Kiricsenko O.V. tudományos fokozat megszerzésére jelentkező, a Polgári Jogi Tanszék adjunktusa ill civil procedúra jogi kar Uljanovszki Állami Pedagógiai Egyetem. BAN BEN. Uljanov.
A Polgári Törvénykönyv 35. fejezete tartalmazza a szerződés módosítására vonatkozó cikkeket kereskedelmi toborzás lakóhelyiségek. Ide tartozhatnak különösen a bérlővel állandó lakóhellyel rendelkező személyek által a bérbeadóval szembeni egyetemleges felelősségvállalásról szóló szerződés megkötésére vonatkozó cikkek (Ptk. 677. cikkének 4. pontja), valamint a polgárok állandó beköltözésének eljárásáról. a munkáltatónál lakóhellyel (Ptk. 679. cikk), a munkáltatót állandó lakhellyel rendelkező állampolgárral helyettesíti (Ptk. 686. cikk). Ezzel egyidejűleg az Art. (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően. 683. §-ában foglaltakat, a Ptk. A Ptk. 686. §-a a munkáltatónak a vele állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárral való helyettesítéséről, kivéve, ha ez a megállapodás másként rendelkezik.
Tehát a szerződés a bérlő cseréjekor is módosul, ami a bérlő és a vele állandóan lakó polgárok kérésére lehetséges, a bérbeadó beleegyezésével (a Polgári Törvénykönyv 686. cikkének (1) bekezdése). A bérlőt a lakásban állandó lakóhellyel rendelkező nagykorú állampolgárok valamelyike helyettesítheti. A bérlő halála vagy a lakásból való távozása esetén a szerződés változatlan feltételekkel folytatódik, és közös megegyezéssel a korábbi bérlőnél állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárok egyike válik bérlővé. Ha nem születik konszenzus, minden állandó lakóterületen lakó polgár társbérlővé válik (a Polgári Törvénykönyv 686. cikkének (2) bekezdése). A bérbeadó hozzájárulása nem szükséges.
A lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződésből eredő lakásviszony megszűnhet, mind a szerződés megszűnése következtében, mind egyéb okok miatt (egyetlen bérlő halála, lakóhelyiség megsemmisülése). Ezért a „munkaszerződés megszűnése” fogalma tágabb, mint a „munkaszerződés felmondása”<1>.
<1>Ruzanova V.D. A bérleti szerződés felmondása // Lakásjog. 2005. N 3. S. 14-15.
Így a kereskedelmi bérleti szerződés, mint bármelyik polgári szerződés, felmondható a szerzõdõ felek (felek) akarata jelenlétében - a szerzõdés felmondása és akaratuktól függetlenül (lakásvesztés, egyedülálló állampolgár-bérlõ halála, holttá nyilvánítása, felismerése esetén hiányzik).
A lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés felmondásának általános indokait a Ch. 26. §-a „Kötelezettség megszűnése” pontja alapján emeljünk ki néhányat: kötelezettség megszűnése annak megfelelő teljesítésével (Ptk. 408. cikk); kötelezettség megszűnése az adós és a hitelező egy személyben történt egybeesése miatt, például a bérlő, mint örökös lesz a bérelt helyiség tulajdonosa (a Polgári Törvénykönyv 413. cikke); kötelezettség megszűnése a teljesítés lehetetlenné válásával, ha azt olyan körülmény okozza, amelyért egyik fél sem felelős, például lakás tönkretétele, házbontás miatti elvesztése stb. (Ptk. 416. cikk); kötelezettség megszűnése állampolgár halálával (ben ez az eset(2) bekezdése alapján csak egyetlen bérlő él. 686. cikk 675. § (Ptk. 418. §); kötelezettség megszüntetése felszámolással jogalany(jelen esetben jogi személy - bérbeadó) (a Polgári Törvénykönyv 419. cikke).
A Ptk. külön szabályokat tartalmaz a kereskedelmi haszonbérleti szerződés felmondásának okára és eljárására vonatkozóan (Ptk. 687. cikk). Ennek a cikknek az a sajátossága, hogy lehetővé teszi a lakásügyi jogszabályok másodlagos alkalmazását (a Polgári Törvénykönyv 687. cikkének (3) bekezdése). Ugyanakkor az Art. A Ptk. 688. §-a alapján a kereskedelmi bérleti szerződés felmondásának következménye a lakásból való kilakoltatás a bíróság határozata alapján mind a bérlő, mind más állampolgárok, akik a szerződés megszűnésének időpontjáig az ingatlanban laktak. helyiségek.
Mindenekelőtt az Art. A Polgári Törvénykönyv 687. §-a megkülönbözteti a szerződés felmondását a bérlő kérelmére a vele állandó lakóhellyel rendelkező más állampolgárok beleegyezésével, a szerződés lejártától függetlenül bármikor, amelyhez írásbeli felmondási figyelmeztetés szükséges, amelyet a bérlőnek kell megküldeni. bérbeadó három hónappal előre<2>. A bérlő kezdeményezésére a szerződés bírósághoz fordulás nélkül megszűnik, és törvény nem korlátozza azon indokok listáját, amelyek alapján a bérlő kérheti a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés felmondását. Ebben az esetben jól látható a jogalkotó azon törekvése, hogy a munkáltató, mint a szóban forgó szerződés gyengébb oldala érdekeit védje.
<2>A törvény megköveteli a munkáltatótól írás három hónappal a szerződés felmondása előtt értesítse a bérbeadót, tekintettel arra, hogy ez az időszak lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy döntsön a lakóhelyiség további használatáról (például új bérlő keresése). Lásd: Ruzanova V.D. A bérleti szerződés felmondása // Lakásjog. 2005. N 3. S. 14-15.
Kereskedelmi bérleti szerződés felmondása a bérbeadó kezdeményezésére csak ben megengedett bírói végzés a bérlő vagy más állampolgárok (a bérlővel állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárok; albérlők; ideiglenes lakosok), akiknek cselekményéért felelős, jogellenes cselekményeiért, amelyek kimerítő felsorolását az Art. (2) és (4) bekezdése tartalmazza. 687 GK. Különösen az Art. (2) bekezdése. A Polgári Törvénykönyv 687. §-a két ilyen jogsértésre mutat rá: 1) ha a bérlő hat hónapig nem fizet lakásdíjat hosszú távú szerződésben, ha a bérleti szerződés hosszabb időtartamot nem állapít meg, valamint rövid távú egy - több mint kétszer a lejárat után megállapodás által megállapított fizetési határidő; 2) a lakás megsemmisülése vagy megrongálása (maga a bérlő vagy más állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős). Ugyanakkor a bérbeadó a bírósághoz fordulás előtt nem köteles figyelmeztetni a bérlőt e jogsértések megszüntetésének szükségességére.
Az első esetben a bérlő díjfizetési kötelezettségének elmulasztása a szerződés felmondásához vezető jogsértésnek minősül, függetlenül attól, hogy a jogsértést hat egymást követő hónapon keresztül, vagy külön hat hónapon keresztül követték el. A bíróságok a szerződések felmondásával kapcsolatos ügyek elbírálásakor mind a kereskedelmi, mind a társadalmi toborzás megteremteni a feltételeket a bérlő lakhatási tartozásának okainak vizsgálatához, feltéve, hogy azok olyan körülményekhez kapcsolódnak, amelyek jogi jelentősége(2) bekezdése szerint. 687 GK. A lakhatási díj fizetésének elmulasztásának alapos indokai és közművek a bíróságok elismerik a hosszú fizetési késedelmet bérek, nyugdíjak; munkanélküliség; betegség miatti nehéz anyagi helyzet; fogyatékkal élők, gyermekek stb. jelenléte a családban A bíróságok, miután megállapították, hogy a munkáltatónak alapos okból hat hónapot meghaladó tartozása van, gyakran megtagadják a munkaszerződés felmondása iránti igény kielégítését, míg a az adósság visszafizetésére vonatkozó követelmények teljesülnek. A bíróságok ugyanakkor nem tárgyalják a tartozás keletkezésének okainak kérdését olyan esetekben, amikor az alperes-munkaadók hosszú idő ne éljen lakóhelyiségben, és ne fizessen lakhatásért és rezsiért; az időpontról és a helyről megfelelően értesítették bírósági ülés az utolsó ismert lakóhelyén, de nem jelennek meg a bírósági ülésen, nem jelzik a bíróságon való megjelenés okát, írásos magyarázatokés nem szolgáltat bizonyítékot<3>.
