Pagbabago at pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pagpapaupa. Pagwawakas, pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa dahil sa mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido

Sa kasalukuyan, ang karamihan sa mga Ruso ay may Pribadong pag-aari residential premises, paupahan ang mga ito nang walang wastong pagpapatupad ng kontrata komersyal na pangangalap tirahan, iyon ay, "sa dilim." Ang pinakakaraniwang paghatol tungkol sa mga motibo para sa gayong pag-uugali ay ang hindi pagpayag na magbayad ng mga buwis sa kita na natanggap mula sa pag-upa ng pabahay. Pagsusuri mga legal na regulasyon, na kinokontrol ang mekanismo para sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ay nagbibigay-daan sa iyo upang tingnan ang problemang ito hindi lamang sa isang purong materyal, kundi pati na rin sa isang pormal na legal na pananaw.

Kasalukuyan batas sibil kinokontrol ang pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa pamamagitan ng mga pamantayan na nilalaman sa Kabanata 35 ng Civil Code ng Russian Federation. Ang Clause 1 ng Artikulo 671 ng Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang kahulugan ng isang kasunduan sa pangungupahan sa tirahan, ayon sa kung saan ang isang partido - ang may-ari ng tirahan na lugar o isang taong pinahintulutan niya (may-ari ng lupa) - ay nangakong ibigay ang kabilang partido (nangungupahan) na may tirahan para sa isang bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa paninirahan sa kanya. Tanging indibidwal. Ang mga residential na lugar ay maaaring ibigay sa mga legal na entity para sa pagmamay-ari at (o) paggamit batay sa isang kasunduan sa pag-upa o iba pang kasunduan (clause 2, artikulo 671 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kapag tinutukoy ang likas na batas sibil ng komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, hindi lamang dapat magpatuloy ang isa mula sa katotohanan na ang mga regulasyon na namamahala dito ay nakapaloob sa Seksyon IV " Mga hiwalay na uri mga obligasyon" ng Civil Code ng Russian Federation, ngunit isinasaalang-alang din ang normatibong interpretasyon korte Suprema Pederasyon ng Russia, na itinakda sa Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Russian Federation na may petsang Hulyo 02, 2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan kapag nag-aaplay Kodigo sa Pabahay Pederasyon ng Russia". Dekreto ng Plenum ng Korte Suprema ng Russian Federation na may petsang Hulyo 02, 2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan sa aplikasyon ng Housing Code ng Russian Federation" // pahayagang Ruso. - 2009. - Hulyo 8. - Hindi. 123.

Sa talata 4 ng nasabing Resolusyon, ipinaliwanag na ang isang tirahan ay maaaring maging object ng parehong sibil at relasyon sa pabahay at dapat isaisip ng mga korte na ang batas sibil, hindi katulad ng batas sa pabahay, ay nagreregula ng mga relasyon na may kaugnayan sa pagmamay-ari, paggamit at pagtatapon ng mga lugar ng tirahan bilang isang object ng economic turnover (halimbawa, mga transaksyon sa residential premises, kabilang ang paglipat ng residential premises para sa komersyal na upa).

Ang mga tirahan na pag-aari batay sa pribadong pagmamay-ari ng mga mamamayan at legal na entity ay maaaring ibigay sa ilalim ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa mga indibidwal.

Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay apurahan - ang tagal nito ay hindi maaaring lumampas sa limang taon. Kung walang termino sa kontrata, ito ay itinuturing na natapos sa loob ng limang taon (sugnay 1, artikulo 683 ng Civil Code ng Russian Federation).

Isang pagsusuri ng mga legal na regulasyon na namamahala sa mga kapangyarihan ng may-ari at ng nangungupahan ay nagpapahiwatig sa malaking bilang mga legal na bentahe na ibinigay sa nangungupahan ng pabahay sa pagtatapos ng kontrata. Ang kabuuan ng mga legal na kagustuhan na ibinigay sa nangungupahan ay ginagawang hindi kaakit-akit na tapusin ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa para sa mga may-ari ng tirahan na lugar - mga potensyal na panginoong maylupa.

Kaya, ang Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay sa nangungupahan ng residential na lugar ng pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan para sa bagong termino. Hindi lalampas sa tatlong buwan bago matapos ang termino ng residential lease agreement, ang may-ari ay dapat mag-alok sa nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan sa pareho o ibang mga kondisyon o babalaan ang nangungupahan sa pagtanggi na i-renew ang kontrata kaugnay ng desisyon na hindi upang rentahan ang lugar ng tirahan nang hindi bababa sa isang taon. Kaya, limitado ang karapatan ng may-ari na gamitin ang tirahan na pag-aari niya sa mga tuntunin ng posibilidad na makabuo ng kita kung ayaw niyang ipaupa ang tirahan na pag-aari niya sa nangungupahan na dating umukup dito. Tulad ng makikita mula sa naunang nabanggit, ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan dahil sa pag-expire ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari ng may-ari ay dahil sa isang labis na hindi kanais-nais na kondisyon - ang imposibilidad ng pag-upa ng pabahay para sa komersyal na upa sa ibang nangungupahan sa loob ng isang taon.

Problematiko mula sa pinansiyal na pananaw para sa panginoong maylupa ay ang paglabag sa isang taong panahon kung saan siya pinagkaitan ng karapatan upa ng pabahay. V kasong ito ang nangungupahan ay may karapatang humingi ng pagkilala sa naturang kasunduan bilang hindi wasto at (o) kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa kanya. Sa katunayan, ang may-ari ay maaaring sibil na managot para sa paglabag sa limitadong paggamit pabahay na pag-aari niya kung sakaling hindi matupad ang kondisyon sa priority right pagbibigay ng pabahay sa nangungupahan. Bilang karagdagan, ang may-ari ay may dobleng pananagutan, dahil ang pagkilala sa transaksyon bilang hindi wasto alinsunod sa talata 2 ng Artikulo 167 ng Civil Code ng Russian Federation ay obligado para sa landlord na bayaran ang bagong nangungupahan para sa lahat ng natanggap sa ilalim ng transaksyon.

Ang hindi epektibo at discrediting ang legal na katayuan ng may-ari ay ang legal na istruktura ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan.

Alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 450 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pagwawakas ng kontrata ay posible sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation, iba pang mga batas o kontrata. Samakatuwid, ang kasunduan ng mga partido ay ang pangkalahatang tuntunin para sa pagtatapos ng kontrata. Ang Clause 2 ng Artikulo 450 at Artikulo 451 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay ng mga kaso ng pagwawakas ng kontrata sa unilaterally pinasimulan ng isa sa mga partido paglabag sa materyal mga tuntunin ng kontrata ng isa sa mga katapat, gayundin na may kaugnayan sa isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari.

Kaya, alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, na wakasan ang kasunduan sa pag-upa anumang oras sa pamamagitan ng babala sa may-ari nang nakasulat nang tatlong buwan bago pa man. Ang may-ari ay hindi binibigyan ng ganitong pagkakataon ng batas.

Ang unilateral na pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa inisyatiba ng parehong may-ari at ng nangungupahan alinsunod sa talata 3 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay posible sa utos ng hudisyal sa mga sumusunod na kaso:

- kung ang mga lugar ay hindi na angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaso ng emergency;
- sa ibang mga kaso na ibinigay para sa batas sa pabahay.

Ang unilateral na pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari ay maaaring maganap kapag ipinatupad ang legal na reseta na ibinigay para sa Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation, pati na rin kapag ito ay winakasan ng may-ari sa mga sumusunod na kaso:

- hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kontrata (sugnay 2 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation);
- pagkasira o pinsala sa mga lugar ng tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay responsable siya (sugnay 2 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation);
- paggamit ng mga lugar ng tirahan para sa iba pang mga layunin o sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable (sugnay 4 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kasabay nito, ang pamamaraan para sa pagtatapos ng kontrata sa huling tatlong kaso sa korte ay kumplikado para sa may-ari sa pamamagitan ng mahabang panahon ng pagpapatupad ng pamamaraang ito sa pagpapasya ng korte. Nais kong tandaan na sa pagsasagawa ay maaaring makatagpo ang isang tao ng mga kaso kung kailan, kapag nagtatapos ng mga kontrata sa pag-upa, ang teksto ng kontrata ay naglalaman ng mga probisyon sa pangangailangang sumunod sa pamamaraan ng pre-trial para sa pagtatapos ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari; , ang isa sa mga seksyon ng kontrata ay naglalaman ng mga sumusunod na probisyon: unilateral na pagwawakas ng kasunduang ito at napapailalim sa lahat ng mga sugnay ng kasunduan ng magkabilang partido, ang partido na nagnanais na wakasan ang kasunduang ito ay obligadong ipaalam sa kabilang partido ang intensyon na ito sa loob ng 30 araw. "Iyon ay, batay sa teksto ng kasunduan, ang may-ari ng lupa maaari, sa pamamagitan ng pagpapadala ng naaangkop na abiso sa pagwawakas, paalisin ang nangungupahan pagkatapos ng 30 araw mula sa petsa kung kailan natanggap ng huli ang naturang paunawa. binigay ng tama ng may-ari ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangan ng sugnay 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation at, samakatuwid, sa bahaging ito, alinsunod sa Artikulo 180 ng Civil Code ng Russian Federation, ang transaksyon ay dapat ideklarang hindi wasto .

Kaya, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang isang nangungupahan ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. Kung, sa loob ng panahong itinakda ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na apela ng may-ari, ay gagawa ng desisyon na wakasan ang kontrata para sa pag-upa. isang tirahan. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte, sa desisyon na wakasan ang kontrata, ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (clause 2, artikulo 687 ng Civil Code of ang Russian Federation).

Dapat itong kilalanin na ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring maantala ng medyo mahabang panahon. Gayunpaman, ito ay may higit na kinalaman sa posisyon. mga korte sino ang haharap sa mga kaso sa ayon sa batas termino, ngunit sa mismong mga pangyayari ng kumplikadong kaso, mga kontradiksyon sa mga dokumento. Halimbawa, ang isang kontrata ng komersyal na pag-upa, na natapos sa kakanyahan at mga tampok nito, ay unang "pinalitan" ng may-ari ng isang kontrata ng "pansamantalang pag-upa ng mga lugar ng opisina." Gusto ko ring tandaan na ang mga kaso ng pagwawakas ng mga komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay medyo bihira sa hudisyal na kasanayan. Ang probisyong ito ay lumalabag sa posisyon ng may-ari, dahil pinapayagan nito ang nangungupahan na panatilihin ang karapatang manirahan sa tirahan ng may-ari sa loob ng mahabang panahon. Bilang karagdagan, alinsunod sa Artikulo 12 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatang wakasan o baguhin ang kontrata ay nagsisilbing isa sa mga paraan upang maprotektahan ang nilabag na mga karapatang sibil. Ang mga probisyon ng talata 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation, sa aming opinyon, ay lumalabag sa karapatan sa proteksyon na ipinagkaloob sa may-ari.

Dapat tandaan na ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang probisyon sa panandaliang pag-upa ng mga lugar ng tirahan, na natapos para sa isang panahon ng hanggang isang taon (sugnay 2, artikulo 683 ng Civil Code ng Russian Federation). Ayon sa may-akda, ang disenyo itong pinagkasunduan ay mas kaakit-akit para sa mga potensyal na nangungupahan ng mga lugar ng tirahan, dahil ang mga probisyon sa itaas ng Mga Artikulo 684, 687 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagpapabigat sa mga may-ari ng mga tirahan, ay hindi nalalapat dito karagdagang mga responsibilidad kapag tinatapos ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa. Panandaliang kontrata ang komersyal na pag-upa ay maaaring wakasan sa inisyatiba ng may-ari sa isang hudisyal na paglilitis kung sakaling hindi mabayaran ang bayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng itinatag ng kasunduan termino ng pagbabayad (sugnay 2, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Gayunpaman, dapat tandaan na ang maikling termino ng kontrata ay lumilikha ng abala para sa mga panginoong maylupa-may-ari ng mga tirahan, dahil ang huli ay dapat na regular, na may dalas na tinukoy sa kontrata, isagawa ang pamamaraan para sa pagpapahaba ng kontrata o pagwawakas nito.

Ang pagwawakas ng isang relasyon sa pabahay na nagmula sa isang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring maganap bilang resulta ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa, at sa iba pang mga dahilan (pagkamatay ng isang solong nangungupahan). Samakatuwid, ang konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng trabaho" ay mas malawak kaysa sa konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng trabaho". Ang pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan ay isang gawa ng kalooban, na sa sarili nitong paraan legal na kalikasan one-way o two-way deal. tulad ng sinuman kontratang sibil, ang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring wakasan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido. Ruzanova V. D. Pagwawakas ng kontrata para sa pag-upa ng mga lugar // Batas sa Pabahay. - 2005. - Hindi. 3. - P.14 - 15.

Ang mga pangkalahatang batayan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay itinakda sa Kabanata 26 ng Civil Code ng Russian Federation "Pagwawakas ng mga Obligasyon", iisa-isahin namin ang ilan sa mga ito: pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng wastong pagpapatupad nito (Artikulo 408 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng obligasyon sa pamamagitan ng pagkakataon ng may utang at ang pinagkakautangan sa isang tao, halimbawa, ang nangungupahan bilang tagapagmana ay naging may-ari ng inuupahang lugar (Artikulo 413 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng imposibilidad ng pagganap kung ito ay sanhi ng isang pangyayari kung saan ang alinman sa mga partido ay walang pananagutan, halimbawa, ang pagkasira ng isang tirahan, ang pagkawala nito dahil sa demolisyon ng isang bahay, atbp. (Artikulo 416 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagkamatay ng isang mamamayan (sa kasong ito isang solong nangungupahan lamang ang naninirahan sa bisa ng talata 2 ng Art. 686, sining. 675 ng Civil Code ng Russian Federation) (Artikulo 418 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagpuksa legal na entidad(sa kasong ito, isang legal na entity - isang may-ari) (Artikulo 419 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang pagwawakas ng kontrata ay maaaring mangyari dahil sa pagtanggi na i-renew ang kontrata ng may-ari ng lupa na may kaugnayan sa desisyon na huwag magrenta ng lugar nang hindi bababa sa isang taon. Sa kasong ito, obligado ang may-ari na ipaalam ito sa nangungupahan nang hindi lalampas sa tatlong buwan nang maaga (Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng mga espesyal na alituntunin sa mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa (Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang kakaiba ng artikulong ito ay pinapayagan nito ang subsidiary na aplikasyon ng batas sa pabahay (sugnay 3 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation). Kasabay nito, ayon sa Art. 688 ng Civil Code ng Russian Federation, ang kahihinatnan ng pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay ang pagpapaalis mula sa lugar batay sa desisyon ng korte ng parehong nangungupahan mismo at iba pang mga mamamayan na nakatira sa tinukoy na lugar sa oras na ang kasunduan ay ginawa. winakasan. Kirichenko O.V. Grounds at pamamaraan para sa pagbabago, pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential na lugar // Notaryo. - 2007. - No. 3. - P. 24 - 25.

Ang mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay itinatag ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation:

Ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, sa anumang oras na wakasan ang kasunduan sa pag-upa na may tatlong buwang nakasulat na babala sa may-ari.

Ang isang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring wakasan sa korte sa kahilingan ng may-ari sa mga sumusunod na kaso:

Ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa tirahan sa loob ng anim na buwan, kung ang kontrata ay hindi nagtatag ng mas mahabang panahon, at sa kaso ng panandaliang pag-upa, sa kaso ng hindi pagbabayad ng pagbabayad ng higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan;

Pagkasira o pinsala sa lugar ng nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan.

Ang alinman sa mga partido sa kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay maaaring humiling ng pagwawakas ng kontrata sa korte sa mga batayan na tinukoy sa talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation at sa batas sa pabahay, lalo na sa Art. 83 ZhK RF. Sa kasamaang palad, ang talatang ito ay naglalaman lamang ng pangkalahatang sanggunian sa batas sa pabahay, na hindi maituturing na tama. Ang pagwawakas ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay nangangailangan ng malubhang kahihinatnan para sa mga partido, samakatuwid, sa Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation mismo, ang isang kumpletong listahan ng mga batayan para sa naturang pagwawakas ay dapat ipahiwatig, at hindi limitado sa ipinahiwatig na sanggunian. Para sa employer, ang karapatang wakasan ang kontrata na itinatag ng talatang ito ay hindi masyadong nauugnay, dahil alinsunod sa talata 1 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation at sa gayon ay may karapatan sa anumang oras nang walang paliwanag ng mga dahilan sa panahon sa labas ng korte unilateral na wakasan ang kontrata. Kaya, ang karapatang ito ay pangunahing para sa panginoong maylupa.

Kung ang nangungupahan ng tirahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable ay gumagamit ng tirahan para sa iba pang mga layunin, o sistematikong nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan tungkol sa pangangailangang alisin ang paglabag. Kung ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan na kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan, pagkatapos ng babala, ay patuloy na ginagamit ang lugar para sa iba pang mga layunin o nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan sa korte (talata 4 ng artikulo 687).

Bilang resulta ng pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa, gaya ng nabanggit kanina, Art. 688 ng Civil Code ay tinatawag na eviction. Ang pagpapalayas ay ang sapilitang pag-agaw ng tirahan mula sa mga taong walang karapatan dito o ang karapatan ay tumigil sa mga batayan na itinatag ng batas. Ang kahihinatnan na ito bilang isang mapilit na panukala ay naaangkop lamang sa mga kaso ng pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari. Kirichenko O.V. Stock ng pabahay para sa komersyal na paggamit.// Makabagong batas. - 2007. - № 10.

Maaaring mahihinuha na ang isang nangungupahan sa ilalim ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay mas protektado kaysa sa isang may-ari. Una, ito ay ipinakita sa katotohanan na ang pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari ay posible lamang sa korte, at sa inisyatiba ng nangungupahan anumang oras. Pangalawa, sa kaso ng mga atraso sa pagbabayad, sinisiyasat ng korte ang mga dahilan para sa utang na lumitaw, at kung isasaalang-alang ang mga ito na wasto, ang kontrata ay hindi tinapos. Pangatlo, kung sakaling masira o masira ang tirahan desisyon ng korte ang nangungupahan ay binibigyan ng panahon upang maibalik ang pagiging angkop ng tirahan para sa tirahan.

Ang pagwawakas ng isang relasyon sa pabahay na nagmula sa isang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring maganap bilang resulta ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa, at sa iba pang mga dahilan (pagkamatay ng isang solong nangungupahan). Samakatuwid, ang konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng trabaho" ay mas malawak kaysa sa konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng trabaho". Ang pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan ay isang gawa ng kalooban, na ayon sa legal na katangian nito ay isang unilateral o bilateral na transaksyon. Tulad ng anumang kontrata sa batas sibil, ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay maaaring wakasan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido.

Kaya, ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, tulad ng anumang kasunduan sa batas sibil, ay maaaring wakasan kung mayroong pagpapahayag ng kalooban ng mga partido (mga partido) ng kasunduan - pagwawakas ng kasunduan at anuman ang kanilang kalooban (sa kaso ng pagkawala ng pabahay , pagkamatay ng nag-iisang mamamayan-nangungupahan, anunsyo ng kanyang namatay, kinikilalang nawawala).

Ang mga pangkalahatang batayan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay itinakda sa Kabanata 26 ng Civil Code ng Russian Federation "Pagwawakas ng mga Obligasyon", iisa-isahin namin ang ilan sa mga ito: pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng wastong pagpapatupad nito (Artikulo 408 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng obligasyon sa pamamagitan ng pagkakataon ng may utang at ang pinagkakautangan sa isang tao, halimbawa, ang nangungupahan bilang tagapagmana ay naging may-ari ng inuupahang lugar (Artikulo 413 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng imposibilidad ng pagganap kung ito ay sanhi ng isang pangyayari kung saan ang alinman sa mga partido ay walang pananagutan, halimbawa, ang pagkasira ng isang tirahan, ang pagkawala nito dahil sa demolisyon ng isang bahay, atbp. (Artikulo 416 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng obligasyon sa pamamagitan ng pagkamatay ng isang mamamayan (sa kasong ito, isang solong employer lamang ayon sa talata 2 ng artikulo 686, artikulo 675 ng Civil Code ng Russian Federation) (Artikulo 418 ng Civil Code ng Russian Federation ); pagwawakas ng obligasyon sa pamamagitan ng pagpuksa ng isang ligal na nilalang (sa kasong ito, isang ligal na nilalang - isang panginoong maylupa) (Artikulo 419 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang pagwawakas ng kontrata ay maaaring mangyari dahil sa pagtanggi na i-renew ang kontrata ng may-ari ng lupa na may kaugnayan sa desisyon na huwag magrenta ng lugar nang hindi bababa sa isang taon. Sa kasong ito, obligado ang may-ari na ipaalam ito sa nangungupahan nang hindi lalampas sa tatlong buwan nang maaga (Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation).

D.V. Karpukhin, PhD sa Kasaysayan, Associate Professor, Department of Civil Law Disciplines, Moscow Institute of Economics, Management and Law

L.B. Zabelova, Ph.D. sa Batas, Associate Professor, Department of Civil Law Disciplines, Moscow Institute of Economics, Management and Law

KOMMERSYAL NA PAG-UPA NG RESIDENTIAL PREMISES: MGA TAMPOK NG PAGWAWAKAS NG KASUNDUAN

Sa kasalukuyan, ang karamihan sa mga Ruso na nagmamay-ari ng pribadong pag-aari ng tirahan ay inuupahan sila nang walang wastong pagpapatupad ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa para sa tirahan, iyon ay, sa isang "madilim". Ang pinakakaraniwang paghatol tungkol sa mga motibo para sa gayong pag-uugali ay ang hindi pagpayag na magbayad ng mga buwis sa kita na natanggap mula sa pag-upa ng pabahay. Ang pagsusuri sa mga legal na regulasyon na namamahala sa mekanismo para sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay nagpapahintulot sa amin na tingnan ang problemang ito hindi lamang sa isang purong materyal, kundi pati na rin sa isang pormal na legal na pananaw.

Ang kasalukuyang Housing Code ng Russian Federation (LC RF) ay nakikilala ang dalawang klasipikasyon na batayan para sa stock ng pabahay ng Russian Federation: depende sa anyo ng pagmamay-ari at layunin ng paggamit .

Alinsunod sa artikulo 19 ng Housing Code ng Russian Federation, depende sa anyo ng pagmamay-ari, pribado, estado at munisipal na mga pondo sa pabahay ay nakikilala. Ang iba't ibang layunin ng mga lugar ng tirahan ay paunang natukoy ang pag-uuri ng stock ng pabahay sa espesyalisado, indibidwal na panlipunan at komersyal na paggamit.

Ang indibidwal na stock ng pabahay ay isang set ng residential na lugar ng pribadong pabahay stock, na ginagamit ng mga mamamayan - mga may-ari ng naturang lugar para sa kanilang tirahan, tirahan ng mga miyembro ng kanilang pamilya at (o) tirahan ng ibang mga mamamayan sa mga tuntunin libreng paggamit, pati na rin ang mga legal na entity - mga may-ari ng naturang lugar para sa tirahan ng mga mamamayan sa tinukoy na mga kondisyon gamitin.

Ang pondo ng pabahay para sa komersyal na paggamit ay isang hanay ng mga tirahan na lugar na ginagamit ng mga may-ari ng naturang lugar para sa tirahan ng mga mamamayan sa mga tuntunin ng bayad na paggamit, na ibinigay sa mga mamamayan sa ilalim ng iba pang mga kasunduan, na ibinigay ng mga may-ari ng naturang lugar sa mga tao para sa pagmamay-ari at (o) paggamit.

Sa kasalukuyan, tila may problema ang pagpapanatili ng mga istatistikal na rekord ng indibidwal at komersyal na stock ng pabahay, dahil ang mga tirahan ay inuupahan para sa komersyal na upa nang walang wastong dokumentasyon, na, ayon sa may-akda, ay dahil sa dalawang dahilan:

Sa katunayan, ang isa ay dapat sumang-ayon sa mga may-akda na sa pagsasanay ay isang maliit na porsyento lamang ng kabuuang bilang sa lahat ng natapos na mga kontrata para sa pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay iginuhit nang nakasulat. Pagsunod pagsusulat nangyayari, bilang panuntunan, sa inisyatiba ng mga rieltor na naghanda ng transaksyon (na ipinaliwanag ng mga posibleng kahihinatnan sa pananalapi na hindi kanais-nais para sa mga rieltor kapag maagang pagwawakas natapos ang kasunduan sa pasalita, sa inisyatiba ng may-ari; sa partikular, ang obligasyon na ibalik sa nangungupahan ang bayad sa ilalim ng kontrata para sa pagkakaloob ng mga serbisyo para sa paghahanap para sa isang tiyak na tirahan). Ang kontrata ay iginuhit sa letterhead ng kumpanya ng real estate, at kung minsan ang mga rieltor ay kumikilos pa nga bilang isang ikatlong partido sa kontrata ng pagtatrabaho. Gayunpaman, ang pangyayaring ito, sa palagay ko, ay mahirap kilalanin bilang naaayon sa batas, dahil ang bahagi 1 ng artikulo 671 ng Civil Code ng Russian Federation sa kahulugan ng konsepto ng isang kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan ay may dalawang pangalan lamang na posible. partido: ang may-ari at ang nangungupahan.

una, ang pagnanais ng mga may-ari ng apartment-mga umuupa na iwasan ang mga buwis sa kita na natanggap mula sa pag-upa ng pabahay para sa komersyal na upa;

Pangalawa, legal na katangian pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa inisyatiba ng may-ari, na naglalagay sa kanya sa isang dehado legal na katayuan kumpara sa isang citizen employer.

Ang kasalukuyang batas sibil ay kinokontrol ang pag-upa ng mga lugar ng tirahan ayon sa mga pamantayan na nilalaman sa Kabanata 35 ng Bahagi 2 ng Civil Code ng Russian Federation (CC RF) . Ang Bahagi 1 ng Artikulo 671 ng Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang kahulugan ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar ng tirahan, ayon sa kung saan ang isang partido - ang may-ari ng tirahan na lugar o isang taong pinahintulutan niya (may-ari ng lupa) - ay nagsasagawa na magbigay ng ibang partido (nangungupahan) na may tirahan na lugar para sa isang bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa paninirahan dito . Alinsunod sa mga probisyon ng Bahagi 1 ng Artikulo 677 ng Civil Code ng Russian Federation, isang indibidwal lamang ang maaaring kumilos bilang nangungupahan sa ilalim ng isang kasunduan sa pagpapaupa sa tirahan. Ang mga lugar ng tirahan ay maaaring ibigay sa mga legal na entity para sa pagmamay-ari at (o) paggamit batay sa isang kasunduan sa pag-upa o iba pang kasunduan (Bahagi 2 ng Artikulo 671 ng Civil Code ng Russian Federation).

Sa kasalukuyan, mayroong dalawang uri ng residential lease agreement - panlipunan at komersyal.

Gusto kong tandaan bilang isang hiwalay espesyal na kasunduan, batay sa paksa nito, mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos at pagtatapos, ang mga partido, ang kanilang mga karapatan at obligasyon, bilang karagdagan sa kontrata ng pangungupahan sa lipunan at komersyal na pangungupahan, ang kontrata ng pagtatrabaho sa mga espesyal na lugar ng tirahan, legal na regulasyon na naayos, una sa lahat, sa seksyon IV Kodigo sa Pabahay ng Russian Federation.

Tila kailangan ding bigyang-pansin muli (tulad ng paulit-ulit na ginawa nang mas maaga sa legal na panitikan) sa katotohanan na ang Kabanata 35 ng Civil Code ng Russian Federation, na kumokontrol sa pag-upa ng mga tirahan, ay hindi naglalaman ng anumang pagbanggit ng "komersyal" na pag-hire. Kahit na ang terminong ito kadalasang ginagamit sa jurisprudence (halimbawa, Definition Korteng konstitusyunal RF na may petsang Mayo 15, 2007 No. 379-OP, Ruling of the Supreme Court of the Russian Federation No. 11-G03-30 na may petsang Setyembre 12, 2003, Resolution of the Presidium ng Moscow Regional Court na may petsang Nobyembre 12, 2008 No. 595 sa kaso No. 44g-234 / 08).

Ang Artikulo 672 ng Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng pangkalahatang probisyon sa isang social tenancy agreement para sa pabahay: konsepto, saklaw (estado at municipal housing stock), mga karapatan at obligasyon ng nangungupahan at mga miyembro ng kanyang pamilya. Ang pamantayan na nakapaloob sa bahagi 3 ng artikulong ito ay isang kumot na kalikasan at tumutukoy sa batas sa pabahay sa mga tuntunin ng pamamaraan, batayan at kundisyon para sa pagtatapos nito. Kaya, alinsunod sa talata 1 ng Artikulo 4 ng Housing Code ng Russian Federation, ang mga legal na relasyon sa pabahay ay kinabibilangan ng mga relasyon na may kaugnayan sa paglitaw, pagpapatupad, pagbabago, pagwawakas ng karapatang pagmamay-ari, paggamit, pagtatapon ng mga tirahan ng estado at munisipyo. pondo sa pabahay. Ang Housing Code ng Russian Federation ay naglalaman ng dalawang kabanata: 7 "Ang mga batayan at pamamaraan para sa pagbibigay ng mga lugar sa ilalim ng isang social tenancy agreement" at 8 "Social tenancy ng residential premises", na naglalaman ng mga patakaran na namamahala sa kontrata ng social tenancy ng residential premises.

Kapag tinutukoy ang likas na batas sibil ng komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, ang isa ay dapat magpatuloy hindi lamang mula sa katotohanan na ang mga regulasyon na namamahala dito ay nakapaloob sa Seksyon IV "Mga Ilang Uri ng Obligasyon" ng Bahagi 2 ng Civil Code ng Russian Federation, ngunit isinasaalang-alang din ang interpretasyon ng regulasyon ng Korte Suprema ng Russian Federation na itinakda sa Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema RF na may petsang 02.07.2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan sa aplikasyon ng Housing Code ng Russian Federation" .

Ang talata 4 ng nasabing Dekreto ay nililinaw na ang mga residential na lugar ay maaaring maging object ng parehong sibil at pabahay na legal na relasyon, at dapat tandaan ng mga korte na ang batas sibil, hindi tulad ng batas sa pabahay, ay nagreregula ng mga relasyon na may kaugnayan sa pagmamay-ari, paggamit at pagtatapon ng mga tirahan bilang isang object ng economic turnover. (halimbawa, mga transaksyon sa residential premises, kabilang ang paglipat ng commercial rental ng residential premises).

Ang mga tirahan na pag-aari batay sa pribadong pagmamay-ari ng mga mamamayan at legal na entity ay maaaring ibigay sa ilalim ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa mga indibidwal.

Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay apurahan - ang tagal nito ay hindi maaaring lumampas sa limang taon. Kung walang termino sa kontrata, ito ay itinuturing na natapos sa loob ng limang taon (Bahagi 1 ng Artikulo 683 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ayon sa may-akda, ang pagsusuri sa mga legal na regulasyon na namamahala sa mga kapangyarihan ng may-ari at ng nangungupahan ay nagpapahiwatig ng malaking bilang ng mga legal na benepisyo na ibinibigay sa nangungupahan sa pagtatapos ng kontrata. Ang kabuuan ng mga legal na kagustuhan na ibinigay sa nangungupahan ay ginagawang hindi kaakit-akit na tapusin ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa para sa mga may-ari ng tirahan na lugar - mga potensyal na panginoong maylupa.

Kaya, ang Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay sa nangungupahan ng residential na lugar ng pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan para sa isang bagong termino. Hindi lalampas sa tatlong buwan bago matapos ang kasunduan sa pag-upa, dapat mag-alok ang may-ari sa nangungupahan na tapusin ang isang kasunduan sa pareho o iba pang mga kundisyon o babalaan ang nangungupahan sa pagtanggi na i-renew ang kasunduan kaugnay ng desisyon na hindi paupahan ang tirahan ng hindi bababa sa isang taon. Kaya, limitado ang karapatan ng may-ari na gamitin ang tirahan na pag-aari niya sa mga tuntunin ng posibilidad na makabuo ng kita kung ayaw niyang ipaupa ang tirahan na pag-aari niya sa nangungupahan na dating umukup dito. Tulad ng makikita mula sa naunang nabanggit, ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan dahil sa pag-expire ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari ng may-ari ay dahil sa isang labis na hindi kanais-nais na kondisyon - ang imposibilidad ng pag-upa ng pabahay para sa komersyal na upa sa ibang nangungupahan sa loob ng isang taon.

Mahirap sumang-ayon sa mga may-akda na ang pre-emptive na karapatang magtapos ng isang kasunduan (dahil sa pangmatagalang katangian ng paggamit ng paksa ng kasunduan) ay naglilimita sa may-ari "sa mga tuntunin ng posibilidad na makabuo ng kita", dahil ang bayad sa ilalim ng "bagong" kasunduan ay babayaran at, bukod dito, maaari itong madagdagan batay sa mula sa talata 2 ng Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag na "ang may-ari ay dapat mag-alok sa nangungupahan upang tapusin ang isang kasunduan para sa pareho o iba pa kundisyon." Dahil dito, may karapatan ang may-ari na humingi ng mas mataas na bayad para sa pagmamay-ari at paggamit ng tirahan.

Ang problema mula sa pinansiyal na pananaw para sa may-ari ay isang paglabag sa isang taon na panahon kung saan siya ay pinagkaitan ng karapatang umupa ng pabahay. Sa kasong ito, ang nangungupahan ay may karapatang humingi ng pagkilala sa naturang kasunduan bilang hindi wasto at (o) kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot ng pagtanggi na i-renew ang kasunduan sa kanya. Sa katunayan, ang may-ari ay maaaring managot sa sibil para sa paglabag sa rehimen ng limitadong paggamit ng pabahay na pag-aari niya kung ang kondisyon sa pre-emptive na karapatang magbigay ng pabahay sa nangungupahan ay hindi natutugunan. Bilang karagdagan, ang may-ari ay may "dobleng" pananagutan, dahil ang pagkilala sa transaksyon bilang hindi wasto alinsunod sa Bahagi 2 ng Artikulo 167 ng Civil Code ng Russian Federation ay isang obligasyon para sa may-ari na bayaran ang bagong nangungupahan para sa lahat ng natanggap sa ilalim ang transaksyon .

Ang hindi epektibo at discrediting ang legal na katayuan ng may-ari ay ang legal na istruktura ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan.

Alinsunod sa Bahagi 1 ng Artikulo 450 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pagwawakas ng kontrata ay posible sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation, iba pang mga batas o kontrata. Samakatuwid, ang kasunduan ng mga partido ay ang pangkalahatang tuntunin para sa pagtatapos ng kontrata. Ang Bahagi 2 ng Artikulo 450 at Artikulo 451 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagbibigay para sa mga kaso ng pagwawakas ng kontrata nang unilaterally sa inisyatiba ng isa sa mga partido sa kaso ng isang makabuluhang paglabag sa mga tuntunin ng kontrata ng isa sa mga katapat. , gayundin na may kaugnayan sa isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari.

Kaya, alinsunod sa Bahagi 1 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, sa anumang oras upang wakasan ang kasunduan sa pag-upa sa pamamagitan ng pag-abiso sa panginoong maylupa nang nakasulat tatlong buwan nang maaga. Ang may-ari ay hindi binibigyan ng ganitong pagkakataon ng batas.

Ang unilateral na pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa inisyatiba ng parehong may-ari at ng nangungupahan alinsunod sa Bahagi 3 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay posible sa korte sa mga sumusunod na kaso:

Kung ang lugar ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaso ng emergency;

Sa ibang mga kaso na itinakda ng batas sa pabahay.

Ang unilateral na pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari ay maaaring maganap kapag ang ligal na utos na ibinigay para sa Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation ay ipinatupad, pati na rin kapag ito ay winakasan ng may-ari sa mga sumusunod na kaso:

Ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa mga tirahan sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kontrata (Bahagi 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation);

Pagkasira o pinsala sa mga lugar ng tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay responsable siya (Bahagi 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation);

Ang paggamit ng mga lugar ng tirahan para sa iba pang mga layunin o ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay responsable siya (Bahagi 4 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Nais kong tandaan na sa pagsasagawa ay may mga kaso kung kailan, kapag nagtatapos ng mga kontrata sa pag-upa, walang mga probisyon sa teksto ng kontrata mismo sa pangangailangang sumunod sa pamamaraan ng pre-trial para sa pagtatapos ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari. . Bukod dito, ang isa sa mga seksyon ng kasunduan ay naglalaman ng mga sumusunod na probisyon: "sa kaganapan ng unilateral na pagwawakas ng Kasunduang ito at napapailalim sa lahat ng mga sugnay ng Kasunduan ng parehong partido, ang partido na nagnanais na wakasan ang Kasunduang ito ay obligado na ipaalam sa kabilang partido. ng layuning ito sa loob ng 30 araw." Iyon ay, batay sa teksto ng kasunduan, ang may-ari ay maaaring, sa pamamagitan ng pagpapadala ng naaangkop na paunawa ng pagwawakas, paalisin ang nangungupahan 30 araw pagkatapos ng petsa na natanggap ng huli ang naturang paunawa. Gayunpaman, ang karapatang ito ng may-ari ay hindi nakakatugon sa mga kinakailangan ng Bahagi 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation at, samakatuwid, sa bahaging ito, alinsunod sa Artikulo 180 ng Civil Code ng Russian Federation, ang transaksyon dapat kilalanin bilang hindi wasto.

Kaya, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang isang nangungupahan ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. Kung, sa loob ng panahong itinakda ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na apela ng may-ari, ay gagawa ng desisyon na wakasan ang kontrata para sa pag-upa. isang tirahan. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (Bahagi 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation. Federation).

Ayon sa may-akda, ang di-kasakdalan ng pamantayang ito ay nakasalalay sa katotohanan na sa mga halatang negatibong aksyon (hindi pagkilos) ng nangungupahan at ng mga taong may pananagutan sa kanyang mga aksyon, ang may-ari ay nagiging umaasa sa posisyon ng korte, na maaaring maantala ang pamamaraan para sa pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan hanggang sa dalawang taon.

Dapat itong kilalanin na ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring maantala ng medyo mahabang panahon. Gayunpaman, ito ay dahil, sa halip, hindi sa "posisyon ng mga korte", na dapat isaalang-alang ang mga kaso sa loob ng panahon na itinatag ng batas, ngunit sa mismong mga pangyayari ng kumplikadong kaso, mga kontradiksyon sa mga dokumento. Halimbawa, ang isang kontrata ng komersyal na pag-upa, na natapos sa kakanyahan at mga tampok nito, ay unang "pinalitan" ng may-ari ng isang kontrata ng "pansamantalang pag-upa ng mga lugar ng opisina". Samakatuwid, ang parehong mga batayan at ang paksa mga claim hindi tumugma aktwal na mga pangyayari, ang kinahinatnan nito ay ang direksyon ng kaso para sa isang bagong pagsubok (Resolution ng Presidium ng Moscow Regional Court na may petsang 03.10.2007 No. 627 sa kaso No. 44g-313 / 07). Gusto ko ring tandaan na ang mga kaso ng pagwawakas ng mga komersyal na kasunduan sa pagpapaupa ay medyo bihira sa hudisyal na kasanayan.

Ang probisyong ito ay lumalabag sa posisyon ng may-ari, dahil pinapayagan nito ang nangungupahan na panatilihin ang karapatang manirahan sa tirahan ng may-ari sa loob ng mahabang panahon. Bilang karagdagan, alinsunod sa Artikulo 12 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatang wakasan o baguhin ang kontrata ay nagsisilbing isa sa mga paraan upang maprotektahan ang nilabag na mga karapatang sibil. Ang mga probisyon ng Bahagi 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation, sa aming opinyon, ay lumalabag sa karapatan sa proteksyon na ipinagkaloob sa may-ari.

Dapat tandaan na ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang probisyon sa panandaliang pag-upa ng mga lugar ng tirahan na natapos para sa isang panahon ng hanggang isang taon (Bahagi 2 ng Artikulo 683 ng Civil Code ng Russian Federation). Ayon sa may-akda, ang disenyo ng kasunduang ito ay mas kaakit-akit para sa mga potensyal na nangungupahan ng mga lugar ng tirahan, dahil ang mga probisyon sa itaas ng Mga Artikulo 684, 687 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagpapabigat sa mga may-ari ng mga tirahan na may karagdagang mga obligasyon kapag tinapos. isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, huwag ilapat dito. Ang isang panandaliang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring wakasan sa inisyatiba ng may-ari sa isang hudisyal na paglilitis sa kaso ng hindi pagbabayad ng bayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan (Bahagi 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kaya ang nasa itaas legal na pagsusuri Ang mga legal na regulasyon na namamahala sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ay nagbibigay-daan sa amin na gumuhit ng mga sumusunod na konklusyon:

Civil Code Inuri ng Russian Federation ang komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan bilang isang legal na relasyon ng mga obligasyon.
Ang mga legal na regulasyon na namamahala sa pagwawakas ng isang komersyal na lease ay lumilikha ng malinaw na kawalan ng balanse sa pagitan ng mga karapatan ng may-ari ng may-ari ng lugar at ng nangungupahan-mamamayan na pabor sa huli. Sa katunayan, ang isa ay dapat sumang-ayon sa mga may-akda na ang pamamaraan at mga batayan para sa pagtatapos ng komersyal na kasunduan sa pag-upa, na kanilang pinag-aralan nang detalyado sa inisyatiba ng may-ari, ay pangunahing naglalayong protektahan ang mga interes ng nangungupahan. Kasabay nito, ang pagpapakilala ng naturang mga paghihigpit ay tila makatwiran sa batayan ng paksa ng kontrata - mga lugar ng tirahan. Walang alinlangan na ang mga relasyon na nagmumula na may kaugnayan sa pagkakaloob ng mga lugar para sa sinabing kasunduan, ay mabibili. Gayunpaman, ang karapatan sa pabahay ay isa sa mga pangunahing mga karapatan sa konstitusyon tao. Kaya, ang Artikulo 40 ng Konstitusyon ay nagtatatag na “lahat ng tao ay may karapatan sa pabahay. Walang sinuman ang maaaring basta-basta bawian ng kanilang tahanan.” Gayunpaman, bilang isang resulta ng pagbibigay dakilang karapatan landlord, ang nangungupahan ay maaaring paalisin "sa kalye" nang walang oras upang tapusin ang isang kasunduan sa pag-upa para sa isa pang tirahan. Bukod dito, ang mga interes ng mga menor de edad na naninirahan kasama ng employer ay maaaring masira dahil sa pangangailangan para sa isang pinabilis na paglipat sa isa pa. Kindergarten o paaralan.
Katangiang diskriminasyon mga legal na regulasyon may kaugnayan sa may-ari, ito ay ipinahayag sa pagpapabigat sa mga may-ari ng karagdagang mga legal na obligasyon (hindi pag-upa ng pabahay sa loob ng isang taon) at isang mahabang pamamaraan para sa pagtatapos ng kontrata sa korte, dahil sa subjective na posisyon ng mga korte.
Ang kawalan ng kahusayan ng legal na istruktura para sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay nagpapalayo sa mga potensyal na panginoong maylupa mula sa pagtatapos nito.
Ang mas nababanat at layunin na sumasalamin sa mga interes ng mga may-ari ng mga lugar ng tirahan ay ang legal na istraktura ng kontrata para sa panandaliang pag-upa ng mga lugar ng tirahan, kung saan walang kawalan ng timbang. legal na obligasyon mga paksa ng legal na relasyon na isinasaalang-alang.
Ang pagkilala sa mga probisyon ng Artikulo 684 at ikaapat na talata ng sugnay 2 ng Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation bilang hindi wasto ay lilikha ng mga legal na kondisyon para sa pagtaas ng bilang ng mga panginoong maylupa na gustong opisyal na magdokumento ng mga relasyon sa mga nangungupahan ng mamamayan.

Digest:

Ang hindi epektibo at discrediting ang legal na katayuan ng may-ari ay ang legal na istraktura ng pagwawakas ng kontrata ng komersyal na trabaho

Housing Code ng Russian Federation ng Disyembre 29, 2004 No. 188-FZ (gaya ng susugan noong Mayo 13, 2008). // SZ RF, 2005, No. 1, Art. 14, 2006, No. 1, art. 10, No. 52 (bahagi 1), art. 5498, RG No. 297, na may petsang Disyembre 31, 2006; SZ RF, 2007, No. 43, art. 5084, 2008, No. 17, Art. 1756, No. 20, Art. 2251.

Sibil na Kodigo ng Russian Federation (Ikalawang Bahagi) na may petsang Enero 26, 1996 No. 14-FZ (gaya ng sinusugan noong Hulyo 14, 2008, na sinususugan ng Pederal na Batas ng Enero 26, 1996) // Koleksyon ng Lehislasyon ng Russian Federation , 1996, blg. 5, art. 410, sining. 411, blg. 34, art. 4025, 1997, No. 43, Art. 4903, 1999, No. 51, Art. 6288, 2002, No. 48, Art. 4737, 2003, No. 2, art. 160, Art. 167, blg. 13, art. 1179, No. 46 (bahagi 1) Art. 4434, No. 52 (bahagi 1), Art. 5034, 2005, 1(bahagi 1), art. 15, art.45, No. 13, art. 1080, blg. 19, art. 1752, No. 30 (bahagi 1), Art. 3100, 2006, No. 6, art. 636, 2006, No. 52 (1 oras), art. 5497, 2007, No. 1 (1 oras), Art. 39, no. 5, art. 558, blg. 17, art. 1929, No. 27, Art. 3213, No. 31, Art. 3993, No. 31, art. 4015, No. 41, Art. 4845, No. 44, Art. 5282, No. 45, Art. 5428, No. 49, art. 6048, No. 50, Art. 6247, 2008, No. 17, Art. 1756, Art. 29 (bahagi 1), art. 3418.

Mga Dekreto ng Plenum ng Korte Suprema ng Russian Federation noong Hulyo 2, 2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan sa aplikasyon ng Housing Code ng Russian Federation" // RG. 08. 07. 2009. No. 123.

Kodigo Sibil ng Russian Federation (isang bahagi) na may petsang Nobyembre 30, 1994, Blg. 51-FZ (pinagtibay ng Estado Duma ng Federal Assembly ng Russian Federation noong Oktubre 21, 1994) (tulad ng sinusugan noong Disyembre 18, 2006, bilang susugan noong Disyembre 29, 2006) (gaya ng sinususugan at dinagdagan, na nagsimula noong Enero 8, 2007) // Koleksyon ng Lehislasyon ng Russian Federation, 1994, No. 32, art. 3301; 2002, blg. 12, art. 1093; No. 48, art. 4746; 2003, blg. 52, art. 5034; 2004, blg. 27, art. 2711; No. 31, Art. 3233; 2005, blg. 27, art. 2722; 2006, blg. 2, art. 171; No. 3, Art. 282, No. 52 (1 bahagi), Art. 5498, RG No. 297, 12/31/2006; SZ RF 2007, No. 7, art. 834, blg. 31, art. 3993, No. 41, art. 4845, No. 49, Art. 6079, No. 50, art. 6246.

Artikulo 687

1. Ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, sa anumang oras na wakasan ang kasunduan sa pag-upa na may tatlong buwang nakasulat na babala sa may-ari.

2. Ang isang kontrata para sa pag-upa ng tirahan ay maaaring wakasan sa isang hudisyal na paglilitis sa kahilingan ng may-ari sa mga sumusunod na kaso:

Pagkasira o pinsala sa lugar ng nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan.

Sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang nangungupahan ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang alisin ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng tirahan. Kung, sa loob ng tagal ng panahon na tinukoy ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, ay nagpasiya na wakasan ang kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. . Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.

3. Ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay maaaring wakasan sa korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kasunduan:

Kung ang lugar ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaso ng emergency;

Sa ibang mga kaso na itinakda ng batas sa pabahay.

4. Kung ang nangungupahan ng isang tirahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang kanyang mga aksyon ay responsable ay ginagamit ang tirahan para sa iba pang mga layunin o sistematikong nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan sa pangangailangang alisin ang paglabag.

Ibuod natin nang maikli:

Dahilan:

1. Sa inisyatiba ng employer:

A) sa labas ng utos ng hukuman

B) walang motibasyon

C) ngunit napapailalim sa mga sumusunod na kundisyon: 1) ang pahintulot ng lahat ng mga mamamayan na nakatira sa employer; 2) 3 buwan bago ang abiso ng pagwawakas ng kontrata ng may-ari.

2. Sa inisyatiba ng may-ari:

A) utos lamang ng hukuman

3. Sa inisyatiba ng alinmang partido:

A) sa korte

Mga kahihinatnan ng pagwawakas: pagpapaalis sa nangungupahan at mga mamamayang permanenteng naninirahan kasama niya (sapilitang bakasyon sa lugar)

Mga kahihinatnan ng pagpapaalis: -pagbibigay ng isa pang silid; - hindi nagbibigay ng ibang lugar (komersyal na pag-upa).

37. Pagbibigay sa mga mamamayan ng tirahan sa ilalim ng isang social contract of employment: grounds, procedure.

Ang sagot sa tanong na ito ay kinokontrol ng Kabanata 7 ng LC RF.

Sa ilalim ng isang kasunduan sa pangungupahan sa lipunan, ang mga lugar ng tirahan ay ibinibigay (ayon sa pangkalahatang tuntunin) mula sa stock ng munisipal na pabahay, ngunit kung minsan mula sa pondo ng Russian Federation (halimbawa, sa mga hukom).

2 pangunahing kinakailangan, na dapat sagutin ng isang mamamayan sa ilalim ng isang social contract of employment:

1) kinilala ang mamamayan bilang nangangailangan ng tirahan;

2) Pagkilala sa isang mamamayan bilang mahirap.

Ang dalawang kundisyong ito ay dapat pagsamahin.

Mag-scroll nangangailangan nakapaloob sa Artikulo 51 ng LC RF:

1) mga mamamayan na hindi matugunan ang pangangailangan para sa pabahay;

2) mga mamamayan na may pagkakataong matugunan ang pangangailangan para sa pabahay, na may lawak na mas mababa sa itinatag na pamantayan;

Tinutukoy ng Artikulo 50 ng LCD ang mga uri mga lugar ng tirahan– min. ang laki ng bawat 1 miyembro ng pamilya ay nagpapahintulot sa amin na pag-usapan ang pangangailangan para sa pabahay.

Bahagi 5, artikulo 50 - ang laki ng rate ng accounting ay tinutukoy ng pag-aayos ng LSG. Ang desisyon ng Magnanakaw ng Lungsod Duma noong Hulyo 7, 2005 - ang rate ng accounting sa rehiyon ng Magnanakaw ay 11 metro kuwadrado. m para sa 1 tao.

3) mga taong nagdurusa sa isang tiyak na sakit na pumipigil sa pamumuhay kasama nila.

mahirap gr ang isang mamamayan ay isang mamamayang kinikilala ng LSG body sa paraan tinukoy ng batas RF. (Batas ng Rehiyon ng Magnanakaw noong Nobyembre 30, 2005 No. 72-03; desisyon ng Magnanakaw. City Duma ng Mayo 18, 2006 "Sa pagbibigay ng awtoridad na gumawa ng mga desisyon sa pagkilala sa mga mamamayan bilang mahirap ..."

Ang isang mamamayan ay kinikilala bilang mahirap batay sa at isinasaalang-alang:

1) kita na maiuugnay sa bawat miyembro ng pamilya;

2) ari-arian na pag-aari ng bawat miyembro ng pamilya na napapailalim sa pagbubuwis;

Artikulo 52 ng Housing Code ng Russian Federation: Pagpaparehistro ng mga mamamayan na nangangailangan ng pabahay:

Ang accounting ay isinasagawa sa lugar ng paninirahan

Isinasagawa sa isang rolling basis

Ang pamamaraan para sa pagpapanatili ng mga talaan ay tinutukoy ng paksa ng Russian Federation; at ang accounting mismo ay isinasagawa ng org. MSU.

Mula sa Artikulo 52:

3. Ang pagpaparehistro ng mga mamamayan bilang mga nangangailangan ng tirahan na lugar ay isinasagawa ng LSG body (mula dito ay tinutukoy bilang ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro) batay sa mga aplikasyon mula sa mga mamamayang ito (mula dito ay tinutukoy bilang mga aplikasyon para sa pagpaparehistro) na isinumite nila sa ipinahiwatig na katawan sa kanilang lugar na tinitirhan o sa kabila Multifunctional Center alinsunod sa kanilang itinatag ng Pamahalaan Russian Federation sa pagkakasunud-sunod ng isang kasunduan sa pakikipagtulungan. Sa mga kaso at sa paraang itinakda ng batas, ang mga mamamayan ay maaaring mag-aplay para sa pagpaparehistro sa labas ng kanilang lugar na tinitirhan. Ang pagpaparehistro ng mga walang kakayahan na mamamayan ay isinasagawa batay sa mga aplikasyon para sa pagpaparehistro na isinampa ng kanilang mga legal na kinatawan.

4. Sa mga aplikasyon para sa pagpaparehistro, ang mga dokumento ay dapat isumite na nagpapatunay sa karapatan ng mga may-katuturang mamamayan na mairehistro bilang mga nangangailangan ng tirahan, maliban sa mga dokumentong natanggap sa interdepartmental na kahilingan ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro. Ang isang mamamayan na nagsumite ng isang aplikasyon para sa pagpaparehistro ay binibigyan ng isang resibo para sa pagtanggap ng mga dokumentong ito mula sa aplikante, na nagpapahiwatig ng kanilang listahan at ang petsa na natanggap sila ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro, pati na rin ang nagpapahiwatig ng listahan ng mga dokumento na matatanggap sa interdepartmental mga kahilingan. Ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro ay nakapag-iisa na humihiling ng mga dokumento (kanilang mga kopya o ang impormasyong nakapaloob sa kanila) na kinakailangan para sa pagpaparehistro ng isang mamamayan sa mga katawan kapangyarihan ng estado, mga organo lokal na pamahalaan at subordinate mga katawan ng pamahalaan o mga lokal na katawan ng self-government, mga organisasyon na mayroong mga dokumentong ito sa kanilang pagtatapon (ang kanilang mga kopya o impormasyong nakapaloob sa mga ito) alinsunod sa regulasyon mga legal na gawain Russian Federation, mga regulasyong ligal na kilos ng mga nasasakupang entidad ng Russian Federation, mga ligal na kilos sa munisipyo, kung ang mga naturang dokumento ay hindi isinumite ng aplikante ayon sa sariling inisyatiba. Sa kaso ng pagsusumite ng mga dokumento sa pamamagitan ng multifunctional center, ang resibo ay ibinibigay ng tinukoy na multifunctional center.

5. Ang desisyon sa pagpaparehistro o pagtanggi na magparehistro ay dapat gawin batay sa mga resulta ng pagsasaalang-alang ng aplikasyon para sa pagpaparehistro at iba pang mga dokumento na isinumite o natanggap sa mga kahilingan ng interdepartmental alinsunod sa Bahagi 4 ng Artikulo na ito ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro, hindi lalampas. kaysa sa tatlumpung araw ng trabaho mula sa petsa ng pagsusumite ng mga dokumento, ang obligasyon na isumite na itinalaga sa aplikante, sa katawan na ito. Kung sakaling magsumite ang isang mamamayan ng aplikasyon para sa pagpaparehistro sa pamamagitan ng isang multifunctional center, ang panahon para sa paggawa ng desisyon sa pagpaparehistro o pagtanggi na magparehistro ay kinakalkula mula sa araw na inilipat ng multifunctional center ang naturang aplikasyon sa katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro.

6. Ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro, kabilang ang sa pamamagitan ng isang multifunctional center, hindi lalampas sa tatlong araw ng trabaho mula sa petsa ng desisyon sa pagpaparehistro, mga isyu o ipinapadala sa mamamayan na nagsumite ng may-katuturang aplikasyon para sa pagpaparehistro, isang dokumento na nagpapatunay sa pag-ampon ng naturang isang desisyon. Kung ang isang mamamayan ay nagsumite ng isang aplikasyon para sa pagpaparehistro sa pamamagitan ng isang multifunctional center, isang dokumento na nagpapatunay sa desisyon ay ipinadala sa multifunctional center, maliban kung ang ibang paraan ng pagtanggap ay tinukoy ng aplikante.

Mga pahina sa magasin: 86-88

O.V. KIRICHENKO,

kandidato mga legal na agham, associate professor ng departamento batas sibil at proseso Faculty of Law Ulyanovsk State Pedagogical University. SA. Ulyanova [email protected]

Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay maaaring wakasan, wakasan dahil sa mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido. Ang pagwawakas, pagwawakas ng kasunduang ito ay nangangailangan ng malubhang ligal na kahihinatnan para sa mga partido, na may kaugnayan kung saan ang Civil Code ng Russian Federation ay dapat makilala sa pagitan ng mga batayan para sa pagwawakas, pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, at ang mga kalagayan ng pagwawakas, pagwawakas ng isang kasunduan dapat ipakita sa form listahan ng indikasyon.

Mga pangunahing salita: kasunduan sa pag-upa sa komersyo, pagwawakas ng kasunduan, pagwawakas ng kasunduan, mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido sa kasunduan.

Pagwawakas, Pagwawakas ng Kontrata sa Pagtatrabaho ng Komersyal ayon sa mga Sirkumstansya na Higit sa Kontrol ng Mga Partido

Kirichenko O.

Ang kontrata ng komersyal na pangungupahan ay maaaring wakasan, kanselahin dahil sa mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido. Ang pagwawakas ng kasunduang ito ay nangangailangan ng malubhang ligal na kahihinatnan para sa mga partido, kaya ang Civil Code ng Russian Federation ay dapat na pinaghiwalay na mga batayan para sa pagwawakas, pagwawakas ng kontrata ng pagtatrabaho ng komersyal at mga pangyayari ng pagwawakas, ang pagwawakas ng kontrata ay dapat na nasa anyo ng isang imbentaryo.

Mga keyword: komersyal na kontrata ng pagtatrabaho, pagwawakas ng kontrata, pagwawakas ng kontrata, ay hindi nakasalalay sa kagustuhan ng mga partido sa mga kondisyon ng kontrata.

Ang pagwawakas ng isang relasyon sa pabahay na nagmula sa isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay maaaring maganap sa pagtatapos ng kontrata (sa napagkasunduang kagustuhan ng mga partido, sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kontrata, ng partido nang unilaterally) , pati na rin dahil sa mga pangyayari na hindi nakasalalay sa kagustuhan ng mga partido, halimbawa, sa kaganapan ng pagkamatay ng isang nangungupahan na namumuhay nang mag-isa o ang pagkasira ng isang tirahan. Samakatuwid, ang konsepto ng "pagwawakas ng isang kasunduan sa pag-upa", sa kaibahan sa konsepto ng "pagwawakas ng isang kasunduan sa pag-upa", ay mas makitid, kabilang ang pagwawakas ng mga legal na relasyon sa pabahay bilang resulta ng mga aksyon ng kanilang mga nasasakupan, at hindi mga kaganapan. at mga aksyon, tulad ng sa pagwawakas ng isang kontrata, ibig sabihin, hindi lahat ng mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata ay nangangailangan ng pagwawakas nito. Ang pagwawakas ng kontrata sa pagtatrabaho ay isang uri ng pagwawakas, habang ang huli ay maaaring maganap nang walang pagwawakas ng kontrata.

Ang mga pangkalahatang batayan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay itinakda sa Ch. 26 "Pagwawakas ng mga obligasyon" ng Civil Code ng Russian Federation ng 1994 (mula rito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation), iisa-isahin namin ang ilan sa mga ito: pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng wastong pagpapatupad nito (Artikulo 408 ng ang Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagkakataon ng may utang at ang pinagkakautangan sa isang tao, halimbawa, ang nangungupahan bilang tagapagmana ay naging may-ari ng tirahan na kanyang inuupahan (Artikulo 413 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng imposibilidad ng katuparan kung ito ay sanhi ng isang pangyayari kung saan wala sa mga partido ang may pananagutan, halimbawa, ang pagkawala (pagkasira) ng isang tirahan (Artikulo 416 ng Civil Code ng Russian Federation); pagwawakas ng obligasyon sa pamamagitan ng pagkamatay ng isang mamamayan (sa kasong ito, tanging ang tagapag-empleyo na naninirahan nang mag-isa sa bisa ng talata 2 ng artikulo 686, artikulo 675 ng Civil Code ng Russian Federation) (Artikulo 418 ng Civil Code ng Russian Federation) Federation); pagwawakas ng obligasyon sa pamamagitan ng pagpuksa ng isang ligal na nilalang (sa kasong ito, isang ligal na nilalang - isang panginoong maylupa) (Artikulo 419 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, bilang isang pangkalahatang tuntunin, ay tinapos sa pamamagitan ng pag-expire ng panahon ng bisa nito (napapailalim sa mga patakaran ng Mga Artikulo 683, 684 ng Civil Code ng Russian Federation), na nakikilala ito mula sa bukas na kontrata panlipunang pag-upa ng mga lugar ng tirahan (bahagi 2 ng artikulo 60 ng Housing Code ng Russian Federation ng 2004; pagkatapos nito - ang Housing Code ng Russian Federation).

Ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay hindi kinakailangan mga espesyal na kondisyon, na ibinigay, halimbawa, para sa mga kontrata para sa pag-upa ng mga espesyal na lugar ng tirahan, na winakasan dahil sa pagkawala ng mga batayan para sa probisyon ng naturang lugar na itinatag ng batas (bahagi 3 ng artikulo 104, bahagi 2 ng artikulo 105, bahagi 2 -3 ng artikulo 106, art. 107-109.1 ng Housing Code ng Russian Federation), at mga kontrata para sa pagkuha ng opisina at residential na lugar sa mga dormitoryo - kasama ang paglipat ng pagmamay-ari, pamamahala sa ekonomiya at pamamahala sa pagpapatakbo para sa naturang residential premises, sa kondisyon na walang kontrata sa pagtatrabaho sa pagitan ng isang citizen-employer at isang bagong landlord (bahagi 2 ng artikulo 102 ng LC RF).

Ang Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng mga espesyal na alituntunin sa mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa. Ang kakaiba ng artikulong ito ay pinapayagan nito ang subsidiary na aplikasyon ng batas sa pabahay (sugnay 3, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Tungkol sa mga kontrata ng social hiring at pag-hire ng mga espesyal na lugar ng tirahan, ang batas (bahagi 5 ng artikulo 83, bahagi 1 ng artikulo 102 ng LC RF) ay nagbibigay para sa kanilang pagwawakas, anuman ang kagustuhan ng mga partido na may kaugnayan sa pagkawala (pagkasira) ng tirahan, kasama ang pagkamatay ng isang nangungupahan na naninirahan mag-isa .

Ang Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi naglalaman ng naturang probisyon, ngunit itinatag lamang sa sugnay 3 ang posibilidad ng pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa isang hudisyal na paglilitis sa kahilingan ng alinman sa mga partido, kung ang lugar ay tumigil na maging. angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaganapan ng kondisyong pang-emerhensiya nito, sa iba pang mga kaso na ibinigay ng batas sa pabahay.

Sa kasamaang palad, ang talatang ito ay hindi lamang nakikilala sa pagitan ng mga batayan para sa pagwawakas at pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ngunit din na may kaugnayan sa pagwawakas ng kasunduang ito sa korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido, ang kasunduan ay naglalaman lamang ng isang pangkalahatang sanggunian sa batas sa pabahay , na hindi maituturing na tama.

Ang pagwawakas, pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay nangangailangan ng malubhang kahihinatnan para sa mga partido nito, samakatuwid, sa talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, kakailanganing linawin ang mga batayan para sa pagtatapos ng naturang kasunduan, tulad ng ginagawa sa Bahagi 5 ng Art. 83 ng Housing Code ng Russian Federation, at may kaugnayan sa pagwawakas ng kasunduang ito sa korte, sa kahilingan ng alinman sa mga partido nito, ay nagpapahiwatig ng isang tinatayang listahan ng mga batayan para sa naturang pagwawakas, at hindi limitado sa pagtukoy sa batas sa pabahay. .

Para sa employer, ang karapatang wakasan ang kontrata, na itinatag ng talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ay hindi gaanong nauugnay, dahil alinsunod sa talata 1 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation at sa gayon ay may karapatan na unilaterally na wakasan ang kontrata anumang oras nang walang paliwanag ng mga dahilan sa labas ng korte. Kaya, ang karapatang ito ay pangunahing para sa panginoong maylupa.

Talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, sa kaibahan sa mga talata 2 at 4 ng artikulong ito, ay hindi nangangahulugang mga pagkakasala, ngunit ang mga sitwasyon kung saan ang isang tirahan ay nawawalan ng kakayahang matugunan ang mga pangangailangan sa pabahay ng mga mamamayan dahil sa layunin ng mga pangyayari na lampas sa kontrol ng partido: naging hindi ito angkop para sa permanenteng paninirahan o dumating sa kondisyong pang-emergency dahil sa pisikal na pagkasira, natural na sakuna, sunog, atbp. Iba pang mga kaso na itinakda ng batas sa pabahay, na maaaring maging batayan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, sa aming opinyon, ay maaaring kabilang ang demolisyon ng isang gusali ng tirahan at ang paglipat ng mga tirahan sa mga lugar na hindi tirahan, ang pagkilala ng pabahay bilang hindi angkop para sa tirahan, gayundin ang kaso kung kailan, bilang resulta ng overhaul o muling pagtatayo ng bahay, ang tirahan ay hindi mai-save (Artikulo 85 ng Housing Code ng Russian Federation). Ang demolisyon at paglipat ng residential premises sa non-residential premises, anuman ang pahintulot o pagnanais ng may-ari, ay maaaring isagawa lamang sa mga batayan na tinukoy sa batas, halimbawa, dahil sa withdrawal. kapirasong lupa para sa gobyerno o pangangailangan ng munisipyo(Artikulo 279-282 ng Civil Code ng Russian Federation, Artikulo 32 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kaya, ang mga sumusunod na konklusyon ay maaaring iguguhit. Una, ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay tinapos (sa labas ng korte) dahil sa pagkawala (pagkasira) ng tirahan, sa pagkamatay ng nangungupahan na namuhay nang mag-isa.

Pangalawa, ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay maaaring wakasan sa korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kontrata (dahil sa mga pangyayari na hindi nila kontrolado) sa mga sumusunod na kaso:

Kung ang tirahan ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaganapan ng kondisyong pang-emergency nito;

Paglipat ng mga tirahan sa lugar na hindi tirahan (bahagi 2 ng artikulo 85 ng Housing Code ng Russian Federation);

Ang imposibilidad na mapanatili ang tirahan bilang isang resulta ng isang malaking pag-aayos o muling pagtatayo ng bahay kung saan ito matatagpuan (bahagi 4 ng artikulo 85 ng LC RF);

Pag-ampon ng isang gawa ng estado o awtoridad ng munisipyo sa pag-alis ng mga lugar ng tirahan na may kaugnayan sa pag-alis ng isang plot ng lupa para sa mga pangangailangan ng estado o munisipyo; sa pagkilala sa mga lugar ng tirahan na hindi angkop para sa tirahan (sugnay 3, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation,

Bahagi 3 Art. 85 ZhK RF); sa pagkilala gusali ng apartment emergency at napapailalim sa demolisyon (sugnay 3, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation, bahagi 1 ng artikulo 85 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang mga kasong ito ay dapat isama sa talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation bilang isang tinatayang listahan ng mga batayan para sa pagtatapos ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential na lugar sa korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido nito.

Batay sa nabanggit, iminumungkahi namin ang sumusunod na mga salita ng talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation: "Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay tinapos dahil sa pagkawala (pagkasira) ng mga lugar ng tirahan, kasama ang pagkamatay ng nangungupahan na naninirahan nang mag-isa.

Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential na lugar ay maaaring wakasan sa korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kontrata sa mga sumusunod na kaso:

kung ang tirahan ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaganapan ng kondisyong pang-emergency nito;

pagkilala sa isang gusali ng apartment bilang emergency at napapailalim sa demolisyon;

ang imposibilidad na mapanatili ang tirahan bilang isang resulta ng isang malaking pag-aayos o muling pagtatayo ng bahay kung saan ito matatagpuan;

kung ang residential premises ay ililipat sa non-residential premises;

pag-ampon ng isang gawa ng isang estado o munisipal na katawan sa pag-withdraw ng mga lugar ng tirahan na may kaugnayan sa pag-withdraw ng isang land plot para sa mga pangangailangan ng estado o munisipyo;

sa ibang mga kaso na itinakda ng batas sa pabahay”.

Sa pamagat ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, kinakailangan ding isama ang salitang "pagwawakas" (sa pamamagitan ng pagkakatulad sa Artikulo 83 ng Civil Code ng Russian Federation).

Bibliograpiya

1 Tingnan ang tungkol dito: Ruzanova V.D. Pagwawakas ng kasunduan sa pangungupahan // Housing Law. 2005. Blg. 3. S. 14-15; Sheshko G.F. Kasunduan pagpapaupa ng pabahay: ang paglitaw at pagwawakas ng mga relasyon sa paggamit ng mga lugar ng tirahan // Batas sa Pabahay. 2007. Blg. 7. S. 29.

2 Tingnan ang higit pang mga detalye: Shipunova E.A. Ang pagbabago legal na rehimen tirahan sa mga hostel // Batas sa Pabahay. 2008. Blg. 2. S. 57-60.

3 Kapag naglilipat ng residential premises sa non-residential premises, mayroong a isang espesyal na kaso pagwawakas ng mga kontrata para sa panlipunan at komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa inisyatiba ng parehong may-ari at ng nangungupahan. Tingnan ang higit pa: Makeev P.V. Mga Legal na Bunga mga pagbabago sa legal na rehimen ng tirahan at non-residential na lugar// Makabagong batas. 2009. Bilang 6. P. 69; Bykov V. Pagpapalayas bilang resulta ng pagwawakas ng kontrata ng panlipunang trabaho // Batas sa Pabahay. 2007. Bilang 11. S. 63-64.

Ang konsepto ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan

Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag pangkalahatang tuntunin sa kontrata para sa pag-upa ng residential na lugar (Kabanata 35), pangunahing kinokontrol ang mga relasyon na nauugnay sa pag-upa ng residential na lugar sa isang komersyal na batayan (isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ng U.

Sa ilalim ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential premises, ang isang partido ay ang may-ari ng residential premises (isang mamamayan o pribadong organisasyon) ay nangangakong magbigay sa kabilang partido - isang mamamayan na may tirahan na lugar para sa isang bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa personal na paninirahan at paninirahan ng kanyang mga miyembro ng pamilya dito.

Pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pangungupahan

Ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng mga probisyon na nagtatatag ng mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. Ang mga probisyong ito ay nalalapat sa komersyal na trabaho at maaaring ilapat sa panlipunang pangangalap maliban kung iba ang itinatadhana ng batas sa pabahay.

Sa kahilingan ng may-ari, ang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring wakasan sa korte kung ang nangungupahan ay hindi nagbabayad ng renta sa loob ng anim na buwan, kung ang kontrata ay hindi nagtatag ng mas mahabang panahon, at sa kaso ng panandaliang upa - sa kaso ng pagkabigo upang bayaran ang upa ng higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon na itinatag ng pagbabayad ng kasunduan.

Ang nangungupahan ay maaari ding humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa kung sakaling masira o masira ang tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang mananagot.

Ang isang mahalagang bagong bagay ay ang tuntunin ng talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation sa posibilidad na ipagpaliban ang desisyon ng korte na wakasan ang kontrata ng pagtatrabaho at bigyan ang employer ng hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Kung, sa loob ng panahong itinakda ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, ay nagpasiya na wakasan ang kasunduan sa pag-upa. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad nito para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.

Ang batas ay nagbibigay ng mga kaso kung kailan ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay maaaring wakasan ng korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kasunduan: kung ang lugar ay hindi na angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaganapan ng kondisyong pang-emergency nito, sa ibang mga kaso na ibinigay ng batas sa pabahay (para. 3 artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang isang residential lease agreement ay maaaring wakasan ng korte kung ang nangungupahan ng residential premises o iba pang mga mamamayan na kung saan ang mga aksyon niya ay responsable ay gumamit ng residential premises para sa iba pang layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Sa kasong ito, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan sa pangangailangang alisin ang paglabag.

Kung ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan na kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan, pagkatapos ng babala, ay patuloy na ginagamit ang tirahan para sa iba pang mga layunin o nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa pag-upa ng tirahan sa isang hudisyal na paglilitis. Sa kasong ito, ang mga patakaran na ibinigay para sa ikaapat na talata ng talata 2 ng Art. 686 ng Civil Code ng Russian Federation, ibig sabihin, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang employer ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag, at kung ang kontrata ay tinapos pagkatapos ng pag-expire ng panahong ito, pagkatapos ay sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon nito ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (sugnay 4, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).

Ang Civil Code ng Russian Federation (Artikulo 688) ay tumutukoy sa mga kahihinatnan ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar ng tirahan: sa kaganapan ng pagwawakas ng isang kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan at iba pang mga mamamayan na naninirahan sa lugar ng tirahan sa oras ng pagwawakas ng ang kontrata ay napapailalim sa pagpapaalis mula sa lugar ng tirahan batay sa desisyon ng korte.