aparține reprezentanților. Potrivit termenilor acestuia, una dintre părți, numită avocat, își asumă obligațiile de a efectua acțiuni în justiție pe cheltuiala și în numele celui de-al doilea participant - principalul. Printre acțiunile de natură juridică nu se numără doar încheierea de tranzacții, ci și reprezentarea în judiciarîn cauze penale și civile.
Contract de agentie pentru incheierea contractelor de inchiriere pentru spatii
in fata. acţionând pe bază. denumit în continuare „Principalul”, pe de o parte, și în persoană.
acţionând pe bază. denumit în continuare „Agent”, pe de altă parte, denumite în continuare „Părțile”, au încheiat prezentul acord, denumit în continuare „Acordul”, după cum urmează: 1.1.
Agentul se angajează, în numele și pe cheltuiala Principalului, contra unei taxe, să efectueze acțiuni legale (cu excepția tranzacțiilor în numele Principalului) și alte acțiuni de căutare și selectare a Clienților care îndeplinesc cerințele Principalului pentru încheierea Contractului de închiriere. Acorduri.
Contract de comision pentru inchiriere mostre de apartament
„________________________________________________”, (denumit în continuare Antreprenorul), reprezentat de _____________________, acționând în baza ________________________________.
pe de o parte și „_____________________________________” (denumit în continuare Client), reprezentat de _____________________________________.
acţionând pe baza ______________________. pe de altă parte, denumite în mod colectiv Părțile, au încheiat prezentul acord (denumit în continuare -) după cum urmează: 1.1.
Contract de inchiriere zilnica de spatii rezidentiale
Eu, ________________________________________________________________________________________________ (denumit în continuare Angajatorul) și ______________________________ am încheiat un acord-cesiune cu privire la următoarele: (denumit în continuare Agent) 1.
OBIECTUL CONTRACTULUI 1.1 Agentul, în numele și în numele clientului, își rezervă un apartament, face decontări cu proprietarul apartamentului și oferă cazare Chiriașului la adresa:
Buna ziua. Vă mulțumim pentru oportunitatea de a utiliza modelul de contract.
Vreau să remarc în special importanța comentariului la contract, care indică argumentele pro și contra, precum și recomandări la ce trebuie să fii atent la încheierea unuia sau altul.
Contract de inchiriere apartament
Chiriaș rezidențial în bloc odată cu utilizarea spațiilor de locuit are dreptul de a folosi bunul prevăzut la art. 290 din Codul civil al Federației Ruse. Cetăţenii cu domiciliul permanent cu chiriaşul pot, prin înştiinţarea proprietarului, să încheie cu chiriaşul că toţi cetăţenii cu domiciliul permanent în locuinţă sunt răspunzători solidar faţă de proprietar cu chiriaşul.
Procura pentru a inchiria un apartament
Eu, gr.____________g, _______________ anul nașterii, pașaport _____________, eliberat de _____________ al orașului Moscova ________________, cod de subdiviziune _____________, cu domiciliul la adresa: Moscova ______________________________, autorizez prin prezenta
administreaza si dispune apartamentul, care imi apartine in baza unui certificat de proprietate, situat la adresa: ___________________________________, si anume:
închiriază-l (închiriere comercială), determinând la discreția sa sumele, termenii și alți termeni ai contractului; incheie si semneaza contracte, acte de transfer si altele Documente necesare; efectuarea decontărilor asupra tranzacțiilor încheiate; primesc bani datorați mie și nu numai compensație financiară; semnează pentru mine și efectuează toate acțiunile legate de implementarea prezentului ordin.
Potrivit agenției, agenția imobiliară sau agentul imobiliar se angajează, contra unei taxe, să efectueze în numele celeilalte părți (principalului) acțiuni legale și de altă natură în nume propriu, dar pe cheltuiala comitentului sau în numele și pe cheltuiala principalului .
Un contract de agenție poate fi încheiat pentru o perioadă determinată sau fără a se specifica perioada de valabilitate a acestuia. Într-o tranzacție efectuată de un agent cu un terț în nume propriu și pe cheltuiala comitentului, agentul dobândește drepturi și devine obligat, chiar dacă principalul a fost numit în tranzacție sau a intrat în relații directe cu terțul executa tranzactia.
Veniturile locatorului din management proprietate imobiliara depind în mare măsură de construirea competentă a relațiilor cu chiriașii. Articolul propune cele mai optime, inclusiv din punct de vedere al fiscalității, scheme contractuale de reglementare a relațiilor cu chiriașii.
De regula generala proprietarul este proprietarul imobilului. Totuși, legea sau proprietarul poate prevedea cazurile în care închirierea proprietății este efectuată de terți.
Astfel, sunt patru modalități legaleînchiriere de bunuri (mobil, imobil):
- direct de proprietarul proprietății (articolul 606 din Codul civil al Federației Ruse);
- subînchiriere (articolul 615 din Codul civil al Federației Ruse);
- transfer de funcţii pentru închirierea proprietăţii către terţi în baza contract de agentie(Articolul 1005 din Codul civil al Federației Ruse);
- transferul funcțiilor pentru închirierea proprietății către terți pe baza unui acord de administrare a încrederii (articolul 1012 din Codul civil al Federației Ruse).
La alegerea uneia sau a alteia modalități de construire a relațiilor de închiriere cu chiriașii, în primul rând, se ține cont de componenta economică (inclusiv aspecte legate de impozitare), precum și de necesitatea administrării imobilului la închirierea acestuia (reparații, furnizare de utilități și servicii de întreținere) în mod independent sau prin terți.
