(1) A zálogjoggal terhelt ingatlanon a végrehajtást bírósági határozattal kell végrehajtani, ha a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti megállapodás eltérően nem rendelkezik. bírósági végzés jelzálogjoggal terhelt ingatlanok lefoglalása.
Ha a felek megállapodása bíróságon kívüli eljárást ír elő a zálogtárgyra történő végrehajtás kiszabására, a zálogjogosultnak jogában áll keresetet benyújtani a bírósághoz a zálogtárgyra történő végrehajtás kiszabása iránt. Ebben az esetben a zálogtárgy bírósági eljárásban történő végrehajtásával összefüggő többletköltség a zálogjogosultat terheli, kivéve, ha bizonyítja, hogy a zálogtárgy letiltása vagy a zálogtárgy értékesítése a bíróságon kívüli végrehajtási eljárásról szóló megállapodás szerint történt. nem a zálogköteles vagy harmadik személyek cselekménye miatt hajtották végre.
A zálogtárgy letiltásánál és értékesítésénél a zálogjogosultnak és más személyeknek meg kell tenniük a szükséges intézkedéseket annak érdekében, hogy a zálogtárgy értékesítéséből a lehető legnagyobb bevételhez jussanak. Az a személy, aki a meghatározott kötelezettségének elmulasztása miatt veszteséget szenvedett, jogosult annak megtérítését követelni.
2. A zálogjogosult követelésének a zálogtárgy terhére történő kielégítése bírósághoz fordulás nélkül (peren kívül) a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodása alapján, ha jogszabály eltérően nem rendelkezik.
(3) A zálogjog tárgyában történő végrehajtás csak bírósági határozattal hajtható végre, ha:
a zálogtárgy az állampolgár tulajdonában lévő egyetlen lakóhelyiség, kivéve a bíróságon kívüli kizárásról szóló megállapodás megkötését az elzárás okának felmerülése után;
a zálogtárgy olyan ingatlan, amelynek jelentős történelmi, művészeti vagy egyéb kulturális érték a társadalom számára;
zálogos - Egyedi ban ben kellő időben eltűntnek ismerik el;
a zálogtárgy korábbi és utólagos zálogjog tárgyát képezi, amelyben a zálogtárgyra vonatkozó végrehajtás kiszabásának eltérő eljárásai, illetve a zálogtárgy értékesítésének eltérő módjai érvényesülnek, ha a korábbi és a későbbi zálogjogosult közötti megállapodás eltérően nem rendelkezik;
A vagyontárgyak különböző kötelezettségek teljesítésének biztosítására több zálogjogosultnak vannak elzálogosítva, kivéve azt az esetet, amikor az összes zálogtárs és a zálogjogosult megállapodása peren kívüli letiltási eljárást ír elő.
A törvény más esetekről is rendelkezhet, amelyekben a zálogtárgyat peren kívül nem lehet elzárni.
A jelen pont követelményeinek megszegésével kötött megállapodások érvénytelenek.
4. A feleknek jogukban áll a zálogszerződésbe záradékot rögzíteni a végrehajtás peren kívüli eljárásáról.
5. A zálogtárgy peren kívüli végrehajtásáról szóló megállapodást az ezen ingatlanra vonatkozó zálogszerződéssel megegyező formában kell megkötni.
6. alatti zálogjog tárgyában letiltás végrehajtó felirat a közjegyző a bírósághoz fordulás nélkül a közjegyzői jogszabályok és jogszabályok által előírt módon megengedett Orosz Föderáció végrehajtási eljárásról, a zálogjoggal biztosított kötelezettség adós általi nem vagy nem megfelelő teljesítése esetén, ha a zálogtárgy peren kívüli végrehajtásának feltételét tartalmazó zálogszerződést közjegyző hitelesíti.
7. A zálogtárgy peren kívüli végrehajtásáról szóló megállapodásnak tartalmaznia kell a zálogtárgy értékesítésének egy vagy több, e törvénykönyvben meghatározott módját, valamint a zálogtárgy értékét (kezdeti eladási árat), illetve a zálogtárgy meghatározásának eljárását. azt.
Ha a zálogtárgyra vonatkozó végrehajtási megállapodás több módot ír elő a zálogtárgy értékesítésére, az értékesítés módjának megválasztásának joga a zálogjogosultat illeti meg, ha a megállapodás eltérően nem rendelkezik.
8. Ha a zálogtárgyra a végrehajtást peren kívül hajtják végre, a zálogjogosult vagy közjegyző, aki a zálogtárgyra a közjegyzőkre vonatkozó jogszabályokban előírt módon végrehajtást hajt végre, köteles a zálogjogosultnak, az általa ismert zálogjogosultnak megküldeni a zálogjogot. valamint az adós, az alanyi zálogjog megindításáról szóló értesítést.
A zálogtárgy realizálása legkorábban attól a naptól számított tíz napon belül megengedett, amikor a zálogjogosult vagy a közjegyző értesítését a zálogjogosult és az adós kézhez kapta, kivéve, ha jogszabály ettől eltérő határidőt ír elő, valamint akkor is, ha a zálogkötelezettség ennél hosszabb időtartamot nem ír elő. a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti megállapodás. A bankjogszabályban előírt esetekben a zálogtárgy értékesítése a meghatározott időszak lejárta előtt is végrehajtható azzal a kockázattal, hogy a zálogtárgy értéke az eladási árhoz képest jelentős mértékben csökken (kezdő eladási ár) a hirdetményben meghatározott.
Kommentár az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 349
1. A zálogjoggal terhelt végrehajtási eljárást meghatározó, kommentált cikk a zálogjogosult ilyen jogának gyakorlására két lehetőséget rögzít: bírósági határozattal és bírósághoz fordulás nélkül történő végrehajtást. Mint Általános szabály E cikk 1. pontja rendelkezik arról, hogy a zálogjogosultnak bírósághoz kell fordulnia a zálogtárgy lefoglalásának kötelezettségével. A szabály alól azonban a kommentált cikk normáiban foglalt kivételek jelentősek.
Tehát a par. Az 1. pont (2) bekezdése kimondja, hogy a zálogjogosult követelésének a zálogtárgy terhére történő kielégítése bírósághoz fordulás nélkül - ha jogszabály eltérően nem rendelkezik - a zálogjogosult és a zálogkötelezett megállapodása alapján lehetséges. Úgy tűnik, hogy ebben az esetben a jogalkotó olyan technikai hibát követett el, amely elferdítette a javasolt norma értelmét. A fenti rendelkezés úgy is értelmezhető, hogy valamely meghatározott zálogjogosult és meghatározott zálogkötelezett között „megállapodás alapján” elfogadott jogszabály valamely más (a bírósághoz fordulás szükségességéről szóló) szabály alkalmazásának lehetőségét állapíthatja meg. . Nyilvánvalóan a „hacsak a törvény másként nem rendelkezik” szavak után egy vesszőt hagytak ki, ami nem meglepő, hiszen a 2008. december 30-i N 306-FZ szövetségi törvényt szinte soha nem látott sietséggel fogadták el. Ezt a törvényt az Állami Duma első olvasatban 2008. december 12-én, második és harmadik olvasatban december 26-án fogadta el, a Szövetségi Tanács december 29-én hagyta jóvá, és az Orosz Föderáció elnöke december 30-án írta alá. 2008.
———————————
N 119643-5 számú törvényjavaslat, amelyet egy képviselő terjesztett elő Állami Duma V.S. Pleszkacsevszkij.
