49. Exekúcia na predmet záložného práva: dôvody, postup, realizácia predmetu.
Článok 348
1. Exekúciu na založenú nehnuteľnosť na uspokojenie pohľadávok záložného veriteľa (veriteľa) možno vyrubiť v prípade nesplnenia resp. nesprávny výkon dlžníkom zabezpečovaného záväzku.
Záložca nadobudne právo na exekúciu predmetu záložného práva, ak v deň splatnosti záväzku zabezpečenej záložným právom nie je splnený, ak zákona alebo zmluvy, takéto právo vzniká neskôr alebo z titulu zákona odber sa môže uskutočniť aj skôr.
V prípadoch, keď záväzok zabezpečený záložným právom z titulu zákona, nestanovuje lehotu na jeho vykonanie a neobsahuje podmienky umožňujúce určiť túto lehotu, záložca nadobúda právo na zriadenie exekúcie na predmet záložného práva po uplynutí lehoty určenej podľa ust. druhý odsek odseku 2 článku 314 tohto Kódexu.
2. Exekúcia nie je prípustná, ak je porušenie zabezpečenej povinnosti dlžníkom mimoriadne nepatrné a výška pohľadávok záložného veriteľa je v zjavnom nepomere k hodnote založeného majetku. Ak sa nepreukáže niečo iné, predpokladá sa, že porušenie záväzku zabezpečeného záložným právom je mimoriadne nepatrné a výška pohľadávok záložného veriteľa je zjavne neprimeraná hodnote založeného majetku, ak sú súčasne splnené tieto podmienky:
1) výška nesplneného záväzku je nižšia ako päť percent z hodnoty založeného majetku podľa záložnej zmluvy;
2) doba omeškania s plnením záväzku zabezpečeného záložným právom je kratšia ako tri mesiace.
3. Ak záložná zmluva neustanovuje inak, exekúcia na majetok, ktorý sa zakladá na zabezpečenie záväzku splneného pravidelnými platbami, je prípustná v prípade systematického porušovania podmienok ich vykonávania, t.j. ako trikrát v priebehu dvanástich mesiacov pred dátumom podania návrhu na súd alebo odo dňa odoslania oznámenia o exekúcii založenej nehnuteľnosti mimo súdneho poriadku, aj keď je každé oneskorenie zanedbateľné.
4. Dlžník a záložca, ktorý je treťou osobou, má právo kedykoľvek pred predajom predmetu záložného práva ukončiť výkon exekúcie na predmet záložného práva a jeho predaj po splnení povinnosti zabezpečenej záložným právom alebo jej časti. toho, ktorého splnenie je po lehote splatnosti. Dohoda obmedzujúca toto právo je neplatná.
Pri splnení záväzku zabezpečeného záložným právom alebo jeho časti, ktorej splnenie je po lehote splatnosti, je povinný dlžník a záložca, ktorý je treťou osobou, nahradiť výdavky, ktoré záložnému veriteľovi vznikli v súvislosti s prepadnutím predmetu záložného práva. .
Článok 349
1. Exekúcia záložného majetku sa vykoná rozhodnutím súdu, ak dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom neustanovuje mimosúdnu exekúciu záložného majetku.
2. Mimosúdne uspokojenie pohľadávky záložného veriteľa na úkor založeného majetku je možné na základe dohody medzi záložcom a záložným veriteľom, ak ďalej nie je ustanovené inak. zákona.
3. Exekúciu na predmet záložného práva možno uložiť len rozhodnutím súdu v prípadoch, ak:
1) predmetom záložného práva je obydlie vo vlastníctve fyzickej osoby;
2) predmetom záložného práva je majetok, ktorý má významnú historickú, umeleckú alebo inú kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;
3) ručiteľ - individuálny v zavedenom dobre rozpoznaný ako nezvestný;
4) založený majetok je predmetom predchádzajúcich a následných záložných práv, pri ktorých sa uplatňujú rôzne postupy pri exekúcii predmetu záložného práva alebo rôzne spôsoby predaja založenej nehnuteľnosti;
5) majetok sa zakladá na zabezpečenie plnenia rôznych záväzkov k viacerým spoluzáväzkom.
4. Zákon môže ustanoviť aj ďalšie prípady, v ktorých nie je prípustné mimosúdne zhabať založený majetok.
5. Záložná zmluva obsahujúca podmienku mimosúdneho zhabania záložnej nehnuteľnosti alebo podmienku konania o predaji záložnej nehnuteľnosti na základe rozhodnutia súdu môže určiť spôsob alebo viacero spôsobov predaja záložnej nehnuteľnosti. , ktoré má záložný veriteľ právo použiť podľa vlastného uváženia, pri zaraďovaní v určitom poradí alebo v závislosti od akýchkoľvek iných podmienok.
6. Ak je záložná zmluva obsahujúca podmienku o uvalení exekúcie na založený majetok v mimosúdnom konaní osvedčená notárom, v prípade nesplnenia alebo nesprávneho splnenia záväzku zo strany dlžníka zabezpečenej záložnou právnou úpravou. záložného práva, možno na predmet záložného práva zriadiť exekúciu podľa vykonávacieho zápisu notára bez obrátenia sa na súd spôsobom ustanoveným legislatívy o notároch a legislatívy Ruská federácia o exekučnom konaní.
7. Vlastnosti štátna registrácia prevod práv k založenej nehnuteľnosti, ktorá je prepadnutá v mimosúdnom konaní podľa výkonného zápisu notára, sú ustanovené zákona o štátnej registrácii práv na hnuteľný majetok a zaoberá sa tým.
8. Ak vznikne záložné právo zo zákona, je možné nariadiť exekúciu na založenú nehnuteľnosť mimosúdnou cestou za predpokladu, že zmluvné strany dohody, ktorá má za následok vznik záložného práva zo zákona, dodržia ust. body 5 A 6 tohto článku.
Článok 350. Predaj založeného majetku
1. Realizácia (predaj) založenej nehnuteľnosti, na ktorú sa v súlade s článok 349 tohto zákonníka sa ukladá exekúcia, vykonáva sa predpísaným spôsobom zákona o hypotéku resp zákona na záložné právo, ak zákon neustanovuje inak.