Inchiriere de la proprietar
Trebuie avut în vedere că potrivit art. 612 din Codul civil al Federației Ruse, locatorul este responsabil pentru deficiențele proprietății închiriate, care împiedică total sau parțial utilizarea acesteia, chiar dacă nu știa despre acestea la momentul încheierii contractului de închiriere. . În acest caz, locatorul este obligat să producă pe cheltuiala sa revizuire proprietatea închiriată, dacă legea sau contractul de închiriere nu prevede altfel. Reparațiile majore trebuie efectuate la timp, contractual, iar dacă nu este determinată prin contract sau este cauzată de o nevoie urgentă, în timp rezonabil. Toate aspectele care nu sunt reglementate de legislația Federației Ruse, părțile le stabilesc în contractul de închiriere.
Probleme de impozitare
TVA
Sub rezerva prevederilor art. 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse, obligația de a plăti TVA la buget este atribuită locatorului. Chiriașul, la rândul său, are dreptul de a deduce suma taxei indicate în factura locatorului, dacă există un document care confirmă faptul acceptării serviciului prestat în contabilitate. Un astfel de document poate fi un act de acceptare și transfer de proprietate închiriată. În acest caz, deducerea este acordată chiriașului indiferent de starea decontărilor sale cu proprietarul.
impozit pe venit
Plățile de leasing pentru proprietatea închiriată sunt legate de alte cheltuieli asociate cu producția și vânzarea (subclauza 10, clauza 1, articolul 264 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Pentru evidenta documentara a cheltuielilor sub forma de plăți de chirie este suficient ca chiriașul să aibă un contract de închiriere încheiat în conformitate cu cerințele drept civil, și actul de acceptare și transfer al bunului închiriat. Aceste documente, împreună cu facturile și documentele de plată pentru plata plăților de închiriere, constituie dovezi documentare suficiente ale cheltuielilor efectuate de chiriaș sub forma plăților de închiriere.
Utilitati si servicii de intretinere
În practică, contractul de închiriere include adesea o condiție care, depășește sumele chirie locatarul rambursează locatorului cheltuielile de exploatare efectuate de acesta aferente proprietății închiriate (costul de utilitati, servicii de comunicații, securitate etc.). În acest caz, chiriașul rambursează, de regulă, costurile specificate proprietarului, lunar, pe baza facturilor primite de la acesta din urmă.
De remarcat faptul că în prezent chiriașii nu au practic nicio șansă să primească o deducere de TVA în ceea ce privește costurile rambursate locatorului în plus față de chirie sub formă de compensare pentru costul furnizării de energie electrică, utilități, servicii de comunicații, pază și curățare a spații închiriate. Cu toate acestea, există modalități de a evita acest lucru.
Metoda 1. Chiriașul încheie contracte de servicii de utilități (servicii de comunicații etc.) direct cu furnizorii acestor servicii. Adevărat, în majoritatea cazurilor, chiriașul nu are o astfel de oportunitate. În special, pentru a încheia un contract de alimentare cu energie, abonatul (consumatorul de energie) trebuie să aibă un dispozitiv de recepție a energiei conectat la rețelele organizației de alimentare cu energie, ceea ce este imposibil atunci când închiriază spații individuale în clădire.
Metoda 2. Costul utilitatilor este inclus in chirie. De regulă, în acest caz, chiria constă din două părți - fixă și variabilă. În acest caz, partea variabilă este echivalentă cu suma facturilor de utilități (servicii de comunicații etc.) consumate de chiriaș pe lună. În cadrul acestei opțiuni, proprietarul emite chiriașului facturi pentru întreaga valoare a chiriei (atât părțile fixe, cât și cele variabile), iar chiriașul deduce întreaga sumă de TVA indicată pe factura proprietarului.
Astfel, închirierea proprietății direct de către proprietarul imobilului îi impune anumite obligații, printre care și reglementarea raporturi contractuale cu chiriașii, utilitățile și organizațiile de exploatare - încheierea și executarea contractelor, controlul încasării chiriei, realizarea reparațiilor majore, emiterea de facturi și facturi, inclusiv pentru servicii de utilități și întreținere, plata taxelor.
Caracteristici de subînchiriere
După cum s-a menționat mai sus, locatarul are dreptul, cu acordul locatorului (proprietarul imobilului), de a subînchiria imobilul închiriat (subînchiriere), care este formalizat printr-un acord între locatarul inițial și sublocatar. Astfel, proprietarul nu are nicio relatie cu subchiriasul.
În ceea ce privește relația dintre proprietar (proprietar) și chiriașul inițial, acestea sunt construite conform schemei obișnuite de închiriere, unde singurul avantaj poate fi că atunci când se reglementează relațiile de închiriere prin „schema de subînchiriere”, chiriașul inițial este o organizație loială. proprietarului imobilului, ceea ce vă permite să excludeți efectiv controlul relațiilor contractuale, inclusiv problemele legate de chirie. Cu toate acestea, o tranzacție de subînchiriere este periculoasă deoarece proprietatea cade în mâinile unei persoane care nu este ținută de nicio obligație față de locator.
Probleme de impozitare
Regulile privind contractele de închiriere se aplică contractelor de subînchiriere, dacă legea sau alte acte juridice nu prevede altfel.
Astfel, toate problemele legate de impozitare și furnizarea de utilități și servicii de întreținere între proprietar și chiriaș în acest caz sunt transferate în planul relațiilor dintre chiriașul inițial și chiriașul inițial, ceea ce nu exclude relații similare dintre proprietar și chiriașul inițial.
Acord de agenție și management al încrederii
Contract de agentie
Conform unui contract de agenție, o parte (agent) se angajează, contra cost, să efectueze acțiuni legale și de altă natură în numele celeilalte părți (principal) în numele său, dar pe cheltuiala comitentului sau în numele și pe cheltuiala a principalului.
Într-o tranzacție efectuată de un agent cu un terț în nume propriu și pe cheltuiala comitentului, agentul dobândește drepturi și devine obligat, chiar dacă principalul a fost numit în tranzacție sau a intrat în relații directe cu terțul executa tranzactia. Dacă tranzacția este efectuată de un agent cu un terț în numele și pe cheltuiala comitentului, drepturile și obligațiile apar direct de la comitent.