Így vagy úgy, az egyetlen jelentés, amelynek par. A kommentált cikk 1. (2) bekezdése arra vezethető vissza, hogy a zálogjogosult bírósághoz fordulás nélkül (megállapodás alapján) minden esetben kielégítheti követeléseit, kivéve a közvetlen eseteket. törvényes.
Azon helyzetek közé, amelyekben a zálogjogosult bírósághoz fordulása kötelező, ide kell sorolni azokat az eseteket, amikor:
1) magánszemély vagyonának zálogjogáról szóló megállapodás megkötéséhez más személy vagy szerv hozzájárulása vagy engedélye volt szükséges;
2) a zálogtárgy az a vagyon, amely a társadalom számára jelentős történelmi, művészeti vagy egyéb kulturális értékkel bír;
3) a zálogjogosult nincs jelen, és helye nem állapítható meg;
4) a zálogtárgy természetes személy tulajdonában lévő lakóhelyiség;
5) a zálogszerződés vagy a zálogjogosult és a zálogjogosult között létrejött egyéb megállapodás nem állapítja meg a zálogjoggal terhelt ingóságra vonatkozó végrehajtási eljárást, vagy a letiltás a felek által megállapított módon nem lehetséges;
6) a jelzálogjog tárgya egy vállalkozás, mint ingatlanegyüttes;
7) a jelzálogjog tárgya az telek a mezőgazdasági területek összetételétől;
8) a jelzálogjog tárgyát a ben található telkek képezik önkormányzati tulajdon, és telkek, állami tulajdon amelyre nincs lehatárolva, ha az ilyen telkek lakásépítésre vagy lakásépítési célú komplex fejlesztésre szolgálnak és hitelintézet által adatfejlesztésre nyújtott kölcsön visszafizetésének biztosítékaként kerülnek átadásra. földterületek mérnöki infrastruktúra építésével (a jelzálogjogról szóló törvény 62. cikkének (1) bekezdése);
9) a jelzálogjog tárgya az országban található ingatlan köztulajdon, és egyik tulajdonosa sem ad ehhez írásban vagy más módon megállapított hozzájárulását szövetségi törvény nyomtatvány a zálogjogosult követelményeinek peren kívüli eljárásban való teljesítésére;
10) a jelzálogjog tárgya az az ingatlan, amely állami vagy önkormányzati tulajdonban van.
Továbbá az Art. A 2002. évi Csődtörvény 18.1. pontja értelmében a felügyelet bevezetésének napjától a zálogtárgyra – ideértve a peren kívüli is – nem megengedett. Az adós vagyonának zálogjogával biztosított kötelezettségek csődhitelezője a pénzügyi behajtás és a külső ügyintézés során jogosult az adós zálogtárgyára végrehajtást kérni, kivéve, ha az adós bizonyítja, hogy a végrehajtást az adós vagyonára kiszabja. az adós lehetetlenné teszi fizetőképességének helyreállítását. Megoldásra kerül az adós zálogtárgyára történő letiltás lehetőségének kérdése választottbíróság csődeljárást mérlegelve, kérelemre csődhitelező akiknek követelései biztosítékkal vannak biztosítva ezt az ingatlant.
2. A zálogtárgyra vonatkozó bírósági eljárás nélküli végrehajtás a Ptk.-ban nem írt speciális eljárás. A 2008. december 30-i 306-FZ szövetségi törvénnyel a kommentált cikkhez kapcsolódó módosítások csak a zálogjogosult és a zálogjogosult lehetőségeinek korlátait határozták meg az ilyen megállapodás megkötése tekintetében. Ezt az eljárást azonban a jelzálogtörvény kellő részletességgel szabályozza azokban az esetekben, amikor a zálogjog tárgya ingatlan.
3. A zálogtárgy peren kívüli végrehajtásának minden esetére a következő szabályok vonatkoznak, függetlenül attól, hogy az ingatlan ingatlanra vagy ingóra vonatkozik:
1) a zálogtárgy peren kívüli végrehajtásáról szóló megállapodás bármikor köthető. Ez azt jelenti, hogy a meghatározott szerződés külön ügyletként működik, amely nemcsak a zálogszerződést követheti, hanem megelőzheti is, valamint a fő (biztosított) kötelezettséget keletkeztető megállapodást. Ugyanakkor, tekintettel arra, hogy az ingó vagyontárgyak zálogjogosultsága esetén az ilyen megállapodás tartalmára vonatkozó követelmények jogilag nincsenek meghatározva, formálisan nem zárja ki annak lehetőségét, hogy a peren kívüli végrehajtásról szóló megállapodást konkrét tárgy megjelölése nélkül kössenek. zálogjog (megállapodás jövőbeli zálogjogok esetén). Az ilyen, a zálogszerződés előtt kötött, a zálogjog tárgyának pontos meghatározását nem lehetővé tevő megállapodás lényegében indokolatlanul korlátozza a zálogjogosultságát;
2) a zálogszerződés tartalmazhat megállapodást a zálogtárgy peren kívüli végrehajtásáról. Ez a szabály lehetővé teszi, hogy összekapcsolja a zálogszerződést a peren kívüli kizárásról szóló megállapodással;
3) ha a zálogkötelezett magánszemély, a megállapodás megkötésére a zálogjogosult közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges a zálogjoggal terhelt ingóság bíróságon kívüli lefoglalására. A kommentált cikk korábbi változata lehetővé tette a zálogjogosult követelésének a zálogjog terhére bírósághoz fordulás nélkül történő kielégítését a zálogjogosult és a zálogkötelezett közjegyző által hitelesített megállapodása alapján, amelyet a zálogjog okának megállapítása után kötöttek. zálogtárgy merült fel. A peren kívüli kizárás lehetőségeinek bővítése érdekében a jogalkotó ezt az eljárást nemcsak az ingó vagyontárgyak zálogjogára terjesztette ki, lehetséges következtetés zálogszerződés megkötését megelőző végrehajtási megállapodásokat, hanem igyekezett kiküszöbölni a zálogjogosult zálogjogosulttal kötött szerződésének közjegyzői hitelesítését is. El kell azonban ismerni, hogy a zálogjoggal kapcsolatos peren kívüli végrehajtási eljárás sem könnyült, hiszen a zálogjogosult állampolgár kénytelen kiadni. speciális dokumentum- hozzájárulását a bíróságon kívüli végrehajtási eljáráshoz, és ezt közjegyzővel igazolni. Mivel a kommentált cikk szerint az állampolgár beleegyezése, akaratának cselekménye az, ami közjegyzői hitelesítéshez kötött, az eljárások egyszerűsítésének kívánt hatása nem valósult meg. A jegyző a Kbt. 53, nem Art. 80 Az Orosz Föderáció közjegyzőkre vonatkozó jogszabályának alapjai, 1993
Mivel a kommentált cikk két külön ügyletet foglal magában - egyoldalú (az állampolgár zálogkötelezett hozzájárulása a bíróságon kívüli végrehajtási eljáráshoz) és kétoldalú (a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti tényleges megállapodás a peren kívüli végrehajtási eljárásról), ezért fontos, hogy a ezen tranzakciók tartalma nem tér el. Ellenkező esetben a kétoldalú megállapodás érvényessége megkérdőjelezhető. A józan ész nem zárja ki, hogy ezeket a tranzakciókat egyetlen dokumentumba vonják össze, ami viszont közjegyzői igazolást igényel. A zálogkötelezett és a zálogkötelezett akaratának ilyen összehangolásának módja megfosztja a kommentált cikk (4) bekezdésében foglalt jogalkotási regény értelmét;
4) a megállapodás megtámadása esetén peren kívüli kezelés A behajtást a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja annak a személynek a keresetére, akinek a jogait az ilyen megállapodás sérti. A kommentált cikk előző kiadásához hasonlóan új kiadás nem tartalmaz külön szabályokat a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti megállapodás érvénytelenségének okaira vonatkozóan;
5) ha a zálogjogosult nem teljesíti a zálogjoggal terhelt vagyontárgyra bíróságon kívüli végrehajtási megállapodást, a kiszabás - ha törvény másként nem rendelkezik - közjegyzői végrehajtó okirat alapján a megállapított módon megengedett. a végrehajtási eljárásról szóló jogszabály szerint. Ez a rendelkezés gyakorlati szempontból fontos. Kimondja, hogy a peren kívüli kizárásról szóló megállapodásból eredő kötelezettségeket a feleknek önként kell teljesíteniük. A kötelezettségek elmulasztásának igazolt ténye alapjául szolgálhat a közjegyző számára vezetői bejegyzés kiadására.
