños reales se refiere a los gastos que ha hecho o tendrá que hacer la persona cuyo derecho ha sido violado para restituir el derecho violado, los bienes perdidos o dañados.

Desde un punto de vista económico, el daño real se caracteriza por disminución(real o inminente en el futuro) propiedad en efectivo propietario, a diferencia de lucro cesante cuando la propiedad en efectivo de la parte perjudicada no aumenta, aunque podría haber aumentado si la propiedad no hubiera sido confiscada.

De este modo, daños reales incluye:

Primero, pérdida y daño a la propiedad.
en segundo lugar, los gastos efectivamente incurridos por la persona al momento del embargo o de la presentación de una demanda judicial;
en tercer lugar, los gastos futuros necesarios, es decir, los gastos que tendrá que hacer una persona para restituir el derecho violado;

Resumiendo lo anterior, se puede afirmar que si el precio de redención y las pérdidas por el retiro de la parcela de tierra se calculan correctamente y el propietario, usuario de la tierra o arrendatario está de acuerdo con los valores calculados, entonces no hay problemas y se completa el procedimiento de retiro. . Sin embargo, la pregunta sigue siendo: quién debe hacer tales cálculos. Respuesta directa a esta pregunta en lo anterior. documentos normativos no. Sin embargo, en todos estos documentos hay una mención "valor de mercado" y los tasadores se dedican a determinar este valor conforme a la ley.

Es bastante lógico que si los tasadores están involucrados en la determinación del valor de mercado, también se les instruya para determinar las pérdidas y el lucro cesante en la tarea de evaluación. Como se mencionó anteriormente, los tasadores aceptan voluntariamente ese trabajo y se enfrentan a problemas metodológicos y problemas legales, ya que las pérdidas y el lucro cesante no son objeto de valoración. Deben ser calculados (calculados) de acuerdo con ciertas reglas desarrolladas práctica judicial, es decir, para calcular estos valores, el tasador debe estar familiarizado con esta práctica y no inventar sus propios métodos de cosecha propia.

Para calcular y probar el monto de las pérdidas incurridas, es necesario utilizar los datos del balance, los documentos de gastos para salarios y todos los demás documentos contables actividad económica, incluidos los principales en los que se basan estos datos. La vista más importante pérdida es lucro cesante. Además, en la facturación comercial, el lucro cesante ocupa un lugar central.

El Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa y los tribunales federales de arbitraje de los distritos han desarrollado un enfoque bastante equilibrado para satisfacer las demandas por la recuperación del lucro cesante. En la práctica judicial, se ha desarrollado tal interpretación de la norma del Artículo 15 del Código Civil de la Federación de Rusia, en la que, al calcular el monto de los ingresos perdidos, el demandante debe determinar la confiabilidad (realidad) los ingresos que esperaba recibir en condiciones normales de circulación civil (Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte del 03/09/2003 en el caso N Ф08-3125 / 2003; Resolución del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito de Moscú del 03/03/2003 en el caso N KG-A40 / 559-03). El monto del lucro cesante (lucro cesante) debe determinarse teniendo en cuenta los costos razonables en que tendría que incurrir el acreedor si se cumpliera la obligación ( párrafos 10 - 11 del Decreto de los Plenos de la Corte Suprema de la Federación Rusa y la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa con fecha 01.07.96 N 6/8)

De particular dificultad es la prueba de los daños en forma de lucro cesante. Aunque principios generales para determinar tales daños y están establecidos en el art. 15 del Código Civil, claramente no son suficientes. Por tanto, el apartado 4 del art. 393 del Código Civil establece específicamente condiciones adicionales para confirmar los costos de compensación por lucro cesante: "Al determinar el lucro cesante, medidas tomadas por el acreedor para obtenerlo y preparativos hechos para este propósito". Además, la presencia de tales confirmaciones en forma de prueba es obligatoria.