Managementul încrederii
În baza unui acord de administrare a trustului de proprietate, una dintre părți (fondatorul managementului) transferă proprietatea celeilalte părți (mandatarul) pentru o anumită perioadă de timp în gestionarea trustului, iar cealaltă parte se angajează să administreze această proprietate în interesul fondatorul conducerii sau persoana specificată de acesta (beneficiarul). În același timp, transferul proprietății către managementul trustului nu implică transferul dreptului de proprietate asupra acesteia către administrator.
Mandatarul, care exercită administrarea fiduciară a proprietății, are dreptul să efectueze orice acțiuni legale și efective în legătură cu această proprietate în conformitate cu contractul de administrare a fiduciei în interesul beneficiarului.
Astfel, între locator și locatar nu există nicio relație contractuală, întrucât contractele sunt încheiate între mandatar (trustee) și locatar. În conformitate cu termenii unui contract de agenție sau a unui acord privind gestionarea încrezătoare a proprietății, întreaga sumă a venitului primit din utilizarea proprietății este transferată proprietarului proprietății, iar proprietarul proprietății plătește taxa de agentie sau remunerație pentru mandatar.
Diferența dintre un contract de agenție și un contract de management al încrederii
Comparând contractul de administrare a trustului de proprietate cu contractul de agenție (comenzi sau comisioane), trebuie remarcate diferențele dintre acțiunile agentului și ale mandatarului, predeterminate de acordurile relevante.
In primul rand, în cazul administrării trustului, proprietatea transferată către managementul trustului este separată de alte bunuri ale proprietarului și proprietatea mandatarului.
În al doilea rând, un agent în temeiul unui acord poate acționa în numele principalului (proprietar), dar în temeiul unui acord de management al trustului acest lucru este exclus.
În al treilea rând, conform unui contract de agenție, un agent poate intra în relații de sub-agenție, atribuirea atribuțiilor unui mandatar către o terță parte este inacceptabilă.
Al patrulea, un contract de agenție este întotdeauna plătit, în timp ce gestionarea încrederii poate fi efectuată atât pe bază plătită, cât și neplătită.
A cincea, spre deosebire de mandatar, proprietarul imobilului (principalul) are dreptul de a se amesteca în activitățile mandatarului în executarea ordinului.
La al șaselea, un acord de administrare a trustului imobiliar trebuie înregistrat la Serviciul Federal de Înregistrare.
Probleme de impozitare
În cadrul contractelor de închiriere încheiate între un agent (trustee) și chiriași, procedura de impozitare, prestare și plată a serviciilor de utilități și întreținere este similară cu cea indicată mai sus. Singura diferență este că toate problemele legate de impozitare, în acest caz, sunt rezolvate de agent (trustee) și nu de proprietarul proprietății. Părțile la un contract de agenție (acord de administrare a trustului de proprietate) au dreptul să prevadă că furnizarea de servicii de utilități și întreținere va fi efectuată și de un agent (trustee).
În plus, în acest caz, locatorul (agent, mandatar), în calitate de intermediar, reemite chiriașului facturi de utilități cu alocarea sumelor de TVA. În acest caz, chiriașul are dreptul de a deduce suma taxei pe baza unei facturi emise de un agent (trustee), care în acest caz acționează în calitate de locator.
Astfel, principala diferență dintre un contract de agenție (contract de trust de proprietate) și un contract de închiriere este că toate funcțiile locatorului sunt transferate de proprietarul proprietății unui agent (trustee). Acesta din urmă, la rândul său, este obligat, în conformitate cu termenii contractului, să încheie contracte de închiriere cu chiriașii, să controleze încasarea chiriei, să furnizeze (preste) servicii de utilități și întreținere, să revizuiască spațiile închiriate și, dacă este necesar, colectarea restanțelor de chirie de la chiriași.
Venitul primit din activitățile mandatarului (trustee), minus remunerația acestuia, se transferă proprietarului imobilului, care, pe baza raportului agentului (trustee), plătește impozite și taxe la bugetele diferitelor nivelurile Federației Ruse.
În prezent, cea mai optimă și mai des folosită schemă pentru relațiile de închiriere a clădirilor este transferul proprietății spre închiriere printr-un agent pe baza unui contract de agenție, care oferă autoritatea de a administra proprietatea și de a furniza utilități și alte servicii. Proprietarul imobilului în acest caz este obligat să plătească o remunerație agentului și să plătească impozite și taxe la buget și are dreptul de a controla activitățile agentului.
Utilizarea intermediarilor în afaceri ajută la optimizarea plăților fiscale. Cu toate acestea, odată cu eforturile Serviciului Federal de Taxe și Rosfinmonitoring, această schemă este depășită consecințe negative, care poate pune în pericol nu numai activitatea intermediarului în sine, ci și contrapărțile acestuia.
Să ne amintim ce diferențiază contractul de agenție de alții. Conform unui contract de agenție, o parte ( agent) se obligă pentru remunerare să efectueze în numele partea cealalta ( principal) acțiuni în justiție și alte acțiuni în nume propriu, dar pe cheltuiala comitentului sau în numele și pe cheltuiala comitentului (clauza 1, articolul 1005 din Codul civil al Federației Ruse).
Vom avea în vedere un contract de agenție, în condițiile căruia agentul, în relațiile cu un terț, acționează în nume propriu, deși pe cheltuiala comitentului. Regulile privind un contract de comision sunt aplicabile unui astfel de acord, dacă aceste reguli nu contravin prevederilor capitolului Cod Civil al Federației Ruse privind agenția sau esența unui acord de agenție (articolul 1011 din Codul civil al Federației Ruse).
Rețineți că conditii esentiale a unui contract de agenție (adică cele fără acordul cărora contractul nu este recunoscut ca încheiat) face doar obiectul contractului - acestea sunt acțiuni legale și/sau efective pe care agentul trebuie să le execute în numele comitentului.
