Exekúcia na založený majetok bez súdneho príkazu. Exekúcia na založenú nehnuteľnosť: mimosúdny postup

súdny príkaz exekúcie na založenú nehnuteľnosť .

Exekúcia na založenú nehnuteľnosť súdneho poriadku ustanovené v čl. 349, 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, čl. 51 federálny zákon zo dňa 16.7.1998 N 102-FZ „O hypotéke (zástave nehnuteľnosti)“ (ďalej len Záložný zákon), čl. 78 spolkového zákona „o exekučnom konaní“ (ďalej len zákon).

Súdny exekútor pri určení počiatočnej predajnej ceny založenej nehnuteľnosti v prípade exekúcie na založenej nehnuteľnosti na súde určí počiatočnú predajnú cenu založenej nehnuteľnosti na základe ceny uvedenej v ust. exekučný titul o vyrubení exekúcie na založený majetok bez ohľadu na to, či táto cena zodpovedá Trhová hodnota založenej nehnuteľnosti.

Ak nie je uvedená počiatočná predajná cena v exekúcii exekúcie na založenú nehnuteľnosť, po začatí exekúcie exekučné konanie súdny exekútor vyzýva navrhovateľa, aby sa obrátil na súd so žiadosťou o určenie počiatočnej predajnej ceny alebo sa nezávisle obrátil na súd so žiadosťou o objasnenie exekučného dokumentu (článok 32 federálneho zákona „o exekučnom konaní“), v ktorom súd nastoľuje otázku jej určenia (s prihliadnutím na postavenie najvyšší súd Ruská federáciaže určenie počiatočnej predajnej ceny založeného majetku vykonáva súd v štádiu posudzovania prípadu, a nie iný orgán pri výkone rozhodnutia, inak z pohľadu ruskej legislatívy , by viedlo k nezákonnému postupu pri zhabaní založenej nehnuteľnosti, ako aj ustanoveniam ods. 4 s. 2 čl. 54 Zákona o hypotéke).

Súčasne s prijatím opatrení smerujúcich k stanoveniu počiatočnej predajnej ceny založenej nehnuteľnosti by malo byť v súlade s ust. 86 federálneho zákona „o exekučnom konaní“ prijať opatrenia na zaistenie jeho bezpečnosti.

Ak je v exekučnom titule o exekúcii na založený majetok nesúvisiaci s nehnuteľné veci, nie je uvedená počiatočná predajná cena založeného majetku, počiatočná predajná cena takéhoto majetku sa určuje v súlade s požiadavkami odseku 3 čl. 340 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Súdny exekútor by mal pri speňažovaní založeného majetku v rámci exekučného konania prihliadať na nasledovné.

Podľa časti 3 čl. 78 zákona sa predaj založeného majetku v rámci exekučného konania vykonáva spôsobom ustanoveným zákonom, pričom sa zohľadňujú špecifiká stanovené zákonom o hypotéke, ako aj ďalšími federálnymi zákonmi, ktoré upravujú špecifiká exekúcie na niektoré druhy založeného majetku.

V súlade s odsekom 1 čl. 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa predaj založeného majetku, ktorý je prepadnutý na základe súdneho rozhodnutia, uskutočňuje predajom s verejná dražba spôsobom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie a procesnými predpismi.

Výnimkou sú prípady (za predpokladu, že záložca vykonáva podnikateľskú činnosť), keď zmluva medzi záložcom a záložcom určí, že predaj predmetu záložného práva sa uskutoční spôsobom ustanoveným v druhom a treťom odseku odseku 2 čl. . 350.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Ak zmluva medzi záložcom podnikajúcim v podnikateľskej činnosti a záložným veriteľom stanovuje, že predaj založenej nehnuteľnosti sa uskutoční ponechaním založenej nehnuteľnosti, súdnemu exekútorovi sa odporúča odkázať na normy odseku 1 čl. 350 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek dva, odsek 2, čl. 350.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek dva, odsek 2 čl. 55 Zákona o hypotékach s uvedením postupu pri predaji majetku dlžníka.

Po uplatnení opatrení o záložnom majetku súdny exekútor vydá rozhodnutie o predaji záložného majetku tak, že zanechá záložného veriteľa záložného majetku.

Po uplynutí lehoty na podanie odvolania proti uvedenému rozhodnutiu súdny exekútor zabaví majetok (spísaním listiny o zaistení majetku) a prevedie ho na záložného veriteľa. Prevod majetku na záložného exekútora zo strany súdneho exekútora je formalizovaný aktom prijatia a prevodu.

Záložný veriteľ, ktorý si v rámci zmluvy uzavretej so záložcom vydržal založený majetok, samostatne požiada registrujúci orgán o zápis prevodu vlastníctva.

Po podpísaní tohto aktu o prijatí a odovzdaní súdny exekútor vydá rozhodnutie o ukončení exekučného konania na základe odseku 1 časti 1 čl. 47 zákona.

Ak ide o založený majetok, ktorý nesúvisí s nehnuteľnými vecami, súdny exekútor je povinný na základe rozhodnutia súdu zaslať najneskôr desať dní pred dňom konania dražby záložnému veriteľovi, záložcovi a dlžníkovi z hlavného záväzku upozorniť na písanie o konaní aukcie s uvedením dátumu, času a miesta aukcie (odsek 1, článok 350.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

V súlade s odsekom 3 čl. 57 Zákona o hypotéke organizátor dražby oznámi blížiacu sa dražbu najneskôr desať dní, najskôr však tridsať dní pred ich konaním v r. periodikum, ktorý je oficiálny informačný orgán telo výkonná moc subjektom Ruskej federácie, v mieste nehnuteľnosti ponúkanej na predaj a tiež zasiela príslušné informácie na zverejnenie na internete spôsobom zriadená vládou Ruská federácia.

Postup pri zverejňovaní informácií na internete o ponukách na predaj založených nehnuteľností je určený nariadením vlády Ruskej federácie z 30. januára 2013 N 66 „O pravidlách zasielania informácií o ponukách na predaj založených nehnuteľností. nehnuteľností a hnuteľných vecí v priebehu exekučného konania, ako aj pri ponuke na odpredaj mimosúdne založenej hnuteľnej veci na umiestnenie do informačnej a telekomunikačnej siete „Internet“.

V mieste tejto nehnuteľnosti sa konajú verejné dražby na predaj založenej nehnuteľnosti v rámci exekučného konania (odst. 2, § 57 zákona o hypotékach).

Ak vykonávacia listina obsahuje len požiadavku na exekúciu založeného majetku bez uvedenia sumy, ktorá sa má vymáhať, potom exekučné konanie začaté na základe takéhoto exekučného konania končí súdnym exekútorom na základe odseku 1 časti 1 čl. 47 zákona po prevode nepredaného majetku záložnému veriteľovi alebo po samotnom predaji založeného majetku bez ohľadu na sumu prijatú predajom.

Ak vykonávacia listina obsahuje okrem požiadavky na exekúciu založenej nehnuteľnosti aj požiadavku na vymoženie výšky dlhu v súvislosti s nesplneným záväzkom zabezpečeným záložným právom, potom súdny exekútor, ak výťažok z exekúcie na v. založený majetok, sú nedostatočné, pokračuje vo vykonávaní tohto vykonávacieho dokumentu v všeobecný poriadok, ustanovené zákonom na vyhotovenie vykonávacích listín majetkovej povahy.