A Ch. 16 Az Orosz Föderáció közjegyzőről szóló, 1993. évi jogszabályának alapjai, a 2008. december 30-i N 306-FZ szövetségi törvénnyel módosított formában arra az esetre, ha a zálogjogosult nem teljesíti a zálogtárgy peren kívüli végrehajtásáról szóló megállapodást , a zálogjogra a közjegyző végrehajtói bejegyzést készít, vagy ha a zálogjoggal igazolt jogai vannak, akkor a zálogjogra a végrehajtói bejegyzés készül.
A zálogjogra vagy jelzálogszerződésre vonatkozó végrehajtói bejegyzés készítésekor a közjegyző köteles a zálogjogosultat a végrehajtói bejegyzés soron következő végrehajtásáról a zálogszerződésben megjelölt címre küldött megfelelő értesítéssel értesíteni, és hét napos határidőt biztosítani a zálogjogosult számára. attól a naptól kezdve, amikor az utóbbi kézhez vette az említett kifogások benyújtására vonatkozó értesítést. A zálogkötelezett kifogásának hiányában a zálogkötelezett követelését vitathatatlannak kell tekinteni, kivéve, ha a benyújtott okiratok tartalmából vagy a jegyző rendelkezésére álló egyéb adatokból eltérően nem következik.
A zálogkötelezett kifogásainak kézhezvételekor a jegyző értékeli érveit a zálogjogosult követeléseivel kapcsolatban a vitathatatlanság jelének megléte mellett. A vitathatatlanság jelének hiányában a jegyző megtagadja a végrehajtói felirat kiadását.
A közjegyzőnek a zálogjogosult érveinek értékelési joga ellentmond a közjegyzői funkciók lényegének, a zálogjoggal kapcsolatos kifogások pedig jogvitáról tanúskodnak. Ezek a körülmények megakadályozzák a közjegyzői végrehajtási okirat széles körű alkalmazását a zálogjogviszonyokban.
Ha a zálogszerződésre vagy jelzálogjogra a közjegyző végrehajtói bejegyzést tett, annak további végrehajtási eljárását a Kbt. A végrehajtási eljárásokról szóló, 2007. október 2-i N 229-FZ szövetségi törvény 78. cikke.
4. A zálogtárgy peren kívüli végrehajtásának különös szabályait a Kbt. 55. §-a alapján. A nevezett cikk meghatározza lényeges feltételek peren kívüli kizárásról szóló megállapodások:
1) a jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlan megnevezése, amelynek terhére a zálogjogosult követeléseit kielégítik, az induló eladási ár vagy annak megállapításának módja;
2) a zálogjoggal biztosított kötelezettség és a jelzálogszerződés alapján az adós által a zálogjogosultnak fizetendő összegek, harmadik személy esetén pedig a zálogjogosult által is;
3) a zálogtárgy értékesítésének módja vagy a zálogjogosult általi megszerzésének feltétele;
4) az ingatlanra vonatkozó korábbi és utólagos jelzálogjogok, amelyek a felek által a szerződés megkötésekor ismertek, és az ingatlanra vonatkozóan harmadik féltől rendelkezésre állnak dologi jogokés használati jogok.
A jelzáloggal terhelt ingatlant nem csak eladással lehet realizálni nyilvános árverés, hanem a zálogjogosult saját magának vagy harmadik személyeknek a zálogjogosult adóssal szembeni, jelzálogjoggal biztosított követeléseinek vételárának beszámításával szerzett be. Az ilyen megszerzés lehetősége kizárt egy telek jelzálogjogának eseteiben.
5. A jelzálogjoggal terhelt ingatlan lefoglalásának egyszerűsített eljárását a Kbt. A zálogházakról szóló törvény 12. §-a. A kölcsön szerződés szerinti visszafizetésének napjától számított egy hónapos türelmi idő lejártakor, ha a hitelfelvevő a kölcsönszerződésben vállalt kötelezettségének nem tett eleget, a biztosíték nem követeltnek minősül, és kivetni. Az el nem követelt dolgokra vitathatatlanul közjegyzői ügyvezetői bejegyzés alapján kerül sor. A kölcsönszerződés előírhatja a nem követelt dolgok végrehajtásának lehetőségét közjegyzői végrehajtási okirat elkészítése nélkül. A kölcsönvevőnek az át nem vett dolog eladása előtt bármikor joga van abbahagyni annak letiltását, miután eleget tett a zálogház felé fennálló kötelezettségeinek.
És így, speciális szabályok A zálogházakról szóló törvény nemcsak arról rendelkezik, hogy a zálogjog tárgyának elzárása érdekében bírósághoz kell fordulni, hanem a peren kívüli végrehajtásról szóló megállapodás megkötéséről sem. A zálogházzal kötött kölcsönszerződés önmagában ellátja az ilyen szerződés funkcióit.
A fedezeti hitelezés nagyon népszerű banki finanszírozási forma Oroszországban és a világon magánszemélyek és jogalanyok. A biztosíték jelenléte, amely általában a legtöbb értékes tárgyakat, például autók vagy ingatlanok, lehetővé teszi a bank kockázatainak minimalizálását (egyéb hitelintézet vagy magánszemélyek), ami viszont jelentős előnyökkel jár a hitelfelvevők számára.
A biztosíték nyújtása biztosítékként nemcsak a nagyon lojális hitelfeltételek megszerzésének lehetőségét jelenti, hanem a nemteljesítésből, ill. nem megfelelő teljesítmény szerződés szerinti kötelezettségek. A fő kockázatot a fedezet elvesztése jelenti, amely, ha a hitelfelvevő megszegi a kölcsönszerződést (kölcsönszerződést), leróható. Ugyanakkor fontos megérteni, hogy a hitelező számára a zálog lesz az elsődleges lehetőség a követelések kielégítésére, és csak ha nincs elegendő biztosíték a fennmaradó követelések kiegyenlítésére, akkor más lehetőségeket vizsgálnak meg. és használt, beleértve a hitelfelvevő egyéb tulajdonát, pénzét és jövedelmét.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 334. cikke a zálogjog fogalmát a következőképpen határozta meg: zálogjog alapján a biztosítékkal fennálló hitelezőt (zálogjogosult) megilleti a jog. , ha az adós e kötelezettségét nem vagy nem megfelelően teljesíti, a zálogtárgy értékéből (zálogtárgy) túlnyomórészt a zálogtárgy tulajdonosának (zálogkötelező) többi hitelezőjével szemben kielégítést kap. A törvényben előírt esetekben és módon a zálogjogosult követelése a zálogjog tárgyának a zálogjogosultra való átadásával (a zálogjogosultnál hagyásával) teljesíthető.