Lipsa acordului în contractul altor condiții nu califică contractul ca neîncheiat, iar astfel de momente inconsecvente vor fi determinate în conformitate cu prevederile Codului civil al Federației Ruse (în consecință, dacă aveți nevoie de o definiție mai clară a condițiilor care sunt importante pentru dvs. sau regulile generale ale Codului civil al Federației Ruse nu sunt benefice, aceste condiții ar trebui incluse și în contractul dvs.).
Obiectul contractului
Pentru a determina obiectul contractului de agenție, este necesar să se convină asupra:— Acțiuni legale care trebuie întreprinse de către agent (adică fapte sau circumstanțe aducand consecinte juridice, și ia naștere la voința fizică și entitati legale, de exemplu, pentru a încheia un contract de prestare de servicii cu antreprenorul, un contract de vânzare cu cumpărătorul etc.).
— Acțiunile efective care trebuie întreprinse de către agent (acestea sunt acțiuni care în sine nu implica consecinte juridice , de exemplu, căutați antreprenori în numele comitentului, negociați și conveniți asupra termenilor contractului cu aceștia - dar fără a-l încheia). Acțiunile efective sunt de obicei legate de acțiunile legale încredințate agentului și sunt necesare pentru buna lor desfășurare.
În unele situații, acțiunile efective și legale vor coincide, de exemplu, primirea de către agentul-vânzător a plății de la cumpărător în cu amănuntulîn același timp, este încheierea unui contract de vânzare cu amănuntul și de cumpărare (articolul 493 din Codul civil al Federației Ruse).
Rețineți că acțiunile pe care agentul trebuie să le efectueze pot fi specificate fără detalii detaliate, dar numai puteri generale agent (încheierea tranzacțiilor, participarea la decontări etc.). Totuși, dacă agentul caută executori pentru principal, vă recomandăm să specificați acțiunile agentului pentru a minimiza riscul de recalificare a contractului (și recalculare). obligații fiscale agent).
În special, instrucțiunea principalului poate fi ca agentul:
- găsește cumpărători pentru bunurile mandantului, sau invers, găsește pentru mandant bunul necesar acestuia (de exemplu, imobil);
— găsește antreprenori care să execute lucrări (prestare servicii) la unitățile comitentului;
- incheie in nume propriu, dar pe cheltuiala comitentului, contracte cu executanti, cumparatori, vanzatori;
- desfăşoară alte acţiuni care îi sunt încredinţate de mandant.
Rețineți că contractul de agenție pentru vânzarea sau cumpărarea de bunuri (proprietate) în legătură cu acesta substanță juridică de obicei nu ridică întrebări. Există riscul recalificării sale ca contract independent de vânzare și cumpărare, dar evaluarea sa depinde mai mult de componenta fiscală a tranzacției decât de interpretarea sa juridică.
Însă contractul de agenție, care implică implicarea contractanților de către agent pentru a presta servicii, executa lucrări pentru comitent, din cauza ambiguității componentei juridice, poate fi reclasificat în contracte de muncă și subcontracte (sau provizion plătit servicii – în funcție de natura lucrării/serviciilor). Orice criteriu clar pentru a face distincția între aceste tipuri de relații contractuale în practica judiciara nu, de regulă, instanțele analizează circumstanțele unei anumite situații (de exemplu, Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 15 aprilie 2013 N VAC-3637/13 în cazul N A19-13741/2011).În general, atunci când se face distincția între un contract de agenție și un contract de muncă (articolul 1005 din Codul civil al Federației Ruse și articolul 702 din Codul civil al Federației Ruse), trebuie să pornești de la faptul că un contract de agenție implică impunerea legală. și alte acțiuni asupra agentului în interesul comitentului (în special, în legătură cu nevoia acestuia de orice lucrări, servicii) și obiectul contractului de muncă (prestarea de servicii) sunt lucrările (serviciile) în mod direct. Conform contractului de agenție, agentul nu își asumă obligația de a efectua singuri lucrările (serviciile) pentru principal, nu este responsabil pentru calitatea și promptitudinea acestora (articolul 993 din Codul civil al Federației Ruse), el are doar funcții intermediare. .
Dificultatea constă în faptul că, dacă acțiunile legale și de altă natură sunt efectuate de agent în nume propriu, dar pe cheltuiala comitentului, atunci în acest caz se dobândesc drepturile și obligațiile din tranzacția efectuată de agent cu contractantul. de către agent, chiar dacă principalul este indicat în contract sau încheiat în mod independent cu un terț în legătură cu executarea tranzacției (în special, efectuează recepția efectivă a lucrărilor (serviciilor) efectuate de către antreprenor) .
Pentru a minimiza riscurile, vă recomandăm să definiți clar procedura de documentare a relației tuturor părților (principal, agent și antreprenor real). În același timp, este important să se separe fluxurile de documente necesare reflectării tranzacțiilor din contabilitate și contabilitate fiscală ( documente primare- actele antreprenorului, rapoartele agentului, etc., facturi) si fluxurile de documente care confirma executarea efectiva a lucrarilor/serviciilor, respectarea cerintelor de calitate a acestora, termenele si alti factori semnificativi pentru parti.
De exemplu, părțile pot prevedea în contractul de agenție și pot duplica în contractul cu antreprenorul un raport suplimentar (revista sau alt document), în care comitentul va nota faptul că lucrarea (prestarea serviciilor) a fost finalizată și că nu are nicio plângere cu privire la calitatea și timpul lor. Este recomandabil să se stabilească un astfel de raport ca anexă la actul de muncă efectuat (servicii prestate) în contractul cu antreprenorul (semnat de antreprenor cu un agent care a încheiat un contract de muncă cu acesta). Iar o copie (sau o copie suplimentară a unui astfel de raport/jurnal) va fi transferată comitentului într-un set de documente care confirmă cheltuielile agentului pentru executarea ordinului principalului (de regulă, atașat raportului agentului).