V súlade s odsekom 3 čl. 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, exekúciu na predmet záložného práva možno uložiť len súdnym rozhodnutím v prípadoch, keď:

predmetom záložného práva je jediné obydlie, ktoré nepatrí do vlastníckeho práva občana, s výnimkou prípadov, keď po vzniku dôvodov exekúcie dôjde k uzavretiu dohody o mimosúdnej exekúcii;

predmetom záložného práva je majetok s významným historickým, umeleckým alebo iným kultúrnu hodnotu pre spoločnosť;

založený majetok je predmetom predchádzajúcich a nasledujúcich záložných práv, pri ktorých sa uplatňujú rôzne postupy pri uvalení exekúcie na predmet záložného práva alebo rôzne spôsoby predaja založenej veci, ak dohoda medzi predchádzajúcim a nasledujúcim záložným veriteľom neustanovuje inak;

nehnuteľnosť je založená na zabezpečenie splnenia rôznych záväzkov voči viacerým záložným veriteľom, okrem prípadu, keď dohoda všetkých záložných veriteľov so záložcom stanovuje mimosúdneho poriadku exekúcie.

Taktiež podľa ods. 5 a 6 čl. 55 Zákona o hypotékach mimosúdne uspokojenie pohľadávok záložného veriteľa nie je povolené, ak:

predmetom hypotéky je obydlie vo vlastníctve fyzickej osoby;

zástavca - individuálny v súlade so stanoveným postupom uznaná za chýbajúcu;

založená nehnuteľnosť je predmetom predchádzajúcich a následných hypoték, pri ktorých sa uplatňujú rôzne postupy pri zhabaní predmetu hypotéky alebo rôzne spôsoby predaja založenej nehnuteľnosti;

nehnuteľnosť je založená na zabezpečenie splnenia rôznych záväzkov k viacerým hypotekárnym úverom;

predmetom hypotéky je pozemok zo zloženia poľnohospodárskej pôdy, na ktorú sa vzťahuje federálny zákon z 24. júla 2002 N 101-FZ „O obehu poľnohospodárskej pôdy“ a na ktorej nie je žiadna budova, stavba, stavba;

predmetom hypotéky je pozemok zo zloženia poľnohospodárskej pôdy, poskytnutý občanovi na individuálnu bytovú výstavbu, osobné vedľajšia farma, dacha ekonomika, záhradníctvo, chov zvierat alebo záhradníctvo, ako aj budovy, stavby, stavby nachádzajúce sa na tomto pozemku;

predmetom hypotéky je pozemok, ktorý je uvedený v odseku 1 čl. 62.1 Zákona o hypotéke a kde nie sú žiadne budovy, stavby, stavby;

predmetom hypotéky je nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve štátu alebo obce;

právo záložcu k založenej nehnuteľnosti nie je evidované v Jednotnom štátny register práva nie hnuteľný majetok a transakcie s ním;

predmetom záložného práva je majetok významnej historickej, umeleckej alebo inej kultúrnej hodnoty pre spoločnosť.

V tejto súvislosti, ak v priebehu exekučného konania na vymáhanie Peniaze pri záväzku zabezpečenom záložným právom, existencia založeného majetku uvedeného v odseku 3 čl. 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 5 čl. 55 zákona o hypotékach sa súdnemu exekútorovi odporúča písomne vysvetliť navrhovateľovi, ktorý je záložným veriteľom, že je potrebné obrátiť sa na súd so žiadosťou o exekúciu záložného práva. nehnuteľnosť so stanovením jeho počiatočnej predajnej ceny.

Ak záložný veriteľ nevyužije právo obrátiť sa na súd s príslušným návrhom a tiež ak dlžník nemá iný majetok, ktorý možno vyrubiť, odporúča sa súdnemu exekútorovi vrátiť výkonný dokumentžiadateľ v súlade s odsekom 6 h 1 čl. 46 zákona.

Zmluvu o pôžičke je možné uzavrieť s podmienkou poskytnutia zábezpeky. Tento koncept najčastejšie zahŕňa záruku alebo prísľub. Exekúcia na založený majetok dlžníka sa najčastejšie vykonáva súdnou cestou súčasne s vymáhaním pohľadávky.

Zároveň existujú niektoré vlastnosti, ktoré musia strany vziať do úvahy.

Sľub ako spôsob zabezpečenia záväzku

Zabezpečenie, najmä záložné právo, sa používa na poskytnutie dodatočných záruk veriteľovi. To znamená, že nejaký predmet alebo právo sa zrealizuje alebo prevedie na veriteľa, ak dlžník úplne alebo čiastočne nesplní svoj záväzok.

V praxi sa ako zábezpeka často používajú vozidlá alebo nehnuteľnosti. Zákon zároveň nezakazuje prevody zábezpeky a iného majetku. Napríklad podiel v LLC možno použiť aj ako kolaterál, ako aj právo na lízing a práva na rôzne predmety, ako sú stroje atď.

Účelom zástavy je zabezpečiť dodatočná záruka pre veriteľa, ale nejaký rozum pri plnení zmluvy musí mať aj dlžník. Poskytnutie zábezpeky najčastejšie umožňuje buď získať výhodnejšie podmienky, alebo dokonca dáva právo na uzavretie obchodu, pretože pri absencii zábezpeky veriteľ odmieta začať právne vzťahy.

Keď dôjde k exekúcii majetku dlžníka

Exekúcia na zabezpečený majetok sa vykonáva, ak dlžník úplne alebo čiastočne nesplní svoju povinnosť (článok 348 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Druhou možnosťou, kedy sa postup javí ako možný, je realizácia konkurzného konania občana.

Toto opatrenie sa vzťahuje len na extrémne prípady keď nie je možné použiť iné spôsoby ochrany práv. Napríklad, ak dlžník dlhodobo odmieta uskutočňovať pravidelné platby, nemá účet alebo z ktorého by bolo možné získať náhradu.

Exekúcia je však zákonným právom záložného veriteľa, ktorý je oprávnený kedykoľvek v prípade omeškania s plnením povinnosti takúto pohľadávku predložiť súdu.

Stojí za to zvážiť primeranosť hodnoty kolaterálu a dlhu. Takže na základe článku 348 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí byť výška dlhu najmenej 5 percent hodnoty založeného majetku a lehota omeškania musí byť najmenej tri mesiace.

Kliknutím zväčšíte obrázok

Pokiaľ ide o zabezpečenie pravidelných platieb, napríklad pri požičiavaní občanom, nie je povolená trojmesačná lehota na omeškanie, ale trojnásobné porušenie lehôt v priebehu jedného roka (odsek 3 § 348 Občianskeho zákonníka zák. Ruská federácia).

Kliknutím zväčšíte obrázok

Ďalší dôležitý bod. V rámci exekúcie môžete exekúciu nielen na založenú nehnuteľnosť. Ale hypotekárny dlžník bude mať predkupné právo pred ostatnými veriteľmi, čo mu v prvom rade umožní získať finančné prostriedky z predaja predmetu.

Okrem toho bude hypotekárny veriteľ môcť objekt kedykoľvek zabaviť av niektorých prípadoch predať takýto majetok na súde.

Exekúciu možno vykonať nielen na predmet záložného práva, ale aj na akýkoľvek majetok dlžníka. Je to možné v rámci konania o exekučnom konaní, súdnych exekútorov. Záložný veriteľ však bude mať vždy prednostné právo pred ostatnými veriteľmi.

Metódy zberu

V súčasnosti existujú dva spôsoby, ako zabaviť založenú nehnuteľnosť:

Súdny poriadok.

Najčastejšie sa používa, pretože to nevyžaduje notárske overenie a ľahko začať.

Mimosúdny poriadok.

