Особености на управлението на земята в субекта на федерацията. Държавно и общинско управление на поземлените ресурси Общински органи за управление на земите

Основната предпоставка за управление на земята в територията общинае, че земята е един от основните резерви на общественото развитие. Всеки гражданин, живеещ на територията на което и да е административно ниво, включително и на общината, я счита за публична собственост, в т.ч. И неговият. Следователно управлението на земните ресурси на определена територия трябва да се извършва, като се вземе предвид икономическата структура и преобладаващият манталитет на населението. Поземлената политика, в резултат на дейността на държавните органи за постигане на своите цели, трябва да бъде проста, прозрачна и да отговаря на приетите местни концепции за справедливост. Това е възможно, при условие че съдържанието на процедурите и условията за управление на земите на федерално, регионално и общинско ниво е диференцирано и определено, като се започне от функционирането на пазара на земя, формирането на поземлен имот и определянето на предназначението му до определянето на кадастралната стойност на обекта, установяване на тежести при ползването му, извършване на земя, вземане на мерки за отговорност за състоянието на обекта.

В системата за управление на общинските недвижими имоти най-важните задачи са очертаването на земята по видове собственост, изборът на най-ефективната посока на използване парцелии организация на процеса на прехвърляне на земя.

обектуправление на поземлените ресурси в общините е земя в установените граници на определена площ и местоположение, поземлени имоти, териториални зони, поземлен дял (дял) и права върху тях.

Земите на територията на общинско образувание могат да бъдат в държавна, общинска, частна и други форми на собственост. класифицирани като държавни земи федерални държавии земи на субекти на федерацията, общински - поземлени имоти общинска собственост. Земи в пределите на общината, които не са класифицирани като държавна, частна или друга собственост, както и земи, придобити от местните власти извън пределите на общината, също са земи общинска собственост (фиг. 9.1).

Възможно е да се формулират следните принципи, които трябва да се вземат предвид при формирането на структурата на изпълнителния орган на местното самоуправление.

1. Принципът на целевата ориентация на общината.

Формирането и по-нататъшното развитие на всяка община се основава на определени цели съвместни дейности, чието определяне и настройка е най-важният и значим контролен елемент. Първичното определяне на целите и задачите на дейността на общината се случва при нейното формиране на диференциация чрез компетентност.

Въз основа на публично-държавния характер на местното самоуправление има два начина за овластяване на органите на местното самоуправление:

Възлагането на определени отговорности от държавата чрез формиране на законодателство. Това право се прилага в член 6 от Федералния закон „За основни принципиорганизации на местното самоуправление в Руската федерация”;

Налагането на определени задължения от страна на населението чрез уставите на общините.

По този начин се осъществява формирането на границите на отговорност на местните власти пред държавата и населението. В рамките на тези граници се формират приоритетни областиразвитие на общината, в съответствие с което да се създаде структурата на изпълнителния орган на местното самоуправление.

2. Принципът на хоризонтално разделение на функциите.Както вече беше споменато по-горе, функциите, изпълнявани от местните власти, са доста различни, поради което федералното законодателство предвижда многовариантност при изграждането на структурите на местните власти. Хоризонталното разделение на функциите означава разделяне на функции между органи и длъжностни лица от едно и също ниво.

Изпълнителният орган на местното самоуправление трябва да извършва:

Изпълнителни и административни функции;

Изготвя предложения за интегрирано социално-икономическо развитие на територията, местния бюджет и други въпроси, свързани с компетентността на местните власти.

Има няколко групи структурни звена, чиято дейност обхваща редица въпроси, разглеждани от изпълнителния орган на местното самоуправление:

Структурни поделения от обща компетентност, изпълняващи функциите по финансово-икономическо планиране, аналитични и контролни отдели на администрацията;

Браншови структурни подразделения, занимаващи се със специфични отрасли на градската икономика и управление;

Подразделения, изпълняващи функциите по сервизна поддръжка на конструкции от първите две групи.

3. Принципът на вертикално разделяне на функциите.

На територията на общината има редица федерални и регионални структури, без които е невъзможно управлението на общината. Те включват:

Икономически субекти на федерално и регионално подчинение от всякаква форма на собственост;

Обществени организации, сдружения на граждани, други форми на самоорганизация, които имат органи на управление в регионите или федерацията;

Териториални отдели на областните администрации.

Ориз. 9.1. Характеристика на общинските земи

Във връзка с горните групи местните власти могат да изпълняват няколко различни функции. Например стопанските субекти могат да действат като регулаторен орган, като клиент за определени видове работа, като организация, която осигурява условия за извършване на стопанска дейност, като собственик общински предприятия.

4. Принципът на сложността.Този принцип е важен за изграждането на последователна управленска структура.

Общинските земи се ползват в съответствие с установения за тях правен режим. Правният режим на поземлен имот определя набора от правила за ползване и включване в граждански оборот, опазване, отчитане и наблюдение на земите, които са установени от поземленото, горското, водното и друго законодателство и се прилагат за земи от определена категория. Правният режим включва предназначението и разрешеното използване. За земи, причислени към няколко категории, се прилагат всички правила и ограничения, установени за съответните категории. Същевременно с предимство е категорията земи с по-строг правен режим.

Предназначението на земята е разрешеното от закона използване на земята за задоволяване нуждите на граждани и юридически лица. Определя се от реда, условията и използването на земята за конкретно предназначение въз основа на градоустройствена и земеустройствена документация.

Предназначението на земята е посочено в следните документи от държавния поземлен кадастър и документи, удостоверяващи правото на земя:

Държавен актна право на собственост върху земя, доживотно наследствено владение, вечно (трайно) ползване на земята;

Удостоверение за собственост на земя, постоянно (трайно) ползване на земята;

Удостоверение за собственост на земята;

Удостоверение за право на неограничено (трайно) ползване на земя;

Удостоверение за право на пожизнена наследствена собственост върху земята;

Договор за наем на поземлен имот (поземлен дял);

Договор за временно ползване на земя.

Разрешено ползване на земята - ползване на земята, като се има предвид предназначението, установени ограничения (обременения), сервитути. Разрешеното използване на земя се определя въз основа на териториална, градоустройствена и земеустройствена документация и може да съдържа редица изисквания (независимо от видовете права върху даден поземлен имот):

1) забрана за използване на земята по начини, които водят до деградация на земята и намаляване на почвеното плодородие или влошаване на природната среда;

2) ограничения за плътност, височина, дълбочина на застрояване в съответствие с градоустройствената документация и строителни нормии правила;

3) опазване на зелените площи;

4) установяване на максимално допустими норми на натоварване на околната среда;

5) наличието на други изисквания, установени както от федералното и регионалното законодателство, така и от регулаторните правни актове на местните власти.

Разрешеното използване на земята се определя от местните власти и се посочва в документи за собственост, както и в документи държавно счетоводствои регистрация.

държавни земи - тел държавна властсъгласувано с местните власти;

общински земи на населени места - от местното самоуправление;

земи от специално защитени територии с регионално и местно значение - от законодателните органи на субекта на федерацията съгласувано с местните власти.

Категориите земи се посочват: в решенията на държавните органи на субекта на федерацията и местните власти за предоставяне на поземлени парцели или за установяване на специални правни режими за използване на земи от специално защитени територии и земи за други цели; в удостоверения, договори и други документи, удостоверяващи правото на земя; в документите на държавния поземлен кадастър и държавна регистрацияправа върху земята.

Нарушение установен редпрехвърлянето на земя от една категория в друга е основание, първо, за обезсилване на актове на държавни органи и местни власти, както и сделки със земя, извършени въз основа на тях; второ, да откаже държавна регистрация на права върху земя.

Поземлените имоти, собственост на общините, се администрират от местните власти. Контролна система общински земив почти всички общини тя е отделена от системата за управление на сгради и съоръжения. Изключение правят малките населени места и градовете, като правило, с регионално подчинение, където функциите по управление на недвижими имоти са съсредоточени в едно структурно звено на местната администрация.

Общинската система за управление на земята е най-важна интегрална частсистема за управление на общинските недвижими имоти, предвижда постигането на няколко цели: 1) ефективно използване на общинската земя; 2) оптимизиране на структурата на приходите на местния бюджет за сметка на приходите от собственост върху земята; 3) създаване на цивилизован пазар на недвижими имоти на територията на общината; 4) предоставяне на гаранции права на собственостза недвижими имоти; 5) увеличаване на приходната част на общинския бюджет чрез увеличаване на събираемостта плащания за земя; 6) икономия на бюджетни средства; 7) намаляване на времето за вземане на управленски решения.

За постигане на тези цели, включително разработването и изпълнението на програми за социално-икономическо и градско развитие на територията, общините определят най-ефективната посока и форма на използване на земята, по-специално продажбата на земя под приватизирани предприятия, приватизацията на незавършено строителство, прехвърляне на земя под наем и други събития.

В този случай следва да се вземат предвид следните условия и характеристики на общинската система за управление на земите:

1) наличието на регионални и общински регулаторна рамкапо управление на земята;

2) наличието на местна информационна база (база данни, методи за изчисляване на ефективността, регионални стандарти и др.)

3) осигуряване на положителна динамика в нивото на доходите от ползване на земята и др недвижим имот;

4) осигуряване на положително съотношение на приходите от използването на земните ресурси и разходите за поддържане на социално ориентирана система на LRM;

5) създаване на положителна динамика на техническите и експлоатационните характеристики на обекти от поземления и имотния комплекс;

6) повишаване на нивото на търсене на обекти от поземления и имотния комплекс;

7) формиране на нивото на пазарните цени за обекти от поземления и имотен комплекс;

8) контрол върху динамиката на разходите и търсенето на продукти и услуги, произвеждани от държавни и общински унитарни предприятия в областта на управлението на земята;

9) съответствие на използването на недвижими имоти с различни стандарти;

10) развитие на институциите професионална дейноств областта на земя и имотен комплекс (независима оценка, дейности с недвижими имоти и др.);

11) динамика на котировките на субфедералните и общинските ценни книжа;

12) динамика на обемите на инвестициите и др.

Досега имаше подход, който беше да се приватизират по-голямата част от доходоносните имоти, като в юрисдикцията на общините остават само онези обекти, които могат да съществуват само за сметка на бюджетно финансиране.

За да задоволят пълноценно социалните потребности на населението на територията, общините трябва да участват възможно най-активно в онези области на пазара на недвижими имоти, където е възможна печалба. Този подход е оправдан, първо, от необходимостта от икономическа независимост местни властивласти, и второ, настоящата икономическа ситуация и малки суми от федерално и регионално финансиране.

Предмет на контролса формиране на процеси за ползване на земните ресурси в границите на общината.

На ниво община обект на управление са земите, намиращи се в границите на административни райони и населени места, с изключение на земите, които са в държавна, частна и колективна собственост.

както беше отбелязано, субектиместните власти са местни власти. Освен това съществуват и субекти на стопанско управление на поземлени парцели, които са собственици, ползватели на земя, наематели, представлявани от граждани и юридически лица.

Функциите по управление на земите са подразделени между различните органи на общините, както следва:

Местни законодателни органиосъществява приемането на правилници и програми;

- областните, градските, селищните и селските администрации финансират мерки за управление на земните ресурси на общините, преразпределение на земята, регулиране на пазара на земя, икономическо стимулиране на рационалното земеползване;

Териториалните органи на Федералната служба по поземлен кадастър осъществяват поземлена политика и пряко управление на поземлените ресурси на общините;

- органите на Държавната горска служба извършват проучване на земните ресурси, участват в приемането и изпълнението на мерки за вътрешноотраслово преразпределение на земята, извършват държавен поземлен контрол върху земите от горския фонд;

Органите на Госстрой на Руската федерация извършват проучване на земните ресурси, участват в разработването и прилагането на мерки за преразпределение на земята, извършват държавен контрол на земята в застроените райони;

Органите на Министерството на природните ресурси на Руската федерация извършват проучване на земите под водни и горски ресурси, участват в приемането и изпълнението на мерки за вътрешноотраслово преразпределение на земите, допринасят за икономически стимули за рационално използване на земята. , упражнява държавен поземлен контрол върху общински земи;

- органите на Министерството на здравеопазването на Руската федерация, Министерството на собствеността на Руската федерация участват в мерки за преразпределение на земята;

Органите на Министерството на правосъдието на Руската федерация извършват регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, участват в дейности за държавен контроли разрешаване на поземлени спорове.

Процесът на планиране, както беше отбелязано по-рано, е система сама по себе си, която има свои собствени цели, функции (изследване на околната среда, ситуации, избор на структура и алтернативи, оценка на действието), информационни потоци (между отдели и планиращи и потребители) и устройствения план на общината, за изпълнението на който управленските структури извършват необходимите мерки.

Територията на общината, като обект на анализ за планиране, съчетава пространствени и социално-икономически (поведенчески) условия. Пространственото планиране се занимава с непрекъснатото развитие на физическите системи (например планиране на използването на земята и местоположението на промишлеността). При планирането на социално-икономическите условия се анализират социалните и икономическите системи, определят се възможните последици от предложените управленски действия върху поведението на индивиди или групи от хора. Може да се свърже например с проблема за намаляване на данъците и мотивацията на хората да инвестират в земя и имотния комплекс и т.н.

Препоръчително е планирането да се разглежда от гледна точка на анализа в широк и тесен смисъл. Общото планиране интегрира в един план широк кръг от социално-икономически въпроси, като естеството на транспортните потоци, условията за използване на земята, общинските разходи, обществените услуги, отношенията между централните и местните власти. Специализираното планиране ограничава обхвата на изследването до един единствен въпрос (напр. общински приходи), като избирателно отчита факторите на околната среда, които се възприемат като пряко или косвено засягащи конкретен проблем.

Възможно е да се определят перспективите за развитие на общинско образувание, да се осигури изпълнението на поставените цели и задачи, само при координирано взаимодействие на структурите.

Въз основа на факта, че всяка община, като сложна система, е подложена на влиянието на външни фактори (фиг. 9.2.), можем да заключим, че успешното развитие на територията на общината до голяма степен се определя от дейността на федералното законодателство и изпълнителните органи, както и субекта на Федерацията.

Факторите, влияещи върху общинската система за управление на земите включват:

политически;

Икономически;

Конкурентни;

Социални;

пазар;

- екологични и др.

Важна роля ще играе координацията на действията на общинските власти и държавните органи при разработването на програма за развитие, свързана с субекта на Руската федерация в областта на пресичане на общи интереси. В същото време нараства значението на междуобщинското сътрудничество, преди всичко със съседните общини, за съвместното представителство и защита на интересите на градовете и регионите в държавните органи на субектите на федерацията и директно във федералните органи. Въпреки това, решаването на много въпроси на управлението на територията до голяма степен зависи пряко от дейността на местните власти.

Интересите на федералните и местните власти в областта на управлението на земята основно съвпадат, но интересът към попълване на местните бюджети кара ръководителите на местните власти да подхождат към въпроса за управлението главно от финансова гледна точка.

Управлението на земите на територията на общината включва приемане на подзаконови нормативни актове от местните власти и се разкрива чрез дейности, всяка от които е отделен вид дейност, която има цел и ред за изпълнение. В съответствие със действащото законодателство, местните власти могат активно да влияят върху развитието и формирането на пазара на земя, без да чакат решението на въпроса за земята на федерално ниво.

Освен това под влияние на икономически, екологични, социални фактори съотношението на категориите на поземления фонд може да се промени или дори да се формират нови категории земя. ОУП на града, който преди това ясно дефинира обектите на застрояване и който е основен градоустройствен документ, в момента се разглежда само като концепция за развитие на територията на селището. Следователно, на територията на населените места, както постоянни обекти, чието изграждане е предвидено в общия план, така и временни обекти (търговски павилиони, палатки, павилиони, спирачни комплекси), процедурата за предоставяне на парцели за които не е определена , може да се появи. Освен това се извършват ремонти спешна работасвързани с ползването на земята, редът за предоставяне на която също не е определен. В този случай редът за предоставяне на площадки за поставяне на горепосочените съоръжения следва да бъде установен от местните власти.

Ориз. 9.2. Влияние на факторите върху системата за управление на общинските земи

Следователно системата за управление на земите на всяка община трябва да се развива въз основа на следните разпоредби:

1. Съставен въз основа на анализ на състоянието и перспективите за развитие на социално-икономическата и политическата ситуация в страната, района, общината на база материални, интелектуални и други ресурси, с които общината разполага или реално може да привлече. за неговото развитие.

2. Вземете предвид дългосрочните перспективи за развитие на общината, общността на общините, както и интересите на съседните територии, органите на съставното образувание на федерацията и федералния център.

3. Обхваща основните направления на развитие на общината: икономически, социално-културни, градоустройствени, екологични и други.