Az adós bűnössége ellenére az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 348. cikke előírja, hogy az adós vagyonára nem megengedett a végrehajtás, ha az adós enyhén megszegte a kötelezettségét, és a hitelező követeléseinek összege egyértelműen nem felel meg az adós vagyonának értékének. ingatlan.
A zálogtárgy végrehajtása bírósági határozattal történik, kivéve, ha a zálogjogosult és a zálogjogosult megállapodása bíróságon kívüli eljárást ír elő a zálogtárgy lefoglalására. NÁL NÉL az aktuális kiadás Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve fenntartott egy rendelkezést erre vonatkozóan.
Korábban ben bírói gyakorlat gyakran felmerült a kérdés, hogy a zálogjogosultnak, aki a zálogjogosulttal a zálogjog tárgyában a peren kívüli végrehajtásról megállapodást kötött, van-e joga bírósághoz a zálogtárgyra történő végrehajtást kérni. Most az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve lehetőséget ad arra, hogy ha a felek közötti megállapodás bíróságon kívüli eljárást ír elő a zálogtárgy letiltására, a zálogjogosult fenntartja a jogot, hogy keresetet nyújtson be a bírósághoz a zálogtárgy letiltása iránt. Ebben az esetben a zálogtárgy bírósági eljárásban történő végrehajtásával összefüggő többletköltség a zálogjogosultat terheli, kivéve, ha bizonyítja, hogy a zálogtárgy letiltása vagy a zálogtárgy értékesítése a bíróságon kívüli végrehajtási eljárásról szóló megállapodás szerint történt. nem a zálogköteles vagy harmadik személyek cselekménye miatt hajtották végre.
A zálogtárgyra vonatkozó letiltást csak bírósági határozattal lehet kiszabni, ha:
1) a zálogtárgy az állampolgár tulajdonában lévő egyetlen lakóhelyiség, kivéve a bíróságon kívüli kizárásról szóló megállapodás megkötését az elzárás okának felmerülése után;
2) a zálogtárgy az a vagyon, amely a társadalom számára jelentős történelmi, művészeti vagy egyéb kulturális értékkel bír;
3) a zálogjogosult - az előírt módon eltűntként elismert magánszemély;
4) a zálogtárgy korábbi és utólagos zálogjog tárgyát képezi, amely során a zálogjoggal kapcsolatos végrehajtás kiszabására eltérő eljárásokat vagy a zálogtárgy értékesítésének eltérő módjait alkalmazzák, hacsak a korábbi és a későbbi zálogjogosult közötti megállapodás eltérően nem rendelkezik;
5) az ingatlan zálogba van foglalva különböző kötelezettségek teljesítésének biztosítására több zálogjogosult felé, kivéve azt az esetet, amikor az összes zálogtárs és a zálogjogosult megállapodása peren kívüli letiltási eljárást ír elő.
Ezen kívül meg kell jegyezni, hogy modern jogszabályok lehetővé teszi a zálogjoggal terhelt ingatlan letiltását olyan személyek érdekében, akik nem zálogjogosultak (a végrehajtási eljárásokról szóló, 2007. október 2-i 229. sz. szövetségi törvény 78. cikke). Biztos benne hasonló helyzet Felmerül a kérdés: a zálog elveszti-e a főkötelezettség teljesítésének biztosítékaként betöltött biztosítéki szerepét? A kérdés megválaszolásakor meg kell jegyezni, hogy végrehajtási eljárás közjogi jellegű, ezért az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének magánjogi előírásai és a végrehajtási eljárások közjogi szabályai közötti ütközés esetén a végrehajtási jogszabályok normáit illeti meg az elsőbbség. Ellenkező esetben ennek a kérdésnek a megoldása során a gátlástalan adósok szinte az összes vagyont kivonhatnák a behajtásból, és arra a következtetésre jutottak, hogy „ visszadátumozás» zálogszerződések olyan ingatlanokra vonatkozóan, amelyek nem bejegyzéskötelesek.
Külön figyelmet érdemel a jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlanok végrehajtásának kérdése. A jelzálogkölcsönből eredő kötelezettségek nem teljesítése vagy nem megfelelő teljesítése (a tartozás összegének és a kölcsön kamatainak egy részének vagy egészében történő nem fizetése vagy késedelmes fizetése) esetén a jelzálogjogosultnak joga van lakhatásra ( egyéb ingatlan) jelzálogszerződés alapján elzálogosított. Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy az állampolgárok tulajdonában lévő, jelzáloggal terhelt lakásra csak bírósági úton lehet letiltani. A behajtás megszüntethető, ha az adós a jelzálogkölcsön visszafizetésére vonatkozó valamennyi kötelezettségét a zálogtárgy értékesítése vagy a zálogjogosult által az ingatlan hátrahagyása előtt bármikor visszafizeti. Jelzálogjoggal terhelt lakóház vagy lakás elzárása és ezen ingatlan értékesítése a használati jog megszüntetésének alapot képez.
Főszabály szerint, ha a zálogjogosult és a vele együtt élő családtagja számára csak a lakás (annak egy része) alkalmas állandó lakhatásra, akkor azt nem lehet behajtani. Kivételt képez az az eset, amikor ez a lakás egy ilyen vagy más lakás megvásárlására vagy építésére kiadott kölcsön jelzálogjogával rendelkezik, nagyjavítás vagy javítására, valamint a korábban kiadott ilyen kölcsönök visszafizetésére. Ezekben az esetekben behajtást lehet kiszabni vele szemben, de csak bírósági határozattal és csak a kölcsönszerződés szerinti időszakos kifizetések feltételeinek szisztematikus (12 hónapon belül több mint háromszori) megsértése esetén. Fontos tudni, hogy a jelzálogkölcsön ellenében felvett jelzáloghitel a fizetési feltételek szisztematikus megsértése esetén, még akkor is, ha minden késedelem jelentéktelen.
A zálogtárgy értékesítése végrehajtási eljárás során két típusra oszlik, attól függően, hogy a végrehajtás hogyan történik (bírósági vagy peren kívüli eljárásban).
A bírósági határozat alapján letiltott zálogtárgy értékesítése nyilvános árverés útján történik, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve által előírt módon. Ugyanakkor a bíróság a kötelezett zálogkötelezett kérelmére, ha jó okok jogosult a zálogtárgy nyilvános árverésen történő értékesítését legfeljebb egy évre elhalasztani. A halasztás nem mentesíti az adóst a késedelem során megnövekedett hitelezői veszteségek, kamat és kötbér megtérítése alól.
Ha a zálogtárgyra bíróságon kívül kerül sor, annak értékesítése árverés útján történik, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve vagy a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti megállapodás szabályai szerint. Ha a jelzálogkötelezett olyan személy, aki végrehajtja vállalkozói tevékenység, a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti megállapodás azt is előírhatja, hogy a zálogtárgy értékesítését:
- a zálogjogosult a zálogtárgyat magának hagyja, ideértve a zálogtárgynak a zálogjogosult tulajdonába történő átvételét is, meghatározott áron és egyéb feltételek mellett mondta a megállapodás, de nem lent piaci értéke;
- a zálogjog tárgyának a zálogjogosult általi értékesítése más személynek a forgalmi értéknél nem alacsonyabb áron, a zálogjoggal biztosított kötelezettség összegének a pénzből való levonása mellett.
A zálogtárgy értékesítésére irányuló nyilvános árveréseket olyan szervek szervezik és bonyolítják le, amelyek a eljárási jogszabályok Az Orosz Föderációt bízzák meg a bírósági határozatok végrehajtásával, és azokat az ingatlan helyén hajtják végre.
Ezen túlmenően fontos körülmény, hogy a jelzálogszerződés felei jogosultak olyan rendelkezést megállapítani, hogy a zálogjogosultnak jogában áll a zálogjog tárgyát a zálogjog tárgyának elzárásakor mind peren kívül, mind bírósági határozattal megtartani a zálogjogot, figyelembe véve a zálogjog tárgyát. figyelembe kell venni az 1998. július 16-án kelt 102-FZ „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” szövetségi törvényben meghatározott követelményeket.
Irina Troitskaya,
főszakértő-szakértő
osztály állami regisztráció ingatlan
Iroda a Rosreestr
az omszki régióban,
állami anyakönyvvezető.
A plénum határozata Legfelsőbb Bíróság A 2015. november 17-i 50. számú „A bírósági jogszabályok alkalmazásáról a végrehajtási eljárás során felmerülő egyes kérdések mérlegelésekor” 68. pontja egy régi problémára utal - a zálogtárgy kérelmére történő letiltás lehetőségére. fedezetlen hitelező.
Így alakult:
68. A nem zálogjogosult behajtó követeléseinek kielégítése érdekében a végrehajtó a zálogtárgyon kívül a zálogtárgytól eltérő vagyon hiányában végrehajtást kérhet. Elzárás be ez az eset a harmadik felek jogaival terhelt ingatlanok értékesítésére vonatkozó szabályok figyelembevételével történik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 353. cikkének (1) bekezdése, 460. cikke, a jelzálogtörvény 38. cikke), beleértve a felhívást is. a vevőnek, hogy az értékesített ingatlan zálogba kerül, és ennek megfelelően a zálogjog fenntartásával, amikor a zálogjog zálogadósról a vevőre átszáll. || 352. § (1) bekezdésének 2. albekezdése alapján a zálogtárgy értékesítése és annak megszerzése olyan személy által, aki nem tudta, és nem is kellett volna tudnia, hogy az ingatlan zálogtárgyat képez. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a zálogjog megszűnését vonja maga után. Ebben az esetben a zálogjogosultnak jogában áll követelni a veszteség megtérítését attól a személytől, akit a vagyon megterhelésével kapcsolatos adatszolgáltatási kötelezettséggel bíztak meg..
Mindenekelőtt figyeljünk arra, hogy a zálogjog tárgyát a nem fedezetbehajtók csak más ingatlan hiányában jelentkezhetnek. Ez az állítás szerintem nem következik a végrehajtási eljárásról szóló törvény értelméből, és nem felel meg az óvadékra vonatkozó polgári jognak.
A zálogjoggal nem rendelkező igénylő kérelmére történő értékesítésről szóló rendeletben foglalt szabályok egyfajta folytatása ennek a szabad megközelítésnek. A lefoglalt zálogtárgy a Határozatban foglaltak szerint a zálogjog fenntartásával a nem zálogjogosult jogosult követeléseinek kielégítésére kerül értékesítésre, melynek meglétéről a potenciális vásárlókat értesíteni kell.
Hogyan kapcsolódik ez a szabály a Ptk „letartóztatásra” vonatkozó rendelkezéseihez? (5) bekezdése szerint 334. §-a alapján azt a személyt, akinek érdekében elidegenítési tilalmat rendeltek el (174.1. cikk), zálogjogosult jogai és kötelezettségei illetik meg az ingatlannal kapcsolatban a bírósági határozat jogerőre emelkedésétől kezdve, az ilyen hitelező vagy más felhatalmazott személy követelményei teljesültek.
5. bekezdése 334. §-a szerinti végrehajtási eljárás keretében végrehajtott vagyonelzárás ügyében? Ha elterjed, akkor a „letartóztatott hitelező” utólagos zálogjogosulttá válik, és a lefoglalt vagyon értékesítését a Ptk. 342. cikkének (1) bekezdésében foglaltak szerint, azaz a 68. pontban foglaltaktól eltérően kell végrehajtani. a plénum határozatának. A 342. cikk (1) bekezdése előírja, hogy a zálogtárgyra utólagos zálogjoggal biztosított követelések miatti letiltás esetén a korábbi zálogjogosultnak joga van egyidejűleg követelni a zálogjoggal biztosított kötelezettség idő előtti teljesítését és az ingatlan letiltását. Ha a zálogjogosult a korábbi zálogszerződés alapján e jogával nem élt, az utólagos zálogjoggal biztosított követelésekre terhelt vagyontárgy a korábbi zálogjog terhével száll át a megszerzőjére.
Mivel a rendelet 68. paragrafusa eltérő eljárást ír elő, feltételezhető, hogy a Legfelsőbb Bíróság némileg eltérő elképzelésekből indul ki a „letartóztatás” szabályainak hatályát illetően. Mik ezek az ábrázolások?
Talán a Legfelsőbb Bíróság szempontjából az Art. (5) bekezdésének szabályai érvényesülnek. 334. §-át csak abban az esetben kell alkalmazni, ha a lefoglalt vagyontárgyat e tilalom ellenében idegenítették el. Más szóval, a „kötelezettség letartóztatása” csak egy olyan harmadik fél részéről történik, akitől a korábban lefoglalt ingatlant elidegenítették. Ez elméletileg a Ptk. normáiból magyarázható. 5. bekezdése 334. §-ára hivatkozva, arról, hogy a „letartóztatott hitelezőt” megilletik a zálogjogosult jogai és kötelezettségei, a Ptk. 174.1., valamint a Ptk. A 174.1 szó szerint csak azokról az esetekről beszél, amikor a lefoglalt ingatlant elidegenítették. Így megkapjuk a szükséges kimenetet. Azonban az Art. (5) bekezdése 334 GK?
A zálogtárgyra történő végrehajtás alapja a záloggal biztosított kötelezettségének az adós általi nem vagy nem megfelelő teljesítése. De ha az adós kötelezettségszegése rendkívül jelentéktelen, és ebből adódóan a zálogjogosult követeléseinek összege nyilvánvalóan nem áll arányban a zálogtárgy értékével, a zálogtárgyra történő végrehajtás megtagadható.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve megállapította azt a szabályt, hogy a hitelező követeléseit a zálogtárgy értékéből bírósági határozattal elégítik ki. A zálogszerződésben részes felek jogosultak ezektől a követelményektől eltérni, ha a zálogtárgy ingatlan, és a felek (a zálogjogosult és a zálogjogosult) külön megállapodást kötöttek a zálogtárgynak a zálogtárgy nélkül történő értékesítéséről. bíróságra menni.
Egy ilyen megállapodás megvan jogi hatályát a következő feltételekkel (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 349. cikkének 1. szakaszának 2. része):
a megállapodás a zálogtárgy kizárásának okának felmerülését követően jött létre (vagyis ha a főkötelezettség elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése kész tényté vált);
A megállapodást közjegyzővel hitelesíteni kell.
A jogalkotó azonban elismeri, hogy egy ilyen megállapodást a bíróság érvénytelennek nyilváníthat olyan személy keresetében, akinek jogait az ilyen megállapodás sérti (az orosz polgári törvénykönyv 349. cikke (1) bekezdése 2. részének utolsó rendelkezése). Szövetség)
A felek (zálogkötelezett és zálogjogosult) szintén jogosultak változtatni törvényes bírósági eljárás ingó vagyon értékesítésére (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 349. cikkének (2) bekezdése). Ehhez megfelelő megállapodást is kell kötniük. Az ilyen megállapodás megkötésének formájával és időpontjával kapcsolatban a törvény nem ír elő különösebb követelményeket. A zálogjoggal terhelt ingó vagyontárgy értékesítésére irányuló bírósági eljárás kizárásáról szóló megállapodás köthető egyszerű írás, mind a zálogtárgyra vonatkozó elzárási okok fennállása előtt, mind azt követően.