<3>Lásd: Grudtsyna L.Yu. Cikkenkénti kommentár az Orosz Föderáció Lakáskódexéhez / Szerk. szerk. N.M. Korsunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203-204; Jogtudományi áttekintés Bírói Kollégium tovább polgári ügyek Legfelsőbb Bíróság RF 2000. július 21-i keltezésű "A lakóhelyiségek szociális bérbeadására vonatkozó szerződés felmondásáról azzal összefüggésben, hogy a bérlő hat hónapon belül nem fizet lakás- és rezsidíjat."
A bíróságok ezen gyakorlata helyesnek tűnik, hiszen a tartozás keletkezésének okainak megalapozottságát a Ptk. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 55., 56. §-a az alperes munkáltatót terheli. Az Art. (4) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 167. §-a szerint a bíróságnak jogában áll az ügyet az alperes távollétében tárgyalni, a bírósági ülés idejéről és helyéről értesítve, ha nem tájékoztatta a bíróságot jó okok oh meg nem jelenés, és nem kérte, hogy távollétében vizsgálják meg az ügyet<4>.
<4>Az Orosz Föderáció 2002. november 14-i polgári perrendtartása N 138-FZ (CPC RF) (módosítva) szövetségi törvények 2005. július 21-én kelt N 93-FZ; 2005. december 27-i N 197-FZ).
A második esetben a bérlő vagy más állampolgárok jogellenes cselekményeit, akiknek a tetteiért ő felelős, és amelyek a lakás megsemmisítését vagy megrongálódását vonják maguk után, megfelelő aktussal, különösen az állami hatóságokkal kell megerősíteni. lakásvizsgálat, vagy a közigazgatási felelősségre vonásról szóló határozat (a közigazgatási szabálysértési törvény 23.55. cikke)<5>.
<5>Az Orosz Föderáció kódexe be közigazgatási szabálysértések 2001. december 30-i N 195-FZ (Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyve) (a 2006. június 3-i szövetségi törvényekkel módosított N 78-FZ; 2006. július 3-i N 97-FZ).
cikk (4) bekezdése A Ptk. 687. §-a ezenkívül rámutat a bérlő (azok az állampolgárok, akiknek tetteiért felelős) jogsértő cselekményeire, amelyek egyben a bérbeadó kérelmére a kereskedelmi bérleti szerződés felmondásának alapot képeznek: 1) a helyiség más célra történő használata.<6>; 2) a szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése. Ugyanakkor a szisztematikus jogsértések azok megismétlését jelentik.<7>.
<6>Különösen a művészet. A közigazgatási szabálysértési törvény 7.21 adminisztratív felelősség lakóhelyiség más célú használatára figyelmeztetés vagy kiírás formájában közigazgatási bírságállampolgárok számára 10-15 minimálbér összegében. Lásd: Az Orosz Föderáció 2001. december 30-i N 195-FZ (CAO RF) közigazgatási szabálysértési kódexe (a 2006. június 3-i N 78-FZ szövetségi törvényekkel módosított, 2006. július 3-i N 97-FZ).
<7>A szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértésén azt a cselekvést értjük, amely ezt ellehetetleníti Együttélés szomszédokkal egy lakóövezetben (lakóház, bérház). Ez különösen a lakóhelyiségek használatára vonatkozó szabályok, az egészségügyi-járványügyi és egyéb szabályok megsértését jelentheti. Tehát például televízió, rádió, magnó és egyéb hangosító készülékek használata csak akkor engedélyezett, ha a hallhatóság olyan mértékben csökken, hogy az ne zavarja a házban lakók nyugalmát. 23:00 és 07:00 óra között teljes csendet kell betartani. Lásd: Grudtsyna L.Yu. Cikkenkénti kommentár az Orosz Föderáció Lakáskódexéhez / Szerk. szerk. N.M. Korsunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205-206.
Itt az Art. (2) bekezdésével ellentétben A polgári törvénykönyv 687. §-a értelmében a bérbeadónak joga van a szerződést bíróságon felmondani csak azzal a feltétellel, hogy a jogellenes cselekmények folytatódnak, annak ellenére, hogy figyelmeztették a bérbeadó által a bérlőt elkövetett jogsértések megszüntetésére. Így a bérbeadó kezdeményezésére történő szerződésbontás okainak felsorolása, az Art. 687. §-a kimerítő.
2., 4. bekezdésében megjelöltek jelenlétében is azonban a Kbt. 687. §-a alapján a bíróság megtagadhatja a bérbeadó keresetének kielégítését, ha a bérlőnek határidőt (legfeljebb egy évet) ad a jogsértések megszüntetésére, és a bérbeadó követelésének csak akkor tesz eleget, ha ismételten bírósághoz fordul, ha a bérlő a jogsértéseket nem szünteti meg (vagy nem intézkedik annak megszüntetésére).<8>. Ugyanakkor a munkáltató kérelmére a bíróság a szerződés felbontásáról szóló határozatában a határozat végrehajtását egy évig meg nem haladó időtartamra elhalaszthatja. A fenti norma értelmében ezt a késedelmet a bérlő kapja, hogy másik lakást találjon. (2) bekezdése értelmében 683. §-a szerinti rövid távú kereskedelmi lízingbe a (4) bekezdés (2) bekezdésének rendelkezése, az Art. 687. §-át nem kell alkalmazni.
<8>Ez a szabály a munkáltatói jogok fokozottabb garanciáiról tanúskodik, és lehetővé teszi a bíróság számára, hogy figyelembe vegye az ügy sajátos körülményeit (például a munkáltató bűnösségének mértékét, anyagi helyzetét stb.). A jogalkotó humanizmusának megnyilvánulása a kereskedelmi lízingszerződés megszüntetésére vonatkozó bírósági határozat végrehajtásának elhalasztásának lehetősége. Késésre van szükség például, ha télen mondják fel a szerződést, és a munkáltatónak kisgyermeke van, illetve egyéb nehéz élethelyzetekben. Lásd: Ruzanova V.D. A bérleti szerződés felmondása // Lakásjog. 2005. N 3. S. 16.
(3) bekezdésében meghatározott indokok alapján a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződést kötő bármelyik fél bírósági úton követelheti a szerződés felbontását. 687. §-ában és a lakásjogszabályokban, különösen a Ptk. 83 LCD. Sajnos ez a bekezdés csak általános utalást tartalmaz a lakásjogszabályokra, ami nem tekinthető helyesnek. A lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés felmondása súlyos következményekkel jár a felekre nézve, ezért a Ptk. 687. §-a alapján fel kell tüntetni a felmondás okainak kimerítő felsorolását, nem korlátozva a megadott hivatkozásra. A munkáltató számára az e bekezdésben megállapított szerződés-felmondási jog nem annyira releváns, mivel a Kbt. 687. §-a alapján az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, és így bármikor jogosult az okok magyarázata nélkül bíróságon kívüli egyoldalúan felmondja a szerződést. Így ez a jog elsősorban a bérbeadót illeti meg.
3. bekezdése 687. §-a, ellentétben e cikk (2) és (4) bekezdésével, nem jogsértést jelent, hanem olyan helyzetet, amikor a lakás a felektől független, objektív körülmények miatt elveszíti az állampolgárok lakhatási igényeinek kielégítését: állandó lakhatásra alkalmatlan vagy fizikai elhasználódás miatt vészhelyzetbe került, természeti katasztrófa, tűz stb. Egyéb esetekben biztosított lakástörvény, amely a kereskedelmi bérleti szerződés felmondásának alapja lehet, véleményünk szerint magában foglalhatja a lakóépület lebontását és a lakóhelyiség nem lakás céljára történő áthelyezését (Lt. 85. cikk). Lakóhelyiség bontása, nem lakás céljára történő áthelyezése a tulajdonos beleegyezésére vagy kívánságára tekintet nélkül csak a jogszabályban meghatározott indokok alapján történhet, például a kilépés következtében. telek kormánynak ill önkormányzati igényeket(A Polgári Törvénykönyv 279-282. cikke, az RF LC 32. cikke).
A kereskedelmi lízingszerződés felmondása következtében – amint azt korábban megjegyeztük – a Kbt. A Ptk. 688. §-a kilakoltatásnak nevezi. A kilakoltatás a lakótér kényszerlefoglalása olyan személyektől, akik nem jogosultak arra, vagy akiknek joga jogszabályban meghatározott okból megszűnt. Ez a következmény kényszerintézkedésként csak a bérbeadó kezdeményezésére történő szerződésbontás esetén alkalmazható. A bérlővel együtt lakó valamennyi személy (állandóan lakó polgár, albérlő, ideiglenes lakos) kilakoltatás tárgyát képezi. A kilakoltatás, valamint a szerződések felbontásának alapja bírósági határozat. Annak ellenére, hogy ez a cikk nem jelzi a kilakoltatás következményeit, ezek nem keltenek kétséget - a polgárok kilakoltatásnak vannak kitéve anélkül, hogy más lakást biztosítanának. Ez az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 688. cikke alapvetően eltér a lakhatási jogszabályokban foglalt szabályoktól, amelyek szerint a kilakoltatás törvényes egyéb szállás biztosított.
Végezetül azt is meg kell jegyezni, hogy a kereskedelmi haszonbérleti szerződés az érvényességi ideje alatt módosítható és felmondható a Ch. A polgári törvénykönyv 29. §-a "Szerződés módosítása és felmondása", nevezetesen: 1) a szerződés a felek megállapodása alapján módosítható és felmondható, kivéve, ha az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, más törvények és maga a szerződés másként rendelkezik ( a Polgári Törvénykönyv 450. cikkének 1. pontja); 2) az egyik fél kérésére bírósági határozattal csak abban az esetben, ha a másik fél jelentős mértékben megszegi a szerződést, a Polgári Törvénykönyvben, más törvényekben és magában a szerződésben meghatározott egyéb esetekben (450. cikk 2. pontja). pontja). Lényegesnek ismerik el az egyik fél szerződésszegését, amely a másik fél számára olyan kárt okoz, amely nagymértékben megfosztja attól, amire a szerződés megkötésekor számíthatott. A kereskedelmi haszonbérleti szerződés a körülmények jelentős megváltozásával összefüggésben is módosítható, felmondható, kivéve, ha maga a szerződés másként rendelkezik, vagy annak lényegéből nem következik (Ptk. 451. §).
A szerződés módosítására vagy felmondására vonatkozó megállapodás a szerződéssel azonos formában jön létre, ha törvényből, egyéb jogi aktusokból, magából a szerződésből vagy szokásokból ered. üzleti forgalom másként nem következik. Ugyanakkor a szerzõdés módosítására vagy felmondására irányuló kérelmet a fél csak akkor terjeszthet elõ a bírósághoz, ha a szerzõdésmódosítási vagy felmondási javaslat másik fél elutasító nyilatkozatát, illetve határidõben nem kapott választ. az ajánlatban vagy jogszabályban meghatározott határidőn belül, vagy magában a szerződésben, ennek hiányában 30 napon belül (Ptk. 452. cikk).
A bérleti szerződés olyan megállapodás, amelynek értelmében az egyik fél (a bérbeadó) kötelezettséget vállal arra, hogy a másik fél (bérlő) számára térítés ellenében lakást biztosít annak birtoklásáért és használatáért. A munkaszerződés írásban jön létre.
A bérleti szerződés megkötésének időtartama legfeljebb öt év. Ha a szerződésben nincs meghatározva a futamidő, a szerződés öt évre megkötöttnek minősül. A legfeljebb egy évre kötött szerződés rövid távú bérleti szerződésnek minősül (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 671. cikke).
A bérlő és a bérbeadó jogai a szerződés felmondásához
A helyiség bérlőjének joga van a bérleti szerződést idő előtt felmondani. Ha más személyek élnek együtt a bérlővel, akkor ehhez az ő hozzájárulásuk szükséges (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 1. szakasza).
A bérbeadónak joga van a bérleti szerződést határidő előtt csak bírósági úton felmondani a következő esetekben (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 2., 4. pontja, 450. cikkének 2. pontja):
- ha a bérlő a lakás bérleti díját hat hónapig nem fizette (kivéve, ha a szerződés hosszabb időtartamot állapít meg), valamint rövid távú bérlet esetén - ha a bérlő a bérleti díjat több mint kétszer nem fizette a lejárat után. a szerződésben megállapított fizetési határidőből. Ugyanakkor, ha a bérlő a szerződésben megállapítottnál kisebb összegű díjat fizetett, a szerződés felmondása díjfizetés elmulasztása miatt nem lehetséges. Ezen túlmenően a bíróság értékelni fogja azon okok megalapozottságát, amelyek miatt a bérlő nem fizetett a lakhatásért (volt-e hosszú fizetési késés, nehéz anyagi helyzet, fogyatékkal élők, kiskorúak és egyéb hasonló körülmények a családban a munkáltató);
- a bérlő vagy más állampolgár, akinek tetteiért felelős, a lakóhelyiséget megsemmisítette vagy elrontotta;
- a bérlő a helyiséget más célra használja, vagy rendszeresen megsérti a szomszédok jogait és érdekeit. A szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése többek között a lakóhelyiség követelmények be nem tartása miatti ismételt felhasználása. tűzbiztonság, egészségügyi és higiéniai követelmények, lakóhelyiségek használatának szabályai (például házi kedvencek tartási szabályainak megsértése, szomszédokkal szembeni huligán cselekmények elkövetése, éjszakai csendszabályzat megsértése stb.);
- a munkáltató mást megsértett lényeges feltételek szerződéseket.
Mind a bérlőnek, mind a bérbeadónak jogában áll a szerződés felbontását bíróságon követelni, ha a helyiség már nem alkalmas állandó tartózkodásra, vagy leromlott állapotú (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének 3. szakasza).
A szerződés felbontásának eljárása
Javasoljuk, hogy a lakásbérleti szerződés felmondását követelni kívánó fél kövesse az alábbi algoritmust.
1. lépés: Küldjön ajánlatot a bérleti szerződést kötő másik félnek a szerződés felbontására
A bérleti szerződést felmondani kívánó szerződő fél köteles ilyen ajánlatot megküldeni a másik félnek. Ha a felek beleegyeznek korai feloldódás szerződések, ezek képezik a megfelelő megállapodást (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 452. cikkének 1. szakasza).
Ha a bérlő legalább három hónappal korábban írásban figyelmezteti a bérbeadót a szerződés felmondásáról, a szerződés a bérbeadó beleegyezésére való tekintet nélkül megszűnik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének 1. szakasza).
Ha a szerződés felbontásának alapja a helyiség bérlő és a vele együtt élő polgárok általi más célra történő használata, vagy a szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése, a bérbeadó előzetesen figyelmeztetheti a bérlőt a megszüntetés szükségességére. ilyen jogsértések (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 4. szakasza).
A szerződés felbontására vonatkozó ajánlat közvetlenül a másik félnek átadható, vagy tértivevényes ajánlott levélben elküldhető.
2. lépés: Ha nem születik megállapodás a szerződés felbontásáról, forduljon a bírósághoz keresetlevéllel
Bírósághoz csak akkor fordulhat, ha a másik fél a szerződés felmondását megtagadja, vagy ha az ajánlatban meghatározott határidőn belül, ennek hiányában 30 napon belül nem kap választ a másik féltől (záradék Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 452. cikkének 2. cikke) .
A bérbeadónak a keresetlevélben nyilatkoznia kell a szerződés felmondásáról, valamint a bérlő és a vele együtt élő személyek kilakoltatásáról (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 688. cikke).
A keresetet benyújtják kerületi Bíróság az alperes lakóhelyén vagy a jogi személy telephelyén, ha az alperes szervezet (az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 24. cikke).
Fizesse meg az állami illetéket. Mivel a követelés nem vagyoni jellegű, az állami illeték összege 300 rubel lesz. (Az Orosz Föderáció adótörvényének 333.19. cikke 3. szakasz, 1. pont).
A keresetlevélhez csatolja a következő dokumentumokat (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartásának 132. cikke):
- másolatok igénybejelentés az alperesek és harmadik felek száma szerint;
- a bérleti szerződés másolata;
- a lakás tulajdonjogát igazoló okirat másolata (ha a felperes a bérbeadó);
- a szerződés felbontására vonatkozó javaslat és annak az alperesnek való megküldésének bizonyítéka;
- az állami illeték megfizetésének átvétele;
- egyéb állításokat alátámasztó dokumentumok.
Jegyzet!
A bíróság a bérlőnek legfeljebb egy év határidőt adhat a szerződés felbontásának alapjául szolgáló jogsértések megszüntetésére. Ha a bérlő a jogsértéseket nem szünteti meg, a bíróság a bérbeadó ismételt fellebbezése alapján a bérleti szerződés felbontásáról dönt. Ugyanakkor a bíróság a munkáltató kérelmére a határozat végrehajtását legfeljebb egy évre elhalaszthatja. cikk (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke).
3. lépés: Kérjen bírósági határozatot
A bíróság határozata hatályba lép jogi ereje lejárta után a fellebbezés ha nem támadták meg. Azonban a bejelentés határideje fellebbezés egy hónap a bíróság jogerős határozatának keltétől (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 209. cikkének 1. része, 321. cikkének 2. része).
Referencia. Az ítélet végső formája
A bírósági határozat végleges formában történő meghozatala biztosítja a határozat bevezető, ismertető, motivációs és határozati részeinek elkészítését ( 1. rész Art. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 198. cikke).
A határozat rendelkező részét a bíróság ugyanazon a bírósági ülésen hirdeti ki, amelyen az ügy tárgyalása befejeződött. 1. rész Art. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 199. cikke).
