Creșterea unilaterală a chiriei. Către proprietar: Modificarea chiriei și rezilierea contractului de închiriere

Galina Tkachenko, șef al departamentului juridic

Chiriașii, atunci când semnează un contract de închiriere, nu acordă întotdeauna atenția cuvenită expresiei că „proprietarul poate, în unilateral cresterea chiriei datorita aprecierii dolarului sau modificarilor valoare de piațăînchiriere”. Dar nu iau în considerare faptul că, în consecință, costul chiriei poate crește în cele din urmă de exact de două ori, sau chiar mai mult. Ce poate face un chiriaș dacă un contract de închiriere a fost deja semnat și a primit o notificare de creștere a chiriei de la proprietar va fi discutat în acest articol.

Ce ar trebui să știe un chiriaș?

1. La paragraful 11 Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 Nr. 66 „Revizuirea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie” a clarificat că „la aplicareaparagraful 3 al articolului 614 Cod Civil Instanțele din Federația Rusă trebuie să plece de la faptul că în cursul anului termenii contractului ar trebui să rămână neschimbați, prevăzând o sumă fixă de chirie sau procedura (mecanismul) de calcul al acesteia.

Dacă contractul include o condiție care prevede posibilitatea modificării cuantumului chiriei mai des decât o dată pe an, o astfel de condiție ar putea fi considerată nulă, referindu-se la paragraful 3 al articolului 614 Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Definiție Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 Nr. VAS-9525/10 în cazul Nr. A75-10558/2009:

"...Conform paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), cuantumul chiriei, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract. , dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate prevedea altele termene minime revizuirea chiriei pt anumite tipuriînchiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți.

În plus, în conformitate cu paragraful 11 Scrisoare de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 „Examinarea practicii judiciare în soluționarea litigiilor legate de chirie” paragraful 3 al articolului 614 Codul civil al Federației Ruse conține norma peremptorie privind frecvența modificărilor cuantumului chiriei, în legătură cu care părțile nu pot modifica sau stabili în contract o condiție diferită de cea prevăzută în prezentul norma . Prin urmare, condiția contractului, care prevede posibilitatea unor modificări trimestriale ale cuantumului chiriei, este nulă din cauza articolul 168 Codul civil al Federației Ruse ca neconforme cu legea ... ".

Cu toate acestea, mai târziu, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse în Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”, a indicat în p. 21:

„... În virtutea paragraful 3 al articolului 614 Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute de acord, dar nu mai mult de o dată pe an (în acest caz, legea poate stabili și alte condiții minime pentru revizuirea cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți).

Această normă este dispozitiv şi admite modificarea prin acordul părților a termenilor contractului de închiriere cu privire la valoarea chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazul în care nu există nicio indicație privind posibilitatea unei astfel de modificări în contractul de închiriere în sine.

Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau contractul proprietarare dreptul de a unilateral schimba chiria ( Codul civil al Federației Ruse), apoi în sensul respectivparagraful 3 al articolului 614 Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi efectuată de el nu mai mult de o dată pe an...».

Astfel, proprietarul a primit dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei, dar o dată pe an. mă voi opri la Decrete și Curtea de Arbitraj a Districtului Moscova din 20 ianuarie 2015 Nr. F05-15294 / 2014 în dosarul Nr. A40-54476 / 14:

„...Conform paragrafului 6.1 din contract, ținând cont de prevederile contractului de închiriere încheiat între părți la 28 decembrie 1993 nr. 2720/17, tarifele de închiriere a imobilului nu pot suferi modificări până la data de 31 decembrie. , 2011, cu excepția cazurilor prevăzute la paragrafele 6.5, 6.6 din prezentul acord.

Proprietarul are dreptul de a modifica tarifele de închiriere specificate în prezentul contract în cazul unei modificări centralizate a prețurilor și tarifelor la utilități, ratelor de bază ale chiriei terenurilor, impozitelor pe proprietate, impozitelor pe cifra de afaceri, proporțional cu valoarea majorării acestora, dar nu mai mult de o dată pe an (clauza 6.5 din contract).

Instanțele au constatat că reclamanta i-a comunicat în repetate rânduri pârâtei despre o altă majorare a chiriei, cu un calcul detaliat și acord suplimentar, la care aceasta din urma nu a fost de acord, in legatura cu care reclamanta a formulat aceasta cerere de modificare a termenilor contractului nr. 20/155 din data de 23.07.2008 in materie de tarife de inchiriere.

Instanța, examinând și evaluat probele disponibile în cauză, inclusiv clauzele contractului nr. 20/155 din 23 iulie 2008, a ajuns la concluzia că nu există temei pentru modificarea tarifelor de închiriere declarată de reclamantă în în conformitate cu articolul 614 Codul civil al Federației Ruse, tinand cont de faptul ca de la 01.01.2014 tariful de inchiriere a fost majorat de la 3.872,04 RUB până la 4.015 ruble. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiu de birou și de la 3.002,59 ruble. până la 3.113,94 RUB pentru 1 mp. m pe an pentru spațiul de depozit.

Contradicții în concluziile instanței de judecată ale poziției juridice indicate, precum și interpretarea incorectă a normelor de către instanță. drept materialîn speță, completul de judecată nu constată...”.

2. Separat, aș dori să notez contracte de închiriere încheiate pe o perioadă de până la un an. Practica judiciară a dezvoltat o poziție conform căreia chiria în temeiul unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an (egal cu un an) nu este supusă modificării. De exemplu, Definiție Curtea Supremă de Arbitraj a Federației Ruse din 27 august 2009 Nr. VAS-10734/09 în cazul Nr. A12-15393/08-C28:

„... Satisfăcând cererea, instanțele au procedat în mod rezonabil de la dispoziție articolul 614 Codul civil al Federației Ruse că chiriașul este obligat să plătească în timp util o taxă pentru utilizarea proprietății (chirie).