4. Да бъде набор от програми, подробни задачи и конкретни дейности с груба оценка на тяхната цена, очакван ефект и идентифициране на конкретни разработчици и изпълнители.

5. Осигурява периодична конкретизация под формата на годишни планове в съответствие с промените в социално-икономическата ситуация, вижданията на общността на общината за развитието на територията.

Въз основа на сложността на системата, процесът на управление на земята в общината трябва да се основава на системата за информация за земята (LIS), която ще позволи:

Следете състоянието на контролния обект;

Осигуряване на контрол върху изпълнението на решенията и ефективността на изпълнителните механизми;

Анализирайте външни и вътрешни проблемни ситуациии прогнозиране на тяхното развитие;

Осигурете подкрепа за процедурите за вземане на решения;

Управлява дейността на местните власти;

Осигурете надеждно съхранение и бърз селективен достъп до големи количества информация;

Осигуряване на автоматизирана поддръжка за процедури за обработка на информация;

Формирайте външни и вътрешни комуникации, както и осигурявайте поддръжка за достъп до отдалечени източници и средства.

За да създадете истински настоящата системаи избягване на необосновани финансови разходи при създаване на общинска земя информационна система, трябва да са изпълнени следните условия:

1. Задължителна интеграция (доброволна или задължителна), тъй като само в този случай информацията ще бъде пълна, надеждна, точна и актуална.

2. Принципът на създаване на VMS трябва да се основава на движението на информация отдолу нагоре, което не изисква значителни еднократни финансови разходи, формиране на допълнителни контролирани органи и строга изпълнителска дисциплина.

3. Структурата на поземлената информационна система за управление трябва да отчита ролята на специфични отдели в поддържането на VMS (комитети по земя, архитектурни органи, ОТИ, комитети за управление на собствеността и др.). Ето защо е препоръчително да се създадат специализирани информационни центрове, които събират и обобщават информация.

4. Задължение за отчитане на съществуващите информационни регистри, поддържани от потенциални участници в системата.

Основата на поземлената информационна система на административния район, предназначена за управление на територията, може да бъде автоматизирана информационна система на поземления кадастър. Това се дължи на факта, че обект на поземления кадастър са поземлени имоти, които са необходимо условие за съществуването на човечеството и опорен компонент. Следователно поземленият фонд на административния район, неговата структура оказва значително влияние върху селищната система, върху разположението на предприятията, а в населените места - върху организацията на тяхната територия.

Процесът на формиране на индикатори за общинската поземлена информационна система може да бъде разделен на три части.

1. Идентифициране на основните функции (свойства, цели, предназначение). На този етап се извършва формирането (подбора) на основните предметни понятия, използвани в системата, определя се видът на продукцията: материал, енергия, информация. В системата за управление изходът е информация за състоянието на системата, която може да бъде представена под формата на тематични карти, графики, диаграми, таблици.

2. Идентифициране на основните части (блокове, модули) на системата и техните функции, формиране на единството на тези части в системата.

На този етап се описва вътрешното съдържание на системата, разкрива се съставът на основните блокове и тяхната роля в системата. Освен това се разкрива информация за структурата и естеството на основните връзки. Удобно е да се представя и изучава такава информация с помощта на структурни диаграми, където наличието и естеството на връзката на частите (паралелно, последователно), посоката на въздействие между частите и системообразуващите фактори (връзки, взаимозависимости ) се разкриват.

3. Идентифициране на основните процеси в системата, тяхната роля, условия за изпълнение, идентифициране на скокове, промени на състояния във функционирането на системата. В системите за управление се идентифицират и изучават основните управляващи фактори, изучава се динамиката на най-важните промени в системата, ходът на събитията, въвеждат се параметрите на състоянието, факторите, които променят тези параметри, осигуряващи потока, както и като условия за начало и край на процеси, се разглеждат. Изследва се степента на управляемост на процесите и тяхното влияние върху изпълнението на основните функции на системата. За системите за управление на този етап също е необходимо да се изяснят основните управляващи действия, техният вид, източник и степен на влияние върху системата.

Основният резултат от продукцията на системата за управление на общината е информацията. От своя страна информационният фонд в условията на създаване, функциониране и развитие на системи за управление е основният източник за ефективно вземане на решения. Системата трябва да предоставя необходимата информация на управителния орган и всички подсистеми в необходимото време и в удобна за потребителя форма, така че е препоръчително информацията да се раздели на отчетна и оперативна. Отчетната информация се използва главно за планиране и прогнозиране, а задачите, решавани с помощта на тази информация, обикновено се характеризират с голям размер и обем на работа. Оперативната информация се използва за решаване на проблеми, които изискват незабавни решения. Времето за решаване на тези проблеми обикновено е ограничено, честотата на промените в изходните данни е висока.

Следните видове информация са необходими за система за управление на територията:

Нормативни и референтни данни, които съставляват информационната основа на системата;

Текуща информация и оперативна информация, идваща от заобикалящото информационно пространство, изискваща отговор от системата или засягаща алгоритъма за вземане на решения;

Натрупана счетоводна и архивна информация, необходима за планиране и развитие на системата.

Когато се използват земно-информационни технологии, картографският метод за представяне на информация под формата на тематични и топографски карти, основният източник на пространствена и времева информация в системата от географски и правоъгълни координати, които служат като основа за координатно рефериране (географска локализация ) на информация, влизаща в системата и имаща пространствен характер.

Картографският метод ви позволява да: извършвате картографски анализ, един от най ефективни начиниидентифициране на географски модели, връзки, зависимости при формирането на бази от знания, прилагането на картографско моделиране и е основното средство за преобразуване на информация в процеса на вземане на управленски решения, провеждане на изпити;

Визуалният образ дава представа за пространственото и времевото разпределение на различни процеси и явления;

- да формира както реални пространства, така и условни, като икономически характеристики, разпространение на социални явления, зони на влияние на различни фактори, като същевременно обвързват и детайлизират границите на тези пространства.

Данните в графичната общинска ГИС база данни са представени от слоеве. Възприетата концепция за слоево представяне на графична информация предполага пространственото подреждане на описаните обекти и тяхното координатно обвързване с терена, а също така осигурява връзки между семантични и графични бази данни, което предоставя широки възможности за създаване на потребителски интерфейси и работа с различни формати на растерно и векторно представяне на графични данни.

Нека разгледаме особеностите на управлението на земята на общините на примера на град Добрянка, Пермска област.

Системата от органи на самоуправление на градската общност на град Добрянка се формира от:

1) градска дума - представителен орган на градското самоуправление;

2) градска администрация - изпълнителният орган, чрез който ръководителят на градското самоуправление упражнява правомощията си на територията на общината;

3) администрации на населени места и селски селища - изпълнителни органичрез които ръководителят на градското самоуправление упражнява своите правомощия;

4) старейшини - изборни служители на селища, села, села;

5) органи на териториално обществено самоуправление - изборни колегиални органи на територии, които не са общини (фиг. 9.3.)

ДП "ИНСТИТУТ ПО РЕГИОНАЛНА ПОЛИТИКА"

И ЗАКОНОДАТЕЛСТВО»

ОБЩИНСКО УПРАВЛЕНИЕ
ЗЕМЛЕНИ РЕСУРСИ

БЕЛГОРОД, 2009

BBC 67.400.74 + 67.407.1

Публикува се по решение на редакционно-издателския съвет
Държавна институция "Институт за регионална политика и законодателство"

Рецензент:

лекар правни науки, професор

Съставено от:

- рано Катедра "Регионално законодателство", Държавна институция "Институт за регионална политика и законодателство", кандидат юридически науки, доцент.

М 90 Общинско управление на поземлените ресурси / [съст. ] ; Държавна институция "Институт за регионална политика и законодателство". - Белгород: ИРПиЗ, 2009. - 29 с.

Методическото ръководство разглежда институцията за общинско управление на земята, която е едно от основните богатства на територията на общините и средство за попълване на местния бюджет чрез плащане на поземлен данък. Дадено Инструментариумсмята правна рамкаучастие на общините в поземлените правоотношения, форми на земеползване, териториално устройство като функция на властта местни власти, правомощия в областта на градоустройството. Отделен въпрос е прилагането на общинския контрол на земята, който напоследък става все по-актуален.

Това ръководство е предназначено за практици, заети в системата на местната власт.

BBC 67.400.74+ 67.407.1

© ДП "Институт за регионална политика и законодателство", 2009

	Въведение
	Общински и обществен контрол на земята
	Заключение
	Приложение

ВЪВЕДЕНИЕ

Земята е от особена стойност за човешкото общество, тъй като е основният източник на цялото богатство. Той действа преди всичко като единствено местообитание за всички поколения хора, изпълнява функцията на пространствена основа за разположението и развитието на индустриите. В сравнение с други природни ресурси земята изпълнява най-широките и значими функции в системата. връзки с общественосттаЕто защо въпросите, свързани със законното използване и опазване на земята, са едни от най-належащите днес.

Конституционната характеристика на земята като основа за живота и дейността на народите, живеещи на съответната територия, т.е. целия многонационален народ на Руската федерация, предопределя конституционното изискване за рационално и ефективно използване, както и опазването на земята като съществена част от природата, естественото местообитание на човека, Натурални ресурсиизползва се като средство за производство в селското и горското стопанство, основа за осъществяване на стопански и други дейности. Това изискване е отправено към държавата, нейните органи, гражданите, всички участници в обществените отношения, е основно за законодателна уредбав тази област.

Земята е един от най-важните икономически ресурси на общината и има двойна природа. От една страна, това е природен ресурс и физическа основа на градското (селско) планиране. От друга страна, това е цената. IN чужди държавиплащанията за ползване на земята представляват значителен дял от финансовите ресурси на общините. В Русия отношението към земята като стойност тепърва се формира, а делът на приходите от използването й (поземлен данък и рента) не надвишава 4–5% от приходите на местния бюджет.

Тези и други аспекти наложиха да се разгледат правните основи на поземлените отношения с участието на общините в настоящото методическо ръководство.

§ 1. ПОНЯТИЕТО ЗА ПРАВОТО НА ОБЩИНСКА СОБСТВЕНОСТ
И НЕГОВОТО ПРАВНО ОСНОВАНИЕ

Европейска харта за местно самоуправление, приета на 15 октомври 1985 г в Страсбург и ратифициран от Руската федерация на 11 април 1998 г., показва „правото и реалната способност на местните власти да регулират и управляват значителна част от държавните дела, действайки в рамките на закона, на своя собствена отговорност и в интереси на местното население“.

Част 2 Чл. 1 от Федералния закон от 1 януари 2001 г. „За общите принципи на организацията на местното самоуправление в Руската федерация“ (наричан по-долу Федерален закон) определя местното самоуправление като „форма на упражняване от хората. на своята власт, осигурявайки в границите, установени от Конституцията на Руската федерация, федералните закони, а в случаите, установени от федералните закони - законите на съставните образувания на Руската федерация, самостоятелно и на тяхна отговорност решения пряко от населението и (или) чрез местните власти по въпроси от местно значение, въз основа на интересите на населението, като се вземат предвид историческите и други местни традиции.

Във връзка с гореизложеното е необходимо ясно да се разграничат действителните въпроси от местно значение, тоест проблемите на живота на населението на общините, които местните власти са длъжни да решават, и правомощията на местните власти, че е средство за решаване на тези проблеми.

По-специално изглежда необходимо да се изключи споменаването на притежаването, използването и разпореждането със земни ресурси, собственост на общините.

Правото на общинска собственост и общинска собственост са разновидности съответно имуществени отношения и права на собственост.

Земите в Руската федерация са разделени на следните категории според предназначението им:

1) земеделска земя;

2) земи на населени места;

3) земи на промишлеността, енергетиката, транспорта, съобщенията, излъчването, телевизията, информатиката, земи за космическа дейност, земи за отбрана, сигурност и други земи със специално предназначение;

4) земи на специално защитени територии и обекти;

6) земя воден фонд;

7) резервна земя.

Земите от всяка категория се използват в съответствие с установеното за тях предназначение. Правният режим на земите се определя въз основа на принадлежността им към една или друга категория и разрешеното използване в съответствие с зонирането на териториите, общите принципи и процедури за които са установени от федерални закони и изискванията на специални федерални закони.

Прехвърлянето на земи от една категория в друга се извършва по отношение на земи, които са общинска собственост, с изключение на земеделски земи, извършвани от местните власти; земи, разположени в частна собственост(с изключение на земеделска земя) и от местните власти.

Съгласно Поземления кодекс на Руската федерация от 01.01.01 N 136-FZ (наричан по-долу Поземлен кодекс на Руската федерация), поземлените парцели са общинска собственост:

Които са признати за такива от федералните закони и законите на съставните образувания на Руската федерация, приети в съответствие с тях;

Правото на общинска собственост, за което е възникнало при разграничаването на държавната собственост върху земята;

Които са придобити на основания, установени от гражданското право.

Освен ако не е предвидено друго в други федерални закони, поземлен имот от датата на държавна регистрация на прекратяването на правата на собственост върху него е собственост на градски район, градско или селско селище или ако такъв парцел се намира на междуселищна територия, собственост на общински район по местонахождение на земята.

За осигуряване на тяхното развитие държавните земи, включително извън пределите на общините, могат да се прехвърлят безвъзмездно в собственост на общински образувания.

В съответствие с Кодекса на земята на Руската федерация, правомощията на местните власти в региона поземлени отношениясе отнася до: резервиране на земя, отнемане, включително чрез изкупуване, на земя за общински нужди, създаване, като се вземат предвид изискванията на законодателството на Руската федерация, правилата за използване на земята и развитие на териториите на градските и селските селища, териториите на други общини, разработване и изпълнение на местни програми за ползване и опазване на земите, както и други правомощия за решаване на въпроси от местно значение в областта на ползването и опазването на земите. Органите на местното самоуправление стопанисват и се разпореждат с поземлени имоти, които са общинска собственост.

Образуването на поземлени имоти от поземлени имоти, които са общинска собственост, се извършва по общо правило въз основа на решения на местните власти. Решенията за образуване на поземлени имоти могат да се вземат въз основа на заявления от ползватели на земя, собственици на земя, наематели на поземлени имоти, от които се образуват поземлени имоти при разделяне или сливане.

Пряко свързани със поземлените отношения са следните въпроси от компетентността на местните власти:

Одобряване на генерални устройствени планове за населено място, градски квартал, одобряване на схеми за териториално устройство на общински район;

Утвърждаване на правила за ползване и устройство на земята;

Резервации и отнемания, включително чрез обратно изкупуване, на поземлени имоти в границите съответно на населено място, градски район, общински район за общински нужди,

Осъществяване на поземлен контрол върху използването на земята, съответно населени места, градски квартали, междуселищни територии.

Правила за ползване и устройство на земята съгласно чл. 30 от Градоустройствения кодекс се разработват с цел:

1) създаване на условия за устойчиво развитие на териториите на общините, опазване заобикаляща средаи обекти културно наследство;

2) създаване на условия за планиране на териториите на общините;

3) осигуряване на правата и законните интереси на физически и юридически лица, включително на притежателите на поземлени имоти и проекти за капитално строителство;

4) създаване на условия за привличане на инвестиции, включително чрез предоставяне на възможност за избор на най-ефективните видове разрешено използване на поземлени парцели и обекти капитално строителство.

От 01 януари 2010 г. в съответствие с Федералния закон от 25 октомври 2001 г. N 137-FZ „За приемането на Поземления кодекс на Руската федерация“ при липса на правила за ползване и развитие на земята, не се предоставят парцели за строителство от земи, които са в държавна или общинска собственост (с изключение на поземлени участъци, които са които не подлежат на градоустройствени разпоредби или за които не са установени наредби за градоустройство, както и парцели, предоставени в съответствие с документите за териториално планиране на Руската федерация и документите за териториално планиране на съставните образувания на Руската федерация).

Правилата за ползване и устройство на земята се утвърждават от представителния орган на местното самоуправление, подлежат на публикуване по начина, установен за официалното публикуване на общински правни актове, друга официална информация. Задължителни приложения към проекта за правилник за ползване и устройство на земите са протоколите от обществените обсъждания по посочения проект и заключението от резултатите от тези обществени обсъждания.

В допълнение към факта, че органите на местно самоуправление управляват и се разпореждат с поземлени имоти, които са в тяхна собственост, на тях е поверено разпореждането с поземлени имоти, чиято държавна собственост не е ограничена.

В съответствие с параграф 10 на чл. 3 от Федералния закон за влизане в сила на Поземления кодекс, разпореждане с поземлени парцели, държавна собственосткоято не е разграничена, се осъществява от местните власти на общински райони, градски окръзи.

Публичен сервитут може да бъде учреден с нормативен правен акт на орган на местно самоуправление в случаите, когато това е необходимо за осигуряване на интересите на местното самоуправление или местното население, без отнемане на поземлени имоти.

Органите на местното самоуправление на градските или селските населени места са длъжни да информират населението за евентуално или предстоящо предоставяне на поземлени имоти за застрояване или отнемане - ползватели на земя, собственици на земя и наематели на поземлени имоти общинска собственост, чиито законни интереси могат да бъдат засегнати. в резултат на евентуално изтегляне за общински нужди.

Земи за разполагане и постоянна дейност на органите за управление на вътрешните войски, формирования, военни части(дивизии), военни образователни институциивисше професионално образование и институции на вътрешните войски могат да им се предоставят безплатно за постоянно или временно ползване от органите на местното самоуправление в рамките на техните правомощия.

На органите на местното самоуправление могат да бъдат предоставени със закон отделни държавни правомощия в областта на извършване на дейности по поддържане на държавния поземлен кадастър с прехвърляне на материални и финансови средства, необходими за тяхното изпълнение.

Въз основа на жалби на лица, принадлежащи към малки народи и общности от малки народи, или техни упълномощени представители, органите на местно самоуправление могат да образуват територии с традиционно управление на природата с местно значение. А максималните (максимални и минимални) размери на парцели, предоставени на граждани за собственост от земи в държавна или общинска собственост за лични помощни парцели, се определят с нормативни правни актове на местните власти.

Предоставянето на поземлени имоти от земи общинска собственост на граждани и юридически лица се извършва въз основа на местните власти, които имат право да разпределят съответните поземлени имоти в рамките на тяхната компетентност.

§ 3. ФОРМИ НА ПОЛЗВАНЕ НА ЗЕМЯТА

Законодателството установява различни форми на използване на земята (фигура № 1).

Фигура 1

Поземлените имоти се предоставят за трайно, неограничено ползване на държавни и общински институции, държавни предприятия, както и на държавни органи и местно самоуправление.

Най-разпространената форма на ползване на земята е арендата. За общинските земи органът на местното самоуправление изпълнява функциите на арендодател. Наемател може да бъде всяко физическо или юридическо лице. Той има право да преотдава наетия поземлен имот (на трето лице) в рамките на срока на договора за наем, след уведомяване на собственика. Договорът за наем на поземлен имот може да бъде прекратен по инициатива на наемодателя в случаите, когато поземленият имот не се използва по предназначение на категорията; използване на парцела, което води до значително влошаване на екологичната ситуация; отнемане на поземлен имот за общински нужди и др.

Правото на пожизнена наследствена собственост върху поземлен имот не е предвидено в Поземления кодекс на Руската федерация, но остава за поземлени парцели, предоставени на граждани към момента на влизане в сила на кодекса. Гражданите, които имат поземлени имоти в наследствено владение за цял живот, имат право да ги придобият безплатно.

Ограничител на собствеността върху земята е системата от публични и частни сервитути, която съществува в целия свят. Публичният сервитут се създава за осигуряване на обществени интереси, включително интересите на населението, живеещо на дадена територия. Могат да се учредяват следните обществени сервитути: преминаване или преминаване през поземлен имот; ползване на парцела за ремонт на комунални, инженерни, електрически и други линии и мрежи, както и транспортна инфраструктура; поставяне на гранични и геодезически знаци и входове към тях; извършване на дренажни работи; временно ползване на поземлен имот за извършване на геодезически, проучвателни и други работи; свободен достъп до крайбрежната ивица и др.

За безвъзмездно срочно ползване (за не повече от една година) въз основа на споразумение могат да се предоставят земя на служители на организации в определени сектори на икономиката (транспорт, горско стопанство, дърводобив, лов, държавни природни резервати и национални паркове).

В съответствие със закона местните власти имат право да отнемат земя за общински нужди (например за изграждане на пътища или поставяне на съоръжения общинско значениепри липса на други икономически изгодни варианти за възможното разположение на тези съоръжения).

§4. ТЕРИТОРИАЛНО ПЛАНИРАНЕ
КАТО ФУНКЦИЯ НА МЕСТНОТО УПРАВЛЕНИЕ

Органите на местно самоуправление, както беше посочено по-горе, имат набор от правомощия в областта на териториалното устройство на общината (виж Приложението).

Градоустройствен кодекс на Руската федерация от 01.01.01. N 190-FZ нарича териториалното планиране и градското зониране като условия за устойчиво развитие на териториите. Под териториално устройство се разбира планиране за развитие на територии, включително за обособяване на функционални зони, зони на планирано разполагане на обекти на капитално строителство за държавни и общински нужди, зони с специални условияизползване на територии (клауза 2, член 1 от Кодекса). Градоустройственото зониране от своя страна е зонирането на териториите на общините с цел определяне на териториални зони и установяване на градоустройствени разпоредби (клауза 6, член 1 от Кодекса).

Градоустройственият кодекс на Руската федерация предвижда създаването на тристепенна система за териториално планиране. Така че, в съответствие с част 2 на чл. 9 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, документите за териториално планиране са разделени на:

Документи за териториално планиране на Руската федерация;

Документи за териториално планиране на субектите на Руската федерация;

Документи за териториално устройство на общините.

Териториално устройство, както следва от част 1 на чл. 9 от Кодекса е насочено към определяне предназначението на териториите въз основа на комбинация от социални, икономически, екологични и други фактори с цел осигуряване на устойчивото развитие на териториите, развитието на инженерната, транспортната и социалната инфраструктура, като се гарантира, че интересите на граждани и техните сдружения, Руската федерация, субектите на Руската федерация, общинските образувания.

Документите за териториално планиране включват:

Схеми за териториално устройство на Руската федерация;

Схеми за териториално устройство на субектите на Руската федерация;

Схеми за териториално устройство на общинските райони;

Общи планове на населени места;

Генерални планове на градските квартали.

Документите за териториално планиране показват границите на съставните образувания на Руската федерация, затворени административно-териториални образувания; специални икономически зони; общини; съществуващи и планирани граници на земи от горски фонд, граници на земи на специално защитени природни територии, граници на земи за отбрана и сигурност; граници на територии на обекти на културно наследство; граници на зони със специални условия за ползване на територии; граници на зони, изложени на риск от въздействие спешни случаиестествено и техногенен характери въздействието на техните последици; границите на земеделските земи и границите на земеделските земи в състава на земеделските земи; съществуващи съоръжения за капитално строителство с федерално, регионално и местно значение; границите на предвидените съоръжения за капитално строителство.

Като обща предпоставка Кодексът предполага независимото разработване на документи за териториално планиране от държавните органи на Руската федерация, съставните образувания на Руската федерация и общините. Въпреки това чл. 27 от Кодекса позволява съвместно изготвяне на проекти на документи за териториално устройство. Инициативата за съвместно изготвяне на документи за териториално планиране може да идва от федералните органи на изпълнителната власт, висшите органи на изпълнителната власт на съставните образувания на Руската федерация и местните власти.

Кодексът за градоустройство на Руската федерация предвижда максимална откритост в процеса на подготовка и одобрение на документи за териториално планиране. По този начин проектите на документи за териториално устройство са предмет на задължително публикуванеи могат да бъдат публикувани в Интернет на официалните уебсайтове на съответните държавни или общински органи. В същия ред да бъде публикуван вече одобрени документитериториално планиране. В същото време притежателите на права върху парцели и съществуващи съоръжения за капитално строителство имат право да съдебен редоспорват разпоредбите на документите за териториално планиране (независимо дали този документ е приет на федерално, регионално или местно ниво).

Генералният план на града играе най-важната роля в регулирането на развитието на градските селища. На картите (схемите), съдържащи се в генералния план на града, трябва да бъдат показани (част 6 от член 23 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация):

градски граници;

Граници на земеделска земя; земни граници за космически дейности; граници на земи за отбрана и сигурност; граници на земя за друго специално предназначение; граници на земи от горски фонд; граници на земите на водния фонд; граници на земи на специално защитени природни територии с федерално и регионално значение;

Съществуващи и планирани граници на земи за промишленост, енергетика, транспорт, съобщения;

Границите на функционалните зони с показване на параметрите на планираното развитие на такива зони;

Граници на територии на обекти на културно наследство;

Граници на зони със специални условия за ползване на територии;

Границите на поземлени участъци, които са предвидени за разполагане на обекти за капитално строителство с федерално, регионално или местно значение или върху които се намират обекти за капитално строителство в държавна или общинска собственост, както и границите на зоните на планирано разполагане на капитал строителни обекти с федерално, регионално или местно значение;

Граници на територии, подложени на риск от природни и предизвикани от човека извънредни ситуации и въздействието от последствията от тях;

Граници на зони на инженерна и транспортна инфраструктура.

Значителна част от тази информация трябва да бъде възпроизведена в генералния план на града въз основа на информацията, съдържаща се в документите за териториално планиране на Руската федерация и съставните образувания на Руската федерация. В тази връзка може да се приеме, че приемането на генералния план на града във формата, която отговаря на разпоредбите на Кодекса за градоустройство на Руската федерация, може да се извърши само след одобрение на съответните федерални и федерални териториални планови документи. регионални нива.

Системата за териториално устройство се основава на принципа на функционално разделение на територията. Функционалните зони, съгласно определението, съдържащо се в Кодекса, са зони, за които границите и функционалното предназначение са определени с документи за териториално устройство. В допълнение към понятието „функционални зони”, градоустройството и поземленото законодателство оперират с понятието „териториални зони”, които включват зони, за които са определени граници в правилата за ползване и устройство на земята и са установени наредби за градско планиране. В същото време в чл. 35 от Кодекса характеризира видовете и състава на териториалните зони. Подобни разпоредби са залегнали в чл. 85 ЗК РФ. Що се отнася до функционалните зони, нито техният вид, нито състав са определени в Градоустройствения кодекс. Като се има предвид, че документите за териториално устройство са в основата на изготвянето на правила за ползване и устройство на земята, и Кодексът в клауза 2, част 1, чл. 34 пряко предписва при определяне на териториалните зони да се вземат предвид функционалните зони и параметрите на тяхното планирано развитие, липсата на норми, определящи състава и видовете функционални зони, може да се счита за празнота в законодателството, изискваща незабавно попълване.

Решението за изготвяне на проект на ОУП се взема от ръководителя на местното самоуправление. Изготвянето на проекта на генерален план се извършва въз основа на резултатите от инженерни проучвания в съответствие с изискванията на техническите регламенти, като се вземат предвид комплексните програми за развитие на града, разпоредбите за териториално устройство, съдържащи се в териториалните планови документи на федерално и регионално ниво, регионални и (или) местни стандарти за градско планиране.

По този начин необходимо условие за разработването на проект на генерален план на града е наличието на стандарти за градско проектиране.

Местните стандарти за градско планиране се разработват, като се вземат предвид характеристиките на населените места в границите на общините, междуселищните територии. Съставът, процедурата за изготвяне и утвърждаване на местни стандарти за градско планиране се утвърждават с нормативни правни актове на местните власти.

Градоустройствен кодекс на Руската федерация в част 6 на чл. 24 установява правило, според което местните градоустройствени стандарти не могат да противоречат на регионалните стандарти.

Резултатите от дейностите за обосноваване на проекта на генерален план се изготвят под формата на материали, които са разделени на две групи:

1. Информация за състоянието на градската територия, възможни насоки на нейното развитие и ограничения за нейното използване;

2. Предложения за териториално устройство.

При наличието на разпоредбите на чл. 25 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация обстоятелства, проектът за генерален план на града преди неговото одобрение подлежи на задължително одобрение. Такава координация е необходима, ако проектът на генералния план на града включва промяна на съществуващите или, в съответствие със схемите за териториално устройство на Руската федерация, планираните граници на земите на горския фонд, границите на земите на специално защитени природни зони с федерално значение , границите на земите за отбрана и сигурност, границите на поземлените парцели, собственост на Руската федерация, границите на териториите на обекти на културно наследство, границите на зоните на планирано разполагане на обекти за капитално строителство с федерално значение. На съгласуване подлежат и въпросите за разполагане на обекти за капитално строителство с местно значение, които могат да имат отрицателно въздействие върху околната среда върху посочените земи, територии и поземлени имоти. Процедурата за такова одобрение трябва да бъде определена от правителството на Руската федерация.

Проектът на ОУП на града подлежи на съгласуване със заинтересованите органи на местното самоуправление на общините, които имат обща границас града, изготвил проекта на ОУП, за да се съобразят с интересите на населението на общините при установяване на зони със специални условия за ползване на територии, зони на планирано разполагане на обекти за капитално строителство с местно значение, които могат да имат отрицателен ефект. въздействие върху околната среда на териториите на тези общини.

Ако градът се намира в границите на общински район, проектът на ОУП подлежи на съгласуване с органите на местното самоуправление на дадения общински район, като се вземат предвид разпоредбите за териториално устройство, съдържащи се в схемата за териториално устройство. на общинския район. На съгласуване подлежат и въпросите за разполагане на обекти за капитално строителство от местно значение, които могат да имат отрицателно въздействие върху околната среда на територията на такъв общински район.

Органите на държавната власт и местното самоуправление, на които проектът за генерален план се изпраща за одобрение, представят заключенията си на органа, разработил проекта. Ако проектът на ОУП не бъде съгласуван, ръководителят на местното самоуправление взема решение за създаване на помирителна комисия, чийто максимален срок не може да надвишава три месеца. Резултатите от работата на помирителната комисия под формата на документ за одобряване на проекта на генерален план и на проекта на генерален план, изготвен за одобрение с направените в него изменения, както и материали в текстова форма и под формата на карти (схеми) по несъгласувани въпроси се изпращат на ръководителя на местната власт, който има право да вземе решение за изпращане на проект за генерален план за одобрение на представителен орган на местното самоуправление или за отхвърляне на проект на генерален план и изпращане на го за ревизия.

Проектът на ОУП на града се публикува по реда, предвиден за публикуване на наредби на местните власти и друга официална информация, като може да бъде публикуван и на официалния уебсайт на общината.

В допълнение към споразумението по чл. 25 от Кодекса за градоустройство проектът на ОУП подлежи на задължително обсъждане на обществени обсъждания. Кодексът не установява последователността, в която трябва да се провеждат координацията и публичните изслушвания, но би било разумно да се приеме, че проект на генерален план, който вече е съгласуван с упълномощени федерални и регионални правителствени органи, както и местните власти, трябва да да бъдат представени на обществени обсъждания. Това се обяснява с факта, че одобряването на проекта на генерален план, както беше посочено по-горе, се извършва изключително по посочените в кодекса въпроси, които са от компетентността на съответните държавни органи и местно самоуправление, докато проектът генералният план като цяло се внася за обществено обсъждане.

Провеждат се обществени обсъждания по проекта за генерален план на града за защита на правото на човека на благоприятни условияживот, права и законни интереси на носителите на поземлени имоти и проекти за капитално строителство. Процедурата за организиране и провеждане на обществени изслушвания се определя от устава на града и (или) подзаконовите нормативни актове на представителния орган на местното самоуправление.

Одобряването на общия план на града се извършва от представителния орган на общината, като се вземат предвид резултатите от одобряването на проекта на ОУП и обществените обсъждания по този проект. Кодексът за градоустройство на Руската федерация не регламентира процедурата за одобряване на проект на генерален план. Изглежда, че процедурата за одобряване на проекта за генерален план трябва да бъде определена от устава на града и да съвпада с процедурата за приемане на нормативни актове на местното самоуправление. Не посочва Кодекса и последиците от неодобряване на проекта на ОУП. Логично е да се приеме, че при неодобряване на проекта представителният орган на общината следва да върне проекта на ОУП на ръководителя на местното самоуправление за внасяне за доработка, като посочи причините, поради които проектът не е одобрен. . В този случай би било полезно да се създаде помирителна комисия, чиито задачи да включват решаване на спорни въпроси, свързани с проекта на генерален план. Във всеки случай такива норми трябва да бъдат включени в Градоустройствения кодекс на Руската федерация.

Последният етап от процеса на териториално устройство в града е изпълнението на ОУП. Редът за изпълнение на ОУП се определя с плана за изпълнение на ОУП, който се утвърждава от ръководителя на местното самоуправление в тримесечен срок от датата на одобряване на ОУП.

§ пет. ОБЩИНСКИ И ОБЩЕСТВЕНИ
КОНТРОЛ НА ЗЕМЯТА

Съгласно чл. 12 от Конституцията на Руската федерация местното самоуправление е независимо в рамките на своите правомощия и неговите органи не са включени в системата на държавните органи; следователно много обединява общински и обществен контрол. И това е естествено: органите на местното самоуправление са най-близо до населението и зависят от него; гражданите, като никой друг, се интересуват най-много от правилното състояние на тяхното местообитание; те, като никой друг, са наясно с пропуски и нарушения в областта на опазването на земята и цялата околна среда.

Нормативните правни актове на органите на местното самоуправление предвиждат в редица случаи обществен контрол на земята и околната среда на територията на общината.

Общинският поземлен контрол върху ползването на земята на територията на общината се осъществява от местни власти или упълномощени от тях органи. Общинският поземлен контрол върху използването на земята на територията на общината се извършва в съответствие със законодателството на Руската федерация и по начина, установен от регулаторните правни актове на местните власти.

Предвидените от закона форми на осъществяване на местното самоуправление и участие на гражданите при решаване на въпроси от местно значение и дейността на органите на местно самоуправление са референдуми, събрания, конференции и събирания на граждани, допитвания на граждани, народни и законови. - поемане на инициатива.

Недържавните, местните органи на самоуправление имат значителни функции за реализиране на земя, контрол на околната среда, и може също да има някои правомощия за държавен контрол. Правното основание за тази дейност е Федерален закон № 000 - FZ.

Общественият контрол на земята се извършва от органи на териториалното обществено самоуправление, други обществени организации (сдружения), граждани за спазване на установения ред за изготвяне и приемане от изпълнителните органи на държавната власт и местните власти на решения, засягащи правата и законни интереси на граждани и юридически лица, както и за спазване на изискванията за ползване и опазване на земята.

В контекста на демократичните реформи органите на териториалното обществено самоуправление, други обществени сдружения и граждани са оправомощени да упражняват контрол върху изготвянето и приемането на решения за предоставяне (прехвърляне) на права за ползване на земя и други природни обекти на граждани и юридически лица.

Органи на териториално обществено самоуправление са например съвети или комитети на микрорайони, жилищни комплекси, градове, селски населени места, квартали, улици, дворове и други територии. За разлика от обществените организации, органите на териториално обществено самоуправление действат само в рамките на част от територията на община, населено място. Те обединяват населението на основата не на членство, а на съвместна дейност в областта на обслужването на обществените нужди на гражданите, задоволяване на техните културни, битови и други потребности, защита на техните права и интереси.

Въведение

Раздел 1. Теоретична част

Раздел 2. Аналитична част

2.4 Оценка на парцела

Раздел 3. Проектна част

Заключение

Списък на използваната литература

Въведение

Актуалността на курсовата работа се дължи на факта, че управлението на поземлените отношения и поземлените ресурси е една от основните задачи на общинските власти. Извършените на настоящия етап поземлени преобразувания изискват усъвършенстване на общинската система за управление на поземлените ресурси, финансово, информационно и кадрово подпомагане, системата за качество и икономическа оценказемя и др. Тежестта на поземлените отношения ги изтъква като основна посока на икономическата и социална политика на държавата, която определя националното икономическо значение ефективно управлениеземни ресурси.

Повишаването на ефективността на земеползването е свързано с многостранността и взаимозависимостта на функциите и свойствата на земята, което от своя страна се отразява на естеството, съдържанието и механизмите на управление на земята.

Глобалната цел на управлението на поземлените отношения на територията на общината е повишаване стойността на земята и недвижимите имоти чрез рационално използване и опазване на земята, опазване и създаване на благоприятна среда за живота и здравето на хората, опазване на права върху земя на граждани, юридически лица и държавни и общинско управление, развитие на различни организационно-правни форми на управление на земята.

Обект на курсовия проект беше община Подолск.

Предметът е повишаване на ефективността на управлението на общинската поземлена собственост.

Целта на курсовия проект е да се разработят мерки за подобряване на ефективността на използването на общинските земи в град Подолск.

1. Разгледайте земните ресурси като обект на управление.
2. Определете основните насоки за подобряване на управлението на общинските поземлени ресурси.
3. Анализирайте управлението на земни обекти в Подолск.
4. Предложете мерки за подобряване на управлението на общинските поземлени ресурси в Подолск.

Раздел 1. Теоретична част

1.1. Поземлените ресурси като обект на управление

Най-спорен в проблема за поземлените отношения е въпросът за земята като обект на „покупко-продажба”. Земята като обект на управление не изключва развитието на пазара на земята, но не на пазара като такъв в неговата цялост, а на пазара на правата на собственост, ползване и аренда, който изисква собствени структури, механизми за отчитане на движението на земните ресурси и тяхното управление, стриктно определяне на правата и отговорностите на ползвателите на земята.

Земята като обект на собственост, поради потенциално високата си цена, става практически недостъпна за широк кръг ползватели на земята. В същото време, като обект на управление, парцелите са по-привлекателни, т.к под наем(във всяка разумна система на арендни отношения) е само част от годишния доход, а отдаването под наем на земя не изисква значителни еднократни инвестиции за придобиването й. И не е случайно, че в световната система на поземлените отношения ролята на рентата (вече доминираща) непрекъснато нараства.

Руската поземлена политика трябва да бъде подчинена не на решаването на проблема с широката промяна във формите на собственост върху земята, а на формирането на набор от фактори, които гарантират безопасността на земята и тяхното ефективно използване.

Ефективното производство върху земеделска земя се практикува широко дори и без частна собственост, което се потвърждава от опита на страните с развито ползване на земя под наем. В тази връзка трябва да се даде приоритет не на въпросите за собствеността върху земята, а на проблемите за подобряване на управлението на земята.

Управлението на поземления фонд е административната дейност на съответния правителствени агенциинасочени към осигуряване на рационалното използване и опазване на единния поземлен фонд на страната. За осигуряване на рационалното използване и опазване на поземления фонд, освен държавната администрация, от съществено значение е и управлението в стопанството, което може да се счита за неразделен елемент държавна системауправление на поземлен фонд.

Като обект на управление, поземлените ресурси от своя страна влияят на функциите за управление на тези ресурси, определят състава и количеството информация, необходима за управлението им.

Наред с това управлението на земята е невъзможно без притежаването на достоверна информация за качествените характеристики на всеки конкретен работен обект, т.к. неправилната оценка на потенциалните им възможности може да отрече резултатите от планирането, което е една от основните функции на управлението.

Регулаторната функция на управлението на земите най-ясно се проявява в диференцираното предоставяне на плановите цели на структурните подразделения на ползвателите на земята; при оценка на дейността им; с бъдещата реорганизация и реорганизация на стопанствата; при разпределението на единния държавен поземлен фонд между секторите на народното стопанство. Основният инструмент за регулиране на поземлените ресурси трябва да бъде теорията за рентата, която осигурява обективен диференциран подход не само към предоставянето и използването на земята, но и към облагането на резултатите от дейностите върху нея.

Процесите на управление по своята вътрешна същност са информационни процеси, тоест общите за всички системи управленски свойства се основават на най- общи закониполучаване, съхраняване, преобразуване и предаване на информация. По този начин управлението е процес, по време на който системата за управление получава информация за обекта на управление и състоянието на външната среда, натрупва тази информация и я обработва в управляващи действия, които се предават на обекта на управление.

Ефективността на управлението зависи до голяма степен от неговото качество информационна поддръжка. Следователно създаването на цялостна, ефективна и гъвкава система за управление е невъзможно без комплексна автоматизация на събирането на информация, нейното регистриране, предаване, съхранение, обработка и привеждане на разработените решения към обектите на управление. Това изисква набор от хардуерни и софтуерни инструменти, които ви позволяват да автоматизирате информационните процеси, които възникват при управлението както на социално-икономическите системи като цяло, така и на техните отделни ресурси. Системният подход към управлението включва използването на такъв комплекс в рамките на автоматизирани информационни системи.

1.2. Насоки за подобряване на управлението на общинските поземлени ресурси

Начините за подобряване на управлението на общинските поземлени ресурси на този етап са:

• пълна инвентаризация на поземлените ресурси;
• класификация на всички поземлени имоти в съответствие с приетата от общината система от критерии;
• пазарна оценка на отделни поземлени имоти;
• извършване на работа по прилагане на Постановление на правителството на Руската федерация от 13 август 2006 г. № 491 за установяване на границите на парцели, върху които жилищни сгради, съоръжения за електро-, топло-, газо-, водоснабдяване и канализация на населението.

При сключване на договори за наем на земя общините влизат в сферата на гражданскоправните отношения, където действат принципите на свободата на договарянето и равнопоставеността на участниците в него. Но да се даде право на общинските служители да водят изключителни преговори относно условията на договора за наем (условия, цена и т.н.) е невъзможно. Органите на местното самоуправление, представляващи публична власт, са длъжни:

• регулират дейността си с нормативни правни актове;
• действат в интерес на всички членове на местната общност;
• осигуряват публичност и прозрачност на дейността си.

Това предполага необходимостта от разработване на местен регулаторен правен акт (Правилник за отдаване под наем) относно реда за отдаване под наем на поземлени имоти общинска собственост, одобряването му от местния представителен орган и представянето му на вниманието на всички. заинтересовани страничрез медиите.

За да се постигне ефективност в управлението, документът трябва да регламентира методиката за изчисляване на наема, като се вземе предвид качеството на наетите земи и помещения, тяхното местоположение, наличие на инфраструктура и други значими показатели. Ако е необходимо да се поддържат каквито и да е видове дейности на наематели, трябва да се въведе и коефициентът на вида дейност.

Важно е предварително да се вземе предвид вероятността от обективно повишаване на цените (инфлация), като се въведе в Правилника за лизинга метод за механично увеличаване на наема при промяна на някакъв външен индикатор. Такъв индикатор – ориентир – може да бъде законово установената минимална работна заплата (SMIC), курсът на долара или средното ниво на работна заплата в региона. По-рано беше доказано, че в условия на финансова нестабилност първите два бенчмарка се оказаха несъстоятелни, но последният отразява реална промяна в ценовите пропорции.

За наематели, умерени цени, стабилност и предвидимост на условията за наем, открити състезанияза правото на лизинг, разкриващо истинската стойност на обектите на лизинг, е от особено значение. Благодарение на тези фактори предприемачите са по-склонни да наемат общински поземлени ресурси.

Раздел 2. Аналитична част

2.1. Характеристика на органите на управление на общинските поземлени ресурси

Комитетът за управление на собствеността на град Подолск (наричан по-долу Комитетът) е създаден в съответствие със Закона на Руската федерация от 07.07.91 N 1531-1 "За приватизацията на държавни и общински предприятия в Руската федерация". .

Комитетът, съгласно Устава, управлява и се разпорежда с общинска собственост от името на общината.
Комитетът в своята дейност се ръководи от Конституцията на Руската федерация, федералните закони, други нормативни правни актове на Руската федерация и Московска област, Хартата и други регулаторни правни актове на град Подолск. Ръководителят на град Подолск има право да изготви за Комитета списък с въпроси, решенията по които се вземат само в съгласие с него.

За изпълнение на задачите и функциите, възложени на комисията, комисията, в рамките на своята компетентност, взаимодейства с изпълнителната власт и законодателен органМосковска област и Руската федерация, с всички структурни подразделения на администрацията на Подолск, с предприятия, институции и организации, работещи в града, както и с други организации.

Структурата на Комитета за управление на общинската собственост се състои от следните структурни звена:

• ОТДЕЛ УПРАВЛЕНИЕ НА ИМОТ
• КОНТРОЛНО-АНАЛИТИЧЕН СЕКТОР
• СЕКТОР РЕГИСТРАЦИЯ
• ПРАВЕН ОТДЕЛ
• СЧЕТОВОДСТВО
• ОТДЕЛ ОРГАНИЗАЦИЯ
• ОТДЕЛ ЗА УПРАВЛЕНИЕ НА ОБЩИНСКИ ПРЕДПРИЯТИЯ И ЗАВЕДЕНИЯ
• ОТДЕЛ ПО ПРИВАТИЗАЦИЯ
• ОТДЕЛ ПО ПОЗЕМЕЛНИ ОТНОШЕНИЯ
• ОТДЕЛ ЗА НАЕМ НА ЗЕМЯ
• КОНТРОЛНО-АНАЛИТИЧЕН ОТДЕЛ
• ОТДЕЛ МОНИТОРИНГ НА ПОЗЕМЕЛНИ ОТНОШЕНИЯ
• ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕН ОТДЕЛ

Основните дейности са (схема 2.1).

1. Осигуряване на рентабилно управление на общинската собственост в рамките на правомощията, определени с този правилник и законодателство.
2. Прилагане на базата на действащото законодателство на унифицирана публична политикапо приватизация общинска собственост.
3. Разработване и изпълнение на прогнозния план (програма) за приватизация на общинска собственост, одобрен от Съвета на депутатите на град Подолск въз основа на изискванията на законодателството на Руската федерация и Московска област.
4. Осъществяване на контрол върху използването на имуществото на общинското формирование "Подолск". Защита на имуществените интереси на общината съгласно действащото законодателство.
5. Изпълнение на други задачи, чието изпълнение е поверено на Комитета от държавните органи на Руската федерация, Московска област, както и местните власти на град Подолск в рамките на тяхната компетентност.

Функциите на отдела за поземлени отношения са, както следва:

Разглежда искания от граждани и юридически лица за предоставяне на поземлени имоти за различни видове ползване, изготвя проекти на документи за собственост за разпореждане с поземлени имоти (от компетентността на администрацията на общината);

Изготвя предложения за планиране на ползването на земите под юрисдикцията на общината;

Организира разработването и изпълнението на планове за управление на земята на територията на град Подолск;

Координира изтеглянето и предоставянето на земя, извършено (в законоустановензаповед) от държавни органи и администрация;

Контролира събирането на таксите за земя;

В рамките на правомощията упражнява контрол върху използването и опазването на земите;

Предприема необходимите мерки в областта на защита правата на собствениците на земи, собственици на земя, ползватели на земя и наематели;

Участва (в рамките на правомощията и предоставените правомощия) при решаване на поземлени спорове;

Организира провеждането на работа по управление на земята, дава становище по плановете за земеустройствени работи, извършвани на територията на град Подолск.

Определя и съгласува условията за извършване на анкетна работа в града;

Изготвя в съответствие със закона решение за налагане на глоби за вреди, причинени на земя и други природни ресурси, за нарушаване на условията на договорите за наем, както и предложения за сезиране пред съда по въпроси от неговата компетентност;

Подготвя и провежда търгове за продажба на поземлени имоти за собственост или аренда в града;

Подготвя провеждане на различни комисии по поземлени въпроси (в рамките на компетентността);

Разработва и изготвя проекти на наредби от местната власт по въпросите на земеползването;

Създава и поддържа база данни по въпроси, свързани с разпореждането със земя;

Взаимодейства със сродни служби, градски и федерални структури по въпроси от своята компетентност.

Консултира граждани и юридически лица по въпросите на регистрация на документи за собственост на земя, ползване на земята.

Отделът за наем на земя е структурно поделение на отдела по поземлени отношения.

Основните му функции са както следва:

• изпълнение и сключване на договори за наем, покупко-продажба на парцели, безвъзмездно спешна употребаземя въз основа на приети решения за предоставяне на парцели;
• изготвяне на проекти на заповеди на председателя на комисията за сключване на договори за наем, покупко-продажба на земя, безвъзмездно спешно ползване на земя;
• форматиране и заключение допълнителни споразумениядоговори за наем, покупко-продажба на парцели, безвъзмездно спешно ползване на земя;
• изготвяне на проекти на заповеди на председателя на комисията за сключване на допълнителни споразумения към договори за наем, покупко-продажба на земя, безвъзмездно срочно ползване на земя:
• прекратяване на договори за наем, покупко-продажба на парцели, безвъзмездно срочно ползване на земя чрез изготвяне на договори за прекратяване на договори;
• изготвяне на проекти на заповеди на председателя на комисията за прехвърляне на правата за наем на поземлени имоти, за отдаване под наем на поземлени имоти като обезпечение и пренаемане;
• изпълнение на проекти на пълномощни от името на комисията на юридически и физически лица за извършване на държавна регистрация на собствеността върху поземлени парцели;
• водене на отчетност на платците на рента за земя, събиране на рента за земя, контрол върху правилността на нейното изчисляване и пълнотата на плащането;
• контрол върху пълнотата на изплащане на средства от продажбата на земя;
• осъществяване на работа с писма на платци по прихващания, промени в кодовете за бюджетна класификация, възстановяване на плащания по договори за наем на земя;
• съгласуване с наемателите на начислен и платен наем за земя по договори за наем на земя;
• извършване на работа по погасяване на просрочени задължения по наема на земя чрез издаване и изпращане на предарбитражни предупреждения до наематели на земя;
• изготвяне на документи до съда за събиране на просрочени задължения по наем на земя по договори за наем на земя;
• изготвяне и изпращане на съобщения до наемателите на земя за размера на наема за земя;
• изготвяне и изпращане на съобщения до наемателите на земя за изтичане на срока за наем на поземлени имоти;
• изготвяне и изпращане на писма до юридически лица и граждани за необходимост от сключване на договори за наем, покупко-продажба на земя, безвъзмездно спешно ползване на земя и др.

Отделът за наблюдение на поземлените отношения също е структурно подразделение на отдела за поземлени отношения на Комитета и изпълнява следните функции:

Системно събиране на информация и наблюдение на състоянието и използването на намиращите се върху тях поземлени имоти и обекти на недвижими имоти, тясно свързани с тях, въз основа на предназначението им и разрешеното им използване.

Цялостно наблюдение на състоянието и използването на намиращите се върху тях поземлени имоти и обекти на недвижими имоти, твърдо свързани с тях веднъж на всеки 3 години.

Своевременно откриване на нарушения, свързани с процедурата и правилата за използване на поземлените парцели (замърсяване на земята, неизпълнение на задължения към градската администрация за подобряване на земята, неразрешено строителство, използване на парцели за други цели, неразрешено заемане на поземлени парцели, нарушение на правилата за градско планиране, нарушение на изискванията на установения режим на използване)

Идентифициране и регистриране на поземлени имоти, които не се използват или не се използват по предназначение, както и запазени с общия план за застрояване на градски съоръжения и с установения начин на ползване. Правене на предложения за образуване на поземлени имоти като недвижими имоти.

Анализ на промените в състоянието на поземлените парцели и свързаните с тях обекти на недвижими имоти въз основа на оценка на промените в показателите, промените в границите на парцелите по отношение на изходните наблюдения, както и съответствието на състоянието на градските земи с различни норми на поземленото законодателство.

Участие в разглеждането и одобряването на проекти за планиране, застрояване и геодезия, както и проекти за развитие на транспортна, социална инфраструктура и озеленяване.

Съхранение и предоставяне на геоинформационни данни на звената на градската администрация в съответствие с функциите им, систематизиране на топографска информация за земя и имотни обекти.

Организация на работата по инвентаризация на градските земи.

Приемане и съхранение на гранични случаи.

Организация на работата по установяване границите на поземлени парцели, териториални зони на земята.

Оформяне на поземлен имот като недвижим имот за наддаване, конкурси и търгове.

За изпълнение на възложените му задачи Комитетът като цяло изпълнява следните функции:

1. Осигуряване в съответствие със законодателството образуването на общинска собственост, съставляваща общинска собственост, поддържане на Регистъра на общинската собственост, осигуряване на нейната надеждност и безопасност.
2. Управление на общинска собственост чрез скл гражданскоправни договорис юридически и физически лица, които придобиват права на владение и (или) ползване по отношение на имуществото, прехвърлено по договори.
3. Решаване на проблемите на социално-икономическото развитие на града чрез участие като учредител от името на общината в създаването, реорганизацията и ликвидацията на общински предприятия и учреждения.
4. Определяне на общинска собственост върху правото на стопанско управление за общински унитарни предприятия и вдясно оперативно управление- за общинските институции, както и предаването му за ползване по ред, установен от действащото законодателство и местните власти въз основа на споразумения.
5. Контрол върху предназначението и опазването на общинската собственост под стопанското управление на общинските предприятия и в оперативното управление общински институциии местните власти, както и прехвърлени за ползване на юридически и физически лица на договорна основа.
6. Разработване на проекти за решения, решения и заповеди по въпросите на приватизацията, образуването, управлението и разпореждането с общинска собственост, за приемане и прехвърляне на държавни обекти в общинска собственост, както и контрол върху използването им.
7. Изпълнение на функциите на продавач на недвижима общинска собственост, включително поземлени имоти на организации, внасяне на вноски в техния уставен капитал на общинска собственост под формата на имуществени вноски или нематериални активи, включително правото на отдаване под наем на общинска собственост.
8. Отчитане и разпределение на жилищната площ, извършване на сделки за покупко-продажба, замяна, дарение на апартаменти и жилищни помещения, собственост или придобити от общината с физически и юридически лица Организиране на проучване на състоянието на общинската собственост (в т.ч. нежилищни помещения, сгради, конструкции, обекти, незавършени със строителство и поземлени имоти), предадени под наем или други видове ползване, с привличането на съответните служби на градската администрация и други организации за извършване на проучвания.
9. Изпълнение в рамките на своята компетентност на необходимите действия за отстраняване на нарушения на законодателството на Руската федерация в областта на приватизацията, управлението и разпореждането с общинска собственост.
10. Завеждане на искове, свързани с нарушаване на правата на собственост на общината и нарушаване на условията за приватизация на общинска собственост.
11. Представяне в съответните органи на отчетни форми за управление и разпореждане с общинско имущество, както и счетоводна и статистическа отчетност за дейността на комисията като юридическо лице.
12. Поддържане на счетоводна документация, деловодство, осигуряване на съхранение на документи по приватизацията и ползването на общинска собственост и подготовката им за предаване в архива в съответствие с изискванията на действащото законодателство.

Общинският имот може да се отдава под наем от Комитета за управление на собствеността без наддаване в случаите, когато:

1) на наемателя се предоставя имущество в замяна на имуществото, конфискувано за общински нужди, както и във връзка с реконструкцията или разрушаването на наетите сгради или конструкции;

• кандидатът е федерална правителствена агенция, териториален орган федерален органдържавен орган, държавен орган на друг субект на Руската федерация, орган на местно самоуправление, институция, чийто основател е руската федерация, друг субект на Руската федерация или община;
• заявителят е организация, създадена в процес на приватизация, и се отдава под наем общинска собственост, която е в баланса на тази организация, чиято стойност по време на приватизацията не е включена в нейния уставен капитал;

4) заявителят е наемател, който е изпълнил надлежно задълженията си по договор за наем, чийто срок е изтекъл;

При сключване и преиздаване на договор за наем условията му се договарят с ръководителя на селската (селищна) администрация и балансодържателя.

Комисията в 10-дневен срок от датата на получаване на заявлението издава заповед за наемане на помещението или взема решение за отказ.

Решението за отказ се взема в случаите, когато:

• не са представени всички документи или не отговарят на установените изисквания;

2) представените документи съдържат непълна и/или неточна информация;

3) предложените от заявителя условия за наем не отговарят на законовите изисквания.

Така че отговорностите на KUMI не се ограничават до подготовката на съоръжения за приватизация. На тях са поверени:

• изпълнение на програмата за демонополизация (комерсиализация) на сферата на дребно, битови услуги, обществено хранене със създаване вместо единични търгове и тръстове на множество юридически лица - общински предприятия;
• вписване на права на общинска собственост върху предприятия, движимо и недвижимо имущество;
• опис на общинско имущество;
• създаване на базата на приетата в общинска собственост собственост на структурата на общинските предприятия и институции и възлагането им на общинска собственост въз основа на правото на стопанско управление и оперативно управление.

Работата по подготовката на общинските обекти за приватизация включва следните задачи:

• оценка на обекта на приватизация (включително оценка на финансово-икономическото състояние, недвижими имоти, ликвидност);
• развитие на конкурентни условия (включително необходимостта от запазване или промяна на вида на дейността на приватизираното предприятие, правоприемство на купувача по отношение на неговите права и задължения, отношения с трудовия колектив и др.)
• избор на метод за приватизация;
• Осигуряване на конкуренция между купувачите на общинска собственост.

2.2 Характеристики на обекта на изследване

Процесът на оценка започва с общ оглед на местоположението на обектите, както и описание на самите обекти, тяхното състояние и открояване на характеристиките на оценявания имот. След това се анализират възможните опции за използване на обекта, за да се намери оптималният.

Следващият етап от оценката е определянето на цената. Определянето на стойността се извършва, като се вземат предвид всички фактори, които оказват съществено влияние както върху пазара на недвижими имоти като цяло, така и пряко върху стойността на въпросния имот.

При определяне на стойността на недвижимия имот обикновено се използват три основни подхода:

Разходен подход;

Сравнителен подход;

подход на доходите.

Всеки един от тези подходи води до получаване на различни ценови характеристики на обекта. Допълнителният сравнителен анализ ви позволява да претеглите предимствата и недостатъците на всеки от използваните подходи и да установите окончателната оценка на имота въз основа на данните от подхода или подходите, които се считат за най-надеждните.

Оценката включва следните стъпки:

1. Сключване на договор за оценка с клиента.
2. Установяване на количествени и качествени характеристики на обекта на оценка.
3. Анализ на пазара, към който принадлежи обектът на оценка.
4. Избор на метод (методи) на оценяване в рамките на всеки от подходите за оценка и изпълнение на необходимите изчисления.
5. Обобщаване на резултатите, получени в рамките на всеки от подходите за оценка, и определяне на крайната стойност на стойността на обекта на оценка.
6. Съставяне и предаване на клиента на доклад за оценка.

Последният елемент от процеса на оценка е сравнението на оценките, получени въз основа на тези подходи, и обобщаването на получените оценки на разходите, за да ги приведе до една стойност на обекта. Процесът на обобщение отчита силните и слабите страни на всеки подход, определя доколко те влияят значително върху обективното отражение на пазара при оценка на обект.

Процесът на обобщаване на оценките води до установяване на крайната стойност на обекта, с което се постига целта на оценката.

2.3 Характеристики на обекта на оценка

Обектът на оценката се състои от незастроен поземлен имот.

Поземлен имот № 01234 се намира в град Подолск, на улицата. Лесная. Площ на парцела 580 кв.м.

Достъпът и достъпът до обекта е свободен и се осъществява по павиран път. Основните обекти на социалната инфраструктура (поща, аптека, училище, търговски павилиони) се намират в близост до обекта на оценка, в близост има автобусна спирка.

Оценяваният обект е поземлен имот, намиращ се на адрес: Русия, Московска област, Подолск, ул. Лесная, уч. 01234. Текущо ползване - терен за строеж на вила.

Съставът на обекта на оценка: незастроен поземлен имот от 0,58 хектара, за изграждане на вила.

Описанието на парцела е дадено в таблица 2.1:

Таблица 2.1

Описание на обекта на оценка

Местоположение на лота	Подолск, ул. Лесная
Кадастрален номер на парцела
Форма на парцела	Правоъгълна
Площ на парцела, кв.м.
Облекчение на сайта
Водни ресурси	Няма информация
Екологично състояние	задоволително
Оценени подобрения на сайта
Описание на околната среда	градска зона
Транспортна достъпност	На ул. гора
Инженерни мрежи и комуникации	Водоснабдяване, канализация, топлоснабдяване, електричество
Разрешена употреба	Експлоатация на сгради и конструкции, разположени на обекта

2.4 Оценка на парцела

При извършване на оценка оценителят е длъжен да използва (или да обоснове отказа за използване) разходния, сравнителния и доходния подход за оценка. Оценителят има право самостоятелно да определя, в рамките на всеки от подходите за оценка, специфични методи за оценка. В същото време се взема предвид обемът и надеждността на пазарната информация, налична за използване на един или друг метод.

По правило при оценката на пазарната стойност на парцелите се използват методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпределение, методът на капитализация на рентата на земята, методът на остатъчния метод и методът на предназначението.

Методът за сравнение на продажбите, методът на разпределение, методът на разпространение се основават на сравнителния подход. Методът на капитализация на рентата за земя, остатъчният метод, методът на предназначението се основават на доходния подход. При остатъчния метод и метода на разпределение се използват елементи на разходния подход по отношение на изчисляването на разходите за възпроизвеждане или замяна на подобрения на земята.

Анализът на пазара на поземлени парцели в Подолск и наблюдението на предложения за продажба на парцели с подобно предназначение ни позволява да заключим, че има достатъчно и надеждна информация за оценка на пазарната стойност на правото на собственост върху поземлен имот, използвайки традиционни методи.

Във връзка с горните характеристики на пазара на недвижими имоти в Подолск във връзка с кризата, както и липсата на надеждна информация за текущи сделки, беше решено, че ще бъде възможно да се анализира текущото предлагане на подобни обекти на вторичния пазар за периода януари – март 2010 г., включително в тяхната себестойност потенциалното намаление на цената от 5% в резултат на вероятно наддаване. Това предположение е направено въз основа на анализ на сделките за покупко-продажба на земя в различни райони на град Подолск и района на Подолск.

При избора на аналози оценителите анализираха информацията във вестниците: „От ръка на ръка“, „Недвижими имоти“; материали на уебсайтовете: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru и собствени наблюдения на оценителите.

На първо място ще оценим стойността на обекта като незастроен.

За оценката избрахме три сравними обекта за оценявания обект. Знакът за съпоставимост се основава преди всичко на най-ефективното използване на сравняваните обекти на земя за производство или съхранение. В същото време бяха взети предвид сходството на местоположението, площта на обекта и предназначението.

Процесът на изчисление е показан в Таблица 2.2.

Таблица 2.2

Процесът на изчисляване на оценката на поземлен имот

Характеристики на обектите	Обект на оценка	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Продажна цена, дадена във времето, хиляди рубли
Условия за финансиране	Собствен вж.	Собствен вж.	Собствен вж.	Собствен вж.	Собствен вж.
Регулиране
Коригирана цена, т.
Обща площ, кв. м.
Продажна цена, р./кв. м.
Цена с коригирана площ, хиляди рубли
Условия за продажба (чистота на сделката)	Продажба на свободния пазар	Продажба на свободния пазар	Продажба на свободния пазар	Продажба на свободния пазар	Продажба на свободния пазар
Регулиране
Коригирана цена, т.
Местоположение	Лесна улица	Лесна улица	Лесна улица	Лесна улица	Чапаева ул.
Регулиране
Коригирана цена, т.
Състояние на обекта				отличен
Регулиране
Коригирана цена, т.
Наличност на паркинг
Регулиране
Коригирана цена, т.
Отклонение от целта исп.
Регулиране
Коригирана цена, т.
Означава

Определение на корекциите, които трябва да се направят:

Условия за финансиране. Изменението не се взема предвид, тъй като всички обекти се финансират със собствени средства.

■ площ. Обикновено, при други условия, големите обекти се продават на по-ниска цена за единица площ. Обектът на оценка и аналозите се различават по площ, така че този факт прави подходящи корекции при определяне на пазарната стойност на земята.

Условия за продажба. Изменението не се взема предвид, тъй като всички обекти се продават на свободния пазар.

Местоположение. Корекцията отчита зависимостта на цената на обекта от разстоянието от центъра. В този случай размерът на корекцията е определен само за аналог № 4, тъй като всички други аналогови обекти се намират в същата област.

Отклонение от предназначението. Изменението не се взема предвид, тъй като всички обекти се използват по предназначение

По този начин стойността на оценявания обект, изчислена чрез сравнителния подход, е (закръглена), включително ДДС:

Определяне на стойността на обект с помощта на разходен подход

Този подход не е приложим при оценката на пазарната стойност на поземлен имот, тъй като земята е естествена собственост и няма разходи за нейното създаване.

Определяне на стойността на обект чрез подхода на дохода

Доходният подход се основава на принципа на очакването. Този принцип гласи, че типичният инвеститор или купувач купува недвижими имоти с очакването на бъдещи доходи или ползи. С други думи, стойността на даден обект може да се определи като неговата способност да генерира доход в бъдеще.

При доходния подход пазарната стойност на имот се определя чрез капитализиране или дисконтиране на дохода, който имотът носи на собственика.

Обектът на индустриална недвижима собственост може да донесе доход на собственика по два начина - или косвено в процеса на използване в производството, или при отдаване под наем на този обект.

Понастоящем собственикът не използва и не възнамерява да използва обекта в нито един производствен процес.

Поради неразвитостта на пазара за отдаване под наем на незастроена земя в района на оценявания имот, не разполагаме с информация за наемни сделки или потенциално търсене и предлагане на такива имоти. Също така, нямаме информация, с която да обосновем пазарната наемна ставка за такива оценителни обекти. В тази връзка сме принудени да се откажем от използването на доходния подход.

По този начин целта на обобщаването на резултатите от всички използвани подходи е да се определят предимствата и недостатъците на всеки от тях и по този начин да се разработи оценка на разходите. Предимствата на всеки подход при оценката на разглежданите обекти се определят от следните критерии:

1. Способността да се отразяват действителните намерения на потенциален купувач или продавач.

2. Вид, качество и широта на информацията, въз основа на която е извършен анализът.

3. Способността на параметрите на използваните подходи да отчитат пазарните колебания и цената на средствата.

4. Способността да се вземат предвид специфичните особености на обекта, които влияят върху неговата стойност.

Не е приложен разходният подход за оценка.

Доходният подход не е използван в тази оценка.

Въз основа на анализа на всички данни, свързани с разглежданите обекти на оценка, резултатите от анализа на стойността на обекта са дадени по-долу (Таблица 2.3):

Таблица 2.3

Резултат от оценката

По този начин, въз основа на наличната информация и данните, получени в резултат на този анализ, може да се направи следното заключение:

Пазарната стойност на обекта за оценка, намиращ се на адрес: Русия, Московска област, Подолск, ул. Лесная, уч. № 01234 от 10.03.2010 г., с отчитане на закръгляването е (с ДДС):

600 000 (шестстотин хиляди) рубли.

Получената оценка на пазарната стойност по-късно може да се използва като отправна точка в хода на преговорите с партньори при определяне на условията за осъществяване на права върху собственост, получаване на заеми под залог на имущество, застраховка, лизинг и др.

Раздел 3. Проектна част

3.1. Събитие за предоставяне на ипотечна земя

Ипотеката на поземлен имот е вид имотен залог, който служи като обезпечение за изпълнение на задължение по заем, получен от собственика на парцела.

С цел създаване на ефективно функционираща национална система за земя и ипотечно кредитиране в селското стопанство беше разработена Концепцията за системата за земя и ипотечно кредитиране, одобрена на заседание на междуведомствената работна група по приоритетния национален проект „Развитие на агропромишленото Комплекс" към Съвета към президента на Руската федерация за изпълнение на приоритетни национални проекти и демографска политика.

Прилагането на Концепцията за системата за земе и ипотечно кредитиране в Руската федерация ще допринесе за:

Привличане на извънбюджетни финансови ресурси към агропромишленото производство;

Повишаване на инвестиционната привлекателност на селското стопанство и нивото на финансово-икономическо състояние на селскостопанските организации, селските (фермерски) предприятия;

Разширяване на възможностите за достъп на земеделските производители до евтини и дългосрочни заеми за развитие на селскостопанското производство и подобряване на социално-икономическите условия в селото;

Ефективно развитие на агропромишления комплекс;

Активизиране на процеса на включване в реалния икономически оборот на земеделските земи и формиране на реалната им стойност;

Укрепване и развитие на националната кредитно-финансова система на АПК.

Важно условие за създаване на интегрирана система за земя и ипотечно кредитиране в агропромишления комплекс е подобряването на нормативната уредба. правна рамкаипотека на земеделска земя.

За тези цели се извършва разработването на федералния закон „За изменения в законодателните актове на Руската федерация в част от подобряването на регулирането на поземлените и ипотечните отношения в селското стопанство“.

Регионалните власти и органите на местното самоуправление, с участието на Руската селскостопанска банка, провеждат мащабна образователна и опознавателна кампания, за да привлече вниманието на собствениците на земи за възможността за привличане на заемни средства въз основа на ипотечни заеми за земя.

Те допринасят за създаването на условия за регистрация, ускорено и опростено регистриране на правата на собственост на селските производители върху техните поземлени имоти, заедно с търговските банки, осигуряват функционирането на нормалния процес на оборот на правата на собственост върху земята. В края на 2005 г. Министерството на земеделието на Русия и Rosselkhozbank OJSC изпратиха съвместно писмо до регионите, в което посочиха основните насоки на съвместни действия на регионалните власти и банковите подразделения, свързани с формирането на интереса им към изпълнението на програмата. .

През 2006 г. Rosselkhozbank, въз основа на разработена от нея програма, започна да изпълнява редица пилотни проекти за земя и ипотечно кредитиране в няколко региона на Руската федерация и планира допълнително да увеличи обема на такова кредитиране, когато се появят конкретни кредитополучатели.

В бъдеще, за развитието на системата за ипотечно кредитиране на земя (след формиране на достатъчен обем ипотечни заеми), се планира създаването на агенция за ипотека на земя, която ще поеме основната задача за създаване на инфраструктура за такова кредитиране. , по-специално развитието на пазара на ценни книжа за ипотечни земя.

Банката планира да включи и други търговски банки в тази система, които могат да бъдат рефинансирани с нея срещу сигурността на техните поземлени и ипотечни активи.

В съответствие с приложимото законодателство могат да се залагат:

Поземлени имоти, собственост на физическо или юридическо лице на право на собственост;

Поземлени парцели, отпуснати в натура за сметка на дял от общото право частична собственосткъм поземлени имоти.

Не могат да бъдат обект на ипотека:

Поземлени имоти, изтеглени от гражданско обращение, включително поземлени имоти, които са държавна и общинска собственост;

Парцели или части от парцели, чиято площ е по-малка от минимален размерустановено регламентисубекти на Руската федерация и местни власти за земи с различно предназначение и разрешено използване;

Поземлени имоти от състава на земеделската земя, които съгласно закона не могат да бъдат облагани.

Предмет на ипотека може да бъде както самата земя, така и правата за наем върху нея. Законът установява специален режим за този вид залог, според който ипотеката на това право може да се извършва само със съгласието на собственика на поземления имот (лизингодателя) за период, не по-дълъг от срока на наем.

Ипотечен кредит, обезпечен с поземлени имоти, е инвестиционен заем и се предоставя за дългосрочни цели, свързани с развитие на селскостопанското производство, подобряване на земеделските земи, придобиване на парцели и др.

3.2. Действие за увеличаване на приходите от плащания за земя

Понастоящем при формирането на приходната база на бюджетите на всички нива на Руската федерация, предимно на местните бюджети, нараства ролята на данъците върху собствеността и такива като поземлен данък и поземлен наем (наричани по-долу плащания за земя).

За да се увеличат приходите от плащания за земя, трябва да се следва пътя:

• разширения данъчни правомощияорганите на съставните образувания на Руската федерация и местното самоуправление;
• законодателно консолидиране на основните приходни източници (собствени данъци и удръжки от данъчни приходи) за регионите и местните бюджети в дългосрочен план в съответствие с разграничаването на разходните правомощия и задължения;
• намаляване на разпределението на данъчните приходи по бюджетни нива, като се предвижда прехвърляне във времето на 100 процента от приходите от определени видове данъци и такси за бюджета на едно ниво;
• изоставяне на практиката на централизиране на приходите от регионални и местни данъци, които включват поземлен данък и рента, към по-високи бюджети и прилагане на други мерки.

Подобряването на поземлените отношения, бюджетната политика по отношение на поземлените плащания трябва да отговаря на принципите на бюджетния федерализъм и стратегията за развитие на страната в дългосрочен план, да гарантира ефективността на бюджетната структура, бюджетната независимост и отговорност, социална справедливост, консолидация и рационално териториално развитие. интеграция.

3.3. Образуване на единен обект на недвижим имот на базата на поземлен имот

В град Подолск се предлага да се разработи технологията за формиране и отчитане на единен обект на недвижими имоти въз основа на Държавния поземлен кадастър. За да направите това, Регистърът на унифицираните обекти на недвижими имоти в Подолск (REON) трябва да бъде създаден на етапи. Образуването на единен обект включва включването в един имотен и поземлен комплекс на поземлен имот в рамките на установените граници и разположени върху него сгради, конструкции и конструкции, посочващи границите на застрояване и основните характеристики на сградите, както и свързване обекти, които са неразривно свързани със земята към държавната кадастрална система на поземлените регистрационни парцели. Отделът за жилищна политика и жилищния фонд на града вече е извършил работа по създаването на регистъра на имотите в Подолск, но само за жилища. Този опит ще бъде взет предвид при създаването на REON. Формирането на унифицирани обекти на недвижими имоти ще позволи да се повиши ефективността на използването на градската собственост, да се увеличат доходите от плащания за земя и собственост, както и да се подобри процедурата за регистриране на поземлени и имуществени отношения.

Основната идея на събитието е, че под държавния кадастър на обектите на недвижими имоти е набор от документи, съдържащи информация за поземлени имоти и свързани с тях обекти на недвижими имоти.

Формирането на унифицирани обекти на недвижими имоти е един от етапите на подготовка за въвеждане на данък върху недвижимите имоти вместо данък върху собствеността и данък върху земята. Създаването на такава система значително ще опрости процедурата за регистриране на недвижими имоти в града и ще направи механизма за управление на градските ресурси по-прозрачен.

За да направите това, е необходимо да се разработят на градско ниво технологиите за извършване на комплекс от работи, чиято цел е да се формира единен обект на недвижим имот като единица за кадастрална регистрация.

По дефиниция един обект на недвижими имоти трябва да се разбира като поземлен имот в рамките на установените граници и сгради, конструкции и конструкции, разположени върху този поземлен имот, посочващи границите на застрояване и основните характеристики на сградите (брой етажи, материал на стените, функционално предназначение), без да се вземат предвид характеристиките на вътрешните помещения.

При създаването на система за формиране и отчитане на унифицирани обекти на недвижими имоти се предполага да се използва представянето на данни на векторна топографска основа. Представянето на данни във векторен формат ще ви позволи да проследите пълнотата и целостта на информацията за обекта. Тоест всеки реален обект от терена ще отговаря на информация за неговите характеристики, чийто брой не е ограничен.

Този подход ще направи възможно преминаването от разнородни, ведомствени регистри и бази данни към интегрирана система за счетоводство, оценка, регистрация на права върху недвижими имоти, която визуално ще представи пространственото положение на обект в градска среда и ще даде пълното му описание използвайки географска информационна система.

Основата за един обект е поземлен имот, следователно отчитането на един обект трябва да се извършва въз основа на държавния поземлен кадастър.

В същото време е необходимо да се провери действителното използване на парцели в целия град Подолск. Това ще позволи събиране на информация за действителните им размери и състояние, оценка на действителната способност на обектите по кадастрална регистрация да отговарят на тяхното предназначение (разрешено използване), както и установяване на фактите за използване на обекта с нарушения.

Заключение

В резултат на курсовата работа беше установено, че поземленият фонд в Руската федерация за икономически цели е разделен на седем категории земя:

1. Земеделската земя има специален правен статут на пазара на недвижими имоти и се използва:

За селскостопанско производство (орна земя, сенокоси, пасища, угари, трайни насаждения, девствени земи и други земи);

За лично помощно стопанство;

За колективно градинарство и градинарство;

За спомагателно селскостопанско производство;

За експериментални и научни станции.

Прехвърлянето на земя от тази категория в друга се извършва само по решение на субекта на федерацията. Особено ценните земи не подлежат на приватизация.

1. Земите на градовете заемат 4% от територията на страната. В тези земи се помещават жилищни сгради и социално-културни институции, както и улици, паркове, площади, екологични структури; могат да бъдат разположени промишлени, транспортни, енергийни, отбранителни съоръжения и селскостопанско производство. Тази категория земя осигурява 86% от приходите в консолидирания бюджет от всички плащания за ползване на земята и може да се използва само по общи планове и проекти.
2. Земи на промишлеността, транспорта, комуникациите, телевизията, информатиката и космическото осигуряване, енергетиката, отбраната и други цели. Имат специален режим на използване.
3. Земите на специално защитени територии включват природни резервати; зелени зони на градове, къщи за почивка, къмпинги; паметници на природата, историята и културата; минерални води и лечебна кал, ботанически градини и др. Тази категория земи е предназначена за благоустрояване на хората, масов отдих и туризъм, както и за историко-културно образование и естетическа наслада. Тези земи са защитени специално законодателствои е забранено извършването на стопанска дейност върху тях.
4. Земите от горския фонд се определят изцяло от правния режим на израстващите върху тях гори. Тази категория земи включва земя, покрита с гори и предоставена за нуждите на горското стопанство и местната промишленост.
5. Земи от водния фонд. Това са земи, заети от резервоари, ледници, блата (с изключение на тундрата и горотундрата), хидравлични съоръжения и тяхното право на преминаване.
6. Земите в резерват служат като резерват и се разпределят за различни цели.

Продажба на парцели, както и разпределението им за предприемаческа дейности прехвърлянето от една категория в друга се извършва в съответствие със законите на Руската федерация и субектите на федерацията.

За подобряване на ефективността на управлението на земята в град Подолск са разработени мерки, които могат да оптимизират бюджетните приходи и да подобрят използването на общинските земи.

Списък на използваната литература

1. Наредба "За Комитета за управление на собствеността на град Подолск" № 500 от 19 април 2004 г. / ГАРАНТ
2. Указ "За прогнозата за социално-икономическото развитие на община Подолск, Московска област за 2007 г." / ГАРАНТ
3. Горемикин В.А. Пазар на недвижими имоти, М.; МЕГУ, 2004. - 354с.
4. Горемикин В.А. Бугулов Е.Р. Недвижими имоти: регистрация на право и сделки, ипотечно кредитиране в схеми. М.: Филтн, 2004. - 537с.
5. Земното право на Русия / Под редакцията на V.V. Петрова // М.: ТВИС, 2005. - 629 с.
6. Кутафин О.Е., Фадеев В.И. общинско правоРуска федерация. М: Юрист, 2004.
7. Кухтин П.В., Левов А.А. Методология за управление на поземления и имотен комплекс в района. Учебно помагало. М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2003.
8. Кухтин П.В., Левов А.А. Основи на управлението на държавни и общински недвижими имоти. Учебно помагало. М.: ФГНУ РНЦГМУ, 2004.
9. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление на земята. Урок. Spb.: Петър. 2005 г.
10. Мабалин В.Г. Сделки с недвижими имоти. Москва: Филин, - 389с.
11. Руднев А. В., Кухтин П. В., Левов А. А., Семкина О. С., Морозов В. Ю., Хованова Н. В., Лвов А. А. Система на общинското управление: Учебник за университети. 4-то изд. (поправен и разширен) Под редакцията на В. Б. Зотов. Петър, Санкт Петербург 2008г.
12. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Масова оценка на градските земи като част от работата по градския кадастър / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Известия на Инженерно-икономическия институт. - М .: Издателство Рос. Икономика Акад., 2000. - с. 368-379.
13. Севостьянов В.А. Особености на оценката на развитието и управлението на териториите на селищата: Монография / Изд. A.V. Севостьянова // Резултати от изследователската работа на държавата. ун-та за управление на земята през 1996-2000 г. - М.: ГУЗ, 2001. - с. 88-92.
14. Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка на земята в системата за управление на поземлените ресурси на града / Н.Г. Конокотин, В.А. Севостьянов//Недвижими имоти: икономика, управление. Международно научно-техническо списание. бр.3, 2007. - с. 88-91.
15. Шеинин Л.Б. Земното право на Русия: Учебник. М.: Ескмо, 2007.

Поземлена администрация- това е системно, съзнателно, целенасочено въздействие на държавата и обществото върху поземлените ресурси чрез използване на обективни закономерности и тенденции в използването на земните ресурси за осигуряване на тяхното ефективно функциониране.

Системата за управление на земята включва:

• - определяне на целта и приоритетите на управлението;
• - дефиниране на обекти и субекти на управление;
• - формиране на политика, разработване на управленска стратегия;
• - избор на методи/механизми за управление;
• - създаване на информационна и нормативна подкрепа за управлението;
• - създаване на организационна инфраструктура;
• - изпълнение на цели, задачи и функции от субектите на управление.

Целта на управлението на земята е да задоволи потребностите на държавата и обществото, задоволени от имотите на земята. Основната цел се постига чрез поставяне на частни цели, като: рационално, ефективно използване и опазване на земята; формиране на обещаващо преразпределение на земните ресурси и естеството на тяхното използване; високо нивоекологични и социални условия на живот на населението; ефективно развитие на предприемаческите и социални дейности; опазване и възстановяване на свойствата на природната среда, включително земята; получаване на максимален доход от плащания за земя.

Управлението на земята е една от най-важните дейности на местното самоуправление. Земята, като необходимо условие за съществуването на човека, основа на неговите физиологични, социални и икономическа дейностзаема особено място в живота на общината.

Това място е не само за живота на десетки и стотици хиляди хора, но и за промишлени, търговски дейности, представителни функции, отдих и туризъм. За всички разнообразни прояви на жизнените функции на градския организъм, тясно свързани с местната територия, проблем със земятае от решаващо значение.

Използването на всеки поземлен имот първоначално е свързано с проява на различни интереси, често значителна степен на конфликт, тъй като целите и интересите на субектите на градското планиране, поради редица обективни причини, може не само да не съвпадат, но също имат диаметрално противоположна посока.

В съответствие с действащото законодателство за местното самоуправление територията на общината се състои от исторически устроени земи на населени места, прилежащи земи за общо ползване, територии на традиционното управление на природата на населението на съответното населено място, земи за отдих, земи за развитие на селището.

Общините изпълняват следните задачи по управление на земите:

• - повишаване ефективността на земеползването на територията на общината;
• - увеличаване на приходната част на местния бюджет от поземлени плащания и сделки със земя;
• - максимално задоволяване на нуждите от поземлени имоти;
• - устойчиво използване на земята;
• - максималното увеличение на земята в обръщение.

Управлението на земята е сложно организирана система, която обхваща широк кръг от обществени отношения.

и включва управлението на социални, икономически, правни, екологични и други видове отношения. Този видуправлението се характеризира с редица характеристики, свързани с факта, че:

• а) земята е специален обект на управление;
• б) поземлените отношения са свързани с обективните закономерности на развитието на обществото и общественото производство;
• в) земята е собственост от особен вид и следователно по отношение на земята възникват специални имуществени или пазарни отношения;
• г) управлението на земята се характеризира със специфична комбинация от управленски функции и методи.

Обект на управление в сферата на поземлените отношения е земята. Терминът "земя" има няколко значения. В широк смисъл "земя" се отнася до планетата Земя с всичките й естествени компоненти, а в тесен - повърхностен слойземната кора, включително голи основни скали, почви, дъното на резервоарите.

Земята може да се разглежда като природен обект и ресурс, който съществува независимо от волята на човека, като място и условие за живота на хората, като територия на държавата, като обект на управление, като пространствена оперативна основа (местоположението на сгради, конструкции и др.).

Земята е най-важната част от природната среда, характеризираща се с пространство, релеф, климат, почвена покривка, растителност, недра, вода, която е основно средство за производство в селското и горското стопанство, както и пространствената основа за настаняване на предприятия и организации във всички сектори на националната икономика.

Земята има особено свойство – плодородие. Плодородният му слой е основно средство за производство в селското и горското стопанство.

Земята е недвижима собственост и не може да се мести в пространството. Земята е незаменима, незаменима, крайна и ограничена в пространството.

Законодателят изтъква две основни природни функции на земята като природен ресурс. Първият е способността на земята да служи като естествено средство за производство в селското и горското стопанство. Второто е способността му да действа като териториална (пространствена) основа (база) за осъществяване на икономически и други дейности на територията на Руската федерация.

Земята е "основният" и абсолютно необходим елемент на недвижимия имот. Няма имот без земя. Земята, независимо дали върху нея е поставен друг имот, сама по себе си е недвижим имот, а всичко, което се намира върху нея, е движима собственост. Тъй като земята е един от елементите на недвижимия имот, към нея принадлежат и други обекти, но земята сред тях играе доминираща роля. Тъй като земята е особен вид недвижим имот, управлението на земята изисква различни подходи и изпълнение на по-сложни и комплексни управленски функции (виж Таблица 1).

Противно на господстващите схващания за стопанското значение на земята като основно, определящо нейната стойност, все пак основното е нейното екологично значение – като природен обект. Например, парцелите ще представляват интерес като недвижим имот, обект на право на собственост и други права само докато земята изпълнява естествените си функции. Ако те бъдат загубени (да речем, в резултат на изчерпване на земята или срутване на земната повърхност поради нарушаване на правилата за добив), тогава съответните парцели ще загубят както икономическа стойност като недвижими имоти, така и привлекателност като обекти на законови права .

Наземни функции

Поземлени ресурси- възобновяеми природни ресурси, използвани в различни индустриинационална икономика. Те се характеризират с територия, качество на почвата, климат, релеф, хидроложки режим, растителност и др. Поземлените ресурси са и основа за разполагане на съоръжения, средство за производство в селското, горското и други стопанства, които използват почвеното плодородие.

Пазар на земяе средство за преразпределение на земята между собственици на земя, собственици на земя и ползватели на земя в рамките на приетите от държавата закони.

пазар на земя- съвкупност от специфични взаимоотношения и връзки между купувачи, продавачи, други субекти по отношение на разпределението и преразпределението на земята, отразяващи различните (предимно икономически) интереси на техните участници и осигуряващи движението и окрупняването на земята.

Субектите на управление в областта на поземлените отношения са:

• - граждани, включително чуждестранни;
• - юридически лица;
• - Руската федерация;
• - субекти на Руската федерация;
• - общини.

Управлението на земята се осъществява чрез няколко механизма:

• 1. Политически",изпълнение на обществено-политическите задачи на държавата за рационално използване на земните ресурси.
• 2. правни",правно регулиране на поземлените отношения с цел рационално използване и опазване на земята.
• 3. Организационна: формиране на система от държавни и общински органи за управление на земите, установяване и разграничаване на тяхната компетентност, организация на изпълнението им на взаимно договорени функции.
• 4. Административна: използване на властта за управление на дейности в областта на използването и опазването на земята и избор на подходящи методи за въздействие върху обществените отношения.
• 5. Икономически".определяне на финансово-икономически условия за ефективно използване на земята.
• 6. научен",разработване на основани на доказателства препоръки за управление на земята, като се вземе предвид постигнатото научно-техническинапредък.
• 7. Обществени: обществено влияние върху използването и опазването на земята.

O. B. Mezenina, A. V. Latinova и A. A. Rasskazova идентифицират принципите на управление на земята. Те могат да бъдат разделени на публични и частни. Общите принципи включват:

• - приоритет на държавното управление на поземлените ресурси;
• - диференциран подход към управлението на земи от различни категории и региони;
• - принципът на рационално използване на земята;
• - единство на управлението на земята и управлението на територията;
• - организационна последователност на земеползването и управлението на територията;
• - системно усъвършенстване на функциите и методите на управление на земята;
• - рентабилна комбинация от държавно, регионално и общинско управление на земята;
• - разграничаване на функциите по управление на ресурсите между изпълнителната и представителната власт на едно и също административно-териториално ниво;
• - разделяне на функциите между различни отдели на федерално, регионално и общинско ниво;
• - правна сигурност на управлението на земята;
• - принципът на организационно и икономически рационално съотношение на централизация и децентрализация.

Частните принципи на управление на земята са залегнали в чл. 1 от Кодекса на земята:

• - принципът за отчитане на значението на земята като основа на човешкия живот и дейност, според който регулирането на отношенията по ползване и опазване на земята се осъществява въз основа на концепцията за земята като природен обект, защитен като най-важният компонент на природата, природен ресурс, използван като средство за производство в селското стопанство и горското стопанство и основа за осъществяване на икономически и други дейности на територията на Руската федерация, и в същото време като недвижими имоти, обект на права на собственост и други права върху земя;
• - принципът на приоритета на опазването на земята като основен компонент на околната среда и средство за производство в селското и горското стопанство пред използването на земята като недвижим имот, според който собствениците на земя свободно притежават, ползват и се разпореждат със земя, ако това не причинява вреда на околната среда;
• - принципът на приоритета на опазването на човешкия живот и здраве, според който при извършване на дейности по ползване и опазване на земята трябва да се вземат такива решения и да се извършват такива дейности, които да гарантират опазването на човека. живот или предотвратяване на отрицателно (вредно) въздействие върху човешкото здраве, дори ако това ще струва много;
• - принципът на участие на граждани, обществени организации (сдружения) и религиозни организации при решаването на въпроси, свързани с техните права на земя, според който гражданите на Руската федерация, обществени организации(асоциации) и религиозни организацииимат право да участват в изготвянето на решения, чието изпълнение може да окаже влияние върху състоянието на земите при тяхното използване и опазване, а държавните органи, местните власти, стопанските и други субекти са длъжни да осигурят възможността за такива участие по начина и във формите, определени със закон;
• - принципът на единството на съдбата на поземлените парцели и обектите, твърдо свързани с тях, според който всички обекти, твърдо свързани с поземлени участъци, следват съдбата на поземлените парцели, с изключение на случаите, установени от федералните закони;
• - принципът на приоритета за запазване на особено ценни земи и земи от специално защитени територии, според който се променя предназначението на ценни земеделски земи, земи от горски фонд, заети от гори от първа група, земи от специално защитени природни територии и обекти, земи, заети от обекти на културно наследство, други особено ценни земи и земи от специално защитени територии за други цели, се ограничава или забранява по начина, предписан от федералните закони. Установяването на този принцип не трябва да се тълкува като отричане или дерогация на значението на земи от други категории;
• - принципът на плащане за използване на земята, според който всяко използване на земя се извършва срещу заплащане, с изключение на случаите, установени от федералните закони и законите на съставните образувания на Руската федерация;
• - принципът за разделяне на земята според предназначението на категории, според който правният режим на земята се определя въз основа на принадлежността им към една или друга категория и разрешеното използване в съответствие с зонирането на териториите и законовите изисквания;
• - принципът на разграничаване на държавната собственост върху земята в собственост на Руската федерация, собственост на съставни образувания на Руската федерация и собственост на общини, според който правното основание и процедурата за такова разграничаване се установяват от федералните закони;
• - принципът на диференциран подход при установяване на правния режим на земите, според който при определяне на техния правен режим следва да се отчитат природни, социални, икономически и други фактори;
• - принципът на съчетаване на интересите на обществото и законните интереси на гражданите, според който регулирането на използването и опазването на земята се извършва в интерес на цялото общество, като се гарантират гаранциите на всеки гражданин за свободното владение , ползване и разпореждане с поземлен имот.

Въпроси за самоизследване

Въведение

Концепции за управление на земите на държавно и общинско ниво

2. Проблеми на използването на държавни (общински) поземлени ресурси

Ефективност на използването на държавни (общински) поземлени ресурси

Заключение

Библиография

Въведение

Актуалност на темата на изследването. Земята има стойност, която я отличава от всеки друг материален обект. Ролята, която земята играе в икономиката на всяка страна, не винаги е очевидна, но е от голямо значение. Без добре защитени права върху земята устойчивото развитие е невъзможно, тъй като е малко вероятно инвеститорът да има желание да прави дългосрочни инвестиции. Един от възможни начиниземеползването, което напоследък става все по-важно, е притежанието на поземлен имот под наем.

Подобряването на пазарната икономика и развитието на пазара на земя направи концепциите за цена и поземлен данък релевантни, върна интереса към държавното регулиране на използването на земните ресурси и приемливите методи за неговото прилагане. Рационалното и ефективно използване на земята е актуален проблем на нашето време

Земята е свързана с получаване на материални богатства, осигуряване на храна на хората, жилищно строителство и промишлени предприятия. Ограничеността на земята в пространството, нейните различия природни условияизискват обществото да го използва икономично, ефективно и интензивно

Специален вид управление на земята трябва да се признае като управление на поземлените ресурси, които принадлежат към определена истинско правоРуската федерация, субектите на Руската федерация или общините.

В условията на поземлената реформа държавата се освободи от стратегическото управление на земя и ресурсен потенциал. Това доведе до увеличаване на степента на деградация на земята, съкращаване на работата за подобряване на плодородието на почвата и подобряване на земята, изключителна слабост материална базаагропромишлен комплекс, изостаналостта на неговата инфраструктура и неефективното използване на градската и селската земя.

Налице е спешна необходимост от разработване на методи за управление на земята, които позволяват решаване не само на икономически, но и на екологични проблеми в земите на различни собственици. Негативният опит на много страни показа доста добре, че декларирането на приоритет само на икономическите цели без отчитане на социалната необходимост от приемлива за хората естествена среда се превръща в изключително негативни екологични последици в бъдеще, а общите екологични и икономически щети са непропорционално по-големи от краткосрочните ползи, получени от конкретен инвеститор.

В същото време земята, като основна основа за всички процеси от живота на обществото в политическата, икономическата, социалната, промишлената, комуналната, екологичната и други сфери, има стойност, чиято качествена оценка е една от най-важните. важни условия за нормалното функциониране и развитие на диверсифицирана икономика.

.Концепции за управление на земите на държавно и общинско ниво

Основната цел на поземлената реформа в Руската федерация е да се гарантира рационалното използване и опазването на земята като най-важния природен ресурс, създаването на правни, икономически, организационни, технологични и други условия за възпроизводство и подобряване на плодородието на почвата, опазване на селски, горски и други земи, подобряване на природната среда, развитие на селските и градските селища.

Поземлените ресурси са не само териториално-пространствено-природната основа на историческото разположение на етническата група на хората, но и сложен социално-екологичен и икономически обект на управление. Съвременното развитие на световната икономика показва, че в съвременните условия регулираната пазарна икономика изисква такова държавно управление на земните ресурси, което гарантира стриктно спазване на системата на земята и гражданско правов съчетание с икономическата независимост на субектите за ползване на земята.

Основните характеристики на земните ресурси на държавата, в допълнение към нейната обща площ, включват гъстотата на населението на единица от тази площ и нейното развитие, както и наличието на природни и минерални ресурси.

В момента Русия е най-големият собственик на земни ресурси в света. Поземленият фонд на Руската федерация към 1 януари 2002 г. в административните граници на Руската федерация е 1709,8 милиона хектара. На нейната територия са открити почти всички природно-минерални вещества на планетата, а около 45% от прясната и около 20% от морската вода се намират в зоната на влияние. Трябва да се отбележи, че около 90% от територията на Русия се намира в устойчиви на земетресения райони.

Класификацията на земните ресурси в Русия определя следните категории земя.

Земи на земеделски предприятия, организации, както и граждани, тоест територии, използвани предимно за нуждите на селското стопанство. През последните години се разпределя и земя като част от фермипр. Под специално вниманиетук има земеделски земи, които включват: обработваема земя, зеленчукови градини, овощни градини, лозя, насаждения, ливади, пасища.

Земи от горския фонд - територии, покрити с горска растителност и незакрити, но предназначени за нейното възстановяване.

Земи от водния фонд - територии, заети от резервоари, ледници, блата (с изключение на зоните на тундрата и лесотундрата), хидротехнически и други съоръжения за управление на водите, както и земи, отредени за право на преминаване на резервоари, гл. канали и колектори.

Земи под юрисдикцията на градски, общински и селски администрации, територии, разположени в границите на населените места, както и земи, прехвърлени на администрацията.

Земи за промишленост, транспорт и други цели - територии, предоставени на предприятия, различни сдружения и организации за изпълнение на специални задачи, възложени им ( промишлено производство, транспорт, комуникации и др.).

Природозащитни земи - територии със специално защитени природни обекти и комплекси, които имат екологично, научно, естетическо, рекреационно и здравно значение.

Земи резерват - земи, които не се предоставят на юридически и физически лица за собственост, владение, ползване или отдаване под наем, както и земи, правото на собственост, владение и ползване на които е прекратено в съответствие с действащото законодателство.

Използването на земи-резерви се разрешава само след като те бъдат прехвърлени в друга категория или отдадени под наем за срок до една година (размерът на тези земи е представен в таблица 1).

маса 1

Разпределение на поземления фонд на Русия по категории земя

Категория земя млн. ха%Земеделска земя440.125.7Земя от горски фонд1059.862.0Земя от воден фонд27.81.6Земя под юрисдикцията на градски, селищни и селски администрации (земи на населени места)18.61.1Земи за промишленост, транспорт и други неземеделски цели.41.17 Земи за природозащитни цели (особено защитени територии) 31.71.9 Земи в резерват 114.46.7 Общо земи (без вътрешни водии териториално море)1709.8100

Земята като единен фонд е специален обект на управление, който се използва от самата държава и се предоставя на други лица по реда на целево използване, като изпълнява функциите на вътрешна организация на поземлените парцели. Следователно управлението обективно става не само функция на собственика, но, наред с контрола на земята, независим орган на Руската федерация, съставно образувание на Руската федерация, община.

Всички гражданско-правни правомощия за притежаване, ползване, разпореждане със земни ресурси са предоставени на правно-субектните елементи на държавната система. Държавата като собственик и суверен управлява имуществените си актове, изразяващи върховенството на държавата.

Държавата (представена от Руската федерация и субекта на Руската федерация) и общините по отношение на земните ресурси действат в два аспекта:

структурата на властта, която установява нормите и правилата за взаимодействие на стопанските субекти, осигурява тяхното прилагане и натоварва всички собственици и стопански субекти с местни данъци, други задължителни плащания и изисквания за поддържане на земните ресурси;

собственик на пазара. Икономическа дейностсе осъществява не само в интерес на генериране на доходи и решаване на социално-икономически проблеми, но и при регулиране на общия икономически оборот.

Съдържанието на правата на собственост варира в зависимост от това дали се упражнява от властова структура или пазарна основа. По-точно, в зависимост от това какви отношения са доминиращи в обществото – властови или пазарни. Най-трудната е ситуацията, когато правото на собственост върху земя се основава на национален принцип, но това право се упражнява чрез пазарния механизъм. Именно в тази ситуация се появяват и получават обективна основа конструкциите „оперативен мениджмънт”, „икономически мениджмънт” и други. В пазарната икономика паричният подход към съдържанието на собствеността върху земята е съвсем естествен. Има всички основания да се дефинира еднозначно това съдържание чрез класическите правомощия на собственика. Но в същото време е необходимо да се прави разлика между правото на собственост и неговото изпълнение. Съществуват условия, когато дори в пазарна икономика могат да се запазят елементите на властовите отношения.

Държава и общини при ток руското законодателствоса независими, специални предметиправа, които съществуват заедно с юридически и физически лица. Гражданското им състояние се подчинява на правилата, уреждащи участието в имуществения оборот на юридическите лица, освен ако друго не следва пряко от закона или от характеристиките на тези субекти (клауза 2, член 124 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Участвайки в имуществените отношения, държавата трябва да спазва установените от нея правила, поради естеството на уредените отношения. Субект, надарен с подходящи правомощия, може да управлява държавната собственост като собственик и да упражнява правомощия за разпореждане с имущество. Община може да създаде (учреди) юридическо лице за участие в гражданското обращение, като прехвърли част от правомощията си на последното.

Държавата, субектите на федерацията и общините, действащи чрез своите органи (органи на държавна власт или местно самоуправление), извършват един вид "подготвителна работа", необходима за организиране на ефективното използване на земята. Като инструмент, който реализира такъв механизъм на управление, може и трябва да се използва гражданскоправен подход към управлението на земята, при който се установява набор и ниво от норми и методи за управление на земята в зависимост от предназначението на поземлените имоти.

В почти всички икономически развити страни основата за управление на градските земи е държавното регулиране на правоотношенията със земята, въпреки че принципите, формите и подходите към правното решение на този проблем се различават значително в различните страни.

Пример за основите на управлението на земята за Русия могат да бъдат съществуващите в момента субекти на управление и субекти на правото по-долу.

Субектите на управление са:

· представителни органи на Руската федерация и общините;

държавни органи на изпълнителната власт;

изпълнителните органи на общините.

Субекти на правото, които управляват поземлените ресурси:

стопански субекти;

· органи на държавната власт и местното самоуправление в съответствие с установената със закон компетентност;

физически или юридически лица, упълномощени от властите.

В съответствие с настоящата ситуация поземлените ресурси се разглеждат като територията като цяло, върху която се осъществява животът на обществото, и като отделни поземлени участъци - части от територията на съставно образувание на Руската федерация, общински район , град и др., имащи площ, граници, местонахождение, правен статут и други характеристики, отразени в Държавния поземлен кадастър.

Управлението е насочено към подобряване на ефективността на използването на земните ресурси, включвайки поземлени парцели в гражданско обращение въз основа на:

а) възможността за бърза държавна регистрация на права върху поземлен имот;

б) образуване на недвижим имот, определяне на правния му статут;

в) разработване и одобряване на система от законодателни и подзаконови актове за учредяване (определяне) на сервитути, ограничения и тежести, предназначението на поземлен имот;

г) наличие на поземлена информационна система, базирана на данни от Държавния поземлен кадастър;

д) създаване и развитие на инфраструктурата на пазара за оборот на поземлени имоти и/или права върху поземлени имоти, включително специализирани кредитни институции, брокери, оценителски институт и др.;

е) определяне на реда за ценообразуване на поземлени имоти (правата върху тях), прехвърлени в гражданско обращение;

ж) определяне на стандартите за ползване на земята (земелите, прехвърлени в съответствие с предназначението за социални и други съоръжения, както и в рамките на изпълнението на градски заповеди и програми);

з) надстандартни секции, прехвърлени срещу допълнително заплащане и др.);

и) извършване на кадастрална оценка на земята.

Въз основа на това поземлените имоти подлежат на задължително заснемане на земята и регистрация на права върху тях. Действието на сервитутите, които натоварват ползването на земята в града, предвижда отчитане на особеностите на съществуването на градската среда и възможност за допълване на списъка на сервитутите по установения ред в интерес на града по инициатива. на упълномощения орган.

Управлението на земята е насочено главно към:

а) увеличаване на данъчните и неданъчните приходи в бюджета на всички нива поради включването на неизползвани поземлени имоти в гражданското обращение, повишаване на ефективността на тяхното използване;

б) намаляване на финансовите загуби от взаимни разплащания между ползвателите на земни ресурси и градските власти;

в) участие в наемни отношения на преференциални категории ползватели на земя, които ползват парцели за цели, несъответстващи на декларираните при предоставяне на облаги;

г) въвеждане на икономически обосновани стандарти за експлоатация и поддържане на градските поземлени ресурси;

д) оптимизиране на структурата на поземлените ресурси;

е) формиране на инфраструктура за управление:

ж) засилване на контрола на органите за изпълнение на условията за обезпечаване на поземлен ресурс по право на стопанско управление и оперативно управление, прехвърляне на доверително управление, договори за наем, лизинг, покупко-продажба, включително задълженията на купувача по отношение на на ползването на придобития поземлен имот, над изпълнението от инвеститора на поетите задължения поети задължения, приватизационни планове;

и) организация на информационна система, базирана на следните основни принципи:

За ефективно управление на земните ресурси се използва целият набор от методи, методи и механизми, предвидени от законодателството и регулаторните правни актове на Руската федерация.

Оценката на управлението на земята започва с дефинирането на критерии за това какво ще се счита за ефективно управление.

Управлението винаги е субективно, така че може да има толкова критерии за изпълнение, колкото и собствениците на земя. Формирането на критерии и механизъм за оценка на ефективността на управлението се извършва отгоре надолу, като се започне от най-общите цели, които собственикът на земята трябва да формулира.

Наличието на ясни и недвусмислено разбрани цели от всички заинтересовани страни дава възможност да се използва най-простият и правилен критерий за ефективност на управлението - постигането на целите.

Типични цели за ползване на поземлен имот в държавни и общински организации:

Гарантирано спестяване на инвестирани средства;

· предназначениеинвестиции;

· Изпълнение на условията, съпътстващи предоставянето на финансиране.

По-нататъшното разработване на планове, нормативни показатели, отчетни форми и други документи, без които ще бъде невъзможно да се оцени обективно качеството на управлението на земята, трябва да се извършва само въз основа на тези формализирани цели.

И така, първият необходимо условиеза формиране на критерии и механизъм за оценка на ефективността на управлението – наличието на формализирани цели, които собственикът на земята иска да постигне.

Второто необходимо условие е целите не само да бъдат формализирани, но и представени по измерим начин. Това означава, че при поставяне на цели трябва да се използват не качествени показатели – по-добри, по-нататък, повече – а количествени характеристики, които са лесни за сравняване и оценка. Такива количествени характеристики не трябва да има много, но тъй като са ключови информативни показатели, те ще позволят на собственика да заключи доколко ефективно се управлява неговият поземлен имот.

Този подход включва въвеждането на механизми за оценка на полезността на земните ресурси чрез определяне на бюджетната и друга ефективност, определяне на стандарти.

Основен критерий за оценка е степента на изпълнение на поставените цели, изпълнението регулаторни изисквания. Всеки поземлен имот се проверява за необходимост от запазването му в собственост на обекта. Установен е режимът на най-ефективното му използване в рамките на поставените задачи. По-нататъшните управленски решения отчитат намерения оптимален режим.

Бюджетната ефективност на упълномощения орган, управляващ поземлените ресурси, се изчислява като съотношението на сумата на всички приходи в бюджета и извънбюджетните средства за анализирания период (с изключение на ползите) към стойността на притежаваните от субекта земни ресурси. Предстои да се разработят критерии и норми за "социална ефективност".

Те също така ще позволят на упълномощения орган, който осъществява доверително управление на земята, да има ясни критерии какво очаква собственикът от него и как ще се оценява работата му.

законодателство поземлен ресурс собственост

2. Проблеми на използването на държавни (общински) поземлени ресурси

Понастоящем прилагането на действащото руско законодателство в областта на местното самоуправление е възпрепятствано преди всичко от забавянето на неговата реформа на ниво субекти на федерацията.

Основният фактор, обуславящ недостатъчното развитие на местното самоуправление, е неразбирането от мнозина на самия статут на местното самоуправление. Все още се възприема от мнозинството служители и въобще от мнозинството граждани като част от държавната машина. И малко хора разбират, че местното самоуправление всъщност е противовес на държавата, и то съвсем различен инструмент – обществен. А държавата е просто съвкупност от чиновници.

Желанието за изграждане на общини по държавния вертикал често води до множество нарушения на правата на гражданите на местно самоуправление и противоречи на руското законодателство. Трябва да се признае, че днес най-незаинтересованите хора в развитието на местното самоуправление са управниците. Ясно е защо. Има противоречия на интересите и даването на власт на местното самоуправление означава, че ще има по-малко власт, по-малко пари и т.н.

Има случаи, когато управителите се опитват да назначават ръководители на местно самоуправление, има много такива примери. Почти в цялата страна губернаторите принуждават всяка година ръководители на администрации, депутати от местното самоуправление да се обръщат към тях с поклон и да искат данъчни ставки, защото местното самоуправление няма финансова база.

В резултат на това местните власти приемат принудителни бюджети, което води до значително увеличение дължими сметки.
Позовавайки се на Конституцията, държавните служители забравят, че ние често изобщо не я спазваме. Например има член 132, който гласи, че функциите на местната власт включват сигурност обществен ред. Местното самоуправление обаче не се занимава с това, дори не им позволява да се доближат.
Развилата се в страната система на местно самоуправление води до изолиране на общинската власт от населението, това се усеща особено в големите градове и селските райони. В резултат на това дейността на администрацията е непрозрачна, жителите не са включени в процеса на вземане на решения, избраните служители често са арогантни и напълно незагрижени за нуждите на населението.

Съществува проблем с вътрешното местно самоуправление на същите представители на органите на местно самоуправление. Депутатите много често са ръководители на общински институции, предприятия – това са хора, които зависят от администрацията. Финансови дейностиобщините не е прозрачно. Има незаконни депутатски фондове, от които несправедливо се изплащат привилегии на депутати и т.н. Има много проблеми, но те не са непреодолими. Конституцията на Руската федерация за местното самоуправление има добра основна основа. Практиката просто не съвпада с теорията. Създателите на Конституцията вероятно са вярвали, че е достатъчно да се консолидира правото на местно самоуправление по подобие на американската конституция, да се декларира и то ще се появи. За осъществяване на това право е необходимо или ясно и подробно да се разпишат законите, или трябва да има много развито гражданско общество, което е свързано едно с друго.

Най-типичните несъответствия между регионалното законодателство и федералното законодателство, които имат концептуален характер, са:

Строго регламентиране на структурата на местните власти, изчерпателен списък на местните власти, създадени във всички общини;

Премахване на местното самоуправление там, където е било извършено преди, игнориране на мнението на населението при установяване на границите на общините;

Извеждане на определени територии от приложното поле на законодателството за местното самоуправление - неговото прилагане или изключително в границите на административни райони със забрана за организиране представителни органивласти и поделения - градове, селски райони, села или, обратно, изтласкване на местното самоуправление в отделни селски населени места, входове и улици в градове със статут на публично териториално самоуправление;

Възлагане на правомощията на местното самоуправление в компетентността на публичните органи на административно-териториалните единици;

Превишаване на ограниченията правна регулациявъпроси от местно значение до указания от администрациите на субектите на федерацията към местните власти за създаване на органи на изпълнителната власт, подчинени на администрациите на региона, територията, както и регулиране на самата дейност на местните власти с помощта на " инструкции" отгоре;

Установяване на ограничения за упражняване на правото на общинска собственост;

Прехвърляне на определени държавни правомощия на органите на местното самоуправление без прехвърляне на материалните и финансови средства, необходими за тяхното осъществяване;

Ограничаване на правото на гражданите да избират и да бъдат избирани чрез установяване на местожителство, възраст, имот и други квалификации.

Несъответствията между законодателството на субектите на федерацията и федералното и Конституцията на Руската федерация, на първо място, свидетелстват за навика да се управлява държавната вертикала.

3. Ефективност при използването на държавните (общински) поземлени ресурси

Поземленият кодекс на Руската федерация е акт от законодателството на земята. Това означава, че собствеността върху земята ще остане категория на поземленото законодателство. Поземленият кодекс на Руската федерация ще вземе предвид само изискванията гражданско право. Наличието в Гражданския кодекс на Руската федерация на глава за собствеността върху земята няма да спаси ситуацията. Тази глава е чуждо лице в този Кодекс. Следвайки тази логика, Гражданският кодекс на Руската федерация трябва да включва глави за собствеността върху горите, недрата и т.н. Остава открит въпросът какви норми (земелови или граждански закони) уреждат отношенията на собственост върху земята. Отново ще остане несигурност, изострена от приемането на противоречие гражданско и поземлено законодателство. На настоящия етап от развитието на законодателството подобни разходи очевидно не могат да бъдат избегнати. Едва с времето, когато идеологическите мигалки бъдат махнати, системата на законодателството ще придобие цивилизовани форми.

Вече са ясни насоките за развитие на законодателството, уреждащо въпросите на държавната поземлена собственост.

Сред тези области основната е уреждането на въпроси, свързани с разграничаването на държавната поземлена собственост. Вече са приети редица федерални закони, които обявяват определени земи и парцели за федерална собственост. Има устав, според който някои държавни земитрябва да се причисли към собствеността на съставните образувания на Руската федерация и общинската собственост. Въпросът за възлагане на земя на федерална собственостили собствеността на съставните образувания на Руската федерация е била многократно разглеждана Конституционен съдРуска федерация. Напоследък се наблюдава тенденция към общ редразграничаване на държавната поземлена собственост. Скоро този проблем напълно ще се превърне от законодателен в правоприлагащ.

Втората посока на развитие на съответното законодателство е управлението на държавната поземлена собственост. Досега проблемът се решава в рамките на отделни федерални закони и укази на президента на Руската федерация. Обхватът на тези разпоредби е доста тесен. Освен това управлението на имотите не е напълно дефинирано. Това не е изненадващо. Докато държавната собственост върху земята не е разграничена, решаването на въпроса за нейното управление изглежда преждевременно. Проектът за поземлен кодекс на Руската федерация съдържа разпоредби относно управлението както на федералната поземлена собственост, така и на поземлената собственост на съставните образувания на Руската федерация. Не е далеч времето, когато този ключов проблем ще бъде решен.

Третото направление в развитието на законодателството е регулирането на оборота на поземлени парцели от състава на държавните земи. Законодателството в тази област почти не съществува и най-вероятно ще започне да се появява едва след приемането на Поземления кодекс на Руската федерация.

Законодателството за държавната поземлена собственост изобщо не се развива в други посоки.

Въз основа на изложеното по-горе могат да се направят следните изводи. Дълго време на дневен ред ще стоят въпросите за държавната земя. Нещата обаче ще тръгнат от земята само с приемането на Поземления кодекс на Руската федерация. Нашето законодателство постепенно ще започне да използва нормални правни конструкции и ще се освобождава от неоправдано влияние на остарелите възгледи за земята.

Заключение

Проведеното изследване показва, че сегашният тип икономическо управление и управление в Русия не може да отговори на предизвикателствата на времето и изисква фундаментални промени. Основната стратегическа (и трагична за обществото) грешка на държавата е неразбирането на държавните (общински) земни ресурси.

В съвременната социално-икономическа ситуация е обективно необходимо да се преразгледат принципите и приоритетите в областта на управлението и разпореждането с държавни (общински) поземлени ресурси. В същото време засилването на ролята на държавата и местните власти в регулирането на икономиката не трябва да се разбира като политика за увеличаване на масата на обектите на държавни (общински) земни ресурси. Днес, повече от всякога, има обективна необходимост от създаване на икономическа и логична система от критерии, според които обектите се избират за управление на базата на строг, детайлен механизъм за управление и контрол на държавните (общински) поземлени ресурси.

Известен фактор е развитието на общината, което започва с подобряване на общинската икономика, която е структурно съществен елементместен живот.

В основата икономически животобщинското образувание се основава на един или друг начин на управление и най-важното - отношението към общинската собственост и в частност към общинските поземлени ресурси. Решаваща роля играят не самите общински поземлени ресурси, които днес са станали многоструктурни, а компетентното професионално използване и разпореждане с тях.

Обобщавайки резултатите от анализа, отбелязваме продължаващия огромен потенциал на земните ресурси на Руската федерация. За тяхното развитие е необходимо цялостно решаване на въпроса за формирането на държавната поземлена политика и формирането на орган на управление.

Докато несигурността продължава на земята, упълномощени органипри прилагането на поземлената политика картината ще продължи да бъде подобна на днешната: преобладаващи отношения по наем на земя, неохотна продажба на собственост, непълен поземлен кадастър. Да се ​​надяваме, че новите законодателни актове, приети в бъдеще, ще коригират руските служители в полза на по-голям „пазар” и „прозрачност”.

Библиография

1.Федерален закон "За общите принципи на организацията на местното самоуправление в Руската федерация".

2.Федерален закон „За основите общинска службав руската федерация"

.Федерален закон „За финансови основиместно самоуправление в Руската федерация”.

.Авалбах Е., Бабун Р., Зиков С. Икономически проблеми на общината унитарни предприятия/ Общинска икономика. - № 3. 2006 г.

5.Бабичев И.Д. Провеждаме теста за сила /Руската федерация днес. -#23. - 2007 г.

6.Берг О. Някои тънкости на местното самоуправление / Общинско право. - № 3. - 2005г.

.Василиев V.I. Държавно (общинско) управление. - М.: Аспект Прес, 2005.

.Зинченко С.А., Бондр Н.С. Собственост – свобода – право. - М.: Дело, 2004.