SOBRE derecho de prioridad en el contrato de arrendamiento (Druzhinin A.)
Fecha de colocación del artículo: 11/11/2015
Los inquilinos conscientes tienen derecho a contar con la conclusión de un contrato de arrendamiento con ellos por nuevo término, lo que les permite tener prioridad sobre otros miembros circulación civil arrendar bienes cuyos beneficios por el uso ya hayan evaluado. Sin embargo, para poder ejercer con éxito su derecho de suscripción preferente, deben tener en cuenta una serie de aspectos importantes.
En igualdad de condiciones...
A menos que la ley disponga lo contrario o Contrato de arrendamiento, el arrendatario, que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, ceteris paribus, tiene derecho preferente sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento, y si dicho plazo no está especificado en el contrato, dentro de un plazo razonable antes de la expiración del contrato ( párrafo 1, parte 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa).
No sólo el inquilino tiene el derecho de prioridad el tratado actual contrato de arrendamiento, sino también el arrendatario en virtud de un contrato que se rescindió dentro de un año antes de la conclusión de un contrato de arrendamiento con otra persona o la licitación para la conclusión de dicho acuerdo, sujeto a la notificación por escrito del propietario del deseo de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento acuerdo (cláusula 2 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17.11.2011 N 73).
El derecho de suscripción preferente no nace de un contrato, en cuyo marco, si bien se prevé la oportunidad de usar el inmueble, pero al mismo tiempo, que por sí mismo naturaleza juridica diferente de un contrato de arrendamiento (por ejemplo, un contrato para la explotación de un espacio publicitario, otorgando al cliente el derecho a utilizar parte del parcela, pero no un contrato de arrendamiento (Resolución de la FAS PO de fecha 22/05/2013 en el expediente N A55-24271/2012)).
El derecho de preferencia puede estar prohibido por la ley: en particular, no se aplica a un contrato de alquiler (parte 2 del artículo 627 del Código Civil de la Federación Rusa), un contrato de arrendamiento vehículo con y sin tripulación (artículos 631 y 642 del Código Civil de la Federación Rusa).
Además, el derecho de preferencia puede ser excluido por el propio contrato de arrendamiento u otro acuerdo de las partes (parte 2 del artículo 434 del Código Civil de la Federación Rusa) o aparecer de la comisión de acciones concluyentes por las partes: el el arrendatario presenta una solicitud para negarse a ejercer el derecho de suscripción preferente y el arrendador arrienda el inmueble a un tercero.
El derecho de suscripción preferente puede estar limitado en el contrato de arrendamiento por la necesidad de que el arrendatario cumpla una serie de condiciones. En particular, el contrato de arrendamiento puede establecer la obligación del arrendatario de enviar una declaración de voluntad para ejercer su derecho de suscripción preferente durante un período prolongado antes de la finalización del contrato (3-6 meses), plazo para acordar un nuevo puede preverse el contrato de arrendamiento por las partes, así como la obligación del arrendatario de pagar una remuneración por la realización del derecho de suscripción preferente, lo que no contradice lo dispuesto en el art. 421 y el apartado 4 del art. 454 del Código Civil de la Federación Rusa (Resolución de FAS MO del 11 de diciembre de 2013 en el caso N A40-45014 / 13-127-444).
Las partes en el contrato de arrendamiento podrán establecer que el ejercicio del derecho de suscripción preferente no exige que el arrendatario envíe declaración alguna al arrendador a fin de simplificar el proceso de su ejecución. En este caso, el arrendador tendrá que enviar un aviso al arrendatario para saber si pretende ejercer o no su derecho de tanteo. Por regla general, estas condiciones son propuestas por empresas que alquilan grandes superficies para albergar sus cadenas minoristas, sucursales y otras instalaciones minoristas.
Dado que los propietarios están interesados en ellos, aceptan muchas condiciones, no solo el derecho de suscripción preferente para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sino también el derecho de suscripción preferente en caso de venta del objeto arrendado, para negarse a lugar medico y organizaciones educativas, que obstaculicen las actividades de los arrendatarios, si está asociado a la venta de productos alcohólicos, etc.
Para que surja un derecho de preferencia, el contrato de arrendamiento, que lo prevé, debe ser válido y celebrado. Entonces, un contrato de arrendamiento a largo plazo, en ausencia de su registro, aún vincula a las partes a una obligación de arrendamiento, sin embargo, en este caso, el arrendatario no tiene un derecho de suscripción preferente.
Ello se debe a que, al no haber sido inscrito el contrato, no da lugar a las consecuencias que puedan afectar a los derechos e intereses de terceros que desconocían el hecho de la celebración del contrato de arrendamiento y la contenido de sus términos (párrafo 3 de la Revisión práctica judicial sobre controversias relativas al reconocimiento de contratos no celebrados, aprobado. carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 25 de febrero de 2014 N 165).
El derecho de suscripción preferente para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento se extingue si el arrendatario se niega a ejecutarlo, así como en caso de resolución anticipada del contrato por una de las partes o su terminación anticipada por acuerdo de las partes. Esto se debe al hecho de que a la terminación del contrato, todas las obligaciones de las partes, incluidas las relacionadas con el derecho de preferencia, se extinguen en virtud de la Parte 2 del art. 453 del Código Civil de la Federación Rusa (Resolución de la FAS VVO del 13 de marzo de 2006 en el caso N A28-11166 / 2005-187 / 20). La ley no prevé la conservación del derecho de suscripción preferente a la terminación del contrato, que así lo prevé, salvo pacto en contrario de las partes (Resolución de la FAS ZSO del 26/06/2014 en el expediente N A75-6230/2013 ).
es mejor ser honesto
El derecho de suscripción preferente surge únicamente para los arrendatarios de buena fe que cumplieron debidamente con sus obligaciones durante todo el plazo del contrato de arrendamiento anterior, a menos que el contrato de arrendamiento establezca expresamente lo contrario. Si el arrendatario violó sus obligaciones durante la vigencia del contrato de arrendamiento, entonces pierde el derecho de suscripción preferente.