2. Platnosť uplynula. - Federálny zákona zo dňa 06.12.2011 N 405-FZ.
3. Ak suma prijatá predajom záložného majetku nepostačuje na pokrytie pohľadávky záložného veriteľa, má právo (ak zákon alebo zmluva neurčuje inak) chýbajúcu sumu prijať z ostatného majetku záložného veriteľa. dlžníka, bez využitia výhody založenej na záložnom práve.
4. Ak suma prijatá predajom záložného majetku presiahne výšku pohľadávky záložného veriteľa zabezpečenej záložným právom, rozdiel sa vráti záložcovi.
5. Dlžník a záložca, ktorí sú tretími osobami, majú právo kedykoľvek pred predajom predmetu záložného práva ukončiť vyrubenie exekúcie naň a jeho predaj, po splnení povinnosti zabezpečenej záložným právom, resp. jeho časť, ktorej splnenie je po lehote splatnosti. Dohoda obmedzujúca toto právo je neplatná.
6. Pri neplatnosti dražby má záložný veriteľ po dohode so záložcom právo nadobudnúť založený majetok a započítať svoje pohľadávky zabezpečené záložným právom na kúpnu cenu. Táto dohoda podlieha predpisov o kúpnej zmluve.
Pri vyhlásení neplatnosti opakovanej dražby má záložný veriteľ právo ponechať si predmet záložného práva s jeho ocenením najviac o desať percent nižším, ako bola pôvodná predajná cena pri opakovanej dražbe.
Ak záložný veriteľ nevyužije právo zadržať predmet záložného práva do jedného mesiaca odo dňa vyhlásenia opakovanej dražby ako neúspešnej, záložná zmluva zaniká.
Exekúcia na založený majetok
Exekúcia na založený majetok znamená jeho zatknutie (súpis), zaistenie a nútený predaj (odst. 1, § 46 zákona o exekučnom konaní). Dôvodom exekúcie na založenú nehnuteľnosť je nesplnenie alebo nesprávne splnenie záväzku zabezpečenej záložným právom zo strany dlžníka vzhľadom na okolnosti, za ktoré zodpovedá (článok 1 § 348 Občianskeho zákonníka). Ak teda napríklad k nesplneniu zabezpečovaného záväzku došlo v dôsledku vyššej moci, potom nemožno vyrubiť exekúciu predmetu záložného práva.
Exekúciu na záložný majetok možno odmietnuť, ak je porušenie povinnosti zabezpečenej záložným právom zo strany dlžníka mimoriadne zanedbateľné a výška pohľadávok záložného veriteľa je v dôsledku toho zjavne neúmerná hodnote založeného majetku (odsek 1, § 54 ods. hypotekárny zákon). Odtiaľto všeobecné pravidlo súčasná legislatíva robí jedinú výnimku. Ak záložná zmluva neustanovuje inak, exekúcia na majetok, ktorý sa zakladá na zabezpečenie záväzku splneného pravidelnými platbami, je povolená v prípade porušenia podmienok na vykonanie platieb viac ako trikrát v priebehu 12 mesiacov, a to aj v prípade, že každé omeškanie je zanedbateľné (odsek 2, článok 50 zákona o hypotékach).
Exekúciu na založený majetok možno vykonať rozhodnutím súdu, notárskym exekučným titulom alebo dohodou medzi záložcom a záložným veriteľom uzavretou po vzniku dôvodov exekúcie na predmet záložného práva.
Exekúciu predmetu záložného práva možno vykonať len rozhodnutím súdu (článok 3 § 349 Občianskeho zákonníka) v týchto prípadoch:
a) keď sa na uzavretie záložnej zmluvy vyžadoval súhlas alebo povolenie inej osoby alebo orgánu;
b) ak je predmetom záložného práva pozemok (§ 278 Občianskeho zákonníka), majetok, ktorý má významný historický, umelecký alebo iný význam. kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;
c) keď je záložca neprítomný a nie je možné zistiť jeho miesto.
Exekúcia záložného majetku mimosúdnou cestou je možná predovšetkým vykonaním exekučného zápisu u notára, čo je ustanovené v prípade nesplatenia úveru zabezpečeného záložným právom na vec v záložni (bod 5 § 358 ods. Občiansky zákonník). Výkonný nápis sa vyhotovuje spôsobom predpísaným čl. čl. 89 - 94 Základy právnych predpisov Ruskej federácie o notároch z 11. februára 1993<1>. V druhom rade je to možné na ťarchu založenej nehnuteľnosti na základe notárom overenej zmluvy medzi záložným veriteľom a záložcom, uzatvorenej po vzniku exekučného dôvodu na predmet záložného práva. Takúto dohodu môže súd uznať za neplatnú na pohľadávku osoby, ktorej práva boli takouto dohodou porušené (§ 349 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Podmienky platnosti tejto zmluvy a hranice jej uplatňovania sú uvedené v čl. 55 Zákona o hypotéke.
Povinné náležitosti obsahu dohody o uspokojení pohľadávok na úkor založenej nehnuteľnosti sú uvedené v odseku 4 čl. 55 Zákona o hypotéke. Okrem toho v túto dohodu strany môžu zabezpečiť predaj založenej nehnuteľnosti na verejnej dražbe alebo na dražbe organizovanej špecializovanou organizáciou, ako aj nadobudnutie založenej nehnuteľnosti záložcom pre seba alebo tretie osoby, pričom na kúpnu cenu započítajú pohľadávky. záložného veriteľa voči dlžníkovi, zabezpečené záložným právom. V odseku 2 čl. V § 55 Záložného zákona sú vymenované prípady, kedy uspokojenie pohľadávok záložného veriteľa na úkor založenej nehnuteľnosti na základe takejto zmluvy nepripúšťa. Na zmluvu o nadobudnutí založenej nehnuteľnosti záložcom sa vzťahujú pravidlá kúpno-predajnej zmluvy (článok 3, článok 55 zákona o hypotékach)<1>.
Všeobecným pravidlom je, že na mimosúdnu exekúciu hnuteľného majetku, keď tento majetok zostáva záložcovi, je potrebná dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom (§ 349 ods. 2 Občianskeho zákonníka). Túto dohodu však možno uzavrieť až po vzniku exekúcií na založenú hnuteľnú vec. Pri založení hnuteľných vecí môže záložca, ak nastanú dôvody na exekúciu na predmet záložného práva, s nimi nakladať spôsobom stanoveným zmluvou, napríklad previesť ich na komisionálny predaj (odst. 2 § 349 obč. kód).
V niektorých prípadoch môže zákon ustanoviť osobitný postup pri zhabaní predmetu záložného práva. Napríklad v odseku 3 čl. 49 Zákona o hypotéke zakotvuje taký spôsob exekúcie, ako je vykonanie zápisu osobitného záložného veriteľa na hypotéku, ktorý dáva hypotekárnemu veriteľovi právo predať hypotéku po určitej dobe s cieľom zadržať od záložného veriteľa. postupuje vo výške záväzku zabezpečeného jeho záložným právom.
Predaj založenej nehnuteľnosti
Predaj (predaj) založenej nehnuteľnosti, ktorá je prepadnutá, sa realizuje predajom s verejná dražba spôsobom ustanoveným procesnými predpismi, ak zákon neustanovuje iný postup (§ 350 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Verejné dražby nie sú jedinou formou predaja založeného majetku podliehajúceho exekúcii. Podľa odsekov 2 a 3 čl. 54 zákona o exekučnom konaní predaj majetku dlžníka, s výnimkou nehnuteľností, vykonáva špecializovaná organizácia na províznom a inom zmluvnom základe ustanovenom federálnym zákonom. Predaj nehnuteľného majetku dlžníka sa uskutočňuje prostredníctvom dražieb špecializovanými organizáciami, ktoré majú právo vykonávať transakcie s nehnuteľnosťami.
Na návrh záložcu má súd právo v rozhodnutí o exekúcii založenej nehnuteľnosti odložiť jej predaj vo verejnej dražbe až na jeden rok. Odklad nemá vplyv na práva a povinnosti zmluvných strán zo záväzku zabezpečeného záložným právom k tomuto majetku a nezbavuje dlžníka povinnosti nahradiť veriteľovi straty a sankcie, ktoré sa zvýšili v omeškaní (odsek 2 § 350 zákona č. Občianskeho zákonníka). V odseku 3 čl. 54 Zákona o záložnom práve uvádza, že pri určovaní lehoty, na ktorú je povolený odklad predaja založenej nehnuteľnosti, je súd povinný prihliadať aj na to, že výška pohľadávok záložného veriteľa, ktorá sa má uspokojiť z hodnoty založená nehnuteľnosť by v čase uplynutia omeškania nemala prevyšovať hodnotu založenej nehnuteľnosti podľa odhadu uvedeného v záložnej zmluve.
Počiatočnú predajnú cenu založenej nehnuteľnosti, od ktorej sa začína dražba, určuje súd v prípadoch exekúcie majetku v súdnom konaní alebo dohodou medzi záložcom a záložcom v ostatných prípadoch. V oboch prípadoch nezávisí od podmienky obsiahnutej v záložnej zmluve o posúdení predmetu záložného práva. Založená nehnuteľnosť sa predáva tomu, kto ponúkol v dražbe najvyššiu cenu (§ 350 ods. 3 Občianskeho zákonníka).
Pri neplatnosti dražby má záložný veriteľ po dohode so záložcom právo nadobudnúť založený majetok a započítať svoje pohľadávky zabezpečené záložným právom na kúpnu cenu. Na takúto zmluvu sa vzťahujú pravidlá o kúpnej zmluve (článok 4 článku 350 Občianskeho zákonníka). V odseku 2 čl. 58 Zákona o hypotékach určuje, že záložný veriteľ má právo po dohode so záložcom nadobudnúť založenú nehnuteľnosť za pôvodnú predajnú cenu za r. verejná dražba a započítať na kúpnu cenu svoje pohľadávky zabezpečené záložným právom na túto nehnuteľnosť do 10 dní od vyhlásenia verejnej dražby za neplatné. Pri vyhlásení neplatnosti opakovanej dražby má záložný veriteľ právo ponechať si predmet záložného práva s jeho ohodnotením najviac o 10 percent nižším, ako bola pôvodná predajná cena pri opakovanej dražbe (2. časť ods. článok 350 Občianskeho zákonníka). V súlade s odsekom 4 čl. 58 Zákona o hypotéke má záložný veriteľ právo nadobudnúť (ponechať si) založenú nehnuteľnosť za cenu, ktorá nie je o viac ako 25 percent nižšia ako jej pôvodná predajná cena. Ak záložný veriteľ nevyužije právo zadržať predmet záložného práva do jedného mesiaca odo dňa vyhlásenia opakovanej dražby ako neúspešnej, záložná zmluva zaniká.
Všeobecný postup pri rozdeľovaní peňažnej sumy prijatej z predaja založeného majetku upravuje čl. čl. 77 - 78 zákona o exekučnom konaní. Funkcie distribúcie stanovenej sumy peňazí môžu byť stanovené inými federálnymi zákonmi (najmä článkom 61 zákona o hypotékach). Ak suma prijatá z predaja založeného majetku presiahne výšku pohľadávky záložného veriteľa zabezpečenej záložným právom, rozdiel sa vráti záložcovi.
Dlžník a záložca ako tretia osoba majú právo kedykoľvek pred predajom predmetu záložného práva ukončiť výkon exekúcie naň a jeho predaj po splnení povinnosti zabezpečenej záložným právom alebo jej časti. to, ktorého splnenie je po lehote splatnosti. Dohoda obmedzujúca toto právo je neplatná.
| " |
Zmluvu o pôžičke je možné uzavrieť s podmienkou poskytnutia zábezpeky. Tento koncept najčastejšie zahŕňa záruku alebo prísľub. Exekúcia na založený majetok dlžníka sa najčastejšie vykonáva súdnou cestou súčasne s vymáhaním pohľadávky.