A zálogtárgy lefoglalási eljárásától függetlenül annak értékesítése csak az eljárási jogszabályokban előírt módon valósítható meg nyilvános árverésen (de a törvény itt is megállapíthat kivételt ez alól). Az értékesítendő ingatlan kiindulási árát a bíróság határozza meg, ha a jelzálogjoggal terhelt ingatlan letiltását bírósági határozattal hajtják végre. Egyéb esetekben az induló árat a zálogjogosult és a zálogjogosult megállapodása határozza meg. A zálogtárgyat annak adják el, aki a legmagasabb árat ajánlotta.
Jelzáloggal terhelt ingatlanok értékesítésének szervezése, amelyet kiszabnak, lásd még a 2002. október 26-i 127-FZ „A fizetésképtelenségről (csőd)” című szövetségi törvényt:
…6. Az adósnak joga van a zálogtárgyat elidegeníteni, bérbe adni, ill ingyenes használat más személynek vagy más módon elidegeníteni, vagy a zálogtárgyat harmadik személyek jogaival és követeléseivel csak a hitelező beleegyezésével terhelni, akinek követeléseit ilyen vagyontárgy zálogjogával biztosítják, kivéve, ha a szövetségi törvény vagy a zálogszerződés, és nem következik a zálogjog természetéből.
A zálogtárgyat csak árverésen értékesítik a fizetésképtelenségről (csődről) szóló, 2002. október 26-i 127-FZ szövetségi törvény 110. cikkének 3–9. bekezdésében előírt módon. Zálog tárgyát képező ingatlan értékesítése csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges, akinek követeléseit ilyen vagyontárgy záloga biztosítja. NÁL NÉL ez az eset a hitelező biztosított követeléseit a zálogtárgy értékesítése után elsősorban más hitelezőknek értékesített vagyon értékének terhére kell visszafizetni, kivéve az első és másodrendű hitelezőkkel szemben fennálló kötelezettségeket, amelyekre vonatkozó követelési jogokat. a megfelelő zálogszerződés megkötése előtt keletkezett.
…5. A zálogtárgyat kizárólag nyílt árverésen értékesítjük. Zálog tárgyát képező ingatlan értékesítése csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges, akinek követeléseit ezen ingatlan záloga biztosítja. Ebben az esetben a hitelező zálogjoggal biztosított követelései az eladott ingatlan értékének terhére elsősorban a zálogtárgy értékesítése után a többi hitelezőnek törlesztik, az első és második hitelezőkkel szemben fennálló kötelezettségek kivételével. elsőbbség, amelyre vonatkozó követelési jogok a megfelelő zálogszerződés megkötése előtt keletkeztek.
1. A nyilvános árverést a szervező érvénytelennek nyilvánítja, ha:
1) kettőnél kevesebb vevő volt a nyilvános árverésen;
2) be nyilvános árverés a zálogtárgy kezdeti eladási árából nem történt engedmény;
3) a nyilvános árverést nyertes személy az előírt határidőn belül nem fizette meg a vételárat.
A nyilvános árveréseket legkésőbb a fenti körülmények bármelyikének bekövetkeztét követő napon érvénytelennek kell nyilvánítani.
2. A zálogjogosult a nyilvános árverés sikertelennek nyilvánítását követő 10 napon belül jogosult a zálogtárgyat a zálogkötelezettel való megegyezés alapján a nyilvános árverésen annak induló eladási árán megvásárolni, és a vételárba beszámítani. ezen ingatlan jelzálogjogával biztosított követelések.
A szabályok erre a megállapodásra vonatkoznak. polgári jog Orosz Föderáció az adásvételi szerződésről. A jelzáloghitel ebben az esetben megszűnik.
3. Ha a zálogjogosult általi vagyonszerzésről szóló, a (2) bekezdésben foglalt megállapodás ez a cikk, nem került sor, az első nyilvános árverést követő egy hónapon belül ismételt nyilvános árveréseket tartanak. A zálogtárgy kezdeti eladási ára ismételt nyilvános árverésen, ha azt a jelen cikk (1) bekezdésének (1) és (2) bekezdésében meghatározott okok okozzák, 15 százalékkal csökkentik. A nyilvános árveréseket e szövetségi törvény 57. cikkében előírt módon tartják.
4. Abban az esetben, ha a megismételt nyilvános árverést a jelen cikk (1) bekezdésében meghatározott okok miatt érvénytelennek nyilvánítják, a zálogjogosultnak joga van a zálogtárgyat az eredeti értékénél legfeljebb 25 százalékkal alacsonyabb áron megszerezni (megtartani). eladási árat az első nyilvános árverésen, és beszámítja az ingatlan jelzálogjogával biztosított követeléseik vételárát.
Ha a zálogjogosult megtartotta azt a zálogtárgyat, amely természeténél és rendeltetésénél fogva nem tartozhat a tulajdonába, ideértve a jelentős történelmi, művészeti vagy egyéb kulturális értéket képviselő, társadalmi értéket képviselő ingatlant, telket, köteles ezt az ingatlant egy éven belül elidegeníteni. a 238. cikkel Polgári törvénykönyv Orosz Föderáció.
5. Ha a jelzálogjogosult a jelzálogtárgy megtartásának jogával a megismételt nyilvános árverések sikertelenként való kihirdetését követő egy hónapon belül nem él, a jelzálogjog megszűnik.
A zálogjogosult további intézkedései a zálogtárgy értékesítése eredményeként befolyó összegektől függenek. Ha a bevétel nem elegendő a tartozás fedezésére, a zálogjogosult jogosult a hiányzó összeget a zálogjog igénybevétele nélkül átvenni. Ha a bevétel meghaladja a zálogjoggal biztosított kötelezettség összegét, a különbözetet vissza kell fizetni a zálogjogosultnak.
Ugyanakkor szem előtt kell tartani, hogy az adósnak és a zálogkötelezettnek, aki harmadik személy, a zálogtárgy értékesítését megelőzően bármikor joga van a végrehajtást és annak végrehajtását abbahagyni, teljesítette a zálogjoggal biztosított kötelezettséget és annak azt a részét, amelynek teljesítése lejárt.
A hatályos jogszabály nem rendelkezik arról, hogy a zálogjog tárgyát képező ingatlan a zálogjogosult tulajdonába kerüljön. Az ilyen átruházást előíró megállapodások érvénytelenek.
Azokban az esetekben, amikor a főkötelezettség teljesítését ingatlan zálogjoggal biztosítják, a hitelező - zálogjogosult követeléseit a zálogtárgy értékéből bírósági határozattal elégítik ki.
A zálogjoggal terhelt ingó vagyontárgyat csak akkor kell bírósági határozattal értékesíteni, ha a zálogszerződés (külön szerződés) másként nem rendelkezik. Ebből következően azokban az esetekben, amikor a főkötelezettséget ingó vagyontárgy záloga biztosítja, a felek jogosultak a zálogszerződés szövegébe feltételt beépíteni a zálogtárgy bírósághoz fordulás és a követelések kielégítése nélkül történő értékesítésére. a zálogjogosult, ha az ingó vagyontárgy zálogjogával biztosított kötelezettség nem teljesül (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 349. cikke).
Ebben az esetben a peren kívüli eljárást célszerű a szerződésben fenntartással (szöveggel) rögzíteni, pl.
· a zálogjog tárgyában történő végrehajtási eljárásról - "peren kívüli végrehajtás";
· letiltás esetén „A zálogkötelezett a zálogkötelezett által megjelölt személynek átadja a zálogjog tárgyát, valamint az arra vonatkozó összes okiratot”;
· a zálogkötelezett kötelezettségeiről - „a zálogtárgy és az ahhoz kapcsolódó összes dokumentum átadása, a Zálogjogosult átruházási kérelmének kézhezvételétől számított konkrét időszak megjelölésével”;
· a zálogkötelezett felelőssége a kötelezettségek határidőben történő teljesítésének elmulasztásáért - „a zálogkötelezettnek a megállapodás szerinti összegű kötbért fizetnie minden késedelem napjára”;
konkrét megállapításáról kezdő ár ajánlattételhez;
· az árleszállítás konkrét összegéről, ha a biztosítékot nem az aukción első alkalommal értékesítik, vagy az árverést érvénytelennek nyilvánítják.
A felek megállapodása alapján a teljesítés fejében fennálló kötelezettség kompenzáció biztosításával (pénzfizetés, vagyonátruházás stb.) megszüntethető - az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 409. cikke. Vagyis a zálogtárgy a zálogjogosult tulajdonába kerül, és az adós főszerződés szerinti kötelezettségei teljesítettnek minősülnek.
Az elengedési megállapodás megkötése a biztosított hitelező érdekeit maximálisan szolgálja, megtakarítva az anyagi és időköltségeket, amelyek a biztosított hitelezőnél felmerülnének, amikor követeléseit bírósági úton próbálják kielégíteni. Kártérítési megállapodás alapján ingó és ingatlan vagyon átruházására is van lehetőség.
A zálogtárgyak letiltásával kapcsolatos további részleteket a CJSC „BKR-Intercom-Audit” „Kölcsönzött és jóváírt pénzeszközök” című könyvében talál. Zálog és kezesség".
Ha az adós a kölcsönszerződésből eredő kötelezettségeit nem teljesíti, a bank megindíthatja az elzálogosított vagyontárgyak elzárására vonatkozó eljárást a pénzügyi érdekei védelmére a törvényben biztosított módok egyikeként.
Ebben a kiadványban először azt elemezzük részletesen, hogy mi és mi az eljárás az adós bank által elzálogosított ingatlanára; másodsorban pedig megtudjuk, hogy az adósnak jogszabály szerint mely esetekben van joga a kölcsönszerződés aláírásakor korábban vállalt kötelezettségeinek elmulasztására.
Az anyagban tárgyalt kérdések:
Mikor történik az adós vagyonának lefoglalása?
A hitelezési gyakorlatban számos olyan helyzet adódik, amikor az adósnak, ezért jogszabályi szinten a hitelező jogainak és érdekeinek védelme érdekében lehetőség volt az adós zálogba helyezett vagyonára történő letiltásra (Kbt. 237. §). Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve).
Azonban az Art. A Ptk. 348. §-a előírja, hogy az adós vagyonára nem alkalmazható a végrehajtás, ha az adós kötelezettségszegése elhanyagolható volt, és a hiteljogosult követeléseinek összege valójában nem hasonlítható össze az ingatlan értékével. Ez a cikk annak ellenére védi a hitelfelvevőt, hogy alapvetően vétkes kötelezettségei elmulasztásában, miközben számos feltételnek teljesülnie kell:
- Az adós három hónapot meg nem haladó ideig késedelmesen teljesíti a kötelezettségét;
- A tartozás összege nem éri el a zálogtárgy értékének 5 százalékát, például egy jelzáloggal terhelt lakás 1 000 000 rubelbe kerül, az adós adóssága pedig mindössze 49 000 rubel, ami kevesebb, mint 5% (50 000 rubel).
Hogyan értékelik az adós ingatlanát?
Az adós zálogtárgyára vonatkozó végrehajtási eljárás három szakaszból áll a zálogtárgy értékének megállapításához, amelyek a kölcsönszerződés aláírásának pillanatától kezdődnek:
- Az ingatlan (ingó vagy ingatlan) átlagos forgalmi értékének meghatározása kölcsönszerződés aláírásakor.
- Az adós vagyonának fedezeti értékének meghatározása (az értékelés belső banki utasítások szerint történik, mivel a biztosítéki érték kiszámításának módszertana jogszabályi szinten nem rendelkezik).
- Az adós ingatlanának árverésen történő értékesítése után megszerezhető ár meghatározása. Ebben az esetben az ingatlan fedezeti értékének meghatározásakor az infláció mértékét és az árdinamikát is figyelembe veszik.
A kölcsön tulajdonosa minden esetben, függetlenül a zálogtárgy típusától, külső értékbecslő vagy saját szakember segítségét veszi igénybe.
Kölcsönszerződés alapján elzálogosított ingatlanok végrehajtása
Sok orosz állampolgárok ingatlanfedezetű bankhiteleket használtak fel, és ez időnként okozott némi gondot. Leggyakrabban a biztosíték egy autó vagy ingatlan egy lakás vagy egy vidéki ház formájában. Javasoljuk, hogy részletesen ismerkedjen meg a banki alkalmazottak intézkedéseivel abban az esetben, ha az adós nem fizeti vissza a kölcsönt.
Ha a hitelfelvevő (vagy kezes) három egymást követő hónapon keresztül nem teljesíti a következő fizetést, vagy évente háromnál többször enged késedelmet, úgy a banknak jogában áll a zálogtárgyat letiltani, függetlenül attól, hogy a késés jelentéktelen lehet. Ebből a helyzetből két kiút van:
- Bíróságon kívüli, amikor a felek találkoznak és megállapodnak a tartozás visszafizetésének módjában. Ez lehet részletfizetés, kötelezettség teljesítésének határidejének meghosszabbítása, adósságátütemezés stb.;
- Banki követelés benyújtása a bíróságon. Megindul a hitelfelvevő zálogtárgyának lefoglalására irányuló eljárás.
A helyzetek különbözőek, de a tranzakció fő feltételeit a kölcsönszerződés tartalmazza, amelyet az aláírás előtt alaposan tanulmányozni kell. Ha az ügyletben részt vevő felek a dokumentumban azt a feltételt kötik ki, hogy a felek a felmerült nézeteltéréseket bírósághoz fordulás nélkül oldják meg, akkor a banki alkalmazottak eleinte ezt a kiutat veszik igénybe. problémás helyzet.
Felhívjuk a figyelmet arra, hogy törvényi szinten rögzítették bizonyos korlátozások az adós vagyonára történő végrehajtás, tehát abban az esetben, ha a zálogtárgy az adós egyetlen lakása, amely tulajdonjoggal rendelkezik, akkor a zálogtárgyra történő végrehajtás csak bírósági úton lehetséges.
Ugyanakkor a hitelügylet mindkét fele a késedelem kialakulása után aláírási joggal rendelkezik kiegészítő megállapodás mi mindenről vitás kérdéseket bevonása nélkül megoldódnak bírói, az ilyen döntést törvény nem tiltja.
Nézzük meg, milyen sorrendet követ a bank az adós zálogtárgyának peren kívüli letiltásánál:
- Kezdetben az adóssal folyik a munka. Tájékoztatást kap a tartozás összegéről és a visszafizetési feltételekről.
- Továbbá levelet küldenek neki, hogy megindult a zálogtárgy lefoglalására irányuló eljárás.
- Az adós köteles az átutalás átvételi okirata alapján a zálogtárgyat a banknak átadni.