In conformitate cuparagraful 3 al articolului 614 Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.

Întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă mai mică de un an, cuantumul chiriei nu a putut fi modificat.

Pe baza termenilor contractului, Curtea de Apel a schimbat de drept hotărârea instanței de fond și a recuperat cuantumul creanței în baza sumei chiriei convenite de părți la momentul încheierii contractului...”.

Voi da și ca exemplu Decret Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Ural din 21 iulie 2010 Nr. F09-5670 / 10-C6 în cazul Nr. A71-14477 / 2009:

„... Compania Glavryba (chiriaș) și compania Aikai (subchiriaș) au semnat un contract de subînchiriere proprietate imobiliara din data de 01.04.2009 nr. 310/2009, conform căruia primul etaj al unui imobil nerezidenţial în suprafaţă de 381,9 mp. m, situat la adresa: Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru o perioadă de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea activităților de tranzacționare.

Într-o scrisoare din 06/08/2009 nr. 162, compania Glavryba a informat compania Aikai despre creșterea chiriei de la 05/01/2009 la 161.565 de ruble. 60 cop.

Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de compania „Aikai”, compania „Glavryba” a făcut apel la instanța de arbitraj cu o revendicare in cauza in cauza.

După examinarea şi evaluarea în ansamblu în modul prescris Artă. 71 Arbitraj cod procedural Federația Rusă, probele disponibile la dosarul cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul apariției datoriei pârâtei față de reclamantă. Totodată, instanțele au indicat că modificarea cuantumului chiriei în temeiul contractului în litigiu după două luni de la data încheierii acestuia este contrară paragraful 3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, în baza căruia, ținând cont de plățile efectuate de societatea Aikai, datoria companiei Aikai a fost recalculată...”.

(1) Chiar dacă între părțile contractului de închiriere este semnat un acord privind majorarea chiriei în temeiul unui contract încheiat pe o perioadă de până la un an sau privind modificarea chiriei pentru a doua oară într-un an, atunci un astfel de contract poate fi recunoscut ca nul. De exemplu, Decret Serviciul Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 19 noiembrie 2009 în cazul nr. A11-2018/2009:

"... In conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să efectueze plăți în timp util pentru utilizarea proprietății (chirie). Procedura, conditiile si termenele de plata a chiriei sunt determinate de contractul de inchiriere ( partea 1 articolul menționat).

Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.(partea 3 din același articol) .

Datorită faptului că legea civilă permite modificarea chiriei nu mai mult de o dată pe an, instanța de judecată a recunoscut de drept nul de drept (în contradicție cu legislația în vigoare) protocolul nr. 7 al contractului de închiriere prin contractul nr. taxa majorată pentru al doilea. timp într-un an. Prin urmare, nu a existat nicio creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OAO Saratovstroysteklo nu a avut dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere în mod unilateral. În consecință, contractul de închiriere, astfel cum a fost modificat prin contractul adițional la acesta din data de 12.10.2008 nr.5, continuă să fie valabil până la data de 31.12.2009.

Motivele de anulare a actelor judiciare atacate în temeiul plângere de casare nu există dovezi...”

2. Chiriașul se poate referi la faptul că o creștere unilaterală a chiriei de către proprietar este un abuz de drept.

Această afirmație este confirmată Decret m al Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 (modificat la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”, punctul 22:

„... Dacă în lipsă reglementare de stat contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că în urma unei astfel de modificări unilaterale, acesta a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea de proprietate similară în zona dată pentru perioada relevantă și le-a depășit semnificativ care mărturisește abuzul de drept al proprietarului, instanța, în baza paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze chiria în partea care depășește ratele medii de piață menționate ... ".

V calitate bun exemplu- Hotărârea Curții de Arbitraj a Districtului Siberia de Est din data de 20 august 2014 în dosarul nr. A10-1405/2013:

„... După cum rezultă din dosarul cauzei, crestere unilaterala reclamanta a fundamentat chiria cu datele raportului ARTOKS SRL „Cu privire la evaluarea valorii de piata a obiectului de evaluare” din 20.08.2010 Nr.143/42-10/2.

Luând în considerare disputa și evaluând raportul menționat în conformitate cu regulile articolului 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța a stabilit utilizarea informațiilor false despre caracteristicile spațiilor închiriate și încălcarea de către evaluator a cerințelor. din Legea cu privire la activitati de evaluareși standardele federale evaluare și, prin urmare, nu a luat în considerare valoarea de piață a obiectului de evaluare definit în acesta - chiria anuală pentru 1 mp. m spațiu de depozitare, egal cu 1.884 de ruble fără TVA.

Pe baza raportului nr. 617 privind evaluarea valorii de piață a valorii de închiriere a imobilelor, efectuată de evaluatorul SRL „Fondul de proprietate al Republicii Buriația” Sluginova OL prin definiția Curții de Arbitraj a Republicii Buriația, instanța de fond a stabilit valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a sediului în litigiu pe bază de închiriere.

Rezultatele acestei evaluări nu au fost contestate de către persoanele implicate în cauză, inconsecvențele prezentului raport cu cerințele legislatia actuala nu a fost gasit.

În conformitate cu clauza 22 din Rezoluția nr. 73 a Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011, dacă în absența reglementării de stat a chiriei, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a își schimbă unilateral dimensiunea, apoi în cazurile în care se dovedește că, ca urmare a unei astfel de modificări unilaterale, aceasta a crescut disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare în zona dată pentru perioada corespunzătoare și semnificativ le-a depășit, ceea ce indică faptul că proprietarul și-a abuzat de drept, instanța, în temeiul paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze taxele de chirie peste ratele medii ale pieței menționate.

În baza celor de mai sus, s-a stabilit că, ca urmare a unei modificări unilaterale a chiriei anuale de către reclamantă, chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar din zona dată pentru perioada corespunzătoare. , și le-a depășit semnificativ, instanța de arbitraj a soluționat în mod corect litigiul prin recuperarea creanței în cuantum de o anumită valoare de piață a închirierii imobilului în litigiu și refuzând satisfacerea creanței...”.

3. Dacă sunteți pe punctul de a semna un contract de închiriere și proprietarul dumneavoastră insistă asupra dreptului său de a schimbare unilaterală chirie, apoi incearca sa stipulezi in contract limitele de modificare a costului taxei sau procedura de calcul a chiriei atunci cand aceasta creste. De exemplu, astfel: „Cuantumul chiriei poate fi majorat de către Locator în mod unilateral, dar nu mai mult de __% din valoarea chiriei specificată în clauza ___ a prezentului contract”.

În caz contrar, proprietarul are dreptul să majoreze chiria cu orice sumă.

Rezoluție FAS Districtul de Nord-Vest din data de 28.01.2010 în cazul nr. А05-7679/2009:

„... Din paragraful 3.1 din contract rezultă că valoarea chiriei poate fi majorată de către locator în mod unilateral în cazul unei majorări a tarifelor de folosință. teren pe care se află clădirea proporțional cu suprafața spațiului închiriat, precum și o creștere a tarifelor pentru utilități și alte cheltuieli, inclusiv pentru alimentarea cu apă, canalizare, furnizare de căldură și energie electrică.

Instanțele au stabilit și pârâta nu contestă că tarifele pentru alimentarea cu apă și salubrizare, pentru energie termică, energie electrică au fost majorate față de anul 2008, în legătură cu care, în consecință, au crescut cheltuielile locatorului pentru plata serviciilor de utilități și întreținere.

Argumentul pârâtei potrivit căreia majorarea chiriei nu este conformă cu termenii contractului, întrucât s-a făcut într-un cuantum arbitrar și nu proporțional cu costurile majorate, a fost pe bună dreptate respins de instanțe pe motiv că, fiind prevăzut la clauza 3.1 din contract posibilitatea unei majorări unilaterale a cuantumului chiriei, părțile nu au stabilit o majorare similară proporțional cu cheltuielile efectuate de reclamant cu plata. utilitati, precum și nu a prevăzut procedura și nu a stabilit calculul aplicat în cazul creșterii unilaterale a chiriei.

După ce a stabilit prețul contractului într-o anumită sumă bănească în paragraful 3.1 al contractului, părțile au prevăzut și dreptul chiriașului de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul creșterii tarifelor de utilizare a unui teren. parcela, tarife pentru utilitati si intretinere si alte cheltuieli.

Astfel, modificarea chiriei ca urmare a ajustării acesteia, ținând cont de creșterea tarifelor existente, nu contravine celor de mai sus. norma legala si termenii contractului...

Rezumat mai susc a spus:

1. După primirea notificării de la proprietar cu privire la majorarea chiriei, orice comunicare cu acesta trebuie să aibă loc în scris cu semnele de primire a documentelor (scrisori, notificări, acorduri) persoană autorizată cu data livrării sau prin scrisoare recomandată cu chitanță de retur și descrierea anexelor. Acest lucru poate fi necesar ca dovadă documentară a cuvintelor dumneavoastră în instanță.

2. Uită-te la cât timp este încheiat contractul tău de închiriere: dacă pentru o perioadă mai mică sau egală cu un an, atunci termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați pe parcursul anului. Pe baza informațiilor din acest articol, trimiteți proprietarului un răspuns motivat la notificarea de creștere a chiriei.

3. Stabilește dacă situația ta este una dintre cele descrise în articol.

3.1. Dacă ați semnat un acord care este contrar actualului drept civil apoi mergeți în instanță pentru a fi declarat nul de drept.

3.2. Dacă observați că chiria a crescut în mod evident disproporțional față de ratele pieței, contactați un evaluator pentru a determina valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a proprietății în condițiile de închiriere.

După aceea, informați proprietarul în scris despre poziția dumneavoastră și atașați o copie a raportului evaluatorului.

În cazul în care proprietarul nu vă satisface nevoile, puteți solicita instanței de judecată pentru ca notificarea de majorare a chiriei să fie declarată nulă și inaplicabilă. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Nord-Vest din 22 octombrie 2013 în dosarul nr. A05-8698/2012.

Se confruntă colegii tăi creșterea chiriei. Cu toate acestea, ei au putut dovedi nelegalitatea acțiunilor proprietarilor și să-și păstreze banii. Argumentele lor vă vor ajuta să vă protejați afacerea.

1. Aflați ce afectează valoarea chiriei

Suma chiriei poate fi schimbată nu mai mult de o dată pe an (clauza 3, articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse). Prin urmare, primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să aflați dacă au existat modificări în valoarea plăților chiriei pentru 12 luni. Apoi cereți avocaților să examineze contractul de închiriere. Poate prevedea că locatorul are dreptul de a modifica unilateral termenii contractului la apariția, de exemplu, a unor astfel de evenimente:

o creștere a cotei impozitului pe teren;
modificarea metodologiei de calcul a chiriei stabilite de autoritățile municipale;
o schimbare a tipului de activitate a companiei pe teritoriul sediului sau al terenului închiriat (de exemplu, spațiile sunt folosite nu ca depozit, ci ca atelier de producție);
creşterea valorii cadastrale a bunurilor imobile sau a nivelului preţurilor pieţei.

După aceea, este necesar să se compare condițiile consemnate în document și motivele pentru care proprietarul ridică prețul.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Administrația orașului Nijnevartovsk a încheiat un acord cu compania Stroitel-88. Acesta din urmă a fost obligat să plătească aproximativ 24 de mii de ruble trimestrial. pentru închirierea terenurilor și a depozitelor situate pe acesta. Cu toate acestea, personalul departamentului proprietate municipalăși resursele funciare la inspectarea teritoriului s-a stabilit că organizația a folosit proprietatea pentru un depozit-magazin, o sală de expoziție și un birou. În opinia lor, acest fapt schimbă caracteristicile pământului, al acestuia valoarea cadastrală, și mărește mărimea taxei. Proprietarul a recalculat suma, ținând cont de noile circumstanțe și a cerut să plătească aproximativ 345 de mii de ruble. (inclusiv penalități pentru întârzierea plății). Compania nu a fost de acord cu acest lucru și a mers în instanță. Principalul argument în favoarea sa a fost faptul că proprietarul avea dreptul să majoreze chiria în mod unilateral doar în cazul creșterii cotei impozitului pe teren (nu existau alte temeiuri în contract). Întrucât tariful nu s-a modificat, cererea locatorului este ilegală (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Siberiei de Vest din 2 august 2013 în cazul nr. A75-8877 / 2012). Un argument similar a ajutat On Clinic Irkutsk să evite o creștere anuală a chiriei de peste 1 milion de ruble. (datorită modificărilor prețurilor de pe piață). Următorul fapt a ajutat aici: nu exista nicio clauză în contract conform căreia proprietarul ar putea modifica suma chiriei în mod unilateral cu o creștere a prețurilor pieței (decretul Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 noiembrie 2011 în cazul nr. A19-15038 / 09-7-4).

Înainte de a semna contractul, cereți economiștilor să calculeze dacă închirierea va fi profitabilă într-un an, dacă mărimea acestuia depinde, de exemplu, de cota de impozitare sau de inflație. În plus, încercați să înțelegeți cu proprietarul termeni clari și lipsiți de ambiguitate care vă vor permite să modificați termenii tranzacției în mod unilateral.

2. Trimiteți proprietarului un refuz scris

Dacă nu ați prevăzut în contract posibilitatea revizuirii chiriei unilateral sau ați indicat o interdicție în acest sens, atunci proprietarul va putea crește chiria doar cu acordul dumneavoastră. Dacă nu doriți să modificați termenii tranzacției, scrieți un refuz și nu semnați un acord suplimentar. În acest caz, chiar dacă proprietarul va merge în instanță pentru a recupera restanțele, legea va fi de partea dumneavoastră.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Întreprinderea Borkhleb (locator) a închiriat șapte spații lui Torgsin (chiriaș) pentru un magazin. Chiria lunară - 160 de mii de ruble. După aceea, proprietarul expertiza independenta, care a arătat că costul mediu al chiriei pe piață este mai mare. Pe această bază, a trimis societate comercială un acord suplimentar pentru a crește taxa la 320 mii pe lună. Chiriașul a refuzat să semneze documentul. Apoi, întreprinderea „Borkhleb” a mers în instanță, cerând să recupereze de la chiriaș o sumă de peste 1,5 milioane de ruble. - restanțele de chirie și dobânzi pentru folosirea banilor altora. Curtea a luat partea companiei Torgsin. Primul argument este că contractul prevede că se poate modifica valoarea chiriei numai prin acordul părților, cu condiția ca prețurile pieței să crească. În al doilea rând, proprietarul nu a oferit dovada unei creșteri reale a prețurilor. În al treilea rând, compania nu a semnat un acord suplimentar, demonstrând dezacordul față de noile condiții (decretul Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 10 aprilie 2014 în cazul nr. A43-15549/2013).

Dacă procedura se duce în instanță, folosiți un alt argument - forțarea chiriașului să încheie un acord este ilegală, deoarece aceasta contrazice principiul libertății sale în conformitate cu articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse.

3. Raportați că schimbarea contractului de închiriere în primul an este ilegală

În scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 nr. 66 (se spune că în cursul anului termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați. Aceasta înseamnă că proprietarul nu are dreptul de a majora chiriaîn primul an de cooperare cu compania dumneavoastră. Această regulă se aplică și acelor organizații care închiriază spații pentru o perioadă de un an sau mai puțin. Aceeași poziție este susținută de instanțele de judecată.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Societatea Kedr (locator) și Credit Europe Bank (chiriaș) au încheiat un contract de subînchiriere nerezidențială cu condiția ca locatorul să aibă dreptul de a revizui unilateral suma plăților o dată pe an. Totodată, acesta se obligă să informeze chiriașul despre modificări cu 30 de zile înainte de începerea acțiunii acestora. Șase luni mai târziu, banca a primit o notificare scrisă cu privire la o creștere a taxei lunare de la 181 de mii de ruble. până la 273 mii de ruble. Însă banca a plătit suma care era specificată în contract. Atunci proprietarul a mers în instanță cerând recuperarea datoriilor, dar a făcut-o în zadar. Judecătorii au considerat că schimbarea bruscă a condițiilor tranzacției a încălcat paragraful 11 din scrisoarea de informare a Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 66, precum și paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, care interzice majorarea chiriei mai mult de o dată pe an (hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 08.06.2009 Nr. -7687/2008-11).

Foloseste asta practica judiciara ca argumente suplimentare în instanță sau să îl semnaleze proprietarului. Poate că nu vrea să ducă cazul în instanță.

Pe de o parte, Codul civil precizează o regulă: cuantumul chiriei nu se poate modifica mai mult de o dată pe an, dar, pe de altă parte, nu se aplică chiriei care depind de cursul de schimb sau sunt legate de coeficienți specifici, pt. de exemplu, inflația sau creșterea prețurilor. Dar chiar și în acest caz este posibil contesta o majorare a chiriei, principalul lucru este de a dovedi că temeiurile proprietarului sunt exagerate sau nesemnificative și nu pot modifica termenii tranzacției.