Ignorar o ignorar esta regla de derecho en la práctica conduce, por regla general, a la negativa del acreedor a satisfacer las reclamaciones por la recuperación de las ganancias perdidas. Esto sucede porque el acreedor no puede probar las pérdidas sufridas mediante la presentación de pruebas adecuadas. El lucro cesante se expresa en la forma, por ejemplo, del valor de las cosechas brutas perdidas de cereales, otros cultivos según los datos oficiales de rendimiento. La evidencia del volumen y el tamaño de la pérdida de ganancias son acuerdos preliminares con adquisiciones, organizaciones comerciales sobre la venta de productos terminados, otras obligaciones de las granjas campesinas con los ciudadanos, planes para el consumo en la granja, la compra de combustible, semillas en la cantidad requerida, evidencia del trabajo agrotécnico necesario, etc.

Es decir, si el propietario del terreno no está satisfecho con el precio de redención o el monto de las pérdidas determinado en el informe y acude a los tribunales, entonces la carga de la prueba recaerá en el tasador.

La salida de esta situación puede ser dividir la presentación de los resultados del trabajo para determinar el precio de rescate o las pérdidas por el retiro de una parcela de tierra en 2 documentos:

Informe sobre la determinación del valor de mercado de los inmuebles.
Dictamen pericial sobre el precio de compra o determinación de pérdidas en forma de documento de consulta.

Al menos, el Departamento de Propiedad de la Ciudad de Moscú ahora ha tomado este camino al concluir nuevos contratos con tasadores.

Parecería que el problema ha sido resuelto y podemos proceder con seguridad al trabajo práctico de evaluación para los propósitos anteriores. Sin embargo, aquí surge un problema fundamental, relacionado con la imperfección de la legislación en materia de actividades de tasación y normas federales de valoración. Y este problema está relacionado con la definición del concepto "valor de mercado"…

En la Federación Rusa, se adoptan regularmente leyes que permiten que el estado se apodere de la propiedad privada de los ciudadanos: bienes inmuebles y otras propiedades. Por ejemplo, esto sucedió antes de los Juegos Olímpicos en Sochi, en el proceso de preparación para la Copa del Mundo o en Nueva Moscú. En abril de 2015, los legisladores consideraron el tema de la incautación de tierras de los residentes de verano. La innovación se aplica a todos los sujetos de la federación de la Federación Rusa. La evaluación de los bienes inmuebles y otros bienes en caso de incautación y demolición por parte del Estado se lleva a cabo para establecer su valor real de mercado. El objeto del procedimiento es obtener una compensación justa para el propietario.

etapas de trabajo

Apelación
cliente

Conclusión
acuerdos

Salida
por objeto

Pago
servicios

Capacitación
informe

Usted obtiene
informe

Tasamos los siguientes tipos de bienes:

Evaluación de un terreno en caso de retiro / demolición por parte del estado;
Evaluación de un edificio residencial en caso de retiro / demolición por parte del estado;
Valoración de bienes en caso de incautación/demolición por parte del Estado;
Calificación locales no residenciales cuando es incautado / demolido por el estado;
Evaluación de locales comerciales en caso de retiro/demolición por parte del estado;
Evaluación de locales de oficinas en caso de retiro / demolición por parte del estado;
Evaluación de locales comerciales en caso de retiro / demolición por parte del estado;
Evaluación de las instalaciones de almacenamiento en caso de retiro / demolición por parte del estado;
Calificación edificio no residencial cuando es incautado / demolido por el estado;
Tasación de un apartamento en caso de retiro / demolición por parte del estado;
Evaluación del garaje en caso de incautación / demolición por parte del estado;
Valoración de daños durante el embargo de bienes por necesidades del Estado.

Precios:

Nombre del Servicio	Término	Precio
Tasación de un apartamento en caso de retiro o demolición por parte del estado	2 - 3 días	desde 5 000 frotar.
Evaluación de una casa particular antes de su retiro y demolición por parte del estado	3 - 5 días	desde 8 000 frotar.
Evaluación de locales comerciales en caso de retiro/demolición por parte del estado	5 - 7 días	desde 15 000 frotar.
Evaluación del espacio comercial en caso de retirada/demolición por parte del estado	5 - 7 días	desde 15 000 frotar.
Valoración de locales de oficinas en caso de retiro o demolición por parte del estado	5 - 7 días	desde 15 000 frotar.

Certificados de Experto:

¿Por qué existe la necesidad de nuestros servicios durante el embargo de bienes?

