Kirichenko O.V., aplikante para sa isang siyentipikong degree, katulong ng Kagawaran ng Batas Sibil at prosesong sibil Faculty of Law Ulyanovsk State Pedagogical University. SA. Ulyanov.
Ang Kabanata 35 ng Civil Code ay naglalaman ng mga artikulo na may kaugnayan sa mga pagbabago sa kontrata komersyal na pangangalap tirahan. Ang mga ito, sa partikular, ay maaaring magsama ng mga artikulo sa konklusyon ng mga taong permanenteng naninirahan sa nangungupahan ng mga kasunduan sa pagpapalagay ng magkasanib at ilang pananagutan sa may-ari (clause 4 ng artikulo 677 ng Civil Code), ang pamamaraan para sa paglipat ng mga mamamayan nang permanente naninirahan sa employer (artikulo 679 ng Civil Code) , pagpapalit ng employer ng isang mamamayang permanenteng naninirahan kasama niya (Artikulo 686 ng Civil Code). Kasabay nito, alinsunod sa talata 2 ng Art. 683 ng Civil Code, ang mga probisyon ng Art. 686 ng Civil Code sa pagpapalit ng employer ng isang mamamayang permanenteng naninirahan kasama niya, maliban kung, siyempre, ang kasunduang ito ay nagbibigay ng iba.
Kaya, ang kontrata ay binago din kapag ang nangungupahan ay pinalitan, na posible sa kahilingan ng nangungupahan mismo at ng iba pang mga mamamayan na permanenteng naninirahan sa kanya, na may pahintulot ng may-ari (talata 1 ng artikulo 686 ng Civil Code). Ang nangungupahan ay maaaring palitan ng isa sa mga nasa hustong gulang na mamamayan na permanenteng naninirahan sa tirahan. Sa kaganapan ng pagkamatay ng nangungupahan o ang kanyang pag-alis sa tirahan, ang kontrata ay patuloy na gagana sa parehong mga termino, at isa sa mga mamamayang permanenteng naninirahan sa dating nangungupahan ang magiging nangungupahan, sa pamamagitan ng karaniwang kasunduan sa pagitan nila. Kung walang pinagkasunduan, ang lahat ng mamamayang permanenteng naninirahan sa isang residential area ay magiging co-tenant (talata 2 ng artikulo 686 ng Civil Code). Hindi kailangan ang pahintulot ng may-ari.
Ang pagwawakas ng isang relasyon sa pabahay na nagmumula sa isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay maaaring maganap, kapwa bilang isang resulta ng pagwawakas ng kontrata, at para sa iba pang mga kadahilanan (pagkamatay ng isang solong nangungupahan, pagkasira ng mga lugar ng tirahan). Samakatuwid, ang konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng pagtatrabaho" ay mas malawak kaysa sa konsepto ng "pagwawakas ng kontrata ng pagtatrabaho"<1>.
<1>Ruzanova V.D. Pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa // Batas sa pabahay. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Kaya, isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, tulad ng iba pa kontratang sibil, ay maaaring wakasan sa pagkakaroon ng kalooban ng mga partido (mga partido) ng kontrata - pagwawakas ng kontrata at anuman ang kanilang kalooban (sa kaso ng pagkawala ng pabahay, pagkamatay ng isang solong mamamayan-nangungupahan, pagdeklara sa kanya na patay, pagkilala nawawala siya).
Ang mga pangkalahatang batayan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay itinakda sa Ch. 26 ng Civil Code "Pagwawakas ng mga obligasyon", isa-isa natin ang ilan sa mga ito: pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng wastong pagpapatupad nito (Artikulo 408 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagkakataon ng may utang at ang pinagkakautangan sa isang tao, halimbawa, ang nangungupahan bilang tagapagmana ay naging may-ari ng inuupahang lugar (Artikulo 413 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng imposibilidad ng pagganap kung ito ay sanhi ng isang pangyayari kung saan ang alinman sa mga partido ay walang pananagutan, halimbawa, ang pagkasira ng isang tirahan, ang pagkawala nito dahil sa demolisyon ng isang bahay, atbp. (Artikulo 416 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagkamatay ng isang mamamayan (sa kasong ito isang solong nangungupahan lamang ang naninirahan sa bisa ng talata 2 ng Art. 686, Art. 675 ng Civil Code) (Artikulo 418 ng Civil Code); pagwawakas ng isang obligasyon sa pamamagitan ng pagpuksa legal na entidad(sa kasong ito, isang legal na entity - isang landlord) (Artikulo 419 ng Civil Code).
Ang Civil Code ay naglalaman ng mga espesyal na alituntunin sa mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa (Artikulo 687 ng Civil Code). Ang kakaiba ng artikulong ito ay pinapayagan nito ang subsidiary na aplikasyon ng batas sa pabahay (talata 3 ng artikulo 687 ng Civil Code). Kasabay nito, ayon sa Art. 688 ng Civil Code, ang kinahinatnan ng pagwawakas ng commercial lease agreement ay ang pagpapaalis mula sa residential premises batay sa desisyon ng korte ng mismong nangungupahan at ng iba pang mga mamamayan na, sa oras na natapos ang kontrata, ay nanirahan sa tinukoy na lugar.
Una sa lahat, Art. Tinutukoy ng 687 ng Civil Code ang pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng nangungupahan na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, anumang oras, anuman ang pag-expire ng kontrata, na nangangailangan ng nakasulat na babala ng pagwawakas na ipinadala sa may-ari ng tatlong buwan nang maaga<2>. Sa inisyatiba ng nangungupahan, ang kontrata ay tinapos nang hindi pumupunta sa korte, at ang listahan ng mga batayan kung saan ang nangungupahan ay maaaring humiling ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay hindi limitado ng batas. Sa kasong ito, ang pagnanais ng mambabatas na protektahan ang mga interes ng employer bilang ang mas mahinang bahagi ng kontrata na isinasaalang-alang ay malinaw na nakikita.
<2>Ang batas ay nangangailangan ng employer na pagsusulat abisuhan ang may-ari ng tatlong buwan bago ang pagtatapos ng kontrata, na isinasaalang-alang ang katotohanan na ang panahong ito ay magpapahintulot sa may-ari na magpasya sa karagdagang paggamit ng tirahan (halimbawa, upang makahanap ng mga bagong nangungupahan). Tingnan ang: Ruzanova V.D. Pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan // Housing Law. 2005. N 3. S. 14 - 15.
Ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa inisyatiba ng may-ari ay pinapayagan lamang sa utos ng hudisyal para sa komisyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan (mga mamamayang permanenteng naninirahan kasama ang nangungupahan; mga subtente; pansamantalang residente), kung saan ang mga aksyon ay responsable siya, mga ilegal na aksyon, isang kumpletong listahan kung saan ay ibinigay sa mga talata 2 at 4 ng Art. 687 GK. Sa partikular, talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ay tumuturo sa dalawang naturang paglabag: 1) hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay sa isang pangmatagalang kontrata sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kasunduan sa pag-upa, at sa kaso ng isang panandaliang isa - higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire itinatag ng kasunduan termino ng pagbabayad; 2) pagkasira o pinsala sa tirahan (ng mismong nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan). Kasabay nito, bago pumunta sa korte, hindi obligado ang landlord na balaan ang nangungupahan tungkol sa pangangailangang alisin ang mga paglabag na ito.
Sa unang kaso, ang hindi pagbabayad ng nangungupahan sa bayad ay isang paglabag na humahantong sa pagwawakas ng kontrata, hindi alintana kung ang naturang paglabag ay ginawa sa loob ng anim na magkakasunod na buwan o para sa magkahiwalay na anim na buwan. Mga korte, kapag isinasaalang-alang ang mga kaso sa pagwawakas ng mga kontrata, parehong komersyal at panlipunang pangangalap lumikha ng mga kondisyon para sa pag-aaral ng mga dahilan para sa utang ng nangungupahan na magbayad para sa pabahay, sa paniniwalang nauugnay ang mga ito sa mga pangyayari na legal na kahalagahan alinsunod sa talata 2 ng Art. 687 GK. Mga wastong dahilan para sa hindi pagbabayad ng mga bayarin sa pabahay at Mga pampublikong Utility kinikilala ng mga korte ang mahabang pagkaantala sa pagbabayad sahod, mga pensiyon; kawalan ng trabaho; mahirap na sitwasyon sa pananalapi dahil sa sakit; ang pagkakaroon ng mga taong may kapansanan, mga bata, atbp. sa pamilya. Nang matiyak na ang employer ay may utang na higit sa anim na buwan para sa isang magandang dahilan, ang mga korte ay madalas na tumanggi na matugunan ang paghahabol para sa pagwawakas ng kontrata ng trabaho, habang ang natugunan ang mga kinakailangan para sa pagbabayad ng utang. Kasabay nito, hindi tinatalakay ng mga korte ang isyu ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa mga kaso kung saan ang nasasakdal-employer matagal na panahon hindi nakatira sa tirahan at hindi nagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan; nararapat na ipaalam sa oras at lugar sesyon ng hukuman sa huling kilalang lugar ng paninirahan, ngunit hindi lumilitaw sa sesyon ng hukuman, hindi nila ipinapaalam ang dahilan ng hindi pagharap sa korte, nakasulat na mga paliwanag at walang katibayan<3>.
<3>Tingnan ang: Grudtsyna L.Yu. Artikulo-sa-artikulo na komentaryo sa Housing Code ng Russian Federation / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Pagsusuri ng jurisprudence Judicial Collegium sa mga usaping sibil korte Suprema RF na may petsang Hulyo 21, 2000 "Sa pagtatapos ng kontrata ng social rental ng residential premises na may kaugnayan sa hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa pabahay at mga utility sa loob ng anim na buwan."
Ang pagsasanay na ito ng mga korte ay tila tama, dahil pinatutunayan ang bisa ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa pamamagitan ng bisa ng Art. 55, 56 Code of Civil Procedure ng Russian Federation ay nakasalalay sa nasasakdal-employer. Alinsunod sa talata 4 ng Art. 167 Code of Civil Procedure ng Russian Federation, ang korte ay may karapatang isaalang-alang ang kaso sa kawalan ng nasasakdal, na ipaalam sa oras at lugar ng sesyon ng korte, kung hindi niya ipinaalam sa korte ang tungkol sa magandang dahilan oh hindi pagpapakita at hindi hiniling na isaalang-alang ang kaso sa kanyang kawalan<4>.
<4>Civil Procedure Code ng Russian Federation ng Nobyembre 14, 2002 N 138-FZ (CPC RF) (gaya ng binago mga pederal na batas napetsahan noong Hulyo 21, 2005 N 93-FZ; na may petsang Disyembre 27, 2005 N 197-FZ).
Sa pangalawang kaso, ang mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay may pananagutan, na nagsasangkot ng pagkasira o pinsala sa tirahan, ay dapat na kumpirmahin ng isang naaangkop na aksyon, lalo na, ang mga awtoridad ng estado. inspeksyon sa pabahay, o isang resolusyon sa paglalapat ng mga panukala ng responsibilidad na administratibo (Artikulo 23.55 ng Code of Administrative Offenses)<5>.
<5>Code ng Russian Federation sa mga paglabag sa administratibo na may petsang Disyembre 30, 2001 N 195-FZ (Code of Administrative Offenses of the Russian Federation) (gaya ng sinusugan ng Federal Laws na may petsang Hunyo 3, 2006 N 78-FZ; may petsang Hulyo 3, 2006 N 97-FZ).
Talata 4 ng Art. Ang 687 ng Civil Code ay nagtuturo din sa mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan (mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable), na kung saan ay mga batayan din para sa pagtatapos ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng may-ari: 1) paggamit ng lugar para sa iba pang mga layunin.<6>; 2) sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Kasabay nito, ang mga sistematikong paglabag ay nangangahulugan ng kanilang pag-uulit.<7>.
<6>Sa partikular, ang sining. 7.21 ng Code of Administrative Offenses ay ibinigay responsibilidad na administratibo para sa paggamit ng mga lugar ng tirahan para sa iba pang mga layunin sa anyo ng isang babala o pagpapataw administratibong multa para sa mga mamamayan sa halagang 10 hanggang 15 pinakamababang sahod. Tingnan ang: Code of Administrative Offenses of the Russian Federation of December 30, 2001 N 195-FZ (CAO RF) (as amyended by Federal Laws of June 3, 2006 N 78-FZ; of July 3, 2006 N 97-FZ) .
<7>Ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay ay nauunawaan bilang mga aksyon na ginagawang imposible Pagsasama-sama kasama ang mga kapitbahay sa parehong lugar ng tirahan (residential building, gusali ng apartment). Ito, sa partikular, ay maaaring isang paglabag sa mga patakaran para sa paggamit ng mga lugar ng tirahan, sanitary-epidemiological at iba pang mga patakaran. Kaya, halimbawa, ang paggamit ng mga telebisyon, radyo, tape recorder at iba pang mga aparatong malakas sa pagsasalita ay pinapayagan lamang kung ang audibility ay nabawasan sa isang antas na hindi nakakagambala sa kapayapaan ng mga residente ng bahay. Ang kumpletong katahimikan ay dapat sundin mula 23.00 hanggang 07.00. Tingnan ang: Grudtsyna L.Yu. Artikulo-sa-artikulo na komentaryo sa Housing Code ng Russian Federation / Ed. ed. N.M. Korshunov. M.: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.
Dito, sa kaibahan sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa korte lamang sa kondisyon na ang mga ilegal na aksyon ay magpapatuloy, sa kabila ng babala tungkol sa pangangailangan na alisin ang mga paglabag na ginawa ng may-ari sa nangungupahan. Kaya, ang listahan ng mga batayan para sa pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari, na tinukoy sa Art. 687 ng Civil Code, ay kumpleto.
Gayunpaman, kahit na sa pagkakaroon ng mga ipinahiwatig sa mga talata 2, 4 ng Art. 687 ng Civil Code of Violations, maaaring tumanggi ang korte na tugunan ang claim ng landlord, na bigyan ang nangungupahan ng panahon (hindi hihigit sa isang taon) upang alisin ang mga paglabag, at matugunan ang claim ng landlord kung muli siyang mag-aplay sa korte kung nabigo ang nangungupahan na alisin (o hindi gumawa ng mga hakbang upang maalis) ang mga paglabag<8>. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon. Ayon sa kahulugan ng pamantayan sa itaas, ang pagkaantala na ito ay ibinibigay sa nangungupahan upang makahanap ng isa pang pabahay. Sa bisa ng talata 2 ng Art. 683 ng Civil Code sa isang panandaliang komersyal na pag-upa, ang probisyon ng talata 4, talata 2, Art. 687 ng Civil Code ay hindi nalalapat.
<8>Ang panuntunang ito ay nagpapatotoo sa mas mataas na mga garantiya ng mga karapatan ng employer at nagbibigay-daan sa korte na isaalang-alang ang mga partikular na kalagayan ng kaso (halimbawa, ang antas ng pagkakasala ng employer, ang kanyang sitwasyon sa pananalapi, atbp.). Ang posibilidad na ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon ng korte upang wakasan ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay isang pagpapakita ng humanismo ng mambabatas. Ang isang pagkaantala ay kinakailangan, halimbawa, kung ang kontrata ay natapos sa taglamig, at ang employer ay may maliliit na bata, pati na rin sa iba pang mahirap na sitwasyon sa buhay. Tingnan ang: Ruzanova V.D. Pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan // Housing Law. 2005. N 3. S. 16.
Ang alinman sa mga partido sa kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay maaaring humiling ng pagwawakas ng kontrata sa korte sa mga batayan na tinukoy sa talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code at sa batas sa pabahay, lalo na sa Art. 83 LCD. Sa kasamaang palad, ang talatang ito ay naglalaman lamang ng pangkalahatang sanggunian sa batas sa pabahay, na hindi maituturing na tama. Ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay nangangailangan ng malubhang kahihinatnan para sa mga partido, samakatuwid, sa Art. 687 ng Civil Code, isang kumpletong listahan ng mga batayan para sa naturang pagwawakas ay dapat ipahiwatig, at hindi limitado sa tinukoy na sanggunian. Para sa employer, ang karapatang wakasan ang kontrata na itinatag ng talatang ito ay hindi masyadong nauugnay, dahil alinsunod sa talata 1 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation at sa gayon ay may karapatan sa anumang oras nang walang paliwanag ng mga dahilan sa panahon sa labas ng korte unilateral na wakasan ang kontrata. Kaya, ang karapatang ito ay pangunahing para sa panginoong maylupa.
Talata 3 ng Art. 687 ng Civil Code, sa kaibahan sa mga talata 2 at 4 ng artikulong ito, ay hindi nangangahulugan ng mga pagkakasala, ngunit ang mga sitwasyon kung saan ang isang tirahan ay nawawalan ng kakayahang matugunan ang mga pangangailangan sa pabahay ng mga mamamayan dahil sa layunin ng mga pangyayari na lampas sa kontrol ng mga partido: ito ay naging hindi angkop para sa permanenteng paninirahan o dumating sa emergency na kondisyon dahil sa pisikal na pagkasira, natural na sakuna, apoy, atbp. Para sa iba pang mga kaso na ibinigay batas sa pabahay, na maaaring maging batayan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, sa aming opinyon, ay maaaring kabilang ang demolisyon ng isang gusali ng tirahan at ang paglipat ng mga tirahan sa mga lugar na hindi tirahan (Artikulo 85 ng LCD). Ang demolisyon at paglipat ng residential premises sa non-residential premises, anuman ang pahintulot o pagnanais ng may-ari, ay maaaring isagawa lamang sa mga batayan na tinukoy sa batas, halimbawa, bilang resulta ng withdrawal. kapirasong lupa para sa gobyerno o pangangailangan ng munisipyo(Art. 279 - 282 ng Civil Code, Art. 32 ng RF LC).
Bilang resulta ng pagwawakas ng komersyal na kasunduan sa pag-upa, tulad ng nabanggit kanina, Art. 688 ng Civil Code ay tinatawag na eviction. Ang pagpapalayas ay ang sapilitang pag-agaw ng tirahan mula sa mga taong walang karapatan dito o ang karapatan ay tumigil sa mga batayan na itinatag ng batas. Ang kahihinatnan na ito bilang isang mapilit na panukala, ito ay naaangkop lamang sa mga kaso ng pagwawakas ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari. Ang lahat ng mga taong naninirahan kasama ng nangungupahan (mga mamamayang permanenteng naninirahan, mga sub-tenant, mga pansamantalang residente) ay napapailalim sa pagpapaalis. Ang batayan para sa pagpapaalis, pati na rin ang batayan para sa pagtatapos ng mga kontrata, ay isang desisyon ng korte. Sa kabila ng katotohanan na ang artikulong ito ay hindi nagpapahiwatig ng mga kahihinatnan ng pagpapalayas, hindi sila nagtataas ng mga pagdududa - ang mga mamamayan ay napapailalim sa pagpapaalis nang hindi nagbibigay ng iba pang pabahay. Ang Art na ito. 688 ng Civil Code ng Russian Federation ay sa panimula ay naiiba mula sa mga patakaran na nakapaloob sa batas sa pabahay, ayon sa kung saan pinalayas ayon sa batas iba pang tirahan ang ibinigay.
Sa konklusyon, dapat ding tandaan na sa panahon ng bisa nito, ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaaring amyendahan at wakasan sa pangkalahatang mga batayan na ibinigay para sa Ch. 29 ng Civil Code "Pagbabago at pagwawakas ng kontrata", ibig sabihin: 1) ang kontrata ay maaaring mabago at wakasan sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung ibinigay ng Civil Code ng Russian Federation, iba pang mga batas at ang kontrata mismo ( sugnay 1 ng artikulo 450 ng Civil Code); 2) sa kahilingan ng isa sa mga partido sa pamamagitan ng isang desisyon ng korte lamang sa kaso ng mga makabuluhang paglabag sa kontrata ng kabilang partido, sa iba pang mga kaso na ibinigay ng Civil Code, iba pang mga batas at ang kontrata mismo (sugnay 2 ng artikulo 450 ng Civil Code). Ang paglabag sa kontrata ng isa sa mga partido ay kinikilala bilang mahalaga, na nagsasangkot ng ganoong pinsala para sa kabilang partido na higit sa lahat ay pinagkaitan ng kung ano ang nararapat na bilangin sa pagtatapos ng kontrata. Ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay maaari ding susugan, wakasan kaugnay ng isang makabuluhang pagbabago sa mga pangyayari, maliban kung iba ang itinatadhana ng mismong kasunduan o sumusunod sa esensya nito (Artikulo 451 ng Civil Code).
Ang isang kasunduan upang baguhin o wakasan ang isang kontrata ay ginawa sa parehong anyo ng kontrata mismo, kung mula sa batas, iba pang mga legal na aksyon, ang kontrata mismo o customs paglilipat ng negosyo hindi sumusunod kung hindi. Kasabay nito, ang isang kahilingan na amyendahan o wakasan ang kontrata ay maaaring isampa ng isang partido sa hukuman pagkatapos lamang makatanggap ng pagtanggi mula sa kabilang partido sa panukalang baguhin o wakasan ang kontrata, o hindi pagtanggap ng tugon sa loob ng oras. tinukoy sa panukala o legal na itinatag, o sa mismong kontrata, at sa kawalan nito - sa loob ng 30 araw (Artikulo 452 ng Civil Code).
Ang kasunduan sa pag-upa ay isang kasunduan kung saan ang isang partido (ang may-ari) ay nangakong magbibigay sa kabilang partido (ang nangungupahan) ng pabahay para sa bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa paninirahan dito. Ang kontrata ng pagtatrabaho ay natapos sa pamamagitan ng pagsulat.
Ang termino kung saan maaaring tapusin ang isang lease ay hindi hihigit sa limang taon. Kung ang termino ay hindi tinukoy sa kontrata, ang kontrata ay itinuturing na natapos sa loob ng limang taon. Ang isang kasunduan na natapos para sa isang panahon ng hanggang isang taon ay itinuturing na isang panandaliang kasunduan sa pag-upa (Artikulo 671,, Civil Code ng Russian Federation).
Ang mga karapatan ng nangungupahan at ng may-ari na wakasan ang kontrata
Ang nangungupahan ng lugar ay may karapatan na wakasan ang kasunduan sa pag-upa nang maaga. Kung ang ibang mga tao ay nakatira kasama ng nangungupahan, kung gayon ang kanilang pahintulot ay kinakailangan para dito (sugnay 1 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kasunduan sa pag-upa nang mas maaga sa iskedyul sa korte lamang sa mga sumusunod na kaso (mga sugnay 2, 4 ng artikulo 687, sugnay 2 ng artikulo 450 ng Civil Code ng Russian Federation):
- kung ang nangungupahan ay hindi nagbayad ng renta para sa tirahan sa loob ng anim na buwan (maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kontrata), at sa kaso ng panandaliang upa, kung ang nangungupahan ay hindi nagbayad ng upa ng higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kontrata. Kasabay nito, kung ang nangungupahan ay nagbayad ng bayad sa isang mas maliit na halaga kaysa sa itinatag ng kontrata, imposibleng wakasan ang kontrata batay sa hindi pagbabayad ng bayad. Bilang karagdagan, susuriin ng korte ang bisa ng mga dahilan kung bakit hindi binayaran ng nangungupahan ang pabahay (kung nagkaroon ng mahabang pagkaantala sa sahod, mahirap na sitwasyon sa pananalapi, pagkakaroon ng mga taong may kapansanan, mga menor de edad at iba pang katulad na mga pangyayari sa pamilya. ng employer);
- ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable ay sinira o sinira ang tirahan;
- ginagamit ng nangungupahan ang lugar para sa iba pang mga layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, bukod sa iba pang mga bagay, ay paulit-ulit na pagkilos upang gamitin ang mga tirahan nang hindi sumusunod sa mga kinakailangan kaligtasan ng sunog, mga kinakailangan sa kalinisan at kalinisan, mga patakaran para sa paggamit ng mga lugar ng tirahan (halimbawa, paglabag sa mga patakaran para sa pagpapanatili ng mga alagang hayop, paggawa ng mga aksyong hooligan laban sa mga kapitbahay, paglabag sa rehimen ng katahimikan sa gabi, atbp.);
- nilabag ng employer ang iba mahahalagang kondisyon mga kontrata.
Parehong ang nangungupahan at ang may-ari ay may karapatang humiling ng pagwawakas ng kontrata sa korte kung ang lugar ay hindi na angkop para sa permanenteng paninirahan o hindi na maayos (Clause 3, Artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang pamamaraan para sa pagtatapos ng kontrata
Inirerekomenda namin na ang partido na nagnanais na hilingin ang pagwawakas ng kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay sumunod sa sumusunod na algorithm.
Hakbang 1. Ipadala ang kabilang partido sa kasunduan sa pag-upa ng isang alok upang wakasan ang kasunduan
Ang isang partido sa kasunduan na nagnanais na wakasan ang kasunduan sa pag-upa ay dapat magpadala ng ganoong alok sa kabilang partido. Kung sumang-ayon ang mga partido maagang pagkalusaw mga kontrata, sila ay bumubuo ng kaukulang kasunduan (sugnay 1, artikulo 452 ng Civil Code ng Russian Federation).
Kung babalaan ng nangungupahan ang may-ari nang nakasulat tungkol sa pagwawakas ng kontrata nang hindi bababa sa tatlong buwan nang maaga, ang kontrata ay wawakasan anuman ang pahintulot ng may-ari (clause 1, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Kung ang batayan para sa pagtatapos ng kontrata ay ang paggamit ng nangungupahan at mga mamamayang naninirahan kasama niya sa lugar para sa iba pang mga layunin o isang sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan nang maaga sa pangangailangang alisin. tulad ng mga paglabag (talata 4 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang alok na wakasan ang kontrata ay maaaring direktang ilipat sa kabilang partido o ipadala sa pamamagitan ng rehistradong koreo na may pagkilala sa resibo.
Hakbang 2. Kung ang isang kasunduan sa pagwawakas ng kontrata ay hindi naabot, mag-aplay sa korte na may isang pahayag ng paghahabol
Maaari ka lamang pumunta sa korte pagkatapos mong makatanggap ng pagtanggi mula sa kabilang partido na wakasan ang kontrata o kung hindi ka makatanggap ng tugon mula sa kabilang partido sa loob ng panahong tinukoy sa panukala, at kung wala ito, sa loob ng 30 araw (sugnay 2 ng artikulo 452 ng Civil Code ng Russian Federation) .
Ang may-ari ng lupa sa pahayag ng paghahabol ay dapat magdeklara ng isang kinakailangan kapwa upang wakasan ang kontrata at upang paalisin ang nangungupahan at ang mga taong nakatira kasama niya (Artikulo 688 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang paghahabol ay inihain sa hukuman ng distrito sa lugar ng paninirahan ng nasasakdal o sa lokasyon ng ligal na nilalang, kung ang nasasakdal ay isang organisasyon (Artikulo 24, Kodigo ng Pamamaraang Sibil ng Russian Federation).
Bayaran ang tungkulin ng estado. Dahil ang paghahabol ay hindi ari-arian, ang halaga ng tungkulin ng estado ay magiging 300 rubles. (clause 3, clause 1, artikulo 333.19 ng Tax Code ng Russian Federation).
Ilakip ang mga sumusunod na dokumento sa pahayag ng paghahabol (Artikulo 132 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation):
- mga kopya pahayag ng paghahabol sa pamamagitan ng bilang ng mga nasasakdal at mga ikatlong partido;
- isang kopya ng kasunduan sa pangungupahan;
- isang kopya ng dokumento ng titulo sa tirahan (kung ang nagsasakdal ay ang may-ari);
- isang panukala upang wakasan ang kontrata at katibayan ng pagpapadala nito sa nasasakdal;
- pagtanggap ng pagbabayad ng tungkulin ng estado;
- iba pang mga dokumentong nagpapatunay ng mga paghahabol.
Tandaan!
Maaaring bigyan ng korte ang nangungupahan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang alisin ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Kung hindi aalisin ng nangungupahan ang mga paglabag, ang hukuman, sa paulit-ulit na apela ng may-ari, ay magpapasya na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, maaaring ipagpaliban ng korte ang pagpapatupad ng desisyon nang hindi hihigit sa isang taon ( talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Hakbang 3. Kumuha ng desisyon ng hukuman
Ang desisyon ng korte ay pumapasok sa legal na epekto pagkatapos ng pag-expire ng apela kung hindi ito na-challenge. Gayunpaman, ang deadline para sa pag-file apela ay isang buwan mula sa petsa ng huling desisyon ng korte (bahagi 1 ng artikulo 209, bahagi 2 ng artikulo 321 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation).
Sanggunian. Ang huling anyo ng paghatol
Ang pag-ampon ng desisyon ng korte sa panghuling anyo ay nagbibigay para sa paghahanda ng pambungad, mapaglarawang, motivational at resolutive na bahagi ng desisyon ( Bahagi 1 Art. 198 Code of Civil Procedure ng Russian Federation).
Ang operatiba na bahagi ng desisyon ay inihayag ng korte sa parehong sesyon ng korte kung saan natapos ang kaso ( Bahagi 1 Art. 199 Code of Civil Procedure ng Russian Federation).
Ang pagbubuo ng isang makatwirang desisyon ng korte ay maaaring ipagpaliban ng hindi hihigit sa limang araw mula sa petsa ng pagtatapos ng mga paglilitis. Kasabay nito, ang pangangatwiran na bahagi ng desisyon ng korte ay dapat magpahiwatig: ang mga pangyayari ng kaso na itinatag ng korte; ang ebidensya kung saan nakabatay ang mga konklusyon ng korte tungkol sa mga pangyayaring ito; mga argumento kung saan tinatanggihan ng korte ang ilang ebidensiya; ang mga batas na sinusunod ng korte Bahagi 4 Art. 198, bahagi 2 ng Art. 199 Code of Civil Procedure ng Russian Federation).
Kung ang isang apela ay isinampa, ang desisyon ay magkakabisa pagkatapos ng pagsasaalang-alang ng reklamo ng korte, maliban kung ang inapela na desisyon ay nakansela. Kung ang desisyon ng court of first instance ay kinansela o binago at isang bagong desisyon ang ginawa, ito ay agad na magkakabisa (bahagi 1 ng artikulo 209 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation).
Sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng mga tirahan, ang nangungupahan at iba pang mga mamamayan na naninirahan sa tirahan sa oras ng pagtatapos ng kontrata ay napapailalim sa pagpapaalis mula sa tirahan batay sa desisyon ng korte.
Hakbang 4. Kunin listahan ng pagganap at makipag-ugnayan sa mga bailiff
Kung ayaw ng nasasakdal na boluntaryong sumunod sa desisyon ng korte, makipag-ugnayan sa serbisyo ng bailiff. Upang gawin ito, kumuha ng isang writ of execution sa korte (bahagi 1 ng artikulo 428 ng Code of Civil Procedure ng Russian Federation) at isumite ito sa serbisyo ng bailiff sa lugar ng tirahan ng may utang kasama ang isang aplikasyon para sa pagsisimula. mga paglilitis sa pagpapatupad(Artikulo 30,, Batas ng 02.10.2007 N 229-FZ).
Ang mga mamamayang pinalayas mula sa tirahan ay may karapatan, kung may magandang dahilan, na mag-aplay sa korte para sa pagpapaliban sa pagpapatupad ng desisyon ng korte (Artikulo 37 ng Batas ng 02.10.2007 N 229-FZ).
UDC 347.453.3
Mga pahina sa magasin: 61-66
O.V. Kirichenko,
kandidato mga legal na agham, Associate Professor, Department of Civil Law and Process, Ulyanovsk State Pedagogical University na pinangalanang V.I. SA. Ulyanova Russia, Ulyanovsk [email protected]
Isinasaalang-alang legal na kahihinatnan pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, na ipinahayag sa pagpapaalis ng nangungupahan at mga mamamayan na naninirahan kasama niya nang hindi nagbibigay ng iba pang pabahay. Ang may-akda ay nagmumungkahi na magsabatas legal na batayan pagwawakas ng kontrata na pinag-uusapan sa kahilingan ng bawat isa sa mga partido nito.
Mga pangunahing salita: kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential na lugar, nangungupahan, landlord, pagwawakas ng kontrata sa kahilingan ng isa sa mga partido nito, pagpapaalis mula sa residential na lugar.
Artikulo 687 ng ikalawang bahagi ng Civil Code Pederasyon ng Russia Ang 1996 (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation) ay nagbibigay ng posibilidad na wakasan ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng nangungupahan na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, anumang oras, anuman ang pag-expire ng ang kontrata, kung saan ang isang nakasulat na babala ng pagwawakas na ipinadala sa kasero sa loob ng tatlong buwan ay kinakailangan .
Sa inisyatiba ng employer, ang kontrata ay tinapos sa unilaterally nang hindi pumunta sa korte, at ang listahan ng mga batayan kung saan maaaring hingin ng nangungupahan ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan ay hindi limitado ng batas. Sa kasong ito, ang pagnanais ng mambabatas na protektahan ang mga interes ng employer bilang ang mas mahinang bahagi ng kontrata na isinasaalang-alang ay malinaw na nakikita. Kasabay nito, hindi dapat kalimutan ng isa ang tungkol sa mga karapatan at lehitimong interes ng may-ari.
Kaya, ang isang nakasulat na babala ay kinakailangan upang maprotektahan ang mga interes ng may-ari, dahil ang isang tatlong buwang panahon ay magpapahintulot sa kanya na magpasya sa karagdagang paggamit ng lugar, halimbawa, upang makahanap ng mga bagong nangungupahan. Pangunahing nauugnay ang panuntunang ito para sa mga pangmatagalang kontrata ng komersyal na pag-upa, gayundin sa mga panandaliang kontrata na natapos sa loob ng higit sa tatlong buwan. Alinsunod dito, hindi ito nalalapat kung ang termino ng commercial lease agreement ay mas mababa sa tatlong buwan. Sa kasong ito, sa aming opinyon, dapat ipaalam ng nangungupahan ang may-ari sa pamamagitan ng pagsulat ng kanyang pagnanais na wakasan ang kontrata sa makatwirang oras(Artikulo 314 ng unang bahagi ng Civil Code ng Russian Federation ng 1994 (mula dito ay tinutukoy bilang Civil Code ng Russian Federation)).
Kaya, ang isang nakasulat na babala ng may-ari ay hindi kasama ang pagwawakas ng kontrata sa pamamagitan ng mga ipinahiwatig na aksyon ng nangungupahan. Gayunpaman, madalas na nilalabag ng mga nangungupahan ang kinakailangang ito, hindi lamang hindi nakakatugon sa tinukoy na deadline, ngunit umaalis din sa lugar nang walang (nakasulat o berbal) na babala ng may-ari.
Sa batas ibang bansa nagbibigay para sa proteksyon ng may-ari sa sitwasyon sa itaas. Kaya, alinsunod sa Bahagi 1 ng Art. 825 ng Civil Code ng Ukraine ng 2003, kung ang nangungupahan ay umalis sa tirahan nang walang babala, ang may-ari ay may karapatang humingi mula sa kanya ng bayad para sa paggamit ng pabahay sa loob ng tatlong buwan, kung ang may-ari ay nagpapatunay na hindi siya makapagtapos ng isang pangungupahan. kasunduan sa parehong mga kondisyon sa ibang tao. Ang isang katulad na tuntunin ay nakapaloob sa US Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18), ayon sa kung saan ang nangungupahan ay dapat magbigay sa may-ari ng 20 araw na nakasulat na paunawa ng kanilang pagnanais na wakasan ang kasunduan sa pangungupahan nang maaga. Kung ang nangungupahan ay umalis sa tirahan nang walang wastong abiso sa may-ari, dapat niyang ibalik ang huling upa sa loob ng 30 araw mula sa sandaling malaman ng may-ari-may-ari na ang nangungupahan ay umalis sa tirahan.
Sa aming opinyon, ang talata 1 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay dapat ding magbigay para sa pananagutan ng nangungupahan na hindi binigyan ng babala ang landlord nang nakasulat nang tatlong buwan nang maaga tungkol sa kanyang pagnanais na wakasan ang komersyal na kasunduan sa pag-upa nang unilaterally. Kaugnay ng nabanggit, isinasaalang-alang namin na kinakailangan upang dagdagan ang tinukoy na talata ng sumusunod na probisyon: "Kung ang nangungupahan ay hindi sumunod sa kinakailangang ito, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na hilingin sa kanya na magbayad ng upa para sa tirahan sa loob ng tatlong buwan. "
Ang probisyong ito ay magpoprotekta sa mga interes ng may-ari sa pamamagitan ng pagdidisiplina sa pag-uugali ng nangungupahan kung sakaling magkaroon ng unilateral na pagwawakas huling kontrata. Ito ay ganap na nakakatugon sa komersyal na oryentasyon ng kontrata na pinag-uusapan, dahil ang hindi wastong pag-uugali ng nangungupahan ay hahantong sa katotohanan na ang may-ari, na hindi inaasahang nahaharap sa katotohanan ng pagwawakas ng kontrata ng nangungupahan, ay walang sapat na oras upang makahanap ng mga bagong nangungupahan at magkaroon ng mga pagkalugi kaugnay nito.
Ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa inisyatiba ng may-ari ay pinapayagan lamang sa korte para sa komisyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan (mga mamamayan na naninirahan kasama ang nangungupahan, mga subtenant, mga pansamantalang residente), kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable, mga ilegal na aksyon, isang kumpletong listahan ng kung saan ay ibinigay sa clauses 2 at 4 Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation. Sa partikular, talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagpapahiwatig ng dalawang naturang mga paglabag:
Ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa mga tirahan sa isang pangmatagalang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa loob ng anim na buwan, maliban kung ang isang mas mahabang panahon ay itinatag ng kasunduan, at sa kaso ng isang panandaliang isa - higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan;
Pagkasira o pinsala sa mga lugar ng tirahan (ng mismong nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan). Kasabay nito, bago pumunta sa korte, hindi obligado ang landlord na balaan ang nangungupahan tungkol sa pangangailangang alisin ang mga paglabag na ito.
Sa unang kaso, ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng bayad ay isang paglabag, na nangangailangan ng pagwawakas ng kontrata, kung ang naturang paglabag ay ginawa hindi para sa indibidwal na anim na buwan, ngunit patuloy na higit sa anim na buwan nang sunud-sunod (talata 38 ng Resolusyon ng Plenum ng Korte Suprema ng Russian Federation na may petsang 02.07.2009 No. 14 "Sa ilang mga isyu na lumitaw sa hudisyal na kasanayan sa aplikasyon ng Kodigo sa Pabahay Russian Federation", pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Resolution of the Plenum No. 14)).
Sa isyung ito, kinakailangang sumangguni sa Pagsusuri ng Judicial Practice ng Judicial Collegium para sa mga Kaso Sibil ng Korte Suprema ng Russian Federation na may petsang Hulyo 21, 2000 "Sa pagtatapos ng isang kontrata para sa social rental ng mga tirahan na may kaugnayan sa ang kabiguan ng nangungupahan na magbayad para sa pabahay at mga kagamitan sa loob ng anim na buwan”, gayundin sa Resolusyon ng Plenum No. 14. Ang isang pag-aaral ng pagsasanay ng pagsasaalang-alang ng mga kaso ng kategoryang ito ng mga korte ay nagpakita na ang uri ng kontrata pagpapaupa ng pabahay(komersyal o panlipunan) ay isang pangyayari na mahalaga para sa paglutas ng kaso, dahil ang pagpili ng tuntunin ng batas ay nakasalalay dito. Halimbawa, ang mga probisyon ng Art. 688 ng Civil Code ng Russian Federation sa pagpapaalis ng nangungupahan nang walang probisyon ng iba pang pabahay.
Ang mga korte, kapag isinasaalang-alang ang mga kaso sa pagwawakas ng mga kontrata para sa parehong komersyal at panlipunang pag-hire, ay lumikha ng mga kondisyon para sa pagsisiyasat ng mga dahilan para sa mga atraso ng nangungupahan sa pagbabayad para sa pabahay, na naniniwala na ang mga ito ay nauugnay sa mga pangyayari ng legal na kahalagahan alinsunod sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.
Kinikilala ng mga korte bilang mga wastong dahilan para sa hindi pagbabayad ng mga bayarin sa pabahay at mga utility ng mahabang pagkaantala sa pagbabayad ng sahod, pensiyon, kawalan ng trabaho, ang mahirap na sitwasyon sa pananalapi ng employer at ganap na may kakayahang mga miyembro ng kanyang pamilya dahil sa pagkawala ng kanilang mga trabaho at kawalan ng kakayahang makahanap trabaho, sa kabila ng mga hakbang na ginawa nila, pagkakasakit ng employer at (o) mga miyembro ng kanyang pamilya, ang pagkakaroon ng mga taong may kapansanan, mga menor de edad na bata, atbp. buwan sa isang hilera para sa isang magandang dahilan, ang mga korte ay madalas na tumanggi na masiyahan ang paghahabol para sa pagwawakas ng kontrata ng trabaho, habang ang pangangailangan para sa pagbabayad ng mga utang ay natutugunan. Kasabay nito, hindi tinatalakay ng mga korte ang isyu ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa mga kaso kung saan ang mga nasasakdal-nangungupahan ay hindi naninirahan sa tirahan sa loob ng mahabang panahon at hindi nagbabayad para sa pabahay at mga kagamitan; nararapat na ipaalam sa oras at lugar ng sesyon ng hukuman sa huling kilalang lugar ng paninirahan, ngunit hindi sila lumilitaw sa sesyon ng hukuman, hindi nila ipinapaalam ang dahilan ng hindi pagharap sa korte, hindi nagbibigay ng nakasulat na mga paliwanag at ebidensya.
Ang gawaing ito ng mga korte ay tila tama, dahil pinatutunayan ang bisa ng mga dahilan para sa pagbuo ng utang sa bisa ng Artikulo 55, 56 ng Civil code ng pamamaraan Ang Russian Federation ng 2002 (mula dito ay tinutukoy bilang ang Code of Civil Procedure ng Russian Federation) ay nakasalalay sa nasasakdal-employer. Alinsunod sa Bahagi 4 ng Art. 167 Code of Civil Procedure ng Russian Federation, ang korte ay may karapatan na isaalang-alang ang kaso sa kawalan ng nasasakdal, na naabisuhan ng oras at lugar ng sesyon ng korte, kung hindi niya ipaalam sa korte ang tungkol sa mabubuting dahilan para sa kabiguang humarap at hindi hiniling na isaalang-alang ang kaso sa kanyang pagkawala.
Ayon sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, kung, sa loob ng panahon na tinukoy ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na nagawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, nagpasya na wakasan ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan. Pagsasanay sa arbitrage nagpapakita na ang mga kaso ng paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari na may kahilingan na wakasan ang kontrata para sa pag-upa ng mga tirahan na lugar na may kaugnayan sa kabiguan ng nangungupahan na gawin ang mga kinakailangang pagbabayad sa oras, iniutos ng hukuman sa panahon ng paunang apela ng may-ari na may katulad na pangangailangan, ay napakabihirang.
Kasabay nito, sa kawalan ng wastong mga dahilan (tulad ng mga dahilan tulad ng pag-abuso sa alkohol o droga, pagkalimot, kawalan ng trabaho para sa isang matipunong mamamayan ay hindi itinuturing na wasto) para sa hindi pagbabayad ng nangungupahan ng mga pagbabayad sa pabahay at utility nang tuluy-tuloy. sa loob ng higit sa anim na buwan na magkakasunod, ang mga korte, na isinasaalang-alang ang mga pangyayari ng mga partikular na kaso ay tumutugon sa mga paghahabol sa pagpapaalis.
Kaya, ginagabayan ng naunang nabanggit, ipinapayong, sa pamamagitan ng pagkakatulad sa Art. 90 ng Housing Code ng Russian Federation ng 2004 (mula rito ay tinutukoy bilang Housing Code ng Russian Federation) upang bigyan ang may-ari ng karapatang humiling sa korte ng pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa kung sakaling hindi magbayad ang nangungupahan. para sa tirahan nang walang magandang dahilan.
Alinsunod dito, ang hukuman sa bawat partikular na sitwasyon ay magtatatag kung ang mga dahilan kung bakit hindi nagbabayad ng upa ang nangungupahan ay wasto. Bilang karagdagan, isinasaalang-alang ang talata 38 ng Decree of the Plenum No. 14 na may paggalang sa pangmatagalang komersyal na upa, kinakailangang isaalang-alang ang hindi pagbabayad ng nangungupahan nang walang magandang dahilan ng patuloy na pagbabayad para sa tirahan. para sa higit sa anim na buwan sa isang hilera. Iminumungkahi naming pagsama-samahin ang mga probisyong ito sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.
Sa pangalawang kaso, tinukoy sa talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay may pananagutan, na nagsasangkot ng pagkawasak o pinsala sa tirahan, ay dapat kumpirmahin ng may-katuturang aksyon, lalo na, ang katawan ng estado. inspeksyon sa pabahay, o isang resolusyon sa aplikasyon ng mga hakbang sa pananagutang administratibo.
Kaya, sa isa sa mga nayon malapit sa Moscow sa distrito ng Voskresensky, isang ina, 56-taong-gulang na si P., at ang kanyang 36-taong-gulang na anak na babae ay pinalayas mula sa isang silid na apartment. Napag-alaman ng korte na ang tirahan ay naging pugad ng hindi malinis na mga kondisyon at pugad ng apoy. Sa mga kilos ng pagsusuri sa living quarters na sinuri ng korte, naitala na ang apartment ay hindi na-renovate sa loob ng mahabang panahon, ang mga kagamitan sa pagtutubero ay hindi na magamit, ang toilet bowl ay barado ng dumi, at ang mga residente ay nakayanan ang natural. pangangailangan sa sahig. Ang apartment ay may hindi mabata na malakas na amoy ng ammonia, mayroong isang akumulasyon ng mga ipis, langaw, sahig at ang balkonahe ay natatakpan ng mga basura sa bahay at dumi ng tao. Ang lahat ng mga kahilingan ng may-ari na dalhin ang apartment sa tamang kondisyon ay hindi pinansin. Ang mga nasasakdal ay hindi nagtrabaho kahit saan, inabuso ang alak, nagho-host ng mga taong may antisosyal na pag-uugali.
Ang pagpapaalis sa nangungupahan at mga mamamayang naninirahan kasama niya sa batayan na ito ay isang matinding sukat ng impluwensya sa mga nangungupahan na malisyosong lumalabag sa kanilang mga tungkulin. Kasabay nito, ang batas sa pabahay ay hindi nagtatadhana para sa ipinag-uutos na pagpapaalis sa lahat ng taong naninirahan sa tirahan. Kung posibleng matukoy ang mga partikular na taong nagkasala, ang mga taong ito ay maaaring paalisin sa korte. Alinsunod dito, ang natitirang mga residente ay maaaring iwan bilang nangungupahan ng tirahan. Samakatuwid, ang korte, kapag isinasaalang-alang ang kaso sa itaas, ay sinuri ang pagkakasala ng parehong tao - kapwa ang ina at ang anak na babae.
Bilang karagdagan, ang pagpapalayas sa mga batayan na isinasaalang-alang ay posible lamang kung ang katotohanan ng sistematikong iligal na mga aksyong nagkasala sa bahagi ng nangungupahan at mga mamamayan na naninirahan kasama niya ay itinatag, na, sa kabila ng babala ng panginoong maylupa tungkol sa pangangailangan na alisin ang mga paglabag, huwag alisin ang mga paglabag na ito.
Talata 4 ng Art. Ang 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagtuturo din sa mga labag sa batas na aksyon ng nangungupahan at (o) iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable, na mga batayan din para sa pagtatapos ng komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng may-ari:
Paggamit ng mga lugar para sa iba pang mga layunin;
Sistematikong paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay.
Alinsunod sa talata 39 ng Resolution of the Plenum No. 14, ang paggamit ng residential premises para sa iba pang mga layunin ay nangangahulugan ng paggamit ng residential premises hindi para sa tirahan ng mga mamamayan, ngunit para sa iba pang mga layunin, halimbawa, ang paggamit nito para sa mga opisina, bodega, tirahan mga produktong pang-industriya, pag-aalaga at pagpaparami ng mga hayop, i.e. ang aktwal na pagbabago ng isang tirahan sa isang hindi tirahan.
Ang obligasyon na gamitin ang lugar, na isinasaalang-alang ang mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay, ay batay sa Art. 17 ng Konstitusyon ng Russian Federation ng 1993 at art. 10 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbabawal sa pagpapatupad pansariling karapatan sa kapinsalaan ng mga karapatan at kalayaan ng iba.
Ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay ay dapat magsama ng paulit-ulit, paulit-ulit na aksyon ng nangungupahan at mga mamamayan na nakatira kasama niya sa isang gusali ng tirahan at kung saan siya ay may pananagutan sa paggamit ng tirahan nang hindi sinusunod ang mga karapatan at lehitimong interes ng ang mga nakatira sa residential na lugar na ito o mga mamamayan ng bahay, nang hindi sumusunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog, sanitary at hygienic, environmental at iba pang legal na kinakailangan, mga panuntunan para sa paggamit ng residential premises (halimbawa, pakikinig sa musika, paggamit ng TV, pagtugtog ng mga instrumentong pangmusika sa gabi paglampas sa pinahihintulutang dami, paggawa ng pag-aayos, mga gawaing konstruksyon o iba pang mga aksyon na nagresulta sa pagkagambala sa kapayapaan ng mga mamamayan at katahimikan sa gabi, paglabag sa mga patakaran para sa pag-aalaga ng mga alagang hayop, paggawa ng mga aksyong hooligan laban sa mga kapitbahay, atbp.) Blg. 42 "Sa pagpapanatili ng kapayapaan ng mga mamamayan at katahimikan sa gabi sa lungsod ng Moscow").
Kaya, ang isang paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay ay hindi pagsunod sa mga patakaran para sa pag-iingat ng mga hayop sa mga tirahan. Maraming regulasyong legal na aksyon ang pinagtibay sa antas ng rehiyon, halimbawa, ang Desisyon ng Assembly of Deputies ng distrito ng lungsod "City of Volzhsk" na may petsang Mayo 21, 2009 No. 525 "Sa pag-apruba ng Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng mga alagang hayop sa distrito ng lungsod" Lungsod ng Volzhsk "", Resolution ng ang pinuno ng distrito ng lungsod na Otradny ng Rehiyon ng Samara na may petsang Oktubre 19, 2005 No. 1048 "Sa pag-aampon ng pamamaraan para sa pagpapanatili ng mga alagang hayop sa distrito ng lungsod ng Otradny, Rehiyon ng Samara", Desisyon ng Duma ng lungsod ng Kostroma na may petsang Hulyo 15, 1999 No. 109 "Sa mga patakaran para sa pag-iingat ng mga aso at pusa sa lungsod ng Kostroma", nagtatatag ng mga kinakailangan para sa pag-aalaga ng mga alagang hayop, na dapat sundin, kabilang ang mga employer at mamamayan na nakatira sa kanila. Dapat tiyakin ng mga may-ari ng alagang hayop ang kaligtasan ng mga mamamayan mula sa pisikal na epekto ng mga alagang hayop, kapayapaan at katahimikan sa gabi, sumunod sa mga kinakailangan sa kaligtasan ng sunog, sanitary at hygienic at beterinaryo na mga panuntunan para sa pag-iingat ng mga hayop, at maiwasan ang mga hayop sa pagdumi sa mga tirahan at karaniwang mga lugar sa mga bahay. Hindi pinapayagan na panatilihin ang mga hayop sa mga karaniwang lugar: corridors, stairwells, attics, basement, pati na rin sa mga balkonahe at loggias. Pinapayagan na panatilihin ang mga hayop sa tirahan lamang kung ang mga kapitbahay ay walang mga medikal na kontraindikasyon (allergy). Sa aming opinyon, sa isang komersyal na kasunduan sa pag-upa, ang mga partido ay kailangang magtakda ng isang kondisyon sa posibilidad ng pag-iingat ng mga hayop sa isang lugar ng tirahan.
Alinsunod sa talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, sa kaibahan sa talata 2 ng artikulong ito, ang may-ari ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa korte lamang kung ang mga iligal na aksyon ay magpapatuloy, sa kabila ng babala tungkol sa pangangailangan na alisin ang mga paglabag na ginawa ng may-ari. sa nangungupahan. Ngunit kahit na sa kasong ito, ang mga patakaran na ibinigay para sa mga talata. 4 p. 2 sining. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.
Sa aming opinyon, ang pagsusuri ng mga talata. 4, talata 2 at talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagpapahintulot sa amin na tapusin na ang pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa at ang pagpapaalis mula sa lugar ng nangungupahan at mga mamamayan na nakatira kasama niya, na sistematikong lumalabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay, ay posible lamang bilang huling paraan. Kasabay nito, ang hukuman ay dapat magpasya kung ano ang mas mahusay: upang mabigyan ang nasaktang kapitbahay ng isang normal na buhay sa isang lugar ng tirahan at iwanan ang mga nagkasala na walang bubong sa kanilang mga ulo, o panatilihin pa rin ang pabahay para sa mga nagkasala, ngunit pilitin ang kapitbahay na magtiis ng abala? Ipinapakita ng pagsasanay na sa kasong ito ang hukuman ay pumanig sa employer at sa mga mamamayang naninirahan kasama niya.
Kaya, ang listahan ng mga batayan para sa pagtatapos ng kontrata sa inisyatiba ng may-ari sa mga kaso kung saan ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan (permanenteng naninirahan sa nangungupahan, mga sub-nangungupahan, pansamantalang residente) ay gumawa ng mga ilegal na aksyon, na tinukoy sa Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation, ay kumpleto.
Gayunpaman, tulad ng nabanggit na, kahit na sa pagkakaroon ng mga ipinahiwatig sa mga talata 2, 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ng mga paglabag, ang hukuman ay maaaring tumanggi na matugunan ang pag-angkin ng may-ari, na nagbibigay sa nangungupahan ng isang panahon (hindi hihigit sa isang taon) upang maalis ang mga paglabag, at matugunan ang claim ng may-ari lamang kung siya ay muling mag-aplay sa korte kung nabigo ang nangungupahan na alisin (o hindi gumawa ng mga hakbang upang maalis) ang mga paglabag. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.
Ayon sa pamantayan sa itaas, ang pagkaantala na ito ay ibinibigay sa nangungupahan upang makahanap ng isa pang pabahay. Ang panuntunang ito, sa aming opinyon, ay nagpapatotoo sa pagtaas ng mga garantiya ng mga karapatan ng employer at nagpapahintulot sa korte na isaalang-alang ang mga partikular na kalagayan ng kaso (halimbawa, ang antas ng pagkakasala ng employer, ang kanyang estado ng kalusugan, sitwasyon sa pananalapi. , ang presensya sa pamilya ng mga taong may kapansanan, mga matatandang mamamayan na nangangailangan ng patuloy na pangangalaga, mga menor de edad na bata at iba pa). Ang posibilidad na ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon ng korte upang wakasan ang isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay isang pagpapakita ng humanismo ng mambabatas. Ang isang pagkaantala ay kinakailangan, halimbawa, kung ang kontrata ay natapos sa taglamig, at ang employer ay may maliliit na bata, pati na rin sa iba pang mahirap na sitwasyon sa buhay.
Kasabay nito, ayon sa ilang mga may-akda, sa partikular, D.V. Karpukhin, ang di-kasakdalan ng pamantayang ito ay nakasalalay sa katotohanan na sa mga halatang negatibong aksyon (hindi pagkilos) ng employer at ng mga taong may pananagutan sa kanyang mga aksyon, ang may-ari ay nagiging umaasa sa posisyon. hukuman, na maaaring maantala ang pamamaraan para sa pagtatapos ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa nang hanggang dalawang taon. Ang tinukoy na reseta ay lumalabag sa posisyon ng may-ari, dahil pinapayagan nito ang nangungupahan na panatilihin ang karapatang manirahan sa tirahan ng may-ari sa loob ng mahabang panahon. Bilang karagdagan, alinsunod sa Art. 12 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatang wakasan o baguhin ang kontrata ay nagsisilbing isa sa mga paraan upang maprotektahan ang nilabag karapatang sibil, ang mga probisyon ng talata 2 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay lumalabag sa karapatan sa proteksyon na ipinagkaloob sa may-ari.
Sa bisa ng talata 2 ng Art. 683 ng Civil Code ng Russian Federation sa kontrata ng panandaliang komersyal na trabaho, ang pagkakaloob ng mga talata. 4 p. 2 sining. 687 ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nalalapat, maliban kung iba ang ibinigay ng kontrata.
Sa konklusyon, tandaan namin na ang legalidad ng pagtatapos ng isang partikular na kasunduan sa pag-upa upang maiwasan ang mga posibleng pagkakasala ay sinusuri ng mga korte. pangkalahatang hurisdiksyon. Kasabay nito, tinutukoy ng mga korte, lalo na, ang kawalan ng wastong mga dahilan kung sakaling ang nangungupahan ay nabigo na magbayad para sa pabahay at mga kagamitan, ang antas ng pagkakasala ng nangungupahan at mga mamamayan na naninirahan kasama niya sa pagkawasak, pinsala sa lugar, paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay, atbp. Nang walang pagtatatag at pag-aaral ng mga ito at iba pang kinakailangan aktwal na mga pangyayari ang mga korte ay hindi naglalabas ng mga desisyon na nagpapatunay sa pagwawakas ng isang kasunduan sa pangungupahan. Ang pagpapatibay ng isang desisyon ng korte ay nangangahulugan na ang kasunduan sa pag-upa ay tinapos sa loob ng balangkas ng prinsipyo ng kalayaan sa kontrata at sa kawalan ng arbitrariness sa bahagi ng may-ari. Kaya, ang desisyon ng korte ay isa sa pagwawakas mga legal na katotohanan sa pagtatapos ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa isang hudisyal na paglilitis.
Ang pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan sa korte sa kahilingan ng isa sa mga partido nito sa karamihan ng mga kaso ay isang parusa para sa paglabag sa kontrata. Nalalapat ang probisyong ito sa pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pag-upa sa kahilingan ng may-ari, dahil maaaring wakasan ng nangungupahan ang naturang kasunduan anumang oras, kabilang ang para sa mga kadahilanang hindi nauugnay sa paglabag sa mga tuntunin ng kasunduan ng may-ari. Bilang isang sukatan ng responsibilidad ng nangungupahan para sa paglabag sa kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan, ang pagwawakas ng kontrata ay maaaring isagawa sa mga batayan na ibinigay para sa mga talata 2, 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation.
Sa mga batayan na nakalista sa artikulong ito, sa aming opinyon, kinakailangan upang idagdag ang muling pagsasaayos, muling pagpapaunlad at muling pagtatayo ng mga lugar ng tirahan ng nangungupahan nang walang pahintulot ng may-ari (Artikulo 678 ng Civil Code ng Russian Federation) at ang kanyang pagtanggi na dalhin ang mga nasabing lugar sa dati nilang estado itakda ang oras(sugnay 2, bahagi 5, artikulo 29 ng LC RF).
Ang kasong ito, sa aming opinyon, ay dapat na uriin bilang paglabag sa materyal teknikal na kondisyon tirahan, iyon ay, ang pinsala nito (sugnay 2, bahagi 5, artikulo 29 ng LC RF). Alinsunod sa tinukoy na mga batayan, ang komersyal na kasunduan sa pag-upa ay napapailalim sa pagwawakas sa kahilingan ng may-ari ng may-ari ng tirahan, na responsable sa pagdadala ng naturang tirahan sa kanilang dating estado.
Ang desisyon ng korte sa pangangalaga ng isang tirahan sa isang reorganized (muling binalak) na estado kung sakaling magkaroon ng hindi awtorisadong reorganization (muling pagpaplano) ay maaaring gawin kung mayroong dalawang kondisyon sa kabuuan: ang mga karapatan at lehitimong interes ng mga mamamayan ay hindi nilalabag, ang kanilang buhay at hindi nanganganib ang kalusugan (bahagi 4 ng artikulo 29 ZhK RF).
Sa lahat ng mga kaso sa itaas, ang pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa ay posible kung may mga kundisyon kung saan lumitaw ang sibil na pananagutan: ang kamalian ng mga aksyon (hindi pagkilos), pinsala, isang sanhi ng relasyon sa pagitan ng ilegal na pag-uugali at ang pinsalang naganap, ang pagkakasala ng nagkasala. Sa kaso ng paglabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang pinsala ay sanhi hindi sa kabilang partido sa kontrata, ngunit sa mga ikatlong partido, kaya dapat din silang bigyan ng karapatang humiling ng pagwawakas ng kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga tirahan.
Ayon sa talata 39 ng Resolution of the Plenum No. 14, sa mga kaso ng maling paggamit ng residential premises, ang sistematikong paglabag sa mga karapatan at lehitimong interes ng mga kapitbahay o maling pamamahala ng residential premises, na humahantong sa pagkawasak nito, pagpapaalis nang hindi nagbibigay ng isa pang residential premises ay dapat napapailalim sa mga mamamayang direktang gumagawa ng mga naturang aksyon (mga may kasalanan). Dati, ang naturang probisyon ay nakapaloob sa Art. 98 ng Housing Code ng RSFSR ng 1983.
Ang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan ay maaari ding wakasan sa kahilingan ng may-ari sa labas ng korte sa pagtatapos ng termino ng kontrata at sa deklarasyon ng kagustuhang tumanggi na palawigin ang kontrata na may kaugnayan sa desisyon na hindi magrenta ng tirahan ng hindi bababa sa isang taon (Artikulo 684 ng Civil Code ng Russian Federation).
Bibliograpiya
1. Apollonov A.O., Strauning E.L. Sa mga patakaran para sa paggamit ng mga tirahan // Batas sa Pabahay. 2006. Bilang 5. S. 2-39.
2. Karpukhin D.V., Zabelova L.B. Komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan: mga tampok ng pagwawakas ng kontrata // Batas sa Pabahay. 2010. Bilang 7. S. 45-51.
3. Kuznetsova O.V. Magsanay litigasyon on eviction // Batas sa Pabahay. 2009. Bilang 9. S. 55-94.
Ang konsepto ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng mga lugar ng tirahan
Civil Code RF sa pamamagitan ng pagtatakda pangkalahatang tuntunin sa kontrata para sa pag-upa ng residential na lugar (Kabanata 35), pangunahing kinokontrol ang mga relasyon na nauugnay sa pag-upa ng residential na lugar sa isang komersyal na batayan (isang komersyal na kasunduan sa pag-upa ng U.
Sa ilalim ng isang kontrata para sa komersyal na pag-upa ng residential premises, ang isang partido ay ang may-ari ng residential premises (isang mamamayan o pribadong organisasyon) ay nangangakong magbigay sa kabilang partido - isang mamamayan na may tirahan na lugar para sa isang bayad para sa pagmamay-ari at paggamit para sa personal na paninirahan at paninirahan ng kanyang mga miyembro ng pamilya dito.
Pagwawakas ng isang komersyal na kasunduan sa pangungupahan
Ang Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng mga probisyon na nagtatatag ng mga batayan at pamamaraan para sa pagtatapos ng isang kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. Ang mga probisyong ito ay nalalapat sa komersyal na pangungupahan at maaaring ilapat sa panlipunang pangungupahan maliban kung iba ang itinatadhana ng batas sa pabahay.
Ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, sa anumang oras na wakasan ang kasunduan sa pag-upa na may tatlong buwang nakasulat na babala sa may-ari (bahagi 1 ng artikulo 687 ng Civil Code ng Pederasyon ng Russia).
Sa kahilingan ng may-ari, ang kasunduan sa pangungupahan ay maaaring wakasan sa korte kung ang nangungupahan ay hindi nagbabayad ng renta sa loob ng anim na buwan, kung ang kontrata ay hindi nagtatag ng mas mahabang panahon, at sa kaso ng panandaliang upa - sa kaso ng pagkabigo upang bayaran ang upa ng higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon na itinatag ng pagbabayad ng kasunduan.
Ang nangungupahan ay maaari ding humiling ng pagwawakas ng kasunduan sa pag-upa kung sakaling masira o masira ang tirahan ng nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang mananagot.
Ang isang mahalagang bagong bagay ay ang tuntunin ng talata 4 ng Art. 687 ng Civil Code ng Russian Federation sa posibilidad na ipagpaliban ang desisyon ng korte na wakasan ang kontrata ng pagtatrabaho at bigyan ang employer ng hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata. Kung, sa loob ng panahong itinakda ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, ay nagpasiya na wakasan ang kasunduan sa pag-upa. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad nito para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.
Ang batas ay nagtatadhana ng mga kaso kung kailan ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay maaaring wakasan ng korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kasunduan: kung ang lugar ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaganapan ng kondisyong pang-emergency nito, sa ibang mga kaso na ibinigay ng batas sa pabahay (para. 3 artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang isang residential lease agreement ay maaaring wakasan ng korte kung ang nangungupahan ng residential premises o iba pang mga mamamayan na kung saan ang mga aksyon niya ay responsable ay gumagamit ng residential premises para sa iba pang layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay. Sa kasong ito, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan sa pangangailangang alisin ang paglabag.
Kung ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable, pagkatapos ng babala, ay patuloy na ginagamit ang tirahan para sa iba pang mga layunin o nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa pag-upa ng residential na lugar sa isang hudikatura na paglilitis. Sa kasong ito, ang mga patakaran na ibinigay para sa ikaapat na talata ng talata 2 ng Art. 686 ng Civil Code ng Russian Federation, ibig sabihin, sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang employer ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang maalis ang mga paglabag, at kung ang kontrata ay tinapos pagkatapos ng pag-expire ng panahong ito, pagkatapos ay sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon nito ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon (sugnay 4, artikulo 687 ng Civil Code ng Russian Federation).
Ang Civil Code ng Russian Federation (Artikulo 688) ay tumutukoy sa mga kahihinatnan ng pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa mga lugar ng tirahan: sa kaganapan ng pagwawakas ng isang kasunduan sa pag-upa, ang nangungupahan at iba pang mga mamamayan na naninirahan sa lugar ng tirahan sa oras ng pagwawakas ng ang kontrata ay napapailalim sa pagpapaalis mula sa lugar ng tirahan batay sa desisyon ng korte.
Artikulo 687
1. Ang nangungupahan ng isang tirahan ay may karapatan, na may pahintulot ng ibang mga mamamayan na permanenteng naninirahan kasama niya, sa anumang oras na wakasan ang kasunduan sa pag-upa na may tatlong buwang nakasulat na babala sa may-ari.
2. Ang isang kontrata para sa pag-upa ng tirahan ay maaaring wakasan sa isang hudisyal na paglilitis sa kahilingan ng may-ari sa mga sumusunod na kaso:
Ang hindi pagbabayad ng nangungupahan ng pagbabayad para sa tirahan sa loob ng anim na buwan, kung ang kontrata ay hindi nagtatag ng mas mahabang panahon, at sa kaso ng panandaliang pag-upa, sa kaso ng hindi pagbabayad ng pagbabayad nang higit sa dalawang beses pagkatapos ng pag-expire ng panahon ng pagbabayad na itinatag ng kasunduan;
Pagkasira o pinsala sa lugar ng nangungupahan o ibang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang may pananagutan.
Sa pamamagitan ng desisyon ng korte, ang nangungupahan ay maaaring bigyan ng panahon na hindi hihigit sa isang taon upang alisin ang mga paglabag na nagsilbing batayan para sa pagtatapos ng kontrata para sa pag-upa ng tirahan. Kung, sa loob ng panahong itinakda ng korte, ang nangungupahan ay hindi nag-aalis ng mga paglabag na ginawa o hindi nagsasagawa ng lahat ng kinakailangang hakbang upang maalis ang mga ito, ang hukuman, sa paulit-ulit na aplikasyon ng may-ari, ay gagawa ng desisyon na wakasan ang kontrata para sa pag-upa ng isang tirahan. Kasabay nito, sa kahilingan ng employer, ang korte sa desisyon na wakasan ang kontrata ay maaaring ipagpaliban ang pagpapatupad ng desisyon para sa isang panahon na hindi hihigit sa isang taon.
3. Ang isang kasunduan sa pagpapaupa ng tirahan ay maaaring wakasan sa korte sa kahilingan ng alinman sa mga partido sa kasunduan:
Kung ang lugar ay tumigil na maging angkop para sa permanenteng paninirahan, gayundin sa kaso ng emergency;
Sa ibang mga kaso na itinatadhana ng batas sa pabahay.
4. Kung ang nangungupahan ng isang tirahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon na siya ay responsable ay gumamit ng tirahan para sa iba pang mga layunin o sistematikong lumalabag sa mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, maaaring balaan ng may-ari ang nangungupahan sa pangangailangang alisin ang paglabag.
Kung ang nangungupahan o iba pang mga mamamayan kung saan ang mga aksyon ay siya ang responsable, pagkatapos ng babala, ay patuloy na ginagamit ang tirahan para sa iba pang mga layunin o nilalabag ang mga karapatan at interes ng mga kapitbahay, ang may-ari ng lupa ay may karapatan na wakasan ang kontrata sa pag-upa ng residential na lugar sa isang hudikatura na paglilitis. Sa kasong ito, nalalapat ang mga tuntuning ibinigay para sa ikaapat na talata ng sugnay 2. Ang artikulong ito.
Ibuod natin nang maikli:
Dahilan:
1. Sa inisyatiba ng employer:
A) sa labas ng utos ng hukuman
B) walang motibasyon
C) ngunit napapailalim sa mga sumusunod na kundisyon: 1) ang pahintulot ng lahat ng mga mamamayan na nakatira sa employer; 2) 3 buwan bago ang abiso ng pagwawakas ng kontrata ng may-ari.
2. Sa inisyatiba ng may-ari:
A) utos lamang ng hukuman
3. Sa inisyatiba ng alinmang partido:
A) sa korte
Mga kahihinatnan ng pagwawakas: pagpapaalis sa nangungupahan at mga mamamayang permanenteng naninirahan kasama niya (sapilitang bakasyon sa lugar)
Mga kahihinatnan ng pagpapaalis: -pagbibigay ng isa pang silid; - hindi nagbibigay ng ibang lugar (komersyal na pag-upa).
37. Pagbibigay sa mga mamamayan ng tirahan sa ilalim ng isang social contract of employment: grounds, procedure.
Ang sagot sa tanong na ito ay kinokontrol ng Kabanata 7 ng LC RF.
Sa ilalim ng isang kasunduan sa pangungupahan sa lipunan, ang mga lugar ng tirahan ay ibinibigay (ayon sa pangkalahatang tuntunin) mula sa stock ng munisipal na pabahay, ngunit kung minsan mula sa pondo ng Russian Federation (halimbawa, sa mga hukom).
2 pangunahing kinakailangan, na dapat sagutin ng isang mamamayan sa ilalim ng isang social contract of employment:
1) kinilala ang mamamayan bilang nangangailangan ng tirahan;
2) Pagkilala sa isang mamamayan bilang mahirap.
Ang dalawang kundisyong ito ay dapat pagsamahin.
Mag-scroll nangangailangan nakapaloob sa Artikulo 51 ng LC RF:
1) mga mamamayan na hindi matugunan ang pangangailangan para sa pabahay;
2) mga mamamayan na may pagkakataong matugunan ang pangangailangan para sa pabahay, na may lawak na mas mababa sa itinatag na pamantayan;
Tinutukoy ng Artikulo 50 ng LCD ang mga uri mga lugar ng tirahan– min. ang laki ng bawat 1 miyembro ng pamilya ay nagpapahintulot sa amin na pag-usapan ang pangangailangan para sa pabahay.
Bahagi 5, artikulo 50 - ang laki ng rate ng accounting ay tinutukoy ng pag-aayos ng LSG. Ang desisyon ng Magnanakaw ng Lungsod Duma noong Hulyo 7, 2005 - ang rate ng accounting sa rehiyon ng Magnanakaw ay 11 metro kuwadrado. m para sa 1 tao.
3) mga taong nagdurusa sa isang tiyak na sakit na pumipigil sa pamumuhay kasama nila.
mahirap gr ang isang mamamayan ay isang mamamayang kinikilala ng LSG body sa paraan tinukoy ng batas RF. (Batas ng Rehiyon ng Magnanakaw noong Nobyembre 30, 2005 No. 72-03; desisyon ng Magnanakaw. City Duma ng Mayo 18, 2006 "Sa pagbibigay ng awtoridad na gumawa ng mga desisyon sa pagkilala sa mga mamamayan bilang mahirap ..."
Ang isang mamamayan ay kinikilala bilang mahirap batay sa at isinasaalang-alang:
1) kita na maiuugnay sa bawat miyembro ng pamilya;
2) ari-arian na pag-aari ng bawat miyembro ng pamilya na napapailalim sa pagbubuwis;
Artikulo 52 ng Housing Code ng Russian Federation: Pagpaparehistro ng mga mamamayan na nangangailangan ng pabahay:
Ang accounting ay isinasagawa sa lugar ng paninirahan
Isinasagawa sa isang rolling basis
Ang pamamaraan para sa pagpapanatili ng mga talaan ay tinutukoy ng paksa ng Russian Federation; at ang accounting mismo ay isinasagawa ng org. MSU.
Mula sa Artikulo 52:
3. Ang pagpaparehistro ng mga mamamayan bilang mga nangangailangan ng tirahan na lugar ay isinasagawa ng LSG body (mula rito ay tinutukoy bilang ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro) batay sa mga aplikasyon mula sa mga mamamayang ito (mula rito ay tinutukoy bilang mga aplikasyon para sa pagpaparehistro) na isinumite nila sa ipinahiwatig na katawan sa kanilang lugar na tinitirhan o sa kabila Multifunctional Center alinsunod sa kanilang itinatag ng Pamahalaan Russian Federation sa pagkakasunud-sunod ng isang kasunduan sa pakikipagtulungan. Sa mga kaso at sa paraang itinakda ng batas, ang mga mamamayan ay maaaring mag-aplay para sa pagpaparehistro sa labas ng kanilang lugar na tinitirhan. Ang pagpaparehistro ng mga walang kakayahan na mamamayan ay isinasagawa batay sa mga aplikasyon para sa pagpaparehistro na isinampa ng kanilang mga legal na kinatawan.
4. Sa mga aplikasyon para sa pagpaparehistro, ang mga dokumento ay dapat isumite na nagpapatunay sa karapatan ng mga may-katuturang mamamayan na mairehistro bilang mga nangangailangan ng tirahan, maliban sa mga dokumentong natanggap sa interdepartmental na kahilingan ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro. Ang isang mamamayan na nagsumite ng isang aplikasyon para sa pagpaparehistro ay binibigyan ng isang resibo para sa pagtanggap ng mga dokumentong ito mula sa aplikante, na nagpapahiwatig ng kanilang listahan at ang petsa na natanggap sila ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro, pati na rin ang pagpapahiwatig ng listahan ng mga dokumento na matatanggap sa interdepartmental mga kahilingan. Ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro ay nakapag-iisa na humihiling ng mga dokumento (kanilang mga kopya o ang impormasyong nakapaloob sa kanila) na kinakailangan para sa pagpaparehistro ng isang mamamayan sa mga katawan kapangyarihan ng estado, mga organo lokal na pamahalaan at subordinate mga katawan ng pamahalaan o mga lokal na katawan ng self-government, mga organisasyon na mayroong mga dokumentong ito sa kanilang pagtatapon (ang kanilang mga kopya o impormasyong nakapaloob sa mga ito) alinsunod sa regulasyon mga legal na gawain Russian Federation, mga regulasyong ligal na kilos ng mga nasasakupang entidad ng Russian Federation, mga ligal na kilos sa munisipyo, kung ang mga naturang dokumento ay hindi isinumite ng aplikante ayon sa sariling inisyatiba. Sa kaso ng pagsusumite ng mga dokumento sa pamamagitan ng multifunctional center, ang resibo ay ibinibigay ng tinukoy na multifunctional center.
5. Ang desisyon sa pagpaparehistro o pagtanggi na magparehistro ay dapat gawin batay sa mga resulta ng pagsasaalang-alang ng aplikasyon para sa pagpaparehistro at iba pang mga dokumento na isinumite o natanggap sa mga interdepartmental na kahilingan alinsunod sa Bahagi 4 ng Artikulo na ito ng katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro, hindi lalampas kaysa sa tatlumpung araw ng trabaho mula sa petsa ng pagsusumite ng mga dokumento, ang obligasyon na isumite na itinalaga sa aplikante, sa katawan na ito. Kung sakaling magsumite ang isang mamamayan ng aplikasyon para sa pagpaparehistro sa pamamagitan ng isang multifunctional center, ang panahon para sa paggawa ng desisyon sa pagpaparehistro o pagtanggi na magparehistro ay kinakalkula mula sa araw na inilipat ng multifunctional center ang naturang aplikasyon sa katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro.
6. Ang katawan na nagsasagawa ng pagpaparehistro, kabilang ang sa pamamagitan ng isang multifunctional center, hindi lalampas sa tatlong araw ng trabaho mula sa petsa ng desisyon sa pagpaparehistro, mga isyu o ipinapadala sa mamamayan na nagsumite ng may-katuturang aplikasyon para sa pagpaparehistro, isang dokumento na nagpapatunay sa pag-ampon ng naturang isang desisyon. Kung ang isang mamamayan ay nagsumite ng isang aplikasyon para sa pagpaparehistro sa pamamagitan ng isang multifunctional center, isang dokumento na nagpapatunay sa desisyon ay ipinadala sa multifunctional center, maliban kung ang ibang paraan ng pagtanggap ay tinukoy ng aplikante.