Az indokolással ellátott bírósági határozat megalkotása az eljárás befejezésétől számított legfeljebb öt nappal elhalasztható. A bírósági határozat indokolásában ugyanakkor fel kell tüntetni: az eset bíróság által megállapított körülményeit; a bizonyítékok, amelyeken a bíróság e körülményekre vonatkozó következtetései alapulnak; olyan érvek, amelyek alapján a bíróság bizonyos bizonyítékokat elutasít; a törvények, amelyeket a bíróság követett 4. rész Art. 198. cikk 2. része Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 199. cikke).
Fellebbezés benyújtása esetén a határozat a panasz bírósági elbírálását követően lép hatályba, kivéve, ha a megtámadott határozatot hatályon kívül helyezték. Ha az elsőfokú bíróság határozatát visszavonták vagy megváltoztatták, és új határozatot hoztak, az azonnal hatályba lép (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 209. cikkének 1. része).
A lakásbérleti szerződés megszűnésekor a bérlőt és a szerződés megszűnésekor a lakóhelyiségben lakó többi állampolgárt bírósági határozat alapján ki kell üríteni a lakásból.
4. lépés: Szerezd meg teljesítménylistaés lépjen kapcsolatba a végrehajtókkal
Ha az alperes nem akar önként eleget tenni a bírósági határozatnak, forduljon a végrehajtói szolgálathoz. Ehhez szerezzen be egy végrehajtási okiratot a bíróságon (az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása 428. cikkének 1. része), és nyújtsa be az adós lakóhelye szerinti végrehajtói szolgálathoz az eljárás megindítása iránti kérelemmel együtt. végrehajtási eljárás(30. cikk, 2007.10.02., N 229-FZ törvény).
A lakóhelyiségből kilakoltatott állampolgároknak joga van alapos indok esetén bírósághoz fordulni a bírósági határozat végrehajtásának elhalasztásáért (a 2007.10.02-i N 229-FZ törvény 37. cikke).
UDC 347.453.3
Lapok a folyóiratban: 61-66
O.V. Kiricsenko,
jelölt jogtudományok, egyetemi docens, V. I. nevét viselő Uljanovszki Állami Pedagógiai Egyetem Polgári Jogi és Eljárási Tanszéke. BAN BEN. Ulyanova Oroszország, Ulyanovsk [e-mail védett]
Figyelembe veszik jogi következményei a lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadására vonatkozó szerződés felmondása, amely a bérlő és a vele együtt élő polgárok más lakás biztosítása nélkül történő kilakoltatásában fejeződik ki. A szerző jogszabályalkotást javasol jogi indokok a kérdéses szerződés felmondása mindegyik fél kérelmére.
Kulcsszavak: lakóhelyiség kereskedelmi bérbeadási szerződése, bérlő, bérbeadó, szerződés felmondása valamelyik fél kérelmére, kilakoltatás a lakásból.
A Ptk. második részének 687. §-a Orosz Föderáció Az 1996. évi törvény (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) lehetővé teszi a kereskedelmi lízingszerződés felmondását a bérlő kérésére a vele állandóan lakó többi állampolgár beleegyezésével, függetlenül attól, hogy a bérlő lejárt volna. a szerződést, amelyhez három hónapra szóló írásbeli felmondási figyelmeztetés szükséges a bérbeadónak.
A munkáltató kezdeményezésére a szerződés megszűnik ben egyoldalúan bírósághoz fordulás nélkül, és a törvény nem korlátozza azon indokok listáját, amelyek alapján a bérlő követelheti a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés felbontását. Ebben az esetben jól látható a jogalkotó azon törekvése, hogy a munkáltató, mint a szóban forgó szerződés gyengébb oldala érdekeit védje. Ugyanakkor nem szabad megfeledkezni a bérbeadó jogairól és jogos érdekeiről.
Így a bérbeadó érdekeinek védelme érdekében írásbeli figyelmeztetés szükséges, tekintettel arra, hogy három hónapos határidő lehetővé teszi számára, hogy döntsön a helyiség további használatáról, például új bérlők kereséséről. Ez a szabály elsősorban a hosszú távú kereskedelmi lízingszerződésekre, valamint a három hónapot meghaladó időtartamra kötött rövid távú szerződésekre vonatkozik. Ennek megfelelően nem alkalmazható, ha a kereskedelmi bérleti szerződés időtartama három hónapnál rövidebb. Ebben az esetben véleményünk szerint a bérlőnek írásban kell bejelentenie a bérbeadónak a szerződés felmondási szándékát ésszerű idő(Az Orosz Föderáció 1994. évi Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) első részének 314. cikke).
Így a bérbeadó írásbeli figyelmeztetése kizárja a szerződés felmondását a bérlő ráutaló magatartásával. A bérlők azonban gyakran megsértik ezt a követelményt, nemcsak hogy nem tartják be a megadott határidőt, hanem a bérbeadó (írásbeli vagy szóbeli) figyelmeztetése nélkül is elhagyják a helyiséget.
A jogalkotásban külföldi országok a bérbeadó védelméről rendelkezik a fenti helyzetben. Tehát az Art. 1. részével összhangban. Ukrajna Polgári Törvénykönyve 2003. évi 825. §-a szerint, ha a bérlő figyelmeztetés nélkül kiürítette a lakást, a bérbeadónak joga van három hónapig lakáshasználati díjat követelni tőle, ha a bérbeadó bizonyítja, hogy nem tudott bérleti szerződést kötni. megegyezés azonos feltételekkel egy másik személlyel. Hasonló szabályt tartalmaz az Egyesült Államok lakástulajdonos-bérlői törvénye (RCW 59.18), amely szerint a bérlőnek 20 nappal korábban írásban értesítenie kell a bérbeadót a bérleti szerződés idő előtti felmondásáról. Ha a bérlő a bérbeadó előzetes értesítése nélkül kiköltözik a lakásból, köteles az utolsó bérleti díjat visszafizetni 30 napra attól az időponttól számítva, amikor a tulajdonos-bérbeadó tudomást szerez arról, hogy a bérlő elhagyta a lakást.
Álláspontunk szerint a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének elő kell írnia annak a bérlőnek a felelősségét is, aki három hónappal korábban nem figyelmeztette írásban a bérbeadót a kereskedelmi lízingszerződés egyoldalú felmondására irányuló szándékáról. A fentiekkel összefüggésben szükségesnek tartjuk a megjelölt bekezdés kiegészítését az alábbi rendelkezéssel: „Ha a bérlő ennek a követelménynek nem tett eleget, a bérbeadónak joga van három hónapig a lakás bérleti díjának megfizetésére kötelezni. "
Ez a rendelkezés a bérbeadó érdekeit védi azáltal, hogy fegyelmezi a bérlő magatartását ilyen esetekben egyoldalú felmondás utolsó szerződés. Teljes mértékben megfelel a szóban forgó szerződés kereskedelmi irányultságának, mivel a bérlő helytelen magatartása ahhoz vezet, hogy a bérbeadónak, váratlanul szembesülve a szerződés bérlő általi felmondásának tényével, nincs elég ideje új bérlőt találni, ezzel kapcsolatban veszteségei keletkeznek.
A kereskedelmi bérleti szerződés felmondása a bérbeadó kezdeményezésére csak a bérlő vagy más állampolgárok (a bérlővel együtt élő állampolgárok, albérlők, ideiglenes lakosok) megbízásából lehetséges, akiknek tetteiért ő felelős, jogellenes cselekmények, amelyek kimerítő felsorolását a 2. és 4. pont tartalmazza. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke. Különösen az Art. (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke két ilyen jogsértést jelez:
Hosszú távú kereskedelmi bérleti szerződésben a bérlő által a lakóhelyiségekért járó fizetés elmulasztása hat hónapig, ha a szerződés hosszabb időtartamot nem ír elő, rövid távú esetén pedig a lejárat után több mint kétszer. a megállapodásban megállapított fizetési határidő;
A lakóhelyiségek megsemmisítése vagy megrongálódása (maga a bérlő vagy más állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős). Ugyanakkor a bérbeadó a bírósághoz fordulás előtt nem köteles figyelmeztetni a bérlőt e jogsértések megszüntetésének szükségességére.
Az első esetben szabálysértésnek minősül, ha a bérlő nem fizeti a díjat, és ez a szerződés felmondásával jár, ha a jogsértést nem egyedileg hat hónapig, hanem egymást követő hat hónapon túl folyamatosan követték el (38. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Plénumának 2009. július 2-i 14. számú határozata „A bírói gyakorlatban felmerült egyes kérdésekről Lakáskód Orosz Föderáció”, a továbbiakban: a plénum 14. sz. határozata)).