Separarea proprietății mandatarului și mandantului
Lucrurile primite de intermediar de la comitent (sau dobândite de intermediar pe cheltuiala comitentului) sunt proprietatea comitentului. În acest caz, agentul este răspunzător față de el pentru pierderea, lipsa sau deteriorarea acestei proprietăți (clauza 1 a articolului 996, clauza 1 a articolului 998, articolul 1011 din Codul civil al Federației Ruse).În ceea ce privește, de exemplu, bunurile mandantului, părțile nu au, de obicei, întrebări - intermediarul le acceptă pentru contabilitate în afara bilanțului. Dar pentru alte obiecte drepturi civile situația nu este atât de clară.
În temeiul articolului 128 din Codul civil al Federației Ruse, obiectele drepturilor civile includ:
— lucruri, inclusiv numerar și documentare valori mobiliare, alte proprietăți, inclusiv fonduri fără numerar, titluri de valoare înregistrate în cont, drepturi de proprietate;
— rezultatele muncii și prestarea de servicii;
- rezultate protejate activitate intelectualăși mijloace echivalente de individualizare ( proprietate intelectuală);
- beneficii nemateriale.
Din acest articol rezultă că, de exemplu, fondurile fără numerar se referă la alte proprietăți și nu la lucruri. Iar acest lucru creează dificultăți părților la contractul de agenție în situația în care intermediarul este implicat în decontări, iar terțul, dintr-un motiv sau altul, nu și-a îndeplinit obligațiile. obligatii contractuale(de exemplu, plata întârziată) sau invers, a transferat un avans (și apoi nu a luat legătura mai mult de trei ani, sau a fost lichidat).
Pe de o parte, pe baza textului articolelor 128, 996 din Codul civil al Federației Ruse, principalul nu are dreptul de proprietate asupra fondurilor fără numerar primite de la cumpărător în contul agentului.
În același timp, în legătură cu contractul comisiei Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse a explicat (clauza 9 scrisoare de informare Prezidiul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2004 N 85), care, în sensul art. 999 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care părțile convin altfel, comisionarul este obligat să transfere comitentului sumele primite din vânzarea bunurilor aparținând acestuia din urmă, pe măsură ce acestea devin disponibile, și nu pe baza rezultatelor executării integrale a ordinului mandantului. Aceasta înseamnă că obligația de a transfera comisentului sumele primite de la terți ia naștere de la comisionar imediat în momentul primirii sumelor menționate și este supusă executării într-un termen rezonabil, dacă nu se stabilește altfel prin contractul de comision.
Rezultă că toate sumele (inclusiv avansurile) pe care comisionarul le-a primit de la cumpărător în temeiul contractului de vânzare-cumpărare (încheiat în numele committentului), acesta trebuie să le transfere committentului. Această obligație apare imediat în momentul primirii sumei, în timp ce contractul poate conveni asupra perioadei în care aceste sume sunt transferate către angajat.Dacă o terță parte și-a încălcat obligațiile conform unui acord încheiat cu un intermediar, se stabilește clauza 2 din articolul 993 din Codul civil al Federației Ruse. regula generala potrivit căruia, în cazul în care un terț nu reușește să efectueze o tranzacție încheiată cu acesta de către comisionar, comisionarul este obligat să informeze de îndată comisionul despre aceasta, să adune probele necesare, precum și, la cererea comisionarului. comis, îi transferă drepturile în cadrul unei astfel de tranzacții în conformitate cu regulile privind cesiunea unei creanțe.
Deoarece normele stabilite pentru contractul de comision sunt aplicabile și contractului de agenție (articolul 1011 din Codul civil al Federației Ruse), sumele de plată primite de la terți și agățate de agent ar trebui considerate ca o obligație a agentului. către director. Agentul nu are dreptul să le păstreze. În mod similar, intermediarul transferă datoriile terților către comitent.
Totodată, dacă mandantul are o datorie față de agent, intermediarul are dreptul de a reține sumele care i se cuvin în baza contractului de agenție din toate sumele primite de acesta pe cheltuiala comitentului (articolele 410, 997, 1011 din Codul civil al Federației Ruse).
Raportul agentului
La executarea contractului de agenție, mandatarul trebuie să efectueze toate acțiunile legale și efective care i-au fost încredințate și, dacă este cazul, să transfere comitentului tot ce a primit ca urmare a acestuia. El este, de asemenea, obligat să întocmească un raport cu privire la acțiunile întreprinse și să-l trimită principalului (clauza 1 a articolului 1008 din Codul civil al Federației Ruse). În plus, agentul trebuie să furnizeze dovezi ale costurilor suportate, cu excepția cazului în care se prevede altfel în contract (clauza 2, articolul 1008 din Codul civil al Federației Ruse).Principalul trebuie să accepte ceea ce a fost transferat de către agent, să ia în considerare raportul și să îl accepte sau să raporteze orice obiecții (clauza 3 a articolului 1008 din Codul civil al Federației Ruse).
- procedura de acceptare de către mandant a ordinului executat de agent;
— procedura și termenul de examinare de către mandant a raportului agentului;
- ce dovezi ar trebui să fie confirmate de cheltuielile agentului (în special, prin ce documente, necesitatea de a certifica copii ale documentelor anexate la raport etc.).
Agentul este obligat să se raporteze comitentului în modul și în termenele stipulate prin contract. Dacă procedura de executare a contractului de agenție nu este definită, atunci agentul este obligat să prezinte un raport pe măsură ce acordul este executat sau la sfârșitul executării (clauza 1, articolul 1008 din Codul civil al Federației Ruse). . Principalul trebuie să o ia în considerare și să accepte sau să raporteze obiecțiile sale (clauza 3 a articolului 1008 din Codul civil al Federației Ruse).
Părțile stabilesc, de asemenea, termenele de examinare a raportului de către mandant și procedura de transmitere a întâmpinărilor la acestea. De norme generale raportul agentului se consideră acceptat dacă mandantul nu a informat agentul cu privire la obiecțiile sale la aceasta în termen de 30 de zile de la data primirii procesului-verbal, cu excepția cazului în care se stabilește o perioadă diferită prin acordul părților (clauza 3 a articolului 1008 din Codul civil al Federației Ruse).
Este de dorit să se stabilească în contract formularul de raport al intermediarului. Poate conține următoarele informații:
— data raportului;
— detaliile contractului de agenție (nume, număr, data);
- o listă de finalizate acțiune legalăși datele săvârșirii acestora;
- o listă a acțiunilor efective comise și datele săvârșirii acestora;
- cheltuielile efectuate de agent în legătură cu executarea contractului;
- o listă de documente care confirmă cheltuielile agentului și anexate procesului-verbal;
— detalii despre agent și principal (nume, PSRN, TIN, locație);
- functia, prenumele, parafa si semnatura persoanei care actioneaza la intocmirea procesului-verbal in numele mandatarului.
În cazul în care cerințele privind conținutul raportului nu sunt convenite, agentul are dreptul de a trimite mandantului un raport cu conținut arbitrar. Oricum, in orice caz, acesta trebuie sa contina informatii despre actiunile specifice efectuate de agent, in caz contrar obligatia agentului de a transmite un raport nu va fi considerata indeplinita.Daca din contract rezulta ca raportul este de natura document primar, în baza cărora se reflectă în contabilitate informații privind remunerarea intermediarului și cheltuielile rambursabile, trebuie să respecte normele art. 9 lege federala din 06.12.2011 N 402-FZ „Cu privire la contabilitate”, și în special să furnizeze semnături de ambele părți. În cazul nerespectării cerințelor stabilite de lege pentru executarea documentelor primare, comitentului i se poate refuza recunoașterea unor astfel de cheltuieli la impozitarea profiturilor, precum și deducerea TVA-ului la serviciile intermediare (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Occidentului). Districtul Siberian din 19 septembrie 2011 N A45-18674 / 2010, din 18 mai 2009 N F04-2921 / 2009 (6365-A67-25), Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 20 februarie 2010 în cazul N A43-14355 / 2008-31-359).
În cazul în care rapoartele informează doar despre progresul executării comenzii, pentru cuantumul remunerației, este necesar să se întocmească un act de acceptare a serviciilor pe lângă raport (în conformitate cu cerințele pentru detaliile privind prima document).
În următoarea parte a articolului, Irina Evstratova va vorbi despre termenul contractului, remunerația și cheltuielile agentului, precum și despre controlul Serviciului Fiscal Federal și Rosfinmonitoring asupra schemelor de agenție.pentru încheierea contractelor de închiriereîntr-o persoană care acționează pe baza, denumită în continuare „ Principal”, pe de o parte, și în persoana care acționează în baza , denumită în continuare „ Agent”, pe de altă parte, denumite în continuare „Părțile”, au încheiat prezentul acord, denumit în continuare „ Tratat" despre următoarele:
1. OBIECTUL ACORDULUI
1.1. Agentul se angajează, în numele și pe cheltuiala Principalului, contra unei taxe, să efectueze acțiuni legale (cu excepția tranzacțiilor în numele Principalului) și alte acțiuni de căutare și selectare a Clienților care îndeplinesc cerințele Principalului pentru încheierea Contractului de închiriere. Acorduri.
1.2. Agentul nu are dreptul de a încheia Contracte de închiriere în numele Principalului.
1.3. Agentul are dreptul de a încheia alte acorduri în nume propriu și de a efectua alte acțiuni legate de îndeplinirea termenilor acestui Acord. Pentru a-și îndeplini obligațiile în temeiul Contractului, Agentul are dreptul de a utiliza serviciile terților, fiind pe deplin responsabil față de Principal pentru acțiunile acestora și plătind în mod independent pentru serviciile lor. Serviciile terților specificate în această clauză nu sunt compensate de către Principal.
2. DREPTURILE ȘI OBLIGAȚIILE AGENTULUI
2.1. Agentul trebuie:
2.1.1. Efectuați acțiuni legale și de altă natură pentru a căuta și selecta Clienți care îndeplinesc cerințele Principalului;
2.1.2. Organizarea de întâlniri ale Clienților cu Principalul, asistarea Principalului în negocieri, clarificarea pozițiilor Părților, consilierea Principalului în probleme legate de încheierea Contractelor de închiriere, tarifele de închiriere, situația economică de pe piața imobiliară;
2.1.3. Organizați cercetări de piață pentru a identifica potențialii Clienți în măsura în care este necesar pentru a-și îndeplini obligațiile în temeiul Contractului și pe cheltuiala proprie.
2.1.4. Furnizați, la solicitarea Principalului, date despre potențialii Clienți și informații despre negocierile purtate cu clienții.
2.1.5. Atunci când negociați cu potențialii Clienți, luați în considerare cerințele pentru termenii Contractelor de închiriere, stabilite în scris sau verbal de către Principal.
2.1.6. Fără acordul Principalului, să nu ofere Clienților nicio promisiune, consimțământ și confirmări în numele Principalului cu privire la disponibilitatea acestuia din urmă de a semna Contracte de închiriere cu aceștia.
2.1.7. Trimiteți săptămânal directorului un raport de progres în conformitate cu Anexa nr. cu mențiunea obligatorie:
- numărul de apeluri primite pentru a face publicitate Locului, cu indicarea spațiului și informațiilor solicitate: chiriaș direct/intermediar;
- numarul de clienti (posibili chiriasi) carora li s-a aratat Spatiul, cu indicarea sursei de atragere a chiriasului, stadiul actual al lucrarii cu chiriasul, motivele refuzului chiriasului de a inchiria.
