Se confruntă colegii tăi creșterea chiriei. Cu toate acestea, ei au putut dovedi nelegalitatea acțiunilor proprietarilor și să-și păstreze banii. Argumentele lor vă vor ajuta să vă protejați afacerea.

1. Aflați ce afectează valoarea chiriei

Suma chiriei poate fi schimbată nu mai mult de o dată pe an (clauza 3, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să aflați dacă au existat modificări în valoarea plăților chiriei pentru 12 luni. Apoi cereți avocaților să examineze contractul de închiriere. Poate prevedea că proprietarul are dreptul de a unilateral modificați termenii contractului la apariția, de exemplu, a unor astfel de evenimente:

• o creștere a cotei impozitului pe teren;
• modificarea metodologiei de calcul a chiriei stabilite de autoritățile municipale;
• o schimbare a tipului de activitate a companiei pe teritoriul spațiilor sau terenului închiriat (de exemplu, spațiile sunt folosite nu ca depozit, ci ca atelier de producție);
• creşterea valorii cadastrale a bunurilor imobile sau a nivelului preţurilor pieţei.

După aceea, este necesar să se compare condițiile consemnate în document și motivele pentru care proprietarul ridică prețul.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Administrația orașului Nijnevartovsk a încheiat un acord cu compania Stroitel-88. Acesta din urmă a fost obligat să plătească aproximativ 24 de mii de ruble trimestrial. pentru închirierea terenurilor și a depozitelor situate pe acesta. Cu toate acestea, personalul departamentului proprietate municipalăși resursele funciare la inspectarea teritoriului s-a stabilit că organizația a folosit proprietatea pentru un depozit-magazin, o sală de expoziție și un birou. În opinia lor, acest fapt schimbă caracteristicile pământului, al acestuia valoarea cadastrală, și mărește mărimea taxei. Proprietarul a recalculat suma, ținând cont de noile circumstanțe și a cerut să plătească aproximativ 345 de mii de ruble. (inclusiv penalități pentru întârzierea plății). Compania nu a fost de acord cu acest lucru și a mers în instanță. Principalul argument în favoarea sa a fost faptul că proprietarul avea dreptul să majoreze chiria în mod unilateral doar în cazul creșterii cotei impozitului pe teren (nu existau alte temeiuri în contract). Întrucât tariful nu s-a modificat, cererea locatorului este ilegală (Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 2 august 2013 în dosarul nr. A75-8877/2012). Un argument similar a ajutat On Clinic Irkutsk să evite o creștere anuală a chiriei de peste 1 milion de ruble. (datorită modificărilor prețurilor de pe piață). Acest fapt a ajutat aici: nu exista nicio clauză în contract conform căreia proprietarul ar putea modifica suma chiriei în mod unilateral cu o creștere a prețurilor pieței (decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 noiembrie 2011 în cazul nr. A19-15038 / 09-7-4).

Înainte de a semna contractul, cereți economiștilor să calculeze dacă închirierea va fi profitabilă într-un an, dacă mărimea acestuia depinde, de exemplu, de cota de impozitare sau de inflație. În plus, încercați să înțelegeți cu proprietarul termeni clari și lipsiți de ambiguitate care vă vor permite să modificați termenii tranzacției în mod unilateral.

2. Trimiteți proprietarului un refuz scris

Dacă nu ați prevăzut în contract posibilitatea revizuirii chiriei unilateral sau ați indicat o interdicție în acest sens, atunci proprietarul va putea crește chiria doar cu acordul dumneavoastră. Dacă nu doriți să modificați termenii tranzacției, scrieți un refuz și nu semnați un acord suplimentar. În acest caz, chiar dacă proprietarul va merge în instanță pentru a recupera restanțele, legea va fi de partea dumneavoastră.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Întreprinderea Borkhleb (locator) a închiriat șapte spații lui Torgsin (chiriaș) pentru un magazin. Chiria lunară - 160 de mii de ruble. După aceea, proprietarul expertiza independenta, care a arătat că costul mediu al chiriei pe piață este mai mare. Pe această bază, a trimis societate comercială un acord suplimentar pentru creșterea taxei la 320 mii pe lună. Chiriașul a refuzat să semneze documentul. Apoi, întreprinderea „Borkhleb” a mers în instanță, cerând să recupereze de la chiriaș o sumă de peste 1,5 milioane de ruble. - restanțele de chirie și dobânzi la folosirea altor persoane în numerar. Curtea a luat partea companiei Torgsin. Primul argument este că contractul prevede că se poate modifica valoarea chiriei numai prin acordul părților, cu condiția ca prețurile pieței să crească. În al doilea rând, proprietarul nu a oferit dovada unei creșteri reale a prețurilor. În al treilea rând, compania nu a semnat un acord suplimentar, demonstrând dezacordul cu noile condiții (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 10 aprilie 2014 în cazul nr. A43-15549/2013).

În cazul în care procedura se duce în instanță, folosiți un alt argument - forțarea chiriașului să încheie un contract este ilegală, deoarece aceasta este contrară principiului libertății sale conform articolului 421. Cod Civil RF.

3. Raportați că schimbarea contractului de închiriere în primul an este ilegală

În scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 (se spune că în cursul anului termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați. Aceasta înseamnă că proprietarul nu este eligibil pentru ridicare chirie în primul an de cooperare cu compania dumneavoastră. Această regulă se aplică și acelor organizații care închiriază spații pentru o perioadă de un an sau mai puțin. Aceeași poziție este susținută de instanțele de judecată.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Compania Kedr (locator) și Credit Europe Bank (chiriaș) au încheiat un contract de subînchiriere nerezidențială cu condiția ca locatorul să aibă dreptul de a revizui unilateral suma plăților o dată pe an. Totodată, acesta se obligă să informeze chiriașul despre modificări cu 30 de zile înainte de începerea acțiunii acestora. Șase luni mai târziu, banca a primit o notificare scrisă cu privire la o creștere a taxei lunare de la 181 de mii de ruble. până la 273 mii de ruble. Însă banca a plătit suma care era specificată în contract. Atunci proprietarul a mers în instanță cerând recuperarea datoriilor, dar a făcut-o în zadar. Judecătorii au considerat că schimbarea bruscă a condițiilor tranzacției a încălcat paragraful 11 ​​din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66, precum și paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, care interzice majorarea chiriei mai mult de o dată pe an (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 08.06.2009 Nr. -7687/2008-11).

Folosiți această jurisprudență ca argumente suplimentare în instanță sau semnalați-o proprietarului. Poate că nu vrea să ducă cazul în instanță.

Pe de o parte, Codul civil precizează o regulă: cuantumul chiriei nu se poate modifica mai mult de o dată pe an, dar, pe de altă parte, nu se aplică chiriei care depind de cursul de schimb sau care sunt legate de coeficienți specifici, pt. de exemplu, inflația sau creșterea prețurilor. Dar chiar și în acest caz este posibil contesta o majorare a chiriei, principalul lucru este de a dovedi că temeiurile proprietarului sunt exagerate sau nesemnificative și nu pot modifica termenii tranzacției.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Gazprom Neft a închiriat spații nerezidențiale de la InvestKinoProekt cu condiția ca prețul de închiriere să poată fi revizuit prin acordul părților în cazul unei modificări oficiale a ratei inflației. Plăți de închiriere a constat din două părți: fixă ​​(156,38 USD pe an pe metru pătrat) și variabilă (în valoarea costurilor reale cu energia electrică). Un an mai târziu, proprietarul s-a oferit să majoreze rata de bază cu 15% din cauza creșterii prețurilor de consum. Chiriașul a refuzat, apoi compania „InvestKinoProekt” a mers în instanță, care a pierdut. Principalele argumente în favoarea intimatei au fost astfel de argumente. Nu a fost nicio prevedere în contract că schimbarea tarif de închiriere legate de creșterea prețurilor de consum. În plus, nu a existat nicio clauză care să precizeze că, dacă părțile nu ajung la un acord comun, atunci va fi posibil să se facă modificări corespunzătoare contractului prin intermediul instanței (Decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din data de 13.04.2010 Nr. 1074/10 in cauza Nr. A40-90259 / 08-28-767).

Anunțați proprietarul că doar clauza de renegociere nu garantează că acest lucru se va întâmpla cu adevărat.

Proprietarul ridică chiria unilateral. Cum poți ajuta un chiriaș? (Tkachenko G.)

Data plasării articolului: 09/03/2015

Chiriașii, atunci când semnează un contract de închiriere, nu acordă întotdeauna atenția cuvenită frazei că „proprietarul poate crește unilateral chiria din cauza aprecierii dolarului sau a modificărilor valoare de piață chirie.Dar nu iau în considerare faptul că, în consecință, costul chiriei poate crește în cele din urmă de exact de două ori, sau chiar mai mult.va fi discutat în acest articol.

CE TREBUIE TREBUIE SĂ ȘTIE CHIRIATUL?

1. La paragraful 11 ​​din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66 „Privire de ansamblu asupra practicii soluționării litigiilor legate de chirie” a clarificat că „la aplicarea paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că în cursul anului, termenul contractului ar trebui să rămână neschimbat, prevăzând pentru o firmă suma chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul a acesteia.
Dacă contractul include o condiție care prevede posibilitatea modificării sumei chiriei mai des de o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerată nulă, făcând referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 N VAC-9525/10 în cazul N A75-10558/2009:
„... în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de convenție, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate alta termene minime revizuirea chiriei pt anumite tipuriînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.
În plus, în conformitate cu paragraful 11 ​​din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Reexaminarea practicii judiciare în soluționarea litigiilor legate de chirie”, paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conține o regulă imperativă cu privire la frecvența modificărilor cuantumului chiriei, în legătură cu care părțile nu pot modifica sau stabili în contract o condiție care diferă de cea prevăzută de această regulă. Prin urmare, condiția contractului, care prevede posibilitatea unor modificări trimestriale ale sumei chiriei, este nulă în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece nu este în conformitate cu legea ... "
Cu toate acestea, mai târziu, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere” a indicat în paragraful 21:
„... în temeiul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an (în acest caz, prin revizuirea legii pot fi stabilite și alte perioade minime a cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți).
Această normă este dispozitivă și permite modificarea, prin acordul părților, a termenilor contractului de închiriere privind cuantumul chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație a posibilității unei astfel de modificări a contractului de închiriere. acordul în sine.
Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an ... "
Astfel, proprietarul a primit dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei, dar o dată pe an. Mă voi opri asupra Rezoluției Curții de Arbitraj a Districtului Moscova din data de 20.01.2015 N F05-15294 / 2014 în cazul N A40-54476 / 14:
„... în conformitate cu clauza 6.1 din contract, ținând cont de prevederile contractului de închiriere încheiat între părți la 28 decembrie 1993 N 2720/17, tarifele de închiriere a imobilului nu pot suferi modificări până la data de 31 decembrie. , 2011, cu excepția cazurilor prevăzute în clauzele 6.5, 6.6 din prezentul acord.
Proprietarul are dreptul de a modifica tarifele de închiriere specificate în prezentul contract în cazul unei modificări centralizate a prețurilor și tarifelor la utilități, ratelor de bază ale chiriei terenului, impozitelor pe proprietate, impozitelor pe cifra de afaceri, proporțional cu valoarea majorării acestora, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 6.5 din contract).
Instanțele au stabilit că reclamanta i-a comunicat în repetate rânduri pârâtei despre o altă majorare a chiriei, cu un calcul detaliat și acord suplimentar, la care aceasta din urma nu a fost de acord, in legatura cu care reclamanta a formulat aceasta cerere de modificare a termenilor contractului N 20/155 din data de 23.07.2008 in materie de tarife de inchiriere.
Instanța, examinând și evaluat probele disponibile în cauză, inclusiv clauzele contractului nr. 20/155 din 23 iulie 2008, a concluzionat că nu există temei pentru modificarea tarifelor de închiriere pretinsă de reclamantă în conformitate cu art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de circumstanțele că de la 01.01.2014 tariful de închiriere a fost majorat de la 3872,04 ruble. până la 4015 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiu de birou și de la 3002,59 ruble. până la 3113,94 ruble. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiul de depozit.
... Contradicții în concluziile instanței indicate pozitia juridica, precum și interpretarea greșită de către instanță a normelor drept materialîn acest caz consiliu judiciar nu gaseste..."
2. Separat, voi nota contractele de închiriere încheiate pe o perioadă de până la un an. Practica de arbitraj a dezvoltat o poziție conform căreia chiria în temeiul unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an (egal cu un an) nu este supusă modificării. De exemplu, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27.08.2009 N VAS-10734/09 în cazul N A12-15393/08-C28:
„... în timp ce au satisfăcut cererea, instanțele au procedat în mod rezonabil de la prevederea articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conform căreia chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util.
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de acord, dar nu mai mult de odata pe an.
Întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă mai mică de un an, cuantumul chiriei nu a putut fi modificat.
Pe baza termenilor contractului, Curtea de Apel a schimbat de drept hotărârea instanței de fond și a recuperat cuantumul creanței în baza sumei chiriei convenite de părți la momentul încheierii contractului...”
Voi cita, de asemenea, drept exemplu Decretul FAS al Districtului Ural din 21 iulie 2010 N F09-5670 / 10-C6 în cazul N A71-14477 / 2009:
„... compania Glavryba (chiriaș) și compania Aikai (sublocată) au semnat un contract de subînchiriere proprietate imobiliara din data de 01.04.2009 N 310/2009, conform căreia primul etaj a fost trecut către societatea „Aikay” pentru deținere și folosință temporară. spații nerezidențiale cu o suprafață de 381,9 mp. m, situat la adresa: Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru o perioadă de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea activităților de tranzacționare.
Într-o scrisoare din 08.06.2009 N 162, compania Glavryba a informat compania Aikai despre creșterea chiriei de la 01.05.2009 la 161.565 de ruble. 60 cop.
Întrucât datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de compania Aikai, compania Glavryba a intentat un proces în instanța de arbitraj în cazul în cauză.
După ce a studiat și evaluat în ansamblu în modul prevăzut de art. 71 Arbitraj cod procedural Federația Rusă, probele disponibile la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul apariției datoriei pârâtei față de reclamantă. Totodată, instanțele au indicat că modificarea cuantumului chiriei în temeiul contractului în litigiu după două luni de la data încheierii acestuia contravine alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, în baza căruia, ținând cont de plățile efectuate de societatea Aikai, datoria companiei Aikai a fost recalculată ... "