Ebben a kérdésben hivatkozni kell az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bírósága Polgári Ügyekkel foglalkozó Bírói Kollégiumának bírói gyakorlatáról szóló, 2000. július 21-i „A lakóhelyiségek szociális bérbeadásáról szóló szerződés felmondásáról” című dokumentumára. a bérlő hat hónapon belüli lakás- és rezsifizetési kötelezettségének elmulasztása”, valamint a 14. számú plénum rendelet. Az ilyen kategóriájú ügyek bírósági elbírálásának gyakorlatának tanulmányozása kimutatta, hogy a szerződés típusa lakásbérlés(kereskedelmi vagy szociális) az ügy megoldása szempontjából fontos körülmény, hiszen ettől függ a jogállamiság megválasztása. Például az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 688. cikke a bérlő kilakoltatásáról más lakás biztosítása nélkül.
A bíróságok mind a kereskedelmi, mind a szociális bérbeadási szerződések felmondásával kapcsolatos ügyek elbírálásakor feltételeket teremtenek a bérlő lakhatási hátralékának okainak kivizsgálásához, mivel úgy vélik, hogy az az Art. (2) bekezdése szerint jogi jelentőségű körülményekre vonatkozik. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
A bíróságok alapos okként ismerik el a lakhatási és közüzemi díjak fizetésének elmaradását a bérek, nyugdíjak fizetésének hosszan tartó késéseit, a munkanélküliséget, a munkáltató és a teljes munkaképes családtagjainak állásvesztés miatti nehéz anyagi helyzetét és a munkavégzés képtelenségét. munkaviszony, intézkedésük ellenére, a munkáltató és (vagy) családtagjai betegsége, rokkant személyek, kiskorú gyermekek stb. jelenléte a családban. hónapok óta, alapos indokkal a bíróságok gyakran megtagadják a munkaszerződés megszüntetésére irányuló kereset kielégítését, miközben a törlesztési követelést kielégítik. Ugyanakkor a bíróságok nem tárgyalják az adósságképződés okainak kérdését azokban az esetekben, amikor az alperesek-bérlők hosszabb ideig nem laknak lakóhelyiségben, és nem fizetnek lakhatást és rezsit; a bírósági ülés idejéről és helyéről az utolsó ismert lakóhelyen megfelelően értesítették, de a bírósági ülésen nem jelennek meg, a tárgyaláson való megjelenés okát nem közlik, írásbeli magyarázatot és bizonyítékot nem adnak.
A bíróságok ezen gyakorlata helyesnek tűnik, mivel a tartozás keletkezésének okainak megalapozottságának bizonyítása a Ptk. 55., 56. eljárási kódex A 2002. évi Orosz Föderáció (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Perrendtartása) az alperes munkáltatót terheli. cikk 4. részével összhangban. Az Orosz Föderáció polgári perrendtartásának 167. §-a szerint a bíróságnak jogában áll az ügyet az alperes távollétében tárgyalni, a bírósági ülés idejéről és helyéről értesítve, ha nem tájékoztatta a bíróságot a per alapos indokairól. nem jelent meg, és nem kérte, hogy távollétében vizsgálják meg az ügyet.
(2) bekezdése szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. §-a alapján, ha a bérlő a bíróság által meghatározott határidőn belül nem szünteti meg az elkövetett jogsértéseket, vagy nem tesz meg minden szükséges intézkedést azok megszüntetésére, a bíróság a bérbeadó ismételt kérelmére, úgy határoz, hogy felmondja a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződést. Arbitrázs gyakorlat azt mutatja, hogy a bérbeadó ismételt kérelme a lakóhelyiségek bérleti szerződésének felbontására vonatkozóan azzal összefüggésben, hogy a bérlő nem fizette időben a szükséges fizetéseket, bíróság elrendelte a bérbeadó kezdeti fellebbezése során hasonló követelménnyel rendkívül ritkák.
Ugyanakkor megalapozott ok hiányában (pl. alkohol- vagy drogfogyasztás, feledékenység, munkaképtelen polgár esetén nem tekinthető indokoltnak) a bérlő folyamatos lakás- és rezsifizetési kötelezettségének elmulasztása. a bíróságok több mint hat hónapja egymás után – az egyes esetek körülményeit figyelembe véve – kielégítik a kilakoltatási igényeket.
Ezért a fentiek alapján tanácsos, a 3. cikk analógiájával. Az Orosz Föderáció 2004. évi lakásügyi törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Lakáskódexe) 90. cikke, hogy biztosítsa a bérbeadónak azt a jogot, hogy bíróságon követelje a kereskedelmi lízingszerződés felmondását abban az esetben, ha a bérlő nem fizet. a lakásért alapos ok nélkül.
Ennek megfelelően a bíróság minden konkrét esetben megállapítja, hogy érvényesek-e azok az okok, amelyek miatt a bérlő nem fizet a lakóhelyiségért. Ezen túlmenően, figyelembe véve a 14. számú plénum rendelet 38. bekezdését a hosszú távú kereskedelmi bérleti díjra vonatkozóan, figyelembe kell venni azt a tényt, hogy a bérlő alapos indok nélkül nem fizet a lakóhelyiségért folyamatosan. több mint hat hónapig egymás után. Javasoljuk ezen rendelkezések egységes szerkezetbe foglalását az Art. (2) bekezdésében. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
Az Art. (2) bekezdésében meghatározott második esetben. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. §-a szerint a bérlő vagy más olyan állampolgárok jogellenes cselekményeit, akiknek tetteiért ő felelős, és amelyek a lakás megsemmisítését vagy megrongálódását vonják maguk után, a vonatkozó aktusnak, különösen az állam szervének kell megerősítenie. lakásellenőrzés, vagy a közigazgatási felelősségi intézkedések alkalmazásáról szóló határozat.
Így az egyik Moszkvához közeli faluban, a Voskresensky járásban egy egyszobás lakásból kilakoltattak egy anyát, az 56 éves P.-t és 36 éves lányát. A bíróság megállapította, hogy a lakóhelyiségek egészségtelen állapotok és tüzek melegágyává váltak. A bíróság által vizsgált lakóhelyiségek vizsgálati cselekményeiben rögzítésre került, hogy a lakásban hosszabb ideje nem történt felújítás, a vízvezetékek használhatatlanná váltak, a vécécsésze ürülékkel eltömődött, a lakók megbirkóztak a természetes igényeket a padlón. A lakásban elviselhetetlenül erős ammónia szaga volt, csótányok, legyek halmozódtak fel, a padló és az erkély tele volt háztartási szeméttel és emberi hulladékkal. A bérbeadó minden igényét figyelmen kívül hagyták, hogy a lakást megfelelő állapotba hozzák. A vádlottak sehol nem dolgoztak, alkohollal visszaéltek, antiszociális viselkedésű embereket láttak vendégül.
A bérlő és a vele együtt élő állampolgárok ilyen alapon történő kilakoltatása rendkívüli befolyást jelent a kötelességüket rosszindulatúan megszegő bérlőkre. Ugyanakkor a lakhatási jogszabályok nem írják elő minden lakóhelyiségben élő személy kötelező kilakoltatását. Ha sikerül azonosítani a konkrét bűnösöket, akkor ezeket a személyeket bíróság előtt ki lehet utasítani. Ennek megfelelően a többi lakó maradhat bérlőként a lakásban. Ezért a fenti ügy elbírálásakor a bíróság mindkét személy – mind az anya, mind a lánya – bűnösségét ellenőrizte.
Ezen túlmenően a kérdéses indokok alapján történő kilakoltatás csak akkor lehetséges, ha a bérlő és a vele együtt élő polgárok szisztematikus jogellenes vétkes magatartásának ténye megállapítást nyer, akik a bérbeadónak a jogsértések megszüntetésének szükségességére vonatkozó figyelmeztetése ellenére nem szünteti meg ezeket a jogsértéseket.
cikk (4) bekezdése Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke ezenkívül rámutat a bérlő és (vagy) más állampolgárok jogellenes cselekedeteire, akiknek a cselekedeteiért ő felelős, amelyek szintén a kereskedelmi lízingszerződés felmondását adják a bérbeadó kérésére:
A helyiségek más célra történő használata;
A szomszédok jogainak és érdekeinek szisztematikus megsértése.
A 14. számú plénum határozatának 39. pontja értelmében a lakóhelyiség más célú hasznosítása a lakóhelyiség nem állampolgárok tartózkodási céljára, hanem más célra történő felhasználását jelenti, például irodának, raktárnak, szállás ipari termelések, állatok tartása és tenyésztése, i.e. egy lakás tényleges átalakítása nem lakáscélúvá.