Zároveň existujú niektoré vlastnosti, ktoré musia strany vziať do úvahy.
Sľub ako spôsob zabezpečenia záväzku
Zabezpečenie, najmä záložné právo, sa používa na poskytnutie dodatočných záruk veriteľovi. To znamená, že nejaký predmet alebo právo sa zrealizuje alebo prevedie na veriteľa, ak dlžník úplne alebo čiastočne nesplní svoj záväzok.
V praxi sa ako zábezpeka často používajú vozidlá alebo nehnuteľnosti. Zákon zároveň nezakazuje prevody zábezpeky a iného majetku. Napríklad podiel v LLC možno použiť aj ako kolaterál, ako aj právo na lízing a práva na rôzne predmety, ako sú stroje atď.
Účelom zástavy je zabezpečiť dodatočná záruka pre veriteľa, ale nejaký rozum pri plnení zmluvy musí mať aj dlžník. Poskytnutie zábezpeky najčastejšie umožňuje buď získať výhodnejšie podmienky, alebo dokonca dáva právo na uzavretie obchodu, pretože pri absencii zábezpeky veriteľ odmieta začať právne vzťahy.
Keď dôjde k exekúcii majetku dlžníka
Exekúcia na záložný majetok sa vykonáva, ak dlžník úplne alebo čiastočne nesplní svoju povinnosť (článok 348 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Druhou možnosťou, kedy sa postup javí ako možný, je realizácia konkurzného konania občana.
Toto opatrenie sa vzťahuje len na extrémne prípady keď nie je možné použiť iné spôsoby ochrany práv. Napríklad, ak dlžník dlhodobo odmieta uskutočňovať pravidelné platby, nemá účet alebo z ktorého by bolo možné získať náhradu.
Exekúcia však je zákonné právo záložca, ktorý je oprávnený v prípade nesplnenia povinnosti kedykoľvek takúto pohľadávku predložiť súdu.
Stojí za to zvážiť primeranosť hodnoty kolaterálu a dlhu. Takže na základe článku 348 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí byť výška dlhu najmenej 5 percent hodnoty založeného majetku a lehota omeškania musí byť najmenej tri mesiace.
Kliknutím zväčšíte obrázok
Pokiaľ ide o zabezpečenie pravidelných platieb, napríklad pri požičiavaní občanom, nie je povolená trojmesačná lehota na omeškanie, ale trojnásobné porušenie lehôt v priebehu jedného roka (odsek 3 § 348 Občianskeho zákonníka zák. Ruská federácia).
Kliknutím zväčšíte obrázok
Ďalší dôležitý bod. V rámci exekúcie môžete exekúciu nielen na založenú nehnuteľnosť. Ale hypotekárny dlžník bude mať predkupné právo pred ostatnými veriteľmi, čo mu v prvom rade umožní získať finančné prostriedky z predaja predmetu.
Okrem toho bude hypotekárny veriteľ môcť objekt kedykoľvek zabaviť av niektorých prípadoch predať takýto majetok na súde.
Exekúciu možno vykonať nielen na predmet záložného práva, ale aj na akýkoľvek majetok dlžníka. To je možné v rámci postupu exekučné konanie, súdni exekútori. Záložný veriteľ však bude mať vždy prednostné právo pred ostatnými veriteľmi.
Metódy zberu
V súčasnosti existujú dva spôsoby, ako zabaviť založenú nehnuteľnosť:
- Súdny poriadok.
Najčastejšie sa používa, pretože to nevyžaduje notárske overenie a ľahko začať.
- Mimosúdny poriadok.
Nie vždy sa využíva, najčastejšie sa vyžaduje dobrovoľná účasť strán a prístup veriteľa k zábezpeke.
V praxi sa častejšie využíva súdny postup, všetko však závisí od vôle strán a dostupnej dokumentácie.
súdny príkaz
Veriteľ má právo kedykoľvek (pri dodržaní podmienok trvania alebo frekvencie porušovania, ako aj primeranosti) nariadiť na predmet záložného práva exekúciu. Nezáleží na tom, či dôjde k mimosúdnej dohode alebo nie.
Postup sa vykonáva v nasledujúcom poradí:
- Predsúdny príkaz je dodržaný, ak je povinný.
Veriteľ musí zaslať dlžníkovi pohľadávku s návrhom na splatenie dlhu dobrovoľne.
- Pripravuje sa žiadosť o vymáhanie pohľadávky.
Rovnako ako exekúcia. Sú povolené dve možnosti - súčasné použitie dvoch postupov alebo striedavo. V druhom prípade sa najprv rozhodne o vymožení dlhu a následne sa v samostatnej žiadosti vyrubí vymáhanie zábezpeky.
- Dokumenty sa predkladajú súdu s cieľom získať súdne rozhodnutie a vykonávací dokument.
- Exekučný titul sa prenáša na službu súdnych exekútorov miesto bydliska dlžníka.
Spolu s pohľadávkou možno podať aj návrh na zrušenie. Musí zdôvodniť, prečo je takéto opatrenie potrebné, ako môže jeho nevyužívanie viesť k negatívnym dôsledkom.
Takáto žiadosť sa posudzuje bez telefonovania strán, do jedného dňa, hárok sa vydáva aj nasledujúci pracovný deň, pretože oneskorenie procesu môže viesť k nezákonnému predaju predmetu.
Súdny exekútor po obdržaní exekučného listu začne konanie, o ktorom je vyrozumený aj dlžník. Záložca je vyzvaný, aby predmet záložného práva previedol svojpomocne, ak tak neurobí, vyhlási sa jeho pátranie.
Nehnuteľnosť sa predá v dražbe. Ak sa ani po troch pokusoch nepredá, aj keď sa cena zníži, veriteľ bude vyzvaný, aby ho dostal na zaplatenie dlhu. V prípade odmietnutia nebude môcť dostať pokutu na úkor tohto objektu.