(1) Chiar dacă între părțile contractului de închiriere este semnat un acord privind majorarea chiriei în temeiul unui contract încheiat pe o perioadă de până la un an sau privind modificarea chiriei pentru a doua oară într-un an, un astfel de contract poate fi recunoscut. ca vid. De exemplu, Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 19 noiembrie 2009 în cazul N A11-2018/2009:
„... în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie) în timp util. Procedura, condițiile și termenii de plată a chiriei sunt determinate prin contractul de închiriere (partea 1 a acestui articol).
Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an (partea 3 a aceluiași articol).
Din cauza drept civil modificarea chiriei este permisă cel mult o dată pe an, instanța de judecată a recunoscut de drept nul de drept (contradictoriu legislației în vigoare) protocolul nr. 7 al contractului de chirie conform contractului din 11.06.2004 N 8, întrucât în conformitate cu acest protocol chiria a crescut a doua oară pe an. Prin urmare, nu a existat nicio creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OAO Saratovstroysteklo nu a avut dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere în mod unilateral. În consecință, contractul de închiriere, astfel cum a fost modificat prin contractul adițional la acesta din data de 12.10.2008 N 5, continuă să fie valabil până la 31.12.2009.
Motivele de anulare a actelor judiciare atacate în temeiul plângere de casare nicio dovada..."
2. Chiriașul se poate referi la faptul că o creștere unilaterală a chiriei de către proprietar este un abuz de drept.
Această declarație este confirmată de Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte în practica aplicării regulilor Codului civil al Federației Ruse cu privire la un contract de închiriere”, clauza 22:
„... dacă în lipsă reglementare de stat contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că, în urma unei astfel de modificări unilaterale, acesta a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea de proprietate similară în zona dată pentru perioada relevantă și le-a depășit în mod semnificativ, ceea ce indică faptul că proprietarul și-a abuzat de drept, instanța, în baza paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze chiria în partea care depășește ratele medii ale pieței menționate..."
La fel de bun exemplu- Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Siberia de Est din data de 20.08.2014 în cauza N A10-1405 / 2013:
„... din dosarul cauzei, reclamanta a fundamentat majorarea unilaterală de chirie cu datele raportului ARTOKS SRL „Cu privire la evaluarea valorii de piață a obiectului de evaluare” din data de 20.08.2010 N 143/42- 10 / 2.
Luând în considerare disputa și evaluând raportul menționat în conformitate cu regulile articolului 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța a stabilit utilizarea informațiilor false despre caracteristicile spațiilor închiriate și încălcarea de către evaluator a cerințelor. a Legii cu privire la activitati de evaluareși standardele federale evaluare și, prin urmare, nu a luat în considerare valoarea de piață a obiectului de evaluare definit în acesta - chiria anuală pentru 1 mp. m spațiu de depozitare, egal cu 1884 de ruble fără TVA.
Pe baza raportului N 617 privind evaluarea valorii de piață a sumei chiriei imobilului, efectuat de evaluatorul SRL „Fondul Proprietății al Republicii Buriația” Sluginova O.L. potrivit hotărârii Curții de Arbitraj a Republicii Buriația, instanța de fond a stabilit valoarea reală de piață a dreptului de folosință a imobilului în litigiu pe bază de închiriere.
Rezultatele acestei evaluări nu au fost contestate de către persoanele implicate în cauză, nerespectarea prezentului raport cu cerințele legislatia actuala nu a fost gasit.
În conformitate cu paragraful 22 din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73, dacă, în absența unei reglementări de stat privind chiria, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a închiria în mod unilateral să-și schimbe dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că, ca urmare a unei astfel de modificări unilaterale, a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare în zona dată pentru perioada corespunzătoare și a depășit semnificativ acestea, care indică abuzul de drept al proprietarului, instanța, în temeiul paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să recupereze chiria în partea care depășește ratele medii ale pieței menționate.
În baza celor de mai sus, s-a stabilit că, ca urmare a unei modificări unilaterale a chiriei anuale de către reclamantă, chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar din zona dată pentru perioada corespunzătoare. , și le-a depășit semnificativ, instanța de arbitraj a soluționat în mod corect litigiul prin recuperarea creanței în cuantum de o anumită valoare de piață a închirierii imobilului în litigiu și refuzul de a satisface pretenția...”
3. Dacă sunteți pe punctul de a semna un contract de închiriere și proprietarul dumneavoastră insistă asupra dreptului său de a modifica unilateral chiria, atunci încercați să prevazuți în contract limitele de modificare a costului taxei sau procedura de calcul a chiriei atunci când aceasta crește . De exemplu, astfel: „Cuantumul chiriei poate fi majorat de către proprietar în mod unilateral, dar nu mai mult de ___% din valoarea chiriei specificată în clauza ____ din prezentul contract”.
În caz contrar, proprietarul are dreptul să majoreze chiria cu orice sumă.
Rezoluție FAS Districtul de Nord-Vest din data de 28.01.2010 în cazul N A05-7679 / 2009:
„... din paragraful 3.1 din contract rezultă că suma chiriei poate fi majorată de către locator în mod unilateral în cazul unei majorări a tarifelor de folosință. teren pe care se află imobilul, proporțional cu suprafața spațiului închiriat, precum și o creștere a tarifelor pentru utilități și alte cheltuieli, inclusiv pentru alimentarea cu apă, canalizare, alimentare cu energie termică și energie electrică.
Instanțele au stabilit și pârâta nu contestă că tarifele pentru alimentarea cu apă și salubrizare, pentru energie termică, energie electrică au fost majorate față de anul 2008, în legătură cu care au crescut în mod corespunzător și cheltuielile locatorului pentru servicii de utilități și întreținere.
Argumentul pârâtei potrivit căreia majorarea chiriei nu este conformă cu termenii contractului, întrucât s-a făcut într-un cuantum arbitrar și nu proporțional cu costurile majorate, a fost pe bună dreptate respins de instanțe pe motiv că, fiind prevăzut la paragraful 3.1 din contract posibilitatea unei majorări unilaterale a cuantumului chiriei, părțile nu au stabilit o majorare similară proporțional cu cheltuielile efectuate de reclamant pentru a plăti utilitati, și, de asemenea, nu a prevăzut procedura și nu a stabilit calculul aplicat în cazul creșterii unilaterale a chiriei.
Prin stabilirea prețului contractului într-un anumit suma de bani, părțile au mai prevăzut dreptul chiriașului de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul creșterii tarifelor de folosință a unui teren, tarifelor pentru utilități și întreținere și alte cheltuieli.
Astfel, modificarea chiriei ca urmare a ajustării acesteia, ținând cont de creșterea tarifelor existente, nu contravine normei legale menționate și termenilor contractului...”

Pentru a rezuma cele de mai sus:

1. După primirea notificării de la proprietar cu privire la majorarea chiriei, orice comunicare cu acesta trebuie să aibă loc în scris cu semnele de primire a documentelor (scrisori, notificări, acorduri) persoană autorizată cu data livrării sau prin scrisoare recomandată cu chitanță de retur și descrierea anexelor. Acest lucru poate fi necesar ca dovadă documentară a cuvintelor dumneavoastră în instanță.
2. Uită-te la cât timp este încheiat contractul tău de închiriere: dacă pentru o perioadă mai mică sau egală cu un an, atunci termenul contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbat în cursul anului. Pe baza informațiilor din acest articol, trimiteți proprietarului un răspuns motivat la notificarea de creștere a chiriei.
3. Stabilește dacă situația ta este una dintre cele descrise în articol.
3.1. Dacă ați semnat un acord care este contrar legii civile în vigoare, atunci mergeți în instanță pentru a-l declara nul de drept.
3.2. Dacă observați că chiria a crescut în mod evident disproporțional față de ratele pieței, contactați un evaluator pentru a determina valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a proprietății în condițiile de închiriere.
După aceea, informați proprietarul în scris despre poziția dumneavoastră și atașați o copie a raportului evaluatorului.
În cazul în care proprietarul nu vă satisface nevoile, puteți solicita instanței de judecată pentru ca notificarea de majorare a chiriei să fie declarată nulă și neaplicabilă. De exemplu, Decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 22 octombrie 2013 în cazul N A05-8698 / 2012.

După ce s-a indicat că chiria poate fi modificată în caz de inflație, nu este întotdeauna posibilă creșterea acesteia. Rafinarea formei: sub rezerva modificării, garantează o modificare a fara esec(Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 nr. 1074/10). Baza pentru modificarea sumei fixe a chiriei poate fi doar circumstanțe obiective. Motivele majorării chiriei includ: o modificare a valorii estimate a obiectului închiriat ca urmare a modificărilor legislației, o creștere a valorii de piață determinată de evaluator, o variație a indicelui de inflație. În lumea relațiilor de piață, când vânzătorul vrea să vândă mai scump, iar cumpărătorul vrea să cumpere mai ieftin, probleme litigioase poate fi evitată doar printr-un contract bine motivat, corect din punct de vedere legal și economic. Termenii contractului nu depășesc de obicei 11 luni.

Posibilă creștere unilaterală a chiriei

Anna: Spune-mi, te rog, incheiem un acord cu un centru comercial pentru a inchiria un loc pentru un departament. Contractul nu precizează frecvența și mărimea creșterii chiriei. Se precizează pur și simplu că proprietarul are unilateral dreptul de a revizui cuantumul chiriei.
Este adevărat că poate face asta nu mai mult de o dată la 6 luni și nu mai mult de 10%? Și totuși - au un contract standard, vrei să semnezi, nu vrei. Doresc sa prevad in contract frecventa si marimea schimbarii chiriei. Mă pot baza pe lege pentru asta? Care este cel mai bun mod de a face față unei astfel de situații? Mulțumesc.
Răspuns: Bună Anna! În conformitate cu normele Codului civil privind chiria (clauza 3, art. 614), cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.

Modificarea cuantumului chiriei unilateral

Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru o perioadă de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea activităților de tranzacționare.565 rub. 60 copeici.Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de către societatea Aikai, societatea Glavryba a formulat o cerere la instanța de arbitraj în cauza în cauză.. După ce a examinat și evaluat în totalitate în modul prevăzut de art. 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, probele disponibile la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate prezența și temeiul apariției datoriei pârâtului față de reclamant.

