Переведення житлового приміщення в нежитловеє певний вид діяльності, суспільних відносин, що виникають у власника житлового приміщення. Переведення житлового приміщення в нежитлове та навпаки означає зміну правового статусу такого об'єкту нерухомого майнаяк будівля, споруда або її частини. Якщо житлове приміщення переводять у нежитлове, то щодо першого перестають діяти норми права, встановлені житловим законодавством, та починають поширювати свою дію норми цивільного законодавства. Звичайно, до суспільним відносинам, що складається з приводу житлових приміщень, застосовують і деякі загальні нормигромадянського законодавства. Однак слід звернути увагу на те, що громадянське законодавствомає на меті сприяння комерційним, підприємницьким процесам у суспільстві, а житлове законодавство спрямоване на забезпечення конституційного правагромадян на житло. Саме тому цивільне правозастосовується до житлових відносин з особливостями, передбачені житловим законодавством. Якщо держава буде підходити до питання забезпечення своїх громадян житлом виключно на користь підприємців та інших комерційних організацій, то більшість громадян країни неспроможна забезпечити себе житловими приміщеннями.
Найбільш поширені випадки, коли житлове приміщення переводять у нежитлове, а чи не навпаки. Раніше діюче житлове законодавство дещо інакше стосувалося питання переведення житлового приміщення в нежитлове і до наступного за ним перебудови (перепланування) житлового приміщення. Житловий кодекс РФ у розділі 3 регулює питання переведення житлового приміщення у нежитлове. По суті законодавець дав більше можливостейдля власників, які бажають змінити правовий статусжитлове приміщення. Якщо раніше для переведення житлового приміщення в нежитлове потрібна згода сусідів, то тепер цього положеннязаконом не передбачено.
Порядок переведення житлового приміщення в нежитлове носить швидше повідомлювальний, ніж дозвільний характер. Для переведення житлового приміщення до нежитлового необхідно надати документи, зазначені у ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. Орган, який прийматиме рішення про переведення житлового приміщення в нежитлове, перевірить їх наявність та належне оформлення, але він зовсім не зобов'язаний перевіряти достовірність відомостей, зазначених у цих документах. Такий висновок випливає із ст. 24 ЖК РФ, яка перераховує підстави для відмови в переведенні житлового приміщення в нежитлове.
Можна виділити два основних напрямки діяльності власника житлового приміщення щодо переведення житлового приміщення. По перше, власник житлового приміщення повинен юридично дотримуватись порядку переведення житлового приміщення в нежитлове. Власник повинен своєчасно та в потрібний орган подати все необхідні документи, отримувати погодження тощо. По-друге, Переведення житлового приміщення в нежитлове практично завжди пов'язане з його перебудовою (переплануванням). Перебудову та перепланування приміщення можна починати не раніше, ніж буде складено проект перебудови (перепланування) та отримано дозвіл на перебудову (перепланування). Для складання проекту з перебудови (перепланування) житлового приміщення необхідно провести експертизу, результати якої покажуть, чи можна перепланувати приміщення.
Ст. 22 ЖК РФ встановлені умови, які необхідно дотриматися для переведення житлового приміщення в нежитлове. Як встановлює ч. 1 зазначеної статті, переведення житлового приміщення до нежитлового та нежитлового приміщення до житлового допускається з урахуванням дотримання вимог Житлового кодексуРФ та законодавства про містобудівної діяльності. Тому можна говорити про дві сфери правового регулювання переведення житлового приміщення в нежитлове та навпаки: житлове та технічне ( будівельні нормита правила).
Розглянемо умови та вимоги, які встановлені житловим законодавством РФ Вони стосуються порядку (процедури) переведення житлового приміщення у нежитлове та навпаки.
Переведення житлового приміщення в нежитлове не допускається, якщо доступ до приміщення, що переводиться, неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, або відсутня технічна можливість обладнати такий доступ до даного приміщення, якщо приміщення, що переводиться, є частиною житлового приміщення або використовується власником. даного приміщенняабо іншим громадянином як місце постійного проживання, а також якщо право власності на приміщення, що переводиться, обтяжене правами будь-яких осіб. Переклад квартири у багатоквартирному будинкуу нежитлове приміщення допускається лише у випадках, якщо така квартира розташована на першому поверсі зазначеного будинку або вище за перший поверх, але приміщення, розташовані безпосередньо під квартирою, що переводиться в нежитлове приміщення, не є житловими. Переведення нежитлового приміщення в житлове не допускається, якщо таке приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність такого приміщення встановленим вимогам або якщо право власності на таке приміщення обтяжене правами будь-яких осіб.
Таким чином, можна виділити два види умов, встановлених житловим законодавством, які дозволяють змінити цільове призначенняжитлового приміщення:
1) необхідно виконати умови входу до зазначеного приміщення;
2) щодо приміщення, що переводиться, не повинно бути жодних діючих обтяжень права. Сказане означає, що квартира, що перекладається, не повинна бути предметом застави, щодо неї (або їй частини) не повинен бути встановлений сервітут, вона не повинна бути здана в оренду, найм, щодо неї не повинен бути укладений договір ренти і т.д.
Переведення житлового приміщення в нежитлове та нежитлове приміщення в житлове здійснюється органом місцевого самоврядування. Кожне муніципальне освіту самостійно вирішує питання, яким органом прийматиметься рішення про переведення житлових приміщень у нежитлові та навпаки. Це має регулюватися нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування. Наприклад, у місті Саратові діє рішення, ухвалене Саратовською міською думою. Відповідно до зазначеного рішення, уповноваженим органом у місті Саратові щодо прийняття рішень про порядок переведення житлових приміщень до нежитлових є Комітет з управління майном Адміністрації м. Саратова. Належним заявником на переведення приміщень із категорії житлових у нежитлові та навпаки, згідно з Житловим кодексом, є власник житлового приміщення. Рішенням Саратовської міської думи, що розглядається, встановлено, що у разі, коли житлові приміщення перебувають на балансі муніципальної освіти(тобто є власністю муніципалітету), належним заявником виступатиме адміністрація того району м. Саратова, на території якої знаходиться дане житлове приміщення.
Для переведення житлового приміщення до нежитлового або нежитлового приміщення до житлового приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа(далі у цьому розділі – заявник) до органу, що здійснює переведення приміщень, за місцем знаходження приміщення, що переводиться, представляє:
1) заяву про переведення приміщення;
2) правовстановлюючі документи на приміщення, що перекладається (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) план приміщення, що перекладається, з його технічним описом (у разі якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорттакого приміщення);
4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;
5) підготовлений та оформлений у встановленому порядкупроект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового).
Орган, який здійснює переведення приміщень, немає права вимагати подання інших документів, крім вищезгаданого переліку. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює переведення приміщень. Рішення про переказ або про відмовуу переведенні приміщення має бути прийнято за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих документів органом, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання зазначених документів до цього органу. Орган, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття одного з рішень видає або надсилає на адресу, зазначену в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень. Форма та зміст цього документавстановлюються Урядом РФ. Орган, що здійснює переведення приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику даного документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято зазначене рішення. У разі необхідності проведення перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться, та (або) інших робіт для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового рішення має містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт, якщо їх проведення необхідне. Якщо для переведення житлового приміщення в нежитлове не потрібне проведення перебудови та перепланування, то рішення буде остаточним документом, що підтверджує завершення переведення житлового приміщення в нежитлове. Якщо для використання приміщення як житлового або нежитлового необхідне проведення його перебудови та (або) перепланування та (або) інших робіт, то рішення органу місцевого самоврядування про переведення житлового приміщення нежитлове є підставою для проведення відповідних перебудов та (або) перепланування з урахуванням проекту перебудови та (або) перепланування. Завершення перебудови чи перепланування та (або) інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, який здійснює переведення приміщень (далі – акт приймальної комісії).
Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови та (або) перепланування, повинен бути направлений органом, який здійснює переведення приміщень, до організації (органу) з обліку об'єктів нерухомого майна. Акт приймальної комісії підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою для використання переведеного приміщення як житлового або нежитлового.
При використанні приміщення після його переведення як житлового або нежитлового повинні дотримуватися вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші встановлені законодавством вимоги, у тому числі вимоги до використання нежитлових приміщеньу багатоквартирних будинках.
Відмова у переведенні житлового приміщення до нежитлового або нежитлового приміщення до житлового допускається у разі:
1) неподання певних документів;
3) недотримання умов переведення приміщення;
4) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Рішення про відмову в переведенні приміщення має містити підстави для відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені вище. Рішення про відмову в переведенні приміщення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття такого рішення та може бути оскаржене заявником у судовому порядку.
Законодавець на федеральному рівнівизначив перелік документів, які необхідно надати, та порядок прийняття рішень про переведення (підстави для відмови, варіанти можливих рішень). Муніципалітетам надано повноваження щодо визначення органу, який компетентний приймати рішення. При цьому рішення про відмову у переведенні житлового приміщення до нежитлового може бути оскаржене в судовому порядку. Закон не передбачає адміністративного порядку оскарження щодо цих рішень.
Однак це зовсім не означає відсутність адміністративного порядкуоскарження. Відповідно до ст. 52 Федерального законувід 6 жовтня 2003 р. № 131-ФЗ «Про загальних принципахорганізації місцевого самоврядування Російської Федерації» (зі зм. і доп. від 19 червня, 12 серпня, 28, 29, 30 грудня 2004 р., 18 квітня, 29 червня, 21 липня, 12 жовтня 2005 р.), всі рішення, дії органів місцевого самоврядування можуть бути оскаржені у суді, арбітражному суді. Виходить, що жодного адміністративного порядку оскарження даний законтакож не передбачає. У ст. 4 Закону РФ від 27 квітня 1993 р. № 4866-I «Про оскарження до суду дій та рішень, що порушують права та свободи громадян» (зі зм. і доп. від 14 грудня 1995 р.) встановлено, що громадянин має право звернутися зі скаргою на дії (рішення), що порушують його права і свободи, або безпосередньо до суду, або до вищого порядку підпорядкованості органу місцевого самоврядування. Тому спочатку дане рішенняможна оскаржити у тому самому муніципалітеті. Усе залежить від того, який орган чи посадова особа має право скасовувати, змінювати рішення органу, який ухвалив рішення. Важливо завжди пам'ятати, що рішення (і будь-які інші нормативні акти, не нормативно-правові акти органів місцевого самоврядування) не можна оскаржити до виконавчих, представницькі органи державної владибудь-якого рівня. Слід звернути увагу до формулювання ст. 4 зазначеного Закону: саме громадянин, а не юридична особа має право звернутися зі скаргою до вищестоящого за підпорядкованістю органу або до посадової особи.
Законом РФ «Про оскарження в суді дій та рішень, що порушують права та свободи громадян» встановлено і порядок адміністративного оскарження, і судовий порядок оскарження.Вище підпорядкованості орган, об'єднання, посадова особа зобов'язані розглянути скаргу в місячний термін. Якщо громадянинові у задоволенні скарги відмовлено або він не отримав відповіді протягом місяця з дня її подання, він має право звернутися зі скаргою до суду. Скарга може бути подана громадянином, права якого порушено, або його представником. Скарга подається на розсуд громадянина або до суду за місцем його проживання, або до суду за місцем знаходження органу, посадової особи. Щодо дій, які оскаржуються(у нашому випадку це рішення органу місцевого самоврядування про відмову у переведенні житлового приміщення), необхідно, щоб це рішення:
1) порушувало права та свободи громадянина;
2) створювало перешкоди здійсненню громадянином його права і свободи;
3) незаконно на громадянина покладало будь-які обов'язки або його незаконно притягнуто до будь-якої відповідальності.
Прийнявши скаргу до розгляду, суд на прохання громадянина або з власної ініціативи має право призупинити виконанняоскаржуваної дії (рішення).
Подання скарги оплачується державним митом встановленому розмірі. Суд може звільнити громадянина від сплати мита або зменшити його розмір. Відповідно до ст. 333.19 Податкового кодексу РФ (зі ізм. І доп. від 30 березня, 9 липня 1999 р., 2 січня, 5 серпня, 29 грудня 2000 р., 24 березня, 30 травня, 6, 7, 8 серпня, 27, 29 листопада , 28, 29, 30, 31 грудня 2001 р., 29 травня, 24, 25 липня, 24, 27, 31 грудня 2002 р., 6, 22, 28 травня, 6, 23, 30 червня, 7 липня, 11 листопада , 8, 23 грудня 2003 р., 5 квітня, 29, 30 червня, 20, 28, 29 липня, 18, 20, 22 серпня, 4 жовтня, 2, 29 листопада, 28, 29, 30 грудня 2004 р., 18 травня, 3, 6, 18, 29, 30 червня, 1, 18, 21, 22 липня, 20 жовтня 2005 р.), розмір державного мита для громадян становить 100 рублів. Для звернення до суду зі скаргою встановлюються такі строки:
1) три місяці з дня, коли громадянинові стало відомо про порушення його прав;
2) один місяць з дня отримання громадянином письмового повідомлення про відмову вищого органу, об'єднання, посадової особи у задоволенні скарги або з дня закінчення місячного строку після подання скарги, якщо громадянином не було отримано на неї письмової відповіді.
Пропущений з поважної причини термін подання скарги може бути відновлено судом. Поважною причиною вважаються будь-які обставини, що ускладнили отримання інформації про оскаржені дії (рішення) та їх наслідки у вигляді порушення прав і свобод громадянина.
На органи місцевого самоврядування, рішення якого оскаржується громадянином, покладається процесуальний обов'язокдокументально довести законність оскаржуваних дій (рішень); громадянин звільняється з обов'язку доводити незаконність оскаржуваних дій (рішень), але має довести факт порушення своїх права і свободи. Довести факт порушення своїх прав та свобод не складає особливої праці: завжди можна сказати, що дане приміщення буде використовуватися в підприємницької діяльностідля отримання прибутку.
Необхідно звернути увагу на той факт, що Закон РФ «Про оскарження в суді дій та рішень, що порушують права та свободи громадян» був прийнятий у 1993 р., а всі судові процедури з оскарження проходять у рамках цивільного та арбітражних процесів. У нашій країні діють громадянські процесуальний кодексРФ від 14 листопада 2002 р. № 138-ФЗ (ДПК РФ) (з ізм. І доп. від 30 червня 2003 р., 7 червня, 28 липня, 2 листопада, 29 грудня 2004 р., 21 липня 2005 р.) і Арбітражний процесуальний кодекс РФ від 24 липня 2002 р. № 95-ФЗ (АПК РФ) (зі зм. І доп. Від 28 липня, 2 листопада 2004 р., 31 березня 2005 р.). Дані законодавчі актипередбачають можливість для оскарження в суді не лише для громадян, на відміну від Закону РФ «Про оскарження в суді дій та рішень, що порушують права та свободи громадян», але й для юридичних осіб. Звертаючись до арбітражного суду, юридична особа сплачує державне митоу розмірі 2000 рублів. Юридична особа при зверненні до суду загальної юрисдикціїсплатить так само 2000 рублів. ЦПК РФ та АПК РФ передбачають майже ідентичні правила для оскарження, лише термін для розгляду справи судом встановлено у 10 днів. У цих випадках виникає питання про підвідомчість справ між судом загальної юрисдикції та арбітражним судом. Помилковим є уявлення про те, що до суду загальної юрисдикції звертаються лише громадяни. До нього може звернутися і юридична особа, якій дане приміщення необхідне будь-яких інших цілей, не пов'язаних з економічною та підприємницькою діяльністю.