Las violaciones de las obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento por parte del inquilino pueden ser muy diferentes: retraso en el pago del alquiler y otros pagos, incumplimiento de la obligación de realizar las reparaciones actuales, deterioro del local, infracción de los derechos de otros inquilinos e incluso incumplimiento. para realizar actividades comerciales en el local arrendado.
El interés del arrendador no está sólo en recibir el pago de la transmisión esta propiedad: si el local arrendado está ubicado en un centro comercial, el arrendador, como propietario de todo el edificio, está interesado en el funcionamiento de todas las instalaciones para aumentar la concurrencia del centro, por lo que, si el arrendatario se niega a realizar las actividades previstas, puede privarlo del derecho de suscripción preferente o rechazar el contrato, exigir el pago de una multa, previendo tales consecuencias en el contrato de arrendamiento.
El arrendador puede acreditar las infracciones cometidas por el arrendatario con diversas pruebas: reclamaciones de pago de deudas, actas de conciliación, correspondencia con el arrendatario, en las que admite la existencia de deudas contraídas efecto legal actos judiciales (Resolución de la FAS VVO de fecha 01.11.2010 en el expediente N A79-156/2009), etc.
Las infracciones cometidas por el arrendatario a efectos del ejercicio del derecho de suscripción preferente no se cancelan por la reestructuración de su deuda con el arrendador por la condonación total o parcial de la pena por la concesión de un aplazamiento o plan de cuotas en la devolución de la deuda principal sobre la base de lo concluido acuerdo adicional. Tal acuerdo le brinda al inquilino ciertas preferencias, elimina las consecuencias negativas de la propiedad para él, pero en sí mismo no cancela las violaciones de sus obligaciones cometidas por él. Por lo tanto, si ha habido violaciones de su parte, el arrendador tiene derecho a privarlo del derecho de suscripción preferente.
El contrato de arrendamiento puede prever la extinción del derecho de suscripción preferente no sólo como consecuencia del incumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones, sino también como consecuencia de una valoración negativa de sus actividades comerciales por parte de los clientes u otros arrendatarios, identificados mediante su encuesta o cuestionario (Resolución del Tribunal de Arbitraje de la Región de Moscú del 08.05.2015 en el caso N A40 -145830/13).
Además, la celebración de un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo también puede negarse a un arrendatario que abusa de su derecho de suscripción preferente, por ejemplo, se niega a celebrar un contrato de arrendamiento, convirtiéndose en el ganador de la subasta y espera nuevas subastas. con el establecimiento de un nivel inferior renta con el fin de transferir los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento (Resolución de la AC VVO de fecha 25 de noviembre de 2014 en el expediente N A79-904/2014).
El arrendatario tiene derecho a aportar pruebas de la ausencia o insignificancia de las infracciones cometidas obligaciones contractuales, el hecho de que todas las observaciones del arrendador fueron eliminadas de manera oportuna, se cumplieron todos los requisitos (Resolución de la FAS VSO del 10 de noviembre de 2008 N A19-291 / 08-58-Ф02-5437 / 08).
Cómo protegerse como inquilino
El arrendatario no tiene derecho a plantear la cuestión de la nulidad o terminación del contrato de arrendamiento celebrado por el arrendador con un tercero, ya que la ley prevé un método especial de protección.
Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en tribunal la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas (párrafo 3, parte 1, artículo 621 del Código Civil de la Rusia Federación).
Para que el arrendatario ejerza el derecho de suscripción preferente, se deben establecer las siguientes condiciones: cumplimiento adecuado por parte del arrendatario de sus obligaciones en virtud del contrato; la existencia de un aviso por escrito del propietario de la intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento dentro de un tiempo razonable antes del vencimiento del contrato de arrendamiento; el consentimiento del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término en los términos en que el arrendador tenía la intención de celebrar un contrato de arrendamiento con otro arrendatario; la identidad de los términos del contrato de arrendamiento (la presencia de condiciones iguales para el arrendamiento de la propiedad).
La pretensión de cesión de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento celebrado podrá ser satisfecha si se prueba que existen condiciones que permiten ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar el contrato; el propietario se negó al inquilino a celebrar un contrato por un nuevo término; el arrendador celebró un contrato de arrendamiento con otra persona dentro del año siguiente a la terminación del contrato con el arrendatario anterior (Resolución de la FAS ZSO de fecha 6 de diciembre de 2013 en el expediente N A45-7739/2013).
El hecho de que el arrendatario tenga un derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo no indica la obligación del arrendador de celebrarlo. Ejerce esta facultad a su discreción, y el arrendatario no tiene derecho a exigirle la celebración de un contrato de arrendamiento (Resolución de la FAS SZO del 07/06/2012 en el expediente N A13-8929/2011). El arrendatario tiene derecho de suscripción preferente sólo si el arrendador arrienda el inmueble a un tercero, sobre el cual el arrendatario tiene prelación (Resolución de la FAS VVO de 12.09.2007 en el expediente N A31-6308/2006-18).
El derecho de prioridad del arrendatario sobre otras personas para renovar el contrato de arrendamiento está protegido en orden judicial si el arrendatario presenta documentos que acrediten la intención del arrendador de arrendar a otro arrendatario el inmueble que le fue arrendado anteriormente bajo contrato vencido, o la transferencia de este inmueble a otro arrendatario (Resolución de la FAS VVO del 03.06.2008-172 /28).
Así, la obligación del arrendador de celebrar un contrato de arrendamiento con el arrendatario por un nuevo plazo se debe a la cesión en alquiler del inmueble en litigio a un tercero. Previo a la ocurrencia de la circunstancia especificada, los requisitos de la empresa para una extensión del plazo del arrendamiento no son obligatorios y no están sujetos a protección judicial(Resolución de la FAS VVO del 08.05.2014 en el expediente N A39-5086/2013).
Al mismo tiempo, el arrendador tiene derecho a no arrendar la propiedad, pero a usarla de forma independiente, puede transferirla a uso libre, para contribuir a capital autorizado empresa económica o disponer de cualquier otra forma. EN casos especificados el arrendatario no tiene derecho a exigir la transmisión de la propiedad a él, ya que no hay lugar para ejercer el derecho de suscripción preferente.
El arrendatario tampoco podrá solicitar la transferencia de derechos y obligaciones si el arrendador transfirió la propiedad en virtud de un acuerdo preliminar, en virtud del cual el contrato principal de arrendamiento será concluido por él solo en el futuro. El objeto del contrato preliminar es la obligación de las partes de celebrar un contrato futuro, y no la obligación de transferir la propiedad.
La intención de celebrar el contrato principal puede implicar únicamente la realización de acciones preliminares para la celebración del contrato, pero no confirmar el hecho mismo de su celebración, por tanto, en este caso el arrendatario no tiene derecho de suscripción preferente y no tiene derecho a exigirle la cesión de los derechos y obligaciones derivados del contrato preliminar de arrendamiento (Resolución de la FAS MO de fecha 28 de agosto de 2013 en el expediente N A41-51425/12) .
Las partes del contrato de arrendamiento, por supuesto, pueden ampliar el alcance del derecho de suscripción preferente del arrendatario para incluir otros contratos de derecho civil(contrato de uso gratuito, contrato preliminar, etc.), sin embargo, si se viola en tales casos, el arrendatario no tendrá derecho a plantear la cuestión de transferirle derechos y obligaciones, ya que la ley no prevé tal una posibilidad. El arrendatario sólo tendrá derecho a exigir la indemnización de los daños y perjuicios causados por una infracción del derecho de suscripción preferente, el cobro de una sanción, si así lo prevé el contrato.
En el proceso de considerar un reclamo por la transferencia de derechos y obligaciones bajo un contrato de arrendamiento, el arrendador tiene derecho a rescindirlo o cambiar las condiciones para peor para el arrendatario. En este caso, el inquilino debe aumentar afirmar y exigir el reconocimiento de dichos cambios como inválidos con referencia al art. 10 del Código Civil de la Federación Rusa, y aún mejor, en la etapa de presentación de un reclamo, solicite medidas provisionales en forma de prohibición a las partes del contrato de arrendamiento de realizar cambios en él.
1. A menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el inquilino que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento para un nuevo término. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento y, si dicho plazo no está especificado en el contrato, dentro de un plazo razonable antes de la expiración del contrato.
Al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato pueden cambiarse por acuerdo de las partes.
Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
2. Si el arrendatario continúa usando la propiedad después de la expiración del contrato en ausencia de objeciones por parte del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por un período indefinido ().
Volver al índice del documento: Código Civil de la Federación Rusa Parte 2 en la edición actual
Comentarios sobre el artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, práctica judicial de aplicación
El inquilino también tiene el derecho de prioridad para celebrar un contrato de arrendamiento en virtud de un contrato de arrendamiento rescindido dentro de un año.
De acuerdo con el primer párrafo de la cláusula 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el arrendatario, que cumplió debidamente con sus obligaciones, después de la expiración del plazo del contrato tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término.
Los tribunales deben tener en cuenta que, en el sentido de la tercera parte del párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa, no solo el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento actual, sino también el arrendatario en virtud del contrato que se rescindió dentro de un año antes de la conclusión del contrato de arrendamiento con otra persona o licitación para la conclusión de dicho acuerdo, sujeto a una notificación por escrito del arrendador en la forma prescrita por el párrafo uno de la cláusula 1 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa de la voluntad de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento (cláusula 2 de la Resolución).
Si el contrato de arrendamiento con el ganador de la subasta no se concluye en relación con el ejercicio por parte del inquilino del derecho de preferencia, las reglas del párrafo 5 del Artículo 448 del Código Civil de la Federación Rusa sobre las consecuencias de evadir el conclusión del acuerdo no se aplican. El depósito pagado por el ganador de la subasta está sujeto a devolución (Ítem 1 del Artículo 1102 del Código Civil de la Federación Rusa).
En este caso, así como si el tribunal satisface las pretensiones del arrendatario por la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del contrato celebrado en la subasta, el ganador de la subasta tiene derecho a exigir una compensación por las pérdidas asociadas con la participación en la subasta, si la información sobre la presencia de una persona con derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento no se incluyó en el aviso. Al mismo tiempo, los tribunales deben tener en cuenta que la ausencia de dicha información en el aviso de subasta no es base para declarar nula la subasta (párrafo 4 de la Resolución).
en las págs. 20, 31-35 de la Carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" contiene las siguientes explicaciones:
Las disposiciones del párrafo 2 del Artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa relativas a la renovación de un contrato de arrendamiento por un período indefinido se aplicarán al contrato de subarrendamiento sujeto a las reglas del párrafo dos del párrafo 2 del Artículo 615 del Código, en cuyo sentido el término del contrato de subarriendo se limita en cualquier caso al término del arrendamiento.
De acuerdo con el segundo párrafo del inciso 2 del artículo 615 del Código, un contrato de subarrendamiento no puede celebrarse por un período superior al del contrato de arrendamiento.
El contrato, en virtud del cual se daba a la actora el local en alquiler, se extinguió por vencimiento de su plazo.
En consecuencia, el contrato de subarriendo, que se deriva del contrato de arrendamiento, a pesar de su renovación por tiempo indefinido, también dejó de tener vigencia.
En tales circunstancias, no estaba obligado a enviar una advertencia sobre el rechazo del contrato de subarrendamiento de conformidad con el Artículo 610 del Código (para obtener más detalles, consulte el párrafo 20 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
Un contrato de arrendamiento celebrado de conformidad con el párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa por un nuevo término es un nuevo contrato de arrendamiento.
El arrendador notificó al arrendatario de la extinción del contrato de arrendamiento y de la necesidad, si el demandado tiene la intención de utilizar la propiedad en el futuro, de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, lo que indica la terminación del contrato de arrendamiento anteriormente válido debido al vencimiento de su plazo.
En el sentido del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, la celebración de un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es la celebración de un nuevo contrato.
La demanda se interpuso en relación con la negativa del demandado a firmar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo debido a cambios realizados por el arrendador en cuanto al monto de la renta.
Por lo tanto, surgió una disputa precontractual entre las partes (para más detalles, consulte el párrafo 31 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
Al celebrar, de conformidad con el párrafo 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, las partes no están obligadas por los términos del contrato previamente válido.
La norma del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación de Rusia regula el procedimiento para revisar el alquiler durante el período del contrato de arrendamiento y, por lo tanto, no está sujeto a aplicación al celebrar un contrato por un nuevo término.
De acuerdo con el segundo párrafo de la cláusula 1 del artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo período, los términos del contrato pueden modificarse por acuerdo de las partes.
El proyecto de contrato de arrendamiento propuesto por el arrendador por un nuevo plazo, previendo aumento de tamaño alquiler, fue firmado por el inquilino sin comentarios.
En vista de lo anterior, el tribunal reconoció legítima la pretensión de la actora de recuperar la deuda, calculada sobre la base del monto de la renta especificada en el nuevo contrato de arrendamiento (para más detalles, véase el párrafo 32 de la carta de información de la Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
La notificación al arrendatario antes de la expiración del contrato de arrendamiento sobre su rescisión y sobre la negativa del arrendador a renovar la relación de arrendamiento no priva en sí misma al arrendatario de la oportunidad de ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo.
En un contrato de arrendamiento entre el comité de administración de la propiedad y sociedad Anónima se estableció que el arrendatario de la intención de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo deberá comunicarlo al arrendador al menos un mes antes de la finalización del contrato de arrendamiento.
Como no se presentó prueba del cumplimiento por parte de la actora de los requisitos del artículo 621 del Código y del acuerdo sobre la notificación escrita del arrendador de la intención de celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, el tribunal concluyó que la actora había perdido la prerrogativa. -derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, en relación con el cual reconoció el requisito mencionado para la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento celebrado por los demandados no sujetos a satisfacción.
Recurriendo a la corte de apelación la decisión tomada sobre el fondo de la disputa, el actor se refirió a que se le privó de la oportunidad de notificar al arrendador su intención de celebrar un contrato por un nuevo término, ya que éste había sido informado de la negativa a renovar el contrato de arrendamiento antes de la expiración del contrato.
Corte Tribunal de Apelación reconoció infundado este argumento de la demandante, indicando que la notificación enviada por el arrendador sólo da fe de la intención de rescindir el contrato de arrendamiento anterior en relación con el vencimiento del plazo establecido en el mismo. Esta circunstancia no impidió que el demandante ejerciera el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo de conformidad con el artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa (para más detalles, consulte el párrafo 33 de la carta informativa del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
El derecho de preferencia para concluir un contrato de arrendamiento por un nuevo término pertenece solo al arrendatario en virtud del contrato.
El tribunal de arbitraje determinó que el comité tenía la intención de celebrar un contrato de arrendamiento con el empresario y preparó un proyecto de contrato y el cálculo de la renta, sin embargo condiciones esenciales Los contratos no fueron acordados por las partes.
Dado que el empresario no era parte del contrato de arrendamiento, los argumentos de que tiene derecho de preferencia para renovar el contrato de arrendamiento son infundados (para más detalles, consulte el párrafo 34 de la carta de información del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa nº 66).
El derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo solo puede ser ejercido por él si el arrendador transfiere la propiedad en disputa a un tercero en alquiler.
de conformidad con el inciso 1 del artículo 621 del Código, salvo disposición en contrario de la ley o del contrato de arrendamiento, el arrendatario que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del término del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, una prioridad derecho sobre otras personas a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término. Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
Según las pruebas presentadas en el caso, los locales no residenciales en disputa están sujetos a la cesión por parte de la demandada a un tercero para su uso gratuito en relación con su actividades conjuntas(para más detalles, véase el párrafo 35 de la carta de información de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa No. 66).
El inquilino, que cumplió debidamente con sus obligaciones en virtud del contrato, tiene derecho de prioridad sobre terceros para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación de Rusia), a menos que el contrato de arrendamiento disponga lo contrario. convenio.
Este derecho se aplica sólo al arrendamiento del mismo objeto.
El arrendatario podrá ejercer el derecho de suscripción preferente sólo si concurren simultáneamente las siguientes condiciones:
- si notificó al arrendador su deseo de ejercer el derecho de preferencia para celebrar un acuerdo por un nuevo término (Resolución de la FAS del Distrito Volga-Vyatka del 30 de marzo de 2009 en el caso N A79-5631 / 2008 (Determinación del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia con fecha 24 de junio de 2009 N VAC-1683/09 se negó a transferir este caso al Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia para su revisión a modo de supervisión));
- si cumplió concienzudamente las obligaciones del contrato. En caso contrario, el arrendatario pierde el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo, mientras que la materialidad de la infracción no afecte la decisión de la emisión de su buena fe.
El cumplimiento desleal de las obligaciones derivadas del contrato, en el que se priva al arrendatario del derecho de preferencia para celebrar el contrato, es, en particular, la violación del plazo para el pago de la renta;
- si el contrato no ha sido renovado por tiempo indefinido. En caso contrario, el tribunal podrá reconocer que el arrendatario pierde el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo. Al mismo tiempo, existe una práctica judicial opuesta, según la cual el arrendatario no queda privado del derecho de suscripción preferente en caso de renovación del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido;
- si no hay acuerdo de las partes para rescindir el contrato después de que el arrendatario envíe al arrendador una solicitud para la celebración del contrato por un nuevo término.
La presencia de un derecho de preferencia no significa que el arrendatario pueda exigir al arrendador que celebre un nuevo contrato en los mismos términos. En este caso, el propietario no está obligado por los términos del contrato anterior. Tiene derecho a ofrecer al arrendatario ya terceros otras condiciones para el arrendamiento de la propiedad o negarse a arrendar la propiedad. El derecho de preferencia significa únicamente el derecho del arrendatario a celebrar un contrato de arrendamiento con el arrendador con respecto a la misma propiedad con carácter prioritario.
Al mismo tiempo, las consecuencias de una violación por parte del arrendador del derecho de preferencia del arrendatario pueden ser aplicadas por el tribunal solo si se concluye un acuerdo entre el arrendador y un tercero. Sin embargo, existe otra posición en la práctica judicial, según la cual, al interponer una demanda de amparo del derecho de suscripción preferente, basta con que el arrendatario acredite la intención del arrendador de celebrar un contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble. con un tercero.
Las partes pueden acordar una condición para limitar el derecho de suscripción preferente del arrendatario. Esto permite al arrendador celebrar libremente un acuerdo con terceros.
———————————
Ejemplo de declaración de condición:
"El arrendatario no tiene derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo".
———————————
Hay que tener en cuenta que el arrendamiento del estado o propiedad municipal en relación con las peculiaridades del ejercicio por parte del arrendatario del derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato por un nuevo plazo.
Si no se acuerda la condición sobre la exclusión del derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato por un nuevo plazo
En este caso, el inquilino podrá ejercer el derecho de suscripción preferente (cláusula 1, artículo 621 del Código Civil de la Federación Rusa). Si el arrendador se niega a celebrar un contrato por un nuevo término y celebra un acuerdo con un tercero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario, de conformidad con el párrafo 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, tendrá derecho a exigir la transferencia de derechos y obligaciones en virtud de un acuerdo celebrado con un tercero y compensación por pérdidas o solo compensación por pérdidas.
De conformidad con el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación de Rusia, a menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el arrendatario, que cumplió debidamente sus deberes, después de la expiración del plazo del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término. El arrendatario está obligado a notificar al arrendador por escrito su deseo de celebrar dicho contrato dentro del plazo especificado en el contrato de arrendamiento y, si dicho plazo no está especificado en el contrato, dentro de un plazo razonable antes de la expiración del contrato.
Al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, los términos del contrato pueden cambiarse por acuerdo de las partes.
Si el arrendador se negó al arrendatario a celebrar un contrato por un nuevo plazo, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato con él concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el arrendatario tiene derecho, a su elección, a exigir en corte la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del acuerdo concluido y la compensación por pérdidas, causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
¡Atención! El arrendatario también tiene un derecho de suscripción preferente en virtud de un contrato que se rescindió dentro de un año antes de la conclusión de un contrato de arrendamiento con otra persona o de la licitación para la celebración de dicho contrato, sujeto a una notificación por escrito del arrendador sobre el deseo de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento N 73).
Para que el arrendatario ejerza el derecho de suscripción preferente, deberá establecerse siguientes condiciones:
- cumplimiento adecuado por parte del arrendatario de sus obligaciones en virtud del contrato;
- la existencia de un aviso por escrito del propietario de la intención de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento dentro de un tiempo razonable antes del vencimiento del contrato de arrendamiento;
- el consentimiento del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término en los términos en que el arrendador tenía la intención de celebrar un contrato de arrendamiento con otro arrendatario;
- la identidad de los términos del contrato de arrendamiento (la presencia de condiciones iguales para el arrendamiento de la propiedad).
La pretensión de cesión de derechos y obligaciones en virtud del contrato de arrendamiento celebrado podrá ser satisfecha si se prueba que existen condiciones que permiten ejercer el derecho de suscripción preferente para celebrar el contrato; el propietario se negó al inquilino a celebrar un contrato por un nuevo término; el arrendador celebró un contrato de arrendamiento con otra persona dentro de un año después de la terminación del contrato con el inquilino anterior.
Es necesario prestar atención a lo siguiente: el derecho de preferencia puede ser excluido por el propio contrato de arrendamiento o limitado en el contrato de arrendamiento por la necesidad de que el arrendatario cumpla con una serie de condiciones (por ejemplo, la obligación del arrendatario de enviar una declaración de voluntad para ejercer su derecho de suscripción preferente mucho tiempo antes de la finalización del contrato (4 meses), puede la obligación del arrendatario de pagar una remuneración por el ejercicio del derecho de suscripción preferente, etc.).
¡Atención! El derecho de preferencia no se aplica a un contrato de alquiler (el Código Civil de la Federación Rusa), un contrato de arrendamiento de un vehículo con o sin tripulación (y el Código Civil de la Federación Rusa).
Para que surja un derecho de preferencia, el contrato de arrendamiento, que lo prevé, debe ser válido y celebrado. Por ejemplo, si no se registra un contrato de arrendamiento a largo plazo (no registro estatal), entonces no surge el derecho de suscripción preferente del arrendatario.
Como ya se ha dicho, para ejercer el derecho de suscripción preferente es necesario que el arrendatario cumpla adecuadamente con sus obligaciones durante toda la vigencia del contrato de arrendamiento anterior, salvo disposición expresa en contrario en el contrato de arrendamiento (es decir, se trata de una buena arrendatario fideicomiso). Si el arrendatario violó sus obligaciones durante la vigencia del contrato de arrendamiento, entonces pierde el derecho de suscripción preferente. En este caso, el arrendador está obligado a probar judicialmente las infracciones cometidas por el arrendatario (por ejemplo, morosidad pagos de alquiler, falta de realización de las reparaciones actuales, lo que puede confirmarse actos judiciales, reclamaciones de pago de deudas, actas de conciliación, correspondencia, etc.).
¡Nota! El arrendatario tiene un derecho de preferencia solo si el arrendador alquila la propiedad a un tercero, sobre el cual el arrendatario tiene prioridad (después de todo, es posible que el arrendador no quiera celebrar un nuevo contrato después de la expiración del contrato, y este es su derecho ).
temas de preguntas
¡ATENCIÓN! ¡CAMBIOS IMPORTANTES EN LA LEGISLACIÓN PROCESAL! Servicio militar. Consejo legal Educación Comercios (subastas, concursos) Recibir compensación, reembolso de gastos Seguro. Consejo legal Bienes raíces. Asuntos Generales Disputas corporativas Producción de pedidos. Consejo legal Arrendamiento financiero (leasing). Consejo legal Compras estatales (municipales). Consejo legal Arbitraje Asesoramiento legal Gastos legales Asesoramiento legal Salud. Pago por baja por enfermedad. Consejo legal Proceso penal. Consejo legal Calculadoras de derechos estatales, multas, intereses y compensaciones auditorías fiscales. Impuestos y contribuciones. Consejo legal disputas administrativas. Consejo legal Construcción. Consejo legal Recuperación de daños, enriquecimiento sin causa. Compensación por daños. Consejo legal Acuerdo: conclusión, extinción, modificación, impugnación. Consejo legal legislación de pensiones. Consejo legal Titularidad: reconocimiento, protección, restauración y extinción. Consejo legal Derechos de autor. Consejo legal Protección de los derechos del consumidor. Consejo legal Responsabilidad administrativa. Consejo legal Acuerdo de participación. Consejo legal Controles de organizaciones y empresarios individuales. Consejo legal Protección del honor, la dignidad, la reputación empresarial. Consejo legal Producción ejecutiva. Consejo legal
El arrendatario tiene derecho de suscripción preferente para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento. Muchos perciben este derecho como un imperativo dado, que les permite exigir al arrendador la prórroga del contrato de arrendamiento por un nuevo período manteniendo las mismas condiciones. Una situación similar se consideró en la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 19 de mayo de 2009 N 17476/08 en el caso N A40-30560 / 25-08-257. Sobre lo que decidió la Corte y cuál es la opinión general práctica de arbitraje- ¿Puede el propietario convertirse en rehén de tal situación y lo que el inquilino realmente tiene derecho a exigir? Lea el artículo.
Cómo empezó la polémica
Una cadena de supermercados ha alquilado un espacio comercial durante diez años. El contrato de arrendamiento expiró y el supermercado solicitó extender el contrato por un nuevo término. Es cierto que quería mantener no solo el plazo, sino también los términos del contrato anterior, incluido el monto del alquiler, que se acordó hace diez años y no se correspondía con el nivel actual de precios de mercado. El propietario, por supuesto, se negó.
El supermercado acudió al ICAC (Comercial Internacional tribunal de arbitraje) en la Cámara de Comercio e Industria de la Federación Rusa (ya que su fundador es una organización extranjera) con el requisito de reconocer su derecho a prorrogar el contrato de arrendamiento por un nuevo término manteniendo las condiciones anteriores. Y este derecho fue reconocido por Sentencia de 24 de abril de 2008 en el expediente N° 23/2007.
El propietario no tuvo más remedio que buscar protección por los medios tradicionales, y acudió a la corte de arbitraje.
Mientras tanto...
¿De dónde viene la ley?
Surge la pregunta: ¿sobre qué base, de hecho, los inquilinos hacen tales reclamos?
El hecho es que en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa establece lo siguiente. A menos que la ley o el contrato de arrendamiento dispongan lo contrario, el arrendatario que cumplió debidamente sus obligaciones, después de la expiración del plazo del contrato, tiene, en igualdad de condiciones, un derecho de prioridad sobre otras personas para celebrar un contrato de arrendamiento para un nuevo término.
Y esta norma aparentemente simple y breve provoca malentendidos incluso a nivel de terminología. Algunos inquilinos creen que tienen derecho a prorrogar el contrato (Resolución de la FAS Distrito del Lejano Oriente de fecha 03.06.2007 N F03-A51/07-1/395). Otros piensan que estamos hablando de la renovación del contrato por un nuevo término (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 6 de octubre de 2006 N KG-A40 / 9332-06). Aún otros requieren la conclusión de un nuevo contrato (Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Volga-Vyatka del 23 de junio de 2005 N A11-4568 / 2004-K1-9 / 148).
Detrás de cada uno de estos términos hay diferentes consecuencias legales. ¿Qué se puede hacer con un contrato de arrendamiento?
De la conclusión...
De acuerdo con esta regla, el arrendatario tiene el derecho de preferencia para "celebrar un contrato por un nuevo término". Es la "conclusión". Al mismo tiempo, el contrato de arrendamiento celebrado de esta manera por un nuevo plazo es considerado por los tribunales como un nuevo contrato de arrendamiento (por ejemplo, Resoluciones del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 6 de octubre de 2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS Distrito Noroeste de fecha 02.04.2009 N A52-2078/2008).
No se trata de ninguna prórroga del contrato en este caso. La renovación del contrato de arrendamiento se menciona solo en el párrafo 2 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa: al vencimiento del plazo del arrendamiento, en ausencia de objeciones por parte del arrendador, el contrato se considera renovado en los mismos términos por un período indefinido.
Por lo tanto, el arrendatario tiene el derecho de suscripción preferente para celebrar un nuevo contrato.
a la compulsión
A menudo, los inquilinos perciben este derecho como la obligación del propietario de arrendar la propiedad por un nuevo término, independientemente de si desea continuar arrendando esta propiedad a cualquier otra persona. Y si el propietario se niega, los inquilinos acuden a los tribunales con una demanda para obligarlo a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo. Pero tal opinión es errónea.
Si el arrendador ya no quiere arrendar su propiedad, nadie puede obligarlo a hacerlo. Los tribunales recurren a varios argumentos. Por ejemplo, la FAS del Distrito del Lejano Oriente en su Decreto del 22/06/2005 N F03-A73/05-1/1028 indicó que las normas del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa no establece la obligación de las partes de concluir un acuerdo por un nuevo término, sino que solo establece el derecho de preferencia del arrendatario para alquilar sobre otras personas.
En los Decretos del Servicio Antimonopolio Federal del Distrito Volga-Vyatka del 20 de enero de 2005 N A11-3943 / 2004-K1-13 / 137 y el Servicio Antimonopolio Federal Distrito Central con fecha 13.11.2007 N A54-470 / 2006-C5, también se negó al arrendatario la compulsión de celebrar un contrato. El tribunal señaló que de acuerdo con el párrafo 1 del art. 421 del Código Civil de la Federación Rusa, los ciudadanos y las personas jurídicas son libres de celebrar un acuerdo. No se permite la coerción para celebrar un acuerdo, excepto en casos estrictamente definidos, cuando la obligación de celebrar un acuerdo está prevista en el Código Civil de la Federación Rusa, por ley o por una obligación voluntariamente aceptada. En los casos en que tal obligación esté prevista por la obligación aceptada, significa la celebración de contratos preliminares, la promesa pública de adjudicación y un concurso público.
El derecho concedido al arrendatario, según el tribunal, está sujeto a la aplicación sobre una base general, teniendo en cuenta tal principio ley civil como el reconocimiento de los ciudadanos y entidades legales libertad para celebrar un contrato.
Nuevo contrato - nuevas condiciones
¿Deben las partes, al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, conservar todas las condiciones anteriores?
En el apartado 1 del art. 621 Código Civil La Federación de Rusia solo tiene derecho, al redactar un contrato de arrendamiento por un nuevo período, a cambiar los términos del contrato por acuerdo de las partes.
Pero los tribunales están firmemente en la posición de que no hay obligación de mantener las condiciones anteriores.
Por ejemplo, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Siberia Occidental, en el Decreto N F04 / 3500-1093 / A27-2001 del 13 de noviembre de 2001, rechazó el requisito del inquilino de redactar un contrato de arrendamiento en los términos de un contrato previamente celebrado, ya que contradice el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa, que establece el derecho de las partes a cambiar sus términos al celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término.
Los Decretos del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroeste del 2 de abril de 2009 N A52-2078 / 2008 y el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito de Moscú del 6 de octubre de 2006 N KG-A40 / 9332-06 indican que, desde la celebración de un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo es esencialmente la celebración de un nuevo contrato, las partes no están obligadas por los términos del contrato de arrendamiento previamente válido.
Por lo tanto, el inquilino tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término, pero solo en aquellos términos que convengan al propietario. Ninguna beneficios adicionales, salvo las que el arrendador decida proporcionar, el antiguo arrendatario no adquiere.
Por ejemplo, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental, mediante Decreto N A56-5285/2007 del 30 de abril de 2008, desestimó la demanda por la obligación del arrendador de celebrar convenios con antiguos arrendatarios para la provisión de un local para venta de flores en el mercado. Después de todo, el hecho de que los demandantes hayan ocupado durante varios años plazas comerciales en el territorio de este mercado sobre la base de contratos no da lugar a la obligación del demandado de celebrar nuevos contratos con los demandantes después de la expiración de su validez.
Pero entonces surge la pregunta...
¿Cuál es entonces la ventaja del antiguo inquilino?
La única ventaja del antiguo inquilino es que si el propietario decide seguir arrendando su propiedad, primero debe ofrecérsela al antiguo inquilino.
La principal ventaja se establece en el apartado 1 del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa: si el arrendador se niega a celebrar un acuerdo por un nuevo término, pero dentro de un año a partir de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento anterior concluyó un contrato de arrendamiento con otra persona, el antiguo inquilino tiene la derecho, a su elección, a exigir ante los tribunales la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud del acuerdo celebrado y la compensación por las pérdidas causadas por la negativa a renovar el contrato de arrendamiento con él, o solo la compensación por tales pérdidas.
Esto implica el enfoque general de la práctica judicial: el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo puede ser ejercido por él solo cuando se celebra el contrato y el arrendador transfiere la propiedad en disputa a un tercero en alquiler (por ejemplo , Decretos del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente de fecha 03/06/2007 N F03-A51 / 07-1 / 395, FAS del Distrito de Moscú de fecha 10/06/2006 N KG-A40 / 9332-06, FAS de Siberia Occidental Distrito de fecha 01.12.2005 N F04-9265/2004 (7557-A45-12)).
En todos los demás casos, el antiguo arrendatario no tiene derecho a exigir nada al arrendador.
Este enfoque también está consagrado en el párrafo 35 carta informativa Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11.01.2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler".
¿Los pensamientos no son juzgados?
Es necesario distinguir claramente entre la intención del arrendador de celebrar un acuerdo con un tercero y su celebración real.
Existe la opinión de que el inquilino tiene derecho a acudir a los tribunales para obligar al propietario a celebrar un acuerdo por un nuevo término, si se sabe que tiene la intención de alquilar esta propiedad en el futuro, pero a otra persona. Tal derecho, por ejemplo, se indicó en la Carta de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa del 10 de septiembre de 1993 N C-13 / OP-276 "Sobre ciertas recomendaciones adoptadas en reuniones sobre la práctica del arbitraje judicial".
Mientras tanto, la práctica judicial moderna adopta un enfoque diferente. Así, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente, en el Decreto N F03-A51 / 05-1 / 1572 del 28.06.2005, no reconoció la decisión de la administración de la ciudad sobre la coordinación preliminar con una organización de terceros de la ubicación como una violación del derecho a celebrar de forma preferente un contrato de arrendamiento objeto capital- estación de petroleo. El hecho es que este Decreto no indica cuándo y en base a qué derecho se otorgará el terreno.
El Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente, mediante Decreto N F03-A51/07-1/395 del 03.06.2007, reconoció nulo el contrato de arrendamiento con un tercero y, con base en ello, negó al antiguo arrendatario el ejercicio de su derecho de suscripción preferente.
Por lo tanto, sin un contrato válido concluido con un tercero, cualquier reclamo del antiguo inquilino es infundado.
Terminos adicionales
Para ejercer el derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, se deben cumplir las siguientes condiciones (ver tabla).
Condiciones para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término.
|
Norma del Código Civil de la Federación Rusa | ||
|
dueño |
El arrendatario está obligado |
|
|
Duración del contrato |
Inquilino, |
Reclamación por denegación indebida |
|
El inquilino debe |
Inquilino, |
Reclamación de un contrato de arrendamiento |
|
Contrato de arrendamiento |
A menos que de otro modo |
El tribunal negó al ex inquilino |
|
El inquilino no es |
En una reclamación por la obligación del propietario |
¿Quién tiene el derecho?
Un tercero, un subarrendatario, también puede estar presente en la relación de arrendamiento. Las reglas sobre los contratos de arrendamiento se aplican a los contratos de subarrendamiento, a menos que la ley u otra disposición establezca lo contrario. actos legales(Cláusula 2, Artículo 615 del Código Civil de la Federación Rusa). ¿Significa esto que el subarrendatario también tiene derecho a la celebración preferente del contrato de arrendamiento?
Por desgracia, el Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de la Federación Rusa en el párrafo 34 de la Carta de información de fecha 11.01.2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" indicó que el derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento para un nuevo término pertenece sólo al inquilino, el subarrendatario no tiene tal derecho. Y lo que dijo el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa se está implementando diligentemente en la práctica. El Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Central en su Decreto N A48-647/03-13 del 14.07.2003 y el FAS del Distrito Volga-Vyatka en su Decreto N A28-5926/2008-172/28 del 06.03.2009 señalaron que el subarrendatario no tiene derecho a celebrar con carácter preferente un contrato de arrendamiento en virtud del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa.
¿Competencia contra el derecho de preferencia?
Se arrienda propiedad federal por base competitiva. ¿Cómo es compatible este procedimiento con el derecho de suscripción preferente del arrendatario para celebrar un contrato por un nuevo plazo?
Por ejemplo, un antiguo inquilino hace una oferta después de que vence el contrato. Sin embargo, de acuerdo con el párrafo 9.6 de la Orden del Ministerio de Propiedad Estatal de Rusia del 28 de julio de 1998 N 774-r "Sobre la aprobación del Reglamento sobre la celebración de subastas por el derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles ubicados en propiedad federal"Si dos o más postores presentan ofertas idénticas que son reconocidas como las mejores, entonces el postor cuya oferta es aceptada y registrada por el organizador de la licitación antes que los demás es reconocido como ganador de la subasta.
En tal situación, el antiguo inquilino puede ser privado del derecho entrar en un nuevo contrato de arrendamiento.
Pero esto es contrario a la letra de la ley, ya que "una oferta pública idéntica" en la redacción del art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa corresponde a tal criterio obligatorio del derecho de preferencia para celebrar un contrato de arrendamiento como "ceteris paribus". Es decir, en este caso se debe dar preferencia al antiguo inquilino.
Así, en el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito del Lejano Oriente de fecha 31 de mayo de 2005 N F03-A04 / 05-1 / 1309, el tribunal indicó que el arrendatario, que tiene el derecho de suscripción preferente para celebrar un contrato de un nuevo término, si el propietario se niega a renovar el contrato en los términos propuestos por el postor ganador, tiene derecho a exigir la transferencia de los derechos y obligaciones en virtud de un contrato celebrado con otra persona.
Por lo tanto, el tribunal situaciones similares se pone del lado de los antiguos inquilinos. Además, se puede argumentar que si el antiguo inquilino hizo una oferta pública diferente y perdió, todavía tiene derecho a exigir que todos los derechos y obligaciones del licitador ganador se transfieran a él. Pero para esto, el antiguo inquilino está obligado a participar en la subasta. Por ejemplo, el Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental, en el Decreto N A13-10858/2007 del 07.10.2008, se negó a reconocer el derecho de preferencia del antiguo arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, ya que durante el período bajo revisión, contratos de arrendamiento propiedad federal se concluyeron exclusivamente sobre una base competitiva, y el arrendatario no participó en la licitación.
Mientras tanto...
¿Qué pasó con nuestro arrendador durante este tiempo, que estaba "ofendido" por el supermercado?
Sobre la base de las tendencias consideradas en la práctica judicial, no es difícil de adivinar.
El Tribunal de Arbitraje de Moscú en la Sentencia N A40-30560/08-25-257 de 14.08.2008, FAS del Distrito de Moscú en la Sentencia N KG-A40/9254-08 de 13.10.2008 en el caso N A40-30560/08- 25-257 y el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 17476/08 del 19 de mayo de 2009 en el caso No. А40-30560/08-25-257 reconoció por unanimidad la decisión del ICAC en la Cámara de Comercio y Industria de Rusia para otorgar al antiguo arrendatario el derecho a renovar el contrato de arrendamiento por un nuevo plazo, manteniendo todas las condiciones anteriores ilegales.
Los tribunales señalaron que la decisión del ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia ignora uno de los principios fundamentales ley rusa- el principio de igualdad de los participantes relaciones civiles, que está consagrado no solo en la Parte 1 del art. 1 del Código Civil de la Federación Rusa, sino también en el art. 34 de la Constitución de la Federación Rusa.
Bajo actividad empresarial se entiende como una actividad independiente realizada por cuenta y riesgo de uno, con el objetivo de recibir ganancias sistemáticas (artículo 2 del Código Civil de la Federación Rusa).
Reconociendo el derecho del supermercado a extender el contrato existente con la preservación de las condiciones anteriores, el ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia confirmó la obligación del arrendador asociada con el derecho del arrendatario de proporcionar al demandante locales para alquilar a un precio significativamente inferior al precio de mercado, es decir, en condiciones que obviamente contradicen los objetivos de la actividad empresarial.
Además, el cumplimiento de la obligación del arrendador derivada de la decisión del ICAC en la Cámara de Comercio e Industria de Rusia, a saber, la celebración de un contrato a un precio significativamente inferior al precio de mercado, supondrá la comisión de un delito fiscal. por él: art. 40 del Código Fiscal de la Federación Rusa, que determina la responsabilidad del contribuyente por la venta de bienes a un precio que se desvía hacia arriba o hacia abajo en más del 20% del precio de mercado.
Así es como los tribunales protegen al propietario. Pero el propietario puede protegerse a sí mismo, habiendo entendido los trucos de aplicar el art. 621 del Código Civil de la Federación Rusa. O simplemente puede excluir el derecho de preferencia del arrendatario para celebrar un contrato de arrendamiento por un nuevo término en el propio contrato.