Creșterea chiriei de către proprietar

Relațiile de închiriere, care au fost cele mai des întâlnite încă din cele mai vechi timpuri, necesită atenție și acuratețe la încheierea unui contract. Dificultăți, situații controversate de cele mai multe ori apar deoarece procedura de majorare a chiriei nu este specificată cu grijă. Dreptul de a schimba chiria aparține locatorului în conformitate cu articolul 614 alineatul (3) din Codul civil al Federației Ruse.
în care condiție prealabilă sunt:

• acordul părților (cel mai adesea se referă la momentul modificării contractului),
• conditii de reordonare ( decizie unilaterală locatorul pentru a modifica valoarea chiriei poate solicita o notificare scrisă),
• termene nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care există alte condiții.

În fața nevoii de creștere a chiriei, de exemplu, un salt brusc al inflației, proprietarul începe procesul de modificare a cerințelor contractuale. Ordinea unilaterală a acestei schimbări este destul de posibilă.

Poate un proprietar să mărească unilateral chiria?

Se pare că totul în contractele de închiriere este simplu și clar. Aceste tratate sunt doar la prima vedere studiate și stăpânite, ca și Europa. Merită să includeți o formulare incorectă în ele - și începe adevărata junglă africană.

Creșterea chiriei la notificare... În mod tradițional, proprietarul este considerat a fi într-o poziție mai bună decât chiriașul în mod implicit. Luați, de exemplu, dreptul proprietarului de a crește chiria. Codul civil al Federației Ruse stabilește în mod expres că valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 1 a art.

3 art. 614 din Codul civil al Federației Ruse). Pentru ca normă dispozitivă, adică o regulă care permite părților să decidă singure cum să se comporte într-o situație dată, atunci contractul poate include o regulă conform căreia proprietarul are dreptul de a modifica chiria în mod unilateral.

Poate proprietarul să mărească unilateral chiria?

Procedura, condițiile și termenele de plată a chiriei sunt determinate de contractul de închiriere (Partea 1 a prezentului articol).Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contractul, dar nu mai mult de o dată pe an (partea a 3-a a aceluiași articol) Datorită faptului că modificările legii civile ale chiriei sunt permise nu mai mult de o dată pe an, instanța de judecată a declarat nulitatea de drept (în contradicție cu legislația în vigoare). ) Protocolul nr. Protocolul a majorat chiria pentru a doua oară într-un an. Prin urmare, nu a existat nicio creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OJSC Saratovstroysteklo nu avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere în mod unilateral.

Important

Codul civil al Federației Ruse stabilește în mod direct și necondiționat că o modificare a sumei chiriei este posibilă nu mai mult de o dată pe an (clauza 3, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Chiar dacă în contract se prevede altfel, o astfel de condiție va fi nulă (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 Nr. VAC-9525/10). În cazul în care o Chirie Arierate Atunci când apare o Chirie Arierate, modalitatea civilizată de a rezolva problema este de a depune un proces pentru a evacua și a încasa datoria.

În practică, pentru a încuraja debitorul să plătească datoria, se folosesc alte metode și anume se blochează accesul la imobilul închiriat și se păstrează în acesta proprietatea rămasă a chiriașului. Să spunem imediat că, dacă nu există nicio condiție corespunzătoare în contractul de închiriere, atunci astfel de acțiuni ale proprietarului vor fi considerate ilegale.

Poate un proprietar să mărească unilateral chiria?

N 66 „Reexaminarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a clarificat că „la aplicarea paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că termenii contractului ar trebui să rămână neschimbați pe parcursul anul, prevăzând o sumă fixă ​​a chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia.” Dacă contractul includea o condiție care prevedea posibilitatea modificării cuantumului chiriei mai des decât o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerat nul, făcând referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 N VAC-9525/10 în cazul N A75-10558 / 2009: „... în conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care se prevede altfel contractul, poate fi modificată prin acordul părților în perioada de timp prevăzută de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.

Atenţie

Regulile enumerate pentru modificarea chiriei nu se aplică cazurilor în care mecanismul de calcul al acesteia specificat în contract prevede o creștere a sumei în funcție de anumite circumstanțe, în special modificări ale salariului minim sau ale legislației în vigoare (de exemplu, în legătură cu cu decizia primarului orasului de modificare a tarifului de inchiriere). Atunci nu este necesar acordul chiriașului de a majora chiria și executarea unui acord suplimentar. Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (Rezoluția nr. 11487/09 din 26 ianuarie 2010 și mail informativ din 11.01.2002 Nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”) și instanțele de arbitraj(deciziile FAS Districtul din Orientul Îndepărtat din 09.03.2010 Nr. Ф03-970/2010 și din 07.12.2009 Nr. Ф03-6796/2009) consideră că o astfel de majorare a chiriei reprezintă, de fapt, îndeplinirea termenilor contractului de închiriere convenit de părți.

Această regulă este dispozitivă și permite modificarea, prin acordul părților, a termenilor contractului de închiriere privind cuantumul chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație a posibilității unei astfel de modificări a contractului de închiriere. acordul în sine. Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an ... „Astfel, locatorul a primit dreptul de a modifica unilateral mărimea chiriei, dar o dată pe an.
Legea federală nr. 69-FZ din 21 decembrie 1994 „On Siguranța privind incendiile”), în practică există adesea dispute între proprietari și chiriași cu privire la cine este responsabil pentru ce. Proprietarii trebuie să asigure respectarea în timp util a cerințelor de securitate la incendiu, reglementărilor, ordonanțelor și altele cerinte legale inspectorii de stat pentru supravegherea incendiilor, iar chiriașii trebuie să se conformeze cerințe de siguranță la incendiu norme pentru acest tip de clădiri (clauzele 10, 38 din Regulile de securitate la incendiu în Federația Rusă PPB 01-03, aprobate prin ordinul Ministerului Rusiei pentru Situații de Urgență din 18.06.03 nr. 313). Prin urmare, în contract sau într-o anexă la acesta este necesar să se descrie sfera specifică a obligațiilor chiriașului și proprietarului în domeniul securității la incendiu, ceea ce va face posibilă identificarea în mod clar a persoanei responsabile.
IMPORTANT: Simpla notificare a proprietarului cu privire la o creștere a chiriei nu este obligatorie pentru chiriaș.

ÎNTREBARE: Părțile au încheiat un contract de închiriere pentru spații nerezidenţiale (imobile) pe o perioadă de un an. Acordul prevede dreptul proprietarului de a majora chiria de două ori pe an. De câte ori pe durata unui astfel de contract poate proprietarul să majoreze chiria?

RĂSPUNS: Conform clauzei 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe zi. an. Legea poate prevedea și alte condiții minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.
Punctul 21 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse asupra unui contract de închiriere” clarifică faptul că această regulă este decisivă și permite modificarea, prin acordul părților, a condițiilor contractului de închiriere. acord cu privire la valoarea chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație cu privire la posibilitatea unei astfel de modificări în contractul de închiriere în sine.
Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an.
Astfel, dacă contractul de închiriere pentru spații nerezidențiale (imobiliare) prevede dreptul proprietarului de a crește unilateral cuantumul chiriei, atunci dat drept poate fi vândut de locator nu mai mult de o dată pe an. Dacă acordul prevede că proprietarul are dreptul de a modifica valoarea chiriei mai mult de o dată pe an, atunci o astfel de condiție este contrară cerințelor legii, deoarece proprietarul poate modifica valoarea chiriei doar mai mult de o dată pe an. dacă chiriașul este de acord cu o astfel de modificare. Dacă proprietarul a majorat chiria mai mult de o dată pe an, atunci chiriașul are dreptul de a contesta în instanță o astfel de creștere a chiriei (condiții contractuale).

În plus, este necesar să se țină seama de faptul că rata de închiriere poate fi stabilită în contractul de închiriere nu numai într-o sumă fixă ​​de bani, ci și echivalentă, de exemplu, cu o anumită sumă într-o valută străină (dolar). sau euro). O astfel de determinare a sumei chiriei, de regulă, se practică în contractele de închiriere pe termen lung pentru spații nerezidențiale (imobiliare) și are ca scop eliminarea efectelor negative ale inflației. V acest caz o astfel de condiție va însemna instituirea unui mecanism de calcul al chiriei, deci o modificare a cursului de schimb al unei valute străine (dolar sau euro) nu va însemna o modificare (creștere) a cuantumului chiriei nerezidențialului. contract de închiriere de spații (imobiliare) în sensul clauzei 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse.

CITEȘTE ȘI CONSULTĂRI ALE UNUI AVOCAT IBILIER:

În conformitate cu domestic reglementarile legale Proprietarul are dreptul de a majora chiria. în care majorarea se poate face nu mai mult de o dată pe an. În ce cazuri este posibilă creșterea unilaterală a ratei de închiriere, cum protejează legea chiriașului, la ce trebuie să fiți atenți la întocmirea unui contract de închiriere. Veți găsi răspunsuri la aceste și alte întrebări din articolul nostru.

Când îți poți crește chiria?

În calitate de proprietar al spațiilor pe care intenționați să-l transferați în posesie temporară pe bază de arenda, trebuie să știți nu numai despre drepturile dvs., ci și despre obligațiile dvs. Proprietarul are dreptul de a majora chiria unilateral, dar numai pentru a face acest lucru, în baza reglementărilor legale.

În caz contrar, chiriașul poate solicita tribunale pentru a-și proteja drepturile și interesele. Cu inflația în creștere, creșterea constantă a prețurilor pentru locuințe și servicii comunale, această prevedere a contractului de închiriere rămâne foarte relevantă și se aplică conditii esentiale. Prin urmare, înainte de proiectarea secțiunii referitoare la chirie și toate nuanțele creșterii acesteia, este necesar să se convină asupra stadiului întocmirii contractului.

Legea protejează interesele chiriașului

Legislația rusă reglementează în mod clar situațiile în care proprietarul unui spațiu închiriat poate crește rata de închiriere. Pe baza GC situatii similare doar doi:

1. Taxa de utilizare a spațiilor poate fi majorată în conformitate cu termenii contractului de închiriere sau de închiriere. Acordurile participanților la tranzacție sunt exact ceea ce Legea nu interferează fără o necesitate corespunzătoare. Iar dacă, pe parcursul executării contractului, părțile au convenit inițial cu privire la posibilitatea creșterii tarifului de închiriere dacă apar anumite condiții, atunci proprietarul are dreptul să o majoreze. Astfel de condiții, de exemplu, sunt anumite îmbunătățiri pe care proprietarul, cu acordul chiriașului, le face locului - se asigură încălzire sau apă caldă, se crește puterea electrică, se efectuează reparații etc. Reamintim că toate acestea trebuie să fie consemnate în contractul de închiriere semnat de ambele părți la tranzacție. O astfel de creștere se poate face, dar legea stabilește o limitare clară - aceasta se poate face nu mai mult de o dată pe an.
2. In lipsa acestei conditii in actul principal al tranzactiei, legislatia stabileste ca proprietarul, prin propria voinţă are si dreptul de a modifica unilateral chiria. Dar numai după ce a trecut un an de la data intrării în vigoare a tratatului efect juridic. Cu alte cuvinte, după semnarea contractului de închiriere, taxa de utilizare a localului va rămâne neschimbată pe tot parcursul anului și abia atunci proprietarul are dreptul să o majoreze unilateral.

Dar trebuie remarcat mai ales că contractul de închiriere poate fi pe termen lung și pe termen scurt. În primul caz, tranzacția se încheie pe o perioadă mai mare de un an, aceasta trebuie înregistrată la autoritățile Rosreestr. Însă în cazul relațiilor de închiriere pe termen scurt, contractul se întocmește pe o perioadă de până la un an, nefiind necesară înregistrarea acestuia. În acest caz, dacă proprietarul plănuiește să majoreze tariful de închiriere, el poate, la sfârșitul contractului, să ofere chiriașului să renegocieze tranzacția în noi condiții.

În cazul în care această propunere nu a fost respectată, iar niciunul dintre participanți nu a dorit să anuleze contractul, acesta se consideră a fi prelungit pe o perioadă nedeterminată cu aceleași condiții.

Cum să-ți mărești chiria

Dacă proprietarul plănuiește să mărească chiria, atunci el trebuie să informeze chiriașul în scris. Condiția schimbării, în această situație - o majorare a plății pentru imobilul închiriat, devine valabilă din momentul în care această notificare este predată chiriașului.

Dar, după cum puteți vedea din practică, în realitate totul este mult mai complicat. Această prevedere a legislației este dispozitivă și poate fi aplicată numai în situația în care această prevedere a fost scrisă direct în contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, indiferent de faptul că proprietarul are dreptul să majoreze chiria o dată pe an, chiriașul are dreptul să nu fie de acord cu o astfel de modificare și să anuleze contractul tot unilateral. Dacă aceasta este o închiriere pe termen lung pentru spații, și are înregistrare de stat, atunci toate modificările care se fac contractului, inclusiv cele legate de prețul - chiria acestuia, trebuie întocmite sub forma unui acord adițional la documentul principal. Acordul suplimentar este semnat de ambii participanți la relația de închiriere și este, de asemenea, înregistrat la Rosreestr. Dacă acest lucru nu se face, chiriașul are dreptul de a contesta majorarea de plată pentru imobilul închiriat prin depunerea unei cereri corespunzătoare la instanțe.

În plus, apariția anumitor condiții care sunt precizate în documentul principal, de asemenea, nu obligă chiriașul să accepte o creștere a chiriei de către proprietar.

Depinde mult de cum a fost scrisă această condiție.. Să presupunem că, dacă se formulează că „chiria se poate modifica”, aceasta nu înseamnă deloc că a doua parte trebuie să fie de acord cu schimbarea acesteia. Și o altă situație, dacă documentul principal spune că odată cu debutul anumite condiții„Taxa de utilizare a spațiilor se poate modifica.” Punându-și semnătura într-un astfel de contract, chiriașul este de acord în prealabil cu modificări ale chiriei, inclusiv atunci când inflația ajunge. limită. Ca completare, se poate indica faptul că „în cazul refuzului chiriașului de a încheia un acord suplimentar, litigiul privind modificările în plata chiriei este luat în considerare de către instanță sau contractul este anulat înainte de termen”.

Când chiriașul nu este de acord să plătească chiria majorată

Atunci când proprietarul localului, ghidat de lege sau de termenii conveniți în contract, crește taxa pentru obiectul închiriat, iar chiriașul nu este de acord să-l plătească, continuând să folosească localul, desigur, apare o anumită datorie. Amintiți-vă că nu aveți dreptul de a rezolva problema, de exemplu, prin blocarea accesului chiriașului în imobilul închiriat, și cu atât mai mult încercând să recuperați de la acesta datoria rezultată sub formă de proprietate care aparține chiriașului. Desigur, dacă nu se prevede altfel în contract de închiriere.