Важливо звернути увагу на наступний момент Житлового кодексу РФ: він прямо говорить про оскарження в суді рішення про відмову в переведенні житлового приміщення в нежитлове, але не говорить про оскарження в суді рішення про переведення житлового приміщення в нежитлове. Звичайно, це зовсім не означає відмову в судовому оскарженнірішень, якими задоволені вимоги заявників щодо переведення житлового приміщення до нежитлового. Однак, як видно зі змісту Житлового кодексу РФ, у разі прийняття органом місцевого самоврядування рішення про переведення житлового приміщення до нежилого, орган місцевого самоврядування зобов'язаний повідомити сусідів власника такого житлового приміщення про переведення. При цьому, якщо в приміщенні, що перекладається, належить проводити перебудову (перепланування), сусіди власника не будуть про це знати, поки не почнуться самі роботи. На наш погляд, це не зовсім правильно і ущемляє права сусідів власника приміщення, що переводиться. Зауважимо, що при поданні документів до органу місцевого самоврядування він не зобов'язаний перевіряти на технічна відповідністьтехнічним нормам та правилам проект з перебудови чи перепланування приміщень, на нього законом не покладено такий обов'язок. Отже, можливо, що органи місцевого самоврядування власної ініціативиперевіряти ці проекти. Потім, можливо, що сам проект цілком відповідає всім будівельним вимогам, але самі роботи з перебудови (перепланування) приміщення проводитимуться такими способами, що завдадуть шкоди самому житловому приміщенню (сусідним житловим приміщенням).
На практиці складаються дуже неприємні ситуації, коли власник переводить житлове приміщення у нежитлове та наймає дешеву робочу силу, яка не має достатньої кваліфікації для проведення робіт подібного роду. В теперішній моментпрактично немає державного органу, куди можна було б звернутися контролю за проведенням робіт із боку сусідів. Ні власник, ні орган місцевого самоврядування зобов'язані представляти їм проект із перебудови (переплануванні) житлового приміщення. Якщо під час робіт найняті з вулиці працівники замкнуть електропроводку, самостійно переріжуть газопровід у такій квартирі, то у разі виклику, наприклад, аварійної газової служби вона не зможе увійти до цієї квартири та перевірити її, якщо тільки власник їх не впустить. Крім того, як відомо, зараз більше 70% житлового фонду країни перебуває у старому стані - як перевірити заздалегідь, що власник житлового приміщення, що переводиться, не буде довбати несучі стіни будинку в ході перебудови (перепланування)? При зверненні до житлової інспекції її співробітники просто обмежуються перевіркою документів власника, виїзд та огляд дома буває вкрай рідко, до того ж власник може їх впустити. Раніше архбуднагляд мав право перевіряти технічну безпекуробіт, що проводяться, однак з прийняттям нового містобудівного кодексу дані повноваження у архбуднагляду відсутні.
Єдине, що можуть сусіди – це звернутися до суду із заявою про оскарження рішення органу місцевого самоврядування, яким прийнято рішення про перебудову (перепланування) приміщення, або позовною заявоюпро припинення незаконних дій, створюють загрозу втрати права власності.
Якщо ж у процесі робіт з перебудови та перепланування житлового приміщення виникають різноманітні аварійні ситуації, то мешканцям (сусідам) такого будинку слід викликати представників експлуатаційних організацій для усунення аварій та обов'язкового складання акта, в якому працівники експлуатаційних органів повинні відобразити причини виникнення аварійної ситуації. Залежно від природи аварії, що виникла (замикання електропроводу, витік газу, порушення холодного, гарячого водопостачання, каналізації, пожежа), це можуть бути місцеві міські електромережі, аварійна газова служба, ЖЕУ, МУ ДЕЗ, водоканал. Акти, складені цими організаціями, можуть послужити доказами в суді, для підтвердження факту невідповідності робіт працівниками, найнятими власником квартир, санітарним та технічним вимогам.
Другий напрямок діяльності власника житлового приміщення пов'язаний з проведенням робіт з перебудови та перепланування житлового приміщення.
2.2 Перебудова та перепланування житлового приміщення.
Відразу слід зазначити, що у ст. 25 ЖК РФ дано точне визначення перебудови та перепланування житлового приміщення. Перебудова житлового приміщенняє установкою, заміною або перенесенням інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного чи іншого обладнання, що потребують внесення зміни до технічного паспорту житлового приміщення. Перепланування житлового приміщенняє зміною його конфігурації, що вимагає внесення зміни до технічного паспорта житлового приміщення. Звернемо увагу на те, що і при проведенні перебудови, і при проведенні перепланування необхідно внести зміни до технічного паспорта житлового приміщення. Технічний паспорт житлового приміщення складається під час його введення в експлуатацію. Він повністю відображає всі технічні параметри житлового приміщення: матеріали перекриттів, стін, підлог, система газо- та водопостачання, електропроводки, рівень її напруги тощо.
Чинне законодавство практично не регулює проведення робіт з перебудови (перепланування) житлових приміщень. Зі змісту ст. 1 та 4 Містобудівного кодексуРФ видно, що його норми не можуть застосовуватися до відносин щодо перебудови (перепланування) житлових приміщень. Щодо перебудови та перепланування можна сказати, що єдиною законодавчою вимогою буде:
1) отримання дозволу на перебудову (перепланування);
2) проводити роботи таким чином, щоб не призвести до псування житлового приміщення (як свого, так і сусідів).
Перше вимога пов'язані з порядком належного оформлення перебудови (перепланування) житлових приміщень, і його повністю врегульовано Житловим кодексом РФ. Ст. 26 ЖК РФ називає такі підстави їх проведення. Перебудова та (або) перепланування житлового приміщення проводяться з дотриманням вимог законодавства за погодженням з органом місцевого самоврядування на підставі прийнятого ним рішення. Для проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення власник даного приміщення або уповноважена ним особа (далі – заявник) до органу, який здійснює погодження, за місцем знаходження житлового приміщення, що перебудовується та (або) перепланується. представляє:
1) заяву про перебудову та (або) перепланування за формою, затвердженою Урядом РФ;
2) документи, що встановлюють право на влаштовуване та (або) переплановане житлове приміщення (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується;
4) технічний паспорт житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується;
5) згоду в письмовій формі всіх членів сім'ї наймача (у тому числі тимчасово відсутніх членів сім'ї наймача), які займають перебудову та (або) переплановане житлове приміщення на підставі договору соціального найму(у разі якщо заявником є уповноважений наймодавцем на подання передбачених цим пунктом документів наймач житлового приміщення, що перевлаштовується та (або) перепланується, за договором соціального найму);
6) укладання органу з охорони пам'яток архітектури, історії та культури про допустимість проведення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення, якщо таке житлове приміщення або будинок, в якому воно знаходиться, є пам'яткою архітектури, історії чи культури.
Орган, який здійснює погодження, немає права вимагати подання інших документів, крім зазначених. Заявнику видається розписка в отриманні документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює погодження. Рішення про погодження або про відмову у погодженні має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих документів органом, який здійснює погодження, не пізніше ніж через 45 днів з дня подання зазначених документів у цей орган.
Орган місцевого самоврядування, який здійснює погодження, не пізніше ніж через 3 робочі дні з дня прийняття рішення про погодження видає або надсилає за адресою, зазначеною в заяві, заявнику документ, що підтверджує прийняття такого рішення. Саме прийняте органом місцевого самоврядування рішення і буде підставою для проведення робіт з перебудови (перепланування) житлового приміщення.
Відмова у відповідності до перебудови та (або) перепланування житлового приміщення допускається у разі:
1) неподання всіх документів;
2) подання документів до неналежного органу;
3) невідповідності проекту перебудови та (або) перепланування житлового приміщення вимогам законодавства.
Рішення про відмову у відповідності до перебудови та перепланування житлового приміщення має містити підстави відмови з обов'язковим посиланням на порушення, передбачені ст. 27 ЖК РФ.
Рішення про відмову у відповідності до перебудови та перепланування житлового приміщення видається або надсилається заявнику не пізніше ніж через 3 робочі дні з дня прийняття такого рішення і може бути оскаржене заявником у судовому порядку.
Завершення перебудови та (або) перепланування житлового приміщення підтверджується актом приймальної комісії. Акт приймальної комісії має бути направлений органом, який здійснює погодження, в організацію (орган) з обліку об'єктів нерухомого майна.
Ще до прийняття чинного Житлового кодексу РФ усі питання щодо перебудови (перепланування) житлових приміщень вирішувалися регіональним законодавством. Майже у кожному суб'єкті РФ був прийнятий і діяв свій закон або нормативний правовий акт, що регулює правовідносини з перебудови (перепланування) житлових приміщень. Тепер, після набуття чинності Житлового кодексу, частина питань з перебудови (переплануванні) житлових приміщень врегульована на федеральному рівні, тому прийняті раніше нормативні акти суб'єктів РФ можуть застосовуватися остільки, оскільки де вони суперечать нормам, передбачених Житловому кодексі РФ. Наприклад, ст. 1 Закону Московської області від 16 квітня 2004 р. № 55/2004-ОЗ «Про порядок та умови переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові» забороняє переобладнання та перепланування житлових будинків та квартир (кімнат), що ведуть до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівель, порушення в роботі інженерних систем та обладнання, погіршення безпеки та зовнішнього виглядуфасадів, порушення протипожежних пристроїв. За змістом ця норма не суперечить новим положенням Житлового кодексу РФ у цій галузі.
Порядок оформлення дозволів на переобладнання та перепланування житлових та нежитлових приміщень у житлових будинках у Москві містить більшу кількість заборон у даній сфері. Вказаний нормативний правовий акт не допускає:
1) переобладнання та перепланування приміщень, що ведуть до порушення міцності або руйнування несучих конструкцій будівлі, погіршення безпеки і зовнішнього вигляду фасадів, порушення протипожежних пристроїв, що ускладнюють доступ до інженерних комунікацій та пристроїв, що відключають;
2) перепланування квартир, що погіршує умови експлуатації та проживання всіх чи окремих громадян будинку чи квартири;
3) встановлення або перебудову перегородок, якщо в результаті утворюється кімната без природного освітлення або без опалювальних приладів;
4) перепланування, в результаті якого утворюється кімната площею менше ніж 9 м2 або шириною менше ніж 2,25 м;
5) збільшення підсобної площі квартир за рахунок житлової;
6) переобладнання та перепланування за відсутності згоди всіх зацікавлених повнолітніх мешканців квартири та її власників;
7) переобладнання та перепланування приміщень, які перебувають на обліку Штабу у справах цивільної оборониі надзвичайних ситуацій, без дозволу начальника Штабу;
8) переобладнання та перепланування будівель, призначених для знесення протягом найближчих 3 років і включених до відповідних рішень та розпоряджень, якщо таке переобладнання не є необхідним для забезпечення безпеки проживання;
9) перепланування суміжних приміщень без попереднього внесення поправок до паспорту домоволодіння на підставі рішення міжвідомчої комісії.
Не викликає сумніву, що багато з наведених заборон є обґрунтованими. Однак, як уже зазначалося, з 1 березня 2005 визначення умов і порядку перебудови і перепланування житлових приміщень відноситься до ведення Російської Федерації. Тому видається, що одноманітний підхід до правового регулюваннязазначених відносин найближчим часом буде визначено у відповідних нормативних правових актах, прийняті на федеральному рівні. Відповідні правила мають стати єдиними для всієї країни, регіональна нормотворчість із цих питань не передбачається. Отже, більшість вимог колишнього Закону Москви не може застосовуватися практично при перебудові (переплануванні) житлового приміщення.
2.3 Самовільне перевлаштування (перепланування)
Самовільнимиє перебудова та (або) перепланування житлового приміщення, проведені за відсутності законної підстави, Т. е. за відсутності рішення органу місцевого самоврядування, передбаченого ч. 6 ст. 26 Житлового кодексу РФ, або з порушенням проекту перебудови та перепланування, що представлявся до органу місцевого самоврядування.
Самовільно перевпорядковане та (або) переплановане житлове приміщення особа несе передбачену законодавством відповідальність. Відповідальність передбачена Кодексом РФ про адміністративні правопорушення. Нині у ст. 7.21 КоАП РФ встановлена відповідальність за порушення правил користування житловими приміщеннями, яке може виражатися, зокрема, у самовільному переобладнанні житлових будинків та житлових приміщень (ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ) або у самовільному переплануванні житлових приміщень у багатоквартирних будинках (ч. 2 ст.7.21 КоАП РФ). Фахівці в області адміністративного правазазначають, що дії з самовільного переобладнання та перепланування житлових та нежитлових приміщень можуть кваліфікуватися правозастосовчими органами не лише за цією статтею, а й за ст. 19.1 КоАП РФ як самоврядність. Крім того, у ст. 7.22 КоАП РФ передбачена відповідальність за переобладнання житлових будинків та житлових приміщень без згоди наймача (власника), якщо переобладнання істотно змінює умови користування житловим будинком та житловим приміщенням.
Ст. 7.21 КоАП РФ передбачає адміністративну відповідальністьза псування житлових приміщень, яка може виразитися в псуванні самого житлового приміщення, або в псуванні його обладнання. Псування житлових приміщеньозначає приведення в такий стан, що вони стають непридатними для проживання в них громадян. Під псуванням обладнанняможна розуміти приведення в стан непридатності опалювальної системи будинку, газо- та водопостачання і т. д. У даних випадках мешканцям будинку письмовому виглядіслід звертатися до Житлової інспекції. Житлова інспекція діє кожному суб'єкті РФ. Саме вона уповноважена розглядати всі випадки вчинення адміністративних правопорушеньщодо житлових приміщень і має це робити. У Житлової інспекціїтермін один місяць для розгляду вашої заяви та вжиття заходів щодо неї.
Проте звернутися із заявою не так просто. Досить часто громадяни пишуть не заяви, а «гнівні» листи, в яких вимагають, щоб конкретну людину притягнули до відповідальності тощо. На жаль, цінної інформації для Житлової інспекції у таких заявах немає, і, як правило, у таких випадках подібне заява не призведе до дійових заходів з боку Житлової інспекції. У заяві не варто категорично стверджувати, що винна саме ця особа. Громадяни часто «прикрашають» заподіяну їм шкоду, пишуть у заявах про тріщини, які пішли по будинку відразу ж після того, як в одній із квартир розпочали роботи з перебудови (перепланування). З боку службовців Житлової інспекції теж не завжди спостерігається сумлінне ставлення до своїх посадовим обов'язкам. Отримавши заяву від мешканців будинку про пошкодження в їх квартирах сантехніки, стін, стель тощо, вони при перевірці обмежуються лише тим, що запитують у власника приміщення, де ведуться роботи з перебудови (перепланування), план перебудови, а безпосередньо виїзд та огляд на місці житлових приміщень заявників та робіт у квартирі, що влаштовується, не проводять. Тим часом, сам проект перебудови (перепланування) може відповідати БНіП, а ось методи, якими ведуться роботи (обладнання, кваліфікація працівників), не відповідати. У цьому випадку будівлі також може бути завдано шкоди.
Крім обов'язку нести адміністративну відповідальність за самовільне перебудову та перепланування житлових приміщень, в осіб, винних у цих порушеннях, виникає додатковий обов'язок майнового характеру– вони повинні привести відповідні приміщення до попереднього стану розумний термін. Порядок скоєння цих дій визначається органом, що здійснює погодження (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Ймовірно, цей самий орган повинен встановити, за чий рахунок приміщення приводиться в колишній стан.
Доцільно звернути увагу на те, що суб'єктом зазначеної вище відповідальності може бути не лише власник приміщення, а й наймач за договором найму соціального. У цьому зазначені положення слід тлумачити обмежливо: передбачені ст. 29 ЖК РФ заходи відповідальності за самовільне перебудову та (або) самовільне перепланування житлового приміщення не можуть бути застосовані до наймачів житлових приміщень, наданих за договорами найму спеціалізованих житлових приміщень, які передбачені статтями розділу IV ЖК РФ.
На підставі рішення судужитлове приміщення може бути збережене в перевлаштованому та (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права та законні інтересигромадян чи це створює загрозу їх життю чи здоров'ю. Виходить щось за аналогією із самовільною спорудою, яку можна офіційно оформити, якщо буде отримано рішення суду. Якщо перевлаштоване житлове приміщення відповідає всім технічним вимогам у галузі будівництва, санітарним, пожежним правилам, не обмежує прав сусідів, то суд винесе рішення на користь заявника, який самовільно перевлаштував житлове приміщення.
Якщо відповідне житлове приміщення не буде приведено до попереднього стануу строк, зазначений органом місцевого самоврядування, який має право вирішувати це питання, суд за позовом цього органу за умови неприйняття рішення про збереження перевлаштованого приміщення у новому вигляді приймає рішення:
1) щодо власника про продаж з публічних торгівтакого житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу такого житлового приміщення коштів за вирахуванням витрат на виконання судового рішенняз покладанням на нового власника такого житлового приміщення обов'язки щодо приведення його до колишнього стану;
2) щодо наймача такого житлового приміщення за договором найму соціального про розірвання даного договоруз покладанням на власника такого житлового приміщення, що був наймодавцем по зазначеним договором, обов'язки щодо приведення такого житлового приміщення в колишній стан
Якщо після закінчення терміну, встановленого органоммісцевого самоврядування, приміщення не буде приведено до колишнього стану, то буде встановлено (повторно) новий термін. Якщо і після закінчення даного термінуприміщення не буде приведено (в установленому порядку) у колишній стан, таке житлове приміщення підлягає продажу з публічних торгів.
У задоволенні вимог щодо визнання незаконним рішенняоргану місцевого самоврядування про відмову в переведенні нежитлового приміщення до житлового приміщення правомірно відмовлено, оскільки нежитлове приміщення, що перебуває у власності позивача, розташоване у санітарно-захисній зоні птахофабрики, а у зазначеній зоні не допускається розміщення житлових будинків.
Судові рішення, арбітраж 02.02.2013 14:13:56
Вимоги щодо заперечення рішення уповноваженого органупро відмову в державної реєстраціїправа власності на об'єкт нерухомості задоволені правомірно, оскільки судом встановлено, що на момент переведення приміщення з нежитлового в житлове чинне законодавствоне передбачало необхідність складання акта, що підтверджує завершення перепланування та закінчення переведення приміщення.
Судові рішення, арбітраж 29.01.2013 07:40:17
Із ч. 2 ст. 22 ЖК РФ слід неприпустимість переведення житлового приміщення в нежитлове за відсутності окремого від загального під'їзду входу в приміщення або технічної можливості зробити окремий вхід, нежитлове приміщення повинно мати окремий вихід на вулицю, використання одного і того ж входу в житловий під'їзд і нежитлове приміщення законодавець не допускає.
Судові рішення, арбітраж 29.01.2013 07:27:42
У задоволенні позову в частині визнання незаконним та скасування постанови адміністрації про відмову в прийнятті на облік як потребує житлових приміщень відмовлено, оскільки житлове приміщення, в якому зареєстровано позивача, непридатним для проживання не визнано.
Судові рішення, арбітраж 29.01.2013 07:26:13
Відмова компетентного органу у переведенні житлового приміщення до нежитлового визнана незаконною, оскільки позивачем представлений проект перепланування квартири, зроблений організацією, що має ліцензію на проведення проектних робіт, а також висновок спеціалізованої організації, у якому з урахуванням вимог містобудівного законодавства, санітарних нормта правил міститься висновок про те, що перепланування житлового приміщення можливе.
Судові рішення, арбітраж 28.01.2013 16:55:39
У задоволенні позовних вимогпро визнання права власності відмовлено правомірно, оскільки доступ до приміщення неможливий без використання приміщень, що забезпечують доступ до житлових приміщень, та можливість обладнати такий доступ відсутній. Доказів відповідності проведеної реконструкції вимогам, встановленим законодавством, не надано.
Судові рішення, арбітраж 28.01.2013 15:48:51
У задоволенні вимог щодо визнання приміщень об'єктами житлового призначення відмовлено правомірно, оскільки позивачі не є власниками спірних нежитлових приміщень, у зв'язку з чим у них були відсутні правові підставидля поводження з позовом.
Судові рішення, арбітраж 28.01.2013 15:27:55
У задоволенні заяви про визнання незаконним рішення уповноваженого органу про відмову у переведенні житлового приміщення до нежитлового відмовлено правомірно, оскільки подані позивачем документи для переведення житлового приміщення до нежитлового не оформлені у встановленому закономпорядку, що не відповідають вимогам законодавства РФ.
Судові рішення, арбітраж 28.01.2013 15:11:54
Справа за позовом про визнання недійсними постанови про переведення житлової квартири в нежитлову, дозволи на реконструкцію об'єкта, дозволи на введення об'єкта в експлуатацію, припинення діяльності магазину направлено на новий розгляд до того ж суду, оскільки судом першої інстанції не встановлено, до повноважень яких входить прийняття рішень про переведення житлових приміщень до нежитлових, а також видача дозволу на реконструкцію та введення об'єкта в експлуатацію.
Судові рішення, арбітраж 28.01.2013 14:50:54
ЖК РФ Стаття 23. Порядок переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення
1. Переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення та нежитлового приміщення до житлового приміщення здійснюється органом місцевого самоврядування (далі - орган, який здійснює переведення приміщень).
2. Для переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення або нежитлового приміщення до житлового приміщення власник відповідного приміщення або уповноважена ним особа (далі у цьому розділі - заявник) до органу, що здійснює переведення приміщень, за місцем перебування приміщення, що переводиться, безпосередньо або через багатофункціональний центрнадання державних та муніципальних послуг (далі - багатофункціональний центр) відповідно до ув'язнених ними встановленому УрядомРосійської Федерації в порядку угодою про взаємодію представляє:
1) заяву про переведення приміщення;
2) правовстановлюючі документи на приміщення, що перекладається (оригінали або засвідчені в нотаріальному порядку копії);
3) план приміщення, що перекладається, з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);
4) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що переводиться;
5) підготовлений та оформлений в установленому порядку проект перебудови та (або) перепланування приміщення, що переводиться (у разі, якщо перебудова та (або) перепланування потрібні для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення);
6) протокол загальних зборіввласників приміщень у багатоквартирному будинку, що містить рішення про їхню згоду на переведення житлового приміщення до нежитлового приміщення;
7) згоду кожного власника всіх приміщень, що примикають до приміщення, що переводиться, на переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення.
