Galina Tkachenko, vedúca právneho oddelenia
Email : [e-mail chránený]
Nájomcovia pri podpise nájomnej zmluvy nie vždy venujú náležitú pozornosť vete, že „prenajímateľ môže v r. jednostranne zvýšiť nájomné z dôvodu zhodnotenia dolára alebo zmien Trhová hodnota prenájom." Ale neberú do úvahy, že v dôsledku toho sa náklady na prenájom môžu v konečnom dôsledku zvýšiť presne dvakrát, ba dokonca aj viac. Čo môže urobiť nájomca, ak už bola podpísaná nájomná zmluva a od prenajímateľa mu bolo doručené oznámenie o zvýšení nájomného, to si povieme v tomto článku.
Čo by mal vedieť nájomca?
1. V 11. ods Informačný list prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruská federácia zo dňa 11.01.2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“ upresnil, že „pri uplatňovaní3 článku 614 Občianskeho zákonníka Súdy Ruskej federácie musia vychádzať zo skutočnosti, že v priebehu roka by zmluvné podmienky mali zostať nezmenené, pričom by sa mala stanoviť pevná výška nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu.
Ak zmluva obsahuje podmienku umožňujúcu meniť výšku nájomného častejšie ako raz za rok, takáto podmienka by mohla byť považovaná za neplatnú, odvolávajúc sa na odsek 3 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie. Napríklad budem citovať Definícia Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie zo dňa 21. februára 2011 č. VAS-9525/10 vo veci č. A75-10558/2009:
"...Podľa odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie), výšku nájomného, ak nie je v zmluve stanovené inak, možno zmeniť dohodou zmluvných strán v lehotách stanovených zmluvou. , ale nie viac ako raz za rok. Zákon môže ustanoviť aj iné minimálne podmienky revízia nájomného za určité typy prenájom, ako aj na prenájom niektorých druhov majetku.
Okrem toho v súlade s odsek 11 Informačný list Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie súdnej praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“ odsek 3 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie obsahuje imperatívnu normu o frekvencii zmien výšky nájomného, v súvislosti s ktorými zmluvné strany nemôžu meniť alebo ustanoviť v zmluve podmienku odlišnú od podmienok ustanovených v tomto normou . Preto je podmienka zmluvy, ktorá počíta s možnosťou štvrťročných zmien výšky nájomného, neplatná z dôvodučlánok 168 Občiansky zákonník Ruskej federácie, pretože nie je v súlade so zákonom ... “.
Neskôr však plénum Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie v uznesení č. v str. 21:
"... Na základe čoho 3 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie, ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno zmeniť dohodou zmluvných strán v lehotách stanovených zmluvou, najviac však raz ročne (v tomto prípade zákon môže ustanoviť iné minimálne podmienky na preskúmanie výšky nájomného pri určitých druhoch prenájmu, ako aj pri prenájme určitých druhov nehnuteľností).
Táto norma je dispozitívny a priznáva meniť dohodou zmluvných strán podmienky nájomnej zmluvy o výške nájomného viac ako raz ročne, a to aj v prípade, keď o možnosti takejto zmeny nič nenasvedčuje v samotnej nájomnej zmluve.
Ak však v súlade so zákonom alebo zmluvou Hostinskýmá právo jednostranne zmeniť nájomné ( Občiansky zákonník Ruskej federácie), potom v zmysle3 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie, takúto zmenu môže vykonať on nie viac ako raz za rok...».
Prenajímateľ tak získal právo jednostranne zmeniť výšku nájomného, avšak raz ročne. Zastavím sa pri vyhlášky a Rozhodcovského súdu Moskovského okresu zo dňa 20. januára 2015 č. F05-15294 / 2014 vo veci č. A40-54476 / 14:
“...Podľa bodu 6.1 zmluvy s prihliadnutím na ustanovenia nájomnej zmluvy uzatvorenej medzi zmluvnými stranami dňa 28.12.1993 č.2720/17 sa sadzby nájomného za priestory do 31.12. , 2011, okrem prípadov uvedených v bodoch 6.5, 6.6 tejto zmluvy.
Prenajímateľ má právo zmeniť sadzby nájomného uvedené v tejto zmluve v prípade centralizovanej zmeny cien a taríf za energie, základných sadzieb nájomného za pozemky, dane z nehnuteľností, dane z obratu v pomere k výške ich zvýšenia, najviac však raz za rok (bod 6.5 zmluvy).
Súdy zistili, že žalobca opakovane oznámil žalovanému ďalšie zvýšenie sadzby nájomného s podrobným výpočtom a dodatočná dohoda 20/155 zo dňa 23.07.2008, v súvislosti s ktorým žalobca podal tento návrh na zmenu zmluvných podmienok č.
Súd po preskúmaní a vyhodnotení dôkazov dostupných vo veci, vrátane podmienok zmluvy č. 20/155 zo dňa 23.07.2008, dospel k záveru, že nie sú dôvody na zmenu nájomného vyhláseného žalobcom v r. v súlade sčlánok 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie, s prihliadnutím na skutočnosť, že od 01.01.2014 došlo k zvýšeniu sadzby nájomného od 3 872,04 RUB až 4 015 rubľov. za 1 m2 m za rok pre kancelárske priestory a od 3 002,59 rubľov. až 3 113,94 RUB za 1 m2 m za rok pre skladové priestory.
Rozpory v záveroch súdu označeného právneho postavenia, ako aj nesprávny výklad noriem zo strany súdu hmotné právo v prejednávanej veci senát nezisťuje ...“.
2. Samostatne by som rád poznamenal nájomné zmluvy uzatvorené do jedného roka. Súdna prax si vypracovala stanovisko, podľa ktorého sa nájomné podľa zmluvy uzatvorenej na dobu kratšiu ako jeden rok (rovná sa jeden rok) nemení. napr. Definícia Najvyšší arbitrážny súd Ruskej federácie zo dňa 27. augusta 2009 č. VAS-10734/09 vo veci č. A12-15393/08-C28:
“... Pri uspokojení nároku súdy dôvodne vychádzali z ustčlánok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, že nájomca je povinný včas zaplatiť poplatok za užívanie nehnuteľnosti (nájomné).
V súlade sodsek 3 článku 614 Občiansky zákonník Ruskej federácie, pokiaľ nie je v zmluve stanovené inak, výška nájomného sa môže zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených zmluvou, najviac však raz ročne.
Keďže nájomná zmluva bola uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok, výšku nájomného nebolo možné meniť.
Na základe zmluvných podmienok odvolací súd právoplatne zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie a vymáhal výšku dlhu na základe výšky nájomného, na ktorej sa strany dohodli v čase uzavretia zmluvy...“.
Uvediem aj ako príklad vyhláška Federálna protimonopolná služba Uralského okresu zo dňa 21. júla 2010 č. F09-5670 / 10-C6 vo veci č. A71-14477 / 2009:
“... Spoločnosť Glavryba (nájomca) a spoločnosť Aikai (podnájomca) podpísali podnájomnú zmluvu nehnuteľnosť zo dňa 01.04.2009 č. 310/2009, podľa ktorého prvé poschodie nebytového priestoru o výmere 381,9 m2. m, ktorý sa nachádza na adrese: Udmurtská republika, Votkinsk, ul. Ordzhonikidze, 4b, na obdobie od 4. 1. 2009 do 31. 12. 2009 vrátane na organizáciu obchodných činností.
Spoločnosť Glavryba listom zo dňa 6. 8. 2009 č. 162 informovala spoločnosť Aikai o zvýšení nájomného od 1. 5. 2009 na 161 565 rubľov. 60 kop.
Keďže dlh a penále neboli zo strany spoločnosti „Aikai“ uhradené v plnej výške, spoločnosť „Glavryba“ sa odvolala na rozhodcovský súd s nárokom v prejednávanej veci.
Po preskúmaní a vyhodnotení v súhrne predpísaným spôsobomčl. 71 arbitráž procesný kódex Ruská federácia, dôkazy dostupné v spise, súdy dospeli k rozumnému záveru, že existencia a dôvody vzniku dlhu žalovaného voči žalobcovi boli potvrdené. Súdy zároveň naznačili, že zmena výšky nájomného podľa spornej zmluvy po dvoch mesiacoch odo dňa jej uzavretia je v rozpore s ust. odsek 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, na základe ktorého, s prihliadnutím na platby uskutočnené spoločnosťou Aikai, bol dlh spoločnosti Aikai prepočítaný ... “.
1. Aj keď medzi účastníkmi nájomnej zmluvy dôjde k podpísaniu zmluvy o zvýšení nájomného zmluvou uzavretou do jedného roka alebo o zmene nájomného druhýkrát v priebehu roka, môže byť takáto dohoda uznané za neplatné. napr. vyhláška Federálna protimonopolná služba okresu Volga-Vjatka zo dňa 19. novembra 2009 vo veci č. A11-2018/2009:
"... V súlade sčlánok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je nájomca povinný včas platiť za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Postup, podmienky a termíny platenia nájomného určuje nájomná zmluva (časť 1 uvedený článok).
Ak zmluva neustanovuje inak, výšku nájomného možno po dohode zmluvných strán zmeniť v lehote stanovenej zmluvou, najviac však raz ročne.(3. časť toho istého článku) .
Vzhľadom na to, že občianske právo umožňuje meniť nájomné maximálne raz za rok, súd právoplatne uznal za nulitný (v rozpore s platnou právnou úpravou) protokol č. 7 nájomnej zmluvy k zmluve č., poplatok sa zvýšil za 2. čas za rok. Od 15. novembra 2008 teda nedošlo k zvýšeniu nájomného a OJSC Saratovstroysteklo nemala právo požadovať jednostranné ukončenie nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva v znení dodatku k nej zo dňa 12.10.2008 č. 5 je preto naďalej platná do 31.12.2009.
Dôvody na zrušenie napadnutých súdnych aktov na základe kasačná sťažnosť neexistujú žiadne dôkazy...“
2. Nájomca sa môže odvolávať na to, že jednostranné zvýšenie nájomného zo strany prenajímateľa je zneužitím práva.
Toto tvrdenie sa potvrdzuje vyhláška m Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 číslo 73 (v znení z 25. januára 2013) „O niektorých otázkach praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomná zmluva“, odsek 22:
“... Ak v neprítomnosti štátna regulácia nájomná zmluva ustanovuje právo prenajímateľa jednostranne zmeniť jej veľkosť, potom v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny sa táto neúmerne zvýšila k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobný majetok v danom území za rozhodné obdobie a výrazne ich prevýšil čo svedčí o zneužití práva prenajímateľa, súd na základe článku 10 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmieta vyberať nájomné v časti presahujúcej uvedené priemerné trhové sadzby...“.
V kvalitu dobrý príklad- Uznesenie Rozhodcovského súdu Východosibírskeho okresu zo dňa 20.08.2014 vo veci A10-1405 / 2013:
„... Ako vyplýva zo spisu, jednostranné zvýšeniežalobca doložil nájomné údajmi zo správy ARTOKS LLC „O posúdení trhovej hodnoty predmetu ocenenia“ zo dňa 20.08.2010 č. 143/42-10/2.
Po zvážení sporu a posúdení uvedenej správy v súlade s pravidlami článku 71 Rozhodcovského poriadku Ruskej federácie súd zistil použitie nepravdivých informácií o vlastnostiach prenajatých priestorov a porušenie požiadaviek odhadcom. zákona o oceňovacie činnosti a federálne normy ocenenie, a teda nezohľadnila trhovú hodnotu v ňom definovaného predmetu ocenenia - ročné nájomné za 1 m2. m úložného priestoru, čo sa rovná 1 884 rubľov bez DPH.
Na základe správy č. 617 o posúdení trhovej hodnoty nájomnej hodnoty nehnuteľnosti, vypracovanej odhadcom LLC „Fond majetku Burjatskej republiky“ Sluginova OL podľa definície Rozhodcovského súdu Republiky Buryatia, súd prvého stupňa stanovil skutočnú trhovú hodnotu práva užívať sporné priestory na základe prenájmu.
Výsledky tohto hodnotenia neboli spochybnené osobami zapojenými do prípadu, nezrovnalosti tejto správy s požiadavkami platná legislatíva nenájdené.
V súlade s bodom 22 uznesenia č. 73 Pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011, ak v prípade absencie štátnej regulácie nájomného, nájomná zmluva ustanovuje právo prenajímateľa jednostranne zmeniť jeho veľkosť, potom v prípadoch, keď sa preukáže, že v dôsledku takejto jednostrannej zmeny, neúmerne vzrástla k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobného majetku v danej oblasti za zodpovedajúce obdobie a výrazne ich prekročil, čo naznačuje, že prenajímateľ zneužil svoje právo, súd na základe článku 10 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie odmieta vyberať nájomné presahujúce uvedené priemerné trhové sadzby.
Na základe uvedeného, po zistení, že v dôsledku jednostrannej zmeny ročného nájomného zo strany žalobcu sa nájomné zvýšilo neúmerne k zmene priemerných trhových sadzieb platených za prenájom obdobných nehnuteľností v danej oblasti za zodpovedajúce obdobie. , a výrazne ich prekročil, rozhodcovský súd spor správne vyriešil tak, že dlh vo výške určitej trhovej hodnoty nájmu spornej nehnuteľnosti vymohol a pohľadávku odmietol uspokojiť ...“.
3. Ak sa práve chystáte podpísať nájomnú zmluvu a váš prenajímateľ trvá na svojom práve jednostranná zmena nájomné, potom sa snažte v zmluve stanoviť limity pre zmenu nákladov na poplatok alebo postup výpočtu nájomného pri jeho zvýšení. Napríklad takto: "Výšku nájomného môže Prenajímateľ jednostranne zvýšiť, najviac však o __% zo sumy nájomného uvedeného v bode ___ tejto zmluvy."
V opačnom prípade má prenajímateľ právo zvýšiť nájomné o ľubovoľnú sumu.
rozlíšenie FAS Severozápadný okres zo dňa 28.01.2010 vo veci č. А05-7679/2009:
“... Z bodu 3.1 zmluvy vyplýva, že výšku nájomného môže prenajímateľ jednostranne zvýšiť v prípade zvýšenia taríf za užívanie pozemok na ktorom sa budova nachádza v pomere k ploche prenajatých priestorov, ako aj zvýšenie taríf za energie a iné výdavky vrátane vodného, stočného, tepla a elektriny.
Súdy skonštatovali a žalovaný nespochybňuje, že v porovnaní s rokom 2008 došlo k navýšeniu taríf za dodávku vody a kanalizácie, za tepelnú energiu, elektrinu, v súvislosti s čím sa následne zvýšili aj náklady prenajímateľa na úhradu služieb a údržby.
Argumentáciu žalovaného, že zvýšenie nájomného nie je v súlade s podmienkami dohody, keďže bolo vykonané v svojvoľnej výške a nie v pomere k zvýšeným nákladom, súdy právom zamietli s odôvodnením, že vzhľadom na to, že v ust. bod 3.1 zmluvy možnosť jednostranného zvýšenia výšky nájomného, zmluvné strany nestanovili obdobné zvýšenie v pomere k výdavkom žalobcu vynaloženým na zaplatenie komunálne služby, ako aj neustanovil postup a neustanovil výpočet aplikovaný pri jednostrannom zvýšení nájomného.
Stanovením ceny zmluvy v konkrétnej peňažnej výške v bode 3.1 zmluvy zmluvné strany ustanovili aj právo nájomcu jednostranne zvýšiť výšku nájomného v prípade zvýšenia taríf za užívanie pozemku. pozemok, tarify za služby a údržbu a iné výdavky.
Zmena nájomného v dôsledku jeho úpravy s prihliadnutím na zvýšenie existujúcich taríf teda nie je v rozpore s vyššie uvedeným právna norma a podmienky zmluvy...
Zhrnúť vyššiec povedal:
1. Po obdržaní oznámenia od prenajímateľa o zvýšení nájomného musí všetka komunikácia s ním prebiehať v písanie so známkami prijatia dokumentov (listy, oznámenia, dohody) autorizovaná osoba s dátumom doručenia alebo doporučene poštou s doručenkou a popisom príloh. Môže to byť potrebné ako listinný dôkaz vašich slov na súde.
2. Pozrite sa, ako dlho je vaša nájomná zmluva uzatvorená: ak na dobu kratšiu alebo rovnú jednému roku, potom podmienky nájomnej zmluvy musia zostať počas roka nezmenené. Na základe informácií v tomto článku pošlite svojmu prenajímateľovi odôvodnenú odpoveď na vaše oznámenie o zvýšení nájomného.
3. Zistite, či je vaša situácia jednou z tých, ktoré sú opísané v článku.
3.1. Ak ste podpísali dohodu, ktorá je v rozpore so súčasnou civilné právo potom sa obráťte na súd, aby ho vyhlásil za neplatné.
3.2. Ak zistíte, že nájomné sa zvýšilo zjavne neúmerne k trhovým sadzbám, obráťte sa na odhadcu, aby určil skutočnú trhovú hodnotu práva na užívanie nehnuteľnosti podľa podmienok prenájmu.
Potom písomne informujte prenajímateľa o svojej pozícii a priložte kópiu správy znalca.
Ak vám prenajímateľ nevychádza v ústrety, môžete sa obrátiť na súd, aby oznámenie o zvýšení nájomného vyhlásil za neplatné a nevykonateľné. Napríklad uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu z 22. októbra 2013 vo veci č. A05-8698/2012.
Vaši kolegovia čelia zvýšenie nájomného. Neprávosť konania zemepánov však dokázali dokázať a peniaze si ponechať. Ich argumenty vám pomôžu ochrániť vaše podnikanie.
1. Zistite, čo ovplyvňuje výšku nájomného
Výšku nájomného je možné zmeniť najviac raz ročne (článok 3, článok 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Preto si ako prvé treba zistiť, či nedošlo k zmenám vo výške platieb nájomného za 12 mesiacov. Potom nechajte právnikov preskúmať nájomnú zmluvu. Môže ustanoviť, že prenajímateľ má právo jednostranne zmeniť podmienky zmluvy, ak nastanú napríklad také udalosti:
- zvýšenie sadzby dane z pozemkov;
- zmena metodiky výpočtu nájomného ustanovenej obecnými úradmi;
- zmena druhu činnosti spoločnosti na území prenajatých priestorov alebo pozemku (napr. priestory sa nevyužívajú ako sklad, ale ako výrobná dielňa);
- zvýšenie katastrálnej hodnoty nehnuteľností alebo úroveň trhových cien.
Potom je potrebné porovnať podmienky zaznamenané v dokumente a dôvody, na základe ktorých prenajímateľ zvyšuje cenu.
Príklad (nájomca vyhral)
Správa mesta Nižnevartovsk uzavrela dohodu so spoločnosťou Stroitel-88. Ten bol povinný platiť štvrťročne asi 24 tisíc rubľov. o prenájom pozemkov a skladov na nich umiestnených. Avšak pracovníci oddelenia obecný majetok a pôdne zdroje pri obhliadke územia bolo zistené, že organizácia využívala nehnuteľnosť na sklad, výstavnú sieň a kanceláriu. Podľa ich názoru táto skutočnosť mení vlastnosti zeme, jej katastrálna hodnota a zvyšuje výšku poplatku. Prenajímateľ prepočítal sumu, berúc do úvahy nové okolnosti, a požadoval zaplatiť asi 345 tisíc rubľov. (vrátane pokút za oneskorenú platbu). Firma s tým nesúhlasila a obrátila sa na súd. Hlavným argumentom v jej prospech bola skutočnosť, že prenajímateľ mal právo jednostranne zvýšiť nájomné len v prípade zvýšenia sadzby dane z pozemkov (iné dôvody v zmluve neboli). Keďže sa sadzba nezmenila, nárok prenajímateľa je nezákonný (Vyhláška Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho okresu z 2. augusta 2013 vo veci č. A75-8877/2012). Podobný argument pomohol On Clinic Irkutsk vyhnúť sa ročnému zvýšeniu nájomného o viac ako 1 milión rubľov. (v dôsledku zmien trhových cien). Tu pomohla nasledujúca skutočnosť: v zmluve nebola klauzula, že prenajímateľ môže výšku nájomného meniť jednostranne so zvýšením trhových cien (výnos Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 15.11.2011 v prípade č. A19-15038 / 09-7-4).
Pred podpisom zmluvy si nechajte od ekonómov vypočítať, či bude prenájom o rok ziskový, ak jeho veľkosť závisí napríklad od sadzby dane alebo od inflácie. Okrem toho sa snažte dohodnúť s prenajímateľom jasné a jednoznačné podmienky, ktoré vám umožnia jednostranne zmeniť podmienky transakcie.
2. Pošlite prenajímateľovi písomné odmietnutie
Ak ste v zmluve neuviedli možnosť jednostrannej kontroly nájomného alebo ste to zakázali, prenajímateľ bude môcť zvýšiť nájomné len s vaším súhlasom. Ak nechcete meniť podmienky transakcie, napíšte odmietnutie a nepodpisujte dodatočnú zmluvu. V tomto prípade, aj keď sa prenajímateľ obráti na súd s vymáhaním nedoplatku, právo bude na vašej strane.
Príklad (nájomca vyhral)
Podnik Borkhleb (prenajímateľ) prenajal Torgsinovi (nájomcovi) sedem priestorov na predajňu. Mesačný nájom - 160 tisíc rubľov. Potom prenajímateľ nezávislá odbornosť, ktorý ukázal, že priemerné náklady na prenájom na trhu sú vyššie. Na základe toho poslal obchodná spoločnosť dodatočnou dohodou o zvýšení poplatku na 320 tis. Nájomca odmietol dokument podpísať. Potom sa podnik "Borkhleb" obrátil na súd a požadoval od nájomcu vymáhanie sumy viac ako 1,5 milióna rubľov. - omeškané nájomné a úroky za použitie cudzích peňazí. Súd sa postavil na stranu firmy Torgsin. Prvým argumentom je, že v zmluve je zakotvené, že meniť výšku nájomného je možné len dohodou zmluvných strán za predpokladu rastu trhových cien. Po druhé, prenajímateľ nepredložil dôkaz o skutočnom zvýšení cien. Po tretie, spoločnosť nepodpísala dodatočnú zmluvu, čím dala najavo svoj nesúhlas s novými podmienkami (vyhláška Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka z 10. apríla 2014 vo veci č. A43-15549/2013).
Ak sa konanie dostane na súd, použite iný argument - nútiť nájomcu, aby uzavrel dohodu, je nezákonné, pretože je to v rozpore so zásadou jeho slobody v súlade s článkom 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
3. Oznámte, že zmena nájomnej zmluvy v prvom roku je nezákonná
V informačnom liste Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 (hovorí sa, že v priebehu roka musia zostať podmienky nájomnej zmluvy nezmenené. To znamená, že prenajímateľ nemá právo na zvýšenie nájomného v prvom roku spolupráce s vašou spoločnosťou. Toto pravidlo platí aj pre tie organizácie, ktoré si prenajímajú priestory na obdobie jedného roka alebo menej. Rovnaký postoj podporujú aj súdy.
Príklad (nájomca vyhral)
Spoločnosť Kedr (prenajímateľ) a Credit Europe Bank (nájomca) uzavreli zmluvu o podnájme nebytového priestoru s podmienkou, že prenajímateľ má právo raz ročne jednostranne prehodnotiť výšku platieb. Zároveň sa zaväzuje informovať nájomcu o zmenách 30 dní pred začatím ich konania. O šesť mesiacov neskôr banka dostala písomné oznámenie o zvýšení mesačného poplatku zo 181 tisíc rubľov. až 273 tisíc rubľov. Ale banka zaplatila sumu, ktorá bola uvedená v zmluve. Potom sa prenajímateľ obrátil na súd a požadoval vymáhanie dlhu, no urobil to márne. Sudcovia usúdili, že náhla zmena podmienok transakcie porušila odsek 11 informačného listu Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 66, ako aj odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý zakazuje zvyšovanie nájomného viac ako raz ročne (rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 08.06.2009 č. -7687/2008-11).
Použi toto súdna prax ako dodatočné argumenty na súde alebo na to upozorniť prenajímateľa. Možno sa mu nebude chcieť dať prípad na súd.
Občiansky zákonník na jednej strane určuje pravidlo, že výška nájomného sa nemôže meniť viac ako raz za rok, na druhej strane sa však nevzťahuje na nájomné, ktoré závisí od kurzu alebo je viazané na konkrétne koeficienty, napr. Napríklad inflácia alebo zvýšenie cien. Ale aj v tomto prípade je to možné súťaž o zvýšenie nájomného, hlavnou vecou je preukázať, že dôvody prenajímateľa sú prehnané alebo bezvýznamné a nemôžu zmeniť podmienky transakcie.
Príklad (nájomca vyhral)
Gazprom Neft si prenajal od InvestKinoProekt nebytových priestoroch s podmienkou, že v prípade oficiálnej zmeny miery inflácie môže byť cena prenájmu upravená dohodou zmluvných strán. Platby za prenájom pozostával z dvoch častí: fixnej (156,38 USD ročne na m2) a variabilnej (vo výške skutočných nákladov na elektrinu). O rok neskôr prenajímateľ ponúkol zvýšenie základnej sadzby o 15 % z dôvodu rastu spotrebiteľských cien. Nájomca odmietol, potom sa spoločnosť "InvestKinoProekt" obrátila na súd, ktorý prehral. Hlavnými argumentmi v prospech odporcu boli práve takéto argumenty. V zmluve nebolo ustanovenie o zmene nájomného spojené s rastúcimi spotrebiteľskými cenami. Okrem toho neobsahovala klauzula o tom, že ak sa strany nedohodnú, bude možné vykonať príslušné zmeny v zmluve súdnou cestou (uznesenie Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z r. 13. apríla 2010 č. 1074/10 vo veci č. A40-90259 / 08-28-767).
Dajte svojmu prenajímateľovi vedieť, že samotná doložka o opätovnom prerokovaní nezaručuje, že sa tak skutočne stane.
LLC "Kran" (prenajímateľ) a LLC "Magazin" (nájomca) uzavreli zmluvu o prenájme nehnuteľností. Ustanovenie 5.2.2. zmluvy stanovuje: „Výška nájomného sa môže jednostranne zmeniť na základe oznámenia nájomcu zo strany prenajímateľa, maximálne však jedenkrát ročne, koeficientom HIPC – zloženým indexom spotrebiteľských cien pre všetky tovary a služby za r. Permská oblasť, určené z údajov Územný orgán Federálna službaštátne štatistiky pre región Perm (Permstat). Prvá zmena výšky nájomného za okolností uvedených v tomto odseku sa vykoná najskôr po uplynutí 12 kalendárnych mesiacov odo dňa podpísania aktu o prevzatí a odovzdaní priestorov (príloha č. 2), potom rovnakým spôsobom . Zmena výšky nájomného v dôsledku okolností uvedených v tomto bode sa vykonáva do 60 (šesťdesiat) kalendárne dni odo dňa žiadosti zmluvnej strany s návrhom na zmenu nájomného podľa tejto zmluvy druhej zmluvnej strane s predložením podkladov uvedených v tomto odseku iniciujúcou zmluvnou stranou osobne alebo poštou. 17/2018 Nájomca však nesúhlasí so zvýšením výšky nájomného s odvolaním sa na rentabilitu predajne.
Otázka 1. Je potrebné za takýchto okolností uzavrieť dodatočnú zmluvu k nájomnej zmluve o zvýšení nájomného? Alebo stačí výpoveď a od 17.01.2018 účtovať nájomcovi poplatok o 5% viac?
Otázka 2. Ak teda nájomca odmietne podpísať dodatočnú zmluvu a zaplatiť nájomné o 5 % vyššie, má prenajímateľ dôvod na vymáhanie dlhu súdnou cestou?
Odpoveď
1. Nie, nie je potrebné uzatvárať dodatočnú dohodu, postačuje oznámenie s podkladmi uvedenými v zmluve.
Zdôvodnenie tejto pozície je uvedené nižšie v materiáloch „Systems Lawyer“ .
Ako sa dá určiť výška nájomného?
Mechanizmus zmeny podmienok nájomnej zmluvy priamo závisí od toho, aký spôsob určenia výšky nájomného je stanovený v zmluve.
1. Výška nájomného je stanovená pevnou peňažnou čiastkou.
V tento prípad presný suma peňazí, ktoré nájomca prevedie na prenajímateľa v lehotách ustanovených zmluvou.
Príklad doložky nájomnej zmluvy v pevnej forme
„Nájomca mesačne, najneskôr do 5. dňa aktuálneho (zaplateného) mesiaca, prevedie nájomné vo výške 100 000 rubľov na bežný účet prenajímateľa. (stotisíc rubľov) vrátane DPH.
2. Výška nájomného sa určuje postupom (mechanizmom) jeho výpočtu stanoveným v zmluve.
Nájomné sa v tomto prípade stanovuje pomocou rôznych vzorcov, koeficientov, tarifných sadzieb či iných údajov, ktoré sú mechanizmom na určenie výšky nájomného.
Príklad mechanizmu určenia výšky nájomného v zmluve
„Nájomca mesačne, najneskôr do 5. dňa aktuálneho (zaplateného) mesiaca, prevedie na zúčtovací účet prenajímateľa nájomné určené vo výške 100 USD (sto dolárov) za 1. meter štvorcový za rok v rubľoch podľa výmenného kurzu Centrálnej banky Ruskej federácie v deň platby vrátane DPH.
Obmedzenia zmeny nájomného
Vlastnosti zmeny výšky nájomného vo vzťahu ku každému spôsobu určovania výšky nájomného. Bez ohľadu na postup pri určovaní výšky nájomného však treba brať do úvahy nasledovné. Po dohode zmluvných strán sa táto suma môže kedykoľvek zmeniť. Jednostranne sa však na žiadosť prenajímateľa môže výška nájomného v každom prípade zmeniť najviac raz za rok. Takéto právne postavenie obsiahnutý v uznesení pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 17.11.2011 č. 73 „O niektorých otázkach v praxi uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ (ako zmenené a doplnené). *
Odôvodnenie
Predtým sa výška nájomného v každom prípade mohla zmeniť najviac raz za rok. Inými slovami, existovalo kogentné pravidlo, že zmluvné podmienky, ktoré stanovujú pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu, musia zostať počas roka nezmenené („Prehľad praxe pri riešení sporov súvisiace s prenájmom“; ďalej - informačná pošta № 66).
Okrem toho v jednotlivé prípady nájomné je v zmluve stanovené kombinovaným spôsobom. To znamená, že jedna časť nájomného je stanovená pevnou sumou a druhá časť je určená určením postupu pri jej výpočte. V tomto prípade je potrebné mať na pamäti, že na zmenu každej časti nájomného sa vzťahujú všeobecné pravidlá pre jeho zvýšenie a na zmenu jednej alebo oboch častí (pevná suma a (alebo) postup pri určovaní výšky nájomného nájomné) sa nemôže vyskytovať viac ako raz ročne, s výnimkou dohody zmluvných strán. Inými slovami, aj takúto doložku nájomnej zmluvy možno zmeniť najviac raz za rok; môže byť zmenený ako jeden z základné časti nájomné, alebo oboje. Prenajímateľ však nebude môcť jednostranne zmeniť najprv pevnú sumu jednej časti nájomného a po šiestich mesiacoch zmeniť postup pri určovaní druhej časti.
Zákaz jednostranného zvyšovania výšky nájomného zo strany prenajímateľa viackrát za rok sa dá v praxi obísť nasledovným spôsobom. Prenajímateľ, ktorý má právo jednostranne zvýšiť nájomné, môže ponúknuť nájomcovi vydanie takéhoto zvýšenia formou dodatočnej dohody. Je to spôsobené tým, že po dohode zmluvných strán sa výška nájomného môže meniť s ľubovoľnou frekvenciou, a to aj viac ako raz ročne (takéto právne postavenie je uvedené v uznesení pléna Najvyššieho súdu). Rozhodcovský súd Ruskej federácie zo dňa 17. novembra 2011 č. 73 „O niektorých otázkach praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“ (v znení neskorších predpisov). Ak teda nájomca súhlasí s podpísaním takejto zmluvy, prenajímateľ bude môcť následne opäť zvýšiť nájomné, pričom uplatní svoje právo na jednostranné zvýšenie nájomného. A v prípade sporu sa prenajímateľ môže odvolať na skutočnosť, že pri prvej zmene nájomného došlo na základe dohody strán, to znamená, že obmedzenie sa na tento prípad nevzťahuje.
Ako môže prenajímateľ zvýšiť výšku nájomného, ktoré je stanovené pevnou sumou
Ak je nájomné vyjadrené pevnou sumou, potom existujú tri spôsoby, ako zvýšiť jeho výšku počas trvania zmluvy.
1. Dohodnúť sa s nájomcom na zvýšení nájomného a formalizovať túto dohodu formou dodatočnej dohody.
Autor: všeobecné pravidlo výška nájomného vyjadrená pevnou sumou musí zostať počas celej doby nájmu nezmenená. Ak zákon alebo zmluva neurčuje inak, výšku nájomného možno meniť len dohodou zmluvných strán (). Vo všeobecnosti teda platí, že ak nájomca nesúhlasí so zvýšením nájomného, prenajímateľ nemôže zvýšiť nájomné.
Pravda, zákon pripúšťa možnosť jednostranne zmeniť zmluvu pre prípady podstatných zmien okolností, z ktorých strany pri uzatváraní zmluvy vychádzali (). Prenajímateľ však nemá veľkú šancu túto možnosť využiť. Závažnosť okolností treba ešte dokázať, čo sa často ukazuje ako náročná úloha. Navyše, spravidla sa okolnosti môžu výrazne zmeniť len vo vzťahu k nájomcovi. Vo vzťahu k prenajímateľovi je podstatne ťažšie na súde preukazovať závažnosť zmeny pomerov.
Hlavná vec, ktorú prenajímateľ pri uzavretí zmluvy očakáva, je príjem nájomného. Na základe toho sa prenajímatelia v období ekonomickej nestability začali často obracať na súdy so žiadosťami o ukončenie nájomných zmlúv. Ako významné okolnosti označili vtedajšie inflačné procesy v krajine. Súdy však odmietli prenajímateľom uspokojiť takéto nároky s tým, že výrazné zvýšenie inflácie nie je okolnosťou, s ktorou zákon spája vznik práva prenajímateľa zmeniť alebo ukončiť nájomnú zmluvu v r. súdneho poriadku( , ďalej len vyhláška č. 1074/10).
Zároveň, aj keď nájomca súhlasí so zvýšením nájomného, potom na takéto zvýšenie jeden z jeho písomných súhlasov a (alebo) úkonov potvrdzujúcich takýto súhlas (napr. Peniaze väčšie) nebude stačiť. K tomu budú musieť zmluvné strany podpísať dokument (dohodu) o zmene nájomného. Faktom je, že zmluva o prenájme nehnuteľnosti sa uzatvára vyhotovením jedného dokumentu podpísaného stranami () a dohoda o zmene podmienok zmluvy musí byť vyhotovená v rovnakej forme ako samotná zmluva ().
Ak však zmluva neupravuje možnosť prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné a nájomca si neželá podpísať dodatočnú dohodu k zmluve o zmene nájomného, prenajímateľ nebude môcť zvýšiť výšku nájomného. nájomného za užívanie prenajatej nehnuteľnosti.
Jediným spoľahlivým spôsobom, ako by prenajímateľ jednostranne zvýšil výšku nájomného, by preto bolo výslovne uvedenie tejto možnosti v zmluve.
2. V zmluve uveďte, že od takého a takého dátumu (alebo za takých a takých podmienok) môže prenajímateľ zvýšiť výšku nájomného jednostranne, teda bez súhlasu nájomcu. *
Príklad zmluvnej doložky o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného
„Prenajímateľ má právo jednostranne zmeniť výšku nájomného najviac raz ročne bez toho, aby sa obrátil na súd, a to tak, že to nájomcovi písomne oznámi najneskôr 30 (tridsať) kalendárnych dní vopred.“
Prenajímateľ zároveň musí počítať s tým, že nájomca nemusí súhlasiť so začlenením takejto doložky do nájomnej zmluvy, pretože to zjavne nie je v záujme nájomcu. V takýchto prípadoch môžete prenajímateľovi odporučiť, aby svojej protistrane ponúkol miernejšiu verziu podmienok zvýšenia nákladov na prenájom. Napríklad klauzulu dohody o možnosti jednostranného zvýšenia nájomného prenajímateľom je možné doplniť o podmienku, že výšku nájomného možno meniť podľa inflačného indexu alebo najviac o určitú sumu ako percento: „... ale nie viac ako 5 %“. V tomto prípade budú šance na uzavretie dohody s protistranou výrazne vyššie, pretože vzťah medzi stranami bude istejší.
3. Vopred si v zmluve predpíšte, že od takého a takého dátumu sa nájomné o toľko zvyšuje bez akéhokoľvek upozornenia prenajímateľa nájomcovi.
Príklad klauzuly o dohode o „automatickom“ zvýšení nájomného bez akéhokoľvek upozornenia zo strany prenajímateľa nájomcovi
„Počas prvého roka po uzavretí tejto zmluvy je nájomné stanovené na 50 000 rubľov. Po skončení prvého kalendárny rok počas trvania zmluvy sa výška nájomného zvyšuje na 70 000 rubľov.
Pozor! Podmienka o práve prenajímateľa jednostranne zvýšiť nájomné musí byť formulovaná čo najjasnejšie a najpodrobnejšie.
Predpokladajme, že zmluvné strany uviedli v zmluve, že výšku nájomného môžu zmluvné strany v budúcnosti upraviť. Napríklad: "Výšku nájomného možno upraviť na základe oficiálnej miery inflácie, nie však viac ako raz ročne." To bude znamenať, že zmluvné strany sa musia vopred dohodnúť na takejto revízii a formalizovať ju dodatočnou dohodou. Samotné zahrnutie podmienky do nájomnej zmluvy, ktorá zakotvuje, že nájomné môže byť zmenené dohodou zmluvných strán najviac raz za rok z dôvodu určitých okolností (rast inflácie a pod.), neznamená, že zmluvné strany k dohode sa zaviazali v budúcnosti uzavrieť dohodu o zmene zmluvy v tejto časti ().
Prípadová štúdia: súd zamietol nárok prenajímateľa na vymáhanie pohľadávky, čo naznačuje, že nebol dohodnutý postup na zvýšenie nájomného
Prenajímateľ zažaloval súd, aby od nájomcu vymáhal nedoplatky na nájomnom. Ako vyplýva z okolností prípadu, medzi prenajímateľom a nájomcom bola uzatvorená nájomná zmluva, v zmysle bodu 3.1., ktorej výška nájomného je stanovená pevnou sumou na základe posudku znalca. Podľa bodu 3.4 nájomnej zmluvy výšku úhrady za užívanie nehnuteľnosti mohol prenajímateľ preveriť nesporným a jednostranným spôsobom, najviac však raz ročne. Na základe článku 5.1 zmluvy boli zmeny zmluvných podmienok povolené dohodou zmluvných strán a vykonané dodatky a zmeny mali zmluvné strany zvážiť do jedného mesiaca a formalizovať v dodatočných dohodách.
Prenajímateľ listom oznámil nájomcovi zvýšenie nájomného, ku ktorému priložil nový znalecký posudok, avšak nájomca naďalej platil nájomné v rovnakej výške, nesúhlasil so zvýšením nájomného a samotné zvýšenie považoval za nezákonné.
Ako poukázal súd, z nájomnej zmluvy vyplýva, že zmluvné strany, keď sa dohodli na možnosti jednostrannej zmeny výšky nájomného, neustanovili postup pri registrácii takýchto zmien. Strany dohody stanovili pevná veľkosť nájomné, určené na základe konkrétneho znaleckého posudku, pričom predloženie iného znaleckého posudku nie je pomenované ako podklad pre jednostrannú zmenu výšky nájomného. Prenajímateľ tak zaslaním oznámenia odporcovi o zmene výšky platieb podľa dohody samostatne zmenil postup pri výpočte nájomného.
Vychádzajúc z výkladu bodov 5.1 a 3.4 dohody súd dospel k záveru, že skutočná vôľa účastníkov dohody smerovala k potrebe uzavretia dodatočnej dohody o zmene výšky nájomného. Po zistení, že dohoda o zmene výšky nájomného v štatutárne nedošlo k rozkazu medzi účastníkmi a žalovaný namieta jeho zmenu, súd považoval nárok žalobcu za nedôvodný a odoprel mu uspokojenie jeho nároku ().
V tomto prípade sa súd nepostavil na stranu prenajímateľa najmä z týchto dôvodov:
- v zmluve, keď bolo ustanovené právo prenajímateľa jednostranne meniť výšku nájomného, zmluvné strany nepredpísali mechanizmus výkonu tohto práva;
- v zmluve bolo uvedené, že všetky zmeny zmluvy sú formalizované dodatočnými dohodami, inak povedané, zmeny sú možné len na základe dohody zmluvných strán.
Preto, aby si prenajímateľ zabezpečil právo jednostranne zvýšiť nájomné, musí byť v zmluve uvedené nasledovné.
1. V akých prípadoch je takáto zmena nájomného možná (napríklad rok po podpise akceptácie a prevodu s ročnou mierou inflácie 7 % a viac).
2. Postup prenajímateľa pri uplatnení práva na zvýšenie nájomného (napr. prenajímateľ zašle nájomcovi oznámenie, ktoré obsahuje údaj o zvýšení nájomného a v akej výške).
3. Postup pri upovedomení nájomcu (napr. doporučene s doručenkou alebo osobne zamestnancovi nájomcu proti podpisu v kancelárii nájomcu).
4. Odkedy sa bude stav nájomného považovať za zmenený (napríklad po mesiaci od doručenia výpovede nájomcom)*“.
profesionálny referenčný systém pre právnikov, v ktorej nájdete odpoveď na akúkoľvek, aj tú najťažšiu otázku.
Nájomné vzťahy, ktoré boli od staroveku najčastejšie, si vyžadujú pozornosť a presnosť pri uzatváraní zmluvy. ťažkosti, kontroverzné situácie najčastejšie vznikajú preto, že postup pri zvyšovaní nájomného nie je dôkladne špecifikovaný. Právo na zmenu nájomného patrí prenajímateľovi v súlade s ust. V čom predpokladom sú:
- dohoda strán (najčastejšie o načasovaní zmeny zmluvy),
- podmienky zmeny objednávky ( jednostranné rozhodnutie o zmene výšky nájomného môže prenajímateľ požadovať písomné oznámenie),
- termínoch nie viac ako raz ročne, pokiaľ nie sú stanovené iné podmienky.
Tvárou v tvár potrebe zvýšenia nájomného, napríklad prudkého nárastu inflácie, začína prenajímateľ proces zmeny zmluvných požiadaviek. Jednostranné poradie tejto zmeny je celkom možné. Absencia klauzuly o povinnom upovedomení nájomcu vedie k nedorozumeniam, ktoré je možné riešiť v súlade s odsekom 1 čl., ktorý hovorí, že forma nájmu a zmluvy musia zodpovedať a prejsť registračným konaním na úradoch. miestna vláda. Zvýšenie nájomného zahŕňa:
- písomné oznámenie nájomcovi najmenej jeden mesiac pred splatnosťou zmeny nájomnej zmluvy; zaslané ako doporučené alebo odovzdané osobne s podpisom;
- vypracovanie dodatočnej dohody, ktorá nevyhnutne uvádza ustanovenia zmluvy, ktoré sa stali neplatnými, sa vykonajú podrobné zmeny;
- aj keď v zmluve nie sú ustanovenia o zmene nájomného, prenajímateľ ho môže v súlade so zákonom jednostranne zvýšiť.
Na strane nájomcu môže byť odôvodnenie zvýšenia nájomného stanovené v samotnej zmluve. Po naznačení, že nájomné je možné v prípade inflácie zmeniť, nie vždy je možné ho zvýšiť. Spresnenie formy: zmena vyhradená, zaručuje zmenu v celkom určite(uznesenie prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo dňa 13. apríla 2010 č. 1074/10).
Základom pre zmenu pevnej výšky nájomného môžu byť len objektívne okolnosti. Medzi dôvody zvýšenia nájomného patrí: zmena predpokladanej hodnoty predmetu nájmu v dôsledku zmeny legislatívy, zvýšenie trhovej hodnoty určenej odhadcom, kolísanie indexu inflácie.
Vo svete trhových vzťahov, keď predávajúci chce predať drahšie a kupujúci chce kúpiť lacnejšie, sporné otázky sa dá vyhnúť len dobre odôvodnenou, právne a ekonomicky presnou zmluvou. Doba trvania zmluvy zvyčajne nepresiahne 11 mesiacov.
Možno, právna konzultácia skúsený odborník na zmeny štandardná zmluva ušetrí obe strany pred riešením sporov súdnou cestou.
Riadiac sa odsekom 2 čl. 424 a ods. 1, 3 čl. 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie si zmluvné strany môžu v zmluve stanoviť právo jednostranne zmeniť výšku nájomného. V tomto prípade je základom pre zmenu prijatie rozhodnutia o zmene zmluvných podmienok stranou, ktorej bolo takéto právo priznané.
Pre dohodnutie tejto podmienky je potrebné v zmluve uviesť stranu, ktorej patrí právo jednostranne meniť zmluvné podmienky.
———————————
Príklady podmienok:
"Prenajímateľ má právo výšku nájomného jednostranne meniť."
"Zmeny zmluvných podmienok v zmysle určenia výšky nájomného môže prenajímateľ vykonať jednostranne."
"Každá zo zmluvných strán má právo jednostranne zmeniť výšku nájomného tak, že to oznámi druhej zmluvnej strane spôsobom ustanoveným v odseku ____ tejto zmluvy."
———————————
Pri dojednaní podmienky o práve nájomcu jednostranne zmeniť výšku nájomného musia zmluvné strany zohľadniť nasledovné. Podmienka priznania takéhoto práva nájomcovi nezodpovedá ustáleným zvyklostiam obchodného obratu. Toto právo má spravidla len prenajímateľ ako osoba disponujúca s majetkom. Preto by mala byť podmienka o možnosti zmeny výšky úhrady nájomcom premietnutá čo najkonkrétnejšie, najpodrobnejšie a najjednoznačnejšie. V opačnom prípade môže súd pri prejednávaní sporu rozhodnúť, že v zmluve došlo k technickej chybe a nájomca nemá právo výšku nájomného jednostranne meniť.
———————————
Príklad vyhlásenia o stave:
„Nájomca má právo jednostranne meniť výšku nájomného. Nájomné sa určuje na základe aktu o posúdení trhovej hodnoty prenájmu majetku, ktorý vykonal _____________________________ (uvádza sa celé meno odhadcu). Oznámenie o zmene výšky nájomného s kópiou správy o ocenení zašle nájomca prenajímateľovi cenným listom s popisom prílohy a avízom o doručení, alebo ho zašle kuriérom proti podpis pri prevzatí. Nová výška nájomného sa stanovuje od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bolo prenajímateľovi doručené oznámenie o príslušných dodatkoch k zmluve.
———————————
V zmluve musí byť stanovený aj postup a čas zmeny výšky nájomného podľa vôle jednej zo strán.
Odporúča sa tiež zabezpečiť podmienky na zmenu výšky nájomného. Zmluvné strany si môžu napríklad určiť, že prenajímateľ má právo jednostranne zvýšiť výšku nájomného v prípade zmeny základných sadzieb nájomného, ekonomickej situácie v oblasti činnosti prenajímateľa a v iných prípadoch.
Dôležité! V odseku 21 uznesenia pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 „O niektorých otázkach praxe uplatňovania pravidiel Občianskeho zákonníka Ruskej federácie o nájomnej zmluve“, súd vysvetlil, že norma odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je dispozitívny a zmluvné strany majú právo meniť výšku nájomného dohodou zmluvných strán viac ako raz ročne.
Ak je však prenajímateľovi zákonom alebo dohodou priznané právo jednostranne zmeniť výšku nájomného, môže ho použiť najviac raz ročne.
Ak nie je dohodnutá podmienka jednostranne zmeniť výšku nájomného
Žiadna zo strán nemá právo jednostranne meniť zmluvu (článok 310 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto prípade je zmena výšky nájomného možná len na základe dohody strán (odsek 1, článok 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).