Mimosúdny poriadok
Mimosúdne konanie sa môže uplatniť iba vtedy, ak strany o tom uzavreli dohodu, ktorá môže byť vyhotovená ako samostatný papier alebo môže byť súčasťou pôvodnej zmluvy (článok 1 článku 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). federácia). Takáto dohoda musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa nehnuteľnosť predá, vrátane spôsobu.
Postup sa vykonáva v nasledujúcom poradí:
- sú prijaté všetky potrebné opatrenia na splnenie záväzkov dlžníka;
- o exekúcii sa upovedomí dlžník.
Ďalej bude všetko závisieť od vôle dlžníka a okolností prípadu. Ak je vec uložená veriteľom, môže začať konanie kedykoľvek, ale ak je v užívaní dlžníka, realizácia bude možná len vtedy, ak ho prevedie veriteľovi.
Realizácia bude prípustná desať dní po doručení oznámenia o začatí konania záložnému veriteľovi. Termín sa môže v zmluve predĺžiť (článok 349 ods. 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Predmet záložného práva prechádza na banku aktom prevzatia a prevodu. Registrácia tento dokument Je povinné.
Je lepšie, ak je dohoda overená notárom. V tomto prípade bude možné začať exekučné konanie na základe výkonného zápisu notára. Odvolanie na súd nebude potrebné.
Nehnuteľnosť sa predáva v dražbe. Ak zvyšná suma po predaji nepostačuje na úplné pokrytie záväzku, má vymáhač právo podať žalobu na súd. Ak po predaji zostanú finančné prostriedky, musí ich vymáhateľ previesť na dlžníka.
Situácia v praxi
Mimosúdne konanie sa používa menej často ako súdne konanie, pretože strany nie vždy vypracujú návrh správna dohoda, pričom nie vždy dlžník dobrovoľne prevedie predmet záložného práva na veriteľa. Navyše akékoľvek kontroverzné situácie povolené len prostredníctvom súdu.
Uzavretie trhu môže byť komplikované niekoľkými spôsobmi:
- Dlžník ukrýva majetok pred veriteľom alebo sa ho pokúša predať.
Tieto metódy sú nelegálne, no v praxi sa často využívajú.
- Súdni exekútori nemajú skutočnú možnosť uložiť zatknutý predmet.
V takýchto prípadoch je ustanovený zodpovedný opatrovník, ktorý si však napriek existencii zodpovednosti nie vždy riadne plní svoje povinnosti.
- Predmet záložného práva nie je možné realizovať.
V tomto prípade si to veriteľ môže vziať pre seba, no nie vždy to dáva zmysel.
Ďalším problémom je nesprávne posúdenie hodnoty nehnuteľnosti. Strany na to nie vždy využívajú odborníkov, sami však nevedia správne posúdiť náklady. To vedie k tomu, že predmet nemožno predať za odkupnú hodnotu, alebo naopak k stratám záložcu.
Zhrnutie
Exekúcia na majetok dlžníka je postup, ktorý zahŕňa predaj predmetu záložného práva alebo iného majetku, ktorý nebol záložným právom, s cieľom presadzovanie záväzky dlžníka voči veriteľovi.
Pripúšťajú sa dve možnosti – súdna a mimosúdna. Každý sa používa v špecifických prípadoch a líši sa poradím a vlastnosťami.
Zabezpečenie pôžičiek je veľmi obľúbeným typom bankového financovania fyzických a právnických osôb v Rusku a vo svete. Prítomnosť kolaterálu, ktorý je zvyčajne najviac cenné predmety, napríklad autá alebo nehnuteľnosti, vám umožňuje minimalizovať riziká banky (iné úverová inštitúcia alebo jednotlivci), čo zase poskytuje významné výhody pre dlžníkov.
Poskytnutie kolaterálu ako zabezpečenia znamená nielen možnosť získať veľmi lojálne úverové podmienky, ale aj pochopenie všetkých rizík, ktoré môžu mať za následok nesplnenie alebo nesprávne plnenie záväzkov zo zmluvy. Hlavným rizikom je strata zabezpečenia, ktorá v prípade, že dlžník poruší úverovú zmluvu (zmluvu o úvere), môže byť vyrubená. Zároveň je dôležité pochopiť, že práve záložné právo bude považované za primárnu možnosť pre veriteľa na uspokojenie svojich pohľadávok a iba v prípade, že nebude dostatočné zabezpečenie na splatenie zostávajúcich pohľadávok, budú sa skúmať ďalšie možnosti. a použité, vrátane iného majetku, peňazí a príjmov dlžníka.
Občiansky zákonník Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) v článku 334 definoval pojem záložného práva takto: na základe záložného práva má veriteľ so zabezpečeným záväzkom (záložca) právo, v prípade nesplnenia alebo nesprávneho plnenia tohto záväzku zo strany dlžníka získať uspokojenie z hodnoty založeného majetku (predmetu záložného práva).) predovšetkým pred ostatnými veriteľmi toho, kto je vlastníkom záložného práva (záložca). V prípadoch a spôsobom ustanoveným zákonom možno pohľadávku záložného veriteľa uspokojiť odovzdaním predmetu záložného práva záložnému veriteľovi (ponechaním záložnému veriteľovi).
Napriek vine dlžníka článok 348 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že exekúcia na majetok dlžníka nie je povolená, ak dlžník mierne porušil povinnosť a výška pohľadávok veriteľa zjavne nezodpovedá hodnote vlastníctvo.
Exekúcia na založenú nehnuteľnosť sa vykonáva rozhodnutím súdu, ak dohoda medzi záložcom a záložcom neustanovuje mimosúdneho poriadku exekúcia na založenú nehnuteľnosť. IN aktuálne vydanie Občiansky zákonník Ruskej federácie o tom ponechal ustanovenie.
Skôr v súdna praxčasto vyvstávala otázka, či má záložca po dohode so záložcom o mimosúdnej exekúcii predmetu záložného práva právo podať na súd žalobu na exekúciu založenej nehnuteľnosti. Teraz Občiansky zákonník Ruskej federácie poskytuje možnosť, ak dohoda medzi stranami ustanovuje mimosúdne konanie o zabavení založeného majetku, záložný veriteľ si ponecháva právo podať žalobu na súd o zabavenie založeného majetku. V tomto prípade dodatočné náklady spojené s exekúciou založenej nehnuteľnosti v súdnom konaní znáša záložca, pokiaľ nepreukáže, že zhabanie záložnej nehnuteľnosti alebo predaj založenej nehnuteľnosti v súlade s dohodou o mimosúdnej exekúcii neboli vykonané v dôsledku konania záložcu alebo tretích osôb.
Exekúciu na predmet záložného práva možno vymáhať len rozhodnutím súdu v prípadoch, ak:
1) predmetom záložného práva je jediný bytový priestor vo vlastníctve občana, okrem prípadov uzavretia dohody o mimosúdnej exekúcii po vzniku exekúcie;
2) predmetom záložného práva je majetok, ktorý má významnú historickú, umeleckú alebo inú kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;
3) záložca - fyzická osoba predpísaným spôsobom uznaná za nezvestnú;
4) založený majetok je predmetom predchádzajúcich a nasledujúcich záložných práv, pri ktorých sa uplatňujú rozdielne postupy pri uvalení exekúcie na predmet záložného práva alebo rôzne spôsoby predaja založeného majetku, ak dohoda medzi predchádzajúcim a nasledujúcim záložným veriteľom neustanovuje inak;
5) nehnuteľnosť je založená na zabezpečenie splnenia rôznych záväzkov voči niekoľkým záložným veriteľom, okrem prípadu, keď sa dohodou všetkých záložných práv a záložcu upraví mimosúdny postup pri exekúcii.
Okrem toho treba poznamenať, že modernej legislatívy pripúšťa možnosť exekúcie na založený majetok v záujme osôb, ktoré nie sú záložnými veriteľmi (článok 78 spolkového zákona z 2. októbra 2007 č. 229 „o exekučnom konaní“). Určite v podobná situácia vyvstáva otázka: stráca záložné právo svoju zabezpečovaciu úlohu ako záruka splnenia hlavného záväzku? K odpovedi na túto otázku je potrebné uviesť, že exekučné konania sú verejnoprávneho charakteru, preto v prípade rozporu medzi súkromnoprávnymi predpismi Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a verejnoprávnymi predpismi exekučného konania má prednosť k normám výkonnej legislatívy. V opačnom prípade by bezohľadní dlžníci pri riešení tohto problému mohli stiahnuť takmer všetok majetok z inkasa, pričom došlo k záveru „ spätné datovanie» záložné zmluvy na majetok, ktorý nepodlieha registrácii.
Osobitnú pozornosť si zasluhuje problematika exekúcie na nehnuteľnosť založenú záložnou zmluvou. V prípade nesplnenia alebo nesprávneho plnenia záväzkov z hypotekárneho úveru (nezaplatenie alebo oneskorené splatenie výšky dlhu a úrokov z úveru celkom alebo sčasti) má záložca právo na exekúciu na bývanie ( iné nehnuteľnosť) založené záložnou zmluvou. Zároveň si treba uvedomiť, že exekúciu na založené obydlie vo vlastníctve občanov možno vymáhať len súdnou cestou. Inkaso môže byť ukončené, ak dlžník splatí všetky záväzky na splatenie hypotekárneho úveru kedykoľvek pred predajom založenej nehnuteľnosti alebo záložným veriteľom zanechaním nehnuteľnosti. Exekúcia na založený obytný dom alebo byt a predaj tejto nehnuteľnosti sú dôvodom na zánik užívacieho práva.
Vo všeobecnosti platí, že ak je bývanie (jeho časť) jediné vhodné na trvalý pobyt pre záložcu a členov jeho rodiny, ktorí s ním žijú, nemožno ho vymáhať za dlhy. Výnimkou je prípad, keď je toto bývanie v hypotéke na úver poskytnutý na kúpu alebo výstavbu tohto alebo iného bývania, generálna oprava alebo zlepšenie, ako aj na splatenie predtým poskytnutých úverov. V týchto prípadoch mu môže byť vymáhané vymáhanie, ale len na základe rozhodnutia súdu a iba v prípade systematického (viac ako trikrát v priebehu 12 mesiacov) porušovania podmienok pre pravidelné platby podľa úverovej zmluvy. Je dôležité vedieť, že hypotekárny úver voči hypotéke môže byť prepadnutý v prípade systematického meškania platieb, aj keď je každé meškanie zanedbateľné.
Predaj založenej nehnuteľnosti, keď je na ňu uplatnená exekúcia, sa delí na dva typy v závislosti od spôsobu realizácie exekúcie (v súdnom alebo mimosúdnom konaní).
Predaj založenej nehnuteľnosti, ktorá je prepadnutá na základe rozhodnutia súdu, sa uskutočňuje predajom na verejnej dražbe spôsobom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Zároveň súd na návrh záložcu, ktorý je dlžníkom zo záväzku, ak dobré dôvody má právo odložiť predaj založenej nehnuteľnosti vo verejnej dražbe až o jeden rok. Odklad nezbavuje dlžníka náhrady za straty veriteľa, ktoré sa zvýšili počas omeškania, úrokov a pokút.
Ak sa exekúcia na založený majetok uvalí mimosúdne, jeho predaj sa uskutoční predajom na dražbe uskutočnenej v súlade s pravidlami ustanovenými Občianskym zákonníkom Ruskej federácie alebo dohodou medzi záložcom a záložným veriteľom. Ak je záložcom osoba, ktorá podniká, môže dohoda medzi záložcom a záložcom určiť aj to, že predaj založenej nehnuteľnosti uskutoční:
– prenechanie predmetu záložného práva záložcom pre seba, a to aj prevzatím predmetu záložného práva do vlastníctva záložného veriteľa za cenu a za iných podmienok, ktoré sú určené uvedená dohoda, ale nie nižšie Trhová hodnota;
– predaj predmetu záložného práva záložným veriteľom inej osobe za cenu nie nižšiu ako je trhová hodnota s odpočítaním peňažného výťažku vo výške záväzku zabezpečeného záložným právom.
Verejné dražby na predaj založeného majetku organizujú a vedú orgány, ktoré v súlade s procesnej legislatívy Popravou je poverená Ruská federácia rozsudkov, a konajú sa v mieste tejto nehnuteľnosti.
Okrem toho je dôležitou okolnosťou, že účastníci záložnej zmluvy majú právo ustanoviť si ustanovenie, že záložný veriteľ má právo pri zhabaní predmetu záložného práva vydržať založenú nehnuteľnosť, a to tak mimosúdne, ako aj rozhodnutím súdu s prihliadnutím na zohľadňujú požiadavky stanovené federálnym zákonom zo 16. júla 1998, č. 102-FZ „O hypotéke (zálože nehnuteľností)“.
Irina Troitskaya,
hlavný odborník-odborník
odbor štátnej evidencie nehnuteľností
Úrad Rosreestr
v regióne Omsk,
štátny matrikár.
uznesenie pléna najvyšší súd 50 zo 17. novembra 2015 „O aplikácii právnych predpisov súdmi pri posudzovaní niektorých otázok vznikajúcich v priebehu exekučného konania“ sa v paragrafe 68 odvoláva na starý problém - možnosť exekúcie na založený majetok na žiadosť exekútora. nezaistený veriteľ.
Dopadlo to takto:
68. Súdny exekútor môže na záložný majetok nariadiť exekúciu na uspokojenie pohľadávok vymáhateľa, ktorý nie je záložným veriteľom, ak neexistuje iný ako záložný majetok, ktorý možno vyrubiť. Exekúcia v tento prípad sa vykonáva s prihliadnutím na pravidlá predaja majetku zaťaženého právami tretích strán (článok 1 článku 353, článok 460 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 38 zákona o hypotékach), a to aj s upozornením kupujúcemu, že predávaná nehnuteľnosť je založená, a teda so zachovaním záložného práva pri prevode práv k nehnuteľnostiam zo záložcu-dlžníka na kupujúceho. || Predaj založenej nehnuteľnosti bez ohlásenia a jej nadobudnutie osobou, ktorá nevedela a ani nemala vedieť, že nehnuteľnosť je predmetom záložného práva, v zmysle § 352 ods. 2 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie, znamená zánik záložného práva. Záložný veriteľ má v tomto prípade právo požadovať náhradu straty od osoby, ktorá je poverená povinnosťou poskytnúť informácie o zaťažení nehnuteľnosti..
V prvom rade si dajme pozor na to, že o predmet záložného práva sa môžu uchádzať nezáložní vymáhači len v prípade, že neexistuje iný majetok. Toto tvrdenie, zdá sa mi, nevyplýva zo zmyslu zákona o exekučnom konaní a nie je v súlade s občianskym zákonom o kauciách.
Akýmsi pokračovaním takéhoto voľného prístupu sú pravidlá uvedené vo vyhláške o predaji založeného majetku na žiadosť nezabezpečeného žiadateľa. Zaistený predmet záložného práva, ako je uvedené v uznesení, sa predáva na uspokojenie pohľadávok navrhovateľa, ktorý nie je záložným veriteľom, so zachovaním záložného práva, o existencii ktorého je potrebné informovať prípadných kupujúcich.
Ako toto pravidlo súvisí s ustanoveniami Občianskeho zákonníka o „väzbe“? Podľa odseku 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka ten, v záujme koho bol uložený zákaz nakladať s majetkom (článok 174.1), má práva a povinnosti záložného veriteľa vo vzťahu k tomuto majetku od právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým boli splnené požiadavky takého veriteľa alebo inej oprávnenej osoby.
Má odsek 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka v prípadoch zaistenia majetku v rámci exekučného konania za účelom exekúcie? Ak sa rozdelí, „zatknutý veriteľ“ sa stane následným záložným veriteľom a predaj zaisteného majetku sa musí uskutočniť v súlade s ustanoveniami článku 342 ods. 1 Občianskeho zákonníka, teda inak, ako je ustanovené v ods. 68 uznesenia pléna. V § 342 ods. 1 sa uvádza, že v prípade exekúcie na založený majetok pre pohľadávky zabezpečené dodatočným záložným právom má predchádzajúci záložný veriteľ právo súčasne požadovať predčasné splnenie záväzku zabezpečeného záložným právom a zároveň na tento majetok uložiť exekúciu. Ak majiteľ záložného práva podľa predchádzajúcej záložnej zmluvy toto právo nevyužil, prechádza majetok, ktorý je zaťažený pohľadávkami zabezpečenými následným záložným právom, na jeho nadobúdateľa so zaťažením predchádzajúcim záložným právom.
Keďže paragraf 68 vyhlášky predpisuje odlišný postup, možno predpokladať, že Najvyšší súd vychádza z mierne odlišných predstáv o rozsahu pravidiel o „väzbe“. Aké sú tieto reprezentácie?
Možno z pohľadu Najvyššieho súdu pravidlá odseku 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka sa aplikujú len v prípade, ak došlo k scudzeniu zaisteného majetku v rozpore s týmto zákazom. Inými slovami, k „väzobnému zatknutiu“ dochádza len na strane tretej osoby, ktorej bol predtým zaistený majetok odcudzený. Teoreticky sa to dá vysvetliť z noriem Občianskeho zákonníka. Odsek 5 čl. 334 Občianskeho zákonníka, keď hovorí o tom, že „veriteľ so zástavou“ má práva a povinnosti záložného veriteľa, poukazuje na ust. 174.1 Občianskeho zákonníka a čl. 174.1 doslova hovorí len o prípadoch, keď došlo k odcudzeniu zaisteného majetku. Takto získame požadovaný výstup. Má však odsek 5 čl. 334 GK?
č.306-FZ zo dňa 30.12.2008 v odseku 1 článku 55 tohto federálny zákon boli vykonané zmeny, ktoré sa vzťahujú na právne vzťahy, ktoré vznikli od ukončenia konkurzného konania a boli zavedené pred dňom nadobudnutia účinnosti uvedeného spolkového zákona.
1. Mimosúdne uspokojovanie pohľadávok záložného veriteľa na úkor nehnuteľnosti založenej záložnou zmluvou je prípustné, ak to ustanovuje záložná zmluva alebo zmluva o vzniku záložného práva zo zákona, alebo ak práva záložného veriteľa sú osvedčené hypotekárnym záložným listom, hypotekárnym záložným listom.
Mimosúdne zhabanie predmetu záložného práva notárskym exekučným titulom je možné na základe notárskej záložnej zmluvy alebo notárskej zmluvy, ktorá má za následok vznik záložného práva zo zákona, alebo záložného práva, ktoré obsahujú podmienku mimosúdnej exekúcie. založenej nehnuteľnosti.
Ak sú práva záložného veriteľa osvedčené záložným právom, pripúšťa sa uspokojenie pohľadávok záložného veriteľa na úkor nehnuteľnosti založenej záložnou zmluvou mimosúdnou zápisnicou notára, ak je podmienka mimosúdnej exekúcie obsiahnutá aj v ust. hypotekárneho úveru a v záložnej zmluve alebo zmluve, ktoré majú za následok vznik záložného práva na základe zákona, na základe ktorého sa záložné právo vydáva. Takéto zmluvy musia byť overené notárom.
2. Speňaženie záložného majetku, ktorý je prepadnutý v mimosúdnom konaní, sa vykoná v súlade s postupom ustanoveným v článku 56 tohto spolkového zákona.
Ak je v záložnej zmluve ustanovená podmienka mimosúdnej exekúcie založenej nehnuteľnosti a zmluvnými stranami sú subjekt a (alebo) samostatný podnikateľ na zabezpečenie záväzkov súvisiacich s podnikateľská činnosť, spôsobmi speňaženia predmetu záložného práva môže byť najmä zanechanie záložnej nehnuteľnosti zo strany záložného veriteľa a predaj založenej nehnuteľnosti záložným veriteľom inej osobe.
Vzťahy zmluvných strán ohľadne prenechania záložnej veci záložným veriteľom a predaja záložnej veci záložným veriteľom inej osobe sa riadia ustanoveniami občianskeho práva o kúpe a predaji, ak z povahy záložného práva nevyplýva niečo iné. právny vzťah.
Vylúčenie z jednotného štátneho registra individuálnych podnikateľov fyzická osoba, ktorá je zmluvnou stranou záložnej zmluvy obsahujúcej jedno z ustanovení uvedených v druhom odseku tohto odseku, nemá za následok ukončenie ustanovení záložnej zmluvy o tom, že záložný veriteľ prenechá založenú nehnuteľnosť pre seba alebo o predaji založenej nehnuteľnosti záložcom inej osobe.
3. Keď záložný veriteľ zanechá založenú nehnuteľnosť, prenechá ju záložný veriteľ so započítaním na kúpnu cenu pohľadávok záložného veriteľa voči dlžníkovi, zabezpečených záložným právom, za cenu rovnajúcu sa trhovej hodnote takéhoto majetku. majetok, určený spôsobom ustanoveným zákonom
Pri predaji založenej nehnuteľnosti záložným veriteľom inej osobe ju záložný veriteľ predá so zrážkou z výťažku vo výške záväzku zabezpečenej záložným právom za cenu, ktorá nie je nižšia ako trhová hodnota tohto majetku, určená podľa postup stanovený právnymi predpismi Ruskej federácie o hodnotiacich činnostiach.
Ak zainteresovaná strana nesúhlasí s ocenením záložného majetku, má táto osoba právo požadovať od záložného veriteľa náhradu straty spôsobenej predajom záložného majetku, a to v cene uvedenej v ocenení.
4. Záväzok registračné akcie pre zadávanie informácií do Unified Štátny register nehnuteľnosti vo vzťahu k predmetu záložného práva, ktorý sa vyberá mimosúdne, je povolený na základe výkonného zápisu notára spôsobom ustanoveným federálnym zákonom č. 218-FZ z 13. júla 2015 „o štátnej registrácii nehnuteľností“ .
5. Splnenie požiadaviek záložného veriteľa spôsobom predpísaným týmto článkom nie je dovolené, ak:
1) predmetom hypotéky je obydlie (jeho časť), ak je pre občana – dlžníka a členov jeho rodiny, ktorí spolu bývajú vo vlastníctve, jediným priestorom vhodným na trvalé bývanie, okrem prípadov, keď uzavretie dohoda o obehu po tom, ako mimosúdne vymáhanie vznikne dôvod na vylúčenie;
2) záložca - fyzická osoba v súlade so stanoveným postupom je uznaná za nezvestnú;
3) záložná nehnuteľnosť je predmetom predchádzajúcich a následných záložných práv, pri ktorých sa uplatňujú rôzne postupy pri vymáhaní exekúcie na predmet záložného práva alebo rôzne spôsoby predaja založenej nehnuteľnosti, ak dohoda medzi predchádzajúcim a nasledujúcim záložným veriteľom neustanovuje inak;
4) nehnuteľnosť je založená na zabezpečenie splnenia rôznych záväzkov voči niekoľkým spoluzáložníkom, ak dohoda všetkých spoluzáložcov so záložcom neustanovuje mimosúdny postup pri exekúcii;
5) predmetom hypotéky je pozemok zo zloženia poľnohospodárskej pôdy, na ktorú sa vzťahuje federálny zákon z 24. júla 2002 N 101-FZ „O obrate poľnohospodárskej pôdy“ a na ktorej nie je žiadna budova, stavba, stavba;
6) predmetom hypotéky je pozemok zo zloženia poľnohospodárskej pôdy, poskytnutý občanovi na individuálnu bytovú výstavbu, osobné vedľajšia farma, záhradníctvo, chov zvierat alebo záhradníctvo, ako aj budovy, stavby, stavby nachádzajúce sa na tomto pozemku;