2.1. Заявник має право не подавати документи, передбачені пунктами 3 та 4 частини 2 цієї статті, а також у разі, якщо право на приміщення, що переводиться, зареєстроване в Єдиному державний реєстрнерухомості, документи, передбачені пунктом 2 частини 2 цієї статті. Для розгляду заяви про переведення приміщення орган, який здійснює переведення приміщень, запитує наступні документи (їх копії або відомості, що містяться в них), якщо вони не були подані заявником за власною ініціативою:
(див. текст у попередній редакції)
1) правовстановлюючі документи на приміщення, що переводиться, якщо право на нього зареєстровано в Єдиному державному реєстрі нерухомості;
(див. текст у попередній редакції)
2) план приміщення, що перекладається, з його технічним описом (у разі, якщо приміщення, що перекладається, є житловим, технічний паспорт такого приміщення);
3) поверховий план будинку, в якому знаходиться приміщення, що перекладається.
2.2. Примикаючими до приміщення, що перекладається, визнаються приміщення, що мають загальну з перекладеним приміщенням стіну або розташовані безпосередньо над або під приміщенням, що перекладається. Згода кожного власника всіх приміщень, що примикають до приміщення, що переводиться, на переведення житлового приміщення в нежитлове приміщення оформляється власником приміщення, що примикає до приміщення, що перекладається, в письмовій довільній формі, що дозволяє визначити його волевиявлення. У цій згоді зазначаються прізвище, ім'я, по батькові (за наявності) власника приміщення, що примикає до приміщення, що переводиться, повне найменування та основний державний реєстраційний номер юридичного лиця- власника приміщення, що примикає до приміщення, що переводиться, паспортні дані власника зазначеного приміщення, номер що належить власнику зазначеного приміщення, реквізити документів, що підтверджують право власності на вказане приміщення.
3. Орган, що здійснює переведення приміщень, не має права вимагати від заявника подання інших документів, крім документів, витребування яких у заявника допускається відповідно до частини 2 цієї статті. Заявнику видається розписка в отриманні від заявника документів із зазначенням їх переліку та дати їх отримання органом, який здійснює переведення приміщень, а також із зазначенням переліку відомостей та документів, які будуть отримані за міжвідомчими запитами. У разі надання документів через багатофункціональний центр розписка видається зазначеним багатофункціональним центром. Державні органи, органи місцевого самоврядування та підвідомчі державним органамабо органам місцевого самоврядування організації, у розпорядженні яких перебувають документи, зазначені у частині 2.1 цієї статті, зобов'язані направити в порядку міжвідомчої інформаційної взаємодії до органу, який здійснює переведення приміщень, запитані ними відомості та документи. Запитані відомості та документи можуть надаватися на паперовому носії, у формі електронного документаабо у вигляді завірених уповноваженою особоюкопій запитаних документів, зокрема у вигляді електронного документа.
(див. текст у попередній редакції)
4. Рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення має бути прийняте за результатами розгляду відповідної заяви та інших поданих відповідно до частин 2 та 2.1 цієї статті документів органом, який здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через сорок п'ять днів з дня подання до цього орган документів, обов'язок за поданням яких відповідно до цієї статті покладено на заявника. У разі подання заявником документів, зазначених у частині 2 цієї статті, через багатофункціональний центр термін прийняття рішення про переведення або про відмову в переведенні приміщення обчислюється з дня передачі багатофункціональним центром таких документів до органу, що здійснює переведення приміщень.
(див. текст у попередній редакції)
5. Орган, що здійснює переведення приміщень, не пізніше ніж через три робочі дні з дня прийняття одного із зазначених у частині 4 цієї статті рішень видає або надсилає за адресою, зазначеною в заяві, або через багатофункціональний центр заявнику документ, що підтверджує прийняття одного із зазначених рішень . У разі подання заяви про переведення приміщення через багатофункціональний центр документ, що підтверджує прийняття рішення, надсилається до багатофункціонального центру, якщо інший спосіб його отримання не вказано заявником. Форма та зміст цього документа встановлюються уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади. Орган, що здійснює переведення приміщень, одночасно з видачею або направленням заявнику даного документа інформує про прийняття зазначеного рішення власників приміщень, що примикають до приміщення, щодо якого прийнято зазначене рішення.
(див. текст у попередній редакції)
6. У разі необхідності проведення перебудови, та (або) перепланування приміщення, що переводиться, та (або) інших робіт для забезпечення використання такого приміщення як житлового або нежитлового приміщення зазначений у частині 5 цієї статті документ повинен містити вимогу про їх проведення, перелік інших робіт , якщо їх проведення необхідне.
пунктом 5 частини 2 цієї статті, та (або) інших робіт з урахуванням переліку таких робіт, зазначених у передбаченому частиною 5 цієї статті документі.
9. Завершення зазначених у частині 8 цієї статті перебудови, та (або) перепланування, та (або) інших робіт підтверджується актом приймальної комісії, сформованої органом, який здійснює переведення приміщень (далі - акт приймальної комісії). Акт приймальної комісії, що підтверджує завершення перебудови та (або) перепланування, повинен бути направлений органом, який здійснює переведення приміщень, федеральний органвиконавчої влади, уповноважений Урядом Російської Федерації на здійснення державного кадастрового обліку, державної реєстрації прав, ведення Єдиного державного реєстру нерухомості та надання відомостей, що містяться в Єдиному державному реєстрі нерухомості, територіальні органи(далі – орган реєстрації прав). Акт приймальної комісії підтверджує закінчення переведення приміщення та є підставою для використання переведеного приміщення як житлового або нежитлового приміщення.
(див. текст у попередній редакції)
10. При використанні приміщення після його переведення як житлове або нежитлове приміщення повинні дотримуватися вимог пожежної безпеки, санітарно-гігієнічні, екологічні та інші встановлені законодавством вимоги, у тому числі вимоги до використання нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках.
Що найчастіше заважає провести зміну статусу нерухомості – свавілля чиновників чи технічні параметри апартаментів?Перед багатьма власниками постає питання - чи можливо оформити апартаменти в статус житлової нерухомості, і якщо так - як це зробити.
Редакція порталу сайт спробувала розібратися в тому, навіщо це може знадобитися мешканцям житла з «сумнівним» статусом та пропонує читачам ознайомитись з умовами проведення цієї процедури.
На російському ринку забудовники пропонують потенційним покупцям не лише квартири, які мають статус житлової нерухомості, а й апартаменти – житло, яке такого статусу не має. Незважаючи на статус нежитлової нерухомості, апартаменти мають популярність, оскільки мають деякі переваги перед квартирами.
Переваги апартаментів
Апартаменти, незважаючи на статус, залишаються популярними, і деякі покупці спеціально вибирають саме цей формат житла. Головним чином тому, щоапартаменти дешевші за квартири(за інших рівних параметрів). Зниження вартості може досягати 20% і пояснюється тим, щона таке житло не поширюються загальні законодавчі правила , що стосуються параметрів житла, а також організації прибудинкової території.
У таких житлових комплексах є безліч корисних сервісів – за побутовими послугами не доведеться далеко ходити. Часто в таких будинках пропонується клінінг, доставка продуктів, є пральня, крім того, такі проекти, як правило, зводяться в зручних районах з якісною соціальною інфраструктурою.
