Порядок встановлення зон із особливими умовами використання. Чи будуть складності під час будівництва поблизу зони з особливими умовами використання території? Як дізнатися про обмеження на свою земельну ділянку

СЗЗ відокремлюють промислові об'єкти та виробництва, групи промислових об'єктівта споруди, що є джерелами впливу на довкілля та здоров'я людини, від території житлової забудови, ландшафтно-рекреаційних зон, зон відпочинку, територій курортів, санаторіїв, будинків відпочинку, стаціонарних лікувально-профілактичних установ, територій садівничих товариств та котеджних забудов, дачних та садово-городніх ділянок. 1.3. Для об'єктів, що є джерелами впливу на довкілля, розробляється проект санітарно-захисної зони. Проектування санітарно-захисних зон здійснюється на всіх етапах розробки містобудівної документації, проектів будівництва, реконструкції та експлуатації окремого промислового об'єктута виробництва та (або) групи промислових об'єктів та виробництв.

Зони з особливими умовами використання територій

Можливо встановлена ​​заборона на будівництво, на розміщення об'єктів, що завдають шкоди навколишньому середовищу тощо. Обмеження зони з особливими умовами використання територій залежать від її типу та призначення.

Згідно з Містобудівним кодексом РФ виділяються такі типи зон з особливими умовами використання територій: охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об'єктів культурної спадщини(пам'ятників історії та культури) народів Російської Федерації, водоохоронні зони, зони затоплення, підтоплення, зони санітарної охорониджерел питного та господарсько-побутового водопостачання, зони об'єктів, що охороняються, та інші зони.

Зони особливого використання земель

Кордони зон з особливими умовами використання території підлягають опису та внесенню до державний кадастрнерухомості (стаття 10 Федерального закону "Про державний кадастр нерухомості" від 24 липня 2007 року №221-ФЗ). Для внесення до державного кадастру нерухомості відомостей про зонах з особливими умовами використання територій, необхідно виконати землевпорядні роботи та подати документи на встановленому порядкудо органу кадастрового обліку.

Правила встановлення зон з особливими умовами використання територій різноманітні та у зв'язку з вузькоспеціальною спрямованістю регулюються безліччю нормативно-правових актів, що ускладнює підготовку документів для внесення відомостей про зони до державного кадастру нерухомості.

Розміри та межі санітарно-захисної зони визначаються у проекті санітарно-захисної зони. Розробка проекту санітарно-захисної зони для об'єктів ІІ – ІІІ класуНебезпека є обов'язковою.

1.4.

Увага

Розмір санітарно-захисної зони для груп промислових об'єктів та виробництв або промислового вузла (комплексу) встановлюється з урахуванням сумарних викидів та фізичного впливу джерел промислових об'єктів та виробництв, що входять у промислову зону, промисловий вузол (комплекс). Для них встановлюється єдина розрахункова санітарно-захисна зона, та після підтвердження розрахункових параметрів даними натурних досліджень та вимірювань оцінки ризику для здоров'я населення остаточно встановлюється розмір санітарно-захисної зони.

2. облік зон з особливими умовами використання територій

Земельні ділянки, що входять до складу зон з особливими умовами використання територій, у правовласників земельних ділянок, як правило, не вилучаються, але в їх межах може бути введений особливий режим використання таких ділянок, що обмежує або забороняє ті види діяльності, що суперечать цілям встановлення зон. Склад та утримання обмежень у використанні земель у межах зон встановлюються відповідно до нормативних правовими актаминезалежно від виду прав на земельна ділянка.
Кордони зон з особливим режимом використання територій встановлюються за проектами будівництва відповідних об'єктів або за затвердженими нормативами з урахуванням розташування зоноутворюючих об'єктів, їх призначення, параметрів, конструкції та ступеня впливу на навколишнє середовище.

Стаття 9. Зони з особливими умовами використання території

У зв'язку з цим кадастровий паспорт/виписка на земельну ділянку має бути досить «свіжою». Наприклад, в кадастровому паспорті, отриманому в 2010 р., такої інформації не буде.

Інфо

Також слід враховувати, що основне призначення зон з особливими умовами використання територій – це охорона режимного або цінного об'єктуабо захист від об'єкта, що надає негативний вплив на навколишнє середовище та людину. Якщо поблизу земельної ділянки розташована лінія електропередачі, об'єкт культурної спадщини або джерело водопостачання, це може вказувати на те, що ваша земельна ділянка входить до зони з особливими умовами використання територій.

Кожен громадянин має право користуватися береговою смугою водних об'єктівзагального користування за допомогою пересування та перебування біля них, у тому числі для здійснення аматорського та спортивного рибальства та причалювання плавальних засобів. Регламенти використання території водоохоронних зон та прибережних захисних смуг Забороняється: Допускається: Прибережна захисна смуга: 1.
використання стічних воддля добрива ґрунтів; 2. розміщення цвинтарів, скотомогильників, місць поховання відходів виробництва та споживання радіоактивних, хімічних, вибухових, токсичних, отруйних та отруйних речовин; 3. здійснення авіаційних заходів щодо боротьби зі шкідниками та хворобами рослин; 4. рух та стоянка транспортних засобів(крім спеціальних транспортних засобів), за винятком їх руху по дорогах та стоянки на дорогах та у спеціально обладнаних місцях, що мають тверде покриті; 5.

Зони з особливими умовами використання території

Для того, щоб скористатися послугами даного сервісу, необхідно на головній сторінці сайту Кадастрової палати з переліку електронних сервісів вибрати вкладку «Дізнатися про обмеження на земельну ділянку», вказати кадастровий номер земельної ділянки або обліковий номер зони та натиснути «Знайти». У випадку, якщо земельна ділянка входить до зони з особливими умовами використання території, то користувач отримає відповідь, в якій буде вказана вся інформація про цю зону, а також відповідний ряд обмежень. Відзначимо, що відомості електронного сервісу призначені виключно для некомерційного використання та несуть довідковий характер. Інформація надана редакції Профкадастр.рф прес-службою Філії ФДБУ «ФКП Росреєстру» по Калузькій області.

Важливо

Що робити, якщо ділянка потрапила до зони? Що ж робити, якщо ваша ділянка знаходиться в зоні? Насамперед, не варто думати, що частиною земельної ділянки, яка увійшла в зону з особливою умовою використання територій, неможливо користуватися. Знаходження земельної ділянки в зоні накладає на її правовласника зобов'язання щодо дотримання особливого режиму використання, але не позбавляє його прав на землю.

У той же час, недотримання встановленого режиму може призвести до небажаних наслідків від адміністративного покараннядо неможливості оформлення права на створений об'єкт нерухомості. Обмеження зони з особливими умовами використання території залежить від її виду.
Склад обмежень містить у нормативно-правовому акті, на підставі якого встановлено зону, а також у кадастровому паспорті/виписці на земельну ділянку.
Як дізнатися, чи входить ділянка до зони з особливими умовами використання території? Зони з особливими умовами використання територій є джерелом запровадження обмежень щодо використання земельних ділянок. Дані обмеження прав на землю встановлюються актами виконавчих органів державної влади, актами органів місцевого самоврядуваннята зберігаються при переході права власності на земельну ділянку до іншої особи.

Такі обмеження повністю або частково поширюються на всі земельні ділянки, що входять до меж зон з особливою умовою використання. Основне призначення зон з особливими умовами використання територій – це охорона режимного або цінного об'єкта або захист від об'єкта, що негативно впливає на навколишнє середовище та людину.

Що таке зони із особливими умовами використання територій?

Відповідно до чинного законодавства правовласники земельних ділянок мають право вільно володіти, користуватися та розпоряджатися ними встановлених закономрамках, а також з урахуванням накладених обмежень. Зони з особливими умовами використання територій є одним із видів обмежень прав на землю, при цьому на відміну від інших обмежень мають специфічний порядок їх встановлення, заснований на імперативному початку. Сенс поняття «зони з особливими умовами використання територій» закладено у ньому самому. Це зони, розташовані на певній території та в межах яких введено особливий, відмінний від звичайного режим використання. Зазвичай, такий режим обмежує можливості використання території. Можливо встановлена ​​заборона на будівництво, на розміщення об'єктів, що завдають шкоди навколишньому середовищу тощо.

Обмеження зони з особливими умовами використання територій залежать від її типу та призначення. Відповідно до Містобудівного кодексу РФ виділяються такі типи зон з особливими умовами використання територій: охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об'єктів культурної спадщини (пам'ятників історії та культури) народів Російської Федерації, водоохоронні зони, зони затоплення, підтоплення, зони санітарної охорони джерел питного та господарсько-побутового водопостачання, зони об'єктів, що охороняються, та інші зони.

Як встановлюються межі зони?

Зона з особливими умовами використання територій встановлюється на підставі нормативно-правового акта органу державної влади або місцевого самоврядування, в якому містяться вимоги та порядок встановлення такої зони, а також перелік обмежень, що накладаються на використання об'єктів, що розташовані в такій зоні.

Кожна зона має певні межі. Текстовий та графічний опис розташування межі зон вносяться до державного кадастру нерухомості (далі - ДКН).

Де міститься інформація про зони (доступні ресурси)?

Дізнатися, чи входить земельна ділянка в кордон будь-якої зони з особливими умовами використання територій, можна з кадастрового паспорта/виписки на таку ділянку, а також за допомогою загальнодоступного сервісу «Публічна кадастрова карта Росреєстру» на сайті Росреєстру www.rosreestr.ru У зв'язку з обмеженістю інформації, що розміщується на ресурсі «Публічна кадастрова карта», у ньому містяться лише межі зони, її тип та найменування. Відомості про зону у кадастровому паспорті/виписці порівняно розширені.

При цьому слід враховувати, що наповнення ДКН відомостями про зони з особливими умовами використання територій розпочато порівняно недавно і триває до цього дня. У зв'язку з цим кадастровий паспорт/виписка на земельну ділянку має бути досить «свіжою». Наприклад, у кадастровому паспорті, отриманому в 2010 р., такої інформації не буде.

Також слід враховувати, що основне призначення зон з особливими умовами використання територій – це охорона режимного або цінного об'єкта або захист від об'єкта, що негативно впливає на навколишнє середовище та людину. Якщо поблизу земельної ділянки розташована лінія електропередачі, об'єкт культурної спадщини або джерело водопостачання, це може вказувати на те, що ваша земельна ділянка входить до зони з особливими умовами використання територій.

Що робити, якщо ділянка потрапила до зони?

Що ж робити, якщо ваша ділянка знаходиться в зоні? Насамперед, не варто думати, що частиною земельної ділянки, яка увійшла в зону з особливою умовою використання територій, неможливо користуватися. Знаходження земельної ділянки в зоні накладає на її правовласника зобов'язання щодо дотримання особливого режиму використання, але не позбавляє його прав на землю. Водночас недотримання встановленого режиму може призвести до небажаних наслідків від адміністративного покарання до неможливості оформлення права на створений об'єкт нерухомості.

Обмеження зони з особливими умовами використання території залежить від її виду. Склад обмежень містить у нормативно-правовому акті, на підставі якого встановлено зону, а також у кадастровому паспорті/виписці на земельну ділянку.

Знаходження земельної ділянки у межах зони з особливими умовами використання позначається у ДКН у вигляді частини земельної ділянки, якщо земельна ділянка повністю знаходиться в зоні, то частина формується рівною за площею земельної ділянки. У складі кадастрового паспорта/виписки на земельну ділянку відомості про обмеження, пов'язані з встановленою зоною з особливими умовами використання територій, містяться у характеристиці такої частини земельної ділянки у відповідному розділі кадастрового паспорта/виписки КП3/КВ3.

Олександр Ердинєєв

Чи не найважливішим етапом купівлі земельної ділянки є якомога повніший і ретельніший збір інформації для виявлення факторів, які можуть позначитися на реалізації мети, з якою ця ділянка купується. Першочерговим завданням при юридичній перевірці обраного для придбання ділянки є збір інформації про зони з особливими умовами використання територій. Як показує практика, недолік або невчасне отримання такої інформації найчастіше негативним чином позначається не лише на бюджеті та термінах будівництва, а й загалом на долі збудованого об'єкта.

Відповідно до п. 4 ст. 1 Містобудівного кодексу РФ до зон з особливими умовами використання територій відносяться: охоронні, санітарно-захисні зони, зони охорони об'єктів культурної спадщини, водоохоронні зони, зони затоплення, підтоплення, зони санітарної охорони джерел питного та господарсько-побутового водопостачання, зони об'єктів, що охороняються і зони, що встановлюються відповідно до законодавства Російської Федерації.

На сьогоднішній день існує понад 200 різновидів зон із особливими умовами використання територій 1 .

Кожна з таких зон має свої підстави виникнення, розміри та правовий режим, які встановлюються законодавством у відповідній сфері, та перерахувати у статті всі їхні особливості не є можливим і не має сенсу. Єдине, що об'єднує всі ці зони та має найбільше значеннядля покупця - вони створюють ті чи інші обмеження діяльності на відповідній частині земельної ділянки. Пов'язані ці обмеження здебільшого з можливістю розміщення об'єктів капітального будівництвау принципі або дотриманням певних параметрів об'єкта, що зводиться, проведенням тих чи інших будівельних робітта розміщенням відходів.

Відповідно до абз. 2 п. 3 ст. 87 Земельного кодексуРФ включені до складу зон з особливими умовами використання територій земельні ділянки у їх власників, землекористувачів, землевласників та орендарів не вилучаються, але в межах цих ділянок може бути введений особливий режим їх використання, що обмежує або забороняє ті види діяльності, які несумісні з метою встановлення таких зон.

Однак головна проблема для майбутнього власника або власника земельної ділянки полягає не в тому, що згадані вище обмеження існують, і навіть не у відсутності чітких режимів використання зон з особливими умовами використання територій, а у відсутності порядку встановлення їх кордонів та доступності відомостей про них у Єдиному державний реєстрнерухомості (далі - ЄДРН).

Проблеми державної реєстрації та кадастрового обліку зон з особливими умовами використання

Відповідно до підп. 3 п. 2 ст. 7 Федерального закону від 13.07.2015 № 218-ФЗ «Про державної реєстраціїнерухомості» (далі - Закон про держреєстрацію нерухомості) до складу ЄДРН входить самостійний реєстр відомостей про межі зон з особливими умовами використання території та інших зон, що тим чи іншим чином обмежують використання земельних ділянок. Відповідно до підп. 5 п. 5 ст. 8 Закону про держреєстрацію нерухомості відомості про те, що ділянка повністю або частково розташована у межах території з особливими умовами використання території, включаються до кадастру нерухомості, який є складовоюЄДРН.

Відповідно до ст. 10 Закону про держреєстрацію нерухомості в ЄДРН вносяться такі відомості про зони з особливими умовами використання територій:

1) індивідуальні позначення таких зон та територій (вид, тип, номер, індекс та інші позначення);

2) опис розташування меж таких зон і територій;

3) найменування органів державної влади або органів місцевого самоврядування, які ухвалили рішення щодо встановлення таких зон, про створення таких територій;

4) реквізити рішень органів державної влади або органів місцевого самоврядування про встановлення або зміну таких зон, про створення або зміну таких територій та джерела офіційного опублікування цих рішень;

5) реквізити угоди про створення особливої ​​економічної зони, території випереджаючого соціально-економічного розвитку, зони територіального розвитку в Російській Федерації;

7) реквізити рішень Уряду РФ про створення, про збільшення площі або про дострокове припинення існування особливої ​​економічної зони, території випереджаючого соціально-економічного розвитку, зони територіального розвитку в РФ, гральній зоні.

У цьому підп. 9 п. 1 ст. 32 Закону про держреєстрацію нерухомості передбачає обов'язок органів державної влади та органів місцевого самоврядування направляти до Росреєстру документи або відомості, що містяться в них, для внесення відомостей до ЄДРН у разі прийняття ними рішень (актів) про встановлення, зміну або про припинення існування тієї чи іншої зони з особливими умов використання територій.

Крім того, відповідно до п. 3 ст. 46 Федерального закону від 24.07.2007 № 221-ФЗ «Про кадастрову діяльність» (далі - Закон № 221-ФЗ) відомості про встановлені до дня набрання чинності цим законом зони з особливими умовами використання територій, що містяться в документах, що зберігаються в державному фонді даних, отриманих внаслідок землеустрою у строки та в порядку, встановлені органом нормативно-правового регулювання у сфері кадастрових відносин, підлягають внесенню до державного кадастру нерухомості

p align="justify"> Окремі положення галузевих нормативних актів прямо встановлюють, що охоронна зона вважається встановленою з моменту здійснення її кадастрового обліку (див., наприклад, п. 6 Правил встановлення охоронних зон об'єктів електромережного господарствата особливих умов використання земельних ділянок, розташованих у межах таких зон, затверджених постановою Уряду РФ від 24.02.2009 (№ 160).

Відповідно до наказу Мінекономрозвитку Росії від 12.12.2014 № 798 до 1 січня 2017 р. було встановлено перехідний період, протягом якого Росреєстр повинен був включити до державного кадастру нерухомості відомості про встановлені до набрання чинності Законом № 221-ФЗ зони з особливими умовами використання територій. Терміни у вказаному наказі не були змінені.

Отже, передбачається, що відомості про всі зони з особливими умовами використання територій, які були встановлені до 2008 р., тепер містяться в реєстрі нерухомості.

Спираючись на перелічені вище норми, можна припустити, що, отримавши виписку з ЄДРН, можна точно дізнатися, які охоронні зони встановлені щодо планованого до придбання земельної ділянки, і зіставити дані зони з планованим до здійснення проектом забудови. Проте, на жаль, начебто, гранично зрозумілий правовий механізм, закладений у Законі про держреєстрацію нерухомості, на практиці майже не працює. До його набрання чинності аналогічні норми вже існували в Законі № 221-ФЗ, і існуюча на сьогоднішній день судова практика демонструє відсутність втілення їх у реальному житті.

Так, наприклад, існує судова практика, що сформувалася, згідно з якою охоронна зона інженерних мереж, побудованих в радянський період, Не вимагала кадастрового обліку, і, відповідно, обмеження такої зони діють без кадастрового обліку і в даний час (Визначення ВАС РФ від 04.06.2013 № ВАС-6464/13 у справі № А65-30854/2011).

Ситуацію з «невиявленими» зонами, на жаль, не виправляє наявність у п. 6 ст. 56 ЗК РФ норми про те, що охоронні зони є обтяженням земельної ділянки та підлягають державній реєстрації як такі. Правозастосовна практикадержавні органи ігнорує зазначену норму ЗК РФ. Так, Росреєстр як орган, відповідальний за реєстрацію прав на нерухоме майно та обмежень (обтяжень) такого майна, вважає, що таке обмеження використання ділянки, як охоронна зона, не підлягає державній реєстрації (див. лист Росреєстру від 18.12.2014 № 14-17484 /14).

До такого висновку приходять і суди (див., наприклад, Апеляційна ухвала Верховного судуРеспубліки Татарстан від 13.11.2014 у справі №33-15312/2014). Основним аргументом судів є те, що створення охоронної зони та обмеження щодо використання земельної ділянки охоронної зонипов'язані з самим фактом існування небезпечного об'єкту, а чи не з реєстрацією охоронної зони.

Як визначити, чи попадає ділянка в зону з особливими умовами використання?

Виходячи з практики, мабуть, найпроблемнішими для власників та інших власників земельних ділянок сьогодні залишаються охоронні зони лінійних об'єктів та санітарно-захисні зони.

При перевірці запланованої до придбання земельної ділянки особливу увагуслід приділяти розміщеним у межах чи на прилеглих ділянках інженерним мережам. Наприклад, навколо надземного чи підземного трубопроводу виникає охоронна зона, режим якої може стати неприємним сюрпризом для багатьох забудовників. При цьому особливо гостро стоїть питання визначення охоронної зони навколо підземних споруд, які візуально виявити і зовсім неможливо.

Ще однією несподіваною проблемою для власника земельної ділянки може стати його потрапляння до санітарно-захисних зон (далі - СЗЗ), які встановлюються навколо об'єктів та виробництв, що є джерелами впливу на середовище проживання та здоров'я людини. По суті встановлення СЗЗ - це планувальне рішення, спрямоване забезпечення санітарно-епідеміологічного благополуччя населення. Спеціальний закон прямо не вказує на обов'язковість запровадження таких зон у містобудівну документацію. Вони згадуються лише у контексті розробки схем територіального планування, генеральних планів поселень, проектів планування житлових районів, а також забезпечення якості повітря у міських та сільських поселеннях, у житлових приміщеннях.

Зазначимо, що внесення відомостей про СЗЗ в генеральний план поселення є не дуже вдалим варіантом, оскільки в силу особливостей СЗЗ вони піддаються коригування, і в цьому випадку треба буде або вносити зміни до генерального плану поселення, або будуть суттєві розбіжності у містобудівній документації. Наприклад, у Ростові-на-Дону СЗЗ включені до генерального плану, і ступінь актуальності цієї інформації вкрай низька, оскільки зміни до генерального плану не встигають за коригуванням СЗЗ.

Імперативні норми, що визначають розміри СЗЗ, у законодавстві відсутні. У СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санітарно-захисні зони та санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об'єктів» прописані їх нормативні розміри для різноманітних об'єктів (за ступенем шкідливості для людини), проте при дотриманні певних процедур розміри можуть бути змінено на підставі проекту, самостійно розробленого власником об'єкта із залученням для проведення необхідних досліджень акредитованої організації.

Зазначимо, що на практиці власники об'єктів не прагнуть розробляти проекти, що обґрунтовують скорочення СЗЗ, оскільки це вимагає від них матеріальних та тимчасових витрат. Найчастіше створювані проекти СЗЗ передбачають максимальні нормативні розміри без урахування інтересів осіб, чиї земельні ділянки потрапляють до встановлених СЗЗ.

Як було зазначено вище, теоретично власник об'єкта нерухомості, щодо якого вводиться СЗЗ або охоронна зона, а також орган, який встановив відповідну зону, має внести відомості про неї в ЄДРН. Проте власники та державні органидалеко не завжди виконують ці обов'язки, а відповідальність за це у законодавстві не передбачено. Тому насправді відомостей про СЗЗ та охоронні зони в ЄДРН часто відсутні.

При цьому відповідно до судовою практикоюце не означає, що такі зони не були встановлені (див. судової практикиЗС РФ за IV квартал 2012 року, утв. Президією ЗС РФ 10.04.2013). Такий підхід призводить до легалізації існування СЗЗ та охоронних зон навіть при повідомленні або непоінформованості власника ділянки про наявність обтяження.

Так як на відомості з ЄДРН не можна покладатися, єдиним способом хоча б частково усунути ризики потрапляння земельної ділянки в будь-яку зону з особливими умовами використання є самостійний збір усієї доступної інформації. Значну допомогу тут може надати просто уважне вивчення прилеглої до ділянки території щодо виявлення об'єктів, навколо яких може бути встановлена ​​СЗЗ або охоронна зона.

Інформацію про наявність на погодженні проектів обґрунтування розмірів розрахункових СЗЗ та встановлення остаточних СЗЗ можна знайти в Реєстрі санітарно-епідеміологічних висновків на проектну документацію, електронна версіяякого розташовано на сайті http://fp. crc. ru/. Більш надійно визначити, чи попадає ділянка в СЗЗ, можна письмово, звернувшись до територіальний органРосспоживнагляду та отримавши інформацію про наявність встановлених СЗЗ щодо виявлених при самостійному огляді, а також будь-яким іншим чином об'єктів.

Право на відшкодування збитків особи, чия ділянка потрапила до зони з особливими умовами використання

Як випливає з вищевикладеного, при включенні земель та розташованих на них об'єктів до складу ЗЗЗ та охоронних зон правовласники стикаються з примусовим обмеженням своїх прав на розміщення певних об'єктів та ведення деяких видів діяльності. Формально ЗК РФ передбачає право власника майна, яке опинилося у складі СЗЗ чи охоронної зони, на відшкодування збитків, проте практично все негаразд безхмарно.

З огляду на п. 3 ст. 1064 ЦК України шкода від правомірних дійпідлягає відшкодуванню у випадках, передбачених законом. Що стосується описуваної ситуації закріплено лише один спосіб захисту порушених прав - відшкодування збитків (ст. 57 ЗК РФ). Порядок відшкодування збитків визначається затвердженими постановою Уряду РФ від 07.05.2003 № 262 правилами відшкодування власникам земельних ділянок, землекористувачам, землевласникам та орендарам земельних ділянок збитків, заподіяних тимчасовим заняттям земельних ділянок, обмеженням прав власників земельних ділянок, землекористувачів у земель якості земель внаслідок діяльності інших осіб (далі – Правила № 262).

Загальний принцип у тому, що з розрахунку розміру збитків враховуються (п. 8 Правил № 262):

різниця між ринковою вартістю земельної ділянки без урахування та вартістю з урахуванням обмежень прав;

збитки, які власники земельної ділянки зазнають у зв'язку з достроковим припиненнямсвоїх зобов'язань перед третіми особами, у тому числі втрачена вигода;

витрати, що стосуються обмеження прав.

Водночас згідно з п. 5 Правил № 262 розмір збитків визначається за згодою сторін та розраховується відповідно до методичними рекомендаціями, які, на жаль, досі не затверджені і навіть не розробляються.

Незгода з розміром збитків визнається основою подачі позовної заявипро відшкодування збитків. Однак у суді особам, чиї права порушені або обмежені встановленням СЗЗ чи охоронної зони, доведеться зіткнутися із низкою проблем.

Головна з них у тому, що судові актиза стягненням такого роду збитків поодинокі, а загальний підхід до вирішення подібних суперечок відсутній.

Суди виходять із того, що право на відшкодування надано власникам та іншим титульним власникам земельних ділянок, правомочності яких були обмежені безпосередньо у разі виникнення відповідного обтяження (див., наприклад, Ухвала Ленінградського обласного суду від 09.10.2013 у справі № 33-466/ постанову Вісімнадцятого арбітражного апеляційного судувід 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 у справі № А07-13987/2013).

Підхід судів простий: якщо особа не була власником, коли було введено СЗЗ чи охоронну зону, значить, інтереси цієї особи не порушені.

Виходить, що попередній власник землі декларація про компенсацію збитків втратив (об'єкт відчужений), а це право не придбав. Таким чином, відсутність обов'язку власника об'єкта, щодо якого була встановлена ​​відповідна зона до набрання чинності Законом № 221-ФЗ, внести відомості про це до реєстру не тільки тягне за собою ризик «несподіваного» придбання ділянки з СЗЗ або охоронною зоною, а й фактично зводить нанівець шанси покупця відшкодування збитків порядку ст. 57 ЗК РФ.

Судова практика щодо самого факту обмеження прав, застосовуваного в подібних ситуаціяхпорядку відшкодування збитків та розрахунку їх розміру суперечлива.

Так, наприклад, під час розгляду справи № А41-20317/11 суд задовольнив вимогу радгоспу про стягнення збитків у вигляді втрати ринкової вартостіземельної ділянки, спричиненої поширенням на частину її території СЗЗ, встановленої навколо міжпоселенського цвинтаря. У справі суди керувалися лише нормами ст. 15 ГК РФ, не посилаючись на ст. 57 ЗК РФ (ухвала ФАС Московського округу від 16.05.2012 у справі № А41-20317/11).

В іншій справі Смоленський обласний суд скасував рішення суду першої інстанції, який задовольнив вимоги власників землі про стягнення її ринкової вартості у зв'язку з неможливістю використання ділянки за призначенням через те, що вона перебувала у СЗЗ кладовища та на його території було зроблено поховання. Суд дійшов висновку, що сам факт знаходження земельної ділянки в СЗЗ не свідчить про неможливість її використання щодо цільового призначення, оскільки згідно з СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ кладовища допускається розміщення сільгоспугідь для вирощування технічних культур, що не використовуються для продуктів харчування, і, отже, права власника ділянки поширенням на нього СЗЗ цвинтаря не були порушені (Апеляційне визначення обласного суду від 07.08.2012 у справі № 33-2445).

Відмовляючи у стягненні збитків у справі № А07-13987/2013, суд зазначив, що до відносин, що розглядаються, застосовуються спеціальні норми, що регулюють порядок відшкодування збитків при встановленні обмеження права власника земельної ділянки, відмінні від загальних норм цивільного законодавствапро порядок стягнення збитків – ст. 56, 57 ЗК РФ. За змістом цих норм основою стягнення збитків служить сам факт встановлення обмежень прав власника земельної ділянки, наслідком якого стала зміна його ринкової вартості або припинення зобов'язань його власника перед третіми особами. У зв'язку з тим, що обмеження було запроваджено раніше виникнення права власності позивача на спірну земельну ділянку, у нього немає підстав для заяви такої вимоги (ухвала Вісімнадцятого арбітражного апеляційного суду від 22.01.2014 № 18АП-13550/2013 у справі № А07-13 ).

За результатами розгляду справи № 33-4114 суд стягнув збитки у розмірі повної вартості самої земельної ділянки, розташованої на ній вдома та плодово-ягідних культур, пославшись на ст. 57 ЗК РФ, заподіяні у зв'язку з включенням земельної ділянки до СЗЗ об'єкта зі знищення хімічної зброї ( Касаційне визначенняКіровського обласного суду від 21.12.2010 у справі № 33-4114).

Як видно з наведеної судової практики, у випадках, коли збитки, заподіяні обмеженням прав на землю внаслідок встановлення СЗЗ чи охоронної зони, все ж таки стягуються, суди, апелюючи до ст. 57 ЗК РФ та вказуючи на особливий порядоквідшкодування збитків, що виходять з загального порядкувизначення збитків та розрахунку сум, що підлягають стягненню, тобто стягують повну вартість земельної ділянки, хоча у п. 8 Правил № 262 це не обумовлено.

Слід зазначити, що відшкодування збитків у формі втраченої вигоди практично взагалі застосовується судами. І це при тому, що головним «збитком» при обмеженні прав власників та інших титульних власників земельних ділянок встановленням СЗЗ чи охоронних зон найчастіше саме виступає саме втрачена вигода. Наприклад, для ділянки з дозволеним використанням для цілей житлового будівництва фактично втрачається можливість його використання за призначенням та втрачена вигода, очевидно, суттєво більша, ніж просто вартість квадратного метраземельної ділянки

Таким чином, відшкодування збитків з урахуванням судової практики, що склалася, не є ефективним способомзахисту порушених встановленням СЗЗ чи охоронної зони прав власника ділянки.

З огляду на те, що перспективи компенсації дуже примарні, власникам і покупцям земельних ділянок, що перебувають у зонах з особливими умовами використання, слід мати на увазі можливості іншого способу захисту своїх прав - стягнення плати за розміщення у межах земельної ділянки об'єкта (як правило, лінійного), який спричинив встановлення охоронної зони.

Тим часом, виходячи із п. 8 ст. 90 ЗК РФ, земельні ділянки, надані під будівництво, реконструкцію, капітальний ремонт об'єктів трубопровідного транспорту, надаються на період здійснення будівництва, реконструкції, капітального ремонтутаких об'єктів. На земельні ділянки, де розміщені підземні об'єкти трубопровідного транспорту, які стосуються лінійних об'єктів, оформлення прав власників об'єктів трубопровідного транспорту порядку, встановленому ЗК РФ, не требуется. У власників земельних ділянок виникають обмеження прав у зв'язку із встановленням охоронних зон таких об'єктів. З цієї норми випливає, що власник трубопроводу не використовує земельну ділянку, в межах якої розташований трубопровід. Отримувати відповідну земельну ділянку в оренду або встановлювати сервітут мережевої організації не потрібно, а відповідно не потрібно і виплачувати будь-які грошові коштиправовласнику такої ділянки.

Перспективи правового регулювання

Слід зазначити, що з 1 січня 2016 р. набули чинності нові положення ст. 87 ЗК РФ (введені Федеральним законом від 13.07.2015 № 252-ФЗ), згідно з якими обов'язковим додатком до рішення про встановлення зони з особливими умовами використання території є відомості про межі такої зони, які повинні містити текстовий та графічний опис розташування меж такої зони, перелік координат характерних точок цих кордонів у системі координат, встановленій для ведення державного кадастру об'єктів нерухомості. При цьому правовласники земельних ділянок повинні повідомлятись про встановлені обмеження протягом 15 днів з моменту внесення відповідних відомостей до ЄДРН.

Крім цього, з 1 січня 2018 р. для введення в експлуатацію об'єктів, які мають на увазі наявність охоронної зони, стане обов'язковою наявність опису меж цієї зони (ст. 55 ГрК РФ). При цьому додатком до дозволу на введення в експлуатацію такого об'єкта буде текстовий та графічний опис охоронної зони, а сам дозвіл на введення буде одночасно і рішенням про встановлення охоронної зони об'єкта у відповідних межах.

Крім того, відомості про розташування кордонів зон з особливими умовами використання територій повинні бути внесені до державного кадастру нерухомості до 1 січня 2022 р. Звісно ж, що забудовник не може бути повністю впевнений у відсутності будь-якої підземної інженерної мережіу ділянці, що купується, до цієї дати.

Таким чином, згідно з діючими на сьогоднішній день нормами до 2017 р. Росреєстр повинен був внести до кадастру нерухомості інформацію про всі зони з особливими умовами використання територій, які були встановлені до набрання чинності Законом № 221-ФЗ (до 1 березня 2008 р.) , а терміном до 1 січня 2022 р. повинен буде внести відомості про всі зони, встановлені після цієї дати.

Підсумовуючи, можна сказати, що, враховуючи практику, що склалася, і невиконання державними органами та власниками відповідних об'єктів своїх обов'язків щодо внесення відомостей про зони з особливими умовами використання територій в ЄДРН, відсутність єдиного порядку встановлення меж таких зон, на сьогодні єдиним способом захисту, який хоч якось допоможе вберегти покупця від придбання ділянки, яка «несподівано» опиниться в санітарно-захисній або охоронній зоні, що не дозволяє взагалі щось зводити на цій ділянці, є проведення детального аналізу інформації, що міститься в різних джерелах, включаючи направлення запитів у відповідні державні органи та самостійне візуальне обстеження прилеглої до ділянки території щодо виявлення об'єктів, навколо яких може бути встановлена ​​відповідна зона, як з використанням картографічних матеріалів в інтернеті, так і безпосередньо на місці.

1 Найбільш повний перелік усіх можливих різновидів зон з особливими умовами використання територій, а також нормативно-правових актів, що встановлюють правовий режим кожної з них, міститься в регіональному документі- Класифікатор «Особливі режими використання ділянки та її частин», затверджений наказом Комітету з земельним ресурсамта землеустрою Санкт-Петербурга від 14.08.2009 № 216

Здрастуйте, Олено.

Так, це спричинить складності залежно від встановлених обмежень використання.

На частини земельної ділянки з обмеженнями можна не будувати, якщо є така можливість.

Замовте ДПЗУ і Вам стане зрозуміло які обмеження щодо будівництва на Вашій земельній ділянці.

Містобудівний кодекс

Стаття 57.3. Містобудівний план земельної ділянки

1. Містобудівний план земельної ділянки видається з метою забезпечення суб'єктів містобудівної діяльностіінформацією, необхідною для архітектурно-будівельного проектування, будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва у межах земельної ділянки.
2. Джерелами інформації для підготовки містобудівного плануземельної ділянки є документи територіального планування та містобудівного зонування, нормативи містобудівного проектування, документація щодо планування території, відомості, що містяться в державному кадастрі нерухомості, федеральній державній інформаційної системитериторіального планування, інформаційної системи забезпечення містобудівної діяльності, а також технічні умовипідключення (технологічного приєднання) об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення
3. У містобудівному плані земельної ділянки міститься інформація:
1) про реквізити проекту планування території та (або) проекту межування території у разі, якщо земельна ділянка розташована в межах території, щодо якої затверджено проект планування території та (або) проект межування території;
2) про межі земельної ділянки та про кадастровий номер земельної ділянки (за її наявності);
3) про межі зони запланованого розміщення об'єкта капітального будівництва відповідно до затвердженого проекту планування території (за його наявності);
4) про мінімальних відступахвід меж земельної ділянки, у межах яких дозволяється будівництво об'єктів капітального будівництва;
5) про основні, умовно дозволені та допоміжних видахдозволеного використання земельної ділянки, встановлених відповідно до цього Кодексу;
6) про граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкцію об'єкта капітального будівництва, встановлені містобудівним регламентом для територіальної зони, в якій розташована земельна ділянка, за винятком випадків видачі містобудівного плану земельної ділянки щодо земельної ділянки, на яку дія містобудівного регламенту не поширюється або для якої містобудівна регламент не встановлюється;
7) про вимоги до призначення, параметрів та розміщення об'єкта капітального будівництва на зазначеній земельній ділянці, встановлених відповідно до частини 7 статті 36 цього Кодексу, у разі видачі містобудівного плану земельної ділянки щодо земельної ділянки, на яку дія містобудівного регламенту не поширюється або для якого містобудівний регламент не встановлюється;
8) про розрахункові показники мінімально допустимого рівня забезпеченості території об'єктами комунальної, транспортної, соціальної інфраструктур та розрахункові показники максимально допустимого рівня територіальної доступності зазначених об'єктів для населення у разі, якщо земельна ділянка розташована в межах території, щодо якої передбачається провадження діяльності з комплексного та сталого розвитку території;
9) про обмеження використання земельної ділянки, у тому числі якщо земельна ділянка повністю або частково розташована у межах зон з особливими умовами використання територій;
10) про межі зон з особливими умовами використання територій, якщо земельна ділянка повністю або частково розташована у межах таких зон;

Зони із особливими умовами використання території позначаються спеціальними знаками інформаційного типу. За їхнє пошкодження, несанкціоноване перенесення, знищення передбачається адміністративна відповідальність. Усі види зон з особливими умовами використання території мають бути зареєстровані та відтворені на всіх картах.

Класифікація

Зони з особливими умовами використання територій включають охоронні ділянки:

1. Об'єкти електромережевого комплексу.
2. Магістральні трубопроводи.
3. Об'єктів газопостачання.
4. Геодезичні пункти.
5. Сетей та споруд зв'язку.
6. Морські порти.
7. Залізниці.
8. Стаціонарні пункти, призначені для спостереження за станом природи, рівнем її забруднення.

1. Водо- та рибоохоронні місцевості, заповідники.
2. Округи та охорони лікувальних природних ресурсів, курортів, оздоровчих місцевостей, водних об'єктів, призначених для господарсько-побутового, питного постачання.
3. Захисні ділянки споруд, підприємств та інших об'єктів.
4. Охоронні території культурно-історичних комплексів.

Додатково

Відповідно до законів та нормативних актів до переліку зон з особливими умовами використання території входять також:

1. Лісопаркові ділянки.
2. Прибережні лінії водних (внутрішніх) шляхів РФ.
3. Пріаеродромні ділянки.

Специфіка виділення

Зонами з особливими умовами використання територій є місцевості, межі яких визначені правилами та всередині яких діють спеціальні регламенти. Виділення таких ділянок здійснюється з урахуванням різних факторів. Зокрема, встановлення зон з особливими умовами використання територій здійснюється відповідно до:

1. Можливістю поєднання в межах однієї місцевості різних видів запланованого та існуючого режимів експлуатації ділянок.
2. Розміщенням функціональних зон та показників їх передбачуваного розвитку. Останні визначаються відповідно до чинного генплану.

Цілі

Розглянуті ділянки виділяються відповідно до норм федеральних законів. Землевпорядкування зон з особливими умовами використання територій здійснюється для:

1. Безпеки громадян.
2. Створення умов для експлуатації промислових, енергетичних, радіаційних та ядерних небезпечних, транспортних об'єктів, пунктів зберігання. шкідливих речовинта матеріалів.
3. Охорона природних, історико-культурних пам'яток, археологічних комплексів.
4. Стійкого функціонування природних екосистем.
5. Захист ландшафтів від забруднення.

Ознаки зони з особливими умовами використання території

Як правило, наділи, що входять до їхнього складу, не вилучаються у правовласників. Однак у межах можуть вводитися спеціальні режими, які забороняють чи обмежують ті чи інші типи діяльності, несумісні з метою виділення таких місцевостей. Кордони зон з особливими умовами використання територій визначаються чинному законодавству. Вони підлягають опису та внесенню до держкадастру нерухомості. Зони з особливими умовами використання території створюються на території, що прилягає до об'єктів, щодо яких вони утворені. При цьому останні не належать до таких ділянок. Створення зони з особливими умовами використання території передбачає певні правові вимоги та обмеження щодо експлуатації об'єктів нерухомого/рухомого майна.

Щодо таких ділянок можуть передбачатися правила відвідування, перебування та ін. У цих вимогах та обмеженнях виражається захисний чи охоронний режим. Площа ділянок, що розглядаються, зазвичай не співпадає з розмірами об'єктів, для охорони яких або захисту від яких вони створюються. Межі зон з особливими умовами використання територій значно ширше. У разі їх збігу про це має прямо вказуватись у нормативному акті, на підставі якого формується дільниця. Об'єкт охорони чи джерело впливу повинен мати окремий кордон. Їхня площа не входить до складу розглянутих ділянок, крім випадку їх збігу.

Визначення

Зважаючи на наведені вище критерії, можна встановити, що зоною з особливими умовами користування територією є місцевість, що визначається відповідно до законодавства, що має свої межі, описані згідно з передбаченим у нормах порядку. Вона призначається для охорони об'єкта або захисту від негативного впливу на людину та природу, накладає юридичні вимогидо експлуатації та обмеження, визначає правила відвідування, знаходження, режим перебування та ін. При цьому зона, як правило, не співпадає з межами об'єкта, що охороняється, або небезпечного джерела.

Нюанси

Для віднесення місцевості до складу зони з особливими умовами використання території Росреєстр оцінює наявність усіх ознак, зазначених вище. Винятком є ​​обов'язковість опису та внесення до держкадастру. Це робиться після віднесення місцевості в категорію, що розглядається.

Винятки

Зони особливих умов використання території слід відрізняти від інших ділянок з обмеженнями. Створення перших, як зазначалося вище, здійснюється охорони будь-якого об'єкта чи забезпечення захисту від джерела небезпеки. Утворення інших ділянок з обмеженнями може переслідувати таких цілей. Наприклад, до складу зон з спеціальним режимом не включаються особливо охоронювані території, захисні ліси та інші аналогічні площі, де предмет/об'єкт охорони становить із нею єдине ціле. На ділянках, що особливо охороняються, охороні підлягають різні природні комплекси. Це може бути безпосередньо земля, надра, водні об'єкти, тваринний чи рослинний світ. При здійснюється не кожного з них окремо, а в сукупності. Вона і становить місцевість, що особливо охороняється, яка, у свою чергу, виступає єдиним об'єктом по відношенню до зони з особливим режимом експлуатації.

Аналогічно розглядаються і захисні ліси. По суті, вони є комплексом чагарників і дерев. Об'єкт охорони у своїй - не конкретне насадження, а вся площа, зайнята лісом. Чи не виступають як зони з особливим режимом експлуатації території пам'ятники культури та історії. Вони об'єктом охорони. А зони з спеціальним режимом встановлюються біля, пов'язаної із нею.

Держкадастр

Законодавством передбачається обов'язковий облік зон із особливими умовами використання території. До держкадастру вносяться такі дані:

1. Індивідуальне позначення. Це може бути номер, тип, вид, індекс та інше.
2. Опис розташування меж.
3. Назви органів державної чи муніципальної влади, за рішенням яких було створено місцевість.
4. Реквізити відповідних ухвал, а також актів про зміну кордонів, джерела офіційного їх видання.
5. Зміст обмежень щодо експлуатації нерухомих об'єктів, розташовані в межах місцевості.

Матеріали містобудівної діяльності

Відомості про зони з особливим режимом відображаються:

1. На картах, що входять до складу схем планування та генпланів.
2. У матеріалах з обґрунтування проектів та на кресленнях межування.
3. На картах зонування, що входять до складу правил забудови та землекористування.

Порядок внесення відомостей до кадастру

У ФЗ №221, крім положень, що регламентують процедуру обліку нерухомих об'єктів, є норми, що передбачають правила відображення відомостей про зони з особливим режимом використання. За ст. 1, ч. 1 вказаного нормативного актудержавний кадастр є систематизованим зведенням даних про зареєстроване нерухомого майна. До нього також вноситься інформація про межі Росії, регіонів, муніципальних утворень, населених пунктів, територіальних зон та місцевостей з особливим режимом експлуатації. Відповідно до ст. 46 (ч. 1) ФЗ №221, державні, територіальні уповноважені структури влади зобов'язані надати інформацію про зареєстровані ділянки до дати набуття чинності нормативного акта. Склад відомостей та правила направлення матеріалів до органу кадастрового облікувизначаються виконавчим держорганом, затвердженим урядом. У законі також передбачається термін, у який зазначена інформація та документи мають бути подані. Він становить не більше 10 днів з дати ухвалення рішення про встановлення, зміну, скасування створення зони з особливим режимом.

Функціональні ділянки

Для таких зон документацією з територіального планування визначаються межі та призначення. Не передбачається обов'язок створювати функціональні ділянки відповідно до фактичної експлуатації. Це обумовлюється тим, що планування спрямоване не так на закріплення існуючого становища, але в розвиток місцевості у майбутньому. Як ключову мету зонування виступає виділення в межах міського поселення щодо однорідних за техногенним навантаженням та природними особливостями ділянок. Всі інфраструктурні об'єкти поділяються на три великі групи:

1. Промислові зон. До них відносять місцевості, у яких розташовуються підприємства.
2. Селітебні зони. У межах цих ділянок поширено житлову забудову.
3. Рекреаційна зона. На цих ділянках є зелені масиви. Вони можуть бути призначені для рекреації після проведення комплексу заходів з благоустрою. У складі цих ділянок присутні міські сади, лісопарки, ліси, сквери та ін.

Інші категорії

Законодавство передбачає також виділення територіальних зон. Але воно здійснюється відповідно до сформованого планування на місцевості. У складі територіальних зон присутні:

1. Житлові масиви. У межах допускається різна максимальна поверховість споруд.
2. Суспільно-ділові зони різного типу. Це можуть бути ділянки комерційних, ділових, комунально-побутових об'єктів, закладів культури, охорони здоров'я та ін.
3. Виробничі території, зони транспортної та інженерної інфраструктур.
4. Сільськогосподарські угіддя, у тому числі садівництва, дачі та ін.
5. Рекреаційні території. У їхньому складі знаходяться сади та парки, ліси, водоймища, спортивні об'єкти.
6. Території зон, що особливо охороняються. Ці ділянки мають важливе історико-культурне, наукове, екологічне, рекреаційне, естетичне, оздоровче та інше значення.
7. Зони спеціального користування. У їхньому складі присутні цвинтарі, об'єкти для розміщення промислових та побутових відходів, інші об'єкти, розташування яких може забезпечуватися виключно шляхом виділення окремих ділянок.
8. Інші територіальні зони. Вони виділяються відповідно до функціональних ділянок та специфіки експлуатації наділів, а також об'єктів капбудівництва.

До зон, що встановлюються відповідно до законодавства, також відносять інші території. До їх складу входять, зокрема, передмістя та ділянки, призначені для розміщення об'єктів капбудівництва.

Висновок

Вище було розглянуто основні ознаки зон із особливим режимом використання. При описі критеріїв слід звернути увагу на різницю між двома правовими категоріями. Йдеться, зокрема, про об'єкти охорони та безпосередньо саму зону з особливим режимом. До перших відносять джерела негативного впливуна людину та природу. Зона з спеціальним режимом використання розміщується вздовж такого об'єкта або навколо нього. При цьому небезпечне джерело та ділянка, пов'язана з ним, існують не як одне ціле, а окремо один від одного.

Нормативними актами встановлюється обов'язок уповноважених муніципальних та держорганів надавати відомості про всі зони з особливим режимом використання. Це поширюється і території, виділені в аналізовану категорію до набуття чинності ФЗ №221. Процедура взяття на облік таких зон передбачає внесення відповідних відомостей про них до держкадастру. Крім цього, інформація відображається в планувальній, схемах та кресленнях, у картах. У складі зон з особливим режимом можуть бути ділянки, що належать громадянам на правах власності. У цьому випадку вказуються відповідні обмеження.