2.1.8. În termen de zile de la încheierea acestui acord, transmiteți Principalului:
- o listă de agenții cu care Agentul intenționează să coopereze pentru a găsi Clienți;
- plan de publicitate pentru Sediu pe luni, realizat pe cheltuiala proprie;
- un plan pentru activitățile de marketing desfășurate pe cheltuiala lor.
2.1.9. Alocați un broker personal pentru implementarea Sediului, ale cărui atribuții vor include:
- arătând Local cu umplere obligatorie Actul de inspecție de către părți;
- primirea de apeluri directe pe baza rezultatelor publicității din Spațiu.
2.1.10. În situația în care Clientul, atras de Agent și a încheiat contractul de închiriere pentru Spatiu, reziliază contractul de închiriere mai devreme de luni de la data încheierii acestuia, Agentul se obligă fără plata aditionala din partea Principalului, în termen de luni, să găsească un nou Client gata să încheie un Contract de închiriere. În cazul în care contractul de închiriere a Locului nu este încheiat în perioada specificată, Agentul se obligă să plătească Clientului o penalitate în valoare de o cotă din Remunerarea acestuia conform prezentului Contract, care se calculează proporțional cu numărul rămas de luni înainte de expirarea primelor luni ale termenului de închiriere conform Contractului de închiriere. O astfel de amendă trebuie plătită în termen de zile de la primirea cererii Principalului.
2.2. Agentul are dreptul:
2.2.1. Primiți remunerație în conformitate cu articolul 4 din prezentul acord.
2.2.2. Faceți cunoștință cu documentele care confirmă încheierea Contractelor de închiriere de către Principal (o copie a Contractului de închiriere, o copie a ordinului de plată).
3. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PRINCIPALULUI
3.1. Principalul trebuie:
3.1.1. Furnizați Agentului informațiile necesare despre tipurile de activități ale Principalului, lucrări/servicii efectuate/prestate Clienților în temeiul Contractelor de închiriere încheiate.
3.1.2. Plătiți Agentului remunerația prevăzută de Contract.
3.1.3. Notificați Agentul în cel mult zile lucrătoare despre încheierea Contractului de închiriere cu Clientul, prezentat de Agent în conformitate cu prezentul Contract.
3.2. Directorul are dreptul:
3.2.1. Solicitați și primiți de la Agent informații despre potențialii Clienți și informații despre negocieri.
3.2.2. Să fie prezent la negocierile cu potențialii Clienți privind discutarea Contractelor de închiriere.
3.2.3. Solicitați Agentului să îndeplinească obligațiile stipulate prin Contract.
3.2.4. Căutați în mod independent potențiali chiriași și desfășurați activități suplimentare pentru a face publicitate Locului;
3.2.5. Fără a implica serviciile terților (cu excepția Agentului), încheiați în mod independent acorduri cu clienții direcți și companiile afiliate ale proprietarului Spațiilor, notificând Agentul în scris.
4. CONDIȚII DE REMUNERAȚIE ȘI DE PLATĂ AGENTULUI
4.1. Remunerația este plătită Agentului în valoare de % din luna tarif de închiriere, inclusiv TVA, excluzând operațiunile și utilitățile.
4.2. Momentul prestării serviciilor în temeiul prezentului Contract este determinat de data specificată în Raportul de Raport, în conformitate cu Anexa nr.
4.3. Remunerația se plătește în sumă forfetară prin transfer Baniîn contul de decontare al Agentului cel târziu în zilele bancare din momentul în care Clientul transferă fonduri pentru dreptul de utilizare a Locației în valoare de cel puțin 2 luni de chirie pentru Locație și semnarea Raportului de către Părți.
4.4. În cazul prelungirii Contractului de închiriere a spațiilor, precum și în cazul încheierii Contractului de închiriere a spațiilor cu Clientul propus sau afiliatul acestuia pentru al doilea termen și ulterior al contractului de închiriere, rambursarea remunerației către Agent este nu făcută.
5. PROCEDURA DE SEMNARE A ACTULUI DE REPREZENTARE A CLIENTULUI SI RAPORTUL AGENTULUI
5.1. Părțile se angajează, în termen de zile lucrătoare de la momentul încheierii fiecărui Contract de închiriere, să semneze Certificatul de Acceptare a Serviciilor Prestate în forma specificată în Anexa nr. la Contract.
6. CONFIDENTIALITATE
6.1. Informații confidențiale în sensul acordului înseamnă orice informație transmisă de una dintre părți celeilalte părți în procesul de punere în aplicare a acordului și supusă protecției, cu excepția informațiilor care nu pot fi confidențiale în conformitate cu legislatia actuala Federația Rusă.
6.2. Fiecare dintre părți, la discreția sa, poate aplica documentelor care conțin informații confidențiale, ștampila „Pentru uz oficial”, „ secret comercial„ sau „Informații confidențiale”. Absența unei astfel de ștampile nu poate fi considerată ca o informație de clasificare ca fiind disponibilă publicului.
6.3. Părțile se angajează să nu dezvăluie, să nu discute conținutul, să nu furnizeze copii, să nu publice sau să dezvăluie sub nicio altă formă către terți, să nu utilizeze informații confidențiale în alte scopuri care nu sunt legate de îndeplinirea obligațiilor asumate prin Acord fără obținerea acordului prealabil scris al celeilalte părți pe durata Acordului și pe ani de la data încetării valabilității acestuia.
6.4. Părțile au convenit să ia toate măsurile și să utilizeze toate mijloacele legale pentru a proteja informațiile confidențiale și pentru a preveni dezvăluirea neautorizată a acestora, inclusiv să permită angajaților lor să acceseze informații confidențiale numai în caz de necesitate oficială, în măsura în care este necesar pentru îndeplinirea obligațiilor în temeiul Acordului, și să le informeze. despre condițiile prezentului acord în legătură cu obligațiile părților de a proteja informațiile confidențiale.
7. RESPONSABILITĂȚIILE PĂRȚILOR
7.1. Pentru eșec sau performanță necorespunzătoare obligațiile în temeiul acordului, părțile vor fi răspunzătoare în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse și cu termenii acordului.