En los últimos años, los límites de Moscú se han expandido constantemente. La planificación urbana se desarrolla: se construyen nuevos edificios, equipamientos urbanos, redes de calefacción, carreteras, redes de comunicación, etc. Además, el programa de Renovación está en pleno apogeo, durante el cual se demolerán edificios de Jruschov de cinco pisos.

Sin embargo, la transformación de la infraestructura urbana también tiene aspectos negativos. Con el fin de liberar el territorio para las necesidades estatales y municipales, se confiscan a los propietarios casas particulares, terrenos, apartamentos en edificios de gran altura, así como locales comerciales.

Antes de la demolición de la propiedad, el propietario recibe una oferta de precio de compra. Muchas veces la cantidad ofrecida por las autoridades es MUY BAJA. En este caso, el pago insuficiente puede ser de varios millones. Se lleva a cabo una práctica especial en relación con las casas en ruinas. A los propietarios se les dice que su propiedad debe ser demolida, por lo que es barato. Sin embargo, este no es el caso, ya que el valor de mercado de la vivienda o premisas comerciales sigue siendo alto. Así lo demuestra el procedimiento de tasación de inmuebles realizado por INEX de acuerdo con normas federales y leyes sobre la actividad de tasación.

Si se encuentra en tal situación, los expertos de nuestra empresa harán todo lo posible para garantizar que reciba una compensación digna por la propiedad igual a su valor de mercado.

¿Cómo puede ayudar una tasación independiente?

Nuestros expertos evaluarán el valor de mercado de cualquier tipo de bienes inmuebles e inmuebles. Elaboraremos un informe de tasación, que indicará el justo valor del apartamento, terreno, local comercial, almacén, etc. Si el estado no está de acuerdo con el monto, insistiendo en su valor infravalorado, nuestros abogados representarán los intereses del cliente en la corte. Tomamos el caso de principio a fin, buscando siempre la compensación total por la remoción/demolición de la propiedad.

Equipo de profesionales "INEX"

Puede contactar con nuestra empresa para cualquiera de estos servicios de tasación inmobiliaria. La experiencia profesional, las habilidades y el excelente conocimiento de la legislación de la Federación Rusa permiten a nuestros especialistas asumir incluso los casos más complejos, llevándolos con éxito a un resultado positivo. Para dejar una solicitud urgente, utilice el formulario de comentarios o llámenos a los números que figuran en la sección "

Cada vez más, se retiran terrenos para las necesidades del estado o municipio como resultado de la implementación de proyectos de desarrollo de importancia estatal y otros proyectos a gran escala. Para los propietarios de dichos terrenos, a nivel legislativo, el estado prevé el pago de una compensación al retirarse (artículo 306 del Código Civil de la Federación Rusa). En consecuencia, existe la necesidad de evaluar las pérdidas sufridas por el propietario del sitio debido a su retiro. De acuerdo con dicha evaluación oficial, se asigna una compensación al propietario del sitio, cuya retirada está prevista.

El procedimiento para el embargo de bienes inmuebles por necesidades del Estado se lleva a cabo de conformidad con la ley vigente. actos legales: Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa); Código de Tierras de la Federación de Rusia (en lo sucesivo, Código de Tierras de la Federación de Rusia); Decreto del Gobierno de la Federación Rusa del 07 de mayo de 2003 No 262 “Sobre la aprobación de las Reglas para la Compensación a los Propietarios de Terrenos, Usuarios de Terrenos, Propietarios de Terrenos y Arrendatarios de Terrenos por Pérdidas Causadas por el Retiro u Ocupación Temporal de Terrenos Parcelas, Restricción de los Derechos de los Propietarios de Parcelas, Usuarios de Tierras, Propietarios y Arrendatarios de Parcelas o Deterioro de la calidad de la tierra como consecuencia de las actividades de otras personas”; Directrices para la elaboración, actualización y examen de los informes de valoración de bienes inmuebles embargados y (o) previstos en la Ley Federal N° 310-FZ, incluyendo el cálculo de la tasa de constitución de servidumbre y (o) el cálculo de la monto de las pérdidas”, desarrollado por el NCPC (Consejo Nacional de actividades de tasación).

Coste de valoración

Servicio	Precio	Término
Valoración del garaje al retirar	desde 2 000 frotar.	2 – 3 días
Evaluación de la parcela de tierra durante el retiro	desde 4 000 frotar.	2 – 3 días
Valoración de bienes inmuebles suburbanos durante el retiro	desde 4 000 frotar.	2 – 3 días
Evaluación de los locales de oficina al retirarse	desde 8 000 frotar.	3 – 5 días
Valoración del local comercial a la baja	desde 8 000 frotar.	3 – 5 días
Valoración de almacén al retirar	desde 8 000 frotar.	3 – 5 días
Valoración de un edificio no residencial en el momento de la retirada	desde 15 000 frotar.	3 – 5 días

La evaluación se basa en un conjunto básico de documentación.

por tierra

Certificado del valor del terreno, registrado en el catastro.
Extracto catastral - un extracto del Comité de Bienes del Estado o pasaporte catastral sitio.
Certificado identificativo del titular.
Si el sitio pertenece a una persona jurídica, un certificado de valor en libros en la fecha de la evaluación.
Certificado de soporte de ingeniería del sitio, existente a la fecha de evaluación.

Para edificios no residenciales

Certificado de valor catastral.
Datos del cliente, para personas físicas: una copia del pasaporte.
Pasaporte técnico y planos de planta.
Evidencia que establece el propietario del sitio en el que se encuentra el edificio y el sitio de construcción en sí.
Pasaporte catastral.
Certificado del valor residual y en libros de la cosa, siempre que pertenezca a una persona jurídica.
Pasaporte catastral del sitio o extracto catastral (del Comité de Bienes del Estado), en cuyo territorio se encuentra el objeto.

Realización de un avalúo durante el retiro de terrenos para las necesidades del estado o de los municipios

La retirada de una parcela de tierra es posible tanto privada como entidades legales solo en los siguientes casos:

cuando se justifique la necesidad de una exención en la ley del país en relación con terrenos propiedad de un municipio o entidad,
si es necesario, realice ciertas obligaciones internacionales, por ejemplo, la creación de los principales oleoductos internacionales,
si es necesario marcar en el territorio del municipio o instalación estatal si no es posible colocarlo en otro lugar.

Tales objetos incluyen lo siguiente:

atómico,
relacionados con la región y sistemas federales energía,
seguridad y defensa, que incluyen instalaciones diseñadas para garantizar la protección de la frontera estatal,
lineal, en demanda para asegurar el funcionamiento de los sujetos de los monopolios naturales,
regionales y federales, relacionados con los sistemas de transporte, informática y comunicaciones, medios de comunicación,
carreteras,
relacionados con los sistemas de suministro de calor, gas y agua.

La lista anterior es exhaustiva.

El precio de compra de un terreno incluye:

sujeto a la ausencia de edificios y estructuras en el sitio, su valor de mercado actual;
pérdidas causadas al propietario por desistimiento;
si hay objetos y estructuras en el sitio, su valor de mercado y el sitio en sí.

Ventajas de nuestra empresa

Los profesionales que trabajan en nuestro Bureau tienen nivel alto formación y muchos años de experiencia en la evaluación de los daños causados por la retirada de tierras. En su trabajo, nuestros expertos tienen en cuenta de manera integral todos los aspectos que afectan el tamaño del costo del daño. La conclusión se forma únicamente sobre la base de información completa, objetiva, relevante y confiable.

Después de que los expertos de la Oficina completen su trabajo, recibirá un Informe evaluación independiente, que se emitirá de acuerdo con todas las normas. Trabajamos en base a la legislación de la Federación Rusa y somos participantes activos en la SRO.

En todos los casos de expropiación forzosa de terrenos para necesidades estatales y públicas, la incautación se lleva a cabo sujeta a una compensación total por el valor de los bienes incautados, con base en el valor de mercado de la tierra en el momento en que el propietario recibió la notificación de incautación. .

El precio de reembolso está determinado por el art. 281 del Código Civil de la Federación Rusa: 1. El pago de una parcela de tierra retirada por necesidades estatales o municipales (precio de redención), los términos y otras condiciones para la redención se determinan por acuerdo con el propietario de la parcela. El acuerdo incluye la obligación de la Federación Rusa, un sujeto de la Federación Rusa o un municipio de pagar el precio de redención de la tierra retirada. 2. Al determinar el precio de rescate, se incluirá el valor de mercado del terreno y los bienes inmuebles ubicados en él, así como todas las pérdidas causadas al propietario por la retirada del terreno, incluidas las pérdidas en que incurra en relación con la terminación anticipada de sus obligaciones frente a terceros, incluido el lucro cesante. 3. Por acuerdo con el propietario, se le podrá proporcionar, en lugar de un solar embargado por necesidades estatales o municipales, otro solar, con su valor incluido en el precio de rescate. El procedimiento similar al especificado anteriormente se aplica en el caso de la incautación de edificios y estructuras que se encuentran en un terreno que no es propiedad del dueño de la propiedad.

La compensación por daños, especificada en el Código Civil de la Federación de Rusia, implica una compensación no solo por daños materiales (lucros cesantes y daños reales), sino también por daños morales. Sin embargo, basado en práctica judicial, el Estado, hasta cierto punto, no reconoció el daño moral causado al titular del derecho por la incautación de un predio. El Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka, en su Resolución de fecha 24 de agosto de 2009 en el caso No. A79-1656 / 2009, dice que en satisfacción afirmar por compensación por daño moral, causado como consecuencia de la incautación ilegal de un inmueble propiedad de la actora en el derecho de dominio, se niega legítimamente, ya que la posibilidad de reparación del daño moral en relación con la violación de los derechos de propiedad en esta área no está prevista por el legislación actual.

Al mismo tiempo, una decisión posterior de los tribunales de arbitraje indica un cambio en la práctica con respecto a la recuperación de daños morales. Así, la Décimo Sexta Corte de Apelaciones de Arbitraje, en su Sentencia de fecha 22 de octubre de 2013 en el caso No. A18-813/2012, habiendo considerado apelación Administración de Sunzhensky distrito municipal contra la decisión del Tribunal de Arbitraje de la República de Ingushetia con fecha 09.07.2013 en el caso No. A18-813/2012 en la demanda de IP Dzeytova L.Kh. al Gobierno de la República de Ingushetia y a la Administración del distrito municipal de Sunzhensky por compensación por daños materiales e inmateriales, decidió que la decisión del Tribunal de Arbitraje de la República de Ingushetia de fecha 9 de julio de 2013 en el caso N A18-813 / 2012 debe dejarse sin cambios, y la apelación - sin satisfacción. Corte Tribunal de Apelación hace referencia al Decreto del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 23 de noviembre de 2010 N 6763/10 en el caso N A53-6358/08, que resume lo siguiente: compensación por daños morales por daños causados por público autoridades fue legalmente recuperada, toda vez que la reparación de los daños materiales causados por pérdida y daño a la propiedad, no lleva al pleno restablecimiento de los derechos del actor, quien, como resultado actividades ilegales el albacea-ejecutor en realidad se vio privado de la oportunidad de llevar a cabo actividades empresariales. Asimismo, el Décimo Sexto Tribunal Arbitral de Apelaciones procedió de la ilegalidad demostrada de las actuaciones de la administración, así como de la probada causalidad entre las acciones ilegales de la administración y las consecuencias adversas para el empresario. El Tribunal de Apelación, en su decisión en este caso, señaló que uno de los principios fundamentales del derecho, consagrado en la Constitución de la Federación de Rusia, es el libre uso de las capacidades y bienes propios para actividad empresarial e inviolabilidad de la propiedad privada (artículos 34, 35 de la Constitución de la Federación Rusa). En el sentido de la Parte 3 del Artículo 55 de la Constitución de la Federación Rusa, cualquier interferencia estatal en el ejercicio de estos derechos puede tener lugar solo sobre la base de una ley federal y solo para lograr los objetivos especificados en dicho artículo. No se permite la interferencia arbitraria de nadie en los asuntos privados (párrafo 1 del artículo 1 del Código Civil de la Federación Rusa). Por lo tanto, si el órgano el poder del Estado ha permitido la injerencia ilícita en las actividades empresariales de una persona, dicha persona debe poder recibir una compensación justa Compensación monetaria daño inmaterial causado a él. En este caso, hubo una grave violación de los derechos del demandante protegidos por la Constitución de la Federación Rusa por oficial agencia del gobierno y la falta de otorgamiento de dicha compensación equivaldría a una denegación de justicia.

Mediante Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 1 de marzo de 2014 N VAC-2787/14, se determinó negar la transferencia del caso del Tribunal de Arbitraje de la República de Ingushetia N A18-813/2012 al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia para la revisión mediante supervisión de la decisión del Tribunal de Arbitraje de la República de Ingushetia de fecha 09.07.2013, decisiones del Decimosexto Arbitraje Tribunal de Apelación de fecha 22 de octubre de 2013 y la decisión del Tribunal Federal de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte de fecha 28 de enero de 2014 en el mismo caso. De este modo, Tribunales de arbitraje Los tribunales superiores y de apelación confirmaron la legitimidad de la recuperación del daño moral en caso de embargo de un terreno para necesidades municipales. Según el apartado 2 del art. 1099 del Código Civil de la Federación Rusa daño moral causado por acciones (inacción) que violan derechos de propiedad ciudadano, sujeto a compensación en casos estatutario(Ley de la Federación Rusa "Sobre la apelación ante el tribunal de acciones y decisiones que violan los derechos y libertades de los ciudadanos"). El tribunal tiene derecho a considerar una demanda de compensación por el sufrimiento moral o físico causado al demandante, presentada de forma independiente, ya que, en virtud de la legislación vigente, la responsabilidad por el daño moral causado no depende directamente de la presencia de daños materiales y puede aplicarse tanto junto con la responsabilidad patrimonial como independientemente

El estado busca reemplazar la compensación en especie por una compensación monetaria en la medida de lo posible, como lo demuestran las leyes adoptadas para la implementación de grandes proyectos de inversión. La legislación determina que el pago de un terreno está determinado por un acuerdo con el propietario, en caso de retiro forzoso, por una decisión judicial.

Para determinar el monto de la compensación, el valor de mercado del terreno se determina en función del uso permitido del terreno el día anterior al día en que se toma la decisión de retiro. Si antes del día especificado se cambia el uso permitido del terreno para la construcción, reconstrucción de objetos de importancia federal, objetos de importancia regional u objetos importancia local para la construcción, cuya reconstrucción se retira, el valor de mercado del terreno o el valor de mercado de los derechos terminados sobre el terreno se determina con base en el uso permitido establecido antes del cambio especificado. Este método de determinación del valor de mercado ayuda a evitar abusos por parte del propietario de la tierra: cuando se toma la decisión de retirarse, o se sabe que se implementará un proyecto de inversión en un terreno en particular, el valor de la tierra aumenta considerablemente; el titular del derecho, para aumentar el valor de mercado, puede iniciar el proceso de cambio del uso permitido (el valor de la tierra agrícola y el valor de la tierra de asentamiento pueden variar significativamente).

El monto de la compensación está determinado por el valor de mercado del objeto tasado, que depende directamente de valor catastral, determinada de acuerdo con ley Federal, es decir, el precio más probable al que puede enajenarse el objeto de tasación en el mercado libre en un entorno competitivo, mientras la transacción no se vea afectada por circunstancias extraordinarias. El precio se fija en función de la mayoría uso efectivo pedazo de tierra. El uso más eficiente de un terreno se determina teniendo en cuenta su posible división razonable en partes separadas que difieren en las formas, el tipo y la naturaleza del uso. Sin embargo, el uso más eficiente puede no coincidir con el uso actual de la tierra. Es importante señalar que a la hora de determinar el uso más efectivo se tiene en cuenta lo siguiente: proposito especial y uso permitido, usos prevalecientes del suelo en las inmediaciones del terreno evaluado, perspectivas de desarrollo del área en la que se encuentra el terreno, cambios esperados en el mercado de terrenos y otros bienes raíces, uso actual del terreno.

La legislación vigente no contiene criterios para determinar la equivalencia de solares. El único criterio para determinar la equivalencia es el consentimiento del titular del derecho a la compensación adecuada. En la literatura jurídica se expresa la opinión de que la equivalencia de un terreno debe determinarse teniendo en cuenta su características del consumidor tales como ubicación, área, composición de la tierra, fertilidad del suelo, disponibilidad de caminos de acceso, etc. También debe tenerse en cuenta que la Federación de Rusia, una entidad constitutiva de la Federación de Rusia o un municipio es propietario de un terreno equivalente al incautado para necesidades públicas. La ausencia de un terreno equivalente permite la posibilidad de denegación organismo autorizado, en la provisión de un terreno en lugar del retirado para necesidades estatales y municipales.

La compensación por pérdidas en caso de embargo de tierras para necesidades del Estado está regulada por el art. 15, 280, 281, 282 del Código Civil de la Federación Rusa, así como el Decreto del Gobierno de la Federación Rusa de fecha 07.05.2003 No. 262 "Sobre la aprobación de las Reglas para Compensar a los Propietarios de Tierras, Usuarios de Tierras, Propietarios de Tierras y Arrendatarios de Terrenos por Pérdidas Causadas por el Retiro u Ocupación Temporal de Terrenos, Restricción de Derechos de los Propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, propietarios y arrendatarios de terrenos, o deterioro de la calidad del suelo como resultado de las actividades de otros personas

De conformidad con el numeral 5 de las “Reglas para la compensación a los propietarios de terrenos”, aprobada por Decreto Gubernativo No. 262, “el monto de las pérdidas causadas a los propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, propietarios de terrenos y arrendatarios de terrenos por retiro para fines estatales o municipales las necesidades u ocupación temporal de los terrenos, la restricción de los derechos de los propietarios de los terrenos, los usuarios de los terrenos, los propietarios y arrendatarios de los terrenos, o el deterioro de la calidad de los terrenos como consecuencia de las actividades de otras personas, se determina por acuerdo de las partes y se calcula de acuerdo con pautas aprobado servicio federal registro de la Propiedad Rusia de acuerdo con el Ministerio de Desarrollo Económico y Comercio de la Federación Rusa y el Ministerio de Relaciones Inmobiliarias de la Federación Rusa.

La legislación de la Federación de Rusia proporciona una lista de casos en los que las pérdidas de los titulares de derechos no están sujetas a compensación. Entonces el arte. 280 del Código Civil de la Federación Rusa dice que el propietario corre el riesgo de atribuirle, al determinar el precio de redención del terreno (artículo 281), los costos y pérdidas asociados con la nueva construcción, expansión y reconstrucción de edificios y estructuras en la parcela de tierra durante el período especificado; según el apartado 3 del art. 63 del Código de Tierras, los gastos en que incurran los propietarios de terrenos, usuarios de terrenos, terratenientes, arrendatarios de terrenos para el desarrollo de terrenos con edificaciones tipo capital y otras actividades que incrementen significativamente el valor de los terrenos, previa notificación de la próxima el retiro, incluso mediante redención, de terrenos, no es reembolsable.

El monto de la compensación se determina a más tardar sesenta días antes de la dirección del acuerdo sobre el embargo de bienes inmuebles al titular del derecho de la parcela de tierra. La ley no fija una fecha para la cual se debe evaluar el precio de rescate.

Si como consecuencia de la retirada de terrenos, los titulares de derechos incurren en pérdidas por la imposibilidad de cumplir obligaciones frente a terceros, los titulares de derechos sobre los inmuebles retirados están obligados a someter a la persona que realiza la obra en la valoración de la terrenos retirados y (o) bienes inmuebles ubicados en ellos o la evaluación de los derechos rescindidos y el monto de las pérdidas causadas por dicho retiro, documentos que confirman la ocurrencia de pérdidas para los titulares de derechos de los bienes inmuebles retirados debido a la imposibilidad de cumplir estas obligaciones.

La compensación se produce de acuerdo con una estructura de tres componentes: el valor de mercado de los derechos extinguidos sobre un terreno, las pérdidas que surgieron por la imposibilidad de cumplir las obligaciones contraídas con terceros con anterioridad y el lucro cesante. Es importante señalar que las pérdidas no pueden evaluarse desde el punto de vista de la Ley Federal "Sobre actividades de tasación en la Federación de Rusia", en el art. 5 de esta ley no existe tal concepto, por lo tanto, la pregunta sigue siendo cómo y en qué orden se evaluarán las pérdidas directas.