Nie vždy sa využíva, najčastejšie sa vyžaduje dobrovoľná účasť strán a prístup veriteľa k zábezpeke.

V praxi sa častejšie využíva súdny postup, všetko však závisí od vôle strán a dostupnej dokumentácie.

súdny príkaz

Veriteľ má právo kedykoľvek (ak sú dané podmienky pre trvanie alebo frekvenciu porušovania, ako aj primeranosť) nariadiť na predmet záložného práva exekúciu. Nezáleží na tom, či dôjde k mimosúdnej dohode alebo nie.

Postup sa vykonáva v nasledujúcom poradí:

Predsúdny príkaz je dodržaný, ak je povinný.

Veriteľ musí zaslať dlžníkovi pohľadávku s návrhom na dobrovoľné splatenie dlhu.

Pripravuje sa žiadosť o vymáhanie pohľadávky.

Rovnako ako exekúcia. Sú povolené dve možnosti - súčasné použitie dvoch postupov alebo striedavo. V druhom prípade sa najprv rozhodne o vymožení dlhu a následne sa v samostatnej žiadosti vyrubí vymáhanie zábezpeky.

Dokumenty sa predkladajú súdu s cieľom získať súdne rozhodnutie a vykonávací dokument.
Exekučný titul sa odovzdá exekútorskej službe v mieste bydliska povinného.

Spolu s pohľadávkou možno podať aj návrh na zrušenie. Musí zdôvodniť, prečo je takéto opatrenie potrebné, ako môže jeho nevyužívanie viesť k negatívnym dôsledkom.

Takáto žiadosť sa posudzuje bez telefonovania strán, do jedného dňa, hárok sa vydáva aj nasledujúci pracovný deň, pretože oneskorenie procesu môže viesť k nezákonnému predaju predmetu.

Súdny exekútor po obdržaní exekučného listu začne konanie, o ktorom je vyrozumený aj dlžník. Záložca je vyzvaný, aby predmet záložného práva previedol svojpomocne, ak tak neurobí, vyhlási sa jeho pátranie.

Nehnuteľnosť sa predá v dražbe. Ak sa ani po troch pokusoch nepredá, veriteľ bude vyzvaný, aby ho dostal na zaplatenie dlhu. V prípade odmietnutia nebude môcť dostať pokutu na úkor tohto objektu.

Mimosúdny poriadok

Mimosúdne konanie sa môže uplatniť iba vtedy, ak strany o tom uzavreli dohodu, ktorá môže byť vyhotovená ako samostatný papier alebo môže byť súčasťou pôvodnej zmluvy (článok 1 článku 339 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). federácia). Takáto dohoda musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých sa nehnuteľnosť predá, vrátane spôsobu.

Postup sa vykonáva v nasledujúcom poradí:

sú prijaté všetky potrebné opatrenia na splnenie záväzkov dlžníka;
o exekúcii sa upovedomí dlžník.

Ďalej bude všetko závisieť od vôle dlžníka a okolností prípadu. Ak je vec uložená veriteľom, môže začať konanie kedykoľvek, ale ak je v užívaní dlžníka, realizácia bude možná len vtedy, ak ho prevedie veriteľovi.

Realizácia bude prípustná po uplynutí desiatich dní od doručenia oznámenia o začatí konania záložnému veriteľovi. Termín sa môže v zmluve predĺžiť (článok 349 ods. 8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Predmet záložného práva prechádza na banku aktom prevzatia a prevodu. Registrácia tento dokument Je povinné.

Je lepšie, ak je dohoda overená notárom. V tomto prípade bude možné začať exekučné konanie na základe výkonného zápisu notára. Odvolanie na súd nebude potrebné.

Nehnuteľnosť sa predáva v dražbe. Ak zvyšná suma po predaji nepostačuje na úplné pokrytie záväzku, má vymáhač právo podať žalobu na súd. Ak po predaji zostanú finančné prostriedky, musí ich vymáhateľ previesť na dlžníka.

Situácia v praxi

Mimosúdne konanie sa používa menej často ako súdne konanie, pretože strany nie vždy vypracujú návrh správna dohoda, pričom nie vždy dlžník dobrovoľne prevedie predmet záložného práva na veriteľa. Navyše akékoľvek kontroverzné situácie povolené len prostredníctvom súdu.

Uzavretie trhu môže byť komplikované niekoľkými spôsobmi:

Dlžník ukrýva majetok pred veriteľom alebo sa ho pokúša predať.

Tieto metódy sú nelegálne, no v praxi sa často používajú.

Súdni exekútori nemajú skutočnú možnosť uložiť zatknutý predmet.

V takýchto prípadoch je ustanovený zodpovedný opatrovník, ktorý si však napriek existencii zodpovednosti nie vždy riadne plní svoje povinnosti.

Predmet záložného práva nie je možné realizovať.

V tomto prípade si to veriteľ môže vziať pre seba, no nie vždy to dáva zmysel.

Ďalším problémom je nesprávne posúdenie hodnoty nehnuteľnosti. Strany na to nie vždy využívajú odborníkov, sami však nevedia správne posúdiť náklady. To vedie k tomu, že predmet nemožno predať za odkupnú hodnotu, alebo naopak k stratám záložcu.

Zhrnutie

Exekúcia na majetok dlžníka je postup, pri ktorom ide o predaj predmetu záložného práva alebo iného majetku, ktorý nebol záložným právom, s cieľom presadzovanie záväzky dlžníka voči veriteľovi.

Pripúšťajú sa dve možnosti – súdna a mimosúdna. Každý sa používa v špecifických prípadoch a líši sa poradím a vlastnosťami.

Exekúciu na založenú nehnuteľnosť veriteľ často praktizuje v prípade, ak si dlžník nesplní zabezpečené záväzky. Postup, podľa ktorého sa takýto postup vykonáva, je jasne upravený ustanoveniami článku 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Podmienky, za ktorých môže veriteľ-majiteľ záložného práva právne získať predmet záložného práva, sú špecifikované normami článku 348 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Malo by sa objasniť, ako sa uspokojujú zákonné požiadavky záložného veriteľa prostredníctvom zhromažďovania založeného majetku.

Dôvody, ktoré umožňujú veriteľovi-záložcovi právoplatne uvaliť exekúciu na konkrétny záložný majetok, upravuje § 348 Občianskeho zákonníka. Prvý odsek tohto článku teda stanovuje, že veriteľ – hypotéka môže legálne uspokojiť svoje vlastné pohľadávky uložením pokuty na predmety, ktoré sú založené, ak občan ( povinná osoba) zabezpečenú povinnosť neplní vôbec alebo plní zle. Druhý odsek článku 348 Občianskeho zákonníka však stanovuje, že veriteľ nebude môcť právoplatne vymáhať záložné právo, ak ho nedodrží túto povinnosť sa nepovažuje za významné, v dôsledku čoho sú požiadavky veriteľa neúmerné skutočnej hodnote zabezpečenia.

2 § 348 Občianskeho zákonníka sa uvádza, že porušenie záväzku, ktorého sa občan – dlžník dopustí, sa považuje za nepodstatné a výška pohľadávok veriteľa – záložcu sa považuje za neprimeranú na ocenenie záložného práva, ak sú splnené nasledujúce podmienky: sú súčasne splnené:

výška dlhu prihláseného na splatenie nepresahuje 5 % hodnoty zabezpečenia;
občan meškal s úhradou dlhu (splnením záväzku) najviac o 3 (tri) mesiace.