Недоліки статусу «нежитлової нерухомості»
Але в ряді випадків пайовики і не здогадуються, що їхнє житло матиме статус «нежитлового».Забудовник під час продажу публікує цілком коректну інформацію – продається справді житло, тобто у приміщеннях можна жити, і вони спочатку для цього призначені. Однак у рекламних матеріалах відсутня згадка про статус, і деякі покупці, не знайомі з тонкощами житлового законодавства, просто не здогадуються про те, що на них чекає. А саме:
- Тарифи з комунальним послугамвище,ніж у житловій нерухомості (застосовуються тарифи для комерційних приміщень) , тобто власнику доведеться платити більше. Поточні переплати за комунальними платежами з часом перекривають економію, що утворилася внаслідок нижчої вартості житла;
- Немає можливості зареєструватися на житлоплощі на постійній основі, є можливість оформити тимчасову реєстрацію, однак, максимальний терміндії становить 5 років, потім доводиться все оформляти наново. Відсутність реєстрації ускладнює можливість влаштувати дитину в дитячий садок, школу, поставити на облік у поліклініку, ін.;
- Податок на нерухомість розраховується за максимальними ставками, використовується для оподаткування житла. Якщо для квартири ставка становить 0,1%, то апартаменти оподатковуються за ставкою від 0,5% до 2%;
- Покупець не може розраховувати на податкове відрахування, як у випадку зі звичайними квартирами.
- При зведенні апартаментів забудовники нічого не винні будувати об'єкти соціальної інфраструктури.А це означає, що з високою ймовірністю мешканцям доведеться миритися з їхньою відсутністю.
Власне, апартаменти – відмінний варіант для тих, хто має намір використовувати житло цього формату безпосередньо за прямим призначенням., Для періодичного проживання. В цьому випадку власник навряд чи буде стурбований неможливістю постановки на облік, та й не збідніє при оплаті комунальних платежів, оскільки багато позицій розраховуються за показаннями лічильників.
Можливість зміни статусу нерухомості у процесі будівництва
У ряді випадків забудовник забезпечує економію (яка також відображається у ціні житла)на етапі отримання дозвільних документів, оформлення яких для будівництва апартаментів коштує дешевше, ніж для нерухомості в статусі «житлової». У процесі зведення будівлі забудовник ініціює процедуру зміни статусу, і пайовик отримує повноцінну квартиру за ціною, яка дещо нижча за середню по ринку.
Звичайно, все це обмовляється з пайовиками, однакВарто звернути увагу на той факт, що нерухомість для переведення її у статус «жилої» має спочатку зводитися відповідно до встановлених норм.Цю обставину перевірити без експертизи досить складно, і в результаті іноді виникає така ситуація, коли забудовник обіцяє, що статус нерухомості зміниться, однак після цього не відбувається (оскільки параметри не відповідають). Притягнути забудовника до відповідальності дуже непросто, оскільки у ДДУ фігурують саме апартаменти.
Умови зміни статусу житла
Змінити статус апартаментів можна тільки за умови дотримання наступних умов:житло перебуває у власності, немає жодних обтяжень і повною мірою відповідає вимогам, що висуваються законодавством до нерухомості, призначеної для постійного проживання. Йдеться про площу та конфігурацію житлових та побутових приміщень (Дотримання мінімального метражу кімнат, ін.), норми природного освітлення (так, у житловій кімнаті має бути вікно), звукоізоляції, про санітарні та протипожежні правила.
Крім того, поблизу повинні бути присутні елементи соціальної інфраструктури, а на прибудинковій території потрібна присутність дитячих майданчиків, парковки, зони для відпочинку - у випадку з апартаментами забудовник не зобов'язаний все це забезпечувати.
Власне, апартаменти тому й дешевші за звичайні квартири з тієї причини, що вимоги до «тимчасового» житла нижчі, ніж до житлової нерухомості.Що, відповідно, визначає для забудовника деяке поле для маневру, що дозволяє здешевити вартість зведення, і тим самим покращити свої позиції на висококонкурентному будівельному ринку.
Таким чином, часто виходить, що апартаменти за багатьма параметрами не відповідають необхідному статусу, і в цьому випадку його зміни зробити нічого не можна.
Оцінка ситуації: чи можлива зміна статусу?
Що потрібно зробити для того, щоб змінити статус нерухомості на житловий?У випадку з апартаментами варіантів не так багато:
Апартаменти вже можуть відповідати всім необхідним правилам, у разі залишається лише зібрати необхідні документи, подати заявку до відповідного органу і сплатити мито. Комісія профільних спеціалістів проведе огляд, і якщо у чиновників не виникне заперечень – статус житла буде змінено.Однак навіть у цій ситуації не все так просто, законодавство, що описує параметри житлової нерухомості, є досить розмитим, що дає чиновникам можливість приймати рішення чи не на власний розсуд.
Звичайно, відмова у зміні статусу оформляється відповідним чином, наприклад, комісія може порахувати, що розташування дверного отвору не може забезпечити безпеку пересування по квартирі. Втім, відмову чиновників можна оскаржити в судовому порядку, і якщо їхнє рішення виявилося неправомірним, буде проведено незалежна експертиза, на підставі якої суд з великою ймовірністю винесе рішення на користь власникаОднак, перед тим, як ініціювати судовий розгляд, Варто пам'ятати, що всі витрати несе власник.
- Апартаменти не відповідають вимогам. У цьому випадку необхідно привести житло у відповідність до всіх нормативів, виконавши перепланування (Зміна конфігурації приміщень, можливо, інженерну інфраструктуру). Однак необхідно розуміти, що в ряді випадків це зробити неможливо з огляду на технічні характеристикибудівлі, плановані зміни можуть бути небезпечними для конструкції будинку.
Відповідно, такий проект міська влада не схвалить, і не видадуть дозволи на перепланування, а якщо роботи будуть проведені без дозволу та суперечитимуть нормам безпеки, зміни не можна буде зареєструвати. Мало того, власника зобов'яжуть сплатити штраф, і повернути все як було, якщо, звичайно, самостійні роботи, що виконуються без дозволу, не призведуть до серйозніших наслідків.
До таких можна віднести обвал частини будівлі через порушення цілісності конструкційних елементів (наприклад, при спробах продовбати віконний отвір у несучій зовнішній стіні).
Сучасна практика переведення нерухомості в статус житлової говорить про те, що ця процедура зазвичай застосовується до цілого корпусу, для цього збираються збори мешканців, проводиться експертиза та готуються відповідні документи. Випадки зміни статусу для однієї квартири є досить рідкісними, оскільки, якщо житло відповідає нормам, то це стосується і всіх інших квартир, це правило поширюється і у зворотний бік. Хоча в законі і не зазначено, що не можна змінити статус лише однієї квартири.
З чого почати: юридична сторона питання
Насамперед необхідно упорядкувати юридичний бік питання.А саме:
- Отримати право власності на житло, якщо йдеться про квартиру в новобудові, і це ще не зроблено. Для цього новобудова має бути введена в експлуатацію (Цим займається забудовник), а квартира – передана пайовику за актом приймання-передачі. Все, що необхідно зробити в цьому випадку, це подати заявку до Росреєстру разом із деякими документами. (копія ДДУ, паспорта, акта приймання-передачі)та сплатити мито (близько 300 руб.). Можна віднести пакет особисто або надіслати через МФЦ.
Власне, послугу реєстрації права власності пропонують і забудовники,проте просять її надання суми від 30 тис. рублів (З загадкових причин, так і не встановленим порталом сайт, це набагато вище офіційного мита в 300 руб.). Це набагато дорожче самостійного оформленнятому ми не можемо рекомендувати цей спосіб отримання права власності.
Зняти обтяження.Одним із таких є іпотечна заборгованість перед банком, яку слід погасити.
Якщо параметри житла відповідають новому статусу
Необхідно відправитися до органу, який займається питаннями зміни статусу (у столиці це – Департамент міського майна)із заявою та набором документів. До набору входить виписка з ЄДРН (Підтверджує право власності), копія паспорта, технічний паспорт квартири з БТІ (що підтверджує відповідність вимогам). Останній документможна не надавати, співробітники відомства в цьому випадку і самі надішлють запит, але через це може піти більше часу на розгляд заявки. Так – ще слід сплатити мито, сума становить близько 20 тис. рублів.
Після огляду житла працівниками комісії, надісланої Департаментом, буде винесено рішення про зміну статусу житла. або відмоваіз чітким обґрунтуванням причин. Якщо серед причин зазначені такі невідповідності, які можна усунути шляхом перепланування, варто зайнятися саме цим (порядок дій описаний нижче).
Якщо параметри житла можна «підігнати» під новий статус
Тепер розглянемо наступний варіант:апартаменти не відповідають законодавчим вимогам, і для зміни статусу потрібне перепланування. Для початку, природно, слід уточнити, чи можливе проведення змін з технічного погляду, чи видасть владі дозвіл на перепланування, і чи буде квартира після закінчення робіт відповідати всім нормам. Щоб це з'ясувати, необхідно звернутися до державної чи приватної проектної організації.
Якщо виявиться, що перепланування цілком може бути проведене, слід виготовити проект передбачуваних змін, а потім вирушити до Департаменту та подати заявку на дозвіл. До заявки потрібно додати проект перепланування, техпаспорт на квартиру. (З поверховим планом), ці документи оформляються у БТІ, ДДУ (або інший правовстановлюючий документ), а також паспорт.
Після того, як комісія огляне об'єкт нерухомості, власник отримує офіційний дозвіл та може розпочинати виконання робіт. Якщо буде відмова, її можна оскаржити у суді. По завершенню робіт потрібно ввести квартиру в експлуатацію, звернувшись до того ж органу, де оформлялося дозвіл.
Коли перепланування буде узаконено, можна подавати заявку на зміну статусу нерухомості (В цей же Департамент). Однак спочатку потрібно виготовити новий технічний паспорт на квартиру. (замовляється в БТІ), який потрібно додати до заявки разом із паспортом та правовстановлюючим документом.
Оформлення змін у Росреєстрі
Завершальний етап – реєстрація всіх змін у Росреєстрі,одночасно з реєстрацією оформляється та рішення про новий статус житла, яке ухвалено Департаментом. У Росреєстр можна подати заяву особисто або надіслати через МФЦ. Фахівці внесуть до існуючих записів необхідні зміни, після чого апартаменти офіційно отримають статус житлової нерухомості. Право власності додатково оформлювати не потрібно, ця процедура виконується автоматично, відповідний документ видається власнику після завершення всіх дій у рамках реєстрації нового статусу.
Висновок
Діючи згідно з рекомендаціями, наведеними в цій статті, та за наявності відповідних умов, можна перевести апартаменти у статус житлової нерухомості . Проте варто розуміти, що часто власники наштовхуються не лише на неможливість це зробити чисто за технічними параметрами, а й на небажання чиновників змінювати статус житла. Пов'язано це не в останню чергу з відповідальністю за безпечне проживання на переоформленій житлоплощі, яку доводиться приймати не себе, а також на деяку «розмитість» законодавства.
Таким чином, якщо виникла потреба зміни статусу житла, власнику знадобиться консультації експертів як з технічного боку питання, так і з юридичного. Ми, зі свого боку, сподіваємося, що наведена тут інформація допоможе вам досягти успіху при проведенні всіх процедур.
Ірина Васильєва
Ви думаєте, що ви російська? Народилися в СРСР і думаєте, що ви росіянин, українець, білорус? Ні. Це не так.
Ви насправді російська, українець чи білорус. Але ви думаєте, що ви єврей.
Дичину? Неправильне слово. Правильне слово "імпринтінг".
Новонароджений асоціює себе з тими рисами особи, які спостерігає одразу після народження. Цей природний механізм властивий більшості живих істот, які мають зор.
Новонароджені в СРСР кілька перших днів бачили мати мінімум часу годівлі, а більшу частину часу бачили особи персоналу пологового будинку. За дивним збігом обставин вони були (і залишаються досі) здебільшого єврейськими. Прийом дикий за своєю сутністю та ефективності.
Все дитинство ви дивувалися, чому живете в оточенні нерідних людей. Рідкісні євреї на вашому шляху могли робити з вами все що завгодно, адже ви до них тяглися, а інших відштовхували. Та й зараз можуть.
Виправити це ви не зможете - одноразовий імпринтинг і на все життя. Зрозуміти це складно, інстинкт оформився, коли вам було дуже далеко до здатності формулювати. З того моменту не збереглося ні слів, ні подробиць. Залишилися лише риси осіб у глибині пам'яті. Ті риси, які ви вважаєте своїми рідними.
3 коментаріСистема та спостерігач
Визначимо систему як об'єкт, існування якого не викликає сумнівів.
Спостерігач системи - об'єкт не є частиною спостережуваної ним системи, тобто визначальний своє існування навіть через незалежні від системи чинники.
Спостерігач з погляду системи є джерелом хаосу - як керуючих впливів, і наслідків спостережних вимірів, які мають причинно-наслідкового зв'язку з системою.
Внутрішній спостерігач - потенційно досяжний для системи об'єкт щодо якого можлива інверсія каналів спостереження та впливу, що управляє.
Зовнішній спостерігач - навіть потенційно недосяжний для системи об'єкт, що знаходиться за обрієм подій системи (просторовим та тимчасовим).
Гіпотеза №1. Всевидюче око
Припустимо, що наш всесвіт є системою і має зовнішній спостерігач. Тоді наглядові вимірювання можуть відбуватися, наприклад, за допомогою «гравітаційного випромінювання», що пронизує всесвіт з усіх боків ззовні. Перетин захоплення «гравітаційного випромінювання» пропорційно масі об'єкта, і проекція «тіні» від цього захоплення в інший об'єкт сприймається як сила тяжіння. Вона буде пропорційна добутку мас об'єктів і обернено пропорційна відстані між ними, що визначає щільність «тіні».
Захоплення «гравітаційного випромінювання» об'єктом збільшує його хаотичність і сприймається нами як час. Об'єкт непрозорий для «гравітаційного випромінювання», переріз захоплення якого більший за геометричний розмір, усередині всесвіту виглядає як чорна діра.
Гіпотеза №2. Внутрішній спостерігач
Можливо, що наш всесвіт спостерігає за собою сам. Наприклад, за допомогою пар квантово заплутаних частинок рознесених у просторі як еталони. Тоді простір між ними насичене ймовірністю існування процесу, що породив ці частинки, що досягає максимальної щільності на перетині траєкторій цих частинок. Існування цих частинок також означає відсутність траєкторіях об'єктів досить великого перерізу захоплення, здатного поглинути ці частинки. Інші припущення залишаються такими ж як і для першої гіпотези, крім:
Плин часу
Стороннє спостереження об'єкта, що наближається до горизонту подій чорної діри, якщо визначальним фактором часу у всесвіті є «зовнішній спостерігач», сповільнюватиметься рівно вдвічі - тінь від чорної діри перекриє рівно половину можливих траєкторій «гравітаційного випромінювання». Якщо ж визначальним фактором є «внутрішній спостерігач», то тінь перекриє всю траєкторію взаємодії і протягом часу об'єкта, що падає в чорну дірку, повністю зупиниться для погляду з боку.
Також не виключена можливість комбінації цих гіпотез у тій чи іншій пропорції.