- A banki alkalmazott értesíti az adóst a zálogtárgy értékesítésére kiírt árverés idejéről és helyéről.
- Ha az aukciót érvényesnek ismerik el, akkor a bevételből visszatartják a bankkal szembeni tartozást. Ezenkívül az adós fedezetének eladásából befolyt pénzt az aukciószervező díjazására fordítják. Ha ezek után a kifizetések után marad pénz, azt vissza kell fizetni az adósnak.
- Az árverés érvénytelenné nyilvánítása esetén a banknak jogában áll ezt a fedezeti ingatlant tíz napon belül megvásárolni, és követeléseit a vételi összegben beszámítani (itt érdemes figyelni arra, hogy a bank milyen költséggel számítja be az ingatlant az ingatlannal szemben. adósság).
- Amikor a bank az első sikertelen árverés után nem akarja visszaváltani a zálogtárgyat, akkor egy hónap múlva a törvény szerint ismételt árverést kell tartani.
- A második árverés sikertelensége esetén a banknak jogában áll a zálogtárgyat 30 napon belül megvásárolni, de annak értéke 25%-kal alacsonyabb lesz, mint az első árverésen. Ha a bank megtagadja a vásárlást, akkor a zálogjog megszűnik.
A zálogtárgy lefoglalására vonatkozó bírósági eljárás megválasztása előtt a bank először követelést küld az adósnak, amelyben kijelenti, hogy amennyiben az adós nem teljesíti kötelezettségeit, az ügy bíróság elé kerül. Utána igénybejelentés a hitelezőtől a bírósághoz kerül át, amelynek döntenie kell az adós zálogban lévő ingatlanára történő tartozás végrehajtásáról.
Mi az eljárás a jelzáloggal terhelt ingatlanok letiltására
Amikor a bíróság határozatot hozott az adós jelzálogjoggal terhelt ingatlanának elzárásáról, a kölcsön tulajdonosa saját kezdeményezésére megküldi az iratokat a végrehajtóknak. Most végrehajtási eljárás indul, és az ügy a következő fordulatot veszi:
- Végrehajtó, aki végrehajtó ítélet, el kell majd vennie az adóstól a zálogtárgyra a letiltáshoz szükséges iratokat, vagy le kell vonnia tőle a zálogtárgyat (ha már kb. ingó vagyontárgyakat).
- Az adós zálogtárgyát bírósági határozattal árverésen értékesítik.
A fedezet aukción történő értékesítésének szakaszában az események az alábbiak szerint alakulhatnak:
- Ha az ingatlant sikeresen értékesítették az árverésen, a befolyt összeget a hitelezővel szembeni tartozás törlesztésére és az árverést szervezők szolgáltatásainak kifizetésére fordítják. Ha utána marad a pénz, visszaadják az adósnak. Abban az esetben, ha az ingatlan eladása után a fenti tételek fedezésére nem volt elegendő pénz, a fennmaradó tartozás törlesztésére az adós egyéb vagyonából kerül sor;
- A licit sikertelennek minősül, ezért a hitelezőnek felajánlják, hogy tíz napon belül visszaváltsa az adós fedezetét, beleértve a fennálló tartozását is;
- Ha a hitelező megtagadja a visszaváltást, 30 nap elteltével ismételt aukciókat kell tartani;
- Az újralicitálást érvénytelennek nyilvánították. A kölcsönadó újabb ajánlatot kap a zálogtárgy kivásárlására, de annak ára ¼-el alacsonyabb lesz, mint az első aukción bejelentett összeg;
- Ha a hitelező megtagadja az ingatlan kedvezményes megvásárlását, a zálogjog megszűnik.
Ha részletesen megnézzük, az ingatlanértékesítés eljárása szinte megegyezik a jelzáloggal terhelt ingatlanok peren kívüli végrehajtási eljárásával. Egyetlen különbség van: ha bíróságon kívüli eljárást alkalmaznak, akkor az ingatlanértékesítéssel a bank foglalkozik, ha pedig a bíróság tárgyalta az ügyet, akkor a végrehajtó a végrehajtó.
Milyen problémák merülhetnek fel a fedezet letiltásakor?
A hitelezőknek és a hitelfelvevőknek meg kell érteniük, hogy a biztosítékok letiltásánál számos problémával találkozhatnak, ezért ezekről előzetesen tudnia kell, hogy időben figyelmeztesse őket:
- A kezdeti feladat az adós ingatlanának értékesítés előtti felmérése. Javasoljuk, hogy az értékbecslést előzetesen (az ingatlan árverése előtt) végezzék el, mivel ebben a szakaszban konfliktusok adódhatnak az adóssal abból a tényből, hogy a szakemberek különböző mutatókat használnak az ingatlan értékének kiszámításakor.
- Az aukciószervezők munkáját ki kell fizetni - szolgáltatásaik költsége a zálogtárgy értékesítéséből befolyó összeg 3%-a. Ne feledje, hogy ha a bevétel nem elegendő az aukciószervezők szolgáltatásainak kiegyenlítésére, akkor ezt a zálogjogosultnak kell fizetnie.
- A bíróságnak jogában áll késedelembe helyezni az adós tulajdonát képező ingatlanok értékesítését - a határidő 12 hónap. Ám van egy fontos momentum az adós számára - a késedelem ellenére köteles megfizetni a kölcsön visszafizetési ideje alatt rosszhiszeműsége miatt keletkezett bírságot, kötbért és kamatot. Természetesen ez a jogalkotó részéről nem túl humánus intézkedés, és nehéz megválaszolni, kinek a javára értelmezhető ez a rendelkezés. Már csak abban kell reménykedni, hogy ezalatt az adós tartalékot talál az adósság kifizetésére, nehogy később vagyona kerüljön kalapács alá.
- Ha a kölcsönadó a fennálló helyzet peren kívüli egyezségére ment, és az ingatlanértékelésbe szakképzett értékbecslőt vontak be, akkor az első aukción a biztosíték értékének legalább 80%-a kell, hogy legyen az árverésen rögzített összegnek. értékbecslési jelentés.
- Ha a zálogtárgy értékesítéséről döntenek, erről az adóst legkésőbb az első árverés megkezdése előtt 10 nappal értesíteni kell. Ha ezt a szabályt megsértették, az árverést érvénytelennek lehet nyilvánítani.
- Sokakat aggaszt az események ilyen kimenetele: az árverést érvénytelennek nyilvánították, a kölcsönadó nem akarja visszaváltani a hitelfelvevő ingatlanát, emiatt a zálogszerződés megszűnik. Mi lesz akkor az adóssággal? Pontosan ez a rendelkezés sérti közvetve a hitelező jogait.
- A zálogtárgy letiltásakor minden esetben értesíteni kell az adóst. Ellenkező esetben hogyan tudja majd átadni a kölcsöntulajdonosnak az ingatlan árverésen történő eladásához szükséges dokumentumokat?
A fenti lehetséges problémák alapján javasoljuk, hogy alaposan tanulmányozza át a zálogszerződés szövegét és olvassa el a szabályokat hatályos jogszabályok hogy a jövőben ne kelljen hasonló problémákkal küzdenie.
Összegzésképpen megjegyzendő, hogy a zálogtárgyra vonatkozó végrehajtási eljárás ben Orosz törvényhozás, amely sok ellentmondást tartalmaz.
Bár a szabályzatban jogi dokumentumok lépésről lépésre, részletes leírást adunk az eljárásról, a valóságban a hitelezőknek és az adósoknak olyan problémákkal kell szembenézniük, amelyeket gyakran bírósági segítséggel kell megoldani.