Ak je záväzok splácaný pravidelnými platbami, má veriteľ právo na vymáhanie založeného majetku v prípade systematických prieťahov, ktoré dlžník dopustí. Nedodržiavanie lehôt sa považuje za systematické, ak je povinný subjekt viac ako 3 (tri) krát v omeškaní so stanovenou platbou počas 12 mesiacov predchádzajúcich dňu predloženia. súdny spor alebo alternatívne dátum odoslania oznámenia o vymáhaní v mimosúdnom konaní. Toto poradie spokojnosti zákonné požiadavky veriteľa sa uplatňuje aj pri menších prieťahoch, ak záložná zmluva neustanovuje iný spôsob vymáhania pohľadávky. Základom je tretí odsek článku 348 Občianskeho zákonníka.

Dôležité objasnenie obsahuje článok 348 ods. 4, ktorý je premietnutý do Občianskeho zákonníka. Občan – dlžník a občan – záložca (vystupujúci ako tretia osoba) majú možnosť zastaviť vymáhanie a ďalší predaj (predaj) založenej nehnuteľnosti. Môžete to urobiť kedykoľvek, ak objekt ešte nebol implementovaný. Na zastavenie inkasa/realizácie je potrebné uhradiť zodpovedajúci dlh vyhlásený veriteľom na splatenie. Môže to byť buď celá výška záväzku, alebo jeho určitá časť, pri ktorej je povolené omeškanie. Takéto právo nemožno obmedziť.

Inkaso kolaterálu: ako sú splnené zákonné požiadavky veriteľa

Ako vymáhať záložné právo, ak má veriteľ dôvody uvedené v § 348 Občianskeho zákonníka? Zodpovedajúci postup je stanovený v ustanovení § 349 Občianskeho zákonníka. Prvý odsek článku 349 Občianskeho zákonníka teda jasne stanovuje, že uplatnenie riadneho trestu sa vykonáva podľa rozsudku vydaného súdom, pokiaľ, samozrejme, strany v dohode neustanovili mimosúdny mechanizmus uspokojenie pohľadávok.

Záložný veriteľ môže vymáhať záložné právo podaním riadnej žaloby na súd, a to aj vtedy, ak si strany v dohode ustanovili mimosúdny postup pri zhabaní záložného majetku. Táto možnosť je uvedená v odseku 2 odseku 1 článku 349 Občianskeho zákonníka. Veriteľ - záložný veriteľ zároveň znáša zodpovedajúce trovy právneho zastúpenia, ak nemôže preukázať, že v dôsledku konania záložcu, tretích subjektov, nebol uplatnený mechanizmus mimosúdneho vymáhania/realizácie stanovený zmluvou.

V § 349 ods. 1 Občianskeho zákonníka ods. 3 je ustanovené, že veriteľ-záložca a iné subjekty, ktoré sa podieľajú na vymáhaní a predaji predmetu záložného práva, sú povinní urobiť všetko potrebné, aby z predaja získali čo najväčšiu sumu. Subjekt, ktorému vznikla škoda tým, že táto povinnosť nebola riadne splnená, má právo požadovať primeranú náhradu prijatej škody.

súdny príkaz

Tretí odsek článku 349 Občianskeho zákonníka definuje zoznam typických situácií, v ktorých sa kaucia vyberá výlučne na základe rozhodnutia súdu:

tento majetok zabezpečuje plnenie rôznych záväzkov voči viacerým veriteľom-držiteľom hypotéky. Výnimka - títo veritelia spoločne vydané s hypotékou všeobecná dohoda zabezpečenie mimosúdneho mechanizmu na uspokojenie pohľadávok;
tento majetok je predmetom predchádzajúcich a nasledujúcich záložných zmlúv, ktoré stanovujú rôzne mechanizmy vymáhania/realizácie;
záložcom je občan (fyzická osoba), ktorý je právne považovaný za nezvestného bez stopy;
zastavený predmet má veľkú spoločenskú hodnotu;
nehnuteľnosť poskytnutá veriteľovi ako zábezpeka sa právom považuje za jediný obytný priestor, ktorý je v zákonnom vlastníctve občana. Možnou výnimkou je, že strany uzavreli dohodu o mimosúdnom vymáhaní/predaji, ak existujú opodstatnené dôvody na splatenie právnych nárokov veriteľa týmto spôsobom.

Zákon môže ustanoviť aj iné (iné) situácie, v ktorých mimosúdne konanie o žalobe nie je prípustné. Všetky dohody, ktoré sú vyhotovené v rozpore s vyššie uvedenými požiadavkami odseku 3 článku 349 Občianskeho zákonníka, sa štandardne považujú za neplatné.

Mimosúdny poriadok

Pohľadávky veriteľa-majiteľa záložného práva je možné vyrovnať kolaterálom bez zaslania žiadosti na súd, teda podľa mimosúdne vyrovnanie ak strany uzavreli riadnu dohodu a iný postup zákon neustanovuje. Toto ustanovenie upravuje § 349 ods. 2 Občianskeho zákonníka. A štvrtý odsek článku 349 Občianskeho zákonníka umožňuje zahrnúť do záložnej zmluvy podmienku použitia mechanizmu mimosúdneho vymáhania. Ak je vyhotovená dohoda o mechanizme mimosúdneho vymáhania, forma tohto dokumentu musí zodpovedať forme záložnej zmluvy (článok 349 ods. 5 Občianskeho zákonníka).

Odsek 6 článku 349 Občianskeho zákonníka umožňuje vykonať vymáhanie s cieľom uzavrieť pohľadávky veriteľa prostredníctvom zápisu výkonného notára bez zaslania nároku na súd. Táto objednávka je ustanovený právnymi predpismi upravujúcimi exekučné konanie a notárov. Uplatnenie záložného práva veriteľom notárskym vykonávacím zápisom sa uplatňuje vtedy, ak občan – dlžník nesplní zabezpečený záväzok a samotná záložná zmluva, ktorej obsah obsahuje mechanizmus mimosúdnej žaloby, je osvedčená notárom. .

Dohoda strán o mechanizme mimosúdneho vymáhania by mala ustanoviť jeden, prípadne viacero spôsobov predaja (predaja) kolaterálu, ktorý umožňuje Občiansky zákonník. Na tom istom dokumente musí byť uvedené ocenenie kolaterálu – počiatočná cena jeho predaja – alebo prípadne postup, podľa ktorého by sa takáto cena mala určiť. Veriteľ – majiteľ záložného práva má právo zvoliť si spôsob predaja, ak príslušná zmluva ustanovuje viacero spôsobov. Takéto požiadavky stanovuje odsek 7 článku 349 Občianskeho zákonníka.

8 ods. 1 § 349 Občianskeho zákonníka ustanovuje, že veriteľ-záložca alebo poverený notár, ktorý sa domáha predmetu záložného práva v súlade s právnymi predpismi o notároch, je povinný oznámiť dlžníkovi (dlžníkovi), záložcovi, iným známym záložcom (veriteľom). ) o začatí mimosúdneho vymáhacieho konania. 8 toho istého článku Občianskeho zákonníka ods. 2 pripúšťa predaj takejto veci po uplynutí minimálne 10 dní, počítaných od okamihu, keď vyššie uvedené subjekty (strany) dostanú príslušné oznámenie, ak zákon neustanovuje inú lehotu. alebo záložná zmluva. Ak existuje riziko významného zníženia hodnoty hnuteľného majetku, ktorý je predmetom zabezpečenia, predaj takéhoto majetku sa môže uskutočniť v predstihu.

Predmet, pre ktorý sa uplatnilo vymáhanie (reklamácia), sa realizuje v súlade s ustanoveniami článku 350 Občianskeho zákonníka (ak sa uplatňuje súdne konanie), prípadne podľa článku 350 ods. 1 Občianskeho zákonníka (ak sa použije mimosúdny mechanizmus ). Prihadzovanie, ktoré sa uskutočňuje za účelom predaja zabezpečenia, ktoré nesúvisí s nehnuteľnosťou, je upravené v § 350 ods. 2 Občianskeho zákonníka.

Predčasné uspokojenie oprávnených nárokov veriteľa

V § 351 Občianskeho zákonníka odsek 1 upravuje situácie, v ktorých má veriteľ - držiteľ záložného práva právo požadovať od občana - dlžníka predčasné splatenie príslušných záväzkov. Môžu to byť nasledujúce situácie:

vec bola prenechaná poručiteľovi, ale odstúpila z jej držby z dôvodov (podmienok), ktoré nezodpovedajú parametrom záložnej zmluvy;
vec je zničená alebo stratená z dôvodov, ktoré sú úplne mimo vôle veriteľa – hypotéky a mimo oblasti jeho zodpovednosti;
iné situácie stanovené zmluvou alebo prípadne zákonom.

Ustanovenie 2 § 351 Občianskeho zákonníka vymedzuje situácie, v ktorých bude môcť veriteľ – hypotéka požadovať od občana – dlžníka predčasné splnenie zabezpečených záväzkov a uplatniť si (realizovať) záložné právo, ak požiadavka na predčasné splatenie týchto záväzkov bude nesplnené. Tieto situácie zahŕňajú:

záložca porušil pravidlá stanovené pre následnú záložnú zmluvu;
záložca nesplnil niektoré povinnosti ustanovené osobitnými normami § 343 Občianskeho zákonníka (druhý odsek, prvý a tretí odsek prvého odseku);
záložca nespĺňa požiadavky upravujúce scudzenie založeného majetku a pravidlá upravujúce poskytovanie takýchto predmetov na dočasnú držbu alebo používanie tretími osobami;
iné typické situácie, ktoré môže ustanoviť zákon.

Ocenenie založeného majetku: hlavné etapy

Ak je majetok založený veriteľskej banke, jeho hodnota sa zvyčajne odhaduje takto:

Zisťuje sa trhová (reálna) hodnota prevádzaného majetku, relevantná v čase uzavretia zmluvy o úvere.
Vypočíta sa záložná cena poskytnutého majetku. Presnú metodiku takéhoto výpočtu legislatíva neupravuje. Znalci sa riadia vnútornými predpismi peňažného ústavu. Dôležité aspekty– spoľahlivé posúdenie pravdepodobných rizík a dôkladný výpočet všetkých možných nákladov spojených s nadchádzajúcim predajom kolaterálu.
Definícia prvého vyvolávacia cena nadchádzajúce aukcie. Ide o počiatočné náklady na realizáciu. Spravidla sa vypočítava indexáciou ceny vkladu podľa inflácie.

Mechanizmus vyberania hypotekárneho kolaterálu veriteľskou bankou

Ak bol majetok založený na základe bankovej hypotekárnej zmluvy, jeho inkaso veriteľskou bankou sa vykonáva v súlade s postupom ustanoveným v článkoch 50-55.2 zákona 102-FZ, vydaného 16. júla 1998, v aktuálne vydanie. Dôvody takejto sankcie upravuje článok 50 tohto zákonníka. normatívny akt. V článku 51 zákona 102-FZ sa stanovuje, že súdne konanie na vymáhanie hypotekárneho kolaterálu veriteľskou bankou sa uplatňuje vo všetkých situáciách s výnimkou situácií uvedených v článku 55 tohto regulačného aktu.

Ako je uvedené v článku 54 ods. 2 FZ-102, verdikt súdu, ktorým sa schvaľuje vymáhanie predmetu založeného na základe hypotekárnej zmluvy, obsahuje tieto body:

Suma peňazí splatná veriteľovi-držiteľovi záložného práva v súlade s objemom pohľadávok. Táto suma je alokovaná z nákladov na realizáciu objektu.
Podrobný popis nehnuteľného majetku, ktorého predaj bude spĺňať požiadavky veriteľskej banky. Môžu to byť údaje z USRN, informácie o katastri, adresa alebo prípadne poloha, názov objektu.
Spôsob a mechanizmus predaja vymožiteľného predmetu záložného práva. Ak strany premietli tento moment do dohody, súd použije pravidlá takejto dohody.
Počiatočná predajná cena hypotekárneho aktíva pre nadchádzajúcu aukciu. Určuje ju dohoda strán (ak ju bolo možné dosiahnuť) alebo súd (ak došlo k sporu).
Opatrenia na zaistenie bezpečnosti predmetov, ktoré sú predmetom zberu a následného predaja.

Odsek 3 článku 54 FZ-102 poskytuje dôvody, ktoré umožňujú súdu povoliť dlžníkovi-dlžníkovi odklad predaja vymožiteľného majetku založeného záložnou zmluvou na dobu nepresahujúcu 1 rok. Súd môže na žiadosť záložcu povoliť odklad, ak sú na to opodstatnené dôvody. Štvrtý odsek článku 54 federálneho zákona-102 stanovuje neprípustnosť tohto omeškania v prípade úpadku záložného veriteľa alebo prípadne záložcu. Ďalším dôvodom neprípustnosti omeškania je, ak takéto omeškanie povedie k citeľnému zhoršeniu platobnej schopnosti záložného veriteľa.

Odsek 5 článku 55 federálneho zákona-102 definuje typické situácie, v ktorých nie je možný mimosúdny mechanizmus na uplatnenie hypotekárneho záložného práva. Príkladom takýchto situácií môže byť dopyt po jedinom životnom priestore dlžníka-dlžníka, ktorý je predmetom hypotéky, absencia akýchkoľvek správ o umiestnení záložcu-fyzickej osoby. Podľa toho v týchto prípadoch rozsudok nemôže existovať žiadna alternatíva. Súdna prax túto skutočnosť presvedčivo potvrdzuje.

Ak máte nejaké otázky, môžete ich bezplatne položiť právnikom spoločnosti vo formulári nižšie. Odpoveď kompetentného špecialistu vám pomôže urobiť správne rozhodnutie.

Exekúcia na založený majetok sa uplatní, ak si dlžník neplní svoje povinnosti. Aký je postup pri zhabaní založenej nehnuteľnosti a v akých prípadoch nemusí dlžník ručiť za svoje záväzky, si povieme v článku.

V akých prípadoch sa vykonáva exekúcia na majetok dlžníka?

Ak dlžník nesplní resp nesprávne splní prevzatý záväzok, potom zákonodarca v záujme ochrany práv oprávneného ustanovil možnosť exekúcie na majetok dlžníka, ktorý je založený.

Napriek vine dlžníka Občianskeho zákonníka§ 348 stanovuje, že exekúcia na majetok dlžníka nie je prípustná, ak dlžník mierne porušil povinnosť a výška pohľadávok veriteľa zjavne nezodpovedá hodnote majetku. V tomto prípade však musí byť splnených niekoľko podmienok:

výška dlhu je nižšia ako 5 % hodnoty založeného majetku;
doba omeškania s plnením záväzku na strane dlžníka je kratšia ako 3 mesiace.

Výnimky v zákone

Zákon č. 306-FZ ukladá veriteľovi, ak sa chystá vymáhať založený majetok od dlžníka, písomne mu to oznámiť, čo by malo obsahovať tieto náležitosti:

názov založenej nehnuteľnosti, ktorý zodpovedá záložnej zmluve;
suma požadovaná veriteľom;
možnosť realizácie záložného práva, ktorá je upravená zmluvou;
hodnotu počiatočnej ceny kolaterálu.

Okrem toho, ak má predmet záložného práva v priebehu určitého obdobia tendenciu zhoršovať sa alebo ak existuje tendencia k prudkému poklesu jeho hodnoty oproti hodnote uvedenej v zmluve, veriteľ má 10 dní na možnosť jeho realizácie, len čo dlžník dostane takéto oznámenie.

Termín sa môže líšiť 45 dní od odoslania oznámenia. V opačnom prípade môže byť záložca obvinený z úmyselného zadržiavania predmetu záložného práva za účelom dodatočného obohatenia alebo iných postupov, ktoré sú v rozpore so zákonom.

V každom prípade nové vydanie zákona o záložnom práve zjednodušil možnosť požiadať o jeho výkon a priniesol aj súdnej praxi množstvo nových skúseností.

Ako sa oceňuje založená nehnuteľnosť?

Ocenenie založeného majetku sa spravidla uskutočňuje v 3 etapách:

Stanovenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy o úvere.
Stanovenie hodnoty zabezpečenia majetku. Zákonodarca neuvádza metodiku výpočtu takýchto nákladov; základné štandardy v tento prípad budú interné bankové pokyny. Hlavná vec v tomto prípade je vypočítať 2 smery: všetky možné náklady spojené s predajom založenej nehnuteľnosti a možné riziká.
Určenie možnej ceny, za ktorú sa nehnuteľnosť dostane do dražby. V tomto prípade sa hodnota kolaterálu zosúladí s mierou inflácie.

V každom prípade, bez ohľadu na typ založenej nehnuteľnosti, je pre veriteľa účelnejšie požiadať odborníka o odhad nákladov.

Exekúcia na založenú nehnuteľnosť zmluvou o úvere

Väčšina občanov sa stretla s problémom poskytovania úverov zabezpečených majetkom. Pomerne častá je v tomto prípade zástava nehnuteľnosti alebo auta. Pozrime sa bližšie na všetky úkony zo strany banky.

takze úverová organizácia má právo na exekúciu založenej nehnuteľnosti, ak dlžník alebo ručitelia neuhradia mesačné splátky viac ako 3-krát v priebehu 12 mesiacov, a to aj napriek tomu, že výška omeškania môže byť nepatrná.

Banka môže pri riešení sporu zvoliť mimosúdny postup alebo požiadať súd o exekúciu založenej nehnuteľnosti.

Ak je teda v úverovej zmluve podmienka, že všetky vzniknuté nezhody si zmluvné strany urovnajú rokovaním bez súdneho konania, tak to banka využije. Upozorňujeme, že zákonodarca ustanovil obmedzenie: ak sa v zálohe nachádza nehnuteľnosť, ktorá patrí dlžníkovi z vlastníckeho práva a je to jeho jediné bývanie, možno otázku exekúcie na založenú nehnuteľnosť riešiť len súdnou cestou. Ak však strany po vzniku prieťahu podpísali dohodu, že všetky spory sa budú riešiť mimosúdnou cestou, je to ich právo.

Postupnosť úkonov banky pri použití mimosúdneho konania na zhabanie založeného majetku je teda nasledovná:

S dlžníkom sa pracuje a je mu oznámená výška dlhu a načasovanie jeho splatenia.
Dlžníkovi je zaslaný list, v ktorom sa uvádza, že sa začalo konanie o zhabaní založenej nehnuteľnosti.
Dlžník je povinný odovzdať predmet záložného práva banke aktom prevzatia a prevodu.
Banka oznámi dlžníkovi miesto a čas dražby na predaj založeného majetku.
Ak je dražba uznaná za platnú, z výťažku sa uhrádza dlh voči banke a odmena organizátorovi dražby. Ak potom peniaze zostanú, vrátia sa dlžníkovi.
Ak sa dražba neuskutočnila, banka má právo nehnuteľnosť do 10 dní odkúpiť a svoje pohľadávky započítať v kúpnej výške.
Ak banka odmietne kúpiť založený predmet, o mesiac sa uskutoční druhá aukcia.
Ak sa druhá dražba neuskutoční, banka má právo do 1 mesiaca odkúpiť nehnuteľnosť za cenu o 25 % nižšiu, ako bola jej hodnota pri prvej dražbe.
Ak banka tentoraz právo kúpy nevyužije, záložné právo zaniká.

Pri voľbe súdneho konania na zhabanie založeného majetku banka najskôr zašle dlžníkovi žalobu s podmienkou, že v prípade nesplnenia povinnosti dlžníkom bude vec podaná na súd. Žalobu ďalej banka predkladá súdu, ktorý rozhodne o exekúcii založenej nehnuteľnosti.

Mimosúdne vymáhanie

Mimosúdne vymáhanie na náklady záložného práva je možné v rámci dvoch postupov:

Po dohode strán, avšak len za podmienky, že predmet záložného práva nie je zaradený do súpisu majetku, ktorého zhabanie je prípustné len rozhodnutím súdu.
Podľa výkonného notárskeho zápisu v rámci exekúcie, ktorú vykonávajú súdni exekútori. Takýto postup je prípustný za predpokladu, že záložná zmluva bola overená notárom alebo zmluva o úvere je zabezpečená záložným právom, ktoré nie je zaradené do súpisu majetku, ktorého vymáhanie sa ukladá len rozhodnutím súdu.

Dohoda o možnosti súdne vymáhanie na náklady záložného práva sa uzatvára v rovnakej forme ako záložná zmluva. Zvyčajne je táto podmienka jednoducho zahrnutá do záložnej zmluvy, čo umožňuje stranám nevracať sa k tejto otázke v budúcnosti. Doplnková dohoda alebo podmienka mimosúdneho konania na uspokojenie pohľadávok veriteľa na úkor záložného práva by mala obsahovať opis konkrétneho postupu pri predaji založeného majetku. Minimálny súbor požiadaviek– jednu alebo viac zákonných možností realizácie záložného práva, ako aj doložku o hodnote záložného práva v kontexte vyvolávacej ceny predaja, prípadne postupu pri jej určení.

Ak strany poskytli niekoľko možné spôsoby predajom kolaterálu právo výberu konkrétnej možnosti má veriteľ – záložný veriteľ, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Nakoľko veriteľ nemusí byť priamym záložným veriteľom a dlžník nemusí byť záložcom, na začiatku konania o zhabanie záložného práva je jeho iniciátor povinný oznámiť to všetkým záujemcom zaslaním písomných oznámení. Predaj kolaterálu možno začať až po 10 dňoch od doručenia príslušného oznámenia dlžníkovi (záložcovi), ak zmluva neustanovuje dlhšiu lehotu alebo nevyplýva z požiadaviek zákona. Výnimkou sú bankové postupy: lehotu možno skrátiť len vtedy, ak existuje vážne riziko výrazného poklesu hodnoty zabezpečenia v porovnaní s vyvolávacou cenou predaja uvedenou v oznámení.

Mimosúdny postup pri vymáhaní na náklady kaucie- rýchlejšia, výnosnejšia a efektívnejšia možnosť riešenia dlhového problému a pre všetky strany záväzku. Za týmito výhodami sa však skrýva vyššia miera rizika. Nie je možné vylúčiť situácie zneužitia práva, podvodného konania, porušenia zákonné práva, pretože záujmy strán sú často vážne odlišné a strata vlastníctva záložného práva a strata cenného majetku nie najlepšia cesta z dlhových problémov. Ponechávajúc stranám dostatočný priestor na samostatné určenie postupu pri zhabaní záložného práva, legislatíva však chráni ich práva a záujmy tým, že ustanovuje prípady povinnej aplikácie súdneho inkasného konania. Strany nemôžu obchádzať požiadavky zákona a všetky dohody v tejto veci sa považujú za neplatné.