A helyiséghasználati kötelezettség a szomszédok jogainak és jogos érdekeinek figyelembevételével a Kbt. Az Orosz Föderáció 1993. évi alkotmányának 17. cikke és a Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 10. cikke megtiltja a végrehajtást alanyi jogok mások jogainak és szabadságainak rovására.
A szomszédok jogainak és jogos érdekeinek szisztematikus megsértése magában foglalja a bérlő és a vele egy lakóépületben együtt élő polgárok ismételt, ismételt cselekményeit, amelyekért felelős a lakóhelyiség használatáért a lakóhely jogainak és jogos érdekeinek tiszteletben tartása nélkül. akik ebben a lakóhelyiségben élnek, vagy polgárokat laknak be, anélkül, hogy betartanák a tűzbiztonsági követelményeket, az egészségügyi és higiéniai, környezetvédelmi és egyéb jogszabályi előírásokat, a lakóhelyiségek használatára vonatkozó szabályokat (például zenehallgatás, tévézés, éjszakai hangszerek használata). a megengedett térfogat túllépése, javítások elvégzése, építési munkák vagy egyéb, az állampolgárok nyugalmának és éjszakai csendjének megzavarását, kisállattartási szabályok megsértését, szomszédok elleni garázdaság elkövetését, stb. eredményező cselekmény 42. sz. Moszkva”).
Így a szomszédok jogainak és jogos érdekeinek megsértése a lakóhelyiségben történő állattartásra vonatkozó szabályok be nem tartása. Számos szabályozási jogi aktust fogadtak el regionális szinten, például a "Volzsszk város" városi körzet Képviselőházának 2009. május 21-i határozata, 525. sz. "A háziállatok tartására vonatkozó szabályok jóváhagyásáról a városi kerületben" Volzhsk város "", határozata a szamarai régió Otradnij városi körzetének vezetője, 2005. október 19-i 1048. sz. „A kisállatok tartására vonatkozó eljárás elfogadásáról a szamarai régió Otradnij városi kerületében”, Kostroma város Duma határozata kelt. 1999. július 15. 109. sz. „A kutyák és macskák tartásának szabályairól Kostroma városában” meghatározza a házi kedvencek tartására vonatkozó követelményeket, amelyeket be kell tartani, beleértve a munkáltatókat és a velük élő polgárokat is. Az állattartóknak biztosítaniuk kell az állampolgárok biztonságát a kedvtelésből tartott állatok fizikai behatásaitól, az éjszakai nyugalmat és nyugalmat, be kell tartaniuk a tűzbiztonsági követelményeket, az állattartás higiéniai és állategészségügyi szabályait, valamint meg kell akadályozni, hogy az állatok szennyezzék a lakóhelyiségeket és a házak közös helyiségeit. A közös helyiségekben: folyosókon, lépcsőházakon, padlásokon, pincéken, valamint erkélyeken, loggiákon állatot tartani tilos. A lakóhelyiségben állatot tartani csak abban az esetben szabad, ha a szomszédoknak nincs orvosi ellenjavallata (allergia). Álláspontunk szerint a kereskedelmi haszonbérleti szerződésben a feleknek feltételt kell kötniük a lakóterületi állattartás lehetőségére.
Az Art. (4) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. §-a szerint a bérbeadónak e cikk (2) bekezdésével ellentétben csak akkor van joga felmondani a szerződést bíróság előtt, ha a jogellenes cselekmények folytatódnak, annak ellenére, hogy figyelmeztették a bérbeadó által elkövetett jogsértések megszüntetésére. a bérlőnek. De még ebben az esetben is a bekezdésekben előírt szabályokat. 4 p. 2 art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
Véleményünk szerint a bekezdések elemzése. 4. § (2) és (4) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke lehetővé teszi arra a következtetésre jutást, hogy a kereskedelmi lízingszerződés felmondása és a bérlő és a vele élő polgárok helyiségeiből való kilakoltatása, akik szisztematikusan megsértik a szomszédok jogait és jogos érdekeit, csak akkor lehetséges. utolsó lehetőségként. Ugyanakkor a bíróságnak el kell döntenie, mi a jobb: a sérült szomszédnak normális életet biztosítani egy lakóövezetben, és tető nélkül hagyni az elkövetőket, vagy továbbra is megtartani a lakást az elkövetőknek, de a szomszédot rákényszeríteni elviseli a kellemetlenségeket? A gyakorlat azt mutatja, hogy ebben az esetben a bíróság a munkáltató és a vele együtt élő állampolgárok oldalára áll.
Így a bérbeadó kezdeményezésére történő szerződésbontás okainak felsorolása azokban az esetekben, amikor a bérlő vagy más állampolgárok (a bérlőnél állandó lakóhellyel, albérlők, ideiglenes lakosok) jogellenes cselekményeket követnek el, a Ptk. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke kimerítő.
Azonban, mint már említettük, még az Art. 2., 4. bekezdésében megjelöltek jelenlétében is. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének megsértése miatt a bíróság megtagadhatja a bérbeadó követelésének kielégítését, és a bérlőnek határidőt (legfeljebb egy évet) biztosít a jogsértések megszüntetésére, és csak akkor elégíti ki a bérbeadó követelését, ha ismételten kérelmet nyújt be. bírósághoz fordul, ha a bérlő a jogsértéseket nem szünteti meg (vagy nem intézkedik annak megszüntetésére). Ugyanakkor a munkáltató kérelmére a bíróság a szerződés felbontásáról szóló határozatában a határozat végrehajtását egy évig meg nem haladó időtartamra elhalaszthatja.
A fenti norma szerint ezt a késedelmet a bérlő kapja, hogy másik lakást találjon. Ez a szabály véleményünk szerint a munkáltatói jogok fokozottabb garanciáiról tanúskodik, és lehetővé teszi a bíróság számára, hogy figyelembe vegye az ügy sajátos körülményeit (például a munkáltató bűnösségének mértékét, egészségi állapotát, anyagi helyzetét). , fogyatékkal élők, állandó gondozásra szoruló idős polgárok, kiskorú gyermekek stb. jelenléte a családban). A jogalkotó humanizmusának megnyilvánulása a kereskedelmi lízingszerződés megszüntetésére vonatkozó bírósági határozat végrehajtásának elhalasztásának lehetősége. Késésre van szükség például, ha télen mondják fel a szerződést, és a munkáltatónak kisgyermeke van, illetve egyéb nehéz élethelyzetekben.
Ugyanakkor egyes szerzők szerint, különösen D.V. Karpukhin szerint e norma tökéletlensége abban rejlik, hogy a munkáltató és azon személyek nyilvánvaló negatív cselekedeteivel (tétlenségével), akiknek tetteiért felelős, a bérbeadó függővé válik a pozíciójától. bíróság, amely akár két évig is elodázhatja a kereskedelmi lízingszerződés felmondási eljárását. A meghatározott előírás sérti a bérbeadó helyzetét, mivel lehetővé teszi a bérlő számára, hogy a tulajdonos lakóhelyiségében hosszabb ideig megőrizze tartózkodási jogát. Továbbá az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 12. §-a szerint a szerződés felbontásának vagy módosításának joga a megsértett személyek védelmének egyik módja. polgári jogok 2. pontjában foglaltak szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke sérti a bérbeadónak biztosított védelemhez való jogot.
(2) bekezdése értelmében Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 683. cikke a rövid távú kereskedelmi foglalkoztatási szerződéshez, a bekezdések rendelkezése. 4 p. 2 art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke nem alkalmazandó, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik.
Végezetül megjegyezzük, hogy egy konkrét bérleti szerződés felmondásának jogszerűségét az esetleges jogsértések megelőzése érdekében a bíróságok ellenőrzik. általános joghatóság. Ugyanakkor a bíróságok megállapítják különösen az alapos indokok hiányát abban az esetben, ha a bérlő nem fizet a lakhatásért és a rezsiért, a bérlő és a vele együtt élő polgárok bűnösségének fokát a pusztulásban, a lakásban keletkezett kárban. helyiségek, szomszédok jogainak és jogos érdekeinek megsértése stb. Anélkül, hogy ezek és más szükségesek felállítanák és tanulmányoznák tényleges körülmények a bíróságok nem hoznak határozatot a bérleti szerződés felmondásáról. A bírósági határozat meghozatala azt jelenti, hogy a bérleti szerződés a szerződési szabadság elve keretében és a bérbeadó önkényének hiányában megszűnik. Így a bíróság határozata az egyik megszüntető jogi tények a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés bírósági eljárásban történő megszűnésekor.
A lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadására vonatkozó szerződés bírósági felmondása az egyik fél kérelmére a legtöbb esetben a szerződés megszegésének szankciója. Ez a rendelkezés vonatkozik a kereskedelmi lízingszerződésnek a bérbeadó kérelmére történő felmondására, mivel a bérlő bármikor felmondhatja az ilyen szerződést, ideértve a szerződés feltételeinek bérbeadó általi megsértésével összefüggő okokat is. A bérlőnek a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés megsértése miatti felelősségének intézkedéseként a szerződés felmondása az Art. (2) és (4) bekezdésében foglalt indokok alapján történhet. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikke.
Az ebben a cikkben felsorolt indokokhoz véleményünk szerint hozzá kell adni a lakóhelyiség bérlő által a bérbeadó hozzájárulása nélkül történő átszervezését, átépítését és újjáépítését (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 678. cikke), valamint a bérlő hozzájárulását. az ilyen helyiségek korábbi állapotába való visszahelyezésének megtagadása beállítani az időt(az LC RF 2. cikkelye, 5. része, 29. cikk).
Ezt az esetet véleményünk szerint a kategóriába kell sorolni anyagi jogsértés műszaki állapot lakóhelyiség, vagyis annak kára (az LC RF 2. cikkelye, 5. része, 29. cikk). A meghatározott okok szerint a kereskedelmi bérleti szerződés a lakóhelyiség bérbeadó-tulajdonosának kérelmére felmondható, aki felelős a lakóhely korábbi állapotába hozásáért.
Az átszervezett (áttervezett) állapotú lakás jogosulatlan átszervezés (áttervezés) esetén történő megőrzéséről bírósági határozat akkor hozható, ha összesen két feltétel fennáll: az állampolgárok jogai és jogos érdekei nem sérülnek, életük, ill. egészségét nem fenyegeti veszély (a ZhK RF 29. cikkének 4. része).
A fenti esetekben a bérleti szerződés felmondására akkor van lehetőség, ha fennállnak a polgári jogi felelősség felmerülésének feltételei: cselekmény jogellenessége (mulasztása), károkozás, a jogellenes magatartás és a bekövetkezett sérelem közötti okozati összefüggés, bűnösség. az elkövetőtől. A szomszédok jogainak és érdekeinek megsértése esetén nem a szerzõdõ másik felet, hanem harmadik feleket okoznak károk, ezért nekik is meg kell adni a jogot a lakóhelyiségek kereskedelmi bérletére vonatkozó szerzõdés felbontásának követelésére.
A 14. számú plénum határozatának 39. pontja szerint a lakóhelyiséggel való visszaélés, a szomszédok jogainak és jogos érdekeinek szisztematikus megsértése, vagy a lakóhelyiség megsemmisítéséhez vezető helytelen gazdálkodás, más lakóhelyiség biztosítása nélkül történő kilakoltatás esetén indokolt. az állampolgárok közvetlenül követnek el ilyen cselekményeket (elkövetők). Korábban ilyen rendelkezést a Kbt. Az RSFSR 1983. évi lakásügyi törvénykönyve 98. cikke.
A lakóhelyiség kereskedelmi bérleti szerződése a bérbeadó kérelmére peren kívül is felmondható a szerződés időtartamának lejártával, valamint a szerződés meghosszabbításának megtagadása iránti akaratnyilvánítással összefüggésben a szerződés megtagadásáról szóló döntéssel összefüggésben. bérbe adják a lakóhelyiségeket legalább egy évre (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 684. cikke).
Bibliográfia
1. Apollonov A.O., Strauning E.L. A lakóhelyiségek használatának szabályairól // Lakástörvény. 2006. No. 5. S. 2-39.
2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadása: a szerződés felbontásának jellemzői // Lakásjog. 2010. No. 7. S. 45-51.
3. Kuznyecova O.V. Gyakorlat pereskedés a kilakoltatásról // Lakástörvény. 2009. No. 9. S. 55-94.
Lakóhelyiségek kereskedelmi bérbeadására vonatkozó szerződés fogalma
Polgári törvénykönyv RF beállítással Általános szabályok a lakásbérleti szerződésről (35. fejezet) elsősorban a lakóhelyiségek kereskedelmi alapon történő bérbeadásával kapcsolatos viszonyokat szabályozza (U. kereskedelmi bérleti szerződése.
A lakóhelyiség kereskedelmi bérletére vonatkozó szerződés értelmében az egyik fél a lakóhelyiség tulajdonosa (polgár ill. magánszervezet) kötelezettséget vállal arra, hogy a másik félnek - egy állampolgárnak - térítés ellenében lakást biztosít annak birtoklásáért és használatáért, valamint családtagjainak személyes tartózkodása céljából.
Kereskedelmi bérleti szerződés felmondása
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve olyan rendelkezéseket tartalmaz, amelyek meghatározzák a lakásbérleti szerződés felmondásának indokait és eljárását. Ezek a rendelkezések a kereskedelmi bérbeadásra vonatkoznak, és a szociális bérbeadásra is vonatkozhatnak, ha a lakásjog másként nem rendelkezik.
A lakásbérlőnek joga van a vele állandó lakóhellyel rendelkező többi állampolgár beleegyezésével bármikor felmondani a bérleti szerződést a bérbeadó három hónapos írásbeli figyelmeztetésével (Ptk. 687. § 1. rész). Orosz Föderáció).
A bérbeadó kérelmére a bérleti szerződés bírósági úton is felmondható, ha a bérlő hat hónapig nem fizeti a bérleti díjat, ha a szerződés hosszabb időtartamot nem állapít meg, rövid távú bérlet esetén - meghiúsulás esetén a bérleti díjat több mint kétszer fizetni a megállapodásban megállapított fizetési határidő lejárta után.
A bérbeadó követelheti a bérleti szerződés felmondását abban az esetben is, ha a bérlő vagy más olyan polgár, akinek tetteiért felelős, a lakás megsemmisül vagy megrongálódik.
Fontos újdonság az Art. (4) bekezdésének szabálya. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. §-a a munkaszerződés megszüntetésére vonatkozó bírósági határozat elhalasztásának lehetőségéről, és legfeljebb egy év biztosítására a munkáltatónak a szerződés felbontásának alapjául szolgáló jogsértések megszüntetésére. Ha a bérlő a bíróság által meghatározott határidőn belül nem szünteti meg az elkövetett jogsértéseket, vagy nem tesz meg minden szükséges intézkedést azok megszüntetésére, a bíróság a bérbeadó ismételt kérelmére a bérleti szerződés felbontásáról dönt. Ugyanakkor a bíróság a munkáltató kérelmére a határozatban a végrehajtását egy évet meg nem haladó időtartamra elhalaszthatja.
A törvény rendelkezik olyan esetekről, amikor a lakásbérleti szerződést a bíróság bármelyik szerződő fél kérelmére felmondhatja: ha a helyiség már nem alkalmas állandó lakhatásra, valamint rendkívüli állapota esetén, a lakhatási jogszabályok által előírt egyéb esetekben (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 687. cikkének 3. bekezdése).
A lakásbérleti szerződést a bíróság felmondhatja, ha a lakóhelyiség bérlője vagy más polgár, akinek tevékenységéért felelős, a lakóhelyiséget más célra használja, vagy rendszeresen megsérti a szomszédok jogait és érdekeit. Ebben az esetben a bérbeadó figyelmeztetheti a bérlőt a jogsértés megszüntetésének szükségességére.
Ha a bérlő vagy más állampolgár, akinek a cselekményéért felelős, figyelmeztetés után továbbra is más célra használja a lakást, vagy megsérti a szomszédok jogait és érdekeit, a bérbeadó jogosult a lakás bérleti szerződését felmondani. egy bírósági eljárás. Ebben az esetben az Art. (2) bekezdésének negyedik bekezdésében foglalt szabályokat kell alkalmazni. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 686. §-a alapján, azaz bírósági határozattal a munkáltató legfeljebb egy év határidőt kaphat a jogsértések megszüntetésére, és ha a szerződést ezen időszak lejárta után szüntetik meg, akkor A munkáltató kérésére a bíróság határozatában legfeljebb egy évre elhalaszthatja a határozat végrehajtását (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 687. cikkének 4. szakasza).
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (688. cikk) meghatározza a lakóhelyiségek bérleti szerződésének felmondásának következményeit: a bérleti szerződés felmondása esetén a bérlő és a lakóhelyiségben élő más állampolgárok a szerződés felmondásakor. szerződés alapján bírósági határozat alapján kilakoltathatók a lakásból.
687. cikk
1. A lakás bérlőjének joga van a vele állandó lakóhellyel rendelkező többi állampolgár beleegyezésével a bérleti szerződést a bérbeadó három hónapos írásbeli figyelmeztetésével bármikor felmondani.
2. A lakásbérleti szerződés a bérbeadó kérelmére bírósági eljárásban az alábbi esetekben mondható fel:
Ha a bérlő nem fizeti meg a lakóhelyiség díját hat hónapig, ha a szerződés nem állapít meg hosszabb időtartamot, rövid távú bérlet esetén pedig a bérlő több mint kétszeri elmulasztása esetén. a megállapodásban megállapított fizetési határidő lejárta;
A helyiség megsemmisítése vagy megrongálása a bérlő vagy más olyan állampolgárok által, akiknek tetteiért ő felelős.
Bírósági határozattal a bérlő legfeljebb egy év határidőt kaphat a lakásbérleti szerződés felbontásának alapjául szolgáló jogsértések megszüntetésére. Ha a bérlő a bíróság által meghatározott határidőn belül nem szünteti meg az elkövetett jogsértéseket, vagy nem tesz meg minden szükséges intézkedést annak megszüntetésére, a bíróság a bérbeadó ismételt kérelmére a bérbeadási szerződés felbontásáról dönt. tartózkodás. Ugyanakkor a munkáltató kérelmére a bíróság a szerződés felbontásáról szóló határozatában a határozat végrehajtását egy évig meg nem haladó időtartamra elhalaszthatja.
3. A lakásbérleti szerződést a szerződésben szereplő bármelyik fél kérelmére bírósági úton lehet felmondani:
Ha a helyiség már nem alkalmas állandó tartózkodásra, valamint vészhelyzet esetén;
A lakhatási jogszabályok által előírt egyéb esetekben.
4. Ha a lakás bérlője vagy más polgárok, akiknek cselekedeteiért felelős, a lakást más célokra használják, vagy rendszeresen megsértik a szomszédok jogait és érdekeit, a bérbeadó figyelmeztetheti a bérlőt a jogsértés megszüntetésének szükségességére.
Ha a bérlő vagy más állampolgár, akinek a cselekményéért felelős, figyelmeztetés után továbbra is más célra használja a lakást, vagy megsérti a szomszédok jogait és érdekeit, a bérbeadó jogosult a lakás bérleti szerződését felmondani. egy bírósági eljárás. Ebben az esetben a 2. pont negyedik bekezdésében foglalt szabályok érvényesek. ez a cikk.
Foglaljuk össze röviden:
Okok:
1. A munkáltató kezdeményezésére:
A) bírósági határozaton kívül
B) motiválatlan
C) de a következő feltételekkel: 1) a munkáltatóval együtt élő valamennyi állampolgár beleegyezése; 2) 3 hónappal a bérbeadói szerződés felmondása előtt.
2. Bérbeadó kezdeményezésére:
A) csak bírósági végzés
3. Bármelyik fél kezdeményezésére:
A) a bíróságon
A felmondás következményei: a bérlő és a vele állandó lakóhellyel rendelkező állampolgárok kilakoltatása (a helyiség kényszerszabadsága)
A kilakoltatás következményei: -másik szoba biztosítása; - más helyiség biztosítása (kereskedelmi bérlet) nem.
37. Lakóhelyiség biztosítása az állampolgárok számára társadalmi munkaszerződés alapján: okok, eljárás.
A kérdésre adott választ az LC RF 7. fejezete szabályozza.
Társadalmi bérleti szerződés alapján lakóhelyiséget biztosítanak (a szerint Általános szabály) az önkormányzati lakásállományból, de esetenként az Orosz Föderáció alapjából (például a bíráknak).
2 alapkövetelmény, amelyet az állampolgárnak társadalmi munkaszerződés alapján meg kell felelnie:
1) a polgárnak lakásra van szüksége;
2) Az állampolgár szegényként való elismerése.
A két feltételt kombinálni kell.
Tekercs rászorulók az LC RF 51. cikke:
1) polgárok, akik nem tudják kielégíteni a lakhatási szükségletet;
2) lakhatási szükséglet kielégítésére lehetőséggel rendelkező állampolgárok, amelyek területe kisebb, mint megállapított norma;
Az LCD 50. cikkelye határozza meg a típusokat lakóövezet– min. az 1 családtagra jutó méret lehetővé teszi, hogy lakásigényről beszéljünk.
5. rész, 50. cikk - az elszámolási árfolyam nagyságát a szervező LSG határozza meg. A Városi Duma tolvajának 2005. július 7-i határozata - a Tolvaj régió elszámolási aránya 11 négyzetméter. m 1 főre.
3) olyan betegségben szenvedő személyek, akik nem képesek együtt élni velük.
szegény grállampolgár az LSG szerve által a módon elismert állampolgár törvény határozza meg RF. (A Tolvaj régió törvénye, 2005. november 30., 72-03. sz.; a Thief. Városi Duma 2006. május 18-i határozata „A polgárok szegényként való elismerésére vonatkozó döntések felhatalmazásáról...”
A polgárt a következők alapján ismerik el szegénynek:
1) az egyes családtagoknak járó jövedelem;
2) az egyes családtagok tulajdonában lévő ingatlanok, amelyek adókötelesek;
Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 52. cikke: Lakásra szoruló állampolgárok nyilvántartása:
A könyvelés a lakóhelyen történik
Gördülő alapon történik
A nyilvántartások vezetésének eljárását az Orosz Föderáció alanya határozza meg; magát a könyvelést pedig a org. MSU.
Az 52. cikkből:
3. A polgárok lakóhelyiségre szorulóként történő nyilvántartását az LSG szerve (a továbbiakban: regisztrációt végző szerv) végzi ezen állampolgárok általuk benyújtott kérelmek (a továbbiakban: bejegyzési kérelmek) alapján. a megjelölt szervnek a lakóhelyükön vagy át Multifunkcionális központ azok szerint a kormány által megállapított Az Orosz Föderáció az együttműködési megállapodás sorrendjében. A polgárok a törvényben előírt esetekben és módon kérhetik a regisztrációt a lakóhelyüktől eltérő helyen is. A cselekvőképtelen állampolgárok nyilvántartásba vétele a törvényes képviselőik által benyújtott bejegyzési kérelmek alapján történik.
4. A nyilvántartásba vételi kérelmekhez olyan dokumentumokat kell benyújtani, amelyek megerősítik az érintett állampolgárok lakóhelyiségre szorulóként való nyilvántartásba vételéhez való jogát, kivéve azokat az iratokat, amelyeket a nyilvántartást végző szerv hivatalközi megkeresésre kapott. A nyilvántartásba vételi kérelmet benyújtó állampolgárnak a kérelmezőtől e dokumentumok átvételéről nyugtát állítanak ki, amely tartalmazza a listát és azt a dátumot, amikor a nyilvántartásba vételt végző szerv átvette azokat, valamint megjelöli a hivatalközi egyeztetés során beérkező dokumentumok listáját. kéréseket. A nyilvántartásba vételt végző szerv önállóan bekéri az állampolgár testületekben történő nyilvántartásba vételéhez szükséges iratokat (másolatukat vagy az abban foglalt adatokat). államhatalom, szervek önkormányzatés beosztott kormányzati szervek vagy helyi önkormányzatok, szervezetek, amelyek ezen dokumentumokkal (másolataik vagy az azokban található információk) a szabályozásnak megfelelően rendelkezésükre állnak. jogi aktusok Orosz Föderáció, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok szabályozási jogi aktusai, önkormányzati jogi aktusok, ha ezeket a dokumentumokat nem a kérelmező nyújtotta be a saját kezdeményezésre. A többfunkciós központon keresztül történő dokumentumok benyújtása esetén az átvételi elismervényt a meghatározott multifunkcionális központ állítja ki.
5. A nyilvántartásba vételről vagy a nyilvántartásba vétel elutasításáról szóló határozatot a nyilvántartásba vételi kérelem és az e cikk 4. része szerinti hivatalközi megkeresésre benyújtott vagy beérkezett egyéb dokumentumok elbírálásának eredménye alapján kell meghozni, legkésőbb mint harminc munkanapon belül a kérelmezőt terhelő benyújtási kötelezettség e szervhez történő benyújtásától számítva. Abban az esetben, ha az állampolgár multifunkcionális központon keresztül nyújtja be regisztrációs kérelmét, a nyilvántartásba vételről vagy a nyilvántartásba vétel elutasításáról szóló döntés meghozatalának időtartamát attól a naptól kell számítani, amikor a multifunkcionális központ az ilyen kérelmet a nyilvántartásba vételt végző szervhez továbbítja.
6. A nyilvántartásba vételt végző szerv – többek között többfunkciós központon keresztül is – a nyilvántartásba vételről szóló határozat meghozatalától számított legkésőbb három munkanapon belül a nyilvántartásba vételi kérelmet benyújtó állampolgárnak a nyilvántartásba vétel elfogadását igazoló dokumentumot ad ki vagy megküld. egy döntés. Ha az állampolgár multifunkcionális központon keresztül nyújtja be regisztrációs kérelmét, a döntést megerősítő dokumentumot megküldik a multifunkcionális központnak, kivéve, ha a kérelmező más átvételi módot határoz meg.