Kirichenko O.V., aplikante para sa isang siyentipikong degree, katulong ng departamento batas sibil at pamamaraang sibil Faculty of Law Ulyanovsk State Pedagogical University. SA. Ulyanov.
Ang Kabanata 35 ng Civil Code ay naglalaman ng mga artikulo na may kaugnayan sa mga pagbabago sa kontrata komersyal na pangangalap tirahan. Ang mga ito, sa partikular, ay maaaring magsama ng mga artikulo sa konklusyon ng mga taong permanenteng naninirahan sa nangungupahan ng mga kasunduan sa pagpapalagay ng magkasanib at ilang pananagutan sa may-ari (clause 4 ng artikulo 677 ng Civil Code), ang pamamaraan para sa paglipat ng mga mamamayan nang permanente naninirahan sa employer (artikulo 679 ng Civil Code) , pagpapalit ng employer ng isang mamamayang permanenteng naninirahan kasama niya (Artikulo 686 ng Civil Code). Kasabay nito, alinsunod sa talata 2 ng Art. 683 ng Civil Code, ang mga probisyon ng Art. 686 ng Civil Code sa pagpapalit ng employer ng isang mamamayang permanenteng naninirahan kasama niya, maliban kung, siyempre, ang kasunduang ito ay nagbibigay ng iba.
Kaya, ang kontrata ay binago din kapag ang nangungupahan ay pinalitan, na posible sa kahilingan ng nangungupahan mismo at ng iba pang mga mamamayan na permanenteng naninirahan sa kanya, na may pahintulot ng may-ari (talata 1 ng artikulo 686 ng Civil Code). Ang nangungupahan ay maaaring palitan ng isa sa mga nasa hustong gulang na mamamayan na permanenteng naninirahan sa tirahan. Kung sakaling mamatay ang nangungupahan o ang kanyang pag-alis sa tirahan, ang kontrata ay patuloy na gagana sa parehong mga tuntunin, at isa sa mga mamamayang permanenteng naninirahan sa dating nangungupahan ang magiging nangungupahan, sa pamamagitan ng karaniwang kasunduan sa pagitan nila. Kung walang pinagkasunduan, ang lahat ng mamamayang permanenteng naninirahan sa isang residential area ay magiging co-tenant (talata 2 ng artikulo 686 ng Civil Code). Hindi kailangan ang pahintulot ng may-ari.
Ang pagwawakas ng isang relasyon sa pabahay na nagmumula sa isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay maaaring maganap, kapwa bilang isang resulta ng pagwawakas ng kontrata, at para sa iba pang mga kadahilanan (pagkamatay ng isang solong nangungupahan, pagkasira ng mga lugar ng tirahan). Samakatuwid, ang konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng trabaho" ay mas malawak kaysa sa konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng trabaho"<1>.
<1>Ruzanova V.D. Pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa // Batas sa pabahay. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Kaya, isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, tulad ng iba pa kontratang sibil, ay maaaring wakasan sa pagkakaroon ng kalooban ng mga partido (mga partido) ng kontrata - pagwawakas ng kontrata at anuman ang kanilang kalooban (sa kaso ng pagkawala ng pabahay, pagkamatay ng isang solong mamamayan-nangungupahan, pagdeklara sa kanya na patay, pagkilala nawawala siya).
Ang mga pangkalahatang batayan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay itinakda sa Ch. 26 ng Civil Code "Pagwawakas ng mga obligasyon", isa-isa natin ang ilan sa mga ito: pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng wastong pagpapatupad nito (Artikulo 408 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagkakataon ng may utang at ang pinagkakautangan sa isang tao, halimbawa, ang nangungupahan bilang tagapagmana ay naging may-ari ng inuupahang tirahan (Artikulo 413 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng imposibilidad ng pagganap kung ito ay sanhi ng isang pangyayari kung saan ang alinman sa mga partido ay walang pananagutan, halimbawa, ang pagkasira ng isang tirahan, ang pagkawala nito dahil sa demolisyon ng isang bahay, atbp. (Artikulo 416 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagkamatay ng isang mamamayan (sa kasong ito isang solong nangungupahan lamang ang naninirahan sa bisa ng talata 2 ng Art. 686, Art. 675 ng Civil Code) (Artikulo 418 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagpuksa ng isang legal na entity (sa kasong ito, isang legal na entity - isang landlord) (Artikulo 419 ng Civil Code).
Ang Civil Code ay naglalaman ng mga espesyal na alituntunin sa mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa (Artikulo 687 ng Civil Code). Ang kakaiba ng artikulong ito ay pinapayagan nito ang subsidiary na aplikasyon ng batas sa pabahay (talata 3 ng artikulo 687 ng Civil Code). Kasabay nito, ayon sa Art. 688 ng Civil Code, ang kinahinatnan ng pagwawakas ng commercial lease agreement ay ang pagpapaalis sa lugar batay sa desisyon ng korte ng mismong nangungupahan at iba pang mga mamamayan na, sa oras na natapos ang kasunduan, ay nanirahan sa tinukoy na lugar. .
Una sa lahat, Art. Tinutukoy ng 687 ng Civil Code ang pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng nangungupahan na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, anumang oras, anuman ang pag-expire ng kontrata, na nangangailangan ng nakasulat na babala ng pagwawakas na ipinadala sa may-ari ng tatlong buwan nang maaga<2>. Sa inisyatiba ng nangungupahan, ang kontrata ay tinapos nang hindi pumunta sa korte, at ang listahan ng mga batayan kung saan ang nangungupahan ay maaaring humiling ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay hindi limitado ng batas. Sa kasong ito, ang pagnanais ng mambabatas na protektahan ang mga interes ng employer bilang ang mas mahinang bahagi ng kontrata na isinasaalang-alang ay malinaw na nakikita.
<2>Ang batas ay nangangailangan ng employer na pagsusulat abisuhan ang may-ari ng tatlong buwan bago ang pagtatapos ng kontrata, na isinasaalang-alang ang katotohanan na ang panahong ito ay magpapahintulot sa may-ari na magpasya sa karagdagang paggamit ng tirahan (halimbawa, upang makahanap ng mga bagong nangungupahan). Tingnan ang: Ruzanova V.D. Pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan // Housing Law. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa inisyatiba ng may-ari ay pinapayagan lamang sa utos ng hudisyal para sa komisyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan (mga mamamayang permanenteng naninirahan sa nangungupahan; mga sub-nangungupahan; mga pansamantalang residente), kung saan ang mga aksyon ay responsable siya, mga ilegal na aksyon, isang kumpletong listahan kung saan ay ibinigay sa mga talata 2 at 4 ng Art. 687 GK. Sa partikular, talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ay tumuturo sa dalawang naturang paglabag: 1) hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay sa isang pangmatagalang kontrata sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kasunduan sa pag-upa, at sa kaso ng isang panandaliang isa - higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire itinatag ng kasunduan termino ng pagbabayad; 2) pagkasira o pinsala sa tirahan (ng mismong nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan). Kasabay nito, bago pumunta sa korte, hindi obligado ang landlord na balaan ang nangungupahan tungkol sa pangangailangang alisin ang mga paglabag na ito.
Sa unang kaso, ang hindi pagbabayad ng nangungupahan sa pagbabayad ay isang paglabag, na nangangailangan ng pagwawakas ng kontrata, hindi alintana kung ang naturang paglabag ay ginawa sa loob ng anim na magkakasunod na buwan o para sa magkahiwalay na anim na buwan. Mga korte, kapag isinasaalang-alang ang mga kaso sa pagwawakas ng mga kontrata, parehong komersyal at panlipunang pangangalap lumikha ng mga kondisyon para sa pag-aaral ng mga dahilan para sa utang ng nangungupahan na magbayad para sa pabahay, sa paniniwalang nauugnay ang mga ito sa mga pangyayari na may legal na kahalagahan alinsunod sa talata 2 ng Art. 687 GK. Mga wastong dahilan para sa hindi pagbabayad ng mga bayarin sa pabahay at Mga pampublikong Utility kinikilala ng mga korte ang mahabang pagkaantala sa pagbabayad sahod, mga pensiyon; kawalan ng trabaho; mabigat kalagayang pinansyal dahil sa pagkakasakit; ang pagkakaroon ng mga taong may kapansanan, mga bata, atbp. sa pamilya. Dahil naitatag na ang employer ay may utang na higit sa anim na buwan para sa isang magandang dahilan, ang mga korte ay madalas na tumanggi na matugunan ang kahilingan para sa pagwawakas ng kontrata ng trabaho, habang ang natugunan ang mga kinakailangan para sa pagbabayad ng utang. Kasabay nito, hindi tinatalakay ng mga korte ang isyu ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa mga kaso kung saan ang mga nasasakdal-employer matagal na panahon hindi nakatira sa tirahan at hindi nagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan; nararapat na ipaalam sa oras at lugar ng sesyon ng hukuman sa huling kilalang lugar ng paninirahan, ngunit hindi lumilitaw sa sesyon ng hukuman, hindi nila ipinapaalam ang dahilan ng hindi pagharap sa korte, nakasulat na mga paliwanag at walang katibayan<3>.
<3>Tingnan ang: Grudtsyna L.Yu. Artikulo-sa-artikulo na komentaryo sa Housing Code ng Russian Federation / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Pagsusuri ng jurisprudence Judicial Collegium sa mga usaping sibil ng Korte Suprema ng Russian Federation noong Hulyo 21, 2000 "Sa pagwawakas ng kontrata para sa social rental ng mga tirahan na lugar na may kaugnayan sa hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan sa loob ng anim na buwan."
Ang pagsasanay na ito ng mga korte ay tila tama, dahil pinatutunayan ang bisa ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa pamamagitan ng bisa ng Art. 55, 56 Code of Civil Procedure ng Russian Federation ay nakasalalay sa nasasakdal-employer. Alinsunod sa talata 4 ng Art. 167 Code of Civil Procedure ng Russian Federation, ang korte ay may karapatang isaalang-alang ang kaso sa kawalan ng nasasakdal, na ipaalam sa oras at lugar ng sesyon ng korte, kung hindi niya ipinaalam sa korte ang tungkol sa magandang dahilan kabiguang humarap at hindi hiniling na isaalang-alang ang kaso sa kanyang pagkawala<4>.
<4>Sibil code ng pamamaraan RF na may petsang Nobyembre 14, 2002 N 138-FZ (CPC RF) (gaya ng binago. mga pederal na batas napetsahan noong Hulyo 21, 2005 N 93-FZ; na may petsang Disyembre 27, 2005 N 197-FZ).
Sa pangalawang kaso, ang mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay may pananagutan, na nagsasangkot ng pagkasira o pinsala sa tirahan, ay dapat na kumpirmahin ng isang naaangkop na aksyon, lalo na, ang mga awtoridad ng estado. inspeksyon sa pabahay, o isang resolusyon sa paglalapat ng mga panukala ng responsibilidad na administratibo (Artikulo 23.55 ng Code of Administrative Offenses)<5>.
<5>Code ng Russian Federation sa mga paglabag sa administratibo na may petsang Disyembre 30, 2001 N 195-FZ (Code of Administrative Offenses of the Russian Federation) (gaya ng sinusugan ng Federal Laws na may petsang Hunyo 3, 2006 N 78-FZ; may petsang Hulyo 3, 2006 N 97-FZ).
Talata 4 ng Art. Ang 687 ng Civil Code ay nagtuturo din sa mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan (mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable), na kung saan ay mga batayan din para sa pagtatapos ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng may-ari: 1) paggamit ng lugar para sa iba pang mga layunin.<6>; 2) sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Kasabay nito, ang mga sistematikong paglabag ay nangangahulugan ng kanilang pag-uulit.<7>.
<6>Sa partikular, ang sining. 7.21 ng Code of Administrative Offenses ay ibinigay responsibilidad na administratibo para sa paggamit ng mga lugar ng tirahan para sa iba pang mga layunin sa anyo ng isang babala o pagpapataw administratibong multa para sa mga mamamayan sa halagang 10 hanggang 15 pinakamababang sahod. Tingnan ang: Code of Administrative Offenses of the Russian Federation of December 30, 2001 N 195-FZ (CAO RF) (as amyended by Federal Laws of June 3, 2006 N 78-FZ; of July 3, 2006 N 97-FZ) .
<7>Ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay ay nauunawaan bilang mga aksyon na ginagawang imposible Pagsasama-sama kasama ang mga kapitbahay sa parehong lugar ng tirahan (residential building, gusali ng apartment). Ito, sa partikular, ay maaaring isang paglabag sa mga patakaran para sa paggamit ng mga lugar ng tirahan, sanitary-epidemiological at iba pang mga patakaran. Kaya, halimbawa, ang paggamit ng mga telebisyon, radyo, tape recorder at iba pang mga aparatong malakas sa pagsasalita ay pinapayagan lamang kung ang audibility ay nabawasan sa isang antas na hindi nakakagambala sa kapayapaan ng mga residente ng bahay. Ang kumpletong katahimikan ay dapat sundin mula 23.00 hanggang 07.00. Tingnan ang: Grudtsyna L.Yu. Artikulo-sa-artikulo na komentaryo sa Housing Code ng Russian Federation / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.
Dito, sa kaibahan sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa korte lamang sa kondisyon na ang mga ilegal na aksyon ay magpapatuloy, sa kabila ng babala tungkol sa pangangailangan na alisin ang mga paglabag na ginawa ng may-ari sa nangungupahan. Kaya, ang listahan ng mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari, na tinukoy sa Art. 687 ng Civil Code, ay kumpleto.
Gayunpaman, kahit na sa pagkakaroon ng mga ipinahiwatig sa mga talata 2, 4 ng Art. 687 ng Civil Code of Violations, maaaring tumanggi ang korte na tugunan ang claim ng landlord, na bigyan ang nangungupahan ng panahon (hindi hihigit sa isang taon) upang alisin ang mga paglabag, at matugunan ang claim ng landlord kung muli siyang mag-aplay sa korte kung nabigo ang nangungupahan na alisin (o hindi gumawa ng mga hakbang upang maalis) ang mga paglabag<8>. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon. Ayon sa kahulugan ng pamantayan sa itaas, ang pagkaantala na ito ay ibinibigay sa nangungupahan upang makahanap ng isa pang pabahay. Sa bisa ng talata 2 ng Art. 683 ng Civil Code sa isang panandaliang komersyal na pag-upa, ang probisyon ng talata 4, talata 2, Art. 687 ng Civil Code ay hindi nalalapat.
<8>Ang panuntunang ito ay nagpapatotoo sa mas mataas na mga garantiya ng mga karapatan ng employer at nagbibigay-daan sa korte na isaalang-alang ang mga partikular na kalagayan ng kaso (halimbawa, ang antas ng pagkakasala ng employer, ang kanyang sitwasyon sa pananalapi, atbp.). Ang posibilidad na ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon ng korte upang wakasan ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay isang pagpapakita ng humanismo ng mambabatas. Ang isang pagkaantala ay kinakailangan, halimbawa, kung ang kontrata ay natapos sa taglamig, at ang employer ay may maliliit na bata, pati na rin sa iba pang mahirap. mga sitwasyon sa buhay. Tingnan ang: Ruzanova V.D. Pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan // Housing Law. 2005. N 3. S. 16.
Ang alinman sa mga partido sa kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay maaaring humiling ng pagwawakas ng kontrata sa korte sa mga batayan na tinukoy sa talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code at sa batas sa pabahay, lalo na sa Art. 83 LCD. Sa kasamaang palad, ang talatang ito ay naglalaman lamang ng pangkalahatang sanggunian sa batas sa pabahay, na hindi maituturing na tama. Ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay nangangailangan ng malubhang kahihinatnan para sa mga partido, samakatuwid, sa Art. 687 ng Civil Code, isang kumpletong listahan ng mga batayan para sa naturang pagwawakas ay dapat ipahiwatig, at hindi limitado sa tinukoy na sanggunian. Para sa employer, ang karapatang wakasan ang kontrata na itinatag ng talatang ito ay hindi masyadong nauugnay, dahil alinsunod sa talata 1 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation at sa gayon ay may karapatan sa anumang oras nang walang paliwanag ng mga dahilan sa panahon sa labas ng korte unilateral na wakasan ang kontrata. Kaya, ang karapatang ito ay pangunahing para sa panginoong maylupa.
Talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code, sa kaibahan sa mga talata 2 at 4 ng artikulong ito, ay hindi nangangahulugan ng mga pagkakasala, ngunit ang mga sitwasyon kung saan ang isang tirahan ay nawawalan ng kakayahang matugunan ang mga pangangailangan sa pabahay ng mga mamamayan dahil sa layunin ng mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido: ito ay naging hindi angkop para sa permanenteng paninirahan o dumating sa emergency na kondisyon dahil sa pisikal na pagkasira, natural na sakuna, apoy, atbp. Ang iba pang mga kaso na itinatadhana ng batas sa pabahay, na maaaring maging batayan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, sa aming opinyon, ay maaaring kabilang ang demolisyon ng isang gusali ng tirahan at ang paglipat ng mga tirahan sa mga lugar na hindi tirahan (Artikulo 85 ng LC). Ang demolisyon at paglipat ng residential premises sa non-residential premises, anuman ang pahintulot o pagnanais ng may-ari, ay maaaring isagawa lamang sa mga batayan na tinukoy sa batas, halimbawa, bilang resulta ng withdrawal. kapirasong lupa para sa gobyerno o pangangailangan ng munisipyo(Art. 279 - 282 ng Civil Code, Art. 32 ng RF LC).
Bilang resulta ng pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa, tulad ng nabanggit kanina, Art. 688 ng Civil Code ay tinatawag na eviction. Ang pagpapalayas ay ang sapilitang pag-agaw ng tirahan mula sa mga taong walang karapatan dito o ang karapatan ay tumigil sa mga batayan na itinatag ng batas. Ang kahihinatnan na ito bilang isang mapilit na panukala, ito ay naaangkop lamang sa mga kaso ng pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari. Ang lahat ng mga taong naninirahan kasama ng nangungupahan (mga mamamayang permanenteng naninirahan, mga sub-tenant, mga pansamantalang residente) ay napapailalim sa pagpapaalis. Ang batayan para sa pagpapaalis, pati na rin ang batayan para sa pagtatapos ng mga kontrata, ay isang desisyon ng korte. Sa kabila ng katotohanan na ang artikulong ito ay hindi nagpapahiwatig ng mga kahihinatnan ng pagpapalayas, hindi sila nagtataas ng mga pagdududa - ang mga mamamayan ay napapailalim sa pagpapaalis nang hindi nagbibigay ng iba pang pabahay. Ang Art na ito. 688 ng Civil Code ng Russian Federation ay sa panimula ay naiiba mula sa mga patakaran na nakapaloob sa batas sa pabahay, ayon sa kung saan pinalayas ayon sa batas iba pang tirahan ang ibinigay.
Sa konklusyon, dapat ding tandaan na sa panahon ng bisa nito, ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring amyendahan at wakasan sa pangkalahatang mga batayan na ibinigay para sa Ch. 29 ng Civil Code "Pagbabago at pagwawakas ng kontrata", ibig sabihin: 1) ang kontrata ay maaaring mabago at wakasan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation, iba pang mga batas at ang kontrata mismo ( sugnay 1 ng artikulo 450 ng Civil Code); 2) sa kahilingan ng isa sa mga partido sa pamamagitan ng desisyon ng korte kung makabuluhang paglabag kontrata ng kabilang partido, sa ibang mga kaso na itinakda ng Civil Code, iba pang mga batas at ang kontrata mismo (clause 2, artikulo 450 ng Civil Code). Ang paglabag sa kontrata ng isa sa mga partido ay kinikilala bilang mahalaga, na nagsasangkot ng ganoong pinsala para sa kabilang partido na higit sa lahat ay pinagkaitan ng kung ano ang nararapat na bilangin sa pagtatapos ng kontrata. Ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaari ding susugan, wakasan kaugnay ng isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari, maliban kung iba ang itinatadhana ng mismong kasunduan o sumusunod sa esensya nito (Artikulo 451 ng Civil Code).
Ang isang kasunduan upang baguhin o wakasan ang isang kontrata ay ginawa sa parehong anyo ng kontrata mismo, kung mula sa batas, iba pang mga legal na aksyon, ang kontrata mismo o customs paglilipat ng negosyo hindi sumusunod kung hindi. Kasabay nito, ang isang kahilingan na amyendahan o wakasan ang kontrata ay maaaring isampa ng isang partido sa hukuman pagkatapos lamang makatanggap ng pagtanggi mula sa kabilang partido sa panukalang baguhin o wakasan ang kontrata, o hindi pagtanggap ng tugon sa loob ng oras. panahon na tinukoy sa panukala o legal na itinatag, o sa mismong kontrata, at sa kawalan nito - sa loob ng 30 araw (Artikulo 452 ng Civil Code).
Kaso Blg. 2-167/2013
SOLUSYON
Pangalan Pederasyon ng Russia
Ang Severobaikalsky City Court ng Republika ng Buryatia na binubuo ni Hukom Rabdaeva N.G., kasama ang Kalihim na si Lebedeva I.A., kasama ang pakikilahok ng katulong ng Baikal Transport Prosecutor Kononenko R.V., na isinasaalang-alang sa bukas sesyon ng hukuman ang kaso sa pag-angkin ng JSC Russian Railways laban kay Mukharov B.P. sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng mga tirahan, pagpapaalis mula sa tirahan, pagpilit na lisanin ang apartment mula sa pagmamay-ari ng ari-arian, pagpilit na ilipat ang tirahan at ang mga susi sa tirahan sa ilalim ng pagkilos ng pagtanggap at paglipat, pagbawi. ng mga gastos para sa pagbabayad ng tungkulin ng estado,
I-SET UP:
Inihain ng OAO Russian Railways ang claim sa itaas sa korte. Ang mga pag-angkin ay hinikayat ng katotohanan na noong 06/06/2006 sa pagitan ng Russian Railways at Mukharov B.P. kontrata Blg. 262 para sa komersyal na pagrenta ng mga lugar ng tirahan na matatagpuan sa: . Ang residential premises ay pag-aari ng Russian Railways, ang nasasakdal ay ibinigay para sa pansamantalang paggamit bilang isang empleyado ng Russian Railways alinsunod sa Mga Panuntunan para sa Probisyon at Paggamit ng Residential Premises ng Specialized Housing Fund ng Russian Railways ng mga Empleyado ng Pangunahing Propesyon at Posisyon Pagbibigay ng Mga Kaugnay na Proseso ng Produksyon at Teknolohikal, inanyayahan, inilipat na mga tagapamahala at mga espesyalista ng Russian Railways, na inaprubahan ng order ng Russian Railways No. 780r na may petsang Mayo 25, 2005. 06/26/2006 kasama ang nasasakdal kontrata sa paggawa ay tinapos, sa kasalukuyan ay hindi siya empleyado ng Russian Railways. Ayon sa talata 25 ng Kabanata 5 ng Mga Panuntunan, ang kontrata para sa pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay tinapos sa kaganapan ng pagpapaalis ng isang empleyado mula sa Russian Railways. Noong Mayo 22, 2012, ang nasasakdal ay pinadalhan ng paunawa ng pagwawakas ng kontrata na may pangangailangang pumirma sa isang kasunduan sa pagwawakas ng kontrata at ang pangangailangang ilipat ang apartment sa nagsasakdal sa ilalim ng sertipiko ng pagtanggap. Ang paunawa ay natanggap ng nasasakdal noong 06/14/2012, ngunit walang tugon na natanggap sa ngayon, ang kasunduan ay hindi pa napirmahan, ang apartment ay hindi pinarentahan ayon sa akto.
Sa pagdinig ang kinatawan ng nagsasakdal na si Malygin A.The. suportado paghahabol nang buo, ipinaliwanag ng korte na si Mukharov B.P. napapailalim sa pagpapaalis mula sa lugar alinsunod sa natapos na kontrata ng trabaho. Ayon sa clause 1.5 ng residential lease agreement na natapos sa pagitan ng Russian Railways at Mukharov B.P. ang panahon ng pag-upa ng lugar ng tirahan ay 11 buwan mula sa petsa ng pagpirma ng kontrata. Sa mga tuntunin ng kontrata (sugnay 8.2), kung wala sa mga partido ang nagdeklara ng pagwawakas ng kontrata nang hindi lalampas sa 10 mga araw sa kalendaryo bago ang petsa ng pag-expire ng bisa nito, ang kontrata ay itinuturing na matagal para sa susunod na 11 buwan. 05/22/2012 Mukharov B.P. isang paunawa ang ipinadala upang wakasan ang kasunduan sa pangungupahan dahil sa pagwawakas relasyon sa paggawa kasama ang Russian Railways. Hiniling niya na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan, paalisin ang nasasakdal mula sa inookupahang lugar, lisanin ang apartment mula sa kanyang ari-arian, obligahin ang nasasakdal na ibigay ang apartment at mga susi. Timing panahon ng limitasyon hindi nila nilabag, dahil karapatan nilang pahabain ang bisa ng kontrata ng pagtatrabaho, mula sa sandaling ipinadala ang abiso ng pagtatapos ng kontrata sa pagitan ng mga partido, ang mga deadline ay hindi napalampas. Hinihiling niya na matugunan ang paghahabol.
nasasakdal na si Mukharov B.P. sa pagdinig, hindi siya sumang-ayon sa pag-angkin, naniniwala siya na, bilang isang pensiyonado ng Russian Railways, may karapatan siya sa apartment na ito, at ang nagsasakdal ay walang karapatan na paalisin siya, dahil ito lamang ang kanyang tirahan. . Ang apartment sa lungsod ng Irkutsk ay isinapribado ng kanyang asawa, tumanggi siyang lumahok sa pribatisasyon sa kanyang pabor para sa tinukoy na apartment. Sa kasalukuyan, ang kanyang relasyon sa kanyang asawa ay nasira, at siya ay nagnanais na manirahan sa lungsod ng Severobaikalsk. Hinihiling niyang i-dismiss ang claim.
Ang kinatawan ng nasasakdal na si Karymova T.A. sa pamamagitan ng proxy, hindi siya sumang-ayon sa mga paghahabol, ipinaliwanag na ang pahayag ng paghahabol ay nagpahiwatig ng pagtatapos ng isang kasunduan para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan na may petsang 06.06.2006 No. 262 kasama ang kanyang punong-guro at Russian Railways OJSC sa address:. Kasabay nito, ang nagsasakdal ay tahimik tungkol sa katotohanan na mas maaga, lalo na noong Marso 11, 2003, batay sa pagkakaroon ng mga relasyon sa paggawa sa FSUE Vostochno-Sibirskaya Doroga, isang kasunduan ang natapos sa kanya para sa komersyal na pag-upa ng ang tirahan na lugar na ipinahiwatig ng nagsasakdal. Ang kontrata ay natapos para sa isang panahon ng trabaho sa sangay ng Severobaikalsky, na may kasunod na renegotiation sa limang taon. Tulad ng ipinaliwanag sa talata 43 ng Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Russian Federation na may petsang Hulyo 2, 2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan kapag nag-aaplay Kodigo sa Pabahay Dapat isaalang-alang ng mga korte ng Russian Federation" na ibinibigay ng Artikulo 13 ng Panimulang Batas karagdagang mga garantiya para sa mga mamamayang naninirahan sa mga opisyal na tirahan at tirahan sa mga dormitoryo na ibinigay sa kanila bago ang pagpasok sa puwersa ng Housing Code ng Russian Federation. mga kasunduan sa pag-upa Seksyon III Mga lugar na tirahan na ibinigay sa ilalim ng mga kasunduan sa pangungupahan ng lipunan > Kabanata 7. Mga batayan at pamamaraan para sa pagbibigay ng tirahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pangungupahan ng lipunan LC RF), o ang mga may karapatang maging sa account na ito (bahagi 2 ng artikulo), ay hindi maaaring ay paalisin mula sa opisyal na lugar ng tirahan at tirahan sa mga dormitoryo nang walang probisyon ng iba pang lugar ng tirahan, kung ang pagpapaalis sa kanila ay hindi pinahintulutan ng batas bago ang pagpasok sa puwersa ng LC RF. ang mga mamamayan ay pinalayas mula sa mga opisyal na lugar ng tirahan at mga dormitoryo na may probisyon ng iba pang tirahan scheniya, ay tinukoy ng mga artikulo at ZhK RSFSR. Ayon kay Art. Ang mga sumusunod na tao ay hindi maaaring paalisin nang hindi nagbibigay ng iba pang lugar ng tirahan sa kaso na tinukoy sa Artikulo 107 ng Kodigo na ito: mga taong nagtrabaho sa isang negosyo, institusyon, organisasyon na nagbigay sa kanila ng serbisyo sa tirahan ng hindi bababa sa sampung taon. Nagtrabaho siya sa Russian Railways mula 1981 (bilang pinuno ng distansya ng track) hanggang Hulyo 2006 (dahil sa kanyang pagreretiro), pagkatapos nito, mula noong 2009, nagtatrabaho siya sa IRGUPS (sangay sa Severobaikalsk) sa Department of Track at mga pasilidad ng track bilang punong inhinyero ng proyekto. Hindi niya pinirmahan ang kontrata sa pag-upa ng tirahan na may petsang 06.06.2006 No. 262, samakatuwid, ito ay hindi wasto at walang mga batayan para sa Russian Railways na hingin ang pagwawakas nito. Ang pahayag ng paghahabol ay nagsasaad na ang apartment ay ibinigay para sa pansamantalang paninirahan ng nasasakdal bilang isang empleyado ng Russian Railways alinsunod sa Mga Panuntunan para sa Probisyon at Paggamit ng Residential Premises ng Specialized Housing Fund ng Russian Railways ng mga empleyado ng mga pangunahing propesyon at mga posisyon na nagbibigay ng naaangkop na produksyon at teknolohikal na proseso, inimbitahan, inilipat na mga tagapamahala at mga espesyalista ng Russian Railways JSC na inaprubahan ng Order of Russian Railways JSC na may petsang Mayo 25, 2005 No. 780r. Ang sanggunian ng nagsasakdal sa paghahabol sa mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata, na ibinigay sa sugnay 8.3 ng Residential Rental Agreement na may petsang 06.06. 06.2006 ay hindi naaangkop sa nasasakdal sa bisa ng batas. una, sinabing kontrata Hindi ako pumirma, pangalawa, alinsunod sa Bahagi 2 ng Art. ang mga sumusunod na kategorya ng mga mamamayan ay hindi maaaring paalisin nang hindi nagbibigay ng iba pang lugar ng tirahan: mga miyembro ng pamilya ng mga tauhan ng militar, mga opisyal, mga empleyado ng mga internal affairs body, mga katawan Serbisyong Pederal seguridad, mga awtoridad sa customs ng Russian Federation, mga katawan ng Estado serbisyo sa sunog, mga awtoridad sa pagkontrol sa droga at mga sangkap na psychotropic, mga institusyon at katawan ng sistema ng penitentiary, patay (namatay) o nawawala sa linya ng tungkulin Serbisyong militar o opisyal na tungkulin; mga pensiyonado sa katandaan; mga miyembro ng pamilya ng isang empleyado na binigyan ng tirahan sa opisina o dormitoryo at namatay; mga taong may kapansanan ng mga grupo I o II, na ang kapansanan ay naganap bilang resulta ng pinsala sa industriya dahil sa kasalanan ng employer, mga taong may kapansanan ng mga grupo I o II, na ang kapansanan ay naganap bilang resulta ng sakit may kaugnayan sa pagganap ng mga tungkulin sa paggawa, mga may kapansanan na mga servicemen na naging may kapansanan ng I o II na mga grupo dahil sa pinsala, concussion o pinsala na natanggap sa pagganap ng mga tungkulin sa serbisyo ng militar o bilang isang resulta ng isang sakit na nauugnay sa pagganap ng mga tungkulin sa serbisyo ng militar. Siya ay isang old-age pensioner mula noong 2005 (pension certificate No. 022450). Na-dismiss mula sa post ng pinuno ng North Baikal distansya ng paraan kasama sariling kalooban, na may kaugnayan sa pagreretiro mula 06/30/206, ayon sa order No. OK-358 na may petsang 06/26/2006, tinanggal ng Claimant ang mga probisyon ng Art. isang pangkalahatang tatlong taong batas ng mga limitasyon. Kung ipagpalagay namin na ang kanyang relasyon sa pagtatrabaho sa negosyo ay natapos noong Hunyo 26, 2006, pagkatapos ay natapos ang panahon ng limitasyon noong Hunyo 26, 2009. Ang nagsasakdal ay nagsampa ng kaso sa korte noong Hunyo 2012, i.e. pagkatapos ng pag-expire ng batas ng mga limitasyon. Hinihiling sa korte na i-dismiss ang claim sa mga batayan sa itaas.
Ang pagkakaroon ng pag-aaral ng mga materyales sa kaso, pagkatapos marinig ang kinatawan ng nagsasakdal, ang konklusyon ng katulong na tagausig na si R.V. Kononenko, na hindi tumutol sa kasiyahan ng mga paghahabol, natuklasan ng korte na ang mga paghahabol ay nasiyahan nang buo sa mga sumusunod na batayan.
Alinsunod sa Bahagi 2 ng Artikulo ng Housing Code ng Russian Federation at Artikulo ng Civil Code ng Russian Federation, ang may-ari ng isang tirahan ay may karapatang magbigay ng pagmamay-ari at (o) paggamit ng isang tirahan na pag-aari niya sa pamamagitan ng karapatan. ng pagmamay-ari sa isang mamamayan batay sa isang kasunduan sa pag-upa.
Itinatag na ang residential na lugar na matatagpuan sa address: ay kabilang sa karapatan ng pagmamay-ari ng Russian Railways OJSC, kung saan ang korte ay binigyan ng isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado mga karapatan mula 24.08.2010. Ang tinukoy na residential premises ng Russian Railways JSC ay ibinigay para sa pansamantalang bayad na pagmamay-ari at paggamit ng B.P. Mukharov. sa ilalim ng kontrata Blg. 262 na may petsang 06.06.2006; Ito ay tinanggap ng nasasakdal sa ilalim ng akto ng pagtanggap at paglilipat. Noong Mayo 22, 2012, nagpadala ang nagsasakdal ng paunawa sa nasasakdal tungkol sa pagwawakas ng kasunduan sa pangungupahan, kaugnay ng pagwawakas ng mga relasyon sa paggawa. Ang nasasakdal ay hiniling na lumagda sa isang kasunduan upang wakasan ang kontrata, ang pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng tirahan na lugar, na nakalakip sa paunawa, upang lisanin ang lugar sa loob ng limang araw ng trabaho at ibigay ang mga susi ayon sa akto ng pagtanggap at paglilipat. . Ang abiso na ito ay natanggap ng nasasakdal noong 09.06.2012.
NAGPASIYA:
Wakasan ang kontrata Blg. 262 para sa pag-upa ng residential na lugar na matatagpuan sa: , natapos sa pagitan ng JSC Russian Railways at Mukharov B.P. Hunyo 06, 2006.
Upang paalisin si Mukharov B.P. mula sa
Oblige Mukharov B.P. palayain mula sa ari-arian na pagmamay-ari niya at ilipat ang mga susi dito ayon sa pagkilos ng pagtanggap at paglipat ng Russian Railways OJSC.
Kolektahin mula kay Mukharov B.P. sa pabor ng JSC "Russian Railways" ang halaga ng pagbabayad ng tungkulin ng estado sa halagang 4,000 rubles.
Ang desisyon ay maaaring iapela korte Suprema Republic of Buryatia sa pamamagitan ng pagsusumite apela sa pamamagitan ng Severobaikalsky City Court ng Republika ng Buryatia sa loob ng 1 buwan mula sa petsa ng pag-aampon nito sa huling anyo.
Ang orihinal na desisyon ay sa kaso No. 2-167/2013.
Referee: N.G. Rabdaeva
Hukuman:
Severobaikalsky City Court (Republika ng Buryatia)Mga nagsasakdal:
JSC "Russian Railways"Mga Respondente:
Mukharov B.P.Mga hukom ng kaso:
Rabdaeva Namsalma Gasronovna (hukom)Litigation sa:
Pagkilala sa karapatang gumamit ng mga tirahanPagsasanay sa arbitrage sa aplikasyon ng Art. 30, 31 LCD RF
Ang konsepto ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan
Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag pangkalahatang tuntunin sa kontrata para sa pag-upa ng residential na lugar (Kabanata 35), pangunahing kinokontrol ang mga relasyon na nauugnay sa pag-upa ng residential na lugar sa isang komersyal na batayan (isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ng U.
Sa ilalim ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential premises, ang isang partido ay ang may-ari ng residential premises (isang mamamayan o pribadong organisasyon) ay nangangakong magbigay sa kabilang partido - isang mamamayan na may tirahan na lugar para sa isang bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa personal na paninirahan at paninirahan ng kanyang mga miyembro ng pamilya dito.
Pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pangungupahan
Ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng mga probisyon na nagtatatag ng mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. Ang mga probisyong ito ay nalalapat sa komersyal na pangungupahan at maaaring ilapat sa panlipunang pangungupahan maliban kung iba ang itinatadhana ng batas sa pabahay.
Ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, sa anumang oras na wakasan ang kasunduan sa pag-upa na may tatlong buwang nakasulat na babala sa may-ari (bahagi 1 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Pederasyon ng Russia).
Sa kahilingan ng may-ari, ang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring wakasan ng korte kung sakaling hindi mabayaran ng nangungupahan ang renta para sa tirahan sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang kasunduan ay magtatakda ng mas mahabang panahon, at kung panandalian- sa kaso ng pagkabigo na magbayad ng bayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan.
Ang may-ari ay maaari ding humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa kung sakaling masira o masira ang tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan.
Ang isang mahalagang bagong bagay ay ang tuntunin ng talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation sa posibilidad na ipagpaliban ang desisyon ng korte na wakasan ang kontrata ng trabaho at bigyan ang employer ng hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Kung, sa loob ng panahong itinakda ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, ay nagpasiya na wakasan ang kasunduan sa pag-upa. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad nito para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.
Ang batas ay nagbibigay ng mga kaso kung kailan ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay maaaring wakasan ng korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kasunduan: kung ang lugar ay hindi na angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaganapan ng kondisyong pang-emergency nito, sa ibang mga kaso na ibinigay ng batas sa pabahay (para. 3 artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang isang residential lease agreement ay maaaring wakasan ng korte kung ang nangungupahan ng residential premises o iba pang mga mamamayan na kung saan ang mga aksyon niya ay responsable ay gumamit ng residential premises para sa iba pang layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Sa kasong ito, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan sa pangangailangang alisin ang paglabag.
Kung ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan na kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan, pagkatapos ng babala, ay patuloy na ginagamit ang tirahan para sa iba pang mga layunin o nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa pag-upa ng tirahan sa isang hudikatura na paglilitis. Sa kasong ito, ang mga patakaran na ibinigay para sa ikaapat na talata ng talata 2 ng Art. 686 ng Civil Code ng Russian Federation, ibig sabihin, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang employer ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag, at kung ang kontrata ay tinapos pagkatapos ng pag-expire ng panahong ito, pagkatapos ay sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon nito ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (sugnay 4, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang Civil Code ng Russian Federation (Artikulo 688) ay tumutukoy sa mga kahihinatnan ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar ng tirahan: sa kaganapan ng pagwawakas ng isang kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan at iba pang mga mamamayan na naninirahan sa lugar ng tirahan sa oras ng pagwawakas ng ang kontrata ay napapailalim sa pagpapaalis mula sa lugar ng tirahan batay sa desisyon ng korte.