Súdne zotavenie

Táto možnosť sa používa, ak:

založený majetok historickej alebo kultúrnej hodnoty;
kolaterál je jedinou nehnuteľnosťou na bývanie vo vlastníctve dlžníka;
dlžník je vyhlásený za nezvestného;
V kauze je zapojených viacero hypotekárnych úverov.

Aký je postup:

Banka prijíma opatrenia na splatenie dlhu: posielanie listov, e-mailov, hovorov atď.
Ak opatrenia nenadobudli účinnosť, veriteľ sa obráti na súd s vyhlásenie o nároku. Na základe tejto listiny môže súd rozhodnúť o zaistení predmetu zabezpečenia ešte pred začatím predaja a vydaním právoplatného rozhodnutia.
Po posúdení prípadu súdom sa rozhodne o vymáhaní. Všetci sú o tom informovaní. záujemcov vrátane záložcu. Dlžník má právo spísať žiadosť o odklad dražby. Maximálny termín- 12 mesiacov. Odklad je daný, ak dlžník ubezpečí súd, že bude schopný obnoviť platobnú schopnosť a splatiť dlh veriteľovi.
Ak nedôjde k odvolaniu, oprávnený zašle exekučný titul súdnym exekútorom. Proti dlžníkovi sa začína exekučné konanie.
Majetok je zaistený, dokumenty na zabezpečenie sú zhabané. Potom sa predáva v aukcii.

V ktoromkoľvek štádiu konania má dlžník právo ukončiť vymáhanie, ak si v plnej miere plní svoje záväzky.

Postup pri exekúcii založenej nehnuteľnosti

Súd teda rozhodol o exekúcii založenej nehnuteľnosti a veriteľ z vlastnej iniciatívy zasiela dokumenty súdnych exekútorov na začatie exekučného konania.

Súdny exekútor - exekútor musí odňať založenú vec dlžníkovi alebo prevziať listiny, ktoré sú potrebné na exekúciu na založenú nehnuteľnosť.

Ďalšou fázou je predaj majetku vo verejnej dražbe.

Tu je možných niekoľko scenárov.

Nehnuteľnosť sa úspešne predá v dražbe a z prijatej sumy si veriteľ vyberie svoj dlh, organizátori dražby dostanú poplatok za služby, zostatok (ak existuje) sa prevedie na dlžníka. Ak by peniaze získané predajom nestačili na pokrytie úveru, tak sa zvyšná suma dlhu spláca z ostatného majetku občana.
Živnosti boli vyhlásené za neplatné. Veriteľovi sa ponúka odkúpenie založeného majetku do 10 dní odo dňa dražby vrátane dlhu občana vo výške.
Veriteľ odmieta kúpiť nehnuteľnosť. V tomto prípade je mesiac po prvej aukcii vyhlásená druhá.
Obchody sa nekonali. Veriteľovi je opäť ponúknutá kúpa nehnuteľnosti, ale za cenu o 25 % nižšiu, ako bola deklarovaná v prvej aukcii.
Veriteľ odmietne kúpiť nehnuteľnosť a záložné právo stráca platnosť.

Pri predaji nehnuteľnosti sa v zásade postupuje obdobne ako pri mimosúdnom konaní pri exekúcii založenej nehnuteľnosti. Len s jedným rozdielom: mimosúdne je za predaj nehnuteľnosti zodpovedná banka a v druhom prípade súdny exekútor.

Pravidlá pre exekúciu na založenú vec v mimosúdnom režime

čl. 349 Zákona ustanovuje určité pravidlá pre prípad prevzatia predmetu záložného práva v mimosúdnom režime:

účastníci konania môžu podmienku mimosúdneho konania zahrnúť priamo do samotnej záložnej zmluvy. Dosiahne sa tak kombinácia záložnej zmluvy s dohodou o mimosúdnom režime riešenia problému.
ak je uzatvorená osobitná zmluva, je prípustná len vo forme zhodnej so záložnou zmluvou.
dohoda môže byť uzavretá kedykoľvek. Takáto listina môže na záložnú zmluvu nielen nadväzovať, ale jej aj predchádzať a dokonca aj zmluvu, na základe ktorej vzniká hlavný záväzok.
Z formálneho hľadiska je možné uzavrieť dohodu o mimosúdnom režime aj bez určenia konkrétneho záložného predmetu - takzvaná dohoda pri budúcich záložných právach.
v dohode v celkom určite musí byť špecifikované:
— spôsoby predaja majetku;
- počiatočnú predajnú hodnotu založenej veci alebo spôsob jej určenia.
ak dohoda strán ustanovuje viacero spôsobov speňaženia záložnej veci, má záložca právo voľby jedného z nich, ak v zmluve nie je určená možnosť voľby iného občana.
ak dôjde k exekúcii založenej nehnuteľnosti v mimosúdnom režime podľa výkonného zápisu notára, regulácia tento proces sa vykonáva:
- základy právnych predpisov Ruskej federácie o notároch;
- Federálny zákon „o exekučnom konaní“.
musia byť splnené tieto podmienky:
— dlžník neplní alebo plní nesprávne záväzok zaručený záložným právom;
– záložná zmluva, v ktorej je podmienka možnosti výkonu vymáhania v mimosúdnom režime, bola overená notárom.
pri mimosúdnom vymáhaní je príslušná oprávnená osoba, ktorá vymáha v súlade s pravidlami Základov právnej úpravy Ruskej federácie o notároch (záložca alebo notár), povinná oznámiť záložcovi, záložcom a dlžníkovi spustenie postupu.

Problémy s exekúciou na zastavaný majetok

Pri exekúcii založenej nehnuteľnosti môžu nastať problémy, o ktorých je potrebné vedieť a ak je to možné, predchádzať im.

Pred predajom založenej nehnuteľnosti je potrebné vykonať jej ocenenie. V tomto prípade môže dôjsť ku konfliktu strán, pretože odborníci môžu pri výpočte hodnoty zabezpečenej nehnuteľnosti použiť rôzne ukazovatele.
Náklady organizátora dražby sú 3% z výťažku po predaji založenej nehnuteľnosti. Preto, ak suma z predaja nestačí na zaplatenie jeho služieb, tieto náklady hradí záložný veriteľ.
V prítomnosti dobré dôvody súd má právo odložiť predaj majetku dlžníka na dražbe na 1 rok. Toto omeškanie však nezbavuje dlžníka platenia úrokov, pokút a penále, ktoré mu z omeškania so záväzkom vznikli. Súhlas, nie celkom humánne opatrenie zo strany zákonodarcu. A nie je známe, v koho prospech bude toto ustanovenie vykladané. Dá sa však dúfať, že za tento čas dlžník nájde peniaze na zaplatenie dlhu a jeho majetok sa nebude musieť predávať v dražbe.
Ak bolo rozhodnuté o predaji založenej nehnuteľnosti v dražbe, treba o tom dlžníka upovedomiť najneskôr 10 dní vopred. V opačnom prípade môžu byť tieto dražby vyhlásené za neplatné.
Ak sa na posúdenie hodnoty nehnuteľnosti podieľa mimosúdny znalec, počiatočná cena predmetu v dražbe by nemala byť nižšia ako 80 % sumy uvedenej v správe o ocenení.
Dražba je vyhlásená za neplatnú, veriteľ odmietne nehnuteľnosť vypratať, záložná zmluva zaniká. Čo potom s dlhom? Práve toto ustanovenie nepriamo porušuje práva veriteľa.
V každom prípade pri zhabaní založenej nehnuteľnosti treba na to dlžníka upozorniť. Inak, ako môže previesť doklady veriteľovi na predaj nehnuteľnosti v dražbe?

Exekúcia na založenú nehnuteľnosť je teda jedným z najkontroverznejších postupov v Ruská legislatíva. Napriek viac ako podrobným a popis krok za krokom regulačných postupov právne úkony V praxi vznikajú problémy, ktoré si strany musia vyriešiť sami alebo súdnou cestou.

Zjednodušený postup pre výber kolaterálu

čl. 12 spolkového zákona „o záložniach“ ustanovuje zjednodušený postup, v rámci ktorého sa vykonáva exekúcia na založený majetok.

Ak dlžník nesplní svoj záväzok v dodatočnej lehote jedného mesiaca, ktorá sa začína počítať odo dňa nasledujúceho po dni vrátenia peňažných prostriedkov, vec dostane status neprevzatá.

Časť 2 Čl. 12 tohto zákona je uvedené, že záložne má právo vymáhať veci s takto prideleným postavením.

Inkaso sa vykonáva na základe výkonného zápisu notára v nepopierateľnom režime. Podmienky zmluvy o pôžičke však môžu založiť možnosť exekúcie bez použitia vhodného nápisu.

Zákon ustanovuje právo dlžníka kedykoľvek predtým, ako záložne predá založený majetok, zaplatiť dlh záložni, čím sa ukončí konanie o vymáhaní založeného majetku.

Postup pri exekúcii a spôsoby predaja založeného majetku

Exekúciu na založený majetok možno vymáhať súdnou alebo mimosúdnou cestou. Ak dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom neustanovuje inak, uplatní sa súdne konanie o exekúcii. V prípadoch ustanovených zákonom možno vykonať exekúciu na predmet záložného práva len na súde (pozri odseky 1 - 3 článku 349 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 51, odsek 5 a 6 článku 55 federálneho zákona). Zákon zo 16. júla 1998 N 102- federálny zákon „o hypotéke (zálože nehnuteľností)“ (ďalej len zákon o hypotéke).

Exekúcia na založenú nehnuteľnosť súdneho poriadku vykonaná predložením príslušnej reklamácie. Nárok na exekúciu na založenom majetku a nárok na vymoženie dlhu zo zabezpečenej povinnosti sú nezávislé nároky a možno ich podať na súd súčasne alebo samostatne (v ľubovoľnom poradí) (pozri bod 9 uznesenia pléna Najvyššieho súdu). Rozhodcovský súd Ruskej federácie zo dňa 17.02.2011 N 10 , bod 65 výnosu Pléna Ozbrojených síl Ruskej federácie zo 17. novembra 2015 N 50, Rev. súdna prax, schválené Prezídiom Ozbrojených síl Ruskej federácie dňa 7. decembra 2011).

Toto pravidlo platí len v prípadoch, keď je záložcom zabezpečený dlžník. V opačnom prípade v rámci exekučného konania nemožno dlžníka zaťažiť majetkom tretej osoby.

Pri vyrubení exekúcie na založenú nehnuteľnosť v súdnom konaní predaj tejto nehnuteľnosti podľa všeobecné pravidlo realizované jeho predajom verejná dražba.

Postup pri vykonávaní verejných dražieb na predaj založených hnuteľných vecí určuje čl. 350, 350.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a právnych predpisov o exekučnom konaní (pozri najmä časť 3 a 4 článku 78, článok 87, kapitola 9 zákona o exekučnom konaní). Verejné dražby na predaj založenej nehnuteľnosti sa konajú v súlade s právnymi predpismi o exekučnom konaní s prihliadnutím na špecifiká ustanovené zákonom o hypotékach (pozri ods. 1, § 56 tohto zákona).

V časti neupravenej príslušnými normami, do verejná dražba na predaj založeného majetku (hnuteľného aj nehnuteľného) sa použijú ustanovenia čl. 449.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

o mimosúdne uvalením exekúcie na založený majetok sa jeho predaj spravidla uskutočňuje prostredníctvom dražby.

Postup pri výberových konaniach na predaj založených hnuteľných vecí upravuje čl. 350.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie alebo dohoda medzi záložcom a záložným veriteľom (článok 1 článku 350.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Dražby na predaj založenej nehnuteľnosti sa konajú v súlade so zákonom o hypotékach (pozri najmä § 59 tohto zákona).

V časti neupravenej príslušnými normami podlieha ponuka na predaj založeného majetku (hnuteľného aj nehnuteľného). všeobecné ustanovenia civilné právo o uzavretí zmluvy v dražbe (články 447 - 449 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) (pozri odsek 7 článku 350.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odsek 3 odseku 2 článku 56 zákona o hypotékach ).

Zákon alebo dohoda strán môže ustanoviť aj nasledujúce spôsoby realizácie záložného práva hnuteľný majetok pri ukladaní trestu (na súde aj mimosúdne):

Odchod záložným veriteľom predmetu záložného práva za ním;

Predaj predmetu záložného práva záložcom inej osobe.

Použitie týchto metód v mimosúdnom konaní o exekúcii na založený hnuteľný majetok je možné za predpokladu, že záložcom je osoba vykonávajúca podnikateľskú činnosť (pozri odsek 1 článku 350 a odsek 2 článku 350.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). .

Zastavené nehnuteľnosť keď je na ňu uplatnená exekúcia (súdna aj mimosúdna), po dohode strán ju možno realizovať tak, že záložca záložnej veci zanechá za sebou. Tento spôsob je možné použiť v prípadoch, keď sú zmluvnými stranami záložnej zmluvy subjekt alebo individuálny podnikateľ a zmluva je uzatvorená na zabezpečenie záväzkov súvisiacich s podnikateľská činnosť(pozri odseky 2 a 3 článku 55, článok 59.1 zákona o hypotékach).

Pri vyrubení exekúcie na založenú nehnuteľnosť v súdnom konaní možno túto nehnuteľnosť po dohode strán predať aj na dražbách, ktoré nie sú verejné (okrem prípadov, keď zo zákona možno vyrubiť vec len na súde) (odsek 2 § 56 zákona o hypotékach).

Pravidlá na určité typy Záložné právo môže ustanoviť aj iné spôsoby predaja založeného majetku. Napríklad záložné záväzkové právo na základe dohody strán možno vykonať jeho prevodom na záložného veriteľa alebo postúpením záložnému veriteľovi alebo tretej strane (pozri článok 358.8 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Ak zmluva o exekúcii k založenej nehnuteľnosti upravuje viacero spôsobov predaja tejto nehnuteľnosti, právo voľby spôsobu predaja má spravidla záložný veriteľ (odsek 2 ods. 7 § 349 Občianskeho zákonníka Ruská federácia).

Exekúcia záložného práva mimosúdnou cestou sa spravidla vykonáva mimo exekučného konania - vykonaním úkonov potrebných na predaj predmetu záložného práva samotným záložným veriteľom príslušným spôsobom (najmä dohodou s organizátorom dražby pri predaji majetku na dražbe) (článok 4 čl. 350 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V prípade, že je záložná zmluva osvedčená notárom, mimosúdne vymáhanie založenú nehnuteľnosť možno obrátiť aj na zákl výkonným zápisom notára (