Exemplu (chiriașul a câștigat)

Gazprom Neft a închiriat de la InvestKinoProekt spații nerezidențiale cu condiția ca prețul de închiriere să poată fi revizuit prin acordul părților în cazul unei modificări oficiale a ratei inflației. Plăți de închiriere a constat din două părți: fixă (156,38 USD pe an pe metru pătrat) și variabilă (în valoarea costurilor reale cu energia electrică). Un an mai târziu, proprietarul s-a oferit să majoreze rata de bază cu 15% din cauza creșterii prețurilor de consum. Chiriașul a refuzat, apoi compania „InvestKinoProekt” a mers în instanță, care a pierdut. Principalele argumente în favoarea intimatei au fost astfel de argumente. Nu a fost nicio prevedere în contract că schimbarea tarif de închiriere legate de creșterea prețurilor de consum. În plus, nu a existat nicio clauză care să precizeze că, dacă părțile nu ajung la un acord comun, atunci va fi posibil să se facă modificări corespunzătoare contractului prin intermediul instanței (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 Nr. 1074/10 în dosarul Nr. A40-90259 / 08-28-767).

Anunțați proprietarul că doar clauza de renegociere nu garantează că acest lucru se va întâmpla cu adevărat.

SRL „Kran” (Locatorul) și SRL „Magazin” (Locatarul) au încheiat un contract de închiriere imobiliară. Clauza 5.2.2. din contract prevede: „Cuantumul chiriei poate fi modificat unilateral la notificarea locatarului de către locator, dar nu mai mult de o dată pe an, prin coeficientul HIPC - indicele compozit al prețurilor de consum pentru toate bunurile și serviciile pt. Regiunea Perm, determinat din date Autoritatea teritorială Serviciul Federal statistici de stat pentru regiunea Perm (Permstat). Prima modificare a cuantumului chiriei în circumstanțele specificate în prezentul alineat se face nu mai devreme de 12 luni calendaristice de la data semnării actului de acceptare și transfer al spațiului (Anexa nr. 2), apoi în același mod. . O modificare a sumei chiriei din cauza circumstanțelor specificate în această clauză se efectuează în termen de 60 (șaizeci) zile calendaristice de la data solicitării părții la acordul cu propunere de modificare a chiriei în temeiul prezentului acord către cealaltă parte cu prezentarea de către partea inițiatoare a documentelor justificative specificate în prezentul alineat, personal sau prin poștă. 17/2018 Chiriașul nu este însă de acord cu creșterea cuantumului chiriei, referitor la rentabilitatea magazinului.

Întrebarea 1. Este necesar în astfel de circumstanțe încheierea unui contract adițional la contractul de închiriere pentru creșterea chiriei? Sau este suficientă o notificare și din 17.01.2018 pentru a percepe chiriașului o taxă cu 5% mai mult?

Întrebarea 2. În consecință, în cazul în care chiriașul refuză să semneze contractul adițional și să plătească chiria cu 5% mai mult, are Proprietarul temei să încaseze datoria prin instanță?

Răspuns

1. Nu, nu este necesară încheierea unui acord suplimentar, este suficientă o notificare cu documentele justificative specificate în acord.

Motivul pentru această poziție este prezentat mai jos în materialele „Avocat de sistem” .

Cum se poate stabili valoarea chiriei?

Mecanismul de modificare a termenilor contractului de închiriere depinde direct de metoda de determinare a chiriei stabilită în contract.

1. Cuantumul chiriei este stabilit într-o sumă fixă de bani.

V acest caz exact suma de bani, pe care chiriașul o transferă proprietarului în termenele stabilite prin contract.

Un exemplu de clauză de contract de închiriere într-o formă fermă

„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă chiria în valoare de 100.000 de ruble în contul curent al locatorului. (o sută de mii de ruble), inclusiv TVA.

2. Cuantumul chiriei se determină folosind procedura (mecanismul) de calcul al acesteia fixat în contract.

În acest caz, chiria se stabilește folosind diverse formule, coeficienți, tarife sau alte date, care reprezintă un mecanism de determinare a cuantumului chiriei.

Un exemplu de mecanism pentru determinarea sumei chiriei într-un contract

„Chiriașul lunar, nu mai târziu de a 5-a zi a lunii curente (plătite), transferă în contul de decontare al proprietarului chiria determinată la rata de 100 USD (o sută de dolari SUA) pentru 1 metru patrat pe an în ruble la cursul de schimb al Băncii Centrale a Federației Ruse la data plății, inclusiv TVA.

Restricții privind modificările chiriei

Caracteristici de modificare a sumei chiriei în raport cu fiecare metodă de determinare a sumei chiriei. Oricum, indiferent de procedura de determinare a cuantumului chiriei, trebuie avute în vedere următoarele. Prin acordul părților contractante, această sumă se poate modifica în orice moment. Dar unilateral, la cererea locatorului, cuantumul chiriei în orice caz poate fi modificat nu mai mult de o dată pe an. Astfel de pozitia juridica cuprinsă în rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere” (ca modificat).*

Motivație

Anterior, mărimea chiriei, în orice caz, se putea schimba nu mai mult de o dată pe an. Cu alte cuvinte, exista o regulă obligatorie conform căreia termenii contractului, care prevedea o sumă fixă a chiriei sau procedura (mecanismul) de calculare a acesteia, trebuia să rămână neschimbate în cursul anului („Prezentare de ansamblu asupra practicii soluționării litigiilor legate de chirie”; în continuare - mail informativ № 66).

În plus, în cazuri individuale chiria este stabilită în contract în mod combinat. Aceasta înseamnă că o parte din chirie este stabilită într-o sumă fixă, iar cealaltă parte este determinată prin determinarea procedurii de calcul. În acest caz, trebuie avut în vedere că o modificare a fiecărei părți a chiriei este supusă regulilor generale de creștere a acesteia, iar o modificare a uneia sau ambelor părți (o sumă fixă și (sau) procedura de determinare a chirie) nu poate interveni mai mult de o data pe an, cu exceptia acordului partilor la contract. Cu alte cuvinte, o astfel de clauză a contractului de închiriere poate fi modificată și cel mult o dată pe an; poate fi schimbat ca unul dintre părțile constitutive chirie, sau ambele. Totuși, locatorul în mod unilateral nu va putea mai întâi să modifice suma fixă a unei părți din chirie, iar după șase luni să schimbe procedura de determinare a celeilalte părți.

În practică, interdicția majorării unilaterale a cuantumului chiriei de către proprietar mai mult de o dată pe an poate fi ocolită în felul următor. Proprietarul, care are dreptul de a majora chiria în mod unilateral, poate oferi chiriașului să emită o astfel de majorare sub forma unui contract adițional. Acest lucru se datorează faptului că, prin acordul părților contractante, cuantumul chiriei se poate modifica cu orice frecvență, inclusiv mai mult de o dată pe an (o astfel de poziție juridică este prevăzută în Hotărârea Plenului Supremului). Curtea de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 nr. 73 „Cu privire la anumite aspecte de practică, aplicarea regulilor Codului civil al Federației Ruse cu privire la un contract de închiriere” (acum modificat). Prin urmare, dacă chiriașul este de acord să semneze un astfel de contract, atunci proprietarul va putea ulterior să majoreze din nou chiria, exercitându-și dreptul la o majorare unilaterală a chiriei. Iar în cazul unui litigiu, proprietarul se poate referi la faptul că prima dată chiria a fost schimbată prin acordul părților, adică restricția nu se aplică în acest caz.

Cum poate un proprietar să mărească valoarea chiriei, care este stabilită într-o sumă fixă

Dacă chiria este exprimată într-o sumă fixă, atunci există trei modalități de a-i crește valoarea pe durata contractului.

1. Înțelegeți cu chiriașul majorarea chiriei și formalizați acest acord sub forma unui contract adițional.

De regula generala cuantumul chiriei, exprimat în sumă fixă, trebuie să rămână neschimbat pe toată durata contractului de închiriere. Dacă prin lege sau prin contract nu se prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată numai prin acordul părților (). Astfel, ca regula generala, daca chiriasul nu este de acord sa majoreze chiria, proprietarul nu poate creste chiria.

Adevărat, legea permite modificarea unilaterală a contractului în cazurile de modificări semnificative ale împrejurărilor din care au plecat părțile la încheierea contractului (). Cu toate acestea, proprietarul are puține șanse să profite de această oportunitate. Materialitatea circumstanțelor trebuie încă dovedită, ceea ce se dovedește adesea a fi o sarcină dificilă. În plus, de regulă, circumstanțele se pot schimba semnificativ doar în raport cu chiriașul. În raport cu proprietarul, este mult mai dificil să se dovedească în instanță materialitatea schimbării circumstanțelor.

Principalul lucru pe care proprietarul îl așteaptă la încheierea contractului este primirea chiriei. Pe baza acestui fapt, proprietarii aflați într-o perioadă de instabilitate economică au început adesea să se adreseze instanțelor de judecată cu cereri de reziliere a contractelor de închiriere. Ca circumstanțe semnificative, aceștia au indicat procesele inflaționiste care au loc în țară la acel moment. Cu toate acestea, instanțele au refuzat proprietarilor satisfacerea unor astfel de pretenții, indicând că o creștere semnificativă a inflației nu este o circumstanță cu care legea asociază apariția dreptului proprietarului de a modifica sau de a rezilia contractul de închiriere în ordin judiciar( , denumit în continuare Decretul nr. 1074/10).

În același timp, chiar dacă chiriașul este de acord cu o creștere a chiriei, atunci pentru o astfel de creștere, unul dintre consimțământul său scris și (sau) acțiunile care confirmă un astfel de consimțământ (de exemplu, efectuarea Bani mai mare) nu va fi suficient. Pentru a face acest lucru, părțile vor trebui să semneze un document (acord) privind modificarea chiriei. Cert este că un contract de închiriere imobiliară se încheie prin întocmirea unui document semnat de părți (), iar un acord de modificare a termenilor contractului trebuie întocmit în aceeași formă ca și contractul în sine ().

Totuși, în cazul în care contractul nu prevede posibilitatea locatorului de a majora chiria în mod unilateral, iar chiriașul nu dorește să semneze un acord suplimentar la contractul de modificare a chiriei, atunci locatorul nu va putea majora suma de chirie pentru folosirea bunului închiriat.

Prin urmare, singura modalitate sigură prin care proprietarul poate crește unilateral cuantumul chiriei ar fi să menționeze expres această posibilitate în contract.

2. Prevăd în contract că de la o astfel de dată (sau în astfel de condiții) proprietarul poate crește suma chiriei în mod unilateral, adică fără acordul chiriașului.*

Un exemplu de clauză contractuală privind posibilitatea creșterii unilaterale a chiriei

„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei nu mai mult de o dată pe an, fără a se adresa instanței de judecată, anunțând în scris chiriașul cu cel mult 30 (treizeci) de zile calendaristice înainte.”

În același timp, proprietarul trebuie să țină cont de faptul că chiriașul poate să nu fie de acord cu includerea unei astfel de clauze în contractul de închiriere, deoarece în mod evident nu este în interesul chiriașului. În astfel de cazuri, puteți recomanda proprietarului să ofere omologului său o versiune mai blândă a condițiilor pentru creșterea costului chiriei. De exemplu, clauza acordului privind posibilitatea majorării unilaterale a chiriei de către proprietar poate fi completată cu condiția ca valoarea chiriei să poată fi modificată în conformitate cu indicele de inflație sau cu cel mult o anumită sumă ca un procent: „... dar nu mai mult de 5 %”. În acest caz, șansele de a încheia un acord cu contrapartea vor fi semnificativ mai mari, întrucât relația dintre părți va deveni mai sigură.

3. Precizați în contract în prealabil ca de la o astfel de dată chiria să crească cu atât de mult fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș.

Exemplu de clauză de acord pentru o creștere „automată” a chiriei fără nicio notificare din partea proprietarului către chiriaș

„În primul an de la încheierea acestui acord, chiria este stabilită la 50.000 de ruble. După încheierea primei an calendaristic pe durata acordului, valoarea chiriei crește la 70.000 de ruble.

Atenţie! Conditia privind dreptul proprietarului de a majora unilateral chiria trebuie formulata cat mai clar si detaliat.

Să presupunem că părțile au indicat în contract că valoarea chiriei poate fi revizuită de părți în viitor. De exemplu: „Cuantumul chiriei poate fi revizuit în funcție de rata oficială a inflației, dar nu mai mult de o dată pe an”. Aceasta va însemna că părțile trebuie să convină în prealabil asupra unei astfel de revizuiri și să o oficializeze printr-un acord suplimentar. În sine, includerea în contractul de închiriere a unei condiții care stabilește că chiria poate fi modificată prin acordul părților nu mai mult de o dată pe an din anumite circumstanțe (creșterea inflației etc.), nu înseamnă că părțile la acord s-au angajat să încheie un acord în viitor pentru modificarea contractului în această parte ().

Studiu de caz: instanța a respins cererea proprietarului pentru recuperarea datoriilor, indicând că procedura de majorare a chiriei nu a fost agreată

Proprietarul a dat în judecată instanța de judecată pentru a recupera restanțele de chirie de la chiriaș. Din circumstantele cauzei, s-a incheiat un contract de inchiriere intre proprietar si chirias, in conformitate cu clauza 3.1 din care cuantumul chiriei se stabileste in cuantum fix pe baza raportului evaluatorului. Potrivit paragrafului 3.4 din contractul de închiriere, suma plății pentru folosința proprietății putea fi revizuită de către locator în mod indiscutabil și unilateral, dar nu mai mult de o dată pe an. În virtutea clauzei 5.1 din contract, modificările în termenii contractului au fost permise prin acordul părților, iar completările și modificările efectuate urmau să fie luate în considerare de către contrapărți în termen de o lună și formalizate în acorduri adiționale.

Proprietarul a înștiințat chiriașul prin scrisoare cu privire la creșterea chiriei, anexând acestuia un nou raport de evaluator, dar chiriașul a continuat să plătească chiria în aceeași sumă, nefiind de acord cu majorarea chiriei și considerând creșterea în sine nelegală.

După cum a arătat instanța, din contractul de închiriere rezultă că contrapărțile, fiind de acord asupra posibilității unei modificări unilaterale a cuantumului chiriei, nu au prevăzut procedura de înregistrare a unor astfel de modificări. Părțile la acord au stabilit marime fixa chiria, determinată pe baza raportului unui anumit evaluator, în timp ce depunerea unui raport al unui evaluator diferit nu este numită ca bază pentru o modificare unilaterală a cuantumului chiriei. Astfel, prin transmiterea pârâtei a unei notificări privind modificarea cuantumului plăților în temeiul contractului, locatorul a modificat în mod independent procedura de calcul a chiriei.

Pe baza interpretării paragrafelor 5.1 și 3.4 din convenție, instanța a concluzionat că voința efectivă a părților contractante a fost îndreptată către necesitatea încheierii unei convenții suplimentare de modificare a cuantumului chiriei. După ce s-a stabilit că acordul de modificare a cuantumului chiriei în statutar nu s-a ajuns la ordinul dintre părți, iar pârâta se opune modificării acesteia, instanța a apreciat nerezonabilă cererea reclamantului și i-a refuzat satisfacerea cererii sale ().

În acest caz, instanța nu a luat partea proprietarului în principal pentru următoarele motive:

în contract, stabilind dreptul locatorului de a modifica unilateral cuantumul chiriei, părțile nu au prescris mecanismul de exercitare a acestui drept;
s-a precizat în contract că toate modificările aduse contractului sunt formalizate prin acorduri adiționale, sau, cu alte cuvinte, modificările au fost posibile doar prin acordul părților.

Prin urmare, pentru ca proprietarul să-și asigure dreptul de a majora chiria în mod unilateral, în contract trebuie menționate următoarele.

1. În ce cazuri este posibilă o astfel de modificare a chiriei (de exemplu, la un an de la semnarea actului de acceptare și transfer cu o rată anuală a inflației de 7% sau mai mult).

2. Procedura de exercitare a dreptului de majorare a chiriei de către locator (de exemplu, locatorul trimite o înștiințare chiriașului, care conține informații despre creșterea chiriei și în ce valoare).

3. Procedura de sesizare a chiriașului despre acest lucru (de exemplu, prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau personal către angajatul chiriașului împotriva semnăturii la biroul chiriașului).

4. Din ce moment se va considera modificată starea chiriei (de exemplu, după o lună de la primirea avizului de către chiriaș)*”.

profesional sistem de referință pentru avocați, în care veți găsi răspunsul la orice, chiar și la cea mai dificilă întrebare.

Relațiile de închiriere, care au fost cele mai des întâlnite încă din cele mai vechi timpuri, necesită atenție și acuratețe la încheierea unui contract. Dificultăți, situații controversate de cele mai multe ori apar deoarece procedura de majorare a chiriei nu este specificată cu grijă. Dreptul de modificare a chiriei aparține locatorului în conformitate cu clauza . în care condiție prealabilă sunt:

acordul părților (cel mai adesea se referă la momentul modificării contractului),
condiții de reordonare ( decizie unilaterală locatorul pentru a modifica valoarea chiriei poate solicita o notificare scrisă),
termene nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care există alte condiții.

În fața nevoii de creștere a chiriei, de exemplu, un salt brusc al inflației, proprietarul începe procesul de modificare a cerințelor contractuale. Ordinea unilaterală a acestei schimbări este destul de posibilă. Lipsa unei clauze privind notificarea obligatorie a chiriașului duce la neînțelegeri care pot fi soluționate în conformitate cu paragraful 1 al art., care prevede că forma contractului de închiriere și contractele trebuie să respecte și să treacă prin procedura de înregistrare la autorități. administrația locală. Majorarea chiriei include următoarele:

notificare scrisă către chiriaș cu cel puțin o lună înainte de data scadentă pentru schimbarea contractului de închiriere; trimis ca înregistrat sau predat personal sub semnătură;
întocmirea unui acord adițional, care indică în mod obligatoriu clauzele contractului care au devenit nule, se fac modificări în detaliu;
chiar daca in contract nu exista clauze care prevad modificarea chiriei, in conditiile legii, proprietarul o poate majora unilateral.

Din partea chiriașului, rațiunea creșterii chiriei poate fi stabilită chiar în contract. După ce a indicat că chiria poate fi modificată în caz de inflație, nu este întotdeauna posibilă creșterea acesteia. Rafinarea formei: sub rezerva modificării, garantează o modificare a fara esec(Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 nr. 1074/10).

Baza pentru modificarea sumei fixe a chiriei poate fi doar circumstanțe obiective. Motivele majorării chiriei includ: o modificare a valorii estimate a obiectului închiriat ca urmare a modificărilor legislației, o creștere a valorii de piață determinată de evaluator, o variație a indicelui de inflație.

În lumea relațiilor de piață, când vânzătorul vrea să vândă mai scump, iar cumpărătorul vrea să cumpere mai ieftin, probleme litigioase poate fi evitată doar printr-un contract bine motivat, corect din punct de vedere legal și economic. Termenii contractului nu depășesc de obicei 11 luni.

Poate, consultanta juridica specialist în schimbare cu experiență contract standard va salva ambele părți de la soluționarea litigiilor în instanță.

Îndrumat de paragraful 2 al art. 424 și alin. 1, 3 din art. 450 din Codul civil al Federației Ruse, părțile pot stabili în contract dreptul de a modifica suma chiriei în mod unilateral. În acest caz, baza modificării este adoptarea de către partea căreia i s-a acordat un astfel de drept a unei decizii de modificare a clauzelor contractului.

Pentru a conveni asupra acestei condiții, este necesar să se indice în contract partea care deține dreptul de a modifica unilateral termenii contractului.

———————————

Exemple de declarații de condiție:

„Proprietarul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei”.

„Modificări ale termenilor contractului în ceea ce privește stabilirea cuantumului chiriei pot fi efectuate de către locator în mod unilateral”.

„Fiecare dintre părți are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei prin notificarea celeilalte părți în modul prevăzut de paragraful ____ din prezentul contract.”

———————————

Atunci când convin asupra unei condiții privind dreptul chiriașului de a modifica unilateral cuantumul chiriei, părțile trebuie să țină cont de următoarele. Condiția acordării unui astfel de drept chiriașului nu corespunde obiceiurilor stabilite cifra de afaceri a afacerii. De regulă, doar locatorul, în calitate de persoană care dispune de bun, este învestit cu acest drept. Prin urmare, condiția privind posibilitatea modificării sumei plății de către chiriaș ar trebui să fie reflectată cât mai specific, detaliat și fără ambiguitate posibil. În caz contrar, atunci când are în vedere un litigiu, instanța poate decide că s-a comis o eroare tehnică în contract și chiriașul nu are dreptul să modifice unilateral cuantumul chiriei.

———————————

Exemplu de declarație de condiție:

„Chiriașul are dreptul de a modifica unilateral cuantumul chiriei. Tariful de închiriere se stabilește pe baza actului de evaluare a valorii de piață a închirierii imobilului, realizat de _____________________________ (se indică numele complet al evaluatorului). O notificare cu privire la modificarea cuantumului chiriei cu o copie a raportului de evaluare este trimisă locatorului de către chiriaș într-o scrisoare valoroasă cu o descriere a atașamentului și o notificare de livrare sau este transmisă prin curier împotriva unui semnătura la primire. Noul cuantum al chiriei se stabilește din prima zi a lunii următoare celei în care locatorul a primit înștiințarea modificărilor relevante ale contractului.

———————————

Contractul trebuie sa stabileasca si procedura si timpul de modificare a sumei chiriei la vointa uneia dintre parti.

De asemenea, se recomandă să se prevadă condiții pentru modificarea sumei chiriei. De exemplu, părțile pot stabili că proprietarul are dreptul să majoreze unilateral cuantumul chiriei în cazul modificării tarifelor de bază ale chiriei, a situației economice din domeniul de activitate al proprietarului și în alte cazuri.

Important ! În paragraful 21 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind un contract de închiriere”, instanța a explicat că norma alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse este dispozitiv, iar părțile au dreptul de a modifica valoarea chiriei prin acordul părților mai mult de o dată pe an.

Cu toate acestea, în cazul în care proprietarului i se acordă dreptul de a modifica suma chiriei în mod unilateral prin lege sau prin acord, acesta o poate folosi nu mai mult de o dată pe an.

În cazul în care nu este convenită condiția de a schimba suma chiriei în mod unilateral

Niciuna dintre părți nu are dreptul de a modifica unilateral contractul (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, modificarea sumei chiriei este posibilă numai prin acordul părților (clauza 1, articolul 450 din Codul civil al Federației Ruse).