7.2. Părțile nu vor fi răspunzătoare pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor care le revin în temeiul Contractului, dacă o astfel de neexecuție sau executare necorespunzătoare este cauzată de încălcarea de către cealaltă Parte a obligațiilor care îi revin în temeiul Contractului. De asemenea, Părțile nu sunt răspunzătoare pentru neîndeplinirea sau îndeplinirea necorespunzătoare a obligațiilor care le revin în temeiul Contractului, dacă aceasta este cauzată de circumstanțe de forță majoră.
8. FORTA MAJORA
8.1. Părțile sunt eliberate de răspundere pentru neîndeplinirea parțială sau totală a obligațiilor care decurg din prezentul acord dacă aceasta a fost rezultatul unor circumstanțe de forță majoră, și anume: inundații, cutremure sau alte dezastre naturale caracter natural, războaie, greve, decizii ale autorităților și alte circumstanțe aflate în afara controlului părților, dacă aceste circumstanțe au afectat direct executarea Acordului.
8.2. Părțile sunt obligate să își notifice reciproc apariția circumstanțelor de forță majoră și durata preconizată a acestora în zilele lucrătoare de la apariția acestor circumstanțe. În termen de luni de la apariția împrejurărilor de forță majoră, Partea care se referă la aceste împrejurări trebuie să furnizeze celeilalte părți dovada documentară a apariției împrejurărilor de forță majoră.
8.3. În cazul în care Partea care face referire la circumstanțele specificate nu notifică celeilalte părți în timp util apariția unor circumstanțe de forță majoră și/sau nu furnizează confirmarea scrisă a faptului producerii acestora, atunci Partea care face referire la circumstanțele de forță majoră pierde dreptul de a se referi la acestea, cu excepția cazului în care circumstanțele împiedică notificarea în timp util și/sau furnizarea unei confirmări scrise.
8.4. Un certificat eliberat de camera de comerț relevantă sau de statul competent sau autoritatea municipală, va constitui dovada documentara a aparitiei unor circumstante de forta majora.
8.5. Termenul de îndeplinire a obligațiilor care decurg din Acord se prelungește cu durata circumstanțelor de forță majoră.
8.6. Dacă orice eveniment de forță majoră continuă mai mult de o lună, sau dacă se poate presupune în mod rezonabil că va dura mai mult de o lună, părțile vor începe negocierile și vor conveni asupra modificărilor (adăugărilor) la Acord care vor fi necesare pentru să permită părților să continue să-și îndeplinească obligațiile care le revin în temeiul acordului, în condițiile care corespund cel mai bine intențiilor inițiale ale părților.
8.7. În cazul în care părțile nu ajung la un acord privind modificarea (suplimentarea) acordului în termen de zile lucrătoare de la începerea negocierilor, litigiul este soluționat în conformitate cu articolul 10 din prezentul acord.
9. DURATA, INTRAREA ÎN VIGOARE, ÎNCETARE
9.1. Prezentul acord intră în vigoare la data semnării sale de către părți și va fi valabil timp de un an.
9.2. Acest Acord se prelungește automat pentru următorul an calendaristic, dacă niciuna dintre părțile interesate, cu o lună înainte de expirarea sa, nu și-a exprimat intenția de a-l rezilia. Numărul de extensii nu este limitat.
9.3. Acordul poate fi reziliat înainte de termen prin acordul părților sau din motivele prevăzute de legislația actuală a Federației Ruse.
9.4. Acordul poate fi reziliat de către Principal înainte de termenul stabilit în unilateralîn cazul în care Agentul în mod sistematic (de mai multe ori) nu își îndeplinește obligațiile în temeiul Contractului sau nu închiriază Sediul pentru mai mult de o lună.
10. SOLUȚIONAREA LITIGIILOR
10.1. Părțile se angajează să depună toate eforturile pentru a rezolva diferendele prin negocieri.
10.2. În cazul în care disputa nu este soluționată de părți prin negocieri în termen de zile lucrătoare de la momentul apariției sale, fiecare dintre părți are dreptul de a sesiza litigiul la Curtea de arbitrajîn modul prevăzut de legislația actuală a Federației Ruse.
11. ALȚI TERMENI
11.1. Toate modificările și completările la acest Acord sunt considerate valide dacă sunt făcute în scris prin semnarea de acorduri suplimentare de către reprezentanții autorizați ai ambelor părți. Toate modificările și completările, executate corespunzător, fac parte integrantă din Acord.
11.2. Notificările, mesajele și alte documente vor fi considerate livrate în mod corespunzător Părții dacă există o notificare poștală cu privire la livrarea lor, sau sunt livrate prin curier, sau există alte dovezi scrise care confirmă transferul documentelor relevante către destinatar.
11.3. În cazul unei modificări a datelor legale, poștale sau bancare ale uneia dintre părți, numirea sau alegerea oficiali, având dreptul de a acționa în numele părților, sau schimbarea persoanelor responsabile cu executarea contractului, aceasta din urmă este obligată să notifice celeilalte părți despre aceasta în termen de zile lucrătoare de la data modificării respective. Plățile și alte acțiuni efectuate cu indicarea detaliilor anterioare vor fi considerate efectuate în mod corespunzător până la primirea notificării modificării acestora.
11.4. Prezentul Contract se incheie in 2 exemplare, avand egal forță juridică, câte un exemplar pentru fiecare parte.
11.5. Toate aplicațiile acorduri suplimentare, precum și alte documente semnate în comun de părți la data încheierii acordului sau în procesul de implementare a acestuia și anexate acestuia, fac parte integrantă a acestuia.
12. ADRESELE LEGALE ŞI DETALELE BANCARE ALE PĂRŢILOR
Principal
Agent Jur. adresa: Adresa postala: TIN: KPP: Banca: Decontare/cont: Corr./cont: BIC: