Едностранно увеличение на наема. До наемодателя: Промяна на наема и прекратяване на лизинговия договор

Галина Ткаченко, ръководител на правния отдел

Наемателите, когато подписват договор за наем, не винаги обръщат необходимото внимание на фразата, че „наемодателят може, в едностранноувеличаване на наема поради поскъпване на долара или промени пазарна стойностлизинг." Но те не вземат предвид, че в резултат на това цената на наема може в крайна сметка да се увеличи точно два пъти или дори повече. Какво може да направи наемателят, ако вече е подписан договор за наем и е получено известие за увеличение на наема от наемодателя, ще бъде обсъдено в тази статия.

Какво трябва да знае наемателят?

1. В параграф 11 Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд Руска федерацияот 11.01.2002 г. No 66 „Преглед на практиката за решаване на спорове, свързани с наем” е разяснено, че „при кандидатстванеал.3 на чл.614 Граждански кодексСъдилищата на Руската федерация трябва да изхождат от факта, че през годината условията на договора трябва да останат непроменени, като предвиждат фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за неговото изчисляване.

Ако договорът включва условие, предвиждащо възможност за промяна на размера на наема по-често от веднъж годишно, такова условие може да се счита за нищожно, позовавайки се наал.3 на чл.614 Граждански кодекс на Руската федерация. Например ще цитирамОпределение Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 21 февруари 2011 г. № VAS-9525/10 по дело № A75-10558/2009:

"...Според ал.3 на чл.614 от Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация), размерът на наема, освен ако не е предвидено друго в договора, може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, определени от договор, но не повече от веднъж годишно. Законът може да предвиди и други минимални сроковеревизия на наема за определени видовелизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имоти.

Освен това, в съответствие спараграф 11 Информационно писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 „Преглед на съдебната практика при решаване на спорове, свързани с наем“ал.3 на чл.614 Гражданският кодекс на Руската федерация съдържа императивна нормаотносно честотата на промените в размера на наема, във връзка с което страните не могат да променят или да установят в договора условие, различно от предвиденото в тозинормата . Следователно условието на договора, което предвижда възможност за тримесечни промени в размера на наема, е нищожно порадичлен 168 Гражданския кодекс на Руската федерация като неспазващ закона...“.

По-късно обаче Пленумът на Върховния арбитражен съд на Руската федерация в Резолюция № 73 от 17 ноември 2011 г. „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация върху договор за наем“ посочи встр. 21:

"... Посредством ал.3 на чл.614 Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в споразумението, размерът на наема може да бъде променен по споразумение на страните в рамките на сроковете, предвидени в споразумението, но не повече от веднъж годишно (в този случай, закон може да определя и други минимални срокове за преразглеждане на размера на наема за определени видове лизинг, както и за отдаване под наем на определени видове имоти).

Тази норма е диспозитивно и признава промяна по споразумение на страните на условията на договора за лизинг върху размера на наема повече от веднъж годишно, включително в случаите, когато няма индикация за възможността за такава промяна в самия договор за наем.

Въпреки това, ако в съответствие със закон или договор наемодателима право да едностранно смени наема ( Граждански кодекс на Руската федерация), тогава по смисълаал.3 на чл.614 Гражданския кодекс на Руската федерация, такава промяна може да бъде извършена от него не повече от веднъж годишно...».

Така наемодателят получава правото едностранно да променя размера на наема, но веднъж годишно. ще спра наУкази и Арбитражния съд на Московския окръг от 20 януари 2015 г. № F05-15294 / 2014 г. по дело № A40-54476 / 14:

„...Съгласно клауза 6.1 от договора, като се вземат предвид разпоредбите на договора за наем, сключен между страните на 28 декември 1993 г. № 2720/17 г., наемните ставки за помещенията не подлежат на промяна до 31 декември. , 2011 г., с изключение на случаите, предвидени в клаузи 6.5, 6.6 от това споразумение.

Наемодателят има право да променя наемните ставки, посочени в това споразумение, в случай на централизирана промяна в цените и тарифите за комунални услуги, основните ставки на наема за земя, данъците върху собствеността, данъците върху оборота, пропорционално на размера на тяхното увеличение, но не повече от веднъж годишно (клауза 6.5 от споразумението).

Съдилищата установяват, че ищецът многократно е съобщавал на ответника за поредното увеличение на наемната ставка, с подробно изчисление и допълнително споразумение, с което последният не се е съгласил, във връзка с което ищецът е предявил този иск за изменение на условията на договор No 20/155 от 23.07.2008 г. по отношение на наемните цени.

Съдът, като разгледа и прецени наличните по делото доказателства, включително условията на договор № 20/155 от 23.07.2008 г., стигна до извода, че не са налице основания за декларирана от ищеца промяна на наемните цени в гр.д. в съответствие счлен 614 Граждански кодекс на Руската федерация, предвид факта, че от 01.01.2014 г. наемната ставка е увеличенаот 3 872,04 RUB до 4015 рубли. за 1 кв. м годишно за офис площи и от 3 002,59 рубли. до 3 113,94 RUB за 1 кв. м годишно за складова площ.

Противоречия в изводите на съда на посочената правна позиция, както и неправилно тълкуване на нормите от съда имуществено правов настоящия случай съдебният състав не намира...“.

2. Отделно искам да отбележа договорите за наем, сключени за срок до една година. В съдебната практика е изградена позиция, според която наемът по договор, сключен за срок по-малък от една година (равна на една година), не подлежи на промяна. Например,Определение Върховният арбитражен съд на Руската федерация от 27 август 2009 г. № VAS-10734/09 по дело № A12-15393/08-C28:

„... Удовлетворявайки иска, съдилищата обосновано изхождат от разпоредбатачлен 614 Гражданския кодекс на Руската федерация, че наемателят е длъжен да плаща своевременно такса за ползване на имущество (наем).

В съответствие съсал.3 на чл.614 Гражданския кодекс на Руската федерация, освен ако не е предвидено друго в договора, размерът на наема може да бъде променян по споразумение на страните в сроковете, определени в договора, но не повече от веднъж годишно.

Тъй като договорът за наем е сключен за период по-малко от една година, размерът на наема не може да бъде променян.

Въз основа на условията на договора, апелативен съдправилно промени решението на първоинстанционния съд и възстановява размера на дълга въз основа на размера на наема, уговорен от страните към момента на сключване на договора...”.

Ще дам и за примерУказ Федералната антимонополна служба на Уралския окръг от 21 юли 2010 г. № F09-5670 / 10-C6 по дело № A71-14477 / 2009 г.:

„... Фирма Glavryba (наемател) и фирма Aikai (поднаемател) подписаха договор за пренаем недвижим имотот 01.04.2009 г. № 310/2009 г., съгласно която първи етаж от нежилищно помещение с площ 381,9 кв. м, разположен на адрес: Удмуртска република, Воткинск, ул. Орджоникидзе, 4б, за период от 01.04.2009 г. до 31.12.2009 г. включително за организиране на търговска дейност.

В писмо от 08.06.2009 г. № 162 компанията Glavryba информира компанията Aikai за увеличението на наема от 01.05.2009 г. на 161 565 рубли. 60 коп.

Тъй като дългът и неустойките не са изплатени от компанията Aikai в пълен размер, дружеството Glavryba подаде молба арбитражен съдс иск по делото.

След преглед и оценка в съвкупността по предписания начинИзкуство. 71 Арбитраж процесуален кодексРуската федерация, наличните доказателства по делото, съдилищата стигнаха до обосновано заключение, че съществуването и основанията за възникване на дълга на ответника към ищеца са потвърдени. Същевременно съдилищата посочиха, че промяната на размера на наема по спорния договор след два месеца от датата на сключването му е в противоречие сал.3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, въз основа на което, като се вземат предвид плащанията, извършени от компанията Aikai, дългът на компанията Aikai беше преизчислен ...“.

1. Дори да бъде подписано споразумение между страните по договора за наем за увеличаване на наема по договор, сключен за срок до една година, или за промяна на наема за втори път в една година, такова споразумение може да бъде признато като нищожен. Например,Указ Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 19 ноември 2009 г. по дело № A11-2018/2009:

"... В съответствие съсчлен 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, наемателят е длъжен да извършва навременни плащания за ползване на имущество (наем). Редът, условията и сроковете за заплащане на наема се определят с договора за наем (част 1 посочената статия).

Ако в договора не е предвидено друго, размерът на наема може да се променя по споразумение на страните в срока, предвиден в договора, но не повече от веднъж годишно(част 3 от същата статия) .

Поради факта, че гражданското законодателство позволява наемът да се променя не повече от веднъж годишно, съдът основателно призна за нищожен (противоречи на действащото законодателство) протокол № 7 от договор за наем по споразумение №, таксата се увеличава за второто време в една година. Следователно не е имало увеличение на наема от 15 ноември 2008 г. и OAO Saratovstroysteklo нямаше право да иска едностранно прекратяване на договора за наем. Следователно договорът за наем, изменен с допълнителното споразумение към него от 12.10.2008 г. № 5, продължава да важи до 31.12.2009 г.

Основания за отмяна на обжалваните съдебни актове на осн касационна жалбаняма доказателства...”

2. Наемателят може да се позовава на факта, че едностранното увеличение на наема от наемодателя е злоупотреба с правото.

Това твърдение се потвърждаваУказ м от Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 (изменен от 25 януари 2013 г.) „За някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно договор за наем“, параграф 22:

“... Ако в отсъствие държавно регулиранедоговорът за лизинг предвижда правото на наемодателя едностранно да промени неговия размер, то в случаите, когато се докаже, че в резултат на такава едностранна промяна, той се е увеличил непропорционално на промяната в средните пазарни ставки, платени за лизинга на сходни имоти в дадения район за съответния период, и значително ги надвишават което свидетелства за злоупотреба от наемодателя с правото си, съдът, въз основа на параграф 2 от член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отказва да събира наем в частта, надвишаваща посочените средни пазарни ставки ... ".

V качество добър пример- Решение на Арбитражния съд на Източносибирския окръг от 20 август 2014 г. по дело № A10-1405 / 2013 г.:

„... Както следва от материалите по делото, едностранно увеличениеищецът е обосновал наема с данните от доклада на АРТОКС ООД „За оценка на пазарната стойност на обекта на оценка” от 20.08.2010 г. № 143/42-10/2.

Разглеждайки спора и оценявайки посочения доклад в съответствие с правилата на член 71 от Арбитражния процесуален кодекс на Руската федерация, съдът установи използването на невярна информация за характеристиките на наетите помещения и нарушението от страна на оценителя на изискванията на Закона за оценъчни дейностии федерални стандартиоценка, поради което не е взела предвид определената в нея пазарна стойност на обекта на оценка - годишната наемна цена за 1 кв. м складово пространство, равно на 1884 рубли без ДДС.

Въз основа на доклад № 617 за оценка на пазарната стойност на наемната стойност на недвижими имоти, извършена от оценителя LLC „Фонд за имущество на Република Бурятия” Слугинова О.Л. по определение на Арбитражния съд на Република Бурятия. Бурятия, първоинстанционният съд установи действителната пазарна стойност на правото на ползване на спорното помещение на наемна основа.

Резултатите от тази оценка не бяха оспорени от лицата, участващи в случая, несъответствията на този доклад с изискванията действащото законодателствоне е намерен.

В съответствие с клауза 22 от Резолюция № 73 на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г., ако при липса на държавно регулиране на наема, договорът за лизинг предвижда правото на лизингодателя да едностранно променя размера си, то в случаите, когато се докаже, че в резултат на такава едностранна промяна, той се е увеличил непропорционално на промяната в средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период, и значително ги е надвишил, което показва, че наемодателят е злоупотребил с правото си, съдът, на основание параграф 2 на член 10 от Гражданския кодекс на Руската федерация, отказва да събере наемните такси, надвишаващи посочените средни пазарни цени.

Въз основа на изложеното, като установи, че в резултат на едностранно изменение на годишния наем от страна на ищеца, наемът се е увеличил непропорционално на изменението на средните пазарни цени, платени за наем на подобен имот в дадения район за съответния период. , и значително ги надвиши, арбитражният съд правилно е разрешил спора, като е възстановил дълга в размер на определена пазарна стойност на наема на спорния имот и е отказал да удовлетвори иска...”.

3. Ако предстои да подпишете договор за наем и вашият наемодател настоява за правото си на едностранна промянанаем, след което се опитайте да уговорите в договора границите за промяна на цената на таксата или процедурата за изчисляване на наема, когато се увеличи. Например, така: "Размерът на наема може да бъде увеличен от Наемодателя едностранно, но не повече от __% от размера на наема, посочен в клауза ___ от този договор."

В противен случай наемодателят има право да увеличи наема с всякаква сума.

FAS резолюция Северозападен окръгот 28.01.2010 г. по дело No А05-7679/2009 г.:

„... От параграф 3.1 от споразумението следва, че размерът на наема може да бъде увеличен от наемодателя едностранно в случай на увеличение на тарифите за ползване поземлен имотвърху която се намира сградата пропорционално на площта на наетите помещения, както и увеличение на тарифите за комунални услуги и други разходи, включително за водоснабдяване, канализация, топлоснабдяване и електричество.

Съдилищата установяват и ответникът не оспорва, че тарифите за водоснабдяване и канализация, за топлинна енергия, електрическа енергия са били увеличени спрямо 2008 г., във връзка с което съответно са се увеличили и разходите на наемодателя за заплащане на комунални услуги и поддръжка.

Доводът на ответника, че увеличението на наема не отговаря на условията на споразумението, тъй като е извършено в произволен размер, а не пропорционално на увеличените разходи, е правилно отхвърлен от съдилищата с мотива, че предвид предвиденото в в. параграф 3.1 от споразумението възможността за едностранно увеличение на размера на наема, страните не са определили подобно увеличение пропорционално на разходите на ищеца, направени при плащане комунални услуги, както и не е предвидил реда и не е установил изчислението, прилагано при едностранно увеличение на наема.

След като установиха цената на споразумението в конкретна парична сума в параграф 3.1 от споразумението, страните също така предвидиха правото на наемателя едностранно да увеличи размера на наема в случай на увеличение на тарифите за ползване на земя парцел, тарифи за комунални услуги и други разходи.

По този начин промяната в наема в резултат на неговата корекция, като се вземе предвид увеличението на съществуващите тарифи, не противоречи на горното правна нормаи условията на договора...

Обобщете по-горе° С казах:

1. След получаване на уведомление от наемодателя за увеличението на наема, цялата комуникация с него трябва да се осъществи в писанесъс знаци за получаване на документи (писма, уведомления, споразумения) упълномощено лицес датата на доставка или с препоръчана поща с обратна разписка и описание на приложенията. Това може да е необходимо като документално доказателство за думите ви в съда.

2. Вижте колко дълго е сключен договорът ви за лизинг: ако за период по-малък или равен на година, тогава условията на договора за лизинг трябва да останат непроменени през годината. Въз основа на информацията в тази статия, изпратете на наемодателя си мотивиран отговор на вашето известие за увеличение на наема.

3. Определете дали вашата ситуация е една от описаните в статията.

3.1. Ако сте подписали споразумение, което противоречи на сегашното гражданско правослед това отидете в съда, за да го обявите за нищожен.

3.2. Ако видите, че наемът се е увеличил явно непропорционално на пазарните цени, свържете се с оценител, за да определи истинската пазарна стойност на правото на ползване на имота при условия за наем.

След това информирайте писмено наемодателя за позицията си и прикачете копие от доклада на оценителя.

Ако наемодателят не отговаря на вашите нужди, можете да поискате от съда уведомлението за увеличението на наема да бъде обявено за невалидно и неприложимо. Например, Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 22 октомври 2013 г. по дело № A05-8698/2012.

Вашите колеги са изправени пред увеличение на наема.Те обаче успяха да докажат противоправността на действията на наемодателите и да задържат парите си. Техните аргументи ще ви помогнат да защитите бизнеса си.

1. Разберете какво влияе върху размера на наема

Размерът на наема може да се променя не повече от веднъж годишно (клауза 3, член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Следователно, първото нещо, което трябва да направите, е да разберете дали е имало промени в размера на наемните плащания за 12 месеца. След това накарайте адвокатите да разгледат договора за наем. Той може да предвиди, че наемодателят има право едностранно да промени условията на договора при настъпване, например, на такива събития:

увеличаване на ставката на данъка върху земята;
промяна в установената от общинските органи методика за изчисляване на наема;
промяна в вида на дейността на компанията на територията на наетите помещения или земя (например помещенията се използват не като склад, а като производствен цех);
увеличение на кадастралната стойност на недвижимите имоти или нивото на пазарните цени.

След това е необходимо да се сравнят условията, записани в документа, и основанията, на които наемодателят повишава цената.

Пример (наемател спечели)

Администрацията на град Нижневартовск сключи споразумение с фирма „Строител-88“. Последният беше задължен да плаща около 24 хиляди рубли на тримесечна база. за отдаване под наем на земя и разположени върху нея складове. Въпреки това, персоналът на отдела общинска собствености земни ресурсипри оглед на територията е установено, че организацията ползва имота за складов магазин, изложбена зала и офис. Според тях този факт променя характеристиките на земята, нейните кадастрална стойност, и увеличава размера на таксата. Наемодателят преизчисли сумата, като вземе предвид новите обстоятелства, и поиска да плати около 345 хиляди рубли. (включително неустойки за забавено плащане). Компанията не се съгласи с това и се обърна към съда. Основният аргумент в негова полза е фактът, че наемодателят е имал право да вдига наема едностранно само в случай на увеличение на ставката на данъка върху земята (няма други основания в договора). Тъй като ставката не се е променила, искът на лизингодателя е незаконосъобразен (постановление на Федералната антимонополна служба на Западносибирския окръг от 2 август 2013 г. по дело № A75-8877 / 2012 г.). Подобен аргумент помогна на Клиника Иркутск да избегне годишно увеличение на наема с повече от 1 милион рубли. (поради промени в пазарните цени). Тук помогна следният факт: в договора нямаше клауза, че наемодателят може да промени едностранно размера на наема с увеличаване на пазарните цени (постановление на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 15 ноември 2011 г. в случай № A19-15038 / 09-7-4).

Преди да подпишете договора, помолете икономистите да изчислят дали лизингът ще бъде печеливш след една година, ако размерът му зависи например от данъчната ставка или от инфлацията. Освен това се опитайте да договорите с наемодателя ясни и недвусмислени условия, които ще ви позволят да промените условията на сделката едностранно.

2. Изпратете на наемодателя писмен отказ

Ако не сте предвидили в договора възможност за едностранно преразглеждане на наема или сте посочили забрана за това, тогава наемодателят ще може да увеличи наема само с ваше съгласие. Ако не желаете да променяте условията на транзакцията, напишете отказ и не подписвайте допълнително споразумение. В този случай, дори ако наемодателят отиде в съда, за да възстанови просрочените задължения, законът ще бъде на ваша страна.

Пример (наемател спечели)

Предприятието Borkhleb (лизингодател) даде под наем седем помещения на Torgsin (наемател) за магазин. Месечен наем - 160 хиляди рубли. След това наемодателят независима експертиза, което показа, че средната цена на наема на пазара е по-висока. На тази основа той изпрати търговско дружестводопълнително споразумение за увеличаване на таксата до 320 хиляди на месец. Наемателят отказал да подпише документа. Тогава предприятието "Борхлеб" се обърна към съда с искане да възстанови от наемателя сума от повече от 1,5 милиона рубли. - просрочени наеми и лихви за ползване на чужди пари. Съдът взе страната на фирма Торгсин. Първият аргумент е, че в договора е предвидено, че е възможно промяна на размера на наема само по споразумение на страните, при условие, че пазарните цени се повишават. Второ, наемодателят не е представил доказателства за реално увеличение на цените. На трето място, компанията не подписа допълнително споразумение, което демонстрира несъгласието си с новите условия (постановление на Федералната антимонополна служба на Волжско-Вятския окръг от 10 април 2014 г. по дело № A43-15549/2013).

Ако производството отиде в съда, използвайте друг аргумент - принуждаването на наемателя да сключи споразумение е незаконно, тъй като това противоречи на принципа на неговата свобода в съответствие с член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

3. Докладвайте, че промяната на лизинговия договор през първата година е незаконна

В информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 11 януари 2002 г. № 66 (казва се, че през годината условията на договора за наем трябва да останат непроменени. Това означава, че наемодателят няма право да увеличава наемапрез първата година на сътрудничество с вашата компания. Това правило важи и за онези организации, които наемат помещения за период от една година или по-малко. Същата позиция се поддържа и от съдилищата.

Пример (наемател спечели)

Компанията Kedr (лизингодател) и Credit Europe Bank (наемател) сключиха договор за пренаем на нежилище с условието наемодателят да има право едностранно да преглежда размера на плащанията веднъж годишно. В същото време той се задължава да информира наемателя за промените 30 дни преди началото на тяхното действие. Шест месеца по-късно банката получи писмено известие за увеличение на месечната такса от 181 хиляди рубли. до 273 хиляди рубли. Но банката плати сумата, посочена в договора. Тогава наемодателят се обърна към съда с искане за възстановяване на дълга, но го направи напразно. Съдиите смятат, че внезапната промяна в условията на сделката нарушава параграф 11 от информационното писмо на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 66, както и параграф 3 на член 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който забранява увеличаването на наема повече от веднъж годишно (определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 08.06.2009 г. № -7687/2008-11).

Използвай това съдебна практикакато допълнителни аргументи в съда или го посочи на наемодателя. Може да не иска да отнесе делото в съда.

От една страна, Гражданския кодекс определя правило: размерът на наема не може да се променя повече от веднъж годишно, но от друга страна, той не се прилага за наем, който зависи от обменния курс или е обвързан със специфични коефициенти, т.к. например инфлация или увеличение на цените. Но дори и в този случай е възможно оспорват увеличение на наема, основното е да се докаже, че основанията на наемодателя са преувеличени или незначителни и не могат да променят условията на сделката.

Пример (наемател спечели)

Газпром нефт е нает от InvestKinoProekt нежилищни помещенияс условието, че наемната цена може да бъде преразгледана по споразумение на страните в случай на официална промяна в процента на инфлация. Наемни плащаниясе състои от две части: фиксирана ($156,38 годишно на кв. м) и променлива (в размер на действителните разходи за електроенергия). Година по-късно наемодателят предложи да повиши основната ставка с 15% поради нарастващите потребителски цени. Наемателят отказа, след което компанията "ИнвестКиноПроект" се обърна към съда, който загуби. Основните аргументи в полза на ответната страна са тези аргументи. В договора нямаше клауза, че промяната наемна ставкасвързани с нарастващите потребителски цени. Освен това няма клауза, която да гласи, че ако страните не постигнат взаимно съгласие, тогава ще бъде възможно да се направят съответните промени в договора чрез съда (Резолюция на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13.04.2010 г. No 1074/10 по дело No А40-90259 / 08-28-767).

Уведомете наемодателя си, че клаузата за предоговаряне сама по себе си не гарантира, че това действително ще се случи.

LLC "Kran" (Наемодател) и LLC "Magazin" (Наемател) сключиха договор за наем на недвижим имот. Клауза 5.2.2. от договора е предвидено: „Размерът на наема подлежи на промяна едностранно след уведомяване на Наемателя от Лизингодателя, но не повече от веднъж годишно, по HIPC коефициента – съставният индекс на потребителските цени за всички стоки и услуги за Пермска област, определено от данните Териториален орган Федерална службадържавна статистика за Пермския регион (Permstat). Първата промяна в размера на наема при обстоятелствата, посочени в този параграф, се извършва не по-рано от 12 календарни месеца от датата на подписване на акта за приемане и прехвърляне на помещението (Приложение № 2), след което по същия начин . Промяна в размера на наема поради обстоятелствата, посочени в тази клауза, се извършва в рамките на 60 (шестдесет) календарни дниот датата на искане на Страната по споразумението с предложение за промяна на наема по този договор на другата страна с представяне от иницииращата страна на посочените в този параграф оправдателни документи, лично или по пощата. 01/ 17/2018 г. Наемателят обаче не е съгласен с увеличението на размера на наема, позовавайки се на рентабилността на магазина.

Въпрос 1. Необходимо ли е при такива обстоятелства да се сключи допълнително споразумение към договора за наем за увеличаване на наема? Или е достатъчно предизвестие и от 17.01.2018 г. да се начисли на наемателя такса от 5% повече?

Въпрос 2. Съответно, ако наемателят откаже да подпише допълнителното споразумение и да заплати наема с 5% повече, има ли Наемодателят основание за събиране на дълга по съдебен ред?

Отговор

1. Не, не е необходимо да се сключва допълнително споразумение, достатъчно е уведомление с придружаващите документи, посочени в споразумението.

Обосновката за тази позиция е дадена по-долу в материалите на "Системен адвокат" .

Как може да се определи размера на наема?

Механизмът за промяна на условията на договора за лизинг директно зависи от това кой метод за определяне на размера на наема е установен в договора.

1. Размерът на наема се определя във фиксирана сума.

V този случайточния сума пари, които наемателят прехвърля на наемодателя в сроковете, определени с договора.

Пример за клауза на договор за лизинг в твърда форма

„Наемателят ежемесечно, не по-късно от 5-ия ден на текущия (платен) месец, превежда наем в размер на 100 000 рубли по разплащателната сметка на наемодателя. (сто хиляди рубли), включително ДДС.

2. Размерът на наема се определя по реда (механизма) за изчисляването му, фиксиран в договора.

В този случай наемът се определя по различни формули, коефициенти, тарифни ставки или други данни, които са механизъм за определяне на размера на наема.

Пример за механизъм за определяне на размера на наема в договор

„Наемателят ежемесечно, не по-късно от 5-ия ден на текущия (платен) месец, превежда по сметката за сетълмент на наемодателя наема, определен в размер на $100 (сто щатски долара) за 1 квадратен метъргодишно в рубли по обменния курс на Централната банка на Руската федерация към датата на плащане, включително ДДС.

Ограничения при промени в наема

Характеристики на промяна на размера на наема във връзка с всеки метод за определяне на размера на наема. Независимо от процедурата за определяне на размера на наема обаче, трябва да се има предвид следното. По споразумение на страните по договора тази сума може да се промени по всяко време. Но едностранно, по искане на наемодателя, размерът на наема във всеки случай може да се променя не повече от веднъж годишно. Такава правна позициясъдържащо се в решението на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по договор за наем“ (как. изменен). *

Обосновка

Преди това размерът на наема във всеки случай можеше да се променя не повече от веднъж годишно. С други думи, имаше задължително правило, че условията на договора, предвиждащи фиксиран размер на наема или процедурата (механизма) за изчисляването му, трябваше да останат непроменени през годината („Преглед на практиката за разрешаване на спорове свързани с наем”; по-долу - информационна поща № 66).

Освен това в отделни случаинаемът е заложен в договора по комбиниран начин. Това означава, че една част от наема се определя във фиксиран размер, а другата част се определя чрез определяне на реда за изчисляването му. В този случай трябва да се има предвид, че промяната на всяка част от наема се подчинява на общите правила за увеличаването му, а промяната в едната или двете части (фиксирана сума и (или) процедурата за определяне на наем) не може да се извършва повече от веднъж годишно, освен по съгласие на страните по договора. С други думи, такава клауза от договора за наем също може да се променя не повече от веднъж годишно; може да бъде променен като един от съставни частинаем или и двете. Наемодателят обаче едностранно няма да може първо да промени фиксирания размер на една част от наема, а след шест месеца да промени реда за определяне на другата част.

На практика забраната за едностранно увеличаване на размера на наема от наемодателя повече от веднъж годишно може да бъде заобиколена по следния начин. Наемодателят, който има право да увеличи наема едностранно, може да предложи на наемателя да издаде такова увеличение под формата на допълнително споразумение. Това се дължи на факта, че по споразумение на страните по споразумението размерът на наема може да се променя с всякаква честота, включително повече от веднъж годишно (такава правна позиция е изложена в Резолюцията на Пленума на Върховния парламент). Арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. № 73 „Относно някои въпроси от практическото прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация относно договор за наем“ (с измененията)). Следователно, ако наемателят се съгласи да подпише такова споразумение, тогава наемодателят впоследствие ще може да повиши наема отново, като упражни правото си на едностранно увеличение на наема. И в случай на спор, наемодателят може да се позовава на факта, че първият път, когато наемът е променен по споразумение на страните, тоест ограничението не се отнася за този случай.

Как може наемодателят да увеличи размера на наема, който е определен във фиксиран размер

Ако наемът е изразен във фиксиран размер, тогава има три начина за увеличаване на размера му по време на срока на договора.

1. Съгласете се с наемателя за увеличаване на наема и формализирайте това споразумение под формата на допълнително споразумение.

от основно правилоразмерът на наема, изразен като фиксирана сума, трябва да остане непроменен през целия срок на наема. Освен ако не е посочено друго в закона или договора, размерът на наема може да бъде променен само по споразумение на страните (). По този начин, като общо правило, ако наемателят не се съгласи да увеличи наема, наемодателят не може да увеличи наема.

Вярно е, че законът позволява възможността за едностранна промяна на договора за случаи на значителни промени в обстоятелствата, от които страните са излезли при сключването на договора (). Въпреки това, наемодателят има малък шанс да се възползва от тази възможност. Все още трябва да се докаже съществеността на обстоятелствата, което често се оказва трудна задача. Освен това, като правило, обстоятелствата могат да се променят значително само по отношение на наемателя. По отношение на наемодателя е много по-трудно да се докаже съществеността на промяната на обстоятелствата в съда.

Основното, което наемодателят очаква при сключването на договора, е получаването на наема. Въз основа на това наемодателите в период на икономическа нестабилност често започват да се обръщат към съдилищата с искания за прекратяване на договорите за наем. Като значими обстоятелства те посочиха инфлационните процеси, протичащи в страната по това време. Съдилищата обаче отказаха на наемодателите да удовлетворят подобни искове, като посочиха, че значително увеличение на инфлацията не е обстоятелство, с което законът свързва възникването на правото на наемодателя да промени или прекрати договора за наем в съдебен ред( , наричано по-долу Указ No 1074/10).

В същото време, дори ако наемателят се съгласи с увеличение на наема, тогава за такова увеличение ще се използва едно от неговото писмено съгласие и (или) действия, потвърждаващи такова съгласие (например, извършване на Парипо-голям) няма да е достатъчно. За да направите това, страните ще трябва да подпишат документ (споразумение) за промяна на наема. Факт е, че договорът за наем на недвижим имот се сключва чрез съставяне на единен документ, подписан от страните (), а споразумението за промяна на условията на споразумението трябва да бъде съставено в същата форма като самото споразумение ().

Въпреки това, ако споразумението не предвижда възможност на наемодателя да увеличи наема едностранно и наемателят не желае да подпише допълнително споразумение към споразумението за промяна на наема, тогава наемодателят няма да може да увеличи сумата наем за ползване на наетия имот.

Следователно единственият надежден начин наемодателят да увеличи едностранно размера на наема би бил изрично да посочи тази възможност в договора.

2. Да предвиди в договора, че от такава и такава дата (или при такива и такива условия) наемодателят може да увеличи размера на наема едностранно, тоест без съгласието на наемателя.*

Пример за договорна клауза за възможността за едностранно увеличение на наема

„Наемодателят има право едностранно да променя размера на наема не повече от веднъж годишно, без да се обръща към съда, като уведоми писмено наемателя не по-късно от 30 (тридесет) календарни дни предварително.”

В същото време наемодателят трябва да вземе предвид, че наемателят може да не се съгласи с включването на такава клауза в договора за наем, тъй като очевидно не е в интерес на наемателя. В такива случаи можете да препоръчате на наемодателя да предложи на своя контрагент по-мек вариант на условията за увеличаване на цената на наема. Например, клауза от споразумението относно възможността за едностранно увеличаване на наема от наемодателя може да бъде допълнена с условието, че размерът на наема може да бъде променен в съответствие с индекса на инфлация или с не повече от определена сума като процент: „... но не повече от 5 %“. В този случай шансовете за сключване на споразумение с контрагента ще бъдат значително по-високи, тъй като отношенията между страните ще станат по-сигурни.

3. Предварително предписвайте в договора, че от такава и такава дата наемът се увеличава с толкова без предизвестие от наемодателя до наемателя.

Пример за клауза на споразумение за "автоматично" увеличение на наема без предизвестие от наемодателя до наемателя

„През първата година след сключването на това споразумение наемът е определен на 50 000 рубли. След края на първата Календарна годиназа срока на споразумението, размерът на наема се увеличава до 70 000 рубли.

Внимание!Условието за правото на наемодателя да увеличи едностранно наема трябва да бъде формулирано възможно най-ясно и подробно.

Да предположим, че страните са посочили в договора, че размерът на наема може да бъде преразгледан от страните в бъдеще. Например: "Размерът на наема може да бъде преразгледан въз основа на официалния процент на инфлация, но не повече от веднъж годишно." Това ще означава, че страните трябва предварително да се договорят за такава ревизия и да я формализират с допълнително споразумение. Само по себе си включването в договора за наем на условие, което установява, че наемът може да се променя по споразумение на страните не повече от веднъж годишно поради определени обстоятелства (нарастване на инфлацията и др.), не означава, че страните към споразумението са се задължили да сключат споразумение в бъдеще за изменение на договора в тази част ().

Казус: съдът отхвърли иска на наемодателя за събиране на вземания, като посочи, че процедурата за увеличаване на наема не е договорена

Наемодателят заведе дело пред съда, за да възстанови просрочените задължения за наем от наемателя. От обстоятелствата по случая е сключен договор за наем между наемодателя и наемателя, в съответствие с клауза 3.1 от който размерът на наема се определя във фиксиран размер въз основа на доклада на оценителя. Съгласно параграф 3.4 от договора за наем размерът на плащането за ползване на имота може да се преразглежда от наемодателя по безспорен и едностранен начин, но не повече от веднъж годишно. По силата на клауза 5.1 от договора промените в условията на договора бяха разрешени по споразумение на страните, а направените допълнения и промени трябваше да бъдат разгледани от контрагентите в рамките на един месец и формализирани в допълнителни споразумения.

Наемодателят уведомява наемателя с писмо за увеличението на наема, като към него прилага нов доклад на оценител, но наемателят продължава да плаща наем в същия размер, като не е съгласен с увеличението на наема и счита самото увеличение за незаконосъобразно.

Както посочи съдът, от договора за наем следва, че контрагентите, след като са се договорили за възможността за едностранно изменение на размера на наема, не са предвидили процедурата за регистриране на такива промени. Страните по споразумението наст фиксиран размернаем, определен въз основа на конкретен оценител, а представянето на различен оценител не е посочено като основание за едностранно изменение на размера на наема. По този начин, като изпрати на ответника известие за промяна в размера на плащанията по споразумението, наемодателят самостоятелно промени процедурата за изчисляване на наема.

Въз основа на тълкуването на параграфи 5.1 и 3.4 от споразумението съдът заключи, че действителната воля на страните по споразумението е насочена към необходимостта от сключване на допълнително споразумение за промяна на размера на наема. След като установи, че споразумението за промяна на размера на наема в законоустановенразпореждането между страните не е постигнато, а ответникът възразява срещу промяната на такова, съдът счете иска на ищеца за неоснователен и му отказва удовлетворяване на иска му ().

В случая съдът не взе страната на наемодателя основно на следните основания:

в договора, като установи правото на наемодателя едностранно да променя размера на наема, страните не са предписали механизма за упражняване на това право;
в договора е посочено, че всички промени в договора са формализирани чрез допълнителни споразумения или, с други думи, промени са възможни само по споразумение на страните.

Следователно, за да може наемодателят да си осигури правото на едностранно увеличаване на наема, в договора трябва да бъде посочено следното.

1. В какви случаи е възможна такава промяна в наема (например една година след подписването на акта за приемане и прехвърляне при годишна инфлация от 7% или повече).

2. Процедурата за упражняване на правото на наемодателя за увеличаване на наема (например наемодателят изпраща съобщение до наемателя, което съдържа информация за увеличението на наема и в какъв размер).

3. Процедурата за уведомяване на наемателя за това (например с препоръчана поща с обратна разписка или лично на служителя на наемателя срещу подпис в офиса на наемателя).

4. От кой момент състоянието на наема ще се счита за променено (например след месец след получаване на предизвестието от наемателя)*”.

професионален референтна системаза юристи, в който ще намерите отговора на всеки, дори и най-трудния въпрос.

Наемните отношения, които са най-разпространени от древни времена, изискват внимание и точност при сключване на договор. трудности, спорни ситуациинай-често възникват, защото процедурата за увеличаване на наема не е внимателно уточнена. Правото на промяна на наема принадлежи на наемодателя съгласно клауза. При което предпоставкаса:

споразумение на страните (най-често се отнася до момента на изменение на договора),
условия за пренареждане ( едностранно решениенаемодателят за промяна на размера на наема може да изисква писмено предизвестие),
срокове не повече от веднъж годишно, освен ако няма други условия.

Пред лицето на необходимостта от увеличаване на наема, например, рязък скок на инфлацията, наемодателят започва процес на промяна на договорните изисквания. Едностранният ред на тази промяна е напълно възможен. Липсата на клауза за задължителното уведомяване на наемателя води до недоразумения, които могат да бъдат разрешени в съответствие с параграф 1 на чл., който гласи, че формата на наема и споразуменията трябва да отговарят и да преминат през процедурата по регистрация с органите местно управление. Увеличението на наема включва следното:

писмено предизвестие до наемателя най-малко един месец преди падежа за промяна на лизинговия договор; изпратено като препоръчано или връчено лично под подпис;
изготвяне на допълнително споразумение, в което задължително се посочват клаузите на договора, които са станали невалидни, промените се правят подробно;
дори ако в договора няма клаузи, предвиждащи промяна на наема, в съответствие със закона, наемодателят може едностранно да го увеличи.

От страна на наемателя обосновката за увеличението на наема може да бъде фиксирана в самия договор. След като посочихме, че наемът може да бъде променен в случай на инфлация, не винаги е възможно да се увеличи. Прецизиране на формата: подлежи на промяна, гарантира промяна в без провал(Решение на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 13 април 2010 г. № 1074/10).

Основание за промяна на фиксирания размер на наема могат да бъдат само обективни обстоятелства. Причините за увеличението на наема включват: промяна в прогнозната стойност на наетия обект поради промени в законодателството, увеличение на пазарната стойност, определена от оценителя, промяна в индекса на инфлация.

В света на пазарните отношения, когато продавачът иска да продава по-скъпо, а купувачът иска да купува по-евтино, спорни въпросиможе да бъде избегната само чрез добре обоснован, правно и икономически точен договор. Сроковете на договора обикновено не надвишават 11 месеца.

Може би, правна консултацияопитен специалист по промени стандартен договорще спаси и двете страни от решаване на спорове в съда.

Водейки се от параграф 2 на чл. 424 и ал. 1, 3 от чл. 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, страните могат да фиксират в договора правото едностранно да променят размера на наема. В този случай основанието за промяната е приемането от страната, на която е предоставено такова право, на решение за промяна на условията на договора.

За да се споразумеят това условие, е необходимо да се посочи в договора страната, която притежава правото да променя едностранно условията на договора.

———————————

Примери за изявление за условие:

„Наемодателят има право едностранно да промени размера на наема“.

„Промени в условията на договора по отношение на установяване размера на наема могат да се извършват от наемодателя едностранно.“

„Всяка от страните има право едностранно да промени размера на наема, като уведоми другата страна по начина, предвиден в параграф ____ от този договор.“

———————————

При уговаряне на условие за правото на наемателя едностранно да промени размера на наема, страните трябва да вземат предвид следното. Условието за предоставяне на такова право на наемателя не отговаря на установените обичаи бизнес оборот. По правило само наемодателят, като лице, което се разпорежда с имота, има това право. Следователно условието за възможността за промяна на размера на плащането от наемателя трябва да бъде отразено възможно най-конкретно, подробно и недвусмислено. В противен случай при разглеждане на спор съдът може да реши, че е допусната техническа грешка в договора и наемателят няма право да променя едностранно размера на наема.

———————————

Пример за изявление за условие:

„Наемателят има право едностранно да промени размера на наема. Наемната ставка се определя въз основа на акта за оценка на пазарната стойност на наемния имот, изготвен от ________________________________ (посочва се пълното име на оценителя). Съобщение за промяна в размера на наема с копие от доклада за оценка се изпраща на наемодателя от наемателя с ценно писмо с описание на прикачения файл и съобщение за доставка или се предава чрез куриер срещу подпис при получаване. Новият размер на наема се определя от първото число на месеца, следващ месеца, през който наемодателят е получил съобщението за съответните изменения на договора.

———————————

В договора се определят и реда и времето за промяна на размера на наема по желание на една от страните.

Препоръчително е също така да се предвидят условия за промяна на размера на наема. Например, страните могат да определят, че наемодателят има право едностранно да увеличи размера на наема в случай на промяна на основните наемни ставки, икономическата ситуация в сферата на дейност на наемодателя и в други случаи.

Важно! В параграф 21 от Резолюция на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 ноември 2011 г. N 73 „Относно някои въпроси от практиката на прилагане на правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация по договор за наем“, съдът обясни, че нормата на ал.3 на чл. 614 от Гражданския кодекс на Руската федерация е диспозитивен и страните имат право да променят размера на наема по споразумение на страните повече от веднъж годишно.

Ако обаче на наемодателя е предоставено право да променя едностранно размера на наема по закон или по споразумение, той може да го използва не повече от веднъж годишно.

Ако не е договорено условието за едностранно изменение на размера на наема

Никоя от страните няма право едностранно да изменя договора (член 310 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този случай промяна в размера на наема е възможна само по споразумение на страните (клауза 1, член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация).